مقاله:
آشنایی با سیاست های بخش مسکن
فهرست:
افزایش عرضه، راه کاری اصولی در برون رفت از مشکلات بخش مسکن
مقدمه
ویژگی های بخش مسکن
مسکن و جوانان
ضرورت حل معضل مسکن جوانان
افزایش عرضه مسکن در شهرهای کوچک و متوسط و شهرهای جدید
نتایج سفارش ساخت مسکن از طرف دولت
راهکارهای مربوط به سیاست کنترل بازار زمین و کاهش ( سهم هزینه زمین در قیمت مسکن)
مزایای روش تنظیم مجدد زمین
جزئیات سیاست های جدید دولت در بخش مسکن
منابع:
www.irannews.ir
www.maskan.com
افزایش عرضه، راه کاری اصولی در برون رفت از مشکلات بخش مسکن
کشور ما اکنون با کمبود 6/1 میلیون واحد مسکونی روبرو است. این در حالی است که بیش از 38 هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه نشینی در کشور وجود دارد که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله های مشابه ای که در کشور رخ داده است را ندارند.
1. مقدمه
کشور ما اکنون با کمبود 6/1 میلیون واحد مسکونی روبرو است. این در حالی است که بیش از 38 هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه نشینی در کشور وجود دارد که اکثر آنها توانایی مقابله با زلزله های مشابه ای که در کشور رخ داده است را ندارند.
در حال حاضر سالانه به طور متوسط حدود 700 هزار متقاضی جدید ناشی از ازدواج جوانان به تقاضاهای موجود افزوده می شود و این درحالی است که پیک هرمی جمعیتی کشور در حال گذار از دوران آموزش و پرورش به سنین ازدواج و اشتغال است و پیش بینی ها حکایت از این دارد که آمار متقاضیان جدید مسکن تا سال 1390 سالانه به 930 هزار زوج خواهد رسید. علاوه بر آن در حال حاضر به دلیل کم بودن فرصت های شغلی و تمکن پایین جوانان برای تامین مسکن مناسب، متوسط سن ازدواج جوانان بالا رفته و بر اساس گزارش های سازمان ملی جوانان بیش از 5/1 میلیون جوان بالای سن ازدواج قرار دارند که همچنان مجرد هستند.
از طرف دیگر، در شرایط فعلی با وجود چهار عامل اصلی تولید مسکن در کشور، یعنی " نیاز"، " نیروی کار ماهر و غیرماهر"، " تجهیزات و مصالح " و همچنین " زمین قابل تبدیل به مسکن " در بیرون و درون شهرها، تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز جامعه اتفاق نیافتاده است و رونق در این بخش مقطعی و تورمی بوده است؛ به عبارت دیگر، عوامل لازم برای فعالیت اقتصادی در بازار مسکن حضور دارند اما چرخه اقتصادی این بازار نتوانسته است به نحو صحیحی این عوامل را در یک زنجیره ارزش کامل و کارآ قرار دهد و تامین مسکن به معضلی حاد تبدیل شده که رکود این صنعت را به دنبال داشته است. این در حالی است که سیاست های دولت های گذشته در دهه های اخیر نیز نتوانسته است در جهت حل معضل مسکن و کاهشِ آن اقدام مناسبی را انجام دهد.
برای کنترل وضع موجود می بایست تا 10 سال آینده، سالانه حداقل یک میلیون و چهارصد هزار واحد مسکونی ساخته شود درصورتیکه بر اساس آمار وزارت مسکن بالاترین میزان تولید مسکن در سال 1383، 700 هزار واحد بوده است که برای دست یافتن به تولید 4/1 میلیون واحد مسکونی نیازمند روش های جدید است.
1. ویژگی های بخش مسکن
2ـ1ـ خودکفا بودن بخش مسکن
حوزه های مختلف اقتصادی بر حسب وابستگی آنها به بازارهای جهانی، از شرایط سیاسی بین المللی تاثیرپذیرند. در شرایط کنونی که تحریم و تهدیدهای بین المللی، اقتصاد داخلی را تهدید می کند، حمایت از بخش های اقتصادی که کمترین وابستگی را به بازارهای جهانی دارد منطقی به نظر می رسد. بخش مسکن به دلیل تولید تمامی نهادهای واسطه ای آن در داخل کشور، کمترین وابستگی را به خارج از مرزها دارد. علاوه بر آن به لحاظ بالا بودن ارتباطِ آن با سایر بخش های صنعتی و خدماتی کشور، دارای خاصیت پیش رانگی در اقتصاد بوده که می تواند به عنوان موتور محرک اقتصادی کشور عمل کرده و حتی در شرایط بحرانی و تحریم های احتمالی بین المللی، رشد مثبت اقتصادی را به صورت پایدار تضمین کند.
2ـ2ـ توان جذب نقدینگی بالا
بخش مسکن در شرایط کنونی که دارای دوران رکود و رونق دوره ای است، توانسته است به طور متوسط 25 درصد از نقدینگی موجود در کشور را به خود اختصاص دهد. حال در شرایطی که رونق در این بخش بر اساس اتخاذ سیاست های اصولی و درست حاکم شود، این بخش توان جذب نقدینگی موجود را بیش از آنچه از قبل داشته، خواهد داشت. بنابراین با توجه ویژه به این بخش، علاوه بر رشد اقتصادی و … می توان از پتانسیل بالای این بخش در جهت جذب نقدینگی و کاهش تورم در جامعه استفاده کرد.
2ـ3ـ توان بالای اشتغال زایی
توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی های اصلی این بخش است. براساس مطالعات انجام شده، می توان گفت به ازای ساخت هر 200 متر مربع بنا، 4 شغل مستقیم و 1 شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد. ویژگی منحصر به فرد این بخش، توان ایجاد اشتغال زایی غیر مستقیم در بخش های دیگر اقتصادی است.
امتیاز دیگری که این بخش داراست، اشتغال سهم قابل توجهی از گروه های کم درآمد است؛ یعنی با رونق این بخش، گروه های کم درآمد جامعه که عموماً دارای تخصص های بالا نیستند، فرصت کسب درآمد خواهند داشت.
بنابراین می توان گفت که با رونق این بخش، گام موثری در تقسیم درآمد در سطح جامعه اتفاق خواهد افتاد. به ازای اشتغالی که در این بخش به خصوص برای افراد غیر ماهر ایجاد می شود، در وهله اول، توزیع درآمد بهتر شده و همچنین در صورتی که امکان خانه دار شدن این گروه ها فراهم شود، آنها نیز امکان می یابند تا به سمت انباشت ثروت سوق پیدا کنند، لذا یکی از عوامل اصلی فقر شهری ریشه کن خواهد شد.
2ـ4ـ سهم بالای مردان از اشتغال در این بخش
از مزیتهای مهم این بخش نسبت به بخش های دیگر اقتصادی کشور، اشتغال پررنگ مردها در این بخش و بخش های مرتبط با آن است.
علت اصلی آن نیز شرایط و ویژگی های خاص این بخش است. به عنوان مثال بر اساس اطلاعات آماری مرکز آمار، 6/14 درصد از کل شاغلان مرد در کشور در این بخش فعال هستند و این در حالی است که تنها 9/0 درصد از کل شاغلین زن کشور در این بخش حضور دارند.
علاوه بر آن، اطلاعات بالا به این معنی است که با رونق این بخش، علاوه بر اشتغال زایی وسیعی که با توجه به داده های قبلی، ایجاد می شود، باعث ایجاد اشتغال برای مردان که تامین کننده سهم عمده ای در تامین درآمد خانوار دارند، نیز می شود. بنابراین با رونق این صنعت از یک طرف اشتغال زایی وسیعی رخ خواهد داد و از طرف دیگر گروه برخوردار از این اشتغال زایی مردها خواهند بود که خود باعث کاهش مشکلات اقتصادی خانوارها و نابسامانی های اجتماعی می شود.
3. مسکن و جوانان
به اتفاق اکثر کارشناسان، مسکن، اشتغال و ازدواج سه معضل اساسی کشور است. معضلاتی که به دلیل غلبه جوانان در هرم سنی جمعیتی کشور و ورود آنها به عرصه-های مختلف جامعه، در حال پیدایش است. اما سوال اساسی این است که به چه طریقی می توان به حل یا کاهش این سه معضل اقدام کرد؟
قطعا یکی از موانع پیش روی جوانان در امر ازدواج، مشکلات اقتصادی است. این مشکلات عمدتا به عدم تمکن مالی جوانان برای بهره مندی از مسکن مناسب و نبود اشتغال برمی گردد.
با مرور سیاست های اتخاذ شده توسط دولت های موفق در کاهش این معضلات، بخوبی نمایان می شود که حل دو معضل اشتغال و ازدواج تا حدود زیادی می تواند از طریق حل معضل مسکن انجام شود.
3ـ1ـ ضرورت حل معضل مسکن جوانان
اساساً از دو منظر می توان به اولویت حل معضل مسکن نسبت به دو معضل دیگر رسید؛
الف ـ با رونق بخش ساخت و ساز و صنعت ساختمان کشور، چرخه اقتصادی کشور به حرکت درآمده و باعث به کار افتادن ظرفیت های کارخانه ها و صنایع پایین دستی آنها می شود. ادامه این روند به اشتغال زایی وسیعی می انجامد. از ویژگی های اشتغال در این بخش بالابودن سهم جوانان از آن است. براساس داده های موجود حدود 40 درصد از شاغلین این بخش 15 تا 29 سال، سن دارند. بنابراین با تولید مسکن می توان به حل مشکل جاری بیکاری در ایران کمک کرد و در ایجاد فرصت های شغلی برای جوانان و کارگران غیر ماهر نقش مهمی را ایفا کرد، این عوامل به نوبه خود، عدم توازن منطقه ای را کاهش می دهند، به این معنی که بخش مسکن تاثیر مهمی بر افزایش درآمد و اشتغال گروه های غیر ماهر که درآمد نسبتا اندک دارند، خواهد داشت.
ب ـ با خارج شدن این صنعت از رکود و اتخاذ سیاست های درست و اصولی، می توان یکی از موانع اساسی ازدواج که عدم تمکن مالی جوانان برای تهیه مسکن مناسب است را مرتفع کرد. به این ترتیب با اصلاح بخش مسکن، از یک طرف اشتغال و از طرف دیگر مسکن خانوارها، به خصوص جوانان تامین خواهد شد که با اصلاح فرهنگ حاکم می توان گام بلندی در تسهیل ازدواج جوانان برداشت.
فصل دوم:
افزایش عرضه مسکن در شهرهای کوچک و متوسط و شهرهای جدید
با توجه به نکات ذکر شده در قسمت قبل ، سوال مهم در این رابطه آن است که آیا مباحث مطرح شده، صرفاً در حد تئوری است و یا اینکه راهکارهایی عملی نیز با استفاده از تجارب جهانی و با توجه به شرایط کشور قابل ارائه است؟
در این بخش با تکیه بر سه محور اصلی، راهکارهایی عملی همراه با بیان برخی تجارب جهانی و بیان علل تناسب راهکارها با شرایط کشور، ارائه شده است:
• راهکارهای مربوط به نقش آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسکن
• راهکارهای مربوط به تامین زمین، کنترل بازار آن و کاهش سهم هزینه زمین در قیمت مسکن
• راهکارهای تامین مالی برای پوشش هزینه ساخت مسکن
1ـ راهکارهای مربوط به نقش آفرینی دولت در جهت افزایش عرضه مسکن
یکی از سیاست های کلیدی در بازار مسکن، برقراری تعادل بین "عرضه" و "نیاز" است. چنانکه تجربه شده است سیاست هایی همچون افزایش تسهیلات بانکی، نمی تواند گروه های کم درآمد جامعه را توانمند سازد و از سوی دیگر به دلیل تورم زایی، باعث کاهش توان آنها در تملک مسکن خواهد شد.
یکی از راهبرد های اصولی که می توان با استمداد از آن، از وضعیت کنونی خارج شد، "افزایش عرضه مسکن توسط دولت" است. این راهبرد علاوه بر دارا بودن پشتوانه علمی و اقتصادی، در دوران بحران کشورهایی چون انگلیس، آلمان، سوئد، مالزی، سنگاپور، کره جنوبی و… توانسته است نقش بسزایی در کاهش معضل مسکن در این کشورها داشته باشد. هنگام بحران مسکن، دولت در کشورهایی چون انگلیس، آلمان و … که با کمبود شدید مسکن مواجه بودند، با روش های مختلف به تولید انبوه مسکن پرداخته و با عرضه آن به جامعه، سعی در متعادل کردن عرضه و نیاز داشته است. به عنوان مثال در فاصله سالهای 1946 تا 1956، از 5/2 میلیون واحد مسکونی ساخته شده در انگلیس، 75% آن توسط مقامات محلی(دولت)، ساخته شد. طبق آمار، دولت انگلیس طی سال های 1919 تا 1969، 6 میلیون واحد مسکونی ساخته و به بازار عرضه کرده است. کره جنوبی نیز از سال 1991 تا 1998، 2 میلیون واحد مسکونی عرضه کرده است و در سالهای بعد نیز حضور 40% خود را در عرضه مسکن حفظ کرده است.
ذکر این نکته قابل توجه است که حضور کارآمد و موثر دولت در بخش حاکمیتی و مالکیتی مسکن، به معنای تولید مسکن توسط خود دولت نیست. ( این مهم یقیناً بر عهده پیمان کاران غیردولتی خواهد بود.)
1ـ1ـ نتایج سفارش ساخت مسکن از طرف دولت
یکی از نتایج مهم پروژه های سفارش ساخت انبوه مسکن به پیمان کاران غیردولتی توسط دولت، علاوه بر عرضه بیشتر مسکن، حذف کردن " واسطه های سوداگر" است. دولت از طریق در اختیار گرفتن مالکیت زمینها در طول جریان ساخت، سیاستهای موثری را در جهت انتقال مستقیم مالکیت به گروههای نیازمند و حذف واسطه های سوداگر به اجرا می رساند. مثلاً می توان با پیش فروش واحدهای سفارش داده شده به نیازمندان مسکن، آنها را در سود حاصل از سرمایه گذاری شریک کرد. در این شرایط سود حاصل از سرمایه گذاری در فرآیند ساخت به متقاضی انتقال پیدا می کند نه واسطه های سوداگر. همچنین با اتخاذ سیاست های طرف عرضه، نتایج زیر قابل حصول است:
الف ـ مداوم بودن تولید و عرضه مسکن در بازار برای ایجاد تعادل بین عرضه و نیاز
سیاست طرف عرضه، منجر به ثبات بازار و تولید مداوم مسکن مورد نیاز گروه-های هدف می شود. بنابراین با عرضه مستمر واحدهای مسکونی، بازار مسکن شاهد دوران های رونق و رکود فصلی نخواهد بود.
ب ـ حذف واسطه ها
همواره از حضور واسطه ها به عنوان یکی از دلایل تورم در بخش های اقتصادی کشور یاد می شود. به طور کلی یکی از دقیق ترین تعاریفی که از "عدالت اجتماعی" متصور است، توزیع عادلانه فرصت های اقتصادی در جامعه است؛ امروزه در جامعه ما، مردم به طور عادلانه، از فرصت مسکن دار شدن، سود بردن از فعالیت در بخش مسکن و همچنین از فرصت اشتغال در بخش مسکن برخوردار نیستند اما با اتخاذ سیاستهای طرف عرضه، واسطه های سوداگر از چرخه تولید حذف شده و منفعت حاصل از این اقدام نصیب تقاضاهای مصرفی می شود.
2ـ راهکارهای مربوط به سیاست کنترل بازار زمین و کاهش ( سهم هزینه زمین در قیمت مسکن)
در کشور ما سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن بیش از 50 درصد است. در نتیجه، زمین به تنهایی بیش از 50 درصد از نقدینگی موجود در بازار مسکن را به خود اختصاص می دهد و تامین مالی عرضه مسکن را نیز به مخاطره می اندازد. سوداگری در بازار زمین و کاهش سرعت گردش سرمایه در فرآیند تولید مسکن، باعث طولانی شدن فرآیند ساخت، افزایش قیمت مسکن و در نهایت کاهش عرضه مسکن به بازار مصرف شده است.
دولت از نیمه دوم دهه 1370، از دخالت خود در بازار زمین کاسته و از سازوکار بازار آزاد در تامین زمین و مسکن حمایت کرده که در نتیجه، فعالیت در بازار زمین از صرفه اقتصادی بیشتری نسبت به بازار مسکن برخوردار شد. وجود این شرایط، شرکت های فعال در امر ساخت وساز را به سمت استفاده از بازار زمین، در راستای کسب سود بیشتر ترغیب کرده و می کند. برای مثال طی سالهای 68 تا 80، نرخ رشد قیمت زمین تقریباً 2برابر نرخ رشد بهای آپارتمان در شهر تهران بوده به نحوی که قیمت زمین طی این دوره 5/22 برابر و قیمت آپارتمان 5/11 برابر شده است. این اعداد و ارقام حکایت از بی ثباتی بازار زمین دارد و نشان می دهد که افزایش قیمت زمین در دوران رونق بسیار بیشتر از قیمت مسکن است؛ نتیجه این امر، حرکت سرمایه های سرگردان و سرمایه های موجود در بخشهای صنعتی دیگر و حتی سرمایه فعال در ساختمان سازی، به سمت زمین است.
بنابراین یکی از اولویت های دولت در بخش مسکن، بایستی سامان دهی و کنترل بازار زمین باشد؛ این کنترل به منظور کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن اعمال می شود. برای تحقق این هدف، راهکارهای عملی زیر در دسترس هستند:
2ـ1ـ اجاره بلندمدت زمین
در گام نخست، دولت باید از فروش زمین های خود خودداری کند. در مناطقی که به واحد های مسکونی نیاز است، دولت می تواند با در اختیار قرار دادن عرصه زمین های خود به متقاضیان، زمین را بصورت اجاره در اختیار متقاضیان قرار دهد. دولت مطابق این سیاست، هزینه زمین را از نقدینگی اولیه برای تولید مسکن حذف کرده و در عین حال زمین را رایگان در اختیار تولید کنندگان و مصرف کنندگان قرار نمی دهد، بلکه با اجاره زمین، ورود زمین را در چرخه معاملات بازار زمین حذف و از افزایش قیمت آن جلوگیری می کند. لذا سرمایه های موجود در این بخش به سمت تولید مسکن هدایت می شوند که افزایش عرضه مسکن را به دنبال خواهد داشت. علاوه برآن، دولت تنها هزینه های ساخت را قسط بندی می کند و زمین را به صورت اجاره در اختیار متقاضی قرار می دهد.
البته دولت در شهرهای کوچک و متوسط نیز در فرآیند توسعه شهری، با اضافه کردن زمین های جدید به حریم شهرها می تواند سیاست اجاره بلندمدت زمین را مشابه شهرهای جدید اجرا کرده و به عرضه مسکن در این مناطق بپردازد، ولی به-هرحال، در کلان شهرها، توسعه شهری به صلاح نبوده و راهکارهای دیگری وجود دارند که در ادامه بیان شده اند.
2ـ2ـ روش تامین زمین و کنترل بازار آن در کلان شهرها
تامین زمین در کلانشهرها در احیای بافتهای فرسوده اتفاق می افتد که بصورت جداگانه آمده است.
3ـ راهکار تامین مالی برای پوشش هزینه ساخت مسکن
بخشی از سیاست های تکمیلی در کنار کنترل زمین و عرضه مستقیم مسکن، سیاست های مالی دولت در بخش مسکن است. تسهیلات مالی که از سوی دولت پرداخت می شود باید به گونه ای باشد که حدود 80% هزینه ساخت یک واحد مسکونی را پوشش دهد تا مصرف کنندگان بتوانند با استفاده از این وام، واحدهای مسکونی را پیش خرید کنند.
ایده آل مصرف کننده تسهیلات بانکی، پایین بودن نرخ بهره وام ساخت واحدهای مسکونی و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام است؛ در این راستا، سیاستهای دولت نیز بایستی در جهت اولویت قائل شدن برای بخش مسکن و کمک به افزایش عرضه آن باشد.
نکته مهم در این رابطه آن است که تسهیلات بانکی باید کمترین اثر تورمی را داشته باشد؛ همانطور که در بخش" اصول حاکم بر سیاست های بخش مسکن" آمد، افزایش وام بانکی با روند کنونی، چه به سازندگان تعلق بگیرد و چه به خریداران، منجر به افزایش قیمت مسکن در بازار خواهد شد. چنانچه وام های بانکی و تسهیلات دولتی جهت هزینه ساخت واحدهای مسکونی و به پروژه های سفارش داده شده از طرف دولت (مطابق راهکارهای مذکور در بخش عرضه مسکن) تعلق گیرد، می تواند کمترین اثر تورمی را داشته باشد (به خصوص با توجه به حذف واسطه ها). بدین ترتیب با اجاره بلندمدت زمین به متقاضیان در فرآیند ساخت واحدهای مسکونی، 80 تا 100 درصد هزینه ساخت یک واحد 100 متری توسط وامهای 12 تا 15 میلیون تومانی موجود تامین خواهد شد.
فصل سوم:
احیای بافت های فرسوده
همانطور که در فصل پیش نیز آمد دولت در کلانشهرها با دو مشکل تامین زمین برای ساخت مسکن و بافتهای فرسوده مواجه است. این فصل به احیای بافتهای فرسوده با مدلی جدید که منجر به اهداف فوق می شود، خواهد پرداخت.
در حال حاضر در کشور ایران بیش از 38 هزار هکتار بافت فرسوده شهری شناسایی شده در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت وجود دارد که اکثر این بافت ها توانایی مقابله با زلزله هایی که در کشور رخ می دهد را ندارند. به علاوه به دلیل کمبود مسکن مورد نیاز و افزایش خانوارهای ایرانی ( ناشی از ازدواج )، کشور نیازمند استفاده بهینه از منابع موجود در جهت افزایش عرضه مسکن است.
موارد فوق، احیای سریع بافت های فرسوده کشور را هرچه بیشتر ضروری می-نماید، لکن با درنظر گرفتن این امر که تنها راه حل خروج از بسیاری معضلات کلان-شهرها، احیای بهینه بافت های فرسوده شهری است، می توان این مسئله را "فرصتی" ارزشمند قلمداد کرد؛ فرصتی که در صورت اعمال سیاست های صحیح شهری می تواند تحولی اساسی در جهت توسعه پایدار شهری در پی داشته باشد.
1ـ روش های تجربه شده
طی سالیان گذشته، دولت راهکارهای مختلفی را در جهت احیاء و بازسازی اینگونه بافت ها تجربه کرده است اما حجم عظیم بافت های فرسوده موجود، نیمه کار ماندن و طولانی شدن اجرای این پروژه ها، نشان از ناکارآمدی و شکست این مدل ها دارد؛ در واقع مشکل اصلی پیش روی پروژه های اجرا شده، تامین سرمایه هنگفتی است که برای احیای این بافت ها مورد نیاز است.
روش هایی که تاکنون در عرصه بازسازی بافت های فرسوده استفاده شده اند را می توان به دو دسته: روش تملک اجباری ( نظیر طرح نواب ) و روش های داوطلبانه ( فروش تراکم ) تقسیم کرد. تملک اجباری با وجود رعایت اصول شهرسازی و معماری و احیای بافتی منطقه، به دلیل سهیم نشدن مالکان در سود پروژه و نیاز به سرمایه اولیه بالا برای خرید بافت نتوانسته است گام موثری را در جهت کاهش مشکلات بافت های فرسوده بردارد. روش های دواطلبانه نیز هر چند توانسته اند مالکان را در فرآیند بازسازی بافت سهیم کنند اما عدم رعایت اصول شهرسازی و معماری و طولانی شدن فرآیند بازسازی از مهمترین مشکلات اینگونه طرح ها به شمار می آید.
تجربه کشورهای موفق در زمینه بازسازی بافت های فرسوده نشان داده است که می توان با به کارگیری روش هایی کارآمد، علاوه بر حفظ نقاط قوت، تا حد بسیار بالایی نقاط ضعف روش های موجود را کاهش داد.
2ـ مدل بازسازی بافت های فرسوده با استفاده از روش "تنظیم مجدد زمین"
ایده اصلی تنظیم مجدد زمین در این امر نهفته است که بجای " مصادره " زمین و خرید زمین های مالکان بافت فرسود مورد نظر، دولت اقدام به " جابجایی " ملک مالکان در فرآیند بازسازی بافت می کند. در این روش دولت زمین لازم را جهت مصارف عمومی نظیر پارک ها، جاده ها و خیابان ها و … به دست می آورند و هم مالکان بافت فرسوده به واحد مسکونی در یک بافت اصلاح شده دست پیدا می کنند.
ویژگی بارز این روش برنده ـ برنده بودن آن است. بدین مفهوم که ارزش افزوده ناشی از تبدیل بافت فرسوده به یک بافت اصلاح شده بین مالکان بافت و دولت تقسیم می شود. روش کار به این صورت است که هر کدام از مالکان بر مبانی میزان ملکی که داشته اند در انتهای بازسازی، واحد مسکونی دریافت می کنند و شهردای توسط تنظیم و اصلاح مجدد بافت و کسر درصدی از زمین ها، زمین مورد نیاز مصارف عمومی را بدون صرف هزینه ای بدست می آورد. این فرآیند بصورت شماتیک در شکل (1) آورد شده است.
در این رویکرد، مدیریت شهری، متولی بازسازی بافت های فرسوده در مقیاس وسیع می شود و وظیفه آن، مدیریت آورده زمین صاحبان بافت های فرسوده و سفارش ساخت واحدهای مسکونی بر روی این زمین ها است. قابل توضیح است که دولت در این فرآیند تنها متولی بوده و وظیفه تصدی گری را می تواند به بخش های غیر دولتی واگذار کند.
در گام نخست دولت اقدام به ارزش یابی زمین ها و ملک های موجود در منطقه مورد نظر می کند تا بدین وسیله سهم هر یک از مالکان منطقه در پروژه محاسبه شود. در انتهای پروژه به نسبت همین سهم ها هر کدام از مالکان از طریق دریافت واحد مسکونی منتفع شوند. تامین مالی پروژه از طریق پیش فروش واحدها صورت می گیرد. بدین صورت که کل فرآیند پروژه فازبندی شده و پس از تامین مالی فاز اول پروژه و پیشرفت کار، واحدهای فاز اول پیش فروش شده و سرمایه فاز دوم پروژه از این طریق تامین می-شود و به همین ترتیب کل بافت بازسازی می شود.
3ـ مزایای روش تنظیم مجدد زمین
روش دوباره تنظیم به دلیل ویژگی های بیان شده در واقع روشی برنده ـ برنده است که مالکان را نیز در سود ناشی از احیای بافت سهیم می سازد. از طرفی به دلیل حضور مدیریت دولت در طرح، اصول شهرسازی ومعماری رعایت شده و بازسازی به صورت بافتی صورت می گیرد. به علاوه با توجه به روش بیان شده، نیاز به تامین سرمایه بالای برای اجرای پروژه نیست. در کنار این امر به دلیل سهم بالای مالکان در اجرای پروژه، جلب رضایت مالکان و ترغیب آنان برای شرکت در اجرای پروژه، امری ضروری است. جدول زیر مزایا و معایب روش های مختلف بازسازی بافت های فرسود را به صورت خلاصه بیان کرده است
:
جمع بندی
1ـ توان بالای ایجاد اشتغال از ویژگی های اصلی این بخش است. بخش مسکن بعد از کشاورزی دومین صنعت اشتغالزای کشور است. براساس مطالعات انجام شده، می توان گفت به ازای ساخت هر 200 متر مربع بنا، 4 شغل مستقیم و 1 شغل غیرمستقیم ایجاد خواهد شد.
2ـ فروش زمین های دولتی به معنای خروج اهرم مالکیتی دولت در کنترل بازار زمین و عرضه مسکن است؛ به علاوه اینکه فروش زمین در جهت تعادل در بازار زمین و تثبیت قیمت آن و یا تامین اعتبارات جهت زیر ساخت های شهری، فقط در کوتاه مدت نتیجه بخش است؛ اما در میان مدت و بلند مدت به علت محدود بودن زمین های دولتی، دیگر عرضه زمین از جانب دولت برای تعادل در این بازار صورت نخواهد گرفت و مجدداً بازار به سمت نابسامانی پیش خواهد رفت؛ بنابراین دولت باید هرچه سریعتر نسبت به توقف فروش زمین های دولتی اقدام عاجل به عمل آورد و زمینهای دولتی باید به-صورت سیاست جدید یعنی " اجاره بلندمدت" واگذار شوند.
3ـ با حذف و یا کاهش سهم 40 تا 50 درصدی زمین در قیمت نهایی مسکن، وام هایی در حدود 12 تا 15 میلیون تومان هزینه ساخت را تامین می کنند.
4ـ با دو عنصر "حضور کارآمد دولت در عرصه حاکمیتی و مالکیتی" و "سیاستگذاری صحیح زمین" و با در نظر گرفتن باقی ماندن انگیزه برای بخش خصوصی جهت حضور در عرصه مسکن، دولت می تواند با اتخاذ سیاست های طرف عرضه با حضور حاکمیتی و مالکیتی خود، اقدام به سفارش پروژه های ساخت واحدهای مسکونی به انبوه سازان بخش خصوصی در زمین های خود بنماید، در این شرایط، همانطور که گفته شد وام های 12 تا 15 میلیونی، 80 تا 100 درصد هزینه ساخت را تامین می نماید و دولت نیز ـ بدون حذف قیمت زمین و واگذاری آن که در نهایت موجب ایجاد رانت خواهد شد ـ بهای زمین خود را به صورت اجاره بلند مدت دریافت نماید.
با این توصیفات مشکل تامین مالی مسکن به راحتی مرتفع شده و در نهایت شاهد کاهش "سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار" خواهیم بود.
در این فرآیند با توجه به توان مهندسی و تخصصی موجود در کشور و ساخت داخلی مصالح ساختمانی می توان به افزایش سالانه 700 هزار واحد مسکونی مورد نیاز امیدوار بودTP.
با اتخاذ چنین روشی علاوه بر آن که بازار مسکن به تعادل قیمتی خواهد رسید، از سوی دیگر بازار زمین که تاثیر مستقیم و متقابلی در بخش مسکن دارد کنترل خواهد شد.
5ـ اما در کلان شهرها که زمین های دولتی بسیار کم است همانطور که ذکر شد می توان در احیای بافت های فرسوده از طریق فرآیند "بازسازی شهری" و با روش "دوباره تنظیم زمین" برای تامین زمین مورد نیاز اقدام کرد. با این روش دو هدف اصلاح بافت های فرسوده و تامین مسکن مورد نیاز در کلان شهرها محقق خواهد شد.TP
جزئیات سیاست های جدید دولت در بخش مسکن
گروه اقتصادی: جزئیات سیاست های جدید دولت در بخش مسکن برای کاهش اجاره بها و تعدیل قیمت مسکن اعلام شد.
به گزارش خبرنگار "ایران"، با تصویب آیین نامه اجرایی بخش مسکن در قانون بودجه ۸۶ سیاست های جدید بخش مسکن با عنوان "بسته حمایتی جامع مسکن" بزودی اجرایی می شود.
براین اساس و به منظور ساماندهی بازار عرضه مسکن اجاره ای، وزارت مسکن و شهرسازی موظف شد نسبت به تامین زمین مناسب برای ساخت مسکن اجاره ای حداکثر با ۷۵ متر مربع توسط اشخاص حقیقی و حقوقی غیردولتی، نهادهای عمومی غیردولتی، خیرین مسکن ساز، نهادهای متولی حمایت از گروه های کم درآمد و تعاونی های موجر اقدام کند.
تا زمانی که از این واحدها به صورت اجاره ای بهره برداری شود، بابت زمین اجاره ای صرفاً اجاره بها دریافت می شود و در غیر این صورت قیمت زمین به قیمت کارشناسی روز دریافت می شود.اجاره بهای سالانه حداکثر تا ۲۰ درصد قیمت منطقه ای خواهد بود.
بانک مرکزی مجاز است از طریق بانک های عامل نسبت به تامین تسهیلات بلندمدت حداکثر تا ۸۰ درصد هزینه ساخت واحدهای مسکونی به شرکت ها و موسساتی که قصد دارند این گونه واحدها را به صورت اجاره ای به گروه های کم درآمد واگذار کنند، تا سقف یک هزار و ۷۵۰ میلیارد ریال اقدام کند.
به دولت اجازه داده می شود تا ۵۰ درصد و در بافت های فرسوده تا ۶۰ درصد از سود تسهیلات اعطایی به سازندگان غیردولتی (خصوصی، تعاونی و موسسات و نهادهای عمومی غیردولتی) واحدهای مسکونی اجاره ای را متناسب با معکوس سطح زیربنا، تامین کند.درصورتی که این گونه واحدها طبق قرارداد از حالت اجاره ای خارج شوند، ارزش حال یارانه های پرداختی و باقیمانده اقساط تسهیلات به صورت یکجا از مالک دریافت می شود.
برای توسعه اجاره داری و انجام وظایف شهرداری ها در این راستا، شهرداری ها با همکاری شورای اسلامی شهرها مکلفند تمام مازاد تراکم پایه تا سقف تراکم مجاز مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران یا کمیسیون ماده (۵) را تا پایان مدت اجاره داری دریافت نکرده، در صورت خروج از حالت اجاره داری یا فروش، عوارض مربوط را به قیمت روز دریافت کند.
براین اساس، در شهرهای زیر یک میلیون نفر و تا میانگین ۷۵ متر مربع بنا زمین به صورت اجاره بلندمدت ۹۹ ساله به اعضای واجد شرایط تعاونی ها و افراد واجد شرایط واگذار می شود.
اجاره زمین در شهرهای یک میلیون نفر جمعیت کسری از قیمت منطقه ای و در شهرهای بالای یک میلیون نفر صرفاً در شهرک های اقماری مضربی از قیمت های منطقه ای است.
وزارت تعاون موظف است نسبت به سازماندهی همه متقاضیان واجد شرایط در قالب تعاونی ها و گروه های ساخت و تولید مسکن و انبوه ساز اقدام و تا پایان مراحل کار بر اجرای این فرایند نظارت کند.
برای گروه های سازنده ۳ واحد و بالاتر غیرتعاونی، وزارت مسکن و شهرسازی عهده دار وظیفه نظارت خواهد بود.
بانک مرکزی ایران مجاز است از طریق بانک های عامل نسبت به تامین و پرداخت تسهیلات ساخت واحد مسکونی تا ۸۰ درصد هزینه های ساخت مسکن اقدام کند تا سقف ۵۰ درصد از سود این تسهیلات، با تناسب معکوس سطح زیربنای واحد مسکونی و فناوری ساخت، به صورت کمک سود تسهیلات بانکی تامین و پرداخت خواهد شد.وام دوره مشارکت مدنی قابل تبدیل به فروش اقساطی خواهد بود. وزارت مسکن وشهرسازی موظف است به منظور تامین اراضی مناسب نسبت به مطالعه و مکان یابی و شناسایی همه امکانات موجود در قالب توسعه های متصل یا درونی، با اولویت بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی، توسعه منفصل با ایجاد مجتمع ها، شهرک ها و شهرهای جدید با رعایت قوانین و مقررات مصوب تا سقف ۱۰ میلیارد ریال اقدام کند.
همه دستگاه های اجرایی مکلفند اراضی ای که با پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و تایید مراجع ذی ربط به تصویب هیات وزیران می رسد را با فوریت و به صورت رایگان، به مالکیت وزارتخانه مذکور به نمایندگی از سوی دولت منتقل کنند.سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است به فوریت و خارج از نوبت، اقدام های مربوط به انتقال، تفکیک و سایر اقدام های ثبتی برروی این اراضی را حسب اعلام وزارت مسکن و شهرسازی به انجام رساند.
وزارت مسکن وشهرسازی می تواند درصورت نیاز به اراضی تحت مالکیت غیر، نسبت به مشارکت با مالکین آنان یا معاوضه یا تهاتر با سایر اراضی یا خرید آن اراضی به قیمت کارشناسی تا سقف دویست میلیارد ریال اقدام کند.
براین اساس به هر واحد، تسهیلاتی برای آماده سازی پرداخت می شود.میزان تسهیلات به ازای هر واحد مسکونی حداکثر تا ۲۰ میلیون ریال است.حداکثر ۳ سال پس از اعطای وام به متقاضیان، هزینه های آماده سازی در اقساط ۱۵ ساله از مالک دریافت می شود.واگذاری زمین های فاقد تاسیسات زیربنایی ممنوع است.
شهرداری های شهرهای مشمول این طرح مکلفند نسبت به اعمال ۵۰ درصد تخفیف و تقسیط بدون سود، مابقی عوارض و همه دریافتی ها برای صدور پروانه ساخت واحدهای مسکونی برای گروه های کم درآمد اقدام کنند.
به دولت اجازه داده می شود تا سقف ۲۵۶ میلیارد و ۸۰۰ میلیون ریال کمک سود تسهیلات بانکی برای سازندگان غیردولتی (خصوصی، تعاونی و عمومی) در دوره مشارکت مدنی در بافت های فرسوده و سکونتگاه های غیررسمی در دوره فروش اقساطی سهم الشرکه بانک تا سقف پنجاه درصد سود تسهیلات بانکی واحد های مسکونی با زیربنا های مفید تا الگوی مصرف مسکن و متناسب با معکوس سطح زیربنا را تامین کند. تسهیلات دوره مشارکت مدنی قابل تبدیل به فروش اقساطی با بازپرداخت پلکانی است. سازندگان این واحدها، از پرداخت نخستین مالیات نقل وانتقال، معاف هستند.
وزارت مسکن و شهرسازی موظف است تا ۳۵ درصد از منابع درآمدی خود را به میزان ۲۰۰ میلیارد ریال به صورت کمک یارانه سود بانکی یا وجوه اداره شده از طریق بانک های عامل به منظور تشویق سازندگان واحد های استیجاری و سایر سازندگان و کمک به ساخت مسکن گروه های کم درآمد در بافت های فرسوده به مصرف برساند.
برای تشویق سازندگان واحد های مسکونی در بافت های فرسوده شهری و سکونتگاه های غیررسمی، شهرداری و شورای شهر آن ها موظفند حداقل پنجاه درصد هزینه پروانه و تراکم پایه و مازاد را متناسب با میزان تجمیع واحد های مسکونی پراکنده و کوچک، کاهش دهند و تا پنجاه درصد مابقی هزینه پروانه و تراکم پایه و مازاد تا تراکم کل سیصد درصد تا سقف دویست میلیارد ریال توسط دولت تامین شود. شورای عالی شهرسازی و معماری ایران موظف است در این بافت ها تراکم پایه را حداقل شصت درصد افزایش دهد.
به وزارت مسکـن وشهرسازی اجازه داده می شود به منظور ترویج بیمه ساختمان های مسکونی در طرح های مصوب بافت های فرسوده شهری و سکونتگاه های غیررسمی، بخشی از هزینه های مربوط را تا سقف یکصد میلیارد ریال پرداخت کند.
وزارت کشور می تواند در سال ۱۳۸۶ حداکثر تا معادل ارزی ۴ هزار و ۴۵۰ میلیارد ریال از محل تسهیلات مالی خارجی برای نوسازی بافت های فرسوده شهری و سکونتگاه های غیر رسمی استفاده کند.
وزارت مسکن و شهرسازی اجازه دارد به منظور اجرای طرح های نوسازی بافت های فرسوده شهری و سکونتگاه های غیررسمی ۶ هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت به فروش برساند.
شهرداری ها نیز می توانند در سال ۱۳۸۶ حداکثر تا سقف ۵ هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت برای اجرای طرح های نوسازی بافت های فرسوده شهری و سکونتگاه های غیررسمی با تضمین خود منتشر کنند.
براساس این مصوبه دولت از شرکت ها و موسسات غیردولتی تولید انبوه مسکن که با فناوری روز، صرفه جویی در مصالح، استفاده از مصالح نوین، بهینه سازی مصرف سوخت، با رعایت الگوی مصرف مسکن و مقررات ملی ساختمان اقدام به تولید مسکن می کنند، حمایت خواهد کرد.
معافیت از مالیات نخستین نقل و انتقال و ارائه تسهیلات ارزان قیمت ساخت متناسب با معکوس زیربنا، از جمله این حمایت ها است.
همچنین به منظور حمایت از آن دسته از سازندگان مسکن یا تولیدکنندگان مصالح ساختمانی که از فناوری های نوینی استفاده می کنند که موجب صرفه جویی های مناسب در ساخت و بهره برداری ساختمان می شود، اجازه داده می شود تا معادل ارزی ۸ هزار و ۹۰۰ میلیارد ریال از طریق تسهیلات مالی خارجی استفاده کنند.
وزارت مسکن و شهرسازی موظف است حداکثر تا ۲ ماه پس از تصویب این قانون، با همکاری وزارت صنایع و معادن آیین نامه ضوابط تولید صنعتی مسکن و ساختمان را تهیه کند و به تصویب هیات وزیران برساند.
بانک مسکن مجاز است تا سقف ۱۰ هزار میلیارد ریال اوراق مشارکت با تضمین خود فقط برای اعـطای تسهیلات برای سـاخت مسـکن به فروش رساند.
به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می شود برای تامین منابع لازم تا سقف ۱۰۰ میلیارد ریال برای خرید اراضی مورد نیاز اجرای طرح های مسکن گروه های کم درآمد، آن قسمت از اراضی شهری متعلق به دولت که توسط اشخاص حقیقی به صورت غیرمجاز تا پایان سال ۱۳۸۳ تصرف و در آن بنا ساخته شده است در صورت مغایرت نداشتن با طرح های مصوب شهری برابر بهای کارشناسی روز سال ۱۳۸۶ به متصرفان واگذار کند.
تبدیل تسهیلات مشارکت مدنی به فروش اقساطی یا انتقال تسهیلات ساخت مسکن از گیرنده تسهیلات به ذی نفع دیگر بدون هر نوع هزینه اضافی مازاد بر قرارداد اولیه خواهد بود.
آیین نامه اجرایی این بند به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تهیه شده و به تصویب هیات وزیران خواهدرسید.
در سال ۱۳۸۶ برای جلوگیری از بی نظمی در ساخت و ساز شهری و زیباسازی شهر، ارتفاع و تراکم مجاز برای زمین های دارای بنا یا فاقد بنا یکسان است.
10