مسکن اقشار کم درآمد
تعریف اقشار کم درآمد
اقشار کم درآمد به زبان ساده یعنی آن دسته از مردم که توانایی خرید یا ساخت خانه بطور مستقل ندارند.
اقشار کم درآمد به دو دسته تقسیم می شوند:
1. توانایی پرداخت هزینه های عضویت در تعاونی مسکن و اقساط را دارند.
2. هیچ گونه توانایی برای خانه دارشدن ندارند.
مسکن اجتماعی ((public housing
به نوع خاصی از تامین مسکن گفته می شود که اساسا توسط دولت ملی یا محلی با هدف خانه دار کردن گروه های کم درآمد صورت می گیرد.
این نوع مسکن عمدتا بر اهداف اجتماعی احداث گشته و بر اساس حداقل های قابل قبول احیانا پایین تر از استانداردهای الگوی مصرف مسکن تولید می شود.
تاریخچه مسکن اجتماعی
ریشه در تحولات صنعتی قرن 19 دارد که توسط برخی مصلحان اجتماعی بمنظور تامین مسکن و محیط زیست مناسب برای کارگران واحدهای صنعتی اجرا شد. در طی قرن 19 و اوایل 20 بخش خصوصی به دلیل سودآوری مسکن سازی، اصلی ترین تامین کننده مسکن روستاییان مهاجرت کرده به شهرها بودند؛
درپاسخ به معضلات ابتدا دولت ها با وضع قوانین بهداشتی و ساختمانی و سپس در نیمه دوم قرن 19 خود اقدام به احداث دولت خانه و اجاره آن به کارگران کردند.
تفاوت مسکن اجتماعی با انواع دیگر مسکن (حمایتی و آزاد)
1. این نوع مسکن فقط به مراکز شهری اختصاص دارد ولی مسکن حمایتی و آزاد هم در مناطق روستایی و هم شهری
2. این نوع مسکن فقط بصورت انبوه ساخته می شود
3. مسکن آزاد بدون دخالت دولت است و مسکن حمایتی یارانه دولتی دریافت می کند در حالی که مسکن اجتماعی با دخالت و مشارکت مستقیم دولت شکل می گیرد.
سیاست تامین مسکن اقشار کم درآمد و متوسط درآمد در کره جنوبی
در کشور کره 2 دسته از سیاست پیگیری می شود:
1. توسط وزارت بهداشت عمومی و تامین اجتماعی
2. وزارت ساختمان و حمل و نقل
ساخت مسکن اجاره ای عمومی اصلی ترین سیاست اعمال شده وزارت ساختمان و حمل ونقل کره
حمایت از ساخت مسکن ارزان قیمت
تامین اعتبار مسکن اجتماعی به 2 صورت:
1. درقالب تولید 2 میلیون واحد مسکونی در سال 1988 اجرا شد. دولت بخش اعظم هزینه ها (تا85درصد) واحدها را تامین کرد بطوری که این عمل باعث کاهش هزینه ماهیانه اجاره شده و توسط چارک پایین گروه های درآمدی قابل تامین می گردد.
2. احداث واحدهای مسکونی اجاره ای با وام های کم بهره، صندوق ملی مسکن به تامین اعتبار می پردازد. در واحدهای با وسعت کمتر از 60 مترمربع تا 40 درصد هزینه ساخت با نرخ بهره 3 درصد و در واحدهای با وسعت 60 تا85 مترمربع 50 درصد از هزینه ساخت با نرخ بهره 5/5 درصد. این واحدها قابل واگذاری به سرپرستان خانوارهای فاقد واحد مسکونی است. حداقل دوره اجاره برای واحدهای ساخته شده 5سال می باشد و پس از این دوره قابل فروش است.
حمایت از ساخت مسکن کوچک و ارزانقیمت
حمایت از ساخت مساکن کوچک وکم هزینه اغلب توسط دولت و درقالب سیاستهای پولی، مالی و سیاستهای اجباری صورت می گیرد.
1. معافیت های مالیاتی
2. سیاست اعمال شده از طرف وزارت ساختمان و حمل و نقل در سال 1978 مبنی بر اینکه حداقل 40 درصد واحدهای ساخته شده توسط نهادهای عمومی می بایست کوچک تر از 85 مترمربع باشد؛ این رقم به تناسب افزایش معضل مسکن در سال 1981 تا 50 درصد و در سال 1991 تا 70 درصد و درسال 1992 تا 75 درصد افزایش یافت و بتدریج با کاهش معضل مسکن در کره در سال 1998 منتفی شد.
3. از سال 1991 در کره مستاجرین فقیر و کم درآمد مورد حمایت مالی قرار می گیرند. برای تامین ودیعه مسکن دولت به افرادی که از طرف سازمان اداری محلی معرفی نامه داشته باشند وام تا 9هزار دلار با بهره 3 درصد پرداخت می کند.
4. وزارت تامین اجتماعی و بهداشت عمومی سیستم مقرری مسکن درقالب سیستم مقرری زندگی را اجرا می کند.
نوسازی و احیاء نواحی و محلات غیررسمی در کشور مالزی
1.پروژه موفق جابه جایی نواحی آلونک نشین در حاشیه کوالالامپور
آماده سازی یک قطعه زمین (دارای سایت های صنعتی و تجاری) و انتقال ساکنین به آنجا
آماده سازی شامل تامین زیرساخت های اصلی و هسته اولیه واحدهای مسکونی بوده و ساکنین بایستی با توجه به توان و نیاز خود آنها را کامل می کردند.
2. جلوگیری از مهاجرت روستاییان به شهرها با ارائه زمین کشاورزی و مسکونی به افراد بی زمین برای تولید محصولات کشاورزی ـ تجاری
تامین مسکن کم درآمدها در ایران
تعاونی ها
مسکن 99ساله یا طرح مهر
مسکن استیجاری
اجاره به شرط تملیک
اجاره به شرط تملیک
تعریف
قرارداد اجاره به شرط تملیک عبارت است از:
" تهیه و واگذاری اموال منقول و غیرمنقول توسط (مالک، بانک) از طریق انعقاد قرارداد اجاره برای مدت معین مشروط براینکه مستاجر در صورت عمل به شرایط مندرج در متن قرارداد، مالک اموال منقول یا غیر منقول مورد اجاره در پایان مدت اجاره گردد. ”
اصطلاح اجاره به شرط تملیک، ابتدا در آیین نامه شورای پول و اعتبار آبان 61 به کار برده شد، سپس در قانون عملیات بانکی بدون ربا هم به کار رفت .
طرح اجاره و اجاره بشرط تملیک
طرح اجاره به شرط تملیک سال ۱۳۷۵ تقدیم مجلس شد. براساس بند الف آن مقرر شد وزارت مسکن و شهرسازی با کمک سیستم بانکی واحدهایی را به شکل اجاره ای در اراضی خود ساخته و به نیازمندان واگذار کند.
تهیه طرح در 2قالب اجاره و اجاره بشرط تملیک سازمان ملی زمین و مسکن واحدهایی را ساخت، اما بهره برداری به شکل اجاره ای عملیاتی نشد و فقط به صورت اجاره به شرط تملیک فعالیت هایی انجام شد.
در ۲۴خردادماه،۱۳۷۷ مجلس پنجم لایحه ای را به تصویب رساند که براساس آن دولت موظف به تشویق ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری شد.
گروههای هدف: سه بخش از جامعه یعنی زوجهای جوان، زنان سرپرست خانوار و خانواده های کم درآمد. براساس این قانون سیستم بانکی موظف بود ۵۰ درصد از اعتبارات مورد نیاز را تامین کند.
بیش از 70درصد این خانه ها به زوج های جوان داده می شد، 15درصد به زنان سرپرست خانوار و بقیه هم به گروه های ویژه. در این طرح، مسکن به قیمت تمام شده واگذار می شد. قیمت خانه ها بین یک سوم تا یک دوم قیمت بازار بود. در ابتدا یک میلیون تومان و نهایتاً در تهران دو میلیون تومان پیش پرداخت دریافت می شد. بقیه هم به صورت اقساط کم حجم ولی طولانی مدت (15 ساله) به بانک پرداخت می شد.
عوامل عدم موفقیت این طرح
۱- مشکلات تامین منابع مالی توسط سیستم بانکی
۲- عدم تامین زمین مناسب
3- مشکلات فرایند تعیین پیمانکار ارزان ساز
۴- جدید بودن طرح و عدم سازگاری با بخش های مختلف اقتصاد
۵- نحوه تدوین قانون و وجود ابهام های آن
۶- همپوشانی گروههای هدف و عدم توجه به نیازهای آنها ( عدم توانایی گروهای درآمدی خیلی ضعیف در تامین مبلغ پیش پرداخت و استفاده دهک های سوم و چهارم از این مساکن بصورت اجاره به شرط تملیک)
7. فقدان نهادهای لازم برای اجرای طرح(عدم مشارکت شهرداری ها و سازمانهای محلی) هر کدام از این عوامل می تواند باعث عدم تحقق ۵۰ درصدی سرمایه گذاری سرمایه گذارانی شود که قرار بود در کنار سیستم بانکی به تامین منابع مالی بپردازند.
طرح اجاره و اجاره بشرط تملیک در سالهای اخیر
در سال 1384 آیین نامه نحوه پرداخت تسهیلات قرض الحسنه به مستاجران کم درآمد شهری یا بعبارتی دیگر همان طرح اجاره به شرط تملیک به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی به هیات دولت در قالب 7 ماده مجزا ارسال شد و در کمسیون اقتصادی دولت نیز با اصلاحاتی به تصویب رسید. طبق ماده یکم این آیین نامه اجرایی مقرر شده است 40 میلیارد تومان از منابع قرض الحسنه بانک مسکن و طی سال های 1385 تا 1388 همه ساله مبلغ 80 میلیون تومان از منابع قرض الحسنه تمام بانک های کشور در اختیار بانک مسکن قرار گیرد تا توسط بانک مذکور و با رعایت آیین نامه به مستاجران کم درآمد شهری پرداخت شود.
آیین نامه ساماندهی و حمایت از عرضه و تولید مسکن برای کم درآمدها(1387)
چند برنامه تدوین شده است :که برخى از آنها ویژه دهک هاى ۱ و ۲ جامعه است،
این برنامه شامل مسکن اجتماعى و مسکن اجاره به شرط تملیک است.
در طرح مسکن اجتماعى؛ دولت حمایت هایى از نهادهاى عمومى و حمایتى انجام مى دهد که به طور مشخص در آیین نامه تعریف شده اند؛ شهردارى ها، سازمان بهزیستى، کمیته امداد امام خمینى (ره)، خیرین و واقفان مسکن ساز، بنیاد مسکن و صندوق هاى بازنشستگى، مى توانند براى تامین مسکن اجاره اى گروه هاى کم درآمد اقدام کنند.
مسکن اجاره به شرط تملیک براى دهک هاى ۱ و ۲ جامعه که مى خواهند مسکن ملکى داشته باشند . زمین به نهادهاى عمومى واگذار و تسهیلات داده مى شود تا خانه بسازند و به طور اجاره به شرط تملیک در دراز مدت در اختیار این افراد بگذارند که با تمام شدن اقساط این خانه ها به مالکیت این افراد در مى آید.
براى دهک هاى سه تا شش نیز مسکن مهر پیش بینى شده است که فرد با زمینى که به آن واگذار مى شود و تسهیلات که داده مى شود خانه خود را مى سازد.
مسکن کم درآمدها در طرح جامع
قالب طرح جامع سهم دولت در تامین مسکن اقشار کم درآمد با اعطای تسهیلات از سوی سیستم بانکی به ۸۰ درصد بالغ خواهد شد. به نحوی که بخشی از سود تسهیلات بانکی در بخش مسکن کم درآمدها به شکل یارانه سود تسهیلات (تا ۵۰ درصد سود بانکی) اعطا خواهد گردید.
همچنین قرار است در برخی از طرح ها به آماده سازی زمین کمک شود تا بخش غیردولتی در این زمین ها مسکن بسازد.
یکی از برنامه های زیرفصل طرح جامع مسکن فعال شدن (احداث و عرضه واحدهای اجاره ای) که بخش خصوصی یا از محل زمین خود و یا گرفتن آن از طرف دولت واحدهایی را بسازد و به شکل اجاره ای به افراد واگذار کنند. به این ترتیب که دولت زمین را با نرخ پائین عرضه می کند و در ۵ سال اول که اجاره ای بهره برداری می شود از افراد چیزی نمی گیرد. به ازای هر واحد ساخت بخش خصوصی نیز ۱۴ میلیون تومان تسهیلات اعطا می گردد و ۴ درصد از نرخ سود بانکی نیز یارانه پرداخت می شود.
نتیجه گیری
میزان موفقیت در سیاستهای تامین مسکن به مجموعه وسیعی از ویژگی های اقتصادی وابسته است. مانند سهم سرمایه گذاری مسکن از تولید ناخالص داخلی، شرایط عمومی اقتصادی کشور، سازوکار عرضه زمین و ….
لذا برنامه هایی در این زمینه موفق هستند که:
1. بصورت میان مدت و بلند مدت و با انجام مطالعات میدانی کامل اتخاذ شده باشند .
2. در تدوین برنامه ها گروه های هدف بدرستی مشخص شوند، شناسایی شوند و عرضه درنهایت برای آنها صورت بگیرد.
2. برنامه مسکن برای هر شهر متناسب با شرایط و تقاضای موجود تدوین شده باشد.
3. برای حل مشکل مسکن کم درآمدها مشکل مسکن طبقات متوسط را حل شود.
منابع
1. دلال پور محمدی،محمدرضا؛ ”برنامه ریزی مسکن“ انتشارات سمت، 1379
2.پورافکاری، نصراله؛ تاملی بر مسکن اجتماعی، مجموعه مقالات اولین سمینار توسعه مسکن، 1373
3. جباری، حبیب؛ مسکن اجتماعی ضرورت ها و تنگناها، مجموعه مقالات اولین سمینار توسعه مسکن، 1373
4. مخبر، عباس؛ ابعاد اجتماعی مسکن؛ مجموعه مقالات اولین سمینار توسعه مسکن، 1373
5. کوثری ، عبداله ؛استراتژیهای مربوط به مسکن خانوارهای کم درآمد و گسترش خدمات، سازمان ملی زمین ومسکن، دفتر برنامه ریزی مسکن، شهریور 1373
6.عسگری، نقی؛ سیاستهای تامین مسکن در کشورهای درحال توسعه، مجله آبادی شماره 52 پاییز 1385
7.اردشیری، مهیار؛ مسکن اقشار کم درآمد، مجله شهر شماره 74 بهار 1381
8. مجتهدزاده ، غلامحسین ؛بررسی سیاستهای محلی مسکن در ایران و انگلیس، مجله هنرهای زیبا، شماره 17 بهار 1383
9.مشهودی، سهراب؛ مقاله کمبود مسکن ، سایت www.aftab.ir
10. روزنامه ایران شماره3467 85/2/20 جست وجوی مسکن مناسب با سه شرط (ارزیابی طرح مسکن استیجاری)
11. www.maskanmag.com مصاحبه با آقای دکتر عبدالعلی زاده
12. www.mehrnews.com
13. مهندس احمد شفاعت- دکتر سید محمد طبیبیان ؛یکصد سال تجربه قانون گذاری برای حل مسئله مسکن اسفند 1386 www.rastak.com
14. www.tazirat.gov سایت وزارت دادگستری سازمان تعزیرات حکومتی
15. روزنامه ابرار اقتصادی شماره ۲۹۶۲ – ۲۶ آبان ۱۳۸۷ «مسکن اجتماعى» آخرین نسخه دولت براى دهک هاى ۱و۲ ، www.abrarnews.com