روش های مدرن تامین مالی در شهرداری
تامین مالی شهر به شکلی می باید صورت گیرد که:
هدف های شهرسازی آسیب نبینند
آرمان های مهندسی کلاً فراموش نشود
ضوابط شهرسازی محترم شمرده شود
قوانین، مقررات و استانداردها رعایت شود
تامین منابع مالی پایدار
برای
هزینه های جاری شهر
تامین منابع مالی بلندمدت
برای
طرح های عمرانی شهر
روش های تامین مالی
روش های مبتنی بر بدهی
روش های مبتنی بر دارایی
روش مبتنی بر بدهی
روش مبتنی بر بدهی به معنای اخذ وام از یک منبع خارج از شرکت و با موافقت صاحبان شرکت است، با این امید که پس از استحصال این منابع و انجام پروژه، سود حاصل بیش از مقداری باشد که باید به عنوان بهره به وام دهندگان بازگردانده شود.
روش های مبتنی بر بدهی
مزایا:
صاحب پروژه مجبور نیست قسمتی از تملک پروژه و متعاقباً سود آتی آن را از دست بدهد. در واقع، در این شیوه تامین مالی، تامین کننده سرمایه، کنترلی بر نحوه اجرای پروژه نخواهد داشت و تنها خواسته وی از صاحب پروژه، بازپرداخت به موقع سود و اصل وام اخذشده می باشد.
استفاده از سرمایه قرض گرفته شده جهت تامین دارایی های پروژه، اجازه می دهد سود پروژه در شرکت باقی مانده و یا به صاحبان آن اعطاء شود.
نرخ سود وام اخذشده قبل از محاسبه مالیات پرداخت می شود و لذا میزان مالیات کمتر خواهد شد.
روش های مبتنی بر بدهی
معایب:
شرکت صاحب پروژه باید از نقدینگی کافی برای بازپرداخت وام در سر رسیدهای مقرر برخوردار باشد.
در اغلب مواقع، بازپرداخت وام از سود پروژه تامین می شود. لذا اگر مبلغ وام پروژه زیاد باشد، با وجود سودآور بودن پروژه، هیچ گونه جریان نقدی مثبت جهت نشان دادن سود آن وجود نداشته باشد.
متقاعد نمودن وام دهندگان جهت اعطای وام، مستلزم صرف وقت و هزینه زیاد است.
وام اخذشده ممکن است دارای نرخ بهره بالا باشد.، که در نرخ بازگشت سرمایه پروژه تاثیر خواهد گذاشت.
جهت تضمین بازپرداخت وام اخذشده به رهن گذاردن وثیقه های مکفی الزامی است.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
روش های مبتنی بر سرمایه
تامین مالی مبتنی بر سرمایه، مستلزم واگذاری قسمتی از سود پروژه در مقابل دریافت سرمایه می باشد. در واقع در این روش، با استفاده از آورده نقدی و غیرنقدی سهامداران و افزودن بر حجم حقوق صاحبان سهام در شرکت و یا پروژه، سرمایه مورد نیاز تامین می شود. آورده سهامداران در پیشبرد فعالیت های پروژه مصرف و سود حاصل از انجام پروژه نیز تماماً و در آینده، بین سهامداران توزیع می گردد.
مهم ترین مرحله در این روش، ترغیب سرمایه گذاران جهت شراکت در پروژه می باشد. با این حال، معمولاً میزان شراکت سرمایه گذاران در یک پروژه بیشتر به تمایل صاحب پروژه در سهیم کردن آنان در مدیریت و کنترل پروژه بستگی دارد تا میزان علاقمندی سرمایه گذاران به سرمایه گذاری. در واقع در این روش تامین مالی، باید توجه داشت که با فروش درصدی از سهم یک پروژه، بخشی از حقوق مدیریتی و همچنین استقلال در تصمیم گیری از بین می رود.
روش های مبتنی بر سرمایه
مزایا:
در صورت شکست پروژه، نیازی به بازپرداخت سرمایه اخذشده نمی باشد.
در این روش، ضرورتی برای به رهن گذاردن دارایی های پروژه یا شرکت نمی باشد.
پروژه هایی که سرمایه کافی دارند، برای وام دهندگان و سرمایه گذاران جذاب تر می باشد.
در صورت استفاده از این روش، پروژه با نقدینگی بالاتری مواجه خواهد شد، چراکه نیازی به بازپرداخت بدهی نیست.
روش های مبتنی بر سرمایه
معایب:
در این شیوه تامین مالی، تملک کامل بر پروژه از بین رفته و سود پروژه با دیگر سرمایه گذاران تقسیم می شود.
ممکن است نظرات و ایده های دیگر سرمایه گذاران در مورد نحوﺓ اجرای پروژه با نظر صاحب پروژه متفاوت باشد.
سود پروژه بعد از کسر مالیات به سرمایه گذاران پرداخت می شود و لذا در این شیوه تامین مالی، مالیات پرداختی نسبت به شیوه تامین مالی مبتنی بر بدهی بیشتر می باشد.
روش های مبتنی بر بدهی
تسهیلات بودجه ای
وام های بانکی
مشارکت سندیکایی
تسهیلات Trade Finance
تسهیلات سایر نهادهای مالی
استفاده از منابع خارجی
یک شیوه رایج در دنیا برای تامین مالی پروژه های بزرگ، syndication یا گروهی کردن چند وام دهنده یا financer برای تامین منابع موردنیاز یک طرح است. این عمل معمولاً توسط موسّسات تامین مالی investment bank ها انجام می شود. این موسسات وظیفه معرفی پروژه به چند تامین کننده را بر عهده گرفته و تفاهم نامه ها و مشارکت نامه های فی مابین اعضای گروه financer و بین گروه و وام گیرنده را تنظیم می کنند. گروه تامین کننده می تواند شامل چند بانک، چند موسسه مالی و شرکت لیزینگ یا ترکیبی از آن ها باشد.
Trade finance به معنای پشتیبانی و تامین مالی تجارت و مبادلات بین المللی، یکی از روش های رایج و مورداستفاده برای واردات و یا صادرات کالاهای مختلف است. دو روش یوزانس و ریفاینانس مشهورترین روش های استفاده Trade finance است
به جز بانک ها، نهادهای مالی دیگری چون شرکت های سرمایه گذاری، موسسات اعتباری غیربانکی و صندوق های قرض الحسنه و بازنشستگی نیز می توانند در نقش اعطاکننده وام ظاهر شوند. شرایط و ضوابط حاکم بر عملکرد هر یک از این نهادها متفاوت است، لیکن فرایند تصمیم گیری در همه آن ها مشترک و بر اساس ریسک اعتباری شرکت وام گیرنده و تحلیل صورت های مالی آن و همچنین تحلیل اقتصادی پروژه خواهد بود.
مشابه منابع بانکی داخلی و تسهیلات نهادهای مالی و اعتباری ایرانی، می توان از تسهیلات بانکی و غیربانکی خارجی نیز استفاده کرد. البته با توجه به شرایط نامساعد سیاسی و ریسک بالای سرمایه گذاری در ایران، این گزینه بسیار نامحتمل به نظر می رسد
روش های مبتنی بر بدهی
اوراق مشارکت
اوراق مشارکت اوراق بهادار با نام یا بی نامی است که به قیمت اسمی مشخص برای مدّت معین و برای تامین بخشی از منابع مالی مورد نیاز طرح های عمرانی- انتفاعی دولت یا برای تامین منابع مالی موردنیاز جهت ایجاد، تکمیل و توسعه طرح های سودآور تولیدی، ساختمانی و خدماتی در شرکت های غیردولتی منتشر می شود و به سرمایه گذارانی که قصد مشارکت در اجرای طرح های یادشده را دارند، از طریق عرضه عمومی واگذار میشود.اوراق مشارکت قابل انتقال به غیر بوده و دارنده اوراق مالک آن شناخته می شود. در مقاطع معین از بابت سود سرمایه گذاری در طرح های موضوع اوراق مشارکت، به تناسب مبلغ اسمی هر ورقه مشارکت، به دارندگان اوراق سود علی الحساب تعلق می گیرد. نرخ سود علی الحساب اوراق مشارکت و مقاطع پرداخت آن در شرایط انتشار اوراق درج و براساس شماره کوپن های ضمیمه اصل اوراق، در شعب فروشنده اوراق به دارندگان آن پرداخت می شود. پس از سررسید اوراق، میزان سود قطعی قابل پرداخت به دارندگان اوراق مشارکت محاسبه می شود. چنانچه سود قطعی تعیین شده بیش از سودهای علی الحساب پرداختی باشد، مابه التفاوت حاصل با رعایت مقررات مربوطه به دارندگان برگه تسویه حساب نهائی مشارکت پرداخت می شود. همچنین اگر طرح به هر دلیلی زیان بدهد جبران هزینه به عهده ناشر است و سهمی از آن به دارنده اوراق تعلق نمی گیرد.
روش های مبتنی بر بدهی
تامین مالی ساختار یافته
حوزه ی پیشرفته ای از صنعت تامین مالی است که از طریق طراحی روشهای تامین مالی نسبتًا پیچیده و با کاربرد اوراق و ابزارهای مالی خاص در قالب شکل گیری بازارها، نیازهای مالی سرمای ه گذاران را تامین میکند.این دسته از روش ها، تعریف و حدود معینی ندارد. این روش به شرایط طرفین و اقتضای پروژه، نوع نیازها و نوع توافقات بستگی دارد و برای شرکت هایی که نیازهای مالی خاصی دارند که با روش های سنتی تامین مالی مثل وام پاسخ داده نمی شود، پیشنهاد می گردد.
برخی از خصوصیات تامین مالی ساختاریافته عبارتند از
•مجموعه ای از داراییها در قالب یک پورتفوی جمع آوری می شود.
تعهداتی که توسط داراییها پشتیبانی می شوند در طبقات سرمایه گذاری مختلف رده بندی شده تعریف می شوند .
•با تشکیل یک نهاد قانونی مقاصد خاص با عمر محدود، ریسک اعتباری (Special Purpose Legal Entity)مجموعه داراییها از ریسک اعتباری تعهدگر اولیه منفک و در محدوده فعالیت مالی تعریف شده تمرکز مییابد
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
انواع تامین مالی ساختاریافته:
(Receivables Finance ) •تامین مالی دریافتنی ها: در این روش فرآیند وام دهی در مقابل جریان نقدی ناشی ازدرآمدهای یک فعالیت تجاری (نظیر هتلهای زنجیره ای) ازطریق تمرکز دریافت وجوه در یک نهاد واسطه ای مقاصد خاص صورت می گیرد .
:(Securitization ) •تبدیل به اوراق بهادار روشی است که طی آن تامین مالی یکسری اسناد دریافتنی (نظیر یک پورتفوی تسهیلات اعتباری ) در بازار سرمایه و از طریق انتشاراوراق بهادار صورت می گیرد.
(Buyout Finance ) •تامین مالی خرید سهام :در این روش تامین مالی خرید سهام یک شرکت توسط کارمندان همان شرکت و یا یک گروه سرمایه گذار در خارج از آن شرکت و در (Debt Leverage ) نسبتهای اهرم بدهی بالا صورت می گیرد و ترکیبی از جریان نقدی حاصل از فعالیت شرکت و ارزش داراییهای آن برای دریافت وام توثیق می شو د .
:(Acquisition Finance) •تامین مالی کسب مالکیت: کسب مالکیت شرکت«ب» توسط شرکت «الف». این روش کسب مالکیت چون روش فوق تامین مالی می شود با این تفاوت که ترکیب جریان نقدی و ارزش داراییهای هر دو شرکت به عنوان وثیقه وام اعطایی مقرر می شود .
(Asset Finance ) •تامین مالی دارایی : دراین روش وام دهی در مقابل ارزش دارایی تجاری (نظیر هواپیما یا مستغلات تجاری) انجام می شود .
•لیزینگ: نوعی از تامین مالی دارایی است که مالکیت دارایی با اجاره دهنده (تامین کننده مالی) باقی می ماند .
یک روش تامین ((Project Finance: تامین مالی پروژه ای مالی است که از طریق مهندسی مالی و با استفاده از وامهای بلندمدت منابع لازم برای اجرای پروژه های بزرگ را فراهم می نماید. در این روش، پروسه وام گیری در مقابل جریان نقدی که توسط پروژه ایجاد خواهد شد، ارزیابی و عملی می شو د .
روش های مبتنی بر بدهی
روش های مبتنی بر سرمایه
افزایش سرمایه
سهام پروژه
گواهی سپرده خاص
اولین گزینه ای که در میان روش های تامین مالی مبتنی بر سرمایه به ذهن خطور می کند، افزایش سرمایه است. افزایش سرمایه منابع را به صورتی مستقیم در اختیار مجری قرار داده و به لحاظ نظری با هیچ محدودیتی مواجه نیست. این روش ریسک عدم بازپرداخت را به دنبال ندارد و مراحل اجرایی آن نیز می تواند بسیار کوتاه تر از هر روش دیگری باشد.
شرکت صاحب پروژه، پس از انجام بررسی ها، مطالعات و تحقیقات لازم، طرح پروژه را معرفی نموده و مقدار سودآوری آن را پیش بینی می نماید. سپس برای جذب سرمایه گذار، درصد پایه ای را به عنوان سود علی الحساب تعیین کرده ولی اعلام درصد نهایی را به زمان اتمام پروژه، موکول می کند. بدین ترتیب، پس از اعلان عمومی از طریق رسانه ها یا تبلیغات در شعب بانکها، افراد با مراجعه به آن شرکت میتوانند تعداد سهام موردنظر خود را خریداری کنند.
گواهی سپرده مدت دار ویژه سرمایه گذاری (خاص) به سپرده ای اطلاق می شود که بانک به منظور تجهیز منابع برای تامین مالی طرح های مشخص جدید سود آور تولیدی و ساختمانی و خدماتی و نیز توسعه وتکمیل طرحهای سودآور موجود با سررسید مشخص افتتاح می نماید و در ازای افتتاح سپرده، گواهی سپرده مدت دار ویژه سرمایه گذاری (خاص) صادر می نماید
روش های مبتنی بر سرمایه
صندوق های تخصصی
این دسته از صندوقها با توجه به هدف و تخصص خاصی راه اندازی شده و طیف وسیعی از صندوق ها را در برمی گیرند. از آن جمله می توان به صندوق های زمین و ساختمان و صندوقهای پروژه محور اشاره نمود.
در ادامه به معرفی صندوق های زمین و ساختمان به عنوان نمونه ای از این دسته صندوق ها می پردازیم.
ساختار و چگونگی فعالیت صندوق های زمین و ساختمان:
تعریف:
صندوق زمین و ساختمان نهاد مالی است که با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادر تاسیس شده و به جمع آوری سرمایه از عموم و تخصیص آن به سرمایه گذاری در ساخت پروژه ساختمانی مشخص و فروش واحدهای ساختمانی آن می پردازد. درحقیقت این دسته از صندوق ها از نوع Project Fund ها می باشند.
اهداف:
گردآوری و هدایت پس انداز های خرد و کلان در ساخت پروژه ساختمانی (تامین منابع مالی مورد نیاز برای پروژه ساختمانی)
مشارکت سرمایه گذاران خرد در پروژه ساختمانی با هدف:
بهره مندی سرمایه گذران خرد از سود ناشی از ساخت و ساز
مصونیت سرمایه گذران خرد از افزایش قیمت بخش مسکن
ساختار و چگونگی فعالیت صندوق های زمین و ساختمان:
صندوق های زمین و ساختمان وجوه گردآوری شده را به ساخت پروژه تخصیص داده و سوی عرضه را تقویت می کنند؛ از این رو این صندوق ها با تراست های املاک و مستغلات
(Real Estate Investment Trust, Riet) که سرمایه خود را به خرید و اجاره پروژه های ساختمانی اختصاص می دهند و سمت تقاضا را تحریک می کنند، تفاوت بنیادی دارند.
در طراحی صندوق های زمین و ساختمان از الگوی بین المللی خاصی استفاده نشده و با توجه به ساختار و فعالیت ویژه، معادل”Construction Fund” برای آن در نظر گرفته شده است.
صندوق های زمین و ساختمان ساختاری متفاوت با صندوق های سرمایه گذاری در اوراق بهادار دارند و اصولاً Mutual fund محسوب نمی شوند.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
ساختار و چگونگی فعالیت صندوق های زمین و ساختمان:
فرایند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
ارکان صندوق زمین و ساختمان
مجمع صندوق زمین و ساختمان
دارندگان بیش از 5 درصد از کل واحدهای سرمایه گذاری و متولی
متولی
مدیر سرمایه گذاری
مدیر ساخت
مدیر ناظر
متعهد پذیره نویس
بازارگردان
حسابرس
ارکان اجرایی
ارکان نظارتی
هیات مدیره
متولی و اشخاص وابسته به آن نمی توانند مالک واحد سرمایه گذاری صندوق باشند
بررسی و تایید دستورات پرداخت مدیر سرمایه گذاری
پیشنهاد عزل و نصب سایر ارکان به مجمع صندوق
نظارت مستمر بر عملکرد سایر ارکان
طرح موارد تخلف سایر ارکان در مراجع ذی صلاح
حسابرس معتمد سبا
حسابرس و اشخاص وابسته به آن نمی توانند مالک واحد سرمایه گذاری صندوق باشند
بررسی اصول و رویه های کنترل داخلی مدیر سرمایه گذاری، مدیر ناظر و مدیر ساخت
نظارت بر کلیه عملیات مالی صندوق
بررسی کلیه گزارش ها و صورت های مالی صندوق و اظهار نظر در مورد آنها
بررسی و اظهار نظر در مورد صحت ارزش خالص دارایی های صندوق
شخص حقوقی دارانده گواهی اشتغال پایه یک نظارت
تایید طرح توجیهی پروژه
نظارت بر اجرای پروژه
بررسی و تایید صورت وضعیت های پیشرفت فیزیکی پروژه که توسط مدیر ساخت تهیه شده
بررسی و اظهار نظر در مورد ارزش روز پروژه
5 نفر شخص حقیقی دارای پروانه اشتغال به کار مهندسی پایه یک یا ارشد در رشته های معماری، عمران و شهرسازی
تصویب ارزش خالص دارایی ها
تایید صلاحیت مدیر ساخت یا پیمانکاران معرفی شده توسط وی
تصویب مبلغ افزایش سرمایه به پیشنهاد مدیر سرمایه گذاری
تصمیم گیری در مورد تغییر هزینه ها به درخواست مدیر ساخت
اتخاذ تصمیمات لازم در فرآیند مزایده
یک نهادهای مالی معتبر
انجام مراحل صدور واحدهای سرمایه گذاری
ثبت و نگهداری حساب هر سرمایه گذار
صدور دستور پرداخت
ثبت و نگهداری وقایع مالی
تهیه صورت های مالی
محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری
پیشنهاد افزایش سرمایه صندوق
نمایندگی صندوق در برابر سایر اشخاص
یک شخص حقوقی دارای پروانه اشتغال به کار اجرای ساختمان در سطح پایه یک
اجرای پروژه با مبلغ از پیش تعیین شده، راساً یا از طریق پیمانکاران ذی صلاح
ارایه صورت وضعیت پیشرفت پروژه به مدیر ناظر و مدیر سرمایه گذاری
محاسبه ارزش روز پروژه
یک نهادهای مالی یا بانک
تامین مالی صندوق در صورتی که در فرآیند افزایش سرمایه تمامی حق تقدم های خرید واحدهای سرمایه گذاری جدید اعمال نشوند.
نهاد مالی دارای مجوز بازارگردانی
بازارگردانی واحدهای سرمایه گذاری صندوق در چارچوب مقررات و بر اساس دامنه مجاز نوسان، دامنه مظنه قیمت و حداقل معاملات روزانه
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
فهرست نهایی دارندگان حق تقدم
متعهد پذیره نویس
رسید بانکی
منابع مالی به میزان فاز اول پروژه
حق تقدم
سرمایه گذاران
مدیر سرمایه گذاری
مراحل تاسیس و فعالیت صندوق های زمین و ساختمان
تعیین ارکان صندوق
تعیین پروژه ساختمانی
تهیه اساسنامه، امیدنامه، طرح توجیهی به همراه جریان وجوه نقد و سایر مدارک مورد نیاز
مجوز تاسیس و عرضه عمومی
مدیر ساخت
مدیر ناظر
متولی
بورس
بازارگردان
صورت وضعیت پیشرفت پروژه
تارنمای صندوق
اتمام فاز یک پروژه
توزیع کننده
متعهد پذیره نویس
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
اوراق قرض الحسنه: اوراقی بهاداری است که براساس قرارداد قرض بدون بهره منتشر می شود و به موجب آن قرارداد، ناشر اوراق به میزان اسمی آن ها به دارندگان اوراق بدهکار است و بایستی در سررسید به آنان بپردازد.
ابزارهای مالی اسلامی غیرانتفاعی
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
ابزارهای انتفاعی با بازدهی معین
اوراق مرابحه (اوراق قرضه اسلامی): اوراق بهاداری است که حکایت از بدهی ناشر از بیع مرابحه می کند و دارنده اوراق، مالک و طلبکار آن دین است.
بیع مرابحه: یکی از انواع بیع است که از زمان های قدیم بین مردم رایج بوده و مقصود از آن معامله ای است که فروشنده قیمت تمام شده کالا را به اطلاع مشتری می رساند، سپس تقاضای مبلغ یا درصدی اضافی به عنوان سود می کند.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
انواع اوراق مرابحه
اوراق بدهی دولت (اوراق خرید دولت): مطابق طرح پیشنهادی بانک مرکزی، بخش خصوصی، کالاهای مورد نیاز دولت را خریداری کرده، آن ها را به قیمت بیشتری به صورت نسیه به دولت می فروشد. دولت درم قابل آن، اسناد بهاداری با مبالغ اسمی معین و با سررسیدهای مشخص به فروشنده تحویل می دهد. دارندگان اوراق می توانند با سررسید منتظر بمانند و مبلغ اسمی سند را از دولت دریافت کنند و یا قبل از سررسید در بازار ثانوی به فروش برسانند. مطابق این طرح، اوراق بدهی دولت توسط بانک های تجاری و بانک مرکزی نیز قابل خرید و فروش است.
براساس طرح پیشنهادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بانک ها و موسسه های مالی اعتباری، از محل منابع خود، کالاهای مورد نیاز دولت را به صورت نقد خریدار و به صورت نسیه مدت دار به دولت می فروشند. دولت در قبال خرید کالاهای مذکور، اسناد مالی با مبالغ معین و سررسیدهای مشخص به بانک ها و موسسه های مالی می پردازد.
اوراق مرابحه بازخرید دارایی ها: در این روش موسسه ناشر اوراق، دارایی های دولت، سازمان ها و بنگاه های اقتصادی را به صورت نقد خریده و سپس با قیمتی بالاتر به صورت نسیه مدت دار به خود آن ها می فروشد و در مقابل آن ها اسناد مالی اب مبالغ و سررسیدهای معین دریافت می کند. (از نظر شرعی محل اشکال است)
اوراق مرابحه موسسات مالی: در این نوع، موسسه مالی با انتشار و واگذاری اوراق مرابحه، وجوه نقدی مازاد افراد را جمع آوری کرده، به وکالت از طرف آنان، کالاهای مورد نیاز دولت، سازمان های دولتی، شرکت های وابسته به دولت و بنگاه های اقتصادی بخش خصوصی و مصرف کنندگان را به صورت نسیه به آن ها می فروشد. سود حاصل از عملیات خرید و فروش نیز پس از کسر درصدی به عنوان حق الوکاله موسسه مالی (ناشر) به صورت فصلی یا سالانه بین صاحبان اوراق توزیع می شود.
ابزارهای انتفاعی با بازدهی معین
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
اوراق اجاره: اوراق بهاداری است که دارنده آن مالک بخشی از دارایی است که براساس قرارداد اجاره به او واگذار می شود. در این روش، یک موسسه مالی با انتشار اوراق اجاره منابع موردنیاز را جمع آوری می کند، سپس با استفاده از آن منابع، کالاهای سرمایه ای و مصرفی بادوام مورد نیاز دولت، بنگاه ها، موسسه ها و اشخاص حقیقی و حقوقی را خردیداری کرده به آنان اجاره می دهد. از آن جا که کالاهای مذکور با استفاده از منابع صاحبان اوراق خریداری می شود، آنان مالک کالاها بوده و به تبع آن مالک اجاره بها نیز خواهند بود.
انواع اوراق اجاره
اوراق اجاره عادی: در این اوراق، موسسه مالی کالاهای سرمایه ای و مصرفی بادوام را متناسب با عمر مفدی آن ها برای مدت زمان مشخص به متقاضیان اجاره می دهد. موسسه در پایان قرارداد، کالای مذکور را تحویل گرفته در بازار کالاهای مستهلک به فروش می رساند و قیمت حاصل از فروش را به خرید کالاهای جدید اختصاص می دهد و یا به حساب صاحبان اوراق واریز می کند.
اوراق اجاره به شرط تملیک: در این روش موسسه مالی با استفاده از منابع حاصل از واگذاری اوراق اجاره، کالا یا کالاهای سرمایه ای و مصرفی بادوام را خریداری و به صورت اجاره به شرط تملیک به متقاضیان واگذار می کند. به این بیان که مستاجر با پرداخت آخرین اجاره بها، مالک عین مستاجره می شود.
ابزارهای انتفاعی با بازدهی معین
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
اوراق منفعت: سند مالی بهاداری است که بیانگر مالکیت دارنده آن بر مقدار معین خدمات یا منافع آینده از یک دارایی بادوام است که در ازای پرداخت مبلغ معینی به وی منتقل شده است. مانند گواهی حق اقامت در هتل معین برای روز معلوم
ابزارهای انتفاعی با بازدهی معین
اوراق استصناع (سفارشت ساخت): براساس قرارداد استصناع است که به موجب آن یکی از طرفین قرارداد، در مقابل مبلغ معین، ساخت و تحویل چیز مشخصی را در زمان معین نسبت به طرف دیگر به عهده می گیرد.
دولت، شهرداری ها، شرکت های دولتی و بخش خصوصی برای تامین مالی طرح های عمرانی و توسعه ای می توانند از طریق استصناع اقدام کنند.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
انواع آن عبارتند از:
استصناع مستقیم: ناشر فاقد اعتبار مالی لازم برای انجام پروژه در زمان حاضر می باشد و طبق قرارداد استصناع (صلح) ساخت پروژه مذکور را به پیمانکار (سازنده) مربوطه سفارش می دهد و در مقابل متعهد می شود بها و اجرت پروژه را طبق زمان بندی مخص به سازنده بپردازد. در این روش سفارش دهنده به جای پرداخت وجه نقد در سررسیدهای مقرر، اقدام به اعطای اوراق بهادار استصناع متناسب با پیشرفت پروژه می کند. سازنده و دریافت کننده اوراق بهادار استصناع می تواند صبر کند تا در سررسید مقرر وجه اسمی سند را از سفارش دهنده دریافت کند و یا می تواند قبل از سررسید، اسناد مذکور را در بازار ثانویه بفروشد.
استصناع غیرمستقیم: که در این روش یک واسطه بین سفارش دهنده و سازنده به ایفای نقش می پردازد. همچون یک بانک
ابزارهای انتفاعی با بازدهی معین
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
ابزارهای انتفاعی با بازدهی انتظاری
اوراق مشارکت
اوراق مضاربه: اوراق بهاداری است که براساس قرارداد مضاربه طراحی شده است. ناشر اوراق مضاربه با واگذاری اوراق، وجوه متقاضیان اوراق را جمع آوری کرده، در فعالیت اقتصادی سودآور (بازرگانی) به کار می گیرد و در پایان هر دوره مالی سود حاصله را براساس نسبت هایی که روی اوراق نوشته شده، بین خود و صاحبان اوراق تقسیم می کند. دارنده اوراق نقش مالک و ناشر اوراق نقش عامل قرارداد مضاربه را دارند.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
اوراق مزارعه: اوراق بهاداری است که براساس قرارداد مزارعه طراحی شده است. ناشر آن با واگذاری اوراق، وجوه متقاضیان اوراق را جمع آوری کرده با آن وجوه اراضی قابل زراعت خریداری می کند، سپس آن اراضی را به قرارداد مزارعه از طرف دارندگان اوراق به کشاورزان واگذار می کند تا روی آن اراضی زراعت و در پایان سال زراعی محصول را با هم تقسیم کنند. در اوراق مزارعه دارنده اوراق نقش مالک زمین زراعی و ناشر اوراق نقش وکیل مالک و کشاورز نقش عامل را ایفا می کند. سپس اوراق مزارعه سند مالکیت مشاع دارنده اوراق بر اراضی مزروعی معین می باشد.
اوراق مساقات: اوراق بهاداری است که براساس قرارداد مساقات طراحی شده است. ناشر این اوراق با واگذاری آن ها، وجوه متقاضیان اوراق را جمع آوری کرده و با آن ها باغ های قابل بهره برداری را خریداری، سپس به وکالت از طرف دارندگان اوراق به قرارداد مساقات به باغبان واگذار می کند تا به آن ها رسیدگی و در پایان محصول به دست آمده را با هم تقسیم کنند. در این اوراق دارنده ورق نقش مالک، ناشر نقش وکیل و باغبان نقش عامل در قرارداد مساقات را ایفا می کنند. اوراق مساقات سند مالکیت مشاع دارندگان اوراق بر باغات معین است.
ابزارهای انتفاعی با بازدهی انتظاری
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
(IDB)بانک توسعه اسلامی
آغاز فعالیت:20 اکتبر1975با 22 کشور عضو
کشورهای عضو در حال حاضر:56 کشور
دفتر مرکزی: جده- عربستان سعودی
دفاتر منطقه ای: – کوالالامپور(مالزی)
– آلماتی(قزاقستان)
– رباط(مراکش)
هدف اصلی: ترویج توسعه اقتصادی و پیشرفت اجتماعی کشورهای عضو و جوامع اسلامی مطابق با اصول شریعت ( فقرزدایی – رشد بخش خصوصی)
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
حیطه و حوزه های مورد علاقه تامین مالی بانک توسعه اسلامی
زیر بنایی و توسعه
آموزش
بهداشت
انرژی و نیرو
دارو و مواد غذایی
مخابرات
صنعت
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
موسسات و نهادهای وابسته به گروه بانک توسعه اسلامی
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
روشهای تامین مالی پروژه ای
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
روشهای تامین مالی پروژه ای
وام (Loan)
این نوع تسهیلات برای اجرای طرحهای با آثار اجتماعی و اقتصادی قابل توجه که زمان اجرای طولانی دارند و ممکن است درآمدزا هم نباشند، بکار می رود.
عمدتا به کشورهای کمتر توسعه یافته عضو اعطا می شود.
این وامها بدون بهره بوده و تنها 2 درصد کارمزد به منظور جبران هزینه های اداری دریافت می گردد.
دوره بازپرداخت این وامها 15 تا 25 سال بوده که شامل 3 تا 5 سال دوره تنفس می باشد.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
روشهای تامین مالی پروژه ای
2. اجاره به شرط تملیک (Leasing)
یکی از شیوه های تامین مالی میان مدت برای طرحهای درآمدزا در بخش طرحهای صنعتی است.
این تسهیلات برای هر دو بخش خصوصی و عمومی ارائه می گردد.
نرخ سود اعمال شده 6 درصد در سال می باشد که در صورت بازپرداخت به موقع اقساط اجاره، یک تخفیف خوش حسابی 15 درصدی از مبلغ سود شامل ذینفع می گردد.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
روشهای تامین مالی پروژه ای
3- فروش اقساطی (Installment Sale)
این روش در اکتبر 1984 توسط بانک توسعه اسلامی معرفی شد.
مالکیت اموال و دارایی بلافاصله پس از تحویل، به خریدار منتقل می گردد در حالی که مبلغ خرید به صورت اقساط بازپرداخت می شود.
این روش نرخ کالا، هزینه بیمه و هزینه حمل را شامل می گردد.
نرخ سود 6 درصد در سال می باشد که در صورت بازپرداخت به موقع از سوی ذینفع، یک تخفیف خوش حسابی 15 درصدی بر نرخ کارمزد اعمال می گردد.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
روشهای تامین مالی پروژه ای
4- مشارکت در سرمایه (Equity Participation)
بانک توسعه اسلامی در سهام شرکتها و موسسات در کشورهای عضو که بطور بالقوه، درآمدزا و مطابق با اصول شریعت باشند و همچنین تاثیر توسعه ای عمده ی بر اقتصاد کشورهای خود داشته باشند، مشارکت می نماید.
بانک معمولا به دنبال این است که حق تعیین یک یا چند عضو را در هیات مدیره آن شرکت داشته باشد.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
روشهای تامین مالی پروژه ای
5- استصناع (Istisna`a)
استصناع قراردادی است که به موجب آن یک طرف قرارداد تعهد می نماید تا کالای مشخصی را با ویژگی معین، قیمت مشخص و در یک زمان خاص تولید کند.
استصناع می تواند در تامین مالی کالاهای سرمایه ای و حتی کالاهای غیرملموس مانند گاز و برق بکار رود.
نرخ سود 6 درصد در سال می باشد که در صورت بازپرداخت به موقع از سوی ذینفع، یک تخفیف خوش حسابی 15 درصدی بر نرخ کارمزد اعمال می گردد.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
روشهای تامین مالی پروژه ای
6- تامین مالی کمک فنی (Technical Assistance)
کمک فنی عبارتست از فراهم آوردن مهارتهای فنی جهت کمک به آماده سازی یا اجرای یک پروژه، انتقال تکنولوژی به کشورهای عضو، توسعه نهادها یا منابع انسانی
انواع کمک فنی:
مستقیما به اجرای پروژه مربوط می شود (مطالعه امکان سنجی، طراحی، نظارت بر اجرا و …)
ماهیت مشاوره ای دارد (تعریف سیاستها، آماده سازی طرحهای بخشی، نهادسازی، پژوهشی و غیره)
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
7- صکوک (Sukuk)
این روش یک نوع شیوه جدید بکار برده شده برای تامین مالی پروژه ها میباشد.این روش را بــانک توسعه اسلامی برای اولین بــار در سال گذشته و در کشور ایــران و از طریق فروش اوراق قرضه بین المللی اعمال نمود. مـــطابق ضوابط مربوطه، بانـــک توسعه اســـلامی، بــرابر بـا اعتباری که در اختیار مسئولین پروژه قرار میدهد ، طــی یک قرارداد خـرید بـخشی از تـجهیزات پروژه را به تـملک خویش در مـی آورد و مجددا با یک قرارداد اجــاره به شـرط تملیک، طــی 10 تا 12سـال اعتبار اختصاص یافته بعلاوه هزینه کارمزد مربوطه را دریـافت مینماید(purchase&lease-back). پس از باز پرداخت اقساط ، تجهیزات مذکور به تملیک شـرکت یا موسسه تولیدی مربوطه در خواهد آمد.
نرخ کارمزد تسهیلات بسته به نوع پروژه واعتبار موسسه مربوطه متفاوت و سالانه حد اکثر 6.5 تا 7% بعلاوه 10% جایزه خوش حسابی میباشد.
روشهای تامین مالی پروژه ای
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
روشهای تامین مالی پروژه ای
8- اعطای خط اعتباری به موسسات مالی توسعه ملی کشورهای عضو
هدف از اعطای خط اعتباری پیشبرد پروژه های با مقیاس کوچک و متوسط در بخش صنعت و کشاورزی و پروژه های زیربنایی ( به استثنای صنعت توریسم، هتل و مسکن) می باشد.
در ایران دو خط اعتباری به بانکهای کشاورزی و صنعت و معدن اعطا شده است.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
ویژگیهای تسهیلات پروژه ای
– حداکثر زمان باز پرداخت تسهیلات 15 سال (شامل دوره تنفس 6 تا 48 ماهه)
– کارمزد سالیانه 6 درصد ثابت (با 15% تخفیف)
– میزان تسهیلات : حداقل حدود 5 میلیون و حداکثر 100 میلیون دلار از طریق سازمان
سرمایه گذاری و کمکهای اقتصادی و فنی ایران ( دفتر وامها و مجامع و موسسات بین المللی)
کمتر از 5 میلیون دلار از طریق خطوط اعتباری پروژه ای اعطایی به دو بانک ( کشاورزی – صنعت و معدن )
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
مدارک مورد نیاز بانک برای اعطای تسهیلات پروژه ای (به زبان انگلیسی)
(Feasibility Study) – مطالعه امکان سنجی پروژه
– اساسنامه و صورتحسابهای مالی سه سال اخیر و گزارش حسابرس
– ضمانتنامه بانکی یا دولتی
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
عملیات تامین مالی تجاری بانک توسعه اسلامی از طریق
شرکت بین الملل اسلامی تجاری
ITFC
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
– هدف:
ارتقاء مبادلات تجاری کشورهای عضو بویژه بین یکدیگر
– ویژگیها:
× تمامی کالاها ومحصولات را از تمامی کشورهای جهان در بر می گیرد
× پرداخت توسط بانک مستقیما به تامین کننده کالا صورت می گیرد
× مدت باز پرداخت به نوع کالا و کشور صادر کننده بستگی دارد
(بین 9 ماه برای مواد اولیه و خام تا 30 ماه برای کالاهای سرمایه ای)
12 ماهه بعلاوه حاشیه سودLIBOR × نرخ کارمزد بر مبنای
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
نرخ بهره شناور = لایبور + 2%
مدت بازپرداخت = 1 تا 3 سال بنا بر نوع کالا ( مصرفی – واسطه ای – سرمایه ای )
میزان مبلغ = 3 میلیون دلار تا 24 میلیون دلار از طریق سازمان سرمایه گذاری و کمکهای اقتصادی و فنی ایران ( دفتر وامها ، مجامع و موسسات بین المللی )
پایین تر از 3 میلیون دلار از طریق خطوط اعتباری اعطایی تجاری بانک توسعه اسلامی به سه بانک ( توسعه تجارت ایران – کشاورزی و ملت )
ضوابط و شرایط تجاری
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
– مدارک مورد نیاز(به زبان انگلیسی)
× اساسنامه وچارت شرکت یا سازمان متقاضی
× صورتحسابهای مالی حسابرسی شده سه سال اخیر و گزارش حسابرس
× مشخصات فنی و قیمت کالای وارداتی و کشور صادرکننده کالا
× معرفی بانک ضامن جهت صدور ضمانتنامه
× اعلام مبلغ اعتبار مورد نیاز و منبع عرضه کالای وارداتی
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
شرایط کلی اعتبارات بانک
ارائه ضمانتنامه دولتی یا بانکی مورد قبول بانک توسعه اسلامی
برگزاری مناقصه بین المللی جهت خرید تجهیزات مورد نیاز
برگزاری مناقصه محدود و محلی تنها با اجازه بانک
رویه پرداخت استاندارد بانک:
پیش پرداخت 20 درصد قیمت به عرضه کننده در هنگام امضای قرارداد
پرداخت 70 درصد باقیمانده در قبال اسناد حمل
پرداخت 10 درصد باقی مانده بعنوان حسن انجام کار و یا عرضه کالا و خدمات
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
فر آیند داخلی و خارجی و مراحل اخذ تسهیلات اعتباری پروژه ای (بلند مدت) برای بخش دولتی
1- معرفی رسمی پروژه توسط وزیر یا بالاترین مقام اجرایی دستگاه مربوطه به معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری و مرکز تامین منابع مالی خارجی سازمان سرمایه گذاری به عنوان یک پروژه اولویت دار جهت استفاده از تسهیلات بانک توسعه اسلامی.
2- شناسایی پروژه های الویت دار مورد تایید معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری توسط هیات برنامه ریزی بانک توسعه اسلامی و گنجاندن آنها در برنامه همکاری های سه ساله بانک با کشورمان.
3- تهیه گزارش امکان سنجی پروژه مشتمل بر توجیهات کامل فنی ،اقتصادی و مالی و زیست محیطی پروژه مطابق با فرمت مورد تایید بانک توسعه اسلامی ، به زبان انگلیسی توسط متقاضی تسهیلات و ارائه آ ن به این سازمان جهت بررسی و ارسال به بانک توسعه اسلامی.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
فر آیند داخلی و خارجی و مراحل اخذ تسهیلات اعتباری پروژه ای (بلند مدت) برای بخش دولتی
4-اعزام هیات آماده سازی بانک توسعه اسلامی جهت جمع آوری اطلاعات بیشتر در راستای گزارش امکان سنجی پروژه.
5- اعزام هیات ارزیابی بانک توسعه اسلامی و امضا یادداشت تفاهم ( MOU) و قطعی شدن مبلغ اعتبار تخصیص یافته به دستگاه اجرایی
6- اخذ مصوبه شورای اقتصاد
7-انعقاد موافقتنامه ماده 32 قانون برنامه چهارم توسعه فی ما بین معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری و دستگاه ذیربط مبنی بر اختصاص شماره طبقه بندی خاص در جداول پیوست قوانین بودجه ذی ربط (1)
8-انعکاس ضوابط و شرایط کلی به ذینفع و بانک مرکزی جهت تایید و انعکاس مراتب به بانک توسعه اسلامی.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
فر آیند داخلی و خارجی و مراحل اخذ تسهیلات اعتباری پروژه ای (بلند مدت) برای بخش دولتی
9-تصویب پروژه مورد نظر توسط بانک توسعه اسلامی و اعلام شرایط و ضوابط تسهیلات مصوب به این سازمان و متعاقبا اعلام آن به ذینفع.
10- اخذ تاییدیه معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری مبنی بر پیش بینی معادل ریالی باز پرداخت اقساط در لوایح بودجه سنواتی
11-ارسال پیش نویس موافقتنامه تنظیمی توسط بانک توسعه اسلامی به ذینفع و بانک مرکزی جهت اخذ نقطه نظرات آنها و ارسال آن به بانک توسعه اسلامی
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
فر آیند داخلی و خارجی و مراحل اخذ تسهیلات اعتباری پروژه ای (بلند مدت) برای بخش دولتی
12- امضاء اصل موافقتنامه توسط دستگاه ذینفع و بانک توسعه اسلامی
13-صدور نظریه حقوق توسط مشاور حقوقی سازمان سرمایه گذاری
14- صدور ضمانتنامه دولتی توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی
15- صدور نظریه حقوقی توسط مشاور حقوقی دستگاه ذینفع
16-لازم الاجرا شدن موافقتنامه تامین مالی و برگزاری مناقصه جهت خرید تجهیزات مورد نیاز مطابق با مقررات بانک و قوانین داخلی
17_ انعقاد قرارداد موضوع ماده 62 قانون محاسبات عمومی کشور فی ما بین ذینفع تسهیلات و اداره اعتبارات بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در صورتیکه برای اجرای پروژه نیاز به خریدهای خارجی(واردات کالا و خدمات) باشد.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
فر آیند داخلی و خارجی و مراحل اخذ تسهیلات اعتباری پروژه ای (بلند مدت) برای بخش دولتی
تعیین محل سهمیه ارزی توسط وزارتخانه مربوطه(شخص مجاز قبلا به اداره نظارت ارز بانک مرکزی معرفی گردیده است) و انعکاس آن به این سازمان.
انعکاس مراتب توسط این سازمان به اداره نظارت ارز بانک مرکزی.
نکته :
به موجب تاییدیه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران ، طرحهایی که از تسهیلات میان مدت و بلند مدت بانک جهانی و یا بانک توسعه اسلامی استفاده می نمایند و به موجب تاییدیه معاونت برنامه ریزی و نظارت راهبردی ریاست جمهوری خارج از سهمیه ارزی فاینانس دستگاهها محسوب گشته و دارای ردیف بودجه ریالی مستقل ( وامی ) هستند ، نیازی به صدور گواهی مسدودی سهمیه ارزی توسط این بانک ندارند در حالی که طرحهایی که از تسهیلات یاد شده با تضمین دولت و از محل سهمیه ارزی دستگاهها استفاده می کنند بر اساس تبصره 9 ماده 8 آیین نامه اجرایی ماده 13 قانون برنامه چهارم توسعه ملزم به اخذ گواهی مسدودی سهمیه ارزی از این بانک می باشند.
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
بخش خصوصی
شرکت اسلامی برای توسعه بخش خصوصی ( ICD )
حوزه های مورد پذیرش : کلیه بخشها باستثنای امور تفریحی – نظامی و دفاعی
مدت بازپرداخت = 5 تا 7 سال
حداکثر میزان اعتبار = 15 میلیون دلار
نرخ بهره = لایبور + حاشیه سود
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
شرکت اسلامی برای توسعه بخش خصوصی
شیوه های تامین مالی طرحها :
Greenfield : 40% هزینه سرمایه گذاری پروژه
Expansion : 50% هزینه سرمایه گذاری پروژه
مدت زمان بازپرداخت : 8 سال شامل مهلت ساخت و اجرا
حداقل اندازه پروژه : 5 میلیون دلار
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
شرکت اسلامی برای توسعه بخش خصوصی
تامین مالی از طریق سرمایه گذاری سهامی ( Equity Investment )
حداکثر میزان مشارکت : 33% سرمایه گذاری
استراتژی خروج : ظرف مدت 5 تا 7 سال
تامین مالی شرکتی ( Corporate Finance )
تامین مالی کوتاه مدت و سرمایه کاری
مدت : تا 2 سال
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
شرکت اسلامی برای توسعه بخش خصوصی
مدارک مورد نیاز :
توصیف کوتاه از پروژه همراه با اهداف پروژه
اطلاعات مالی حامیان مالی
اطلاعات سهامداران
چکیده ای از هزینه پروژه همراه با چارچوب تامین مالی
گزارش امکان سنجی از یک شرکت معتبر
Novin Investment Bank
http://www.novinib.com
مشاوره های تامین مالی انجام شده یا دردست انجام در تامین سرمایه نوین
افزایش سرمایه سیمان تهران، توس گستر، بیسکویت گرجی، سرمایه گذاری خوارزمی، تایدواتر خاورمیانه، سرمایه گذاری نیرو، سرمایه گذاری صنایع شیمیایی ایران، بیمه نوین
اوراق مشارکت رهنی لیزینگ اقتصاد نوین، بانک اقتصاد نوین، بانک ملی، بانک مسکن
اوراق مشارکت ریالی کیان پارس، نفت و گاز پارس برای فازهای 15 و 16 عسلویه
اوراق مشارکت ارزی نفت و گاز پارس برای فازهای 15 و 16 عسلویه
صندوق زمین و ساختمان آسمان شهر اردبیل (به عنوان مدیر صندوق و متعهد پذیره نویس)، صندوق زمین و ساختمان چشمه (به عنوان متعهد پذیره نویس)، صندوق زمین و ساختمان کوثر قزوین (به عنوان مدیر صندوق و متعهد پذیره نویس)
گواهی سپرده خاص پروژه مروارید شمال شرکت دیداس، دهکده گردشگری سرعین