فرسودگی بافت مرکزی شهر ملایر مبانی نظری فرسودگی

فرسودگی بافت مرکزی شهر ملایر + مبانی نظری فرسودگی

الف ) فرسودگی بافت 20 هکتاری در مرکز شهر ملایر :
در درون بافت مرکزی شهر ملایر از طرف سازمان عمران و بهسازی محدوده ای به مساحت 20 هکتار به عنوان بافت فرسوده تعیین شده و تهیه طرح تفصیلی ویژه آن در دستور کار قرار گرفته است . برای اثبات فرضیه "فرسودگی بافت 20 هکتاری در مرکز شهر ملایر "لازم است تا مصادیق این گونه از بافت ها درمحدوده بر اساس معیارهای رسمی موجود نشان داده شوند . از سوی دیگر شورای عالی شهرسازی و معماری تعاریف و معیارهای بافت های فرسوده را به شرح زیر ارائه کرده است ( ستون روبرو) . بر اساس مطالعات میدانی و معیارهای فوق الذکر ، وضعیت بلو کهای شهری این محدوده ارزیابی می شود:
1_ تقریباً تمامی بلو کهای بافت 20 هکتاری مطابق با معیار نسبی بی شاز 50 درصد بناهای فرسوده دربلوک فرسوده هستند .
2_ نقشه سمت راست نشان م یدهد که بیش از 57 درصد بلوک ها مطابق با معیار نسبی 50 درصد تعدادپلاک ها زیر 200 مترمربع در بلوک فرسوده اند .

3_نقشه سمت چپ می دهد که تنها دو بلوک بالا گوشه سمت راست نفوذپذیری بیشتر از 30 درصد دارند .معیار شورای عالی : [ ( مجموع مساحت معابر داخلی + نصف مساحت معابر خارجی بلوک ) تقسیم بر ( مساحت کل بلوک ) > 30 درصد ] . براین اساس ، متوسط نفو ذپذیری کل بافت برابر با 17 درصد است .

بافت فرسوده ( شورای عالی معماری و شهرسازی ) :

تعریف : بافت فرسوده شهری به عرصه هایی از محدوده قانونی شهرها اطلاق می شود که به دلیل فرسودگی کالبدی، عدم برخورداری مناسب از دسترسی سواره،تاسیسات، خدمات و زیرساختهای شهری آسیب پذیر بوده و از ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی نازلی برخوردارند . این بافتها به دلیل فقر ساکنین و مالکین آنها امکان نوسازی خودبه خودی را نداشته و نیز سرمایه گذاران انگیزه ای جهت سرمایه گذاری درآن ندارند . معیارهای اساسی شناسایی و تشخیص اینگونه بافت ها عبارت اند از:

ویژگی عمومی بافتهای فرسوده:

الف ) عمر ابنیه :
ساختمانهای موجود در این گونه بافتها عمدتاً قدیمی می باشند یا فاقد رعایت استاندارهای فنی هستند به گونه ای که غیر استاندارد بودن آنها از ظاهر ساختمان قابل تشخیص است . ابنیه این بافت ها عمدتاً تاب مقاومت در مقابل زلزله ای با شدت متوسط را ندارند.
ب ) دانه بندی و تعداد طبقات :
ابنیه مسکونی واقع در اینگونه بافتها عمدتاً ریزدانه بوده و اکثر آنها یک یا دو طبقه
هستند .

ج ) نوع مصالح :
مصالح بکار رفته در اینگونه بافت ها عمدتاً از انواع خشتی، خشت و آجر و چوب و یاآجر و آهن بدون رعایت اتصالات افقی ، عمودی و فاقد سازه مستحکم هستند .
شاخصهای شناسایی بافت فرسوده و آسیب پذیر

بافت آسیب پذیر براساس بلوک آسی بپذیر تعریف شده است و بلوک آسی بپذیربلوکی است که حداقل یکی از شرایط سه گانه زیر را داشته باشد :
الف ) بلوکی که دارای حداقل 50 درصد بناهای فرسوده، نامناسب به لحاظ زیستی وسکونتی یا آسی بپذیر باشد . بنای فرسوده یا آسیب پذیر باید حداقل یکی از شرایط دوگانه زیر را داشته باشد :

1_بنایی که فاقد سیستم سازه ای باشد ( سازه بتنی ، فولادی یا شناژهای تحتانی ،قائم و فوقانی ) به تشخیص کارشناس رسمی ساختمان .
2_بنایی که در اجرای آن مفاد آیین نامه0 280 رعایت نشده باشد یا قابلیت انطباق با آیین نامه مذکور را نداشته باشد .

ب ) بلوکی که حداقل 50 درصد املاک آن مساحتی کمتر از دویست مترمربع راداشته باشد .
ج ) بلوکی که حداقل 50 درصد عرض معابر آن ( قبل از اصلاحی ) بن بست و یاعرضی کمتر از 6 متر داشته باشد و یا ضریب نفو ذپذیری آن کمتر از 30 ٪ باشد .
نقشه فراوانی پلا کهای با سطح ک متر از 200 متر مربع در بافت

ب ) تعاریف و مفاهیم واژگان فرسودگی :
فرسودگی :

تعریف اول : فرسودگی از مهترین مسائل مربوط به فضای شهری است که باعث بی سازم انی ، عدم تناسب وبی قوارگی آن می شود . ( حبیبی و مقصودی ، 1381)

تعریف دوم : فرسودگی شهری دارای معنای مرکبی است : متروکی زودر س ، خرابی کالبدی و رو به زوال گذاشتن ، وجود کمبودهایی در فضای شهری . ( جوادی ، 1376)

تعریف سوم : فرسودگی عبارت است از افول عملکرد و تحول و تغییر کالبدی و اقتصادی و ثبات نسبی بناها و مکان ها . ( نجاری ، 1382)

تعریف چهارم : ترکیبی است از سه تعریف بالا : فرسودگی عبارت است از متروکی و زوال کالبد که منجر به بی سازمانی و عدم تناسب فضای شهری می گردد ، در نتیج ه ، تعاملات اجتماعی و فرهنگی ک ه لازمه بقا ودوام یک فضای سالم شهری هستند رو به تنزل خواهند گذاشت و با افول توام ابعاد فیزیکی و غیر فیزیکی ، این فضا کارکردهای اصلی خود را از دست داده و به فضایی مسال هدار مبدل میشود . ( عالم زاده ، 1383)

بافت مساله دار شهری:

کنش متقابل یک سری از عو ا مل و عناصر شهری ( اعم از عناصر فیزیکی و غیر فیزیکی ) موجب شکل گیری فضاهای شهری م ی شود . هرگونه اختلال ، آسیب و ناکارآمدی در هر یک از این عناصر و عوامل در نهایت موجب عدم کارایی فضای یاد شده م ی گردد . این ناکارآمدی خود را در قالب یک سری از مسائل و مشکلات شهری نشان م ی دهد و بدین ترتیب بافت مسئله دار خود را در شه ر به معرض نمایش م ی گذارد . چنین بافتی در پاسخ گویی به نیازهای اساسی ساکنین از جمله نیاز به ایمنی و یا بهداشت محله ای ناتوان خواهد بود و درمجموع نارضایتی ساکن ی ن از شرایط زیست در آن افزایش می یابد . از س وی دیگر بافت مسال ه دار یا فرسوده ر ا می توان به قسمتی از شهر اطلاق نمود که در پاسخگویی به نیازهای اساسی ساکنین از جمله نیاز به ایمنی وبهداشت عمومی ناتوان و ناکار آمد باشد و نارضایتی ساکنین از شرایط زیست در محله ابراز گردد .

انواع بافتهای مسئل هدار شهری :
1)بافتهای تاریخی و ارزشمند.
2)بافتهای قدیمی و کهنه.
3)بافتهای روستایی که در روند رشد شهر
در بافت گسترده شهری ادغام شده اند.
4)بافتهای خودرو در حاشیه و حومه شهر.
5)بافت هایی با غلبه یک کاربری و کاهش تنوع کاربری.
6)بافتهای گران و لوکس.
7)بافتهای شهری با ساکنان کم درآمد و فقیر.
8)بافتهای شهری آمیخته با کاربر یهای
صنعتی کارگاهی و خدمات فنی.
9)بافتهای متاثر از حضور انواع کاربریهای ناسازگار شهری.
10)بافتهای متاثر از نارسایی یا عبور تاسیسات
و زیرساختهای شهری.
11)بافتهای مسئله دار و فرسوده در معرض انواع
آلودگی هوا و زمین.
12)بافتهای مسئله دار اجتماعی.
( حبیبی و مقصودی ، 1385)
فرسودگی شدید کالبد در بافت فرسوده مرکز شهر ملایر

فرسودگی و مرمت شهری :
برای جلوگیری از فرسایش باید میزان پایداری را با انجام عمل مرمت در فضای شهری بالا ب رد . با افزایش پایداری ، عمر فضای شهری بالا رفته و میزان دوام آن فزونی می گیرد . بنابراین کاهش فرسایش ارتباط مستقیم با مسئله پایداری دارد و بالا بردن میزان پایداری در فضای شهری نیازمند مرمت است ( فلامکی ، 1380 ). فرسودگی عاملی است که به زدودن خاطرات جمعی ، افول حیات شهری واقعی و شکل گیری حیات شهری روز مره ای کمک م ی کند . این عامل با کاهش عمر اثر و با سرعتی کم و بیش تند باعث حرکت به سوی نقطه پایانی اثر م ی گردد . فرسودگی به دو دسته تقسیم م ی شود ، نسبی و کام ل . فرسودگی نسبی فرسودگی است که در یکی از عناصر مهم فضای شهری یعنی فعالیت یا کالبد رخنه می کند . ولی فرسودگی کامل هر دو عنصر رادر بر می گیرد و باعث فرسودگی کامل فضا می شود . ( حبیبی و مقصودی ، 1381)
براین اساس می توان معادلاتی تشکیل داد که بیانگر انواع فرسودگی ها باشند :

معادله اول : شکل ( کالبد سالم ) + فعالیت ( فرسودگی نسبی ) = فرسودگی نسبی فضا
معادله دوم : شکل ( کالبد نسبتاً فرسوده ) + فعالیت ( سالم ) = فرسودگی نسبی فضا
معادله سوم : شکل ( کالبد فرسوده ) + فعالیت ( فرسوده ) = فرسودگی کامل فضا

در معادله اول :
فرسودگی شامل فعالیت است و باعث فرسودگی نسبی فضا می شود . در این معادله با رهایی فعالیت های شهری از فرسودگی می توان فعال بودن فضای شهری که شکل اصلی معادله می باشد را تحقق بخشید . در این حالت بدون دخالت عمده در کالبد ، فضا زندگی خود را از سر می گیرد . در این حالت می توان ازابقاء سازمان فضایی شهر سخن گفت . ابقاء عملی است که اندک اندک و به صورت مداوم در فعالیتهای شهری صورت می گیرد . این عمل سعی برآن دارد تا با حذف یا حداقل کاهش فرسایش در فعالیت از فرسایش کالبد و در نتیجه از فرسایش فضا جلوگیری ک ند . عمل ابقاء را می توان در قالب مجموعه ای از اقدامات بهساز یRehabilitation))گنجانید . ( حبیبی ومقصودی ، 1381)
در معادله دو م :
فرسودگی نسبی شامل کالبد است که با وجود فعالیت مناسب باعث فرسودگی نسبی فضا شده است . در این حال ت ، احیاء مجدد حیات فضای شهری در گرو رهایی کالبد از فرسودگی است . احیاء عملی است که با تغییرات ساختمانی اندک ولی مداوم بر روی کالبد صورت می گیرد . احیاء سعی بر آن دارد تا با حذف فرسایش کالبد ی ، از فرسایش عملکرد و به تبع آن از فرسایش فضای شهری جلوگیری کند . عمل احیاء را می توان در قالب مجموع های از اقدامات نوسازی Renovation))گنجاند( حبیبی و مقصودی ، 1381)

در معادله سوم:

فرسودگی به شکل کامل صورت پذیرفته است که
حاصل فرسودگی توامان کالبد و فعالیت است . عمل تخریب و ساخت مجدد با جا ی گزینی ساختار جدید بر روی ساختار قدیم با تاکید بر سه ویژگی اصلی شهر ( شالوده ، نماد ، مرکزیت ) ، فرسودگی ایجادشده در کالبد ، فعالیت و فضای شهری را از بین برده و فضای شهری معاصری ایجاد می کند . مجموعه اعمال انجام شده ( تخریب و ساخت مجدد) را می توان در قالب اقدامات مربوط به بازسازی (Reconstruction) گنجانید . ( حبیبی و مقصودی ، 1381)
فرسودگی شدید کالبد در بافت فرسوده مرکز شهر ملایر

احیاء کالبدی
در روند احیاء محله های قدیمی شهر ، مداخله های عینی ، مرئی و کالبدی اغلب مرحله نخست را تشکیل می دهند . معمولاً نخستین تلا ش هایی که در احیاء هر محله تاریخی به عمل می آید ، در بردارنده بهبود وضعیت کالبدی ، چه پیکره ساختما ن ها و چه در فضاهای همگانی یا هر دوی این هاست . بهبود بخش های ظاهری محیطی برای جذب مردم و کارکردهای جدید به محدوده ، ضروری است . احیاء کالبدی هم به عنوان بهبود بخشی از قلمرو عمومی در نظر گرفته می شود که سرمایه گذاری آن را نهادهای عمومی برعه د ه می گیرند و هم بهسازی بدنه ساختمانها از طریق نوسازی که سرمایه گذاری لازم را بخش خصوصی با همراهی و تشویق های( بخش عمومی انجام می دهد ). (نجاری ، 1382)بسیاری از مطالعات نشان می دهد که مردم در مکان هایی که رو به تخریب نهاده اند و نشان ه های سهل انگاری درآن ها به چشم می خورد ، احساس ناراحتی و حتی ترس می کنند . رفع این حس ترس و ایجا د اعتماد و جاذبه برای حضور مردم از طریق بهبود بخش کالبدی ضرورت این بعد احیاء بافت های قدیمی را خاطر نشان می سازد .
( مشارزاده ، 1381 ) بهبود کیفیت ابنیه موجود در یک گستره مفروض مستلزم پرداختن به برخی ابعاد فرسودگی آن ابنیه و یا رفع آنهاست . ( تیزدل و همکاران ، 1996)

به طور کلی می توان چالش های کالبدی محلات قدیمی را به
صورت زیر بیان کرد :
1 ) فرسودگی بناها شامل :
الف : فرسودگی در نماها
ب : فرسودگی سازه ای به دلیل عمر بنا و یا نامناسب بودن سازه
ج : ناکارا بودن نقشه ساختمان برای زندگی امروز
2 ) تخریب بناها و بازسازی این بخش ها و در نتیجه مشکلات ناشی از آن مانند عدم هماهنگی با بخش های قدیمی و یکنواختی و عدم تنوع دربخشهای جدید .
3 ) عدم وجود قوانین و مقررات برای ساخت و سازهای جدید .
4 ) عدم کارایی بافت برای شکل جدید زندگی امروزی از جنبه های خدمات ، تاسیسات ، دسترسی و تجهیزات شهری
5 ) عدم تجهیز بناها و بافت های قدیمی با تاسیسات و امکانات امروزی
افزایش تدریجی فضاهای مخروبه و متروکه در بافت فرسوده

احیای اقتصادی :
توسعه و بهسازی ملک شرط لازم ولی نه کافی برای احیاست . توجهات باید مستقیماً به سمت زیر ساخت ها و توسعه اقتصادی محله ها و همچنین انگیزه رشد و بهر ه برداری هر چه بیشتر از ساختمان های تاریخی جهت دهی شود . به این ترتیب احیای محله های قدیمی شهری هم نوسازی بافت کالبدی و هم بهر هبردای اقتصادی فعال از ساختمان ها و فضاها را مد نظر قرار می دهد . ( نجاری ، 1382)در فرآیند بهبود بخشی وضع اقتصادی محل ههای قدیمی باید سعی کرد که آنها را به عنوان توجیهی اقتصادی برای سرمایه گذاری در این بخش ها وجود داشته باشد . به این ترتیب احیای محل ههای قدیمی شهرها بهره برداری اقتصادی ثمر بخش در ساختمانها و فضاها را در کنار نوسازی بافت کالبدی طلب می کند . (مشارزاده ، 1381) موضوع دیگر مورد بحث در احیای اقتصادی مناطق ، نوسازی ناحیه اس ت به این مفهوم که : ارزش اقتصادی باید در دو مقیاس ایجاد شود درسطح تک بنا و به طور جمعی در سطح مجموعه بناهای واقع دریک ناحیه .بهسازی یا تبدیل کاربری تک بناها به طور مجزا ممکن است بر اقتصاد یک ناحیه تاثیر چشمگیری نداشته باشد. ساختمان ها دارای یهای که با ی ک دیگر ارتباط و پیوند متقابل دارند ، کیفیت ، وضعیت ، نگهداری و مدیریت املاک مجاور و محیط پیرامون هر بنای مفروض تاثیر مستقیمی بر ارزش آن دارد . ایجاد ارزش اقتصادی در مستغلات به میزان زیاد ، امری خارج از محدوده آن قطعه است . این عامل ضرورت اتخاذ یک رهیافت جامع ناحیه ای به احیاء را تقویت م ی کند . از آنجا که ساختمانها دارای ی های به هم وابسته هستند ، باید محله های قدیمی شهرها را به طور واحد و به عنوان گستره در نظر گرفت . از این روست که تدوین ضوابط برای بهبود وضع املاک یا محیط کالبدی یک نقطه باید بصورت جامع تهیه و اجرا شود . ( تیزدل و همکاران ، 1996)

چالشهای عمده اقتصادی در محلات قدیمی را می توان به صورت زیر خلاصه کرد :
1)فرسودگی زیر ساختها و در پی آن کاهش قیمت املاک و مستغلات
2)ترجیح نوسازی بنا نسبت به مرمت آن .
3)جانشینی فعالیت های نامناسب به جای فعالیتهای مناسب سنتی دراین محلات .
4)کاهش قیمت زمین به علت عدم وجود دسترسی مناسب .
5)کاهش قیمت زمین به علت انتقال ادارات، مراکز تجاری و فرهنگی از این محلات .
6)عدم وجود جذابیت برای سرمای هگذاری توسط بخش خصوصی .
7)کاهش معاملات املاک به علت مشکلات ناشی ازپیچیدگیهای
حقوقی و مالکیتی و موروثی بودن املاک .
شکل گیری فعالیتهای نامناسب در محلات فرسوده محل توقف سواری در اراضی بایر

احیاء اجتماعی و فرهنگی

هر محله تاریخی که از لحاظ اجتماعی عملیات احیای موفقی در آن صورت پذیرفته باشد مکانی است سر زنده و پویا . حضور مردم فضا را تبدیل به مکا ن و آن را به بخش زنده ، پویا و منظم از شهر تبدیل می کند . آنچه اهمیت دارد این است که قلمرو همگانی به عنوان ساختاری کالبدی و ه م چنین اجتماعی در نظر گرفته شود . در این میان نه تنها به قلمرو عمومی کالبدی تعریف شده ای از نظر فضایی نیاز است ، بلکه قلمرو عمومی نیز خود نیاز به حیات بخشی به دست مردم دارد . ( نجاری ، 1382) احیاء موفق اجتماعی و فرهنگی محلات قدیمی مکانی ساز و زنده و پویا یا محیطی مناسب برای ماندن و یارفتن حضور مردم و نظارت ایشان امنیت محله را ارتقا ء بخشد و خلافکاری و جرم کاهش می یابد . در این زمینه آنچه اهمیت دارد این است که قلمرو همگانی به عنوان ساختاری کالبدی و اجتماعی در نظر گرفته شود . در این مورد نه تنها به قلمرو عمومی کالبدی تعریف شده ای از نظر فضایی نیاز است بلکه قلمرو عمومی نیز خود به حیاط بخشی به دست مردم نیاز دارد . فضاهای شهری باید به دست مردم زنده شود و این نیاز به برنامه ریزی دارد ( مشارزاده ، 1381)

می توان چالش های فرهنگ ی ر ا که محلات قدیمی با آنهاروبرو هستند به صورت زیر خلاصه کرد :
1) فروپاشی سازمان محل ه ای به مفهوم تضعیف روابط بین افراد ساکن دریک محله و نیز تضعیف ارتباط مردم با خود محله (عدم احساس تعلق)
2)تغییر در الگوی کار و زندگی وساختار خانواده مانند : افزایش ساعات.
کار فاصله بین محل کار و زندگی ، تبدیل ساختار پدر سالارانه به
واحدهای منفرد و … .
3)جابجایی انتشار اجتماعی و تغییر ساختار فرهنگی محله .
4)تغییر نحوه زندگی و وابستگی شدید به اتومبیل در زندگی روزمره 5)یکنواختی و بی هویتی ساخت وسازهای جدید .
6) بی توجهی به پیشینه تاریخی وارزشهای فرهنگی بافت شهری و
عناصر سازنده آن ازسوی ساکنین .
فرسودگی شدید کالبد در بافت فرسوده مرکز شهر ملایر

مفاهیم و واژگان مرمت شهری

مرمت شهری سعی د ر پیوند خلاق میان گذشته و آینده دارد . در این بین زمان حال نقشی سخت موثر دارد . باید توجه داشت که هدف مرمت شهری چیزی فراتر از اقدا می کالبدی و فضای یست . مرمت شهری عملی فرهنگی است که قابلیت فرهن گ ساز بودن را نیز داراست . در حقیقت مرمت شهری تلاشی برای معاصر سازی آثار کهن است . ( حبیبی و مقصودی ، 1381) مرمت شهری یعنی دخالت آگاهانه در فضای شهری برای معاصرسازی و جلوگیری از فرسایش آن . مرمت شهری را م ی توان به سه روش عمده : بهسازی ، نوسازی و بازسازی به انجام رساند . در زیر هر یک از این مقولات به تفصیل توضیح داده می شود .

الف ) بهسازی :

بهسازی شامل سلسله اقداماتی است که به منظور بهبود کالبد ، که در نتیجه فرسایش فعالیت تحقق یافته است ،درک وتاه مدت صورت می پذیرد . در واقع بهسازی زمان ی صورت م ی گیرد که فرسودگی نسبی فضا از لحاظ عملکردی حادث شده باشد . ( حبیبی و مقصودی ، 1381)در هر نوع رهیافت به موضوع بهسازی ، باید منابع مختص هر مکان را شناسایی و از آن بهره برداری کرد . حس مکان و خصلت نهفته د ر محله های تاریخی شهری با آنکه منابعی کمیاب به شمار می آیند ، لیکن نیازمند حفاظت و مدیریت ، چه در بهره برداری از مشخص ه های مثبت آنهاس ت . حس مکان ، ابعا دی کالبدی و کارکردی دارد . شناخت امتیازها و منابع موجود در هر محدوده ، و تشخیص نقشی شایسته و مناسب برای محله ، از ضروریات اصلی بهسازی موفقیت آمیز ب ه شمار م ی آید . این خود نیاز به نگرش و بینشی دارد که به درستی تشخیص دهد کجا نیازهایی بالقوه نهفته است و چه کاربری هایی برای محل ه ای خاص و شهری خاص مناسب می نماید . چالش اصلی در این میان ایجاد ظرفیت و استعداد رقابتی برای این گونه مناطق است .

ب ) نوسازی :
نوسازی زمانی انجام می شود که فضای شهری ، یک مجموعه و یا بنا از کارکردی مناسب و معاصر برخوردار بوده ولی فرسودگی نسبی کالبدی فضایی سبب کاهش بازدهی و کارایی آن شده است . نوسازی مجموعه اقداماتی را شامل م ی شود که در عین حفاظت بن ا ، مجموعه و یا فضای شهری کهن ، سازمان فضایی مربوطه را معاصر سازی نموده و امکان بازدهی بهینه آن را فراهم آورد . نوسازی فرآیندی است که طی آن می توان شاهد ایجاد وضعیتی مناسب در کالبد و فضای شهری کهن ، سازمان فضایی مربوطه را معاصرسازی نموده و امکان بازدهی بهینه آن را فراهم آورد . نوسازی فرآیندی است که طی آن می توان شاهد ایجاد وضعیتی مناسب در کالبد و فضای فرسوده اثر بود . این فرآیند شامل هفت دسته اقدامات عمده و مهم می باشد که به ترتیب شامل : تجدید حیات ، انطباق ، تبدیل، حفاظت ، نوشدن ، احیا و تعمیر است . ( تیزدل و همکاران ، 1996)
ج ) بازسازی :
بازسازی به معنای از نوساختن است . بازسازی زمانی صورت می گیرد که در بنا ، مجموعه و یا فضای شهری ، فرسودگی به صورت کامل ایجادشده باشد . فرسودگی کامل معمولاً بر اثر فرسودگی ( نسبی یا کامل ) فعالیت و کالبد تواما ن صورت م ی پذیرد . این امر معمولاً برای ایجاد حیات جدید در سازمان فضایی فرسوده ( بنا ، مجموع ه ، بافت ) به کارمی رود . امروزه آنچه از بازسازی مراد می شود ایجاد فضای شهری معاصر یا سازمان فضایی جدید و موزونی است که بتواند گفتگوی خلاق بین گذشته و آینده رانشان دهد ( حبیبی و مقصودی ، 1381)

1: شناخت و تحلیل وضع موجود

1_1 ) معرفی و پیشینه
1_ 1 _ 1 ) استان همدان :
شهرستان همدان با وسعتی حدود 4118 کیلومتر مربع ، از خط الراس رشته کوه الوند تا مرزهای شرقی استان کشیده شده است . شرقی ترین نقطه این شهرستان 49 درجه و 27 دقیقه غرب یترین نقطه آن 48 درجه و 20دقیقه از نصف النهار گرینویچ فاصله دارد و در حد فاصل 34 درجه و 35 دقیقه تا 35 درجه عرض شمالی واقع شده است . شهرستان همدان، از شمال به شهرستان رزن و کبودرآهنگ ، از جنوب به تویسرکان و ملایر ، از شرق به استان مرکزی و از غرب به شهرستان بهار محدود می شود . در جنوب شهرستان همدان ، ارتفاعات کوهستان الوند قرار دارد .
1_ 1_ 2 ) تاریخچه و علل پیدایش ملایر :
منطقه ای که شهر ملایر در آن به وجود آمده است است سابق های به مراتب بیشتر از خود شهر دارد و در گذشته منطقه ای آباد و پرجمعیت بوده است . وجود روستاهای مانیران ، کوراب و تپه نوشیجانحاکی از قدمت تاریخی این منطقه است .درباره وجه تسمیه ملایر روایت های مختلفی وجود دارد از جمله : این لغت از دو واژه مال + آیِر که به لهجه لری به معنای خان هآتش یا محل آتش است تشکیل می شود .

یکی دیگر از علل پیدایش این شهر موقعیت سو قالجیشی آن است در عصری که در ایران اسلحه گرم جانشین اسلحه سرد شده بود قطعاً انتخاب دارالحکومه ملایر در سال 1224 هجری قمری که دولت های فرانسه ،انگلیس ، عثمانی و روس به شدت در ایران رقابت م یکردند ، با توجه به موقعیت جغرافیایی این دره از لحاظ نظامی حائز اهمیت بوده است .یکی دیگر از دلایل پیدایش شهر ، میزان ریزش نزولات جوی است . مناطق ملایر ، همدان ، تویسرکان ، بروجرد و نهاوند از این لحاظ در درج ه بالای اهمیت قرار دارند .دلیل دیگر اهمیت اقتصادی این ناحیه پرجمعیت است که از دیرباز به مرکزی معتبر جهت مبادلات روستایی وصنایع قالی بافی و محصولات خشکبار احتیاج داشته است .از طرف دیگر مهم ترین علت پیدایش شهر ، نگرانی فتحعلی شاه از عصیان ایل زندیه بود که او را وادار کرد که این منطقه را به عنوان دارالحکومه و مقر حکومتی انتخاب کند .
موقعیت استان همدان و شهر ملایر در تقسیمات کشوری

1_ 1_ 3 ) چگونگی شکل گیری ملایر :
پیدایش دولت آباد ملایر از توسعه دهکده چوبین و قلعه زندیه که ویران ههایش در شمال شهر قدیمی دیده می شود پدیدار گشته است . در اوایل قاجاریه و در محل فعلی شهر ملایر این دو روستا آباد بوده اند .در همین اوان فتحعلی شاه به والی کرمانشاه دستور م یدهد که جهت اقامت یکی از فرزندانش به نام شیخعلی میرزا ، نزد طایفه زندیه شهری به نام دولت آباد بین قلعه زندیه و قریه چوبین بنا نمایند. ( سال 1224 هجری قمری ) این شهر کم کم به تاسیسات یک دارالحکومه مجهز گشته و رو به رشد و توسعه نهاد
1_ 1_ 4 ) روند رشد شهر ملایر در ادوار گذشته :
در شهر ملایر چند دوره توسعه شهر قابل تشخیص است :
اول : زمانی که قلعه زندیه در دهکده چوبین شهر را تشکیل می دادند دوم : دور های که شهر دولت آباد در مرکز کنونی شهر ساخته شد .
سوم : دوره ای که حصار درهم شکست و فر حآباد محله ای از شهر شد .
چهارم : مرحله توسعه شهر از سال 1335 تا 1355 که به سمت شمال و جنوب شرقی شهر توسعه داشته است .
پنجم : مرحله رشد فیزیکی شهر از سال 1355 تا به امروز و خصوصاً در دهه 55 65 که رشد فیزیکی به
سمت شمال غرب و حواشی شهر صورت گرفته است .
توسعه کالبدی شهر در محیط طبیعی

1_2_1) طرح جامع شهر ملایر :
طرح جامع شهر ملایر نخستین بار توسط مشاور زادبوم در سال 1368 تهیه شده است در این طرح براساس امکان سنجی ها ، منطقه بازار در مجاورت محدوده طراحی به عنوان مرکز خدماتی و تجاری شهر پی شبینی شده و کاربری غالب محدوده 20 هکتاری بافت فرسوده موضوع این طرح مسکونی پیشنهاد شده است .
1_2) طرح های فرادست:
1_ 2_ 2 ) طرح تفصیلی شهر ملایر :
مشاور زادبوم در سال 1370 اقدام به تهیه طرح تفصیلی ملایر نمود . در طرح تفصیلی ملایر برای نواحی مختلف شهر با توجه به بررسی ها و شناخت توانمندی ها ، پیشنهاداتی ارائه شده است . در طرح تفصیلی با توجه به نقش میدان شهدا به عنوان میدان مرکزی شهر ، برکاربری خدماتی تجاری آن در سطح شهر تاکید شده است .
1 ساخت و ساز بافت قدیمی
2 افزایش حجم معاملات املاک و اراضی
3 تفکیک اراضی
4 تعریض معابر

با توجه به اینکه در طرح تفصیلی برای محدوده مرکزی شهر شامل 20 هکتاری فرسوده کاربری مسکونی با تراکم بالا توصیه شده است ، فهرست ضوابط و مقررات حوزه های مسکونی با تراکم بالا برای این ناحیه از شهر عبارت اند از :
ضوابط طرح تفصیلی برای کاربری حوز ههای مسکونی و معابر .
عملکرد های مجاز در حوزه های مسکونی .
کلیه فعالیت های مجاز در حد زیر محله یا کوی مانند ،مهد کودک،محل بازی کودکان ،
فضای سبز ، پارکینگ .تراکم ساختمانی بالا .
کاربری پیشنهادی طرح تفصیلی
کاربری پیشنهادی طرح تفصیلی برای محدوده مرکز ی شهر

1_ 2_3 ) بازنگری طرح جامع
در مطالعات آمده است که مساحت شهر در وضع موجود با حذف ارتفاعات و اراضی کشاورزی داخل محدوده در93 نفر در / سال 1383 برابر 1757 هکتار و جمعیت موجود در آن 164400 نفر م یباشد که تراکمی معادل 5 هکتار و با احتساب سطوح مذکور ، رقم 74 نفر در هکتار را نشان می دهد .
تراکم پیشنهادی جدید با مساحت 2218 هکتار و پیش بینی جمعیت 208000 نفر ، تراکم 94 نفر در هکتار را پیشنهاد میکند که اندکی بیش از تراکم وضع موجود و بسیار کمتر از پیشنهاد طرح قبلی است .

1 3 ) تعیین محدوده حوزه های راهبردی و محلی طرح :

شرکت مسکن سازان غرب با هدف نوسازی بافت های فرسوده شهری تصمیم به نوسازی و بهسازی بافت قدیم و فرسوده ملایر نموده است . نوسازی بافت فرسوده ملایر با توجه با خصوصیات کالبدی آن قبل از هر چیز به یک برنامه راهبردی و سپس به یک طرحی تفصیلی نیاز دارد . از آنجا که محدوده طراحی جزیی از بافت قدیم ملایر بوده و شناخت ویژگی های بافت قدیم ملایر بر اصول طراحی محدوده 20 هکتاری ما تاثیر گذار است ، محدوده فراگیر این طرح بر محدوده بافت قدیمی شهر منطبق فرض می شود . این محدود توسط سازمان میراث فرهنگی و گردشگری ترسیم شده است .

خط چین شکل زیر حوزه بافت قدیم ملایر را مشخص کرده است . محدوده 20 هکتاری بافت فرسوده نسبت به بقیه بافت پررن گتر است :

امیر کبیر
شهید تیموری
محدوده سطح 1 به وسعت 110 هکتار هکتار
عارف
میدان طالقانی
محدوده سطح 2 بهوسعت 20 هکتار
بازار
باغچه بان
شهید مدنی
شهید عباس آبادی
شهید وفایی

1_ 4 ) شناخت و تحلیل وضع موجود ( عملکردی )بازار ملایر
1_ 4 _1 ) مطالعات کاربری زمین
الف ) در محدوده فراگیر ( 110 هکتاری ) :
در مجموعه مباحث شهرسازی ، کاربری های مربوط به اراضی شهر را می توان در قالب 4 پهنه اصلی مطالعه نمود که عبارت اند از : سکونت ، کار و فعالیت ، اوقات فراغت و دسترسی .
کارو فعالیت : حضور کاربری های بزرگ تجاری اداری شهر ملایر ازجمله بازار ، شهرداری ، میراث فرهنگی و بانک های متعدد در این حوزه بیانگر عملکرد اقتصادی قوی آن در مقیاس شهر است .
تفریح و گذراندن اوقات فراغت : یکی از خصوصیات اصلی مراکز شهری ، تمرکز فعالیت های فرهنگی و تفریحی درون آن ها است . مرکز شهر با داشتن دسترسی عادلانه برای همه شهروندان و خاطرات جمعی ساکنین بهترین عرصه برای تعاملات اجتماعی و فعالیتهای فرهنگی هنری ، خرید و تفریح است .
سکونت : همانطور که در نقشه صفحه بعد مشاهده می شود ، سایر بخشهای حوزه فراگیر که بخش 20 هکتاری (محدوده طراحی) را نیز در برمی گیرند با عملکرد غالب سکونت روبرو هستند . مسلماً در پهن ههای مسکونی کاربر یهای خدماتی از جمله آموزشی ، ورزشی ، فرهنگی و
درمانی مورد نیاز نیز ساکنین قرار می گیرند که در بخش های بعدی وضعیت دقیق کاربر یهای خدماتی ارزیابی م یگردد .

ماخذ:مهندسین مشاور زیستا.بازنگری طرح جامع ملایر 1380
بازار ملایر

حوزه 110 هکتاری از بافت مرکزی شهر ملایر
با کاربری غالب مسکونی ( حوزه فراگیر )
فضای سبز شهری
فضای سبز شهری
فعالیت مذهبی
حوزه 20 هکتاری از بافت فرسوده مرکز شهر ملایر
با کاربری غالب مسکونی (حوزه طراحی)
حوزه اصلی کار و فعالیت شهر ملایر
حوزه 110 هکتاری از بافت مرکزی شهر ملایر
با کاربری غالب مسکونی ( حوزه فراگیر )

ب ) در محدوده طراحی ( 20 هکتاری )
همانطور که مطالعات حوزه فراگیر نشان می دهد نقش و عملکرد غالب محدوده 20 هکتاری سکونت است. عموماً در پهنه های سکونتی فعالی تها و خدمات مورد نیاز ساکنین از جمله کاربری آموزشی، بهداشتی درمانی ، ورزشی و فرهنگی، مذهبی با عملکرد در مقیاس محله وجود دارد. مطالعات کاربری اراضی در این حوزه براساس نقشه کاربری و جدول روبرو به تفکیک انواع کاربری صورت می گیرد
1)کاربری مسکونی : براساس مطالعات انجام شده بیش از 52 درصد از سطح کل محدوده به کاربری مسکونی اختصاص یافته است که با در نظر گرفتن کاربری مختلط مسکونی تجاری این عدد به 57 درصد خواهد رسید .
2)تجاری : وجود بازار شهر در کنار محدود ه طراحی منجر به شک لگیری فعالیت های تجاری با عملکرد فرامحلی در این اراضی شده است . از این رو کاربری های تجاری محدوده 20 هکتاری در دو دسته تجاری فرا محله و محله ای بررسی می شوند

3)آموزشی : در سطح محدوده 20 هکتاری هیچ نوع کاربری آموزشی اعم از مهد کودک ، دبستان ،
راهنمایی و دبیرستان وجود ندارد . یکی از مهمترین شاخص ها در کیفیت سکونت دس ترسی خانوارها به مراکز آموزشی دبستان و مهد کودک است .

4)اداری : 4403 مترمربع معادل 3/2 درصد از سطح محدوده به کاربری های اداری اختصاص یافته که شامل شهرداری ملایر و شورای شهر است .

5)صنعتی : تنها کاربری صنعتی در محدوده کارخانه فراوری کشمش با مساحتی معادل 1862 مترمربع است که براساس اظهار ساکنین فقط چند ماه از سال فعال است .

6)نظامی و انتظامی : کلانتری در ضلع شمالی بازار واقع شده است و ارتباط شدیدی با بافت مسکونی همجوار خود ندارد . این کلانتری تنها یک درصد از سطح محدوده را به خود اختصاص داده است . استقرار کلانتری در بافت از یک سو موجب ارتقای سطح امنیت ساکنین می شود .
7)درمانی : در محدوده 20 هکتاری دو درمانگاه وجود دارد و مجموعاً 236 مترمربع را به خود اختصاص. مترمربع است . در صورتیکه براساس / داده اند و سرانه کاربری درمانی برای جمعیت موجود ( 3186 نفر) تنها 07/ 0مترمربع برای هر نفر است . / ضوابط و استانداردهای رایج سرانه کاربری درمانی در مقیاس محلی 25

8 )مذهبی : در محدوده 20 هکتاری 1378 مترمربع به کاربری مذهبی اختصاص یافته است . مهمترین فعالیت مذهبی محدوده مربوط به تکیه ابوالفضل است که درخیابان صفرخانی قرار گرفته است غیر از این تکیه و حسینیه روبروی یک مسجددر جنوب محدوده وجود دارد . تکیه ابوالفضل در این محدوده بعنوان تنها کاربری مذهبی با عملکرد فرامحلی دارای نقشی بسیار پراهمیت است . برداش تهای میدانی نشان م یدهند که این تکیه بخشی از اراضی پیرامون خود را تملک کرده تا در طرح توسعه خود قرار دهد .

9)پارکینگ : در حال حاضر 578 مترمربع از فضاهای باز محدوده بعنوان پارکینگ مورد استفاده قرار می گیرند . هرچند به دلیل هم جواری با بازار ، احداث پارکینگ در این محدوده بسیار ضروری به نظر می رسد ، اما با توجه شرایط ویژه بافت و عملکرد غالب مسکونی آن ، استقرار پارکینگ ها ، آسایش ساکنین را سلب می کند .

10)انبار : در محدوده 20 هکتاری 1000 مترمربع انبار وجود دارد که در ارتباط با فعالی تهای تجاری اطراف هستند . لازم است این انبارها که در داخل منازل مسکونی شکل گرفت هاند به محل مناسبی منتقل شوند .

11)مخروبه و بایر : در محدوده 20 هکتاری به دلیل عدم نوسازی و مهاجرت جمعیت تعدادی از واحدهای مسکونی به صورت مخروبه رها شد هاند براساس مطالعات میدانی معادل 28456 مترمربع فضاهای مخروبه و بایر در محدوده وجود دارد این فضاها از یک سو به علت عدم وجود نظارت اجتماعی به فضاهایی غیر قابل دفاع وناامنی تبدیل می شوند و از سوی دیگر فرصتی برای نوسازی و تامین خدمات و فضاهای شهری مورد نیاز هستند.
فعالی تهای تجاری خرد هفروشی در خیابان شهید موسوی
تکیه ابوالفضل
راسته تجاری خیابان صفرخانیان
قاطع خیابا نهای وفایی و صفرخانیان

نقشه کاربری اراضی وضع موجود

ج ) میزان دسترسی ساکنین به خدمات عمومی ( در محدوده 20 هکتاری ) :
یکی از معیارهای بررسی کیفیت سکونت در یک بافت میزان دسترسی به خدمات عمومی و سرانه خدمات عمومی در شهر است . خدمات عمومی شامل کاربر یهای آموزش ، فرهنگی مذهبی ، فضاهای سبز و پارک ، درمانی و ورزشی هستند . وضعیت کاربری های فوق در محدوده 20 هکتاری در جدول زیر ارائه شده است

آموزشی : دسترسی عادلانه به واحدهای آموزشی خصوصاً مهدکودک و دبستان از ضروریات یک بافت مسکونی منسجم است . در محدوده 20 هکتاری هیچ واحد آموزشی وجود ندارد و ساکنین عموماً از واحدهای آموزشی پیرامون بافت استفاده م یکنند در صورتیکه لازم است دسترسی به واحدهای آموزشی دبستان و پیشدبستانی بدون عبور از معابر شریانی و معابر اصلی صورت پذیرد . از این رو وضعیت بافت از نظر دسترسی به واحدهای آموزشی مطلوب نیست .
فرهنگی مذهبی : در محدوده مطالعاتی هیچ فضای فرهنگی از جمله سالن سینما و تئاتر و فرهنگسرا و خدماتی منطقه است .کتابخانه وجود ندارد و تنها مراکز مذهبی وجود دارد .

پارک و فضای سبز : دسترسی ساکنین محدوده به پارک و فضای سبز به سختی مقدور است و نبود فضای سبز در محدوده و کمبود سطوح فضای سبز در محدوده فراگیر از مهمترین کاستی ها در دسترسی به خدمات عمومی محسوب می شوند .

درمانی : همانطور که قبلاً ذکر شد فضاهای درمانی محدوده بسیار کمتر از سرانه های مطلوب کاربری درمانی هستند و افزایش سطح این کاربری ضروری ست .

ورزشی : وجود فضای بازی کودکان و زمین و سالن ورزش در سطح محلات در توسعه اجتماعی بافت و سرزندگی و پویایی ساکنین نقش بسزایی دارد. عموماً این نوع فعالیت ها در نظام برنامه ریزی شهری در کشور ما مورد توجه قرار نم یگیرند و در محدوده 20 هکتاری نیز هیچ فضایی به این کاربری اختصاص نیافته است .

-کاربری غالب مسکونی
-سطح بالای اراضی بایر و متروکه در محدوده طراحی .
– وجود تکیه ابوالفضل و حسینیه در محدوده طراحی .
-مجاورت حوزه فعال بازار ( فعالیت اقتصادی) .
قوت ها
-کمبود فضاهای سبز کافی در محدوده طراحی و حوزه فراگیر -کمبود فضاهای فرهنگی فرهنگسراو کتابخانه در محدوده .
-کمبود فضاهای ورزشی در محدوده طراحی .
ضعف ها
فرصت ها
-سطح بالای اراضی بایر و متروکه در بافت موجود برای نوسازی .
-استقرار کاربر یهایی در حوزه فراگیر که در مقیاس شهر عملکرد دارند .
تهدیدها
سطح بالای اراضی بایر و متروکه در بافت .
کمبود فضاهای تفریحی و گذراندن اوقات فراغت در محدوده فراگیر.
در سطح محدوه هیچ فعالیت فرهنگی غیر مذهبی اعم از فرهنگسرا، کتابخانه و … وجود ندارد

زیرساختهای شهری ، شبکه را ههای درون شهری ، شبکه های آب ، برق ، فاضلاب ، تلفن ، گاز و تاسیسات مربوط به آنها را شامل می شوند . بررسی شبکه راهها در بخش مطالعات حمل و نقل و ترافیک ارائه می شود و در این بخش بررسی شبک ههای آب ، برق ، گاز ، فاضلاب و تلفن صورت می گیرد .
1-4-2) زیرساخت ها
در گذشته آ ب مصرفی شهر ملای ر از قنوات تامین می شده است که به تدریج این شیوه منسوخ و به منظور تامی ن آب بهداشتی چا ه های عمیق ونیمه عمیق حفر شد ه اند . تعداد چاه های داخل شهر 14 حلقه است که از یک حلقه فقط برای آبیاری فضای سبز استفاده م ی کنند و 12 حلقه دیگر نیز اخیراً توسط امور آب در اراضی قریه ازناو ، فتاحیه و دولت آباد حفرشده اند .
_آب:

در شهر ملایر، دفع فاضلاب بصورت چاههای جذبی و یا تخلیه در کانال های زیر زمینی صورت م ی گیرد که خود موجب آلودگی های آ ب های زیرزمینی م ی شود . از برنامه های در دست اقدام طرح جامع جمع آوری و دفع بهداشتی فاضلاب شامل شبکه جمع آور ی ، خط انتقال و تصفیه خانه است که توسط مشاور ری آب صورت می گیرد .
_ فاضلاب:
_دسترسی به همه شبک ههای زیر ساختی در محدوده
_طراحی خطوط تکمیلی شبکه آب در طرح مهاب قدس
قوت ها
ضعف ها
_فرسودگی شبکه ها در محدوده طراحی
فرصت ها
_طراحی مجدد شبکه آب
تهدید ها
_ خطرات ناشی از شبکه گاز خصوصا در معابر بن بست با طول زیاد
_نبود هماهنگی بین سازما نهای مسوول شبکه های زیر ساختی
خطوط اصلی و فرعی شبکه فاضلاب شهری

بر اساس اطلاعات طرح جامع ، تعداد مشترکین برق در سطح شهر ملایر 52033 مشترک است . از این تعداد 34755مشترک مسکونی و باقی را مشترکین تجاری صنعتی و کشاورزی تشکیل می دهند . حداکثر مصرف برق در تیرماه و برابر با 65 مگاوات اس ت . شبکه فشار برق ملایر از 2 پست تغذیه می شود ، پست شماره یک ملایرداخل شهر و پست شماره 2 برق ملایر خارج از شهر است و در شهر 7 ترانس زمینی اختصاص ی ، 108 ترانس هوایی عمومی و 29 ترانس هوایی اختصاصی نقش منشعب از مذکور به عهده دارند .
_برق:
خطوط اصلی شبکه برق رسانی

شبکه گازرسانی در کل محدوده مرکزی شهر طراحی و اجرا شده است . البته با توجه به فرسودگی شدید بافت و فراوانی ساختمان های مسکونی کم دوام ، تاسیسات فعلی شبکه گازرسانی کارآمد ، قابل اعتماد و بی خطر نیست .
_گاز :
فرسودگی شبکه برق رسانی در طول معابر
آسیب پذیری تاسیسات شهری در مجاورت با ساختما نهای بسیار فرسوده

شبکه معابر یک شهر در ارتباط و پیوستگی شدید با هم هستند از ای نرو مطالعه شبکه دسترس یها به صورت کلی در مقیاس شهر و به صورت تفصیلی در دو حوزه 110 هکتاری و 20 هکتاری به صورت موازی صورت می گیرد :
1_ 4_ 2_ 3 ) دسترسی های سواره و پیاده :
_دست رسی مطلوب ساکنین شهر به بافت مرکزی .
_پایین بودن حجم ترافیک در خیابان شهید مدنی به علت اعمال طرح ترافیک
قوت ها
ضعف ها
_نبود سلسله مراتب دس ترسی در شبکه .
_نفو ذپذیری پایین بافت .
فرصت ها
_دسترسی کل شهر به محدوده مرکزی شهر.
تهدید ها
_تلقی الگوی توسعه از مسیرهای اصلی بعنوان معبر سریع شهری (شهدا)
_تداوم تردد ترافیک عبوری بین شهری از مرکز شهر .

1 ) مسیرهای هوایی و فرودگاه : شهر ملایر فرودگاه ندارد از ای نرو مسافرت های هوایی ساکنین از طریق
فرودگاه همدان و خرم آباد صورت می گیرد .
2 ) راه آهن : راه آهن ملایر در حال ساخت است و پس از اتمام این مسیر به مسیر جدید راه آهن غرب متصل خواهد شد .
3 ) جاده ای:ارتباطات جاد های ملایرازطریق مسیر های ملایر اراک ، ملایربروجرد وملایر همدان است.
وضعیت حمل و نقل ملایر در استان و کشور :
حمل و نقل و ترافیک درون شهری ملایر :
2) سلسله مراتب معابر
3) نقش عبوری :
1) دسترسی پیاده :
4)پارکینگ

سلسله همراتب معابر شهری در حوزه فراگیر

1_ 4_ 4 ) ایمنی و امنیت
امروزه یکی ازمشکلات شهری،نبود نظارت اجتماعی بر معابر و فضاهای شهری در ساعات نیمه شب است . ساکنین هر بافت شهری با نظارت اجتماعی می توانند باعث ارتقای امنیت محیط شوند که این امر با حضور آنها دربافت خصوصاً در ساعات شب توام است.از این رو کاربریهای مختلف که در طبقات فوقانی خود مسکونی هستند ، اهمیت ویژه های در افزایش ایمنی خواهند داشت .
قوت ها
_حضور تکیه و سرزندگی پیرامون آن احساس امنیت را در بلوک های مجاور به آن افزایش می دهد .
ضعف ها
_جرم خیزی بازار به بافت اطراف آن تسری پیدا می کند.
_نقاط تاریک و پنهان در بافت فرسوده فراوا ناند .
فرصت ها
_ فعالیت های تجاری منجر به افزایش نظارت در ساعات فعالیت است
تهدید ها
_ ادامه روند مهاجرت از بافت و جایگزینی با مهاجرین کم درآمدتر
_ تبدیل الگوهای سکونتی در بافت به انواع زاغه نشینی .
حوزه های فعالیتی روزانه و شبانه

بازار و میدان امام خمینی به عنوان میدان اصلی شهر در حوزه فراگیر ، مهم ترین نقش را در ساماندهی قرارگاه های رفتاری پیرامون خود برعهده دارند
الف ) در محدوده فراگیر ( 110 هکتاری ) :
ب ) در محدوده طراحی ( 20 هکتاری ) :
تکیه ، حسینیه و مساجد قرارگاه های رفتاری متنوعی را گرد خود پدید آورده اند . شناخته شدن تکیه به عنوان یک مکان زیارتی در سطح شهر ، فضای مقابل آن را به صحنه دایمی حضور زائرین تبدیل ساخته است
پراکندگی قرارگا ههای رفتاری در سطح محدوده

نقشه کانو نها و کریدو رهای بصری در حوزه راهبردی

بررسی سیمای شهری به کمک تحلیل عکس

بررسی سیمای شهری به کمک تحلیل عکس .

بررسی سیمای شهری به کمک تحلیل عکس

بررسی سیمای شهری به کمک تحلیل عکس

1_5_3)) سازمان کالبدی
شناخت و تحلیل سازمان کالبدی ، مستلزم بررسی رون دها و عناصری است که محیط کالبدی فضایی شهر را تشکیل داده اند
اول : دوره ای که قلعه زندیه در دهکده چوبین شهر را تشکیل میدادند .
دوم : دوره ای که شهر دولت آباد در مرکز کنونی شهر ساخته شد .
سوم : دوره ای که حصار درهم شکست و فرح آباد محله ای از شهرشد
چهارم : مرحله توسعه شهر از سال 1335 تا 1355 که به سمت شمالو جنوب شرقی شهر توسعه داشته است.
پنجم : مرحله رشد فیزیکی شهر از سال 1355 تا به امروز و 65که رشد فیزیکی به سمت شمال غرب و – وبه خصوص در دهه 55حواشی شهر صورت گرفته است.
در سال 1368 طرح جامع شهر ملایر تهیه شد و باعث شد توسعه شهر
به سمت شمال غرب (شهرک ولی عصر) هدایت شود.
اول : دوره ای که قلعه زندیه در دهکده چوبین شهر را تشکیل میدادند .
دوم : دوره ای که شهر دولت آباد در مرکز کنونی شهر ساخته شد .
سوم : دوره ای که حصار درهم شکست و فرح آباد محله ای از شهرشد
چهارم : مرحله توسعه شهر از سال 1335 تا 1355 که به سمت شمالو جنوب شرقی شهر توسعه داشته است.
پنجم : مرحله رشد فیزیکی شهر از سال 1355 تا به امروز و 65که رشد فیزیکی به سمت شمال غرب و – وبه خصوص در دهه 55حواشی شهر صورت گرفته است.
در سال 1368 طرح جامع شهر ملایر تهیه شد و باعث شد توسعه شهر
به سمت شمال غرب (شهرک ولی عصر) هدایت شود.
دوره های شکل گیری :

دانه بندی :
در بافت فرسوده ملایر دوگونه کلی دان هبندی قابل تشخیص است :
بافت ریزدانه : درصد بیشتری از تعداد پلا کهای موجود در بافت را شامل می شود . این دانه ها منظم نیستند .
بافت درش تدانه : پلاک های درشت دانه موجود کاروانسراهای مجاور بازار در بافت عمدتاً در مجاورت
خیابان شهید وفایی قرار گرفت هاند . فراوانی سایر پلاک های درشت دانه در بافت نیز پیرامون بازار بیشتر است .

با توجه با این که بافت فرسوده در قدیم یترین قسمت شهر قرار گرفته ، ترکیب فضای پر و خالی در اکثر خان هها بر اساس الگوی رایج دوران گذشته ب هشکل حیاط مرکزی شکل گرفته است که بر اساس عوامل عملکردی- اقلیمی شکل گرفته است.
ترکیب پر و خالی :

بررسی های میدانی طبق معیارهای شورای عالی معماری و شهرسازی نشان می دهند که
هیچ یک از ساختمان ها شاید به جز معدودی از ساختما نهای نوساز مطابق با آیی ننامه 2800 ساخته نشده اند . به جرات می توان گفت که تمامی بناهای موجود بافت فرسوده در برابر زلزله ک مدوام و یا بی دوام اند .
استحکام :
ساختمان های نوساز که با حداقل قواعد سازه بنا شده و عموماً 3 و 4 طبقه اند
ساختمان های فرسوده که هیچ مقاومتی در برابر زلزله ندارند

نقشه استحکام بناها

نقشه زیر نشان می دهد که اکثر بناهای بافت فرسوده یک و یا دو طبقه اند . تعدادی از ساختمان های
تازه ساز بیش از دو طبقه دارند و احتمال نوسازی آن ها کم است . تراکم ساختمانی موجود از قاعده خاصی پیروی نمی کند و متاثر از خصوصیات کالبدی روستایی این قسمت از شهر است .
ارتفاع :
نقشه ارتفاع بناهای وضع موجود

1_ 6 ) شناخت و تحلیل وضع موجود ( زیست محیطی )

با توجه به شرایط توپوگرافیک و طبیعی، درجه حرارت در قسمت های مختلف و همچنین در ماه های مختلف 0درجه سانتیگراد و / بسیار متفاوت اس ت . بطوری که میانگین درجه حرارت سردترین ماه (ژانویه ) حدود 4 گرم ترین ماه (جولای) حدود 26 درجه سانتیگراد است
درجه حرارت
حدود تغییرات بارندگ ی های سالانه در ایستگاه ملایر کمترین میزان بارندگی را 128 میلیمتر و بیشترین مقدار آن501 میلیمتر نشان م ی دهد . میانگین بارش سالانه حدود 305 میلیمتر در سال بوده است .
بارندگی
جهت باد غالب در شهر ملای ر ، باد جنوب شرقی است . باد جنوبی شرقی بیشترین تعداد وزش را در سال دار د ، اما باد جنوب غربی به هنگام وزش دارای سرعت بیشتری است .
باد
زاویه تابش آفتاب
در تعیین زاویه تابش از عرض جغرافیایی 35 درجه شمالی که اختلافی کمتر از 1 درجه با عرض جغرافیایی ملایر دارد استفاده شده است

1 _6 _ 2 ) عوارض طبیعی و منابع :
توپوگرافی
شیب عمومی شهر از سمت شمال شر قی به جنوب غربی است . بخش شمالی شهر رقوم ارتفاعی 1900 متر را نشان می دهد که شیب 6 تا 8 درصد در این محدوده از ویژگی های آن استشش
جهت شیب عمومی معابر در سطح شهر

1_ 6 _ 3 ) پایداری زیست محیطی :
در شهر ملایر، دفع فاضلاب بصورت چاههای جذبی و یا تخلیه در کانال های زیرزمینی صورت می گیرد که خود موجب آلودگی های آبهای زیرزمینی می شود .
نحوه جمع آوری آبهای سطحی
شرایط اقلیمی و معماری بومی
_جهت گیری شما لغربی جنو بشرقی برای استفاده از تابش و باد مناسب .
_ بافت فشرده و متراکم و کوچه های کم عرض .
استفاده از مصالح بومی مانند کاهگل با ضریب هدایت کم حرارتی .
_استفاده از الگوی حیاط مرکز مناطق مرکزی ایران .
_بازشوهای کوچک در نمای حیاط که مانع از نفوذ هوای سرد به داخل ساختمان شود .
شکل نامناسب دفع آ بهای سطحی

7 1 ) شناخت و تحلیل وضع موجود ( نظام برنامه ریزی و هدایت شهری )
مطالعات اجتماعی اقتصادی براساس اطلاعات سرشماری عمومی نفوس و مسکن سال 1375 ( به عنوان آخرین سرشماری رسمی کشور ) انجام شده است . گذشت 9 سال از انجام این سرشماری و تحولات اجتماعی اقتصادی و کالبدی در بافت منجر به تغییرات در ساختار اجتماعی بافت شده است
1_ 7 _1 ) بررسی ویژگی های اجتماعی اقتصادی
الف ) در محدوده فراگیر ( 110 هکتاری )
ب ) در محدوده طراحی ( 20 هکتاری )

بررسی شاخص اقتصادی جمعیت می تواند چشم اندازی از طبقه بندی اجتماعی ساکنین ، امکان مشارکت آنها در سرمایه گذاری ، و ارزیابی نیازمند ی ها و خواسته های آنها ارائه کند . از مه مترین شاخص های اقتصادی جمعیت می توان به درصد مالکیت زمین و مسکن ، سطح درآمد ، میزان اشتغال و بیکاری اشاره کرد . بررسی شاخص70 درصد مالکیت در شهر است . بررسی مالکیت زمین از نقطه نظر امکان تملک / مالکیت زمین نشان دهنده 4 زمین ، هزینه ها و زمان این کار بسیار اهمیت دارد.
شاخص اقتصادی جمعیت

در محدوده فراگیر طرح مجموعاً 6015 تعداد کارگاه در سال 1381 سرشماری شد هاند . بیشترین تعداد این کارگاه ها مربوط به خرده فروشی مواد غذایی با 399 مورد در محدوده بازار است پس از این نوع ، فروش پوشاک با 220 مورد و رتب ه سوم به خرده فروشی لوازم برقی خانه با 109 کارگاه و خرد هفروشی لوازم آشپزخانه با 102 مورد رتبه چهارم را در محدوده به خود اختصاص داده اند
بررسی کارگاه های محدوده فراگیر

2: چشم انداز سازی

در ادبیات برنامه ریزی راهبردی تعاریف متعددی از چشم انداز موجود است . در کتاب " به کمک طراحی « چشم انداز چنین تعریف شده است : چش مانداز تصویری است از مقصد نهایی یک برنامه که مجموعه اهداف آ نرا مشترکا به شنونده انتقال می دهند
2_ 1_) تعریف چشم انداز :
تعریف چشم انداز در قالب سه گزاره زیر ب هطور فشرده صورت بندی می شود :
1 ) وصف روشن و فشرده از شهر / محله ای است می خواهیم در آینده طولانی مدت داشته باشیم .
2 ) بیان ویژگی هایی است که به شهر / محله تصویری قابل ادراک و متمایز می بخشد .
3 ) مجموعه ای از ارزش هاست که تصمیم گیری های آتی را هدایت نماید .
به طور خلاصه و در یک جمله می توان گفت : چشم انداز چیزی است که موجب تفاوت شهرها و محلات می شود .

2_2_)تدوین چشم انداز ملایر [ براساس مدل اُرِگون ]
تعریف :
یکی از فرآیندهای چشم اندازسازی که الگوی مشخصی را برای تدوین چشم انداز در مقیاس محله یا جامعه محلی پیشنهاد نموده ، مدل چشم اندازسازی اُرِگون است . این مدل که توسط انجمن برنام هریزان آمریکا شاخه اُرِگون تدوین شده است ، اهداف کلی چشم انداز سازی
را بدین شکل ترسیم م یکند : سهولت فهم برنام ههای آینده . تشویق افراد برای مشارکت در برنام هریزی و یا برجسته تر کردن نقش آن ها در فرآیند برنام هریزی . برانگیختن حس مسئولیت افراد نسبت به آینده شهرشان .
مدل ارگون از 4 مرحله تشکیل شده است :
1) اکنون کجا هستیم ؟
2 ) به کجا می رویم ؟
3 ) کجا می خواهیم باشیم ؟
4 ) چگونه به آن جا برسیم

_چگونه به آنجا برسیم؟
تحقق چشم انداز از طریق اجرای یک چارچوب امکان پذیر خواهد بود :
حوزه مرکزی شهر ملایر در مجاورت بازار و مسجد جامع شهر بافت فرسوده فعلی یکی از بهترین محلات مسکونی شهر خواهد بود . امنیت محلی ، سرزندگی و پاکیزگی معابر در کنار ساختمان های خوش ساخت و راحت به جذابیت محله افزوده و اشتیاق عمومی را برای خرید ملک و سکونت در محله به وجود می آورد و سرمایه گذاران را به فعالیت بیشتر اقتصادی در محله ترغیب خواهد نمود . مغازه های خرد هفروشی نیا زهای روز ساکنین را برآورده خواهند ساخت ، روابط اجتماعی اهالی در پار کها و فضاهای سبز محل های افزایش یافته و نیاز اوقات فراغت بزرگسالان و فضاهای فرهنگی و تفریحی را برآورده می سازد . حس تعلق و سرزندگی اصلی ترین امتیاز محله است .

نمودار زیر راه رسیدن به چشم انداز را نشان می دهد :

3_ 1 ) تعریف ( اهداف کلان ، اهداف خرد و سیاستها ) :
براساس مطالعات وضع موجود ، نقاط قوت و ضعف محدوده در هر حوزه مطالعاتی مشخص شده است و از طرف دیگر بر اساس مباحث نظری مرمت شهری و سنجش خصوصیات اصلی بافت با معیارهای مطرح در آن ، می توان نتیجه گرفت که محدوده مورد بررسی از نظر شاخص های بافت فرسوده در وضعیت بحرانی به سر می برد و روند فرسایش کالبد بافت سرعت بالایی دارد تا جایی که منجر به مهاجرت جمعیت از بافت شده است ، ولی کماکان عملکرد اصلی بافت به شکل مسکونی باقی مانده است

3_ 2 ) فهرست نهایی اهداف کلان ، اهداف خرد و سیاستها :
ارتقای کیفی سطح زندگی در بافت فرسوده 20 هکتاری ملایر مطابق با فرآیند مرمت شهری ( نوسازی )
هدف نهایی این طرح عبارت است از :
اهداف کلان و خرد این طرح عبار تاند از :
هدف کلان 1 : فعالیت های شهری متناسب با ویژگی های بافت قدیمی ملایر .
هدف1_1) تامین کاربری های مورد نیاز بافت فرسوده .
هدف 1_2)تامین فضاهای انعطاف پذیر برای تعامل اجتماعی .
هدف 1_3)تقویت کاربری های تجاری در پیوند با بازار در مرکز شهر .
هدف کلان 2 : شبکه دسترسی کارآمد با محوریت تردد پیاده ها .
هدف 2_1)افزایش میزان نفوذ پذیری بلو کهای شهری بافت ( تامین دست رسی ) .
هدف 2_2)آرام سازی جریان تردد سواره در بافت .
هدف کلان 3 : سرزندگی محیط و تعامل اجتماعی ساکنین بافت قدیمی ملایر .
هدف 3_1)ارتقای سطح ایمنی و امنیت فضاهای عمومی .
هدف 3_2)تجهیز فضاهای شهری به منظور شکل گیری قرارگاه های مطلوب رفتاری ( انعطاف پذیری ) .

4 : برنامه راهبردی ( نظام برنامه ریزی و طراحی شهری )

چند نکته مهم :
1) معیارها و اصول مورد استناد در تصمی مگیری ها ب هموازات متون و ترسیمات راهبردی آورده شده 2)کلیه مطالب این بخش برنامه راهبردی و چارچوب طراحی از ابتدا تا انتها نیازمند بازنگری و تصویب
مراجع عالی تصمیم گیری ( کمسیون ماده 5 استان ) هستند تا بر پایه آن روند تهیه اسناد تفصیل یتر ( ضوابط تکمیلی و طراحی حوزه های محلی ) ادامه پیدا کند .
3) متون راهبردی این قسمت در صورت تصویب آغاز فرآیند نوسازی بافت محسوب می شود و کلیه
گروه های ذینفع ( سرمایه گذاران ، بخ شهای خدمات عمومی ، ساکنین و شهرداری ) می توانند بر اساس
دستورالعمل های مداخله ، برنامه ریزی اقتصادی ، مذاکره با مالکین ( برای تملک ) را آغاز کنند .
پرواضح است که آغاز عملیات نوسازی بافت فرسوده ملایر در گرو تثبیت جایگاه قانونی این سند از یک سو و تعیین متولی هدایت آن در محدوده طرح از سوی دیگر است .
4)در این مجموعه از اسناد راهبردی تا ای نجا فقط ضوابط پایه نوسازی و مداخله تدوین شد هاند . ضوابط تکمیلی و تفصیلی در دفترچه جداگانه و در مرحله ای جداگانه تسلیم مراجع تصمیم گیری خواهد شد . لازم به یادآوری است که بدون تصویب برنامه راهبردی حاضر ، ادامه روند تکمیلی اسناد راهنما امکا نپذیر نخواهد بود .
1) معیارها و اصول مورد استناد در تصمی مگیری ها ب هموازات متون و ترسیمات راهبردی آورده شده 2)کلیه مطالب این بخش برنامه راهبردی و چارچوب طراحی از ابتدا تا انتها نیازمند بازنگری و تصویب
مراجع عالی تصمیم گیری ( کمسیون ماده 5 استان ) هستند تا بر پایه آن روند تهیه اسناد تفصیل یتر ( ضوابط تکمیلی و طراحی حوزه های محلی ) ادامه پیدا کند .
3) متون راهبردی این قسمت در صورت تصویب آغاز فرآیند نوسازی بافت محسوب می شود و کلیه
گروه های ذینفع ( سرمایه گذاران ، بخ شهای خدمات عمومی ، ساکنین و شهرداری ) می توانند بر اساس
دستورالعمل های مداخله ، برنامه ریزی اقتصادی ، مذاکره با مالکین ( برای تملک ) را آغاز کنند .
پرواضح است که آغاز عملیات نوسازی بافت فرسوده ملایر در گرو تثبیت جایگاه قانونی این سند از یک سو و تعیین متولی هدایت آن در محدوده طرح از سوی دیگر است .
4)در این مجموعه از اسناد راهبردی تا ای نجا فقط ضوابط پایه نوسازی و مداخله تدوین شد هاند . ضوابط تکمیلی و تفصیلی در دفترچه جداگانه و در مرحله ای جداگانه تسلیم مراجع تصمیم گیری خواهد شد . لازم به یادآوری است که بدون تصویب برنامه راهبردی حاضر ، ادامه روند تکمیلی اسناد راهنما امکا نپذیر نخواهد بود .
1) معیارها و اصول مورد استناد در تصمی مگیری ها ب هموازات متون و ترسیمات راهبردی آورده شده 2)کلیه مطالب این بخش برنامه راهبردی و چارچوب طراحی از ابتدا تا انتها نیازمند بازنگری و تصویب
مراجع عالی تصمیم گیری ( کمسیون ماده 5 استان ) هستند تا بر پایه آن روند تهیه اسناد تفصیل یتر ( ضوابط تکمیلی و طراحی حوزه های محلی ) ادامه پیدا کند .
3) متون راهبردی این قسمت در صورت تصویب آغاز فرآیند نوسازی بافت محسوب می شود و کلیه
گروه های ذینفع ( سرمایه گذاران ، بخ شهای خدمات عمومی ، ساکنین و شهرداری ) می توانند بر اساس
دستورالعمل های مداخله ، برنامه ریزی اقتصادی ، مذاکره با مالکین ( برای تملک ) را آغاز کنند .
پرواضح است که آغاز عملیات نوسازی بافت فرسوده ملایر در گرو تثبیت جایگاه قانونی این سند از یک سو و تعیین متولی هدایت آن در محدوده طرح از سوی دیگر است .
4)در این مجموعه از اسناد راهبردی تا ای نجا فقط ضوابط پایه نوسازی و مداخله تدوین شد هاند . ضوابط تکمیلی و تفصیلی در دفترچه جداگانه و در مرحله ای جداگانه تسلیم مراجع تصمیم گیری خواهد شد . لازم به یادآوری است که بدون تصویب برنامه راهبردی حاضر ، ادامه روند تکمیلی اسناد راهنما امکا نپذیر نخواهد بود .

4_1_2) برآورد سطوح موردنیاز کاربری اراضی
د_ 1 ) آموزشی :
آموزش ابتدایی:
با توجه به برآورد مجموع تعداد دانش آموزان دبستانی در افق طرح در حدود 1000 تا 1400 نفر مساحتی معادل 9000 مترمربع برای احداث دبستان ، موردنیاز است . اما با توجه به تعدد واحدهای آموزشی دبستان در پیرامون ، احداث دو واحد آموزشی ابتدایی در محله نیز می تواند نیازمندی ساکنین را برطرف سازد
شعاع دسترسی دبستان ( 400 متر

_ آموزش راهنمایی
با توجه به برآورد مجموع تعداد دان شآموزان مقطع راهنمایی در حدود 800 تا 1200 نفر به یک واحد آموزش راهنمایی نیاز است . البته با توجه به قرارگیری محدوده در مرکز شهر ملایر و تعدد واحد های آموزشی راهنمایی پیرامون بافت و نیز با توجه به شرایط دشوار نوسازی و کمبود اراضی موردنیاز برای خدمات ، تخصیص زمین برای این کاربری در اولویت نیست

شعاع پوشش فضاهای سبز ( 350 متر)

سلسله مراتب شبکه دسترسی :
اصول طراحی دس ترسی ( سلسله مراتب )
جایگاه محدوده در شهر : این محدوده در سطح شهر دارای عملکرد غالب مسکونی
است اما به علت ه مجواری با بازار و مرکز شهر ، ترافیک عبوری بالایی دارد . از این
رو ممانعت از حرکت ترافیک عبوری در محله بسیار ضروری است .
استخوان بندی و سازمان فضایی محله : در پیشنهادات سلسله مراتب شبکه ، توجه
با سازمان فضایی محله ، دس ترسی ساکنین به مرکز محله و کاهش ترافیک عبوری
در بافت مسکونی اهمیت ویژه ای دارد .

تعریض شبکه دسترسی :
بررسی وضع موجود شبکه معابر نشان دهنده سطح کم شبکه معابر نسبت به مساحت محله است . درصد
نفوذپذیری بافت که برابر مساحت شبکه معابر به مساحت کل بافت است برابر 17 درصد است در حالی که این شاخص براساس معیارهای شورای عالی معماری و شهرسازی حداقل باید 25 درصد باشد

ضوابط پایه در فرآیند تجمیع و نوسازی
ضوابط پایه در فرآیند نوسازی مطابق با سیاست های فهرست شده و برنامه های راهبردی تدوین می شوند . اصول کلی حاکم بر دخل و تصرف در بافت بازتولید زمین و ساخت وساز بر اساس معادله ای چند وجهی شکل گرفته اند . متغیرهای اصلی این معادله که درنهایت اهداف طراحی شهری در بافت را برآورده می سازند عبارت اند از :
1) ابعاد زمین :
اندازه زمین ( سطح )
تناسب زمین ( نسبت طول به عرض )
2 الگوی ساخت :
نسبت پر به خالی ( درصد پوشش )
( L , T , U , F , – , I ) شکل پر و خالی
جهت استقرار بنا ( شمال ، جنوب ، شرق ، غرب ، وسط ، بر خیابان )
توزیع تراکم در طبقات ( ارتفاع )
توزیع فعالیت ها در طبقات