دانشگاه یزد
دانشکده هنر و معماری
گروه مهندسی شهرسازی
برنامه ریزی کاربری زمین
استادمحترم :
خانم دکتر اسمعیل پور
دانشجو :
محمد اسکندری
ارشد برنامه ریزی شهری92
زمستان 92
انتقال حقوق توسعه
Transfer of Development Rights
(TDR)
TDRمفهوم
رشد و توسعه و افزایش جمعیت و تراکم در شهرها باعث تمایل توسعه گران برای استفاده بیش از پیش از اراضی شهری و درنتیجه فشار روز افزون به فضاهای باز و اراضی کشاورزی شده است، در نتیجه دستیابی به روشی کارآمد برای حفظ منابع طبیعی ضروری به نظر می رسد.
راه کار
عملیاتی و اجرایی
از موفق ترین
رویکردها
(Development Rights) مفهوم حقوق توسعه
مالکان زمین دارای مجموع های ازحقوق شامل حق استفاده، حق اجاره دادن، حق رهن، حق واگذاری و حق توسعه ملک خود هستند. به هریک از این حقوق بعنوان یک عنصر جداگانه نگریسته می شود که میتواند از ملک جدا شده و بعنوان یک کالا فروخته شود.
:TDR تعریف
انتقال حق توسعه به معنای حفاظت از زمین بوسیله انتقال حقوق توسعه از یک منطقه به منطقه ای دیگر است.
نحوه انتقال حق توسعه :
صاحب زمین یا ساختمان پرارزشی که نمی تواند از حق ساختی که مطابق مقررات طرحهای تفصیلی و منطقه بندی شهربرای ملک او تعیین شده استفاده کند می تواندحق توسعه خود را به دو صورت استفاده کند :
بدین ترتیب، بدون وارد آمدن خسارات مالی به مالکان اراضی و ساختمانهای پرارزش، از این مکانها در مقابل فشار نیروهای عامل توسعه و تخریب محافظت می شود.
برنامه انتقال حق توسعه راهی است برای کاهش یا حذف توسعه فیزیکی، در مناطقی که جامعه یا برنامه ریزان خواهان حفاظت آنها هستند و افزایش ساخت، در مناطقی که در چارچوب یک برنامه طراحی شده برای رشد فیزیکی مناسب تشخیص داده شده است.
عدم برنامه ریزی صحیح طرح های توسعه شهری
فقدان مدیریت یکپارچه و با ثبات شهری بویژه در کنترل بازار زمین
گرایش مالکان به تغییر کاربری اراضی کشاورزی به دلیل ارزش افزوده ایجاد شده
نبود ضوابط شهرسازی صحیح و مدون متناسب با شرایط محدوده
مشکلات مربوط به نحوه مالکیت
مشکلات متنوع اقتصادی
حفاظت از اراضی و نشانه های واجد ارزش درطول رشد و گسترش افقی شهر در جهت تحقق توسعه پایدار شهری
عوامل تاثیر گذار بر ایجاد این رویکرد :
TDRهدف اصلی
:TDRمفاهیم و چارچوب نظری رویکرد
ارزش توسعه
حق ارتفاقی
حق توسعه
مناطق ارسال ( حفاظت )
مناطق دریافت ( توسعه )
TDRبانک
ارزش توسعه
حق ارتفاقی
حق توسعه
هر قطعه زمین به طور معمول دارای حقوقی چون آب ،حق هوا، حق واگذاری و حق استفاده از ملک ، حق اجاره آن، حق فروش و … می باشد. به همین صورت دارای حقوقی است که می تواند ملک خود را گسترش دهد که به عنوان" حق توسعه" خوانده می شود.
وقتی مالک زمین ارسالی حالت انتقال حق توسعه را انتخاب میکند،مزیتی درموردحق توسعه همان جایگاه ایجاد میشود. این ابزار ممکن است حفظ مزیت یا حق ارتفاق نامیده شود مثل حق ارتفاق کشاورزی ویاهر نام دیگری
(Kaplowitz, 2008(
(pruetz,1997)
(kaplowitz & others, 2008)
اراضی واقع در مناطق دارای اهمیت و ارزشهای ویژه که اهداف اصلی برنامه انتقال حقوق توسعه هستند .
مناطق ارسال
زمین های کشاورزی،کشتزارها، تالاب ها، دشتهای سیلابی، محل زندگی گونه های کمیاب در معرض خطر، زمین های دارای
سفر های آب زیرزمینی، پارک ها و تفرجگا هها، اسکله ها و …
دارای یک مشخصه زیبایی شناسانه معماری یا تاریخی
Sending Area
توسعه ملک با توجه به تراکم های طرح
تبصره : ( البته برنامه TDRبا منطقه بندی مجدد تراکم ها، شدت استفاده از زمین را کاهش می دهد. )
انتقال حق توسعه به ملک دیگر واقع در نواحی مجاز توسعه
مالک زمین واقع در این نواحی میتواند تصمیم گیرنده نحوه استفاده از اراضی خود باشد
فروش حق توسعه به توسعه گران
((dehart & etgen 2007
توسعه دهندگانی که در منطقه دریافتTDRرا انتخاب می نمایند اجازه دارند از آستانه تراکم غیرTDRتجاوز کرده و بالاتر ازآن به ساختمان سازی بپردازند که در واقع از لحاظ مادی و نیز از نظر توسعه مفیدتر خواهد بود.
جهت تدقیق مناطق دریافت و ارسال، شناسایی و تعریف شاخصها و مولفه های همگون و در عین حال متفاوت و متنوع ضروری میباشد.
موفقیت این روش مانند هر ابزار دیگری در مورد نظارت بر توسعه شهری منوط به برنامه ریزی صحیح است
TDR یک ابزار پیاده سازی است جهت تشویق نمودن زمین داران و توسعه دهندگان و نه یک طرح
شناخت جنبه های اقتصادی توسعه، در هر دو منطقه فرستنده و دریافت کننده حق توسعه، از اهمیت زیادی برخوردار است و واقعیات اقتصادی و شرایط متغیر بازار بایستی در نظر گرفته شود
نکات قابل توجه
انتقال حق توسعه یک تکنیک بازار محور است که به تشویق داوطلب شدن برای انتقال رشد از نواحی کم توسعه (مناطق ارسال) به نواحی با پتانسیل بیشتر برای توسعه (مناطق دریافت)می پردازد.
TDRافزایش تراکم با
TDRافزایش تراکم با
:TDRبانک
در این بانک ها :
– خرید حقوق توسعه قابل انتقال صورت می پذیرد.
– اطمینان حاصل می شود که این نرخ، منعکس کننده شرایط واقعی اقتصادی روز است
– ارزیابی دائمی قیمت تعیین شده در بازار برای حق توسعه
– موجب تثبیت قیمت و دارای قابلیت انعطاف بیشتر نسبت به زمان معاملات پیچیده و چند لایه
– بایستی به عنوان یک شخص ثالث مستقل )نظیر شرکت غیرانتفاعی، صندوق سرمایه گذاری و…( تاسیس شوند تا اطمینان حاصل شود که حقوق توسعه به آسانی در دسترس افراد واجد شرایط قرار می گیرد .
– به طور کلی موجب تسهیل و سازمان دهی اجرای موفقیت آمیز این مکانیزم می شود.
شاخص ها و مولفه های مدل TDR
TDRنکات کلیدی در موفقیت یک برنامه
TDR یک ابزار پیاده سازی طرح جامع است بنابراین باید با دیگر ابزارهای مدیریت رشد شهر همگام باشد و اهدافش کاملا روشن و شفاف باشند. رهبران محلی نیز باید، از اولویت های جامعه برای مناطق واجد حفاظتی که اهمیتشان در طرح جامع نیز منعکس شده است، حمایت کنند
مشخص بودن اهداف برنامه
انتخاب مناسب مناطق ارسال و دریافت
مناطق ارسال باید به روشنی در طرح جامع به عنوان مناطق واجد ارزش و حفاظت مشخص شده باشند.
مناطق دریافت باید در طرح جامع به عنوان مناطق مورد انتظار جهت رشد و توسعه شناسایی شده باشند.
همچنین مناطق دریافت باید زیرساخت های مناسب جهت توسعه مازاد را داشته باشد.
فروش TDR باید در مقایل توسعه یافتن زمین جذاب تر باشد. این امر زمانی تحقق می یابد که :
انجام این کار نسبتاً آسان باشد.
در بهره گیری از اراضی (کشاورزی و تاریخی و …) حس تعلق را در ساکنان و مالکان بیدار سازیم .
TDR در جهت تولید درآمد و مزایای مالیاتی گام بردارد.
توسعه یافتن در تراکم های بالاتر با TDR سودآورتر باشد از توسعه یافتن در تراکم های پایین تر بدون TDR
از بانک های TDR درموارد و مواقع زیراستفاده می شود :
خرید TDR زمانی که تقاضای توسعه کم است.
فروش TDR زمانی که تقاضای توسعه زیاد است .
دادن مشوق های کافی برای مالکان و توسعه دهندگان
بهره گیری مناسب از مکانیزم های بازار ساخت
برنامه ریزی TDR
1. تعیین نواحی گیرنده حق توسعه برحسب ظرفیت، قابلیت و مطلوبیت پذیرش تراکم که در این نواحی بیشتر با توجه به اهداف، سیاست ها، چشم اندازها و روند مطلوب توسعه
2. تعیین نواحی فرستنده حق توسعه برحسب عدم قابلیت پذیرش تراکم بیشتر
3. تعیین اراضی و بافت های فرستنده حق توسعه با توجه به ارزش ها یا ویژگی های فرهنگی، تاریخی، اجتماعی، اقتصادی، زیست محیطی، خدماتی، عملکردی و زیرساختی موجود در آنها و یا به واسطه ارتباط تعریف شده محافظت از این اراضی/ نواحی
4. تعیین نواحی شهری که اعمال مکانیزم حق توسعه در آنها مجاز نیست
5. تعیین حداکثر میزان مطلوب پذیرش حق توسعه در اراضی/ نواحی گیرنده
6. تعیین میزان الزامی یا اختیاری صدور حق توسعه از اراضی/ نواحی فرستنده
7. تعیین و تنظیم نحوه تبادل حق توسعه و مراجع ناظر (مانند بانک تبادل حق توسعه)
8. تنظیم نحوه ادغام این مکانیزم با سایر روش های افزایش تراکم و با ضوابط و روش های نظارت بر نحوه طراحی، توسعه، همجواری و تاثیرات محیطی بناهای مرتفع
تعیین مناطق ارسال و دریافت
مکانیزم های اجزایی برنامه و محاسبه حق توسعه
TDRبرنامه ریزی
کاهش و مدیریت روند تخریب اراضی کشاورزی و اراضی باارزش طبیعی و محافظت از آنها
احیای مجدد پائین شهر و نیز مراکز شهری
حفاظت از بافتها و ساختمانهای تاریخی با ارزش اجتماعی و فرهنگی
ایجاد مرز مشخص و حفظ حدود رشد
کنترل سقف تراکمی نواحی و محلات شهر
نظارت بر تاثیرات محیطی بناهای مرتفع
سوق دادن توسعه های عمودی و پرتراکم شهری به اراضی مناسب و بزرگ در مناطق مطلوب
کاهش فشار نیروهای عامل توسعه بر کاربریها و ساختمانها و اراضی باارزش
بهره گیری کارآمد از سرمایه های خصوصی موجود برای ساخت وساز شهری
کاهش هزینه مدیریت توسعه شهری، در جهت نیازها و منافع عمومی
حفظ دسترسی بصری به مناظر و نشانه های شهری مهم
کاهش نابرابریها و تامین عادلانه حقوق فردی مالکان
سوق دادن توسعه شهری در جهات مطلوب و به نواحی مناسب
تسهیل تامین خدمات و تسهیلات عمومی توسط سازندگان بخش خصوصی ساختمانهای مرتفع
متعادل کردن خسارات و منافع فردی ناشی از وضعیت های متفاوت ضوابط شهرسازی از طریق داد و ستد حق توسعه بین مالکان ذی نفع و متضرر
TDRمزایای بهره گیری از برنامه
TDRمزایای بهره گیری از رویکرد
اختیاری بودن برنامه ها
مشکل انتخاب منطقه دریافت مطلوب
پیچیدگی به لحاظ فنی
نیازمند سرمایه گذاری قابل توجه از زمان و هزینه و کارکنان
نیازمند آموزش گسترده و عمومی به شهروندان
وابستگی زیاد به سرعت معاملات در بازار خصوصی
برای نخستین بار، فکر انتقالِ حق یک پلاک در پلاک مجاور درقانون منطقه بندی سال 1916 شهر نیویورک پیش بینی شده بود.
در ده ههای بعدی در ایالات متحده، انتقال حق توسعه به نوعی ابزار اجرای خوشه بندی بدل شد. این خوشه بندی به سازندگان اجازه میداد که ساخت وساز را تنها در بخشی از یک قطعه زمین انجام دهند. به این ترتیب امکان حفظ بخش دیگر که دارای ارزش محیطی، کشاورزی یا تاریخی بود میسر میشد.
به طور کلی محافظت از اراضی کشاورزی و مزارع از دهه 1950 به بعد به عنوان یک موضوع اجتماعی و اقتصادی مورد توجه خاص برنامه ریزان قرار گرفته است.
اجرای برنامه TDR در کشورهای در حال توسعه به مراتب دیرتر و در اواخر دهه 1990آغاز شد. در این کشورهاTDR در برخی موارد مانند شهر کورتیبیا دربرزیل به منظور کنترل جهات توسعه مورد استفاده قرار گرفته و در مواردی مانند شهر بمبئی در هندوستان برای کنترل ساخت وساز و زاغه نشینی و بهبود وضعیت مسکن به کارگرفته شده است ) .)Sanyal & Mukhija, 2001
پیشینه :
پیشینه :
ایده انتقال حق توسعه از سال 1968 بر اساس قانون حفاظت نشانه های شهری نیویورک، عمدتاً برای حفاظت بناهای تاریخی در برابر توسعه فیزیکی و سرمایه گذاری ها در بافت های مرکزی مورد استفاده برنامه ریزان قرار گرفت. این فکر تا سال 1978 که دادگاه عالی آمریکا مهر تایید بر آن گذاشت، ایده چندان شناخته شده ای در سطح ایالات متحده نبود. از دهه 80 تاسال 2003 ، در 25 ایالت آمریکا، تعداد 125 برنامه محلی حق توسعه، شامل 47 برنامه شهری، 30 برنامه ناحیه ای و 48برنامه مختلط شهری و ناحیه ای برای حفاظت میراث فرهنگی، فضای باز و سبز و نیز تحقق سیاست های برنامه ریزی کاربری اراضی، مورد طراحی و استفاده قرار گرفته است.
اجرای برنامه TDR در کشورهای در حال توسعه به مراتب دیرتر و در اواخر دهه 1990آغاز شد. در این کشورهاTDR در برخی موارد مانند شهر کورتیبیا دربرزیل به منظور کنترل جهات توسعه مورد استفاده قرار گرفته و در مواردی مانند شهر بمبئی در هندوستان برای کنترل ساخت وساز و زاغه نشینی و بهبود وضعیت مسکن به کارگرفته شده است ) .)Sanyal & Mukhija, 2001
تجارب جهانی
موفق ترین برنامه TDR در ایالت متحده
انتقال حقوق توسعه از مناطق روستایی به حومه موجود شهر و مناطق تازه توسعه یافته شهر
حفاظت از زمین های کشاورزی در برابر توسعه شهری (در حدود 50.000 هکتار)
دادن شانس ساخت و ساز با تراکم یک واحد در هر 25 هکتار به کشاورزان
انتخاب مناطق دریافت با توجه به دسترسی مناسب به زیرساخت های لازم
نمونه موردی : انتقال حقوق توسعه اراضی کشاورزی شهر بابلسر
در شهر بابلسر وجود مشکلاتی نظیراحداث مجتمع ها ویلاهای تفریحی-توریستی، شهرک ها و رانتخواری زمین سرعت تخریب اراضی کشاورزی را بیش از پیش افزایش داده است که در این شرایط جهت تنظیم رابطه مناسب میان انسان و طبیعت و بازگشت به مفاهیم توسعه پایدار شهری، رویکرد " انتقال حقوق توسعه" که بر مجموعه ای از حقوق مالکیت اموال استوار است، جهت حل مسااله مذکور انتخاب گردیده است. که توسط آن حقوق توسعه از اراضی کشاورزی منفک شده و به اراضی موجود در مناطق قابل توسعه (از نظر برنامه TDR) منتقل می گردد.
طراحی و تدوین الگوی تئوریک طراحی انتقال حقوق توسعه
فرایند تدوین الگوی نظری کاربست نظام انتقال حقوق توسعه شهری
شناخت وضع موجود
بررسی زمینه و پیشینه
شناخت پایه زیر سیستم های شهری
ساختار محیط طبیعی
ساختار اجتماعی
ساختار اقتصادی
ساختار کاربری و کالبدی
ساختار زیر ساخت های شهری
ساختار فضایی شهر
تحلیل سنجش و ارزیابی وضع موجود
تحلیل استراتژیک محیطی عوامل موثر در طراحی برنامه
تحلیل روندها و گرایشات موثر بر طراحی برنامه
طراحی نظام انتقال حقوق توسعه شهری
تدوین اهداف ، برنامه و راههای دستیابی به آنها
بررسی و تحلیل نظرات و پیشنهادات شهروندان
منطقه بندی مبادی و مقاصد برنامه با استفاده از مدل AHP
منطقه بندی تراکمی
تدوین مکانیزم اجرای برنامه
تدوین سیاست ها
تدوین راهبرد
تدوین اهداف کلان
نواحی ارسال
نواحی دریافت
نواحی تحقق یافته
1. شناخت وضع موجود
• عوامل محدود کننده توسعه شهر: دریای خزر در شمال – اراضی کشاورزی در جهات شرقی، غربی و جنوبی شهر بنابراین بهره برداری از این اراضی که از یک طرف جزو منابع معیشتی شهر و روستاهای پیرامونی محسوب می شوند و از طرف دیگر تخریب آن ها به نفع توسعه شهری موجب تخریب شرایط اکولوژیکی منطقه محسوب میشود، نشان دهنده اهمیت و ضرورت حفاظت از این اراضی تا حد ممکن میباشد
• وسعت شهر: در حدود 1650 هکتار است که در حدود 60% از این مساحت به فضاهای ساخته شده اختصاص یافته و 40% از سطح باقیمانده فضاهای باز از قبیل باغات، اراضی زراعی، ساحل، بایر و مخروبه و … را شامل می شود.
• شاخص تراکم ساختمانی: در سطح شهر، برابر 59.3 میباشد که امکان ساخت و ساز بیشتر در طبقات را در آینده این شهر را نوید می دهد و از جمله پتانسیلهای معیارهای طراحی نظام انتقال حقوق توسعه به شمار میرود.
• بررسی کمی تاسیسات: هیچگونه کمبودی در وضعیت موجود نبوده و تمام سطوح شهر تحت پوشش شبکه تاسیسات قرار گرفته است
یافته های مرحله شناخت در قالب جدول SWOT
2. تحلیل و سنجش و ارزیابی وضع موجود
3.طراحی نظام انتقال حقوق توسعه شهری
تدوین اهداف
هدف کلان :
توسعه پایدار و رشد هوشمند
اهداف خرد :
در 3 محور اساسی محیطی ، اجتماعی – اقتصادی و کالبدی فضایی :
حفاظت از اراضی کشاورزی
تنظیم چرخه توسعه در شهر
برقراری عدالت اجتماعی و مشارکت در جامعه شهری
منطقه بندی شهر براساس فرآیند سلسله مراتبی AHP
تعیین مناطق
مناطق ارسال
مناطق دریافت
برخورداری از اهمیت کشاورزی
زیرساخت های موجود
خدمات عمومی تحقق نیافته طرح مصوب
وجود تقاضا جهت توسعه
امکانات و محدودیت های رشد در منطقه
پتانسیل توسعه
تحلیل زیر ساخت ها
تحلیل مناسبت فضایی
آب
برق
گاز
شبکه
تلفن
ظرفیت تراکم پذیری
مناسبت توسعه اراضی
فرسودگی فضایی
بافت فرسوده
اراضی بایر
ساختمان های متروکه
تقسیم بندی اراضی شهر در برنامه ریزی TDR
وضع موجود
نواحی حفاظتی
نواحی توسعه
پهنه های موجود در این دسته عمدتا خدمات، فعالیتها و زیربنای موجود شهر بوده که در وضع موجود تحقق یافته و هیچگونه نیازی به ارتباط با نظام انتقال حقوق توسعه ندارند. همچنین شبکه ارتباطات محله که به صورت تدریجی تحقق مییابد و نیازی به خرید حق توسعه یا مالکیت ندارد در این دسته طبقه بندی گردیده است.
برای تعیین مناطق ارسال معیارهای متفاوت و متنوعی مورد بررسی و ارزیابی قرار گرفته اند که عبارتند از:
– خدمات عمومی تحقق نیافته طرح تفصیلی
– ارزش و اهمیت اراضی کشاورزی و باغات
– فقدان ظرفیت مطلوب زیرساختها
از پرسشنامه دلفی جهت تعیین وزن و اولویت هر یک از معیارها استفاده شده است. و سپس از طریق مدل سلسله مراتبی AHP ضریب اهمیت هر یک از آنها به تفکیک بدست آمده است و بدین وسیله پهنه های حفاظت (ارسال) تدقیق گردیدند.
مناطق ارسال
نحوه ارزش کذاری هریک از معیارهای مناطق ارسال
ضرایب معیارهای تعیین مناطق ارسال
معیارهای اصلی تعیین مناطق ارسال و ضرایب آنها در مدل
جهت تعیین وزن معیارهای مناطق دریافت نیز از تکنیک دلفی و تحلیل پرسشنامه های حاصل از آن استفاده شد و سپس در قالب تحلیل سلسله مراتبی AHP قرارگرفت.
جدول3:نحوه ارزش کذاری هریک از معیارهای مناطق دریافت
نتیجه بدست آمده :
پتانسیل توسعه، ارزشی معادل دو برابر معیار تقاضا را دربردارد. همچنین زیرمعیارهای پتانسیل توسعه که شامل شاخص های مناسبت فضایی و تحلیل ظرفیت زیرساختها می باشد، ارزش یکسانی را در این تحلیل به خود اختصاص داده اند.
شناسایی نواحی دریافت ( توسعه )
ضرایب معیارهای تعیین مناطق دریافت
معیارهای اصلی تعیین مناطق دریافت و ضرایب آنها در مدل
معیارهای شاخص پتانسیل توسعه
معیارهای تحلیل مناسبت فضایی
مناطق دریافت
مناطق دریافت
مناطق ارسال
برنامه انتقال حقوق توسعه ضمن نزدیک گرداندن معیارهای توسعه پایدار و رشد هوشمند شهری با مبانی انتقال حقوق توسعه بستر تحقق پذیری اهداف شاخص های مذبور را فراهم می نماید. لذا در مجموع در راستای حفاظت از اراضی کشاورزی اطراف شهر بابلسر، با استناد به تکنیک انتقال حقوق توسعه میتوان توسعه عمودی را ترویج نموده و از ظرفیتهای بالقوه موجود در سطح شهر استفاده نمود.
به دلیل عدم تحقق تراکمهای طرحهای مصوب شهر توسعه درونزا و عمودی در شهر بابلسر مورد تاکید قرار گرفته است.
توسعه شهر بابلسر
بنابراین می توان نتیجه گرفت که برنامه انتقال حقوق توسعه دو نوع توسعه را مورد تاکید قرار میدهد. نوع اول توسعه درونی که ناشی از عدم تحقق تراکم مصوب بوده و نوع دوم توسعه افقی در مناسب ترین جهت توسعه شهر. که در حالت اول نوع توسعه در بستر توسعه پایدار شهری ورشد هوشمند آن بارور میگردد.
یکی از این تکنیکهای برنامه ریزی، که از تلفیق رشد هوشمند و پایداری حاصل گردیده است، انتقال حقوق توسعه میباشد
مناطق ارسال در شهر بابلسر در بخش های جنوب شرقی ، شرق و جنوب غربی شهر (اراضی حاشیه شهر ) پراکنده شده اند.
هرچه تراکم در مناطق ارسال کمتر باشد شرایط تحقق پذیری برنامه انتقال حقوق توسعه بیشتر فراهم بوده و قابلیت اجرایی برنامه افزایش خواهد یافت.
در برنامه انتقال حقوق توسعه هر چقدر ارزش زمین پایین تر باشد سودآوری برنامه و قابلیت اجرایی آن بیشتر خواهد بود.
اولویت بندی مناطق ارسال
هرچه تراکم در مناطق دریافت کمتر باشد ظرفیت توسعه تراکمی آن منطقه افزایش یافته و قابلیت اجرایی برنامه افزایش خواهد یافت. بنابراین مناطق دریافت شرقی و مرکزی شهر در برنامه TDR شهر بابلسر در درجه نخست اهمیت قرار می گیرند.
بررسی وضعیت ارزش زمین در مناطق دریافت نشان می دهد که پهنه های دریافت را می توان در قالب سه گروه قیمتی ذیل تقسیم بندی نمود:
مناطق با گروه قیمتی 50 تا 100 هزار تومان(مناطق شرقی)
مناطق با گروه قیمتی 100تا200 هزار تومان (مناطق غربی)
مناطق با گروه قیمتی 200تا 400 هزار تومان (مناطق مرکزی)
بدین ترتیب مناطق دریافت بخش های شرقی و مرکزی به علت تراکم ساختمانی کمتر و قیمت اراضی پایین تر از اولویت بالاتری نسبت به دیگر مناطق دریافت برخوردار می باشند.
اولویت بندی مناطق دریافت
پس از شناسایی نواحی ارسال و دریافت به عنوان مبادی و مقاصد نظام انتقال حقوق توسعه، مدلی مبتنی بر یافتن مقدار عرضه و تقاضا و موازنه آنها ارائه میشود. در همین راستا منطقه_ بندی تراکمی پیشنهادی با توجه به اهداف برنامه TDR و سیاستهای تراکمی آن تدوین میگردد.
پس از مشخص شدن دقیق مناطق ارسالی، مساحت این بخش را اندازه گیری نموده تا بتوان میزان عرضه حق توسعه را محاسبه کرد. در اینجا لازم است تا نسبت حق توسعه ملک از کل ارزش آن تعیین گردد. جهت برآورد این نسبت باید به موقعیت محل و این موضوع که برای حق توسعه ملکی خریداران چه میزان حاضر به پرداخت هستند و از طرفی در مناطق دریافت، چه میزان حاضر به پرداخت برای حق توسعه هستند که آنها نیز متضرر نگردند، توجه نمود.
جدول5:محاسبه عرضه حق توسعه(حق توسعه به ارزش ملک)
محاسبه عرضه حق توسعه
محاسبه تقاضا حق توسعه
پس از محاسبه مقدار عرضه حق توسعه در مناطق ارسال، به اندازه گیری مقدار تقاضای حق توسعه در مناطق دریافت پرداخته می شود. جهت محاسبه این مقدار، کاربری هایی که در مناطق دریافت قرار دارند شامل کاربری مسکونی و خدماتی که تقاضای بازار برای آنها وجود دارد به همراه مساحت های مربوطه در جدولی قرارداده میشود. سپس براساس تراکم مازاد بر تراکم پایه که با استفاده از خرید حق توسعه حاصل خواهد شد، مقدار تقاضای حق توسعه را می توان محاسبه کرد.
موازنه عرضه و تقاضا
پس از مشخص شدن مقدار عرضه و تقاضا در هر یک از مناطق ارسال و دریافت، براساس مراحل پیش گفته به موازنه عرضه و تقاضای حق توسعه با توجه به گزینه های مختلف و براساس تراکم های مجاز در نظر گرفته شده و نسبت های حق توسعه به ارزش ملک پرداخته خواهد شد.
جدول6: جدول موازنه عرضه و تقاضا
در این مرحله بر اساس جدول ارائه شده، گزینه هایی که مازاد تقاضای حق توسعه ایجاد نمی کنند به دلیل عدم توانایی تامین اهداف مورد نظر و عدم ایجاد تعادل بازار در مناطق ارسال و دریافت حذف میگردند. سپس گزینههای منتخب نیز به لحاظ داشتن توجیه اقتصادی بررسی می شوند تا بهترین نتیجه دست یافت. برای این منظور، از روش هزینه – فایده استفاده شده است. دراین روش، هر اندازه مازاد حق توسعه بیشتر باشد تقاضا برای TDR بیشتر بوده و بازار مناسبتری تشکیل گردیده و TDR در رسیدن به اهدافش موفق تر خواهد بود.
جدول7: ارزیابی گزینه ها بر اساس ماتریس اهداف
استفاده از روش هزینه _ فایده
تعیین مقدار جایگزینی
پس از تعیین تراکم پایه و نسبت حق توسعه ذاتی به حق توسعه مالکیت در اراضی مناطق ارسال و دریافت میبایستی این امر تدقیق گردد که به ازای هر چند مترمربع اراضی کشاورزی مناطق ارسال چند مترمربع واحد مسکونی آپارتمان در مناطق دریافت میتوان جایگزین نمود. بدین منظور مهمترین معیارهای بررسی قیمت یک مترمربع اراضی کشاورزی و قیمت یک مترمربع آپارتمان مسکونی و نسبت حق توسعه به حق مالکیت می باشد. به دلیل اینکه مناطق دریافت و ارسال در تمام سطح شهر بابلسر پراکنده شده اند و دارای ارزش اراضی متفاوتی هستند نمی توان یک رقم نهایی را برای متراژ قابل انتقال اعلام نمود. به همین خاطر براساس فرمول ذیل این میزان محاسبه می شود. به منظور محاسبه میزان فوق مدلی به شرح زیر تدوین گشته است.
X. A. T = Y. B
= Xمترمربع از اراضی کشاورزی در مناطق ارسال
=A ارزش هر مترمربع زمین کشاوزی در مناطق ارسال
=T سهم حق توسعه از حق مالکیت
=Y مترمربع از واحد مسکونی آپارتمانی
= B ارزش یک مترمربع از واحد مسکونی آپارتمانی در منطقه دریافت
نمونه موردی : کاربرد انتقال حقوق توسعه( TDR) بعنوان ساز و کارتحقق پذیری طرحهای توسعه شهری (نمونه موردی: شهر کاشان)
طرحهای توسعه شهری در ایران، دارای کارایی وکارکرد مناسب و مورد انتظار مدیران شهری، کارشناسان و مردم نیستند. ازجمله دلایل اصلی عدم موفقیت این طرحها را میتوان مقابله آنها باحقوق مالکیت دانست؛ در جامعه ای که این حق به صورت قانونی رسمیت دارد. طراحی نظام انتقال حقوق توسعه، بسترسازی و سازماندهی آن درچارچوب طرح شهری، از طریق برقراری پیوند درونی وسایل و اهداف توسعه، به عنوان مبادی ومقاصد انتقال حقوق توسعه، راهی نو برای تحقق طر حهای شهری در ایران است. در صورت تدوین برنامه انتقال حقوق توسعه در قالب طرح توسعه شهری) شامل طرح جامع و تفصیلی( از سویی با ایجاد پیوند میان حقوق مالکیت و طرح، و از سویی دیگر با ایجاد تعامل میان توسعه و حفاظت، به نظرمیرسد به تحقق اهداف طرح شهری بیش از پیش میتوان امیدوار بود.
ناکارآمدی و عدم موفقیت طرح های توسعه شهری
مقابله طرحها با حقوق مالکیت
راه کار
TDR
1- شناخت زیرسیستمهای شهری موثر بر انتقال حقوق توسعه در شهر کاشان
2- تحلیل تحقق پذیری طرح جامع شهر کاشان از دیدگاه رویکرد آن در تولید فضا
3- طراحی فرآیند به کارگیری رویکرد انتقال حقوق توسعه در شهر کاشان
سه بخش عمده پژوهش حاضر :
1- شناخت زیرسیستمهای شهری موثر بر انتقال حقوق توسعه در شهر کاشان
جهات عمده توسعه شهر : بافت های حاشیه ای و اراضی زراعی جنوب و جنوب غربی
پایین بودن تراکم ناخالص جمعیتی ( 28 نفر درهکتار )
کمبود کاربری های خدامت رفاه عمومی
ناتوانی مالی شهرداری و دیگر نهادهای عمومی و دولتی در ایجاد خدمات رفاه عمومی
به دلیل گسترش های بی رویه محدوده شهر، سازمان فضایی شهرکاشان از تعادل لازم برخوردار نیست. به طوری که در حدود 31 درصد از اراضی شهر به زمینهای خالی و رها شده اختصاص دارد. نداشتن سیاستهای زمین مشخص و عدم کارایی طر حهای توسعه پیشین سبب شده است که با وجود تراکم ساختمانی پایین شهر، توسعه شهردرسالیان گذشته عمدتاً به صورت توسعه افقی باشد.
لزوم هدایت و جهت دهی به توسعه های آتی شهر کاشان
طرح جامع شهر کاشان، با تهیه نقشه کاربری اراضی پیشنهادی همانگونه که از عنوان آن پیداست، تنها نحوه استفاده از اراضی و یا نحوه مصرف اراضی رامشخص نموده و اشاره ای به چگونگی تولید این فضاها نکرده است.
2- تحلیل تحقق پذیری طرح جامع شهر کاشان از دیدگاه رویکرد آن در تولید فضا
انواع فضاهای طرح در ارتباط بین تولید و بازار :
1. فضاهایی که بدون نیاز به دخالت مدیریت شهری به وسیله بازارتولید میشوند. این فضاها با توجه به ایجاد ارزش افزوده ورانت مناسب برای مالکان، گرایش فراوانی برای تولید آنها دربازار آزاد وجود دارد؛ فضاهای تجاری و مسکونی از جمله این فضاها میباشند.
2. فضاهایی که برای آنها تقاضای کمی در بازار آزاد وجود دارد،اما با مداخله مدیریت شهری، درنظر گرفتن سیاستهای تشویقی، میتوان برای تولید آنها، تقاضای مناسبی در بازاربه وجود آورد.
3. فضاهایی که برای تولید آنها، تقاضایی در بازار آزاد وجود ندارد و تولیدشان به مداخله مستقیم مدیریت شهری وابسته است.
درواقع تولید این فضاها برای مالک آن ایجاد ارزش افزوده نکرده و از لحاظ اقتصادی برای او توجیه ناپذیر است. عمده خدمات عمومی که شامل پار کها و فضا ی سبز، فضاهای آموزشی، بهداشتی درمانی، فرهنگی و ورزشی هستند، از جمله این فضاها محسوب میشوند.
سازوکارمواجهه طرح با هریک از این فضاها باید به گونه های متفاوت باشد. به طوریکه در ارتباط با فضاهای نوع اول، لازم است سیاستهای هدایت کننده و کنترلی درنظر گرفته شود و در ارتباط با فضاهای نوع دوم، سیاستهای حمایتی و تشویقی موثر خواهند بود. همچنین در ارتباط با فضاهای نوع سوم باید سازوکارمشخصی تعیین شود که بتوان با حداقل تحمیل هزینه به مدیریت شهری، اینگونه فضاها را محقق نمود. این درحالی است که طرح جامع شهرکاشان سازوکاری برای تولید فضاهای مختلف معرفی نکرده و عمدتاً به منابع دولتی که هیچگاه محقق نشده و نخواهند شد، امید بسته است.
2- تحلیل تحقق پذیری طرح جامع شهر کاشان از دیدگاه رویکرد آن در تولید فضا
3- طراحی فرآیند به کارگیری رویکرد انتقال حقوق توسعه در شهر کاشان
گام اول : تدوین اهداف برنامه
شرایط اید ه آل برای طراحی برنامه TDR ، همزمانی تهیه آن با طرح توسعه شهری است.درواقع برنامه TDR بعنوان مکمل طرح توسعه شهری تدوین میشود و درجایگاه جایگزینی برای آن قرار ندارد.
در برنامه TDR پیشنهادی برای شهر کاشان، هدف کلان "دستیابی به الگوی مطلوب توسعه شهری کاشان" در نظر گرفته شده است.
اهداف :
1. حفاظت از ارز شهای طبیعی و تاریخی شهر کاشان،
2 . تنظیم چرخه توسعه شهری و ساماندهی تولید و مصرف فضادر شهر کاشان،
3 . رعایت عدالت اجتماعی و مشارکت جامعه در مقوله توسعه شهری کاشان و…
4 . ارتقای کارایی مدیریت شهری کاشان.
گام دوم : شناسایی مناطق ارسال حقوق توسعه
منطقه بندی مجدد
اجباری
اختیاری
در برخی نواحی به دلیل اهمیت منابع از روش اجباری استفاده شده است وتنها رویکرد حفاظت و انتقال حقوق توسعه پیشنهاد میشود وحق انتخاب دوگانه مالکان واقع درمناطق ارسال سلب و فقط مجازبه انتقال حق توسعه خود به نقاط دیگر خواهند بود.
به طور کلی در بخش اختیاری برنامه TDRشهر کاشان، مالکان دارای حق انتخاب دوگانه هستند. می توانند در برنامه TDRمشارکت نکنند و به جای آن اززمین خود برای مصارف تعیین شده و نیز توسعه مجاز، مطابق حق انتخاب پایه استفاده کنند. حالت دیگر انتخاب برنامه TDR ، امضای محدودیتنامه پذیرش حقوق ارتفاقی جامعه،حفاظت ابدی از زمین و دریافت حق توسعه قابل فروش براساس مساحت زمین است.
اراضی واقع در بافت تاریخی شهر کاشان که از ارزش تاریخی و معماری ویژ ه ای برخوردار هستند.
در برنامه پیشنهادی برای شهر کاشان ترکیبی از دو روش اجباری و اختیاری بکار برده شده است.
معیارهای انتخاب نواحی ارسال :
برخورداری از اهمیت کشاورزی،
برخورداری از ارزش تاریخی و معماری
(تپه های سیلک ، بافت تاریخی شهر و محوطه باغ فین)
برخورداری از منابع طبیعی با ارزش،
برخورداری از چش مانداز مناسب،
فقدان ظرفیت مطلوب زیرساختها و
خدمات عمومی پیشنهادی طرح توسعه
(عمدتاً دارای مالکیت خصوصی و کاربری وضع موجود بایر)
اراضی ارسال = 862 هکتار
گام سوم : شناسایی مناطق دریافت حقوق توسعه
معیارهای انتخاب نواحی دریافت :
برخورداری از پتانسیل توسعه مطلوب،
موجود بودن زیرساختهای کافی،
وجود تقاضا به منظور توسعه و برخورداری از منافع کافی برای سرمایه گذاری توسعه دهندگان.
در حدود 648 هکتار از اراضی شهر کاشان به عنوان اراضی دریافت حق توسعه در نظر گرفته شد. این اراضی شامل چهار پهنه وسیع در مناطق فین، ناجی آباد و شاهد هستند که بخاطر داشتن تراکم جمعیتی پایین، ازپتانسیلها و زیرساختهای کافی برای توسعه آتی شهر برخوردارند. به طوری که این مناطق از تمامی زیرساختهای آب شهری، برق، گاز، مخابرات و دسترسی مطلوب به شریا نهای ارتباطی شهر برخوردار بوده و به ترتیب دارای تراکم جمعیتی ناخالص، 5.3 ، 21.1 و 29.9 نفر در هکتار در سال 1385 بوده اند.
(طرح جامع شهر کاشان، 1388 ).
در منطقه دریافت، سازندگان ومتقاضیان سرمایه گذاری در ساختمان و توسعه شهری میتوانند از طریق خرید مقادیرمعینی از حق توسعه مناطق ارسال، نسبت به احداث بنای مازاد برحق پایه کلیه املاک، تا حد مجاز به وسیله طرح توسعه اقدام نمایند.
گام چهارم : تدوین گزینه های برنامه ریزی براساس میزان عرضه و تقاضای حقوق توسعه
به منظور دستیابی به حالت بهینه عرضه و تقاضای حق توسعه،گزینه های مختلف بر مبنای درصد حق پایه توسعه و نسبت آن ازارزش کل املاک در حالتهای متفاوت بررسی شده است. در ابتداگزینه های ممکن حق پایه توسعه و نسبت این حق از کل ارزش ملک سنجش شده که شامل تراکمهای پایه ساختمانی 100 ، 120 و140درصدبانسبتهای متفاوت از 20 تا 35 درصد در نظر گرفته شده است.
درصدهای ارائه شده، با توجه به مبانی وتجربیات موجود دربرنامه های انتقال حقوق توسعه شهری و نیز عر فها و شرایط موجوددر شهر کاشان انتخاب شده اند.
میزان عرضه حق توسعه در مناطق ارسال :
بمنظورمحاسبه این میزان، کاربریهایی که در مناطق دریافت قراردارند که شامل کاربری مسکونی و کاربر یهای مختلط مسکونی،تجاری و خدماتی هستند در جدولهای مربوطه قرار داده خواهندشد و سپس براساس تراکم مازاد بر تراکم پایه که با استفاده از خریدحق توسعه حاصل خواهد شد، مقدار تقاضای حق توسعه را میتوان محاسبه کرد.
نکته قابل توجه در این قسمت همسان نمودن کاربریها به لحاظ ارزش قیمت دربازار است، به عنوان مثال ارزش کاربریهای مختلط و مسکونی متفاوت خواهد بود. بر این اساس میتوان با قرار دادن ضریبی برای هر کاربری، تعادل را برقرار نمود.
در تعیین ضریب انتفاع کاربری، قیمت زمین و فعالیت موجود در آن ازمهمترین معیارها بودند.
گام چهارم : تدوین گزینه های برنامه ریزی براساس میزان عرضه و تقاضای حقوق توسعه
میزان تقاضای حق توسعه در مناطق دریافت :
گام پنجم : ایجاد موازنه میان عرضه و تقاضای حقوق توسعه و امکان سنجی اقتصادی
پس از مشخص شدن مقدار عرضه و تقاضا در هر یک از مناطق ارسال ودریافت، به ایجاد موازنه عرضه و تقاضای حق توسعه با توجه به گزینه های مختلف و براساس تراکم های مجاز در نظر گرفته شده ونسبتهای حق توسعه به ارزش ملک پرداخته میشود. با ایجادموازنه میان عرضه و تقاضای حقوق توسعه، میتوان گزینه های مناسب را با توجه به مقدار مازاد تقاضای حق توسعه انتخاب نمود،زیرا اگر گزینه ای مازاد تقاضای حق توسعه ایجاد نکند، به علت عدم تامین تعادل بازار نمیتوان از آن استفاده نمود.در این جدول، ابتدا با مقایسه عرضه و تقاضای هرگزینه، مقدار مازاد حق توسعه محاسبه شده است.
باید توجه داشت که هر اندازه که مازاد حق توسعه بیشتر باشد، تقاضابرای TDRبیشتر بوده و بازار مناسبتری تشکیل گردیده و در نتیجهTDR در رسیدن به اهدافش موفقتر خواهد بود.
گام پنجم : ایجاد موازنه میان عرضه و تقاضای حقوق توسعه و امکان سنجی اقتصادی
در این تحقیق برای رسیدن به این هدف، از روش هزینه فایده استفاده شده است (جدول 5)
با توجه به اینکه محاسبه دقیق هزینه و فایده هر یک از گزینه ها نیازمند طراحی و قطعه بندی دقیق نواحی دریافت است) که این امر از حیطه کاری این تحقیق خارج بوده( توسعه در نواحی دریافت در دو حالت مجتمع سازی و منفردسازی و برای هر یک، دو نصاب تفکیک در نظر گرفته شد. سپس با در نظر گرفتن مساحت زمین و تراکم ساختمانی، زیربنای مفید توسعه و حق توسعه انتقالی محاسبه گردید.
هزینه های موجود در هر گزینه عبارتند از هزینه زمین و هزینه خریدحق توسعه که در جدول با عنوان هزینه توسعه انتقالی ذکر شده است؛ و هزینه ساخت. از سویی دیگر درآمدهای هر گزینه نیز ازطریق فروش ساختما نها تامین می گردد.
گام پنجم : ایجاد موازنه میان عرضه و تقاضای حقوق توسعه و امکان سنجی اقتصادی
بررسی گزینه ها ازنظر اقتصادی جهت دستیابی به بهترین گزینه
گام پنجم : ایجاد موازنه میان عرضه و تقاضای حقوق توسعه و امکان سنجی اقتصادی
بدین ترتیب، هزینه و درآمد هر گزینه به تفکیک محاسبه شد و در پایان سود حاصل از هر گزینه تعیین گردید. در میان گزینه های موجود، گزینه های 1، 2 و 6 بیشترین میزان سود و گزینه های 4، 8 و 12 کمترین میزان سود راداشتند.
گام ششم : ارزیابی گزینه ها
در این مرحله از تحقیق، ارزیابی نهایی گزینه های اجرای برنامه TDR با استفاده از روش ماتریس دستیابی به اهداف GAM صورت میپذیرد.
در مدل ارزیابی طراحی شده، مقاصد برنامه انتقال حقوق توسعه شهرکاشان به همراه گزینه های مورد قبول در دو طرف یک ماتریس قرارگرفته و ارتباط بین وسایل و مقاصد برنامه براساس شاخص های انتخاب شده، مورد سنجش واقع شده است. مقاصد مورد استفاده در این روش براساس سه هدف خرد، تنظیم چرخه توسعه شهری و ساماندهی تولید و مصرف فضا در شهر، رعایت عدالت اجتماعی و مشارکت جامعه در مقوله توسعه و ارتقای کارایی مدیریت شهری، در نظر گرفته شدند.
شایان ذکر است، هدف خرد حفاظت از ارز شهای طبیعی و تاریخی، به عنوان پیش فرض تمام گزینه ها در انتخاب مناطق ارسال در نظر گرفته شده و در تمام گزینه ها تامین گردیده ونمی تواند مبنای ارزیابی میان گزینه ها قرار گیرد.
بهترین گزینه ( مبنای برنامه انتقال حقوق توسعه شهرکاشان )
گزینه 8
گام هفتم : تعیین میزان مساحت قابل انتقال
پس از انتخاب گزینه هشت و تعیین شدن تراکم پایه 120 درصد ونسبت حق توسعه به حق مالکیت در اراضی مناطق ارسال و دریافت،لازم است میزان مساحت قابل انتقال محاسبه گردد. به عبارت ساد ه ترمیبایستی تعیین گردد که به ازای هر چند مترمربع اراضی ارسال، چند مترمربع اراضی دریافت یا افزایش تراکم در اراضی دریافت میتوان جایگزین نمود. بدین منظور مهمترین معیارهای بررسی قیمت یک مترمربع از اراضی ارسال، قیمت یک مترمربع ازاراضی دریافت و نسبت حق توسعه به حق مالکیت میباشد. به دلیل اینکه مناطق ارسال و دریافت در سطح شهر کاشان پراکنده بوده ودارای ارزش اراضی متفاوتی هستند، امکان ارائه یک رقم نهایی برای مساحت قابل انتقال وجود ندارد. به همین خاطر براساس فرمول زیر این میزان محاسبه میشود.
X.A.T=Y.B
X = مساحت اراضی واقع در مناطق ارسال (مترمربع)
A = ارزش هرمترمربع از اراضی مناطق ارسال (تومان)؛
T = سهم حق توسعه از حق مالکیت (براساس گزینه هشت: 35 درصد)؛
Y = مساحت کاربری مورد تقاضا در اراضی مناطق دریافت (مترمربع)؛
B = ارزش یک مترمربع ازکاربری مورد تقاضا در مناطق دریافت (تومان).
گام هشتم : منطقه بندی تراکم ساختمانی
گام نهم : تدوین سازوکار اجرایی و تحقق پذیری
دراین ارتباط ایجاد سازمان ها و نهاد های مسئول برای پیگیری و اجرای برنامه در مدیریت شهری لازم است.
صدور سند مشخصه اعتبار زمین واقع در نواحی ارسال،
تعیین ارزش مناسبت توسعه اراضی،
تعیین ارزش جدا شده از زمین و نرخ انتقال،
تدوین فرمولی برای ارزش اعتبارات ،TDR
ثبت نق ل وانتقالات حقوق توسعه و صدور اسناد،
ایجاد کارگا هها و جلسات آموزشی برای شهروندان و
اطلا عرسانی عمومی معامات ب همنظور افزایش آگاهی مردم.
درشهرداری کاشان مستقر میگردد و وظایف فنی و نظارتی را برعهده خواهد داشت.
زیرنظر و وابسته به شهرداری کاشان احداث میشود و وظایف مالی و اجرایی را برعهده خواهد داشت.
چه چیزی باعث برنامه موفق TDR می شود ؟
Purchase of development rights) PDR (در کنار TDR: حضور هر دو برنامه PDR و برنامه TDR نشان دهنده تعهد قوی جامعه برای دستیابی به اهداف حفاظت می باشد.
بانک : TDRزیرا بانک TDR اجازه می دهد که دولت های محلی TDRs را با قیمت نسبتا کم در شرایط ضعیف اقتصادی بدست آورند ، و سپس از آنها برای افزایش عرضه توسعه مناسب در بازارهای احتمالا قوی استفاده کنند.
بانک TDR خود اطلاعات مهم قیمتی را به خریداران و فروشندگان TDR ارائه می کند.
وجود یک بانک TDR این اطمینان را برای صاحبان منطقه ای فراهم می کند که آنها قادر به پیدا کردن یک خریدار مناسب توسعه هستند
عملکردهای بانک : فراهم کردن منابع مالی ، ارائه تسهیلات ، آموزش جامعه ، آوردن خریداران و فروشندگان TDR با هم ، ثبت معاملات، صدور گواهی انتقال، و ارائه برنامه با اعتبار کلی برای اعتماد عمومی.
آغازگران : TDR
برنامه های موفق و TDR با دو یا سه آغازگر وجود دارد و نه با یک آغازگر و یا بیش از چهار آغازگر .گروه آغازگر عبارتند از کشاورزان / دامداران ، صاحبان زمین در بخشهای غیرکشاورزی / ساکنان ، توسعه دهندگان / سازندگان، / سازمان های غیر انتفاعی ، و سازمان های دولتی حراست کننده / مقامات / برنامه ریزان
اهداف برنامه :
این نظرسنجی نشان داد که تنها یک هشتم از پاسخ دهندگان با یک برنامه TDR با یک هدف واحد موافق بوده اند . اکثر برنامه ها اهداف متعددی دارند. یک چهارم از پاسخ دهندگان تمام اهداف ذکر شده در نظر سنجی را ذکر کردند: بازسازی مسکن با هزینه کن ، توسعه زمین / توسعه مجدد ، حفاظت از مناطق خاص ، کشاورزی / حفاظت فضای باز، حفظ منطقه تاریخی، حفاظت از محیط زیست ، مدیریت رشد ، جلوگیری از بی عدالتی ، و حفظ / افزایش ارزش زمین
نوع تقاضا ی توسعه :
در این بررسی، از پاسخ دهندگان خواسته شد تا به ماهیت تقاضای توسعه در برنامه TDR مناطق خود بپردازند که آیا فشار توسعه مربوط به مسکن، تجاری، صنعتی ، اداری و یا زمین های کشاورزی است. فقط تقاضا برای مسکن به طور قابل توجهی با برنامه های TDR موفق در ارتباط بود.
مطالعات پس زمینه :
محققان ارتباط معنی داری بین انجام مطالعات پس زمینه قبل از طراحی و آغاز یک برنامه TDR و موفقیت نهایی برنامه یافته اند . .
مولفه های برتر موفقیت TDR، به ترتیب اهمیت :
1 . تقاضا 2 . مناطق دریافتی شفارش شده
3 . منطقه بندی موثر مناطق ارسال
4 . برتری TDR نسبت به سایر راه های افزایش تراکم
5 . تنظیم بازار
6 . اطمینان برای توسعه دهندگان
7 . حفظ بعنوان یک اخلاق اجتماع
8 . سادگی
9. آموزش
10. بودجه عمومی
ضروری
بسیار مهم
کمک کننده
عزیزی، محمد مهدی؛ شهاب، سینا؛ کاربرد انتقال حقوق توسعه (TDR) به عنوان ساز و کار تحقق پذیری طر حهای توسعه شهری (نمونه موردی: شهر کاشان)، فصلنامه علمی-پژوهش مطالعات شهر، شماره چهارم، پاییز 1391
محسن زاده، سید سینا؛ شیخ ها، معصومه؛ انتقال حقوق توسعه اراضی کشاورزی شهر بابلسر راهبرد محوری توسعه پایدار شهری، 1391
داداش پور، هاشم؛ محسن زاده، سینا، امکان سنجی استفاده از الگوی انتقال حقوق توسعه برای حفاظت از اراضی کشاورزی شهر بابلسر
رفیعیان، مجتبی؛ رضایی راد، هادی، مکانیزم های حفاظت از اراضی با ارزش شهری با استفاده از رویکرد TDR در راستای توسعه پایدار شهر، نخستین همایش توسعه شهری پایدار، 1389
رفیعیان، مجتبی؛ سعیدی رضوانی، نوید، محصیان، زهره، امکان سنجی حفاظت از ارزش های محیطی باغات سنتی شهر قزوین با استفاده از رویکرد انتقال حق توسعه
گرجی، بهرام، مکانیزم انتقال حقوق توسعه . راهکاری برای بهینه سازی توزیع تراکم، فصلنامه شهر، پاییز 1382
اسمعیل پور،نجما،جزوه انتقال حقوق توسعه.دانشکده هنر ومعماری دانشگاه یزد
8. Designing and ImplementingTransfer of Development Rights Programs , Arthur C. Nelson, Rick Pruetz, and Doug Woodruff,2012
9. American Farmland Trust , Farmland Information Center , 2001
10. Town of Lakeville Draft TDR By-law, 2005
11. Transfer Of Development Rights Feasibility Study , For James City Country
12. Smart Growth / Smart Energy Toolkit, TDR
منابع
سپاس از توجه شما