بررسی سیاست های تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری در جهان
چکیده
تامین مسکن مناسب به ویژه برای گروه های کم درآمد شهری از مهم ترین مسایل و چالش های پیش روی کشورهای جهان برای دستیابی به توسعه پایدار محسوب می شود و تقریبا همه کشورهای جهان در این زمینه با معضلات جدی مواجه هستند. بر این اساس از دهه های گذشته سیاست های مختلفی برای حل این معضل ارائه و اجرا شده است.
با توجه به اهمیت بررسی تجارب جهانی به عنوان راهنمایی برای مدیران، برنامه ریزان و سیاستگذاران مسکن در ایران در این مقاله سعی شده، سیاست های تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری در کشورهای مختلف جهان مورد بررسی قرار گیرد.
. سیر تاریخی و تکاملی سیاست ها در جهان نیز به گونه ای بوده که کانون توجهات از برنامه فیزیکی و شیوه نامعین مسکن دولتی به تدریج ابتدا به سوی سیاست مسکن خودیاری و سپس به طرف سیاست مسکن توانمندسازی گرایش پیدا کرده است. همچنین به نظر می رسد موفقیت بخش مسکن در کشورهای مختلف؛ بیش از هرچیز مرهون رعایت اصول اولیه برنامه ریزی است.
شفافیت این بخش به مانند دیگر فعالیت های اقتصادی در این کشورها، به همراه آمار واقعی و کارآمد و در دسترس باعث شده تا هم برنامه ریزان و هم دست اندرکاران فعال در بخش مسکن همواره گزینه های مناسب و مطمئنی را برای اجرا پیش رو داشته باشند.
‹‹مسکن در زمره اساسی ترین وحساس ترین بخش ها در برنامه ریزی توسعه ی اقتصادی و اجتماعی استو به همراه خوراک و پوشاک از دیرباز به عنوان اصلی ترین نیازهای گروه های انسانی مطرح بوده است. علاوه بر این، مهم ترین عامل تاثیرگذار در میزان رضایتمندی فرد از سکونت در یک منطقه ، مسکن و شرایط محیطی آن است .
علیرغم اهمیت مسکن در زندگی بشر، تامین مسکن مناسب برای همه انسان ها، یکی از معضلات کنونی جوامع انسانی است. در واقع از قرن 18 میلادی همزمان با انقلاب صنعتی و هجوم جمعیت جویای کار از روستا به شهر مسئله ای به نام مسکن رخ نشان می دهد .از آن زمان تاکنون تلاش های بسیاری در این زمینه انجام شده است؛ اما همچنان20 درصد جمعیت جهان فاقد خانه ای در شان زندگی هستند.
سیر تاریخی جغرافیای سکونت درجهان نشان می دهد تا پیش از سال 2007 میلادی اکثر جمعیت جهان در روستاها زندگی می کردند لیکن از ابتدای قرن حاضر جغرافیای سکونت در جهان متحول شده و در حال حاضر غالب جمعیت جهان در شهرها زندگی می کنند و برآورد می شود که تا سال2030 میلادی [1409 شمسی] 2 میلیارد نفر دیگر به جمعیت شهری جهان افزوده شده و 20میلیون نفر از جمعیت روستایی آن کاسته خواهد شددر این میان بیشترین رشد جمعیتی جهان در دهه های گذشته در جهان سوم صورت گرفته و بیشتر معطوف به اقشار کم درآمد و فقیر جوامع بوده است.
به گونه ای که در آغاز هزاره سوم از پدیده ای تحت عنوان «شهری شدن فقر» نام برده اند. در این راستا حایز اهمیت است که بدانیم در زمان آغاز هزاره سوم(2001)، 6/31 درصد از جمعیت جهان و مهم تر از آن 2/78 درصد از جمعیت کشورهای کم تر توسعه یافته و 43درصد از جمعیت کشورهای درحال توسعه در محلات فرودست و فقیرنشین ساکن بوده اند.این محلات فرودست را می توان جلوه ای از فقرشهری و عملکرد فضا به عنوان بستر بازتولید فقر دانست
«آشکارترین چهره تاثیر فقر بر مسکن را می توان در شهرهای جهان سوم نشان داد. هرکدام از شاخص های مربوط به ارائه خدمات، تراکم اتاق یا کیفیت فیزیکی را که در نظر بگیریم در می یابیم که اکثریت جمعیت شهری در سطوحی زندگی می کنند که در مقایسه با شیوه زندگی : اروپاییان یا آمریکای شمالی پذیرفتنی نیست»
در اکثر شهرهای بزرگ کشورهای در حال توسعه، بیشترین جمعیت در سکونتگاههایی زندگی می گذرانند که به طور غیرقانونی و غیررسمی شکل گرفته اند و از آب لوله کشی و خدمات بهداشتی کم تر برخوردارند یا اصلاً برخوردار نیستند. این ساکنان غالباً قادر به تامین حتی کوچک ترین یا ارزان ترین خانه ای نیستند که از مجرای قانونی و با امکانات حرفه ای ساخته شده و دارای تسهیلات اولیه باشد.
در اوایل دهه 1960، آبرامز به این واقعیت تاسف بار اشاره کرد که با وجود پیشرفت در عرصه های صنعت، آموزش و علوم، هنوز تامین مامنی ساده که خلوت خصوصی و حفاظت در مقابل طبیعت را مهیا کند، برای اکثریت جمعیت جهان دست نیافتنی است. در همین راستا برآوردهای دفتر اسکان بشر سازمان ملل متحد این وضعیت رقت بار سکونتی در شهرها را تایید کرده است.
‹‹ طبق برآوردهای برنامه ی اسکان بشر سازمان ملل متحد یک سوم از 3 میلیارد نفر از ساکنین شهر ها در زاغه ها و یا مکان هایی زندگی می کنند که حداقل دارای یکی از ویژگی های زیر می باشند
ناامنی حق تصرف ، شرایط ساختاری نابهنجار مسکن ، دسترسی ضعیف به آب آشامیدنی سالم و تغذیه و تراکم بیش از حد ››
در این میان مساله مهمتری که وضعیت مسکن در جهان را رقت بارتر می کند فراموشی اقشار کم درآمد در برنامه های تامین مسکن است. این مساله به وضوح در طرح های توسعه شهری تهیه شده در ایران نیز قابل مشاهده است و "کم درآمدها در طرح های شهری و برنامه های مسکن، کراراً و به گونه ای شگفت آور، شهروند به حساب نیامده اند؛ یعنی جایی در برنامه ریزی رسمی برای آنها در نظر گرفته نشده است.
با توجه به اینکه تقریباً همه کشورهای جهان با مساله مسکن مواجه می باشند، این مشکل و پیامدهای آن بسیاری از کشورها را به تکاپو واداشته است تا اقدامات موثرتر و بیشتری برای حل این معضل به عمل آوردند و از این رهگذر زمینه مناسب تری برای بهره مندی شهروندان از ثمرات زندگی شهری فراهم آید.
بر این اساس تاکنون برنامه ها و سیاست های مختلفی برای مشکل مسکن ارائه شده است. سیاست هایی که معمولاً برخاسته از شرایط ساختاری حاکم بر زمانه خود است. این سیاست ها گاهی اوقات منتج به نتایج مثبت بوده ولی در برخی از موارد منجر به شکست شده و منابع مالی و زمانی بسیاری را به هدر داده است
در رابطه با سیاست ها و برنامه های تامین مسکن، پژوهش ها و نوشته های چندی وجود دارد. از جمله معتبرترین تحقیقات در این زمینه را جان ترنر انجام داده است. وی در مقالات متعددی (1967،1978 و 1982) به بحث مسکن تهیدستان و چگونگی تهیه آن اشاره می کند و معتقد است که دولت ها نمی توانند برای تهیدستان مسکن تهیه کنند بلکه فقط باید تسهیلاتی مانند آب، برق و . . . را در اختیار تهیدستان شهری قرار دهند. همچنین بنروز و دوریت (2009) نظامی جامع برای تامین مسکن سفارشی انبوه برای کاهش هزینه های تامین مسکن پیشنهاد نموده اند.
مارگاری اوستین ترنر و توماس کینگسلی (2008) نیز در گزارشی تحلیلی با عنوان "برنامه های فدرال برای نیازهای سکونتی گروه های کم درآمد- سیاست اولیه" به بررسی سیاست مسکن گروه های کم در آمد در کشور آمریکا پرداخته اند.
ریچارد هاریس و سینوین گیلز (2003) تکامل سیاست های بین المللی تامین مسکن را در سه مرحله به شرح زیر تشریح کرده اند: مرحله اول، از سال 1945 تا 1960: سیاست مسکن اجتماعی؛ مرحله دوم، از سال 1972تا 1980: سیاست زمین و خدمات و مرحله سوم، از سال 1980 تا به حال: سیاست توانمندسازی.
با توجه به مواردی که در بالا مورد اشاره قرار گرفت. بررسی تجارب و سیاست های برنامه ریزی مسکن گروه های کم درآمد در کشورهای مختلف (که هدف این مقاله نیز می باشد) می تواند راهنمایی در تبیین سیاست و الگوی مناسب برنامه ریزی مسکن گروه های کم درآمد در ایران باشد.
مبانی نظری
در این بخش از مقاله سعی شده به مبانی نظری و دیدگاه های موجود در رابطه با برخورد با مساله مسکن گروه های کم درآمد که معمولاً در قالب اسکان خودرو نمایان می شود پرداخته شود. کلاً چهار دیدگاه نظری در این رابطه قابل تبیین است که به شرح زیر می باشد.
دیدگاه خنثی و منفعل
دیدگاه تخریب و برخورد قهرآمیز
دیدگاه بنیادگرا
دیدگاه اصلاح طلب
دیدگاه خنثی و منفعل
در این نگرش، مسئولان و مدیران شهری پدیده مسکن فقرا در جهان سوم را نادیده می انگارند.«این رهیافت که با نگرشی لیبرالی و تشابه سازی تاریخی با مراحل توسعه ای جوامع توسعه یافته، مساله نابسامانی مسکن فقیران را پدیده ای گذرا و میرنده تلقی می کند و از این رو خواهان رها سازی آن به ساز و کارهای بازار است و انتظار دارد که با گذر زمان و دست یافتن به توسعه، دیگر این معضل وجود نداشته باشد.
خطای این نگرش در تشابه سازی تاریخی برای کشورهای جنوب با توجه به استمرار و گسترش این پدیده مشهود است ضمن آنکه بی توجهی به میلیون ها شهروند طی ده ها سال به امید حل خود به خودی مسایل، از نظر ارزش های انسانی مقبول نیست»
دیدگاه تخریب و برخورد قهرآمیز
این دیدگاه که به دیدگاه بولدوزر معروف است، سعی در ریشه کن کردن مساله مسکن فقرا دارد. «این رهیافت در واقع صورت مساله را پاک کرده و به جابجایی جغرافیایی مسایل باقی مانده توجه ندارد، هم چنین در رابطه با اهمیت حفظ امید برای ساکنان این اجتماعات این رهیافت یاس فراگیر را فشرده و در برابر تهدید جدی آن، انگیزه های مقابله و انفجار را تقویت می کند
. این شیوه بیش از هر شیوه ی دیگری در برخورد با پدیده ی مسکن گروه های کم درآمد شهری(به ویژه زاغه ها) در سطح جهان به اجرا گذاشته شده است. «طبق اسناد موجود چنین سیاستی در دهه 1950 و 1960 رواج یافت و برنامه های زاغه زدایی نه تنها در بهبود شرایط مسکن ایشان ناکام بوده بلکه مشکل مسکن را هم وخیم تر کرده است زیرا تعداد انگشت شماری مسکن در دسترس گروههای فقیر قرار گرفته است.
بر پایه پژوهشهای به عمل آمده پیامد این برنامه ها به طور معمول بدتر شدن شرایط در سایر بخش های مسکونی را باعث شده است زیرا خلع ید شده ها به سراغ بخش های دیگر می روند یا زاغه شان را در جای دیگری می سازند»
دیدگاه بنیادگرا
«رهیافت سوم با نگرشی رادیکال و نپذیرفتن قوانین بازی در پی چاره های اساسی یا تغییر در ساختارهای جامعه است. تصور بر این است تا نظام کلان اصلاح نشود نظام های خرد قابل اصلاح نیستند و در واقع درگیر بهبود وضعیت اجتماعات ساکن در سکونتگاههای فقیرنشین نشده و به سازماندهی اجتماعی برای جنبش های سیاسی تکیه می کند و از این رو باز هم مانند رهیافت اول، آن ها را به حال خود رها کرده تا زمانی که ساز و کارهای فقرزا و ناعادلانه ی جامعه نابود شوند» .
از این رو بسیاری از منتقدین این دیدگاه معتقدند که «این نگرش دچار ضعف بنیادین در ارائه ی راه کارها و راه حل های لازم جهت ساماندهی و بهسازی زندگی وسکونت در سکونتگاههای فقیرنشین موجود بوده و این که بطور اصولی آن ها تنها راه حل مساله را در تغییر ساختار حاکم بر کار، تولید توزیع و مصرف یعنی ساخت اقتصادی و در نهایت تغییر بنیادین جوامع می بینند و نسخه های مقطعی و موردی را فاقد کارآیی لازم معرفی می کنند این در حالی است که تجربه ی گذشت سال ها نشان می دهد که چنین تغییراتی، بر فرض تحقق کامل نیاز به سال ها زمان دارد و طی این مدت نمی توان پاسخ گویی به مشکلات و مسایل این سکونتگاه ها را به آینده ای مبهم محول کرد»
دیدگاه اصلاح طلب
«رهیافت چهارم که با نگرش اصلاح طلب هر چند ضرورت برقراری عدالت اجتماعی و تعادل های منطقه ای را (برای تامین مسکن همگانی و کاهش مهاجرت های ناشی از فقر مناطق) باور دارد امّا برای کوتاه مدت و میان مدت به حل مشکل از طریق قبول واقعیت آن در پرداختن به توان های موجود در آن کوشش می کند و بیش از اصرار بر تغییری ناگهانی در سطح کلان، تحولی تدریجی در سطح خرد را چاره ساز می داند. بنابراین طبق این رهیافت نباید پرداختن به راه حل های ساختاری ، به قیمت غفلت از رنج و فقر موجود در این اجتماعات تمام شود.»
مهم ترین سیاست های تامین مسکن گروه های کم درآمد
در این قسمت از مقاله به دسته بندی سیاست های تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری پرداخته شده است.سیاست های موجود مسکن گروه های کم درآمد در جهان را می توان در چهار دسته بررسی نمود. برخی از این سیاست ها محصول نقد تجارب گذشته و گروهی دیگر در اثر تغییر در نگرش های گذشته ابداع شده اند. آنچه مهم است دانستن این نکته است که سیاست های زیر هرکدام در زمان خاص و مکانی معین توانایی حل مشکل مسکن و بهبود اوضاع را داشته اند.
سیاست ساخت مسکن
سیاست تامین مالی مسکن
سیاست زمین و خدمات
سیاست های منتج از راهبرد توانمند سازی
سیاست ساخت مسکن
مسکن اجتماعی یکی از 5 مولفه تشکیل دهنده سیاست اجتماعی در جوامع امروز است .سیاست های ساخت مسکن یا همان مسکن اجتماعی به تهیّه سر پناه برای گروه های کم درآمد که با تولید مسکن توسط دولت همراه است، می گویند .
در این روش سیاست های دولت حول موضوع عرضه متمرکز است. وظیفه تامین زمین، سرمایه و تعیین نوع تکنولوژی و مصالح برعهده دولت هاست. در کشورهای مختلف با توجه به ساختار حکومتی، قوانین و مقرات خاصی برای استفاده کنندگان از این مساکن وجود دارد. برگشت سرمایه دولت ها نیز مطابق این قوانین و مقررات است.در بخش زیر جایگاه سیاست ساخت مسکن در سازمان های بین المللی وکشورهای مختلف مورد اشاره قرار گرفته است.
سازمان های بین المللی
بانک جهانی : بانک جهانی در دهه 1970 میلادی اجرای پروژه هایی که در آن قیمت مسکن تمام شده، در حد توان خرید فقرا باشد، در دستور کار خود قرار داده بود.منطق درونی این دستورالعمل تمرکز در مدیریت ، کنترل از بالا به منظور بالا رفتن کارایی ، تولید بیشتر و در نتیجه عرضه مسکن ارزان تر بود
کشور های بلوک شرق
شوروی: در شوروی سابق، دولت با نظام متمرکز ، متولی امر ساخت مسکن بود اما تا سال 1954 اصرار کمتری برمسئله مسکن داشت. علی رغم بالا رفتن جمعیت ، وضعیت موجود را ابقا می کرد. در آن سال به بعد دولت چندین پروژه مسکن سازی را با توان جمعیت پذیری 6000 تا 10000 نفر اجرا کرد . مهمترین هدف دولت افزایش کمیت مسکن ونه کیفیت آن بود. این ساختمان ها تمامی از قطعات پیش ساخته تشکیل شدند. این اقدام شوروی را به بزرگترین استفاده کننده مسکن صنعتی تبدیل کرد
کشور های فدرال
آمریکا : ایالات متحده آمریکا فاقد یک نظام فراگیر مسکن اجتماعی، در مقایسه با اروپا است .در کشور آمریکا تا دهه 1980 دولت برای تامین مسکن شهروندان آمریکایی که زیر خط فقر قرار داشتند، سیاست های عرضه مسکن عمومی را دنبال نمود. ریخت و پاش های ساخت و ساز دولتی از یک سو و وجود ذخیره مسکن در بازار از سوی دیگر منجر شده بود که هزینه ساخت از قیمت تمام شده در بازار بیشتر شود، از این رو بسیاری از گروه های کم درآمد شهری به دریافت پول از دولت راغب تر بودند تا دریافت مسکن.
کشور های دولت رفاه
سوئد : در سوئد دولت سرمایه و زمین را به صورت وام با اقساط بلند مدت در اختیار سازمان های محلی قرار می دهد و مدیریت محلی این سرمایه را در دسترس بخش خصوصی قرار می دهد و از سوی دیگر به گروه های کم درآمد شهری مسکن نیز وام بلند مدت با یارانه مسکن می دهد . تا شهروندان بتوانند این مساکن را اجاره یا تملک نمایند . علی رغم آن که دولت بیشترین سرمایه گذاری را دارد؛ تصمیم گیران محلی به دولت اجازه دخالت نمی دهند.
کشور های توسعه نیافته
ایران : کشورهای توسعه یابنده یا کم توسعه یافته (چون ایرا ن) به طور معمول دچار عدم بلوغ سیاست های اجتماعی در زمینه های مختلف، به خصوص بخش مسکن هستند .در ایران قبل از دهه 1980 میلادی سیاست مسکن سازی در پایتخت دنبال می گردد که می توان به پروژه کوی سیزده آبان اشاره نمود .
هدف اصلی پروژه تامین مسکن برای نیاز مندان نبود بلکه آزاد سازی زمین شهری از تصرف گروه های کم درآمد شهری را مهمترین دلیل آن اقدام می توان شمرد. قبل از دهه 1980 و پس از آن برای کارگران شاغل در صنعت و کارمندان در قالب شهرک های صنعتی خانه سازی می گردد
سیاست های معطوف به تامین مالی مسکن
تامین مالی مسکن سرمایه ای است که در اختیار خانواده ها برای تامین مسکن یا بهسازی آن قرار می گیرد. این سیاست ها در تلاشند تا از طریق افزایش توان مالی خانوارهای کم درآمد شهری را وارد تقاضای موثر بازار نمایند.
در این روش دولت تنها تامین کننده سرمایه لازم برای مسکن است، که آن را عمدتا به صورت وام در اختیار گروه های کم درآمد شهری قرار می دهد. نحوه باز پرداخت وام و شرایط استفاده کنندگان با توجه به گروه های هدف سیاست ها تعیین می گردد .
کشورها با ساختار حکومتی فدرال
آمریکا : سیاست های مسکن در کشورآمریکا بیشتر براساس مالیات و بازارهای سرمایه و مالی برای افز ایش تقاضا و فراهم آوردن سرمایه برای تولید مسکن عمل می کند. لذا دولت فدرال در آمریکا سیاست های تامین مالی مسکن را برای رفع نیاز شهروندان در سه بعد دنبال می نماید
.1 دادن یارانه مستقیم : در این روش، دولت تنها تمام یا بخشی از سرمایه لازم برای تملّک مسکن را در اختیار خانوار قرار می دهد و انتخاب مسکن بر عهده شهروندان می باشد.
2. سیاست های کنترل اجاره: این سیاست ها که از بعد از جنگ جهانی دوم دنبال می شود به کنترل اجاره ها از سوی دولت انجامیده است. براین اساس اجاره ها در حد توان مردم پایین تر از ارزش بازار تعیین می گردد. دولت معتقد است با این کار بخش کوچکی از سرمایه را از مالک پولدار دریافت کرده و به مستاجر کم در آمد منتقل می نماید.
3.سیاست های انگیزشی: این سیاست ها با ابزارهایی همچون معافیت مالیاتی، وام درازمدت و بیمه مانند آن همراه است و ازاین طریق کوشش می شود علاقه عمومی به سرمایه گذاری برای ساخت ،خرید یا اجاره در بخش مسکن افزایش یابدتمامی این سه دسته سیاست با یکدیگر اجرا می شود. دولت بیشترین هزینه را متحمل می گردد ولی در بازار مسکن دخالت زیادی ندارد. دولت فدرال قابل دسترس بودن مسکن برای متقاضیان و سودآور بودن بازار را هدف فعالیت های خود قرار داده است . در این میان مجموعه ای از ابزار های کنترل در قالب، ساز و کار شهروندی ، ابزار های انگیزشی به صورت موسسات مالی- تجاری و ابزار های حمایتی در قالب سازمان های حامی نظیر شرکت ها و موسسات بیمه و سازمان های مردمی دولت را کنترل، حمایت و یاری می نمایند.
کشور ها با ساختار غیر فدرال
انگلستان : دولت انگلستان مطابق قانون اساسی، مسئول تامین مسکن شهروندان نیازمند است. دولت مرکزی برای تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری به دولت محلی ، وام و کمک بلاعوض اعطا می نماید تا دولت محلی بتواند با حمایت از گروه های کم درآمد شهری آنان را وارد تقاضای موثر بازار نماید. دولت محلی، قسمتی از مالیات املاک را برای تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری سرمایه گذاری می نماید.
فرانسه
: دولت فرانسه از دهه 1930 جهت افزایش توان متقاضیان و وارد کردن آنها در بازار مسکن به تمام اقشار جامعه برای اجاره یا تملّک واحد مسکونی یارانه پرداخت می نماید . از سال 1946 در قالب پروژه های HLM این یارانه را به سمت اقشار متوسط و کم در آمد جامعه سوق یافته است.
کشور های دولت رفاه
سوئد : دولت سوئد مسئولیت تامین مالی پروژه های مسکن این کشور را دارد . این پروژه ها توسط احزاب کارگری و تعاونی های قوی که پایه مردمی و شهروندی دارند هزینه می شوند. در این میان دولت با ایجاد کارخانه های قطعات پیش ساخته ، وضع قوانین استاندارد ساخت و اعمال کنترل بر زمین برای کارایی بیشتر نظام تامین مسکن بستر سازی
سازمان های بین المللی
بانک جهانی : بانک جهانی از دهه 1970 میلادی تاکنون سیاست های تامین مالی مسکن را دنبال می نماید. روند تلاش های این بنگاه جهانی بیانگر سه نوع سیاست با سمت و سوی متفاوت است .
در دهه 1970 بانک به عرضه مسکن توجه داشت و با هدف تولید بیشتر و ارزان تر، یارانه های بانک به بخش ساخت و ساز به صورت متمرکز و تامین زمین اختصاص یافته بود
در دهه 1980 جهت پیشنهادات و سرمایه گذاری ها ی بانک از بخش زمین و ساخت و ساز به سمت بنگاه ها و موسسات مالی تامین مسکن تغییر.
از دهه 1990 بانک توامان به عرضه و تقاضا و نیز یکپارچگی سیاست گذاری در بخش مسکن تاکید دارد. از این زاویه دولت ها به اعمال اصلاحات سازمانی و هماهنگی سیاست های بخش مسکن با دیگر بخش ها تشویق میکند.
سازمان ملل متحد
سازمان ملل متحد از طریق کمیسیون اسکان بشر در قالب برنامه های هبیتات ، در زمینه تامین مسکن گروه های کم درآمد اقدام می نماید. در هبیتات 1، بخش ساخت و ساز در اولویت قرار داشت و سیاست ها بر تامین مالی نیاز های این بخش متمرکز بود.
در برنامه هبیتات 2، سازمان ملل مشکل مسکن گروه های کم درآمد را با فقر و مسائل توسعه مرتبط می داند. در هر دو برنامه خودیاری و نقش مردم و تعاونی ها مهم قلمداد شده است و نیز سازمان ملل خواهان هماهنگی بین بخش های مختلف نظام تصمیم گیری شده است .
مرکز اسکان بشر نشریه ای با عنوان راهنمای تامین مالی مسکن منتشر کرده است که در آن جهت اصلی سیاست ها، حول محور سیاست پرداخت وام است و بر اساس شناسایی گروه های هدف متنوع است.
سیاست زمین و خدمات
در این روش تامین مسکن دولت به جای سرمایه گذاری در ساخت و ساز، زیر ساخت های لازم برای مجموعه های زیستی، یعنی زمین و تاسیسات شهری را فراهم می نماید و افراد خانوار به تدریج اقدام به ساخت و تکمیل واحد مسکونی می نمایند. در این روش برخلاف دوروش گذشته مسکن به یکباره ساخته نمی شود بلکه به تدریج مسکن و محیط شکل می گیرد. دولت سازنده و تامین کننده مسکن نیست، بنابراین از گروه های بیشتری می تواند، حمایت نماید.در کشور های در حال توسعه مردم به روش تکاملی خانه ی خود را می سازند ؛ سیاست زمین و خدمات این راه حل را به صورت عملی ارائه می دهد و از طریق اجرای استانداردهای خانه سازی ارزان قیمت و تدارک زیر ساخت ها عمل می نماید.
بانک جهانی
بانک جهانی در دهه 1970 این سیاست را دنبال نمود و سه هدف اصلی 1.تهیه مسکن
2. بازگشت سرمایه و کاهش تدریجی یارانه های پرداختی
3. تکرار پروژه به صورت الگویی برای تولید انبوه) را دنبال می کرد . بین سال های 1972 تا 1990 بانک جهانی 116 پروژه را اجرا کرد ولی این سیاست ها تنها عمدتا به هدف اول یعنی تهیه مسکن نائل شدند.
کشور های توسعه نیافته
آلسالوادور ، فیلیپین ، سنگال و… از جمله کشور هایی هستند که از دهه 1970 به بعد با حمایت بانک جهانی سیاست زمین و خدمات را اجرا کردند .
خانم لاکویان این سیاست زمین و خدمات را در 7 محور بررسی می نماید که به شرح ذیل بیان می گردد
استطاعت مالی
همیاری و خودیاری
تکمیل مرحله ای مسکن
ضوابط و مقررات
ایجاد درآمد و اشتغال
باز پرداخت هزینه ها
توسعه اجتماعات محلی
استطاعت مالی
شناسایی استطاعت مالی گروه های کم درآمد شهری در
1. طراحی فرایند و مدیریت پروژه
2. شرایط اعطای وام و تسهیلات
3. بازپرداخت آن نقشی اساسی دارد. براین اساس دوالگوی موفق و ناموفق می توان شناسایی نمود .در کشوری مانند زامبیا استفاده ازنوعی مدیریت محلی در تعیین شرایط پروژه باعث شده است، دهک های پایین در آمدی نیز امکان استفاده از تسهیلات را داشته باشند. در مقابل در کشوری مانند پرو که شرایط پروژه از بالا و به طور یکسان تعیین می شود . اقشار فقیر تر جامعه امکان دستیابی به منابع و تسهیلات طرح را نداشته باشند.
همیاری و خودیاری
بخشی از سیاست های مسکن حداقل، بر این پیش فرض استوار است که گروه های کم درآمد شهری در فرایند ساخت و ساز، فعالیت دسته جمعی و همکاری دارند . تجارب مربوطه نشان می د هد، در کشور هایی مانند السالوادور، که متخصصین و برنامه ریزان، استانداردها ،ضوابط و مقرراتی خارج از حد توان ساکنین وضع می نمایند، ایشان نمی توانند در طرح ها مشارکت داشته باشند. در مقابل در کشوری مانند فیلیپین که در تنظیم مقررات و استانداردها، ویژگی بومی و محلی دیده شده است این طرح ها موفق عمل نموده اند.
تکمیل مرحله ای مسکن
فرایند ساخت و ساز در طرح های زمین و خدمات مرحله ای و تدریجی است به گونه ای که در حد توان ساکنین باشد؛ ولی در عمل دو الگوی متفاوت می توان شناسایی نمود. در الگوی اول که کشور پرو را می توان نماینده آن دانست، به انجام رسیدن پروژه و تکمیل شدن سریع مساکن و اطمینان از بازگشت سرمایه برای دولت یک اصل است.
باکاربست این الگو ساکنین ترجیح می دادند مسکن تازه خود را با مساکن فرسوده موجود در بازار جایگزین نمایند و از این طریق به جای مصرف سرمایه خود برای صاحب مسکن شدن، از فرصت فعلی برای افزایش سرمایه زندگانی استفاده نمایند. در الگوی دوم که کشور فیلیپین آن را دنبال می نماید، ساخت مسکن تدریجی است و به موازات بهبود شرایط ساکنین اتفاق می افتد.
ضوابط و مقررات
برخی معتقد هستند برای موفقیت پروژه زمین و خدمات، استاندارد و ضوابطی خاصی نباید وضع شود . از بررسی کشور ها می توان دو مدل را شناسایی نمود؛ در مدل ناموفق ضوابط و مقرات خشک و غیر قابل انعطاف تنظیم می شوند ولی استانداردها از نرم کل جامعه پایین تر است . در گونه موفق نوعی سازو کار محلی وجوددارد که ابتدا استاندارد ها در توان مردم بومی تدوین می شود و به تدریج باعث ارتقای ضوابط و مقررات و استاندارد ها می گردد.
ایجاد درآمد و اشتغال
تلاش دست اندرکاران تهیه مسکن حداقل در جهت ایجاد در آمد و اشتغال را نمی توان موفق دانست. آخرین نظریات پذیرفته شده در این مورد بر این باورند که با استفاده از تدابیر مسکن دار شدن و فعالیت مسئولان مربوط به آن نمی توان این مشکل را حل کرد؛ بلکه به دستگاه و نظام حمایتی دیگری نیاز است که گروه های کم درآمد شهری را از حاشیه قدرت اقتصادی به متن کشاند.
باز پرداخت هزینه ها
باز پرداخت هزینه های پروژه، گسترش آن را تضمین می نمایدو میزان آن شاخصی برای ارزیابی موفقیت پروژه است . در این تجارب می توان دو الگو را شناسایی نمود. در الگوی اول دوحالت وجوددارد، درحالت نخستین از همان ابتدا شرایط باز پرداخت به گونه ای تنظیم می شود که گروه های کم درآمد شهری واقعی نمی توانند امکانات و تسهیلات را جذب نمایند.
در حالت دیگر پس از اجرای پروژه، نمی توان هزینه ها را از آنان دریافت کرد. در الگوی دوم با بهره بردن از نوعی مدیریت محلی ،هزینه ها به صورت اجاره از ساکنین دریافت می گردد. در طولانی مدت وبا اتخاذ تصمیماتی منعطف می توان هزینه ها را دریافت کرد.
توسعه اجتماعات محلی
در تمامی تجارب مطالعه شده، مشارکت محلی اجتماعات دچار افت و خیز بوده است. در شرایطی که از مشارکت واقعی استفاده شده است؛کارها هماهنگ پیش رفته است و افراد به پروژه احساس تعلق داشتند. سازمان های محلی منجر به افزایش همکاری و کاهش تنش های سیاسی شده اند. رده های در سطح پایین ادارات بایکدیگر به صورت هماهنگ عمل می کردند.
البته در این الگو هزینه های مدیریت عمران محلی بالاست؛ اما در مقابل به بسیاری از نهادها و سازمان های دیگر نظیر پلیس نیازی نیست. در شرایطی که مشارکت، شکل شعاری داشته است؛ افراد خود را ملزم به همکاری نمی دانند و به نوعی قدرت و نهاد متمرکز برای تقسیم و تنظیم وظایف نیاز است. اعتراضات خشونت آمیز است و افرادی که از حق تصمیم گیری برای سرنوشت شان محروم هستند، از این وضیت نالانند
توانمند سازی
از نیمه دوم دهه 1980 میلادی راهبرد توانمند سازی به همراه ارتقا یا بهسازی محیط های موجود در پیش گرفته شد . این راهبرد، سیاست های ظرفیت سازی برای توسعه را با استفاده از یک مهندسی اجتماعی در قالب مدیریت محلی توصیه می نماید. حکومت داری خوب شهری، یادگیری اجتماعی، مشارکت فراگیر و فعال و ظرفیت سازی نهادینه شده بهترین وسایل برای راه اندازی این فرایند نوین دانسته شده است.
«راهبرد توانمندسازی بر بسیج تمامی امکانات بالقوه و منابع و تمامی عوامل برای ایجاد مسکن و بهبودی در شرایط زندگی جوامع فقیر تاکید دارد و به مردم این فرصت را می دهد که شرایط خانه و محل زندگی خود را با توجه به اولویتها و نیازهایشان بهبود بخشند.
بطور خلاصه در روش توانمندسازی مرکز توجه، ساکنان شهر و مردم هستند و دولت متعهد می گردد تسهیلات لازم را برای آنان فراهم کند. بهسازی شهری همراه با توانمندسازی اجتماعات محلی، رهیافت نوینی برای حل مساله فقر شهری است که دیگر مهندسی ساختمان و تزریق منابع مالی صرف را رهگشا نمی داند بلکه مهندسی اجتماعی با حمایت و تسهیل بخش عمومی و سازمانهای غیر دولتی و محلی و مشارکت فعال ساکنان مورد نظر است»
سازمان های جهانی
سازمان ملل متحد
سازمان ملل متحد سال 1986میلادی را سال تامین سر پناه برای افراد بی خانمان معرفی می نماید. در همین سال راهبرد جهانی تامین سر پناه تا سال 2000 م با رویکرد توانمند سازی تدوین شد .این راهبرد سیاست های زیر را دنبال می نمود:
بهبود مدیریت شهری با تاکید بر مشارکت بخش خصوصی و عمومی
تامین سر پناه به همراه حقوق و مزایای اجتماعی
سیاست تامین مالی مسکن به همراه ظرفیت سازی
در سال 1992، در اجلاس جهانی سران در منشور 21، بهبود وضعیت سکونت محلات فقیر نشین توسعه منابع انسانی ، ظرفیت سازی ، تمرکز زدایی و تفویض اختیارات به مقامات محلی توصیه می شود . در سال 1992 در هبیتات 2 بحث تامین امنیت حق سکونت خصوصا برای اقشار کم درآمد مطرح گردید. این ادبیات در بیانیه کپنهاک 1995 ، نشست بلوهوریزونته و بیانیه رسیف دنبال شد.
در سال 2001 میلادی در نشست ویژه مجمع عمومی سازمان ملل در شهر نیویورک با عنوان استانبول به اضافه 5، نکات زیر مطرح شد
افزایش آگاهی عمومی ، ضرورت پرداختن به موضوع فقر شهری ، بی خا نمانی، بیکاری ، محرومیت زنان و کودکان
توجه بیش از پیش به رویکردهای هماهنگ و مشارکتی در برنامه ریزی
سیاست های مسکن در کشورهای کره جنوبی، ترکیه و مالزی
در بخش پیشین این مقاله به صورت اجمالی سیاست های کلی تامین مسکن گروه های کم درآمد در جهان در چهار قالب مجزا مورد بحث و بررسی واقع شد. لیکن در این قسمت به صورت موردی سیاست های مسکن در کشورهای کره جنوبی، ترکیه و مالزی (سه کشور آسیایی با ساختار اجتماعی- اقتصادی تقریباً مشابه با ایران) بحث خواهد شد.
کره جنوبی
کره جنوبی مانند دیگر کشورهای حوزه جنوب شرق آسیا، در دهه های پایانی قرن 21 شاهد رشد چشمگیری بوده است این رشد چشمگیر همراه با افزایش جمعیت شهرنشین و در نتیجه افزایش تقاضا برای مسکن شهری بوده است که با توجه به عدم وجود زیرساخت های مناسب شهری در این کشور، شکاف قابل توجهی را میان عرضه و تقاضای مسکن ایجاد کرد. بنابراین شکاف به گونه ای بود که شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (نسبت تعداد خانوارها به کل موجود مسکن) در سال 1985 میلادی به رقم 4/1 نزدیک شد. این شاخص حاکی از شرایط بسیار نامناسب مسکن در این کشور بوده است. این اقدامات دولت تاثیر قابل توجهی بر تثبیت قیمت مسکن داشت.
شکاف میان عرضه و تقاضای بخش مسکن موجب حضور بالای تقاضاهای سوداگرانه در این بازار شده و در نتیجه شاخص قیمت مسکن در این کشور به شدت افزایش یافت. در دوره سال های بین 1975 ـ 1990 میلادی متوسط درآمد معادل 5/3 برابر، شاخص قیمت کالاهای مصرفی 1/4 برابر اما شاخص قیمت مسکن 5/6 برابر افزایش داشته است. این امر حاکی از وجود تورم شدید در بخش مسکن کشور کره جنوبی در این سال هاست. شرایط موجود باعث شد تا مردم کشور کره جنوبی مجبور به روی آوردن به زندگی در مساکن استیجاری شوند. همین امر درصد مالکیت مسکن را که در سال 1960 میلادی قریب به 80 درصد بود، به رقم 50 درصد در سال 1990 میلادی رساند.
در راستای سیاست افزایش عرضه، دولت اقدام به اجرای طرحی کرد که به موجب آن بین سال های 1988 تا 1992 میلادی تعداد 2 میلیون واحد مسکونی جهت از بین بردن شکاف میان عرضه و تقاضا، تولید و عرضه می شدند. برای این منظور 5/6 درصد از تولید ناخالص ملی به تولید و عرضه مسکن تخصیص داده شد. به این ترتیب تولید مسکن از 200 هزار واحد به 400 هزار واحد در سال افزایش می یافت. از سال 1988 تا پایان سال 1992 میلادی بیش از 000/700/2 واحد مسکونی بر مبنای این طرح ساخته شد، که 000/700 واحد بیش از برنامه ریزی صورت گرفته بود. افزایش تولید و عرضه رخ داده باعث شد تا شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در سال 1995 میلادی به رقم 16/1 کاهش یابد.
دولت کره جنوبی به منظور ساماندهی وضعیت بازار مسکن به صورت جدی وارد این بازار شد و دو سیاست اصلی: "افزایش عرضه" و "کنترل سوداگری موجود در بازار مسکن" را در دستور کار خود قرار داد. همچنین به منظور جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن، دولت اقدامات مختلفی نظیر کنترل قیمت و همچنین واگذاری هدفمند واحدهای ساخته شده را پیگیری کرد که مهمترین آن را می توان در وضع مالیات بر عایدی سرمایه دانست. در واقع دولت از طریق وضع این مالیات، سود ناشی از فعالیت های سوداگرانه را از دلالان این بخش بازپس می گرفت.
مجموعه اقدامات دولت در کره جنوبی باعث شد تا بازار مسکن از یک بازار "فروشنده محور" به یک بازار "خریدار محور" تبدیل شود و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در سال 1998 میلادی به رقم 08/1 برسد. تجربه کشور کره جنوبی نشان می دهد که روند حضور دولت جهت تامین مسکن و سیاست های معطوف به افزایش عرضه در کنار کنترل سوداگری، سیاستی اصولی بوده که در صورت تداوم ایجاد عرضه متناسب با نیاز خواهد توانست با از بین بردن شکاف موجود میان عرضه و تقاضا و نیز پوشش تقاضاهای جدید، بازار مسکن را به سمت ثبات هدایت کند.
ترکیه
در کشورهایی نظیر ترکیه که نرخ رشد جمعیت در آن ها بالاست و مهاجرت از مناطق روستایی به مناطق شهری به سرعت در حال انجام است، تقاضا برای مسکن به ویژه در بین گروه های کم درآمد به روشنی به چشم می خورد. در نتیجه ساخت مسکن مناسب و کم هزینه و ایجاد چتر حمایتی دولت برای تمام گروه های کم درآمد و نیز اقشار متوسط جامعه از اولویت ها محسوب می شود. از دهه 1950 ترکیه با کمبود مسکن روبه رو بوده است. از همان زمان، صنعتی شدن به رشد سریع شهرنشینی با استانداردهای پایین سکونت منجر شد. تا دهه 1980 سیاست دولت برای رفع کمبود مسکن عبارت بود از: تشویق ساخت انبوه مسکن از طریق وام های بانکی، معافیت مالیاتی و ایجاد مانع بر سر ساخت مسکن لوکس با اعمال مالیات بالابر آن نوع خانه ها، اما این سیاست به افزایش مسکن منجر نشد. از اواسط دهه 1980، اقدامات دولت برای بهبود وضعیت اقتصاد تاثیر منفی بر بخش مسکن برجاگذاشت.
در نتیجه کمبود مسکن شدت یافت و سرمایه گذاری در ساخت خانه کاهش پیدا کرد و هنگامی که حدود 300 بخش مرتبط با مسکن از مشکلات این بخش تاثیر پذیرفتند دولت به اهمیت بخش مسکن پی برد. از آن زمان سیاست های دولت در قبال این بخش تغییر کرد و سرمایه گذاری در ساخت مسکن افزایش یافت. در این دوره تشکیل «صندوق انبوه سازی» و ایجاد برخی تغییرات در قوانین جهت تشویق ساخت مسکن مهم ترین اقدامات دولت ترکیه برای رونق بخش ساخت مسکن بوده است. دولت برای افزایش تعداد مالکان خانه، وام هایی را از طریق نهادهای تامین رفاه اجتماعی و نیز بانک ها در اختیار انبوه سازها قرار داده است. اما اگرچه این سیاست ساخت مسکن را افزایش داده اما منجر به افزایش تعداد مالکان نشده است. در دهه 1980 برای تشویق ساخت خانه های کوچک، وام ها برای ساخت خانه های کوچک تر از صد متر مربع اختصاص یافت. اما این سیاست نیز نتیجه بخش نبود و در سال 1998 کنار گذاشته شد. طی سال های اخیر رشد سریع شهرنشینی جمعیت باعث افزایش تقاضای مسکن شده است. بنابراین دولت برای تشویق ساخت خانه و کاهش قیمت مسکن، نرخ بهره وام های ساخت مسکن را کاهش داده و مدت پرداخت آن را به 20 سال افزایش داده است..
به این ترتیب طی پنج سال گذشته تعداد خانه های مناسب برای خرید گروه های متوسط جامعه افزایش چشمگیری داشته است. در ترکیه دولت به ساخت مسکن برای گروه های کم درآمد اقدام کرده و این گروه در بلندمدت اقساط خرید این مسکن را پرداخت می کنند. مهم ترین مشکلات سیاست های اعمال شده پس از سال 1980 در بخش مسکن ترکیه عبارت اند از:
1- رشد سریع تعداد شهرنشین ها و عدم آمادگی دولت برای ایجاد مسکن
2- استفاده ناصحیح از موجودی صندوق های ساخت و تولید مسکن
3- تاثیر منفی افزایش قیمت اجاره بها بر گروه های فقیر
4- ناکارآمدی سیستم اعطای وام مسکن و
5- رشد سریع تعداد مسکن های لوکس.
با این تفاسیر و مشکلاتی که در ترکیه برای حل مشکل مسکن وجود دارد
. استراتژی تدوین شده از سوی دولت ترکیه برای یک دهه آینده شامل طیفی وسیع از اهداف برای غلبه بر مشکلات موجود است. اهداف این استراتژی عبارت هستند از:1- افزایش بازده اقتصادی مسکن، تعمیر و نگهداری بهینه از مسکن موجود (و رعایت استانداردهای مصرف انرژی و اصلاحات ساختاری)، 2- کاهش هزینه اجاره و تملک خانه برای خانوارهای کم درآمد، 3- افزایش قدرت انتخاب خانوارها از طریق ساخت مسکن جدید اجاره ای و قابل خرید و 4- تشویق انبوه سازها به ساخت خانه های کوچک، مستحکم و کم هزینه جهت پاسخگویی به نیاز رو به رشد. سیاست های اصلی دولت ترکیه در زمینه ساختن خانه به شکلی اجتناب ناپذیر از عوامل مختلف تاثیر می پذیرد
به این ترتیب در چارچوب سیاست های جدید دولت، اولویت های تعریف شده را می توان به شکل زیر بیان کرد:
1- کاستن از توزیع نابرابر منطقه ای و سرمایه گذاری متوازن
2- جلوگیری از ساخت وسازهای غیرمجاز و غیراستاندارد
3- افزایش کیفیت ساخت وساز در مناطق شهری
4- تدوین مقررات برای اجاره مسکن در مناطق شهری و افزایش عرضه زمین
5- بازسازی و مقاوم سازی مسکن موجود
6- بهبود زیرساخت های حمل ونقل با هدف جلوگیری از تمرکز بافت مسکونی در نقاط مختلف شهرهای بزرگ
7- ایجاد فضای سبز و مراکز تفریحی
8- افزایش بودجه زیرساخت های شهری
9-افزایش بودجه ساخت مسکن و تسهیل مقررات ساخت و تحویل مسکن
10- کاهش معقول هزینه ساخت
11-اطلاع رسانی دقیق و فراگیر و جلوگیری از دلال بازی در بخش مسکن
12-ساخت مسکن در مناطقی که خدمات بخش خصوصی کافی نیست
13-نوسازی بافت های فرسوده با همکاری شهرداریها
14-فراهم کردن زمینه های لازم برای توزیع متوازن جمعیت در تمام کشور و جلوگیری از تمرکز در شهرهای بزرگ
15-تعیین الگوی ساخت وساز و ایجاد مشوق ها برای انبوه ساز های بخش خصوصی.
مالزی
مالزی از زمان استقلال یعنی سال ۱۹۵۷، تهیه مسکن مناسب، با کیفیت و ارزان برای تمام مردم این کشور خصوصا افراد کم درآمد را مورد توجه قرار داده است. نهادهای دولتی از طریق تشکیل تعاونی های توسعه اقتصادی و نیز سازمان های مختلف توسعه شهری مستقیما به تامین مسکن برای اقشار فقیر و کم درآمد در شهرها اقدام کرده است.
در برنامه های دولت از سال ۱۹۸۲ سقف قیمت این نوع خانه ها برای افرادی که ماهانه ۱۹۰ دلار درآمد دارند 6200 دلار در نظر گرفته شده و تغییر نکرده است. از طرف دیگر دولت مالزی برای تضمین این که بخش خصوصی نیز در ساخت خانه برای اقشار کم درآمد شرکت می کند ترتیبی داده تا در پروژه های عظیم خانه سازی ۳۰ درصد خانه ها ویژگی ارزان قیمت بودن را داشته باشند. همچنین برای آن که تضمین شود این خانه ها در اختیار گروه های هدف یعنی اقشار کم درآمد قرار می گیرد، دولت سیستم ثبت نام را برای خریداران این خانه ها در نظر گرفته است تا ثروتمندان نتوانند آن ها را خریده و در قیمت ها و بازار مسکن اختلال ایجاد کنند.
در ادامه به پنج دوره سیاست های ساخت مسکن در مالزی اشاره می شود. دوره نخست به قبل از سال ۱۹۵۷ یعنی بیش از استقلال مالزی مربوط است. در این دوره، دولت مهم ترین نقش را در ساخت مسکن داشت و به ساخت مجتمع های مسکونی برای حدود ۵۰۰ هزار نفر از جمعیت کشور پرداخت که عمدتاً کارکنان دولت بودند. البته در آن دوره نیز تلاش هایی برای تامین مسکن برای اقشار کم درآمد در شهرها صورت گرفت.
دوره دوم بین سال های ۱۹۵۷ تا ۱۹۷۰ است که در آن تقریبا همان سیاست های دوره قبل تکرار شده اما نقش بخش خصوصی در ساخت مسکن برای اقشار کم درآمد ساکن در شهر ها افزایش می یابد. دولت مالزی پس از استقلال تلاش کرد زیرساخت های رفاهی را گسترش دهد. در این دوره بخش خصوصی عمدتاً برای افراد شهرنشین با درآمد متوسط و بالا خانه ساخت. در این سال ها برنامه های اول و دوم ملی مالزی اجرا شد. دولت در بخش مسکن همچنان بالاترین تاکید را به تامین مسکن ارزان داشت.
دوره سوم از سال ۱۹۷۱ تا ۱۹۹۰ ادامه پیدا کرد و در آن دولت مالزی طرح محو فقر و بازسازی زیرساخت های اجتماعی و اقتصادی را تدوین و اجرای آن را آغاز کرد. در این دوران مفهوم مسکن مناسب با نیازهای گوناگون انسان در طرح توسعه مسکن مالزی برای نخستین بار مطرح شد. همچنین تامین مسکن برای کم درآمدها به اولویت ملی تبدیل شد. به سبب مهاجرت عظیم روستاییان به شهر ها، تامین مسکن مساله ای مهم بود و بخش خصوصی باید تاکید بیش تری برای ساخت مسکن ارزان می کرد.
در دوره چهارم که بین سال های ۱۹۹۱ تا ۲۰۰۰ به طول انجامید تاکید دولت بر توسعه پایدار بود و طبق آن تمام مردم با هر سطح درآمدی باید در مسکن مناسب زندگی کنند. در این ۱۰ سال نقش بخش خصوصی در تامین مسکن چشمگیرتر شد. در هفتمین برنامه ملی پنج سال مالزی که بین سال های ۱۹۹۶ تا ۲۰۰۰ اجرا شد اقشار بادرآمد متوسط نیز در اولویت تامین مسکن قرار گرفتند و دولت مقدمات حذف حاشیه نشین های شهرهای بزرگ را از طریق ساخت مسکن ارزان فراهم کرد. در این دوره دولت با تصویب مجموعه ای مفصل از قوانین و مقررات ترتیبی داد که مسکن طبق استانداردهای بین المللی ساخته شود.
دوره ششم از سال ۲۰۰۱ آغاز شد و تا سال ۲۰۱۰ ادامه خواهد یافت. در این دوره توسعه پایدار شهری و تامین مسکن مناسب برای همه گروه های درآمدی کشور مورد تاکید قرار دارد و تمام طرح های توسعه مسکن، متناسب با سیاست های دیگر دولت از جمله سیاست های صنعتی و تجاری تدوین و اجرا می شوند. در این دوره دولت در تامین مسکن ارزان قیمت و بخش خصوصی در ساخت مسکن برای اقشار با درآمد متوسط و بالا نقش آفرینی می کنند. دولت همچنین تلاش می کند تمام طرح های توسعه مسکن مطابق با استاندارهای جدید و سازگار با نیازهای مردم تدوین و اجرا شوند. برای تحقق این هدف اصلاح قوانین و مقررات دست و پاگیر، تسهیل گرفتن وام برای انبوه سازه ها و تضمین سود مناسب برای آن ها ضروری بوده و دولت در این جهت حرکت کرده است.
پس از بررسی سیاست های مسکن در کشورهای کره جنوبی، ترکیه و مالزی (به عنوان سه کشور در حال توسعه و شرایط اقتصادی- اجتماعی مشابه این کشورها با ایران) در انتهای متن اصلی این مقاله، مجموعه تحولات سیاست های مسکن و کشورهای در حال توسعه و جایگاه دولت ها در این تحولات ، در جدول شماره (2) مورد اشاره قرار گرفته است.
جمع بندی و نتیجه گیری
مرور اجمالی بر شرایط مسکن در جوامع مختلف نشان می دهد که تقریباً هیچ کشوری مدعی حل مشکلات مسکن در جامعه خود نیست. مسایل برخی از کشورها از نوع کمی بوده که ناشی از کمبودهای موجود مسکن، رشد جمعیت، مهاجرت و تنگناهای اقتصادی است و عمدتاً کشورهای در حال توسعه را شامل می شود. در مقابل، مسایل مسکن در کشورهای توسعه یافته بیشتر و از نوع کیفی و نیز تغییر ساختارهای جمعیتی و اجتماعی است.
به عبارت دیگر، مشکل تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری مربوط به یک کشور خاص نیست و در تمامی کشورهای دنیا با نظام های اقتصادی- سیاسی متفاوت نیز قابل مشاهده است. لیکن هر کشوری با توجه به شرایط ساختاری حاکم بر خود سیاست متفاوتی را برای تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری در پی گرفته است. یقیناً پژوهش و بررسی تجارب موجود در زمینه سیاست ها، دیدگاه ها و برنامه های تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری در جهان، می تواند برنامه ریزان و سیاستگذاران مسکن در ایران را به منظور ارائه برنامه های مطلوب و مناسب یاری رساند
به طور کلی سیاست های تامین مسکن گروه های کم درآمد در چهار گروه (1- سیاست ساخت مسکن
2- سیاست تامین مالی مسکن
3-سیاست زمین و خدمات
4- سیاست های منتج از راهبرد توانمند سازی) قرار می گیرد که در این مقاله به طور اجمالی و در کشورهای مختلف مورد بحث واقع شد
. همچنین سیاست های تامین مسکن در سه کشور کره جنوبی، ترکیه و مالزی (به عنوان کشورهای در حال توسعه و دارای شرایط اجتماعی- اقتصادی تقریباً مشابه ایران) مورد اشاره قرار گرفت. در بررسی تجارب جهانی تامین مسکن، الگوهائی را می توان شناسائی کرد که در گزینه یابی برای حل مشکل مسکن، از بین سه عنوان عرضه، تقاضا و نیاز، یک یا دو عنوان را انتخاب کرده اند و بر مبنای آن قانون گذاری و عمل نمودند، ولی، در نهایت، به اهداف موردنظر خود دست نیافتند. تجارب کشورهای بلوک شرق را می توان بهترین نمونه در این زمینه دانست.
به طور اجمالی برنامه های عمده تامین مسکن گروه های کم درآمد که قبل از دهه 1970 در اکثر کشورها اجرا شده، عبارت از نوسازی شهری، ایجاد خانه های ارزانقیمت و اعطای وامهای خانه سازی بوده است. این برنامه ها بر پایه این فرضیه استوار است که اگر به اندازه کافی واحد مسکونی ایجاد شود، مسئله مسکن حل خواهد شد. در این راستا تامین سرمایه کافی برای ایجاد مسکن، استفاده از شیوه های ساخت، یافتن مصالح ساختمانی با کیفیت بهتر و قیمت مناسب تر و طراحی نوین مسکن به منظور استفاده مطلوب تر از فضا از جمله راه حلهای عمده مسکن بوده اند.
از جمله پیش نیازها برای موفقیت این راه حلها نظارت بر کاربرد زمین، جلوگیری از تصرف غیر قانونی مسکن، کنترل مهاجرت و احاطه بر جابجایی جمعیت و توانایی استانداردهای ساختمانی بودند. خانه سازی، فعالیت منطقی قابل پیش بینی و قابل کنترل شناخته می شد و در سامان دادن این فعالیتها مدیریت کارا و موثر عامل مهم محسوب می شد. با این وجود در حال حاضر، به وضوح مشاهده می شود که چگونه کانون توجهات از برنامه های فیزیکی و شیوه های نامعین مسکن دولتی به تدریج ابتدا به سوی سیاست مسکن خودیاری و سپس به طرف سیاست مسکن توانمندسازی گرایش پیدا کرده است..
همچنین دولت به مثابه یک بنگاه اقتصادی بزرگ نمی تواند به تنهایی مشکل مسکن گروه های کم درآمد شهری را حل نماید. بلکه دولت بایستی با تنظیم بازار، تشویق و نظارت مستمر بر فعالیت های بخش خصوصی نقش تسهیل کننده و حمایتی در این زمینه داشته باشد. بنابراین به نظر می رسد موفقیت بخش مسکن در کشورهای مختلف؛ بیش از هرچیز مرهون رعایت اصول اولیه برنامه ریزی است. شفافیت این بخش به مانند دیگر فعالیت های اقتصادی در این کشورها، به همراه آمار واقعی و کارآمد و در دسترس باعث شده تا هم برنامه ریزان و هم دست اندرکاران فعال در بخش مسکن همواره گزینه های مناسب و مطمئنی را برای اجرا پیش رو داشته باشند. در پایان این مقاله، باتوجه به بررسی تجارب کشورهای مختلف در تامین مسکن نیازمندان، به نکاتی اشاره می شود که توجه به آنها، زمینه مناسبی برای برنامه ریزی و سیاستگذاری تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری در ایران فراهم می آورد
• درنظر گرفتن اقشار کم درآمد در برنامه ریزی های کلان ملی ، منطقه ای و محلی
• توزیع عادلانه ی درآمد و امکانات بین فضاهای زیستی و مسکونی و گروه های درآمدی
• تهیه و تدوین طرح جامع تامین مسکن گروه های کم درآمد شهری
• شهروند دانستن جمعیت ساکن در مساکن خودرو از سوی نهادهای شهری به ویژه شهرداری ها
• افزایش قدرت انتخاب خانوارها از طریق ساخت مسکن جدید اجاره ای و قابل خرید
• تلاش برای کاهش هزینه اجاره و تملک خانه برای خانوارهای کم درآمد
• افزایش عرضه زمین در مناطق شهری بویژه مناطق دارای تقاضای بالای اسکان
• ایجاد بانک اطلاعاتی از یارانه های مستقیم و غیرمستقیم
• تشکیل و فعال نمودن انجمن محلی(CBO) یا غیر دولتی (NGO) در بخش مسکن
• تلفیق و هماهنگی بین برنامه های مسکن، یارانه ها و برنامه های حمایتی وزارتخانه ها و سایر نهادهای ذیربط.
• الزام نهادهای بیمه ای و حمایتی به گسترش چتر پوشش آنها جهت تسهیل هدفمندسازی یارانه های مسکن
• توانمند سازی و بانک پذیری گروههای کم درآمد
• برپایی نظام مدیریت مالی مسکن کم درآمدها: صندوق اعتباری ملی و محلی
• برپایی نظام مالیاتی در حمایت از هدفمند شدن یارانه ها و تامین منابع مالی برای یارانه ها
• تشویق انبوه سازها به ساخت خانه های کوچک، مستحکم و کم هزینه
• به کار گرفتن تمام امکانات و توانمندی های ملی برای مدیریت بحران مسکن گروه های کم درآمد شهری
• افزایش بودجه ساخت مسکن و تسهیل مقررات ساخت و تحویل مسکن
• جلوگیری از بورس بازی و سوداگری زمین
منابع و مآخذ:
1. آذری نیا، محمدعلی(1386) وضعیت و سیاست های بازار مسکن در ترکیه؛ روزنامه سرمایه مورخ 1/4/86 .
2. اطهاری، کمال (1387) گونه شناسی مسکن اجتماعی، ارائه شده در سیزدهمین همایش سیاست های سیاست های توسعه مسکن در ایران؛ وزارت مسکن و شهرسازی.
3. اطهاری و جواهری پور(1383) طرح پژوهشی نظام مالی تامین مسکن کم درآمدها؛ وزارت مسکن و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن، تهران.
4. اطهاری سیدکمال(1384) فقر مسکن در ایران: فقر سیاست اجتماعی؛ در نشریه رفاه اجتماعی،شماره 18، پاییز 1384،صص 125-110. انتشارات دانشگاه علوم بهزیستی و توانبخشی؛ تهران.
5. اهری زهرا (1373)؛ تجربه مسکن اجتماعی درکشور های دیگر جنبه های قابل بررسی با شرایط ایران، مجموعه مقالات سمینار توسعه مسکن در ایران ، جلد 2 ، صص 322- 301؛ انتشارات سازمان ملی زمین و مسکن ، وزارت مسکن و شهرسازی، تهران.
6. اهری زهرا و شهلا امینی جدید (1375)؛ تجارب کشورهای مختلف در تامین مسکن؛ تهران: سازمان ملی زمین و مسکن.
7. بانک جهانی (1381) سیاست های بانک جهانی در خصوص توانمند سازی بازار مسکن 1993 ،
8. پاتر، رابرت.ب و سلی لوید ایونز(1384) شهر در جهان در حال توسعه؛ ترجمه کیومرث ایراندوست و همکاران. انتشارات سازمان شهرداری ها و دهیاری های کشور، تهران.
9. جواهری پور مهرداد ، داور پناه بابک ( 1381)، سکونت گاه های ناپایدار اقشار کم در آمد شهری ،هفت شهر فصلنامه عمران و بهسازی شهری سال سوم شماره هشتم تابستان 81،صص95-82، انتشارات شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، تهران.
10. چیما ، جی شابیر ( 1379 ) ؛ مدیریت شهر ، خط مشی ها و نوآوری ها در کشورهای در حال توسعه ؛ ترجمه ی پرویز زاهدی ؛ تهران : شرکت پردازش و برنامه ریزی شهری .
11. خاتم ، اعظم ( 1382 ) حاشیه نشینی و اسکان غیررسمی در تهران، تغییر فرصت های ادغام اجتماعی ؛ مجموعه مقالات حاشیه نشینی و اسکان غیررسمی، صص 71-60 ، جلد اول ؛ انتشارات دانشگاه علوم بهزیستی و توانبخشی، تهران.
12. حاتمی نژاد، حسین؛ فرانک سیف الدینی و محمد میره (1384) بررسی شاخص های مسکن غیررسمی در ایران؛ نمونه موردی: محله ی شیخ آباد قم، مجله پژوهش های جغرافیایی، شماره 58.صص145-129؛ موسسه، جغرافیا، دانشگاه تهران.
13. زبردست اسفندیار(1376) مقایسه سیاست های مسکن؛ در کنفرانس اسکان بشر Habitat1 و Habitat2،صص 46-35؛ انتشارات سازمان ملی زمین و مسکن ، وزارت مسکن و شهرسازی، تهران .
14. عزیزی ، محمد مهدی (1378 ) ؛ جزوه ی پلی کپی درس برنامه ریزی مسکن ؛ مقطع کارشناسی ارشد ؛ دانشگاه تهران ، گروه شهرسازی.
15. غمامی، مجید و همکاران( 1386) مدیریت یکپارچه و حل مساله اسکان غیررسمی؛ انتشارات مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران، تهران.
16. شوای، فرانسوا (1375) شهرسازی تخیلات واقعیات، ترجمه سیدمحسن حبیبی ، دانشگاه تهران ، تهران
17. شیخی ، محمد ( 1382 ) سکونت گاه های خودرو ، گذار از حاشیه نشینی به الگویی از سکونت گاه پیرامون کلان شهر های ایران ؛ مجموعه مقالات حاشیه نشینی و اسکان غیررسمی ، جلد دوم، صص 201-137 ؛ تهران : دانشگاه علوم بهزیستی و توانبخشی.
18. صرافی ، مظفر ( 1382 ) بازنگری ویژگی های اسکان خودانگیخته ؛ مجموعه مقالات حاشیه نشینی و اسکان غیررسمی ،جلد اول ، صص 278-267، تهران : دانشگاه علوم بهزیستی و توانبخشی.
19. صرافی مظفر(1381) از حاشیه نشینی تا متن شهرنشینی ؛ هفت شهر فصلنامه عمران و بهسازی شهری سال سوم شماره هشتم تابستان 81 ، صص 11-5 ،انتشارات شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، تهران.
20. گیلبرت، آلن و ژوزف گاگلر(1375) شهرها، فقر و توسعه؛ شهرنشینی در جهان سوم؛ ترجمه پرویز کریمی ناصری؛ اداره کل روابط عمومی شهرداری تهران. تهران.
21. لاکویان، آپرودولیوا (1364) خانه سازی در جهان سوم؛ ترجمه مینو رفیعی ، انتشارات وزارت برنامه بودجه، مدارک اقتصادی-اجتماعی، تهران.
22. منصور، آسیه (1373)؛ نقش دولت در توسعه مسکن یک مقایسه از سیاست های دولت آمریکا ،هلند، ایران، مجموعه مقالات دومین سمینار توسعه مسکن در ایران ، جلد 2، صص 331- 324، انتشارات سازمان ملی زمین و مسکن ، وزارت مسکن و شهرسازی، تهران.
23. مولازاده، محمد علی (1373)؛ مروری بر سیاست های مسکن اجتماعی در جهان، مجموعه مقالات دومین سمینار توسعه مسکن در ایران ، جلد 2، صص 471-463، انتشارات سازمان ملی زمین و مسکن ، وزارت مسکن و شهرسازی، تهران.
24. مولازاده، محمد علی (1375)؛ مروری بر سیاست های مسکن اجتماعی در جهان، مجموعه مقالات سومین سمینار توسعه مسکن در ایران ، جلد 2 ،صص 445-425؛ انتشارات سازمان ملی زمین و مسکن ، وزارت مسکن و شهرسازی، تهران.
25. میره ، محمد (1384) بررسی و ساماندهی اسکان غیررسمی در شهر قم ؛ پایان نامه برای دریافت درجه ی کارشناسی ارشد ، به راهنمایی دکتر حسین حاتمی نژاد، دانشگاه تهران، دانشکده جغرافیا، رشته ی جغرافیا وبرنامه ریزی شهری.
26. نیکوسرشت، ناصر(1374)راههای تامین مسکن برای کشور های در حال توسعه، بولتن اقتصادمسکن مسلسل15، صص 20-
28. Benros .D,& J.P. Duarte(2009) An integrated system for providing mass customized housing . Technical University of Lisbon, PortugalAutomation in Construction ,vol 18 .pp310–320.
29. Harris, Richard & Ceinwen Giles(2003) A mixed message: the agents and forms of international housing policy, 1945–1973, Habitat International, vol 27 , pp 167–191.
30. Sclar , Elliot D & et al ( 2005) The 21st century health challenge of slums and cities , The lancet, vol 365.London.
31. Turner, J. F. C. (1967). Barriers and channels for housing development in modernizing countries. Journal of theAmerican Institute of Planners, 33(3), 167–181.
32. Turner,Margery Austin & Thomas Kingsley (2008) Federal Programs for AddressingLow-IncomeHousing Needs -A Policy Primer, The Urban Institute ,December 2008, Washington, DC,
33. Westaway , Margaret S.(2006) A longitudinal investigation of satisfaction with personal and environmental quality of life in an informal South African housing settlement, Doornkop, Soweto. Habitat International , vol 30: pp 175–189.
34. UNCHS (2001) "Human Settlement Condition of Urban Poor' and " Habitat Backgrounder: fact and figures" retrieved from: http://www.unhabitat.org/programmes/housingpolicy in 2001
35. UN-HABITAT(2005 ) Slums of the World: the Face of Urban Poverty in the New Millennium? http://www.unhabitat.org
سایت ها
36. www.maskannews.ir
37. www.aftab.ir