مطالعات برنامه ریزی مسکن در طرح های آماده سازی
دانشگاه آزاد اسلامی واحد مشهد
طرح شهرسازی 5
پاییز 90
مسکن و برنامه ریزی مسکن : بخش مسکن را می توان یکی از مهمترین بخشهای توسعه در جامعه دانست. این بخش با ابعاد وسیع اقتصادی ،اجتماعی ،فرهنگی ،زیست محیطی و کالبدی خود اثرات گسترده ای بر ارائه ویژگیها و سیمای جامعه به مفهوم عام دارد. از یک سو اهمیت اقتصادی و اجتماعی مسکن ، این بخش را کانون توجهات عمومی قرار داده است و از سوی دیگر ، به دلیل اشتغال زایی این بخش و ارتباط آن با بسیاری از بخشهای دیگر اقتصادی ، به عنوان ابزاری مناسب در جهت تحقق سیاست های اقتصادی ،تلقی می شود. برنامه ریزی مسکن جزیی از نظام برنامه ریزی شهری محسوب می شود که در آن فعالیتهای اجتماعی ،اقتصادی و فرهنگی جزیی از فعالیتهای درون مکانی واحدهای مسکونی و جزیی از فضاهای تغییر شکل و تطابق یافته محسوب می شود که بر حسب موضوع در چارچوب برنامه ریزی مسکن مورد توجه قرار می گیرد.بر همین اساس ،برنامه ریزی مسکن با تخصیص فضاهای قابل سکونت به نیاز های مسکونی و توجه به محدودیت منابع و استفاده از تئوری ها و تکنیک های ویژه با چارچوب های اجتماعی ،فرهنگی ،سیاسی و اقتصادی سر و کار دارد.
تراکم شهری
گسترش شهری و مسئله تراکم شهری: رشد سریع و گسترش افقی شهرها در دهه های اخیر تقریبا تمامی کشور های جهان، اعم ازتوسعه یافته و در حال توسعه را با مشکلات جدی مواجه ساخته است. مسائل این پدیده نه تنها سیاست های شهرسازی را به طور وسیعی تحت شعاع قرار داده، بلکه تبعات حاصل از آن در تشدید مسائل اقتصادی، اجتماعی، سیاسی، مدیریتی و زیست محیطی جوامع نقش اساسی داشته است. دغدغه ها و نگرانی های ناشی از این پدیده موجب گردید تا کشور های توسعه یافته، بویژه پس از جنگ جهانی دوم اقدام به اتخاذ تمهیداتی جهت حل یا مهار این بحران کنند. زمینه های اصلی این تمهیدات شامل سیاست های بلند مرتبه سازی، انبوه سازی، تغییر قوانین مالیاتی، وضع قوانین زمین برای استفاده بهینه از آن، بهسازی و نوسازی بافت های قدیمی و مراکز شهرها، طرح آماده سازی اراضی نقاط جدید،شهرهای جدید و در راس آنها سیاست افزایش تراکم جمعیتی و ساختمانی شهرها بوده است.
مسئله رشد سریع و گسترش افقی شهرها در کشور ما شاید حادتر از بسیاری از کشور های توسعه یافته و در حال توسعه باشد. این مسئله دردوران پس از انقلاب اسلامی پیچیده تر گردیده است.دلایل و عوامل عمده این پدیده در شهرهای ایران را میتوان در قالب موارد ذیل دسته بندی کرد: – فقدان مبانی آمایش سرزمین در ایران، نظام شهری را نا بسامان نموده است. نرخ رشد جمعیت شهری، سلسله مرتب شهری و تعداد شهرهای تابع معیار برنامه ریزی شده ای نبوده و جایگاه و ظرفیت شهرهای کشور در توسعه اقتصادی و اجتماعی مملکت تبین نشده است. – رشد جمعیت شهرنشین در دهه های اخیر روند صعودی داشته است. این در حالی است که رشد کلی جمعیت کشور نیز ارقام بسیار بالایی را در مقیاس جهانی داشته است. نیازمسکن حاصل از این روند موجبات گسترش کالبدی شهرها را فراهم آورده است.
– قوانین زمین شهری در دوران پس از انقلاب اسلامی شاید یکی از موثرترین عوامل در جهت گسترش کالبدی شهرها بوده است.تملک و واگذاری زمین در مقیاس کلان و تولید مسکن در مقیاس وسیع، بویژه در دهه اول انقلاب قابل تامل است. – در قالب موارد فوق، سیاست های واگذاری زمین و آماده سازی زمین نیز مزید بر جریان گسترش کالبدی شهرها گردیده است. طرحهای واگذاری زمین در اوایل انقلاب و نیز طرحهای اولیه آماده سازی زمین در دهه 1360، عمدتا از نوع طرحهای شهری با تراکم کم بوده اند و یا اینکه تراکم جمعیتی شهر موجد را بسیار تقلیل داده اند..
طرح های توسعه شهری و مسئله تراکم: تجربه طرحهای توسعه شهری در سال های اخیر نشان می دهدکه در سال های اولیه پس از انقلاب اسلامی، به شاخص تراکم اهمیت لازم داده نمی شد.حجم بسیار بالای واگذاری زمین و سرعت در ساخت و ساز های جدید شهری بدون تجزیه و تحلیل دقیق عامل مهم تراکم اتفاق می افتاد. برای مثال، بسیاری از طرحهای آماده سازی زمین در سال های اولیه شروع این سیاست دارای تراکم بسیار پایینی بودند. اما بتدریج ضمن مواجه شدن با مسئله کمبود زمین و افزایش تقاضای مسکن و نیز ارتقای دیدگاه های برنامه ریزی وطراحی شهری بر اساس تجربیات گذشته، برنامه ریزی و طراحی این پروژه ها به سمت تراکم بالا سوق پیدا کرد و این در حالی بود که تحقیق خاصی در ارتباط با افزایش تراکم در این طرح ها صورت نمی گرفت. با وجود تلاش های انجام شده در جهت افزایش تراکم شهری در کشور،مبانی علمی این روند همچنان ناشناخته مانده است.بدیهی است نمی توان برای تمامی شهرها و حتی برای تمامی محلات و مناطق یک شهر، الگوی تراکم شهری یکسانی را دیکته کرد. اما آنچه مهم است نحوه نگرش به جایگاه تراکم در تهیه طرحهای شهری و نحوه تعیین تراکم است.
تعریف تراکم: تراکم را می توان به عنوان یک سیستم اندازه گیری تعریف کرد.سیستم اندازه گیری مزبور ما را قادر می سازد تا به یک شکل ریاضی و ساده تعداد افراد در سطح معینی از زمین را به عنوان " تراکم جمعیتی "، یا مقدار زیربنای واقع در سطح معینی از زمین را به عنوان" تراکم ساختمانی" محاسبه و تعریف نماییم. طبقه بندی تراکم بر اساس قلمرو فضایی مورد اطلاق آن به بازشناسی انواع تراکم منجر می گردد که معمولا در مطالعات و سیاستگزاری در مقیاس برنامه ریزی ملی و منطقه ای مورد توجه قرار دارند. طبق پژوهش مزبور برای چنین مطالعاتی، تفکیک پنج نوع تراکم لازم می باشد:
" تراکم ملی" که میزان تراکم کی کشور را بر اساس تقسیم جمعیت کل بر سطح کل کشور نشان می دهد. " تراکم منطقه کلانشهری" که تراکم منطقه شهری کلانشهرها را بیان می کند. " تراکم شهری" که به تراکم شهرها و یا حوزه های شهری (بافت های پر) واقع در منطقه پیرامونی کلانشهرها اشاره می کند. " تراکم شهرک ها و شهرهای جدید" " تراکم پروژه های مسکونی" که نشانگر تراکم قطعه یا بلوک خاصی از شهر می باشد.
تراکم جمعیتی (population density) تراکم جمعیتی یا تراکم ناخالص مسکونی=جمعیت/مساحت جغرافیایی(کشور،شهر،محله) تراکم کلی مسکونی total residential density) ) تراکم کلی مسکونی=تعداد واحد مسکونی/ مساحت جغرافیایی(شهر،محله،…) تراکم ناخالص مسکونی (Gross residential density) تراکم ناخالص مسکونی=جمعیت/مساحت شهر منهای فضاهای باز وکاربری غیرمسکونی تراکم خالص مسکونی (Net residential density) تراکم خالص مسکونی= جمعیت(و یا تعداد واحد مسکونی) /بر سطح مورد اشغال تراکم ساختمانی (floor area ratio) تراکم ساختمانی=مساحت کل زیربنای ساختمان(در تمام طبقات)/مساحت قطعه زمین
تراکم جمعیتی (population density) دو مفهوم دیگر با تراکم ساختمانی مرتبط اند که شدت استفاده از زمین، و به گونه ای فشردگی جمعیت ساکن در سطح را می نمایانند و شامل ضریب اشغال و نسبت فضای باز می شوند. ضریب اشغال = مساحت همکف / مساحت قطعه زمین نسبت فضای باز = (مساحت همکف _ مساحت قطعه زمین) / مساحت قطعه زمین تراکم سکونتی یا تراکم در مسکن(housing density) در ادبیات اقتصاد مسکن، تراکم را با شاخص هایی می سنجند که تعداد خانوار یا جمعیت در مسکن یا در اتاق را نشان می دهند. تراکم خانوار در مسکن = شمار خانوار / شمار مسکن تراکم فرد در مسکن یا اتاق = جمعیت / تعداد کل مساکن یا تعداد کل اتاق ها سرانه (per capita space) سرانه = مساحت فضای ویژه هر کاربری / جمعیت
مفاهیم مرتبط با تراکم: سطح زمین (Land Area): سطح زمین عبارت است از مجموع سطح زمین با کاربری مسکونی، بعلاوه نیمی از سطح معبر، یا خیابان محیطی آن . سطح اشغال ساختمان :(Building Area) منظور از سطح اشغال ساختمان سطح کل زمینی است که توسط ساختمان های مسکونی پوشیده شده است. سطح زیر بناFloor Area): ) و ضریب سطح زیر بنا:(تراکم ساختمانی) سطح زیر بنا عبارت است از مجموع سطح زیر بنای مسکونی واقع در کلیه طبقات یک یا چند ساختمان که از سطح بیرونی دیوارهای خارجی محاسبه می شود و شامل پلکان ها، ورودی های سرپوشیده، بالکن ها و سطوحی از زیر طبقه همکف که برای سکونت، یا دسترسی مسکونی می گردد. ضریب سطح زیربنا = سطح زیر بنا / سطح زمین
فضای باز: فضای باز عبارت است از مجموع فضای باز غیر سرپوشیده بعلاوه نیمی از سطح فضای باز سرپوشیده. فضای باز غیر سرپوشیده: عبارت است از قسمتی از سطح افقی زمین که توسط سطح ساختمان ها اشغال نشده باشد، بعلاوه بالکن های خالی و سطح بام که در جهت فضای تفریحی ارتقا داده. فضای باز سرپوشیده: عبارت است از فضای باز قابل استفاده ای که به طرف آسمان بسته شده و دو جبهه باز یا نسبتا باز داشته باشد(حداقل 50% آن باز باشد). فضای باز مفید و ضریب فضای باز مفید: فضای باز مفید: عبارت است از سطح فضای بازی که مورد استفاده وسایل نقلیه نباشد. ضریب فضای باز مفید = سطح فضای باز مفید/ سطحزمین فضای تفریحی: عبارت است از سطح فضای خارجی خصوصی یا همگانی که برای مقاصد تفریحی کلیه ساکنان آماده سازی شده باشد.
فضای پارکینگ ساکنان و ضریب پارکینگ ساکنان: منظور از فضای پارکینگ ساکنان، گاراژ و دیگر محل های توقف اتومبیل است که بدون محدودیت زمانی در اختیار ساکنان می باشند. ضریب پارکینگ ساکنان = تعداد پارکینگ ساکنان / تعداد واحد های مسکونی فضای پارکینگ کل: عبارت است از فضای پارکینگ ساکنان بعلاوه دیگر فضا پارکینگ هایی که برای مدت نا محدود و بندرت محدود قابل استفاده اند ( در وهله نخست برای مهمانان)
رویکرد های اساسی در تعیین تراکم شهری: رویکرد های مختلف به مسئله تعیین تراکم در طرح های شهری را همانند رویکردهای مختلف به طراحی شهری می توان به دو دسته اصلی رویکرد "سرمشقی" Paradigmatic Approach)) و "رویکرد برنامه ای" Programmatic Approach)) طبقه بندی کرد. البته دسته سومی از رویکردها را نیز می توان به عنوان " رویکرد ترکیبی" Hybrid Approach)) تعریف نمود که در واقع تلفیق و مصالحه ای از دو رویکرد اصلی اولیه است. – رویکرد سرمشقی: رویکرد سرمشقی، رویکرد "راه حل گرایانه" است که به میزان چشمگیری تحت تاثیر تلفیقات و ترجیحات شخصی طراحی یا تیم طراحی از "محیط شهری مطلوب" به مثابه یک کل واحد قرار می گیرد. این رویکرد سرمشقی به طور نهفته یا آشکار حامل سابقه هنری و زیباشناختی و ایدئولوژیک می باشد. در رویکرد سرمشقی کار با انتخاب یکی از الگوها، نظریه ها و سرمشق های غالب طراحی و تراکم متناظر آن آغاز می شود.
تراکم متناظر الگوهای سرمشقی در طراحی شهری
تراکم متناظر گونه های ساختمانی واحدهای مسکونی
رویکرد برنامه ای در مقابل "رویکرد سرمشقی" که نوعی رویکرد کل گرا _ راه حل گرا و تا حدودی با سابقه هنری معرفی می گردد، می بایست از "رویکرد برنامه ای" نام برد. رویکرد برنامه ای را اجمالا می توان رویکردی جزء گرا _ مسئله گرا و با سابقه علمی تعریف کرد. در این روش، کار تعیین تراکم، با مطالعه تفضیلی و سیستماتیک ( و نه مطالعه تصادفی و اجمالی) مسئله (محیط و محدودیت ها و امکانات آن) آغاز می شود. رویکرد برنامه ای رویکرد تحلیلی و مسئله گرایانه است که به محیط شهری همچون سیستمی متشکل از جزء سیستم های طبیعی/مصنوع و کالبدی/غیر کالبدی می نگرد. به طور کلی این رویکرد برای هر یک از اجزای محیط "ظرفیت حمل" یا "ظرفیت پذیرش" محاسبه و تعریف می گردد که در نهایت مبنای تصمیم گیری عقلانی در مورد مسئله تراکم را فراهم می آورد. به طور کلی "ظرفیت حمل" هر یک از اجزای محیط می تواند محدود کننده تراکم جمعیتی قرار بگیرد و خود ظرفیت حمل، بویژه در مورد خدمات شهری تابعی از قاعده آستانه دامنه است و سطح تخصصی بودن آن اندازه معین دارد. در رویکرد برنامه ای پایه های اصلی تصمیم گیری در مورد تراکم مطلوب، شناخت محدودیت ها و امکانات سیستم های مصنوع (خدمات شهری،زیر ساختارها، و…) و سیستم های طبیعی (اکوسیستم ها) است.
قیمت زمین، مسکن و تراکم: عامل قیمت زمین و مسکن معمولا رابطه مستقیم با تراکم دارد. رابطه بین تراکم و قیمت زمین و مسکن، محور اصلی اقتصادی ضوابط و معیارهای حاکم بر تراکم شهری است. پیشینه نظری این رابطه در مدل های اقتصاد خرد رشد شهری مشاهده می شود. از جمله کسانی که نخستین بار رفتار خانوارها را در انتخاب اندازه مسکن و زمین مسکونی بررسی کردند "موث" است. در مدل موث دو عامل بر تصمیم گیری خانوار برای مکان، اندازه و کیفیت مسکن اثر می گذارد: 1- توان مالی خانوار، شامل درآمد، پس انداز و دارایی خانوار 2- هزینه تامین مسکن، شامل قیمت زمین و هزینه ساخت به دلیل سهم مهمی که قیمت زمین در بهای مسکن دارد، نوسانات قیمت زمین اثری تعیین کننده بر مساحت زمین و زیر بنای مسکن، و در نتیجه تراکم ساختمانی، دارد. دو عامل اصلی که بر تمایل سازنده برای افزایش تراکم موثرند عبارتند از: 1)قیمت زمین 2) مقررات ساخت و ساز و قوانین حقوقی حاکم بر تعیین قطعات زمین. قابلیت تجمیع قطعات خرد شده زمین که در اثر ارث خرد تر و غیر قابل تجمیع تر با قطعات همجوار می شود، و یا مقررات زونینگ، از جمله مثال های این مورد هستند.
مزیت های تعیین تراکم منطقی شهر: – ساماندهی مطلوب و منطقی پیکره و سیمای شهری . – افزایش کارایی استفاده بهینه از زمین شهری و فضای شهری . – تعادل و توازن بین تراکم انسانی و تراکم ساختمانی . – برقراری رابطه سنجیده بین سطح زمین، سطح اشغال و ضریب اشغال کاربری و زمین . – همجواری منطقی بین کاربری ها و سازگاری آنها . – سازماندهی مجموعه های همگون با رشد معقول دورن و گسترش معقول در برون . – شکل دادن منطقی و معقول به عرصه های درون(شهر مرکزی)،میانی و بیرونی . -نیل به هسته های شهری کارا و در تسسل با هسته های دیگر شهری .
روشها و مدلهای مورد استفاده در برنامه ریزی مسکن: روشهای معمول در برنامه ریزی مسکن را چنین می توان خلاصه کرد: 1-روش استفاده از مدلهای اقتصادسنجی که وضعیت بازار مسکن را در ارتباط با متغیرهای اقتصادی و اجتماعی بررسی می کند. 2-روش استفاده از مدل چند بخشی که ارتباط بخش مسکن با بقیه بخشهای اقتصادی را تعیین می نماید. ارتباط مدل اقتصادسنجی و مدل چندبخشی امکان مطالعه جامع بازار مسکن در رابطه با متغیرهای اقتصادی و اجتماعی و همچنین بخشهای دیگر اقتصادی را فراهم می سازد. 3-روش متداول در برنامه ریزی مسکن که در آن ابتدا عوامل تعیین کننده نیاز شناخته شده و بر اساس روند گذشته فرضهای مختلف، کمیت این عوامل در آینده برآورد می گردد.پس از برآورد کمی نیازها، امکانات ساخت و عرضه مسکونی برآورد می شود.
مدل پیش بینی تقاضای مسکن: Hd=F(POP,M,Y,NH,FA,…,V) ضریبی ثابت F تقاضای مسکنHd جمعیتPOP مهاجرت M درآمدY تعداد ساکن موجودNH دسترسی به اعتبارات مالی FA تقاضا برای مسکن تابعی است از میزان جمعیت،مهاجرت،سطح درآمد،تعداد مساکن موجود،قابلیت دسترسی به منابع مالی و …
مدل پیش بینی عرضه مسکن: HS=F(R,RH,RI,CRT,RGNP,GI,W,CONSM,VTIL,…,V) ضریبی ثابت F عرضه مسکن HS شاخص اجاره بهاR شاخص قیمت فروشRH نرخ کارمزدRI اعتبارات ساختمانیCRT نرخ رشد درآمد ملیRGNP مخارج ساختمانی دولتGI شاخص دستمزد کارگر ساختمانیW شاخص بهای مصالح ساختمانیCONSM شاخص بهای آب و برقVTIL
روش استفاده از روش چند بخشی الف)در چهارچوب مدل فعلی عوامل دهگانه هر بخش عبارتند از:سرمایه،کارگر ماهر،کارگر غیر ماهر و هفت نوع کالای واسطه که در هفت بخش اقتصاد وارد تولید هر بخش میشود.بنابراین برای بخشهای مختلف میتوان معادلات زیر را بکار برد Xij=AijXj Lj=LjXj SLj=SjXj Mj=mjXj J تولید در بخش Xj J به بخش I کالای ئاسطه که از بخش Xij J نیروی کارگر غیرماهر ذر بخشLj J نیروی کارگر ماهر در بخش SLj J واردات کالای واسطه به بخش Mj ضرایب مربوط به کالاهای واسطه ای بر اساس روابط زیر محاسبه می گردند: Aij=Xij/Xi ضرایب مربوط به نیروی کارگر ماهر و غیر ماهر بصورت زیر با امار سریهای زمانی محاسبه می گردد: Lj= Lj /Xj Sj=SLj/ Xj ضرایب مربوط به کالاهای واسطه وارداتی بر اساس رابطه زیر: Mj= Mj/ Xj
ب)در مورد اجزای تقاضای نهایی می توان از مدل هزینه های خطی استفاده کرد: PiCi- PiCi=i(C-nj=iPjCj) iحداقل مصرف کالای Ci کل هزینه مصرفیC iکالای Ci iمیزان مصرف کالای Ci ج)قسمت آخر مدل چند بخشی معادلات تعادل مربوط به بخشهای مختلف و منابع گوناگون است.در هر بخش مقدار تولید شده در هر زمان باید برابر مجموع تقاضا برای آن بخش در ان زمان باشد.یعنی: Xit=ni=Xijt+Cit+Eit-Mit+Git+nj=Iijt jدر زمان iمقدار تولید بخش Xit iمقدار تقاضای کالای واسطه بخش Xijt
اهداف برنامه ریزی مسکن و لزوم دخالت دولت در تامین مسکن: هدفهای دارای اولویت اول : مواردی از قبیل هدایت از نظر برنامه ریزی ،علمی بودن از نظر اقتصادی ،اصلاح محیط کالبدی ،در نظر گرفتن واحدهای مسکونی برای افراد کم در آمد،در نظر داشتن فضای تفریحی عمومی و فضاهای باز و تاسیسات وابسته به مسکن به اندازه کافی . هدفهای دارای اولویت دوم : حداکثر بازده اقتصادی ،نایل شدن به مفهوم یک اجتماع در حال تعادل ،مطابقت برنامه های استفاده از زمین و راههای ارتباطی ،پیش بینی و بررسی تیپ های مختلف مسکن ، محافظت از منابع طبیعی ،استفاده مطلوب از زمین و نحوه پخش تاسیسات و خدمات شهری و حداکثر کیفیت بهره وری از سیمای زیبا و هماهنگ با محیط ساختمان ها هدفهای دارای اولویت سوم : الگو برای مردم و جمععیت نقاط دیگر ،توسعه تکنیکهای جدید برنامه ریزی ،اصلاح در قواعد منطقه بندی و قواعد و قوانین مسکن در شهر و استمرار برنامه ریزی.
بر اساس مطالب فوق، هدفهای کلی برنامه ریزی برای توسه بافتهای مسکونی، بشرح زیر خواهند بود: الف:انتخاب زمین برای مسکن با توجه به مسائل زمین شناسی و آسانی و سهولت کلی انجام برنامه توسعه مسکن. ب- ایجاد محیطهای مسکونی در مجاورت و همسایگی یکدیگر به منظور تسهیل بیشتر در احداث تاسیسات جمعی و عمومی و بسط روابط اجتماعی. پ-در نظر گرفتن کیفیت خیابانهای بخش مسکونی و ارتباط محیطهای مسکونی با مراکز کار،به نحوی که شبکه معابر،ترافیک را به قلب محلات مسکونی هدایت نکند. ت- پیش بینی کلیه نیازها با ایجاد تنوع در تیپها و انداره واحدها با توجه به قدرت خرید یا اجاره گروه های مختلف مردم. ث- جفظ زیباییهای طبیعی در مناطق مسکونی. ج- در نظر داشتن سنن و مسائل اخلاقی مردم و رعایت اصول هنری در ساختمانها از دیدگاه اجتماعی و زیباسازی شهر. چ- حفظ بناهای تلریخی و سنتی. ح- ایجاد قواعد کلی در مجموعه های ساختمانی و در محیطهای مسکونی از دیدگاه ناحیه بندی مناطق مختلف از نظر موقعیت مکانی نیز،می بایستی زمینهای مورد نظر برای ایجاد مسکن به اندازه کافی برای ایجاد امکانات محله ای وسعت داشته و شکل مناسب آنرا نیز دارا باشند.
نیازهای واحدهای مسکونی: 1- موقعیت محله از نظر دید و منظره،قیمت زمین،ارتباط با سایر نقاط شهری و وضع طبیعی زمین. 2- ایجاد واحدهای مسکونی ایده آل برای جمعیتی که می خواهند در آن مسکن گزینند. 3-ایجاد راههای ارتباطی مناسب و بیخطر بین اماکن مسکونی یا سایر تاسیسات محله ای یا سایر نقاط شهر. 4- بخش مرکزی محله که میتواند از تاسیسات فرهنگی و مذهبی،تجاری،فضای سبز و پارک،مراکز آموزشی و مانند آنها بوجود آید. 5- در نظر گرفتن مدارس مناسب با نیازمندیهای افراد ساکن در محله،به نسبت کودکستان، دبستان و مدرسه راهنمایی. 6- در نظر گرفتن محیط تفریحی،اعم از فضای سبز،سینما و سالن اجتماعات و یا محیط بازی کودکان و مراکز ورزشی در سطح محله. 7- در نظر گرفتن مراکز خرید و خرده فروشیها و خدمات تا اندازه ای که به رفع نیازهای اهالی ساکن در داخل محله بینجامد. 8- در نظر گرفتن تاسیسات بهداشتی و درمانی مانند:مرکز بهداشت و کلینیک،حمام و توالت عمومی. 9-در نظر گرفتن تاسیسات عمومی که اهالی به آن نیاز دارند.مانند:مسجد،اداره پست و تلفن،تاسیسات انتظامی،شهرداری یا محل برزن و مانند آن. 10-در نظر گرفتن تاسیسات زیربنایی شهری مثل شبکه آب،فاضلاب،دفع آب باران،شبکه گاز،شبکه برق،شبکه آتش نشانی و شبکه شیرآتش نشانی،شبکه تلفن و محل جمع آوری و دفع زباله. 11-در نظر داشتن تیپ ساختمانهای مسکونی و غیرمسکونی در رابطه با اقلیم،عوامل اجتماعی و وضعیت طبیعی زمین. 12-وجود دسترسیهای مناسب بمنظور آمد و رفت اهالی از محیط مسکونی به محیط کار و بالعکس. 13-در نظر گرفتن شبکه اتوبوسرانی و ایستگاههای اتوبوس و پارکینگ.
یک واحد مسکونی هنگامی مناسب است که جوابگوی احتیاجات ساکنین خود باشد.علاوه بر مواردی که از نظر اخلاقی و اجتماعی،بهداشتی،آسایش و راحتی و آرامش،اطمینان ساکنین از استحکام بنا و قابل قبول بودن بنا از نظر آنان مطرح است.از دیدگاه برنامه ریزی،عوامل زیر نیز در رابطه با مسائل شهری بایستی مورد توجه قرار گیرند: -تناسب مساحت زمین و میزان سرانه های مسکونی با قیمت اراضی و قطعه بندیهای اراضی مسکونی شهری. -مناسبت سرانه مسکونی با مقدار زمین عرضه شده در شهر و در نظر داشتن کل جمعیت شهر. -مناسبت سرانه مسکونی با نحوه تراکم ایده آل و پاسخگویی تاسیسات شهری و محله ای،همراه با دسترسیهای مناسب به واحدهای مسکونی. -مناسبت استفاده از انرژی و صرفه جویی در مصرف انرژی در واحدهای مسکونی مانند:انرژی برق،نفت،گاز،در سرد و گرم کردن محیطهای مسکونی. – هماهنگی یا مناسبت ساختمان مسکونی با دیگر ساختمانها به نحوی که بافت و سیمای محله یا شهر را بهم نزند. – مناسبت طبقات ساختمانها با یکدیگر و با خصوصیات طبیعی،اجتماعی و اقتصادی شهر.
اقدامات دولتها برای افزایش میزان پس انداز خصوصی و سرمایه گذاری در بخش مسکن : – با بیمه کردن وامها ضمن افزایش ضریب اطمینان ، باعث افزایش عرضه منابع مالی وامها شوند . – سیاستهای مالیاتی خود را طوری تنظیم کنند که باعث تشویق سرمایه گذاری خصوصی در بخش مسکن ،خصوصاً ساخت مساکن ارزان قیمت و تولید مصالح ساختمانی محلی شود. به سازندگان و متقاضیان مسکن مطابق الگوی مصرف مسکن ، یارانه پرداخت نمایند. – سیاستهای هماهنگ در اقتصاد ملی برای ارتقای درآمد خانوارها ایجاد کنند.
یکی از روشهای تجهیز منابع مالی برای موسسات اعتباری مسکن ایجاد بازار رهن ثانویه است .عوامل زیر در ایجاد چنین بازاری نقش دارد : 1.در حالی موسسات مالی مسکن با کمبود منابع مالی مواجهند موسسات مالی دیگر ممکن است با مازاد منابع مالی مواجه باشند. 2. پس انداز کنندگان ممکن است بخواهند پول خود را از حسابهای پس انداز خارج کرده ، در جاهای دیگر سرمایه گذاری کنند. 3.این موسسات برای دوره زمانی طولانی وام رهنی می پردازند در حالی که بخشی از منابع آنها کوتاه مدت است.
برای حل مشکل مسکن اقشار متوسط ،مشارکت بانکها به عنوان عامل پس انداز باید گسترش یابد. مشارکت بانکها مستلزم این است که وام مسکن به یک سرمایه گذاری مطمئن و سود آور تبدیل شود تا بانکها برای جلب متقاضیان مسکن با هم رقابت کنند. اگر مبلغ اقساط بازپرداخت وام متناسب با نرخ تورم تعدیل شود ، سرمایه گذاری در وام مسکن برای بانکها موجه و مطلوب خواهد بود. وام گیرنده نیز در طول مدت بازپرداخت سهم ثابتی از درآمد واقعی خود را صرف باز پرداخت وامها خواهد کرد.متعادل کردن ارزش اقساط بازپرداخت موجب می شود که مبلغ وام قابل توجیه به چندین برابر افزایش یابد ،به علاوه این نوع قسط بندی به بانکها امکان می دهد که سودی متناسب با نرخ تورم در نظر بگیرند. کل مبلغ وام از رابطه زیر به دست می آید : مبلغ وام درآمد ماهیانه وام گیرنده در سال وام گیری(I) سهمی از درآمد ماهیانه وام گیرنده که صرف بازپرداخت وام می شود(a) نرخ سالانه تسهیلات بانکی(i) نرخ سالانه افزایش اقساط بانکی (t) طول مدت باز پرداخت وام. (n)
روش های پیش بینی زمین بر ای فعالیت های خانه سازی با استفاده از روش های ذیل می توان زمین مورد نیاز برای فعالیت های خانه سازی را پیش بینی کرد: – روش استفاده از گروه نما – روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص – روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی از دیدگاه فرهنگی
روش استفاده از گروه نما: در این روش واحدهای مسکونی شهر از نظر مساحت زمین به گروه هایی تقسیم می شوند. سپس درصد واحدهای مسکونی هر گروه محاسبه می شود. هر گروه از واحدهای مسکونی که بالاترین درصد از کل مساکن شهر را به خود را به اختصاص دهد گروه نما اطلاق می شود. پس از یافتن گروه نما از رابطه زیر نیاز به زمین پیش بینی می شود: M0 نمای مساحت واحدهای مسکونی L0 کرانه پایین گروه نما F0 فراونی در گروه نما F-1 فراوانی گروه پیش از نما F+1 فراوانی گروه بعد از نما i فاصله طبقات (گروه ها) پس از به دست آوردن نما، مساحت آن را به تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز ضرب می کنیم تا مقدار زمین مورد نیاز برای تامین واحد مسکونی به دست آید. تعداد واحدهای مورد نیاز × مساحت نما = زمین مورد نیاز
ـ روش استفاده از سرانه مسکونی و تراکم خالص:
از نظر تشخیص وضع نسبی شهرها و نیز آینده نگری شاید این دو مهمترین شاخص باشند روش استفاده از سرانه مسکونی به این طریق است که سرانه مسکونی را به جمعیت پیش بینی شده ضرب می کنیم تا مقدار زمین مورد نیاز به دست آید. روش تراکم خالص براساس نفر یا خانوار در هکتار محاسبه می شود و رابطه آن عبارتست از:
A : مقدار زمین مورد نیاز
H : تعداد مساکن مورد نیاز
D : تراکم مسکونی
روش برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز خانوارها از دیدگاه فرهنگی این روش برای برآورد مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز خانوارها با توجه به ویژگی های فرهنگی پیشنهاد شده است. در این روش متغیرهای زیادی از جمله بعد خانوار، شغل، تحصیلات، نوع معیشت، سابقه شهرنشینی، میزان درآمد و ویژگی های اجتماعی مورد نظر است و به هر یک امتیازی داده می شود. به طور مثال فرض کنید شخصی با توجه به جدول 7 وضعیت خود را چنین مشخص کرده باشد: بعد خانوار: 4 نفر شغل: مهندس تحصیلات : متخصص نوع زندگی : شهری سابقه سکونت: 10 سال ویژگی اجتماعی : محل کار در حومه میزان درآمد: 100 هزار تومان امتیاز آن چنین خواهد بود. 137=(6×4)+(3×2)+(4×3)+(3×5)+(6×6)+(6×4)+(5×4) مجموع امتیاز روی محوری که از اعداد 40 تا 45 شروع و به 400 ختم می شود قرار می گیرند مجموع امتیازهای افراد، مساحت واحدهای مسکونی مورد نیاز آنها را تعیین خواهد کرد. مثلاً کسانی که مجموع امتیاز آنها بین 140-130 باشد حداکثر به 140 متر مربع زمین نیاز دارد. البته مساله با احتمال 10 درصد خطا قابل اصلاح است. این الگو طوری تنظیم شده است که می توان با توجه به موقعیت فرد و خانواده اش، واحد مسکونی مورد نیاز و مطلوب برای آنان در نظر گرفت. متغیرها و امتیازها با نوسان قیمت ها یا تغییرات ارزش ها، قابل اصلاح و تعدیل است.
عوامل موثر بر قیمت زمین های مسکونی شهری: عوامل کیفی ← علاقه شخصی شهروندان، چشم انداز زمین، امکان استفاده های غیرمسکونی در آینده و ترکیب اجتماعی منطقه مسکونی عوامل کمی ← تراکم، ترکیب کالبدی تراکم ← رابطه مستقیم با قیمت زمین دارد سهم زمین تجاری ← هر چه سهم زمین تجاری بیشتر باشد دسترسی به خدمات تجاری و اشتغال آسانتر و قیمت اراضی بیشتر است. سهم زمین صنعتی ← سهم این زمین ها رابطه غیر مستقیم با قیمت اراضی مسکونی دارد. سهم زمین مسکونی ← سهم این زمین ها هر چه بیشتر باشد، منطقه آبادتر و قیمت بیشتر است. سهم زمین اداری ← سهم این زمین ها با قیمت زمین به طور مستقیم ارتباط دارد و دسترسی به مکان های شغلی اداری تسهیل می سازد. سهم معابر و دسترسی ها ← سیستم این زمین ها به طور مستقیم با قیمت زمین ارتباط دارد و دسترسی به مکان های شغلی و تجاری و… را آسانتر می سازد. سهم زمین های ساخته نشده ← سهم این زمین ها رابطه معکوس با قیمت زمین های مسکونی دارد فاصله تا مرکز شهر ← هر چه فاصله از مرکز فعالیت بیشتر باشد، هزینه حمل و نقل بیشتر و در نتیجه قیمت کمتر خواهد بود.
بیان ریاضی این روابط: قیمت زمین مسکونی PRCL=F تراکم مسکونی (DEN, سهم اراضی تجاری SCOM, سهم اراضی مسکونی SRES, سهم اراضی صنعتی SIND, سهم اراضی اداری SADM, سهم زمین های ساخته نشده SUNBLT, فاصله تا مرکز شهرLDIST) بین عوامل کمی، افزایش تراکم ساختمانی اهمیت بیشتری دارد.
قیمت زمین و مسکن و تراکم: عامل قیمت زمین و مسکن رابطه مستقیمی با تراکم دارد. به عبارتی هر چه قیمت زمین و مسکن بالاتر باشد تراکم شهری هم بیشتر می شود. افزایش قیمت زمین که ناشی از محدودیت آن و کشش ناپذیری عرضه در برابر تقاضا است و نیز ضرورت استفاده بهینه از آن، موجب افزایش تراکم (ساختمانی و در پی آن تراکم جمعیتی می گردد) رابطه بین تراکم و قیمت زمین و مسکن، محور اصلی اقتصادی ضوابط ومعیارهای حاکم بر تراکم شهری است موث بر این باور بود که توان مالی خانوار و نسبت این توان به هزینه مسکن، اندازه و کیفیت و مکان مسکن خانوار را تعیین می کند. قیمت زمین (مسکن) هر چه به مراکز تجاری و فعالیتی شهر نزدیک شویم افزایش می یابد به دلیل سهم مهمی که قیمت زمین در بهای مسکن دارد. نوسانات قیمت زمین اثری تعیین کننده بر مساحت زمین و زیر بنای مسکن و در نتیجه تراکم ساختمانی دارد.
اقتصاد مسکن
در اذهان و باور عمومی،مسکن همواره به عنوان یک مفصل اقتصادی و اجتماعی شناخته شده که نیازمند توجه بیشتر دولت و سیاست های کارا تر و برنامه های ضربتی تر میباشد. اقتصاد: علم تخصیص منابع محدود به نیاز های نامحدود. اقتصاد مسکن: بهره گیری از قواعد اقتصادی(اقتصاد کلان و خرد) برای تحلیل و حل و فصل مسایل مسکونی جامعه. عرضه: مقدار کالایی که با هر قیمتی توسط عرضه کننده ارایه می شود. تقاضا: مقدار کالایی که با هر قیمتی مصرف کننده مایل به خریداری ان است.
اقتصاد کلان و مسکن: در قدم اول لازم است که بهای متناسب مسکن در قیاس با درآمد خانوار مشخص شود به گونه ای که تعادل در سطح کلان اقتصادی برقرار باشد. برای دستیابی به جنین نسبتی از برابر (1-1) به عنوان مبنا استفاده شد. که در آن نسبت H کل تشکیل سرمایه در مسکن (I) بر درآمد ملی (Y) است. برابری فرمول بالا را میتوان به برابری (2-1)تبدیل کرد. که در آن y درآمد متوسط سالانه یک خانوار h نسبت بهای متوسط یک واحد مسکونی بر درآمد متوسط سالانه یک خانوار p تعداد خانوار در هر سال r نرخ رشد خانوار و t زمان است.به این ترتیب برابری ذکر شده به برابری(3-1)تبدیل میشود. با در دست داشتن این برابری از آنجا که نسبت متعادل H بین 5 تا 7 درصد درآمد ملی تعریف شده است و با در نظر گرفتن رشد 3 درصدی برای خانوارهای کل کشور بهای متناسب ساختمانی مسکونی(بدون زمین)حدود 3 برابر درآمد سالانه یک خانوار به دست می آید.
اقتصاد خرد و مسکن: بهترین شاخص برای بهای مسکن،رابطه آن با درآمد سالانه خانوار است.بر این اساس(4-1)بین بهای مسکن و درآمد سالانه خانوار تعریف شد. که عوامل شرکت کننده آن عبارتند از: K: درصدی از درآمد سالانه خانوار که به مسکن اختصاص می یابد. r: متوسط سالانه نرخ افزایش درآمد خانوار. n: مدت بازپرداخت اقساط وام به سال. L: درصد وام از کل بهای مسکن. q: ضریب قسط السنین وام دریافتی متاثر از نرخ سود بانکی و مدت باز پرداخت. m: درصدی از بهای مسکن که سالانه صرف هزینه های جاری آن می گردد. y: درآمد سالانه خانوار در سال مورد بررسی. H: قیمت مسکن در سال مورد بررسی شامل زمین و ساختمان. اساس تعریف برابری(4-1)این است که در هنگام خرید مسکن خانوار بخشی از هزینه آن را به عنوان آورده و بخشی دیگر را به صورت وام(L درصد)تامین می کند.بدین ترتیب هزینه مسکن خانواردر آینده شامل بازپرداخت اقساط وام دریافتی و هزینه های جاری مسکن است که هر دو نسبت معینی با بهای مسکن خواهند داشت.از سویی دیگر خانوارها معمولا درآمد سالانه فزاینده ای دارند که میتوانند نسبت معینی از آن(ضریب K)را به مسکن اختصاص دهند که در نهایت این نسبت از درآمد خانواردر هر سال بایستی با هزینه های مسکن برابر شود.از برابری (4-1)می توان n یا نسبت بهای مسکن (زمین به علاوه ساختمان)به درآمد خانوار با برابری (5-1)رسید.
با در دست داشتن برابری یاد شده و با در نظر گرفتن شرایط متعارف از لحاظ رشد درآمد خانوار،مدت و سود باز پرداخت وام،نسبت وام به هزینه مسکن و هزینه جاری مسکن،این نتیجه حاصل شد که نسبت بهای مسکن(ساختمان+زمین)به درآمد متوسط سالانه خانوار نباید از 5 برابر تجاوز کند. از آنجا که در سطح کلان نسبت مناسب بهای ساختمان مسکن به درآمد سالانه خانوار 3 برابر به دست آمده بود،نسبت مناسب بهای زمین در این مقایسه 2 برابر درآمد سالانه خانوار به دست می آید. نسبت 3 برابر بهای زمین به درآمد سالانه خانوار در سطح خرد نیز کاملا تایید می شود.زیرا نسبت وام گیری(L)به میزان 50 درصد بهای مسکن نسبتی بهینه است و بدین ترتیب با در نظر گرفتن شرایط متعارف از لحاظ پیشرفت باشد.آمار بانک مرکزی ایران در مورد فعالیت های ساختمان بخش خصوصی،در چند دهه گذشته گرایش نیرومند اقتصاد یاد شده را تایید می کند.
بررسی روند قیمت مسکن و هزینه خانوار: میانگین قیمت یک واحد مسکونی از 49 میلیون ریال در سال 1371 با سیر صعودی،به 165 میلیون ریال در سال 1378 رسیده است.متوسط قیمت مسکن در طی این دوره معادل 9،18 درصد رشد داشته است.متوسط هزینه خانوارها در نقاط شهری تهران در این دوره از 4725 هزار ریال به 27932 هزار ریال رسیده است که متوسط نرخ رشد آن در طی دوره 9،28 بوده است.بنابراین میزان رشد هزینه سالانه (درآمد سالانه)خانوارها در استان تهران از رشد قیمت مسکن بالاتر بوده و بر این مبنا نسبت قیمت مسکن به هزینه خانوار از 4،10 در سال 71 به 9،5 در سال 78 کاهش پیدا کرده است.دلیل بهبود این شاخص را می توان در پایین تر بودن نرخ رشد بلند مدت قیمت مسکن نسبت به نرخ رشد هزینه و درآمد خانوارها دانست.
گونه های مسکن: سطح زیربنای مورد استفاده هر عضو خانوار (سرانه)در طبقات درآمدی بالا دو برابر عضو خانوار در طبقات درآمدی پایین است. هر چه تسهیلات مسکن جنبه غیر عمومی می یابد، اختلاف برخورداری از این تسهیلات بین طبقات درآمدی پایین و بالا بیشتر می شود. هزینه سرانه مسکن برای خانوارهای طبقات درآمدی پایین 35% از کل هزینه سرانه و برای خانوارهای طبقات درآمدی بالا 25% از کل هزینه سرانه بوده است. خانوار های اجاره نشین طبقات درآمده پایین به طور متوسط 36% و خانوار های اجاره نشین طبقات درآمدی بالا به طور متوسط 23% از کل هزینه سرانه خود را به اجاره مسکن اختصاص داده اند. شرایط و خدمات مسکن شهری سه طبقه درآمدی پایین ، متوسط و بالا را بررسی می کند. بر اساس این طبقات درآمدی، محاسبات برای ارتباط ویژگی های مسکن و صفت های اجتماعی و اقتصادی خانوار ها انجام شده است.
مسکن مستقل ویلایی: خانه های مستقل جدا از هم که حیاط و فضای باز خصوصی دارند،اعم از کوچک و بزرگ،محل سکونت یک خانوار یا دو خانوار هستند.به خانه های مستقل نسبتا بزرگ در بخشهای جدید شهری در اصطلاح مسکن "ویلایی"گفته می شود. محله هایی که تماما از این نوع خانه ها ساخته شده اند جزء منطقه تراکم بسیار کم به شمار می روند. خانه های نیمه مستقل: بخشهای میانی شهر های ایران از خانه های مستقل دو طبقه تشکیل شده که به طور ردیفی در امتداد معابر شهری ساخته شده اند.اقتصاد زمین و ساختمان،تامین مسکن برای خانوارهای جوان،سبب احداث یک یا چند اشکوب جدید،روی طبقه اصلی می شود که امروزه این نوع مسکن،در شهر های کوچک و متوسط و حتی در شهرهای بزرگ بیشتر دیده می شود.این نوع خانه ها به اندازه های بسیار کوچک تا متوسط در قطعاتی منظم از زمین ساخته می شوند.
خانه های آپارتمانی: بخش عمده ای از مسکن شهری در شهرهای بزرگ و متوسط،از نوع آپارتمانی است.معمولا در اجتماعات کم درآمد، آپارتمان ها کوچک هستند و در آن نواحی که ساکناتش درآمدی متوسط دارند،آپارتمان ها بزرگتر و در آن نواحی که ساکنانش درآمد زیاد دارند آپارتمان های بزرگ و متنوع در معماری احداث می شود.بخشهای مسکونی آپارتمان ها،خاص نواحی با تراکم زیاد شهری هستند.این نواحی خصوصیات اجتماعی و فرهنگی ویژه ای دارند که از آن با عنوان "شیوه زندگی شهری"یاد میشود. مجتمع های مسکونی: تجمع تعدادی آپارتمان،در یک بلوک شهری که به شکلی یکپارچه طراحی و ترکیب شده باشند،مجتمعهای مسکونی را پدید می آورند.البته ممکن است یک مجتمع، تماما از خانه های ویلایی مستقل یا آپارتمانهایی با طبقات 2 تا 8 یا حتی بیشتر شکل بگیرد.برخی از مجتمعهای مسکونی،بسیار بزرگ و پرتراکم هستند(مانند مجتمع "اکباتان"در تهران،که به اندازه یک شهر100 هزار نفری جمعیت دارد) برج: به آپارتمانهای بلند مرتبه بیش از ده اشکوب،اصطلاحا"برج"گفته می شود.در این برجها،طبقات کم درآمد و متوسط درآمد شهری،سکنی می گیرند.
ویژگی های مسکن: نوع تصرف محل سکونت خانوارهای شهری بر حسب طبقات درآمدی سال 1385(درصد) : شاخص های اتاق،سطح زیربنا و متوسط تعداد افراد برحسب طبقه های درآمدی :
92% از خانوار های طبقه درآمدی پایین واحد مسکونی از نوع غیر فلزی و بتن آرمه دارند اما 61% از واحد های مسکونی خانوار های طبقه درآمدی بالا غیر فلز و بتن آرمه است. در این حال 4% واحد های مسکونی خانوارهای درآمد بالا و 13% واحد های مسکونی خانوار های درآمد پایین از آجر و چوب یا سنگ و چوب احداث شده است. در هر سه طبقه درآمدی سرانه سطح زیر بنای واحد های مسکونی غیر فلزی و بتن آرمه بیشتر است و در هر سه طبقه درآمدی متوسط تعداد اتاق ، خانوار در واحد های مسکونی غیر فلزی و بتن آرمه کمتر است.
اقتصاد مسکن: در این بخش سعی بر آن است تا با نگاهی جامع تر به مسائل موجود در اقتصاد مسکن و آگاهی از نظریه های اقتصادی مسکن، راهکارهای مناسبی برای بهبود وضع اقتصاد مسکن ارائه شود. 1- ویژگی های مسکن: -مسکن یک کالای اساسی است. -کالایی سرمایه ای نیز می باشد. -جانشین ندارد، با دوام، غیر منقول و مقید به مکان است. -قیمت آن بستگی به دو دسته از خصوصیات دارد: 1- ویژگی های کالبدی- فیزیکی. 2- موقعیت جغرافیایی. -کالایی غیر همگن است.
2 – عوامل موثر بر عرضه و تقاضای مسکن: این عوامل به دو دسته تقسیم می شوند: درون زا : عوامل درونی بازار مسکن. برون زا : سیاست های دولت دربخش مسکن. 2- 1 – عرضه: – میزان تولید و عرضه مسکن عموما تابعی از موارد زیل است: – قیمت زمین – هزینه ساخت( شامل قیمت مصالح و دستمزد نیروی کار) – سرمایه – و میزان سودی که از تولیر مسکن حاصل می شود
2 – 2 -عوامل موثر بر تقاضای مسکن: 1 -عوامل جمعیت شناختی : شامل حجم جمعیت ، نرخ شهرنشینی ،نرخ تشکیل خانوار ، نرخ رشد جمعیت ،مهاجرت ،تغییرات بعد خانوار ،تراکم در واحد مسکونی و ترکیب سنی جمعیت است که شناخت ترکیب جمعیت خصوصا برای جمعیت عای جوان بسیار مهم و ضروری است. 2-عوامل اقتصادی: شامل درآمد خانوار ها ،سطح کلی هزینه ها ،قیمت مسکن و قیمت سایر کالا ها و تغییرات آن ،سیاست های اقتصادی و رفاهی حاکم بر جامعه ،رشد درآمد ،توزیع درآمد در جامعه ،دارایی خانوار ،نسبتی از درآمد که به مسکن اختصاص می یابد ،تورم و نرخ آن نرخ بهره ،هزینه اجاره مسکن و به طور کلی وضعیت اقتصاد کلان است. 3-عوامل فرهنگی: طرز استفاده طبقات مختلف از مسکن ،طرز تلقی مردم از مسکن ،نوع خانوارها (گسترده ،هسته ای ) و مشخصات خانوار ها نظیر سن ،میزان تحصیلات ،مهارت ،شغل ،سرپرست خانوار ،طبقه اجتماعی و … است. 4-سیاست های دولت: مهیا بودن کمک های مالی مسکن و سیاست های پولی دولت مپل تعیین عوارض و یارانه از جمله این سیاست هاست. 5-شرایط اعطای وام و دیگر تسهیلات اعتباری ،حوادث طبیعی ،نرخ تخریب ساختمان های مسکونی ،مشخصات بازار مسکن و کیفیت عرضه آن ،آثار نوسازی شهری و سرعت نوسازی ها از دیگر عوامل موثر بر تقاضای مسکن است.
2 – 3 -مشخصاتی که در تحلیل تقاضای مسکن در نظر گرفته می شود: 1-گروه های خانوار در جستجوی مسکن : شامل خانوار های بی مسکن ،خانوارهای صاحب مسکن که مایل به تغییر محل سکونت خود هستند.گروه های ویزه ای از خانوارها ( مثل سالخوردگان و گروههای کم درامد) و خانوارهایی که مجبورند آلونک هایی را که قرار است خراب شوند ،ترک کنند. 2-کیفیت مساکن مورد تقاضا : شامل تاسیسات و محل مسکن 3-نحوه اشغال: مساکنی که در اشغال مالک قرار دارند ،خانه های اجاره ای ،واحد های مسکونی تعاونی ها ،آپارتمان ها و خانه های سازمانی 4-نوع واحد مسکونی: خانه های مستقل ،به هم چسبیده ،آپارتمان ها 5-بعد زمانی تقاضای مسکن از دو نظر یکی ماهیت تقاضا (تقاضای واقعی) و دیگری بعد زمانی تقاضا (تقاضای کنونی یا آینده) بررسی می شود.
2 – 4- تقاضا: عموماً شامل موارد زیر می شود : – نیاز به مسکن برای خانواده های تازه تشکیل شده . – نیاز به مسکن برای خانواده های مهاجر . – نیاز به جایگزینی خانه های تخریب شده . – نیاز به مسکن برای رفع کمبود فعلی .
شناخت گروه های هدف: خانوارهای کم درآمد نیازمند مسکن کل خانوراهای شهری در سال 1384 11 میلیون خانوار تعداد واحدهای مسکونی شهری 9/9 میلیون واحد مسکونی خانوارهای مالک مسکین 70 درصد کل خانوار ها خانوارهای فاقد مسکن ملکی 30 درصد کل خانوارها خانوارهای فاقد مسکن ملکی در دهکهای درآمدی 1 تا 4 15 درصد کل خانوارها
اقتصاد زمین: قیمت زمین همواره بخش عمده ای از قیمت مسکن را شامل می شود. در این قسمت به آشنایی و بحث در مورد مسائل مربوط به بازار زمین شهری می پردازیم. 1 – قیمت زمین: قیمت پیشنهادی خریداران برای زمین به عوامل زیر بستگی دارد: – چه چیزی در زمین ساخته می شود. – ساختمان پس از ساخت به چه قیمتی به فروش می رسد . – هزینه توسعه زمین . – حداقل سود لازم برای خریدار زمین چقدر است .
1 – 1 – عوامل موثر بر قیمت زمین های مسکونی شهری: به دو دسته کمی و کیفی تقسیم می شوند: عوامل کیفی : علاقه ی شخصی شهروندان ،چشم انداز زمین ،نزدیکی به اقوام ،امکان استفاده های غیر مسکونی در آینده و ترکیب اجتماعی منطقه مسکونی است. عوامل کمی : تابعی از تمام یا برخی از متغییرهای زیر است: 1-تراکم : به معنی حد مجاز ساخت و ساز ،رابطه ای مستقیم با قیمت زمین دارد. 2-ترکیب کالبدی: به معنای ترکیب کاربری زمین است و کاربری های مختلف ،تجاری ،مسکونی،صنعتی ،اداری ،معابر و دسترسی ها را در اراضی شهری نشان می دهد. – سهم زمین های تجاری . – سهم زمین های اداری . – فاصله تا مرکز شهر . – سهم زمین های صنعتی . – سهم معابر و دسترسی ها . – سهم زمین ها ی مسکونی . – سهم زمین های ساخته نشده بین عوامل کمی افزایش تراکم ساختمانی اهمیت بیشتری دارد .
2 – کارایی در بازار زمین: اصولا تمامی مکاتب اقتصادی معتقدند که مکانیزم بازار آزاد در همه موارد نمی تواند جامعه را به سمت کارایی اقتصادی رهنمون سازد و لذا لزوم دخالت دولت در بازار زمین نیز احساس می شود. به طور کلی دولت ها با روشهای زیر به مداخله در بازار زمین دست می زنند: – تصرف و عرضه زمین – محدود ساختن حد مالکیت زمین – ایجاد قوانین و مقررات کاربری زمین درباره اراضی در مالکیت بخش خصوصی (مانند طرح های توسعه شهری) – وضع قوانین و مقررات مالیاتی موثر بر تصمیمات بخش خصوصی برای معاملات و استفاده از زمین
برنامه ریزی مسکن
: اهداف و اقدامات برنامه ریزی مسکن برای دستیابی به برنامه ریزی مسکن، باید شناخت کافی از ابعاد و میزان عوامل موثر در ایجاد مسکن به دست آورد و متقاضیان مسکن و ابعاد آن ها را کاملا شناخت.
موفقیت برنامه در این است که از واقعیات درکی روشن و دریافتی درست داشته باشد،برای حصول به این منظور،کنکاش در نکات زیر ضرورت دارد: 1-از دیدگاه زمانی : مساله ی مسکن مانند هر مساله ی دیگری دارای گذشته ،حال و آینده است.حال نمودی از گذشته وآینده در زمان حال مستتر است. 2-از دیدگاه مکانی : وضعیت مکانی خود از ویژگی های عمده در مساله ی مسکن است. 3-از دیدگاه سیستمی : مسکن تحت تاثیر عوامل متعددی استفو این عوامل در بطن نظامی قرار دارند که در آن مقوله مسکن به یک معضل تبدیل شده است.پس لازم است ، مشکل در بطن نظام شناسایی و تحلیل شود. 4-از دیدگاه فرهنگی : ا بعاد فرهنگی و انسانی مساله مسکن از عمده ترین عواملی است که باید مورد توجه قرار گیرد.
اهداف مورد نظر در برنامه ریزی مسکن: هدف اساسی برنامه ریزی مسکن تامین نیازهای فضایی فعالیت های انسانی به منظور وضعیت مطلوب تر سکونت با توجه به محدودیت های منابع و امکانات است. همچنین هدف نهایی سیاست مسکن ،عملکرد مطلوب و بهینه ی آن است ،به طوری که از یک سو خواسته های اقشار مختلف را برآورد و از سوی دیگر در راستای اهداف کلان اقتصادی و اجتماعی باشد. در برنامه های توسعه اقتصادی و اجتماعی هدف کلی سیا ست های مسکن معمولا فراهم آوردن مسکن کافی یا متعارف برای تمام مردم است. این هدف کاملا گسترده بوده و به اهداف جزئی تر شامل موارد زیر تقسیم می شود 1 – اهداف کمی و مربوط به قیمت ها 4 – اهداف مربوط به عرضه مسکن 2 – اهداف کیفی 5 – اهداف مربوط به اصلاح ساختار سازمانی و قانونی 3 – اهداف مربوط به تقاضا 6 – اهداف مربوط به تاثیرات کلی اقتصادی و اجتماعی
تعریف برنامه ریزی مسکن: برنامه ریزی عبارت است از روشی از تصمیم گیری که در آن منابع برای رسیدن به اهداف مشخص در قالب زمانی معین توزیع می شوند. برنامه ریزی مسکن جزئی از نظام برنامه ریزی شهری محسوب می شود که در آن فعالیت های اجتماعی ،اقتصادی و فرهنگی جزئی از فعالیت های درون مکانی و و احدهای مسکونی جزئی از فضاهای تغییر شکل یافته و تطابق یافته ی شهری محسوب می شود که بر حسب موضوع در چهارچوب برنامه ریزی مسکن مورد توجه قرار می گیرد. بر همین اساس برنامه ریزی مسکن با تخصیص فضاهای قابل سکونت به نیازهای مسکونی و توجه به محدودیت منابع و استفاده از تئوری ها و تکنیک های ویژه با چهارچوب های اجتماعی،فرهنگی،سیاسی و اقتصادی سرو کار دارد.
مراحل و روش های برنامه ریزی: 1-گردآوری و تهیه اطلاعات مورد نیاز: در این مرحله اطلاعات ،آمار و مطالعات در زمینه های آمار حساب های ملی،آمارهای جمعیتی ،اطلاعات اقتصادی،اطلاعات مربوط به وضعیت مسکن ،آمار مربوط به هزینه ایجاد واحد مسکونی و …. گردآوری می گردد. 2-تجزیه و تحلیل اطلاعات ،برآورد میزان عرضه ،خصوصیات عرضه ،تخمین نیاز و تقاضای مسکن: در این مرحله ضمن تجزیه و تحلیل اطلاعات گردآوری شده ،عرضه واحدهای مسکونی بر اساس نیاز ناشی از تخریب و تجدید بنا ،کمبود عرضه موجود و نیاز به عرضه جدید بررسی می شود.هچنین خصوصیات کالبدی و اقتصادی واحد های مسکونی مورد تخریب موجود وجدید ،تعداد آن ها ،ابعاد و اندازه ی آنها بررسی می شود. در رابطه با تخمین نیاز به واحد مسکونی عمدتا خصوصیات افراد از قبیل:تعداد افراد خانوار ،نوع خانوار،افراد خانوار بر حسب سن . جنس ،خصوصیات اجتماعی و اقتصادی و فرهنگی خانوار در وضعیت کنونی و آتی آن بررسی می شود. 3-تعیین راهبردها ،روش ها و الگوهای برنامه ریزی برای پیش بینی آینده: از نظر عملی لازمه برنامه ریزی و تصمیم گیری ،تعیین کمی هدف ها و نحوه دستیابی به آن ها است.
روش متداول برنامه ریزی مسکن: در این روش ابتدا عوامل تعیین کننده تقاضا شناخته شده و با توجه به روند گذشته ، برای آینده تقاضا پیش بینی می گردد. این عوامل عبارتند از: 1-کمبود واحدهای مسکونی 2-نرخ تشکیل خانواده 3-استهلاک واحد های استهلاک 4-ذخیره خانه های خالی 5-واحدهای تخریب شده
اطلاعات و آمار مورد نیاز در مراحل مختلف برنامه ریزی مسکن: 1-آمار حساب های ملی 2 – امار های جمعیتی 3-اطلاعات اقتصادی جامعه 4 – اطلاعات مربوط به تسهیلات عمومی شهری راجع به مسکن: 5-اطلاعات مربوط به وضعیت مسکن 6 -امار و شاخص های مربوط به هزینه ایجاد مسکن: 7-اطلاعات مربوط به صنعت ساختمان 8- اطلاعات مربوط به زمین 9- مدیریت عمومی مسکن 10- اطلاعات مربوط به موسسات مالی ذی ربط در امر مسکن 11- اطلاعات مربوط به قوانین مرتبط با امر مسکن
سیاست های تامین مسکن در ایران: در برنامه دوم توسعه اقتصادی اجتماعی ایران بخش غیر دولتی مسکن متشکل از سه بخش زیر است: 1 – مسکن آزاد 2-مسکن حمایت شده 3-مسکن اجتماعی سیاست های تامین مسکن در مناطق شهری: – سیاست های تامین مسکن در شهرهای کوچک – سیاست های تامین مسکن در شهرهای متوسط – سیاست های تامین مسکن در شهرهای بزرگ
در این شهر ها احداث ساختمان های منفرد با ارتفاع حداکثر 3 تا 4 طبقه که تراکم خالص 340 نفر در هکتار را به دست می دهد ،مناسب است.
برنامه ریزی پروژه های تامین مسکن : 1 – مطالعات مربوط به عملی بودن طرح : مطالعات این مرحله شامل مشخص کردن جمعیت مورد نظر ، مکان پروژه ،توسعه مکان پروژه و آماده سازی ،چهارچوب اداری و مالی و تجزیه و تحلیل مطالعات اولیه است. 2-مطالعات تفصیلی 3-بررسی راه های اجرای پروژه شامل : – ترتیب وتفکیک قطعات – تراکم – اندازه و شکل قطعات – مساکن – تجارت و صنعت – تسهیلات عمومی و تفریحی – ارتباطات و حمل و نقل 4-انتخاب گزینه مناسب و اجرای آن
روش های تکمیلی سیاست های تامین مسکن : – تامین مسکن گروههای کم درآمد در قالب شرکت های تعاونی: تشکیل شرکت های تعاونی نیازمندان مسکن ،یکی از راههای حل مشکل مسکن است.این شرکت ها از نظر تشکیلاتی به دو نوع دائمی و موقت تقسیم می شوند.نوع موقت عمدتا در کشورهای در حال توسعه و نوع دائم در کشورهای توسعه یافته وجود دارد. . – روش شرکت مساوی (نیمی اجاره-نیمی رهنی) یا طرح (نصف در نصف) : این طرح نخستین بار در سال 1975 به وسیله شورای شهر بیرمنگام اجرا شد.در این طرح پیش پرداخت اندک و اقساط ثابتی دارد.پیش پرداخت اندک برای این است که خریدار فقط نیمی از اجاره طویل المدت را رهن می کند. – روش بیمه سرپناه : اسا س طرح بر این است که بیمه شوندگان در برابر خطرها و مشکلات تامین مسکن ایمن باشند.به این ترتیب که مسئول واحدی که بیمه گر درآن شاغل است مجموع درآمد سالیانه بیمه گر را تایید می کند ، سپس هزینه مسکن آن سال طبق اعلام نظر بانک مرکزی اخذ می شود.
– روش بازسازی (مرمت و بهسازی )واحد مسکونی قدیمی و فرسوده : ساختمان های شهری از نظر قابلیت نگهداری دارای درجات متفاوتی است.بعضی از ساختمان ها قابلیت نگهداری بالایی دارند.برخی کاملا فرسوده شده و ارزش نگهداری ندارند.در این میان ، ساختمان هایی نیز هستند که در عین حال که عمری از آن ها گذشته ، هنوز به درجه ای از فرسودگی نرسیده اند که تخریب می شوند.لذا این گونه ساختمان ها باید در حد ممکن حفظ ،مرمت و بازسازی شود. مزایای بازسازی واحدهای مسکونی قدیمی که قابل نگهداریند عبارت است از : – کاسته شدن از تعداد متقاضیان مسکن – حفظ هویت گذشته – بر هم نخوردن ارتباطات اجتماعی ساکنان – کمک به اقتصاد کشور و صرفه جویی در مصرف مصالح و اعتبارات
نحوه ایجاد بازار سرمایه برای مسکن : بدیهی است که تامین اعتبارات لازم برای خریداران و یا سازندگان واحد های مسکونی که در اغلب کشور ها به صورت وام های بلند مدت است ،مستلزم تجهیز منابع اعتباری بلند مدت یا ایجاد بازار سرمایه در سیستم پولی و اعتباری در سطح اقتصاد ملی است. روش های تجهیز منابع مالی و اعتباری بلند مدت : 1- سرمایه گذاری مستقیم دولت در احداث واحد های مسکونی و واگذاری آن ها به افراد نیازمند 2- سرمایه گذاری دولت برای تامین یا افزایش سرمایه بانک های وام دهنده (سیاست های اعتباری) 3- تجهیزات اعتبارات بلند مدت از طریق بخش خصوصی
در کشور های با نرخ تورم زیاد به دلیل عدم تمایل به پس انداز ، تجهیز اعتبارات بلند مدت از طریق صدور و فروش اوراق قرضه مسکن گران تمام می شود ،بنابراین در این کشورها از روش پرداخت بهره ترجیحی برای پس اندازها استفاده می شود که در این روش بهره پرداختی به سپرده ها و و ام ها به تناسب ضریب تورم افزایش پیدا می کند و مبلغ وام نیز متناسب با تورم تعدیل می شود. در نتیجه در کشورهای با نرخ تورم بالا که در صد بهره و هزینه مسکن بالا است ،پرداخت بهره ترجیحی موجب مشکلات دیگری می شود. استفاده از وجوه بازنشستگی و بیمه عمر راه حل دیگری است.ولی این روش ها نیز در کشور های در حال توسعه ،به دلیل اینکه صندوق های بازنشستگی در این کشورها مولد درآمد نبوده ، برای پرداخت تعهدات خود نیازمند کمک دولت است و شرکت های بیمه به دلیل رواج سفته بازی و بالا بودن بهره در بازار آزاد ، ترجیح می دهند اعتبارات محدود خود را به فعالیت های سود آورتر ،سرمایه گذاری کنند ،با موفقیت روبرو نمی شوند.در این صورت تنها راه حل ،ایجاد گسترش شرکت های پس انداز و و ام مسکن خواهد بود.
شرکت های پس انداز و وام مسکن : با توجه به مشکلاتی که در کشورهای با تورم زیاد در سیستم پس انداز و وام مسکن وجود دارد ، تاسیس و توسعه این شرکت ها می تواند ، وسیله ای موثر برای تامین منابع دراز مدت مالی باشد. شرکت های پس انداز و وام مسکن عمدتا بر دو نوع هستند : 1- شرکت هایی که بر اساس قرارداد عمل می کنند: در این موارد شرکت قراردادی با متقاضی امضا می کند و متعهد می شود که ظرف مدت معین مبلغ مشخصی وام به متقاضی پرداخت نماید . همچنین بهره ای که به پس انداز کننده می پردازد ، بسیار پائین تر از بهره بازار است. 2- شرکت هایی که بطور آزاد عمل می کنند : در این مورد شرکت در مقابل متقاضی متعهد به پرداخت وام با بهره کم است ،اما مدت انتظار مشخص نشده و پرداخت وام به نوبت و با توجه به منابع شرکت صورت می گیرد. انطباق سیستم های پس انداز مسکن با نیازهای خانوار ها در کشور های در حال توسعه می تواند راه دسترسی اقشار کم درآمد به منابع مالی و دسترسی مالی به پس انداز خانوارها را ممکن سازد.
طرح پس انداز های اجباری و تجهیز منابع خاص : در کشورهای در حال توسعه ،به دلیل تورم شدید و نرخ بالای بهره وام ،در بازار سرمایه و پول ،محدودیت وجود دارد.نهادهای دولتی نیز قادر به فراهم نمودن وام دراز مدت و ارزان قیمت نیستند. بنابراین در سال های گذشته در بعضی از کشورهای امریکای جنوبی ، راه حل جدید از جمله تشکیل صندوق پس انداز مخصوص وام های مسکن تجربه شده است.در این روش حقوق کارکنان دولت را به میزان مشخصی (5 تا 8 درصد) افزایش داده و مبالغ حاصل را به جای پرداخت به کارمند ، در حساب مخصوص نگهداری می کنند و از محل این اعتبارات مستقیما خانه سازی نموده ، یا به افراد متقاضی وام مسکن پرداخت می کنند. تعیین مالیات ها و درآمد های جدید و نگهداری آن در صندوق مخصوص برای مصارف مربوط به مسکن راه حل دیگری است ، برای تجهیز بازار سرمایه که در بعضی کشور ها استفاده شده است.مثلا در کشور کره طرفین معامله در تمام معاملات املاک و مستقلات موظفند درصدی از سهام مسکن را خریداری کنند و این در صد نیز به تناسب قیمت افزایش می یابد.اعتبارات حاصل از این سهام در صندوقی جمع آوری و در امر مسکن سرمایه گذاری می شود.
اقدامات دولت ها برای افزایش میزان پس انداز خصوصی و سرمایه گذاری در بخش مسکن : دولت ها علاوه بر دخالت مستقیم در احداث واحد های مسکونی و تامین اعتبارات بانک های مسکن و اعطای وام به سازندگان و متقاضیان مسکن ،از طریق زیر می توانند پس انداز بخش خصوصی و سرمایه گذاری در بخش مسکن را افزایش دهند : – با بیمه کردن وام ها ضمن افزایش ضریب اطمینان ، باعث افزایش عرضه منابع مالی وام ها شوند . – موسساتی را که دست اندرکار سرمایه گذاری های طولانی مدت مالی هستند ، تشویق به اختصاص قسمتی از منابع خود به بخش مسکن نمایند . – سیاست های مالیاتی خود را طوری تنظیم کنند که باعث تشویق سرمایه گذاری خصوصی در بخش مسکن ، خصوصا ساخت مساکن ارزان قیمت و تولید مصالح ساختمانی محلی شود.. – به سرمایه گذاری های عمومی به منظور احداث خانه های ارزان قیمت برای گروههای کم درآمد و از میان برداشتن زاغه ها اولویت دهند. . – به سازندگان و متقاضیان مسکن مطابق الگوی مصرف مسکن ، یارانه پرداخت نمایند. . – سیاست های هماهنگ در اقتصاد ملی برای ارتقای درآمد خانوارها ایجاد کنند.. – تعادل و انعطاف در تعیین نرخ سود وام ها ،سپرده ها و نرخ تورم و دوره باز پرداخت فراهم شود..
اخیرا مرکز اسکان بشر سازمان ملل متحد یک راهنمای جامع برای تامین مالی مسکن در کشورهای در حال توسعه ارائه نموده است که در آن چند راهکار برای دستیابی به منابع مالی مسکن و تدوین سیاست ها و برنامه های مناسب به شرح زیر پیش نهاد شده است : 1-راهکارهای سازمان یافته یا سیستماتیک : به منظور شناخت محدودیت ها و نارساییهای آن است که با تجزیه و تحلیل و شناخت بیشتر حوزه ها و فعالیت های مالی آغاز شده و نهایتا به تدوین استراتژی کارآمد به منظور غلبه بر معضلات و کم کبه کارایی تولید مسکن و افزایش تولید می انجامد.این راهکار برای شناخت نیازهای مالی خانوارهای نیازمند تامین مسکن و تامین سرمایه شرکت ها و سازمان های فعال در تولید مسکن نیز مناسب است. 2-راهکارهای مبتنی بر عرضه: اغلب سیاست گذاران تامین مالی مسکن ،این راهکار را پیشه می کنند،منظور تامین مالی مسکن به منظور رفع نقاط ضعف ، بهبود عملیات ، کارآمد کردن و توانمند ساختن این موسسات برای پوشش تعداد زیادی از خانوارهاست. 3- راهکارهای مبتنی بر تقاضا : این راهکار ها مساله تامین مالی مسکن را با بررسی نیازهای مالی تامین مسکن خانوارهای مورد نظر آغاز می کند.تقاضا برای تامین مالی مسکن بر حسب زیر گروههایی که استراتزی تامین مالی مسکن در خدمت آنها قرار گرفته متنوع است.
بناهای مسکونی:
جدول سال احداث بناهای مسکونی: این جدول از نظر نمایاندن قدمت بناها ونیز سرعت گسترش شهرها شایان توجه است.
جدول واحدهای مسکونی : این جدول ازنظربرآوردشمار واحدهای مسکونی ، یعنی واحدهای اصلی بررسی مسکن ونیز بررسی گسترش نسبی بناهای تک واحدی وجمعی حائز اهمیت است .ساختمانهای مسکونی شهرهای کوچک ومتوسط ایران تک واحدی یا احیاناً دوواحدی هستند . شاخص سنجش گسترش ساختمانهای جمعی نسبت واحد مسکونی به بنای مسکونی است.
جدول مساحت فضاهای مسکونی : از نظر مساحت زمین مسکونی ومیانگین آن بر حسب بنا وواحد مسکونی به هیچ وجه قاعده یکسانی وجود ندارد . بعنوان مثال مساحت زمین یک بنای مسکونی متوسط در شهر قم 130 متر مربع و در شهر کرمان 324 متر مربع می باشد .
چشم انداز آینده وضع مسکن : پیش بینی وضع آینده مسکن درطرح توسعه و عمران با پیش بینی های صرفاً اقتصادی بویژه کوتاه مدت تقاضای مسکن تفاوتهایی دارد . در طرح های توسعه وعمران چون هدف ترسیم تصویر آینده میان مدت وبلند مدت می باشد ، نوسانهای سالانه نقش چندانی ندارد . می توان به متغیرهای انسانی مانند افزایش جمعیت و درآمد بسنده کرد .
اثر در آمد وتوزیع آن در تقاضای مسکن: در آمدیکی از مهمترین عوامل موثر در تشکیل حجم وتوزیع تقاضای مسکن می باشد . آنچه نیاز خرید مسکن را تقاضای موثر می گرداند در آمد یا قدرت خرید خانوارهاست . در ایران آمارهای هزینه ودر آمد خانوارهای شهری نخستین بار درسال 1314 توسط بانک ملی ایران در 28شهر با انتخاب 617 نمونه خانوار انجام شد ولی در بررسی مسکن باید در امد خانوارهای در نظرگرفته شود .ولی آمارهای هزینه از آمارهای درآمد از اعتبار بیشتری برخوردارند .چون مردم در آمد واقعی خود را پنهان می کنند .
توان خرید واحداث مسکن : بستگی به عوامل زیردارد: 1 -دارایی خانوار (یا پس انداز پیش ) که در تامین پیش پرداخت موثر است . 2 -در آمد ماهانه یا سالانه خانوار 3 -نسبتی از در آمد خانوارکه به پرداخت اجاره بها یا باز پرداخت اقساط وام اختصاص می یابد. 4 -شرایط اعطای وام ودیگر تسهیلات اعتباری از جمله سقف وام ، میزان سود وکارفرد بانکی ومدت وام 5 – برای واحد مسکونی با توجه به ساحت وکیفیت آن . متاسفانه در ایران در این باره هیچ اطلاعاتی در دست نیست در حالی که در بسیاری از کشورهای جهان نسبت اقساط وام به در آمد متوسط حدود 20تا 25درصد در نظرگرفته میشود ولی در ایران خیلی بیشتر است .چون احداث وخرید مسکن تنها برای تامین سرپناه نیست بلکه نوعی سرمایه گذاری ووسیله ای برای حفظ ارزش پس انداز نیز به شمار می رود .بنابراین اگر شرایط اعطای وام دشوارتر گردد تقاضا کمتر خواهد شد.آنچه گذشت برای تبیین وضع کنونی وپیش بینی آینده میان مدت کافی است . امادقت پیش بینی های بلند مدت در گروه پیش بینی سطح وتوزیع در آمدمی باشد .
تهیه کنندگان : زهرا بندی گلستانی مریم بهرام نژاد شراره زعیم سطوتی