طرح تعاونیهای مسکن مهر برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد

دانشگاه آزاد اسلامی
(دانشکده هنر و معماری )
کارشناسی ارشد شهرسازی
درس:
روش های برنامه ریزی شهری
طرح تعاونیهای مسکن مهر برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد
استاد راهنما:
جناب آقای دکتر پیوسته گر
گردآورندگان:
سید مهدی صابری زاده
سید محسن موسوی
آبان ماه 1393

معنی و مفهوم تعاون
تعاون در مفهوم به معنای همکاری، مساعدت، یاریگری، رعایت منافع جمعی، دستگیری از دیگران و… می باشد .

موسسات تعاونی سازمان هایی هستند که در زمره انواع سازمانهای داوطلبانه یا غیردولتی قرار میگیرند.

تعاونی ها سازمان هایی مردمی هستند که توسط خود اعضاء و با اختیار کامل آنها تشکیل و به روش صحیح و دموکراتیک منطبق با اصول بین المللی تعاون اداره می شوند.
چیستی شرکت تعاونی
منظور از شرکتهای تعاونی شرکتهایی است که تمام یا حداقل 51 درصد سرمایه بوسیله اعضاء تامین شده باشد.

تعاونی مسکن مهر
در اجرای اصول31و43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و سیاستهای کلی برنامه چهارم توسعه
(لزوم تامین مسکن مناسب برای آحاد ملت وبخصوص اقشار کم درآمد)، تبصره 6 قانون بودجه سال 1386 از سوی مجلس محترم شورای اسلامی به تصویب رسید.
وظیفه سازماندهی متقاضیان بهره مندی از تسهیلات این قانون (زمینهای 99ساله ) بعهده وزارت تعاون گذاشته شد که طرح تشکیل تعاونیهای مسکن مهر توسط وزارت تعاون ارائه گردید

تبصره: تشخیص فاقد مسکن بودن با تعاونی و نهاد مربوط وعدم استفاده از زمین و مسکن دولتی از طریق بانک اطلاعات زمین و مسکن استان و تسهیلات یارانه ای از طریق ستاد مرکزی سازمان ملی زمین و مسکن انجام می شود.
تبصره: فاقد مسکن و یا زمین مسکونی ملکی بودن از زمان شروع قانون برنامه چهارم توسعه ملاک عمل می باشد.
تبصره: افراد ذیل می توانند بدون شرط تاهل در زمره متقاضیان این ماده قرار گیرند. بدیهی است رعایت شرایط در مورد این افراد الزامی است.
زنان خودپرست به شرطی سنی حداقل 35 سال
نخبگان علمی با معرفی بنیاد ملی نخبگان کشور
معلولین جسمی، حرکتی با دارا بودن حداقل 20 سال سن با معرفی سازمان بهزیستی کشور.

هیئت وزیران در جلسه مورخ 18/4/1385 بنا به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و به استناد اصل یکصد و سی و هشتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، آیین نامه حمایت از تامین مسکن گروه های کم درآمد شهرهای کوچک را به شرح زیر تصویب نمود:
«آیین نامه حمایت از تامین مسکن گروههای کم درآمد در شهرهای کوچک»
به منظور کمک به تامین مسکن گروههای کم درآمد ساکن در شهرهای کوچک کشور (شهرهای با جمعیت زیر یکصد و پنجاه هزار نفر) اقدامات حمایتی به شرح این آیین نامه صورت می گیرد.

گروههای مشمول این آیین نامه کلیه خانوارهای ساکن در شهرهای موضوع این آیین نامه می باشند که حداقل پنج سال سابقه سکونت دائمی آنان حسب مورد براساس مدارک رسمی صادر شده از سوی ادارات و سازمانهای دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و اتحادیه های صنفی تایید شده باشد. همچنین خانوارهایی که از شهرهای بزرگ و کلانشهرها به این شهرها مهاجرت دائمی می کنند، در صورت سکونت حداقل یک سال می توانند از مزایای این آیین نامه بهره مند شوند. کارمندانی که به موجب احکام اداری منتقل می شوند، از حداقل سکونت مزبور مستثنی هستند.
تبصره: کسانی می توانند از مزایای این آیین نامه بهره مند شوند که فاقد مسکن ملکی بوده و قبلاً از هیچ یک از امکانات دولتی مربوط به تامین مسکن شامل زمین یا واحد مسکونی و یا تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده نکرده باشند.

وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است ضمن رعایت اصول و ضوابط شهرسازی نسبت به مطالعه، مکان یابی و ایجاد سکونتگاههای جدید در قالب تو سعه های متصل یا دورنی شهرها و روستاهای موجود و یا توسعه منفصل و یا ایجاد مجتمعها، شهرکها و شهرهای جدید با هدف تامین اراضی مورد نیاز اجرای این آیین نامه اقدام کند.
وزارت جهاد کشاورزی (سازمان جنگلها، مراتع و آبخیزداری کشور- سازمان امور اراضی) و سایر دستگاههای دولتی مکلفند زمینهایی را که در اختیار دارند و در چهارچوب مکان یابی موضوع این ماده قرار می گیرد(به استثنای مناطق حفاظت شده)، به صورت رایگان در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قراردهند.

چنانچه بعضی از زمینهای واقع دراین طرحها متعلق به بخش غیردولتی باشد، وزارت مسکن و شهرسازی می تواند از طریق توافق با مالکان ، آنها را با اراضی دیگری برمبنای قیمت کارشناسی اراضی معاوضه کند.
با توجه به تامین تمام سرانه های خدماتی در این طرحها و آماده سازی آنها، شهرداریها به هنگام صدور مجوز ساخت و پایان کار صرفاً هزینه های عوارض قانونی را دریافت کنند.
وزارت تعاون موظف است نسبت به سازماندهی کلیه متقاضیان واجد شرایط مو ضوع این آیین نامه در قالب تعاونیهای پس انداز و تامین مسکن اقدام نموده و تا پایان مراحل کار بر اجرای این فرایند شامل تشکیل تعاونیها و تطبیق شرایط اعضاء برنامه ریزی تامین منابع سهم متقاضی و انعقاد قرارداد تعاونیها با سازندگان ذی صلاح مسکن تا مرحله تحویل و تسویه حاسب نظارت کند.

زمینهای مسکونی موضوع این آیین نامه از سوی وزارت مسکن و شهرسازی به صورت اجاره طولانی مدت نود ونه ساله در قالب واگذاری حق بهره برداری از زمین به اعضای واجد شرایط تعاونیهای یادشده واگذار خواهد شد و هزینه های آماده سازی مربوط به صورت اقساط پانزده ساله همزمان با اقساط تسهیلات بانکی از متقاضیان دریافت خواهد شد. بدیهی است امکان واگذاری اعیانی ملک توسط مالک اصلی به دیگران وجود دارد.
تعاونیهای پس انداز و تامین مسکن موضوع این ماده باید از طریق انعقاد قرارداد ساخت واحدهای مسکونی با سازندگان دارای پروانه و صلاحیت از وزارت مسکن و شهرسازی و تامین حداقل بیست درصد (20%) از هزینه احداث مسکن نسبت به تامین مسکن خود اقدام کند. متوسط زیربنای مفید احداثی هر مجموعه حداکثر هفتاد و پنج (75) مترمربع خواهد بود.

توزیع استانی برنامه مسکن در سال 1386 به همراه اعتبار تخصصی مربوط

شیوه نامه اجرایی آیین نامه حمایت از تامین مسکن گروههای کم درآمد درشهرهای کوچک
کلیات
متقاضیان مشمول باید دارای شرایط زیر باشند.
متاهل و یا سرپرست خانوار باشند.
درآمد ماهیانه آنان از دوبرابر حداقل حقوق موضوع قانون کار و یا قانون استخدام کشور بیشتر نباشد.
فاقد سابقه دریافت زمین و یا واحد مسکونی باشند.
فاقد سابقه استفاده از تسهیلات ساخت و یا خرید مسکن باشند.
حداقل 5سال سابقه سکونت در شهر محل تقاضا (به استثنای کارمندان با احکام انتقالی قطعی ) داشته باشند.
تبصره1: برای مهاجرین از شهرهای بزرگ داشتن حداقل یکسال سابقه سکونت کافی است.
تبصره2: افرادی که از ابتدای شروع برنامه چهارم (1384) به بعد دارای سابقه مالکیت واحد مسکونی مستقل و یا حداقل یک قطعه زمین قابل تفکیک مسکونی باشند از شمول واجد شرایط خارج می گردند.

متوسط زیر بنای مفید هر واحد در مجموعه های مسکونی مشمول این شیوه نامه نباید از 75 مترمربع بیشتر باشد. در موارد موجود اختلاف جزئی نسبت به مساحت تعیین شده به تشخیص سازمانهای مسکن و شهرسازی استان ها اقدام خواهد شد.
سازمان های مسکن و شهرسازی موظف اند نیاز مسکن گروههای کم درآمد را در شهرهای مشمول این شیوه نامه (شهرهای با جمعیت کمتر از 150 هزار نفر) طی سالهای باقیمانده از برنامه پنج ساله چهارم توسعه برآورد و مراتب را به سازمان ملی زمین و مسکن اعلام نمایند.
حداقل 20 درصد از واحدهای موضوع این آیین نامه در شهرهای جدید احداث گردد. وظایف و اختیارات تعیین شده جهت سازمان ملی زمین ومسکن و سازمانهای مسکن و شهرسازی در این خصوص به شرکت عمران شهرهای جدید محول می گردد.

تامین زمین
مطالعه ومکانیابی جهت ایجاد سکونتگاههای جدید در قالب توسعه های متصل و یا درونی شهرها و روستاهای موجود و یا توسعه منفصل توسط سازمانهای مسکن وشهرسازی به نمایندگی از طرف سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت عمران شهرهای جدید با همکاری معاونت شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی با هدف تامین اراضی موجود مورد نیاز اجرای این شیوه های صورت می پذیرد.
تبصره: بدیهی است معاوضه این اراضی بر مبنای قیمت کارشناسی روز انجام می شود.

سازمان های مسکن و شهرسازی موظفند زمین های مشمول اجرای این شیوه نامه را صرفاً پس از اعلام وجود متقاضی (حسب اعلام اداره کل تعاون) جهت انجام آماده سازی در اختیار تعاونی های مسکن ذیربط قرار دهند و بر کلیه مراحل آن نظارت نمایند.

آماده سازی، موضوع این شیوه نامه شامل طراحی و اجرای شبکه های اصلی و فرعی، جوی و آسفالت می باشد.

اجرای طرح آماده سازی از طریق انعقاد قرارداد با اتحادیه تعاونی های مسکن انجام می پذیرد.

اجاره بهای اراضی قابل واگذاری مبنای سالانه معادل 30 درصد قیمت منطقه ای روز تعیین و طی یک قرارداد جداگانه 99 ساله… از بهره بردار اخذ می گردد.

واگذاری زمین
سازمانهای مسکن و شهرسازی موظفند پس از دریافت لیست متقاضیان از ادارات کل تعاون و تطبیق آن با موجودی زمینهای مشمول این شیوه نامه، نسبت به دعوت کتبی از تعاونیهای مسکن- به ترتیب اولویت قید شده از طرف اداره کل- اقدام نموده و ضمن معرفی زمین متناسب با تعداد اعضاء تعاونی، طرح پیشنهادی را طبق ضوابط مقرر درخواست نمایند.

انعقاد قرارداد واگذاری زمین جهت اخذ پروانه و احداث مسکن مشروط به انجام آماده سازی اراضی مذکور و تایید سازمان مسکن و شهرسازی و همچنین ارائه قرارداد مدیریت ساخت با سازنده دارای پروانه صلاحیت از وزارت مسکن و شهرسازی می باشد.

پس از پایان عملیات اجرایی، بهره بردار صرفاً مالک اعیانی واحد مسکونی خود بوده و هنگام فروش واحد مسکونی موظف است مجوز لازم را از سازمان مسکن و شهرسازی جهت تغییر بهره بردار و وصول اقساط مال الاجاره زمین ازخریدار واحد مسکونی اخذ نماید.

اخذ تسهیلات بانکی
پروژه های مشمول در مرحله 20 درصد پیشرفت فیزیکی از طریق سازمانهای مسکن و شهرسازی برای دریافت تسهیلات به بانک های عامل معرفی می گردند.

تسهیلات قابل پرداخت در قالب قرارداد مشارکت مدنی و قابل تبدیل به فروش اقساطی تا حداکثر 15 سال و تقسیط آن به صورت پلکانی است.

معایب طرح تعاونیهای مسکن مهر برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد
1- ناهماهنگی بین ظرفیت تولید مسکن وتقاضای مسکن
2-توان محدود دولت
3- شیوه تعین نیازمندان واقعی مسکن
4- مکان یابی پروژه های مسکن مهر
5- عدم توجه به هزینه های ساخت
6- عدم توجه به شرایط فرهنگی و اقلیمی
7-ناکارایی تعاونیهای مسکن برای اجرای پروژه مسکن مهر
8- یکنواختی الگوی مسکن مهرو عدم توجه به شرایط متقاضیان

9- شتابزدگی و در نتیجه ضعف نظارت و کنترل کیفی
10-عدم تناسب تسهیلات مسکن با هزینه های ساخت و ناتوانی اقشار کم درآمد در باز پرداخت تسهیلات
11-مشکلات مالی و حقوقی

مزایا طرح تعاونیهای مسکن مهر برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد

1- زمین های بالاستفاده شهرها بهره برداری می شوند و از حالت متروکه خارج می شوند.

2-زمانبندی طرح ضرب الاجلی است و مثل طرحهای دیگر طولانی نیست که در نیمه رها شود.
3- امیدواری قشرکم درآمد به خانه دار شدن در نظام بالا می رود.

4-به علت عرضه زمین توسط ارگانها- کاهش قیمت زمین و مسکن را در شهرها بدنبال داشته است.

5-برگشت سرمایه های سرگردان از بخش مسکن به طرف سایر فعالیتهای تولیدی
خدمات وصنعتی.
6-نیروهای متخصص شهرسازی با بازارکار خوبی روبرو می شوند.

7-تقریباً همه اقشار و خانواده های کم درآمد در انواع مختلف را درنظر گرفته است.

منابع و ماخذ
مصاحبه حضوری با کارمندان اداره تعاون استان قم
طرح تعاونی مسکن مهر، تالیف: دکتر بیرجندی
سایت سازمان نظام مهندسی ساختمان استان فارس
www.taavon.ir

END