کاربری زمین و روش های طبقه بندی آن
طرح مساله
حفظ ، تقسیم و ساماندهی اراضی شهری و استفاده بهینه از آن ، از آغاز شهرسازی جدید غرب در قرن نوزدهم ، جهت مبارزه اجتماعی ، قانون گذاری ، برنامه ریزی و مدیریت شهری
پیدایش مجموعه ای از مفاهیم ، ضوابط ، روش ها و فنون برای استفاده از زمین و ایجاد تعادل بین انسان و فضا ، به عنوان فرایند برنامه ریزی کاربری زمین (Land Use Planning) گردید.
سرانه کاربری
سرانه :نحوه ارزش گذاری وتنظیم مقیاس اجرایی برای تنظیم کاربری اراضی به شمار می رود.
یکی از ابزارهایی است که در فرایند برنامه ریزی کاربری زمین، برای محاسبه و برآورد اراضی و توزیع آن میان فعالیت ها یا کاربری های مختلف به کار می رود. در واقع سرانه کاربری زمین به عنوان نوعی معیار و شاخص کمی برای سنجش و مقایسه تغییرات کاربری در جریان زمان مورد استفاده قرار می گیرد.
سرانه کاربری زمین تبلور و بیان کمی مجموعه سیاست ها، روش ها و الگوهایی است که برای تعیین انواع کاربری ها، تقسیم اراضی، توزیع فضایی فعالیت ها، ضوابط منطقه بندی، تدوین استانداردهای کاربری و غیره به کار گرفته می شود.
شیوه نظم و نسق دادن به سیستم پیچیده شهر از طریق تهیه طرح های کاربری زمین ( طرح های جامع و تفصیلی شهری) می باشد .
این فرایند مبتنی بر فرایند برنامه ریزی کاربری اراضی شهری شد
طرح کاربری زمین بعنوان بخشی از فرایند برنامه ریزی شهری و منطقه ای ، با هدف هماهنگ نمودن عوارض ساخته شده روی زمین (مانند ساختمان ها، شبکه حمل و نقل و….) با فعالیت ها و نیازهای شهروندان تهیه و برنامه ریزی شده است .
فرآیند برنامه ریزی کاربری زمین، برشناسایی ، محاسبه و تعیین سرانه ها در شهر واراضی شهری استوار است که شامل :
– اهداف و سیاست های کاربری زمین
– میزان امکان دخالت و نظارت بر روندهای واقعی
– میزان امکانات اجرایی برای کنترل ضوابط کاربری زمین
مفاهیم
زمین
تعریف زمین در برنامه ریزى شهرى
زمین به عنوان یک منبع طبیعی
زمین به عنوان کالا
از نظر مقدار محدود است.
قابل جابجایی نیست.
برای سرمایه گذاری مورد استفاده است.
کالایی است که بدون آن نمی توان زندگی کرد.
فنا ناپذیر است و امکان ذخیره را فراهم می کند
طبقه بندی کاربری زمین شهری (هارلند بارتلمیو)
کل زمین
زمین بی استفاده
زمین زیر پوشش
بخش خصوصی
بخش عمومی
واحدهای مسکونی یک خانواری
واحدهای مسکونی چند خانواری
صنایع سبک
واحدهای مسکونی دو خانواری
تجاری
صنایع سنگین
خیابانها
بخش راه آهن و فرودگاه
بخش عمومی و نیمه عمومی
پارکها و زمینهای بازی
رویکرد مفهومی در کاربری زمین
کاربری زمین به عنوان یک مفهوم ایستا
در این الگو کاربری محصولی قطعی و نهایی تصور می شود
کاربری زمین به عنوان یک مفهوم پویا
کاربری زمین به معنی ارتباط مستمر وپویا بین انسان و زمین و چگونگی استفاده انسان از این ارتباط است.کاربری زمین در این معنا یک فرایند تصمیم گیری مداوم و مستمر است و نه یک محصول نهایی وغیر قابل تغییر.
دیدگاه های عمده در تبیین ماهیت کاربری های شهری
1- دیدگاه ساماندهی زمین
2- دیدگاه کارایی شهری
3-دیدگاه کیفیت زندگی
4- دیدگاه جامعه شناختی و روان شناختی
1- دیدگاه ساماندهی زمین
به اواخر قرن 19 و اوایل قرن بیستم برمی گردد که نخستین قوانین و مقررات مربوط به تفکیک اراضی و منطقه بندی شکل گرفت .
هدف اولیه : تعیین حدود حقوق مالکیت خصوصی و عمومی ، جلوگیری از سواستفاده از زمین و… بود .
2- دیدگاه کارایی شهری
با تسلط دیدگاه کارکرد گرایی بر شهرسازی مدرن و رواج الگوی طرح جامع ، برنامه ریزی شهری به ابزاری برای حفظ و رشد کارایی شهر بدل گردید .
ساماندهی کاربری زمین بر پایه مجموعه ای از مقررات و نقشه های رسمی و استانداردهای کمی استوار شد و اهداف کیفی در سایه قرار گرفت .
در چند دهه اخیر ، به دنبال حاد شدن مشکلات شهرنشینی شاخص ها و معیارهای اجتماعی مد نظر قرار گرفته است .
3- دیدگاه کیفیت زندگی
4- دیدگاه جامعه شناختی و روان شناختی
این دیدگاه بر این نظر است که برنامه ریزی شهری کمتر به نیازهای متعالی تر انسانی توجه نشان داده و بیشتر به تامین نیازهای اولیه زیستی و کالبدی توجه دارد
تحول مفهوم و اهداف کاربری زمین در جهان
– دهه 1960 در ایالات متحده ، نخستین کتابها در باره برنامه ریزی کاربری زمین ، به عنوان یک شاخه مستقل برنامه ریزی شهری انتشار یافت .
– سال 1963 کتاب معروف برنامه ریزی کاربری زمین شهری : تالیف استوارت چاپین : وی معتقد بود برنامه ریزی شهری نه تنها شامل بررسی عوامل کالبدی ، طراحی و اقتصادی – اجتماعی است ، بلکه ابعاد سیاسی و فرهنگی را نیز در بر می گیرد .
سال 1964 کتاب اصول و روش های برنامه ریزی شهری تالیف لویس کی بل
مفاهیم
برنامه ریزی کاربری زمین شهری (تعریف چیپین)
ساماندهی مکانی و فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری بر اساس خواست ها و نیازهای جامعه شهری.
برنامه ریزی کاربری زمین ( تعریف FAO)
ارزیابی سیتماتیک از عوامل اقتصادی، اجتماعی ، فیزیکی به شکلی که کاربران زمین را برای انتخاب گزینه ای که تولید را افزایش داده و در عین حال پایدار بوده و نیازهای جامعه را نیز تامین کند، تشویق کند.
اهداف طرح کاربری زمین
افزایش کارایی
هماهنگ کردن اندازه و مکان امکانات عمومی آینده با مکان و فشار توسعه صنعتی ، تجاری ، مسکونی
افزایش مطلوبیت
مشخص کردن مطلوب ترین الگوی طولانی مدت برای خنثی کردن تخصیص نادرست زمین در یک بازار بی برنامه
تهیه طرح فیزیکی
تهیه پلان بزرگ مقیاس طراحی شهری : چشم اندازها ، واحدهای همسایگی ، خط آسمان و … .
برنامه رِیزی های نوین تاثیر گذار
راهکارها
راهکار اکولوژی انسانی
راهکار اقتصادی – سیاسی
ارزش ها
ارزش های استفاده اجتماعی (شکل شهر، سیستم فعالیت ها، واحدهای همسایگی)
ارزش های بازار (اصلاح شکست های بازار، بازتوزیع فقر و ثروت، مشارکت های خصوصی و عمومی)
ارزش های اکولوژیکی (سرمایه های زیست محیطی، یکپارچگی زیست محیطی، حفظ طبیعت)
موضوعات اصلی در برنامه ریزی کاربری زمین
1- تعیین اهداف و اصول مربوط به کاربری مسکونی ، تجاری ، تفریحی و… و فهرست کردن استانداردهای موجود برای این کاربریها
2-شناسایی ماهیت و الگوی توسعه
3-توجه به نواحی توسعه نیافته و حوزه نفوذ و پیش بینی برای آینده آنها
4-ارائه برنامه برای کاربری زمین پیشنهادی در آینده
5-تعیین ابزارهای مناسب برای اجرای طرح پیشنهادی
کاربری زمین و دولت
در کشورها اغلب به سه نوع مداخله دولت بر می خوریم:
1- حق مالکیت بر زمین بدون مداخله دولتها
2- مداخله دولتها به صورتیکه کاربری زمین را تعیین می کنند و زمین برای اهداف خاصی به کار گرفته میشود
3- دولتها زمین را به طور مستقیم به مالکیت خود در می آورند و در تصمیم گیری نسبت به کاربری ، عامل اصلی هستند.
سطوح و عملکردبرنامه ریزی کاربری زمین
سطح ملی
سیاست کاربری زمین
برنامه های توسعه ملی
هماهنگی های بین بخشی
قانون گذاری در سطوح کلان
سطح منطقه ای
مکانیابی توسعه
نیاز به زیرساخت ها
توسعه راهبردهای مدیریتی
کاهش تضاد بین سطوح ملی و محلی
سطح محلی
– ارتباط برنامه با مردم ،استفاده از مشارکت مردمی
– پروگرام مدیریت و اجرای تغییرات کاربری زمین در سطح محلی
– چه چیزهایی کجا و توسط کدام افراد باید انجام شود.
فرایند برنامه ریزی کاربری زمین
Steps in land-use planning (FAO)
Step 1. Establish goals and terms of reference Step 2. Organize the work Step 3. Analyze the problems Step 4. Identify opportunities for change Step 5. Evaluate land suitability Step 6. Appraise the alternatives: environmental, economic and social analysis Step 7. Choose the best option Step 8. Prepare the land-use plan Step 9. Implement the plan Step 10. Monitor and revise the plan
فرآیند کاربری زمین
کجا هستید
به کجا می روید
چگونه به آنجا می روید
نمونه ای از اسناد وتجارب مرتبط
اصول حاکم بر کاربری نوین اراضی
کاربری اراضی به عنوان یک مفهوم پویا
کاربری زمین به معنی ارتباط انسان به زمین و چگونگی استفاده انسان از این ارتباط است.
کاربری زمین یک فرایند تصمیم گیری است و نه یک محصول
محرک های تغییر : رفتارهای انسان ، کاربری زمین تحمیل شده ، کاربری زمین محدود شده ، معیارهای سیاستی و مالیاتی.
کاربری اراضی در مدیریت اداری زمین
فرایند ثبت و توزیع اطلاعات درباره مالکیت ، ارزش و کاربری زمین و منابع وابسته به آن
دخیل شدن موسسات ، شرکتها دیگر مشارکت کنندگان.
بازبینی و برنامه ریزی کاربری اراضی
مدیریت شهری : دولت محلی
Urban Planning Urban Management Urban Governance
طراحی سیستم اطلاعات کاربری اراضی
GIS: داده های فضایی
تحلیل ، تصمیم گیری ، مدیریت تغییرات و…
مولفه های اصلی انجام برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
پروگرام برنامه ریزی کاربری نوین اراضی
ایجاد پایگاه دانش
ساخت و نگهداری یک سیستم اطلاعات
تحلیل و تبیین داده ها
توزیع اطلاعات
برنامه ریزی پیشرفته
تنظیم و اتخاذ یک سیاست
تنظیم و اتخاذ یک سیستم مدیریت توسعه و قانونگذاری خاص
رفع مشکلات
تحلیل و رفع مشکلات پیش بینی نشده
ارزیابی پیشنهادات برای تغییر سیستم مدیریت توسعه
مدیریت توسعه
به کاربردن ، اجرا کردن و بهبود حکم ها، طرح ها و برنامه های بهبود سرمایه ، مالکیت ها، اطلاعات و دیگر عوامل سیستم مدیریت توسعه
توسعه
جداول، نقشه ها ، گزارش ها
وضع قانون ، طرحها
ارائه های شفاهی ، دست نویس ها، خاطرات و …
جوازها، مالکیت ها ، مصوبه ها ، امکانات اجتماعات محلی ، بازرسی و …
ایجاد پایگاه دانش و اطلاعات Intelligence Function
شناسایی اطلاعات اصلی
تبدیل داده ها به اطلاعات قابل استفاده
هدف از تهیه سیستم اطلاعات برنامه ریزی: تولید دانش که شامل تصمیم ها و مباحثات در مورد جمعیت ، اقتصاد ، محیط زیست ، کاربری زمین ، زیر ساخت ها ، و امکانات اجتماعی
مدل های شبیه سازی
توزیع اطلاعات
طراحی برنامه ریزی پیشرفته Advance Planning Function
طرح سیاست(The policy plan)
احکام شفاهیVerbal Statements) )
طرح طبقه بندی زمین (Land Classification Plan)
طراحی کاربری زمینLandUse Design) )
برنامه ریزی مدیریت توسعهDevelopment Management plan) )
مراحل اصلی برنامه ریزی پیشرفته
مرحله اول : جهت یابی Direction Setting))
توصیف شرایط موجود و در حال پیش امد و نتایجFacts) )
تدوین اهدافValue) )
تشکیل سیاست عمومی : مبانی طرح و اجرای کاربری زمینPolicy) )
محصول این مرحله ساختار اصلی سیاست است.
مرحله دوم : برنامه ریزی طبقه بندی زمین
تحلیل عرضه و تقاضای زمین
تشخیص مکان برای فرایند های طبیعی
تشخیص مکان برای استفاده شهری
تشخیص مکان برای تولید کشاورزی
محصول این مرحله طرح طبقه بندی زمین است.
مراحل اصلی برنامه ریزی پیشرفته
مرحله سوم: برنامه ریزی کاربری زمین
تحلیل جزئی تر عرضه و تقاضای زمین
تشخیص مکان برای مراکز اشتغال و تجاری
ترتیب دادن اجتماعات مسکونی
تشخیص مکان برای زیرساخت ها و امکانات اجتماعات محلی
محصول این مرحله طرح کاربری زمین شهری است.
مرحله چهارم : برنامه ریزی مدیریت توسعه
تحلیل فاکتورهای اجرا
تدوین اهداف مداوم
تشخیص اجزای برنامه ریزی مدیریت
تشخیص استانداردها و روندهایی برای اجرا
محصول این مرحله طرح مدیریت توسعه است.
فرایند طبقه بندی زمین
وظایف
جهت یابی
تدوین پارامترهای طرح طبقه بندی زمین
به نقشه تبدیل کردن طبقه بندی زمین
ایجاد سیاست های اجرایی برای هر طبقه
تطبیق و اجرای طرح
ساده ترین شکل تقسیم بندی
بخش شهری
بخش روستایی
محدوده های بحرانی و یا با مشخصات خاص
فرایند طرح کاربری زمین شهری
وظایف مبتنی بر کمیت فضایی
(چه مقدار فضا)
وظایف مبتنی بر مکان
(چه مکانی بهتر است)
وظایف تحلیل کننده تقاضا
برای مکان و فضا
وظایف تحلیل کننده عرضه مکان و فضا
نیازهای مکانی
(وظیفه 1)
نیازهای فضایی
(وظیفه 3)
تحلیل ظرفیت
(وظیفه 4)
به نقشه تبدیل کردن
مطلوبیت مکانی
(وظیفه 2)
طراحی گزینه های مختلف برای برنامه فضایی طبقه بندی زمین و یا کاربری های زمین
الگوی پیشنهادی
فضاهای باز
تاکید بر حفظ فرایندهای زیست محیطی مهم و استفاده از منابع طبیعی درآمد زا
زمین ها در مرحله گذار شهری شدن
تاکید برای مشخص کردن محدوده هایی که سیاست توسعه جدید در 20 سال آینده در آنها برقرار است.
تسهیلات و مراکز فعالیت های منطقه ای
مراکز و مناطق اشتغال زا
فعالیت های تولیدی و مربوط به آن
فعالیت های عمده فروشی و مربوط به آن
اشتغال در شرکت ها
محدوده های مخصوص
مراکز تجاری منطقه ای
محدوده های تجاری مرکز شهری
اجتماعات مسکونی
طرح مدیریت توسعه The Development Management Plan)
برنامه ای از روندها و استانداردها برای قانونمند کردن فرایند توسعه زمین و کاربری
نسبت به طرح سیاست کوتاه مدت تر و خاص تر است واز ابزار به نتایج(ends ) می رسد.
این طرح آمیخته ای از قوانین، سرمایه های اجتماعات محلی و دیگر فعالیت هاست.
این طرح مکمل طرح های بلندمدت ، عمومی و مبتنی بر هدف طرح کاربری زمین و طرح طبقه بندی زمِین است.
اجزای طرح مدیریت توسعه
شناخت وضع موجود
تعیین اهداف بلند مدت و عملیاتی( اهداف و مقاصد) ، استانداردها و سیاست های اصلی
پروگرام فعالیت های خاص
برنامه زمانبندی
تخمینی از پرسنل و دیگر منابع مورد نیاز
پلان اقتصادی برای تولید درآمد برای اجرای فعالیت های پیشنهادی
ارزیابی از هزینه ها و سودها و توزیع آنها بین بخش های مختلف
طرح مدیریت توسعه ، یک روند پیشنهادی از فعالیت ها توسط سازمان های مشخص در طول 3 تا 10 سال برای بهبود سیستم مدیریت توسعه یک اجتماع محلی است.
شیوه های طبقه بندی کاربری اراضی
طبقه بندی کاربری مسکونی در سیستم SLUCM
سیستم طبقه بندی NAICS
دسته بندی استاندارد کاربری زمین (LBCS)
سیستم (LBCS) جهت دسته بندی کاربریهای زمین به کار گرفته می شود. در این سیستم دسته بندیهای سنتی گسترش داده می شود و در 5 دسته اصلی به نام های «فعالیت»، «عملکرد»، «ساختار»، «سایت» و «مالکیت» تقسیم می شود و مرتباً با تقسیم دوباره دسته های فوق و تقسیم های درخت وار در دل قسمت های جدید خود را کامل تر می کند.
ابعاد زمین در طبقه بندی LBCS
فعالیت Activity
عملکرد Function
گونه های ساخت و سازStructure
ویژگی های توسعه سایت Site Development
مالکیتOwnership
فعالیت:
«فعالیت» اشاره دارد به استفاده واقعی ای که از زمین می شود. براساس خاصیتهای واقع، شخص آن، «فعالیت» توضیح میدهد که در واقعیت چه اتفاقات فیزیکی و قابل مشاهدهای در زمین رخ میدهد (مثل مزرعهداری، خرید و فروش، حرکت وسایل نقلیه و …) به طور مثال در مورد مکان زندگی خانوادههای تکی، خانوادههای گسترده، زندگی دانشجویی و … به طور کلی از عنوان فعالیت «مسکونی» استفاده می شود.
ریز دسته بندی ها: 1- فعالیت
1-2- انواع
1-2-1- مسکونی و انواع آن
1-2-2- خرید و فروش و فعالیتهای تجاری و انواع آن
1-2-3- صنعت، تولید و انواع آن
1-2-4- فعالیتهای اساسی و زیربنایی
1-2-5- مسافرت و حمل و نقل
1-2-6- اجتماعات بزرگ اجتماعی
1-2-7- فعالیتهای مربوط به اوقات فراغت
1-2-8- فعالیتهای مرتبط با منابع طبیعی
1-2-9- فعالیتهای غیر مرتبط با انسان و بخشهای دستهبندی نشده
عملکرد
«عملکرد» اشاره دارد به فعالیتهای اقتصادی که در زمین اتفاق میافتد. تمامی زمینها میتوانند مشخص شوند بوسیله سازمان و یا گروههایی که به آنها خدمات ارائه میکنند، به طور مثال زمینهای کشاورزی همه به یک نوع سازمان (گروه کشاورزان که دارای ماشینآلات هستند) خدمات ارائه میکنند، بنابراین هر دو قطعه زمینی که به یک فعالیت اقتصادی اختصاص داده شوند به این گروه عملکردی متعلق هستند چه در آنها ساختمانهای اداری باشد، چه مزرعه و یا هر چیز دیگری.
2- عملکرد 2-2- انواع
2-2-1- اسکان دادن
2-2-2- خدمات
2-2-3- تولید و فروش عمده
2-2-4- حمل و نقل، ارتباطات، اطلاعات
2-2-5- هنر، سرگرمی و آفرینش هنری
2-2-6- آموزش، خدمات بهداشتی و سازمانهای عمومی
2-2-7- مشاغل مرتبط با ساختمان
2-2-8- معادن و استخراجات
2-2-9- کشاورزی، جنگلداری، شکار
ساختار
«ساختار» اشاره دارد به نوع ساختمان و سازهای که در زمین وجود دارد. به طور مثال ساختمانهای اداری دارای خواص متفاوتی با ساختمانهای درمانی، ساختمانهای مسکونی و یا ابزارهای موجود در یک اتوبان، پارک و … هستند.
3- ساختار 3-2- انواع
3-2-1- ساختمانهای مسکونی
3-2-2- ساختمانهای تجاری
3-2-3- ساختمانهای عمومی
3-2-4- ساختمانهای صنعتی
3-2-5- بناهای مرتبط با حمل و نقل
3-2-6- ابزارهای بدون بنای خاص
3-2-7- ساختمانهای نظامی
3-2-8- ساختمانهای مربوط به کشاورزی و مزارع
3-2-9- بدون ساختمان
سایت
در این دسته دقت میشود به میزان توسعه فیزیکیای اتفاق افتاده در زمین، در خیلی از اوقات میتوان قبل از هر چیز اظهارنظر کرد که یک زمین اصولاً توسعه یافته است یا نه. و لیکن نمیتوان تمام سایتهای بدون امکانات قابل دید واضح را توسعه نیافته خواند. پارکها و برخی دیگر از سایتها، غالباً دارای مجموعه پیچیده و سیالی از «فعالیت»ها، «عملکرد»ها و «ساختار»ها هستند، بنابراین این دستهبندی جدید به آنها این امکان را میدهد تا در یک گروه مستقل از خواص ذکر شده در تحلیلها کنار یکدیگر قرار بگیرند.
4- سایت 4-2- انواع
4-2-1- سایت در حالت بکر و طبیعی
4-2-2- زمین آمادهسازی شده بدون هیچ فعالیت و بنایی
4-2-3- سایت توسعه یافته: جنگلداری، مراتع، محصولات
4-2-4- سایت توسعه یافته: بدون بنا و سازه
4-2-5- سایت توسعه یافته با ساختمان
4-2-6- سایت توسعه یافته با پارکها
4-2-7- سایتهایی که به این دستهبندی قابل ربط نیستند.
4-2-8- سایتهای توسعه یافته با ویژگیهای منحصر به فرد
مالکیت
«مالکیت» برمیگردد به ارتباط بین استفاده از زمین و حقوق مربوط به آن، باید توجه داشت که عدم دقت به به این اصول حقوقی میتواند بسیار مشکل ساز باشد و در برخی موارد طرحهای شهری را فلج کند.
5- مالکیت 5-2- انواع
5-2-1- مالکیت خصوصی
5-2-2- با محدودیتهای کم: فضاهای اجاره شده
5-2-3- مالکیت ملی، محلی و یا فدرال و ایالتی، مالکیت عمومی به طور کل
5-2-4- دیگر ساختمانهای با مالکیت عمومی:
متعلق به نوعی مالکیت خاص محلهای یا منطقهای
5-2-5- مالکیتهای غیر انتفاعی
5-2-6- مالکیت جمعی: با ورود اشخاص و عناصر عمومی
5-2-7- مالکیت دستهجمعی: عمومی، خصوصی، غیر انتفاعی
5-2-8- غیر قابل ارتباط داده به این دستهبندی
پایان