مسکن و سیاستگذاری مسکن


مقدمه :
مسکن در میان نیازهای انسان یکی از نیازهای مهم تلقی می شود . در دنیا سیاست گذاری مربوط به مسکن یکی از سیاست های مهم به شمار می رود.
در ایران نیز از طریق سیاست های 5 ساله عمرانی به موضوع مسکن پرداخته شده است.
در کشورهای اروپایی حداقل با 4 نوع سیاست به این امر پرداخته شده است. این سیاست ها عبارتند از :
1- دست راستی راست گرا
2- دست چپی چپ گرا
3- میانه رو و
4- تاچریزم
مشکلات مسکن نیز که عبارتند از:
ساختمان های اجاره به شرط تملیک ساختمان هایی که روی پایه ساخته شده اند و 60 درصد ساختمان های تهران چنین هستند – تخریب ساختمان های موجود و برج سازی به جای آنها بدون توجه به توسعه تاسیسات و خدمات شهری

مسکن و سیاستگذاری مسکن (housing & housing policy)

در بررسی امر مسکن مسائل زیادی را باید در نظر گرفت، مثل :

پرونده های دولتی برای رشد اقتصادی
اشتغال در مناطقی بخصوص یا سیاست هایش در ساماندهی مناطق حفاظت شده زیست محیطی یا نواحی سبز که به خانه سازی اختصاص میابند

از آن جا که مسکن کالایی خصوصی و در خور بازار است اما همچون چهار مورد دیگر از پنج مورد خدمات احتماعی (بهداشت، تامین اجتماعی، آموزش و پرورش و خدمات اجتماعی فردی) که همگی آنها هم از مناسبت های بازار تبعیت می کنند ، هنوز هم به صورت اساسی جزئی از خدمات عمومی محسوب می گرددد. بنابراین تمرکز بر مسکن امکان انجام این آزمون مهم را فراهم می کند که ببینیم بازار تا چه اندازه و به چه شکل نیازهای مردم را برآورده می کند.

 سیاستگذاری تمام اقدامات دولتی و سیاست های قانونی یا اقتصادی را شامل می شوند که تاثیری مستقیم یا غیر مستقیم بر مسکن دارند. این عوامل شاید حتی شامل:
سیاست هایی نظیر حمایت های مربوط به مسکن
قیمت مسکن
سیاست های مالیاتی موثر در تملک مسکن
استانداردهای مسکن
مسائل مرتبط با اجاره خانه نیز باشند.

سه دلیل اصلی اهمیت مسکن در مطالعات رفاه اجتماعی:

1-   از آنجا که مسکن بیانگر حوزه ای از رفاه است که بازار در آن اقتدار دارد.
2-   برای تعریف مسکن یا خانه ای مناسب باید از مفاهیم کیفیت و خود گردانی بهره جوییم.
3-   سومین دلیل که مسکن به عنوان یک حوزه کلیدی در سیاست گذاری اجتماعی محسوب می شود

مهمترین  سازمان و ارگان متولی مسکن در ایران :
وزارت مسکن و شهرسازی :
به منظور ایجاد تمرکز و هماهنگی در تهیه و اجرای طرح های شهرسازی، ده سازی و طرح های آبادانی، وزارت آبادانی و مسکن در تاریخ 1342.12.22با تشکیلات لازم برای انجام وظایف اساسی زیر تاسیس گردیده است :
الف: تهیه و اجرای طرح ها و برنامه های ایجاد مسکن و خانه های سازمانی.
ب: تهیه و اجرای طرح های ساختمانی وزارتخانه ها و موسسات دولتی.
ج: اشتراک مساعی با شهرداری ها به منظور تهیه و اجرای طرح های آبادانی شهرها.
د: نظارت بر توسعه شهرها و اشتراک مساعی در تهیه نقشه شهر.
ﻫ: اشتراک مساعی با مراجع و سازمان های مربوطه در تهیه و اجرای برنامه های ده سازی( بخصوص از طریق اجرای برنامه های خودیاری در روستا).
و: تنظیم موازین و مشخصات فنی برای طرح های تهیه مسکن و امور شهرسازی و ده سازی و ساختمان های دولتی.
ز: تهیه و اجرای طرح های ساختمانی که برای آنها سازمان مجهز دولتی وجود ندارد.

در تیر 1353 به موجب ماده 2 قانون تغییر نام، وزارت آبادانی و مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی نامیده شد.
بر اساس ماده 3 قانون مذکور وزارت مسکن و شهرسازی علاوه بر اجرای آن قسمت از وظایف و اعمال اختیاراتی که موجب قانون تاسیس وزارت مسکن به عهده داشت:
اتخاذ و اعمال سیاست ها
تنظیم برنامه های جامع و هماهنگ برای تعیین مراکز جمعیت
ایجاد تعادل مطلوب بین جمعیت و وسعت شهرها در کشور
تامین مسکن و توسعه
بهبود استانداردهای کمّْی و کیفی مسکن با توجه به هدف ها و مقتضیات توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور
همچنین ایجاد هماهنگی و تمرکز در تهیه و اجرای طرح ها و ساختمان های دولتی
این وظایف نیز به وزارتخانه محول شد

پس از آن سازمان زمین شهری- به صورت شرکت دولتی- تحت پوشش وزارت مسکن و شهرسازی  تاسیس شد و در قالب ادره کل زمین شهری در استان ها به فعالیت پرداخت.

سیر تاریخی برنامه ریزی مسکن در ایران :

برای رسیدن به راهکارهای برون رفت از مشکلات مسکن ، سوالات پژوهش به شرح ذیل مطرح شده است :
1. مشکل مسکن در ایران از چه زمانی تکوین و شدت گرفته است ؟
2. نقاط قوت ، ضعف ، تمایزات و اشتراکات برنامه های مسکن قبل و پس از انقلاب اسلامی ایران چیست ؟
3. عملکرد برنامه های عمرانی قبل و پس از انقلاب اسلامی ایران در بخش مسکن تا چه اندازه است ؟

تاریخچه مساله مسکن در ایران :
تا اوایل دهه 1330 ، مسکن به عنوان یک مسئله خاص مطرح نبود و فقط به طور مقطعی و در موقعیت های خاص مسئله ساز می شد. اوایل دهه 1330 ، روند چرخش اقتصاد در جهت استقرار صنایع مونتاژ بر ارکان اقتصادی آغاز گردید.
در این زمان مهاجرت از روستا تشویق شد. گسترش آلونک ها و زاغه ها در درون و حاشه شهرها ، افزایش تراکم جمعیت به ویژه در محله های فقیرنشین ، سکونت در واحدهای مسکونی غیر بهداشتی با حداقل امکانات و فضا ، محیط های نا سالم و پر از بزهکاری در حاشیه ها و محله های کم درآمد ، از جمله مهمترین مسایل و مشکلات بودند.(دژکام ،1364 : 38 )
در دهه 1340 با مطرح شدن مسکن به عنوان یک مشکل ، ساخت مسکن توسط بخش خصوصی رونق گرفت.

در آغاز سال 1350 قیمت نفت افزایش بی سابقه یافت . این افزایش به رشد سریع صنایع وابسته و مونتاژ و رشد وسیع بخش خدمات منجر گردید و این عامل باعث رشد مهاجرت از روستاها به شهر شد. با حاد شدن مشکل مسکن در شهرهای کشور طی دهه 1340 ، توجه دولت در قالب برنامه های 5ساله ( سوم ، چهارم و پنجم ) متجلی شد(همان منبع : 39).

برنامه های مسکن قبل از انقلاب :

در برنامه های اول و دوم عمرانی کشور اصولاً فصل و اعتبار مشخصی برای فعالیت خانه سازی و تامین مسکن در نظر گرفته نشده بود. از برنامه سوم عمرانی به بعد طرح ها و برنامه های مربوط به بخش مسکن در برنامه های پنج ساله دیده می شد. به منظور مقایسه راحت تر برنامه های سوم (46-1342) ، چهارم (51-1347) و پنجم عمرانی (56-1352).این پنج برنامه از چهار جنبه زیرمورد بررسی قرار میگیرد: – هدف – خط مشی – ارزیابی عملکرد – مشکلات برنامه در زمینه مسکن

مسکن در برنامه سوم عمرانی کشور : مبانی برنامه : هدف اصلی برنامه سوم ، ساختن خانه های ارزان قیمت برای طبقه کم درآمد بوده است.(قانون برنامه سوم عمرانی ،1343 : 49) خط مشی های برنامه : 1. تهیه برنامه های مالی جهت اعطای وام های دراز مدت برای تامین هزینه ساختمان خانه های شخصی 2. نظارت موثر بر کلیه فعالیت های مربوط به تهیه مسکن و اتخاذ سیاست واحد 3. اصلاح قوانین مربوط به تهیه مسکن 4. گسترش اقدامات خودیاری در امر تهیه مسکن با کمک دولت نظیر تامین مصالح ساختمانی برای سازندگان مسکن به قیمت تمام شده. 5. فهرست برداری از خانه ها و ساختمان ها و تعیین نیازها و اینکه در طول مدت برنامه سوم چه میزان از احتیاجات برآورده می شود.(رحمانی ، 1375 : 587)

ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه : 1. طی برنامه حدود سه و نیم میلیارد به مصرف خانه سازی رسید. 2. ساخته شدن 300 دستگاه سازمانی بوسیله بانک ساختمان سابق و سازمان مسکن برای کارمندان دولت 3. اختصاص مبلغ 1.8 میلیارد ریال به ساختمان خانه های بخش خصوصی از طریق دستگاههای مختلف تا پایان سال 1346. (گزارش عملکردبرنامه سوم عمرانی،1347: 62)

مشکلات مسکن در برنامه : 1. خانه های ساخته شده در طی برنامه سوم یک طبقه . 2. خانه سازی استاندارد معین نداشته و بصورت متنوع ساخته شده بود. 3. بسیاری از اقلام و مصالح ساختمانی مورد نیاز کشور از خارج تامین شده بود. 4. اعتبارات اختصاص داده شده به امر خانه سازی صرف ساختن خانه ها برای گروههای خاص گردید. (رحمانی ، 1375: 588)

مسکن در برنامه چهارم : هدف برنامه : با توجه به پیش بینی افزایش جمعیت شهری به میزان 2.5 میلیون نفر طی دوره برنامه چهارم ، هدف کلی برنامه ایجاد 275 هزار واحد مسکونی جدید بود که ایجاد 250 هزار واحد جزو وظایف بخش دولتی منظور شده بود(قانون برنامه چهارم عمرانی، 1375: 36). خط مشی های برنامه : 1. تشویق آپارتمان سازی و احداث مساکن جمعی . 2. احداث خانه های ارزان قیمت برای مناطق فقیر و کم درآمد خصوصاً مناطق جنوب و همچنین پاک کردن شهرها از آلونک ها ، زاغه نشین ها و گود نشین ها . 3. افزایش سرمایه بانکی رهنی به میزان 1.4 میلیارد ریال به منظور اعطای وام به بخش خصوصی و تشویق به خانه سازی. 4. دادن اعتباراتی از طرف بانک رهنی به شرکت های خصوصی جهت تشویق آنها به منظور ایجاد ساختمان های مورد نیاز دولت. 5. ایجاد خانه های سازمانی خصوصاً در مناطق مرزی یا فاقد خانه های قابل سکونت (رحمانی،1375: 421).

ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه : 1. در مورد اجرای هدف اعطای وام به بخش خصوصی از طریق افزایش سرمایه بانک رهنی ایران در طی 3 سال اول برنامه ، اعتباری معادل 380 میلیون ریال به منظور ایجاد خانه برای کارکنان واحد های صنعتی ، شهرکها و گروههای خصوصی ( کارمندان دولت ) در اختیار بانک رهنی قرار داده شد. 2. در طی سه سال اول برنامه چهارم تعداد 2041 واحد سازمانی در نقاط مختلف کشور ساخته شده و عملیات ساختمانی 191 خانه تکمیل گردید. 3. در طول مدت برنامه چهارم بخش خصوصی در حدود 103 میلیارد ریال برای ایجاد 256 هزار واحد مسکونی جدید شهری سرمایه گذاری نمود 4. در طی سه سال اول برنامه چهارم تعداد 1760 خانه ارزان قیمت در نقاط مختلف کشور برای کارگران و خانواده های کم درآمد و فاقد مسکن ساخته شد. (رحمانی،1375: 594)

مشکلات مسکن در برنامه :
1. افزایش قیمت اراضی شهری به علت سیاست و قانون قاطع ناظر بر مسئله زمین
2. مشکلات مربوط به اجرای برنامه های خانه سازی در اراضی واقع در خارج محدوده شهرها که ناشی از اجرای طرح های جامع شهری بود.
3. مشکلات ناشی از مقررات و قوانین ناظر بر امر مسکن از قبیل مقررات حاکم بر روابط ممالک و مستاجر ، نارسایی مقررات اعطای وامهای مسکونی ، فقدان استانداردهای مشخص برای ساختمان و اجرای آن.
4. مشخص نبودن سیاست روشن در زمینه مسکن
5. کمبود واحدهای مسکونی قابل سکونت و گران شدن اجاره بهای مسکن.(رحمانی،1375: 595)

مسکن در برنامه پنجم: اهداف برنامه : 1. کاهش تراکم فرد در واحد مسکونی و افزایش واحد سکونت برای گروههای مختلف بویژه طبقات کم درآمد. 2. بهبود واحدهای مسکونی موجود از نظر بهداشتی و اجتماعی(قانون برنامه پنجم عمرانی ،1353: 52) .

خط مشی های برنامه : 1. خط مشی اصلی برنامه تشویق بخش خصوصی به مشارکت در بخش مسکن بوده است. 2. اعطای کمک های اعتباری احداث مسکن برای کارمندان 3. تجهیز بانکهای تجارتی و ایجاد صندوق های پس انداز در اکثر بانک ها به منظور ایجاد یک شبکه گسترده اعطای وام مسکن در کشور. 4. ایجاد و توسعه شرکت های پس انداز وام مسکن در جهت جلب پس اندازها و تخصیص آن به امر مسکن. 5. پرداخت کمک بهره اعطای کمک های اعتباری و فعالیت های مالیاتی به کارگران ، کارمندان و مستخدمان کم در آمد در شرکت های تعاونی به ویژه در جهت آپارتمان سازی و ایجاد مجتمع های مسکونی 6. ملزم کردن دستگاههای دولتی در اجرای پروژه های خانه سازی به ویژه رعایت استانداردهای تعیین شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی 7. وضع مقررات به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای بخش خصوصی در جهت استفاده از اراضی داخل شهرها بوسیله تخریب و نوسازی محلات قدیمی و غیر سالم طبق ضوابط معین 8. تخصیص اراضی متعلق به دولت و شهرداری از طریق فروش با قیمت مناسب یا اجاره به شرکت ها و افرادی که قصد طرح های خانه سازی دارند طبق ضوابط معین(رحمانی،1375:598)

ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه : 1. در طی مدت اجرای این برنامه حدود 45هزار واحد مسکونی احداث گردید که بیش از 80 درصد به واحدهای مسکونی نیروهای 3گانه ارتش تعلق داشت. ( 53 درصد از کل اعتبارات فصل مسکن ) 2. در برنامه پنجم عمرانی حدود 28 درصد واحد مسکونی جهت گروههای کم درآمد و حاشیه نشینان شهرها احداث گردید .(رحمانی،1375: 596) مشکلات مسکن در برنامه : 1. فعالیت بخش خصوصی در این مدت به دلیل بازدهی قابل ملاحظه سرمایه گذاری در مسکن افزایش بی سابق های داشته . 2. توزیع نا مناسب اعتبارات دولتی ، به نحوی که اکثر واحدهای مسکونی ساخته شده توسط دولت در اختیار ارتش قرار گرفت.(رحمانی،1375: 601)

برنامه های مسکن پس از انقلاب :

با وقوع انقلاب اسلامی کنترل ها و محدودیت های اعمال شده در گسترش شهرها از میان برداشته شد. مسکن سازی در اطراف شهرها رونق گرفت . از این رو بخش اعظم فعالیت های مسکن سازی برای استفاده شخصی بود. در طی سالهای پس از انقلاب احداث واحدهای مسکونی از نظر کمی افزایش یافت اما از میزان سرمایه گذاری در آنها کاسته شد. دلیل آن ، کاهش زیر بنای واحدهای تولید شده بود. فعالیت بخش خصوصی در سالهای 58 و 59 در این بخش چشمگیر بود.(اهری،1375: 658) با وقوع جنگ تحمیلی فعالیت های ساختمانی دچار رکود گردیده و سرمایه گذاری در آن کم شد . مشکلات ناشی از جنگ و سایر محدودیت ها رکود فعالیت های ساختمانی در سالهای 1360 و 1361 را تشدید کرد و در نتیجه احداث ساختمان های نیمه تمام با رکود مواجه شد.

در سال 1361 قانون زمین شهری از تصویب گذشت. با تصویب این قانون برنامه های مسکن کم درآمدها از ساخت مسکن و واگذاری زمین تغییر یافت. همچنین پرداخت وام رهنی ارزان در دستور کار قرار گرفت اما در این میان یکی از کاستی های مهم آن بود که در شهرهای بزرگ تنها شرکت های تعاونی مسکن می توانستند از زمین ارزان و به دنبال آن وام ارزان بهره مند شوند به این ترتیب اکثریت کم درآمد های شهری از از دامنه برنامه های مسکن خارج ماندند. (همان منبع: 659) در سال های پس از 1363 همراه با کاهش عمومی سرمایه گذاری مسکن ، سرمایه گذاری بخش خصوصی به عنوان اصلی ترین منبع تولید مسکن نیز دچار افت گردید. دلایل این افت به شرح زیر است :

1. عدم اطمینان بخش خصوصی به سرمایه گذاری در ساخت واحدهای مسکونی فروشی و استیجاری 2. افزایش شدید قیمت عوامل تولید مسکن به ویژه افزایش شدید بهای زمین ، که بسیاری از سرمایه گذاران را از بازار مسکن رانده است. 3. افزایش بهای انشعاب آب ، برق ، گاز و سایر عوارض ساختمانی(اهری،1375:66) از سال 1368 تا کنون چهار برنامه توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی تدوین گردیده که این چهار برنامه توسعه عبارتند از : برنامه اول توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی (72-1368) برنامه دوم توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی (78-1374) برنامه سوم توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی (83-1379) برنامه چهارم توسعه (88-1384

مسکن در برنامه اول توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی : اهداف برنامه : اهداف کمی برنامه اول توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی (72-1368) : 1. تولید 2285 هزار واحد مسکونی 2. ایجاد 2.4 میلیون متر مربع زیر بنا اهداف کیفی برنامه اول : 1. تغییر ترکیب شیوه های ساخت در جهت ایجاد ساختمان های با دوام و افزایش نسبت این ساختمان ها در کل ساختمان ها 2. ارتقای نسبت سرانه موجود مسکن در کشور و هدایت تولید مسکن با زیر بنای کمتر و کیفیت بهتر و متناسب با سرانه ملی  خط مشی های مهم برنامه : 1. تشویق بخش خصوصی-تعاونی و سازمانهای مالی به تولید انبوه واحد مسکونی 2. اولویت دادن به مناطق جنگ زده 3. اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری 4. تدوین و اجرای ضوابط و استانداردهای لازم برای به حداقل رساندن هزینه احداث ساختمان ضمن توجه به حفظ سطح کیفی(قانون برنامه اول ،1369: 11،50)

ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه : طی سالهای اجرای برنامه درصد تحقق اهداف تعداد واحدهای مسکونی برابر با 65 درصد و اندازه زیربنا در مناطق شهری کشور برابر با 93 درصد بوده است. مشکلات مسکن در برنامه : 1. عدم حمایت کافی از تولید کنندگان انبوه مسکن و سازندگان واحدهای مسکونی کوچک 2. فقدان سازماندهی ، ضوابط و مقررات لازم در جهت بهسازی و نوسازی و بافت مسکونی فرسوده موجود شهری 3. فقدان قوانین و ضوابط لازم در بخش تعاونی مسکن در شکل تعاونی های تولید و تعاونی های بهره برداری 4. پایین بودن تعداد واحدهای مسکونی در هر واحد ساختمانی و افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده آن همراه با عدم استفاده از تکنولوژی مناسب در احداث آنها(رحمانی،1375: 606)

مسکن در برنامه دوم توسعه : هدف برنامه : هدف اصلی از اجرای برنامه ، اجرای سیاست پاک بود سیاست پاک عبارت از پس انداز ، انبوده سازی و کوچک سازی می باشد. خط مشی های مهم برنامه 1. اصلاح روند سرمایه گذاری در مسکن با تاکید بر تولید انبوه کوچک سازی از طریق کاهش نرخ خطرپذیری سرمایه گذاری با استفاده از شرکت های بیمه و تشکیل شرکت های تضمین سرمایه گذاری 2. حرکت به سوی کاهش قیمت تمام شده مسکن از طریق تشویق به کوچک سازی ، انبوه سازی ، کاهش دوره ساخت و ایجاد استاندارد ابعاد و احجام ساختمانی 3. اصلاح قوانین مالیاتی مرتبط با مسکن ، در جهت کوچک سازی ، ساخت مسکن استیجاری و حمایت و تقویت تعاونی های مسکن.(خزاقی،1378: 5)

ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه : 1. در سال های برنامه دوم ، تسهیلات اعطایی بانک مسکن از 989.4 میلیارد ریال در سال 1373 به 9452.7 میلیارد ریال در سال 78 رسید. 2. طبق آخرین آمار و اطلاعات موجد طی دوره زمانی بعد از سرشماری عمومی نفوس و مسکن تا سال اول برنامه سوم ( چهار ماهه آخر 1375 و سال 1376 تا 1378 ) مشکلات مسکن در برنامه : 1. پایین بودن سهم تسهیلات بانکی در قیمت تمام شده واحدهای مسکونی و نیاز به افزایش آن در واحد استاندارد بین المللی 2. تداوم صرفه اقتصادی و تولید شخصی مسکن برای خانوارها به جای تامین آن از بازار به دلیل ضعف صنعت ساختمان سازی.(خزاقی،1378:7)

مسکن در برنامه سوم توسعه اقتصادی-اجتماعی کشور : هدف برنامه : هدف کمی برنامه این بود که تراکم خانوار در واحد مسکونی از 1.16 در سال 1378 به 1.12 در سال پایانی برنامه (1383) کاهش یابد. جهت دستیابی به شلخص مزبور ئر برنامه آمده که ضروری است ، معادل 3114 هزار واحد مسکونی جدید احداث گردد که 2160 هزار واحد آن در مناطق روستایی باشد. اهداف کیفی برنامه عبارتند از : 1. کاهش متوسط سطح زیر بنای واحد های مسکونی 2. کاهش استهلاک واحدهای مسکونی (افزایش عمر بنا). خط مشی های مهم برنامه : 1. پرداخت تدریجی تسهیلات بانکی برای ساخت مرحله ای مسکن گروههای کم درآمد 2. ایجاد بازار ثانویه و امکان خرید و فروش اوراق مشارکت بخش مسکن در بازار بورس 3. اصلاح مقررات مربوط به پرداخت یارانه بخش مسکن در جهت ترویج الگوی مصرف مسکن. 4. اصلاح قانون مسکن استیجاری در جهت کاهش تدریجی دخالت دولت و افزایش حضور بخش خصوصی و نهادهای محلی 5. حمایت از تولید کنندگان واحدهای مسکونی کوچک با تاکید بر مجتمع سازی و انبوه سازی(گزارش برنامه سوم توسعه،1383: 1514)

خط مشی های مهم برنامه :
1. پرداخت تدریجی تسهیلات بانکی برای ساخت مرحله ای مسکن گروههای کم درآمد 2. ایجاد بازار ثانویه و امکان خرید و فروش اوراق مشارکت بخش مسکن در بازار بورس 3. اصلاح مقررات مربوط به پرداخت یارانه بخش مسکن در جهت ترویج الگوی مصرف مسکن. 4. اصلاح قانون مسکن استیجاری در جهت کاهش تدریجی دخالت دولت و افزایش حضور بخش خصوصی و نهادهای محلی 5. حمایت از تولید کنندگان واحدهای مسکونی کوچک با تاکید بر مجتمع سازی و انبوه سازی(گزارش برنامه سوم توسعه،1383: 1514)

ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه ( طی چهار سال اول برنامه ): 1. زیر بنای ساختمان های مسکونی از 43 میلیون متر مربع در سال 1382 تغییر یافته است. 2. متوسط زیر بنای واحدهای مسکونی از 123 متر مربع در سال 1379 به 119 متر مربع در سال 1382 کاهش یافته است. 3. عملکرد احداث واحدهای استیجاری در سال های 1379 ، 1381 و 1380 به ترتیب 31 ، 35 و 37 درصد برنامه می باشد.(برنامه چهارم توسعه،1383: 50-48) مشکلات مسکن در برنامه : 1. عدم ترویج پیش ساختگی 2. فقدان برنامه تفضیلی در بخش مسکن و به تفکیک مناطق و زیر بخش های مسکن. 3. نبود سیاست موثر در تامین مسکن گروههای میان درآمد و کم درآمد .(برنامه چهارم توسعه،1383: 50-48).

مسکن در برنامه چهارم توسعه اقتصادی-اجتماعی و فرهنگی : این طرح مشتمل بر محورهای زیر با رویکرد توسعه پایدار ، عدالت اجتماعی و توانمند سازی اقشار کم درآمد خواهد بود : 1. تقویت تعاونی های مسکن ، سازمان های خیریه و غیر دولتی فعال در بخش مسکن. 2. مدیریت یکپارچه و منسجم زمین برای تامین مسکن و توسعه شهر و روستا در چهارچوب طرح های توسعه و عمران 3. تشکیل بازار ثانویه رهن ، بر اساس ضوابط قانونی که به تصویب مجلس شورای اسلامی می رسد. 4. افزایش سهم انبوه سازی در امر ساخت ، به میزان سه برابر عملکرد برنامه سوم 5. گسترش بازار سرمایه مسکن و اتخاذ تدابیر لازم برای تامین سرمایه در بخش مسکن. (همان منبع:52-51)

همچنین در برنامه چهارم توسعه مقرر شده که دولت اقدامات زیر را در خصوص توسعه این بخش انجام دهد : 1. حمایت از ایجاد و بهره گیری از مشارکت تشکل ها ، انجمن ها و گروههای خیر مسکن ساز برای اقشار آسیب پذیر 2. تشویق و ترغیب سرمایه گذاری خارجی در بخش مسکن 3. دادن یارانه کارمزد تسهیلات مسکن به سازندگان بخش خصوصی ، تعاونی و عمومی واحدهای مسکونی ارزان قیمت و استیجاری در چهارچوب ضوابط و استانداردهای مصوب در شهرهای کوچک و متوسط و کلیه روستاهای کشور برای گروههای کم درآمد ، کارگران ، کارمندان و زنان سرپرست خانوار 4. ارتقای شاخص بهسازی مسکن روستایی تا دو برابر عملکرد این شاخص در برنامه سوم. 5. پلکانی کردن بازپرداخت اقساط تسهیلات بانکی در بخش مسکن 6. دادن کمک های اعتباری و فنی برای بهسازی و نوسازی مسکن روستایی و حمایت از ایجاد کارگاههای تولید و عرضه مصالح ساختمانی و عرضه کنندگان خدمات فنی (همان منبع:52-51).

3. چشمانداز بخش مسکن 1404

سند چشمانداز جمهوری اسلامی ایران در افق 1404 هجری شمسی
در سال 1404 ایران کشوری است توسعه یافته با جایگاه اول اقتصادی، علمی و فناوری در سطح منطقه، با هویت اسلامی و انقلابی، الهام بخش در جهان اسلام و با تعامل سازنده و موثر در روابط بینالملل

ویژگیهای جامعه ایرانی در افق چشمانداز: توسعهیافته، متناسب با مقتضیات فرهنگی، جغرافیایی، با تاکید بر عدالت اجتماعی و بهرهمند از امنیت اجتماعی برخوردار از دانش پیشرفته امن و مستقل برخوردار از سلامت، رفاه، امنیت غذایی، تامین اجتماعی، فرصتهای برابر، توزیع مناسب درآمد، به دور از فقر و فساد و تبعیض، بهرهمند از محیط زیست مطلوب برخوردار از روحیه تعاون، فعال، مسئولیتپذیر دست یافته به جایگاه اول اقتصادی، علمی، فناوری در سطح منطقهای آسیای جنوب غربی (آسیای میانه، قفقاز، خاورمیانه و کشورهای همسایه) با تاکید بر رشد پرشتاب و مستمر اقتصادی، ارتقاء نسبی سطح درآمد سرانه و اشتغال کامل فعال در جهان اسلام، توسعه کارآمد، تحکیم الگوی مردم سالاری دینی دارای تعامل سازنده و موثر با جهان براساس اصول عزت، حکمت و مصلحت

محورهای کلی برنامه چهارم توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران:
رشد اقتصادی ملی، دانایی محور، در تعامل با اقتصاد جهانی
حفظ محیط زیست، آمایش سرزمین و توازن منطقهای
توسعه سلامت، امنیت انسانی و عدالت اجتماعی
صیانت از هویت و فرهنگ اسلامی ایرانی
تامین امنیت ملی
نوسازی دولت و ارتقا اثربخشی حاکمیت

بنیاد مسکن انقلاب اسلامی

سند توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی:
” اسکان غیررسمی:
به سبب باز تولید فقر و گسترش آن
به مخاطره انداختن محیط زیست و تحمیل هزینهای بیشتر برای حل مشکلات ـ در مقایسه با هزینه پیشگیری از آنها ـ تهدید جدی برای پایداری و انسجام جامعه شهری و نیازمند تدابیر ویژهای برای ساماندهی وضعیت کنونی و جلوگیری از گسترش آنها در آینده است.“

” این سند مرجع تعریف مشترک مسئله، تبیین اصول راهبردی و سیاستگذاریهای بخشی تا پایان برنامه سوم، و زمینهساز تعیین اهداف و راهبردها و سیاستهای برنامه چهارم توسعه کشور و طرح قوانین و مقررات موردنیاز برای اجرای سیاستها و تدوین راهکارهای مرتبط است.
)محمد مهدی عزیزی(

اهداف:
هدف 1. بسترسازی برای ارتقاء شرایط محیطی به نحوی پایدار و فراگیر، در جهت رشد سلامتی، امنیت، امید، ایمان و کرامت انسانی در سکونتگاههای غیررسمی موجود:) مهندس جواد حق شناس (
راهبرد کلان:
تقویت و ایفای نقش هدایتگر برای بخش دولتی و عمومی در حل مشکلات اسکان غیررسمی از طریق توانمندسازی این اجتماعات و مشارکت جویی آنها

سیاستها و اقدامات:
ایجاد ستادهای استانی ساماندهی اسکان غیررسمی
ایجاد ستاد ملی توانمندسازی
ایجاد نهاد مردمی برای مشارکت و همکاری با ستادهای ملی و منطقهای توانمندسازی
استقرار نظام نهادی چند وجهی و چند عملکردی:

نهادهای دولتی ـ عمومی
نهاد منتخب مردمی
دفتر اجرایی مستقر در محل

هدف 2. پیشنگری گسترش امکان غیررسمی و زمینهسازی تامین مسکن مناسب با خدمات مرتبط برای گروههای کمدرآمد.) مهندس جواد حق شناس (
راهبرد کلان:

تقویت و ایفای نقش دولتی عمومی به عنوان تضمین کننده و تنظیم کننده در جهت دسترسی همگانی و در توان مالی اقشار کمدرآمد به نهادههای مسکن

سیاستها و اقدامات:

سازگار نمودن الگوها و مقررات طراحی و برنامهریزی شهری و مقررات و استانداردهای شهرسازی و ساختمانی با واقعیات محیط و استطاعت اقشار کمدرآمد، و با امکان ارتقاء تدریجی آنها در هماهنگی با راهبردهای توسعه شهری.
حمایت بخش دولتی ـ عمومی از خانهسازی خانوارهای متقاضی کمدرآمد و تشویق بخش خصوصی به عرضه مسکن و خدمات سکونتی، با اولویت به انبوهسازی
پیشنگری و زمینهسازی برای عرضه زمین کافی در حد توانایی مالی متقاضیان کمدرآمد
راهاندازی و کمک به تهیه طرحهای بهسازی شهری

هدف 3. زمینهسازی برای بهرهمندی ساکنان سکونتگاههای غیررسمی از امتیازات شهری و شهروندی) مهندس جواد حق شناس (

راهبرد کلان:
تقویت و ایفای نقش هدایتگر بخش دولتی و عمومی در تامین خدمات، ایجاد زیربناهای اساسی و افزایش دسترسی سکونتگاههای غیررسمی به خدمات زیربنائی و سکونتی.

سیاستها و اقدامات:
بازنگری در قوانین و مقررات محدود کننده دسترسی اقشار کمدرآمد به تسهیلات و اعتبارات رسمی.
ایجاد صندوقهای محلی خرده وام و پسانداز مسکن و اشتغال با بهرهگیری از منابع مالی مردم و بخش دولتی ـ عمومی
بیمه وامهای بانکی
کمک به ایجاد فضاهای جمعی در سکونتگاههای غیررسمی موجود

سیاستهای کلی نظام در بخش مسکن مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام:
زمین: مدیریت زمین برای تامین مسکن و توسعه شهر و روستا در چهارچوب استعداد اراضی سیاستها و طرحهای توسعه و عمران کشور
سرمایه: تشکیل و سازماندهی بازار سرمایه مسکن و حمایت دولت از این بازار
حمایت دولت برای تامین مسکن گروههای کمدرآمد
اعمال سیاستهای تشویقی از کوچکسازی ـ انبوهسازی ـ مشارکت تشکلهای صنفی و تعاونیهای تولید ـ افزایش سهم استیجار و اجاره به شرط تملیک و بهسازی و مرمت و نگهداری واحدهای مسکونی شهری و روستایی
حمایت از ایجاد و تقویت گروهها و تشکلهای مردمی و افراد خیر و موسسات خیریه و بنیادها و نهادهای غیردولتی در جهت تامین مسکن اقشار محروم جامعه
مسکن روستایی: تدوین و اجرای برنامههای جامع برای ساماندهی و ارتقاء وضعیت مسکن روستایی با اولویت: مناطق آسیبپذیر از سوانح طبیعی ـ بهسازی بافت ـ ایمنسازی و نوسازی واحدهای مسکونی متناسب با ویژگیهای بومی و ایجاد نظام پسانداز و تامین مالی مسکن روستایی
صنعتی شدن و استانداردها: حمایت از صنعتی شدن و تولید حرفهای مسکن و الزامی کردن استانداردهای ساخت و ساز
فرهنگ و معماری ساخت: رعایت ارزشهای فرهنگی و حفظ حرمت و منزلت خانواده در معماری مسکن
پژوهش و پایداری: تقویت پژوهش در زمینه مسکن به ویژه شاخصهای اساسی مسکن و حفاظت محیط زیست و صرفهجویی در مصرف انرژی

– چشمانداز آرمانی بخش مسکن 1404
چشمانداز، تصویری آرمانی، اما خردمندانه از آینده است. با بهرهگیری از اسناد فرادست، چشمانداز بلندمدت بخش مسکن، چنین تصویری را از بخش مسکن در سال 1404 ترسیم میکند: ) بنیاد مسکن انقلاب اسلامی (
توسعه یافته
برپایه عدالت اجتماعی
مبتنی بر توانایی در تولید، علم و فناوری
بهرهمند از محیط زیست مطلوب
دارای تعامل سازنده با جهان

چشمانداز مسکن در 1404:
توسعه یافته)بنیاد مسکن انقلاب اسلامی(
آرمانهای توسعه مسکن:
هر خانوار یک مسکن

افزایش نسبت مسکن ملکی شهری
توانمندسازی خانوارها به دستیابی به مسکن مناسب

کاهش نسبت قیمت مسکن به درآمد در شهرها

کاهش نسبت اجارهبها به درآمد در شهرها
افزایش خانههای مقاوم و ایمن

2بر پایه عدالت اجتماعی
کاهش تراکم در مسکن گروههای کمدرآمد
کاهش نسبت خانوارهای شهری در فشار شدید تامین مسکن*

3. توانایی در تولید، علم و فنآوری
ارتقاء صنعت ساختمان
بهبود شیوههای ساخت: مسکن امن و مقاوم
ارتقاء کارآئی منابع انسانی
رشد بهره وری نیرروی انسانی در بخش ساختمان

افزایش سهم اعتبارات بانکی در سرمایهگذاری در مسکن

.4 بهرهمندی از محیط زیست مطلوب:
صرفهجویی در انرژی
کاهش مصرف انرژی سرانه در بخش ساختمان
جایگزینی با انرژیهای تجدیدپذیر

جایگزینی 5 درصد از مصرف توسط انرژیهای تجدیدپذیر

.5 تعامل سازنده با جهان
صدور خدمات فنی و مهندسی
جذب سرمایهگذاری خارجی
(10 درصد از کل سرمایهگذاری در سال 1404)
(1 درصد از کل سرمایهگذاری در سال 1384)

6- الزمات دستیابی به چشمانداز مسکن

بحث و نتیجه گیری از برنامه های قبل و پس از انقلاب :

منابع :
دژکام ، ژاله ، مساله مسکن در ایران ، رساله دکتری اقتصاد ، تهران ، دانشگاه تهران . 1364 .
خزافی ، حسین ، «نگاهی به برنامه سوم بخش مسکن » فصلنامه اقتصاد مسکن ، شماره 29 ، 1378 .
مجتهدزاده ، غلامحسین ، «سیاست های مسکن در ایران» نشریه هنرهای زیبا ، شماره 17 ، 1383 .
دلال پور محمدی ، محمدرضا ، برنامه ریزی مسکن ، تهران ، سمت ، 1379.
گزارش اقتصادی سال 1382 و نظارت بر عملکرد چهار ساله اول برنامه سوم توسعه ، 1383.
قانون برنامه سوم عمرانی؛تهران،سازمان برنامه وبودجه کشور 1343
قانون برنامه چهارم عمرانی؛تهران،سازمان برنامه وبودجه کشور 1347
قانون برنامه پنجم عمرانی؛تهران،سازمان برنامه وبودجه کشور 1353
اهری،زهراوشهلا امینی جدید ؛تحارت کشورهای مختلف درتامین مسکن،تهران،وزارت مسکن و شهرسازی،1375.
بنیاد مسکن انقلاب اسلامی
آقای دکتر محمد مهدی عزیزی
آقای مهندس جواد حق شناس