سیر تاریخی برنامه ریزی مسکن در ایران
تا اوایل دهه 1330 مسکن به عنوان یک مساله خاص مطرح نبوده است و فقط به طور مقطعی ودر موقعیت های خاص مساله ساز شده است.اوایل دهه 1330 روند چرخش اقتصادی در جهت استقرار صنایع مونتاژ بر ارکان اقتصادی آغاز گردید.در این زمان مهاجرت از روستا مورد تشویق قرار گرفت ومشکلات زیادی را در بخش مسکن پدید آوردند.گسترش آلونکها،وزاغه ها در درون وحاشیه شهرها،افزایش تراکم جمعیت به ویژه در محله های فقیر نشین ،سکونت در واحدهای مسکونی غیر بهداشتی با حداقل امکانات وفضا،محیط های ناسالم و پراز بزهکاری در حاشیه ها و محله های کم درآمد از جمله مهمترین مسایل ومشکلات بودند.(دژکام1364:38) در دهه 1340 با مطرح شدن مسکن به عنوان یک مشکل ،ساخت مسکن توسط بخش خصوصی رونق گرفتُ.گرچه بخش اعظم ساختمان سازی بخش خصوصی برای طبقات متوسط بود.اما در سالهای پایانی دهه 40 فعالیتهای بخش خصوصی رونق بیشتری گرفت.(همان منبع)
1
سیر تاریخی برنامه ریزی مسکن در ایران
در آغاز دهه 1350 قیمت نفت افزایش بی سابقه ای یافت،این افزایش به رشد سریع صنایع وابسته و مونتاژو رشد وسیع بخش خدمات منجر گردید واین عامل باعث افزایش بیش از پیش مهاجرت از روستاها به شهرها شد.(همان منبع:39)
با حاد شدن مشکل مسکن درشهرهای کشور طی دهه 40وبعداز آن،توجه دولت در قالب برنامه های پنج ساله (سوم،چهارم وپنجم)متجلی شد.
2
برنامه های مسکن قبل از انقلاب
در برنامه های اول ودوم عمرانی کشور اصولا فصل واعتبار مشخصی برای فعالیت خانه سازی وتامین مسکن در گرفته نشده بود. از برنامه سوم عمرانی به بعد طرحها وبرنامه های مربوط به بخش مسکن در برنامه های پنج ساله دیده می شود.به منظور مقایسه راحت تر برنامه های سوم(46-1342)،چهارم(51-1347)وپنجم عمرانی (56-1352)از چهار جنبه هدف ،خط مشی،ارزیابی عملکرد ومشکلات برنامه در زمینه مسکن مورد بررسی قرار گرفته است.
3
مسکن در برنامه سوم عمرانی کشور
هدف:
هدف اصلی برنامه سوم ،ساختن خانه های ارزان قیمت برای طبقه کم درآمد بوده است .(قانون برنامه سوم عمرانی،49:1343)
4
خط مشی های برنامه:
1- تهیه برنامه های مالی جهت اعطای وامهای دراز مدت برای تامین هزینه ساختمان خانه های شخصی.
2- نظارت موثر برکلیه فعالیتهای مربوط به تهیه مسکن واتخاذ سیاست واحد
3- اصلاح قوانین مربوط به تهیه مسکن
4- گسترش اقدامات خودیاری در امر تهیه مسکن با کمک دولت نظیر تامین مصالح ساختمانی برای سازندگان مسکن به قیمت تمام شده.
5- فهرست برداری از خانه ها و ساختمانها وتعیین نیازها واین که در طول مدت برنامه سوم چه میزان از احتیاجات برآورده می شود.(رحمانی،587:1375)
5
ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه سوم
1- طی برنامه حدود سه ونیم میلیارد به خانه سازی اختصاص یافت.
2- ساخته شدن 300 دستگاه خانه سازمانی بوسیله بانک ساختمان سابق و سازمان مسکن برای کارمندان دولت.
3- اختصاص مبلغ 1/8 میلیارد ریال به ساختمان خانه های بخش خصوصی از طریق دستگاههای مختلف تا پایان سال 1346 که 1/1میلیارد آن به مصرف رسید.(گزارش عملکرد برنامه سوم عمرانی ،62:1347)
6
مشکلات مسکن در برنامه سوم
1- خانه های ساخته شده در طی برنامه سوم یک طبقه بوده ،این امر علاوه برافزایش هزینه تاسیسات شهری موجبات گسترش بی تناسب شهر ها را نیز فراهم آورده است.
2- خانه سازی استاندارد و الگوی مشخصی نداشته و بصورت متنوع ساخته شده است.
3- بسیاری از اقلام و مصالح مورد نیاز از خارج وارد شده است.
4- اعتبارات اختصاص داده شده به امر خانه سازی صرف ساختن خانه ها برای گروه های خاص گردید وبه غیراز ساختن خانه های ارزان قیمت برای آلونک نشین ها و سیل زدگان کمک چندانی به رفع مشکل مسکن ننموده است.(رحمانی،588:1375)
7
مسکن در برنامه چهارم عمرانی کشور
هدف برنامه :
هدف کلی این برنامه ایجاد 275 هزار واحد مسکونی جدید بود که ایجاد 250 هزار واحد به عهده بخش خصوصی و25 هزار واحد جزو وظایف بخش دولتی منظور گردیده است.
برای تحقق این هدف پیش بینی گردید که بخش خصوصی مجموعا معادل 65میلیارد ریال وبخش دولتی 6/8میلیارد ریال سرمایه گذاری نمایند.(قانون برنامه چهارم عمرانی،36:1375)
8
خط مشی های برنامه:
1- تشویق آپارتمان سازی واحداث مساکن جمعی
2- احداث خانه های ارزان قیمت برای طبقات فقیر وکم درآمد
3- افزایش سرمیه بانک رهنی به میثزان 1/4 میلیاد ریال به منظور اعطای وام به بخش خصوصی وتشویق به خانه سازی
4- دادن اعتباراتی از طرف بانک رهنی به شرکت های خصوصی جهت تشویق آنها به منظور ایجاد ساختمانهای مورد نیاز دولت.
5- ایجاد خانه های سازمانی خصوصا در مناطق مرزی یا فاقد خانه های قابل سکونت.
9
ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه چهارم
1- در مورد اجرای هدف اعطای وام به بخش خصوصی از طریق افزایش سرمایه بانک رهنی ایران در طی سه سال اول برنامه ،اعتباری معادل 380 میلیون ریال به منظور ایجاد خانه برای کارکنان واحدهای صنعتی شهرکها و گروههای خصوصی (کارمندان دولت )در اختیار بانک رهنی قرار داده شد.
2- در طی سه سال اول برنامه چهارم تعداد2041 واحد سازمانی در نقاط مختلف کشور ساخته شد وعملیات ساختمانی 191 خانه تکمیل گردید.
3- در طول مدت برنامه چهارم بخش خصوصی در حدود 103 میلیارد ریال برای ایجاد 256هزار واحد مسکونی جدید شهری سرمایه گذاری نمودکه معادل 58 درصد بیش از رقمی بود که در برنامه چهارم برای این بخش پیش بینی شده بود.بخش دولتی نیز از محل اعتبارات فصل مسکن معادل 7/9 میلیارد ریال برای ایجاد خانه های سازمانی کارگری وکارمندی وخانه های ارزان قیمت به تعداد 19500 واحد مسکونی سرمایه گذاری نمود که تقریبا 14 درصد بیش از اعتبارات پیش بینی شده در ابتدای برنامه بود.
4- در طی سه سال اول برنامه چهارم تعداد 1760 خانه ارزان قیمت در نقاط مختلف کشور برای کارگران کم درآمد وفاقد مسکن ساخته شد. .(رحمانی،594:1375)
10
مشکلات مسکن در برنامه چهارم
1- افزایش قیمت اراضی شهری به علت سیاست و قانون قاطع ناظر بر مساله زمین.
2- مشکلات مربوط به اجرای برنامه های خانه سازی در اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها که ناشی از اجرای طرح های جامع شهری بود.
3- مشکلات ناشی از مقررات و قوانین ناظر بر امر مسکن از قبیل مقررات حاکم بر روابط مالک ومستاجر،نارسایی مقررات اعطای وامهای مسکونی ،فقدان استانداردهای مشخص برای ایجاد واحدهای مسکونی
4- عدم وجود سیاست روشن در زمینه مسکن
5- کمبود واحدهای مسکونی قابل سکونت وگران شدن اجاره بهای مسکن.
11
مسکن در برنامه پنجم عمرانی کشور
اهداف برنامه :
1- کاهش تراکم فرد در واحد مسکونی و افزایش تعداد واحد مسکونی برای گروه های مختلف به ویژه طبقات کم درآمد.
2- بهبود واحدهای مسکونی موجود از نظر بهداشتی واجتماعی (قانون برنامه پنجم عمرانی؛52:1353)
12
خط مشی های برنامه:
1- خط مشی اصلی این برنامه تشویق بخش خصوصی به مشارکت در بخش مسکن است.
2- اعطای کمک های اعتباری احداث مسکن برای کارمندان.
تجهیز بانک های تجارتی و ایجاد صندوقهای پس انداز در اکثر بانکها به منظور ایجاد یک شبکه گسترده اعطای وام مسکن در کشور.
4- ایجاد وتوسعه شرکت های پس انداز وام مسکن در جهت جلب پس اندازها و تخصیص آن به امر مسکن.
5- پرداخت کمک بهره اعطای ،کمک های اعتباری و فعالیت های مالیاتی به کارگران ،کارمندان ومستخدمان کم درآمد در شرکت های تعاونی به ویزه در جهت آپارتمان سازی وایجاد مجتمع عای مسکونی
6- ملزم کردن دستگاه های دولتی در اجرای پروژه های خانه سازی با رعایت استانداردهای تعیین شده توسط وزارت مسکن وشهرسازی.
7- وضع مقررات به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای بخش خصوصی در جهت استفاده از اراضی داخل شهرها ازطریق تخریب و نوسازی محلات قدیمی وغیر سالم طبق ضوابط معین.
8- تخصیص اراضی متعلق به دولت و شهرداری از طریق فروش با قیمت مناسب یا اجاره به شرکت ها وافرادی که قصد خانه سازی طبق ضوابط معین دارند.
13
ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه پنجم
1- در طی مدت اجرای این برنامه حدود 45هزار واحد مسکونی احداث گردید که بیش از 80 درصد این واحدها به نیروهای سه گانه ارتش تعلق داشت.
2- در برنامه پنجم عمرانی حدود 28 درصد واحد مسکونی جهت گروهای کم درآمد وحاشیه نشینان شهرها احداث گردید که این واحدها اکثرا به دنبال وقوع زلزله یا سیل بنا براحتیاجات فوری یا انگیزه های تبلیغاتی ساخنه شد وبرای احداث این واحدها حدود 32میلیارد ریال اختصاص یافت.
14
مشکلات مسکن در برنامه پنجم
1- فعالیت بخش خصوصی در این مدت به دلیل بازدهی قابل ملاحظه سرمایه گذاری در مسکن افزایش بی سابقه ای یافت وبدین ترتیب نه تنها بازار کرایه مسکن بلکه تولید وفروش واحدهای مسکونی نیز افزایش یافت.نهایتا بخش مسکن مبدل شد به گروهی که عمدتا سرمیه داران وزمین خواران بودند.
2- توزیع نامناسب اعتبارات دولتی،به نحوی که اکثر واحدهای مسکونی ساخته شده توسط دولت در اختیار ارتش قرار گرفت.
15
برنامه های مسکن بعداز انقلاب
با وقوع انقلاب اسلامی کنترلها ومحدودیتهای اعمال شده در گسترش شهر ها از میان برداشته شد. مسکن سازی در اطراف شهرها رونق گرفت ومستاجران به تنگ آمده از سنگینی اجاره بها ومهاجران به سرعت در حاشیه شهرها ساکن شدند.از این رو بخش اعظم فعالیت مسکن سازی برای استفاده شخصی بود.(اهری ،658:1375)
با وقوع جنگ تحمیلی فعالیت های ساختمانی دچار رکود گردیده واز سرمایه گذاری در آن کاسته شد.مشکلات ناشی از جنگ وسایر محدودیت ها رکود فعالیت های ساختمانی را در سالهای 1360 و1361 تشدید کرد ودر نتیجه احداث ساختمانهای نیمه تمام با رکود مواجه شد.
در تدوین اولین برنامه عمرانی جمهوری اسلامی در سال 1361 به بخش مسکن توجه شد.در اهداف بلندمدت این برنامه آمده بود که کمبود مسکن در یک دوره بیست ساله (1381-1362) رفع می شود وبیش از 10 میلیون واحد مسکونی در این مدت ایجاد می گردد و تراکم خانوار از 1/27 خانوار در مسکن کاهش می یابد.
16
برنامه های مسکن بعداز انقلاب
از سال 61 تا سال 1368 برنامه های عمرانی وبه تبع ان برنامه های مسکن اجرا نشدند. از سال 1368 تا کنون 5 برنامه توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی تدوین گردیده که این پنج برنامه توسعه عبارتند از:
برنامه اول توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی (72-1368)، برنامه دوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی (78-1374)، برنامه سوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی (83-1379)، برنامه چهارم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی (88-1384)و برنامه پنجم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی (93-1389).
در این پژوهش فقط به چهار برنامه (اول تا چهارم) پرداخته خواهد شد.
17
مسکن دربرنامه اول توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی (72-1368)
اهداف:
1- اهداف کمی:
تولید 2285 هزار واحد مسکونی
ایجاد 204 میلیون متر مربع زیر بنای مسکونی
2- اهداف کیفی:
تغییر شیوه های ساخت در جهت ایجاد ساختمانهای با دوام
ارتقای نسبت سرانه موجود مسکن در کشورو هدایت تولید مسکن با زیر بنای کمتر و کیفیت بهتر و متناسب با سرانه ملی.
18
خط مشی های برنامه:
1- تشویق بخش خصوصی – تعاونی وسازمانهای مال به تولید انبوه واحد مسکونی
2- اولویت دادن به مناطق جنگ زده
3- اعطای تسهیلات ویژه برای سازنندگان مسکن استیجاری
4- تدوین واجرای ضوابطو استانداردهای لازم برای به حداقل رساندن هزینه احداث ساختمان ضمن توجه به حفظ سطح کیفی
19
ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه :
طی سالهای اجرای برنامه درصد تحقق اهداف تعدا واحدهای مسکونی برابر با 65 درصد و اندازه زیربنا در مناطق شهری کشور برابر93 درصد بوده است.
20
مشکلات مسکن در برنامه :
1- عدم حمایت کافی از تولیدگان انبوه مسکن وسازندگان واحدهای مسکونی کوچک.
2- فقدان سازماندهی ،ضوابط ومقررات لازم در جهت بهسازی ونوسازی و بافت مسکونی فرسوده شهری.
3- فقدان قوانین و ضوابط لازم در بخش تعاونی مسکن در شکل تعاونی های تولید و تعاونی های بهره برداری.
4- پایین بودن تعداد واحدهای مسکونی در هر واحد ساختمانی وافزایش سهم زمین در قیمت تمام شده آن وعدم استفاده از تکنولوژی مناسب در احداث ساختمانها.
21
مسکن در برنامه دوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی (78-1374)
هدف:
هدف اصلی از اجرای برنامه ،اجرای سیاست پاک بود، سیاست پاک عبارت از پس انداز،انبوه سازی و کوچک سازی می باشد.(خزافی،5:1378)
22
خط مشی های برنامه:
1- اصلاح روند سرمایه گذاری در مسکن با تاکید برتولید انبوه و کوچک سازی از طریق کاهش نرخ خطر پذیری سرمایه گذاری با استفاده از شرکتهای بیمه وتشکیل شرکت های تضمین سرمایه گذاری.
2- حرکت بسوی کاهش قیمت تمام شده مسکن از طریق تشویق به کوچک سازی ،انبوه سازی ،کاهش دوره ساخت وایجاد استاندارد ابعاد واحجام ساختمانی.
اصلاح قوانین مالیاتی مرتبط با مسکن ،در جهت کوچک سازی ،انبوه سازی ،ساخت مسکن استیجاری وتقویت وحمایت از تعاونیهای مسکن .(خزافی،5:1378)
23
ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه :
1- در سالهای برنامه دوم ،تسهیلات اعطایی بانک مسکن از 989/4 میلیارد ریال در سال 1373 به 9452/7میلیارد ریال در سال 78 رسید.
2- 1465 هزار واحد مسکونی در کل کشور احداث شد که 977هزار واحد در مناطق شهری و488هزار در مناطق روستایی بوده است.
24
مشکلات مسکن در برنامه :
1- پایین بودن سهم تسهیلات بانکی در قیمت تمام شده واحدهای مسکونی ونیاز به افزایش آن.
2- تداوم صرفه اقتصادی و تولید شخصی مسکن برای خانوارها به جای تامین از بازار به دلیل ضعف صنعت ساختمان سازی.
25
برنامه سوم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی (83-1379)
هدف برنامه:
هدف کمی برنامه این بود که تراکم خانوار در واحد مسکونی از 1/16 در سال 1378 به 1/12 در سال پایانی برنامه (1383) کاهش یابد. جهت دستیابی به شاخص مزبور در برنامه آمده که ضروری است، معادل 3114 هزار واحد مسکونی جدید احداث گردد که 2160 هزار واحد ان در مناطق روستایی باشد. اهداف کیفی برنامه عبارتنداز:
1-کاهش متوسط سطح زیربنای واحدهای مسکونی
2-کاهش استهلاک واحدهای مسکونی (افزایش عمر بنا)(گزارش اقتصادی سال 1382 و نظارت بر عملکرد چهارساله اول برنامه سوم توسعه،1383: 1514).
26
خط مشی های برنامه:
1- پرداخت تدریجی تسهیلات بانکی برای ساخت مرحله ای مسکن گروه های کم درآمد؛
2- ایجاد بازار ثانویه و امکان خرید و فروش اوراق مشارکت بخش مسکن در بازار بورس؛
3-اصلاح مقررات مربوط به پرداخت یارانه بخش مسکن درجهت ترویج الگوی مصرف مسکن؛
4- اصلاح قانون مسکن استیجاری در جهت کاهش تدریجی دخالت دولت و افزایش حضور بخش خصوصی و نهادهای محلی؛
5- حمایت از تولیدکنندگان واحدهای مسکونی کوچک با تاکید برمجتمع سازی و انبوه سازی (گزارش اقتصادی سال 1382 و نظارت برعملکرد چهارساله برنامه سوم توسعه، 1383: 1515).
27
ارزیابی عملکرد مسکن در برنامه :
1- زیربنای ساختمانهای مسکونی از 43 میلیون متر مربع در سال 1382 تغییر یافته است؛
2- متوسط زیربنای واحدهای مسکونی از 123 متر مربع در سال 1379 به 119 متر مربع در سال 1382 کاهش یافته است ؛
3- عملکرد احداث واحدهای استیجاری در سال های 1379، 1381 و 1380 به ترتیب 31، 35 و 37 درصد برنامه می باشد( گزارش اقتصادی سال 1382 و نظارت بر عملکرد چهارساله اول برنامه سوم توسعه ، 1383: 1516)
28
مشکلات مسکن در برنامه :
1- عدم ترویج پیش ساختگی؛
2- فقدان برنامه تفصیلی در بخش مسکن و به تفکیک مناطق و زیربخش های مسکن؛
3- نبود سیاست موثر در تامین مسکن گروه های میان درآمد و کم درآمد( گزارش اقتصادی سال 1382 و نظارت بر عملکرد چهار ساله اول برنامه سوم توسعه، 1383: 1518).
29
برنامه چهارم توسعه اقتصادی- اجتماعی و فرهنگی (88-1384)
در برنامه چهارم توسعه به بخش مسکن با توجه به اهمیت آن توجه بیشتری مبذول گردیده است. به نحوی که وزارت مسکن و شهر سازی مکلف است با توجه به اثرات متقابل بخش مسکن و اقتصاد ملی و نقش تعادل بخشی آن در ارتقای کیفیت زندگی و کاهش نابرابریها، طرح جامع مسکن را حداکثر تا پایان سال اول برنامه تهیه و به تصویب هیات وزیران برساند.این طرح مشتمل برمحورهای زیر با رویکرد توسعه پایدار، عدالت اجتماعی و توانمند سازی اقشار کم در آمد خواهد بود:
1- تقویت تعاونی های مسکن، سازمان های خیریه و غیردولتی فعال در بخش مسکن؛
2- مدیریت یکپارچه و منسجم زمین برای تامین مسکن و توسعه شهر و روستا در چهارچوب طرح های توسعه و عمران؛
3- تشکیل بازار ثانویه رهن، بر اساس ضوابط قانونی که به تصویب مجلس شورای اسلامی می رسد؛
4- افزایش سهم انبوه سازی در امر ساخت،به میزان سه برابر عملکرد برنامه سوم؛
5- گسترش بازار سرمایه مسکن و اتخاذ تدابیر لازم برای تامین سرمایه در بخش مسکن( برنامه چهارم توسعه ، 1383) .
30
همچنین در برنامه چهارم توسعه مقرر شده که دولت اقدامات زیر را در خصوص توسعه این بخش انجام دهد:
1- حمایت از ایجاد و بهره گیری از مشارکت تشکل ها ، انجمن ها و گروه های خیر مسکن ساز برای اقشار آسیب پذیر؛
2- تشویق و ترغیب سرمایه گذاری خارجی در بخش مسکن
3-دادن یارانه کارمزد تسهیلات مسکن به سازندگان( بخش های خصوصی، تعاونی و عمومی) واحدهای مسکونی ارزان قیمت و استیجاری در چهارچوب ضوابط و استانداردهای مصوب در شهرهای کوچک و متوسط و کلیه روستاهای کشور برای گروه های کم در آمد، کارگران، کارمندان و زنان سرپرست خانوار؛
4- ارتقای شاخص بهسازی مسکن روستایی تا دو برابر عملکرد این شاخص در برنامه سوم؛
5- پلکانی کردن باز پرداخت اقساط تسهیلات بانکی در بخش مسکن؛
6- دادن کمک های اعتباری و فنی برای بهسازی و نوسازی مسکن روستایی و حمایت از ایجاد کار گاه های تولید و عرضه مصالح ساختمانی و عرضه کنندگان خدمات فنی
31
مسکن مهر
برنامه مسکن مهر در قالب واگذاری حق بهره برداری از زمین برای ساخت مسکن کوچک یا متوسط زیر بنای هر واحد 75 متر مربع و با هدف کاهش و حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده ساختمان برای انطباق با توان مالی خانوارهای کم درآمد و میان درآمد در نظر گرفته شده است.
مطابق این طرح کلیه متقاضیان فاقد مسکن ( اعم از کارکنان دولت، کارگران و صاحبان مشاغل آزاد ) در قالب تعاونی مسکن توسط اداره تعاون شهرستان و استان سازماندهی و به سازمان مسکن و شهر سازی معرفی میگردند. سازمان مسکن و شهر سازی پس از تطبیق شرایط متقاضیان، اقدام به تخصیص زمین مورد نیاز برای تعاونی مسکن مربوط خواهد نمود تا عملیات آماده سازی ( در صورت نیاز ) و احداث مسکن از طریق تعاونی مسکن و با انتخاب مجری ذیصلاح انجام شود.
32
واگذاری حق بهره برداری از زمین به ساکنین کلانشهر ها ( تهران، مشهد، اصفهان، شیراز، تبریز،کرج)در شهر های جدید همجوار صورت می گیرد . در این طرح متقاضیان تنها مالکیت اعیانی واحد مسکونی احداثی خواهند بود و هر گونه نقل و انتقال ملک همراه با عرصه خلاف قانون و باطل است.
33
ساماندهی متقاضیان
1- متقاضیان واجد شرایط در ادارات و واحدهای کارگری و صنفی که عضو تعاونی مسکن نیز هستند و یا شرایط عضویت در تعاونی را دارند، می توانند ضمن مراجعه به تعاونی مسکن ذیربط، درخواست خود را جهت استفاده از مزایای این برنامه نمایند.
2- متقاضیان واجد شرایط شاغل در ادارات و واحدهای کارگری و صنفی فاقد تعاونی مسکن، میتوانند ضمن مراجعه به اداره کل تعاون شهرستان درخواست خود را نسبت به تشکیل شرکت تعاونی مسکن اعلام و سپس متقاضی استفاده از مزایای این برنامه باشند.
3- متقاضیان فاقد شرایط عضویت در تعاونی های مسکن ( بند های 1 و 2 ) پس از درج اگهی فراخوان استانی توسط ادارات کل تعاونی استان،جهت عضویت در تعاونی های مسکن مهر، با مراجعه به ادارات کل تعاونی شهرستان و یا استان اقدام می نمایند.
ادارات کل تعاونی استان، متقاضیان واجد شرایط را به تفکیک شهرهای مختلف استان در قالب تعاونی مسکن کارمندی، کارگری، صنفی و تعاونی مسکن مهر جهت واگذاری زمین اجاره ای به سازمان مسکن و شهر سازی استان معرفی می کنند.
34
شرایط متقاضیان مسکن مهر
فاقد مسکن و یا زمین مسکونی ملکی و قبلاً از هیچ یک از امکانات دولتی مربوط به تامین مسکن شامل زمین یا واحد مسکونی و یا تسهیلات یارانه ای خرید و یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند.
متاهل و یا سرپرست خانوار باشند.
حداقل دارای پنج سال سابقه سکونت در شهرهای محل تقاضا باشند(برای مهاجرین از شهرهای بزرگ این مدت به یکسال کاهش یافته و برای کارمندان دولت باستناد حکم دستگاه مربوط منتقل می شوند سابقه سکونت ملاک عمل نخواهد بود.)
متقاضی ویا عضوی از خانواده اش ،از وام مسکن نکرده باشد.
تبصره1: تشخیص فاقد مسکن بودن با تعاونی یا نهاد مربوط و عدم استفاده از زمین و مسکن دولتی از طریق بانک اطلاعات زمین و مسکن استان و تسهیلات یارانه ای از طریق ستاد مرکزی سازمان ملی زمین و مسکن انجام می شود.
تبصره2: افراد ذیل می توانند بدون شرط تاهل در زمره متقاضیان این ماده قرار گیرند. بدیهی است رعایت سایر شروط در مورد این افراد الزامی است.
زنان خودسرپرست به شرط سنی حداقل 35 سال.
نخبگان علمی با معرفی بنیاد ملی نخبگان کشور
معلولین جسمی؛ حرکتی با دارا بودن حداقل 20 سال سن با معرفی سازمان بهزیستی کشور.
35
مدارک مورد نیازجهت ارائه به اداره تعاون محل ثبت نام
1- تصویر صفحات اول و دوم شناسنامه متقاضی و همسر
2- گواهی معتبر مبنی بر حداقل 5 سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا ( برای مهاجرین از شهرهای بزرگ یکسال)
3- تاییدیه عدم داشتن مسکن و یا زمین ملکی از طرف تعاونی مربوط به همراه گواهی محضری فرد مبنی بر عدم داشتن مسکن و یا زمین مسکونی ملکی
36
تسهیلات احداث مسکن در قالب واگذاری حق بهره برداری از زمین
1- اجاره بلند مدت ( تا 99 سال ) زمین به متقاضیان
2- اعطای 10 میلیون ریال تسهیلات بانکی برای عملیات آماده سازی زمین
3- اعطای تسهیلات بانکی برای ساخت تا سقف 140 میلیون ریال، حداکثر تا (%80) هزینه های احداث هر واحد که به صورت 15 ساله و به روش پلکانی تقسیط میگردد.
4- اعطای کمک سود تسهیلات بانکی آماده سازی و ساخت واحد
37
تعیین اجاره بهای سالانه زمین در طول دوره بهره برداری
1- شهر های جدید: بر اساس قیمت هر متر مربع در سال 10000 ریال
2- شهرهای بالای 500 هزار نفر تا 1 میلیون نفر: 20 درصد قیمت زمین بر اساس ارزش معاملاتی و حداکثر تا 10000 ریال برای هر متر مربع در سال
3- شهر های 250 تا 500 هزار نفر : 15 درصد قیمت زمین بر اساس ارزش معاملاتی و حداکثر تا 7000 ریال برای هر متر مربع در سال
4- شهر های کمتر از 250 هزار نفر : 10 درصد قیمت زمین بر اساس ارزش معاملاتی و حداکثر تا 5000 ریال برای یک متر مربع در سال
38
راهکارهای مختلف برای تامین اراضی اجاره بلندمدت شامل زمین های دولتی دراختیار وزارت مسکن و شهرسازی و زمین های ملی دراختیار سایر سازمان های دولتی مانند منابع طبیعی است. عمده ی این اراضی در داخل محدوده شهری نیستند. این به حاشیه نشینی جدیدی شکل می دهد که ساخته دست دولت است. در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه ی مسکن که در سال 1387 تصویب شد سیاست های متنوعی برای حمایت از بخش مسکن مطرح شده بود که شامل ایجاد نظام استیجار ارزان، حمایت از نوسازی در بافت فرسوده و انبوه سازی برای کم درآمدها می شد اما به تدریج از مجموع این برنامه ها تنها ساخت مسکن در اراضی دولتی برجسته شد که تصور می شد در کوتاه مدت جواب می دهد.
39
در مسکن مهر برای ارزان کردن تولید این واحدها از اراضی منابع طبیعی و املاک فاقد زیرساخت های شهری استفاده می شود. مردم هم از سرناچاری و به امید خانه دار شدن از پروژه استقبال می کنند اما به زودی مشکلاتی که سکونت در این واحدها را دشوار می کند آشکار می شود.
مسکن مهر با دو مشکل عمده مواجه است یکی محدودیت سرمایه دولت؛ در قانون بودجه سال 1386 وسالهای بعدی کشور برای تامین مسکن مناسب برای آحاد ملت به خصوص اقشار کم درآمد اجاره بلندمدت زمین در چارچوب حق بهره برداری از زمین های دولتی به منظور کاهش قیمت واحدهای مسکونی و حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده واحد مسکونی پیشنهاد شد.
40
به این ترتیب برای ساخت مسکن مهر یارانه هایی در نظر گرفته شده مثل کاهش هزینه صدور پروانه ساختمانی، تخفیف 50% هزینه ی صدور پروانه ساختمانی، کاهش هزینه های مهندسی و تقسیط 2 ساله هزینه دریافت انشعابات آب، برق و گازو غیره و از ابتدای سال 1389، سقف تسهیلات مسکن مهر، به 20 تا 25 میلیون تومان افزایش یافته است. برای سازندگان هم معافیت های مالیاتی درنظرگرفته شده است. تا پایان سال 1390 قرار داد ساخت حدود یک و نیم میلیون واحد مسکن مهر منعقد شده که در پیرامون ده ها شهر در حال ساخت است.
41
برخی از مشکلات مسکن مهر
شهرهای جدیدی که از دهه هفتاد در پیرامون شهرهای بزرگ ساخته شدند تاکنون نتوانسته اند جمعیتی متناسب با ساخت و ساز و سرمایه گذاری انجام شده در آنها را به خود جذب کنند. ساخت مسکن مهر بی اعتنایی به این تجربه پرهزینه در ایران است. بخشی از مسکن مهر قرار است در شهرهای جدید ساخته شود (حدود 250 هزار واحد در سه شهر هشتگرد و پرند و پردیس). این ساخت و ساز بر حجم معضلات شهرهای جدید می افزاید. بخشی از پروژه ها هم قرار است در بافت های فرسوده احداث شود که به دلیل مالکیت خصوصی املاک فوق اصولاً معلوم نیست چگونه این کار عملی خواهد شد .استفاده از تسهیلات مسکن مهر برای نوسازی بافت فرسوده نیاز به بررسیهای زیاد دارد.
زیر ساختها ی شهری مورد نیازدر طرحهای مسکن مهر اجرا نشده اند.
تجمع انسانهایی که تقریبا سابقه سکونتی با یکدیگر ندارند.
ااین برنامه ای گسترده برای حاشیه نشینی سازمان یافته در شهرهای مختلف است که با تسهیلات دولتی مورد حمایت قرارگرفته است.
42
43
44
45
46
47
48
نتیجه گیری از برنامه های قبل و پس از انقلاب
در دو بخش قبل برنامه های مسکن در ایران به ترتیب قبل و پس از انقلاب از جهت اهداف، خط مشی، عملکرد و مشکلات مورد بررسی قرار گرفت.
هرکدام از برنامه های مسکن قبل و پس از انقلاب ، نقاط ضعف و قوت خاص خود را دارند که در این قسمت به منظور مقایسه بهتر ، نقاط ضعف و قوت و وجه اشتراک برنامه های قبل و پس از انقلاب به تفکیک در جداول (1-2-3) آورده شده است.
49
50
51
52
53