برنامه ریزی کاربری اراضی زمین مدرس: دکتر حسین جعفریان
فصل اول: تعاریف و مفاهیم
تعاریف و مفاهیم:
برنامه ریزی کاربری زمین، به چگونگی استفاده، توزیع و حفاظت اراضی، اطلاق می شود. ساماندهی مکانی و فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس خواست ها و نیازهای جامعه شهری ، هسته اصلی برنامه ریزی شهری است که انواع استفاده از زمین را طبقه بندی و مکان یابی می کند.
برنامه ریزی کاربری زمین شهری باید چارچوبی را برای طرح کاربری بهینه زمین به وجود آورد، تا اساس طرح کالبدی و تفصیلی هر بخش شهری مشخص شود. براساس این چارچوب باید از استفاده نامناسب زمین جلوگیری شود و اهداف اقتصادی، اجتماعی، محدودیت های فیزیکی و سیاست های زیست محیطی رعایت گردد.
کاربری اراضی شهری امروزه در نظام های پیشرفته برنامه ریزی جهان، در راستای استفاده بهینه از زمین، به صورت امایش سرزمین و برنامه ریزی فضائی و طرح ریزی کالبد ملی و منطقه ای و محلی تبدیل شده است.
موفقیت در عرصه برنامه ریزی کاربری زمین به عوامل زیر بستگی دارد :
الف) وجود قوانین و سیاست های کلان مناسب در زمینه نحوه استفاده از زمین.
ب) استفاده از روش های کارآمد در تهیه و اجرای طرح های شهری و برنامه کاربری زمین. در مجموع برنامه ریزی کاربری اراضی شهری عبارتست از: «ساماندهی مکانی و فضائی فعالیت ها و عملکردهای شهری براساس نیازها و خواست های مردم شهر».
اهداف کاربری زمین
1- اهداف محیطی
اهداف محیطی را در راستای جلوگیری از تخریب زمین، برقراری ارتباط و پیوند میان شهر و طبیعت، حفظ منابع پایدار و تجدیدناپذیر، حفظ مواریث تاریخی و فرهنگی، توسعه فضاهای سبز و درختی، مکان یابی بهینه خدمات می توان مطرح نمود.
2- اهداف اجتماعی
اهداف اجتماعی کاربری زمین در راستای افزایش تسهیلات و خدمات عمومی، کاهش نابرابری در بهره برداری زمین، بهسازی بافت های تاریخی و قدیمی، تقویت هویت محله ای، ارتقاء کیفیت کاربری های مسکونی و اوقات فراغت، زیباسازی محیط محلی و ناحیه شهری و لبه شهری مطرح می گردد.
3- اهداف اقتصادی
اهداف اقتصادی کاربری زمین را در راستای جلوگیری از سوداگری زمین، بهره برداری بهینه اقتصادی از ایمنی، تعدیل حقوق مالکیت، بهره گیری از اضافه ارزش زمین در جهت منافع عمومی میتوان برشمرد.
4- اهداف کالبدی
اهداف کالبدی زمین عبارت است از راستای جلوگیری از تداخل کاربری های ناسازگار، حفظ تناسب میان توسعه عمودی و افقی، تشویق به تنوع کاربری ها، تدوین معیار و ضوابط و استانداردهای کاربری.
نظریه های کاربری اراضی شهری
نظریه نقش اجتماعی زمین
زمین از نظر ارزش و نقش اجتماعی در آسایش، امنیت، زیبایی، رفاه و کیفیت زندگی بشری تاثیری اساسی دارد.
هنری جورج : (1897-1810) معتقد است محدود کردن مالکیت خصوصی و بهره برداری از اراضی در راستای منافع عمومی مردم در شهرهاست.
اسکات: (1895-1819)، اعتقاد دارد که سیستم برنامه ریزی شهرها و شهرک ها و کاربری زمین باید مبتنی بر حفظ اراضی کشاورزی اطراف شهرها وحومه های شهری باشد و بایستی مصلحت عموم در کاربری ها در نظر گرفته شود.
دوور: معتقد است باید درکاربری های زمین نظارت کامل برقرار باشد. دوور و هوب هوس بر اجرای مقررات خاص برای کاربری های اطراف شهرها به خصوص پارک ها تاکید دارند. نظریه اتو واگنر: (1918-1841) شهرساز اتریشی مبتنی بر نظارت بر توسعه و گسترش شهرها قرار دارد. از نظر وی اراضی اطراف شهرها بایستی به مالکیت عمومی درآید، تا قیمت اراضی شهری کنترل شده و به سودجویی مالکان نیانجامد.
نظریه نقش اقتصادی زمین: بسیاری از نظریه پردازان معتقدند که زمین به عنوان ثروت ملی محسوب می.شود. از آنجا که ارزش افزوده زمین بسیار بالاتر و سریعتر از سایر کالاهاست، بنابراین، ارزش اضافی زمین عامل اساسی تغییر فضاهای شهری است.
دیویدهاروی : معتقد است، چون زمین از کارکردهای مختلف مصرفی و مبادلاتی و اقتصادی و فناناپذیر برخوردار است بنابراین از مطلوبیت ویژه ای برخوردار است. وی نظریه نحوه استفاده از اراضی شهری ، نظریه خرد اقتصادی اراضی شهر را ابراز می دارد.
جک هاروی : معتقد است چون زمین و مسکن از منابع نادر هستند، ضروری است در بهره برداری از آنها حداکثر کارآیی در نظر گرفته شود. بنابراین ضوابط و مقررات خاصی بایستی در نحوه استفاده مطلوب از زمین تدوین گردد. به بیان دیگر دخالت در بازار زمین جهت تامین منافع همگانی و راهبردهای مناسب کاربری زمین متناسب با راهبردهای محیطی و اجتماعی در طرح های شهری ضروری است.
نظریه نقش طبیعی زمین
به جهت نقش زمین در تامین رفاه و آسایش عمومی و به عنوان یک ثروت عمومی و از طرف دیگر افزایش جمعیت ضروری است، ضوابط و مقررات ومعیارهایی از آن در راستای منافع عمومی و حفاظت بهینه و در خور پایدار آن در نظر گرفته شود. تخصیص عاقلانه زمین بر اساس نقش زمین از جمله مباحث برنامه ریزی کاربری است.
نظریه نقش کالبدی
نقش کالبدی زمین، نحوه مدیریت خردمندانه فضاست. بسیاری از نظریه پردازان، نقش کالبدی زمین را نظارت بر عمران فضا و دگرگونی بهینه آن بر اثر کاربری مناسب می دانند.
استوارت چاپین : میان کاربری زمین در مقیاس کلان و کاربری زمین در مقیاس شهری تفکیک قایل شده است. طبق نظریه وی، استفاده از زمین در مقیاس کلان، به فعالیت هایی چون کشاورزی، معدن، مرتع و جنگل تقسیم می شود. لیکن در مقیاس شهری، استفاده از زمین با تمام فعالیت های مورد نیاز جامعه همانند مسکن، کار، تولید، توزیع، حمل و نقل، گذران اوقات فراغت و خدمات آموزشی، اجتماعی و بهداشتی ارتباط پیدا می کند.
چاپین : بیان می دارد، که کاربری زمین در مقیاس شهر، به عواملی همچون محدودیت زمین، شکل و موقعیت زمین، انواع فعالیت، تراکم، تمرکز، نحوه توزیع اراضی میان کاربری ها و مقایسه کاربری ها وابسته است.
نظریه برنامه ریزی فضائی معتقد است ، کاربری زمین شهری بایستی به ادراک زیبایی، هویت فضایی و احساس تعلق به محیط پاسخ دهد.
نظریه ساماندهی زیرزمین، کاربری زمین را به منظور ساماندهی فعالیت های شهری به منظور ایجاد معبر برای مترو، تردد اتومبیل، استقرار تاسیسات شهری، استفاده تفریحی، استفاده خدماتی و تجاری و غیره … انبار و مخصوصاً ایجاد پناهگاه پیشنهاد مینماید. در مجموع نظریه برنامه ریزی فضائی، کاربری زمین را در سطح و زیرزمین به منظور مجموعه فعالیت هایی که انسان در طبیعت انجام می دهد، یا مجموعه ای از روابط انسان و محیط، فعالیت (نوع کاربری) مدنظر دارد.
نظریه برنامه ای
نظریه برنامه ای کاربری زمین، با پیدایش شهرسازی جدید ظهور می نماید. اقدامات اولیه این نظریه بیشتر جنبه حقوقی، مهندسی و اداری داشته است. ولی از اوایل دهه 1960، موضوع چگونگی استفاده از اراضی شهری در مفهوم خاص «برنامه ریزی کاربری زمین» به طور جدی شکل گرفت و بر پایه مفاهم، مبانی و روش های هدفمند و منظم استوار شد.
نظریه اصلاح گرایی
این نظریه معتقد به اختصاص زمین در درون شهرها به انواع فعالیت های مورد نیاز شهری است و معتقد است، ساماندهی شهرها باید از طریق اختصاص زمین از درون همین جوامع صورت پذیرد.
نظریه مدرنیسم
این نظریه به حول محور کتب مدرنیسم و در راستای قطع با گذشته و تاریخ و زمان نگاه می کند و فقط و فقط به مسائل معماری می پردازد. انسان در این مکتب عنصری بیولوژیک و دارای عملکردهای «سکونت، کار، رفت و آمد، اوقات فراغت» در یک ناحیه خاص است،
لذا کاربری های اراضی شهر بایستی به صورت منطقه بندی و در راستای چهار اصل فوق الذکر صورت پذیرد. در این نظریه موقعیت، مکان، فرهنگ و سنت جایگاهی ندارد. تراکم در این نظریه در شهرها کم و در نواحی خاص پیشنهاد می.شود. در این نظریه به کاربری های فضای سبز و عمومی اهمیت داده می شود.
مشخصات شهر ایده آل مدرنیسم را به شرح زیر می توان خلاصه کرد:
تراکم زیاد
کم کردن زمین زیر ساخت (15 درصد) و افزایش فضای ازاد و سبز (85 درصد)
عدم وجود آزادی و عدم امکان انتخاب به خاطر طراحی کامل مجموعه
نبودن روح و حیات شهری
نبودن تماس های اجتماعی شایسته در یک شهر زنده
وجود فضاها، پارکینگ ها و اتوبان های وسیع
وجود حداکثر کنترل از بالا (بوروکراسی و تکنوکراسی) و حداکثر پیروی از پایین.
تکیه بر اهرم سلسله مراتب و قرار دادن معماران و روشنفکران در راس هرم
تفکیک کامل فضاها و فعالیت ها از یکدیگر
ایده های ضد شهر و ضد تمدن شهری و توجه به مکانیزاسیون و اتوماسیون.
نظریه فرهنگ گرایی :این نظریه محورهای معنوی را بر محورهای مادی و کل شهر را بر اجزاء آن و مفهوم فرهنگی شهر را بر مفهوم مادی آن مقدم می شمارد. در این مکتب تفکر منطقه بندی در شهر مفهوم ندارد و شهر از طریق سازمان های اجتماعی و فرهنگی زنده می شود.
نظریه طبیعت گرایی:این نظریه آزاد سازی انسان و رهایی وی را از محیط مصنوع و استقرار در طبیعت و توجه به کاربری های طبیعی به عنوان اوقات فراغت توصیه می نماید. توجه به خانه، حفظ طبیعت و عملکرد گرایی در شهر از چارچوب اساسی این نظریه است
نظریه فلسفه گرایی
این نظریه به زیبایی شناسی و آزادی انسان و به تاثیر منفی صنعت و صنعتی شدن میپردازد و معتقد است، زندگی اجتماعی فدای صنعت گردیده و صنعت پریشانی مردم شهرها را موجب شده است.
نظریه فن گرایی
این مکتب معتقد است، زمین برای استفاده عموم آزاد شود و نیز حداکثر استفاده را باید از فن آوری کرد. کشاورزی پیشرفته، حمل و نقل مکانیزه و شهرهای آسمان خراش و همچنین شهرهای زیر دریایی از ایده های آنان است.
نظریه شهرسازی اختیارگرا
این نظریه حامی و مشوق بازار آزاد و آثار آن یعنی نهادهای آزادی فردی، مالکیت خصوصی، رفتارهای مبتنی بر خواست های شخصی و یا قرارادها در شهرسازی است. شهرسازی اختیارگرا درصدد کنترل عوامل خارجی (خصوصاً از طریق منطقه بندی) و تدارک زیر ساخت های عمومی بر می آید.
نظریه آمایش انسانی
این نظریه معتقد به منطقه بندی و ساخت شهرها براساس نیازهای انسانی هستند.
نظریه سلامت روان
این نظریه مشارکت شهروند در شکل بخشیدن به شهر را توصیه می نمایند. این گروه مسئله سرانه ها، آستانه ها و معیارهای مناسب در زندگی [کاربری اراضی شهری] را مطرح می کنند
نظریه پست مدرنیسم
در این نظریه از معماری مدرن و کاربری های بی روح آن همچون تبدیل شهرها به قوطی کبریت بی روح و بدون ارتباط با محیط، وجود برج های اداری، فروشگاه های بزرگ و غول آسا و بناهای پرهیبت انسان ستیز و نبود مدنیت انتقاد شد و بجای آن ترکیبی از عناصر جدید و سنتی با مفاهیم هنر بومی و هنر متعالی در ساخت و ساز شهرها پیشنهاد کردند.
فرایند برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
کاربری زمینی عمدتاً در قالب طرح جامع شهری صورت می گیرد. چگونگی برنامه ریزی کاربری زمین در اندازه و نوع و نقش و کارکرد شهر متفاوت است.
کاربری زمین در روستا ، شهر صنعتی ، شهر خوابگاهی ، مادر شهر ، ….. متفاوت است .
مراحل فرآیند برنامه ریزی کاربری زمین شهری
جمع آوری اطلاعات( برداشت وضع موجود )
تدوین سیاست ها و اهداف (تعیین سرانه ها ، تراکم )
تعیین کمبودها (مطابق معیارها در وضع موجود)
پیش بینی کاربری های آینده ( جمعیت ، اشتغال آتی ، جهات توسعه )
تدوین جداول آتی کاربری زمین شهری
تهیه نقشه کاربری اراضی شهری در دوره آتی طرح (افق اجرائی طرح جامع وطرح هادی 10 سال )
تدوین ضوابط و مقررات اجرای طرح کاربری زمین شهری (منطقه بندی ، توسعه افقی و عمودی ، …… )
تصویب طرح کاربری زمین شهری (معمولا در چارچوب طرح جامع یا سایر طرح ها)
روش برداشت وضع موجود انواع کاربری های زمین شهری
1 – روش دستی ( نقشه های پایه ای شهر )
2 – سنجش از دور ( بهره گیری از عکس های هوائی )
معیارهای بهینه در مکان یابی کارکردهای شهری
مهمترین معیارهای بهینه در تعیین مکان های مناسب فعالیت، و کاربردهای شهری را به شرح زیر می توان برشمرد:
سازگاری
آسایش
کارآیی
مطلوبیت
سلامتی
ایمنی
1- سازگاری
منظور از مولفه سازگاری، قرار گیری کاربری های سازگار در کنار یکدیگر و برعکس جداسازی کاربری های ناسازگار از یکدیگر است. هدف از سازگاری، مکان یابی و یا انتقال کاربری های ناسازگاری از سازگار است. فرضاً جداسازی کاربری های صافکاری (کارگاهی) از مسکونی ضروری است.
2- آسایش
دو مولفه فاصله و زمان مهمترین مولفه در مکان یابی کاربری ها هستند. نوع دسترسی ها با فاصله و زمان سنجیده می شود. این دو عامل واحد اندازه گیری آسایش محسوب می گردند. چگونگی دسترسی به خدمات شهری مورد نیاز ساکنان و دوری از کاربری های مزاحم وناسازگار از مولفه های مهم آسایش تلقی می گردند.
3- کارآیی:مسئله «سودمندی- هزینه» در مکان یابی و کارآیی کاربری ها نقش مهم و اساسی دارد. میزان قیمت زمین، صرفه اقتصادی، سرمایه گذاری و بهره وری از دیگر عوامل مهم کارآیی اراضی شهری محسوب می گردند.
4- مطلوبیت:منظور از مطلوبیت یعنی حفظ عوامل طبیعی، چشم اندازها، فضاهای باز، فضاهای سبز، شبکه معابر، راه ها، فضاهای مسکونی است.
5- سلامتی: منظور از شهر سالم، رعایت همه کاربری ها با توجه به تراکم و سرانه مطلوب و رعایت استانداردها و معیارهای سرانه است. رعایت مسائل زیست محیطی، حفظ میراث های فرهنگی، حراست از آسایش و غیره ضروری است.
6- ایمنی: امنیت و عوامل امنیتی به عنوان یکی از مولفه های مهم در تعیین مکان کاربریهای شهری است. مسئله حفاظت از پدیده ها و تاسیسات و تجهیزات شهری و دفاع از شهروندان در مقابل حمله در زمان جنگ در شهرهاست.
چهارچوب مطالعاتی برنامه ریزی کاربری اراضی شهری :مطالعات اراضی شهری به مطالعات اولیه و یا شناخت وضع موجود، تجزیه و تحلیل و پیش بینی ها مربوط می گردد. اهم متغیرهای مورد بررسی در مطالعات کاربری اراضی شهر، مشتمل بر مطالعات زمین ساخت و ژئومورفولوژی، توپوگرافی، شیب، گسل، زلزله،… مطالعات اقتصادی ، مطالعات مسکن، سرانه ها، تراکم ها، تراکم خالص و ناخالص، سرانه خالص و ناخالص، عوامل موثر بر تقاضای مسکن، مطالعات حمل و نقل، مطالعات فرهنگی، مطالعات زیبائی شناختی (سلامت، زیبایی، آسایش) است.
فصل دوم استانداردهای برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
استانداردهای برنامه ریزی کاربری اراضی شهری
متعاقب انجام مطالعات جغرافیای، طبیعی، اجتماعی، اقتصادی و کالبدی، مبادرت به تقسیمات کالبدی شهری شده و آنگاه در مقیاس های مختلف کالبدی شهر (شهر، منطقه، ناحیه، بر زن ، محله) مبادرت به تعیین درصد کاربری ها، سرانه ها و تراکم می.گردد. در این بخش استانداردهای شهری در برنامه ریزی کاربری زمین مورد بررسی قرار می گیرند.
تقسیمات کالبدی شهر
در طرح های جامع شهری، یک شهر به چند ناحیه و هر ناحیه به چند بر زن و هر برزن و یا ناحیه به چند محله و هر محله به چند واحد همسایگی و هر واحد همسایگی به چند واحد مسکونی تقسیم می گردد. بدین سان برای توزیع مناسب خدمات در سطح شهر و دسترسی بهینه شهروندان، لازم است تقسیمات کالبدی شهر به صورت شهر، منطقه، ناحیه، برزن، محله، واحد همسایگی، واحد مسکونی صورت پذیرد.
واحدهای همسایگی: واحد همسایگی که در طرح های شهری از مهمترین اجزاء تقسیمات کالبدی است، در سال 1923 توسط کلارنس پری اعلام گردید. در واقع واحد همسایگی مجموعه ای از واحدهای مسکونی با جمعیت، مساحت و واحدهای خدماتی مشخص است پری معتقد است، خدمات اساسی باید در نزدیکی واحدهای مسکونی استقرار یابد و مسیرهای دستری به خدمات نباید خیابان های اصلی را قطع نماید.
پری برای هر واحد همسایگی یک دبستان ، چند مغازه ، پارک و فضای ورزشی پیشنهاد نمود .
جدول شماره 1-2: تقسیمات کالبدی پیشنهادی
* در این جدول هر واحد مسکونی برای یک خانوار با جمعیت متوسط 5-4 نفر پیش بینی شده است.
نقشه های کاربری زمین: برداشت های میدانی، اطلاعات، داده ها، شاخص های انواع کاربری های شهری بایستی به نقشه تبدیل شود.
اهم نقشه های مورد نیاز در کاربری اراضی شهری به شرح زیر است:
نقشه تاسیسات و تجهیزات شهری شامل شبکه آب، برق، تلفن، فاضلاب، گاز.
نقشه شبکه معابر (راه های ارتباطی، خیابان ها، شاهراه ها و …)
نقشه خدمات عمومی شهری شامل پارک ها، فضای سبز، مراکز ورزشی، مدارس و مراکز آموزشی، دانشگاه ها، مراکز تحقیقاتی، ادارات، بیمارستان ها، گورستان و …
نقشه های ساختمان ها، تیپ معمای ساختمان ها و بافت شهری از لحاظ طبقات، قدمت، سبک بنا، تراکم خیابان ها و غیره.
نقشه های قیمت زمین
نقشه کارگاه ها و موقعیت صنایع
نقشه بازار و اماکن تجاری و غیره
نقشه تقسیمات کالبدی شهری از نظر ناحیه، محله، خرده محله، واحده های همسایگی، تراکم و پراکندگی جمعیت آنها.
نقشه عوارض طبیعی شهر از نظر شیب، گسل، توپوگرافی
نقشه رشد و توسعه شهر در دوره های تاریخی
مقیاس نقشه ها در طرح های مختلف شهری (هادی، جامع، ساماندهی، بهسازی، تفصیلی و …) متفاوت است. معمولاً برای شهرهای کوچک کمتر از 25000 نفر مقیاس نقشه حدود 2500/1و برای شهرهای بزرگتر از مقیاس نقشه 10000/1 ، 25000/1 ، 2500/1 پیشنهاد می گردد.
سرانه های زمین شهری:سرانه عبارتست از مساحت تقسیم بر جمعیت، در واقع سرانه عبارتست از مقدار زمینی که به طور متوسط از هر کدام از کاربری های شهری به هر نفر جمعیت شهر می رسد. در تعیین سرانه عواملی از قبیل قیمت زمین، نوع درآمد مردم، امکانات گسترش شهر، موقعیت اقلیمی و طبیعی شهر مسائل اجتماعی، آداب و رسوم، نیازهای جمعیت به تاسیسات رفاهی، نوع معشیت، تکنولوژی ساختمان و غیره موثر است. واحد سرانه بر حسب مترمربع برای نفر است.
تراکم شهری: تراکم در سطح شهر به عنوان معیاری برای استقرار جمعیت و تاسیسات شهری، در طرح های توسعه شهری است . تراکم دارای تاثیرات مثبت و منفی است.
تاثیرات منفی تراکم زیاد را در روابط صمیمی افراد و معاشرت خشک مردم با یکدیگر، ایجاد سر و صدا و نارسایی های روانی، بزهکاری و جنایت، امکان مخاطرات بهداشتی مانند ناراحتی های قلبی و سرطان و غیره وجود دارد.
تاثیرات مثبت تراکم مناسب را در تراکم سرمایه و جمعیت در کنار یکدیگر، امکان ایجاد شبکه های برق وامکان اجرای برنامه های عمرانی، و بالاخره توسعه شبکه های ارتباطی و بالنتیجه رشد شهرهای تفسیر می کنند.
تراکم مسکونی (خالص – ناخالص) ، منظور از تراکم مسکونی خالص، نسبت تعداد جمعیت به اراضی است که صرفاً جهت سکونت در شهر در نظر گرفته شده باشد. مقصود از تراکم مسکونی ناخالص، نسبت تعداد جمعیت به کل اراضی شهر است که هم به مصرف واحدهای مسکونی و هم نیازهای وابسته به آن رسیده است.
واحد تراکم بر حسب نفر در هکتار است.
تفکیک اراضی شهری :تفکیک اراضی عبارتست از، قطعه بندی زمین به کاربریهای مختلف شهری بر اساس آئین نامه و مقررات و برنامه های توسعه ای که مورد تصویب قرار گرفته است .
آیین نامه تفکیک اراضی برنامه ای است که برای راهنمایی در تفکیک زمین، توسط دستگاه مسئول در امور شهرسازی ها یا شهرداریها صورت میپذیرد. در آیین نامه تفکیک اراضی رعایت نکات زیر ضروری است.
1- منطبق با طرح جامع
2- نظم طول و عرض کوچه ها و خیابان های پیشنهادی و فاصله در رابطه با خیابان های اصلی.
3- طول و عرض قطعات تفکیکی .
4-طول و عرض مجموعه ای از این قطعات که در فاصله چهار خیابان اصلی قرار می گیرد.
5-پیش بینی زمین برای فضاهای باز مانند پارک، زمین بازی، ساختمان های عمومی
6- سیستم شبکه های تاسیسات و تجهیزات (آب، فاضلاب و …)
7- شیب و سطح اراضی تفکیکی.
8- خیابان های داخلی باید مناطق مسکونی را به مراکز عمومی مانند خرید ومحله.ها پیوند دهد.
9- نظم، محل و عرض خیابان های داخلی باید طوری باشد که میان بر خیابان های اصلی را اجازه ندهد.
10- از زاوایای نامنظم بین خیابان ها اجتناب شود.
11- تعداد خیابان هایی که به یک نقطه می رسند باید به حداقل ممکن نقصان یابند.
12- تقاطع خیابانهای داخلی یا خیابان های خارجی باید به حداقل ممکن برسد تا ترافیک عبوری و ترافیک داخلی با هم تداخل ننمایند.
13- نام خیابان های جدید نباید تکرار خیابان های گذشته باشد.
14- ترافیک خیابانهای کوچک و کوچه ها به خیابان های اصلی وصل شده و خیابان های اصلی ترافیکی را به اتوبان منتقل کند.
15- امتداد خیابانها، یعنی آنکه خیابانی که از یک جانب مجموعه تفکیکی به جانب دیگر ادامه پیدا می کند، کور یا بن بست نشود.
16- در مناطقی که به سبب پستی و بلندی یا اجتناب از سر و صدای ترافیک با تعیین دسترسی برای زمینی که شکل نامرتب دارد بهتر است از راه های بن بست استفاده شود.
17- در مورد خیابان هایی که فقط جنبه استفاده مسکونی دارند، فاصله بر ساختمان ها بایستی 26 متر و عرض سواره در حدود 8-9 متر باشد و در مورد خیابان های برگردان یا بن بست که ذکر آن رفت عرض خیابان 12 متر و عرض اتومبیل رو بین 6، 8 و 9 متر متغیر خواهد بود.
18- شیب خیابان معمولاً باید 5 درصد باشد تا آب باران در سطح خیابان نماند. بنا به ملاحظات توپوگرافی شاید لازم آید شیب خیابان های اصلی بین 6 تا 7 درصد و خیابان.های فرعی 10 تا 12 درصد باشد. عرض خیابان آسفالت نیز معمولاً 5/1 تا 2 درصد است.
19- بلوک بندی های مطلوب بین 250 تا 400 متر طول و بین 30 تا 40 متر عرض است. حد فاصل دو قطعه زمین یا عرض کلی بلوک نیز بهتر است بین 60 تا 80 متر باشد.
اهم دیگر ضوابط آیین نامه تفکیک اراضی به شرح زیر است:
ارتفاع و حجم ساختمان ها مشخص شود.
میزان و درصدی را که در قطعه زمین باید به زیر بنا برود، با ابعاد آن را مشخص می دارد.
تراکم جمعیت را مشخص می کند.
انواع کاربری ها را برای مقاصد تجاری، اداری، صنعتی و مسکونی مشخص می نماید.
از کاربری های ناصحیح جلوگیری می نماید.
نکات مهم و آیین نامه اراضی مسکونی: مساحت زمین از حد معمول (در صورتی که زمین به ساختمان خانه تک خانواری اختصاص دارد) افزایش پیدا نکند. تراکم به حد متوسط تنظیم گردد.
حیاط ها به اندازه ای باشد که نور و هوا و سایر همسایگان را نگیرد و فضا برای بازی کودکان وجود داشته باشد.
پارکینگ به اندازه کافی برای کلیه ساکنین خانه ها منظور شود و در هر محله نیز چنین فضایی وجود داشته باشد. تراکم باید مطابق پیش بینی طرح جامع باشد.
ضوابط و مقررات تاسیسات زیر بنایی
تاسیسات زیر بنایی جهت رفع نیازها و مشکلات شهروندان، مشتمل بر آب، برق، تلفن، گاز، فاضلاب، جمع آوری و دفع آبهای سطحی است. تاسیسات زیربنایی شاخص توسعه شهرهاست.
داشتن برنامه در زمینه تاسیسات و تجهیزات شهری نه تنها از مشکلات شهری می کاهد، بله در مجموع باعث تقلیل هزینه و کاهش فشار روی شهروندان و کاهش بار مالی شهرداری و دستگاههای دولتی می گردد.
اهم بررسی های لازم در برنامه ریزی و طراحی شبکه های تاسیسات زیربنائی
از لحاظ زمانی: مرحله اجرایی، مقیاس و زمان اجرا و هماهنگی اجرایی تاسیسات اهمیت اساسی دارد.
از لحاظ سازمانی: در هر یک از دستگاه ها طبق قوانین و مقررات، مسئولین خاصی در زمینه عملکرد وجود دارند. برقراری هماهنگی و ایجاد شواری هماهنگی اجرایی تحت امر مسئولین شهری، می تواند تا اندازه قابل توجهی از مشکلات و پراکنده سازی ها و تکرار مکررات قابل اجتناب جلوگیری نماید.
از لحاظ مالی: تامین اعتبارات همه تاسیسات مورد نیاز که معمولاً گران تمام میشود، در یک زمان امکان پذیر نیست و مرحله بندی زمانی، اعتبار مالی تاسیسات، از موانع عمده برقراری هماهنگی به شمار می رود.
از لحاظ فنی: موجودیت تاسیسات قدیمی، نیاز به توسعه جدید و یا احداث تاسیساتی که قبلاً وجود نداشته اند، عدم تطابق فنی عملکرد بعضی از تاسیسات با یکدیگر و با مشکلات ناشی از شبکه خیابانی، موقعیت ساختمان ها، شرایط زمین و جنس خاک و مانند آنها، گاهی برقراری هماهنگی را غیر ممکن می سازد.
از لحاظ اجرایی: که در این مرحله بایستی شرایط و خصوصیات هر یک از شبکه ها را در نظر گرفت و از روی هم گذاردن شبکه های تاسیسات شهری پرهیز شود.
در زمینه مکان یابی شبکه ها: این به عرض و طول خیابان بستگی دارد. چنانچه عرض پیاده رو زیاد باشد، برای پرهیز از اختلال در ترافیک، کابل ها و لوله های تاسیسات معمولاً در زیر سطح پیاده رو نصب می شود. در خیابان ها و گذرها مشکلات نصب و جانمایی وجود داشته و هزینه گزافی را تحمیل می نماید.
حریم و محدوده
محدوده در شهر عبارتست از حدودی از فضاهای شهری که بتوان در آن حدود به انجام خدمات شهری و برنامه ریزی خدماتی انجام داد. محدوده معمولاً از طرف شهرداری و مسئولین امور شهری تعیین می گردد.
حریم که برای توسعه آینده مورد نیاز شهر در فواصل زمانی در نظر گرفته می.شود عبارتست از زمین های اطراف محدوده شهری، اگرچه در آن نتوان به احداث ساختمان پرداخت. این اراضی معمولاً جهت گسترش بعدی شهر است.
فصل سوم منطقه بندی
تعاریف و مفاهیم منطقه بندی
تقسیم یک شهر را به مناطق ویژه با مرزهای معین برای نقش پذیری هر یک از این مناطق، «منطقه بندی شهری» میگویند. منطقه بندی در واقع استفاده منطقی و نظام پذیر از زمینهای شهری در آینده بلند مدت است و در آن، موقعیت، میزان ارتفاع یابی، شکل، میزان بهره گیری و ساختهای داخلی هر یک از مناطق، مورد نظر است.
منطقه بندی، روشی است که در آن، برنامه ریزی فیزیکی، کاربری زمین را جهت منافع عمومی نظام می بـخشد و هـدف ا صلی آن ، اختصاص دادن زمین به مصـارف عمده ، مسکونی، صنعتی و غیره در توسعه آینده شهر است.
مقررات منطقه بندی
هدف از تدوین و اجرای مقررات منطقه بندی ایجاد ایمنی در مقابل آتش سوزی سیل و سایر مخاطرات نسبت به بهداشت عمومی و رفاه مردم است. تدوین مقررات منطقه بندی باید با توجه به ویژگی های بناهای مورد احداث در هر منطقه و ارزش زمین و نوع استفاده از آن صورت گیرد.
در آیین نامه منطقه بندی بایستی موارد زیر مشخص شود:
نوع استفاده از زمین و ساختمانها برای مقاصد تجاری، صنعتی، مسکونی و غیره.
تراکم جمعیت در نقاط مختلف شهر.
مساحت و زیربنا و اندازه فضای باز لازم برای هر ساختمان.
ارتفاع و حجم ساختمانها و سایر مسائل مربوط به ساختمان.
در آیین نامه منطقه بندی در اول باید نقشه حد و مرز بلوکها و یا مناطق مختلف شهر مشخص شود، سپس قواعد کنترلی که نحوه استفاده از املاک در هر بلوک و منطقه را مشخص می سازد.
اطلاعات مورد نیاز جهت تدوین آیین نامه منطقه بندی
1- کاربری فعلی هر منطقه زمین در داخل شهر
2- شرایط و مقررات محدود کننده که برای بخشهای بزرگ شهر به مورد اجرا گذاشته می شوند.
3- مکان و ظرفیت خطوط تاسیسات و خیابانهای اصلی
4- میزان مالیات بر املاک در بخشهای مختلف شهر.
5- مکان کلیه ساختمانهایی که در 5 سال گذشته ساخته شده اند.
6- محل و مشخصات تمامی زمینهای خالی در شهر.
7- عرض خیابانها.
8- مساحت عرصه و اعیان هر ساختمان.
9- ارتفاع ساختمانها.
10- ابعاد قطعات تفکیکی.
11- تعداد خانوارهای ساکن در هر ساختمان.
منطقه بندی ارتباط تنگاتنگی با طرح جامع دارد و یکی از ابزارهای قانونی برای اجرای طرح های جامع شهری است.
کنترل کاربری زمین
کنترل کاربری زمین معمولاً باید از طریق منطقه بندی، تفکیک اراضی ، صدور پروانه ساختمان و مالیات زمین صورت گیرد.
منطقه بندی ابزاری است که الگوی مناسب کاربری زمین را در یک شهر تضمین می کند تا کاربریها کاملاً در ارتباط با یکدیگر باشند و فضای مناسب برای هر نوع توسعه فراهم گردد.
اهداف منطقه بندی
مهمترین اهداف منطقه بندی را به شرح زیر می توان برشمرد:
1- منطقه بندی ، فرصت وسیعی برای طراحی رشد آینده وتوسعه شهر به عنوان ابزار عمده برای برنامه ریزان شهری برای نیل به هدفشان فراهم می آورد.
2- کوششهای منطقه بندی، آماده کردن هماهنگ از انواع تسهیلات حمل و نقل، تهیه آب، زهکشی، برق و غیره است.
3- منطقه بندی به مثابه ابزاری موثر در دست برنامه ریزان شهری برای انجام هر طرح برنامه ریزی شهری کارا و موفق تلقی می شود.
4- نیل به ارتقاء بیشتر سلامتی و رفاه عمومی.
5- جلوگیری از تمرکز بیشتر جمعیت.
مبانی منطقه بندی
مبانی اصلی منطقه بندی را به شرح زیر می توان خلاصه نمود:
1- مقدمات منطقه بندی:الگوی معمولی منطقه ها در فرم نوارهای متحدالمرکز است. ناحیه مرکزی شهر به وسیله ناحیه نیمه مرکز، ناحیه میانی و ناحیه توسعه نیافته (آماده سازی نشده) همراه می.شود. دیگر الگوی منطقه ها بایستی بلوکها و واحدها برای استفاده های متنوع در بخشهای مختلف شهر را آماده نماید.
2- مرزها
طراحی مرزها برای منطقه های مختلف به دقت بایستی انجام شود. یک خیابان یا جاده معمولاً نمی تواند مرز مناسبی تلقی شود. یک خط راه آهن یا یک پارک یا یک فضای باز سبز به عنوان مرز قابل قبول باشد.
3- شهرهای موجود
وقتی منطقه بندی در شهر موجود عملی شد، اطلاعات مربوط به استفاده موجود از زمین های جمع آوری شده و در صورت امکان شهر به منطقه ها با در نظر گرفتن نواحی ویژه تقسیم می شود.
4- انعطاف پذیری
مبانی منطقه بندی ممکن است به سختی اجرا شود، فرض مهم دقت در کار کردن در خارج از جزئیات منطقه بندی است. خانه ها باید خیلی نزدیک مکان کار باشد تا زمان و هزینه مسافرت تقلیل یابد. مراکز خرید کوچک برای نیازمندیهای روزانه باید در مطنقه مسکونی ایجاد شود.
5- شهرهای جدید
برای طراحی یک شهر جدید با جمعیت مشخص به نواحی مسکونی، صنعتی و تجاری نیاز است. معمولاً شهر به منطقه های مناسب تقسیم می شود.
مزیت های طبقه بندی
1- خطر آتش
در منطقه بندی خطر احتمال آتش سوزی به حداقل می رسد.
2- توسعه آینده
با اجرای منطقه بندی توسعه آتی شهر تحت کنترل درآمد و رفاه اجتماعی فراهم می گردد.
3- مطبوعیت عمومی
منطقه بندی برای مطبوعیت عمومی عنصری از قبیل پارکها، زمین بازی، سینماها، مراکز خرید، مدارس و غیره را آماده می نماید. این امر موجب تلف شدن زمان، پول و فضا می گردد.
4- سلامتی جامعه
در منطقه بندی، بهبود سلامتی جامعه به عنوان یک اصل کلی مورد توجه است. در منطقه بندی بایستی از استقرار صنایع مزاحم و آلوده در منطقه مسکونی جلوگیری شود.
5- توزیع جمعیت
منطقه بندی تراکم جمعیت را انتظام می بخشد و همواره تمرکز جمعیت در هر بخشی از شهر ایجاد نخواهد شد.
6- خدمات بهینه عمومی
منطقه بندی استفاده اقتصادی متنوع از خدمات بهینه همانند آب، دفع فاضلاب، تلفن و غیره را مجاز می شمارد.
بعضی از موارد غیر مطلوبی در صورت عدم وجود منطقه بندی شهری
1- آپارتمانهای بزرگ مرتفع ممکن است خیلی نزدیک کلبه های کوچک یا مساکن ایجاد شود که در نتیجه موجب فقدان نور و هوا و فضای اطراف می گردد.
2- توسعه مراکز جذاب عمومی است به صورت تصادفی انجام پذیرد که در واقع موجبات تلف شدن زمان، پول و فضا خواهد بود.
3- عـوامل ناخوشایند همانند گازها، صداها تاثیر گـذار روی نواحی مسکونی شهر و محل کـار می گردد.
جنبه های منطقه بندی
منطقه بندی در سه جنبه مهم مربوط می شود:
الف) منطقه بندی تراکمی
ب) منطقه بندی ارتفاعی
ج) منطقه بندی کاربری
الف) منطقه بندی تراکمی
در منطقه بندی تراکمی تراکم جمعیت در نواحی مسکونی به وسیله نظم و قانون کنترل می شود.
مزایای منطقه بندی تراکمی به شرح زیر است:
1- معمولاً منطقه بندی تراکمی موجب ارائه طرح های مناسب، طراحی های انواع خدمات و مطبوعیت های عمومی می گردد.
2- منطقه بندی تراکمی موجب ارائه روشنایی، تهویه و سلامتی برای ساکنین می گردد.
3- منطقه بندی تراکمی باعث کاهش شلوغی می گردد.
4- در منطقه بندی تراکمی ارزش زمین پایدار خواهد بود.
ب) منطقه بندی ارتفاعی
اهداف منطقه بندی ارتفاعی کنترل ارتفاع ساختمانها را با دو عامل زیر مورد ملاحظه قرار می دهد:
1- حجم یا مجموعه های مکعبی ساختمانها
2- عرض خیابان و فضاهای باز از نقطه نظر روشنایی و تهویه
در واقع در منطقه بندی ارتفاعی عواملی مانند زمین ارتفاع و تعداد واحدهای مسکونی کنترل می شوند. در این منطقه بندی ساختمانهای بلند مرتبه به علت محدودیتهای نور و هوا موجب کاهش ارزش واحدهای مسکونی مجاور می گردند. از سوی دیگر تراکم ترافیکی را موجب می شوند. یکی از مواردی که برای کنترل ارتفاع ساختمانها مرسوم است، اینکه ارتفاع ساختمانها بر مبنای پهنای خیابان مجاور تنظیم شود.
ج) منطقه بندی کاربری
در منطقه بندی کاربری شهر به بخشهای متفاوت برای بهره برداری خاص تقسیم می شود.
عمدتاً در چهار قسمت و زیر بخش به شرح زیر تقسیم می شوند: 1- بخش مسکونی 2- بخش تجاری 3- بخش صنعتی 4- بخش اوقات فراغت.
درصد معمولی اشغال هر بخش در یک شهر به شرح زیر است:
1- بخش مسکونی 40 تا 50 دصد
2- بخش تجاری 2 تا 5 درصد
3- بخش صنعتی 2 تا 25 درصد
4- بخش اوقات فراغت بقیه
1- بخش مسکونی
ویژگی و مکان یابی این بخش به انواع متنوع از عواملی همانند نزد یکی به بازارها، آزادی از سرو صدا و آلودگی، نزدیکی به پارکها و زمین های بازی و غیره.
2- بخش تجاری
این بخش بایستی نزدیک مراکز ترافیک و ترجیحاً نزدیک جاده ها استقرار داشته باشد. در این بخش باید استفاده از زمین برای بانکها، مغازه ها، ادارات و انبارها، دفاتر تجاری، ساختمانهای مسکونی برای برخی از شاغلان باید در نزدیکی مراکز رفت و آمد قرار گیرد.
3- بخش صنعتی
بخش صنعتی که حدود 5 تا 20 درصد مساحت شهر را شامل می شود باید دور از بخشهای دیگر و در حاشیه شهر و با در نظر گرفتن جهت باد مکان یابی گردد.
4- بخش اوقات فراغت
این بخش مشتمل بر پارکهای اصلی و زمین های بازی که مراکز متنوعی از اوقات فراغت همانند سینماها، تئاترها، تالارهای شهر، کلوپ ها، کتابخانه ها، رستورانها، استادیومها و دیگر نیازهای جامعه و واحدهای گوناگون بخش تفریحی باید در سرتاسر شهر پراکنده باشند.
مزایای منطقه بندی کاربری مزایای منطقه بندی کاربری به شرح زیر است:
هربخش بهترین زمین را برای استفاده و ذخیره مهیا می نماید. در مقابل مکان بخش صنایع.
منطقه بندی کاربری قادر است انتخاب محل هایی برای نیازهای متنوع جامعه همانند مدارس، پارکها، زمین بازی، بیمارستان، دانشکده و غیره راتهیه نماید.
منطقه بندی کاربری قادر است به دقت پیشرفت اندازه مورد نیاز تسهیلات حمل و نقل و دیگر نیازهای عمومی را معین نماید.
منطقه بندی کاربری موجب پایداری ارزش زمین می گردد.
منطقه بندی کاربری موجب می شود تا کارخانجات و صنایع دور از نواحی مسکونی و بدور از آلودگی استقرار یابند.
نقشه های منطقه بندی
نقشه های وضع موجود کاربریهای همانند مسکونی، تجاری، صنعتی و غیره با رنگهای مختلف روی نقشه علامت گذاری شوند.
نقشه تراکم جمعیت در نواحی مختلف شهر و همچنین مساکن هر واحد ناحیه ای یا تعداد نفرات هرناحیه یا تعداد خانوارهای هر ناحیه
تهیه نقشه ارزش زمین در بخشهای مختلف شهر
تهیه نقشه تفضیلی از بررسی های ترافیکی
GIS، نرم افزارهای کامپیوتری و کاربری اراضی شهری
سیستم اطلاعات جغرافیایی نرم افزاری است که با دارا بودن قابلیت های مختلف، تسهیلات و داده های مورد نیاز برنامه ریزی کاربری اراضی را فراهم می کند. این سیستم برای مکان یابی و دریافت داده ها و نقش های لازم از قابلیت بالایی برخوردار است.
GIS
از جمله نرم افزارهای لازم کد ، اتوکد و کدمپ ، سایت سرف ، وات ایف و … است که به کمک آنها با کمترین هزینه برنامه ریزی و طرح های کاربری اراضی میسر می گردد.
پایان