"به نام خداوند یکتا“
درس حقوق معماری عنوان پروژه:
نقش و جایگاه تراکم ساختمانی در توسعه شهری و بحث تراکم در منطقه 6 تهران
مقدمه
علی رغم گذشت حدود چهار دهه از شکل گیری مباحث شهرسازی و توسعه شهری معاصر در ایران، هنوز جهت گیری سیاستهای شهرسازی و توسعه شهری از کاستی های فراوان رنج برده و اصول و معیارهای آن مورد غفلت قرارگرفته است . برداشت و بکارگیری نادرست اصول، معیارها، شاخصها و ابزار توسعه شهری منجر به مسائل پیچیده فضایی – کالبدی شده است. تراکم ساختمانی از جمله مباحث مهم شهرسازی و توسعه شهری است که جامعه شهری ایران را در سالهای اخیر به شدت تحت تاثیر قرارداده است . در حالی که تراکم ساختمانی صرفا به عنوان یک ابزار در سیاستهای شهرسازی و طرحهای توسعه شهری مطرح است،
به عنوان یک هدف و موضوع صرفا اقتصادی به آن نگریسته شده است . برخورد انتزاعی به این ابزار، تبعات منفی اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، کالبدی، زیست محیطی و حتی سیاسی – مدیریتی را همراه داشته است. آثار و تبعات ناشی از تصمیم درخصوص تراکم ساختمانی در دو مقیاس ملی و محلی قابل بررسی است .
در مقیاس ملی، چنانچه هرگونه تصمیم در رابطه با تراکم ساختمانی بصورت کلان اتخاذ شود، اثرات عمیق نظیر موارد فوق الذکر برجای می گذارد . مورد شهر تهران مثالی از اینگونه تصمیم گیریها است که از تراکم به عنوان صرفا یک ابزار اقتصادی برای تامین درآمد شهرداری استفاده گردید . در مقیاس محلی نیز اثرات تصمیم در مورد تراکم ساختمانی قابل تامی است .
هرگونه تغییر در وضعیت تراکم ساختمانی اثرات محسوس و کوتاه مدت برجامعه و کالبد محیط مسکونی برجای می گذارد . عوارض اجتماعی، فرهنگی و زیست محیطی تصمیمات تراکم در مقیاس محلی، کیفیت زندگی ساکنین را تحت الشعاع قرارمی دهد که ایمنی ساختمانها، دسترسی، اشراف، سایه اندازی، سد معبرها و سایر مزاحمتها از آن جمله اند. پدیده ‘‘فروش تراکم ’’ یا فروش تراکم مازاد ساختمانی از بعد نظری می تواند دارای نقاط مثبت و منفی باشد .
نکات مثبت این پدیده را می توان در تحقق نظریه شهر عمودی، شهر فشرده، توجیه اقتصادی در تامین زیرساختها و تجهیزات شهری، حفظ اراضی کشاورزی، افز ایش تولید مسکن و کسب درآمد برای شهرداری دانست . در مقابل، عوارض چنین پدیده ای نیز قابل تامل هستند که از آن جمله می توان برهم زدن نظام تراکم جمعیتی شهر، برهم زدن سازمان فضایی و استخوانبندی شهر، نابودی باغات و فضاهای سبز به عنوان منابع تنفسی شهر در نتیجه بورس بازی و سوداگری زمین و مسکن و نیز تشدید مسائل اجتماعی وفرهنگی ساکنین محلات و واحدهای همسایگی را برشمرد.
مسائل و چالشهای ناشی از تصمیمات انتزاعی درخصوص تراکم ساختمانی در سالهای اخیر، نشان از اهمیت و جایگاه ویژه مسائل شهرها و سیاستهای توسعه شهری است .
تراکم ساختمانی یک ابزار شهرسازی برای مشارکت در خلق محیط مطلوب شهری است که می باید در راستای اصول و معیارهای فوق الذکر به آن پرداخته شود . ضروریست تمام عوامل موثر بر آن همراه با پیش بینی تبعات حاصل از تصمیمات در مقیاس ملی و محلی مورد توجه قرارگیرد . در غیر اینصورت، هریک از سایر مسائل شهری نیز میتواند در آینده بحران، تنش و چالش تراکم را تجربه کنند
تراکم در شهر
تراکم ها درطیف گسترده ای دسته بندی می شوند که به قرارذیل می باشند.
تراکم جمعیتی؛ به معنای جمعیت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است.
تراکم کلی مسکونی ؛ حاصل تقسیم کل جمعیت شهر بر سطح ساخته شده آن است.
در این تعریف، سطح مورد محاسبه شامل کلیه اراضی با کاربری های مختلف می باشد. لیکن در محاسبات مزبور سطوح اراضی ساخته نشده و کشاورزی لحاظ نمی گردد.
تراکم ناخالص مسکونی ؛ حاصل تقسیم جمعیت مکان مورد نظر بر میزان سطح آن مکان است. یعنی کلیه اراضی اشغال شده توسط واحدهای مسکونی، پارک محله ای، راهها، مغازه ها، مدارس و… و بیشتر فضاهای باز منظور می گردد.
تراکم خالص مسکونی ؛ حاصل تقسیم جمعیت ( و یا تعداد واحد مسکونی) بر سطح مورد اشغال مسکونی می باشد.
تراکم ساختمانی؛ نسبت بین سطح زیربنای ساختمان به مساحت قطعه زمین را تراکم ساختمانی می گویند.
ضریب اشغال؛ مساحت طبقه همکف به مساحت قطعه زمین یا شدت استفاده از زمین را گویندتدوین ضوابط تراکم شهری را معمولاً به منظور سامان دادن به پیکره، سییما و چهره شهر اعمال می نمایند. تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر قابل تبیین و تخمین است. یعنی می توان از طریق اندازه شهر به تعریف تراکم پرداخت و بر عکس به وسیله تراکم، اندازه شهر را تعریف کرد.
ساماندهی عملکردهای شهری رابطه ای تنگاتنگ با موضوع تراکم شهری دارد. از طریق تراکم است که می توان به هسته های شهری دست یافت که در مقیاس خود کارا بوده و در تسلسل با دیگر هسته های شهری نمایان می باشند. اهداف کنترل تراکم را به طور کلی می توان برقراری موازنه منطقی بین میزان فعالیت تولید شده توسط ساختمان ها و فضاهای خارجی اطراف آنها و نیز ایجاد محیط زیست با کیفیت بهتر است.
تراکم به طور عامیانه به معنای فشردگی، انباشته شدن، تلنبار، جمع شدن و … است. این مقوله بعد از ازدیاد جمعیت در شهرها بویژه شهرهای بزرگ که با کمبود زمین روبرو شدند آشکار گردید. در این میان، مساله تراکم جمعیتی از اساسی ترین موضوعات شهرسازی است. منظور از تراکم جمعیتی به طور عام نسبت جمعیت به واحد سطح است، که خود انواعی را در بر می گیرد.
به طور کلی برای برنامه ریزی و طراحی هر سکونتگاهی، سقف جمعیتی مشخصی را پیشنهاد می دهند که این امر براساس وسعت آن مکان، تراکم جمعیتی معینی را به دست می دهد، که آن را می توان تراکم جمعیتی نامید. کنترل سقف جمعیتی و به دنبال آن تراکم جمعیتی، به شکل ضوابط و دستورالعمل های شهرسازی در کنار سایر ضوابط شهری از جمله کاربری زمین، شبکه معابر و جزء آن که برای اجرا به تصویب مراجع ذی صلاح می رسد صورت می گیرد. موضوع تراکم جمعیتی در طرح های شهرسازی و نیل به تراکم های جمعیتی پیشنهادی، اساساً دارای بعدی برنامه ریزانه است و به منظور تامین امکانات عمومی شهری و خدمات مورد نیاز شهروندان تدوین می گردد. از میان روشها نیز روش کنترل واحد مسکونی مجاز، به صورتی مستقیم تر می تواند تعداد خانوار ساکن و در نهایت جمعیت ساکن را کنترل کندبرخی از متداول ترین روش های کنترل تراکم، کنترل مساحت قطعات تفکیکی(دانه بندی)، ضریب سطح اشغال، ارتفاع ساختمانی، ضریب سطح زیربنا (تراکم ساختمانی)، تراکم واحد مسکونی در سطح و عدد شدت استفاده از زمین است.
ضریب سطح اشغال
منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز با توجه به مساحت کل قطعه تفکیکی است. براین اساس، شاخص مذکور از تقسیم سطح اشغال مجاز بر مساحت کل قطعه تفکیکی به دست می آید و به صورت درصد بیان می شود. برای مثال، وقتی ضریب سطح اشغال برای یک قطعه 400 متر مربعی60 درصد باشد، این بدان مفهوم است که در مساحتی معادل 60 درصد از 400 متر مربع(240 متر مربع) حق ساخت و ساز و احداث بنا وجود دارد. ضریب سطح اشغال در الگوی ساخت و ساز یک طبقه تاثیر مستقیمی بر سرانه زیربنا در شهرها دارد.
اما در صورت رواج الگوی ساخت بیش از یک طبقه، تاثیر ضریب سطح اشغال بر زیربنای عرضه شده به شدت کاهش می یابد. در زمان حاضر متداول ترین ضریب سطح اشغال مورد استفاده در طرح های شهری 60 درصد است؛ هرچند در برخی مناطق شهری ممکن است سطح ضریب اشغال به 50 و یا 40 درصد کاهش یابد. البته باید توجه داشت که نسبت سطح اشغال بنا یکی از نا کار آمد ترین شاخص ها برای کنترل تراکم جمعیتی است و فقط در مواردی که سطح اشغال بنا با شاخص های دیگری چون تعداد طبقات ساختمانی همراه گردد، می تواند بر کنترل تراکم جمعیتی تاثیر بگذارد. این شاخص بیشتر در زمینه طراحی شهری اهمیت خاصی دارد و بیشتر مورد توجه طراحان شهری است.
طبقات ساختمانی
یکی دیگر از شاخص های که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار می گیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است. در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف شهری متداول است. شاخص تعداد طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و به این لحاظ، شاخص مهمی برای طراحان شهری است. بطور خلاصه از روش طبقات ساختمانی مجاز در کنار سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر مبنای همین منطق شکل گرفته است.
ضریب سطح زیربنا(تراکم ساختمانی)
ضریب سطح زیربنا یا تراکم ساختمانی یکی از رایج ترین روش های کنترل تراکم جمعیتی در جهان و به خصوص در شهرهای ایران است. این شاخص از تقسیم مساحت زیربنای ساختمانی احداث شده بر کل مساحت قطعه تفکیکی به دست می آید. تراکم ساختمانی معمولاً بدون واحد است و به صورت درصد معرفی می گردد. در واقع این شاخص درصد مجاز ساخت زیربنای ساختمانی را، نسبت به مساحت کل قطعه تفکیکی مشخص می سازد.
برای مثال،
وقتی تراکم ساختمانی یک قطعه تفکیکی 180 درصد است، ساخت بنایی که مساحت زیربنای آن 180 درصد مساحت کل قطعه تفکیکی است، در آن زمین مجاز است. براین اساس اگر سطح اشغال مجاز برای ساخت و ساز در هر قطعه ساختمانی مشخص باشد، تاثیر تراکم ساختمانی به صورت افزایش طبقات ساختمانی نمایان می شود. کاربرد ترکیبی تراکم ساختمانی و ضریب سطح اشغال به تنوع تعداد طبقات ساختمانی می انجامد.
بر این اساس در یک قطعه زمین 250 متر مربعی، که دارای تراکم ساختمانی 180 درصد است می توان معادل 180 درصد کل مساحت قطعه یعنی 450 مترمربع زیربنای ساختمانی احداث کرد. در صورتی که ضریب سطح اشغال معادل 60 درصد باشد 150 متر مربع از قطعه می تواند به وسیله بنای ساختمانی اشغال شود. لذا با توجه به تراکم ساختمانی مجاز در این قطعه، می توان یک ساختمان سه طبقه احداث کرد. در صورتی که سطح اشغال مجاز در همان قطعه برابر40 درصد باشد بنا می تواند مساحتی معادل 100 متر مربع را اشغال کند.
با توجه به تراکم ساختمانی برای این قطعه، در این حالت یک ساختمان 5/4 طبقه در این قطعه تفکیکی می توان احداث کرد. نکته اساسی و مهم در مورد تراکم ساختمانی این است که، شاخص تراکم ساختمانی تا زمانی می تواند به عنوان ابزاری برای کنترل جمعیتی مورد استفاده قرار گیرد که متوسط زیربنای مسکونی ثابت بماند. اما هنگامی که به دلایل مختلف ( از تغییر ساخت جمعیت و بعد خانوار گرفته تا تغییر شرایط اقتصادی و الگوی مصرف و بالاخره اعمال سیاست های خاص در مورد مسکن- مانند سیاست کوچک سازی و انبوه سازی)، در الگوی سکونت و میانگین اندازه واحدهای مسکونی تغییری رخ دهد، دیگر شاخص تراکم ساختمانی نقش خود را در کنترل تراکم جمعیتی از دست خواهد داد
تراکم تعداد واحد مسکونی در سطح
این شاخص تعداد واحد مسکونی مجاز برای احداث را در واحد سطح کنترل می کند. در صورتی که بعد خانوار و همچنین شاخص تعداد خانوار در واحد مسکونی در شهری مشخص و معین باشد، با کنترل تعداد واحد مسکونی ساخته شده در سطح، می توان به ارقام از پیش تعیین شده تراکم جمعیتی نزدیک تر شد. این شاخص به صورتی مستقیم تر و ملموس تر نسبت به سایر شاخصه های عنوان شده، با جمعیت سر و کار دارد.
به عبارتی، تراکم جمعیتی و تعداد جمعیت شهری بیش از سایر شاخصه های معرفی شده، از تعداد واحد مسکونی ساخته شده در سطح تبعیت می کند. تراکم تعداد واحد مسکونی در سطح، به جهت اینکه بهتر می تواند سقف جمعیتی و تراکم جمعیتی در شهرها را کنترل کند، شاخص کار آمدتر و مناسب تری نسبت به سایر شاخصه ها، برای برنامه ریزان شهری است. در خصوص تراکم واحد مسکونی در سطح، ضوابط شهرسازی بر مبنای تیپ تراکم برای شهرهای مختلف تدوین می گردد؛ اما آنچه که حائز اهمیت می نماید، آن است که منظور از تیپ تراکم، تراکم تعداد واحد مسکونی در واحد سطح است. برای مثال تراکم کمتر از 20 واحد مسکونی در هکتار، تراکم بین 20 تا 39 واحد مسکونی در هکتار، تراکم 40 تا 59 واحد مسکونی در هکتار و یا تراکم بالاتر از 60 واحد مسکونی در هکتار.
که البته این نسبت ها برای شهرها و مناطق و یا اصولاً کشورهای مختلف متفاوت است. در ادامه بر اساس تیپ تراکم، تیپ ساخت و ساز مسکن در هر منطقه مشخص شده، طوری که در مناطق دارای تراکم کم، ساخت و ساز بلند مرتبه مجاز نیست و در مناطق دارای تراکم بالا، آپارتمان سازی و مجتمع های ردیفی کاربرد دارد. تدوین ضوابط ساخت و ساز بر مبنای تراکم تعداد واحد مسکونی در واحد سطح نسبت به سایر روش های کنترل تراکم این برتری را دارد که نه تنها متضمن تامین ضروریات بهداشتی و سلامتی مانند نور، هوا و نظایر اینها در داخل واحدها است، بلکه عملاً هم بر سیمای شهری کنترل مناسبی اعمال می کند و هم نیل به اهداف برنامه ریزانه تراکم جمعیتی پیشنهادی را مقدور می سازد
شدت کاربری زمین
به منظور ساخت و ساز و تراکم جمعیتی، از شاخص کامل تری با عنوان شدت کاربری زمین استفاده می شود. این شاخص به طور همزمان میزان توسعه و ساخت و ساز در زمین و تراکم جمعیت یا تعداد جمعیت ساکن را کنترل می کند. به عبارتی، شدت کاربری زمین، به طور همزمان تعداد واحد مسکونی و سطح زیربنای مسکونی را کنترل می کند. بعلاوه میزان حداقل پارکینگ، فضای باز و فضای سکونتی مورد نیاز را تعیین می کند. اساس شاخص شدت کاربری زمین، نسبت سطح زیربنا به مساحت زمین است. مقیاس عددی سنجش شدت کاربری زمین به صورت تصاعدی است. چنانکه شدت کاربری زمین معادل تراکم ساختمانی 5/2 درصد باشد و به 2 برسد، تراکم ساختمانی معادل آن 5 درصد خواهد بود؛ و در صورتی که شدت کاربری زمین به 3 برسد، تراکم ساختمانی دو برابر می شود و به 10 درصد می رسد. این تفاوت افزایش شدت کاربری در سطوح بالاتر به طور واضح تری دیده می شود، به طوری که با افزایش شدت کاربری زمین از 6 به 7 ، تراکم ساختمانی از 80 به 160 درصد می رسد و اگر شدت کاربری زمین از 7 به 8 تغییر یابد، تراکم ساختمانی از 160 به 320 درصد می رسد.
تراکم در شهرسازی
وضعیت تراکم در شهرها
این روزها همه جا صحبت از تراکم است ،به گونه ای که به بحث اول همه کسانی که با مسکن و ساخت و ساز مسکن و تصمیم گیری درباره مسکن ارتباط دارند ،تبدیل شده است . فروش تراکم ،جلوگیری از فروش تراکم ،فروش تراکم محدود و تاثیر آن بر اقتصاد شهر از جمله مباحثی است که دامنه آن از سطح مدیریتی و کارشناسی فراتر رفته و به بدنه جامعه نیز رسیده است،چرا که تراکم با زندگی همه مردم – به طور مستقیم و غیر مستقیم –ارتباط پیدا می کند
گرانی مسکن ، افزایش اجاره ها بها ، رکود ساخت و ساز به تبع آن بیکاری در بخش هایی از نیروی کار جامعه ، کاهش توان خرید مردم ، نابسامانی های اجتماعی و بحران های پیدا و ناپیدا در جامعه ، همه به نوعی با این مسئله گره خورده است .
تراکم چیست و شامل چه گسترده هایی می شود ؟ بسیاری از خوانندگان درک درستی از موضوع دارند ، اما تعریف درستی از آن ندارند . در این شماره به این موضوع پرداخته می شود ، تعاریف آن بیان می گردد و دامنه آن نیز مشخص می شود .
مشکل ار کجا پیدا شد ؟
رشد بی رویه و گسترش افقی شهرها در کشور ما شاید سریع تر از بسیاری کشورها توسعه یافته و درحال توسعه باشد . این مشکل در دوران پس از انقلاب حادتر شد و دلایل آن عبارت بودند ازـ رشد جمعیت کشور و نیز جمعیت شهرنشین در دوهه اول انقلاب روندی صعودی داشته است و کمبود مسکن در شهرها حاصل همین روند ناموزون استـ فقدان مبانی آمایش سرزمین در ایران و جایگاه و ظرفیت شهرها در توسعه اقتصادی و اجتماعی کشور به درستی تبیین نشده استـ قوانین زمین شهری در دوران پس از انقلاب یکی از موثرترین عوامل در گسترش کالبدی شهرها بوده استـ سیاست های واگذاری زمین و طرح های اولیه آماده سازی زمین در اوایل انقلاب عمدتاً از نوع شهری با تراکم کم بوده است عوامل مذکور باعث گردید تا رشد سریع شهری در ایران اتفاق بیفتد که تبعات آن در ابعاد مختلف اقتصادی ، اجتماعی ، سیاسی و زیست محیطی به عنوان مشکلات حاد ، هم اکنون در تقریباً تمامی شهرهای بزرگ ایران چهره نشان داده است و متاسفانه چشم انداز آینده نیز حاکی از وخیم تر شدن مسئله استرشد سریع جمعیتی که در دو دهه اول انقلاب اتفاق افتاد ، اکنون پیامدهای خود را نشان داده است . نوزادان آن سال ها اکنون جوانانی هستند که نیاز به مسکن دارند
سطح زمین
عبارت است از مجموع مساحت زمین با کاربری مسکونی ، به علاوه نیمی از سطح معبر یا خیابان پیرامون آن
سطح اشغال ساختمان
منظور از سطح اشغال ساختمان ، سطح کل زمینی است که به وسیله ساختمان های مسکونی پوشیده شده است . سطح سکوهای ورودی ، پله ها و تراس ها در محاسبه سطح اشغال ساختمان منظور نمی شوند
سطح زیر بنا
عبارت است از مجموع سطح زیر بنای مسکونی کلیه طبقات یک یا چند ساختمان ، و مشتمل بر پلکان ها ،
ورودی های
سرپوشیده ، بالکن ها و سطوحی از زیر طبقه همکف که برای سکونت یا دسترسی مسکونی در نظر گرفته می شود
فضای باز
عبارت است از مجموع سطح فضای باز غیر سرپوشیده به علاوه نیمی از سطح فضای باز سرپوشیده
فضای باز غیر سرپوشیده
قسمتی از سطح افقی زمین است که ساختمان ها آن را اشغال نکرده باشند ، به علاوه بالکن های خالی و سطح بام که در جهت فضاهای تفریحی ارتقا یافته باشد
فضای باز سرپوشیده
عبارت است از فضای باز قابل استفاده ای که به طرف آسمان بسته شده و در دو جبهه باز یا نسبتاً باز داشته باشد – مانند بالکن های سرپوشیده فضای باز مفید عبارت است از سطح فضای بازی که مورد استفاده وسایل نقلیه نباشد ؛ همچون سطوح چمن ، گیاهکاری ،پیاده روها ، تراس های مفروش ، نشستگاه و سطح بخش غیر آسفالته حریم خیابان ها فضای تفریحی عبارت است از سطح فضای خارجی خصوصی یا همگانی که برای مقاصد تفریحی کلیه ساکنان آماده سازی شده باشد تراکم و انواع آن تاکم با سه مقوله ارتباط پیدا می کند : جمعیت ، مسکن ، زمین . اما قبل از آنکه به تعریف آن بپردازیم لازم است چند مفهوم را توضیح دهیم تراکم جمعیتی میانگین تعداد افرادی است که در واحد هکتار در یک محل زندگی می کنند . تراکم جمعیتی را می توان در مورد کشور ، شهر و محله اندازه گرفت.
تراکم جمعیتی = جمعیت
مساحت ( کشور ، شهر ، محله ) به هکتار
تراکم ناخالص مسکونی
تراکم ناخالص مسکونی در مقیاس کلی یک محله یا ناحیه مسکونی به کار می رود و حاصل تقسیم جمعیت ناحیه مورد نظر بر میزان سطح آن ناحیه است
در این نوع تراکم ، کلیه اراضی اشغال شده به وسیله واحدهای مسکونی ، پارک محله ای ، راه ها ، مغازه ها ، مدارس و بیشتر فضاهای باز منظور می گردند .
تراکم ناخالص مسکونی = جمعیت
مساحت شهر
تراکم خالص مسکونی
تراکم خالص مسکونی فشردگی جمعیت را در فضاهای با کاربری سکونتی اندازه گیری می کند و حاصل تقسیم جمعیت بر سطح مورد نظر است . این سطح شامل واحدهای مسکونی و فضاهای بسته – نظیر فضای بازی کودکان – و نیمی از عرض خیابانهای پیرامون می گردد ، لیکن سطوح مربوط به مغازه ها ، مدارس ابتدایی و بیشتر فضاهای باز را که در تراکم ناخالص منظور می گردد ، شامل نمی شود .
تراکم خالص مسکونی معمولاً در مقیاس پروژه های خاص مسکونی محاسبه می گردد .
تراکم خالص مسکونی = جمعیت ساکن
مساحت ارضی مسکونی شهر
تراکم ساختمانی
نسبت بین سطح زیربنای ساختمان به مساحت قطعه زمینی را تراکم ساختمانی می گویند.
تراکم ساختمانی = مساحت زیربنای ساختمان در تمام طبقات
مساحت قطعه زمین
سرانه
نسبت جمعیت به مساحت فضای ویژه هر کاربری است . سرانه مقدار زمینی است که به طور متوسط از کاربری های شهری در یک محدوده شهر یا تمام شهر ، سهم هر یک از ساکنان می شود . مقیاس اندازه گیری سرانه متر مربع به ازای هر نفر است
(سرانه = جمعیت ) نفر
(مساحت فضای ویژه هر کاربری ) متر مربع
گرچه تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی می توانند رابطه مستقیمی نداشته باشند ،یا به عبارتی با تراکم جمعیتی ثابت می توان الگو های مختلف از تراکم ساختمانی را برنامه ریزی کرد ،اما از یک سو در فقدان برنامه ریزی شهری مدون و با ثبات که ضمانت اجرایی داشته باشد و از سوی دیگر سوداگری زمین وساختمان که این هر دو در کشور ما مملوس است ،تراکم جمعیتی بر الگوی تراکم ساختمانی اثر گذاشته و نوع و فرم ساختمانها را از یک طبقه به سوی چند طبقه و بلند مرتبه سازی سوق داده است .
یکی از هدف ها در برنامه ریزی و طرح های شهری که تا کنون کمتر مورد توجه قرار گرفته نگرش به موضوع تراکم و چشم انداز آندر آینده است که توجه فوری به آن باید از جنبه های اقتصادی ،اجتماعی ،کالبدی و زیست محیطی ،در دستور کار مسولان برنامه ریزی شهر ها – اعضای شوراهای اسلامی شهرها – قرار گیرد و انتظار می رود از طریق مد نظر قرار دادن معیارهای علمی تعیین تراکم شهری و پرهیز از تعیین تراکم شهرها به صورت ذهنی و سلیقه ای ،گامی در جهت کاهش مسائل توسعه شهری در آینده کشور برداشته شود
"مقررات ساختمانی در حوزه مسکونی و تجاری“
تراکم ساختمانی در کاربردهای مختلف
نوع استفاده
حداکثر سطح اشغال
حداکثر تراکم ساختمانی
نوع استفاده حداکثر سطح اشغال حداکثر تراکم ساختمانی
تراکم کم……………………..60%………………………100%مساحت زمین
تراکم متوسط………………..60%……………………….150%مساحت زمین
تراکم زیاد…………………….60%……………………….240% مساحت زمین
بهداشتی………………………40%……………………….200% مساحت زمین
آموزشی………………………35%……………………….105% مساحت زمین
محله………………………….70%……………………….250% مساحت زمین
ناحیه………………………….70%……………………….350% مساحت زمین
شهری…………………………70%……………………….500% مساحت زمین
محله………………………….100%………………………250% مساحت زمین
ناحیه………………………….100%………………………350% مساحت زمین
شهری…………………………100%………………………500% مساحت زمین
مسکونی
دولتی
اداری
تجارتی
تبصره 1 :
در تراکم های یاد شده چنانچه تامین پارکینگ به علل فنی بطور کامل مقدورنباسد برای مقدار پارکینگ تامین نشده عوارض اخذ می شود .
تبصره 2 :
چنانچه مساحت زمین در کاربری مسکونی 100 متر مربع و کمتر باشد سطح طبقه همکف می تواند معدل هفتاد درصد سطح زمین و سطح زیر بنای طبقات تا حد مجاز ساختمانی در تراکم ها مورد عمل قرار گیرد .
تبصره 3 :
زیر بنای خالص هر واحد مسکونی در مناطق سه گانه شهری حداقل 50 متر مربع می باشد ( راه پله و راهرو _نور گیر و تراس جزء زیر بنای خالص نمی باشد )
نحوه محاسبه تعداد واحدهای مجاز در هر قطعه زمین
حداقل زمین مورد نیاز یک واحد مسکونی (آپارتمانی )
منطقه یک منطقه دو منطقه سه
تراکم کم 125 متر مربع 100 متر مربع 75متر مربع
تراکم متوسط 100 متر مربع 75 متر مربع 5/62 متر مربع
تراکم زیاد 100 متر مربع 5/62 متر مربع 5/37متر مربع
تعداد واحد های مجاز از طریق تقسیم مساحت عرصه بر ارقام مربوط به حداقل زمین مورد نیاز یک واحد مسکونی به دست می آید در صورتی که خارج قسمت از نیم بیشتر باشد ملاک عمل عدد بالا تر می باشد .
تبصره 1 :
چنانچه زیر بنای واحد مجاز احداث شد ه 75 متر مربع و کمتر باشد 20% به تعداد واحد های مجاز اضافه می گردد .
تبصره 2 :
زیر زمین با کاربری انباری در صورتی که ارتفاع آن از جدول خیابان تا زیر سقف 1.20متر بیشتر نباشد و یا به صورت 1ارکینگ باشد . در کلیه کاربریها جزء تراکم ساختمانی محسوب نمی شود .
تبصره 3 :
احداث انباری در پیلوت بازاء هر واحد 12 متر مربع جزء تراکم ساختمانی محسوب نمی شود .
تبصره 4 :
خر پشته بام در ساختمانهای مسکونی با حداکثر مساحت 20 متر مربع جزء سطح زیر بنا مخاسبه نمی شود و جزء ارتفاع ساختمان نیز محسوب نخواهد شد .
تعداد واحد های مجاز منطبق بر الگوی مصرف
به منظور تشویق سازندگان واحدهای مسکونی کوچک منطبق با الگوی مصرف و انبوه سازی و کوچک سازی از طرف بخش خصوصی بالا خص در اراضی واگذاری شده از طرف سازمان مسکن و شهر سازی و تعاونی های کارگری و کارمندی طرح پیشنهادی اداره کل مسکن و شهر سازی خراسان در رابطه با تعیین ضوابط خاص برای واحد های مسکونی حمایت و اجتماعی بشرح ذیل تا زمان تهیه طرح تفضیلی جدید نافذ و قابل اجراست .
اعمال و اجرای این مصوبه فعا در کاربری مسکونی با تراکم کم (100%) قابل اجراست .
تعداد واحدهای مجاز بر اساس فرمول زیر ملاک عمل قرار میگیرد
مساحت زمین = تعداد واحد مجاز (100%) 75
مساحت زمین *35/1 = تعداد واحد های مجاز 75
تبصره :
1-چنانچه ماحصل کسرها معادل با بیش ار 2/1 باشد بعنوان یک واحد مورد قبول قرار خواهد گرفت .
2-تعداد 1ارکینگ مورد لزوم به تعداد 70% تعداد واحدهای مجاز خواهد بود .
3-محاسبه عوارض زیر بنا بر اساس تعداد واحدهای مورد قبول در این مصوبه ملاک عمل قرار میگیرد .
4-ساختمانهای احداث شده که تعداد واحد و مساحت احداثی آن منطبق با این ضوابط باشد و قصد دریافت گواهی پایان کار داشته باشد می توانند از ضوابط این مصوبه استفاده کنند .
مقرارت ساختمانهای تجارتی در مرکز محله و مرکز ناحیه
سطح زیر بنا- در طبقه همکف تا میزان 100%مساحت عرصه میتواند باشد.
سطح کل طبقات –در مرکز محله حداکثر تا میزان 250% ودر مرکز ناخیه تا میزان 350% مساحت عرصه می تواند باشد
رعایت عقب نشینی جانبی نسبت به پلاکهای مجاور در ساختمانهای تجاری تا چهار طبقه بمیزان 5/1 متر از روی طبقه همکف الزامیستدر صورتیکه تعداد طبقات بیش از چهار طبقه باشد عقب نشینی جانبی نسبت به پلاکهای مجاور 2 متر از روی طبقه همکف الزامیست .
تبصره 1 :
سطح زیر بنا در طبقه همکف معادل 100% مساحت زمین می تواند باشد . در سایر طبقات نیز پس از رعایت عقب نیشینی جانبی و عقب نشینیهای محدودیت ارتفاع نیز مجاز است که بقیه سطح هر طبقه( طبقات اول و ودم و…………) به زیر بنا اختصاص یابد مشروط باینکه سطح کل زیر بنا از سطح زیر بنای مجاز 250% و 350% تجاوز ننماید .
تبصره 2 :
قطعات واقع در کاربری تجاری در صورتی که عقب نشینی جانبی میسر نباشد می تواند حداکثر در دو طبقه جمعا 200 % زیر بنا احداث گردد . مشروط بر اینکه محدودیت ارتفاع بعد از طبقه همکف نصبت به عرض گذرکاه آن رعایت گردد
مقررات ساختمانی در تجارت شهری
تبصره 1 :
سطح زیر بنا در طبقه اول و همکف معادل 100% مسحت زمین می باشد. در سیر طبقات نیز پس از رعایت عقب نشینی و عقب نشینی محدودیت ارتفاع نسبت به عرض ممر می توان باقیمانده سطح هر طبقه به زیر بنا اختصاص داده شود مشروط بر اینکه سطح کل زیر بنا از سطح مجاز 500% تجاوز ننماید .
تبصره 2 :
حداکثر ارتفاع طبقه همکف در تجارت محله و ناحیه 5/4 متر و در تجارت شهری 5/5 متر می باشد .
تبصره 3 :
احداث پله فرار و آسانسور در ساختمانهای تجارتی بیش از سه طبقه الزامیست.
مقررات ساختمانی در حوزه زمین های آموزشی با کاربری آموزشی
1- حداکثر سطح کل زیر بنا در طبقه همکف 35% سطح کل زمین می تواند باشد
2- حداکثر سطح کل طبقات 105% سطح کل زمین می تواند باشد .
3- فضای باز لازم بایستی 50% سطح کل زمین باشد . از 15% فضای باز اضافی طبقه همکف می توان جهت پارکینگ استفاده کرد.
مقررات ساختمانی در حوزه زمینهای بهداشتی
1- سطح کل زیر بنا در طبقه همکف 40% سطح کل زمین می تواند باشد
2- سطح کل طبقات 200% سطح کل زمین می تواند باشد
مقررات ساختمانهای اداری
سطح کل زیر بنا در طبقه همکف از 70% سطح کل زمین نباید تجاوز کند . در سایر طبقات نیز پس از رعایت عقب نشینی جانبی و عقب نشینیهای محدودیت ارتفاع نیز مجاز است که بقیه سطح هر طبقه ( طبقات اول و دوم و….) به زیر بنا اختصاص یابد . زیر بنای کل طبقات در بناهای شهری نبایستی از 500% سطح کل زمین تجاوز کند در مرکز شهری.ناحیه.محله اداری سطح کل طبقات مطابق سطح زیر بنا در در مرکز تجارت محله و ناحیه وسهری یعنی 250% و 350% و 500% می باشد .
رعایت محدودیت ارتفاع
1 – ساختمانهای واقع در حاشیه خیابانهایی که عرض آن 30 متر و بیشتر باشد تا 30 متر ارتفاع نیاز به رعایت محدودیت ارتفاع ندارد .
2 – ارتفاع ساختمانهای واقع در حاشیه خیابانهای کمتر از 30 متر نباید از عرض مربوطه تجاوز نماید و در صورتی که 3 – عرض ساختمان از عرض خیابان بیشتر باشد می بایست به همان میزان عقب نشینی نماید به عبارت دیگر ارتفاع ساختمان در داخل زاویه 45درجه از ضلع مقابل خیابان قرار گیرد .
4 – ارتفاع ساختمانها با حداقل یک بر به خیابان با عرض 30 متر و یک یا چند بر به گذر گاه کمتر از 30 متر .
5 – چنانچه خیابان از 30 متر بیشتر و از 12 متر کمتر باشد ساختمان به رعایت محدودیت ارتفاع ندارد .
6 – چنانچه عرض خیابان کمتر از 30 متر بین 7 تا 12 متر با شد حداکثر ارتفاع این قبیل از ساختمانها 32 متر خواهد بود و به ازاء هر طبقه اضافه از ارتفاع 32 متر بایستی 4 متر عقب نشینی کند .
7 – چنانچه عرض خیابان کمتر از 7 متر باشد بعد از زیر زمین یا پیلوت احداث حداکثر دو طبقه مجاز می باشد چنانچه احتیاج به احداث طبقات سوم و چهارم و ……. )باشد . رعایت عقب نشینی در طبقه چهارم (تا عمق 5/3 متر از محور گذرگاه ) الزامی است .
تراکم شهری و بررسی وضعیت آن در منطقه 6
کلانشهر تهران و به تبع آن منطقه 6 هم اینک با مشکلات فراوانی در زمینه حمل و نقل و ترافیک، آلودگی، توسعه بی رویه، تراکم بیش از حد در برخی نقاط، عدم تعادل بین کاربری ها و… روبرو است. در این خصوص، مساله تراکم به یکی از نگرانی های مدیران، مسئولان و شهروندن تبدیل شده و به یکی از عوامل اصلی تشدید کننده بحران های فوق تبدیل شده است.
این مقاله اگرچه نمی تواند مساله تراکم را به طور کامل و از زوایای مختلف مورد بحث و بررسی قرار داده اما شمای کلی از مساله تراکم و بویژه وضعیت آن را در منطقه 6 نمایان ساخته و شهروندان را تا حدودی با این مقوله آشنا می تماید. موضوع تراکم در ادبیات شهرسازی جهان و ایران دارای تعاریف و اصطلاحات گوناگونی است که شامل تراکم جمعیتی، تراکم ساختمانی، تراکم مسکونی، تراکم کلی مسکونی، تراکم مسکونی خالص و ناخالص، و تراکم شهری می شود.
از طرفی مفهوم تراکم معمولاً در ادبیات تخصصی برنامه ریزی شهری در چارچوب مبحث برنامه ریزی کاربری زمین و تحت عنوان یکی از مقولات اساسی آیین نامه منطقه بندی مورد بحث قرار می گیرد. تراکم امروزه به مثابه یک سیستم اندازه گیری، همچنان جایگاه ویژه ای در فرایند تصمیم گیری های برنامه ریزی و طراحی شهری دارد. تراکم را می توان به عنوان یک سیستم اندازه گیری تعریف کرد. یا به عبارتی تراکم می تواند به منزله تعداد افراد یا تعداد واحد مسکونی در یک محل تعبیر گردد.
در واقع تراکم ها را می توان برحسب واحد اندازه گیری آنها به دو نوع یعنی تراکم جمعیتی که با واحد نفر یا خانوار در هکتار و تراکم ساختمانی طبقه بندی نمود. همچنین تراکم را می توان بر حسب شدت و اندازه آن طبقه بندی نموده و انواع آن را یعنی تراکم کم، متوسط و زیاد باز شناخت.
انواع تراکم
تراکم ها در طیف گسترده ای دسته بندی می شوند که به قرار ذیل می باشند. تراکم جمعیتی؛ به معنای جمعیت در واحد سطح و به صورت نفر در هکتار است. تراکم کلی مسکونی؛ حاصل تقسیم کل جمعیت شهر بر سطح ساخته شده آن است.
در این تعریف، سطح مورد محاسبه شامل کلیه اراضی با کاربری های مختلف می باشد. لیکن در محاسبات مزبور سطوح اراضی ساخته نشده و کشاورزی لحاظ نمی گردد. تراکم ناخالص مسکونی؛ حاصل تقسیم جمعیت مکان مورد نظر بر میزان سطح آن مکان است. یعنی کلیه اراضی اشغال شده توسط واحدهای مسکونی، پارک محله ای، راهها، مغازه ها، مدارس و… و بیشتر فضاهای باز منظور می گردد. تراکم خالص مسکونی؛ حاصل تقسیم جمعیت ( و یا تعداد واحد مسکونی) بر سطح مورد اشغال مسکونی می باشد.
تراکم ساختمانی؛ نسبت بین سطح زیربنای ساختمان به مساحت قطعه زمین را تراکم ساختمانی می گویند. ضریب اشغال؛ مساحت طبقه همکف به مساحت قطعه زمین یا شدت استفاده از زمین را گویند.
تراکم در منطقه 6 تهران
با توجه به توضیحات مختصر در خصوص تراکم، وضعیت آن در منطقه 6 مورد بررسی قرار می گیرد. منطقه 6 به عنوان یکی از پرتراکم ترین مناطق شهری تهران با محدودیت های بیشماری در زمینه توسعه شهری روبرو است؛ چرا که این منطقه با بیش از 98 درصد فضای ساخته شده، عملاً از فضایی برای توسعه برخوردار نبوده و به همین دلیل توسعه
عمودی (ارتفاعی) بسیار مورد توجه می باشد. شرایط و ویژگی های خاص نظیر مرکزیت اداری – تجاری منطقه در شهر تهران،
قرار گیری در حد شمالی هسته مرکزی شهر، عبور شریان های حیاتی شهر (انقلاب و ولیعصر) از این منطقه، استقرار بسیاری از کاربری های بزرگ، حساس، مهم و… باعث ایجاد منطقه ای متفاوت از بقیه مناطق تهران گردیده و راهکارهای ویژه ای را می طلبد. هم اینک بیشترین میزان ساختمان های 6 تا 12 طبقه در این منطقه قرار گرفته اند. عوامل فوق باعث حساسیت خاص مدیریت شهری نسبت به مقوله تراکم در منطقه شده است. بر این اساس تراکم مجاز مسکونی در منطقه 120 درصد تعیین شده است. به عبارتی در مقابل هر یک مترمربع زمین 2/1 مترمربع بنای مسکونی می تواند احداث گردد. مازاد بر 120 درصد و بر اساس ضوابط پهنه بندی در منطقه، در صورتیکه مساحت زمین حداقل 250 مترمربع و عرض گذر کمتر از 10 متر نباشد می توان تا 4 طبقه روی پیلوت بنا احداث کرد و در صورتیکه هیچ یک از شرایط فوق را نداشته باشد فقط 3 طبقه بنای مجاز روی پیلوت احداث کرد. در ارتباط با بناهای فرسوده می توان گفت در صورتیکه بنا دارای قدمت باشد و قبل از اجرای آیین نامه 2800 احداث شده باشد یک طبقه به صورت تشویقی می توان مازاد بر میزان تراکم مجاز (4طبقه) یعنی تا 5 طبقه احداث کرد. قیمت تراکم نیز بر اساس محاسبات دفترچه قیمت گذاری املاک در منطقه از یک مترمربع 1000000 (یک میلیون) ریال تا 1600000 (یک میلیون و ششصدهزار) ریال در نوسان است. تغییرات قیمت تراکم معمولاً در اختیار شورای اسلامی شهر تهران بوده و شهرداری تهران و منطقه مجری دستورات و مصوبات شورا می باشند. ارگان ها و سازمان های دولتی در زمینه اخذ تراکم از هیچ گونه امتیاز یا اولویتی نسبت به سایر متقاضیان برخوردار نمی باشند. در ارتباط با شرایط اخذ تراکم برای کاربری اداری می توان گفت که بایستی حداقل زمین مورد نیاز 1000 مترمربع و عرض گذر 16 تا 30 متر باشد که آن هم دارای شرایط خاص خود می باشد.
منابع
اصول و معیارهای تعیین تراکم شهری ،موسسه چاپ و اتشارات دانشگاه تهران و معاونت معماری و شهر سازی وزارت مسکن و شهر سازی ،تهران چاپ اول ،1382
شهرداری اشکنان
برگرفته از نشریه مسکن و شهر سازی
برگرفته از نشریه راهنمای احداث بنا شهرداری مشهد
برگرفته از اینترنت
www.khakzad.com/best civil enginering articles
www.maskanmag.com