بسم الله الرحمن الرحیم
موضوع تحقیق :
دلایل افزایش قیمت مسکن و 3راهکار اجرایی برای کاهش آن
درس: برنامه ریزی مسکن
دلایل افزایش قیمت مسکن و 3راهکار اجرایی برای کاهش آن
طی سال گذشته علی الخصوص شش ماهه دوم هجوم افراد برای خرید مسکن موجب شد تا فروشندگان مسکن قیمت هار را روز به روز افزایش دهند و علت این افزایش برای کلیه کارشناسان و دست اندرکاران سوال برانگیز بوده و علت گرانی های اخیر را اکثر صاحب نظران، وابسته به شاخص های زیر می دانند:
1 – نرخ تورم سالانه در کشور در ارتباط با کالاهای مصرفی را بین 15 الی 20درصد برآورد نموده اند، لذا در بخش مسکن این چنین تعبیر نموده اند که به دلیل اینکه از سال 1381 به بعد قیمت زمین و مسکن افزایش نداشته (به میزان نرخ تورم) لذا طی مدت 4سال خواب قیمت مسکن افزایش یک مرتبه به بخش مربوطه وارد شده و باعث رشد 50 الی
60درصدی قیمت ها شد.
2 – رشد و هجوم نقدینگی و پول های سرگردان به بازار مسکن باعث افزایش قیمت های سال گذشته شده است و به نوعی می توان گفت: به دلیل عدم رونق سایر بازارها (طلا، سکه، موبایل، اتومبیل و…) حرکت نقدینگی به سمت بازار مسکن در سال جاری موجب افزایش قمیت مسکن شده است.
3 – وام مسکن در بانک های خصوصی و دولتی را بعضی از کارشناسان باعث افزایش قیمت مسکن می داند.
علاوه بر موارد فوق، گروهی نیز مسائل سیاسی و خارج از کشور از جمله سرمایه گذاری 1600میلیاردی گروهی جهت خرید مسکن و مسائلی همچون افزایش قیمت مصالح ساختمانی، افزایش تقاضا، سرمایه گذاری بعضی از بانک ها و کمبود زمین در شهرهای بزرگ، عدم وجود برنامه جامع در بخش مسکن توسط دولت و.. را باعث افزایش قیمت مسکن طی سال گذشته و امسال می دانند. موارد فوق شاید به نوعی باعث افزایش قیمت در بخش مسکن بوده، ولی باید این را در نظر داشت که رشد مسکن به صورت جهشی هر 3 الی 4سال یکبار اتفاق می افتد، ولی در سال 1385 موضوع استثنا بوده و حتی در بعضی از مناطق شهر تهران تا 100درصد نیز افزایش داشته، البته به نظر من، علت اصلی و اساسی این است که در بخش مسکن همانند برخی از کالاهای مصرفی مورد نیاز مردم جامعه هیچ گونه کنترل قیمتی توسط ارگان یا نهاد ذی ربط و دولت وجود ندارد.
به نظر موضوع مسکن در کشور ایران از حالت تامین سرپناه و یا محلی برای اسکان خارج شده و بعضا معاملات جنبه سرمایه گذاری دارد. آن هم نه سرمایه گذاری از نوع تولید و افزایش عرضه، بلکه سرمایه گذاری از نوع بورس بازی و سوداگری و خرید و فروش زمین و مسکن به صورت دلالی.در حقیقت جست و جوی سود ناشی از رفع تقاضای متقاضیان مسکن از طریق افزایش تولید و عرضه مسکن جای خود را به فزون خواهی ناشی از احتکار مسکن داده است و وجود هزاران واحد مسکونی خالی در تهران خود نشان دهنده این موضوع است. در این خصوص بعضی از مسوولان و کارشناسان بر این باورند که سال 1385 با دید مثبت و خوش بینانه برای مسکن سال پررونقی بوده و باید اذعان داشت که رونق نسبی بازار مسکن اگر منجر به افزایش قیمت واحدهای مسکونی شود (که طبیعتا همین طور شده است) و اگر حمایت های دولت کافی نباشد، اقشار کم درآمد و متوسط درآمد را از دستیابی به مسکن بیش از پیش محروم می کند.به نظر می رسد حمایت دولت در این بخش فقط ساخت و اجرای پروژه های انبوه سازی و اجاره ای در کشور نیست، بلکه طی 10سال گذشته کلیه پروژه هایی که توسط دولت ساخته شده و به افراد واجد شرایط واگذار شده تنها 5 الی 7درصد ساخت و سازهای کل کشور را در بر گرفته و این رقم نسبت به کل کشور بسیار پایین است. در بخش پرداخت وام مسکن نیز ارقام نشان دهنده این موضوع است.
پیشنهاد
طی سال گذشته و شروع سال جاری براساس آمار و اطلاعات، افزایش قیمت در شهر تهران سپس کلانشهرها و سایر مراکز استان ها اتفاق افتاده و در شهر تهران 3مرحله افزایش قیمت اتفاق افتاده، تیرماه سال گذشته، آبان ماه و اسفندماه. در مناطق مختلف بین 60 الی 100درصد در کلانشهرهایی مثل کرج، مشهد، شیراز، اصفهان، تبریز و اهواز بین 40 الی 50درصد در سایر مراکز استان ها بین 25 الی 40درصد، در سایر شهرهای کوچک 5 الی 10درصد افزایش قیمت اعلام شده است.
باید این موضوع را اقرار کرد که در افزایش قیمت مسکن و زمین در سال گذشته دولت و وزارت مسکن تقریبا خلع سلاح شد و برنامه ای جهت کنترل قیمت ها ارائه ندادند و قیمت ها بدون کنترل به صورت لجام گسیخته افزایش یافت و باید اذعان داشت که قیمت اجاره و خرید و فروش مسکن و زمین را در مناطق مختلف شهر تهران صاحبان و مالکان املاک و واحدهای مسکونی و مشاورین املاک که هیچ گونه تخصصی نیز در امر قیمت گذاری و فنی ندارند تعیین می کردند و هم اکنون نیز این کار صورت می گیرد.
در بیان علل افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر می توان به عوامل متعددی اشاره کرد.
با توجه به ساختار جمعیتی کشور و قرار گرفتن عده قابل ملاحظه یی از جمعیت در سنین ازدواج و تشکیل خانواده، بخش مسکن با تقاضای بالقوه یی مواجه شده و خواهد شد. عدم پاسخ به تقاضای شکل گرفته طی سال های 1381 تا 1384 به دلیل رکود ساخت وساز در دوره مذکور، بخش مسکن را در سال های بعد با تقاضای انباشت شده مواجه کرده است. می توان استدلال کرد به دلیل پایین بودن قدرت خرید، کل تقاضای بالقوه مسکن نمی تواند بالفعل شود، اما همین مقدار تقاضای بالفعل با توجه به عرضه شکل گرفته در بازار مسکن می تواند قیمت مسکن را افزایش دهد.
– پرداخت تسهیلات و وام های مختلف خرید یا ودیعه مسکن در چند سال اخیر تاحدودی باعث ایجاد شوک اولیه در بازار مسکن شده و زمینه جهش قیمت و اجاره بهای مسکن را مهیا کرده است. بانک مسکن طی سال های اول و دوم برنامه چهارم به میزان 27040 و 47110 میلیارد ریال (بدون احتساب سود و درآمدهای آتی) به متقاضیان تسهیلات پرداخت کرده است که بیانگر رشد 140 و 2/74 درصدی این تسهیلات است. بانک های خصوصی نیز طی سال های 1384 و 1385 به میزان 34408 و 48801 میلیارد ریال تسهیلات به بخش مسکن پرداخت کرده اند که بیانگر رشد 85 و 42 درصدی این تسهیلات در هر سال نسبت به سال قبل است.جدول شماره یک آمار مربوط به رشد مانده تسهیلات ارائه شده توسط بانک مسکن و بانک ها و موسسات اعتباری به بخش غیردولتی را در بخش ساختمان و مسکن طی سال های 1376 تا 1385 نشان داده است.
همان طور که در جدول یک نشان داده شده است، تسهیلات ارائه شده توسط بانک مسکن به بخش ساختمان و مسکن در سال 1377 از رشد 4/62 درصدی برخوردار بوده است. این نرخ در سال 1378 به 7/45 درصد کاهش یافته و با کاهش مداوم در سال 1379 به 5/10 درصد رسیده است. اما تسهیلات ارائه شده از سال 1380 تا 1381 روند افزایشی پیدا کرده و سپس در سال 1382 به 8- درصد رسیده است. نرخ رشد مانده تسهیلات ارائه شده در سال 1384 به بالاترین مقدار خود یعنی 1/147 درصد رسیده و این نرخ در سال 1385 معادل 4/68 درصد بوده است. رشد مانده تسهیلات بانک ها و موسسات اعتباری به بخش غیردولتی در مسکن و ساختمان نیز طی سال های 1377 تا 1385 با نوسانات جزیی همراه بوده است. بالاترین رشد مانده تسهیلات در سال 1385 با 7/41 درصد و پایین ترین آن مربوط به سال 1383معادل 9/27 درصد بوده است. لذا می توان اشاره کرد که رشد مثبت مانده تسهیلات ارائه شده توسط بانک های مختلف در سال های مورد بررسی، حجم نقدینگی را در بخش مسکن افزایش داده و خود این امر با توجه به عدم تناسب عرضه مسکن با تقاضای آن در کوتاه مدت، افزایش قیمت ها را در این بخش به دنبال داشته است. معمولاً در هر اقتصادی متناسب با شرایط آن بازارهای مختلف به عنوان رقیب در جذب نقدینگی مطرح هستند. در اقتصاد ایران، این بازارها در قالب بازارهای سکه و ارز، بازار طلا، بازار اوراق بهادار، بازار تلفن همراه، بازار خودرو، بورس های کالایی و بازار زمین و مسکن مطرح است. در چند سال اخیر به دلیل عدم جذب نقدینگی مازاد جامعه توسط سایر اشکال دارایی ها همچون طلا، سکه، ارز، بازار اتومبیل و تلفن همراه (به رغم کاهش قیمت کالاهای مذکور)، نقش مسکن به عنوان کالای بادوام اقتصادی در جذب بخش عمده یی از نقدینگی پررنگ تر شده است که این امر خود منجر به افزایش تقاضا و در نهایت افزایش قیمت مسکن شده است. مطابق داده های جدول دو در سال های 1377 تا 1385 کمترین رشد در حجم نقدینگی در سال 1377 با 4/19 درصد و بیشترین رشد نقدینگی در سال 1385 با رشدی معادل 4/39 درصد بوده است. طی سال های 1377 تا سال 1385 رشد نقدینگی در اقتصاد ایران به طور مداوم افزایش یافته و بالای 19 درصد بوده است. این رشد بالا در سال های ذکر شده موجب شده تقاضای سوداگرانه مسکن افزایش یابد. مکانیسم تاثیرگذاری نقدینگی بر تقاضای سوداگرانه مسکن که خود یکی از عوامل مهم در افزایش قیمت مسکن بوده به این صورت است که ابتدا با افزایش تقاضای مسکن، عرضه تا حدودی افزایش می یابد اما از آنجا که در بخش مسکن، در کوتاه مدت امکان افزایش متناسب عرضه با افزایش تقاضا مقدور نیست، لذا این امر باعث ایجاد مازاد تقاضا برای مسکن شده و حباب قیمتی برای مسکن شکل می گیرد. با تشکیل حباب قیمتی، تقاضای مسکن محدود شده و به رغم افزایش انگیزه تولید و عرضه بیشتر مسکن به دلیل افزایش قیمت آن و کاهش تقاضا، پدیده رکود تورمی در بازار مسکن را شکل داده و عرضه را متوقف می کند. اگر تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها به عنوان متغیری برای بیان وضعیت عرضه مسکن در نظر گرفته شود، وجود رکود بازار مسکن در سال های مورد بررسی به وسیله تغییرات این متغیر قابل بیان است. جدول شماره سه رشد تعداد (فقره) پروانه های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری ها در شهرهای بزرگ و مناطق شهری را طی سال های 1377 تا 1385 به تفکیک نشان داده است. همان طور که در جدول سه نشان داده شده است، رشد پروانه های ساختمانی صادره در سال 1377 در مناطق شهری 6/3- درصد و در شهرهای بزرگ 1/6 درصد بوده است. این رشد در سال 1378 به ترتیب به 3/6 و 8/1- درصد تغییر کرده است؛ کمترین و بیشترین رشد پروانه های ساختمانی صادره شهرداری ها طی سال های مذکور به ترتیب برای مناطق شهری معادل 5/29- درصد در سال 1383 و 9/18 درصد در سال 1380 بوده است. از طرف دیگر کمترین و بیشترین رشد پروانه های صادره در شهرهای بزرگ به ترتیب 11- درصد در سال 1379 و 2/17 درصد در سال 1385 بوده است. در سال 1384 رشد پروانه یی صادره در مناطق شهری 6/8- درصد و در شهرهای بزرگ 7/1- درصد بوده است. رشد پروانه های صادره توسط شهرداری ها در سال 1385 برای مناطق شهری و شهرهای بزرگ به ترتیب معادل 2/10 و 2/17 درصد بوده است. لذا می توان گفت کاهش تقاضا برای تولید مسکن (صدور پروانه های ساختمانی) طی سال های 1382 تا 1384 و در نتیجه کاهش عرضه مسکن در سال های 1384 و 1385 نشان دهنده بروز پدیده رکود تورمی در بخش مسکن طی سال های مذکور است. افزایش قیمت عوامل و نهاده های تولید مسکن به ویژه زمین، فولاد، سیمان و دستمزد نیروی کار فعال در بخش ساختمان، از دلایل دیگر افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر بوده است. جدول چهار رشد شاخص های بهای عمده فروشی مصالح ساختمانی فلزی و غیرفلزی، قیمت و مزد یک روز کارگر ساده ساختمانی را در سال های 1378 تا 1385 نشان داده است. مطابق داده های جدول شماره چهار ، شاخص مزد یک روز کارگر ساده ساختمانی طی سال های 1378 تا 1382 از روند نسبتاً افزایشی برخوردار بوده است. بالاترین و کمترین رشد این شاخص مربوط به سال 1382 و 1380 بوده که به ترتیب معادل 6/34 و 6/10 درصد بوده است. شاخص قیمت مصالح ساختمانی فلزی در سال 1385 با رشدی معادل 8/31 درصد بالاترین افزایش را داشته است. این در حالی است که این شاخص در سال 1380 با 1/1 درصد رشد کمترین رشد را داشته است. شاخص قیمت مصالح ساختمانی فلزی نیز با رشدی معادل 7/30 درصد در سال 1381 بالاترین و با رشد 3/6 درصدی در سال 1385 کمترین رشد را تجربه کرده است. این در حالی است که شهرهای بزرگ و تهران به ترتیب با 6/55 درصد در سال 1382 و 7/30 درصد در سال 1379 بالاترین رشد شاخص قیمت زمین را
داشته اند. کمترین رشد شاخص قیمت زمین در تهران مربوط به سال 1384 بوده که رقمی معادل 1/9 درصد است. شاخص قیمت زمین در شهرهای بزرگ کمترین مقدار رشد خود را با رقمی معادل 6/8 درصد در سال 1385 تجربه کرده است. بررسی های فوق نشان دهنده این واقعیت است که رشد شاخص های قیمت مصالح ساختمانی فلزی و غیرفلزی، مزد یک روز کارگر ساده ساختمانی و قیمت زمین در افزایش قیمت مسکن نقش اساسی داشته اند. علاوه بر مسائل عنوان شده در بالا، عوامل دیگری در افزایش قیمت مسکن در چند سال اخیر موثر بوده است که در زیر به چند مورد از آنها اشاره شده است؛
عملکرد ضعیف بازار سرمایه در چند سال اخیر برای ایجاد بستر مناسب جهت جذب سرمایه ها و در نهایت نقدینگی
-عدم ایجاد سیستم مناسب برای قیمت گذاری و نظارت بهینه بر قیمت مسکن توسط نهادها، ارگان ها، سازمان ها و وزارتخانه های ذی ربط و فقدان مکانیسم قیمت گذاری منطقه یی.
-عدم وجود برنامه ریزی و سیاستگذاری منسجم در مدیریت و کنترل سوداگری در بخش زمین با اعمال سیاست های مناسب تشویقی و تنبیهی مالیاتی و عوارضی .
-عملکرد نامناسب ابزارهای مالیاتی در بخش عرضه و تقاضای مسکن به دلیل عدم شفافیت در ثبت معادلات مسکن
-عدم نظارت درست بر عملکرد بنگاه های املاک که در برخی مواقع به افزایش تقاضای سرمایه یی مسکن دامن زده است.
-بالا بودن هزینه های عوارض و نوسازی مسکن
-دم تخصیص بهینه تسهیلات مسکن به طوری که گروه های تخصصی تولید مسکن کمتر به آن دسترسی داشته باشند.
برخی راهکارهای مقابله با جهش ناگهانی قیمت
با توجه به عوامل بیان شده در قسمت قبل که موجب افزایش افسارگسیخته قیمت مسکن شده است، در این قسمت برخی از راهکارهای مقابله با جهش قیمتی مسکن ارائه شده است.منع بنگاه ها از انجام معادلات کوتاه مدت(وکالتی)؛ در این راستا باید برای انتقال وکالتی مدت تعیین شود و برای بار دوم سند قطعی نقل و انتقال صادر شود.
-کنترل نقدینگی در بخش مسکن از طریق سیاستگذاری در تسهیلات پرداختی به بخش مسکن، گروه های دریافت کننده این تسهیلات و ایجاد رونق در بازارهای رقیب بخش مسکن (مانند بازار سرمایه) جهت جذب نقدینگی اقتصاد به طور متناسب در بازارهای یاد شده
-نظارت و کنترل بر هزینه عوامل تولید مسکن از طریق سیاست های تشویقی
-ایجاد شفافیت در ثبت معاملات نقل و انتقال املاک و مستغلات از طریق یارانه یی کردن آمار خرید و فروش
-استفاده از برنامه های تشویقی نظیر تخفیف مالیاتی و کاهش عوارض احداث و نوسازی مسکن در راستای حمایت از بخش عرضه مسکن با اهداف تخصیصی
-استفاده از بستر مالیاتی مناسب (تلفیقی و اثرگذار) به نحوی که تدابیر خاصی را برای هر یک از بخش های مصرفی و سرمایه یی تقاضای مسکن به طور جداگانه اندیشیده باشد
حالا چه باید کرد
به نظر دولت باید در کنترل قیمت های بخش مسکن با قوانین و مقررات و سیاست گذاری کلان دخالت مستقیم داشته باشد. نه با ساختن مثلا 50هزار واحد استیجاری و یا واگذاری زمین با تسهیلات ویژه در شهرهای زیر 150هزار و یک میلیون نفر و یا پرداخت وام مسکن. البته لازم به ذکر است که این برنامه ها را نمی توان رد کرد و قطعا تاثیرگذار است، ولی تاثیرگذاری آن چندان محسوس نیست. دولت باید با سیاست گذاری و قانونمند کردن ارزش و قیمت گذاری و کنترل چگونگی قیمت واحد های مسکونی و اراضی نقش موثر و سازنده از طریق قانون اعمال نماید و تعیین و قیمت گذاری املاک را از دست مالکان و مشاوران املاک و دلالان خارج نموده و به نیروهای متخصص و کارشناسان و صاحب صلاحیت واگذار کنند. پیشنهاد برای کنترل قیمت مسکن و ساماندهی این بخش با عنایت به اینکه عمده افزایش قیمت مسکن و مشکلات مربوطه در این بخش در شهرهای
راهکار اول: هرساله ارزش منطقه ای اراضی و واحد های مسکونی کشور که ملاک اخذ مالیات نقل و انتقال و واگذاری اراضی زمین شهری و معاملات دولتی و… است از طریق کمیسیون ماده 64 قانون مالیات های مستقیم که با حضور نمایندگان سازمان ثبت و اسناد و املاک کشور، وزارت جهاد کشاورزی، وزارت مسکن و شهرسازی، شورای شهر و نماینده وزارت دارایی و امور اقتصادی تعیین و مشخص می گردد با توجه به اینکه تعیین ارزش معاملاتی املاک با رعایت قوانین و مقررات و با در نظر گرفتن موقعیت مکانی و شهرسازی و توجیه اقتصادی و اجتماعی و نوع اعیانی و مصالح به کار رفته هر ساله تعیین می شود، می توان ارزش واحد های مسکونی هرمنطقه و حتی ناحیه و محله و خیابان را با نظر کمیسیونی که افراد متخصص و صاحب فن با در نظر گرفتن کلیه جوانب از جمله شاخص های عرض خیابان، بر ملک، نوع کاربری، نوع استفاده، قدمت بنا، نوع مصالح، نوع ساخت، امکانات موجود در ساختمان و… مشخص می گردد را به قیمت کارشناسی روز به عبارتی تبدیل قیمت موجود از منطقه ای به کارشناسی روز و عرف بازار تبدیل نمود و با تصویب مجلس به عنوان پایه و اساس معاملات اشخاص حقیقی و حقوقی قرار گیرد و مشاوران املاک و صاحبان املاک و فروشندگان و خریداران موظف گردند املاک خود را براساس قیمت های ذکر شده معامله نمایند و دفترخانه های اسناد رسمی موظف باشند اسناد ثبتی را براساس ارزش های فوق الذکر ثبت نمایند. برای اخذ مالیات و سایر استفاده های موجود از ارزش منطقه ای اراضی می توان از یک الی 5درصد قیمت های روز به عنوان اخذ مالیات و سایر موارد استفاده برای وزارتخانه ها و دولت باشد و از مزایای این طرح می توان به این موضوع اشاره کرد که باعث می گردد که ارزش املاک و مستغلات شهرهای فوق از یک نظام ثابت و مدون براساس شاخص های فنی و تخصصی مشخص گردد و سالانه توسط یک کمیسیون متخصص و صاحب نظر با در نظر گرفتن کلیه جوانب، قیمت ها را کاهش یا افزایش داد و طی مدت چند ماه قیمت گذاری مستغلات و املاک از دست صاحبان املاک و مشاوران املاک و دلالان خارج و بازار از یک ثبات لازم برخوردار خواهد شد.
راهکار دوم
در کلانشهرهای کشور (تهران- مشهد- تبریز- شیراز- اصفهان- کرج- اهواز و کرمانشاه) صاحبان املاک در هنگام فروش ملک خود می بایست پس از تصویب قانون در ابتدا قیمت زمین یا واحد مسکونی خود را توسط یک کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی تعیین نمایند و برگ کارشناسی و قیمت گذاری روز املاک و واحدهای مسکونی که توسط کارشناس رسمی تعیین شده، در کلیه مراحل انجام معامله ملاک عمل قرار گیرد، (از شروع عقد مبایعه نامه – دریافت و پرداخت پول، دفترخانه اسناد رسمی و…) لذا چنانچه به فرض، خریدار به قیمت کارشناس که از طرف فروشنده معرفی شده…… اعتراض نماید یک کارشناس توسط خریدار نسبت به قیمت گذاری ملک یا واحد مسکونی اقدام می نماید و در معاملات بالای 7میلیارد ریال می شود از 3 کارشناسی استفاده نمود و دفترخانه اسناد رسمی می بایست حتما قیمت گذاری ملک را در مستندات معامله ملاک عمل قرار دهند. (البته در روشن نمودن افکار عمومی مردم می بایست از طریق رسانه ها و رادیو و تلویزیون فرهنگ سازی انجام گردد). با اجرای این طرح املاک و واحدهای مسکونی توسط متخصص و یک شخص بی طرف ارزش گذاری می گردد و در کل به نفع دو طرف معامله است. (همانند خرید اراضی و املاک توسط دولت).
راهکار سوم
منع خرید املاک و مستغلات توسط افرادی که 3 واحد مسکونی یا مستغلات به نام خود دارند فقط در شهر تهران، یعنی هر شهروند تهرانی فقط می تواند 3 واحد مسکونی یا املاک به نام خود سند داشته باشد و این موضوع باعث می شود که از دلال بازی و سوداگری خرید و فروش املاک جلوگیری گردد و یک سکون نسبی بر بازار حاکم خواهد شد.
منبع:
http://www.donya-e-eqtesad.com/default_view.asp?@=69595