پروپوزال مدیریت اجرایی
تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس
مقدمه:
مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم،مهم است.برخی از افزایش قیمتها در این حوزه خوشحال میشوند و عده ای از کاهش قیمتها،برخی از رونق وشایدعده ای از رکود.بخش عمده ای از سرمایه گذاری سالانه در تشکیل دارایی ثابت وسرمایه گذاری بلند مدت شخصی خانوارهای ایرانی ونیز بخش قابل توجهی از سرمایه گذاری در دارایی ثابت شرکت های ایرانی،مربوط به این بخش است.تورم،رکود ویا رونق مسکن توسط اکثریت مردم دنبال میشودواز جذابیت خبری خاصی برخوردار است.از سوی دیگر مبحث اجاره بها برای کسانی که سرمایه لازم برای حضور در بخش سرمایه گذاری مسکن را ندارند،اهمیت دارد.
انتظار می رود که ادامه رکود جهانی اقتصاد باعث کند شدن رشد قیمت های مسکن شود. با این حال، حتی اگر رکود اقتصادی هم برطرف شود ،در صورتی که ثروتی که به شکل سهام نگهداری می شده است یکی از عوامل تعیین کننده تقاضای مسکن باشد، قیمت های مسکن ممکن است همچنان کاهش یابد.
از آنجا که نوسانات قیمت مسکن تاثیر مستقیمی روی سطح فعالیتهای اقتصادی دارد و تواما مصرف و سرمایهگذاری را تحت تاثیر قرار میدهد، مساله رشد بالای قیمتها در سالهای اخیر توجه سیاستگذاران و اقتصاددانهای کشور را به خود جلب کرده است. با توجه به اهمیت این مساله ، در این پژوهش با رویکرد کلان به بررسی علل رشد شدید و مداوم قیمتها در بازار مسکن درکلانشهرهاوشهرهای بزرگ ایران به ویژه در شهر بندر عباس پرداخته شده است.
بیان مساله:
تعیین و برآورد قیمت مسکن در مناطق شهری از اهمیت زیادی برای برنامه ریزان وتصمیم گیران برخوردار است. این برآورد به ویژه اگر بتواند سهم عوامل تاثیرگذار در ارزش املاک را به خوبی منعکس نماید، می تواند در برنامه ریزی وتصمیم گیری در بسیاری از سیاست های شهری و منطقه ای مورد استفاده قرارگیرد . از یکسو شکوفایی بخش مسکن در سرانه تولید ملی موثر بوده و افزایش اشتغال را بهمراه خواهد داشت ، از سوی دیگر افزایش وام مسکن برای خرید یا هرگونه افزایش نقدینگی موجب افزایش تورم و فاصله گرفتن سطح درآمد عمومی با هزینه خرید مسکن خواهد شد. لذا برنامه ریزی مسئولین دولتی در مهار تورم و افزایش قیمت همراه ایجاد رونق در بازار مسکن نیازمند مطالعه دقیق این موضوع میباشد. (سعیدی ، 1390)
مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است.بررسی روند تاریخی نشان میدهدکه افزایش قیمت مسکن شباهتی به افزایش قیمت عموم کالاها ندارد .فلذا در این تحقیق سعی بر این خواهد شد که تا جای ممکن عوامل و متغیرهای موثر بر نوسان قیمت مسکن در شهر بندرعباس ،ابتدا شناسایی گردد سپس تحلیل ونحوه تاثیر عوامل فوق بروضعیت قیمت مسکن موردارزیابی قرار گیردودرانتها مدلی برای ارزیابی شرایط موجود از لحاظ ارزش سرمایه گذاری دربخش مسکن درآن بازه زمانی برای مخاطب ارائه گردد.
اهمیت و ضرورت انجام تحقیق:
مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد ایران است که وضعیت آن برای همه مردم مهم است , در سطح اقتصاد کلان نیز بخش مسکن معمولا بیش از 40 % از تشکیل سرمایه ثابت ناخالص سالانه و 5% تولید ناخالص داخلی را به خوداختصاص میدهد. بیش از 120 رشته صنعتی با این بخش در ارتباط است و رونق یا رکود آن تاثیر مهمی در کل اقتصاد کشور بر جای میگذارد بخش عرضه مسکن وابستگی کمی به واردات دارد و از طرف دیگر نیازمند نیروی انسانی با مهارت و تحصیلات متوسط و حتی اندک است ,فرایند تولید محصول در آن میان مدت و حتی کوتاه مدت است و در مقایسه با سرمایه گذاریهای صنعتی با سرمایه اندک نیز امکان تولید مسکن وجود دارد در حدود 11% ازنیروی فعال کشور در این حوزه یا صنایع وابسته به آن مشغول بکارند و در حدود 35% سبد هزینه خانوار ایرانی نیز مربوط به مسکن است باتوجه به اهمیت بالای بخش مسکن میتوان از زوایای گوناگون آنرا بررسی نمود در نهایت باید به این نکته توجه شود که عمده سرمایه گذاری در مسکن توسط بخش خصوصی صورت میگیرد و بصورت تاریخی این بخش ،خصوصی ترین نهاد اقتصاد کشور بوده است تا چندی پیش حضور دولت در بازار مسکن محدود به سیاست گذاری , جهت دهی تسهیلات , ارائه زمین و مانند آن بوده است پروژه مسکن مهر در جهت تغییر روند فوق در سالهای اخیر شکل گرفته است لذا در برخی موارد به منظور دستیابی به تحلیل مناسب نیازمند بررسی سیاستهای تاثیر گذار دولت بر این حوزه خواهیم بود.
-تعریف سرمایه ثابت ناخالص سالانه: سرمایه ی ثابت ناخالص عبارت است از ارزش کل تحصیل دارایی های ثابت توسط تولیدکنندگان منهای فروش یا انتقال رایگان دارایی های ثابت درطول یک دوره ی حسابداری معین ، به اضافه ی ارزش آنچه که توسط واحدهای نهادی به ارزش دارایی های ثابت تولید نشده ، اضافه شده است . دارایی های ثابت ، دارایی های ملموس و غیرملموسی هستند که از یک جریان تولید به عنوان ستانده بدست آمده و به طور مستمر و مداوم در فرایند تولیدات دیگر برای دوره ی زمانی بیشتر از یک سال به کارگرفته می شوند. بدین ترتیب دارایی های ثابت به دو دسته کلی دارایی های ثابت ملموس و دارایی های ثابت غیرملموس تقسیم می شوند.
تعریف تولید ناخالص داخلی:مجموعه ارزش پولی کل کالاها و خدمات نهایی شده در درون مرزهای کشور در یک سال معین.(جمع ارزش افزوده یک سال مالی)
اهداف تحقیق:
هدف علمی این تحقیق تعیین عوامل موثربر قیمت مسکن در شهربندرعباس می باشد.
اهداف فرعی:
ما هدف مشخصی را برگزیده ایم. هدف ما بررسی تابع تقاضای مسکن از نگاه سرمایه گذاری فردی ، شرکتهای سرمایه گذاری ، انبوه سازان و سایر فعالان مسکن در بخش عرضه و تقاضا میباشد تا بهترین استراتژی را برای حضور و سرمایه گذاری و خروج از بازار و یا عدم حضور در آن با هدف کسب بهترین
بازدهی برای سرمایه گذار و یا خریدار مصرفی از یک سو و عرضه کننده از سوی دیگر تدوین نماییم .می خواهیم با دید واقع بینانه میزان بازدهی از سرمایه گذاری در بخش مسکن ایران که بصورت
تاریخی بدست آمده است را بررسی نموده تا شاید بتوانیم روندی را برای سالهای آتی پیش بینی نماییم. بر این اساس با نگاه بر عوامل درونی و بیرونی تاثیر گذار بر این حوزه مکانیزم تحولات بازار
مسکن مورد تحلیل قرار میگیرد و تلاش میگردد در اکثر تحلیلها از دو جنبه کیفی و کمی استفاده شودهمچنین بر اساس شناسایی عوامل تاثیر گذار و بررسی وضعیت فعلی آنها و مخصوصا با در نظر
گرفتن تحولات ناشی از مسکن مهر و هدفمند سازی یارانه ها تلاش خواهد شد , تحولات آتی بازار مسکن در بازه زمانی دو سال آینده تا حد ممکن تحلیل و پیش بینی شود. تحلیل عوامل تاثیر گذار
این قدرت را به خواننده خواهد داد که در آینده با پیگیری و بروزرسانی وضعیت این عوامل که بعضا در حال تغییرند تحلیل صورت گرفته را بروز و تصحیح نماید.
هدف کاربردی:
نتایج و یافته های این تحقیق می تواند برای برنامه ریزان بخش مسکن در شهرستان بندرعباس مفید واقع شود.
سوالات تحقیق:
-آیا پیش فروش مسکن در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیانوسانات قیمت طلا و ارز در رکود مسکن تاثیر گذار است ؟
-آیا بین میزان تقاضای خریدیااجاره مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین پیش فروش مسکن و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
-آیا بین سیاست مالی دولت (تورم – اعطای تسهیلات – هدفمندی یارانه ها )و رکود مسکن رابطه وجود دارد؟
فرضیه های تحقیق:
-بین متغیرهای کلان اقتصادی (نرخ ارز -نرخ بهره -نقدینگی -درآمدملی -نفت) وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
-بین سیاست مالی دولت وقیمت مسکن ارتباط وجود دارد
-بین (پیش فروش-نرخ اجاره ورهن)و قیمت مسکن ارتباط وجود دارد.
روش و نوع تحقیق:
پژوهش حاضر با توجه به برخوردش با موضوع مطرح شده نیاز به پاره ای از مطالعات توصیفی دارد که به همین دلیل این پژوهش در زمره پژوهشهای توصیفی قرار می گیرد . همچنین این پژوهش را می توان از نوع تحقیقات میدانی به شمار آورد.
جامعه آماری : جامعه آماری این پژوهش را بخش مسکن در شهرستان بندرعباس تشکیل داده اند.
قلمرو زمانی این پژوهش به سالهای 1370 تا 1392 محدود شده است.
قلمرو موضوعی این پژوهش به تعیین قیمت مسکن و عوامل موثر بر آن در شهرستان بندرعباس محدود شده است.
روش گردآوری اطلاعات:
در این پژوهش به منظور گرداوری اطلاعات با استفاده از نشریات و مجلات تخصصی و علمی پژوهشی ، کتابهای تخصصی ، سایتهای اینترنتی معتبر ، آمارنامه های موجود در مرکز آمار ایران ، آرشیو اطلاعات در شهرستان بندرعباس و نظایر آن استفاده شده است.
ابزار گرداوری اطلاعات :
ابزار گرداوری اطلاعات در این پژوهش عبارتست از :بررسی اسناد و مدارک ـ مصاحبه با کارشناسان خبره داخل ـ مشاهده ـ پرسشنامه
روش تجزیه و تحلیل داده ها:
در این تحقیق با استفاده از روش تخمین رگرسیون عوامل موثر بر قیمت مسکن شناسائی شده است. برای این منظور داده های مورد نیاز از سال 1370تا1392 بصورت سری زمانی جمع آوری گردیده است و وسپس معادله مربوط به قیمت مسکن تصریح شده است. نرم افزار مورد استفاده برای تحلیل داده هاEviewsمیباشد.
منابع فارسی:
– اتسلندر،پیتر(1391)، روش های تجربی پژوهش اجتماعی، مترجم بیژن کاظم نژاد،مشهد: انتشارات استان قدس رضوی.
– ازکیا، مصطفی(1392)، جامعه شناسی توسعه. تهران: موسسه نشر کلمه.
– اسف اوبرای (1390)، مهاجرت ، شهرنشینی و توسعه، مترجم فرهنگ ارشاد، تهران: موسسه کار و تامین اجتماعی.
– پوراحمد، احمد،(1390)، جغرافیا و ساخت شهر کرمان، انتشارات دفتر مرکزی جهاد دانشگاهی، تهران.
– تودارو ، مایکل(1392)، مهاجرت داخلی در کشورهای در حال توسعه،ترجمه مرتضی سرمدی، پروین رئیسی فرد؛تهران: موسسه کار و تامین اجتماعی.
– توسلی، محمود،(1388)، بافت قدیم مقدمه ای بر مسئله، خلاصه مقالات سمینار تداوم حیات در بافت قدیمی شهرهای ایران، انتشارات دانشگاه علم و صنعت، تهران.
– حسامیان ، فرخ ، اعتماد ، گیتی ، حائری، محمد رضا ، 1391، شهر نشینی در ایران ، انتشارات آگاه ، چاپ پنجم
– سازمان عمران و بهسازی شهری، طرح بهسازی و توسعه محدوده پشت شهر، مهندسین مشاور بینش و فن، 1383.
– سازمان عمران و بهسازی شهری، طرح ساماندهی، بهسازی و نوسازی مشارکتی محله 600دستگاه بندرعباس،( برنامه راهبردی و طرح ساختاری)، مهندسین مشاور شارمند، 1383
– سرمدیان، فریدون،(1387)، ارزیابی اثرات توسعه بر محیط زیست استان تهران، مطالعات خاک شناسی، دانشگاه تهران، دانشکده محیط زیست.
– سلطان زاده، حسین،(1390)، مقدمه ای بر تاریخ شهر و شهر نشینی در ایران، نشر آبی، چاپ اول.
– سیادتی ، ماه فرید ، (1382) بررسی نقش طراحی محیط در انگیخت مردم به مشارکت در مناطق اسکان غیر رسمی . پایان نامه کارشناسی ارشد جامعه شناسی ،دانشگاه تهران.
– شکویی، حسین(1384)، دیدگاههای نو در جغرافیای شهری. تهران: انتشارات سمت.
– طرح جامع شهرستان بندرعباس ، (1389) مجری شرکت مشاوران آبان، کار فرما استانداری هرمزگان.
– عابدین درکوش، سعید(1388)، درامدی بر اقتصاد شهری، تهران: مرکز نشر دانشگاهی.
– عظیمی، ناصر( 1381)، پویش شهرنشینی و مبانی نظام شهری. مشهد نشر نیکا.
– فیندلی، سلی(1392)، برنامه ریزی مهاجرت داخلی، مترجم عبدالعلی لهسائی زاده، شیراز :انتشارات نوید.
– کلاته،محمد؛توسعه نابرابر مهاجرت،پایان نامه کارشناسی ارشد جمعیت شناسی، دانشگاه تهران،1371.
– مامفورد، لوئیز(1381)، جامعه مدنی در گذر زمان، ترجمه احمد عظیمی، تهران: خدمات فرهنگی رسا.
– مرکز امار ایران(1385)، سالنامه اماری استان هرمزگان ، تهران: مرکز امار ایران.
– مرکز امار ایران. نتایج تفضیلی سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1335،1345،1355،1365،1385. تهران: مرکز امار ایران.
– مشفق، محمود، بررسی شاخص های توسعه اقتصادی- اجتماعی و جمعیتی وجمعیت موثر بر مهاجرت از مناطق روستایی استان های ایران در دهه 75-1365، پایان نامه کارشناسی ارشد جمعیت شناسی، دانشگاه تهران، 1380.
– نراقی، یوسف(1390)، توسعه و کشورهای توسعه نیافته،تهران: شرکت سهامی انتشار.
– هاشمی، فضل الله،(1391)، حقوق شهری وقوانین شهر سازی، مرکزمطالعات و تحقیقات معماری و شهرسازی ایران.
– هدایت،محمود(1385)، مهاجرت های خارجی و علل و اثار ان در ایران.تهران: وزارت برنامه و بودجه.
– هنرور، نیلپر،(1380)، بررسی تحول قطعنامههای مرمت شهری در ایران، فصلنامه عمران و بهسازی شهری، هفت شهر، شماره 3.
– هومن، ریچارد و یازسکی، آندرو،(1381)، مبانی طراحی شهری، ترجمه راضیه رضازاده و مصطفی عباس زادگان، انتشارات دانشگاه علم و صنعت، چاپ سوم.
– وزارت مسکن و شهرسازی،(1384)، دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، مصوبه 16، 3 ، 84 تعاریف، ساختار، نوع، مرجع و مستندات قانونی مداخله در بافتهای فرسوده شهری.
شرکت نوسازان منطقه یک شهر تهران
– شکوئی، حسین،(1385)، اندیشه های نو در فلسفه جغرافیا، انتشارات سازمان جغرافیایی و کارتوگرافی گیتا شناسی ،جلد اول، تهران.
– شماعی، علی و پوراحمد، احمد،(1389)، بهسازی و نوسازی شهری از دیدگاه علم جغرافیا، انتشارات دانشگاه تهران، تهران.
– شیعه، اسماعیل،(1380)، با شهر و منطقه در ایران ، انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران.
– طالبیان، محمد حسین،(1383)، میزگرد بحران بافت های تاریخی و فرسوده شهری، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ضمیمه شماره 61، ماهنامه شهرداریها.
– کلهرنیا، بیژن،(1380)، تجربه های نوسازی و بهسازی بافت های قدیمی در کرمانشاه، نشریه هفت شهر،وزارت مسکن وشهر سازی، سا ل دوم، شماره سوم.
– کلانتری، حسین و پوراحمد, احمد،(1384)، فنون و تجارب برنامه ریزی مرمت بافت تاریخی شهرها، ناشر پژوهشگاه علوم انسانی,فرهنگ و مطالعات اجتماعی جهاد دانشگاهی، تهران.
– کوچک خوشنویس، احمد میرزا،(1383)، میزگرد بحران بافت های تاریخی و فرسوده شهری، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ضمیمه شماره 61، ماهنامه شهرداریها.
– لاری بقل، کیانوش،(1380)، اصول طراحی فضای عمومی مطلوب در شهر، ماهنامه پژوهشی، آموزش، اطلاع رسانی شهرداریها، شماره 30، آبان.
– محمودیان ، سعید (1389) ، اثرات توسعه فیزیکی شهر بندرعباس بر بافت قدیم و راهکارهای ساماندهی و احیای آن ، پایان نامه دکتری جامعه شناسی ، دانشگاه تهران .
– مرتضوی ، علی،(1388)، روش های حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، ویژه نامه حفظ و احیای بافت های تاریخی شهرها، مجله شهرداریها، ضمیمه شماره 61، خرداد.
– مرکز آمار ایران ، سرشماری عمومی نفوس و مسکن ، 1385
– مهدوی ، سید مجتبی(1388) ، بررسی بافت فرسوده و تاریخی محلات شهر بندرعباس ، پایان نامه کارشناسی ارشد ، دانشگاه آزاد اسلامی واحد شهر ری .
– مهندسین مشاور تدبیر ، (1389) طرح جامع توانمندی سکونتگاههای غیر رسمی شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازی استان هرمزگان.
– مهندسین مشاور ساپ ، (1382)بازنگری طرح جامع توانمندی محلات حاشیه نشین شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازی استان هرمزگان.
– مهندسین مشاور شارمند ، (1384) طرح جامع توانمندی محلات حاشیه نشین شهر بندرعباس ، سازمان مسکن و شهرسازی استان هرمزگان.
– موسوی، محمود (1389)، اصطلاح شناسی نوسازی و بهسازی شهری استان هرمزگان، مجله 7 شهر ، فصل نامه عمران و بهسازی شهری ، شماره 2
– میرزایی ، نرگس (1390) ساماندهی کالبدی مناطق حاشیه نشین شهرستان بندرعباس با تاکید بر جنبه سیمای شهری تهران، پایان نامه کارشناسی ارشد ، ، دانشگاه آزاد واحد تهران مرکز )
– میرنوروذی، مهناز،(1383)، ارزیابی ساختار و عملکرد رود- دره دارآباد به روش اکوسیتمی و اکولوژی سیمای سرزمین، دانشگاه تهران.
– میلادی ، مهناز ، (1390) ساماندهی بافت فرسوده شهری (مطالعه موردی محله 600 دستگاه بندرعباس) ، پایان نامه کارشناسی ارشد دانشگاه ازاد اسلامی واحد علوم و تحقیقات.
منابع لاتین:
* Bahl, Roy & Jorge Martinez-Vazquez (2006), "The property tax in developing countries: Current practice and prospects," International Studies Program Working Paper 06-37, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.
* Bahl, Roy (2011), Fiscal Decentralization, Revenue Assignment, and The Case for the Property Tax in South Africa, International Studies Program Working Paper 01-7, Andrew Young School of Policy Studies, Georgia State University.
* Cameron, David L and el. (2010), Property Taxes, Encyclopedia of Law & Economics, Willamette University.
* Harris, Benjamin H. (2013), New Estimates of Tax Reform's Effect on Housing Prices, Urban Institute, Research Report, September 2013.
* Johansson, Asa and el. (2008), Tax and Economic Growth, Organization for Economic Co-operation and Development, Working Paper No. 620.
* Norregaard, John (2013), Taxing Immovable Property Revenue Potential and Implementation Challenges, IMF Working Paper, No. WP/13/129.
* Seko, Miki (1999), Property Taxation and the Demand for Floor Space in Japan, International Real Estate Review, Vol. 2, No. 1, pp 35-48.
* Slack, Enid (2013), Property Tax Reforms in Developing Countries, Institute on Municipal Finance and Governance, University of Toronto, Presentation to Fourth IMF-Japan High-Level Tax Conference for Asian Countries, Tokyo, April 3, 2013.
* Unknown (2011), Real Estate Tax, Market Structure and Housing Price, School of Business, Renmin University of China, Beijing, No. 100872.