مبانی برنامهریزی کالبدی
بسم الله الرحمن الرحیم
کاربری اراضی (Land Use)
زمین از دیرباز برای بشر و رفع نیازهای او دارای اهمیت فراوان بوده و امروز نیز این اهمیت را نه تنها همچنان حفظ کرده، بلکه به علت گسترش شهرنشینی و توسعه فضاهای ساخته شده، ارزش آن به مراتب بیشتر شده است.
درباره مفهوم کاربری زمین تعاریف مختلفی به عمل آمده است.
کاربری زمین: نحوه یا نوع استفاده از زمین به جهت نوع فعالیتی که در آن انجام می شود. از این رو، عده ای شهرسازی را همان سیاست های کاربری زمین می دانند.
کاربری زمین با پوشش زمین (Land Cover) تفاوت دارد.
پوشش زمین عبارت است از ابنیه، ساخت و ساز، سطوح و پوشش گیاهی
برنامه ریزی کاربری اراضی شهری Urban Land Use Planning
به معنای سامان دهی مکانی و فضایی فعالیت ها و عملکردهای شهری بر اساس خواست ها و نیازهای جامعه شهری است.
هسته اصلی برنامه ریزی شهری را تشکیل می دهد.
انواع استفاده از زمین را طبقهبندی و مکانیابی میکند.
فرایند برنامهریزی کاربری زمین
انواع کاربریهای شهری
فعالیت اصلی برنامهریزی کاربری اراضی، طبقهبندی کاربریها و مکانیابی آنهاست. با توجه به تنوع کاربریها، دستهبندیهای مختلفی در این زمینه انجام گرفته است.
قانون «تعاریف و مفاهیم کاربریهای شهری و تعیین سرانه آنها» مصوبه مورخ 1389/03/10 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران دستهبندی جامعی در این رابطه ارائه مینماید.
نقشه کاربری اراضی
هر کاربری با رنگ خاصی که معمولا به صورت قراردادی تعیین میگردد، در نقشه نمایش داده میشود.
این نقشه که از نقشههای اصلی طرحها است، برای دو وضعیت موجود و پیشنهادی تهیه میگردد.
جدول کاربری اراضی
این جدول به همراه نقشه کاربری اراضی در گزارش طرحها دیده میشود.
مساحت کاربریها (معمولا بر حسب مترمربع یا هکتار)، سرانهها و درصد هر کاربری در آن وارد میگردد.
همانند نقشه، برای دو وضعیت موجود و پیشنهادی تهیه میشود.
مکانیابی کاربریها
معیار مکانی در کاربری زمین: استانداردی است که با آن مکان بهینه یک کاربری در شهر مورد سنجش قرار می گیرد.
مکانیابی کاربریها
در تعیین مشخصات مکانی هر نوع استفاده از زمین یا هر نوع فعالیت شهری، دو عامل هدایت کننده، یعنی عامل رفاه اجتماعی و عامل رفاه اقتصادی ملاک سنجش قرار می گیرند.
بر اساس این دو عامل بسیار کلی، شش معیار زیر در مکان یابی عملکردهای شهری ملاک برنامه ریزی کاربری زمین شهری قرار می گیرد.
1. سازگاری
عمده ترین تلاش شهرسازی، مکانیابی برای کاربری های گوناگون در سطح سطح شهر و جداسازی کاربری های ناسازگار از یکدیگر است.
کاربری هایی که دود، بو، صدا و شلوغی تولید می کنند، باید از کاربری های دیگر، به ویژه کاربری های مسکونی، فرهنگی و اجتماعی جدا شوند.
این جدایی مطلق نیست، بلکه در برخی مواقع می توان با تمهیداتی، اثرات سوء کاربری های مزاحم را محدود کرد.
در مقابل، فعالیتهایی که مکمل یکدیگرند در کنار هم جانمایی میشوند.
2. آسایش
در استانداردهای مکانیابی، دو عامل فاصله و زمان، واحدهای اندازه گیری میزان آسایش و راحتی هستند.
مقولاتی مانند فواصل پیاده، قابلیت دسترسی به خطوط حمل و نقل و تاسیسات و تسهیلات شهری، سهولت دسترسی به تسهیلات و خدمات شهری مورد نیاز کاربری های مختلف و دوری از مزاحمت های برخی کاربری های پر ازدحام از عوامل آسایش محسوب می شوند.
3. کارایی
الگوی قیمت زمین شهری، عامل اصلی و معیار اساسی تعیین مکان کاربری زمین است.
هر نوع کاربری از لحاظ اقتصادی و سرمایه گذاری، برآیند قیمت زمین و وضعیت آن از نظر آماده سازی و مخارج آبادانی است که با روش تحلیل هزینه- منفعت مشخص می شود.
4. مطلوبیت
عامل دلپذیری و مطلوبیت، یعنی کوشش در حفظ عوامل طبیعی، مناظر، گشودگی فضاهای باز و سبز، چگونگی شکل گرفتن راهها، ساختمانها و فضاهای شهری.
5. سلامتی
اعمال ضوابط محیطی و بهداشتی مناسب برای کاهش آلودگی حاصل از کاربریهای مختلف و رعایت استانداردهای بهداشتی برای تامین سلامتی محیط زیست انسانی یکی از اهداف مکانیابی کاربریهاست.
عوامل هدف از این کار به صورت کلی، حفاظت شهر در برابر خطرهای احتمالی است. خطرهای بلایای طبیعی مانند سیل، زلزله، طوفان و غیر طبیعی مانند همجواری مناطق صنعتی با مناطق مسکونی و سایر مواردی که به نحوی ضریب ایمنی و امنیتی شهر را تضعیف میکنند (رعایت حرائم، پدافند غیر عامل، سازگاری کاربریها)
6. ایمنی
استانداردهای مکانیابی: کاربری مسکونی
از مناطق خطرناک طبیعی مانند مسیل ها و گسل ها، محل های طغیان آب و مکان های ریزش یا لغزش زمین دور باشند.
دورتر از فعالیت های ناسازگار صنعتی و حمل و نقل قرار گیرند تا از مزاحمت و آلودگی در امان باشند.
در جوار فضاهای باز و سبز احداث شوند.
به نواحی کار و گذران اوقات فراغت نزدیک باشند.
در شیب های ملایم و نواحی خوش آب و هوای شهر که مناظر طبیعی زیبا و مطلوبیت فضایی دارند، استقرار یابند.
با توجه به وضعیت توپوگرافیک شهر، اراضی مسکونی باید در زمین های کمابیش مسطح و کم شیب، تا شیب متوسط حداکثر 15 درصد توسعه یابند و حتی المقدور از توسعه در اراضی پر شیب با قطعات نامنظم اجتناب شود.
به صورت غیر مستقیم به سیستم راه های اصلی دسترسی داشته باشند و از ترافیک عبوری و خطرات ناشی از آن مصون باشند.
انتخاب مناطق مسکونی باید همراه و در تعامل با دیگر فعالیتها انجام گیرد، تا نیازهای خانوادهها برطرف گردد.
استانداردهای مکانیابی: کاربری مسکونی
دسترسی: یکی از عوامل بسیار مهم در استقرار مراکز تجاری دسترسی است و چون مراکز محله ها ، مناطق و شهرها بالاترین سطح دسترسی را دارند به همین دلیل مراکز تجاری را در مرکز این هسته مکان یابی می کنند.
اندازه مکان: وسعت و اندازه زمین مورد نیاز یکی دیگر از عوامل موثر در مکان یابی مراکز تجاری است.
زمین مناسب: علاوه بر وسعت، شرایط فیزیکی زمین ها در استقرار مراکز خرید موثر هستند.
دسترسی به تاسیسات زیر بنایی: دسترسی به تاسیساتی مانند آب، برق و سیستم دفع فاضلاب در این کاربری نیز مانند سایر کاربری ها، به ویژه در محلات جدیدالاحداث، تاثیر می گذارد.
استانداردهای مکانیابی: کاربری تجاری
مناطق صنعتی باید از مناطق دیگر جدا شده و در قسمت پاییندست شهر و در جهت عکس جریان باد استقرار یابند.
اراضی سست و اراضی با بیش از 5 درصد شیب برای گسترش صنایع مناسب نیستند.
استانداردهای مکانیابی: کاربری صنعتی
استانداردهای مکانیابی: کاربری آموزشی
اماکن دفع زباله باید از نظر بهداشتی در نقاط مناسب و دور از اماکن مسکونی قرار داشته و محیط زیست و آبهای زیرزمینی را آلوده نکنند.
گورستانها باید در معرض وزش باد اصلی به سوی شهر نباشند.
استانداردهای مکانیابی: تجهیزات شهری
سرانه
مفهوم و اصطلاح سرانه کاربری زمین (Land Use Per capita) یکی از ابزارهایی است که در فرآیند برنامه ریزی کاربری زمین، برای محاسبه و برآورد اراضی و توزیع آن میان فعالیت ها یا کاربری های مختلف به کار می رود.
در عین حال سرانه کاربری زمین به عنوان نوعی معیار و شاخص کمی برای سنجش و مقایسه تغییرات کاربری در جریان زمان، مورد استفاده قرار می گیرد.
نحوه محاسبه سرانه
سرانه اغلب با واحد مترمربع به ازای هر نفر تعیین میگردد.
سرانه کاربری= مساحت کاربری (مترمربع) تعداد جمعیت (نفر)
استانداردهای سرانه
تعیین سرانه استاندارد برای کاربریها دشوار است، زیرا این امر به عوامل متعددی مانند شرایط اقلیمی و شرایط فرهنگی وابسته است.
به طور معمول، در تراکمهای متوسط شهری حدود فضای مورد استفاده واحدهای مسکونی و عناصر سرویسدهنده آنها به شرح زیر است:
سرانههای استاندارد
تلاشهای بسیاری برای ارائه استانداردهای حداقل برای سرانههای کاربری به عمل آمده است.
این استانداردها بیشتر به منظور تعیین حداقل نیازهای شهرها بوده و تحت تاثیر عواملی نظیر خصوصیات شهرها، تراکم، میزان و کیفیت زمین، اقلیم، شرایط اقتصادی و اجتماعی و غیره قرار دارند.
نمونهای از استانداردهای پیشنهادی: شیعه، 1386
سطوح کاربری اراضی شهری
تقسیم بندی کاربری ها از الگوی واحدی تبعیت نمی کند.
این تقسیم بندی در مقیاس های مختلف نیز متفاوت است.
جهت رعایت سلسله مراتب کاربری های مورد نیاز، لازم است که با تقسیمات کالبدی شهرها آشنا شویم.
سلسلهمراتب تقسیمات کالبدی
کوچکترین عنصر کالبدی شهر
شعاع عملکردی
هر فعالیت (کاربری شهری) مقیاسی دارد، که در محدوده آن عمل مینماید. این مقیاس را شعاع عملکردی هر کاربری مینامند.
برای کاربریهای مختلف، شعاعهای دسترسی متفاوتی پیشنهاد شده است.
نمونهای از شعاعهای عملکردی پیشنهادی
ارزیابی کاربری های مختلف
ارزیابی کاربری های مختلف، به منظور اطمینان خاطر از استقرار منطقی آن ها و رعایت تناسبات لازم به دو صورت کمی و کیفی صورت می گیرد:
ماتریس سازگاری
کاربری هایی که در یک منطقه استقرار می یابند نباید موجب مزاحمت و مانع اجرای فعالیت های دیگر گردند. بر این اساس کاربری ها از نظر سازگاری ممکن است حالت های ذیل را داشته باشند:
برای تعیین میزان سازگاری و ناسازگاری بین دو کاربری، باید مشخصات و نیازهای مختلف هر یک را برای انجام فعالیت روزمره اش تعیین و سپس با مقایسه این مشخصات، موارد توافق و عدم توافق را بررسی کرد.
زمینه های قابل بررسی عبارتند از اندازه و ابعاد زمین، شیب زمین، شبکه ارتباطی، تاسیسات و تجهیزات، کاربری های وابسته، کیفیت هوا، کیفیت صدا، میزان نور، بو، دید و منظره
ماتریس سازگاری
نمونهای از ماتریس سازگاری
در این ماتریس، سازگاری بین کاربری و محل استقرار آن ارزیابی می شود.
بدین ترتیب، محل هر کاربری می تواند مطلوب، نسبتا مطلوب، نسبتا نامطلوب و یا نامطلوب باشد.
ماتریس مطلوبیت
در این ماتریس مقیاس عملکردی کاربری با تقسیمات کالبدی شهر سنجیده می شود.
ماتریس ظرفیت
در این ماتریس میزان وابستگی کاربری ها به یکدیگر و لزوم هم جواری آن ها بررسی می شود، چرا که گاه فعالیت یک کاربری وابسته به فعالیتهای دیگر کاربریهاست.
بدین ترتیب، هر کاربری می تواند به کاربری دیگر؛ وابسته، نسبتا وابسته، نسبتا غیر وابسته و یا غیر وابسته باشد.
ماتریس وابستگی
منطقهبندی Zoning
منطقه بندی به مثابه ابزاری است که کاربری های مجاز را مشخص کرده و اطمینان حاصل می کند که کیفیت استفاده از اراضی در هر مجموعه شهری متناسب بوده و فضای کافی برای هر نوع توسعه وجود دارد.
می توان گفت منطقه بندی، تقسیم منطقی و عملی زمین های شهری است که در آن هر منطقه، نظام ویژه ای می یابد و از نظر استانداردهای شهری با مناطق دیگر شهری تفاوت پیدا می کند.
انواع منطقهبندی