تعاونیهای مسکن

تعاونیهای مسکن

2 مسکن بعنوان یکی ازنیازهای اساسی انسان از گذشته های دور بصورت فردی یا گروهی توسط افراد تامین می شده است .
احداث مسکن در شیوه ی فردی توسط مصرف کننده و در شیوه ی گروهی توسط مدیریتی واحد با منابعی مشترک صورت می گیرد .

6تعاونیها ، بویژه تعاونیهای مسکن در طی چند دهه ی اخیر ابزاری در دست دو لتها در جهت برانگیختن مشارکت مصرف کنندگان بمنظور حل یا تعدیل مسایل و مشکلات مربو طه می باشند.

جدول 1- مقایسه ی شیوه ی فردی ساخت مسکن در مقابل شیوه ی گروهی
تعاونیهای مسکن

1 سابقه ی ایجاد تشکلهای اولیه ی تعاونیهای مسکن به اعصار پیشین برگشته و تا امروز هم در بسیاری از قبایل روستایی و عشیره ای مردم با استفاده از مصالح بومی و کمک همسایگان و بستگان در قالب تعاون و همکاریهای مقطعی انجام گرفته و می گیرد.نیاز شدید و غیرمترقبه به خانه های جدید بدلیل ویرانی و غیرقابل سکونت شدن خانه ها در دو جنگ جهانی ، ایجاد خانه ساز ی تو سط دولتها و کمک به نهضتهای تعاونی مسکن و دیگر موسسات غیر انتفایی اوضاع را تا حد زیادی بهبود بخشید بعلاوه عواملی مانند ازدیاد جمعیت و مهاجرتهای بی رویه نیاز به ساختمانهای مسکونی در جوار تاسیسیات جنبی مانند آب ، برق، فاضلاب ، مدرسه ، در مانگاه و … را تشدید نموده و بدنبال آن مکانیابی مناطق مسکونی و مالکیت قوانین اقتصادی عرضه و تقاضا منجر به ایجاد خانه های استاندارد با کیفیت پایین در شکل مساکن کارگری و در بطن شهرهای صنعتی با همکاری دولت و مردم ایجاد گشت

قدیمی ترین تعاونی های مسکن در 1850 در دانمارک شروع گشت و بعد از یک دهه به فرانسه ، آلمان ، اتریش ، سوئد می رسد . مابین دو جنگ پیشقدم اول لهستان بوده و بعد از جنگ جهانی دوم نروژ سریعترین رشد را داشته بطوریکه 25% از کل مسکن در سطح کشور متعلق به تعاونیها بوده در حالیکه در دیگر کشورها کاهش داشته است .
تعاونیهای مسکن

انجمن ساختمانی برلین در سالهای 48 – 1847 بمنظور حل کمبود حاد مسکن برای کارگران در ابتدای رشد سریع صنعتی بصورت خودیاری تاسیس گشته است و بعد آن فرانسه و سوئیس روش مقاومی را بطور گسترده در پیش گرفتند .
انگلیس بعلت توسعه ی انبوه مسکن توسط شهرداریها و ایجاد شهرهای جدید کمتر از تعاونیهای مسکن استفاده کرده است
جدول 2- تجارب جهانی بکارگیری تعاونیهای مسکن در امر ساخت و ساز
تعاونیهای مسکن

6 در ایران بیشتر تعاونیهای مسکن بعد از انقلاب اسلامی و بخصوص در دوره ی واگذاری زمین شکل گرفتند و در مواردی تنها شکل دریافت زمین توسط کارکنان دولت بوده اند .
1 اولین شرکت تعاونی مسکن در ایران در سال 1331 از طریق کارکنان شرکت ملی نفت ایران تاسیس
شد و متعاقبا شرکتهای دیگر تعاونی مسکن ایجاد شده اند و با تهیه ی اساسنامه ی این شرکتها از سال 1348 تاسیس شرکتهای تعاونی مسکن شروع شد.
5 از سال 59 و پس از تعریف جایگاه تعاونیها در قانون اساسی و 1 از طرف دیگر طبق اصل 31 قانون اساسی (تاکید بر تامین مسکن روستائیان و کارگران توسط دولت )در بخش مسکن نیز تعاونیها با هدف تشریک مساعی اعضا برای تامین مسکن خود و بر اساس دیدگاه همزمان بودن مجریان و سیاستگذاران کلان اقتصادی در خصوص نحوه ی اداره ی جامعه و تخصیص منابع لازم برای تولید مسکن از طریق دولت : مانند واگذاری زمین به قیمت منطقه ای (بیش از 25%) ، اعطای تسهیلات بانکی با نرخهای پایین (25 %) ، توزیع مصالح ساختمانی با قیمت یارانه ای بعنوان بستر مناسب برای برطرف کردن نیاز مردم از طریق تولید انبوه شکل گرفت.

جدول 3- زمین های واگذاری به تعاونی های مسکن طبق آخرین اطلاعات سال 1372
4مشخص است اوج شکوفایی فعالیت های تعاونی مسکن بعد از سال 59 است و به این ترتیب می بینیم که این تعاونی ها جوان و کم تجربه اند
تعاونیهای مسکن

6 شرکت تعاونی نهادی خود جوش و مردمی است که با هدف ارائه ی خدمت به اعضا و 1 بمنظور کوشش در حل مشکلات اقتصادی مشترک و بر اساس برابری حقوق و تکالیف ، با علم به مخاطرات احتمالی تشکیل می شود 1.شرکت تعاونی به تعبیر قانونی شخص حقوقی است که دارای شرایط خاصی بوده و به عضویت پذیرفته شده اند ، اعضای آن می باشند .سرمایه شرکت تعاونی سهام اعضا و اداره شرکت بدست آنان است .

2- تعاریف
4 شرکت های تعاونی مسکن یکی از انواع شرکت های تعاونی اند که فعالیت آنها در زمینه ی تهیه ی زمین ، احداث و یا خرید واحدهای مسکونی آماده و نیمه تمام ، بمنظور تکمیل و واگذاری آنها به اعضای تحت پوشش در قالب تعاونیهای کارمندی ، کارگری و متفرقه است .
تعاونیهای مسکن

1 شرکتهای تعاونی مسکن با امکانات محدود و 4با همیاری و مشارکت سازمان زمین شهری و شهرداری (متولی آماده سازی زمین و عرضه ی خدمات )با هدف حذف واسطه ها 4 در نیل به اهداف اقتصادی ، اجتماعی خاص که معمولا تامین مسکن مناسب و ارزان قیمت برای اعضا می باشد فعالیت می نمایند و در نهایت نیز مورد استفاده ی آنان قرار می گیرد.

تعاونیهای مسکن
دولت بمنظورخانه دار شدن قشر کم درآمد، برنامه ای را در سال 75 به نام استیجار با دو بند در نظر گرفت؛ یکی اجاره ودیگری فروش به معنی اجاره
اصل 31 قانون اساسی : دولت موظف است یک بار برای یک خانوار، یک سرپناه تامین کند.
برنامه مسکن 99 ساله، یکی از برنامه های طرح جامع مسکن است ، کلیه افراد واجد شرایط در قالبهای گروههای چند نفره، تشکیل تعاونی های جداگانه ای را خواهند داد که از آن به بعد تعاونی ها وظیفه آماده سازی و ساخت واحدهای مسکونی را برعهده خواهند داشت و یک نفر از سایر اعضا امور مربوط به شهرداری و پروانه ساخت را پیروی می کند.
جدول 4 -عملکرد بخش مسکن در قالب برنامه چهارم توسعه

5 ماده ی 26 و 27 قانون بخش تعاونی اقتصاد جمهوری اسلامی به ترتیب ناظر بر دو نوع تعاونی توزیعی (مصرف) و تعاونی تولیدی در بخشهای مختلف اقتصادی است که می تواند شامل تعاونی تولید مسکن و تعاونی توزیع یا مصرف مسکن نیز شود .

تعاونیهای نوع اول ( تقاضای مسکن یا تامین و پس انداز مسکن ) و تعاونیهای تولید مسکن که در کنار یکدیگر و با تشکیل یک زنجیره ی کامل و کارآمد پاسخگوی تامین مسکن اعضا خواهند بود .

2 تعاونیهای مصرف در ایران خود بشرح زیر تقسیم می شوند :

جدول 5- انواع تعاونیهای مصرف مسکن
تعاونیهای مسکن

1 در تقسیم بندی دیگر شرکت های تعاونی مسکن به دو دسته ی موقت ( یعنی بلافاصله با اتمام احداث ساختمانها پایان می یابند ) و دائم تقسیم می شوند .
در تقسیم بندی دیگر بر حسب نوع فعالیت شرکت های تعاونی مسکن به انواع زیر تقسیم می شوند :

جدول 6- انواع تعاونیهای مسکن بر حسب نوع فعالیت
تعاونیهای مسکن

نمودار 1 – شمای زنجیره ای شرکتهای تعاونی و ارتباط آنها با یکدیگر1
تعاونیهای مسکن

1 1- عضویت داوطلبانه و کنترل و نظارت مردمی و دموکراتیک
2- همکاری نسبتا مساوی میان اعضا در تشکیل سرمایه و تقسیم منافع حاصله بر اساس نوع کار و ساعات انجم شده
3- حق مساوی یک رای برای هر عضو بطور مساوی
4- عدم فعالیت در جهت منافع اقتصادی کلان بدلیل دولتی نبودن
5- دسترسی مشترک به خدمات عمومی
6- امکان فعالیت در مقیاس انبوه
7- تامین نیازهای اعضا از طریق ایجاد واحدهای تولیدی
8- کاهش مسئولیت ارگانهای محلی در اقدامات عمران شهری مانند نوسازی محلات قدیمی
9- محل مناسب اجرا ، ترویج ، اشاعه ی سیاستهای مسکن از دیدگاههای کمی و کیفی (زیربنا و رعایت استاندارهای فنی)
10 – پرهیز از خرید و بکارگیری مصالح ساختمانی خارجی
11- پرهیز از هر گونه اسراف و لوکس گرایی و معماری بی هویت بدلیل صاحبان طبقه متوسط جامعه
6 12-مجری سیاست های دولت در تامین مسکن ارزانقیمت برای طبقه متوسط جامعه

تعاونیهای مسکن

5از اوایل دهه ی 70 با تغییر در دیدگاهای کلان اقتصادی ، فروپاشی نظام یارانه و آزاد سازی اقتصادی و قطع شدن سهم تعاونیهای مسکن از یارانه های دولتی ، فعالیت با سازندگان خصوصی را آغاز نمودند که بر خلاف ساختار فنی ، اجرایی و مالی آنان بود .
4علاوه بر سه عامل اصلی زمین ( بزرگترین مشکل) ، وام و مصالح بعنوان مشکلات اساسی این شرکت ها عدم همکاری سازمان های متبوع (نظیر وزارتخانه ها – سازمانهای دولتی و کارخانجات تحت پوشش ) از دیگر علل عدم موفقیت این شرکتها بشرح زیر معرفی شده است :

ب – خصوصیات منفی
ج-مشکلات
تعاونیهای مسکن

نمودار 2- خصوصیات منفی تعاونیهای مسکن به تفکیک
6- 2در زمینه ی دریافت زمین و پروانه ساخت مسکن

مشکلات

تعاونیهای مسکن

3 تعاونیهای مسکن بعنوان بازوی مطمئن برای اجرای سیاست های دولت در بخش مسکن کشور با سهم بیش از 25%در ساخت و ساز مسکن شهری در کل کشور تاثیر چشمگیری در روند بازار مسکن داشته و بعنوان پلی بین تولید برای مصرف شخصی و تولید انبوه برای بازار امکانات دولت را در زمان شکست بازار در تامین مسکن عموم مردم به بهترین صورت بکار می گیرد.
جدول 7- تعاونیهای مسکن موجود در کشورطبق آخرین اطلاعات سال 1383
جدول 8- اتحادیه های تعاونیهای مسکن موجود در کشور طبق آخرین اطلاعات سال 1383
تعداد واحدهای مسکونی در حال ساخت یا نیمه تمام تعاونیهای موجود در حال حاضر به بیش از 15000
واحد برآورد شده است
جدول 9- واحدهای مسکونی احداث شده توسط تعاونیهای مسکن موجود در کشور طبق آخرین اطلاعات سال 1372
تعاونیهای مسکن

1 بطور کلی تحقق اهداف و موفقیت سیاست های اتخاذ شده بستگی به رفع مشکلات و محدودیتهای برشمرده می باشد و لازمه آن انسجام و هماهنگی بیشتر در سیاستهای اتخاذ شده و مکانیزم ایجاد و گسترش تعاونیها می باشد .
تعاونیها و دولت
در کشورهای جهان سوم دولتها زمینه های قانونی تاسیس و فعالیت تعاونیها را فراهم می آورد. مدیران و اعضای آنها را آموزش می دهند و بر کار آنها نظارت می کنند و در ایران هم این سهم بر عهده ی وزارت تعاون است .
وظایف دولت در قبال تعاونی و از جمله تعاونی مسکن بشرح زیر می توان دسته بندی نمود :

– تقویت جنبه ی قانونی تعاونیها
– از بین بردن موانع و مشکلات از طریق اعطای تصمیمات لازم که بصورت لایحه به مجلس تقدیم می کند.
– نظار ت دقیق بر مجامع عمومی شرکت ها ، هدایت هیات مدیره ، آموزش اعضا و مدیران ، حسابرسی های دقیق و بموقع
تامین زمینه های قانونی دریافت وام های کافی با کارمزد کم و مدت بازپرداخت طولانی 4
– هدایت در جهت تولید با زیربنای کمتر و کیفیت بهتر1
– حداکثر استفاده از زمین در چهارچوب تراکمهای ساختمانی و بلندمرتبه سازی ، تشکیل تعاونیهای مسکن استیجاری ، نگهداری و بهره برداری1

تعاونیهای مسکن

– مهمترین وظیفه ی وزارت مسکن و شهرسازی تامین زمین ارزان که بعنوان بزرگترین مشکل در تامین مسکن این شرکت ها شده است .
– در اختیار گذاشتن اطلاعات فنی ، احداث مجوعه های ساختمانی شامل نقشه های معماری ، محاسباتی ، تاسیساتی و دیگر اقدامات کاهش دهنده ی هزینه های احداث و ساخت واحدهای مسکونی مناسب و پایدار.

راههای تقویت

4 – تامین مصالح مورد نیاز به قیمت عادلانه با توجه به در آمد کم اعضا4
2 – ایجاد تعاونیهای کوچکتر بمنظور پیشرفت کار
-2 تبدیل تعاونیهای مسکن کارگری و کارمندی و … به تعاونیهای پس انداز و مدیریت تقاضای مسکن گردیده
-2 طراحی تعاونیهای تولیدکنندگان مسکن و مستاجران برای اقشاری از افراد جامعه

تعاونیهای مسکن
انبوه سازی ، لزوم تجدید ساختار تعاونیها

تعاونیهای مسکن
1- (مقاله) معتمدی – مسعود – نقش شرکتهای تعاونی در تولید و تامین مسکن
2- (مقاله) طالب – مهدی – تعاونیهای مسکن در مقابل تغییر و دگرگونی
3- (مقاله) مستخدمین حسینی – حیدر – تعاونیهای مسکن در یک دهه گذشته
4- (مقاله) سیدصدر-محمدرضا- نقش تعاونیها در تامین مسکن
5- ( مقاله) جهانی – محمود – ساماندهی تعاونیهای مسکن ، ضرورتها و راهکارها
6- (چکیده مقاله)نقش تعاونیها در تامین مسکن
7- (مقاله)لطفی-حسین-بررسی اهداف و عملکردهای مسکن(روزنامه همشهری دوشنبه 31 فروردین 1388- قسمت اقتصاد)
8-(مقاله)دو هفته نامه پیام ساختمان و تاسیسات – 1اردیبهشت 1388-اخبارداخلی(مسکن مهر نمود رعایت الگوی صحیح مصرف
9- سایت اینترنتی : www.NiazeRooz.com