مسکن هند
فهرست مطالب
اختصارات
Report on Trend and Progress of Housing In India, 2012,p.219-221
Narayan.R , Mandal.A ,2013
شناخت مختصری از هند
کشوری در جنوب آسیا
پایتخت: دهلی نو
پهناوری هند ۳٬۴۰۲٬۸۷۳ کیلومتر مربع (هفتم در جهان، ۲ برابر ایران) است
رشد جمعیت سالانه: 1.44% درصد (July 2004)
یکای پول: روپیه هند است
نوع حکومت: جمهوری فدرال
در سال ۲۰۰۵ زبان هایی که به عنوان زبان های رسمی در ایالت های هند شناخته شده اند به ۲۲ زبان رسید که عبارتند از: هندی، اردو، آسامی، اوریا، بنگالی، بودو، پنجابی، تلوگو، تامیلی، دوگری، سانتالی، سانسکریت، سندی، گجراتی، کنکانی، کشمیری، کانادا، مالایالم، میتی، مایتیلی، مراتی و نپالی نیز به رسمیت شناخته شده اند
مذهب: هندو (83%)، اسلام سنی (11%)، مسیحی (عمدتاً کاتولیک رومی، نزدیک به 3%)
مقدمه
هند،یکی از پرجمعیت ترین کشورهای جهان (با جمعیت 1009 میلیون نفر در سال 2001، دومین کشور پر جمعیت جهان شناخته شد)
مشکلات مسکن در هند و حاشیه نشینی
پس از استقلال هند در سال 1947…………………. تغییر دیدگاه نسبت به مسکن و در نظر گرفتن برنامه های 5 ساله برای حل مشکل مسکن
اتخاذ 11 برنامه تاکنون و برنامه 12 که در حال اجراست
مهمترین سیاست های دولت هند در بخش مسکن: 1) سیاست ملی مسکن در سال 1998
2)سیاست ملی مسکن و سکونتگاه شهری در سال 2007
نگاهی گذرا به مسئله مسکن در هند
قبل از استقلال هند قانون گذاران انگلیسی از طریق رفع مشکل مسکن کارگران تحت استخدامشان در این کشور، با امر مسکن ارتباط پیدا کردند
بعد از استقلال هند در سال 1947، دولت هند بیشتر در قالب برنامه های 5 ساله و به منظور برطرف کردن مشکل خانوارهای کم درآمد در امر مسکن دخالت داشته و بیشترین مسئولیت را در ساخت خانه ها به بخش خصوصی واگذار کرده است.
اهری، امینی، 1375: 565
در 20 سال بعد از استقلال هند، دولتهای مرکزی و ایالتی به طور پراکنده کوشش های ناقص و بی ثمری به عمل آوردند که به جای حل مسئله مسکن موجب پیچیده شدن بیشتر آن شدند.
ستایش، 1343: 80
بررسی وضعیت مسکن در هند
جمعیت شهری هند از سال 2011-2001
افزایش سطح شهرنشینی از27/81% به 31/16% یعنی رشد سالانه 2/8 درصد
کمبود زمین
کمبود مسکن
مشکلات
حمل و نقل
مشکلات آب، برق و…
شکاف گسترده بین عرضه و تقاضا مسکن در هند(هم کیفی و هم کمی) در مناطق شهری هند وجود دارد.
با توجه به برآوردهای فنی گروه تشکیل شده توسط وزارت مسکن و کاهش فقر شهری، کمبود مسکن شهری در کشور در پایان دهمین برنامه پنج ساله ، 24.71 میلیون برای 66.30 میلیون خانوار برآورد شد.
1.Ministry of Housing and Urban Poverty
1
رشد شهرنشینی در هند در سال های 2011-1960
KPMG,2012:2
بررسی وضعیت مسکن در هند
کمبود مسکن در گروه های مختلف درآمدی در سال 2007
هزینه سرانه ماهانه
تعداد خانوارهای تخمین زده شده (2007)
کمبود مسکن در میلیون (2007)
درصد کمبود
Source: Report of the Technical Group (11th Five Year Plan: 2007-12) on Estimation Of Urban Housing Shortage
بررسی وضعیت مسکن در هند
کمبود مسکن در گروه های مختلف درآمدی در سال 2017-2012
کمبود مسکن در میلیون (2007)
درصد کمبود
گروه های مختلف درامدی
Roy.A,2013
میزان کمبود مسکن در هند
از سال 2012-2007
میزان و علل کمبود مسکن در هند
میزان و علل کمبود مسکن در هند
فقر و توسعه اقتصادی
سطوح درآمدی پایین خانوار
تبعیض
جنگ و خشونت
تمرکززدایی اقتدار
سیاست های نظارتی
اخراج اجباری و سیاست های نقل مکان
کمبود زمین به علت
برنامه ریزی شهری نامناسب
عدم تامین مالی
Abhijith and Shanbhag,p.1-6
نقش بخش عمومی در مسکن هند
قبل از جنگ جهانی دوم، مسکن توسط بخش خصوصی و البته به همراه مداخلات و کمک های دولت حمایت می شد
این سیستم نتوانست بعد از جنگ جهانی دوم ادامه یافته و مشکلات کمبود مسکن و افزایش جمعیت را حل کند.
P.S.N.Rao ,2004,p. 4
برنامه 5 ساله اول(1956-1951)
برنامه 5 ساله دوم (1961-1956)
برنامه 5 ساله سوم (1966-1961)
برنامه 5 ساله چهارم(1973-1969)
برنامه 5 ساله پنجم (1980-1975)
برنامه 5 ساله ششم (1985-1980)
برنامه 5 ساله هفتم (1990-1985) و…
تا برنامه پنج ساله دوازدهم
نقش بخش خصوصی در مسکن هند
کل سهم دولت در تامین مسکن (از برنامه اول تا برنامه نهم) 16% است که در مقابل سهم بخش خصوصی 84% است.
مقادیر بر حسب کرور روپیه (Amount in Rs. Crores) می باشد
میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی و عمومی در برنامه های 5 ساله
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.78
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.79
نقش بخش خصوصی در مسکن هند
حالت های مختلف تامین مسکن توسط بخش خصوصی در هند
خانه های تعاونی
خانه های اجاره ای در آلونک ها و یا در نزدیکی آنها
مالکیت توسعه
خانه های قدیمی
روستاهای سنتی
اراضی دولتی
اراضی خصوصی
کلنی های غیرمجاز
رسمی
سازمانی
غیر رسمی
سیستم های برنامه ریزی در هند
سیستم برنامه ریزی
سیستم برنامه ریزی توسعه اجتماعی-اقتصادی
سیستم برنامه ریزی فضایی
برنامه های 5 ساله
کمیسیون ملی برنامه ریزی که شامل: نخست وزیر، نماینده تمام وقت وی و …
تاکید بر استفاده عادلانه از زمین
در سطوح:
-ملی
– ایالت داخلی
– ایالت
– مادر شهر
– ناحیه
– محله
1. Inter-state
1
ستایش، 1343: 80
مسکن قابل استطاعت در هند
تمام خانواده ها با تمام سطوح درآمدی و شیوه زندگی خاص خود، بتواند مکان مناسب زندگی خود را به دست آورند و از زندگی در یک مکان ثابت و مطمئن لذت برده و آن را خانه بنامند.
مسکن قابل استطاعت، برای کسانی است که نیازشان توسط بازار آزاد تامین نمی شود.
مسکن قابل استطاعت بر
حسب این سه پارامتر
تعریف می شود:
Jones Lang Lasale,2012,p.3
در سال 2012 کمبود مسکن قابل استطاعت معادل=18/78 میلیون واحد براورد شد.
Narayan.R , Mandal.A ,2013,p.326
Jones Lang Lasale ,2011
تعریف مسکن قابل استطاعت از نظرMoHUPA(وزارت مسکن و کاهش فقر شهری)، در سال 2011
Source: Guidelines for Affordable Housing in Partnership (Amended), MHUPA, 2011
مسکن قابل استطاعت در هند
مسکن قابل استطاعت در هند
مسکن قابل استطاعت از نظر لاسل(سال 2012)
Jones Lang Lasale,2012,p.4
مشکلات عرضه: کمبود زمین، افزایش آستانه هزینه های ساخت و ساز و مسائل نظارتی
مشکلات تقاضا: افزایش جمعیت و رشد شهرنشینی؛عدم امکان پرداخت هزینه خانه(عدم توانایی خرید-تقاضای بالقوه)
1.supply side 2.Demand Side
Report on Trend and Progress of Housing In India, 2012
روند سیاست های مسکن در هند
روند سیاست های مسکن در هند
ارباب بر خلاف دوران قبل از استقلال دیگر مالک زمین های بزرگ خود نبودند و فقط می توانستند بخش محدودی از زمین کشاورزی خود را حفظ کنند.
مشکل مسکن
ایجاد آلونک ها و گسترش زاغه نشینی
مهاجرت از روستا به شهر
آغاز موج جدیدی از شهرنشینی در هند
در سال 1952، برنامه پرداخت سوبسید مسکن در هند
این حقیقت که بیش از سه چهارم جمعیت در روستاها ساکن است، نادیده گرفته شده است. تاکید بر سرمایه گذاری بر روی صنایع و بخش صنعتی، سبب گشت تا روستاییان از روستاها به شهرها مهاجرت کنند و در مناطق آلونک نشین، جایگاهی برای خود بیابند.
ایجاد آلونک های پرتراکم و غیر بهداشتی که در زبان محلی باستیس (Bustees )نامیده می شدند
اهری، امینی، 1375: 566
ستایش، 1343: 80
Growth of Slums
90% belong to informal sector with no assurance of a steady income.
برنامه 5 ساله اول(1956-1951)
بخش خصوصی به تنهایی نمی تواند نیاز به مسکن قشر کم درامد را حل کند
مشکل اصلی شکاف بین درامد قشر کم درامد با هزینه مسکن بود
تصمیم دولت به دخالت مستقیم
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.71
در مراحل اولیه، دولت بر طرح های مسکن اجتماعی تکیه کرد مانند
طرح مسکن یارانه ای کارگران(1952)
طرح مسکن گروه کم درامد(1954)
طرح مسکن کارگران کشاورز(1956)
ستایش، 1343: 80
توسعه مسکن که برای قشر ضعیف اقتصادی(EWS)برنامه ریزی شده بود اغلب در دست قشر متوسط و یا بالای جامعه قرار می گرفت!
چرا؟!
قیمت خانه هایی که توسط سازمان های دولتی برای فقرا ساخته شده بود، بسیار بالاتر از سطح درامدشان تمام می شد.
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.71
برنامه 5 ساله دوم (1961-1956)
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.71
آغاز تصمیم دولت به پاکسازی زاغه ها و توانبخشی مسکن
این تصمیم به طور مستقیم از تجارب کشورهای غربی گرفته شد، که به سختی متوجه مشکلات حاشیه ای مسکن بود!
علت شکست: در نظر نگرفتن وضعیت شدید کمبود سهام مسکن در هند
برای این منظور 840 میلیون روپیه در بخش عمومی سرمایه گذاری شد.
(روپیه=570 ریال)
تومان478,800,000,000
برنامه 5 ساله سوم (1966-1961)
در این برنامه برخی از دلایل محدودیت در موفقیت طرح ها به شرح ذیل بیان می شود؛
– طولانی بودن زمان اتخاذ زمین از مناطق فقیرنشین
عدم دسترسی و هزینه بالای سایت های پیشنهادی نزدیک محل کار در خارج از زاغه ها
مثالا: در دهلی تنها 26% حاضر به ترک زاغه شدند به دلیل فاصله زیاد بین محل کار و سکونت قبلی شان در اسکان مجدد
ناتوانی زاغه نشینان حتی در پرداخت اجاره ناچیز و همچنین بی میلی آنان برای ترک زاغه ها به منظور پاکسازی
برنامه 5 ساله چهارم(1973-1969)
توجه به جلوگیری از رشد بیشتر جمعیت و تاکید دولت به تهیه مسکن در مناطق شهری
توجه به پاکسازی مناطق پرجمعیت مانند زاغه ها
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.72
برنامه 5 ساله پنجم (1980-1975)
در واقع این طرح با هدف کمک مالی برای قشر کم درامد بود پس از اعلام این سیاست شرکت ها به نام مسکن قشر کم درامد اقدام به سرمایه گذاری کردند اما . . .
باز هم به نفع قشر مرفه تمام شد
طبق آمار، تنها 8 یا 7% از این مسکن ها به قشر کم درامد اختصاص یافت و 85% برای قش مرفه بود
برنامه 5 ساله ششم (1985-1980)
تلاش در جهت بررسی مسکن اجتماعی
به منظور به رسمیت شناختن نیاز کمک های مستقیم دولت برای مسکن قشر ضعیف اقتصادی(EWS)
باید مسکن به گونه ای باشد که EWS قادر به تهیه و پرداخت اجاره بهای آن باشند
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.72
برنامه ششم، نیاز به کاهش قیمت ساخت، با مساحت واحد مسکونی زیر استاندارد و یا مصالح ارزانتر را به رسمیت شناخت.
در حالی که سند برنامه ششم، از استفاده از مصالح ارزان قیمت حمایت می کرده، شهرداری ها در مناطق شهر تاکید بر استفاده از استانداردها و کدهای ساختمانی که توسط مهندسان و معماران انگلیسی پایه گذاری شده و متناسب با نیازهای کشورهای پیشرفته غربی بود.
اهری، امینی، 1375: 570-568
برنامه 5 ساله هفتم (1990-1985)
شناخت حداقل استانداردهای مسکن و لزوم توجه به آن
تاکید برنامه ………………………………………………. مسئولیت اصلی ساخت مسکن بر عهده بخش خصوصی(NGO)
برنامه 5 ساله هفتم (1985-1990)، برای کمبود مسکن رقمی معادل 8/23 میلیون واحد (2/18 میلیون واحد در مناطق روستایی و 5.6 میلیون در مناطق شهری) برآورد شد. همچنین برآورد شده بود که جمعیت هند در فاصله سال های 1985-1990 معادل با 16.2 میلیون نفر افزایش خواهد داشت که مسکن این عده نیز باید تامین گردد. تعداد واحد مسکونی پیش بینی شده برای این عده 12.2 میلیون واحد در مناطق روستایی و 3.8 میلیون واحد در مناطق شهری بود، یعنی اگر دولت می خواست فاصله بین عرضه و تقاضای مسکن کم باشد، لازم بود که در طی برنامه پنج سال هفتم حدود 16.2 میلیون واحد جدید بسازد.
ساخت 10 میلیون واحد شهری در مناطق شهری، این امکان را فراهم می آورد تا کمبود حدود 6 میلیون واحد به اضافه 4 میلیون کمبودی که بر اثر رشد جمعیت پدید آمده بود، بر طرف گردد. بیشتر این واحدها به طبقه میان درآمد یا کم درآمد تعلق می یافت.
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.73
سیاست های ملی مسکن 1987
پیشنهاد قوانین کنترل اجاره و یک قانون تعیین سقف قیمت برای زمین های شهری
تشویق استفاده از امکانات محلی و افزایش استفاده از مصالح ساختمانی ارزان توسط کمیسیون ملی شهرسازی
تاسیس بانک ملی مسکن(NHB) با 2 هدف: – تضمین سرمایه گذاری کافی در زمینه مسکن
– هماهنگی بخش های مختلف در زمینه مسکن
تدوین سیاست ملی مسکن…………………………… اصلی ترین گام دولت در جهت اعلام سیاست مسکن
سیاست این برنامه، رسیدن به مرحله ای است که هر خانوار قادر به تامین مسکن مناسب برای خود در کوتاه ترین زمان ممکن باشد.
اهری، امینی، 1375: 569-568
برنامه های اخیر بانک ملی مسکن
صندوق مسکن روستایی(RHF)………………………ارائه تسهیلات مسکن به روستاییان تا سقف 15 لاخ برای :
– ساخت و ساز/خرید واحد مسکونی
– تعمیرات/بازسازی واحد مسکونی
ارائه وام مسکن در مناطق توسعه یافته تا سقف 5 لاخ برای:
– ساخت و ساز/خرید/بازسازی
ارائه کمک های مالی به منظور استفاده از انرژی خورشیدی برای گرمایش و روشنایی در خانه ها(2012-2010)
Report on Trend and Progress of Housing In India, 2012
اولویت سیاست های ملی مسکن 1987
اهری، امینی،577:1375
برنامه 5 ساله هشتم (1997-1992) و برنامه 5 ساله نهم (1997-2002)
اهمیت بیشتر به سیاست هایی که بازار را قادر به تولید مسکن می کند مانند تسهیل در ساخت و ساز مسکن
جدول زیر نگاهی به سیاست های اتخاذ شده توسط دولت برای فراهم کردن مسکن قشر کم درامد و سرمایه گذاران
طرح مسکن اجتماعی
پاکسازی زاغه ها
طرح های خدماتی
ارتقای کیفیت زندگی زاغه ها
پروژه های توسعه اجتماعی
کنش گران اصلی توسعه
دولت در اجرای این طرح ها ناموفق بود و به تدریج از نقش مستقیم خود کناره گیری کرد
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.73
از جمله برنامه های دولت در برنامه هشتم و نهم می توان به موارد زیر اشاره کرد؛
برنامه نهم در سال 1998
هدف: خانه سازی برای همه
تاکید بر: نیازهای قشر ضعیف و گروه های کم درامد جامعه
برنامه 2 میلیون مسکن(TMHP)
Jones Lang Lasale,2012,p.11
سیاست ملی سکونتگاه و مسکن شهری 2007
هدف: مسکن ارزان قیمت برای همه با تاکید ویژه بر فقرای شهری
چارچوب سیاست به دنبال همکاری متعدد ذینفعان مختلف، تعاونی ها، سازمان مسکن رفاه کارکنان و بخش خصوصی و عمومی
سیاست ملی مسکن و سکونتگاه شهری 2007
"مسکن مقرون به صرفه برای همه "
اهداف
افزایش عرضه زمین
توجه به زنان/معلولین و…
تولید اشتغال
مشارکت بخش عمومی و خصوصی
محیط سالم و…
تسریع روند توسعه مسکن و زیرساخت های مرتبط
Jones Lang Lasale,2011,p.16
سیاست های اخیر در مسکن هند
رویکرد سازمانی در جهت مسکن مقرون به صرفه در هند
مسکن برای همه
استطاعت اجاره
استطاعت خرید
بخش خصوصی
نهادهای دولتی
سازمان های رسمی
بخش های توانمندسازی
ارائه دهندگان
اجرا کنندگان
Jones Lang Lasale,2011,p.17
چشم انداز مسکن مقرون به صرفه در شهرهای اصلی هند
Jones Lang Lasale,2011,p.15
راهبردی برای مواجهه با کمبود مسکن2012-2005
جواهر لعل نهرو(JNNURM) و تصمیم ملی شهری
این برنامه با هدف پوشش ساخت 1/5 میلیون خانه برای فقرای شهری در چشم انداز خود در دسامبر 2005 ایجاد شد.
دو ماموریت فرعی این سیاست:
1) ارائه خدمات پایه(BSUP) در 65 شهر هند برای مناطق شهری فقیر که شامل هفت حوزه:
امنیت مالکیت
مسکن مناسب و مقرون به صرفه
آب
بهداشت
آموزش
امنیت اجتماعی
خدمات شهری
2) برنامه توسعه یکپارچه مسکن و ساماندهی زاغه ها(IHSDP) با هدف ارائه خدمات مذکور
Ministry of Housing & Urban Poverty Alleviation Government of India,2008
مسکن قابل استطاعت در JNNURM
این برنامه به منظور اجرایی کردن اهداف سیاست سکونتگاه و مسکن شهری ملی (NUHHP) سال 2007، مبنی بر حمایت از ساخت یک میلیون واحد مسکونی قابل استطاعت در مرحله اول و ارتقای گونه های مختلف مشارکت عمومی و خصوصی بخش دولتی با بخش های خصوصی و تعاونی و مجریان شهری محلی برای تحقق هدف مسکن قابل استطاعت برای همه می باشد.
در این برنامه مقرر شده است که:
پیروی از اصول جواهر لعل نهرو در ساخت مسکن سازی قابل استطاعت
پرداخت کمک های مالی
کمک 25 درصدی حکومت مرکزی در هزینه های خدمات عمومی برای پروژه های مسکن قابل استطاعت
معیارهای یک پروژه مطلوب عبارتند از:
حداکثر اندازه هر واحد 1200 فوت مربع (همراه با فضاهای اضافه) می باشد و حداقل 25 درصد از آنها برای بخش های ضعیف اقتصادی با مساحت 300 فوت مربع باشد.
شرایط پروژه ها باید به گونه ای باشد که مشارکت خصوصی عمومی (همکاری خصوصی عمومی) را برانگیزاند به طوری که فروشندگان بخش خصوصی در بازار مسکن قابل استطاعت با یکدیگر در رقابت باشند.
استان ها می توانند در قالب کمیته های مسکن سازی، مقامات توسعه و سازمان های رفاه کارمندان، نواحی جدیدی را برای توسعه در نظر بگیرند.
Ministry of Housing & Urban Poverty Alleviation Government of India,2008
Rajiv Awas Yojana
آغاز از مارس 2010
هدف: حمایت از ایالات در جهت توسعه مجدد تمام محله های فقیرنشین موجود از طریق مسیر جامع و یکپارچه و ایجاد سهام جدید در جهت مسکن مقرون به صرفه
اقدامات: – توسعه زیرساخت ها و مسکن در محلات فقیرنشین
– تامین آب، روشنایی معابر، فاضلاب شهری، مراکز درمانی و… در مناطق آلونک نشین
– تامین و توسعه امکانات اجتماعی مانند مراکز سلامت، مدارس و….
– ایجاد مسکن قابل استطاعت مانند مسکن اجاره ای
همچنین چارچوبی قانونی برای ارائه حقوق مالکیتی به قشر کم درامد و آلونک نشینان ارائه شده است
Ministry of Housing & Urban Poverty Alleviation Government of India,2008
پایان
منابع
اهری، امینی، زهرا 1375، تجارب کشورهای مختلف در تامین مسکن، انتشارات وزارت مسکن و شهرسازی
ستایش، محمود(1343)، مسئله تهیه مسکن در هند، مجله بورس، دوره اول، شماره 14
مسئله مسکن در هندوستان(1347)، ترجمه اکونومیست چاپ دهلی، مجله بورس، شماره 67
Five Year Plan & Housing Policy (Urban Plannning),PG urban planning, civil engineering department,M.TECH,Semester-1
Abhijith V and Shanbhag, Akhil, LOW COST URBAN HOUSING IN INDIA AND HABITAT FOR HUMANITY
P.S.N.Rao 2010, Historic Housing and Policy in India, Conference on Heritage Based Sustainable Urban Development, Organised by Embassy of Switzerland, UNESCO and IHCN
Report on Trend and Progress of Housing In India, 2012,p.219-221
Narayan.R , Mandal.A ,2013
KPMG 2012, Bridging the Urban Housing Shortage in India
Government of India, Ministry of Housing & Urban PovertyAlleviation New Delhi 2008, National Urban Housing and Habitat Policy 2008
S. K. Kulshrestha 2013, Planning System in India
Sivam.A & Karuppannan.s,2002,p.71
Roy, Arnab,2013, NHB-APUHF-APMCHUD International Conference on Housing: An Engine for Inclusive Growth, National Housing Bank
http://www.NHB.org.in/