تحلیل استراتژیک بازار مسکن (pest & swot)
خصوصیات مسکن :
مسکن به عنوان یک کالا دارای خصوصیاتی قابل توجه ودر مقایسه با سایر کالا ها بعضا منحصر به فرد می باشد.
بسیاری از مسائل مربوط به عملکرد بازار مسکن وشرایط حاکم بر این بازار از جمله کیفیت شکل گیری قیمتها وعوامل موثر برآن متاثر از همین خصوصیات است .
خصوصیات مسکن :
حیاتی بودن
مسکن از نیازهای اولیه زندگی محسوب شده که نبود آن حیات انسان را به مخاطره می اندازد .
کالایی فاقد جانشین است .
حیاتی بودن مسکن موجب می شود که تقاضای مصرفی مسکن دارای روندی قابل پیش بینی وباثبات باشد .
به واسطه ضرورت این کالا ،مسئله کیفیت ونوسانات قیمت آن تاثیری وسیع بر سطح رفاه عمومی به جا می گذارد .
خصوصیات مسکن :
2) بادوام بودن
مسکن کالایی بادوام است که مستهلک شدن آن به طور متوسط چندین دهه وحتی بیشتر به طول می انجامد .
بادوام بودن مسکن زمینه ساز نقش یافتن آن به عنوان کالایی سرمایه ای می باشد .
خصوصیات مسکن :
3) ناهمگن بودن
دسته اول ویژگی ها ی کالبدی (فیزیکی )مربوط به واحد مسکونی ،تعداد اتاق ،مصالح بکار رفته ،سن،سیستم تهویه و…و
دسته دوم ویژگی های جغرافیایی نظیر موقعیت ملک در شهر یا منطقه درون شهری ،وضعیت همسایگی ،دسترسی به مراکز خرید ،دسترسی به مدارس ،ترافیک ،و…راشکل می دهد.از این لحاظ هیچ دو ملکی را نمی توان یافت که کاملا"مشابه یکدیگر باشند .
ناهمگن بودن مسکن موجب تفاوت قیمتی بعضا"چشمگیر بین واحدهای مسکونی مختلف می شود .
از دیگر تبعات مهم ناهمگنی مسکن عدم امکان تشکیل بازاری حاوی اطلاعات قیمتی شفاف ودر دسترس عموم –نظیر بورس در داراییهای مالی –برای بازار مسگن می باشد.
خصوصیات مسکن :
4) تقسیم ناپذیری
مسکن برخلاف بسیاری از کالاها وداراییها غیر قابل تقسیم بوده ونوعی از شرایط "همه یا هیچ "در خرید ،فروش ونگهداری آن صادق است .
به همین سبب بر خلاف دارایی های مالی نظیر سهام واوراق قرضه که ورود به بازار به منظور خرید وفروش آنها الزاما"سرمایه هنگفتی نمی طلبد ورود به بازار مسکن به دلیل بزرگ بودن اندازه وارزش ناشی از غیر قابل تقسیم بودن آن نیازمند حجم قابل توجهی از سرمایه نقدی است .
وزن یافتن بیش از حد مسکن در سبد دارایی خانوار.ازاین رو ورود به آن برای غالب افراد موجب کاهش شدید امکان تنوع در سبد دارایی است .
خصوصیات مسکن :
5) ماهیت دوگانه مصرفی-سرمایه ای
مسکن در عین اینکه به عنوان سرپناه ومحل زندگی یک کالا ی مصرفی است لکن خاصیت بادوام بودن وهمبستگی نسبی قیمت آن بابنیانهای اقتصادی زمینه را برای تبدیل شدن آن به یک دارایی سرمایه ای وبه عنوان شکلی از ذخیره ثروت را فراهم می آورد
در ادبیات اقتصاد مسکن تقاضای مسکن به دوجز تقاضای مصرفی وتقاضای سوداگری یا سرمایه ای تفکیک می شود .
همین نقش دوگانه مصرفی سرمایه ای تقاضای مسکن را می توان علت اصلی پرنوسان بودن تقاضای مسکن دانست .
ویژگی های بازار مسکن
ناکارآمدی اطلاعاتی
بالابودن هزینه های مبادله
تعدیل کنددر برابر شوک های وارده
پیوند وسیع با اقتصاد کلان
ویژگی های بازار مسکن
1- ناکارآمدی اطلاعاتی :
بخشی از این عدم شفافیت و کاستی های اطلاعاتی به نبود یک بازار عمومی حاوی اطلاعات مربوط به قیمت ها ،مبادلات و شرایط حاکم بر بازار – نظیر بورس در دارایی های مالی – باز می گردد.
ناهمگون بودن مسکن عاملی موثر در عدم امکان تشکیل چنین بازاری است.
عدم تقارن اطلاعاتی بین فروشنده ،سازنده،خریدار و نااگاهی از سیاست های آتی و نحوه تاثیرگذاری آنها بر قیمت ها به نوبه خود امکان بروز انتخاب های معکوس(adverse selection) را در بازار مسکن افزایش می دهد.
ویژگی های بازار مسکن
2- بالا بودن هزینه های مبادله :
گذشته از ویژگی های ذکر شده در خصوص بزرگ بودن اندازه وارزش پولی مسکن وتقسیم ناپذیری آن که ورود به این بازار را نیازمند سرمایه ای قابل توجه ساخته وبه عنوان مانعی در ورود به آن عمل می کند ،هزینه های مبادله نیز در بازار مسکن به طور چشمگیری بالا ودارای پیامدهای مهمی بر عملکرد این بازار وشکل گیری قیمتها در آن می باشد .
ویژگی های بازار مسکن
هزینه های اطلاعاتی : دسترسی به بازار اطلاعات در بازار مسکن نیازمند صرف هزینه و زمان قابل توجهی می باشد
هزینه ریسک
هزینه های نقل مکان وجابجایی
هزینه های ناشی از حق العمل کاری وانجام فرآیند های قانونی مربوط به خرید وفروش نظیر نقل وانتقال مالکیت
ویژگی های بازار مسکن
– تعدیل کند نسبت به شوکهای وارده :
عدم جریان شفاف اطلاعات وهزینه های مبادله بالا از مهمترین علل بی کشش بودن وعدم توان واکنش سریع می باشد.
ویژگی های بازار مسکن
4- پیوند وسیع با اقتصاد کلان :
گستردگی بخش مسکن وتعدد فاکتور های موثر بر عرضه وتقاضامی تواند موجب شود بازار مسکن تا حد بالایی با اقتصاد کلان ومتغیرهای اقتصاد کلانی رابطه ای متقابل ودوسویه داشته باشد .
پیوند بازار مسکن با بخش پولی –اعتباری در عرصه کلان نیز قابل تامل ومهم است .گران قیمت بودن مسکن ونیاز خریداران آن به وام واعتبار از یک سو واختصاص بخش قابل توجهی از اعتبارات بانکی به بخش مسکن موجب وابستگی قوی بخش مسکن وبخش اعتباری شده است .
تحلیل اقتصادی
سه عامل قیمت زمین وهزینه ساخت ونرخ بهره به عنوان عوامل مهم تعیین کننده هزینه ساخت هر سه در کوتاه مدت تاثیر مثبت ومعنی داری بر قیمتهای مسکن می گذارند.
در بین عوامل برون بخشی بازار مسکن تاثیر مثبت نقدینگی واثر منفی نرخ ارز شایان ذکر است
تحلیل اقتصادی
مهمترین منابع ایجاد کننده نوسان در قیمت های مسکن
قیمت زمین
نقدینگی
حجم ساخت وساز
هزینه ساخت و
نرخ ارز
تحلیل اقتصادی
اثر گذاری چهار عامل
درآمد خانوار
،شاخص بورس ،
قیمت طلا و
تشکیل خانوار
در این بین بسیار کوچک مشاهده است
تحلیل اجتماعی
اثر گذاری منفی وشدید قیمت مسکن بر تشکیل خانوار نتیجه ای است که به لحاظ اجتماعی دارای اهمیت بسیار می باشد.
تحلیل و توصیه های سیاسی
1)کنترل قیمت زمین و یا دست کم کاهش نرخ رشد بلند مدت قیمت آن با اتخاذ سیست های زیر:
الف)تشویق به انبوه سازی
ب)مرتفع سازی
ج)تقویت و توسعه شهرها و شهرک های مسکونی اقماری در اطراف کلان شهرها
تحلیل و توصیه های سیاسی
ب) تاثیر مستقیم هزینه بر قیمت مسکن
عدم تعادل در بازار مصالح ساختمانی وشکاف بین تولید وتقاضای این محصولات بویژه در خصوص عوامل دارای کاربرد وسیع در ساخت مسکن نظیر آهن آلات وسیمان یکی از زمینه های ایجاد نوسان در بازار مسکن است . افزایش ظرفیت تولیدی مصالح بویژه مصالح پر کاربرد جهت رفع زمینه نوسان قیمت مصالح وهم چنین تسریع در انجام واتمام عملیات ساختمانی در نهایت با هدف کنترل هزینه تمام شده بنا راهکاری ناگزیر است .
اتخاذ سیاستهای جدید ونوین در توزیع این مواد ومقابله با افزایش قیمت ناشی از واسطه گری نیز ضروری است .
تحلیل و توصیه های سیاسی
ج) افزایش در عرضه مسکن مطابق نتایج می تواند تاثیری منفی بر قیمت های مسکن بگذارد .
بر این اساس اتخاذ سیاستهای عملی وموثر در ترغیب عرضه مسکن بویژه مسکن انبوه ضروری است .
در این بین نیاز به طراحی نهادهایی ویژه جهت گردآوری سرمایه های خرد ومتمایل به حضور در بازار مسکن وتبدیل آن به سرمایه کلان مورد نیاز در ساخت مسکن انبوه احساس می شود
تحلیل و توصیه های سیاسی
ح) با توجه به تاثیر منفی قوی قیمتهای مسکن بر روند تشکیل خانوار اعمال سیاستهایی با هدف تسهیل دسترسی خانوارهای تازه تشکیل شده به مسکن به بلحاظ اجتماعی ضروری است .
در غیر این صورت کاهش تعداد ازدواج در اثر افزایش هزینه های زندگی از جمله مسکن می تواند آثاری سوء بر متغیر های مطلوب اجتماعی بگذارد .
ﺑﺮرﺳﻲ ﻧﻘﺎط ﻗﻮت، ﺿﻌﻒ، ﻓﺮﺻﺖﻫﺎ و ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎ
ﻧﻘﺎط ﻗﻮت
ﺑﻬﺒﻮد ﺷﺎﺧﺼﻬﺎی ﻛﻤﻲ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ :کاهش میانگین سطح زیر بنای واحد مسکونی نوساز از 127 مترمربع در سال 1367 به 122 مترمربع د ر سال
1386
کاهش میانگین مساحت اختصاص یافته به یک واحد مسکونی از 154 متر مربع در سال 1367 به 71/4 در سال1386
اﻓﺰاﻳﺶ دوام و اﻳﻤﻨﻲ و ﻣﺴﻜﻦ در ﻧﺘﻴﺠﻪ رﻓﺎه ﺑﻴﺸﺘﺮ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ
اﻓﺰاﻳﺶ ﺳﻬﻢ واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﺑﺎ دوام از 62/60 درﺻﺪ در ﺳﺎل 1375 ﺑـه79/4درﺻﺪ در ﺳﺎل 1385.
ﺑﺮرﺳﻲ ﻧﻘﺎط ﻗﻮت، ﺿﻌﻒ، ﻓﺮﺻﺖﻫﺎ و ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎ
ﺟﺬب ﺣﺪود 30 ﺗﺎ 40 درﺻﺪ ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ در ﺑﺨﺶ و اﻣﻜﺎن ﻣﻬﺎر ﺗﻮرم .
اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻬﻴﻨﻪ از ﻋﻮاﻣﻞ ﺗﻮﻟﻴﺪ از ﻃﺮﻳﻖ ﻛﻮﭼـﻚﺳـﺎزی، اﻧﺒـﻮهﺳـﺎزی و اﺳـﺘﻔﺎده از ﻓﻨﺎورﻳﻬﺎی ﺟﺪﻳﺪ.
ﺗﻮان ﻗﺎﺑﻞ ﻣﻼﺣﻈﻪ در اﻳﺠﺎد اﺷﺘﻐﺎل ﻣﺴﺘﻘﻴﻢ و ﻏﻴﺮﻣﺴﺘﻘﻴﻢ.
ﺑﺮرﺳﻲ ﻧﻘﺎط ﻗﻮت، ﺿﻌﻒ، ﻓﺮﺻﺖﻫﺎ و ﺗﻬﺪﻳﺪﻫﺎ
ﺗﻤﺎﻳﻞ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ و ﻣﻮﺳﺴﺎت اﻗﺘﺼﺎدی ﺑﻪ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪﮔﺬاری در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ.
ﺑﺎزﮔﺸﺖ ﺳﺮﻳﻊ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ در ﻣﻘﺎﻳﺴﻪ ﺑﺎ ﺳﺎﻳﺮ ﺑﺨﺸﻬﺎی اﻗﺘﺼﺎدی.
اﻟﺰام ﺑﻪ اﺣﺪاث ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻬﺎی ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ ﺑﺎ رﻋﺎﻳﺖ ﻣﻘﺮرات ﻣﻠﻲ ﺳـﺎﺧﺘﻤﺎن و اﺳـﺘﻔﺎده از ﻣﺠﺮﻳﺎن ذﻳﺼﻼح.
ارﺗﻘﺎء ﻛﻴﻔﻲ ﺳﺎﺧﺖ و ﺳﺎزﻫﺎ( ﻣﻬﺎرت ﻛﺎرﮔﺮان، ﺑﻴﻤﻪ ﻛﻴﻔﻴﺖ، ﻛﻨﺘﺮل و ارزﻳﺎﺑﻲ)
ﻧﻘﺎط ﺿﻌﻒ
ﻧﻮﺳﺎﻧﺎت ﺷﺪﻳﺪ ﻗﻴﻤﺖ و ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاری در ﻣﺴﻜن
ﻓﻘﺪان اﻧﺒﻮه ﺳﺎزی در ﻣﻘﻴﺎس ﺑﺰرگ و ﭘﺎﻳﺪار
ﻋﺪم اﺳﺘﻔﺎده از ﻓﻦ آوری ﻫﺎی ﺟﺪﻳﺪ در ﺳﻄﺤﻲ ﮔﺴﺘﺮده
ﻋﺪم اﺳـﺘﻘﺒﺎل و وﺟـﻮد اﻧﮕﻴـﺰه ﺑﺨـﺶ ﺧـﺼﻮﺻﻲ ﺑـﺮای ﺳـﺎﺧﺖ و ﻋﺮﺿـﻪ واﺣـﺪ ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ اﺟﺎرهای
ﻋﺪم اﻧﻄﺒﺎق اﻟﮕﻮی ﺳـﺎﺧﺖ واﺣـﺪﻫﺎی ﻣـﺴﻜﻮﻧﻲ ﺟﺪﻳـﺪ ﺑـﺎ ﺗـﻮان ﺧﺮﻳـﺪ ﻣﺘﻘﺎﺿـﻴﺎن ﻣﺴﻜﻦ ﺑﻮﻳﮋه اﻗﺸﺎر ﻛﻢ درآﻣﺪ
ﻧﻘﺎط ﺿﻌﻒ
ﺳﻬﻢ اﻧﺪک ﺳﻴﺴﺘﻢ ﺑﺎﻧﻜﻲ در ﺗﺄﻣﻴﻦ ﺑﻬﺎی واﺣﺪﻫﺎی ﻣﺴﻜﻮﻧﻲ
ﻓﻘﺪان ﺳﻴﺎﺳﺖ ﻫﺎی ﻣﺎﻟﻲ اﻋﺘﺒﺎری ﻛﺎﻓﻲ و ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺟﻬﺖ ارﺗﻘـﺎی ﺗـﻮان ﻣـﺎﻟﻲ ﺗـﺄﻣﻴﻦ ﻣﺴﻜﻦ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎی روﺳﺘﺎﻳﻲ و اﻗﺸﺎر ﻛﻢ درآﻣﺪ ﺷﻬﺮی
ﺗﺪاوم ﺻﺮﻓﻪ اﻗﺘﺼﺎدی ﺗﻮﻟﻴﺪ ﺷﺨﺼﻲ ﻣﺴﻜﻦ ﺑﺮای ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ ﺑﻪ ﺟـﺎی ﺗـﺄﻣﻴﻦ آن از ﻃﺮﻳﻖ ﺑﺎزار ﺑﻪ دﻟﻴﻞ ﺿﻌﻒ ﺻﻨﻌﺖ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎن ﺳﺎزی
ﻧﻘﺎط ﺿﻌﻒ
ﻋﺪم ﻣﺪﻳﺮﻳﺖ دﻗﻴﻖ و ﻛﻨﺘﺮل ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ ﺳﺮازﻳﺮ ﺷﺪه ﺑﻪ ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ
اﻓﺰاﻳﺶ ﺳﻬﻢ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎی اﺟﺎره ﻧﺸﻴﻦ ﻃﻲ دﻫـﻪ 85-75 از 5/15 درﺻـﺪ ﺑـﻪ 24/2درﺻد
ﮔﺴﺘﺮش ﺳﻜﻮﻧﺘﮕﺎهﻫﺎی ﻏﻴﺮرﺳﻤﻲ
ﻓﺮﺻﺖ ﻫﺎ
ﺑﺎزار ﻣﻨﺎﺳﺐ ﻧﻴﺮوی ﻛﺎر
اﻣﻨﻴﺖ ﻧﺴﺒﻲ ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ و وﺟﻮد اﻧﮕﻴﺰه ﻫﺎی ﻗﻮی ﺑﺮای ﭘﺲ اﻧﺪاز
ﺗﺄﻣﻴﻦ ﻣﻮاد و ﻣﺼﺎﻟﺢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﻲ از ﻣﻨﺎﺑﻊ ﺗﻮﻟﻴﺪ داﺧﻠﻲ ﻛﺸﻮر
ﭘﺘﺎﻧﺴﻴﻞ اﺳﺘﻔﺎده ﺑﻜﺎرﮔﻴﺮی داﻧﺶ ﻓﻨﻲ ﻧﻮﻳﻦ در زﻣﻴﻨﻪ ﺳﺎﺧﺖ ﻣﺴﻜﻦ
اﻣﻜﺎن ﮔﺴﺘﺮش ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ ﮔﺬاری در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ از ﻃﺮﻳﻖ ﮔﺴﺘﺮش ﺑﺎزارﻫﺎی رﻫﻨـﻲ و اﻧﺘﺸﺎر اوراق ﺑﻬﺎدار در ﺑﺨﺶ ﻣﺴﻜﻦ
ﺗﻬﺪﻳﺪ ﻫﺎ
اﻓﺰاﻳﺶ ﺑﻲ روﻳﻪ ﻧﻘﺪﻳﻨﮕﻲ و ﻧﺮخ ﺗﻮرم و اﺛﺮ آﻧﻬﺎ ﺑﺮ ﻗﻴﻤﺖ ﻣﺴﻜﻦ
ﭘﺎﻳﻴﻦ ﺑﻮدن ﺳﻬﻢ ﺗﺴﻬﻴﻼت ﺑﺎﻧﻜﻲ در ﻗﻴﻤﺖ ﺗﻤﺎم ﺷﺪه
ﻛﺎﻫﺶ ﻗﺪرت ﺧﺮﻳﺪ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎ
ﻋﺪم دﺳﺘﺮﺳﻲ ﺧﺎﻧﻮارﻫﺎی ﻛﻢ درآﻣﺪ ﺑﻪ ﺗﺴﻬﻴﻼت ﺑﻠﻨﺪ ﻣﺪت
ﺗﻬﺪﻳﺪ ﻫﺎ
ﻋﺪم ﺑﻬﺮه ﮔﻴﺮی از ﻓﻦ آوری ﻫﺎی ﻧﻮﻳﻦ ﺑﻪ دﻟﻴﻞ ﻏﻠﺒـﻪ ﺗﻮﻟﻴـﺪ ﻣـﺴﻜﻦ ﺗﻮﺳـﻂ اﻓـﺮاد ﻏﻴﺮﺣﺮﻓﻪای
ﻋﺪم ﺑﻬﺮه ﮔﻴﺮی ﻛﺎﻣﻞ از ﺗﻮﻟﻴﺪ ﺻﻨﻌﺘﻲ ﻣﺴﻜﻦ
ﻋﺪم ﺗﻄﺎﺑﻖ اﻟﮕﻮی ﺳﺎﺧﺖ و ﻋﺮﺿﻪ ﺑﺎ اﻟﮕﻮی ﺗﻘﺎﺿﺎ
منابع و مآخذ
مسئله مسکن در ایران، ژاله دشکام، رساله دکترای اقتصاد، دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، 1364
بررسی عوامل موثر بر شکل گیری قیمت ها در بازار مسکن، حسین درودی، رساله دکترای اقتصاد، دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، 1386
مرکز آمار ایران، نتایج آمارگیری از درآمد و هزینه خانوار، 1385
منابع و مآخذ
مجموعه مقالات فصلنامه اقتصاد مسکن، وزارت مسکن و شهرسازی
گزارش طرح مطالعاتی: بررسی ابعاد کیفی مسکن در ایران، دکتر سید محسن حبیبی، دکتر زهرا اهری، 1383
محمد علی خلییان، استقرارهای اولیه در غرب ایران (زاگرس میانی)، مجموعه مقالات کنگره تاریخ معماری و شهرسازی ایران، جلد پنجم، سازمان میراث فرهنگی کشور، 1376