پاورپوینت الگوها و تجارب کشور چین در برنامه ریزی مسکن

房子

china
iran
موقعیت
A view of China taken from a satellite located 35,785 km directly above China at the latitude of 47 N, and longitude 117 E

china
iran
موقعیت

موانع طبیعی چین را از تمام تمدن های دیگر جدا ساخته است
Martha Green(2013)

چین از لحاظ جغرافیایی به دو بخش تقسیم شده است. چین شمالی(بالا) یک کوه ها بالا، فلات، جلگه ها و بیابان است. چین کشاورزی که 95 درصد از مردم چین در آن زندگی می کنند
تحت حکومت کمونیست چین ، زمین های کشاورزی و کشاورزان چین برای افزایش تولید محصولات کشاورزی در مزارع سازماندهی شده بود.
تراکم جمعیت
زمین
Martha Green(2013)

1,284,303,705 Population
280,562,489 Population
جمعیت چین بیش از یک میلیارد نفر، بزرگترین گروه ملی در جهان است. دو سوم از مردم چین کشاورز هستند، اما تنها 4 درصد از زمین های چین قابل کشت است .
در تلاش برای تعادل رابطه بین زمین و مردم، در سال 1980 سیاست "یک زن و شوهر، یک کودک" به تصویب رسید.
جمعیت
Martha Green(2013)

چین باستان توسط یک طبقه حاکم از جنگجوها اداره می شد که در صدر آن پادشاه قرار داشت. خانواده حاکم به صورت سلسله ای بوده است . سلسله شانگ( 1766 قبل از میلاد)اولین سلسله اثبات شده است که در چین برای 600 سال حکومت کرد. سلسله شانگ بوسیله ی که Zhou سلسله ی دیگری را تاسیس و ایده ی قطعنامه ای از بهشت را معرفی کرد ، سرنگون شد.

سلسله هان دولت چین ار متمرکز کرد و بوروکراسی که شامل هجده مقطع مختلف شغل خدمات ملکی(civil service jobs) بود که غیرنظامیان بتوسط امتحانات رقابتی در آن هها استخدام می شدند.

1911-1949 جمهوری چین تحت رهبری سون یات سن تاسیس شد Sun Yat-sen
حکومت
پس از مرگ مائو تسه تونگ در سال 1976، چین یک برنامه نوسازی از چهار مدرنیزاسیون را به تصویب رساند.تحت رهبری جدید Deng Xiaoping، چین در پی بهبود تولید محصولات کشاورزی، به روز رسانی و گسترش صنعت، نوسازی ارتش خود، و واردات علم و فن آوری خارجی است.
1949 جمهوری چین به جزیره تایوان نقل مکان کرد و جمهوری خلق چین تحت رهبر ی کمونیست مائو تسه تونگ به قدرت رسید. Mao Zedong
Martha Green(2013)

الگوها و تجارب کشور چین در برنامه ریزی مسکن
房子在中国

شهرنشینی چین در طول سه دهه ی گذشته، دارای رشدی شتابا ن بوده است .در سال 1980 بسیار متفاوت از وضعیت کنونی است ،کم تر از 200 میلیون جمعیت شهرنشین داشته است ولی با رسیدن به سال 2011، 700 میلیون ( نصف جمعیت جهان) در شهرها زندگی می کردند، بیشترین مهاجرت در جهان، تا سال 2012

سیستم خانه های عمومی در حال حاضر در چین یک میراث مستقیم از دوران پیش از اصلاحات سال 1949 است
. از یک طرف موجودی مسکن مردم قبل از اصلاحات هنوز هم بخش عمده ای از کسری مسکن شهری چین را تشکیل می دهد.
از سوی دیگر، تسلط مسکن عمومی در مسکن شهری یک تفاوت اساسی بین برنامه ریزی های اقتصادی پیشین و اقتصاد بازار است.
.بنابراین،دانش پیش از اصلاحات مسکن عمومی و اصلاحات مسکن لازم برای درک سیاست های فعلی مسکن عمومی چینی. نیاز است .
Chen et al (2013)
Ya (2004)

هنگامی که حزب کمونیست چین در سال 1949 قدرت را در دست گرفت .مسکن موجودچین عمدتا متعلق افراد خصوصی بود.

این وضعیت در تضاد با ایدئولوژی سوسیالیستی است ، که در آن مسکن به عنوان یک کالا در نظر گرفته نشده است بلکه به عنوان یک نوع رفاه اجتماعی به صورت ازادانه توسط دولت ارائه می شود .تامین مسکن رایگان یا با اجاره ی پایین توسط دولت در مدت طولانی است که به عنوان یکی از برتری های ضروری سوسیالیسم نسبت به سرمایه داری اعلام شده است .

با این حال، با توجه به دلایل مختلف سیاسی و اقتصادی، تسلط مالکیت خصوصی مسکن در مناطق شهری چین تا اواسط 1950s ادامه داد.
مالکیت خصوصی
مالکیت عمومی
Chen et al (2013)
Public Housing in the Pre-reform Era: 1949–1978

در اواخر 1950 دهه ی s، دولت کمونیست چین مالکیت قسمت گسترده ای زمین و مسکن خصوصی رادر تمام مناطق شهری ملی کرد. حدود یک میلیارد متر مربع از مسکن خصوصی در عرض چند سال ملی شدند.
در همین حال، دولت شروع به ایجاد مسکن های جدیدی با مالکیت عمومی کرد به طوری که در پایان دهه ی 1970، تنها 20% از موجودی مسکن کل چین در دست بخش خصوصی بود و خانه های عمومی در حال تبدیل شدن به فرم غالب، 74.8٪ مسکن موجود چین را تشکیل می داند.

ادغام کار وزندگی توسط واحد های کار به منظور تسهیل در بازتولید کار، ایجاد ساختمان های کارگری، وفاداری به شرکت، ترویج بهره وری بالا، و حصول اطمینان از ثبات اجتماعی بوده است
تفاوت چین با دیگر کشور های سوسیالیستی در این بود که واحد های کا ر (work unit or danwei)ارائه کننده ی مسکن بودند نه سازمان های دولتی که به تا حدودی به فرهنگ سنتی و قبیله ای چین مربوط است.
.
علاوه بر عوامل ایدئولوژیک و فرهنگی، غلبه مسکن عمومی به دلایل اقتصادی نیز مربوط بود، دلایلی از جمله :
ظرفیت کم بخش ساخت و ساز
نیاز فوری به افزایش مسکن با هزینه ی کم برای ساکنان شهری با توجه به استطاعت پایین خانوارها در دسترسی به مسکن مناسب به دلیل پایین بودن حقوق و کمبود ابزار های مالی
و نیاز به حصولاطمینان در مورد سلامت و بهره وری کارگران شرکت متعلق به دولت (SOE)
دلایل از بین بردن مالکیت خصوصی و غلبه ی مسکن عمومی1970-1950
Ya (2004)

رفاه مبتنی بر واحد کار در برنامه ریزی مسکن ، موفقیت هاایی را از جمله گسترش سریع بخش دولتی و اسکان کارمندان بخش های دولتی در مناطق شهری را در طول دهه ی 1950 بدست آورد ولی سیستم خانه های عمومی در روستا ها برقرار نشد و در سال 1958 جمعیت روستایی از کار و زندگی در شهر محروم شدند ،مسکن تنها به ساکنان شهری ارائه می شود و با این حال نابرابری ها در ارائه ی مسکن به ساکنان شهری نیز مشهود بود .

خانه های بهتر در میان رهبران حزب به مقامات دولتی ، نخبگان و مدیران شرکت های دولتی اختصاص می یافت و اختصاص مسکن به کارگران و یا سایر اعضای طبقات اجتماعی چین تقریبا در تمام شهرهای چینی دور از برنامه ریزی بود و کیفیت خانه های عمومی با توجه به نوع کار متفاوت مستاجران،متفاوت بود .کارکنان در واحد های شغلی سطح پایین هیچ راهی برای دسترسی به واحد های مسکونی با کیفیت نداشتند.
نابرابری در ارائه مسکن
Ya (2004)

مشکلات دیگر در ارائه ی مسکن
اگرچه ارائه ی مسکن عمومی فقط در بخش محدودی از شهرستان های چینی بود ولی بودجه ی عمومی برای پاسخ به تقاضای مسکن کل کافی نبود زیرا تمام هزینه های ساخت مسکن در چین صرفا توسط دولت تامین می شد و نهایتا اجاره ی کمی توسط بعضی از مستاجران پرداخت می گردید.
بودجه ی عمومی به طور مداوم کم تر از رشد تقاضای مسکن بود بنابراین دولت چین سرمایه گزاری مسکن را سرمایه گزاری سودآوری تلقی نکرد . به این دلایل سرمایه گزاری در بخش مسکن تا قبل از سال1978 بسیار پایین بود . به طور متوسط حدود 6.7٪ که بسیار کوچکتر از متوسط جهانی20-30٪ در مدت مشابه است .
به عنوان یک نتیجه بلند مدت از سرمایه گذاری ناکافی در بخش مسکن، کمبود مسکن در مناطق شهری چین در دهه ی 1970بسیار حاد شد.
در سال 1978،حداقل سرانه فضای زندگی در مناطق روستایی چین 3.6 متر مربع بود (فضای ساخت و ساز سرانه 6.7 متر مربع)، که حتی کوچکتر از 4.5 متر مربع آن در سال 1950 بود.
در همین حال، 41.5 درصد از خانوارهای شهری در مساکنی با کیفیت پایین زندگی می کردند.علاوه بر این، سیستم مسکن رفاه تبدیل به مانع حیاتی برای رشد اقتصادی گردید.

تقاضا
بودجه
مسکن عمومی
عدم سرمایه گزاری کافی
کمبود حاد مسکن در دهه ی 1970
Ya (2004)

Housing Reform in China: 1978–1998
در آغاز دهه ی 1980، دولت چین شروع به اصلاحات مسکن بازار محور نمود که جزءی ضروری از انتقال چین از یک اقتصاد برنامه ریزی شده به اقتصاد بازار به شمار می رفت.
اصلاحات مسکن چینی شامل چند جزء کلیدی بود :
تجاری شدن محصولات مسکن
کسب درآمد از مصرف مسکن
بازاری کردن تخصیص مسکن
خصوصی سازی سهام مسکن عمومی
واجتماعی کردن مدیریت مسکن

با این حال تا اوایل 1990 90% از ساکنان چینی در خانه های عمومی زندگی می کردند ( بالاترین نسبت جهان در آن زمان)

در یک حرکت شدید، برای مقابله با فشارهای اقتصادی و مالی بحران مالی آسیا در سال 1997، شورای دولتی چین در ژوئن 1998 سند سیاست نقطه عطف در اصلاحات مسکن را صادر کرد که به طور رسمی منجر به لغو سیستم خانه های عمومی مبتنی بر واحد کار شد و واحد های مسکونی با تخفیف به مستاجران ساکن فروخته شد. در یک سال و نیم، بیش از 60 درصد از مسکن عمومی شهری به افراد فروخته شد.
Chen et al (2013)

خصوصی سازی در مقیاس گسترده ای ازبخش مسکن عمومی یک گام مهم دراصلاحات اجتماعی و اقتصادی مبتنی بر بازار در چین بود . شکستن لینکی که کارگران را به مسکن عمومی ارزان از طریق واحد کار گره می زد یک عنصر مهم از پیشروی دولت چین به سمت اصلاحات است.

علاوه بر این، آزادسازی بازار مسکن نیز یک گام مهم در تحرک نیروی کار بوسیله ی اصلاحات اقتصادی است.

آزادسازی بازار مسکن تا حد زیادی به افزایش فرصت های اشتغال مهاجران که دسترسی به کار واحد مسکن ندشتند می انجامد

و توسعه بازار مسکن خصوصی نه تنها تبدیل به یک ابزار برای تقویت اقتصاد بلکه یک ستون مرکزی درساخت یک سیستم رفاهی مبتنی بر دارایی شد.

در نهایت، تامین مسکن بازار محور تا حد زیادی به افزایش انتخاب فردی و آزادی در زندگی روزمره می انجامد.
اصلاحات اقتصادی مهم ترین دلیلی است که سیستم ارائه ی مسکن را بازار محور و مبتنی بر مالکیت خصوصی می کند
هدف

پس از پایان حوضه ارائه مسکن رفاه در سال 1998، ارائه ی مسکن عمومی به طور چشمگیری در مناطق شهری چین تنزل پیدا کرد و ارائه ی مسکن خصوصی به عنوان بخش اصلی تامین مسکن به بازار آمد .
مستاجران ساکن در واحد های مسکونی با کیفیت بیشترین بهره را از خصوصی سازی برده در حالی که مستاجران ساکن در نمونه هایی با کیفیت پایین تر بهره ی کم تری بردند و به افراد بیکار نفعی نرسید ، پژوهش ها نشان داده است که خانواد های کم درآمد به شکلی ناعادلانه از فرآیند اصلاح خصوصی سازی رنج می برند.
اگر چه خصوصی سازی مسکن منجر به گسترش موفق موجودی مسکن شهری گشت ، غلبه بازار در ارائه مسکن باعث افزایش چشمگیر قیمت خانه شد
و قیمت مسکن به یکی از مسائل حاد اجتماعی درچین بدل شد.خانوارهایی با درآمد کم و متوسط فرصت انباشت دارایی های خود را از دست دادند و با بازار مسکنی تامین ناپذیر مواجه شدند.در چنین شرایطی ،مقرون به صرفه بودن مسکن چنان به موضوع مسئله برانگیزی تبدیل شد که منجر به نارضایتی اجتماعی مهیبی شد.

تحت فشارهای سیاسی و اجتماعی و ، دولت چین در ماه اوت 2007 به این نتیجه رسیدند که مسکن عمومی یک وسیله لازم برای پاسخگویی به نیازهای اساسی مسکن کم درآمد ها خانواده های فقیر شهری است .

مشکلاتی که خصوصی سازی بوجود آورد!
در سال 2010 حکومت موضوعات مسکن مقرون بصرفه را به عنوان راهی برا ی حفظ ثبات اجتماعی مجددا در دستور کار خود قرار داد.

در طول سه دهه ی اخیر چین گام های بلندی در بهبود تامین مسکن برداشته است ولی با این حال استطاعت مالی برای تامین مسکن بین خانواده های متوسط و با در آمد پایین به چالشی جدی بدل شده است و برای کمک به آن ها به سیاستی موثر در زمینه ی مسکن قابل استطاعت نیاز است تا توان تامین مسکن مناسب را بیایند.
Kai Ching Estate (Chinese: 啟晴邨) consists of six residential buildings completed in 2013.[2] It houses around 5,200 flats for 13,300 residents and shares the "Ching Long Shopping Centre" with Tak Long Estate.
2000 تا کنون

چرا دولت چین پس از تقریبا 30 سال اصلاحات مسکن و خصوصی سازی ،مسکن عمومی را به عنوان یک راه حل برگزید ؟
Chen et al (2013)

بر اساس مشاهدات ما، توجیه اصلی برای خانه های عمومی در چین نیازهایی است که بر اساس رشد اقتصاد بوجود آمده.

مدت زیادی است که منطقه شرق آسیا به عنوان یک کل به سوی "سرمایه داری رفاه مولدگرا،" گام برداشته است که در آن سیاست اجتماعی تابع سیاست های اقتصادی است، اساسا هیچ مفهومی به نام "حق اجتماعی" وجود ندارد.و ارائه دولت رفاه اجتماعی تنها بر اساس پیشرفت اهداف مهم دولت است به عنوان یکی از مشهور ترین نمونه هایی از "سرمایه داری رفاه مولدگرا،" چین دارای یک سنت طولانی تدوینسیاست های اجتماعی با توجه به نیازهای اهداف برجسته ی دولت است . با این فرهنگ سیاسی، اجتماعی،طبیعی است که "(در چین) ارائه مسکن توسط دولت به عنوان پیشرفتی اقتصادی در نظر گرفته شود تا اجتماعی.
در سیاست مسکن سازان چینی انتظار می رود که اشکال مختلف از مسکن عمومی می تواند با سازگار نمودن تضاد بین نیاز به سودآوری توسعه دهندگان و استطاعت تامین مسکن کارگران به ترویج شهرنشینی و ماندن کارگران ماهر یا نیمه ماهر در شهرستانها بزرگ بیانجامد.سیاست گذاران چینی علاقه مند به حفظ اثرات اقتصاد محرک از طریق گسترش سرمایه گذاری در بخش مسکن عمومی هستند.
علاوه بر این، در ذهن رهبران چین، مسکن مقرون به صرفه تر در منطقه شهری موجب آزاد کردن درآمد خانوار برای هزینه های مصرفی می شود.زیرا تحریک مصرف داخلی به عنوان مهمترین وسیله برای تنظیم عدم تعادل اقتصادی و ترویج تحول اقتصادی در دهه ی آینده در نظر گرفته می شود.
Chen et al (2013)

اولویت های اول در اختصاص خانه های عمومی با توجه تغییرات اجتماعی و تحول جمعیت شناختی دیده می شود. در طول دوره ی شهرنشینی شتابان فقرای شهری با افزایش سختی ها مواجه شدند ، بسیاری از مهاجران روستاها که به شهر آمدند از بازار مسکن رسمی حذف شدند و در اصطلاح در روستا شهرها متمرکز گشتند.
کمیسیون جمعیت ملی و برنامه ریزی خانواده چین (PFPC) گزارش داد که در سال 2011، تنها 37 درصد از مهاجران روستایی جایگزین های بازار اجاره خصوصی شده و بقیه در خوابگاه و یا کلبه میریزد در محل کار خود به سر می برند .
و این یک واقعیت است که بازار اجاره خصوصی توسعه نیافته یک راه حل بی اثر برای خانواده های آسیب پذیر در این شرایط قتصادی و اجتماعی در حال تغییر فراهم می کند. به غیر از مهاجران روستایی، بسیاری از متخصصان جوان و تحصیل کرده مایل به پیوستن به صفوف طبقه متوسط شهری اند که کیفیت بالاتر زندگی را داراست. با این حال، بسیاری از این افراد در ابتدا نمی تواند استطاعت مسکن در بازار را داشته باشند. تصور می شود انفجار تقاضای مسکن در چین در دهه گذشته ،به طور گسترده مربوط به انتقال جمعیت سریع در این دوره است. در طول دهه گذشته، چین تغییرات شدیدی را در پروفایل های جمعیت شناختی تجربه کرده است: در هر دو ساختار سنی و اندازه خانوار. 1)این منطقی است که نسبت سرعت در حال رشد بزرگسالان از کل جمعیت به عنوان یکی دیگر از دلایل اصلی افزایش تقاضای مسکن باشد. 2)کوچک سازی های اخیر بعد خانوار در چین نیز ممکن است به افزایش تقاضای مسکن کمک کند. عرضه مسکن عمومی می تواند عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن را تا حدودی حل کن و به کاهش مشکلات ساختاری مسکن بیانجامد بنابراین، آن را یک عنصر کلیدی برای ترویج شهرنشینی است.
Chen et al (2013)

علاوه بر توجیهات اقتصادی و اجتماعی، فشار قوی برای خانه های عمومی دارای پیامدهای مهم سیاسی است.

در حالی که تورم قیمت مسکن ومشکلات استطاعت مسکن به علت عدم تعادل های اقتصادی بنظر می رسند ، علل آنها عمیقا ریشه در مشکلات سیاسی جامعه دارد .
حمایت از مسکن طبقه ی کارگر تبدیل به یک تقاضای بسیار مهم سیاسی گشته است که حزب کمونیست نمی تواند از آن چشم پوشی کند.

و تغییرات مهم ترکیب جمعیتی از جمله درصد بالای مهاجران و فارق التحصیلان جوان و حرفه ای نیز تقاضای تنظیمات قابل توجهی را در استراتژی های توسعه دارند ، ارائه حدود 20٪ از خانه های عمومی در مناطق شهری می تواند یک گروه بزرگ ازساکنان جدید را وارد سیستم کند. توسعه مسکن عمومی به این طریق می تواند یکی از راهکارهای مهم برای حفظ ثبات سیاسی و اجتماعی باشد .

"مسکن مناسب برای همه" برای اولین بار در دولت چین در کنگره 17 ملی حزب کمونیست چین در ماه اکتبر سال 2007 به عنوان یک وعده سیاسی بود. و بارها توسط نخست وزیر ون جیابائو در گزارش سالانه کنگره خلق در 2009-2011 تکرار شد . البته، مسکن مناسب برای هر کس نه لزوما به معنی مالکیت خانه های خصوصی برای همه است در عوض، اشاره دارد به وضعیتی که در آن تقاضای مسکن اولیه مردم به اندازه کافی تامین شود و مسکن عمومی به عنوان یک سیاست کلیدی برای رسیدن به این هدف در نظر گرفته شده است . در هر مورد، حزب حاکم ،تامین مسکن عمومی را مردم به عنوان یک سیاسیت جدی گرفته است
Chen et al (2013)

در طول دو دهه ی گذشته چین تعدادی برنامه ی مسکن مقرون بصرفه را شروع کرده است ، در مراحل اولیه ، حکومت برنامه های مسکن مقرون بصرفه خود را به عنوان ساز و کار اصلاح ارائه ی مسکن به اجرا درآورد ولی اخیرا برنامه های مسکن مقرون به صرفه نقش فزاینده و معنی داری در رفاه اجتماعی و سیستم های امنیت اجتماعی ایفا می کنند.
پروژه ی زندگی آرام (plp)

پروژه ی زندگی آرام (PLP)peaceful living project program
برنامه ی plp بر مبنای : مساعدت حکومت محلی ، حمایت واحد های کار و تامین هزینه های ساخت از سوی خانوار ها بود.

حکومت مرکزی تامین 40 % از سرمایه را از طریق وام بانکی تضمین کرد و حکومت های محلی مسئول تامین 60 % باقیمانده ی منابع مالی شدند.همچنینی حکومت مرکزی حکومت های محلی را متعهد کرد که زمین مورد نیاز واحد های مسکونی جدید را با تخفیف و با رایگان اختصاص داده و زیرساخت های اولیه را تامین کند .
عملکرد plp انتظاراتت حکومت مرکزی را به دلایل زیر برآورده نکرد :
حکومت های محلی و سرمایه گزارارن هر دو با نبود مشوق سرمایه گزاری در plp مواجه بودند زیرا طبق الزام حکومت مرکزی نمی توانستند از شرکت در برنامه plp سود ببرند.انبوه سازازن برای کنترل هزینه های ساخت به سمت استفاده از مصالح کم کیفیت ساختمانی متمایل شدند .حکومت های مرکزی برای کنترل هزینه ی زمین ، پروژه ی plp را در مناطق حاشیه ای توسعه دادند.

سیستم وام مسکن شرایط نامطلوبی را عرضه میکرد به طوری که نیاز به پیش قسطی برابر 40% ارزش مسکن داشت و تاریخ سررسید وام از ده سال تجاوز نمی کرد .

برنامه plp ارتباط بین تامین مسکن و واحد های کار را رها کرد در حالی که خانوار ها اعتماد به تامین مسکن توسط واحد های کار را دنبال کردند.بنابر این تقاضا برای واحد های plp بسیار ضعیف بود .
خانواره هایی با درآمد کم و متوسط

پروگرام مسکن راحت اقتصادی economic and comfortable housing (ECH)
در سال 1998،حکومت برنامه ECH رابرای جایگزینی برنامه PLP آغاز کرد.
درحالی که هردوبرنامه مالکیت مداربودند، برنامهECH ارتباط بین واحدهای کاروتامین مسکن مقرون به صرفه را قطع کرد.
حکومت مرکزی تخصیص زمین و تامین یارانه برای برنامه ECH ازسوی حکومت های محلی را خواستار شد.
حکومت های محل یفرایند ساخت و ساز را به انبوه سازان حرفه ای املاک و مستغلات واگذار کردند ،این انبوه سازان بر روی پروژه ها سرمایه گذاری می کردند و بازگشت سرمایه آنها از طریق فروش واحدهای مسکونی بود. حکومت یک سقف سود برای انبوه سازان تعیین کردکه سه درصد قیمت مسکن بود.

خانوارهای مستمند
زو (1393)

مشکلات پروگرام مسکن راحت اقتصادی economic and comfortable housing (ECH)
برنامه ECH به دلیل عدم وجود ضوابط مشخص برای تشخیص شایستگی متقاضی، برای خانوارهای پر درآمد نسبت به کم درآمد ها منفعت بیشتری داشت .
در دهه 1990، برای حکومت های محلی دسترسی به اطلاعات درآمد افراد برای بررسی معیارهای متقاضیان دشوار بود .

به علاوه حکومت های محلی انگیزه لازم را برای بررسی معیارهای متقاضیان نداشتند.
نگرانی های آنها از این بود که ضوابط سخت گیرانه سرعت فروش را کاهش دهد.
علاوه براین بعضی از حکومت های محلی به ارتقاء استاندارد های مسکن ، مانند پیشنهاد قطعات بزرگ برای مسکن مقرون به صرفه ، علاقه نشان می دادند تا این خانه ها را برای خریداران طبقه متوسط با قدرت خرید بیشتر نسبت به خانواده های کم درآمد فراهم کند.

وقتی در سال 1997 بحران مالی آسیا فروکش کرد ، حکومت مرکزی اعتماد به برنامه ECH را برای جذب سرمایه داخلی ادامه نداد،علاوه براین،حکومت های محلی شکایت داشتند که برنامه ECH مسئولیت مالی سنگینی را به آنها تحمیل می کند.
زو (1393)

مسکن استیجاری ارزان قیمت Cheap-Rent Housing (CRH)
سال 1994 باهدف خانوارهای بسیار فقیر ومستمند شروع به کار کرد.درحالی که قیمت مسکن بعد ازسال 2003به شدت افزایش پیدا کرد، حکومت مرکزی متوجه شد،صاحب خانه شدن بعضی از خانوارها غیر ممکن است وبنابراین دستورداد، شهرها و مناطق باید یک سیستم تامین CRH را تاسال 2008 دایرکنند.
‍‍برنامهCRP(cheap-rented program) شکلی از رفاه اجتماعی تحت حمایت مالی شدید بود.
حکومت های محلی از مستاجران اجاره ناچیزی می گرفتند یا از کل آن چشم پوشی می کردند. ازهمین رو معیارهای انتخاب افراد بسیار سخت گیرانه بود.
پروژه های CRH دراشکال مختلفی به اجرا درآمد که شامل :
ساختمان های جدید، واحدهای مسکونی اجتماعی قدیمی وخانه های از دل ساختمان های غیر مسکونی در آمده می شد،
مشکلات:
برخلاف انتظار، برنامه CRP بارمالی سنگینی را به دوش حکومت های محلی تحمیل کرد، زیرا حکومت های محلی قادر به فروش واحدهای CRP برای جبران سرمایه اولیه نبودند،علاوه براین حکومت های محلی موظف بودندمنابع مالی بیشتری برای هزینه های نگهداری احتصاص دهند، زیرا اجاره های پایین، بازدهی کافی برای پوشش هزینه های نگهداری را نداشت .
خانوارهای بسیار فقیر ومستمند
زو (1393)

واحدهای مسکونی با سقف قیمتی price Cap Housing (PCH)
بین سال های 2003 و2007، قیمت مسکن 66 درصد در سراسر دنیا افزایش یافت . استطاعت مسکن به چالشی جدی بدل شد. علاوه براین، بین سال های 2005 و 2007 نسبت آغاز به کار مسکن مقرون به صرفه کمتر از 7 درصد بود. عموم مردم به علت کاهش مسکن مقرون به صرفه به حکومت شدیدا معترض بودند. در پاسخ، حکومت برنامه PCH را برای آرام کردن نارضایتی مردم آغاز کرد.
برنامه PCH که مسکن با سقف قیمتی دوگانه هم نامیده می شوند : هنگامی که انبوه سازان زمین لازم را پیدا می کردند،حکومت های محلی از قبل یک سقف قیمتی بر روی قیمت نهایی تعیین می کنند و می توانند هزینه زمین و واحد مسکونی را از خریداران دریافت کنند.
برخلاف برنامه ECH برنامه PCH تمام حقوق مالکیت را به خریداران عرضه می کند: مثلا مالکان می تواننداز واحدهای PCH خود به عنوان وثیقه استفاده کنند.

زو (1393)

مشکلات واحدهای مسکونی با سقف قیمتی price Cap Housing (PCH)
قیمت واحدهای مسکونی PCHاز واحدهای مسکونی بازار پایین تر ولی از واحدهای ECH(ECONOMIC & COMFORTABLE) بیشتر است.
بااینکه قیمت واحدهای pch از قیمت مسکن در بازار کمتر بود ولی هنوز برای خانواده های کم در آمد بسیار گران بود . همانند برنامه ECH، برنامه PCH، نیز برای طبقه متوسط مفید بود.

برنامه PCH زیر نظر حکومت مرکزی نبود. باز هم حکومت های محلی به دو دلیل اشتیاق کمی به برنامه PCH نشان دادند:
نخست، حکومت های محلی نمی خواستند زمین های را که می توانند به شکل های دیگری توسعه یابند و سود بیشتری تولید به این برنامه اختصاص دهند.
دوم ، حکومت های محلی نگران بودند که برنامه PCH می تواند با مسکن بازاری رقابت کتد : بنابراین تنها شهرهای با ظرفیت بالای اقتصادی ، برنامه PCH را تصویب کردند.
زو (1393)

PRH
برنامه مسکن اجتماعی تا کنون بزرگترین برنامه مسکن مقرون به صرفه بوده است.
واحدهای مسکونی می توانند اشکال مختلفی داشته باشند که عبارتند از برنامه هایPRH ECH,PCh,CRH
دو مورد آخر برنامه های مسکن اجاره ای هستند، ولی مشتری های هدف آن ها متفاوت است.
برنامه PRHبیشتر خانواده های کمم و متوسط را هدف قرار می دهد، در حالی که هدف برنامه CRH خانواده های بسیار فقیر است. بعضی حکومت ها این دو برنامه اجاره ای را ادغام کرده اند تا هزینه های اجرا را کاهش دهند و از شدت فقر بکاهند.

مشکلات :

در سال 2010،حکومت مرکزی دستور داد، باید بخش عمده برنامه مسکن اجتماعی راواحدهای استیجاری تشکیل دهند. برنامه های استیجاری بار مالی بیشتری را نسبت به برنامه های مالکیت مدار بر حکومت های محلی تحمیل می کنند. حکومت های محلی نمی توانند واحدهای استیجاری را به راحتی بفروشندتا جبران سرمایه گذاری اولیه باشندو باید هزینه های نگهداری و اجرایی را نیزبپردازند.

مشکل دیگر این است که اقبال عمومی خیلی کمتر از انتظار حکومت بود.به عنوان مثال ،دوبرنامه PRH ابتدا در شانگهای 5100 واحد آماده برای اجاره داشت ، ولی تنها حدود 2000 خانواده واجد شرایط درخواست دادند،
دودلیل که می توانند شکست برنامه PRH را توضیح دهند عبارتند از:
نخست، بازار خصوصی مسکن که شامل واحدهای مسکونی کم هزینه غیر رسمی در روستا و شهر میشد می توانست مسکن اجاره ای ارزان تری در مکانی بهتر فراهم کند

دوم، حکومت های محلی ضوابطی برای انتخاب اتخاذ کردند که در خصوص درآمد ،وضعیت فعلی مسکن ووضعیت ثبت نام خانوار بیش از حد محدود کننده بودند. اهداف متناقض سیاست ، کارایی برنامه PRH را کاهش داد.
Public Rent Housing program

WHAT IS A REAL ESTATE BUBBLE ?
قیمت زمین و املاک و مستغلات در چین تا حدی افزایش افت که این افزایش قیمت غیر قابل تحمل شد.

تا زمانی که بازار به این موضوع واکنش نشان دادو قیمت املاک و مستغلات سقوط چشمگیری کرد.

در حال حاضر درموجودی مسکن چین بیش از 64 میلیون واحد آپارتمان خالی وجود دارد ولی به دلیل قیمت های بالا هیچ خریداری نیست.

China's Housing Inventory is 64 million vacant units = The populations of California and Texas combined!

دولت مرکزی سیاست پولی ضعیفی طراحی کرد که منجر به گرفتن وام از سوی دولت ها ی محلی ، سازندگان و شرکت های صنعتی شد .
دولت چین فکر می کرد که برنامه ی محرک اقتصادی یک شروع جهشی برای اقتصاد،سرمایه گزاری و رشد است .
در نتیجه ، تزریق پول در سال 2009 افزایش قیمت املاک و مستغلات را به همراه داشت .
حباب مسکن توانایی شهروندان برای انطباق با شرایط گسترش سریع ،همچنین رابطه ی بین انسان و زمین را نادیده گرفته .
در حال حاضر به نظر می رسد سیاست دولت این است که .تا سال 2050، 70% از مردم روستا ها به شهرها مهاجرت کنن.

Martha Green(2013)»Discovering Chinaو MEd.Office of International Outreach»Texas A& M University.For ducational Use Only
Jie Chen, Juan Jing, Yanyun Man, and Zan Yang(2013) “Public Housing in Mainland China: History, Ongoing Trends, and Future Perspectives”springer
Ping wang ya (2004)urban poverty housing and social change in china,routledge London and new yourk
Ping wang ya (2004)urban poverty housing and social change in china,routledge London and new yourk

Martha Green(2013)»Discovering Chinaو MEd.Office of International Outreach»Texas A& M University.For ducational Use Only
Jie Chen, Juan Jing, Yanyun Man, and Zan Yang(2013) “Public Housing in Mainland China: History, Ongoing Trends, and Future Perspectives”springer
Ping wang ya (2004)urban poverty housing and social change in china,routledge London and new yourk
یانگژو زو ،ترجمه مریم کریمی آذر (1393) تناقض های موجود در سیاست مسکن مقرون به صرفه در چین ،نشریه اسنترنتی سازمان نوسازی ،سال پنجم،شماره 27

تعداد صفحات : 37 | فرمت فایل : pptx

بلافاصله بعد از پرداخت لینک دانلود فعال می شود