شرحی بر مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مصوب 21/6/70
مقدمه :
بعد از استقرار مشروطیت به منظور سامان دادن به مساله مالکیت در اراضی و خاتمه دادن به دعاوی انبوه مربوط به اسناد تنظیمی راجع ملاک که بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلی برای دولت مطرح بود در اردیبهشت ماه 1290 مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در 139 ماده تصویب کرد پس از اندک زمانی نارسایی قانون مزبور هویدا شده و اندیشه ترمیم نارساییهای آن قوت گرفت. به همین منظور در فروردین ماه 1320 قانون دیگری تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاک در 126 ماده از تصویب مجلس چهارم گذشت. این قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختیاری نیز شهرت یافت. قانون مزبور در سالهای 1306 و 1307 و 1308 اصلاح و تکمیل گردید و بعضی از مقررات آن نیز نسخ شد تا اینکه در 26 اسفند ماه 1310 قانون ثبت اسناد و املاک در 141 ماده تصویب و از اول سال 1311 به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخیر که تاکنون نیز مایه اصلی مقررات ثبت اسناد و املاک کشور می باشد در خلال سالهای بعد به مرور تغییراتی داده شد و موارد جدیدی به آن الحاق و بعضی مواد نیز اصلاح یا تکمیل و یا نسخ گردیده است . هدف از این همه جرح و تعدیلها ، کاستن از اختلافات ملکی وافزودن بر اعتبار اسناد مالکیت است.
با همه احوال گسترش جوامع شهری افزایش چشمگیر مهاجرت روستاییان به شهرها که موجب افزایش قیمت زمین و مطرح شدن آن به عنوان کالایی گران قیمتو کمیاب بود باعث توجه خاص عده ای فرصب طلب به مساله زمین و تصرف بخشی عمده ای از اراضی مستعد جهت احداث واحدهای مسکونی در اطراف شهر ها توسط آنها شد. بروز این دو عامل متضاد از یک طرف ووجود قوانین دست و پاگیر که هر کی به نحوی نقل و انتقالات اراضی را ممنوع می ساخت از طرفدیگرباعث ظهور مسائل جدید و ایجاد نابسامانی بسیاردر امور ثبتی و حقوقی و مراجعات فراوان متصرفین صاحبان اعیانی و مالکین عرصه به مراجع قضایی و مطرح شدن دعاوین متنوع در امور املاک و بالاخره به هم ریختن نظم معاملات و امور جاری دفاتر اسناد رسمی می گردید:به نحوی که راه حلهای قانونی موجود به لحاظ محدودیت دایره شمول آنها به امور مبتلا به حامعه جوابگوی نیاز هیا مورد اشاره نبود وپیش بینی راه حلهای جدید و باز نگری جدی در ضوابط موجود را اقتضا می کرد:
لذا ابتد در سال 1351 مقررات تازه ای در قالب مواد 142 تا 157 تحت عنوان مواد الحاقی به مجموعه قانونی ثبت 1311 اضافه گردید و موقتاً مشکلات موجود مرتفع گردید: اما دیری نپایید که به دلیل تحولات مهم اجتماعی ناشی از انقلاب اسلامی و تغییرات اساسی در بافت شهری و روستایی کشور باز هم نارسایی این مقررات آشکار شد . در نتیجه روند اصلاح و ترمیم مقررات حاکم به همین جا متوقف نشد زیرا استفاده از مزایای قانون محدود به چند منطقه معین ( مانند کرمان، شهر کرد . مازندران که در قانون مصوب 1351 محدود به موارد خاص بود) و زمان محدود و متراژ اندک نبود بلکه در سطح مملکت و بر گستره میلیونها مترمربع در سراسر کشور اشاعه داشت. به همین جهت روز به روز لزوم تجدید نظر در قوانین بیشتر احساس می شد تا آنجا که دولت وقت را به فکر چاره ای انداخت. در نتیجه سالهای 1375 و 1370 مقررات دیگری یه ترتیب تحت عناوین قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت و اسناد و املاک به تصویب رسید و تا حدودی مشکلات موجود در جامعه ر ا مرتفع ساخت.اما در مقررات اخیر التصویب که مشتمل بر هشت ماده و 13 تبصره است علی رغم آیین نامه اجرایی مفصلی که طی 42 ماده در تاریخ 21/2/70 به تصویب ریاست محترم قوه قضاییه رسیده و به بیان روش اجرای مقررات قانون پرداخت و معذلک بسیاری از احکام و یا موضوعات مندرج در متن قانون یا آیین نامه نیاز هب تجزیه و تحلیل داشت.بدین لحاظ برای حل مشکلاتی که درباره این قانون از حیث رسیدگی به انبوه پرونده ها موجود و مشهود بود مقررات مصوب تا آنجا که مقدور بود مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار گرفت.
نویسندگان این مقاله کوشیده اند تا با استفاده از تجربیات ذیقیمت کارشناسان حقوقی و ثبتی و قضات دادگستری که سالهای متمادی در هیاتهای نظارت و یا حل اختلاف موضوع قوانین ثبت فعال بوده و همچنین با اتکا بر آرای مهم دیوان کشور و اداره حقوقی دادگستری و نظریات حقوقدانان برجسته قانون وآیین نامه آن را مورد تجزیه و تحلیل قرار داده و گوشه های تاریک و مبهم مقررات مزبور را روشن کرده و برای مجریان محترم این مقررات در سطح کشور موجبات اشراف کامل تر به ابعاد را فراهم نمایند.
امید است این خدمت ناچیز مورد قبول قرار گرفته و صاحبنظران حقوقی و ثبتی تهیه کنندگان این مقاله را از نظریات خود بی بهره نسازند.
هدف از تصویب قانون.
با مقایسه این قانون با قانون مصوب سال 1365 و مواد 146 و 147 و 148 و 148 مکرر قانون ثبت مصوب سالهای 51و52 و ماده 4 قانون متمم ثبت مصوب سال 54 هدف از تصویب قانون مزبور عمدتاً موارد زیر می باشد.
1 – تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/1/70 بر روی زمینهایی ایجاد نموده اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است.
2 – تعیین وضع ثبتی املاک زیر:
الف – اراضی کشاورزی:
ب – نسقهای زراعیی؛
ج – باغات اعم از شهری و غیر شهری؛:
د – اراضی خارجی از محدود شهر و حریم آن که:
اولاً : اشخاص تا تاریخ 1/1/70 خریداری نموده اند.
ثانیاً : مورد بهره برداری متصرفین باشد.
ثالثاً : به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسر نبوده است.
تفاوت بند 1و 2 فوق در این است که در بند 1 ملاک ایجاد اعیانی قبل از 1/1/70 می باشد و تارخی معامله اصولاً مورد نظر نیست. هدف این بوده است که وضعیت ثبتی اعیان املاکی که تا تاریخ 1/1/70 ایجاد شده و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است روشن گردد. در حالی که در قسمت دوم ملاک عمل انجام معامله تا تاریخ 1/1/70 می باشد.
3 – تعیین تکلیف نسبت به انتقالاتی که به نحو مشاع صورت گرفته اما تصرف به صورت مفروز می باشد( بند 2 ماده 147)
4 – تعیین تکلیف نسبت به املاکی که مالکین عرصه و اعیان از یکدیگر جدا بوده و در مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد.( بند 3 ماده 147)
5 – تعیین تکلیف نسبت به اعیان احداث شده در اراضی موقوفه (تبصره 2 ماده 148)
6 – تعیین تکلیف نسبت به اعیان ایجاد شده در اراضی دولت و شهرداری (تبصره 3 ماده 148)
7 – تعیین تکلیف نسبت به املاکی که سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک متصرف است ( تبصره 4 ماده 148)
بنا براین هدف از تصویب این قانون و قوانین قبلی پذیرفتن واقعیتهای خارجی موجود در جامعه و تعیین تکلیف برای انبوهی از خانه ها باغات نسقهای زراعی و ارضی خارج از محدوده شهرها بود که فاقد سند رسمی بودند و نیز حل مشکلاتی که دارندگان این قبیل املاک با آن مواجه بودند.چه با اینکه این قبیل مالکین ملکی را خریداری و در آن هزینه هایی نموده و مورد بهره برداری هم قرار می دادند عملاً نمی توانستند از تمام مزایای مالکیت خود استفاده نمایند، چرا که قانون یا آنها را مالک نمی شناخت و یا تصرفات افرازی آنها را تایید نمی نمود.
بررسی مراحل مختلف اجرای قانون
مبحث اول
مراحل مقدماتی
اول-انتشار آگهی
بر اساس تبصره 2 ماده 7 قانون ادارات ثبت مکلف شدند از تاریخ لاز م الاجرا شدن قانون (14/8/70) حداکثر ظرف مدت سه ماه از طریق رادیوی استان ونشر آگهی در روزنامه کثیر الانتشار محل یا نزدیک به محل و الصاق آگهی در اماکن و مابر عمومی مراتب را به اطلاع مردم برسانند که ظرف مدت یکسال در خواست خود را به ضمیمه رو نوشت مصدق مدارک تسلیم اداره ثبت محل وقوع ملک نمایند . این مهلت به موجب تبصره 3 قانون تعیین تکلیف پرونده های معترضی ثبتی که فاقد سابقه بوده و یا اعتراض آنها در مراجع قضایی از بین رفته است مصوب 5/2/73 ،از تاریخ لازم الاجرا شدن آن (10/4/73) به مدت دو سال دیگر تمدید گردید.
دوم – تسلیم تقاضا
متقاضی یا قائم مقام قانونی وی باید تقاضانامه را تکمیل نموده و همراه با سایر مدارک و مستندات در فرجه قانونی جدید(دو سال) به اداره ثبت محل تسلیم نماید.
متقاضی موظف است نشانی دقیق خود را جهت ابلاغ اوراق و دعوت نامه و سایر مکاتبات در تقاضانامه قید و در صورت تغییر نیز نشانی جدید خود را کتباً به ثبت محل اطلاع دهد. ( ماده 5آیین نامه)
هرگاه اولیای صغار شهدا از تسلیم تقاضا امتناع نمایند نماینده ولایت فقیه دربنیاد شهید انقلاب اسلامی می تواند پس از احراز امتناع و احراز غبطه صغار 45 روز پس از انتقضای مدت مقرر در قانون( دو سال) نسبت به انجام عملیات ثبتی به قائم مقامی از ولی قهری و قمی صغار اقدام به انجام تمهیدات لازم وثبت نماید(ماده 9 قانون)
تقاضانامه ( به صورت متحد الشکل) و به تعداد کافی از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و از طریق ادارات کل ثبت استانها در اختیار واحدهای ثبتی قرار می گیرد تا مجاناً به متقاضیان تسلیم گردد.(ماده 3آیین نامه)
نسبت به درخواستهایی که طبق مواد 146 و 147 و 148 و 148 مکرر قانون ثبت و ماده 4 قانون متمم قانون ثبت و همچنین مطابق مواد 1 و 2 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 65 در موعد مقرر تسلیم شده و منتهای به صدور رای نگردیده بر طبق این قانون رسیدگی خواهد شد و نیاز به تجدید تقاضا ندارد. ( ماده7 قانون)
اما اگر در مورد تقاضاهایی که قبلاً تسلیم شده و به علت عدم حضور متقاضی یا مالک رای منفی صادر گردیده است متقاضی مایل به طرح مجدد در خواست باشد باید نسبت به تقدیم تقاضای مجدد بر طبق مقررات این قانون اقدام نماید ( تبصره 1 ماده 7 قانون)
سوم-ثبت تقاضا
کلیه درخواستهای واصله به ترتیب وصول در دفتر اداره 0 دفتر اندیکاتور) ثبت میگردد به علاوه ادارات ثبت مکلفند مراتب را در دو دفتر دیگری که به این منظور تهیه شده ثبت نموده و یکی از دو دفتر را به اداره کل امور املاک سازمان ثبت ارسال نمایند ( تبصره 3 ماده 7 قانون)
ادارات ثبت مکلفند شماره و تاریخ ثبت تقاضانامه ها را در دفتر اندیکاتور ذیل تقاضانامه قید و سپس تقاضانامه ها را به ترتیب در نخستین دفتر ثبت تقاضانامه ثبت نمایند. ( ماد 6 آیین نامه)
متصدی دفتر تقاضانامه مکلف است پس از وصول مدارک به متقاضی رسید بدهد.
چهارم -ثبت در دفتر اوقات
حسب ماده 11 آیین نامه تقاضاهای واصله به ترتیب شماره و تاریخ ثبت در دفتر اوقات نیز ثبت می شود ثبت در دفتر تعیین اوقات آن هم به ترتیب شماره و تاریخ ثبت به منظور حفظ نوبت در رسیدگی به تقاضاها است تا هر تقاضا که زودتر به اداره ثبت واصل شده زودتر مورد رسیدگی قرار گیرد..
علی رغم این قاعده کلی در قانون و آیین نامه مستثنیاتی پیش بینی شده که بعداً ذکر خواهد شد.
پنجم-ثبت توافق
به منظور ثبت توافق متقاضی و مالک ( طرفین هر پرونده) دفتری تحت عنوان دفتر ثبت توافق توسط سازمان ثبت تهیه و در اختیار واحدهای ثبتی قرار می گیرد( ماده 3 آیین نامه) تا در صورت مراجعه متقاضی و مالک یا مالکین به منظور اعلام توافق رئیس ثبت پس از احراز هویت طرفین و احراز مالکیت مالک یا مالکین توافق آنها ار در آن دفتر ثبت کرده و هر امضای طرفین برساند. امضای ذیل دفاتر ثبت توافق باید با حضوررئیس یا مسوول ثبت باشد.
علاوه برآن رئیس یا قائم مقام وی مراتب را در پرونده مربوطه منعکس کرده و سپس دستور انجام اقدامات بعدی را خواهد داد.
مبحث دوم
مراجع صالح جهت رسیدگی
بر خلاف ترتیب مقرر در قانون مصوب 65 که رسیدگی به تمام پرونده ها منحصراً در صلاحیت هیاتهای مقرر در آن قانون بود . در قانون فعلی به منظور رسیدگی سریع تر به پرونده ها و اینکه اگر اختلافی بین طرفین وجود نداشته و به امعان نظر قضایی نیازی نباشد و نتیجتاً از اتلاف وقت و صرف هزینه های نابجا جلوگیری گردد دو مرحع مختلف به شرح زیر برای رسیدگی به تقاضاها مقرر گردیده است.
اول -رئیس ثبت
دوم-هیات حل اختلاف
اول-صلاحیت رئیس یا مسوول ثبت و نحوه رسیدگی وی به تقاضاها
در ماده یک قانون ( ماده 147 اصلاحی)رسیدگی و اتخاذ تصمیم در مورد بعضی از تقاضها در صلاحیت رئیس یا مسوول ثبت محمل قرار داده شده که می توان این موارد را به دو دسته تقسیم کرد:
الف- در مورد املاک مفروز؛
ب-در مورد املاک مشاع.
الف-رسیدگی به تقاضای املاک مفروز
برای اینکه رئیس ثبت صالح بررسیدگی باشد باید بین مالک و متصرف توافق وجود داشتهباشد. اما صرف توافق کافی نیست . شرایط دیگری هم لازم است تا نامبرده بتواند با توجه به بند یک ماده 147 قانون دستود ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت بدهد.این شرایط عبارتند از :
1- احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت:
کارشناس باید حداکثر ظرف 20 روز محل را معاینه نموده ضمن ترسیم نقشه محل مورد تصرف را روی آن منعکس کند . پس از تعیین موقعیت محل حدود وثغور مساحلت عرضه و قدمت اعیان نوع ملک حقوق ارتفاقی شماره فرعی و اصلی بخش و نحوه تصرف و ارزش عرصه و اعیان مراتب را صورت مجلس نموده و به امضای متقاضی و حاضرین برساند.(ماده 13 آیین نامه)
باید توجه داشت که به موجب تبصره الحاقی به ماده مزبور: هر گاه تقاضا بابت قطعه ای مفروز از ملک مشاع باشد پذیرش آن مشروط به احراز مشخص بودن محدوده متصرفی مفروزی بر مبنای ضوابط متعارف محل خواهد بود.
2 – نداشتن معترض
چنانچه به هر نحوی از انحا نسبت به تقاضای متقاضی معترض وجود داشته باشد. رئیس ثبت دیگر صالح به رسیدگی نخواهد بود. کما اینکه در بند 5 ماده 147 هم مقرر شده : چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد…موضوع به هیات حل اختلاف….ارجاع می شود.
3.ارائه سند عادی مالکیت
مستفاد از بند 4 ماده 147 اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید موضوع در صلاحیت رئیس اداره ثبت نبوده و باید در هیات حل اختلاف مورد رسیدگی قرار گیرد.
4 – عدم تعلق عرصه به اوقاف یا دولت یا شهرداری
در صورتی که اعیان در اراضی متعلق به دولت یا اوقاف یا شهرداری احداث شده باشد رئیس ثبت صالح به رسیدگی نبوده با توجه به بند 5 ماه 147 موضوع در صلاحیت هیات حل اختلاف خواهد بود.
5.یکی بودن مالک عرصه و اعیان
حسب بند 3 ماده 147 در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است هیات حل اختلاف صالح به رسیدگی است نه رئیس ثبت.
6 – امکان اتخاذ تصمیم
دربند 5 ماده 147 بدون هیچ توضیحی و به صورت کلی و مطلق آمده است که هرگاه اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد موضوع به هیات حل اختلاف ارجاع خواهد شد . با وجود چنین حکمی به نظر نمی رسد که رئیس ثبت بتواند بدون هیچ جهت موجهی و بدون اینکه اتخاذ تصمیم واقعاً برایش غیر مقدور باشد پرونده ها را به هیات حل اختلاف ارجاع نماید. در تایید این نظر ماده 12 آیین نامه مقرر می داردکه : رئیس اداره ثبت محل نسبت به درخواستهای توافقی بلا معارض و بلا اشکال اعلام نظر نموده و دستور ادامه عملیات ثبتی را صادر و بقیه را به حل اختلاف ارجاع می نماید.
مستفاد از این ماده این است که به هر حال برای ارجاع پرونده به هیاتها باید رئیس ثبت با اشکالاتی مواجه شود که علی رغم توافق طرفین و نبودن معارض ….باز هم نتواند اتخاذ تصمیم نماید.
7.وجود سابقه ثبت
مستفاد از تبصره 4 ماده 148: درصورتی رئیس ثبت صالح به رسیدگی و اظهار نظر است که ملک دارای سابقه ثبت باشد و بر اساس همین تبصره منظوراز سابقه ثبت این است که برای ملک مورد تقاضا اظها نامه ثبتی در حدود ضوابط قانونی تنظیم شده باشد. بدیهی است در صورتی که به ثبت ملک مورد تقاضا اعتراضی( اعم از اعتراض به اصل یا حدود) واصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی در مرجع صالح است.
ب-رسیدگی به تقاضاهای مربوط به املاک مشاع
این قبیل تقاضاها مورد رسیدگی رئیس ثبت قرار می گیرد. وی به یکی از دو نحو زیر اتخاذ تصمیم می نماید:
1.دستور صدور سند مالکیت مفروز
هرگاه انتقال اعم از رسمی ای عادی به نحو مشاع وتصرف به صورت مفروز باشد رئیس ثبت بارعایت شرایط زیر به موضوع رسیدگی کرده و دستور تعیین حدود وحقوق ارتفاقی مورد تقاضا را داده و در خصوص باقی مانده دستور صدور سند مالکیت مفروز خواهد داد. این شرایط عبارتند از :
وجود توافق بین متصرف و مالک مشاعی؛
موافقت سایر مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی یا تایید آنها؛
1-3احراز تصرف بلا منازع؛
1-3مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد. این موضع باید از طریق کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن احراز شود
1-3عدم وصول اعتراض به تصرفات افرازی متقاضی.
1-3دستور صدور سند مالکیت مشاع
1-3هر گاه انتقال ( با سند عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد ، اما"…مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس ثبت حسب مورد دستور ادامه عملیات ثبتی را به منظور صدرو سند مالکیت مشاعی خواهد داد."(بند 3 ماده 3 3 آیین نامه)
نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که اگر مقدار تصرف متقاضی از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر باشد یا مالک مشاعی با تصرفات مفروزی متصرف موافق نباشد یا تصرف بلامنازع نباشد موضوع نه در صلاحیت رئیس ثبت است و نه در صلاحیت هیات حل اختلاف آنچه که در مورد املاک مشاعی در صلاحیت هیات حل اختلاف است در قسمت اخیر بند 2 ماده 147 ذکر شده که در مبحث صلاحیت هیات حل اختلاف توضیح داده خواد شد.
در تمام مواردی که تاکنون راجع به صلاحیت رئیس ثبت و نحوه رسیدگی وی توضیح داده شده هر گاه نامبرده حضور متقاضی یا مالکین مشاعی یا سایر اشخاص را ضروری باند یا دعوت نامه کتبی و تعیین وقت رسیدگی به آنها دعوت به عمل می آورد.
عدم حضور افراد مانع رسیدگی نخواهد بود.ابلاغ دعوت نامه ا اخطاریه ها وسایر مکاتبات لازم در زمینه انجام وظایف ذکر شده تابع آیین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی است( ماده 21 آیین نامه)
دوم-هیات حل اختلاف
همانطور که قبلاُ توضیح داده شد: درماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 65 رسیدگی به همه موارد مندرج در ماده مزبور و قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک در صالحیت هیات یا هیاتهایی مرکب از دو نفر قاضی دادگستری و یک نفر از کارکنان ثبت بود که به هر حال این هیات به شرط توافق طرفین به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نمود در قانون جدید هم در صلاحیت هیات و هم در ترکیب آن تغییراتی داده دشه و نام آن به هیات حل اختلاف تغییر یافته است. تعیین این نام برای هیات مزبور به این معنی است که هیات فوق به اختلاف ناشی از تقاضاهای موضوع این قانون رسیدگی کرده و نسبت به حل اختلاف و فصل خصومت و صدور رای اقدام خواهد کرد.
ماده 148 اصلاحی قانون ثبت( ماده 2 قانون اصلاح مواد 1و 2و3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/65 و الحاق موادی به آن مصوب 21/6/70) ناظر به نحوه تشکیل هیاتهای حل اختلاف تعداد اعضاء نحوه تشکیل جلسات اختیارات هیات و… می باشد که ذیلاُ توضیح داده خواهدشد.
الف-ترکیب هیات
هیات حل اختلاف مرکب از سه عضو است. این سه عضو عبارتند: یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یکنفر خبهر ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت.
ب-محل تشکیل هیات
هیاتهای حل اختلاف در هر یک زا حوزه های ثبتی در محل اداره ثبت تشکیل می شود.
ج-نحوه تشکیل جلسات هیات
حسب ماده 17 آیین نامه جلسات هیات حل اختلاف با حضور حداقل دو نفر از اعضا رسمیت داشته و تصمیمات هیات حداقل با دو رای معتبر و لازم الاجرا است.
د-صلاحیت هیات
رسیدگی به آن قسمت از تقاضاهایی که در صلاحیت هیات حل اختلاف است را می توان به شرح زیر طبق بندی کرد:
1.تقاضاهای مربوط به املاک مفروز:
ب.تقاضاهای مربوط به املاک مشاع:
3.مواردی که عرصه مورد تقاضا واقف است:
4.مواردی که عرضه مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است:
5.مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا ازهم جدا می باشد:
6.مواردی که ملک مورد تقاضا سابقه ثبت نداشته باشد:
7.رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه.
ذیلاً هر یک از موارد هفت گانه مذکور مورد بررسی قرار می گیرد.
یک-در مورد املاک مفروز
هرگاه محل مورد تقاضا به صورت مفروز باشد با تحقیق یکی از موارد زیر موضوع درصلاحیت هیات حل اختلاف است:
الف-بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد. و به عبارت دیگر تصرف متصرف و متقاضی بلامنازع نباشد.
ب-وجود معترض:به این معنی که نسبت به تقاضای متقاضی به نحوی از انجا معترضی وجود داشته باشد.
ج-عدم امکان اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت یعنی با وجود توافق طرفین و بلا مناز ع بودن تصرف و نبودن معترض با ز هم رئیس ثبت قارد به اتخاذ تصمیم نباشد.
د-عدم ارائه سند عادی مالکیت . اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه دهد هیات با تحقق شرایط زیر و با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی گرده و دستور صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل می دهد.
د-1-احراز توافق طرفین:
د-2-بلا معارض بودن مدعی به: یعنی کسی نسبت به تصرفات یا مالکیت مدعی ادعایی نداشته باشد.
ه-عدم توافق. درمواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد هیات به موضوع رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب را به اداره ثبت اعلام می کند تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضی آگهی نماید. در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار این آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم دادگاه خواهد بود . چنانچه اعتراضی نرسد. اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهدبود.
نکته مهم در مورد این بند نبود توافق بین طرفین است که یا ناشی از عدم دسترسی به مالکین است یا به علت عدم حضور وی در جلسات هیات و سکوت در قبال در خواست متقاضی یا اصولاُ به علت محالفت صریح آنان می باشد که در تمام این حالات هیات با استفاده از خبرگان ثبتی و انجام تحقیقات لازم و استماع شهادت شهود نسبت به کشف واقع و احراز تصرفات مالکانه متقاضی اقدام کرده و مراتب را به شرح فوق به اداره ثبت اعلام می نماید.
دو-درمورد املاک مشاع
هر گاه انتقال ( اعم از رسمی یا عادی ) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد و مقدار تصرف هم از سهم فروشنده در کل مالک بیشتر نباشد اما:
الف- به سایر مالکین مشاعی دسترسی نباشد:
ب-نسبت به اقدامی که رئیس ثبت با توجه به قسمت اول و دوم بند 2 ماده 147 قانون و بندهیا 1و 2و 3 ماده 33 آیین نامه انجام می دهد. یا هر علت دیگری اعتراضی واصل شود رسیدگی به موضوع در صلاحیت هیات حل اختلاف است. هر گاه هیات با رسیدگی های لازم و از جمله تحقیق از معتمدین محل و گواهان و مطلعین و جلب نظر کارشناس یا هیات کارشناسان تصرفات بلا منازع و بلا معارض متقاضی را احراز نماید بر حسب مورد تصمیم لازم در مورد صدرو سند مالکیت مشاعی یا مفروزی به نام متقاضی اتخاذ خواد نمود.
تصمیم به واحد ثبتی ابلاغ می شود تا در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه ناشر آگهیهای ثبتی آگهی نماید.
چنانچه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراضی واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.در غیر این صورت اداره ثبت بر اساس رای صادر شده عملیات ثبتی را دامه داده وسند مالکیت صادر می نماید. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود(بند 4 ماه 33 آیین نامه)
سه وقفیت عرصه
در صورتی که اعیان کلاص یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیات با رعایت شرایط زیردستور صدور سند مالکیت کلی یا جزء اعیان را با قید اجرت زمین خواهد داد.
الف-موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف . هر گاه موقوفه فاقد متولی باشد موافقت اداره اوقاف:
با توجه به ماده 25 آیین نامه برای جلب موافقت متولی یا اداره اوقاف هیات از متولی منصوص با اطلاع اداره اوقاف محل و اگر ملک فاقد متولی باشد از اداره اوقاف دعوت می نماید تا در جلسه رسیدگی شرکت کرده یا نظر خود را حداکثر ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ ارسال دراد.
ب-رعایت مفاد وقف نامه:
ج-رعایت مصلحت موقوف علیهم:
د-درنظر گرفتن جمیع جهات:
ه-تعیین اجرت زمین
هرگاه جلب نظر کارشناس لازم باشد هیات با موافقت متولی منصوص و اطلاع اداره اوقاف و اگر ملک فاقد مستولی باشد با موافقت اداره اوقاف کارشناس مرضی الطرفین انتخاب می نماید ت احداکثر ظرف بیست روز محل را معاینه نموده ضمن ترسیم نقشه محل مورد تصر را روی آن منعکس و پس از تعیین موقعیت محل حدود و ثغور و مساحت عرصه و ارزش اعیان و قدمت آن نوع ملک حقوق ارتفاقی شماره فرعی و اصلی و بخش و نحوه تصرفات با رعایت مفاد وقفنامه و در نظر گرفتن مصلحت موقوف علیهم و اینکه اعیان احداث شده به قصد واقف نزدیک است اجرت زمین را معین نماید.( تبصره 1 ماده 25 آیین نامه)
درصورتی که مورد تصرف قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی دیگر در اراضی مربوط به دولت یا شهرداری باشد هیات پس از انجام مراتب بالا نسبت به وقف و رعایت مواد 26و 27 آیین نامه نسبت به بقیه تعیین تکلیف خواهد نمود(تبصره 2 ماده 25)
چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی موقوفه یا دولت یاشهرداری و قسمتی در اراضی اشخاص ایجاد شده باشد نسبت به اراضی ملکی موقوفه یا دولت یا شهرداری بحو بالا و نسبت به اراضی اشخاص طبق ماده 12 آیین نامه اقدام می شود .
در مورد فوق هیات پس از وصول نظریه کارشناس مراتب را با ذکر این که متقاضی مدعی است که خد و همسرش واحد مسکونی دیگری ندارد حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی به مراجع مربوطه( متولی اداره اوقاف دولت شهرداری) ابلاغ می نماید تا نسبت به معرفی نماینده خود در جلسه و یا ابراز نظر اقدام نماید و تاکید کند که عدم حضور نماینده با نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیات و صدور رای و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود.( ماده 27 آیین نامه)
چهارم-تعلق عرصه به دولت و شهرداری
در مورد آن دسته از متقاضیان که اعیان آنها کلاً یا جزئاً در اراضی دولت و شهرداری ایجاد شده است هیات از متقاضی و مرجع ذی ربط دعوت کرده و به موضع رسیدگی می نماید. هر گاه واقع امر را احراز کرده و تشخیص دهد که در خواست متقاضی منطبق با قانون بوده و صاحب حق می باشد به شرح زیر عمل می شود:
الف-تعیین اینکه متقاضی دارای واحد مسکونی میباشدیا خیر:
ب-تعیین این که مساحت زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است یا بیتشر:
ج-انتخاب کارشناس به منظور:
ج-1-معاینه از محل مورد تقاضا و تعیین نحوه تصرفات متقاضی:
ج-2-ترسیم نقشه:
ج-3- انعکاس محل مورر تصر روی نقشه:
ج-4- تعیین موقعیت محل و حدود وثغور و مساحت عرصه و اعیان شماره فرعی و اصلی و بخش محل تصرف:
ج-5-تعیین نوعی ملک و حقوق ارتفاقی:
ج-6-تعیین قدمت اعیان و ارزش آن:
ج-7-تعیین ارزش عرصه بر اساس قیمت منطقه ای هر گاه مساحت ملک تا 250 متر مربع است و متقاضی فاقد واحد مسکونی است: یا به قیمت عادله روز نسبت به مازاد 250 متر مربع( هر گاه مساحت ملک بیش از 250 متر مربع باشد)
ج-8-تعیین ارزش عرصه به قیمت عادله روز هر گاه متقاضی مالک واحد مسکونی دیگری باشد.اعم از این که مساحت زمین 250 متر یا بیشتر و یا کمتر از این مقدار باشد.
کارشناس مزبور مکلف است ظرف 20 روز ضمن تنظیم صورت مجلسی تظریه خود را که باید متضمن مراتب فوق بوده و به امضای متقاضی و حاضرین رسیده باشد به هیات تسلیم نماید( ماده 24 و 13 آیین نامه)
د-چنانچه اعیان مورد تقاضا قسمتی در اراضی دولت یا شهرداری و قسمتی در اراضی موقوفه باشد یا اعیان مزبور قسمتی در اراضی موقوفه و قسمتی در اراضی اشخاص احداث شده باشد به نحوی که در مبحث مربوط به اراضی موقوفه توضیح داده شد عمل می شود
ه-اعلام وصول نظریه کارشناس به شهرداری یا دولت: دبیر هیات حداقل بیست روز قبل از جلسه رسیدگی وصول نظریه کارشناس و نیز ادعای متقاضی را زا حیث داشتن واحد مسکونی یا نداشتن آن به موسسه ذی ربط ابلاغ و تذکر می دهد که نسبت به معرفی نماینده جهت شرکت در جلسه و یا ابراز نظریه اقدام نماید و تاکید می کند که عدم حضور نماینده و یا نرسیدن نظریه در مهلت تعیین شده مانع رسیدگی هیات و صدور رای و ادامه عملیات ثبتی نخواهد بود( ماده 27 آیین نامه)
و- پس از انجام مراتب بالا هیات رای به انتقال ملک به متقاضی خواهد داد و رد مورد قیمت زمین مورد انتقال به نحو زیر عمل می کند:
1.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف تا 250 متر مربع است با قیمت منطقه ای.
2.هرگاه متقاضی فاقد واحد مسکونی است و زمین مورد تصرف بیش از 250 متر مربع است تا 250 متر مربع بر اساس قیمت منطقه ای و بقیه به قیمت عادله روز.
3.هرگاه متقای دارای واحد مسکونی است به قیمت عادله روز
ز-اجرای رای هیات : هرگاه دستگاه مربوط از اجرای رای هیات اسنتکاف نماید واحد ثبتی مکلف است با توجه به ماده 35 آیین نامه نسبت به اجرای رای از طریق دفتر اسناد رسمی اقدام نماید.
پنج- در مورد مناطقی نظیر مازندران
در مورد این قبیل مناطق که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می باشد و آخرین منتقل الیه متقاضی سند مالکیت است هیات با رعایت شرایط زیر:
الف-احراز واقع؛
ب-احراز توافق طرفین ( متقاضی ، مالکین عرصه و اعیان سابق)؛
ج-احراز تصرف بلامنازع توسط کارشناس
د-نداشتن معترض؛
بر طبق بند الف ماده 147 عمل می کند؛ یعنی مراتب به رئیس ثبت ارجاع می شود تا دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدرو سند مالکیت صادر نماید.
هر گاه بین طرفین توافق نباشد هیات پس از جلب نظر کارشناس با توجه به ماده 13 آیین نامه و احراز موضوع رای بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل و با حفظ حقوق مالک عرصه خواهد داد.
شش-رسیدگی به تقاضای مربوط به املاک ثبت نشده
چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک در محل مورد تقاضا متصرف باشد هیات به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهارنامه رسمی به واحد ثبتی ابلاغ می کند.
ادراه ثبت محل مکلف است پس از تنظیم اظهارنامه ، ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماه 59 آیین نامه قانون ثبت مراتب را به اطلاع عموم برساند.تجدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به صورت تجدید حدود اختصاصی انجام میشود( تبصره 4 ماده 148)
هفت-رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه
هرگاه یکی از اتباع بیگانه در حدود موارد شش گانه فوق تقاضایی داشته باشد هیات حل اختلاف درصورتی به این تقاضا رسیدگی و رای لازم صادر می کند که تشریفات مقر در آیین نامه استملاک اتباع خارجه در ایران رعایت شود (تبصره 7 ماده 148)
ه-صلاحیت محلی هیات
همانطور که قبلاً توضیح داده شد هیاتهای حل اختلاف در هر یک از حوزه های ثبتی تشکیل می شوند بنابراین فقط به پرونده هایی که در آن حوزه تشکیل شده صلاحیت رسیدگی دارند. ولی چنانچه در خلال رسیدگی مرز گردید که مورد تقاضا جزء حوزه ثبتی دیگری است و متقاضی اشتباهاً خود را تسلیم نموده است تقاضا به واحد ثبتی مربوط ارسال می شود که حسب مورد ردیف هم عرض مورت تقاضا رسیدگی شود.
و-آیین رسیدگی هیات
1.مهلت رسیدگی
هیاتها مکلفند حداکثر ظرف سه سال از تاریخ ارجاع رای خود را صادر نمایند( تبصره یک ماده 148)
2.نوبت رسیدگی و اولویتها
به موجب ماده 11 آیین نامه تقاضاهای اصله به ترتیب شماره و تاریخ ثبت ( در دفتر تقاضا نامه) دردفتر اوقات ثبت می شود.اما پرونده هایی که طبق مواد 146.147.148.148مکرر قانون ثبت و ماده 4 قانون متممم قانون ثبت و همچنین مطابق مواد 1و 2 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت مصوب 65 در موعد مقرر تسلیم شده و منتهی به صدرو رای نگردیده مقدم بر این تقاضاها مورد رسیدگی قرار می گیرد. مع ذلک حسب تبصره یک ماده فوق اولویتهای مقرر در ماده 18 آیین نامه سابقه مورد اقدام قرار گرفته ولی منجر به صدور رای نشده اند خارج از نوبت رسیدگی می شود و بر اساس ماده 10 قانون اولویت رسیدگی به تقاضاهای رسیده به هیاتهای رسیدگی به ترتیب باصغار خانوادههای شهده مفقودین آزادگان و جانبازان انقلاب اسلامی خواهد بود . علاوه برآن حسب ماده 18 آیین نامه فعلی رئیس قوه قضاییه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در مواقع ضروری و بر حسب اقتضا می توانند دستور رسیدگی به پرونده هایی را به صورت فوقالعاده و خارج از نوبت بدهند. هیاتها مکلف به اجرای این دستو خواهند بود.
ق-نحوه رسیدگی
هدف از رسیدگی در هیآتها کشف واقع است که ظاهراً برای رسیدن به واقعیت امر هیاتها محدودیتی نداشته و می توانند با استفاده از :
-خبر گان امور ثبتی؛
-استماع شهادت شهود؛
-سایر تحقیات مانند تحقیق از طرفین بررسی اسناد و مدراک و رسیدگی به صحت واصالت آنها تحقیق و معاینه محلی جلب نظر کارشناس واقع را کشف کرده و سپس رای خود را صادر نمایند. گزارش چگونگی وضعیت ثبتی پرونده با دبیر هیات است. درصورتی که نسبت به ملک مورد تقاضا اعترای ( اعم از اعتراض به اصل و حدود) و اصل یا سند معارض صادر شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی در مراجع صالحه است ( ماده 23 آیین نامه). درصورتی که رئیس ثبت یا هیات حل اختلاف حضور متقاضی یا مالکین مشاعی و یا صاحبان عرصه یا قائم مقام آنها یا سایر اشخاص را ضروری بداند با دعوتنامه کتبی و تعیین وقت رسیدگی از آنها دعوت به عمل می آید . عدم حضور مانع رسیدگی نخواهد بود…(ماده 21 آیین نامه)
" در صورتی که هیات ضمن رسیدگی جلب نظریه کارشناس را ضرورری بداند پس از ارجاع امر به کارشناس تصمیم متخذه را اعلام می نماید( ماده 22 آیین نامه) دعوت از خبرگان ثبتی شهود و طرفین و کارشناس و ابلاغ اخطاریه ها و آنها وسایر مکاتبات لازم تابع مقررات آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی است( ماده 21 آیین نامه)
ز-رای هیات
هیات پس از رسیدگیهای لازم و کشف واقع مبادرت به صدور رای می نماید همانطور که قبلاً توضیح داده شد تصمیمات هیات حداقل با دو رای موافق اعضا معتبر و لازم الاجرا است و رای هیات باید مقصود و در نتیجه حاوی مشخصات کامل متقاضی پلاک ثبتی نام مالک اولیه حدود و مساحت ملک حقوق ارتفاقی ادله مستندات مواد استنادی و خلاصه به نحوی باشد که اداره ثبت به سهولت بتواند نسبت به اجرای آن اقدام کند. همچنین در صورت رد در خواست رای باید مستدل و مستند باشد."
حسب ماده 19 آیین نامه " مفاد آرا و تصمیمات هیات به ترتیب تاریخ صدور عیناً در دفتر آرا ثبت و شماره آن روی رای صادره قید می شود و چناچه رای صادره به اتفاق نباشد دبیر هیات موظف است نظر اقلیت را نیز به طور مشروح در دفتر آرا ذیل نظر اکثریت ثبت نماید."
ح-اصلاح رای هیات
" در صورتی که معلوم شود در آرای هیاتهای سابق یا آرایی که از طرف هیاتهای فعلی صادر شده به علت سهو قلم مطالبی ساقط و یا اشتباه بینی رخ داده و یا به علت اشتباه در مبانی مستند رای اشتباهی پیش آمده باشد چنانچه رای اجرا نشده باشد هیات پس از بررسی رای اصلاحی صادر می نماید در این صورت دبیر هیات مکلف است مفاد رای اصلاحی ر ا در دفتر آرا ثبت نموده و شماره و تاریخ آنر ا در اصلاحات رای قبلی نیز قید کرده و به امضای اعضای هیات رسانیده و به واحد ثبتی ابلاغ نماید، درصورتی که رای به مرحله اجرا در آمده باشد مراتب اشتباه به هیات نظارت ثبت استان گزارش می وشد ( ماده 20 آیین نامه)
چنانچه رئیس ثبت در تصمیمات خود ( در قسمتی که در صلاحیت وی می باشد) مرتکب اشتباه شود و تصمیم هم اجر ا شده باشد یا رئیس ثبت در اجرای رای هیات مرتکب اشتباه شود در قانون آیین نامه نسبت به آن تعیین تکلیف نشده است. آنچه برای رفع مشکل به نظر می رسد این است که در مورد اول چون به هر حال اشتباه از مصادیق اشتباه درامور ثبتی مقرر در ماده 6 قانون ثبت می باشد رسیدگی به آن در صلاحیت هیات نظارت می باشد. درمورد دوم چون علی الاصول هیاتهای حل اختلاف بر اجرای احکام خود نظارت دارند. باید با نظر هیات نسبت به رفع اشتباه اقدام کرد. هر چند بعضی معتقدند که این موضوع در صلاحیت هیات نظارت است.
ط-اشتباه در آگهی ها
" چنانچه در آگهی های منتشر شده در اجرای قانون اشتباهی رخ دهد تشخیص موثر یا غیر موثر بودن اشتباه بعهده مدیر واحد ثبتی ذی ربط است. در صورتی که اشتباه موثرتشخیص داده شود دستور تجدید آگهی را صادر می نماید. مادام که منظر رئیس ثبت به مرحله اجرا در نیامده ذی نفع می تواند به نظر مذکور اعتراض کند. مرجع رسیدگی به اعتراض اداره کل ثبت استان مربوطه خواهدبود"(ماده 28 آیین نامه)
ی-ابلاغ رای
در مورد ابلاغ رای و تصمیمات هیات در بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آیین نامه و قسمت اخیر ماده 148 دو مورد متفاوت پیش بینی شده که ذیلاُ توضیح داده می شود.
1.بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آیین نامه مربوط به ابلاغ رای از طریق انتشار آگهی است که قبلاُ در مبحث مربوط به صلاحیت هیات حل اختلاف در مورد آنها توضیح داده شد.
2.به موجب ماده 148 آرای صادره از طرف هیات حل اختلاف به جز آرای موضوع بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آیین نامه به وسیله اداره ثبت محل به طرفین ابلاغ می شود.
ک-اعتراض به رای هیات
حسب ماده 34 آیین نامه آرای صادر شده از هیآتهای حل اختلاف لازم الاحرا بوده و واحدهای ثبتی ملزم به اجرای آنها می باشند. اما مراد از ارای صادر شده در این ماده آرایی است که در موعد قانونی نسبت به آن اعتراض نشده باشد. همانطور که در مورد ابلاغ رای توضیح داده شد. در بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33آیین نامه و قسمت اخیر ماده 148 ضابطه ای خاص برای ابلاغ وجود دارد. به همین جهت مهلت اعتراض هم بر حسب مورد متفاوت است مهلت اعتراض به ارای هیات موضوع بند 6 ماده 147 و بند 4 ماده 33 آیین نامه از تاریخ ابلاغ رای تعیین شده است.
ل-مرجع رسیدگی به اعتراض
حسب بند 6 ماده 147 مرجع رسیدگی به اعتراضات واصله دادگاه صالح است . نظر مراد از دادگاه صالح دادگاهی است که از نظر نسبی و محلی صالح به رسیدگی باشد. با اینکه درقسمت اخیر ماده 148 مرجع صالح برای رسیدگی اعتراض به صورت مطلق " دادگاه " تعیین شده باز منظور دادگه صالح است نه دادگاه حقوقی یک به لحاظ داشتن صلاحیت عام برای رسیدگی به دعاوی ( مراجعه شود به ماده 5 قانون تشکیل دادگاه حقوقی یک و دو)
مسلماً ملاک صلاحیت دادگاه بهایی است که برای ملک مورد دعوی تعیین می شود. در نتیجه اگربهای خواسته تا دو میلیون ریال باشد دادگه حقوقی دو والا دادگاه حقوقی یک صالح به رسیدگی است.
درقسمت اخیر بند 6 مقرر شده است که پس از صدور سند مالکیت ( که پس از انقضای مهلت اعتراض صادر خواهدشد) نیز متضرر می تواند به دادگاه صالح مراجعه نماید . دلیل آن هم روشن است زیرا به هرحال متضرر از حکم در جریان رسیدگی هیات نبوده و از تصمیمات و اقدامات هیات بی اطلاع می باشد و انتشار آگهی هم ایجاد علم و یقین برای اطلاع وی از تصمیمات هیات نمی کند.
به هر حال در صورت وصول اعتراض و هدایت معترض به دادگاه صالح اقدامات ثبت در مورد صدور سند مالکیت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود.
مورد دیگری برای مراجعه معترض به دادگاه صالحه درتبصره اصلاحی ماده 14 آیین نامه پیش بینی شده که به موجب آن در صورتی که پس از اعلام توافق و امضای دفتر مخصوص توافق هر یک از طرفین یا قائم مقام آنان منکر توافق ثبت شده گردد این امر مانع انجام اقدامات بعدی ثبتی نخواهد بود. معترض می تواند به دادگاه صالح مراجعه نماید.
م-نحوه اجرای رای هیات
اجرای آرای هیاتهای حل اختلاف به عهده اداره ثبت می باشد در تبصره های 4و 5و 6 ماده 148 و مواد 34 و 35 آیین نامه ضوابط خاصی جهت اجرا پیش بینی شده که ذیلاً به توضیح آن می پردازیم.
الف-در صورتی که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده و طبق مقررات این قانون یا رای هیات می بایست سند مالکیت به نام متصرف صادر گردد مراتب در ملاحظات دفتراملاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف حسب مورد ثبت خواهد شد0 تبصره 6 ماده 148)
ب-اگر ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد واحد ثبتی به درخواست متقاضی نسبت به تحدید حدود آن به صورت تحدید حدود اختصاصی اقدام خواهد کرد( تبصره 5 ماده 148)
ن-هزینه ها
انواع هزینه ها
هزینه های مقرر در قانون و آیین نامه اجرایی آن که بعهده متقاضی یا متقاضیان است به شرح یزاند:
– دستمزد کارشناس و خبره ثبتی؛
حق الحضور اعضای هیات؛
حق الز حمه دبیران هیات ؛
حق الزحمه سایر کارکنان ثبت که علاوه بر وظایف خارج از اوقات اداری اجرای قانون و آیین نامه را به عهده دارند.
هزینه تهیه لوازم و وسائل موردنیاز
هزینه آگهی ها؛
هزینه صدور و تسلیم سند مالکیت
میزان هزینه ها
مستند تعیین میزان هزینه ها و وصول آن مواد 3و 6 و8 قانون می باشد.زیرا؛
اولا : به موجب ماده 8 قانون تعیین هزینه های هیاتها و کارشناسان به عهده آیین نامه اجرایی قانون قرار داده شده.
ثانیاً در ماده 6 مقرر گردیده از هر یک از متقاضیان استفاده از مقررات این قانون به هنگم صدور و تسلیم سند مالکیت علاوه بر بهای دفترچه مالکیت و هزینه های مربوط به هیاتها وکارشناسی معادل 50 در هزار( 5%) بر مبنای ارزش منطقه ای ملک و در نقاطی که ارزش منطقه ای معین نشده بر مبنای برگ ارزیابی اخذ و به حساب دولت واریز می شود و به موجب تبصره همین ماده چنانچه ملک مورد تقاضا مسبوق به صدور سند مالکیت اولیه نباشد علاوه بر مبلغ فوق بقایای ثبتی متعلقه نیز طبق مقررات به حساب مربوطه واریز می گردد.
ثالثاً : در ماده 3 به سازمان ثبت اجازه دریافت هزینه کارشناسی دربعضی موارد داده شده است.
باری براساس مواد مزبور و با توجه به مواد 36 و37 اصلاحی آیین نامه میزان هزینه ها به شرح زیرا است:
2-1- 50 هزار قیمت منطقه ای : در نقاطی که قیمت منطقه ای تعیین نشده 50 هزار قیمت ملک بر مبنای برگ ارزیابی؛
2-2- مبلغا 55000 ریال بابت هر پرونده
علاوه بر وجوه فوق که از متقاضی اخذ می شود هزینه صدور سند مالکیت و همچنین انتشار آگهی موضوع بند 6 ماده یک و تبصره 4 ماده 2 قانون و ماده 22 آیین نامه و بقایای ثبتی جداگانه از متقاضی اخذ خواهد شد.
نحوه وصول هزینه ها
هزینه ها موضوع مواد 36 و 37 اصلاحی آیین نامه از متقاضی یا متقاضیان اخذ و 50 در هزار حقوق دولتی و بهای دفترچه های مالکیت و بقایای ثبتی به حساب درآمدهای ثبتی 0 خزانه دولت)واریز می شود. وجوهی که بابت هزینه های تشکیل جلسات هیآتهای حل اختلاف و کارشناس و خبره ثبتی و حق حضور اعضای هیات و حق الزحمه سایر کارکنان و هزینه تهیه لوازم و وسایل مورد نیاز وآگهی ( ماده 37 اصلاحی آیین نامه) در حساب مخصوصی که به همین منظور افتتاح شده و یا می شود واریز و قبض آن به واحد ثبتی مربوطه تسلیم می گردد.
4- نحوه پرداخت هزینه ها
وجوهی که به شرح فوق از متقاضی یا متقاضیان اخذ می شود و به جز آن قسمت که به حساب خزانه واریز می گردد. به شرح زیر به مصرف می رسدک
4-1-حق حضور به ازای هر پرونده تشکیلی به نحو زیر است؛:
4-1-1- حق حضور و حق الزحمه هر یک از اعضای هیات 3000 ریال
4-1-2- حق الزحمه دبیر هیات 1000 ریال
4-1-3-حق الز حمه سایر کارکنان و مستخدمین که تا صدور سند مالکیت وظایفی را به عهده دارند 7500 ریال
وجوه فوق بر مبنای هر پرونده تشکیلی محاسبه و پرداخت می گردد.
4-2-هزینه کارشناس یا هیاتهای کارشناسی و خبرگان ثبتی به شرح زیر پرداخت می گردد:
4-2-1-کارشناس ساختمانها و تاسیسات مربوطه:
1-ا 500 متر مربع مقطوعاً 30000 ریال
2-تا 1000 متر مربع مقطوعاً 50000 ریال
3-از 1000 متر مربع به بالا نسبت به مازاد به ازای هر متر مربع 20 ریال علاوه پرداخت می شود.
4-2-2- ارای کشاورزی و نسقهای زراعی 0 اعم از شهری و غیر شهری و باغات
1-تا یک هکتار مقطوعاً 30000ریال
2-تا 5 هکتار مقطوعاً 40000ریال
3-تا 10 هکتار مقطوعاً 50000ریال
4-از 10 هکتار به بالا به ازای هر هکتار مبلغ 10000 ریال اضافه پرداخت می شود( ماده 40 آیین نامه)
4-3- هزینه تامین و تدارک تجهیزات وو سایل مورد نیاز حسب ماده 41 اصلاحی آیین نامه از محل مازاد وجوه دریافتی از متقاضیان که سرانجام به حساب مخصوصی در یکی از بانکهای تهران واریز خواهد شد. به منظور تامین تجهیزات و تهیه وسایل و لوازم "سایر مخارج مورد نیاز واحدهای ثبتی مرتبط با وظایف اجرایی این قانون و آیین نامه آن استفاده خواهدشد.
منابع:
پاورقی
.مراد قانون اصلاح مواد 1.2و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/65 و الحاق موادی به آن مصوب 21/6/70 مجلس شورای اسلامی است.
70.اعیان یا اعیانی در مقابل عرصه استعمال می شود و عرصه به زمین مملوک ( زمینی که متعلق به مالکی است گفته می شود و اعیانی اموال غیر منقول موجود در آن زمین را گویند مانند خانه چاه قنات درختان استخر شنا و غیره.دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی ترمینو لوژی حقوق شماره 496
71.اگر چه منظور قانونگذار از تصویب قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک و اصلاحات بعدی مصوت تیر ماه 1365 گشودن گره کار مردم و تسهیل صدور سند مالکیت مفروز برای متصرفین املاک است مع ذلک اگر مانع قانونی برای صدور سند مالکیت متصرف زمین صاحب اعیانی نسبت به عرصه وجود داشته باشد مجوزی برای دخالت هیات که خود امری استثنایی است وجود نخواهد داشت مقصود از موانع قانونی مقرراتی است از قبیل قوانین مربوط به اجازه صدور سند که خارج از اراده طرقین است و الزام ممتنع از طریق دادگاه غیر مقدور است . بنابراین مواردی که انجام معامله دردفتر اسناد رسمی مانع قانونی ندارد لکن یکی از طرفین ممتنع است طرف دیگر برای الزام به دادگاه مراجهخ کند نه هیات نظریه اداره حقوقی قوه قضایه ضمینه روزنامه رسمی جمهوری اسلامی شماره 577 ص 22 الحاقی
72.اراضی شهری داخل در محدوده شهرها و حریم آن از شمول این قانون خارج است.
73.به نظر می رسد معاملات و عقود دیگر از قبیل صلح وهبه ..و نیز مشمول مقررات این قانون باشند چه بیع خصوصیتی ندارد تا منحصراً مورد نظر قانونگذار باشد
74.ماه 34 آیین نامه رجوع شود به بندهای 4 و6 ماده 147 و ماده 148 و تبصره 2 ا"
75.به جای دفتر املاک متمم در تبصره 6 ماده 148 دفتر املاک جاری ذکر شده است.
76.مراجعه شود به مواد 3 و 6و 8 قانون و 36 به بعد آیین نامه.
77. به منظور انجام کارهای مقدماتی و تنظیم دفاتر وسایر امور مربوط به اجرای قانون واحد ثبتی یک نفر از کارکنان مطلع و بصیر را به عنوان دبیر هیات به اداره کل ثبت استان پیشنهاد می نمایدکه پس از انتصاب علاوه بر وظایف محوله امور مربوط به دبیر خانه هیات را نیز عهده دار گردد
78. ضمناً برای انجام سایر امور اجرایی قانون حسب مورد از وجود سایر کارکنان شاغل در اداره استفاده می گردد. کرکنان موظف به همکاری می باشند
79.بهای سند مالکیت برحسب تعداد اوراق آن زا 750تا 1500 ریال است.
80 مراجعه شود به ماده 62 قانون مالیاتهای مستقیم مصوب سال 1366
81.ارزیابی به وسیله نقشه بردار ثبت انجام می شود.
82تتمه مخارج و هزینه های ثبتی که باید متقاضی ثبت بپردازد ( از حق الثبت و هزینه های مقدماتی ) شماره 877 ترمینولوژی حقوقو
83.تبصره 2 ماده 37 آیین نامه
84. رک . به ماده 38 اصلاحی آیین نامه
85.در مورد نحوه توزیع مبلغ مقرر در این بند رجوع شود به ماده 39 اصلاحی آیین نامه و تبصره آن و دستورالعمل شماره 20687/10 -26/8/72 سازمان ثبت.
نویسنده : دکتر علی اصغر حاتمی – محمد جواد بهشتی – حبیب الله کرمی