بسم الله الرحمن الرحیم
عنوان
تفکیک، ضوابط تفکیک و قوانین زمین شهری
مقدمه
تفکیک عبارتست از قطعه بندی زمین بر اساس مقررات و برنامه های توسعه که مورد تصویب قرار گرفته اند.مقررات کلی تفکیک دربرگیرنده اندازه و شکل قطعات زمین عرض و طول آن ها و همچنین چگونگی تامین دسترسی ها ست.با اجرای این روش ممکن است قطعات زمینی که احیانا متعلق به مالکان خصوصی است برای استفاده های عمومی اختصاص یابد.
قوانین مربوط به تفکیک:
قانون شهرداری
آیین نامه اجرایی قانون اراضی شهری
قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران
فراز 3 بند 383 مجموعه بخشنامه های سال 65 سازمان ثبت اسناد و املاک
قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 26 اسفندماه 1310 شمسی)
لایحه قانونی راجع به تفکیک وافراز اراضی مورد تصرف سازمان عمران اراضی شهری استان های کشور
ضوابط وقواعد تفکیک:تفکیک اراضی مسیر لوله های نفت و گاز
اعلام وقت تفکیک اراضی مسیر لوله نفت
تفکیک ملکی که فاقد متراژ و نقشه است
تفکیک ملک فاقد بنا و ملکی که تحدید نشده
تفکیک عرصه براساس تملک اعیانی
تعیین حدود و نقشه برداری املاک و اراضی
تفکیک اعیانها
نحوه تفکیک املاک
وضع موجود نظارت و کنترل تفکیک اراضی شهرها
وضع موجود نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی خارج از محدوده شهرها
مراحل تفکیک املاک
ضوابط و قواعد افراز :
افراز ملک مشاع که قسمتی از آن مجهول المالک است در دادگاه
اجرای حکم افراز دادگاه
چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسکن
رعایت حریم راه آهن
دعوت از نماینده و مهندس ثبت در دعاوی افراز
روش افراز املاک
تعریف تفکیک:
مقرات محلی ، که استانداردها و شرایط تفکیک یک قطعه زمین را مشخص می کند.
قوانین مربوط به تفکیک :
قانون شهرداری:
بند 2 ماده 99 :شهرداری ها موظفند اقدامات زیر را انجام دهند:
تهیه مقرراتی برای انجام اقدامات عمرانی از قبیل قطعه بندی و تفکیک اراضی، خیابان کشی – ایجاد باغ و ساختمان-ایجاد کارگاه و کارخانه و همچنین تهیه مقررات مربوط به حفظ بهداشت عمومی مخصوص به شهر با توجه به نقشه عمرانی شهر.
ماده 101: اداره ثبت اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می کند باید حداکثر ظرف دوماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود.
در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه ای که مالک ارائه می نماید عمل تفکیک را انجام دهند.
معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.
آئین نامه اجرائی قانون اراضی شهری :
ماده 19- چنانچه مساحت زمین فرد واجد شرایطی که برای آن پروانه ساختمان صادر میگردد مازاد بر حد نصاب مقرر در قانون باشد وقبلا" برای آن گواهی مهلت عمران صادر نشده باشد شهرداریها ضمن رعایت مفاد ماده 18 قبل از صدور پروانه ساختمانی نسبت به جدا نمودن مازاد آن تا حد نصاب مقرر اقدام و برای این منظور میتوانند بدون توچه به مقررات تفکیکی منطقه وقوع ملک و فقط با رعایت حداقل نصاب تفکیکی مسکونی در آن شهر و طرحهای اصلاحی بنحوی نقشه تفکیکی را تصویب نمایند که نزدیک ترین مساحت به حد نصاب مقرر قانون برای متقاضی باقی بماند مشروط بر اینکه هیچ گاه از حد نصاب مذکور تجاوز ننماید0
تبصره 1- تهیه نقشه تفکیکی به عهده متقاضی صدور پروانه است 0
تبصره 2- در صورتیکه عمل تفکیک به لحاظ ضوابط مربوطه و طول و ابعاد ملک انجام پذیر نباشد پرونده به سازمان زمین شهری ارجاع و پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص در صورت بایر بودن مازاد زمین جزو قطعه محسوب و در صورت موات بودن بهای مازاد توسط سازمان زمین شهری دریافت و سپس اجازه نامه جهت ادامه ید به صاحب سند تسلیم خواهد شد0
تبصره 3- در صورتی که تفکیک مازاد زمین از کل قطعه امکان پذیر باشد شهرداری نقشه تفکیکی مصوب خود را به سازمان زمین شهری ارسال و پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص سازمان مذکور نقشه تفکیکی را با ذکر نوع زمین از لحاظ موات یا بایر بودن مبتنی برنظرکمیسیون به اداره ثبت مربوطه ارسال می نماید تا در صورت موات بودن زمین ،ثبت و سند قطعه مازاد ابطال وسند ماکلیت آن بنام دولت با نمایندگی سازمان زمین شهری صادر گردد و در صورت بایر بودن اداره ثبت با توضیح لازم در سوابق ثبتی و صفحه ملاحظات سند مالکیت قید نماید، باقمیانده زمین در مهلت اعتبارقانون اراضی شهری (نه عین نه منفعت ) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت 0 سازمان پس از وصول صورت جلسه تفکیکی از اداره ثبت سوابق ارسالی را جهت صدور پروانه ساختمانی در حد نصاب مقرر به شهرداری اعاده مینماید0
قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران:
ماده 6 – در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز راسا اقدام خواهند نمود.
فراز 3 بند 383 مجموعه بخشنامه های سال 65 سازمان ثبت اسناد و املاک :
ناظر است به تفکیک ساختمانهایی که مجزی از هم در یک قطعه زمین احداث و طبق گواهی پایان کار ساختمانی فاقد مشترکات بوده یا شهرداری عرصه آن غیر قابل تفکیک اعلام ننماید.
قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب 26 اسفندماه 1310 شمسی)
ماده 154-(اصلاحی 31/4/1365)-دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آن ها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع،تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنامه و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راسا اقدام خواهند نمود.
لایحه قانونی راجع به تفکیک وافراز اراضی مورد تصرف سازمان عمران اراضی شهری استان های کشور:
مصوب 22/10/1358 شورای انقلاب شماره 1476-د-30/10/58
ماده واحده: سازمان های عمران اراضی شهری استان های کشور نسبت به اراضی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن مصوب5/4/1358 و اصلاحیه بر قانون مذکور مصوب 28/4/1358 هم یا قسمتی از آن در تصرف دولت قرار می گیرد، از نظر تفکیک و افراز نیازی به جلب رضایت مالکین قبلی نخواهند داشت و ادارات ثبت اسناد و املاک و شهرداری ها مکلف به انجام درخواست سازمان های عمران خواهند بود .
ضوابط وقواعد تفکیک:
تفکیک اراضی مسیر لوله های نفت و گاز
بند373-در مورد تفکیک اراضی مسیر خطوط لوله مواد نفتی و گاز سراسری وقت معاینه محلی را به وزارتخانه مربوطه اطلاع داده و با رعایت کلیه مقررات عملیات مربوطه را انجام دهید.بند367 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال49. اعلام وقت تفکیک اراضی مسیر لوله نفت :
بند 374-وقت تفکیک حدود اراضی مسیر لوله نفت را با مهلت معقول با آدرس تهران امور اداری قسمت خطوط لوله ابلاغ نمایند. بند446 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49. تفکیک ملکی که فاقد متراژ و نقشه است :
بند 375-در موقع تفکیک قسمتی از ملک مورد تحدید و یا ثبت شده که بدون قید طول اضلاع و مساحت سند مالکیت آن صدر شده نقشه برداری مورد تفکیک و باقیمانده آن با رعایت جهات مذکور در صورتمجلس تحدیدی و سند مالکیت ضروری است و باید از حدود مذکور در صورتمجلس تحدید و سند مالکیت تجاوز نشود در صورت بروز اشکال گزارش و کسب تکلیف شود. بند362 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49
تفکیک ملک فاقد بنا و ملکی که تحدید نشده :
بند 376-تفکیک املاک فاقد ساختمان که داری حدود مشخص نیست منوط به پی کنی از طرف ذینفع است و نیز نسبت به املاکی که عمل تحدید حدود انجام نشده تفکیک قسمتی از ان به وسیله اداره ثبت برای انجام معاله ممنوع است. بند363 مجموعه بخشنامه های ثبتی تا اخر سال 49. تفکیک عرصه براساس تملک اعیانی :
بند380-درمواردیکه مالک اعیان قصد خرید عرصه زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم عملی شده باشد در تفکیک عرصه اقدام و پس از انجام تشریفات مقرر انتقال در صدور سند مالکیت اقدام بنمائید ، بدیهی است عرصه تابع حدود اعیان خواهد بود و انجام تفکیک عرصه مزبور نیاز به احتیاجی به جلب نظر شهردای ندارد. بخشنامه شماره6604/3-4/10/54
تعیین حدود و نقشه برداری املاک و اراضی :
بند381-با اینکه در تبصره الحاقی به ماده 57 ائین نامه قانون ثبت مقرر گردیده که در موقع تحدید حدود املاک نقشه ملک ترسیم و نتیجتا سند مالکیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر گردد ، باز ملاحظه می شود که اغلب اسناد مالکیت مربوط به اراضی و املاک اعم از محصور و یا غیر محصور بدون قید مساحت و طول ابعاد صادر می گردد.با توجه به اینکه که اکثر اختلافات به علت عدم قید مساحت در سند مالکیت و یا عدم ترسیم نقشه ملک در موقع تحدید حدود پیش می آید ،لزوما خاطر نشان می نماید که در موقع تحدید و یا تفکیک و افراز اراضی و یا بعد از آن نقشه ملک بطور تصحیح ترسیم و حتما سند مالکیت با قید مساحت و طول ابعاد صادر شود.
اصلاحیه بخشنامه های شماره 6544/3-12/11/53و5377/3-24/11/58وبند360 مجم.عه بخشنامه های تا آخر سال 49.
تفکیک اعیانها :
بند382-در مواردی که مالک اعیانی های ثبت شده براسا ماده104 مکرر ائین نامه تقاضای تفکیک می نماید و عرصه متعلق به دیگری است ،همانطور که در ماده 104 مکرر ائین نامه قانون ثبت قید شده است در موقع تحدید حدود اعیانی باید مراتب به مالک عرصه و مجاورین اخطار شود لازم است در موقع تفکیک هم به منظور محفوظ بودن حق مالک عرصه ، مراتب به مشارالیه ابلاغ و اخطار گردد ،بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی دیگر ادعائی نسبت به اصل مالکیت مسموع نخواهد بود.
بخشنامه 7704/3-27/12/53 اصلاحی.
نحوه تفکیک املاک :
بند383 -به منظور ایجاد وحدت رویه در تفکیک و افراز املاک در واحدهای ثبتی خاطر نشان می نماید:
1-ادارات ثبت مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده قانونی شهر و حریم آن به عمل تفکیک و افراز را در اجرای ماده 154 اصلاحی قانون ثبت طبق نقشه ای انجام دهند که یراساس ماده 101 قانون اصلاحی شهرداریها به تصویب شهرداری رسیده باشد.
2-در مورد تفکیک ساختمان هایی که مجزا از هم به صورت آپارتمان احداث شده اند با توجه به گواهی پایان کار صادره از شهرداری و قانون تملک اپارتمانها و آئین نامه اقدام شود.
3-در مورد تفکیک چند ساختمان که مجزا از هم در یک قطعه زمین احداث گردیده چنانچه بر گواهی پایان کار این ساختمانها دارای مشترکات از قبیل (انباری ، راهروها ، تابلوی آب و برق ،مراکز حرارتی و برودتی و تهویه و غیره)باشند و یا اینکه شهرداری در گواهی صادره عرصه را قابل تفکیک نداند ادارات ثبت بایستی فقط نسبت به تفکیک اعیان ساختمانها با رعایت ضوابط مقرر در قانون تملک آپارتمانها اقدام نمایند و در مورادی که از این قبیل ساختمانها براساس گواهی پایان کار دارای مشترکات نباشند ادارات ثبت راسا نسبت به تفکیک عرصه واعیان اقدام خواهند نمود.
4- در مورد ساختمانهای احداثی قبل از سال 1349 مستنداً به تبصره 8 از ماده 100 اصلاحی قانون شهرداریها ارائه گواهی پایان کار ضرورتی نداشته و ادارات ثبت راساً اقدام به تفکیک نمایند.
5- در مورد افراز اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها نسبت به افراز سهام مشاعی مالکین با توجه به رای وحدت رویه شماره 48-24/10/63 هیئت عمومی دیوانعالی کشور براساس قانون و آئین نامه افراز و فروش املاک مشاع عمل می شود.
6- تکلیف تفکیک اراضی و ساختمانهای خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها را آئین نامه استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها روشن نموده است.
(اصلاح شده بند 370 مجموعه بخشنامه های تا آخر سال 49 و بخشنامه شماره 3210/3- 5/5/1354).
وضع موجود نظارت و کنترل تفکیک اراضی شهرها
در ماده 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب اسفندماه 1345 مقرر داشته است:د اداره ثبت و اسناد و دادگاهها مکلفند در موقع تفکیک اراضی محدوده شهرو حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلا به تصویب شهرداری رسیده باشد همچنین ماده 6 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب اسفند ماه 1351 مقرر می نماید: در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری براساس ضوابط طرح جامع یا تفضیلی یا هادی تایید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افغراز دادگاهها موکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت 4 ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز رسما اقدام خواهند نمود.
در حال حاضر روش مورد عمل این است که شهرداریها وظایف خود را در مورد نقشه های تفکیکی اراضی و تصویب آنها محدود به آن می دانند.که رسیدگی کنند زمینی که برای آن تقاضای تفکیک شده است در مسیر گذر بندی ها و تاسیسات پیش بینی شده در طرح جامع و طرحهای تفضیلی ( اگر برای ان شهر طرح جامع و برای ان منطقه طرح تفضیلی تهیه و تصویب شده باشد) قرار نداشته و مساحت قطعات تفکیکی و عرض معابر ان نیز از میزان مساحت قطعات و عرض معابر که در ضوابط پیوست طرح جامع تعیین شده است کمتر نباشد.شهرداری وارد این مسئله نمی شود که اولا معابر تعیین شده در نقشه تفکیکی چه کیفیتی داشته و چگونه به معابر اصلی متصل می گردد و مسیر معابر مذکور در کدام جهت قرار می گیرد که تناسب لازم را با گذر بندیهای آن ناحیه از شهر داشته باشد و جهات اربعه قطعات تفکیکی چگونه تعیین شده و آیا با سایر قطعات مجاور و یا ساختمانهایی که قبلا در آن منطقه ایجاد شده است هماهنگی دارد یا نه؟
در وضع موجود مخصوصا با اختیاری که به موجب مواد 96 و 101 الحاقی به قانون شهرداری مصوب سال 1345 و ماده 23 قانون نوسازی و عمران شهری مصوب آذر ماه 1347 و ماده 6 قانون تاسیس شورای عاللی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 به شهرداریها براساس تصویب نقشه های تفکیکی اراضی و نظارت بر طرز استفاده از زمین در داخل محدوده و حریم شهرها داده شده است.ممکن است ضوابط مربوط به نحو استفاده از اختیارات مذکور توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تصویب و ابلاغ گردیده به موقع اجرا درآید، و یا اینکه هر شهرداری با استناد به بند 9 ماده 45 شهرداری آیین نامه مربوط را تهیه نموده به تصویب شورای شهر برسانند و سپس اجرا کننند . ولی هیچ یک از دو نوع اقدام مذکور تا کنون انجام نگردیده و دخالت شهرداریها محدود به ضوابط تعیین شده در طرحهای جامع شهری و تنها در شهرهایی است که دارای طرح جامع می باشند.
وضع موجود نظارت و کنترل بر تفکیک اراضی خارج از محدوده شهرها
در مورد تفکیک اراضی به قطعات ساختمانی در خارج از محدوده و حریم شهرها نظر به اینکه به موجب ماده 7 قانون تغییر نام وزرات آبادانی و مسکن به وزرات مسکن و شهرسازی ایجاد شهر و شهرک غیر روستایی در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها موکول به پیشنهاد وزارت مسکن و شهرسازی و تصویب شورای عالی شهرسازی خواهد بود و چون در ماده 3 قانون مذکور به طور کلی تعیین سیاست های شهرساز یدر سراسر کشور اعم از داخل و خارج از محدوده شهرها به عهده وزارت مسکن و شهرسازی واگذار گردیده و بر طبق ماده 8 قانون فوق الذکر تصویب آیین نامه های اجرایی ان از وظایف و اختیارات هیئت وزیران مقرر شده است. آیین نامه مذبور تحت عنوان"آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها" به تصویب هیئت وزیران رسیده و ابلاغ گردیده است:
به موجب ماده 3 آیین نامه فوق الذکر تفکیک و تقسیم اراضی واقع در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها به قطعات کمتر از 20 هکتار در مورد شهرکها تابع ضوابط و دستورالعمل مربوط و در مورد اراضی غیر شهرک تحت شرایط و ترتیبات زیر مجاز خواهد بود.
1- هدف از تفکیک اجرای طرح مشخص باشد که طبق مقررات مربوط مورد موافقت مراجع زیربط قرار گرفته باشد.
2- مساحت قطعات تفکیکی معادل و متناسب با اجرای طرح مورد نظر باشد.
3- انجام عملیات ساختمانی و تاسیساتی طرح در زمین مورد نظر امکان پذیر بوده و مغایرتی با ضوابط تعیین شده در ماده 4 همان آیین نامه در مورد ایجاد ساختمانها و تاسیسات نداشته باشد.
4- نظر وزارت کشاورزی و منابع طبیعی یا واحدهای تابع ان وزارت که اختیارات لازم به انها تفویض شده باشد مبنی بر عدم قابلیت تولید زراعی اراضی و اقتصادی نبودن بهره بری کشاورزی از زمین مورد نظر و مناسب بودن ان برای اجرای طرح نسبت به اراضی دیگر همان حوزه کشاورزی اعلام شده باشد.
5- تقاضا و نقشه ی تفکیکی ضمن رعایت کلیه شرایط بلا مورد تصویب مراجعی که در حوزه هر استان اختیار صدور پروانه های ساختمانی را در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها دارند قرار گرفته باشند.
مراحل تفکیک املاک:
اصطلاح تفکیک در حقوق جدید ایران پدید آمده و به مفهوم افراز و تقسیم نزدیک است. لکن با آنها فرق دارد زیرا در افزار باید حالت اشاعه وجود داشته باشد ولی در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورت ندارد به عبارت ساده تر در افراز تعداد مالکین مشاعی باید از 2 نفر بیشتر باشند ولی در تفکیک حتی یک نفرهم که مالک شش دانگ ملکی باشد می توان آنرا به قطعات متعددی که قانوناً مقدور باشد تفکیک نماید که روش انجام انجام عمل تفکیک به شرح زیر بیان می شود :
متقاضی باید با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و اخذ تقاضای تفکیک آن را به ضمیمه نقشه تفکیک ملک که خود موظف به تهیه آن می باشد به ثبت محل تسلیم دارد.
تقاضا پس از ثبت در دفتر اندیکاتور جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام لازم به ترتیب به شعبه بایگانی و یکی از نمایندگان ارجاع می گردد.
نماینده پس از ملاحظه تقاضا و بررسی پرونده ثبتی نقشه ارائه شده وسیله متقاضی را طی نامه ای جهت تائید و موافقت با تفکیک به شهرداری محل ارسال می دارد.
نامه تخیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به ضمیمه نقشه به شهرداری ارسال و پرونده تا وصول پاسخ شهرداری به بایگانی جهت ضبط اعاده می گردد.
تذکر 1: چنانچه ظرف دو ماه از تا ریخ ارسال نقشه به شهرداری پاسخی از ناحیه آن مرجع واصل نشود حسب مراجعه و تقاضای متقاضی اداره ثبت می تواند راساً مبادرت به تفکیک نماید.
پس از وصول پاسخ شهرداری منضم به نقشه تائید شده و ثبت آن در فتر اندیکاتور حسب دستور مسئول اداره تاریخ مراجعه بعدی متقاضی برای عزیمت به محل و انجام عملیات تفکیک تعیین و به او ابلاغ و پرونده جهت ضبط تا روز مذکور به بایگانی ارسال می شود.
در روز مقرر و با مراجعه متقاضی بایگانی پرونده را نزد مسئول اداره ارسال و او نماینده و نقشه بردار را جهت عزیمت به محل و انجام عمل تفکیک تعیین می نماید.
بدیهی است چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر بوده و به نماینده و نقشه بردار فوق العاده ماموریت و هزینه سفر تعلق گیرد متقاضی موظف است آن را بشرحیکه در مباحث قبل توضیح داده شد در حساب سپرده نزد بانک ملی واریز نماید.
آنگاه نماینده و نقشه بردار در معیت متقاضی به محل وقوع ملک عزیمت و پس از استقرار در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین و سوابق ثبتی تطبیق و در صورتیکه قطعات تفکیکی داخل در محدوده ملک باشند و اختلافی با مجاورین ملاحظه نگردد نقشه بردار نفشه تفکیکی را با توجه به نقشه تائید شده شهرداری ترسیم و قطعات تفکیکی را به نرخ منطقه ای ارزیابی و نماینده صورت جلسه تفکیکی را تهیه مراتب را طی گزارشی به اطلاع مسئول اداره می رسانند.
در صورت جلسه تفکیکی با تعیین ابتدا بایستی جریان ملک و سپس حدود و مشخصات کل ملک آنگاه حدود و مشخصات قطعات تفکیکی با تعیین شماره و با ذکر طول ابعاد و مساحت به ترتیب نوشته شود و نماینده و نقشه بردار و متقاضی آن را امضاء نمایند. مسئول اداره پس از بررسی صورت جلسه تفکیکی و تطبیق قطعات تفکیک شده با نقشه ترسیمی در صورتیکه اقدامات انجام شده را کافی تشخیص دهد صورت جلسه را جهت گواهی عدم بازداشت و اخذ هزینه تفکیک به ترتیب به دفتر بازداشتی و حسابداری ارجاع می نماید.
متصدی دفتر بازداشتی پس از انجام گواهی لازم مبنی بر عدم بازداشت پرونده را به حسابداری ارسال می دارد.
متصدی حسابداری هزینه تفکیک را بر مبنای بهای مندرج در برگ رازیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار محاسبه و قبض رمبوطه را صادر و جهت واریز در بانک ملی به متقاضی تسلیم می دارد.
متقاضی پس از واریز هزینه تفکیک در بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را به ثبت اعاده تا ضمینه پرونده شود.
متصدی حسابداری پس ازضمیمه نمودن قبض مربوطه به واریز هزینه تفکیک به پرونده و گواهی وصول آن را جهت اقدام بعدی نزد مسئول اداره ارسال می دارد.
مسئول اداره پس از کنترل و بررسی عملیات انجام شده صورت جلسه تفکیکی را امضاء و همراه با پرونده به دفتر اندیکاتور می فرستد.
متصدی دفتر اندیکاتور پس از درج شماره بر صورت جلسه آن را عطف به سابقه به دفترخانه درخواست کننده تفکیک ارسال و پرونده را جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی اعاده می دهد.
قواعد افراز :
افراز ملک مشاع که قسمتی از آن مجهول المالک است در دادگاه :
بند377-هرگاه نسبت به ملکی که قسمتی از آن مشاعا درخواست ثبت شده و بقیه مجهول المالک باشد رای قطعی دادگاه بر افراز آن صادر نشده باشد باید صدور آگهی نوبتی آن و نیز پذیرفتن درخواست ثبت سهام مجهول طبق حکم مزبور صورت گیرد و در صورتی که آگهی نوبتی قبلا به عنوان اشاعه منتشر شده بقیه اقدامات ثبتی طبق رای صادره تعقیب و چنانچه سهم مشاعی مزبور مسبوق یه صدور سند مالکیت باشد مساحت و حدود مشخصات و حقوق ارتفاقی آن طبق حکم قطعی دادگاه با اشاره به شماره حکم در ملاحظات ثبت ملک قید و نسبت به سهم مجهول المالک به شرح فوق عمل می شود. بند 368مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49
اجرای حکم افراز دادگاه :
بند 378-واحدهای ثبتی در موقع اجرای حکم افراز ضمن تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی و سند مالکیت حدود و فواصل قطعات را ضمن تنظیمات صورتمجلس تعیین و سپس مبادرت به صدور سند مالکیت مینمایند ،اخیرا مشاهده شده است که بعضی از واحدها قبل از تطبیق مفاد حکم با محدوده ثبتی مبادرت به صدور سند مالکیت نموده اند و نتیجتا قسمتی از سند مورد سند مالکیت صادره خارج از محدوده ثبتی بوده و به مجاورین یا اموال عمومی تجاوز شده است ، لذا خاطرنشان مینماید در موقع اجرای احکام قطعی افراز دادگاهها باید قبل از هر اقدام مفاد حکم و یا نقشه کارشناس که ملاک خکم افراز بوده به دقت با وضع محل و محدوده سند مالکیت تطبیق و پس از اطمینان با اینکه کلیه قطعات مورد حکم داخل محدوده ثبتی و یا سند مالکیت است مبادرت ، به صدور سند مالکیت و یا اقدام بعدی گردد.
چگونگی افراز اراضی متعلق به سازمان مسکن :
بند379-نظر به اینکه در ماده2 قانون افراز مالکین و ثبت اراضی مربوط به سازمان مسکن تصریح به تنظیم صورتمجلس تحدید حدود شده است و تنظیم صورت مجلس مذکور حسب مقررات قانون ثبت پس از صدور اگهی تحدید حدود از جهت اطلاح مجاورین و صاحبان حق امکان پذیر است ، لذا انتشار اگهی تحدیدی لازم به نظر میرسد و ادارات ثبت پس از قبول تقاضای ثبت سازمان مسکن با انتشار آگهی تحدیدی مبادرت و تحدید حدود را انجام و بارعایت موازین قانونی و احراز شرایط به صدور سند مالکیت هم مانع این نیست که معترضین نسبت به تقاضای ثبت یا تحدید حدود نتواند در مدت مقرر اعتراض خود را تقدیم نماید .بخشنامه 9050/3-12/9/51
دعوت از نماینده و مهندس ثبت در دعاوی افراز :
بند 367-برای اینکه اجرای احکام افراز دادگاهها در ادارات و دوایر ثبت از نظر تطبیق حدود و فواصل معینه در نقشه های ثبتی و محدوده اسناد مالکیت و صورتمجلس های تحدیدی ،اشکال و اختلافی پیش نیاید در مواردی که از دادگاه نماینده و مهندس ثبت به منظور تشزیک مساعی در افراز دعوت شود بایستی نماینده و مهندس به موقع در دادگاه اعزام گردد.
بند366-مجموعه بخشنامه های ثبتی تا آخر سال 49
روش افراز املاک
چنانچه دو یا چند نفر نسبت به ملکی بطور مشاع مالکیت داشته باشند هر یک از آنها می توانند نسبت به افراز سهمی خود از سایر مالکین دیگر اقدام نمایند این عمل را در اصطلاح حقوقی و ثبتی افراز گویند. در افراز حتماً باید تعداد مالکین دو نفر یا بیشتر باشند یا به عبارت دیگر وجود حالت اشاعه در افراز ضروری است.
متقاضی یا متقاضیان باسیتی تقاضای خود مبنی بر افراز را ضمن تعیین مشخصات کامل و آدرس سایر مالکین مشاعی ملک به ثبت محل وقوع ملک تسلیم دارند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا را در دفتر اندیکاتور صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و رسیدگی به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.
تقاضای متقاضی پس از ثبت در دفتر اندیکاتور به بایگانی ارسال متصدی بایگانی پرونده مربوطه را از ردیف خود خارج وهمراه با تقاضا نزد نماینده تعیین شده ارسال می دارد. نماینده ثبت پرونده و وضعیت ثبتی آن را بررسی و مراتب را طی گزارشی مبنی بر چگونگی جریان ثبتی پرونده و اینکه آیا نسبت به آن سند مالکیت صادر شده یا خیر ضمن اظهار نظر صریح در خصوص امکان یا عدم امکان افراز به اطلاع مسئول اداره می رساند.
مسئول اداره پس از ملاحظه گزارش نماینده و بررسی پرونده تصمیم لازم مبنی بر قبول یا رد درخواست افراز را اتخاذ و در صورت قبول درخواست افراز روز معاینه محل را نیز تعیین و به متقاضی اعلام و پرونده را جهت تهیه اخطار لازم و دعوت از مالکین و شرکاء ملک به نقشه بردار ارجاع می نماید.
تذکر1: در صورتیکه تصمیم مسئول اداره مبنی بر رد درخواست افراز اتخاذ شده مراتب بایستی به متقاضی یا متقاضیان و کلیه شرکاء ابلاغ گردد.
نقشه بردار روز معاینه محل را طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ و از آنها دعوت می نماید که در روز و ساعت تعیین شده در محل وقوع ملک حضور یابند و تاکید می نماید که عدم حضور سایر مالکین مانع از انجام عملیات افراز نخواهد بود.
اخطارهای تهیه شده پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره برآنها وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به متقاضی و سایر مالکین مشاعی به مامور ابلاغ تسلیم می گرد، بدیهی چنانچه محل وقوع ملک و اقامت مالکین مشاعی و شرکاء در حوزه استحفاضی ژاندارمری باشد اخطارهای دعوت بایستی از طریق ژاندارمری به آنها ابلاغ شود.
مامور ابلاغ یا پاسگاه ژاندارمری اخطارها را به موقع به مالکین مشاعی ابلاغ و ضمن گواهی به ثبت محل تحویل یا ارسال می دارند و مسئول اداره پس از ملاحظه آنها حصول اطمینان از صحت ابلاغ دستور ضبط آنها را در پرونده تا روز معاینه محل صادر می نماید.
در روز معاینه محل نماینده و نقشه بردار مربوطه به اتفاق متقاضی جهت انجام عملیات افراز به محل وقوع ملک عزیمت می نمایند.
تذکر2: چنانچه محل وقوع ملک خارج از شعاع 30 کیلومتر باشد و فوق العاده ماموریت وهزینه سفر به نماینده و نقشه بردار تعلق گیرد متقاضی مکلف است بشرحی که در مباحث قبل گفته شد آن را به حساب سپرده ثبت واریز نماید. پس از حضور در محل و معرفی ملک وسیله متقاضی نماینده حدود آن را با مجاورین ومندرجات پرونده ثبتی تطیبق و نقشه بردار نقشه قطعات مورد افراز با توجه به میزان مالکیت و تصرفات و رعایت حقوق مالکین برداشت و ترسیم نموده و قطعات مفروض را به نرخ منطقه ای ارزیابی سپس مراتب را طی گزارشی همراه با نقشه به مسئول اداره گزارش می نماید.
در صورتی که محل وقوع ملک داخل در محدوده خدمات شهری باشد نقشه افراز حسب دستور مسئول اداره عنداللزوم جهت تایید و اظهار نظر به شهرداری و در صورتی که خارج از محدوده خدمات شهری باشد به مراجع ذیربط ارسال می گردد و پرونده تا برگشت نقشه از شهرداری یا مراجع دیگر جهت ضبط به بایگانی ارسال می شود.
بعد از برگشت نقشه از مراجع یا شده نماینده با توجه به نقشه ترسیمی و بنحوی که در تفکیک معمول است صورت جلسه افراز را تنظیم و هر یک از قطعات افراز شده را در سهم مالک مربوطه قرار داده و پس از امضاء خود و نقشه بردار در صورت امکان به امضاء متقاضی و سایر شرکاء رسانیده و جهت اتخاذ تصمیم نزد مسئول اداره ارسال می دارد.
در صورت جلسه افراز بایستی ابتدا حدود کل ملک و سپس حدود قطعات افراز شده به ترتیب و با تعیین شماره وبا ذکر طول ابعاد و مساحت نوشته شده و هر قطعه در سهم فرد مورد نظر قرار داده شود.آنگاه مسئول ادار ه ضمن بررسی کامل و تطبیق حدود و مشخصات قطعات مفروض مندرج در صورت جلسه و نقشه افراز و سایر مکاتبات انجام شده در صورتیکه اقدامات معموله را کافی تشخیص دهد تصمیم خود مبنی بر افراز ملک را بنحویکه انجام شده ذیل صورت جلسه مرقوم می دارد.
سپس تصمیم مسئول اداره همراه با یک نسخه فتوکپی از نقشه و صورت جلسهافراز طی اخطاری به کلیه مالکین مشاعی ابلاغ می شود تا چنانچه به تصمیم مذکور و نحوه افراز اعتراضی دارند مراتب را ظرف ده روز از تاریخ روئیت اخطار کتباًبه دادگاه صالحه محل وقوع ملک تسلیم دارند. اخطار مذکور پس از امضاء مسئول اداره و درج شماره بر آن وسیله متصدی دفتر اندیکاتور جهت ابلاغ به مالکین مشاعی به مامور ابلاغ یا حسب مورد ژاندارمری تسلیم و ارسال و پرونده تا برگشت اخطارهای ابلاغ شده جهت ضبط به بایگانی اعاده می شود.
پس از بازگشت اخطارها و انقضاء زمان اعتراض متقاضی یا متقاضیان می تواند با ارائه گواهی لازم از مراجع قضائی صالحه مبنی بر عدم تقدیم اعتراض در مهلت مقرر تقاضای صدور سند مالکیت سهمی خود به طور مفروض را از اداره ثبت بنمایند.
مسئول اداره دستور ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور را صادر و آن را جهت ضمیمه شدن به پرونده و اقدام به ترتیب به بایگانی و یکی از نمایندگان ثبت ارجاع می نماید.
بایگانی پرونده مربوطه را ضمیمه تقاضا نموده و جهت اقدام نزد نماینده ثبت ارسال میدارد.سپس نماینده با توجه به صورت جلسه افراز پیش نویس سند مالکیت قطعه یا قطعات مفروض مورد نظر را تهیه و پرونده را جهت گواهی عدم بازداشت به دفتر بازداشتی می فرستد.متصدی دفتر بازداشتی پس از کواهی عد بازداشت ان را اعاده و سپس پرونده جهت وصول هزینه افراز وسایر حقوق دولتی متعلقه نسبت به سهم متقاضی یا متقاضیان و بهاء دفترچه سند مالکیت به حسابداری فرستاده می شود.
متصدی حسابداری هزینه افراز را با توجه به برگ ارزیابی تنظیم شده وسیله نقشه بردار و نیز سایر حقوق ثبتی متعلقه را محاسبه و بهاءدفترچه سند مالکیت را منظور و فیش لازم را صادر و جهت پرداخت به متقاضی تسلیم می دارد.
متقاضی پس از واریز وجوه مندرج در فیش نزد بانک ملی که حساب ثبت در آن مفتوح است نسخ لازم را جهت ضمیمه شدن به پرونده به حسابداری اعاده می دهد.
متصدی حسابداری پس از ضمیمه نمودن قبض مربوطه و گواهی وصول حقوق دولتی و هزینه افراز پرونده را جهت اقدامات بعدی به دفتر املاک ارسال میدارد.
متصدی دفتر املاک صورت جلسه افراز و پیش نویس سند مالکیت را ثبت دفتر املاک نموده و سند مالکیت اولیه متقاضی یا متقاضیان را ابطال و سند جدید را تحریر و مراتب ابطال اسناد مالکیت مشاعی را طی بخشنامه ای به دفاتر اسناد رسمی تابعه ابلاغ می نماید. مسئول اداره پس از بررسی اقدامات انجام شده ثبت دفتر املاک و سند مالکیت تحریر شده و بخشنامه تنظیمی را امضاء می نماید.
بخشنامه پس از درج شماره بر آن وسیله دفتر اندیکاتور به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد و پرونده جهت تسلیم سند به متقاضی به بایگانی فرستاده می شود.
در بایگانی ابتدا سند نخ کشی و پلمپ سپس در دفتر تسلیم اسناد ثبت آنگاه پس از احراز هویت متقاضی یا متقاضیان به نحوی که در مباحث قبل توضیح داده شد در قبال اخذ رسید به آنان تسلیم و پرونده در ردیف خود ضبط می شود.
تذکر3: چنانچه متقاضی یا متقاضیان نتوانند آدرس محل سکونت سایر شرکاء را تعین و اعلام نمایند ابلاغ هر گونه اخطار به آنها برابر مقررات آئین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و از طریق درج در روزنامه انجام پذیر خواهد بود.
ابلاغ اصلاحیه جدید قانون تفکیک اراضی شهری
اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداریها مبنی بر انجام تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها براساس نقشه تایید شده شهرداری که پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی قابل اجرا می باشد ، با تصویب مجلس شورای اسلامی و تایید شورای نگهبان ابلاغ شد .
به گزارش روابط عمومی و امور بین الملل شهرداری یزد بر اساس این اصلاحیه نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب تسلیم شهرداری می نماید ، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری از کل زمین ، ظرف مدت سه ماه تایید و از طرف شهرداری به صورت کتبی به مالک ابلاغ شود .
گفتنی است قبل از اصلاح ماده 101 قانون شهرداریها حداکثر زمان تایید و ابلاغ نقشه مالک ، دو ماه ذکر شده بود .
خاطر نشان می شود در اصلاحیه این ماده از قانون شهرداریها بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداریها مالک می تواند تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید و دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر ، شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده 5 به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم کند .
همچنین براساس اصلاحیه جدید، مهلت حداکثری دو ماهه به کمیسیون ماده 5 جهت ارسال پاسخ به دادگاه داده شده که در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق ، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهار چوب سایر ضوابط و مقررات به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر می گردد.
شایان ذکر اینکه با توجه به اضافه شدن پنج تبصره به ماده 101 قانون شهرداریها ، در تبصره اول رعایت حد نصابهای تفکیک و مقررات آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت حد نصابها ، ضوابط ، آیین نامه ها و دستور العملهای مرتبط با قوانینی از جمله :
ـ مواد 14 و 15 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 .
ـ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مصوب سال 1381 .
ـ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب سال 1374 و اصلاحات بعدی آن .
ـ قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی مصوب سال 1385 و اصلاحات بعدی آن .
ـ ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و اصلاحات بعدی آن .
ذکر شده که انجام این موارد از سوی شهرداریها در تایید کلیه نقشه های تفکیکی موضوع این قانون الزامی است .
تبصره دوم الحاقی به این ماده قانونی در مورد اراضی دولتی است که مطابق تبصره 1 ماده 11 قانون زمین شهری مصوب سال 1366 اقدام می شود .
تبصره سوم نیز در خصوص اراضی با مساحت بیش از 500 متر مربع دارای سند ششدانگ است که شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25 درصد و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک تا 25 درصد از باقیمانده اراضی دریافت می نماید .
در ادامه تبصره سوم، شهرداری مجاز شده است با توافق مالک، قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین، طبق نظر کارشناسان رسمی دادگستری اخذ کند .
همچنین در تبصره چهارم این قانون کلیه اراضی حاصل از تبصره 3 و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می شود متعلق به شهرداری دانسته شده و در قبال آن شهرداری هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نمی کند .
به دنبال این تبصره تاکید گردیده در مواردی که امکان تامین انواع سرانه ، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز مسیر نباشد، شهرداری می تواندبا تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.
در تبصره پنجم اصلاحیه ماده 101 قانون شهرداریها نیز، هرگونه تخلف از موضوع این قانون در تفکیک یا افراز اراضی جرم تلقی شده و متخلفین ، طبق قانون مجازات اسلامی و قانون تخلفات اداری پیگرد قانونی قرار می گیرند .
تفکیک در لغت به معنای جدا کردن و جزء جزء کردن و در اصطلاح حقوق ثبت، عبارت است از تجزیه کردن مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر.
عناصر تفکیک از قرار ذیل است:
1 ـ غیرمنقول اعم از خانه، دکان، زمین
2 ـ عدم اشاعه در آن و در صورت اشاعه، عدم افراز سهم مشاع، مثلاً مالکی قطعه زمینی دارد و با مراجعه به اداره ثبت اقدام به تقسیم آن به چند قطعه می کند، بدیهی است که حالت اشاعه وجود ندارد، دو نفر مالکین مشاع قطعه زمینی هستند و با بقاء اشاعه، آن زمین را به قطعاتی به وسیله اداره ثبت قسمت می کنند در این حالت قطعات مفروز[ مراد از مفروز در اینجا قطعات تفکیکی است] شده هم مشاع باقی می ماند.
ـ افراز ـ عبارت است از جدا کردن سهم مشاع شریک با شرکاء، به عبارت دیگر تقسیم مال غیرمنقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان یا تقسیم مال منقول و یا غیرمنقول، خواه به تراضی باشد یا به حکم دادگاه، در این زمان افراز در غیرمنقول به کار می رود برعکس تقسیم که عموم و شمول دارد نسبت به هر گونه مال.
افراز اجباری یعنی افراز مال به موجب حکم دادگاه (یا تصمیم اداره ثبت) که شرکاء را مجبور به قبول قسمت مال مشاع می کند.
افراز به تراضی افرازی است که شرکاء به دلخواه خود انجام می دهند.
ـ تقسیم: اعم است از تفکیک و افراز و غیرآن مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم می شود و می تواند شامل اموال منقول و غیرمنقول باشد.
در اصطلاح حقوق مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی حصه شرکاء در مال، تقسیم نامه سند رسمی یا عادی است که بیان کننده تقسیم مال مشاع باشد.
ـ فرق بین تفکیک و افراز:
در تفکیک لازم نیست مال غیرمنقول مشاع باشد ولی لازمه افراز مشاع بودن ملک است و در تقسیم ملک غیرمشاع و غیرمشترک این اصطلاح به کار نمی رود. در افراز ملک بر مبنای سهم شرکاء تقسیم می شود. در افراز سهم شریک باید مشخص شده و جدا شود. ممکن است بین شرکاء اختلاف حاصل شود و تعیین تکلیف با مراجع قضایی است ولی در تفکیک چون به تراضی صورت می گیرد عنوان تشخیص و جدا کردن سهم مالک مشاعی را ندارد جنبه قضایی نداشته و در اداره ثبت اسناد و املاک حل و فصل می شود.
مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت است و در مورد افراز اقدام با واحد ثبتی محلی است که ملک در آنجا قرار دارد و در صورت وصول اعتراض نسبت به تصمیم واحد ثبتی اقدامات بعدی در دادگاه خواهد بود به این معنی که تصمیم واحد ثبتی در مورد افراز ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه است. ضمناً اگر جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد مرجع اقدام اداره ثبت است و اگر جریان ثبتی خاتمه نیافته باشد مرجع رسیدگی دادگاه حقوقی محل است.
ماده 150 قانون ثبت در خصوص تفکیک چنین بیان داشته "هرگاه نسبت به ملکی از طرف مالک یا قائم مقام او تقاضای تفکیک شود این تقاضا به اداره ثبت ارسال می گردد و در تقاضانامه، باید ارزش مورد تفکیک براساس ارزش معاملاتی روز تعیین شود و هزینه تفکیک به قرار هر ده هزار ریال دویست ریال از طرف ذی نفع پرداخت گردد".
ماده 154 قانون ثبت (اصلاحی 31/4/1365) هم چنین اعلام می دارد: دادگاه ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نمایند و شهرداری ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا اداره ثبت ظرف دو ماه اظهار نظر نموده و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند در غیر این صورت دادگاه ها و ادارات ثبت راساً نسبت به افراز یا تفکیک اقدام خواهند نمود.
از قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب22/12/51 در رابطه با تفکیک یا افراز در شهرهایی که دارای نقشه جامع می باشند، ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه ای که شهرداری براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی تایید کرده باشد، اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز، دادگاه ها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت با دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز، راساً اقدام خواهند نمود.
توضیح نگارنده: با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب 22 آبان 1357) و اصلاح ماده 154 قانون ثبت (مصوب 31/4/1365) که هر دو موخّر بر قانون مذکور می باشد اولاً عمل افراز به عهده و در صلاحیت اداره ثبت محل می باشد ثانیاً مهلت پاسخگویی شهرداری هم از چهارماه به دو ماه اصلاح شده است.
ـ تفکیک در ادارات ثبت برای عرصه و اعیانی (آپارتمان)، هر کدام طبق ضوابط خاص خود انجام می شود.
ـ تفکیک عرصه با رعایت ماده 101 قانون شهرداری ها مصوب 27/11/1345 انجام می شود و به موجب آن اداره ثبت اسناد و املاک مکلف است در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدوده شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهد که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می کند، باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود. در صورتی که در موعد مذکور شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید مرجع مذکور (اداره ثبت) مکلف است پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه ای که مالک ارائه می نماید عمل تفکیک را انجام دهد. معابر و شوارع عمومی که در اثر تفکیک اراضی، احداث می شوند متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد.
بنا به آنچه در بالا ذکر گردید، در خصوص تفکیک عرصه (اراضی) مالک یا مالکین با در دست داشتن نقشه موردنظر درخواست خود را تسلیم اداره ثبت می نمایند و اداره ثبت، چنانچه ملک در محدوده قانونی شهرها یا حریم آن واقع شده باشد نقشه را جهت تایید و اظهارنظر به شهرداری ارسال می کند و چنانچه ملک در خارج از محدوده قانونی شهر یا حریم شهر باشد به بخشداری یا فرمانداری یا استانداری ارسال و به شرح فوق الذکر عمل می شود.
تفکیک آپارتمان
آپارتمان های یک ساختمان را اداره ثبت می تواند تفکیک کند اما عرصه بنای شامل بر آپارتمان ها به حالت اشاعه باقی می ماند و قیمت عرصه نباید ماخذ احتساب هزینه تفکیک باشد.
در تفکیک آپارتمان رعایت تبصره 8 ماده 100 قانون شهرداری ها (الحاقی 8/6/1356 و اصلاحی 27/6/58) هم برای اداره ثبت و هم برای دفاتر اسناد رسمی الزامی است:
دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمان ها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمان های ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند.
همچنین در تفکیک آپارتمان ها توسط اداره ثبت رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن مصوب 1343 و 1347 لازم الرعایه است.
امروزه تفکیک آپارتمان مطابق دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها (که 671 مجموعه بخشنامه های ثبتی ـ بخشنامه 14221/41/1 ـ 30/5/1382 سازمان محترم ثبت اسناد و املاک کشور) انجام می شود. در بند 1 این دستورالعمل چنین بیان شده "پذیرش درخواست تفکیک از طریق دفاتر اسناد رسمی همراه با گواهی مصدق شده پایان کار به وسیله مالک یا قائم مقام ولی تسلیم رئیس واحد ثبتی یا مسئول مربوطه می شود. افراد غیرصالح حق تسلیم درخواست را ندارند".
بنابراین درخواست تفکیک آپارتمان از طریق دفاتر اسناد رسمی و ضمن ارسال گواهی پایان ساختمان به اداره ثبت انجام می شود و اداره ثبت با رعایت قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن و نیز مفاد گواهی پایان ساختمان و مطابق دستورالعمل تفکیک آپارتمان نسبت به تنظیم صورتمجلس تفکیکی اقدام و صورت مجلس را به دفتر اسناد رسمی درخواست کننده ارسال می نماید و دفاتر اسناد رسمی بایستی دقیقاًَ مفاد صورت مجلس را که به نظر خیلی از حقوقدانان سند رسمی تلقی می شود رعایت و از تغییر و تفسیر در مفاد آن خودداری نمایند.
مطالعه مقررات مذکور را به همکاران عزیز توصیه می کنم تنها به دو بند از دستورالعمل مذکور در خصوص انباری ها و پارکینگ ها که این روزها محل بحث است می پردازیم.
ماده 1 قانون تملک آپارتمان ها، مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل های پیشه و سکنای یک ساختمان را در دو قسمت بیان نموده: مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک در ماده 1 فصل اول آیین نامه قانون مذکور، قسمت های اختصاصی را چنین تعریف نموده، قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
و در بند ب ماده 4 آیین نامه قانون مذکر قسمت های مشاعی را چنین معرفی نموده است: تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، رختشویخانه، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها و…
واقعیت این است که در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن چیزی به عنوان انباری و پارکینگ مفروزی (به صورتی که در حال حاضر متداول است) تعریف نشده، بلکه در طول زمان به اقتضاء نیازها و ضرورت ها و به دلیل مشکلاتی که در استفاده مشاعی از این محل ها به وجود آمده، به ناچار و به تجویز بخشنامه ها و دستورالعمل های داخلی اقدام به تفکیک انباری ها و پارکینگ ها به صورت مفروزی می شود و به تبع آن مساحت و حدود آنها در اسناد انتقال و اسناد مالکیت قید می شود، البته این نکته هم قابل ذکر است که چون این دستورالعمل ها اعتبار قانون را ندارند ممکن است در صورت طرح دعوی در مراجع قضایی به نحو دیگری اتخاذ تصمیم شود که دراین خصوص مصادیق دیده شده است.
بند 15 دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها چنین بیان می دارد:
تعداد پارکینگ ها و محل استقرار آنها که به صورت مفروزی داخل ساختمان یاحیاط مشاعی می باشد باید با رعایت گواهی پایان کار در روی نقشه مشخص و مساحت و حدود آنها در صورت مجلس تفکیکی درج گردد و پارکینگ هایی که در یک امتداد و به دنبال هم واقع اند حق عبور از یکدیگر ذکر گردد و در صورتی که پارکینگ مفروز در حیاط مشاعی واقع است مساحت حیاط با کسر مساحت پارکینگ مفروزی محاسبه و در مشاعات ذکر شود و چنانچه تعداد پارکینگ ها برابر تعداد واحدهای تفکیک شده نباشد تعداد واحدهای بدون پارکینگ را در صورت مجلس تفکیکی قید تا هنگام تنظیم سند انتقال مراتب به
خریدار تفهیم و در سند انتقال قید گردد.
بند 16 دستورالعمل فوق الذکر: در صورت مجلس تفکیکی تصریح شود انباری و پارکینگ باید توام با آپارتمان مورد انتقال واقع شود و انتقال انباری و پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمان ها و نیز انتقال مشاعی پارکینگ به مالکین دو واحد یا بیشتر مجوزی ندارد و همچنین انتقال دو واحد پارکینگ یا بیشتر به مالک یا مالکین یک آپارتمان (به طوری که مالک یا مالکین یک واحد آپارتمان دارای پارکینگ متعدد و واحد دیگر فاقد پارکینگ شود) صحیح نیست.
در بندهای 15 و 16 دستورالعمل که به نظر گرامی همکاران رسید ابهامات و نکات قابل بحث وجود دارد از جمله:
1 ـ چنانچه پارکینگ ها در امتداد هم باشند و حتی اگر حق عبور به نحوی که در دستورالعمل فوق آمده از پارکینگ دیگر گواهی شود. چنانچه مالک یکی از پارکینگ ها اتومبیل خود را در محل پارکینگ اختصاصی خود پارک و به فرض 6 ماه به مسافرت برود تکلیف پارکینگ بعدی که بایستی از این محل عبور کند چه خواهد شد.
2 ـ اگر خریدار یکی از آپارتمان ها مایل به خرید انباری یا پارکینگ نباشد با شرط مندرج در این دستورالعمل که انباری و پارکینگ توام با آپارتمان قابل انتقال است آیا مغایر با اصل تسلیط نیست؟
3 ـ همین سلب اختیار فروش انباری یا پارکینگ به تنهایی و یا مغایرت و تفاوت مساحت انباری ها و همه این موارد که موضوع بحث این مقاله نیست، بایستی در فرصت دیگری به تفصیل در این موارد بحث و بررسی به عمل آید.
به هر حال همان طور که بیان شد صورت مجلس تفکیکی پس از تنظیم و امضاء در اداره ثبت به دفتر اسناد رسمی ارسال می شود و دفترخانه ملزم به رعایت دقیق مفاد آن بوده و حق تغییر در آن را ندارد.
افراز
به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع (مصوب 22 آبان 1357) و آیین نامه قانون مذکور مصوب 20 اردیبهشت 1358افراز املاک مشاع به عهده اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک محول شده و از تاریخ تصویب قانون مذکور مرجع ذی صلاح در این موضوع اداره ثبت می باشد.
ماده 1 قانون مذکور چنین بیان می دارد، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.
بنابراین و به موجب ماده قانونی مذکور افراز املاکی که عملیات ثبتی آن خاتمه یافته و به عبارت دیگر تحدید حدود صورت گرفته و در موعد قانونی اعتراضی نرسیده باشد با اداره ثبت است.
اگر نسبت به ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد. همچنین نسبت به ملکی که عملیات ثبتی آن خاتمه نیافته دعوی افراز صرفاً در مراجع قضایی حقوقی قابل طرح می باشد.
تصمیم واحد ثبتی پس از ابلاغ به شرکاء ظرف ده روز قابل اعتراض است و اعتراض وارده در دادگاه مورد رسیدگی قرار می گیرد، حکم دادگاه بدوی هم قابل شکایت فرجامی است.
به موجب ماده 1 آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند نفر از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید.
نماینده ثبت پس از بررسی پرونده، وضعیت ثبتی را در خصوص اینکه عملیات ثبتی خاتمه یافته و دارای سند مالکیت معارض است یا خیر به مسئول اداره گزارش می نماید.پس از آن و در صورت تایید اینکه عملیات ثبتی خاتمه یافته و ملک فاقد سند معارض است موضوع به نقشه بردار ارجاع می شود، و سایر اقدامات مطابق آیین نامه به عمل می آید.
تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمایند. و چنانچه اعتراضی در موعد قانونی واصل نشد اداره ثبت نسبت به صدور اسناد مالکیت قطعات افرازی اقدام خواهد نمود.
چنانچه تصمیم اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک در دادگاه هم تایید شود دادگاه برحسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می نماید. و وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه های قانونی به نسبت سهم مشاعی شرکاء بین آنان تقسیم خواهد شد. در صورت خودداری هر یک از شرکاء از دریافت وجه، مبلغ مذکور در حساب مخصوصی نگهداری می شود و در صورت مراجعه صاحبان سهم به آنان پرداخت می شود.
تقسیم
در اصطلاحات حقوق مدنی تقسیم عبارت است از جداسازی حصص شرکاء در مال همچنین تقسیم اعم است از تفکیک و افراز و غیر آن مثل ترکه متوفی که بین ورثه تقسیم می شود شامل اموال منقول و غیرمنقول.
در مورد افراز با توجه به اینکه سهم هر یک از شرکاء مشخص شده و سند مالکیت آن به نام وی صادر می شود. تقسیم موضوعیت ندارد و آنچه بیشتر مصطلح است تقسیم بعد از تفکیک است و نحوه عمل به این ترتیب است که شرکاء ملک پس از تنظیم صورتمجلس تفکیکی و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی می توانند با حضور در دفترخانه و با تنظیم و امضاء تقسیم نامه رسمی قطعات تفکیکی را به نسبت سهم مشاعی خود بین هم تقسیم نمایند و اداره ثبت به استناد تقسیم نامه مذکور اسناد مالکیت به نام شرکاء صادر می نماید.
ضوابط تفکیک وافراز اراضی وباغات
ماده ۱:در این دستوالعمل منظور از محدوده شهری محدوده ای است که شهرداریها با توجه به ضوابط و مقررات موجودمجاز به صدور پروانه، احداث ساختمان مسکونی، تفکیک و افراز اراضی میباشند.
ماده ۲:باغ و زمین زراعتی به زمینهایی گفته می شود که طبق نظر کمیسیون تشخیص موضوع ماده ۱۲ قانون اراضی شهری دایر محسوب و باغ و یا زمین زراعتی اعلام گردد.
ماده ۳:ضوابط شهرسازی در مورد افراز و تفکیک و یا صدور پروانه ساختمان مربوط به اراضی مشجر باغات در حدود شهری به شرح زیر تعیین می گردد.
۱- حداقل مساحت تفکیک و افراز باغات و اراضی مشجر اعم از این که متعلق به یک مالک و یا چند مالک بوده و یا متعلق به ورثه باشد دو هزار مترمربع تعیین می گردد.
۲- سطح اشغال ساختمان در اراضی مشجر و باغات نباید از ۱۰ درصد مساحت آنها تجاوز نماید. در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان با توجه به این نصاب کمتر از ۱۵۰ مترمربع گردد حداکثر با ۱۵۰۰ مترمربع سطح اشغال مجاز است. رعایت مقررات شهرداریها و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها در کلیه موارد الزامی است.
۳- در اراضی مشجر باغاتی که مساحت آنها تا ۱۵۰۰ مترمربع می باشد می توان فقط یک بلوک ساختمانی احداث نمود و در مساحتهای بیشتر از ۱۵۰۰ مترمربع می توان به ازای هر ۱۵۰۰۰ مترمربع مساحت زمین اضافی یک بلوک ساختمان دیگر احداث نمود. ضمناً علاوه برتعداد بلوک های مجاز احداث یک واحد ساختمانی یک طبقه به طوری که مساحت آن از ۵۰ مترمربع (جهت مصرف نگهداری انبار و غیره) تجاوز ننماید بلامانع است. بدیهی است مجموع سطح اشغال در هر حال نبایستی از میزان مشخص شده در ردیف ۲ تجاوز نماید.
۴- حداکثر سطح زیربنا در کل طبقات ۲۰ درصد باغ یا زمین مشجر بوده و تعداد طبقات هر بلوک ساختمانی به استثنای یک طبقه زیرزمین از ۲ طبقه نبایستی تجاور نماید.
تبصره:چنانچه ۲۰ درصد سطح زمین از ۳۰۰ مترمربع کمتر باشد مجاز به احداث ساختمان در دو طبقه با رعایت سطح اشغال مجاز خواهد بود.
۵- در باغات و اراضی مشجر که مساحت آنها کمتر از ۵۰۰ مترمربع است به طور کلی سطح اشغال و مساحت کل ساختمان تابع ضوابط شهرداری ها خواهد بود.
ماده 4:حداقل مساحت تفکیک و افراز اراضی زراعتی اعم از اینکه متعلق به یک مالک و یا چند مالک و یا متعلق به ورثه باشد ده هزار متر مربع تعیین می گردد.
ماده 5:در مناطق واقع در محدوده شهری در هر قطعه زمین زراعتی احداث یک واحد ساختمانی تا تراکم مجاز و حداکثر به مساحت 250 متر مربع باستثنای یک طبقه زیرزمین مجاز می باشد.
ماده 6:در مناطقی که باتوجه به شرایط اقلیمی یا عرف محلی تغییر در ضوابط ساختمان و یا تفکیک زمین (باغ و زمین زراعتی) ضروری باشد ، موضوع ابتدا در کمیسیونی مرکب از مدیران کل مسکن و شهرسازی ، کشاورزی و عمران روستائی ، شهرداری و نماینده استانداری و نماینده سازمان زمین شهری بررسی و پس از تایید کمیته فنی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ابلاغ و به مرحله اجراء درآید.
تبصره:جهت تطابق هرچه بیشتر ضوابط با شرایط اقلیمی کمیسیون مذکور در ماده فوق مکلف است ظرف مدت 3 ماه از تاریخ ابلاغ دستورالعمل ، اشکالات اجرائی ضوابط فوق را بررسی و همراه با پیشنهادات لازم به وزارت مسکن و شهرسازی اعلام نماید.
ماده 7:در باغات و اراضی مزروعی که سطح اشغال ساختمان موجود بیشتر از مساحت های پیش بینی شده در این دستورالعمل می باشد. تجدید بنا تا حد وضع موجود از لحاظ سطح اشغال و تراکم بلامانع است.
ماده 8:پاسخگویی به سولات و ابهاماتی که در مرحله اجرایی این ضوابط پیش خواهد آمد در قالب مفاد ضوابط فوق می تواند از طریق وزارت مسکن و شهرسازی در کمیته مقرر در ماده 6 فوق مطرح تا نسبت به پاسخ سوال و یا رفع ابهام اظهار نظر شود.
ماده 9:ار زمان تصویب و ابلاغ، ضوابط فوق جایگزین مقررات مغایر موجود و همچنین ضوابط مربوطه در طرحهای شهری خواهد بود.
ضوابط و مقررات تفکیک باغات و مزارع در محدوده شهری
(مصوب ۱۲/۱/۱۳۶۱ شورای عالی شهر سازی )
براساس بند ۴ ماده ۲ و بند ۲ ماده ۴ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و وظایف محوله در مورد افراز و تفکیک باغات و زمینهای زراعی واقع در محدوده شهری ضوابط ذیل تصویب می گردد:
ماده ۱
در این دستوالعمل منظور از محدوده شهری محدوده ای است که شهرداریها با توجه به ضوابط و مقررات موجودمجاز به صدور پروانه، احداث ساختمان مسکونی، تفکیک و افراز اراضی می باشند.
ماده ۲
باغ و زمین زراعتی به زمینهایی گفته می شود که طبق نظر کمیسیون تشخیص موضوع ماده ۱۲ قانون اراضی شهری دایر محسوب و باغ و یا زمین زراعتی اعلام گردد.
ماده ۳
ضوابط شهرسازی در مورد افراز و تفکیک و یا صدور پروانه ساختمان مربوط به اراضی مشجر باغات در حدود شهری به شرح زیر تعیین می گردد.
۱- حداقل مساحت تفکیک و افراز باغات و اراضی مشجر اعم از این که متعلق به یک مالک و یا چند مالک بوده و یا متعلق به ورثه باشد دو هزار مترمربع تعیین می گردد.
۲- سطح اشغال ساختمان در اراضی مشجر و باغات نباید از ۱۰ درصد مساحت آنها تجاوز نماید. در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان با توجه به این نصاب کمتر از ۱۵۰ مترمربع گردد حداکثر با ۱۵۰ مترمربع سطح اشغال مجاز است. رعایت مقررات شهرداریها و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها در کلیه موارد الزامی است.
۳- در اراضی مشجر باغاتی که مساحت آنها تا ۱۵۰۰ مترمربع می باشد می توان فقط یک بلوک ساختمانی احداث نمود و در مساحتهای بیشتر از ۱۵۰۰ مترمربع می توان به ازای هر ۱۵۰۰ مترمربع مساحت زمین اضافی یک بلوک ساختمان دیگر احداث نمود.
ضمناً علاوه برتعداد بلوک های مجاز احداث یک واحد ساختمانی یک طبقه به طوری که مساحت آن از ۵۰ مترمربع (جهت مصرف نگهداری انبار و غیره) تجاوز ننماید بلامانع است. بدیهی است مجموع سطح اشغال در هر حال نبایستی از میزان مشخص شده در ردیف ۲ تجاوز نماید.
۴- حداکثر سطح زیربنا در کل طبقات ۲۰ درصد باغ یا زمین مشجر بوده و تعداد طبقات هر بلوک ساختمانی به استثنای یک طبقه زیرزمین از ۲ طبقه نبایستی تجاور نماید.
تبصره
چنانچه ۲۰ درصد سطح زمین از ۳۰۰ مترمربع کمتر باشد مجاز به احداث ساختمان در دو طبقه با رعایت سطح اشغال مجاز خواهد بود.
۵- در باغات و اراضی مشجر که مساحت آنها کمتر از ۵۰۰ مترمربع است به طور کلی سطح اشغال و مساحت کل ساختمان تابع ضوابط شهرداری ها خواهد بود
تفکیک قطعات اراضی مشجر و با غات بزرگتر از پانصد متر مربع با رعایت مقررات شهرسازی مجاز است ولی قطع درخت در قطعات تفکیک شده به هر مساحت که باشد بدون تحصیل اجازه طبق مقررات این قانون ممنوع است.
1-1دستور العمل ضوابط اجرایی مربوط به چگونگی اجرای ماده یک قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها که هم اکنون ملاک عمل است در جلسه 53 مورخ 19/12/82 به تصویب شورای اسلامی شهر تهران رسیده ازنظراینمصوبه"باغ"بهمحلیاطلاقمیشودکهعلاوهبرداشتنمساحتبیشتراز 500 مترمربعحداقلیکیازمشخصاتزیرراداشتهباشد.
یک- در صورت وجود بنا و مستحدثات در زمین به طور متوسط در هر شانزده (16) متر مربع محوطه باز خارج ساختمان یک اصله درخت و در صورت عدم سابقه احداث بنا، به طور متوسط درهر 25 متر مربع یک اصله درخت مثمر یا غیر مثمر و یا ترکیبی از آنها غرس شده باشد. قطع و امحای درختان موجب عدم احتساب تعداد درختان کسر شده در آمار (لحاظ شده دراین بند) نخواهد بود.
دو- دارا بودن سند مالکیت و یا سند مادر قبل از تفکیک به عنوان باغ، باغچه، زمین مشجر و باغ و عمارت.
سه- دارا بودن سابقه رای دایر باغ، دایر باغچه ، دایر مشجر از کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری.
تبصره یکم -تشخیصباغازغیرباغباتوجهبهموقعیتجغرافیاییومکانی،وضعیتپوششگیاهیو سوابق و مدارک موجود در پرونده و نیز با عنایت به ضوابط فوق الذکر به عهده کمیسیونهای اصلی موضوع ماده 7 این مصوبه می باشد.
تبصره دوم- (اصلاحی 1386) شهرداری هر منطقه مکلف است قبل از صدور پروانه یا گواهی پایان کار و یا بررسی هر نوع تغییر کاربری برای املاک و اراضی با مساحت پانصد متر مربع و بیشتر بدون هیچگونه استثناء وضعیت را از کمیسیون های موضوع ماده 7 این مصوبه استعلام نماید…
ماده( 7) این مصوبه و اصلاحیه آن کمیسیون بدوی تشخیص با غات و اعضاء آن و ماده( 8) مصوبه مذکور نیز کمیسیون تجدید نظر را معرفی نموده است (برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد مصوبه مورد اشاره شورای شهر تهران و بخش های مختلف آن و همچنین اصلاحیه مصوبه در سال 1386 به متن مصوبات مراجعه شود)
حسب (ماده 13) به منظور حفظ ، نگهداری و احیای با غات و زمین های مشجر ، سطح اشغال بنا دراین گونه املاک و اراضی معادل 30 در صد مساحت و تراکم ساختمانی مجاز آن 20 در صد بیشتر از تراکم مسکونی منطقه ای برای املاک و اراضی غیر باغ (املاک و اراضی مشابه مجاور) خواهد بود…
2- قانون زمین شهری مصوب 1366
ماده 12- تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمییز بایر از موات بعهده وزارت مسکن و شهرسازی است…
ماده 14- تبدیل و تغییر کاربری ، افراز و تقسیم و تفکیک با غات و اراضی کشاورزی … با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلا اشکال است.
1-2 دستور العمل ماده 14 قانون زمین شهری به شماره 13630/100- 1/9/74
دراین دستورالعمل ضوابط تفکیک و ساختمان سازی باغ مسکونی (با غاتی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی باشند) در داخل محدوده قانونی و حداقل نصاب تفکیک و نحوه صدور پروانه ساختمان مشخص شده است. براین مبنا حد نصاب تفکیک 2000 متر مربع با تراکم ساختمانی 20 در صد و حداکثر سطح اشغال10 در صد عنوان گردیده است.
تبصره 1- بند 2 قسمت الف دستور العمل مذکور مقرر داشته ، با غات تفکیک شده قبلی که کمتر از 2000 متر مربع مساحت داشته باشند نیز مشمول ضابطه مربوط به قطعات تفکیکی 2000 متر مربع هستند. اخیراً براساس طرح جامع شهر تهران آخرین دستور العمل ملاک عمل ماده 14 قانون زمین شهری طی نامه شماره 13478/87/80-10/4/87 معاونت شهرسازی و معماری (در رابطه با شهر تهران) ابلاغ شده است- به مصوبه مراجعه شود-
در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغها کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی-حسبموردبهوسیلهوزارتمسکنوشهرسازییاوزارتکشاورزیباشدبارعایتمقرراتتبصرهیکماده 4 قانونحفظوگسترشفضایسبزوجلوگیریازقطعبیرویهدرختمشمولاینقانوننخواهدبود.
براساس مطالب پیش گفته موارد زیر قابل ذکر است:
ضابطه تفکیک باغات
1- در مورد اراضی که صرفاً توسط کمیسیون مقرر در ماده (7) ضوابط اجرایی مربوط به چگونگی اجرای ماده یک قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها مصوب شورای اسلامی شهر تهران باغ تشخیص داده می شود حداقل نصاب تفکیک پانصد متر مربع است و ضابطه ساخت و ساز نیز به شرحی که است بیان شد. ضمناً اینگونه با غات از حمایت های قانون یاد شده برخوردار خواهند بود.
2- در ارتباط با اراضی و املاکی که توسط کمیسیون موضوع ماده 12 قانون زمین شهری (یا قانون اراضی شهری ) باغ تشخیص داده می شود.وفق دستور العمل ماده 14 قانون مرقوم، حداقل نصاب تفکیک 2000 متر مربع می باشد. مگر در مورد باغات تفکیک شده قبلی یعنی با غاتی که قبل از 16/4/72 تفکیک شده اند (مفاد نامه شماره 12490/230- 15/7/76 اداره کل حقوقی و امور مجلس وزارت مسکن و شهرسازی) که در اینصورت تفکیک باغ با هر میزان مساحت قابل قبول بوده و برابر با غت با نصاب 2000 متر مربع با آنها برخورد میشود.
طرح "اصلاح ماده (101) قانون شهرداری" را عدهای از نمایندگان مجلس شورای اسلامی بر اساس برخی مشکلات قانونی ناشی از حکم ماده (101) به مجلس تقدیم کردند. در مقدمه توجیهی این طرح، ضرورت ارائه این طرح به صورت زیر تبیین شده است: "یکی از مواردی که در شهرها، ایجاد کننده مشکل و منشا اختلاف بین شهرداریها از یک طرف و دادگستری و اداره کل ثبت اسناد و املاک از طرف دیگر بوده است، مشکلات قانونی ماده (101) قانون شهرداری است. بر اساس ماده (101) قانون فعلی، صاحبان کاربریهای غیرمسکونی و نوعاً باغداران و خریداران باغها تقاضای تفکیک باغ خود را در دفاتر و دبیرخانه شهرداری ثبت نموده و پس از سپری شدن مهلت قانونی یا درخواست خود را در سیستم اداری به جریان نگذاشته و یا بدون ارائه جواب منفی شهرداریها، صرفاً درخواست تفکیک شده خود را به محاکم دادگستری ارائه داده و به علت نگرفتن پاسخ از شهرداری تقاضای تفکیک مینمایند. محاکم دادگستری بعضاً از روی عدم آگاهی و بعضاً هم با آگاهی کامل و صرفاً به دلیل وجود خلا قانونی بر اساس درخواست مالکین، حکم به تفکیک زمینهای مالکین مینمایند. مالکین پس از تفکیک با توجیهاتی چون کوچک بودن زمین و عدم شمول حکم باغ، متقاضی صدور پروانه شده و چون تفکیک زمین، مستند قانونی برای تغییر کاربری نیست به علت امتناع شهرداریها از صدور پروانه، حکم انفصال شهرداران را از دیوان عدالت اداری میگیرند. لذا برای حل مشکل مذکور و رفع خلاهای قانونی طرح ذیل تقدیم میگردد."
این طرح برای رسیدگی به صورت دو شوری در تاریخ 24/9/1387 به کمیسیون امنیت ملی و سیاست خارجی، به عنوان کمیسیون اصلی ارسال گردید که کمیسیون مزبور، آن را در تاریخ 12/12/1387 با اصلاحات و الحاقاتی به تصویب رساند و گزارش شور اول آن را به مجلس ارائه کرد. این طرح در تاریخ 26/1/1388 در صحن علنی مجلس مطرح و با انجام اصلاحاتی، به تصویب رسید و برای طی روند قانونی مذکور در اصل 94 قانون اساسی، به شورای نگهبان ارسال شد. شورای نگهبان در مورخ 16/2/1389 با تشکیل جلسه و بررسی این مصوبه، مفاد آن را در برخی موارد، دارای ابهام و در برخی موارد، مغایر با موازین شرع و همچنین اصول متعدد قانون اساسی (اصول 57، 85، 159 و 174) تشخیص داد و برای اصلاح به مجلس، بازگرداند. کمیسیون امنیت ملی و سیاست خارجی مجلس در بررسی مجدّد برای رفع ایرادات شورای نگهبان، اصلاحاتی را در این طرح اعمال و در تاریخ 22/1/1389 گزارش آن را به مجلس ارائه کرد که مجلس در جلسه خود، مورخ 29/1/1389 آن را به تصویب رساند و مجدداً به شورای نگهبان ارسال کرد. شورای نگهبان در مورخ 8/2/1389 با تشکیل جلسه و بررسی اصلاحات انجام شده در مصوبه، همچنان آن را مغایر با موازین شرع و اصل 85 قانون اساسی دانست. مجدداً کمیسیون امنیت ملی و سیاست خارجی مجلس برای رفع ایرادات شورای نگهبان، اصلاحاتی را در این طرح اعمال و در تاریخ 30/9/1389 گزارش آن را به مجلس ارائه کرد که مجلس در جلسه خود، مورخ 5/10/1389 آن را به تصویب رساند و برای بررسی مجدد به شورای نگهبان ارسال کرد. شورای نگهبان در مورخ 29/10/1389 با تشکیل جلسه و بررسی اصلاحات انجام شده در مصوبه، همچنان آن را مغایر با موازین شرع و دارای ابهام دانست. کمیسیون امنیت ملی و سیاست خارجی مجلس برای رفع ایرادات شورای نگهبان، در تاریخ 17/12/1389 با تشکیل جلسه، اصلاحاتی را در این طرح اعمال و گزارش آن را به مجلس ارائه کرد. پس از آن مجلس در جلسه مورخ 28/1/1390 با بررسی اصلاحیه، آن را به تصویب رساند و جهت اظهارنظر به شورای نگهبان ارسال کرد. شورای نگهبان در مورخ 7/2/1390 با تشکیل جلسه و بررسی اصلاحات انجام شده در مصوبه، ایرادات سابق را منتفی و عدم مغایرت مفاد آن با موازین شرع و قانون اساسی را طی نامه شماره 42124/30/90 مورخ 8/2/1390 به مجلس شورای اسلامی اعلام کرد.
2- بحث و بررسی شورای نگهبان پیرامون طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 26/1/1388 مجلس شورای اسلامی (مرحله اول)
2-1- ماده واحده
"ماده واحده- ماده (101) قانون شهرداری[1] به شرح ذیل اصلاح میگردد:
ماده 101- ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی غیردولتی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری تایید و کتباً به مالک ابلاغ شود."
2-1-1- نظرات استدلالی
2-1-1-1- دیدگاه ابهام
در این ماده نسبت به ماده 101 شهرداری، عبارت "دادگاه" در صدر ماده حذف شده و به جهت سکوت در مقام بیان، موجب سلب صلاحیت محاکم دادگستری به پروندههای ثبتی مورد اختلاف شده است. از آنجا که اطلاق ماده اصلاحی، موجب اعطای صلاحیت به ادارات ثبت اسناد و املاک نسبت به رسیدگی به موارد اختلافی امور ثبتی -که دارای ماهیت قضایی است- میگردد، مغایر با موازین شرع و اصل 159 قانون اساسی ناظر بر مرجع رسمیِ تظلمات و شکایات بودن دادگستری است. حتی در صورت بقای صلاحیت محاکم در رسیدگی به اینگونه دعاوی به استناد اصول کلی، این ماده واجد ابهام ارزیابی میشود.
2-1-1-2- دیدگاه مغایرت
ماده (101) فعلی، مهلت 2 ماههای را برای اظهارنظر شهرداری درنظر گرفته است، لکن این موعد در مصوبه جدید حذف گردیده و عملاً راه برای فساد اداری در شهرداری و ایجاد مشکلات برای مردم از طریق تاخیر در پاسخ دادن به تقاضاهای مردمی ایجاد کردهاست؛ لذا از این نظر که زمینه را برای اضرار به غیر (موضوع اصل 40 قانون اساسی) فراهم می سازد محل ایراد و مغایر با حقوق ملت است و مغایر شرع و قانون اساسی میباشد.
2-1-1-3- دیدگاه عدم مغایرت
الف) در ماده اصلاحی ادارات ثبت موظف شده اند تا بر اساس نقشه مورد تایید شهرداری و در قبال اسناد ارائه شده از سوی "مالک" اقدام نمایند؛ این بدان معناست که این ماده تنها متعرض پروندههایی میشود که ملک دارای مالک قانونی و شرعی بوده و از موارد اختلافی و دارای ماهیت قضایی نیست. با توجه به اطلاق مقررات مربوط به صلاحیت محاکم قضایی در رسیدگی به موارد اختلافی، حذف عبارت "دادگاه" از صدر ماده، مغایرتی با موازین شرعی ایجاد نمی کند.
ب) حق مراجعه ابتدائی افراد -پیش از تهیه نقشه از سوی شهرداری- به دادگاهها به طور ضمنی موجب پایمال شدن حقوق بعضی از شرکاء میگردد؛ زیرا چنانچه دادگاه پس از رسیدگی، حکم به افراز ملک صادر کند و سهم هر یک از شرکاء را معین نماید، امکان تغییر این سهام وجود نخواهد داشت و موجب تضییع سهم شریکی که ملکش در نقشه شهرداری به عنوان قدرالسهم اخذ گردیده است، میشود. بر این اساس، حذف مرحله دادگاه از صدر ماده اصلاحی، مطابق با حمایت حقوق ملت است.
2-1-2- نظر شورای نگهبان
– نظر به اینکه با عنایت به قوانین جاری، تقاضای افراز و تفکیک بسیاری از اراضی باید از طریق دادگاهها به عمل آید و در ماده (101) اصلاح پارهای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب سال 1334 مصوب 27/11/1345 این امر پیش بینی شده، اما در این مصوبه در خصوص موارد مذکور تعیین تکلیف نشده، فلذا ماده واحده از این حیث ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر خواهد شد.
– اطلاق ماده واحده در خصوص واگذاری امر تفکیک به ادارات ثبت در موارد وجود اختلاف در مالکیت و یا در صورت اختلاف در تقسیم، خلاف موازین شرع شناخته شد.
– عدم قید مهلت برای شهرداری در خصوص تایید و ابلاغ نقشه به مالک و عدم تعیین تکلیف در این خصوص، خلاف موازین شرع شناخته شد.
2-2- تبصره (3) ماده واحده
"تبصره 3- میزان قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی، تا سقف بیست و پنج درصد (25%) از کل زمین و سطوح مربوط به معابر، از بیست درصد (20%) الی بیست و پنج درصد (25%) از کل زمین بر اساس دستورالعملی تعیین میشود که بنا به پیشنهاد مشترک وزارت کشور و شورای عالی استانها به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران میرسد. عواملی همچون موقعیت محل اراضی، مساحت اولیه و باقیمانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر، در تعیین درصدهای فوق موثر میباشد."
2-2-1- نظرات استدلالی
2-2-1-1- دیدگاه مغایرت
الف) با توجه به پروندههای متعددی که از طریق دیوان عدالت اداری در شورای نگهبان مطرح میشود و شهرداریها 75 تا 80 درصد املاک را به عنوان قدرالسهم تصاحب میکنند، به نظر میرسد باید مفاد تبصره (3) ماده 101 اصلاحی به دقت موشکافی و ابهام زدایی شود. باید مشخص شود که آیا مراد از 25% مورد اشاره در این تبصره، منظور حداکثر میزانی است که شهرداری در هنگام افراز میتواند تصاحب کند، یا اینکه منظور از آن مقداری است که در عوض خدمات عمومی دریافت میشود و برای مسائل دیگر نیز دست شهرداری برای تصاحب باز گذاشته شده است. به همین دلیل، ضروری است از تبصره (3) رفع ابهام گردد تا مشخص شود منظور از این تبصره چه میباشد.
ب) اطلاق الزام شهرداری به اخذ قدر السهم 20 تا 25 درصدی به عنوان سطوح مربوط به معابر، حتی در صورت عدم نیاز به ایجاد معابر، دارای اشکال شرعی است و موجب تضییع حقوق مردم میگردد. چنانچه الزام شهرداری به پرداخت قیمت عادله این اموال پیشبینی شده بود، این ایراد مرتفع میگردید.
ج) اخذ قدرالسهم مورد اشاره در این تبصره از سوی شهرداری، در حکم مالیات است و طبق اصل 51 قانون اساسی، وضع مالیات و میزان دقیق آن باید به موجب قانون باشد و نمیتوان تعیین این مساله را به شهرداری و نهادهای مشابه تفویض نمود. به همین دلیل تبصره (3) در تغایر با اصل 51 قانون اساسی مبنی بر تعیین دقیق میزان مالیات به موجب قانون است.
د) منحصر نمودن عوامل مذکور در تبصره (3) ماده واحده که در تعیین درصدهای فوق موثراند و در نظر نگرفتن سایر دریافتهای شهرداری مثل عوارض گوناگون خلاف شرع است، زیرا تعیین عوارض و قدرالسهم باید با توجه به سایر دریافتهای شهرداری در خصوص ساخت و ساز از املاک صورت گیرد تا اجحافی نسبت به حقوق عامه مردم صورت نگیرد.
هـ) تصاحب عین املاک خصوصی به عنوان قدرالسهم و به جای اخذ مالیات یا عوارض و بدون پرداخت ما به ازای آن در مواردی که عین زمین (برای خدمات عمومی و سطوح مربوط به معابر) مورد نیاز نیست، در تغایر با موازین شرعی از جمله حق مالکیت افراد بر اموالشان میباشد. زیرا الزام افراد به پرداخت عوارض و مالیاتی از اصل ملک که به صورت شوارع و یا خدمات عمومی استفاده نمیشود لزومی نداشته و موجب تضییع حقوق افراد میگردد.
و) سپردن حق تصویب ضوابط مربوط به تعیین قدرالسهم شهرداریها به "شورای عالی شهرسازی و معماری ایران" مغایر اصل 85 قانون اساسی و انحصار حق قانونگذاری در مجلس است، زیرا به موجب اصل 85 قانون اساسی سمت نمایندگی قائم به شخص بوده و قابل واگذاری به دیگری نیست و مجلس نمیتواند اختیار قانونگذاری را به شخص یا هیاتی غیر از مجلس واگذار کند؛ لذا واگذاری تعیین قدر السهم شهرداریها به نهادی غیر از مجلس شورای اسلامی مغایر قانون اساسی میباشد.
2-2-2- نظر شورای نگهبان
– اطلاق تعیین میزان قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی و سطوح مربوط به معابر به میزانی که در تبصره (3) ماده واحده ماده (101) آمده، از این جهت که نیاز به ضابطه دارد، مغایر اصل 85 قانون اساسی شناخته شد.
– منحصر نمودن عوامل مذکور در تبصره (3) ماده واحده در آنچه ذکر شده و در نظر نگرفتن سایر دریافتهای شهرداری مثل عوارض گوناگون خلاف شرع است و تصمیمگیری باید با توجه به همه دریافتها در رابطه با شهرداری باشد.
– اطلاق دریافت عین اراضی بعنوان قدرالسهم خدمات عمومی در تبصره (3) ماده واحده (ماده 101) نسبت به مواردی که عین زمین مورد نیاز نیست، خلاف موازین شرع شناخته شد.
2-3- تبصره (4) ماده واحده
"تبصره 4- کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومیای که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد.
در سایر موارد مربوط به اجراء طرحهای عمومی و عمرانی، قانون "نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت، مصوب سال 1358" و اصلاحات بعدی آن ملاک عمل خواهد بود."
2-3-1- نظرات استدلالی
2-3-1-1- دیدگاه مغایرت
الف) از آنجا که در تبصره (4)، قانون "نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، مصوب سال 1358 شورای انقلاب" معیار عمل دانسته شده و بر طبق ماده 4 آن قانون[2]، رای اکثریت هیاتی غیرقضایی، قطعی و لازم الاجراء دانسته شده است، این در حالی است که به موجب اصل یکصد و پنجاه و نهم قانون اساسی مرجع رسمی تظلمات و شکایات، دادگستری است؛ لذا این تبصره مغایر با موازین شرع و اصل 159 قانون اساسی میباشد.
ب) فارغ از صحت یا فساد قدرالسهم مذکور در تبصره 3، این موضوع که این مقدار از ملک افراد به مالکیت شهرداری در بیاید، محل اشکال و مغایر با موازین شرع است زیرا این زمینها که به عنوان خدمات عمومی از ملکیت افراد خارج میشود باید به عنوان اموال عمومی در اختیار حاکم اسلامی درآید نه اینکه به ملکیت شهرداری درآید.
ج) تصاحب عین املاک خصوصی به جای اخذ مالیات یا عوارض و بدون پرداخت هیچگونه وجهی در قبال آن مبتنی بر ایراد مذکور در تبصره 3، از آنجا که در تعارض با حق مالکیت افراد بر اموالشان میباشد، در تغایر با موازین شرعی است.
2-3-2- نظر شورای نگهبان
– نظر به اینکه قسمت اخیر تبصره (4)، لایحه قانون نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب 17/11/1358 را ملاک عمل قرار داده است، عبارت "قطعی و لازم الاجراء است" در ماده (4) لایحه قانونی مذکور خلاف موازین شرع و مغایر اصل 159 قانون اساسی شناخته شد.
– تبصره (4) مبنیاً بر ایراد تبصره (3) خلاف موازین شرع و مغایر اصل 85 قانون اساسی شناخته شد.
2-4- تبصره (5) ماده واحده
"تبصره 5- نظارت بر اجرای این قانون در محدوده شهرها بر عهده وزارت مسکن و شهرسازی و در حریم شهرها بر عهده وزارت جهاد کشاورزی میباشد."
2-4-1- نظرات استدلالی
2-4-1-1- دیدگاه مغایرت
اطلاق ایجاد حق نظارت برای وزارت مسکن و شهرسازی و نیز وزارت جهاد کشاورزی نسبت به عملکرد سازمان ثبت (زیر نظر قوه قضائیه)، مذکور در تبصره (5)، مغایر با اصل استقلال قوا و اصل 57 قانون اساسی است. ضمن اینکه وظیفه نظارت بر حسن جریان امور و اجرای صحیح قوانین، طبق اصل 174 قانون اساسی بر عهده سازمان بازرسی کل کشور است.
2-4-2- نظر شورای نگهبان
اطلاق ایجاد حق نظارت برای دستگاههای مذکور در تبصره (5) ماده واحده (ماده 101)، مغایر اصول 57 و 174 قانون اساسی شناخته شد.
3- بحث و بررسی شورای نگهبان پیرامون طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 29/1/1389 مجلس شورای اسلامی (مرحله دوم)
3-1- ماده واحده
"ماده واحده – ماده (101) قانون شهرداری به شرح ذیل اصلاح می گردد:
ماده 101- ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی غیر دولتی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتباً به مالک ابلاغ شود."
3-1-1- نظرات استدلالی
3-1-1-1- دیدگاه مغایرت
به رغم آنکه در اصلاح جدید (موضوع ایراد بند3 شورای نگهبان) مدت سه ماهه برای تعیین تکلیف برای شهرداری مقرر گشته است، اما ضمانت اجرایی عدم پاسخ شهرداری در مدت مزبور تعیین نشده است و معلوم نیست وضعیت ملک متقاضیان پس از گذشت مدت مزبور و عدم پاسخ شهرداری چه خواهد شد. برای رفع این ایراد به طور مثال باید به این ماده اضافه شود که در صورت پاسخ شهرداری در مدت تعیین شده راساً حسب مورد از سوی ادارات ثبت اسناد و املاک و دادگاهها عمل میشود.
3-1-1-2- دیدگاه عدم مغایرت
با توجه به اصلاح صدر ماده واحده مبنی بر صلاحیت دادگاه ها در موارد مورد نیاز، ایراد شرعی مرتفع گردیده است.
3-1-2- نظر شورای نگهبان
ایراد بند (3) این شورا در خصوص عدم تعیین تکلیف در مهلت مقرر توسط شهرداری کماکان به قوت خود باقی است.
3-2- تبصره (3) ماده واحده
"تبصره 3- میزان قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی، تا سقف بیست و پنج درصد (25%) از کل زمین در صورت نیاز شهرداری مطابق مفاد ماده (1) قانون نوسازی و عمران شهری[3] و مطابق طرح جامع و تفصیلی شهر و سطوح مربوط به معابر، از بیست درصد (20%) الی بیست و پنچ درصد (25%) از کل زمین مطابق ضوابطی می باشد که به وسیله قانون تعیین شده است. عواملی همچون موقعیت محل اراضی، مساحت اولیه و باقیمانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان تفکیک به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر و همچنین سایر عوارضی که شهرداری دریافت میکند، در تعیین درصدهای فوق موثر میباشد."
3-2-1- نظرات استدلالی
3-2-1-1- دیدگاه مغایرت
الف) در تبصره (3) (موضوع ایراد بند 4 شورای نگهبان) در مورد اطلاق تعیین میزان قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی و سطوح مربوط به معابر به میزانی که در تبصره (3) ماده واحده ماده (101) آمده ارجاع تعیین ضوابط به قانون دارای ابهام است، چرا که ضوابط قانون مربوطه مشخص نیست و به همین دلیل ایراد مغایرت با اصل 85 همچنان پابرجاست.
ب) از آنجا که در اصلاحیه مجلس، به مفاد ماده (1) قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 ارجاع داده شده است، و اطلاق ماده ارجاعی از آنجا که مصوب قبل از انقلاب میباشد، مغایر با شرع است، فلذا تبصره (3) مغایر با موازین شرع شناخته می شود.
ج) اطلاق اخذ قدر السهم از سوی شهرداری نسبت به مواردی که نیاز به ایجاد معبر جدید نمیباشند و مجانی بودن این قدرالسهم برای شهرداری و عدم الزام شهرداری به پرداخت هزینه ی آن (موضوع تبصره 3) مغایر با موازین شرعی است.
د) علیرغم اصلاح به عمل آمده ایراد مذکور در بند (5) ایرادات سابق شورا مبنی بر منحصر نمودن عوامل مذکور در تبصره (3) ماده واحده در آنچه ذکر شده و در نظر نگرفتن سایر دریافتهای شهرداری خلاف شرع است و تصمیمگیری باید با توجه به همه دریافتها در رابطه با شهرداری باشد.
هـ) مبنی بر ایراد مذکور در بند (6) ایرادات سابق شورا تصاحب عین املاک خصوصی به عنوان قدرالسهم و به جای اخذ مالیات یا عوارض و بدون پرداخت ما به ازای آن در مواردی که عین زمین (برای خدمات عمومی و سطوح مربوط به معابر) مورد نیاز نیست، در تغایر با موازین شرعی از جمله حق مالکیت افراد بر اموالشان میباشد. زیرا الزام افراد به پرداخت عوارض و مالیاتی از اصل ملک که به صورت شوارع و یا خدمات عمومی استفاده نمیشود لزومی نداشته و موجب تضییع حقوق افراد میگردد.
3-2-1-2- دیدگاه عدم مغایرت
در تبصره (3) موضوع ایراد بند (4) شورای نگهبان، مجانی بودن قدرالسهم شهرداری توجیه پذیر است، چرا که افراز املاک متضمنِ اختصاص مسیر و راه مناسب به املاک است و این راه را فرد افرازکننده باید تامین کند، نه شهرداری. به همین دلیل اخذ قدرالسهم مربوط به معابر مغایرتی با شرع ندارد.
3-2-2- نظر شورای نگهبان
– علی رغم اصلاح به عمل آمده در خصوص ایراد بند (4)[4] این شورا (مغایرت با اصل 85 قانون اساسی) کما کان به قوت خود باقی است، بعلاوه اطلاق مفاد ماده (1) قانون نوسازی و عمران شهری خلاف موازین شرع شناخته شد.
– در تبصره (3) تعیین میزان قدرالسهم شهرداری چون ظهور در مجانی بودن و تبصره (4) صراحت بر این امر دارد، بند (4) خلاف موازین شرع شناخته شد.
– ایراد بند (5)[5] شورای نگهبان نیز رفع نشده است، لذا اشکال مذکور کماکان به قوت خود باقی است.
– علی رغم اصلاح به عمل آمده ایراد بند (6)[6] این شورا کماکان به قوت خود باقی است.
3-3- تبصره (4) ماده واحده
"تبصره 4- کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومیای که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد."
3-3-1- نظرات استدلالی
3-3-1-1- دیدگاه مغایرت
در تبصره (4) موضوع ایراد بند (7) شورای نگهبان، تصاحب عین املاک خصوصی به عنوان قدرالسهم و به جای اخذ مالیات یا عوارض و بدون پرداخت ما به ازای آن در مواردی که عین زمین (برای خدمات عمومی و سطوح مربوط به معابر) مورد نیاز نیست، در تغایر با موازین شرعی از جمله حق مالکیت افراد بر اموالشان میباشد. زیرا الزام افراد به پرداخت عوارض و مالیاتی از اصل ملک که به صورت شوارع و یا خدمات عمومی استفاده نمیشود لزومی نداشته و موجب تضییع حقوق افراد میگردد.
3-3-2- نظر شورای نگهبان
ایراد بند (7) شورای نگهبان[7] در خصوص تبصره (4) مبنیاً بر ایراد تبصره (3) نیز کماکان به قوت خود باقی است.
4- بحث و بررسی شورای نگهبان پیرامون طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 5/10/1389 مجلس شورای اسلامی (مرحله سوم)
4-1- ماده واحده
"ماده واحده – ماده (101) قانون شهرداری به شرح ذیل اصلاح میگردد:
ماده 101- ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشهای انجام دهند که قبلاً به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری مینماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتباً به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری، مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نماید."
4-1-1- نظرات استدلالی
4-1-1-1- دیدگاه مغایرت
الف) علی رغم اصلاح به عمل آمده، ماده (101) از حیث عدم تعیین مهلت برای کمیسیون ماده (5) خلاف موازین شرع می باشد زسرا عملاً راه برای فساد اداری در شهرداری و ایجاد مشکلات برای مردم از طریق تاخیر در پاسخ دادن به تقاضاهای مردمی ایجاد کردهاست؛ لذا از این نظر که زمینه را برای اضرار به غیر (موضوع اصل 40 قانون اساسی) فراهم می سازد محل ایراد و مغایر با حقوق ملت است و مغایر شرع و قانون اساسی میباشد.
ب) در اصلاح جدید، موظف نمودن قاضی به اخذ نظر کمیسیون ماده (5) برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم، خلاف موازین شرع تشخیص داده شد.
4-1-1-2- دیدگاه عدم مغایرت
با توجه به اینکه در ماده واحده اصلاحی، در صورت عدم اعلام نظر شهرداری در مدت مقرر ، تصمیم گیری را به دادگاه سپرده است، ایراد بند (3) شورا مرتفع گردیده است.
4-1-2- نظر شورای نگهبان
علی رغم اصلاح به عمل آمده، ماده (101) از حیث عدم تعیین مهلت برای کمیسیون ماده (5) و موظف نمودن قاضی به اخذ نظر کمیسیون مزبور برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم، خلاف موازین شرع تشخیص داده شد.
4-2- تبصره (3) ماده واحده
"تبصره 3- شهرداری برای تامین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تامین شوارع و معابر مورد نیاز تفکیک یا افراز بیست درصد (20%) تا بیست و پنج درصد (25%) از کل زمین را مطابق ضوابط طرحهای جامع، تفصیلی و هادی شهر حسب مورد با رعایت عواملی همچون موقعیت محل اراضی، مساحت اولیه، باقیمانده پس از تفکیک، کاربری مصوب اراضی و تشویق متقاضیان به متراژهای بالاتر از حد نصاب تفکیک در آن شهر، در قبال موافقت با تفکیک و افراز مطالبه نماید. شهرداری در قبال تفکیک و افراز غیر از موارد ذکر شده حق دریافت هیچگونه وجه دیگری ندارد."
4-2-1- نظرات استدلالی
4-2-1-1- دیدگاه مغایرت
الف) اطلاق اخذ قدر السهم قطعی و محتوم از سوی شهرداری نسبت به مواردی که نیاز به ایجاد معبر جدید نمیباشند و مجانی بودن این قدرالسهم برای شهرداری و عدم الزام شهرداری به پرداخت هزینه ی آن (موضوع تبصره 3) فاقد توجیه بوده و مغایر با موازین شرعی است. چه اینکه جمع دو قدرالسهم منجر به اخذ نیمی از زمین شده و زمین مربوطه را از انتفاع کافی ساقط می کند.
ب) افزودنِ عبارت "شهرداری در قبال تفکیک و افراز غیر از موارد ذکر شده حق دریافت هیچگونه وجه دیگری ندارد" در ذیل تبصره ی 3 رافع ایراد قبلی شورای نگهبان مبنی بر مجانی بودن قدرالسهم نیست و ایراد شورا همچنان باقی است. زیرا تصاحب عین املاک خصوصی به عنوان قدرالسهم و به جای اخذ مالیات یا عوارض و بدون پرداخت ما به ازای آن در مواردی که عین زمین (برای خدمات عمومی و سطوح مربوط به معابر) مورد نیاز نیست، در تغایر با موازین شرعی از جمله حق مالکیت افراد بر اموالشان میباشد.
ج) در مورد مطالبات شهرداری در تبصره (3)، در خصوص حداقل بیست درصد (20%) از کل زمین در صورتی که نیاز به شوارع و معابر به مقدار مذکور در زمین مورد تفکیک نباشد، آیا باز هم باید به این میزان گرفته شود یا خیر، دارای ابهام از منظر شرعی است: چرا که اخذ قدرالسهم در صورت عدم نیاز شهرداری به معابر و شوارع، فاقد توجیه شرعی است.
د) اخذ (25%) قدرالسهم بابت هزینه ی تفکیک متناسب نیست و در مواردی ممکن است چندین برابر هزینه واقعی باشد و به همین جهت مغایر با موازین شرع است.
4-2-1-2- دیدگاه عدم مغایرت
الف) از آنجا که تفکیک زمین موجب افزایش قیمتِ ملک می شود و بر مطلوبیت و مرغوبیت آن می افزاید، فلذا اخذ قدرالسهم شهرداری مغایرتی با شرع ندارد؛ چرا که در واقع شهرداری، قیمت افزوده ی ملک را اخذ می نماید. ضمن اینکه افزایش قطعات ملک و افراز آن، خدماتِ عمومی بیشتری را می طلبد که تنها از طریق تعریض امکان پذیر خواهد بود.
ب) از آنجا که در ماده اصلاحی، ضوابطی برای تعیین میزان قدرالسهم تعیین شده است، ایراد مغایرت با اصل 85 قانون اساسی مرتفع گردیده است.
4-2-2- نظر شورای نگهبان
در مورد مطالبات شهرداری در تبصره (3)، در خصوص حداقل بیست درصد (20%) از کل زمین در صورتی که نیاز به شوارع و معابر به مقدار مذکور در زمین مورد تفکیک نباشد، آیا باز هم باید به این میزان گرفته شود یا خیر، ابهام دارد؛ پس از رفع ابهام اظهارنظر می گردد.
4-3- تبصره (4) ماده واحده
"تبصره 4- کلیه اراضی حاصل از تبصره (3) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد میشود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد.
در مواردی که امکانِ تامین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراد میسر نباشد، شهرداری میتواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید."
4-3-1- نظرات استدلالی
4-3-1-1- دیدگاه مغایرت
تملک شهرداری نسبت به قدرالسهم فاقد توجیه شرعی است، بلکه صرفاً باید به اختیار شهرداری سپرده شود و مالکیت آن یا تملک مالک اصلی باید بماند یا به حاکم شرع واگذار گردد.
4-3-2- نظر شورای نگهبان
با توجه به اصلاحات به عمل آمده اشکال قبلی این شورا مرتفع گردید، لذا این تبصره مغایر با موازین شرع و قانون اساسی شناخته نشد.
5- بحث و بررسی شورای نگهبان پیرامون طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 28/1/1390 مجلس شورای اسلامی (مرحله چهارم)
5-1- ماده واحده
"ماده واحده – ماده (101) قانون شهرداری به شرح ذیل اصلاح میگردد:
ماده 101- ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشهای انجام دهند که قبلا به تایید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشهای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تایید و کتبا به مالک ابلاغ شود.
بعد از انقضاء مهلت مقرر و عدم تعیین تکلیف از سوی شهرداری، مالک میتواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم نماید. دادگاه با رعایت حداکثر نصابهای مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه های عمومی با اخذ نظر کمیسیون ماده (5)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می نماید.
کمیسیون ماده (5) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد. در صورت عدم ارسال پاسخ در مدتِ فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع و تفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رای مقتضی صادر می نماید."
5-1-1- نظرات استدلالی
نظری ابراز نشد.
5-1-2- نظر شورای نگهبان
با توجه به اصلاحات به عمل آمده، مصوبه مزبور مغایر با موازین شرع و قانون اساسی شناخته نشد.
5-2- تبصره (3) ماده واحده
"تبصره 3- در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد متر مربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تامین سرانی فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد (25%) و برای تامین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد (25%) از باقیمانده اراضی را دریافت می نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید."
5-2-1- نظرات استدلالی
نظری ابراز نشد.
5-2-2- نظر شورای نگهبان
با توجه به اصلاحات به عمل آمده، مصوبه مزبور مغایر با موازین شرع و قانون اساسی شناخته نشد.
نظر نهایی شورای نگهبان:
مصوبه مجلس در خصوص طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری، با توجه به اصلاحات به عمل آمده مغایر با موازین شرع و قانون اساسی شناخته نشد.
پیوستها
————————————————
1. قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران.
2. متن طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 26/1/1388 مجلس شورای اسلامی.
3. نظر مورخ 19/2/1388 شورای نگهبان در خصوص طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 26/1/1388 مجلس شورای اسلامی.
4. متن اصلاحیه طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 29/1/1389 مجلس شورای اسلامی.
5. نظر مورخ 15/2/1389 شورای نگهبان در خصوص اصلاحیه طرح اصلاحیه ماده (101) قانون شهرداری مصوب 29/1/1389 مجلس شورای اسلامی.
6. متن اصلاحیه طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 5/10/1389 مجلس شورای اسلامی.
7. نظر مورخ 30/10/1389 شورای نگهبان در خصوص اصلاحیه طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 5/10/1389 مجلس شورای اسلامی.
8. متن اصلاحیه طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 28/1/1390 مجلس شورای اسلامی.
9. نظر مورخ 8/2/1390 شورای نگهبان در خصوص اصلاحیه طرح اصلاح ماده (101) قانون شهرداری مصوب 28/1/1390 مجلس شورای اسلامی.
10. نظرات استدلالی شورای نگهبان در بررسی طرح اصلاحیه ماده (101) قانون شهرداری (pdf).
——————————————————————————–
[1]. ماده 101 قانون شهرداری مصوب 1345: "اداره ثبت اسناد و دادگاهها موکلفند در موقع تقاضای تفکیک اراضی محدود شهر و حریم آن عمل تفکیک را طبق نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تصویب شهرداری رسیده باشد. نقشه ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه می نماید و برای تصویب به شهرداری در قبال رسید تسلیم می کند، باید حداکثر ظرف دو ماه از طرف شهرداری تکلیف قطعی آن معلوم و کتباً به مالک ابلاغ شود. در صورتی که در موعد مذکور، شهرداری تصمیم خود را به مالک اعلام ننماید، مراجع مذکور در فوق مکلفند پس از استعلام از شهرداری طبق نقشه هایی که مالک ارائه می نماید عمل تفکیک را انجام دهند. معابر و شوراع عمومی که در اثر تفکیک اراضی احداث می شود متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن به هیچ عنوان وجهی به صاحب آن پرداخت نخواهد کرد."
[2]. ماده 4- هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تاسیسات و حقوق و خسارات وارده بین " دستگاه اجرایی" و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. کارشناسان یک نفر از طرف " دستگاه اجرایی"، یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می شوند. رای اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجرا است.
[3]. ماده 1 قانون نوسازی و عمران شهری، مصوب 1347: "در اجرای اصل یازدهم منشور انقلاب شاه و ملت نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تامین نیازمندیهای شهری و احداث و اصلاح و توسعه معابر و ایجاد پارکها و پارکینگها ( توقفگاهها) و میدانها و حفظ و نگهداری پارکها و باغهای عمومی موجود و تامین سایر تاسیسات مورد نیاز عمومی و نوسازی محلات و مراقبت در رشد متناسب و موزون شهرها از وظایف اساسی شهرداریها است و شهرداریها در اجرای وظائف مذکور مکلف به تهیه برنامه های اساسی و نقشه های جامع هستند."
[4]. اطلاق تعیین میزان قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی و سطوح مربوط به معابر به میزانی که در تبصره (3) ماده واحده (ماده 101) آمده، از این جهت که نیاز به ضابطه دارد، مغایر اصل 85 قانون اساسی شناخته شد.
[5]. منحصر نمودن عوامل مذکور در تبصره (3) ماده واحده در آنچه ذکر شده و در نظر نگرفتن سایر دریافتهای شهرداری مثل عوارض گوناگون خلاف شرع است و تصمیمگیری باید با توجه به همه دریافتها در رابطه با شهرداری باشد.
.[6] اطلاق دریافت عین اراضی به عنوان قدرالسهم خدمات عمومی در تبصره (3) ماده واحده (ماده 101) نسبت به مواردی که عین زمین مورد نیاز نیست، خلاف موازین شرع شناخته شد.
[7]. تبصره (4) مبنیاً بر ایراد تبصره (3) خلاف موازین شرع و مغایر اصل 85 قانون اساسی شناخته شد.
محدوده قانونی در شهرهایی که طرح جامع یا طرح هادی برای آنها تهیه و به تصویب مراجع ذی ربط رسیده باشد، شامل محدوده خدماتی به اضافه محدوده شهرداری تعیین شده طبق ماده ٢ قانون شهرداری وسیع تر از آن می باشد که در این صورت محدوده اخیرالذکر محدوده قانونی شناخته می شود که طبق ماده ٢ قانون شهرداری تعیین می گردد. در شهرهایی که طرح جامع یا هادئ برای آنها تهیه و به تصویب مراجع ذی ربط رسیده باشد، در طرحهای مذکور محدوده استحفاظی مشخص گردیده است، حریم شهر همان محدوده استحفاظی یا نفوذی است و در مورد شهرهایی که طرح جامع یا هادی ندارد و یا محدوده استحفاظی یا نفوذی در طرحهای مذکور تعیین نشده باشد، حریم شهر بر اساس ماده ٩٩ الحاقی با قانون شهرداری تعیین می گردد.
وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمینهای مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی که به موجب این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است، به ترتیب از زمینهای بایر و دایر شهری اعم از افراد حقیقی یا حقوقی و یا بنیادها و نهادها و ارگانهای دولتی و غیردولتی تامین و آنها موظف اند زمینهای مورد نیاز دولت یا شهرداریها را که موضوع قانون زمین شهری است، با تقویم دولت، به دولت و شهرداریها بفروشند. در تفکیک و فروش توسط وزارت مسکن و شهرسازی افراد واجد شرایط دریافت زمین، برای مسکن با اجرای طرحهای ساختمان سازی مسکونی در اولویت بوده و در صورت مراجعه مالک یا مالکین زمینهای بایر و دایر و اعلام به عدم نیاز دولت و شهرداریها به زمین، مالک می تواند پس از عمران و آماده سازی زمین به تفکیک و واگذاری زمین خود، طبق ضوابط و مجوز وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نماید. مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا شش دانگ که زمین آنها مورد نیاز دولت و شهرداریها است، مشمول ماده ٩ قانون زمین شهری می باشند؛ مشروط بر اینکه از مزایای مواد لا یا ٨ قانون اراضی شهری مصق ب ١٣6٠استفاده نکرده باشند، حق دارند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی قطعه یا قطعاتی از زمین مذکور را به انتخاب خود و در صورت عدم امکان از سایر اراضی دولتی معادل هزارمترمربع عمران و تفکیک نمایند، یا به دولت بفروشند و زاید بر آن نه عین نه منفعت قابل واگذاری نیست؛ مگر به دولت با تقویم دولت و یا اینکه با اجازه و زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی عمران نموده و واگذار نمایند و مطابق ماده ١۵ قانون زمین شهری هرگونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر برای عمران و احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.
تعریف محدوده قانونی شهرها :
طبق فراز یک تصویب نامه هیات وزیران در جلسه تاریخ 1367/02/18 محدوده قانونی شهرها محدوده ای است که مطابق تبصره یک ماده ۴۴ قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 13622تعیین می شود. بدیهی است در تصویب محدوده مزبور طرحهای جامع معبر شهرها لحاظ خواهد شد و برابر فراز دوم حریم استحفاظی عبارت است از: حریم مصوب شهرها که بزرگ تر و دربرگیرنده محدوده قانونی می باشد و در اجرای ماده ٩٩ قانون شهرداری تعیین شده یاد می شود؛ چنانچه محدوده های مختص شده در طرح مصوب جامع هادی شهر، بزرگ تر از حریم باشد، محدوده نهایی طرحهای مذکور حریم استحفاظی مصوب خواهد شد که در این صورت انجام اقداماتی از قبیل صدور پروانه ساخت ساختمان، مساحت زیربنا و ….. موضوع آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنای تاسیسات در خارج از محدوده نهایی طرحهای مذکور بر اساس مقررات آیین نامه مزبور و با رعایت تصمیمات شورای عالی شهرسازی صورت خواهدگرفت. هدف از تعیین حداقل مساحت قطعات تفکیکی این بوده که این قبیل زمینها مجدداً به قطعات کوچک تقسیم نگردد؛ لذا لازم است دقت شود که در قطعات تفکیک شده اجازه احداث ساختمانهای مجزا صادر نگردد مگر به صورت آپارتمان که بعداً زمین آن قابل تفکیک نباشد، همین ضوابط در مورد قطعاتی که طبق مقررات قابل تفکیک هستند نیز جاری می باشد.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده تفکیکی داخل محدوده قانونی شهر:
١- سه نسخه فتوکپی سند مالکیت در صورت مشاع بودن سند دو نسخه.
٢- یک بری نقشه ٢٠٠٠: ١که محل ملک دقیقاً توسط مالک بر روی آن مشخص باشد و به انظمام سه برگ فتوکپی از محل مشخص شده.
٣- مفاصا حساب نوسازی.
۴-در صورتی که ملک بایر باشد، مفاصا حساب عوارض دارایی مربوط به عوارض زمینهای بایر.
5- مفاصا حساب عوارض دارایی:
6- بررسی رعایت مفاد قانون زمین شهری و آیین نامه اجرای آن.
٧- در صورتی که ملک بیش از سه هزارمترمربع باشد و یا زمینهایی که به علت هندسی نبودن شکل آنها و یا نداشتن ابعاد در سند مالکیت که تعیین ابعاد و زوایا توسط مامور بازدید محل مقدور نباشد، ارائه نقشه برداری که به امضای مهندس مجاز رسیده باشد، الزامی است.
٨- در صورتی که ملک به صورت ساختمان باشد، پروانه ساختمانی و پایان کار ارائه شود.
٩- در صورتی که ملک ابعاد نداشته باشد، نقشه ثبتی ارائه شود.
١٠- در صورتی که قبلآ برای پلاک مورد درخواست پروانه ساختمانی صادر شده است، پروانه مربوط ابطال از درجه ساقط گردد.
١١- در صورتی که ملک تفکیک شده باشد، صورت مجلس و نقشه تفکیکی ثبت مربوط ارائه شود.
١٢- برای تشکیل پرونده امضای مالک یا مالکین و یا وکیل رسمی آنها همراه با شناسنامه یا کارت شناسایی معتبر انجام گیرد، کلیه اوراق اصلی را برای تطبیق یا فتوکپی آنها ارائه نمایند.
١٣-اراثه طرح پیشنهادی تفکیکی به مقیاس ٥٠٠: ا.
14- در مواردی که تقاضای افراز برای ماده 101 قانون شهرداری از طریق دادگاه یا اداره ثبت باشد، در این مورد ارسال کروکی تفکیکی که تعیین کننده سهم مالکین و ممهور به مهر مراجع درخواست کننده است، به انضمام درخواست کتبی از طرف دو مرجع فوق الزامی است.
وظایف اداره ثبت و دادگاه ها در قبال تفکیک اراضی و مقررات صدور پروانه تفکیک در محدوده طرح جامع، طبق ماده 6 قانون شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می باشد. نظر به اینکه اداره ثبت در برخی موارد به استناد گواهی پایان کار ساختمان صادره از طرف شهرداری ها، اقدام به تفکیک عرصه املاک واقع در محدوده شهر می نمایند، به منظور جلوگیری از تضعیع حقوق شهرداری در گواهی های صادره اعم از ساختمان های احداثی قبل از سال 1349 و پس از آن قید می گردد که ملک در عرصه غیر قابل تفکیک بوده و هرگونه افراز و تفکیک عرصه ملک با توجه به ماده 101 قانون شهرداری مستلزم موافقت شهرداری است.
تفکیک اراضی مورد تصرف سازمان ها، عمران اراضی شهری استانهای کشور نسبت به اراضی که به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و از لحاظ کیفیت عمران آن مصوب 1358/04/28 همه یا قسمتی از آن در تصرف دولت قرار می گیرد، از نظر تفکیک و افراز نیازی به جلب رضایت مالکین قبلی نخواهد داشت و ادارات ثبت اسناد و املاک و شهرداری ها مکلف به انجام بوده و در خدمت سازمان های عمران خواهند بود.
تفکیک اراضی و املاک در داخل محدوده قانونی شهر و حریم شهر از نظر رعایت مصوبات طرح های جامع هادی شهری از شهرداری مربوط به ادارات ثبت فارغ از قوانین مربوط به تفکیک و افراز اراضی در محدوده قانونی شهر مکلف اند اقدامات خود را در قالب مصوبات طرح های جامع و هادی شهر معمول دارند.
یین نامه اجرایی قانون اراضی شهری
آیین نامه اجرایی قانون اراضی شهری
1361.03.30 – 15930 – 1361.04.02 – 284
& آئین دادرسی کیفری – اراضی – اوقاف – بانکی و پولی – تعاونیها – تقسیمات کشوری و
وظائف استانداران و فرمانداران – ثبت اسناد و املاک – روابط موجر و مستاجر –
سازمانهای دولتی – شهرداری – کار – کشاورزی و روستائی – مالیات – مدنی – مسکن –
نهادهای انقلاب اسلامی
& وزارت مسکن و شهرسازی
هیات وزیران در جلسه مورخ 1361.3.30 بنا به پیشنهاد شماره 1.2990 مورخ 1361.2.28
وزارت مسکن و شهرسازی و به استناد ماده 17 قانون اراضی شهری آیین نامه اجرایی
قانون مذکور را به شرح زیر تصویب نمودند.
[z] آیین نامه اراضی اجرایی قانون اراضی شهری
فصل اول ـ مقررات محدوده شهرها و شهرک ها
ماده 1 ـ محدوده مورد عمل قانون برای شهرها محدوده ای است که مقررات آن براساس
مصوبه شماره 6800 مورخ 1359.4.25 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران موضوع تعیین
محدوده شهرها تعیین گردیده است.
تبصره ـ استانداری ها مکلفند ظرف سه ماه از تاریخ تصویب این آیین نامه محدوده
شهرهای هر استان را براساس مصوبه مذکور روی نقشه با مقیاس مشخص و به وزارت مسکن و
شهرسازی اعلام نمایند.
ماده 2 ـ محدوده مورد عمل قانون برای شهرک ها اعم از اینکه با پروانه یا بدون
پروانه شهرک سازی ایجاد گردیده باشند محدوده ای است که کمیسیون ماده 13 آیین نامه
مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم
شهرها مصوب 55.2.27 بررسی و تصویب خواهند نمود. استانداری ها مکلفند نقشه محدوده
شهرک ها را با مقیاس مناسب مشخص و جهت تعیین و تصویب محدوده مورد عمل قانون به
کمیسیون ماده 13 آیین نامه یاد شده فوق از نظر زمانی به نحوی ارجاع نمایند که
کمیسیون مذکور قادر باشد نتیجه را ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این آیین نامه از
طریق استانداری به وزارت مسکن و شهرسازی اعلام نماید. نظارت بر حفظ محدوده های فوق
و همچنین اقدامات قانونی لازم جهت جلوگیری از توسعه غیرقانونی محدوده های مشخص شده
مذکور به عهده استانداری ها می باشد.
فصل دوم ـ نحوه تشکیل کمیسیون ها و مقررات تشخیص اراضی
ماده 3 ـ اعضای کمیسیون موضوع ماده 12 قانون اراضی شهری که در این آیین نامه
کمیسیون تشخیص نامیده می شود بابا حکم وزرای دادگستری، مسکن و شهرسازی و شهردار
محل حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ تصویب این آیین نامه تعیین می گردند و نظر
کمیسیون با اکثریت آرا معتبر خواهد بود و در صورت ضرورت می توان در هر یک از شهرها
کمیسیون های متعدد تشخیص را به ترتیب فوق تشکیل داد.
ماده 4 ـ محل کار کمیسیون های تشخیص و دبیرخانه های مربوطه را سازمان زمین شهری و
واحدهای تابعه انجام می گیرد.
ماده 5 ـ زمین هایی که تا تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت
عمران آن (58.4.5) به صورت باید بودن با موات بوده و بعد از تاریخ مذکور بدون مجوز
قانونی به نحوی از انحای احیای یا عمران شده باشند، عمران یا احیای مذکور خلاف
مقررات بوده و حق خاصی ایجاد نمی نماید و طبق مقررات مربوطه عمل خواهد شد.
ماده 6 ـ ملاک تشخیص کمیسیونها، وضعیت زمین تا تاریخ تصویب قانون لغو مالکیت
اراضی موات شهری (58.4.5) می باشد و اگر زمین هایی در تاریخ مذکور به صورت بایر
بوده و در زمان تشخیص کمیسیون مذکور خارج از معاذیر قانونی و طبیعی به صورت بایر
درآمده باشد بایر تلقی و همچنین زمین هایی که قبل از تاریخ 58.4.5 به صورت مزروعی
و تحت کشت بوده و به تشخیص کمیسیون مذکور با در نظر گرفتن عرف محل در آیش نبوده و
معطل مانده باشد بایر تلقی می گردد.
ماده 7 ـ زمین های مربوط به تاسیسات صنعتی، کشاورزی و مراکز کسب و تجارت و غیره
باید حسب مورد متناسب با مستحدثاث و یا احتیاجات باشد و چنانچه طبق نظر کمیسیون
تشخیص مقادیری زمین مازاد بر احتیاج به صورت بایر موات تشخیص داده شود بر حسب مورد
طبق قانون و این آیین نامه عمل خواهد شد.
ماده 8 ـ کمیسیون های تشخیص برای اظهار نظر پس از معاینه محل و ملاحظه نقشه ها و
عکس های هوایی در سنوات مختلف ( در صورت وجود) و پرونده های ثبتی و در صورت لزوم
با رعایت عرف ملسم محل اتخاذ تصمیم می نماید، صورت جلسات مضبوط در پرونده های ثبتی
و مندرجات اسناد مالکیت به تنهایی ملاک تشخیص نخواهند بود و نظر به کمیسیون ها
بایستی مستدل بوده و متضمن مساحت و موقعیت و مشخصات ثبتی ملک همراه با مستندات
کافی باشد.
تبصره ـ مدارک پرداختی انواع عوارض مربوط به اراضی بایر و دایر و مالیات های
قانونی برای تشخیص کمیسیون به تنهایی سندیت ندارد و قبل از رسیدگی کمیسیون مذکور
مراجع مربوطه می توانند این گونه عوارض و مالیات ها را وصول نمایند.
ماده 9 ـ کمیسیون های تشخیص می توانند برای تشخیص میزان عمران و احیا و همچنین
تناسب تاسیسات از نظرات مشورتی خود بر اساس ضوابط مورد عمل اعلام نمایند.
ماده 10 ـ نظریه کمیسیون تشخیص باید حداکثر ظرف سه ماه از تاریخ ارجاع زیر اعلام
گردد:
الف ـ در مواردی که نظریه کمیسیون براساس ارجاع سازمان زمین شهری صادر می گردد و
همچنین در مراکز استان ها و مراکز شهرستان هایی که جمعیت آنها از50.000 نفر تجاوز
نماید دبیرخانه کمیسیون مکلف است سه نسخه از نظریه را به سازمان مذکور ارسال نماید
و سازمان مزبور نیز مکلف است دو نسخه از نظریه را به رویت صاحبان پلاک های مربوطه
رسانیده و در نسخه ثانی رسید اخذ و به دبیرخانه کمیسیون اعاده دهد.
ب ـ در مواردی که نظریه کمیسیون براساس درخواست سازمان های دیگر صادر می شود
دبیرخانه کمیسیون مکلف است سه نسخه از نظریه کمیسیون را به آن سازمان ارسال دارد و
سازمان مذکور موظف است دو نسخه از نظریه را حداکثر ظرف مدت 15 روز به نمایندگی
وزارت مسکن و شهرسازی به رویت صاحبان اسناد پلاک های مربوطه رسانیده و در نسخه
ثانی رسید اخذ و به دبیرخانه کمیسیون اعاده دهد.
ب ـ در مواردی که نظریه کمیسیون براساس درخواست سازمان های دیگر صادر می شود
دبیرخانه کمیسیون مکلف است سه نسخه از نظریه کمیسیون را به آن سازمان ارسال دارد و
سازمان مذکور موظف است دو نسخه از نظریه را حداکثر ظرف مدت 15 روز به نمایندگی
وزارت مسکن و شهرسازی به رای صاحبان اسناد پلاک های مربوطه رسانیده و در نسخه ثانی
رسید اخذ و جهت ضبط در پرونده امر به دبیرخانه کمیسیون تشخیص اعاده دهد.
تبصره 1 ـ در مواردی که تعداد صاحبان اسناد از 20 نفر بیشتر باشند اعلام نظریه
کمیسیون تشخیص به شرح ماده 11 آیین نامه خواهد بود.
تبصره 2 ـ شروع مهلت اعتراض به نظریه کمیسیون تشخیص در مورد سازمان زمین شهری و
سازمان های دیگر از تاریخ ثبت در دفاتر آنها در مورد صاحبان اسناد از تاریخ رویت
خواهد بود.
ماده 11 ـ در مواردی که صاحب سند دارای آدرس مشخص نبوده یا مجهول المکان باشد و
یا به عللی دسترسی به وی مقدور نباشد و یا از رویت نظریه کمیسیون تشخیص امتناع
نماید نظریه مذکور در صورت ذینفع بودن دولت یا شهرداری وسیله سازمان زمین شهری به
هزینه سازمان ذینفع یک نوبت در روزنامه محلی کثیرالانتشار درج و مهلت مذکور در
ماده 12 قانون از تاریخ انتظار شروع می شود.
ماده 12 ـ مراجع درخواست کننده نظریه کمیسیون های تشخیص بایستی در صورت وجود نقشه
ثبتی دو نسخه رونوشت یا فتوکپی آن را و در صورت نبودن نقشه مذکور دو نسخه کروکی
دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل آن باشد با انعکاس موقعیت ملک روی
نقشه هوایی با مقیاس مناسب ( در موارد وجود نقشه هوایی) را از متقاضی اخذ و به
ضمیمه فتوکپی فوق مدارک مالکیت مربوطه پس از تطبیق با اصل و گواهی ذیل آن به
دبیرخانه کمیسیون ارسال نمایند. نقشه های ارسالی در موقع اظهار نظر با امضای اعضای
کمیسیون ارسال نمایند. نقشه های ارسالی در موقع اظهار نظر به امضای اعضای
کمیسیون تشخیص رسیده و یک نسخه از آن ضمیمه نظریه کمیسیون به مرجع درخواست کننده
ارسال نسخه دیگر به انضمام نظریه مذکور در دبیرخانه بایگانی می شود.
تبصره ـ در مواردی که سازمان های مذکور راساً و بدون در اختیار داشتن مدارک
مالکیت، نظریه کمیسیون تشخیص را درخواست می نمایند بایستی هر گونه مدارک موجود و
وضعیت ثبتی که در اختیار دارند به انضمام نقشه مربوطه به کمیسیون ارسال نمایند.
ماده 13 ـ کمیسیون تشخیص در صورت درخواست سازمان زمین شهری در مورد شهرها یا
شهرکهایی که امکان بررسی و اعلام نظر نسبت به کل یا بخشی از اراضی باشد وضع اراضی
مذکور را بررسی و نظریه خود را طبق مقررات این آیین نامه نسبت به آن اعلام
می نماید. نظریه کمیسیون تشخیص برای اصلاح عموم وسیله سازمان شهری آگهی می شود و
پس از قطعیت نظریه کمیسیون مذکور، سازمان زمین شهری می تواند بدون درخواست
نظریه های موردی از کمیسیون اقدامات لازم را براساس قانون اراضی شهری و این
آیین نامه انجام دهد.
تبصره ـ در شهرهایی که به شرح این ماده وضع اراضی آن مشخص شدهاست و زمین های موات
شهری به میزان مورد نیاز و در موقعیت های مناسب شهری در اختیار سازمان زمین شهری
باشد حتی الامکان از اراضی موات برای رفع نیاز دلت و مشکل مسکن استفاده می شود.
ماده 14 ـ کمیسیون های تشخیص مکلفند نظریات خود را در دفتر مخصوصی ثبت و امضا
نمایند.
ماده 15 ـ موارد زیر نیاز به طرح در کمیسیون تشخیص ندارد.
1 ـ پلاک هایی که مساحت آنها کمتر از حد نصاب مقرر در ماده 8 قانون اراضی شهری
بوده و یا پروانه ساختمانی در آن احداث بنا شده و به صورت ساختمان باقی باشند و
همچنین پلاک های مذکور که مشاعی بوده و مساحت سهم هر یک از مالکین مشاعی از حد
نصاب یاد شده تجاوز نماید.
2 ـ پلاک هایی که به استناد گواهی های مهلت عمران نسبت به آنها پروانه ساختمانی
صادر و در آن احداث بنا شده باشد و یا در در مهلت اعتبار پروانه مذکور احداث بنا
شروع شود.
3 ـ پلاک های تا 3000 متر مربع مساحت ( عرصه و امیان) مربوط به واحدهای مسکونی و
محل های کسب و پیشه و مستحدثات متفرقه در صورت وجود هر یک از اسناد رسمی زیر که
تاریخ صدور آنها قبل از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری (58.4.5) باشد:
الف ـ اسناد مالیاتی که به عنوان واحدهای مسکونی و یا با قید مستحدثات صادر شده
باشد.
ب ـ در ستون انتقالات قید ساختمان به عنوان واحد مسکونی و مستحدثات شده باشد.
ج ـ هرگاه ملک مورد نظر قبلاً به عنوان واحد مسکونی یا ساختمان مورد معامله با رهن
با وزارت خانه ها، شرکت ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت شهرداری ها و موسسات
اعتباری مجاز قرار گرفته باشد.
د ـ گواهی های مالیاتی اعم از مفاصا حساب های مالیاتی و یا گواهی ارث به شرطی که
در آن تصریح شده باشد که پلاک مورد نظر واحد مسکونی یا ساختمان است.
هـ در صورتی که به موجب سند رسمی سابقه اجاره به عنوان واحد مسکونی یا ساختمان
داشته باشد.
و ـ مفاصا حساب نوسازی شهرداری به عنوان واحد مسکونی یا ساختمان صادر شده باشد.
ز ـ گواهی پایان کار به عنوان واحد مسکونی یا ساختمان صادر شده باشد.
ح ـ پلاک هایی که به تشخیص شهرداری محل قبل از تاریخ اجرای مقررات مربوط به صدور
پروانه ساختمانی در شهر محل وق.ع پلاک به صورت ساختمان و مستحدثات در آمده باشد.
4 ـ پلاک هایی که قبل از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری (58.4.5) به صورت
تاسیسات و مستحدثات صنعتی، ورزشی، جایگاه های فروش مواد نفتی و همچنین کارگاه ها،
گاراژها، توقف گاهها و انبارهای مسقف، اماکن درمانی بهداشتی، آموزشی، فرهنگی و
خدمات عمومی و تاسیسات مشابه بوده مشروط بر آن است که مساحت آنها از 3000 متر مربع
تجاوز ننماید و دارای پروانه رسمی کسب و پروانه ساختمانی باشند.
5 ـ ذکر وجود ساختمان در مرحله صدور آیین مفاصا حساب های نوسازی و مالیاتی در کلیه
بندهای فوق حسب مورد توسط سازمان مربوطه ملاک عمل خواهد بود.
6 ـ در صورت اعلام کتبی و رسمی مالک یا مالکین ششدانگ زمین مبنی بر موات بودن آن
که در این صورت ادارات ثبت با اعلام سازمان زمین شهری مکلف به ابطال ثبت و سند
قبلی طبق اقرار مذکور و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران با نمایندگی
سازمان زمین شهری می باشد.
ماده 16 ـ از تاریخ تصویب این آیین نامه نیز به صدور گواهی عمران برای زمین های
دایر نمی باشد و سازمان های قانونی مورد مراجعه مالکین بایستی با قبول مسئولیت
نسبت به انجام امر اقدام نمایند مالکین پلاک های خارج از شمول ماده 15 این
آیین نامه بر حسب نیاز خود با در دست داشتن مدارک مندرج در ماده 12 آیین نامه به
ارگان های ذیربط مراجعه می نمایند تا سابقه جهت اخذ نظریه کمیسیون تشخیص سازمان
زمین شهری ارسال گردد.
تبصره 1 ـ گواهی های عمران صادره قبلی نسبت به اراضی عمران شده پس از تایید صحت
آن وسیله سازمان زمین شهری فقط از لحاظ احیا و عمران به اعتبار خود باقی خواهند
بود.
تبصره 2 ـ سازمان های قانونی مذکور در این ماده مکلفند نتیجه آخرین اقدام خود و
همچنین کمیسیون های تشخیص نسخه ای از آخرین نظریه خود نسبت به کیفیت پلاک مورد
بررسی و نام صاحب سند و فتوکپی مدرک مالکیت را به اداره ثبت مربوطه جهت انعکاس در
سوابق ثبتی و نیز به سازمان زمین شهری ارسال نمایند.
ماده 17 ـ چنانچه نسبت به مواد 15 و 16 این آیین نامه و تبصره های مربوطه درخواست
متقاضی منجر به تعیین تکلیف قطعی نگردد سازمان مورد مراجعه مکلف است پرونده امر را
جهت رسیدگی و اتخاذ تصمیم به کمیسیون تشخیص ارجاع نماید.
ماده 18 ـ کسانی که طبق اسناد و مدارک مالکیت رسمی و یا براساس قوانین و مقررات
جاری دارای زمینی بایر با موات در حد نصاب مقرر در قانون بوده و در گذشته طبق
اراضی شهری مالکیت اراضی موات شهری گواهی مهلت عمران تا حد نصاب مقرر در قانون
اراضی شهری اخذ نموده اند اعم از اینکه در سازمان های عمران اراضی شهری قبلاً تشکیل
پرونده داده یا نداده باشند و از تاریخ 58.4.5 به عبد از هیچ نهاد یا سازمانی در
سطح کشور زمین برای واحد مسکونی به آنها منتقل نشده باشد می توانند از تاریخی که
سازمان زمین شهری اعلام نماید از شهرداری مربوطه درخواست صدور پروانه ساختمانی
نمایند و شهرداری ها مکلفند قبل از صدور پروانه ساختمانی با استعلام از سازمان
مذکور مبنی بر عدم صدور گواهی مهلت عمران برای متقاضی و اخذ تعهد محضری لازم از وی
طبق فرم ارسالی از سازمان یاد شده با رعایت ضوابط مربوطه پروانه محضری لازم از وی
طبق فرم ارسالی از سازمان یاد شده با رعایت ضوابط مربوطه پروانه ساختمانی صادر و
رونوشت آن را به سازمان مذکور ارسال نمایند تفکیک پلاک های مزبور با در نظر گرفتن
ضوابط تفکیکی شهرداری بلامانع است لکن شهرداری فقط برای یک قطعه تفکیکی پروانه
صادر و سایر قط
عات نه عین و نه منفعت قابل واگذاری نیست مگر به دولت و یا تقویم دولت.
تبصره 1 ـ سازمان زمین شهری می تواند بنا به درخواست شهرداری ها فهرست اسامی
مربوط به دارندگان گواهی مهلت عمران و دریافت کنندگان زمین و سایر اطلاعات ضروری و
تکمیلی همراه با دستورالعمل نحوه استفاده از آن را در اختیار شهرداری ها قرار دهد
و در این صورت شهرداری نیازی به استعلام از سازمان نخواهد داشت و با مسئولیت خود
طبق قانون اراضی شهری و این آیین نامه با استفاده از اطلاعات ارسالی در هر مورد
اقدام نموده و مکلف است در مرحله صدور پروانه ساختمانی و همچنین در مرحله صدور
گواهی پایان کار حداکثر ظرف یک هفته رونوشت آنها را جهت تکمیل فهرست اطلاعات به
محلی که در دستورالعمل مذکور مشخص شده ارسال نماید.
تبصره 2 ـ تا زمان تکمیل اطلاعات مربوط به گواهی های مهلت عمران و واگذاری های
انجام شده در سطح کشور در سازمان زمین شهری و اعلام آن به مراجع ذیربط شهرداری ها
و فرمانداری ها مکلفند برای متقاضیان پروانه ساختمانی در شهرها و شهرک ها تا حد
نصاب مقرر در قانون اراضی شهری با اخذ تعهد رسمی از متقاضیان در 2 نسخه ( طبق
نمونه ای که سازمان زمین شهری تهیه و به شهرداری ها و فرمانداری ها ارسال
می نماید) پروانه صادر و حداکثر ظرف یک هفته رونوشت آن را به ضمیمه یک نسخه از
تعهدنامه و همچنین در موقع صدور و گواهی پایان کار بلافاصله یک نسخه رونوشت آن را
به سازمان زمین شهری و شعب مربوطه بر حسب مورد ارسال نمایند و سازمان زمین شهری و
شعب مربوطه بر حسب مورد ارسال نمایند و سازمان زمین شهری مشخصات دارنده پروانه در
فهرست اطلاعات مربوطه ثبت می نمایند و در موقع که خلاف تعهدات مذکور احراز شود
پروانه صادره فاقد اعتبار بوده و برابر مقررات با متخلف رفتار می شود.
ماده 19 ـ چنانچه مساحت زمین فرد واجد شرایطی که برای آن پروانه ساختمان صادر
می گردد مازاد بر حد نصاب مقرر در قانون باشد و قبلاً برای آن گواهی مهلت عمران
صادر نشده باشد شهرداری ها ضمن رعایت مفاد ماده 18 قلب از صدور پروانه ساختمانی
نسبت به جدا نمودن مازاد آن تا حد نصاب مقرر اقدام و برای این منظور می توانند
بدون توجه به مقررات تفکیکی منطقه وقوع ملک و فقط با رعایت حداقل نصاب تفکیکی
مسکونی در آن شهر و طرح های اصلاحی به نحوی نقشه تفکیکی را تصویب نمایند که
نزدیک ترین مساحت به حد نصاب مقرر قانون برای متقاضی باقی بماند مشروط بر اینکه
هیچگاه از حد نصاب مذکور تجاوز ننماید.
تبصره 1 ـ تهیه نقشه تفکیکی متقاضی صدور پروانه است.
تبصره 2 ـ در صورتی که عمل تفکیک به لحاظ ضوابط مربوطه و طول و ابعاد ملک انجام
پذیر نباشد پرونده به سازمان زمین شهری ارجاع و پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص
در صورت بایر بودن مازاد زمین جزو قطعه محسوب و در صورت موات بودن بهای مازاد توسط
سازمان زمین شهری دریافت و سپس اجازه نامه جهت ادامه ید به صاحب سند تسلیم خواهد
شد.
تبصره 3 ـ در صورتی که تفکیک مازاد زمین از کل قطعه امکان پذیر باشد شهرداری نقشه
تفکیکی مصوب خود را به سازمان زمین شهری ارسال و پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص
سازمان مذکور نقشه تفکیکی را با ذکر نوع زین از لحاظ موات با بایر بودن مبتنی بر
نظر کمیسیون به اداره ثبت مربوطه ارسال می نماید تا در صورت موات بودن زمین، ثبت و
سندت قطعه مازاد ابطال و سند مالکیت آن به نام دولت به نمایندگی سازمان زمین شهری
صادر گردد و در صورت بایر بودن اداره ثبت با توضیح لازم در سوابق ثبتی و صفحه
ملاحظات سند مالکیت قید نماید، باقیمانده زمین در مهلت اعتبار قانون اراضی شهری
( نه عین نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت سازمان پس از
وصول صورت جلسه تفکیکی از اداره ثبت سوابق ارسالی را جهت صدور پروانه ساختمانی در
حد نصاب مقرر به شهرداری اعاده می نماید.
تبصره 4 ـ گواهی های مهلت عمران صادره قبلی از طرف سازمان های عمران اراضی شهری
به اعتبار خود باقی است و شهرداری ها می توانند بر مبنای گواهی های مذکور پروانه
ساختمانی صادر نمایند لکن در صورتی که دارندگان گواهی های مذکور تا تاریخ تصویب
این آیین نامه در شهرداری برای اخذ پروانه تشکیل پرونده نداده باشند فقط تا هزار
متر مربع گواهی های مذکور قابل صدور پروانه ساختمانی خواهند بود و نسبت به مازاد
هزار متر مربع طبق این ماده عمل خواهد شد.
ماده 20 ـ واحد مسکونی مناسب در هر شهر ظرف مدت یک ماه از تاریخ تصویب این
آیین نامه توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین و اعلام خواهد شد.
ماده 21 ـ زمینی که طبق مواد 6 و 9 قانون اراضی شهری برای آن پروانه صادر می گردد
زمینی در حد نصاب مقرر در قانون اعم از اینکه به صورت قطعه متصل یا منفصل بوده یا
دارای پلاک های متعدد باشد که در این صورت، مالک قطعات متصل به هم می تواند آنها
را تجمع و یک پروانه اخذ نماید و یا با رعایت ضوابط شهرداری، برای یک قطعه آن
پروانه اخذ و بقیه را در صورت نیاز دولت یا شهرداری ها به آنها بفروشد و یا چنانچه
هیچ یک از قطعات پراکنده و منفصل مذکور به گواهی شهرداری قابل احداث واحد مسکونی
نباشد سازمان زمین شهری و یا شهرداری در قبال تملک آن قطعات یک قطعه زمین حتی
المقدور معادل قیمتی آن واگذار می نماید.
ماده 22 ـ کسانی که به ترتیب مقرر در این آیین نامه واجد شرایط و یا شهرداری در
قبال تملک آن قطعات یک قطعه زمین حتی المقدور معادل قیمت آن واگذار می نماید.
ماده 22 ـ کسانی که به ترتیب مقرر در این آیین نامه واجد شرایط بوده و در اجرای
قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری در مهلت های مقرر برای گرفتن مهلت عمران مراجعه
نکرده اند. و با اعلام سازمان های عمران اراضی شهری زمین آنها ابطال ثبت گردیده
ولی به غیر واگذار نشد باشد، حتی المقدور زمین را با رعایت ضوابط قانون اراضی شهری
و این آیین نامه به مشارالیهم واگذار والا زمین دیگری معادل بهای آن تا حد نصاب
مقرر توسط سازمان زمین شهری واگذار می گردد.
ماده 23 ـ مهلت عمران زمین موات برای کسانی که در حد نصاب قانون اراضی شهری
می توانند پروانه ساختمانی اخذ نمایند و همچنین برای دارندگان گواهی های مهلت
عمران کلیه شهرها و شهرک ها از تاریخ تصویب این آیین نامه سه سال می باشد.
تبصره ـ در مواردی که به عللی از سوی مراجع ذیصلاح صدور پروانه موقتاً ممنوع و یا
غیر مقدور باشد مهلت مذکور از تاریخ رفع ممنوعیت شروع می گردد.
ماده 24 ـ کسانی که طبق ضوابط قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و کیفیت عمران آن
برای یک قطعه زمین به مساحتی کمتر از حد نصاب مقرر در قانون اراضی شهری گواهی مهلت
عمران اخذ نموده اند چنانچه زمین مذکور با توجه به حد نصاب واحد مسکونی مناسب
مندرج در ماده 6 قانون کافی نباشد و متقاضی زمین دیگری در مجاورت قطعه مناسب مندرج
در ماده 6 قانون کافی نباشد و متقاضی زمین دیگری در مجاورت قطعه مذکور داشته باشد
که به ملکیت دولت در نیامده و توسط سازمان های عمران اراضی به غیر واگذار نشده
باشد می تواند تا حد نصاب مقرر اراضی شهری قطعات مذکور را تجمع نماید و در صورتی
که متقاضی مذکور دارای قطعات منفصل باشد طبق ماده 21 عمل خواهد شد.
ماده 25 ـ در شهرهایی که حد نصاب تفکیک زمین در مناطق مسکونی نگردیده
استانداری ها مکلفند حداکثر ظرف مدت سه ماه از تاریخ تصویب این آیین نامه نسبت به
تهیه و تصویب آن طبق مقررات مربوطه اقدام و نتیجه را به وزارت مسکن و شهرسازی
اعلام نمایند، حد نصاب های مذکور و نیز حد نصاب مربوط به شهرهایی که دارایی که
دارای ضوابط تفکیکی مصوب می باشند پس از اعلام از طرف وزارت مسکن و شهرسازی ملاک
اجرای قانون اراضی شهری و این آیین نامه بوده و در صورت تغییر نیز همان حد نصاب
تعیین شده قبلی برای اجرای قانون اراضی شهری ملاک خواهد بود.
تبصره ـ در شهرهای و شهرک هایی که ضوابط تفکیک بیشتر از حد نصاب مقرر در قانون
اراضی شهری (1000 متر مربع) باشد بایستی ضوابط مزبور حداکثر تا حد نصاب یاد شده
تحلیل یابد.
ماده 26 ـ کسانی که در یک یا چند قطعه زمین بایر قطعه یا موات مشاعاً شریک بوده و
تحت تکفل دیگری نباشند ( به استثنای همسر) هر یک می توانند پس از تجمیع یا انتقال
یا افراز با رعایت سایر ضوابط و شرایط منفرداً " یا مجتمعاً" برای عمران زمین خود
پروانه اخذ نمایند، هر گونه تجمیع و افراز و انتقال سهام مشاعی بین مالکین تا حد
نصاب مقرر با رعایت ضوابط شهرداری بلامانع است و مراجع قانونی ذیربط باید پس از
اقدام نتیجه را جهت ثبت در فهرست مربوطه به سازمان زمین شهری ارسال نمایند.
ماده 27 ـ مالکین اراضی مشاعی که طبق قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری برای تمام
یا قسمتی از سهام خود گواهی مهلت عمران اخذ نموده اند در صورتی که بقیه زمین آنها
واگذار نشده یا ثبت و سند مربوطه ابطال نشده می توانند در حد نصاب مقرر در قانون
اراضی شهری از مزایای ماده فوق استفاده نمایند.
ماده 28 ـ مالکین واجد شرایط اراضی مشاعی که زمین آنها قابل صدور پروانه ساختمانی
برای واحد مسکونی باشد و لکن قابل افراز به قطعه مستقل نبوده و در کل پلاک نتوان
به تعداد مالکین واحد مسکونی احداث نمود به تعدادی که فاقد واحد مسکونی باقی
می مانند پس از انتقال سهام به شریک ماسعی واجد شرایط می توانند متقاضی خرید زمین
از سازمان زمین شهری باشند.
ماده 29 ـ برای پدر و اولاد صغیر تحت تکفل او فقط تا حد نصاب مقرر در قانون اراضی
شهری یک پروانه ساختمان به انتخاب پدر صادر می گردد ( اعم از اینکه زمین به صورت
مشاعی یا مفروز و متعلق به پدر باشد یا اولاد صغیر تحت تکفل او) و نسبت به
زمین های دیگر طبق مقررات قانون و این آیین نامه عمل می شود.
تبصره ـ صغار خانواده ای که به علل قانونی تحت سرپرستی غیر از پدر باشد ونیز
مجبورترین حسب مورد به انتخاب ولی یا قیم هر یک می توانند زمینی را تا حد نصاب
مقرر طبق این آیین نامه عنوان نمایند.
ماده 30 ـ انتقال زمین در حد نصاب مقرر بین اقربای درجه خانواده شهدا با معرفی
بنیاد شهید در صورتی که طرفین خانه و زمین دیگری نداشته و هر دو واجد شرایط لازم
برای اخذ پروانه ساختمانی باشند با اجازه سازمان زمین شهری فقط برای یک بار
بلامانع است.
ماده 31 ـ چنانچه زمینی در مالکیت شوهر بوده لکن در عقدنامه رسمی قبل از تصویب
قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری در صداق زن قرار گرفته باشد تنظیم سند انتقال به
زوجه در صورتی که مساحت آن کمتر از حد نصاب مقرر باشد بلامانع است. در موادی که
مساحت زمین مازاد بر حد نصاب باشد پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص در صورت بایر
بودن انتقال آن به زوجه بلامانع و چنانچه موات تشخیص گردد و زوجه واجد شرایط برای
عمران یک قطعه زمین موات باشد مازاد در اختیار دولت قرار می گیرد.
ماده 32 ـ انتقال زمین متعلق به زوج یا زوجه به یکدیگر در حد نصاب مقرر مشروط بر
آنکه طرفین واجد شرایط برای عمران آن باشند منحصراً در مواردی که یکی از آنها دارای
مجوز اخذ وام بوده و برای دریافت وام لازم است زمین در مالکیت او بباشد با موافقت
طرفین و با نظر سازمان زمین شهری فقط برای یک بار بلامانع است در این صورت
متعاملین نمی توانند متقاضی خرید یا صدور پروانه برای زمین دیگر باشند.
ماده 33 ـ چنانچه کسی واجد شرایط برای عمران زمین خود در حد نصاب مقرر باشد و
بخواهد آن در صدق زنی که فاقد مسکن و زمین است قرار دهد بلامانع می باشد.
ماده 34 ـ در شهرهایی که شهرداری ها برای واگذاری اراضی معوض طرح ها فاقد زمین
باشند چنانچه زمین کسی که واجد شرایط برای اخذ پروانه الست در طرح های مختلف
شهرداری قرار گیرد و شهرداری ها برابر ضوابط قانون و این آیین نامه زمین مزبور را
خریداری یا تملک نموده باشند متقاضیان را جهت خرید یک قطعه زمین به سازمان زمین
شهرداری معرفی می نمایند و سازمان مذکور موظف است این گونه متقاضیان را در اولویت
قرار دهد.
تبصره 1 ـ در مورد زمین هایی که مطابق طرح های مصوب شهری تکلیف قطعی آنها مشخص
شده و با توجه به طرح های مذکور امکان عمران توسط متقاضی وجود نداشته باشد طبق این
ماده عمل خواهد شد. ( بدون رعایت اولویت).
تبصره 2 ـ در مورد پرونده هایی که قبل از تصویب قانون اراضی شهری به سازمان های
عمران اراضی ارسال گردیده تا در ارتباط با ماده 14 آیین نامه اجرای قانون لغو
مالکیت اراضی موات شهری زمین معوض واگذار نشده باشد براساس مقررات قانون و این
آیین نامه اقدام می گردد.
تبصره 3 ـ سازمان زمین شهری مکلف است قطعاتی از اراضی خود را که براساس ضوابط و
مقررات شهرداری ها و سایر مقررات تفکیک شده است به شهرداری ها با سایر سازمان های
دولتی بفروشد تا جهت رفع نیازمندی های عمومی شهر و معوض املاک واقع در طرح های
اجرایی مصوب شورای اقتصاد در تهران با شورای برنامه ریزی در استان ها مورد استفاده
قرار دهند.
تبصره 4 ـ چنانچه اراضی شهری کسانی که واجد شرایط برای اخذ پروانه ساختمانی
می باشند برابر ضوابط مصوب شهرداری در طرح های دولت قرار گرفته یا بگیرد
دستگاه های دولتی اراضی مورد نیاز را خریداری یا تملک می نماید و فروشندگان اراضی
را جهت خرید یک قطعه زمین به سازمان زمین شهری معرفی نمود و سازمان مذکور موظف است
این گونه متقاضیان را نیز در اولویت قرار دهد.
تبصره 5 ـ سازمان زمین شهری مکلف است در قبال زمین های موات واقع در طرح های
اجرایی مصوب پنج ساله شهرداری ها که در شهر تهران به تصویب شورای اقتصاد و در
استان ها به تصویب شورای برنامه ریزی استان رسیده باشد زمینی به صورت معوض
حتی المقدور معادل قیمتی زمین واقع در طرح به مالکین واجد شرایط از محل زمین های
موات خود واگذار نماید و فقط نسبت به مازاد بها سازمان می تواند مابه التفاوت
مربوطه را اخذ نماید.
ماده 35 ـ اگر قسمتی از زمین افراد واجد شرایطی که درخواست پروانه نموده اند در
طرح مصوب دولت یا شهرداری قرار گرفته باشد مالک می تواند از باقیمانده زمین تا حد
نصاب مقرر استفاده نماید و چنانچه برای باقی مانده برابر ضوابط شهرداری بتوان
پروانه ساختمانی صادر نمود در صورت تمایل مالک نسبت به صدور پروانه اقدام یا برابر
ضوابط قانون و این آیین نامه عمل خواهد شد.
ماده 36 ـ در مورد مالکین اراضی شهری که فاقد واحد مسکونی مناسب بوده و زمین
دیگری که قابل صدور پروانه ساختمانی باشد ندارد و زمین آنها در طرح های مصوب شهری
با دولت واقع نگردیده لکن شهرداری ها به لحاظ سایر علل مربوط به ضوابط شهری
نمی توانند برای زمین پروانه ساختمانی صادر نمایند سازمان شهری می تواند با
درخواست متقاضی طبق ضوابط یک قطعه زمین جهت امر مسکن به او بفروشد در این صورت پس
از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص در صورتی که زمین متقاضی موات باشد در اختیار دولت
قرار می گیرد. و در صورتی که بایر باشد در سند آن قید می گردد که در مهلت اعتبار
قانون اراضی شهری قابل واگذاری نسبت ( نه عین نه منفعت) مگر به دولت و با تقویم
دولت.
ماده 37 ـ در اجرای تبصره ماده 6 قانون اراضی شهری متقاضیانی که پرونده های آنان
بر اساس مصوبه الحاق سه تبصره به ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون لغو مالکیت اراضی
موات شهری در سازمان های عمران اراضی شهری در سازمان های عمران اراضی شهری سابق
تشکیل و منتهی به صدور رای کمیسیون مربوط نگردیده می توانند پس از دو ماه از تاریخ
تصویب این آیین نامه به دادگاه صالحه مراجعه نمایند و سازمان زمین شهری دادگاه
صالحه مراجعه نمایند و سازمان زمین شهری نیز مکلف به ارسال پرونده های مطروحه
مذکور ظرف دو ماه به مراجع یاد شده می باشد.
ماده 38 ـ در شهرهایی که مهلت مذکور در مصوبه سه تبصره الحاقی به ماده 10
آیین نامه اجرایی قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری اعلام نگردیده دارندگان زمین
با اسناد عادی مربوط به تاریخ قبل از 58.4.5 مکلفند در اجرای قسمت اخیر تبصره ماده
6 قانون اراضی شهری ظرف یک ماه از طریق اعلام سازمان زمین شهری به راجع صالحه
قضایی مراجعه نمایند.
ماده 39 ـ در مورد زمین هایی که تا تاریخ 58.4.5 با اسناد عادی معامله شده و حکم
لازم طبق قانون و این آیین نامه مبنی بر صحت معامله صادر می گردد چنانچه زمین بایر
باشد با توجه به حکم صادره حسب مورد از طرف سازمان زمین شهری اجازه افراز یا
انتقال از فروشنده به خریدار داده خواهد شد و بهره برداری از آن در حد نصاب مقرر
مجاز است و چنانچه زمین براساس نظریه قطعی کمیسیون تشخیص، موات باشد ثبت قبلی زمین
ابطال و سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی سازمان زمین شهری صادر و سپس به میزان
مساحت مورد معامله تا حد نصاب برابر مقررات مربوط از همان زمین به خریداری واجد
شرایط واگذار می گردد مهلت عمران برای زمین های موات مذکور از تاریخ واگذاری سه
سال می باشد.
تبصره – در مورد اراضی موات موضوع این ماده در صورتی که به موجب احکام دادگاهها
قسمتی از بها زمین به فروشنده پرداخت نشده باشد آن قسمت از مبالغ پرداختی که به
قطعه زمین مورد واگذاری تعلق می گیرد از قیمت زمین که براساس مقررات این آیین نامه
ارزیابی می گردد کسر و باقیمانده توسط سازمان زمین شهری وصول خواهد شد.
ماده 40 – شرکت های تعاونی مسکن که طبق تبصره 4 ماده 8 قانون دارای زمینی باشند
مکلفند ظرف شش ماه از تاریخ تصویب این آیین نامه مدارک خود را به وزارت مسکن و
شهرسازی ارسال نمایند و وزارت مذکور پس از رسیدگی به مدارک با رعایت ضوابط قانون
اراضی شهری و این آیین نامه مساحت زمین متناسب برای اجرای طرح را با در نظر گرفتن
اعضای واجد شرایطی که قبل از تصویب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری عضو شرکت
تعاونی بوده اند حداکثر تا میزان کل زمین شرکت تعاونی، تعیین و مهلت لازم را برای
اجرای طرح در مدت تعیین شده چنانچه زمین موات باشد در اختیار سازمان زمین شهری
قرار می گیرد.
ماده 41 – کلیه مقررات یاد شده برای صدور پروانه جهت کسانی که واجد شرایط
می باشند در زمین موات یا بایر برای اشخاص حقیقی است و اشخاص حقوقی که دارای مجوز
قانونی عمران نباشند نمی توانند از این مزایا استفاده نمایند و زمین مواتی که به
نام اشخاص حقوقی باشد در اختیار سازمان زمین شهری قرار می گیرد و فقط بهای زمین
بایر در صورت نیاز دولت و شهرداریها به آن، طبق ضوابط پرداخته می گردد.
ماده 42 – زمینهای بایری که طبق گواهی شهرداری فقط برای رفع نیاز خاصی، غیر از
سکونت و تجارت بتواند مورد بهره برداری قرار گیرد و نیاز اشخاص حقیقی یا حقوقی
مالک این گونه اراضی پس از استعلام سازمان زمین شهری طبق گواهی مراجع ذیربط مورد
تایید قرار گیرد مالکین آن می توانند در مهلت مناسبی که از طرف مراجع مزبور تعیین
خواهد شد متناسب با نحوه استفاده از زمین مذکور و طرح مورد نظر براساس طرحهای
شهرسازی مصوب نسبت به عمران آن اقدام کند. مهلت مذکور از تاریخ موافقت سازمان زمین
شهری شروع می شود.
تبصره – اشخاص حقیقی موضوع این ماده چنانچه خود یا اولاد صغیر تحت تکفل آنان فاقد
واحد مسکونی باشند برای سکونت خود نیز می توانند یک قطعه زمین متعلق به خود را در
حد نصاب مقرر عمران کنند.
فصل سوم – نحو اعلام برای خرید و تملک اراضی
ماده 43 – خرید و تملک زمین توسط سازمان زمین شهری و شهرداریها در قالب انجام
وظایف قانونی آنها براساس قانون اراضی شهری و این آیین نامه انجام می گیرد و سایر
ارگانهای دولتی یا وابسته به دولت اراضی مورد نیاز طرحهای خود را راساً براساس
قوانین و مقررات مربوطه و با رعایت قانون اراضی شهری و این آیین نامه خریداری یا
تملک می نمایند.
ماده 44 – سازمان زمین شهری در اجرای سیاست های وزارت مسکن و شهرسازی محدوده و
مشخصات زمینهای مورد نیاز در اجرای قانون اراضی شهری را با توجه به طرحهای جامع و
تفصیلی و در صورت عدم وجود طرحهای مذکور براساس سایر طرحهای شهرسازی مصوب یا
مقررات شهرداری تعیین و از طریق درج آگهی در روزنامه محلی یا کثیرالانتشار
( عنداللزوم اعلام به نحو مقتضی) در دو نوبت به فاصله ده روز به اطلاع عموم
می رساند مالکین اراضی و همچنین صاحبان سایر حقوق قانونی در محدوده مذکور مکلفند
ظرف مهلت 15 روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی با همراه داشتن مدارک مربوط جهت
واگذاری زمین خود به سازمانهای ذیربط که در آگهی مشخص می گردد مراجعه نمایند.
تبصره 1 – کسانی که در محدوده اعلام شده دارای گواهی مهلت عمران یا پروانه
ساختمانی معتبر باشند نیز بایستی ظرف مدت مذکور جهت تعیین تکلیف خود به سازمانهای
یاد شده مراجعه نمایند.
تبصره 2 – در محدوده اعلام شده مذکور شهرداریها و فرمانداریها حسب مورد حق صدور
پروانه ساختمانی نداشته و پروانه های صادره ای که مالکین آنها اقدام به احداث بنا
ننموده اند باطل تلقی و ارگانهای مربوط حسب مورد با رعایت مقررات مکلفند از احداث
و ادامه عملیات ساختمانی بناهای نیمه تمام نیز جلوگیری نمایند. مگر اینکه در آگهی
صادره مستنثی شده باشد. ادارات ثبت نیز مکلفند پس از اعلام کتبی سازمان ذیربط از
انجام معامله و انتقال پلاکهای مستثنی نشده جلوگیری نمایند.
تبصره 3 – بهای اراضی بایر و عرضه اراضی دایر براساس مقررات قانون اراضی شهری و
این آیین نامه ارزیابی و به نحو مقتضی پرداخت و یا زمین معوض واگذار می شود و بهای
اعیان و مستحدثات و سایر حقوق قانونی واقع در اراضی دایر براساس قانون نحوه خرید و
تملک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 58.11.17 شورای
انقلاب اسلامی ارزیابی و طبق قانون مذکور پرداخت خواهد شد.
تبصره 4 – در صورتی که زمین دارای سند عرصه و اعیان جداگانه باشد در موقع خریداری
یا تملک دارندگان اسناد عرضه و اعیان بایستی مراجعه و مدارک خود را ارائه دهند تا
پس از رسیدگی کمیسیون تشخیص چنانچه بین دارندگان اسناد اعیان و عرضه اختلافی در
مورد عرضه و اعیان نباشد در صورت وجود اعیان براساس مقررات این ماده بهای اعیان به
دارنده سند اعیانی و بهای عرضه یا زمین معوض آن به دارنده سند عرصه داده شود و
چنانچه بایر تشخیص داده شود بابت سند اعیان هیچگونه وجهی پرداخت نخواهد شد.
ماده 45 – چنانچه پس از اعلام سازمان زمین شهری مالکین اراضی بایر و دایر و املاک
مستثنی نشده واقع در محدوده مورد اعلام در مهلت مقرر و یا قبل از صدور سند انتقال
به نام دولت مراجعه نمایند در صورتی که انجام معامله هیچ گونه اشکال ثبتی و حقوقی
نداشته باشد مدارک مالکیت مالک یا مالکین جهت تنظیم سند انتقال به دفتر اسناد رسمی
ارسال می گردد و بهای ملک طبق ضوابط قانون و این آیین نامه محاسبه و حسب مورد
پرداخت یا زمین معوض واگذار می شود.
ماده 46 – در مورد ماده قبل و همچنین در مورد اراضی مشاعی چنانچه یک یا چند مالک
مشاع در مهلت مقرر مراجعه ؟؟ به لحاظ عدم حضور بقیه مالکین انجام معامله کل ملک
مقدور نباشد نسبت به آن تعداد از مالکین که تنظیم سند امکان ندارد طبق مفاد قانون
اراضی شهری و این آیین نامه سند انتقال به قائم مقامی مالک یا مالکین امضا
می گردد.
ماده 47 – سازمان زمین شهری محدوده مورد نیاز خود یا شهرداری را در محل مشخص
نموده و قبل از انتشار آگهی، نقشه محدوده را به اداره ثبت محل ارسال می نماید.
اداره ثبت مکلف است با درنظر گرفتن امکانات، حداکثر ظرف یک ماه مشخصات پلاکهای
ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک قانونی را در خصوص
محدوده مورد نظر که طبق صورت مجلس تنظیمی بین نمایندگان سازمان زمین شهری یا
شهرداری بر حسب مورد و اداره ثبت ارائه گردیده به سازمان مذکور یا شهرداری اعلام و
ارسال نماید. در این صورت پس از انتشار آگهی و اعلام محدوده نهایی مورد نظر چنانچه
مالکین در مهلت تعیین شده جهت انتقال ملک خود مراجعه ننمایند و در سایر موارد
مندرج در تبصره 2 ماده 9 قانون اراضی شهری، نماینده سازمان زمین شهری یا شهرداری
حسب مورد به قائم مقامی آنان سند انتقال را امضا می نمایند تا پس از مراجعه مالک
یا مالکین و کسر مالیاتها و هزینه های متعلقه مطابق ضوابط قانون و این آیین نامه
بهای ملک توسط سازمان تملک کننده یا شهرداری حسب مورد به آنها پرداخت . نقشه
محدوده مورد نظر سازمان زمین شهری یا شهرداری برای تملک همزمان با آگهی مربوطه در
اجرای ماده 44 این آی
ین نامه به اداره ثبت و شهرداری مربوطه ارسال می گردد.
ماده 48 – در مورد ماده 47 ادارات ثبت مکلفند حسب درخواست سازمان زمین شهری سند
تجمعی پلاکهای محدوده مورد تملک را که ضمناً در برگیرنده معابر و مسیل ها و انهار
متروکه و حریم ها و موارد مشابه داخل آن و املاک مجهول المالک نیز باشد طبق مقررات
مربوطه صادر نمایند. اعلام موافقت کتبی شهرداریها در این زمینه برای ادارات ثبت
کافی است.
تبصره – تغییر و جابجایی محل معابر و طرح اماکن عمومی در محدوده مورد نظر سازمان
زمین شهری با توجه به اینکه در طرح مجدد معابر و محل اماکن مذکور در نظر گرفته
می شود بلامانع است.
ماده 49 – در مواردی که محدوده ای به شرح موارد بالا از طرف سازمان زمین شهری
خریداری و یا تملک نمی شود سند مالکیت به نام دولت یا نمایندگی سازمان مذکور صادر
می گردد و ادارات ثبت و مراجع ذیصلاح مربوطه پس از صدور سند، طبق ضوابط مورد عمل
خود با توجه به پرونده های ثبتی به هر گونه تعارضات یا اختلافات ثبتی موجود رسیدگی
و نتیجه را به سازمان زمین شهری اعلام خواهند نمود.
ماده 540 – در اجرای قانون اراضی شهری و این آیین نامه هر گونه واگذاری اراضی
بایر شهری ( عیناً ، منفعتاً) تحت هر عنوان در مدت اعتبار قانون مذکور توسط مالکین
اینگونه اراضی ممنوع بوده لکن دولت یا شهرداریها فقط در صورت نیاز مبادرت به خرید
یا تملک اراضی مذکور می نمایند.
ماده 51 – بهای اراضی مورد خریداری و تملک تا سه هزار متر مربع محاسبه و پرداخت
می شود و از سه هزار متر مربع به بالا طبق تشخیص سازمان زمین شهری بهای آن پرداخت
و یا مبلغ ارزیابی به وزارت کشاورزی و عمران روستایی اعلام تا نسبت به واگذاری
زمین معوض ( از زمینهایی که در اختیار وزارت مذکور و خارج از محدوده مورد عمل
سازمان زمین شهری است) اقدام نماید.
تبصره – در صورتی که مالک زمین مورد خریداری یا تملک قبلاً گواهی مهلت عمران اخذ
نموده و یا دارای پروانه ساختمانی معتبر بوده یا واجد شرایط برای عمران باشد اعم
از اینکه زمین مشاعی باشد یا مفروز در صورت امکان از همان زمین و در غیر این صورت
با رضایت مالک یا مالکین از محل دیگر زمینی حتی المقدور معادل قیمتی زمین مذکور
حداکثر تا نصاب مقرر در قانون واگذار و مابه التفاوت بر حسب مورد پرداخت یا دریافت
می گردد.
ماده 52 – در صورتی که در محدوده اعلام شده زمین وقفی وجود داشته باشد اعم از
اینکه به اجاره واگذار شده یا نشده باشد ادارات اوقاف و متولیان موقوفه مکلفند ظرف
15 روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی موضوع ماده 44 مراتب را به سازمان زمین شهری
اعلام و حداکثر ظرف یک ماه نقشه زمین وقفی و مشخصات آن را ارائه دهند. در این صورت
اراضی مذکور از محدوده ؟؟ تملک مستثنی و یا در صورت ضرورت طرح و موافقت متولی
موقوفه زمین دیگری در همان طرح معادل بهای آن در اختیار متولی قرار می گیرد. در
صورت عدم اعلام مراتب فوق مسئولیت هر گونه معاملات انجام شده اراضی وقفی به
عهده متصدیان موقوفه مذکور خواهد بود. در چنین مواردی بهای زمین وقفی تملک شده
براساس روش قیمت گذاری قانون و این آیین نامه به اوقاف یا متولی موقوفه پرداخت
می شود و یا معادل بهای آن زمین دیگری واگذار خواهد شد.
تبصره 1 – سازمان زمین شهری در موقع اعلام و ارسال آگهی برای انتشار یک نسخه از
آن را به نحو مطمئن یا با پُست سفارشی به سازمان اوقاف و در سایر شهرستانها به
ادارات اوقاف مربوطه و نیز به آستان قدس رضوی و آستان حضرت معصومه علیهاالسلام
ارسال می دارد. عدم ارسال این مدارک برای سایر متولیان رافع مسئولیت ادارات اوقاف
و متولیان موقوفه در اجرای این ماده نمی باشد.
تبصره 2 – پس از اعلام و انتشار آگهی محدوده مورد درخواست از طرف سازمان زمین
شهری و احراز اینکه تمام یا قسمتی از محدوده وقفی است. با نظر ادارات اوقاف و
متولیان موقوفه برابر مقررات اوقاف و قانون اراضی شهری عمل خواهد شد.
ماده 53 – سازمان اوقاف و متولیان مکلفند در اجاره دادن و یا تبدیل به احسن
ابتدایی اراضی موقوفه شهری قبلاً نظر سازمان زمین شهری را در خصوص نیاز یا عدم نیاز
به زمین مذکور کسب نماید.
ماده 54 – واگذاری زمین شهری از طرف اوقاف یا متولیان موقوفه برای امر مسکن و تا
تاسیسات عمومی فقط طبق نقشه شهرسازی مورد تایید وزارت مسکن و شهرسازی که به تصویب
مراجع ذیصلاح برسد به متقاضیانی که سازمان زمین شهری معرفی کند طبق مقررات اوقاف
صورت خواهد گرفت. مگر اینکه در وقفنامه به مورد یا افراد خاصی اشاره شده باشد.
ماده 55 – زمینهای وقفی که موات بودن آنها پس از قطعیت نظر به کمیسیون تشخیص محرز
گردد وقف آن باطل و در اختیار سازمان زمین شهری قرار خواهد گرفت.
ماده 56 – از تاریخ تصویب این آیین نامه وقف جدید زمین پس از اخذ نظر به کمیسیون
تشخیص مبنی بر موات نبودن آن و اعلام عدم نیاز وزارت مسکن و شهرسازی صورت می گیرد.
ماده 57 – از تاریخ تصویب این آیین نامه در خصوص زمینهای وقفی بایر که مازاد بر
حد نصاب تفکیکی محل وقوع ملک برای امر مسکن بوده و قبل از تصویب این آیین نامه به
اجاره اشخاص حقیقی یا حقوقی غیر دولتی واگذار شده باشد شهرداریها با رعایت حد نصاب
مذکور در صورت واجد شرایط بودن مستاجر پروانه ساختمانی صادر می نمایند و در صورتی
که مازاد از کل قطعه قابل تفکیک به قطعه مستقل باشد طرح تفکیکی آن توسط موجر تهیه
و پس از تصویب شهرداری سند اجاره با رعایت مقررات مربوط اصلاح و در صورتی که مازاد
غیر قابل تفکیک باشد جزو قطعه محسوب می گردد.
تبصره – شهرداریها می توانند بدون توجه به موقعیت شهری ملک و با استفاده از ضوابط
تفکیکی هر یک از مناطق شهری که مناسب باشد عمل تفکیک را به نحوی انجام دهند که
مساحت قطعه مربوط به مستاجر حتی المقدور نزدیک به معادل حد نصاب مقرر در این ماده
برای واحد مسکونی گردد.
ماده 58 – سازمان اوقاف مکلف است فهرست تولیت آستانه های کشور را ظرف یک ماه به
سازمان زمین شهری ارسال نماید و در مواردی که در این آیین نامه اشاره به متولیان
موقوفه شده اعم از اینکه به آستانی خاص اشاره شده یا نشده باشد بر هر گونه تولیت و
آستانی شمول دارد.
ماده 59 – چنانچه افراد خیر بخواهند زمینی را خریداری و برای امور خیریه
عام المنفعه وقف نمایند. سازمان زمین شهری می تواند زمینی متناسب با طرح مورد نظر
با رعایت طرحهای مصوب شهری و مقررات شهرداریها تعیین و واگذار نماید که در این
صورت همزمان با فروش به صورت وقف عام در اختیار سازمان اوقاف قرار می گیرد.
ماده 60 – وقف عام زمین بایر مالکی که طبق ضوابط این آیین نامه در حد نصاب مقرر
اجاره عمران آن را دارد مشروط بر آن که در طرح تملک سازمان زمین شهری نباشد
بلامانع است. نحوه استفاده سازمان اوقاف از زمین مذکور به شرح ماده 54 این
آیین نامه می باشد.
ماده 61 – سازمان زمین شهری می تواند با رعایت مقررات شهرداریها برای احداث مساجد
از اراضی خود زمین مناسب تعیین و یا تخفیف به سازمان اوقاف واگذار نماید.
ماده 62 – ادارات ثبت مکلفند در هر مورد که زمینهایی به ملکیت دولت درمی آید اعم
از مفروز با مشاع برابر درخواست سازمان زمین شهری به شرح زیر اقدام نمایند.
1 – ابطال سند مالکیت قبلی اعم از اینکه سند در اختیار سازمان باشد یا نباشد و
صدور سند مالکیت جدید نه نام دولت با نمایندگی سازمان زمین شهری.
2 – صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی سازمان زمین شهری در صورتی که زمین
سابقه درخواست ثبت نداشته و بر اساس نظریه کمیسیون تشخیص موات اعلام شده باشد پس
از تثبیت حدود و بدون تشریفات ثبتی.
3 – در صورتی که زمین طبق نظریه کمیسیون تشخیص موات اعلام شده و سابقه درخواست ثبت
داشته ولی تحدید حدود نشده باشد با معاینه محل و تثبیت حدود بدون تشریفات ثبتی
دیگر سند مالکیت آن به نام دولت با نمایندگی سازمان زمین شهری صادر و بعداً حدود
ملک در روزنامه ناشر آگهی های ثبتی اعلام می شود.
4 – چنانچه زمینی که موات اعلام شده و یا ملکی که تملک گردیده دارای اعتراض به ثبت
یا حدود و یا سایر اعتراضات قانونی باشد ادارات ثبت مکلف به صدور سند مالکیت به
نام دولت با نمایندگی سازمان زمین شهری بوده و طبق ماده 49 این آیین نامه اقدام
می نمایند.
5 – در مواردی که زمین موات تشخیص می گردد به درخواست سازمان زمین شهری سند مالکیت
به نام دولت با نمایندگی سازمان مذکور صادر و پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص حسب
مورد بر اساس مقررات قانون اراضی شهری و این آیین نامه اقدام می شود.
ماده 63 کلیه وزارتخانه ها و موسسات و شرکتهای دولتی و بانکها و سازمانهای وابسته
به دولت و موسسات موضوع ماده 10 قانون اراضی شهری موظفند اسناد و مدارک مالکیت
زمینهای شهری خود را به انضمام نقشه موقعیت و مشخصات کامل آنها حداکثر ظرف دو ماه
از تاریخ تصویب این آیین نامه به سازمان زمین شهری ارسال و نماینده ای جهت تحویل
اراضی به سازمان مذکور معرفی نمایند.
تبصره 1 – هر گونه تصرفات و با تجاوزاتی که در اراضی مذکور به عمل آمده باشد
بایستی در نقشه های ارسالی منعکس و سوابق مربوط به تعقیب متجاوزین و اقدامات انجام
شده نیز به سازمان زمین شهری ارسال گردد.
تبصره 2 – نگهداری و بهره برداری اراضی دایری که اسناد و مدارک و نقشه آنها به
سازمان زمین شهری ارسال گردیده تا اطلاع سازمان مذکور و تحویل گرفتن آنها به عهده
ارگانهای دارنده زمین می باشد.
تبصره 3 – چنانچه زمین تحویلی مورد نیاز اداری و تاسیساتی مصوب ( مربوط به خود یا
به قصد سرمایه گذاری) ارگان تحویل دهنده زمین باشد سازمان زمین شهری از همان زمین
بدون دریافت وجه واگذار می نماید و در سایر موارد با ارائه طرح مصوب مورد نظر که
حداکثر ظرف شش ماه اجرای آن را شروع و در مهلتی که وزارت مسکن و شهرسازی تعیین
می نماید با تمام برساند واگذاری زمین به موسسات، شرکتها و ارگانهای دولتی و
وابسته به دولت و نهادهای انقلاب اسلامی با دریافت بها امکان پذیر خواهد بود.
تبصره 4 – اراضی واقع در شهرکهای موضوع قانون اجازه واگذاری اراضی داخل شهرکها
برای تامین اعتبار مربوط به تکمیل ساختمانهای شهرکهای نیمه تمام دولتی مصوب
1360.7.6 طبق قانون مذکور و آیین نامه مربوطه واگذار خواهد شد و نیازی به ارسال
اسناد و مدارک یاد شده به سازمان زمین شهری نمی باشد.
فصل چهارم – نحوه واگذاری اراضی
ماده 64 – سازمان زمین شهری اراضی ملکی خود را طبق ضوابط و مقررات شهرداریها حسب
مورد تفکیک با قطعه بندی و در صورت نیاز طبق اختیارات مندرج در اساسنامه
آماده سازی یا به همان وضع موجود به ارگانهای قانونی، شهرداریها ، نهادهای انقلاب
اسلامی و بانکها جهت تامین نیازهای تاسیساتی و اداری و خدماتی ( غیرمسکونی) و به
افراد شرکتهای تعاونی مسکن اشخاص سازنده مسکن، کارخانجات و کارگاهها و نهادهای
انقلاب اسلامی و بانکهای مسئول تامین مسکن برای امر مسکن و به اشخاص جهت محل کسب و
خدمات عمومی به شرح مواد زیر واگذار می نماید.
ماده 65 – واگذاری زمین به صورت انفرادی برای تامین مسکن با رعایت شرایط و ضوابط
زیر صورت می گیرد.
1 – متقاضی و همسر اولاد تحت تکفل او از تاریخ 58.4.5 فاقد واحد مسکونی و زمین
شهری در سطح کشور باشند.
2 – متقاضی متاهل و یا حداقل دارای 25 سال تمام سن باشد.
3 – حداقل از 5 سال پیش از تسلیم تقاضای زمین بطور متوالی در محل درخواست زمین
سکونت داشته باشد. مدت لازم در شهرهای استان تهران حداقل 10 سال است.
4 – متقاضی توانائی مالی احداث واحد مسکونی را در زمان عقد قرارداد اعلام نماید.
5 – متقاضی تعهد نماید فقط به میزان متراژ تعیین شده در قرارداد واگذاری احداث بنا
نماید.
6 – شرط مدت سکونت مذکور در بند 3 برای کسانی که بخواهند به شهرهایی که وزارت مسکن
و شهرسازی تعیین و اعلام می نماید با رعایت ضوابط مهاجرت نمایند رعایت نمی شود و
در مورد کارمندان دولت که به شهرهای مختلف منتقل شده یا می شوند شرط مدت سکونت
مندرج در بند 3 با نظر مجمع عمومی سازمان زمین شهری قابل کاهش خواهد بود. ضوابط
مربوط به مهاجرت و متقاضیانی که قصد مهاجرت دارند و همچنین شهرهایی که امکانات
مهاجرت پذیری را دارا باشند توسط وزارت کشور سازمان برنامه و بودجه و وزارت مسکن و
شهرسازی ظرف دو ماه از تاریخ تصویب این آیین نامه تهیه و به اجرا گذاشته می شود.
7 – جانبازان انقلاب اسلامی ( معلولین) و خانواده شهدا به معرفی بنیاد شهید در
صورت داشتن سایر شرایط در اولویت قرار می گیرند.
8 – در شرایط مساوی اولویت متقاضیان با توجه به تعداد اولاد و افراد تحت تکفل و
سابقه سکونت در محل تعیین و در صورت کثرت تقاضا از روشهای قرعه کشی یا نظام یافته
دیگری که موجود باشد با نظر وزارت مسکن و شهرسازی استفاده می شود.
9 – واگذاری زمین به کسانی که تنها زمین تهیه شده آنها برای امر مسکن، در محدوده
شهرها و شهرکها در اجرای ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع
کشور ملی اعلام گردیده و سایر شرایط را برای اخذ زمین دارند در شهری که وزارت مسکن
و شهرسازی تعیین می نماید در اولویت قرار می گیرد و در مورد مشمولین ماده 36 قانون
اصلاح پاره ای از مواد قانون مذکور یک قطعه تفکیکی زمین به افراد واجد شرایط به
عنوان معوض واگذار می گردد. وزارت کشاورزی در مورد هر متقاضی مکلف است زمین او را
در صورتی که داخل محدوده مورد عمل سازمان زمین شهری بوده و ملی شده مشخص و مراتب
را جهت اقدام لازم به سازمان یاد شده اعلام نماید.
10 – کسانی که اراضی آنها توسط دولت و یا بانکها تملک گردیده در صورتی که امر تملک
بعد از 58.4.5 خاتمه یافته و یا بعداً خاتمه پذیرد با دارا بودن سایر شرایط و قطعیت
امر تملک برای دریافت زمین در اولویت قرار خواهند گرفت.
11 – واگذاری زمین در مناطق مختلف شهری باید متناسب با کاربری زمین از نظر تراکم
ساختمان باشد و می توان قطعه زمین را مشاعاً به چند نفر متقاضی واگذار نمود.
ماده 66 – واگذاری زمین برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن با شرایط و ضوابط
زیر انجام می گیرد.
1 – شرکت تعاونی مسکن به ثبت رسیده و رسماً تعهد نماید که فاقد زمین متناسب با مسکن
تعداد اعضای واجد شرایط و قابل صدور پروانه می باشد.
2 – هر یک از اعضای شرکت تعاونی دارای شرایط بندهای 1 و2 و 3 ردیف الف ( شرایط
واگذاری زمین به افراد) باشند.
3 – شرکت تعاونی مسکن علاوه بر بهای زمین هنگام عقد قرارداد واگذاری حداقل 20%
هزینه ساختمانی را طبق طرح گزارش توجیهی مالی مربوط که ارائه می دهد در حساب خود
موجود داشته باشد.
4 – مساحت زمین مورد واگذاری، براساس تعداد اعضای واجد شرایط و سطح مناسب برای هر
خانواده، با توجه به تراکم ساختمانی منطقه محاسبه خواهد شد.
5 – نحوه احراز توانایی مالی شرکت تعاونی مسکن و همچنین سطح مناسب برای هر واحد
مسکونی و تاسیسات عمومی مربوطه براساس دستورالعملی است که توسط وزارت مسکن و
شهرسازی تهیه و به سازمان زمین شهری ابلاغ خواهد شد.
ماده 67 – واگذاری زمین به سازندگان واحدهای مسکونی اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی
با شرایط و ضوابط زیر صورت می گیرد.
الف – تعریف
اشخاص حقیقی ایرانی که طبق قانون اصلاح پاره ای از مواد قانون نظام معماری و
ساختمانی و آیین نامه های مربوطه پروانه اشتغال معتبر که زمان آن منقضی نشده و
پروانه به عللی لغو نگردیده باشد در رشته های معماری و ساختمانی از وزارت مسکن و
شهرسازی دریافت داشته اند و همچنین اشخاص حقیقی که سابقه و تجربه کار در امر
ساختمان مسکونی داشته و رسماً تعهد نمایند که طرح و نظارت پروژه مزبور توسط افراد
فوق الذکر صورت گیرد و نیز اشخاص حقوقی که شرکت آنها به عنوان سازنده مجتمع با
واحدهای مسکونی به ثبت رسیده و دارای ضوابط تعیین شده وزارت مسکن و شهرسازی ( از
نظر ثبت شرکت سابقه و رشته تخصص اعضا هیات مدیره و ظرفیت کاری باشند به عنوان
سازندگان واحدهای مسکونی نامیده می شوند.)
ب – شرایط و ضوابط واگذاری
1 – شخص سازنده اعم از حقیقی و حقوقی باید تعهد معتبر تامین اعتبار جهت احداث بنا
را طبق طرح و گزارش توجیهی که ارائه می دهد بسپارد.
2 – زمین واگذاری به اشخاص حقیقی در هر بار متناسب با طرح و تعهد مربوطه بیش از ده
دستگاه واحد مسکونی نخواهد بود.
3 – میزان زمین واگذاری به اشخاص حقوقی در هر بار متناسب با طرح و تعهد لازم بیش
از 50 واحد مسکونی و تاسیسات مربوطه نخواهد بود.
4 – پروژه ساختمانی باید از نظر مساحت زیر بنای هر واحد و کیفیت و مصالح ساختمانی
طبق ضوابط تعیین شده وزارت مسکن و شهرسازی اجرا گردیده و براساس قیمت تعیین شده
توسط وزارت مذکور تحت نظر سازمان زمین شهری به افراد واجد شرایط به فروش برسد.
افراد واجد شرایط در هر محل مطابق ضوابط و یا طبق نظر مرجعی که وزارت مسکن و
شهرسازی اعلام می نماید تعیین خواهند شد.
تبصره 1 – واگذاری مجدد زمین جهت اجرای پروژه واحدهای مسکونی به اشخاص حقوقی که
80% پروژه قبلی آنها به اتمام رسیده است بلامانع می باشد.
تبصره 2 – در مورد بانکها و موسسات دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی مسئول تامین
مسکن و در موارد استثنایی با معرفی وزارت مسکن و شهرسازی، شرط ردیف 3 از لحاظ
تعداد واحد رعایت نمی شود.
ماده 68 – واگذاری زمین برای احداث خانه های سازمانی به موسسات دولتی پس از تایید
وزارت مسکن و شهرسازی با رعایت مقررات مربوطه بلامانع است.
ماده 69 – واگذاری زمین جهت کارکنان کارخانجات و کارگاههای تولیدی مورد تایید
وزارت مسکن و شهرسازی و در نزدیکی آن موسسه ها در صورتی که کارخانه یا کارگاه با
هزینه خود واحدهای مسکونی و موسسات عمومی مربوطه را احداث و فقط به کارکنانی که
علاوه بر دارا بودن شرایط دریافت زمین به صورت انفرادی، حداقل دو سال در آن واحد
اشتغال به کار داشته اند و به قیمت تمام شده مورد تایید وزارت مسکن و شهرسازی مجاز
خواهد بود در این صورت پس از اتمام واحدهای مسکونی امر انتقال زیر نظر وزارت مسکن
و شهرسازی انجام می گیرد. در مورد کارخانجات جدیدالتاسیس شرط دو سال اشتغال در
آن واحد ضروری نمی باشد.
ماده 70 – شرایط واگذاری زمین به موسسات و کارگاههای و کارخانجاتی که دارای شخصیت
حقوقی باشند برای احداث خانه های سازمانی:
1 – ضرورت احداث واحدهای مسکونی سازمانی به تایید وزارت مسکن و شهرسازی برسد.
2 – متقاضی دارای مجوز احداث کارخانه یا کارگاه و پروانه اشتغال از مراجع مربوط
باشد.
3 – لیست شاغلینی که برای آنها خانه های سازمانی احداث می شود باید از نظر اینکه
شاغلین مذکور کارگر کارخانه یا کارگاه متقاضی می باشند به تایید وزارت کار و امور
اجتماعی یا ادارات تابعه در شهرستان مورد نظر برسد.
4 – حداقل سن شاغلین لیست ردیف 3 بایستی 18 سال تمام باشد.
5 – تعداد شاغلین هیچگاه در طول سال از 20 نفر کمتر نباشد و حق بیمه آنان نیز تا
هنگام درخواست کلا پرداخت شده باشد.
6 – پروژه ساختمانی از نظر مساحت، زیربنای هر واحد و کیفیت و مصالح ساختمانی منطبق
با ضوابط تعیین شده وزارت مسکن و شهرسازی باشد.
7 – رعایت بندهای 1 و 3 تبصره 1 ماده 67 ضروری می باشد.
8 – خانه های سازمانی احداث شده به صورت واحدهای سازمانی تلقی و تابع قوانین
مربوطه می باشد.
ماده 71 – واگذاری زمین به سازمانها و موسسات و شرکتهای دولتی برای ایجاد تاسیسات
عمومی مشروط بر اینکه دستگاه مذکور طرح و امکانات لازم برای ایجاد تاسیسات را
داشته باشد به میزان مورد نیاز و متناسب با معیارهای شهرسازی با دریافت بها انجام
می گیرد.
ماده 72 – شرایط واگذاری زمین جهت ایجاد یا توسعه انواع موسسات یا کارگاههای
تولیدی و خدماتی و محل های کسب به شرح زیر انجام می گیرد:
1 – سن متقاضی از 18 سال کمتر نبوده و توانایی مالی احداث ساختمان مورد نظر را طبق
گزارش توجیهی که ارائه می دهد اعلام نماید.
2 – متقاضی حرفه دیگری جز آنچه برای آن تقاضای زمین می نماید نداشته باشد.
3 – مجوز لازم جهت دایر بودن واحد پیشنهادی از سازمان مربوطه وسیله متقاضی ارائه
گردد.
4 – زمینهای مورد واگذاری برای هر پیشه باید مطابق با کاربری زمین در طرحهای
شهرسازی مصوب و در صورت عدم وجود طرحهای مذکور طبق مقررات شهرداری برای آن منطقه
شهر باشد.
5 – حداقل از پنج سال پیش از تسلیم تقاضای زمین به طور متوالی در محل درخواست زمین
سکونت داشته باشد. مدت لازم در شهر تهران 10 سال می باشد.
6 – افراد مذکور در بندهای 6 و 7 ماده 65 در صورت دارا بودن شرایط فوق در اولویت
خواهند بود.
7 – شرط مدت سکونت برای افراد مذکور در ماده 65 رعایت نمی شود.
ماده 73 – شرکتهای تعاونی مسکن کارگران و کارکنان دولت و سازمانها و شرکتهای
وابسته به دولت در صورتی که واجد شرایط مندرج در این آیین نامه باشند برای خرید
زمین در اولویت خواهند بود.
ماده 74 – در کلیه مواردی که زمین برای امر مسکن یا سایر نیازهای عمومی و خصوصی
به افراد یا موسسات دولتی و خصوصی و نهادهای انقلاب اسلامی طبق قرارداد واگذار
می گردد انتقال قطعی زمین موکول به اجرای طرح و ارائه گواهی پایان کار ساختمانی از
شهرداری با سایر مراجع ذیصلاح خواهد بود. شهرداریها مکلف به صدور پروانه ساختمانی
براساس اوراق قرارداد واگذاری سازمان زمین شهری بوده و اوراق مذکور برای دادن
مصالح ساختمانی جهت عمران و سایر خدمات لازم به زمین از طرف مراجع ذیصلاح مربوطه
معتبر است. بانکها در مواردی که طبق ضوابط مورد عمل وام پرداخت می نمایند مکلفند
در مورد اراضی واگذاری سازمان زمین شهری به جای اسناد رسمی منحصراً اوراق قرارداد
واگذاری سازمان مذکور را برای دادن وام قبول نمایند و با توافق سازمان زمین شهری
در خصوص رهن زمین وام را پرداخت و در موقع انتقال سند به نام متقاضی همزمان زمین و
ساختمان در رهن بانک قرار گیرد واحدهای مسکونی که در اراضی واگذاری سازمان زمین
شهری ایجاد شده باشند تا پنج سال از تاریخ انتقال توسط انتقال گیرند. زمین قابل
فروش نبوده و این امر بایستی در سند انتقال تصریح گردد.
تبصره – اوراق قرارداد واگذاری سازمان زمین شهری برای اخذ وام از بانک ها ارزش
سند را دارد و حضور نماینده سازمان مذکور برای امضا اوراق مربوط به پرداخت وام در
دفتر اسناد رسمی ضروری نیست.
ماده 75 – فروش اضافه مساحت ها و زمینهای کوچکی که در ملکیت دولت است و مورد نیاز
شهرداری نبوده و برای هیچگونه طرحی مناسب نباشد به مالک یا مالکین پلاکهای مجاور
بلامانع است. و در صورت نیاز شهرداری در قبال دریافت بهای آن به شهرداری واگذار
می شود.
ماده 76 – هر گونه واگذاری زمین توسط سازمان زمین شهری براساس قانون اراضی شهری و
این آیین نامه با دریافت بهای زمین صورت می گیرد و در موارد بسیار استثنایی که
افراد از نظر مالی به هیچ وجه قادر به تامین بهای زمین نمی باشند با تشخیص وزارت
مسکن و شهرسازی و در صورت موافقت بنیاد مسکن با احداث واحد مسکونی برای افراد
مذکور پس از تصویب مجمع عمومی واگذاری زمین به بنیاد با تخفیف بلامانع است. متقاضی
بایستی واجد سایر شرایط مندرج در بند الف ماده 65 این آیین نامه باشد.
تبصره – لیست واجدین شرایط مندرج در این ماده جمع آوری و در اولین مجمع عمومی
عادی که تشکیل شود مورد رسیدگی قرار می گیرد.
ماده 77 – سازمان زمین شهری اراضی خود را فقط پس از اخذ سند مالکیت به نام خود
می تواند واگذار نماید.
فصل پنجم – نحوه تقویم دولت برای خرید و فروش و معاوضه اراضی
ماده 78 – قیمت منطقه ای ( ارزش معاملاتی) زمین آخرین قیمت تعیین شده در اجرای
تبصره 2 ماده 23 قانون مالیاتهای مستقیم و اصلاحیه های بعدی آن خواهد بود. در مورد
اراضی که فاقد ارزش معاملاتی باشند وزارت امور اقتصادی و دارایی با اعلام وزارت
مسکن و شهرسازی مکلف است نسبت به تعیین ارزش معاملاتی آن براساس تبصره فوق الذکر
در اسرع وقت اقدام نماید.
تبصره – وزارت امور اقتصادی و دارایی در تهران و ادارات کل امور اقتصادی و دارایی
در شهرستانها مکلفند همزمان با اعلام رازش معاملاتی تعیین شده به شرح این ماده
نسخه ای از آن را نیز به سازمان زمین شهری یا واحدهای تابعه آن برحسب مورد ارسال
نماید.
ماده 79 – ملاک تقویم برای خرید و تملک ملک در اجرای قانون اراضی شهری و این
آیین نامه قیمت زمان تنظیم سند انتقال خواهد بود.
ماده 80 – بهای فروش، قیمت منطقه ای ( ارزش معاملاتی) زمان تنظیم قرارداد واگذاری
زمین خواهد بود مشروط بر آنکه مجموع قیمت خرید زمینهایی که در اجرای قانون اراضی
شهری و این آیین نامه خریداری و یا تملک شده است و یا ارزش معاملاتی اراضی موات
حسب مورد به اضافه هزینه های انجام شده برای آنها از جمع ارزش قطعات تفکیکی قابل
فروش در زمان تنظیم قرارداد واگذاری اولین قطعه در هر طرح بیشتر نباشد و در صورت
تجاوز مازاد به نسبت مساحت قطعات تفکیکی محاسبه و به قیمت منطقه ای ( ارزش
معاملاتی) قطعه مورد واگذاری اضافه می شود.
تبصره 1 – در مورد اراضی متعلق به دولت که در اجرای قانون اراضی شهری و این
آیین نامه تملک و خریداری نشده است ملک فروش قیمت منطقه ای ( ارزش معاملاتی) قطعه
مورد واگذاری به اضافه هزینه های مربوطه خواهد بود.
تبصره 2 – هزینه های انجام شده مذکور در این ماده شامل هزینه های تهیه طرح،
عمرانی آماده سازی و اختصاصی از قبیل نشر آگهی، کارشناسی و نظایر آن منحصراً برای
زمین مربوطه صرف گردیده می باشد.
فصل ششم – شیوه ادغام سازمانهای عمران اراضی شهری
ماده 81 – از تاریخ تصویب این آیین نامه کلیه سازمانهای عمران اراضی استانها با
سرمایه و بودجه و اعتبارات و دیون و مطالبات و اموال و کارکنان در یک سازمان ادغام
و سازمان مذکور به عنوان سازمان مرکزی با اساسنامه ای که به پیشنهاد وزارت مسکن و
شهرسازی جداگانه به تجویز ماده 13 قانون اراضی شهری به تصویب هیات وزیران خواهد
رسید اداره می شود.
ماده 82 – مجامع عمومی سازمانهای عمران اراضی قبلی و هیاتهای پنج نفری مربوطه با
ادغام سازمانهای عمران اراضی در یک سازمان موضوعاً منتفی می باشند.
فصل هفتم – مقرارت مربوط به رفع تصرف و تجاوز
ماده 83 – استانداریها، فرمانداریها، بخشداریها و شهرداریها حسب مورد مکلفند از
احداث هر گونه بنا و تصرف اراضی شهری در شهرها و شهرکها وسیله کسانی که فاقد
پروانه ساختمانی معتبر برابر مقررات قانون اراضی شهری و این آیین نامه باشند به
نحو مقتضی جلوگیری و در صورت مشاهده هر گونه تخلف متجاوز را به دادسراها و
دادگاههای صالحه معرفی و مراتب را به سازمان زمین شهری اطلاع دهند.
ماده 84 – سازمان زمین شهری مکلف است به محض اطلاع از تجاوز در اراضی شهری و تخلف
از مقررات قانون اراضی شهری و این آیین نامه از طریق اطلاعیه ها یا اعلام کتبی
اشخاص پس از احراز موضوع مراتب را به دادسراها و دادگاههای صالحه جهت تعقیب متجاوز
و متخلف اعلام و همزمان سازمانهای مذکور در مواد 83 و 87 را کتباً مطلع نماید.
ماده 85 – در صورتی که تخلف اشخاص از تعهدات داده شده احراز گردد مجوزهای قانونی
که به استناد تعهدات مذکور صادر شده فاقد اعتبار محسوب و با اعلام سازمان مذکور از
هر گونه تصرف و ادامه عملیات ساختمانی جلوگیری و با متخلف طبق قوانین مربوطه و این
آیین نامه رفتار می شود.
ماده 86 – قوای انتظامی و نهادهای انتظامی انقلاب اسلامی بر حسب مورد در صورت
ملاحظه هر گونه تصرف در اراضی شهری مکلفند مدارک قانونی معتبر تصرف را از متصرف
مطالبه و در صورت ملاحظه تخلف از ادامه عملیات جلوگیری و مراتب را به سازمان زمین
شهری و شهرداری اعلام نمایند.
ماده 87 – قوامی انتظامی و نهادهای انتظامی انقلاب اسلامی حسب مورد به تقاضای
سازمان زمین شهری یا شهرداریها مکلفند در رفع آثار تصرف و تجاوز به اراضی مشمول
قانون اراضی شهری و این آیین نامه با سازمان زمین شهری و شهرداری همکاری و نظارت و
دخالت مستقیم نمایند.
فصل هشتم – مقررات متفرقه
ماده 88 – سازمان زمین شهری از پرداخت مالیات نقل و انتقال، حق ؟؟ هزینه های ثبتی
و معاملاتی بابت تفکیک و تجمیع و فروش اراضی به مراجع ذیربط و همچنین از پرداخت
عوارض مختلف شهری و تفکیکی و هر گونه پرداختی دیگر بابت فروش اراضی به شهرداریها
نیز معاف است.
ماده 89 – زمینهایی که در اجرای قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری واگذار شده لکن
اسناد مالکیت آنها به نام دولت صادر نشده پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص در
صورتی که زمین غیر موات باشد اگر در زمین تصرفاتی نشده باشد قراردادهای واگذاری
قبلی لغو و چنانچه در آن احداث بنا شده باشد یا زمین طبق نظریه کمیسیون مذکور موات
اعلام شود حسب مورد زمین خریداری یا تملک و یا ابطال ثبت گردیده و طبق تقویم دولت
براساس قانون اراضی شهری و این آیین نامه به خریداران متصرف واگذار و مابه التفاوت
برحسب مورد پرداخت یا دریافت می شود.
ماده 90 – در مورد زمینهایی که بنیاد مسکن انقلاب اسلامی با رعایت کامل مصوبات
شورای انقلاب اسلامی واگذار نموده و به ترتیب مقرر در مصوبات مذکور مورد تایید
قرار گرفته و یا مورد تایید سازمان زمین شهری قرار گیرد لکن اسناد مالکیت آنها به
نام دولت صادر نشده باشد پس از قطعیت نظریه کمیسیون تشخیص به شرح زیر اقدام
می گردد.
1 – در صورتی که زمین موات بوده و در محدوده آن گواهی مهلت عمران صادر نگردیده
باشد طبق مصوبه شورای انقلاب اسلامی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی90% بهای دریافتی را
به سازمان زمین شهری پرداخت و سازمان مذکور پس از اخذ سند مالکیت آن به نام دولت
زمین را طبق مقررات به خریداران مربوط واگذار می نماید.
2 – در صورتی که زمین موات تشخیص داده شود و در محدوده آن گواهی مهلت عمران صادر
شده باشد بنیاد مسکن بهای زمین را تا حد نصاب مقرر در این قانون به دارنده گواهی
مهلت عمران پرداخت و دارنده گواهی را جهت خرید یک قطعه زمین به سازمان زمین شهری
معرفی می نماید. اینگونه متقاضیان برای خرید زمین در اولویت خواهند بود و سازمان
زمین شهری سند مالکیت اراضی مذکور را به نام دولت جهت اقدامات بعدی اخذ می نماید.
3 – در صورتی که زمین غیر موات تشخیص داده شود بنیاد مسکن بهای تمام شده برای خرید
و تملک زمین را در اختیار سازمان زمین شهری قرار می دهد و سپس سازمان، زمین مذکور
را خریداری یا تملک نموده و به خریداران مربوطه واگذار می نماید.
تبصره – این ماده فقط ناظر به واگذاریهای بنیاد مسکن در مهلت قانونی مقرر در
مصوبات شورای انقلاب اسلامی بوده و بنیاد مسکن حق واگذاری زمین خارج از مهلت های
مقرر و نیز واگذاری اراضی ذخیره پروژه های مربوط را ندارد
ماده 91 – تبدیل اراضی کشاورزی و تحت کشت داخل محدوده مورد عمل سازمان زمین شهری
با رعایت ضوابط و مقررات طرحهای مصوب شهرسازی و با مقررات شهرداریها فقط در صورتی
که زمین در ملکیت دولت یا شهرداری قرار گیرد برای رفع نیاز مسکن و نیازمندیهای
عمومی شهر و یا سایر طرحهای مربوط بلامانع است و مقررات شهرداریها از لحاظ تفکیک و
نحوه استفاده از اراضی در مورد آنها رعایت می شود.
ماده 92 – وزارتخانه های کشاورزی و عمران و رستایی، کشور و مسکن و شهرسازی مکلفند
با توجه به لایحه قانونی حفظ و گسترش فضای سیر در شهرها مصوب 59.3.3 شورای انقلاب
اسلامی به منظور تعیین مقررات شهرسازی مذکور در تبصره 1 ماده 4 قانون مزبور ظرف سه
ماه از تاریخ تصویب این آیین نامه مقررات مربوط به نحوه افراز و تفکیک و نیز میزان
مجاز ساختمان و سطح اشغال و تعداد واحدهای ساختمانی و سایر ضوابط مربوطه را در
مورد باغات و مزارع داخل محدوده شمول قانون اراضی شهری را در مناطق مختلف کشور و
با توجه به شرایط اقلیمی و عرف محل تهیه و تصویب و برای اجرا به سازمانهای
ذیربط اعلام نمایند.
ماده 93 – در مواردی که در اجرای قانون اراضی شهری و این آیین نامه برای
شهرداریها مقررات خاصی وضع شده است این مقررات منحصر به همان موارد می باشد و در
مورد شهر تهران با توجه به قسمت اخیر ماده 11 قانون اراضی شهری هر گونه واگذاری و
عمران زمین در محدوده مورد نظر سازمان زمین شهری بایستی با رعایت طرح جامع و یا
آخرین طرح تفصیلی با استعلام از شهرداری تهران انجام گیرد و شهرداری مزبور ملزم
است نظریه خود را با رعایت نکات فوق حداکثر ظرف مدت یک ماه اعلام نماید.
ماده 94 – در هر مورد که سازمان زمین شهری زمینی را بلاصاحب معلوم تشخیص دهد
مراتب را در دو نوبت به فاصله 15 روز در روزنامه کثیرالانتشار آگهی و چنانچه ظرف
سه ماه از تاریخ آخرین انتشار آگهی صاحب آن مراجعه ننماید زمین در اختیار دولت
قرار گرفته و با درخواست سازمان مذکور ادارات ثبت مکلف به صدور سند به نام دولت به
نمایندگی سازمان زمین شهری می باشند لکن چنانچه ظرف سه سال از تاریخ صدور سند به
نام دولت صاحب آن مراجعه و طبق احکام قانونی صادره از مراجع صالحه از زمین وی خلع
ید نشده باشد حسب مورد بهای روز صدور سند به نام دولت، به وی پرداخت و یا طبق
قانون اراضی شهری و این آیین نامه زمین معوض به وی واگذار می گردد.
ماده 95 – در مواردی که سازمان زمین شهری، اراضی خود را به اجاره واگذار می نماید
مال الاجاره با نظر کارشناس رسمی وزارت دادگستری تعیین و هر سه سال یک بار تجدید
قرارداد می گردد.
ماده 96 – اقاله اسناد انتقال اراضی بایر و موات شهری پس از احراز واجد شرایط
بودن متعاملین با رعایت ضوابط قانون اراضی شهری در این آیین نامه و با نظر سازمان
زمین شهری صورت می گیرد.
ماده 97 – شورای عالی انفورماتیک موظف است با توجه به قانون اراضی شهری و این
آیین نامه و لزوم تهیه و تنظیم سیستم اطلاعاتی مناسب درباره اراضی شهری طرح
اطلاعاتی لازم را تهیه و تصویب نموده و نسبت به تعیین و تخصیص مرکز خدمات ماشینی و
گروه طراح سیستم و سایر موارد ضروری اقدام نماید و مرکز تعیین شده نیز مکلف است از
کلیه امکانات خود در اسرع وقت استفاده و نتیجه را جهت بهره برداری لازم در اختیار
سازمان زمین شهری قرار دهد.
ماده 98 – وزارتخانه ها و شهرداریها و کلیه سازمانهای دولتی و وابسته به دولت و
نهادهای انقلاب اسلامی مکلفند در اجرای قانون اراضی شهری و این آیین نامه با وزارت
مسکن و شهرسازی و سازمان زمین شهری همکاری نمایند.
ماده 99 – با تصویب قانون اراضی شهری، آیین نامه اجرایی قانون لغو مالکیت اراضی
موات شهری موضوعاً لغو و منتفی است.
ماده 100 – این آیین نامه در صد ماده و چهل و پنج تبصره در تاریخ 61.3.30 به
تصویب رسیده است. (مصوب ۱۲/۱/۱۳۶۱ شورای عالی شهر سازی )
براساس بند ۴ ماده ۲ و بند ۲ ماده ۴ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و وظایف محوله در مورد افراز و تفکیک باغات و زمینهای زراعی واقع در محدوده شهری ضوابط ذیل تصویب می گردد:
ماده ۱
در این دستوالعمل منظور از محدوده شهری محدوده ای است که شهرداریها با توجه به ضوابط و مقررات موجودمجاز به صدور پروانه، احداث ساختمان مسکونی، تفکیک و افراز اراضی می باشند.
ماده ۲
باغ و زمین زراعتی به زمینهایی گفته می شود که طبق نظر کمیسیون تشخیص موضوع ماده ۱۲ قانون اراضی شهری دایر محسوب و باغ و یا زمین زراعتی اعلام گردد.
ماده ۳
ضوابط شهرسازی در مورد افراز و تفکیک و یا صدور پروانه ساختمان مربوط به اراضی مشجر باغات در حدود شهری به شرح زیر تعیین می گردد.
۱- حداقل مساحت تفکیک و افراز باغات و اراضی مشجر اعم از این که متعلق به یک مالک و یا چند مالک بوده و یا متعلق به ورثه باشد دو هزار مترمربع تعیین می گردد.
۲- سطح اشغال ساختمان در اراضی مشجر و باغات نباید از ۱۰ درصد مساحت آنها تجاوز نماید. در قطعاتی که سطح اشغال ساختمان با توجه به این نصاب کمتر از ۱۵۰ مترمربع گردد حداکثر با ۱۵۰ مترمربع سطح اشغال مجاز است. رعایت مقررات شهرداریها و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها در کلیه موارد الزامی است.
۳- در اراضی مشجر باغاتی که مساحت آنها تا ۱۵۰۰ مترمربع می باشد می توان فقط یک بلوک ساختمانی احداث نمود و در مساحتهای بیشتر از ۱۵۰۰ مترمربع می توان به ازای هر ۱۵۰۰ مترمربع مساحت زمین اضافی یک بلوک ساختمان دیگر احداث نمود.
ضمناً علاوه برتعداد بلوک های مجاز احداث یک واحد ساختمانی یک طبقه به طوری که مساحت آن از ۵۰ مترمربع (جهت مصرف نگهداری انبار و غیره) تجاوز ننماید بلامانع است. بدیهی است مجموع سطح اشغال در هر حال نبایستی از میزان مشخص شده در ردیف ۲ تجاوز نماید.
۴- حداکثر سطح زیربنا در کل طبقات ۲۰ درصد باغ یا زمین مشجر بوده و تعداد طبقات هر بلوک ساختمانی به استثنای یک طبقه زیرزمین از ۲ طبقه نبایستی تجاور نماید.
تبصره
چنانچه ۲۰ درصد سطح زمین از ۳۰۰ مترمربع کمتر باشد مجاز به احداث ساختمان در دو طبقه با رعایت سطح اشغال مجاز خواهد بود.
۵- در باغات و اراضی مشجر که مساحت آنها کمتر از ۵۰۰ مترمربع است به طور کلی سطح اشغال و مساحت کل ساختمان تابع ضوابط شهرداری ها خواهد بود
منظور از عمران و احیای قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری که ا ز این پس قانون نامیده می شود – عمومات یاد شده درماده (۱۴۱) قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیا وعمران زمینهاست. عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیا، تحجیر، ریختن مصالح در زمین، حفر چاه و نظایر آن، عمران و احیا محسوب نمی گردد.
تبصره – تنا سب میزان زمین عمران و احیا شده با در نظر گرفتن مساحت زیر بنا، مساحت کل زمین و فضای عمومی آن یا سطح زیر کشت، آیش و سایر تصرفاتی که با در نظر گرفتن مفاد این ماده، عمران و احیا محسوب می شود، طبق دستورالعملهای صادر شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد.
ماده ۲ – منظور از اراضی دایر موضوع قانون، برای تملک و زمینهای کشا ورزی مندرج در ماده (۵) قانون و این آئین نامه، زمینهایی است که بهره برداری غالب از آنها، زراعت باشد و شامل عرصه و اعیان باغها و تاسیساتی که عرصه آنها متناسب با اعیانی باشد، نمی گردد.
تبصره – اراضی دایر کشاورزی ایستگاههای تحقیقاتی متعلق به وزارت کشاورزی و همچنین اراضی دایر مزروعی دانشکده های کشاورزی ودامپروری و دامپزشکی و هنرستانهای کشا ورزی که مورد تایید وزارت مسکن و شهرسازی باشد، از شمول زمینهای دایر موضوع قانون مستثنا می باشد. وزارت کشاورزی مکلف است فهرست ایستگاههای فوق را با ذکر میزان زمینها، نوع تاسیسات، محل وقوع و سایر مشخصات لازم، ظرف سه ماه جهت تایید به وزارت مسکن و شهرسازی ارائه نماید.
ماده ۳ – تعریف مسکن مناسب موضوع ماده (۷) قانون و ضوابط آن به عهده وزارت مسکن و شهرسازی ا ست که به موجب دستورالعلی ضوابط آن را تهیه و جهت اجراء ابلاغ می نماید.
ماده ۴ – منظور از استفاده از مزایای مواد (۶) و (۸) قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ عبارت است از:
الف – اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری.
ب – عمران و احیا در زمین، بدون اخذ پروانه به وسیله مالک یا انتقال گیرنده از او با سند عادی.
ماده ۵ – مهلت عمران زمینهای موات، توسط افراد واجد شرایط از تاریخ تشخیص نوع زمین – اعلان رای کمیسیون تشخیص – به مدت سه سال می باشد.
تبصره – در مواردی که صدور مجوز عمران، از نظرقانونی غیر مقدور یا ممنوع باشد، مهلت مذکور از تاریخ رفع ممنوعیت محاسبه می شود و در خصوص زمینهای مواتی که جدیدا در محدوده اجرای قانون قرار می گیرد، احتساب مهلت از تاریخ تشخیص نوع زمین به وسیله مراجع موضوع ماده (۶) این آئین نامه می باشد.
فصل دوم – مقررات تشخیص زمینها
ماده ۶ – کلیه مراجعی که به نحوی از انحا در ارتباط با زمینهای شهری، اقداماتی از قبیل نقل و ا نتقال صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفرچاه یا ساختمانی و غیره انجام می دهند، ملزم و موظفند قبل ا ز هر گونه اقدامی بدوا نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند، مگر اینکه با توجه به سایر مواد آئین نامه، نوع زمین مشخص ومعین باشد. چنانچه وزارت مسکن و شهر سازی ظرف یک ماه، پاسخ استعلام مراجع یاد شده در این ماده را ندهد، مراجع مزبور می توانند راسا اقدام نمایند.
تبصره – اشخاص ذی نفع در صورت موافقت مراجع یاد شده در این ماده و ماده (۷) می توانند راسا نسبت به اخذ نظر وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند.
تبصره – اشخاص ذی نفع در صورت موافقت مراجع یاد شده دراین ماده و ماده (۷) میتوانند راسا نسبت به ا خذ نظر وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند.
ماده ۷ – مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یاد شده، دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد، با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب – درصورت وجود نقشه هوایی – تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند. درصورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردی که راسا قصد تملک دارند، آخرین استعلام ثبتی یا صورت مجلس معاینه محل موضوع ماده (۱۳) این آیین نا مه را به وزارت مسکن و شهرسازی تسلیم نمایند. وزارت مسکن و شهرسازی پس از بررسی مدارک و رسیدگی به شرح دستورالعمل مربوط، یک نسخه نقشه امضاء شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده، ارسال میکند و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در وزارت مسکن و شهرسازی بایگانی می شود. نظریه وزارت مسکن و شهرسازی که نسبت به یک زمین یا ملک صادر شده، برای موارد مراجعه بعدی معتبر بوده و ا خذ نظریه مجدد، ضروری نمی باشد.
ماده ۸ – موارد زیر غیر موات تلقی می شود، مگر آنکه خلاف آن بنا به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی ثابت شود:
الف – پلاکهایی که طبق مقررات برای آنها به عنوان نصاب مالکانه، پروانه ساختمانی صادر شده یا بشود.
ب – پلاکهایی که مسا حت زمین آنها تا ۳۰۰۰ متر مربع بوده و مربوط به واحدهای مسکونی ساخته شده یا هر گونه مستحدثات باشد، مشروط بر دارا بودن هر یک از اسناد مشروح زیر که تاریخ صدور آنها قبل از تاریخ ۵ / ۴ / ۱۳۵۸ باشد:
۱ – اسناد مالکیتی که به عنوان هر گونه مسحدثات، صادر شده یا تحت این عنوان مورد نقل و انتقال قرار گرفته و در ستون انتقالات قید مستحدثات شده باشد.
۲ – گواهی پایان کار یا مفاصا حساب نوسازی شهرداری یا سطح شهر یا گوا هیهای مالیاتی از قبیل مفاصا حساب یا گواهی ارث، مشروط بر آنکه در اسناد و گوا هیهای یاد شده تصریح شده باشد که پلاک مورد نظر، واحد ساختمانی یا مسکونی یا مسحدثات است.
۳ – سند رسمی اجاره به عنوان واحد مسکونی یا ساختمان.
۴ – پلاکهایی که به تشخیص شهرداری محل ب، قبل ا ز تاریخ اجرای مقررات مربوط به صدور پروانه ساختمانی در شهر محل وقوع ملک به صورت ساختمان یا مستحدثات در آمده باشد.
ج – در صورتی که اسناد انتقال مربوط به پلاکهایی باشد که به عنوان ساختمان مورد معامله وزارتخانه ها و موسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و بنیادها و نهادهای انقلاب اسلامی یا شهرداریها و موسسات اعتباری مجاز قرار گرفته باشد.
د – پلاکهایی که قبل از تاریخ ۵ / ۴ / ۱۳۵۸ صورت تاسیساتی از قبیل مستحدثات صنعتی، ورزشی، جایگاههای فروش مواد نفتی، کارگاهها، فرهنگی و خدمات عمومی و تاسیسات مشا به باشد، مشروط بر آنکه مساحت زمین آنها از سه هزار متر مربع بیشتر نبوده ودارای پروانه رسمی کسب یا ساختمان یا گواهی پایان کار باشند.
ه – ذکر وجود ساختمان در مرحله صدور آخرین مفاصا حسابهای نوسازی و مالیاتی درکلیه موارد بالا، حسب مورد توسط سازمان مربوط، ملاک عمل خواهد بود.
ماده ۹ – به منظور تشویق ما لکین جهت واگذاری زمینها به دولت از طریق توافق، واگذاری قطعاتی از زمینهای تملک شده مالکین به اقربای نسبی طبقه اول آنان که فاقد واحدمسکونی و زمین باشند، با اولویت بلامانع است.
فصل سوم – نحوه خرید و تملک زمینها
ماده ۱۰ – در مورد زمینهای موات که در اختیار واجدین شرایط موضوع ماده (۷) قانون قرار گرفته و بعدا مورد نیاز طرحی باشد، دستگاه مجری طرح مکلف است نسبت به واگذاری زمین عوض یا پرداخت قیمت عادله آن اقدام نماید.
ماده ۱۱ – برای تملک زمینهای بایر و دایر از سوی دولت و شهرداریها و کلیه دستگاههایی که طبق قانون، حق خرید و تملک دارند، رعا
به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره برداری هر چه صحیح تر و وسیع تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل ۳۱ و نیل به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم الاجرا است.
ماده ۲ – اراضی شهری زمینهایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است.
ماده ۳ – اراضی موات شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد.
زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۵/۴/۱۳۵۸ به بعد احیا شده باشد همچنان در اختیار دولت می باشد.
ماده ۴ – اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.
ماده ۵ – اراضی دایر زمینهایی است که آن را احیا و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است زمینهای دایر مشمول این قانون صرفا اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد.
ماده ۶ – کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت
جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ توسط دولت واگذار شده باشد.
تبصره – اسناد مالکیت زمینهای مواتی که در وثیقه می باشند و به موجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و این قانون به اختیار دولت درآمده و یا در می آیند آزاد تلقی می شوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش آن گونه اراضی که منتفی می گردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد.
ماده ۷ – کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته اند مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعا معادل ۱۰۰۰ (هزار) متر مربع در اختیارشان گذاشته می شود تا در مهلت مناسبی که در آیین نامه تعیین خواهد شد عمران و احیا کنند در صورت عدم عمران و احیا بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت بازمی گردد.
تبصره – در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۵/۴/۱۳۵۸ با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت های تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهایی که تاکنون مهلت های مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع قضایی ذیصلاح تایید گردد برابر ضوابطی که در آیین نامه اجرایی این قانون تعیین می شود اجازه عمران داده خواهد شد.
ماده ۸ – کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه می باشد.
ماده ۹ – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمینهای مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکاپوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمینهای بایر و دایر شهری تامین نماید.
مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگانهای دولتی و غیر دولتی موظفند زمینهای مورد نیاز دولت یا شهرداریها را که موضوع این قانون است به منظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها (دولت و شهرداریها) بفروشند:
الف – تفکیک و فروش توسط وزارت امور مسکن و شهرسازی به افراد واجدالشرایط دریافت زمین جهت مسکن و یا اجرای طرحهای ساختمان سازی مسکونی.
ب – ایجاد تاسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرحهای مصوب شهری و عوض طرحهای شهری حسب مورد به وسیله وزارتخانه ها و شهرداریها و موسسات و شرکتهای دولتی و نهادها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است.
ج – حفاظت از میراث فرهنگی کشور.
تبصره ۱ – در صورت مراجعه مالک یا مالکین زمینهای بایر و دایر و اعلام یا اعلان عدم نیاز دولت و شهرداریها به زمین مالک می تواند پس از عمران و آماده سازی زمین نسبت به تفکیک و واگذاری زمین خود طبق ضوابط و مجوز وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نماید.
تبصره ۲ – مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا شش دانگ که زمین آنها مورد نیاز دولت و شهرداریها به شرح این ماده است مشروط بر این که از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی قطعه یا قطعاتی از زمین مذکور به انتخاب خود و در صورت عدم امکان از سایر اراضی دولتی معادل ۱۰۰۰ (هزار) متر مربع عمران و تفکیک نمایند یا به دولت بفروشند، زائد بر آن (نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت و یا این که با اجازه و زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی عمران نموده واگذار نماید.
تبصره ۳ – صغار یتیم تا سن بلوغ شرعی و بازماندگان درجه اول شهدا، و مفقودالاثرها و همسران آنها تا زمانی که فرزندان آنها را تحت تکفل داشته باشند از شمول این ماده مستثنی هستند عمران و تفکیک و واگذاری زمینهای موضوع این تبصره مشمول مقررات این قانون بوده و چنانچه زمین مشمول این تبصره مورد نیاز برای طرح دولتی خاصی باشد که احداث آن در محل دیگری میسر نباشد معادل ارزش زمین مورد نظر از محل اراضی دولتی به صورت عوض واگذار می گردد.
تبصره ۴ – واگذاری سهام مشاعی مالکین اراضی شهری به یکدیگر در یک یا چند قطعه زمین به نحوی که سهم هر یک از مالکین پس از انتقال زائد بر حد نصاب مقرر در این ماده نگردد با رعایت شرایط مندرج در این قانون بلامانع است.
تبصره ۵ – شرکتهای تعاونی مسکن که قبل از تصویب قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ مالک زمینهایی باشند با رعایت حداقل نصاب تفکیک محل وقوع زمین برای هر یک از اعضا واجدالشرایط که از مزایای قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و این قانون استفاده نکرده باشند در قالب ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی جق بهره برداری از زمین خود را دارا می باشند و زمینهای مازاد بر نیاز آنها و نیز زمینی که طبق ضوابط مذکور در مهلت مقرر بدون عذر موجه عمران نگردد تابع مقررات این قانون و در اختیار دولت قرار می گیرد.
تبصره ۶ – در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نا مشخص بودن نشانی مالک پس از اعلان وزارت مسکن و شهرسازی و در صورت وجود تعارض ثبتی و در وثیقه بودن ملک یا هر گونه اشکالات حقوقی یا ثبتی دیگر که مانع از انجام معامله دولت گردد دولت یا شهرداریها با سپردن بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت محل زمین را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک سند انتقال را امضا می نمایند و در موقع مراجعه مالک پس از ارائه مفاصا حسابهای لازم و رفع هر گونه اشکال
بهای آن قابل پرداخت می باشد و یا در صورت امکان زمین معوض واگذار می گردد.
تبصره ۷ – دولت و شهرداریها می توانند برای اجرای طرحهای دولتی و تاسیسات عمومی زیر بنایی خود زمین مورد نیاز را در شهرها و شهرکهای سراسر کشور با رعایت کلیه ضوابط و تبصره های این ماده تملک نمایند.
تبصره ۸ – زمینهای دایری که دولت یا شهرداریها در کلیه شهرها و شهرکها نیاز به تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده مگر به دولت یا شهرداریها.
تبصره ۹ – تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای (ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای اعیانیها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می گردد.
تبصره ۱۰ – در صورت درخواست و توافق مالک دولت موظف است به جای اراضی تملک شده از اراضی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها در اختیار دارد معادل ارزشی زمین تملک شده برای امر کشاورزی به مالکین این قبیل اراضی واگذار نماید.
تبصره ۱۱ – این ماده و تبصره های آن با استفاده از اجازه مورخ ۱۹/۷ /۱۳۶۰ حضرت امام خمینی مدظله العالی که در آن مجلس شورای اسلامی را صاحب صلاحیت برای تشخیص موارد ضرورت دانسته اند صرفا در شهرهای مندرج در پیوست این قانون و تبصره های ۷ و ۸ آن در کلیه شهرها و شهرکهای سراسر کشور برای مدت ۵ سال از تاریخ تصویب قابل اجرا است و پس از مهلت مذکور در شهرهای یاد شده نیز مانند سایر شهرهای کشور سایر مواد قانون قابل اجرا خواهد بود.
ماده ۱۰ – از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ کلیه زمین های متعلق به وزارتخانه ها و نیروهای مسلح و موسسات دولتی و بانکها و سازمانهای وابسته به دولت و موسساتی که شمول حکم مستلزم ذکر نام است و کلیه بنیادها و نهادهای انقلابی در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می گیرد.
تبصره ۱ – اراضی غیر موات بنیادهای غیر دولتی از شمول این ماده مستثنی بوده ولی هر گونه واگذاری طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی با رعایت نظر ولی فقیه خواهد بود.
تبصره ۲ – شهرداریها و شرکتها و سازمانهای وابسته به شهرداریها از شمول این ماده مستثنی هستند ولی حق واگذاری آن گونه اراضی را بدون اجازه وزارت مسکن و شهرسازی ندارند مگر به عنوان رفع نیازمندیهای عمومی شهر و عوض املاک واقع در طرحهای مصوب شهری.
تبصره ۳ – اراضی وقفی به وقفیت خود باقی است ولی اگر زمینی به عنوان وقف ثبت شده و در مراجع ذیصلاح ثابت شود که تمام یا قسمتی از آن موات بوده سند وقف زمین موات ابطال و در اختیار دولت قرار می گیرد لکن هر گونه واگذاری اراضی از طرف اوقاف یا آستان قدس رضوی و یا سایر متولیان بایستی بر طبق ضوابط شهرسازی و رعایت نظر واقف صورت گیرد.
تبصره ۴ – وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است اراضی حاصل از موضوع این ماده را به ادارات و سازمانهای مذکور در حد نیاز اداری و تاسیساتی مجانا واگذار نماید.
ماده ۱۱ – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی کشور طبق آیین نامه اجرایی نسبت به آماده سازی یا عمران و واگذاری زمینهای خود مطابق طرحهای مصوب قانونی اقدام کند.
تبصره ۱ – تطبیق نقشه های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرحهای جامع و تفضیلی و هادی و تصویب آن "موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها" به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است.
تبصره ۲ – دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه های ثبتی و معاملاتی بابت آماده سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف.
تبصره ۳ – بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمت های منطقه ای زمان واگذاری (ارزشهای معاملاتی) تجاوز نماید. ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقه ای تمام شده باشد به بهای تمام شده واگذار می گردد. نحوه وصول هزینه های ناشی از آماده سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات بر اساس بهره وری قطعات از خدمات و تاسیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ می گردد که از مجموع هزینه ها تجاوز ننماید.
تبصره ۴ – به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می شود اماکن عمومی و خدماتی مورد نیاز مجموعه های مسکونی را احداث و واگذار نماید.
تبصره ۵ – وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرای مفاد این ماده و ایجاد شهرها و شهرکها با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه می تواند نسبت به تشکیل شرکتهای عمرانی و ساختمانی راسا و یا با مشارکت بخش غیر دولتی اقدام نماید. اساسنامه این قبیل شرکتها به پیشنهاد وزارت مذکور به تصویب هیات دولت خواهد رسید.
ماده ۱۲ – تشخیص عمران و احیا و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.
تبصره ۱ – دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد.
تبصره ۲ – ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاینه محل در مورد نوع زمینهایی که از تاریخ ۲۲/۱۱/۱۳۵۷ وسیله دولت یا ارگانها و نهادها و کمیته ها و دفاتر خانه سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور خواهد بود.
ماده ۱۳ – هر گونه دخل و تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداریها و یا احداث هر گونه بنا بدون پروانه مجاز و یا هر گونه نقل و انتقال به موجب اسناد عادی یا رسمی و تفکیک و افراز اراضی مزبور و یا هر گونه عملی بر خلاف این قانون جرم شناخته می شود و با متجاوزین بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون "اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن" مصوب ۳۱/۴/۱۳۶۵ مجلس شورای اسلامی رفتار می شود.
ماده ۱۴ – تبدیل و تغییر کاربری، افزار و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش (اراضی موضوع ماده ۲ این قانون) با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.
تبصره – نقل و انتقال آن گونه اراضی برای امر کشاورزی با قید مفاد موضوع این ماده در سند بلامانع است.
ماده ۱۵ – هر گونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر جهت عمران و احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.
ماده ۱۶ – هر یک از کارمندانی که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالح رعایت دقیق مقررات آن را ننموده و تخطی کرده باشند علاوه بر جبران خسارت وارده به دولت یا اشخاص و اعاده وضع، بر حسب مورد به انفصال موقت یا دائم از خدمات دولتی محکوم می گردند.
ماده ۱۷ – وزارت مسکن و شهرسازی مامور اجرای این قانون می باشد و موظف است حداکثر ظرف مدت ۳ ماه آیین نامه اجرایی مواد این قانون و نیز اساسنامه سازمان زمین شهری را تهیه و به تصویب هیات دولت برساند.
شهرهای مشمول ضرورت:
۱ – تهران ۱۷ – گرگان
۲ – اصفهان ۱۸ – نجف آباد
۳ – تبریز ۱۹ – آمل
۴ – شیراز ۲۰ – رجایی شهر
۵ – اهواز ۲۱ – بابل
۶ – باختران ۲۲ – خوی
۷ – رشت ۲۳ – قائم شهر
۸ – اردبیل ۲۴ – بوشهر
۹ – کرج ۲۵ – بهبهان
۱۰ – اراک ۲۶ – قرچک
۱۱ – قزوین ۲۷ – مهاباد
۱۲ – اسلام شهر ۲۸ – میاندوآب
۱۳ – خرم آباد ۲۹ – ورامین
۱۴ – بروجرد ۳۰ – مهرشهر
۱۵ – دزفول ۳۱ – الیگودرز
۱۶ – ساری ۳۲ – ملایر
قانون فوق مشتمل بر هفده ماده و پنج تبصره در جلسه روز یکشنبه بیست و دوم شهریور ماه یک هزار و سیصد و شصت و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱/۷/۱۳۶۶ به تایید شورای نگهبان رسیده است.
رییس مجلس شورای اسلامی – اکبر هاشمی
قانون اصلاح قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶. ۶. ۲۲ مجلس شورای اسلامی ۲۸/۴/۱۳۶۸
قانون اصلاح قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶. ۶. ۲۲ مجلس شورای اسلامی
ماده واحده – شهرهای آبادان، خرمشهر، سوسنگرد، بستان، هویزه، اسلام آباد، ایلام، مهران، دهلران، قصر شیرین، پل ذهاب، گیلان غرب، نفت شهر، سومار، بانه، مریوان، سردشت، پیرانشهر، نقده، اشنویه، بوکان، سقز، دیواندره، کامیاران، قروه، ایوان غرب و شوش به جدول شهرهای پیوست ماده ۹ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶. ۶. ۲۲ اضافه می گردد.
قانون فوق مشتمل بر ماده واحده در جلسه علنی روز چهارشنبه بیست و هشتم تیر ماه یک هزار و سیصد و شصت و هشت مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۳۶۸. ۴. ۲۸ به تایید شورای نگهبان رسیده است. رئیس مجلس شورای اسلامی – اکبر هاشمی
شماره ۲۰۰۵۳ /ت ۱۷۹ ه – ۲۹/۴/۱۳۷۱
آیین نا مه اجرائی قانون زمین شهری
فصل اول – تعاریف و مقررات مربوط به عمران زمینها
ماده ۱ – منظور از عمران و احیای قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری که ا ز این پس قانون نامیده می شود – عمومات یاد شده درماده (۱۴۱) قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیا وعمران زمینهاست. عملیاتی از قبیل شخم غیر مسبوق به احیا، تحجیر، ریختن مصالح در زمین، حفر چاه و نظایر آن، عمران و احیا محسوب نمی گردد.
تبصره – تنا سب میزان زمین عمران و احیا شده با در نظر گرفتن مساحت زیر بنا، مساحت کل زمین و فضای عمومی آن یا سطح زیر کشت، آیش و سایر تصرفاتی که با در نظر گرفتن مفاد این ماده، عمران و احیا محسوب می شود، طبق دستورالعملهای صادر شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد.
ماده ۲ – منظور از اراضی دایر موضوع قانون، برای تملک و زمینهای کشا ورزی مندرج در ماده (۵) قانون و این آئین نامه، زمینهایی است که بهره برداری غالب از آنها، زراعت باشد و شامل عرصه و اعیان باغها و تاسیساتی که عرصه آنها متناسب با اعیانی باشد، نمی گردد.
تبصره – اراضی دایر کشاورزی ایستگاههای تحقیقاتی متعلق به وزارت کشاورزی و همچنین اراضی دایر مزروعی دانشکده های کشاورزی ودامپروری و دامپزشکی و هنرستانهای کشا ورزی که مورد تایید وزارت مسکن و شهرسازی باشد، از شمول زمینهای دایر موضوع قانون مستثنا می باشد. وزارت کشاورزی مکلف است فهرست ایستگاههای فوق را با ذکر میزان زمینها، نوع تاسیسات، محل وقوع و سایر مشخصات لازم، ظرف سه ماه جهت تایید به وزارت مسکن و شهرسازی ارائه نماید.
ماده ۳ – تعریف مسکن مناسب موضوع ماده (۷) قانون و ضوابط آن به عهده وزارت مسکن و شهرسازی ا ست که به موجب دستورالعلی ضوابط آن را تهیه و جهت اجراء ابلاغ می نماید.
ماده ۴ – منظور از استفاده از مزایای مواد (۶) و (۸) قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ عبارت است از:
الف – اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری.
ب – عمران و احیا در زمین، بدون اخذ پروانه به وسیله مالک یا انتقال گیرنده از او با سند عادی.
ماده ۵ – مهلت عمران زمینهای موات، توسط افراد واجد شرایط از تاریخ تشخیص نوع زمین – اعلان رای کمیسیون تشخیص – به مدت سه سال می باشد.
تبصره – در مواردی که صدور مجوز عمران، از نظرقانونی غیر مقدور یا ممنوع باشد، مهلت مذکور از تاریخ رفع ممنوعیت محاسبه می شود و در خصوص زمینهای مواتی که جدیدا در محدوده اجرای قانون قرار می گیرد، احتساب مهلت از تاریخ تشخیص نوع زمین به وسیله مراجع موضوع ماده (۶) این آئین نامه می باشد.
فصل دوم – مقررات تشخیص زمینها
ماده ۶ – کلیه مراجعی که به نحوی از انحا در ارتباط با زمینهای شهری، اقداماتی از قبیل نقل و ا نتقال صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفرچاه یا ساختمانی و غیره انجام می دهند، ملزم و موظفند قبل ا ز هر گونه اقدامی بدوا نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند، مگر اینکه با توجه به سایر مواد آئین نامه، نوع زمین مشخص ومعین باشد. چنانچه وزارت مسکن و شهر سازی ظرف یک ماه، پاسخ استعلام مراجع یاد شده در این ماده را ندهد، مراجع مزبور می توانند راسا اقدام نمایند.
تبصره – اشخاص ذی نفع در صورت موافقت مراجع یاد شده در این ماده و ماده (۷) می توانند راسا نسبت به اخذ نظر وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند.
تبصره – اشخاص ذی نفع در صورت موافقت مراجع یاد شده دراین ماده و ماده (۷) میتوانند راسا نسبت به ا خذ نظر وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند.
ماده ۷ – مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یاد شده، دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد، با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب – درصورت وجود نقشه هوایی – تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند. درصورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردی که راسا قصد تملک دارند، آخرین استعلام ثبتی یا صورت مجلس معاینه محل موضوع ماده (۱۳) این آیین نا مه را به وزارت مسکن و شهرسازی تسلیم نمایند. وزارت مسکن و شهرسازی پس از بررسی مدارک و رسیدگی به شرح دستورالعمل مربوط، یک نسخه نقشه امضاء شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده، ارسال میکند و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در وزارت مسکن و شهرسازی بایگانی می شود. نظریه وزارت مسکن و شهرسازی که نسبت به یک زمین یا ملک صادر شده، برای موارد مراجعه بعدی معتبر بوده و ا خذ نظریه مجدد، ضروری نمی باشد.
ماده ۸ – موارد زیر غیر موات تلقی می شود، مگر آنکه خلاف آن بنا به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی ثابت شود:
الف – پلاکهایی که طبق مقررات برای آنها به عنوان نصاب مالکانه، پروانه ساختمانی صادر شده یا بشود.
ب – پلاکهایی که مسا حت زمین آنها تا ۳۰۰۰ متر مربع بوده و مربوط به واحدهای مسکونی ساخته شده یا هر گونه مستحدثات باشد، مشروط بر دارا بودن هر یک از اسناد مشروح زیر که تاریخ صدور آنها قبل از تاریخ ۵ / ۴ / ۱۳۵۸ باشد:
۱ – اسناد مالکیتی که به عنوان هر گونه مسحدثات، صادر شده یا تحت این عنوان مورد نقل و انتقال قرار گرفته و در ستون انتقالات قید مستحدثات شده باشد.
۲ – گواهی پایان کار یا مفاصا حساب نوسازی شهرداری یا سطح شهر یا گوا هیهای مالیاتی از قبیل مفاصا حساب یا گواهی ارث، مشروط بر آنکه در اسناد و گوا هیهای یاد شده تصریح شده باشد که پلاک مورد نظر، واحد ساختمانی یا مسکونی یا مسحدثات است.
۳ – سند رسمی اجاره به عنوان واحد مسکونی یا ساختمان.
۴ – پلاکهایی که به تشخیص شهرداری محل ب، قبل ا ز تاریخ اجرای مقررات مربوط به صدور پروانه ساختمانی در شهر محل وقوع ملک به صورت ساختمان یا مستحدثات در آمده باشد.
ج – در صورتی که اسناد انتقال مربوط به پلاکهایی باشد که به عنوان ساختمان مورد معامله وزارتخانه ها و موسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و بنیادها و نهادهای انقلاب اسلامی یا شهرداریها و موسسات اعتباری مجاز قرار گرفته باشد.
د – پلاکهایی که قبل از تاریخ ۵ / ۴ / ۱۳۵۸ صورت تاسیساتی از قبیل مستحدثات صنعتی، ورزشی، جایگاههای فروش مواد نفتی، کارگاهها، فرهنگی و خدمات عمومی و تاسیسات مشا به باشد، مشروط بر آنکه مساحت زمین آنها از سه هزار متر مربع بیشتر نبوده ودارای پروانه رسمی کسب یا ساختمان یا گواهی پایان کار باشند.
ه – ذکر وجود ساختمان در مرحله صدور آخرین مفاصا حسابهای نوسازی و مالیاتی درکلیه موارد بالا، حسب مورد توسط سازمان مربوط، ملاک عمل خواهد بود.
ماده ۹ – به منظور تشویق ما لکین جهت واگذاری زمینها به دولت از طریق توافق، واگذاری قطعاتی از زمینهای تملک شده مالکین به اقربای نسبی طبقه اول آنان که فاقد واحدمسکونی و زمین باشند، با اولویت بلامانع است.
فصل سوم – نحوه خرید و تملک زمینها
ماده ۱۰ – در مورد زمینهای موات که در اختیار واجدین شرایط موضوع ماده (۷) قانون قرار گرفته و بعدا مورد نیاز طرحی باشد، دستگاه مجری طرح مکلف است نسبت به واگذاری زمین عوض یا پرداخت قیمت عادله آن اقدام نماید.
ماده ۱۱ – برای تملک زمینهای بایر و دایر از سوی دولت و شهرداریها و کلیه دستگاههایی که طبق قانون، حق خرید و تملک دارند، رعایت ضوابط زیر ضروری است:
الف – دستگاه تملک کننده دارای طرح مصوب بوده و اعتبار خرید زمین نیز تامین شده باشد.
ب – بالاترین مقام اجرائی دستگاه تملک کننده نیاز به تملک زمین را تایید نماید.
ج – وزارت مسکن و شهرسازی عدم امکان تامین زمین مناسب را از زمینهای موات و دولتی در آن شهر اعلام نموده باشد.
د – درشهرهایی که دارای طرحهای مصوب شهری است، کاربری زمین مورد نیاز، منطبق با طرح باشد.
ماده ۱۲ – تشخیص نیاز برای تملک زمین بایر یا دایر و میزان آن برای احداث واحدهای مسکونی یا واگذاری زمین جهت احداث مسکن و سایر نیازهای مربوط به آنها و همچنین میزان زمینهای معوض مورد نیاز طرحهای سایر دستگاهها با طرح مربوط در شهرهای مشمول با وزارت مسکن و شهرسازی است که با در نظر گرفتن اراضی موات ودولتی ظرف یک ماه از تاریخ دریافت استعلام، اعلام نظر خواهد کرد.
تبصره – تشخیص زمینهای مورد نیاز طرحهای سایر دستگاهها در شهرهای یاد شده در قانون، با دستگاه مربوط است.
ماده ۱۳ – در مواردی که شماره پلاک و مشخصات ثبتی زمین مورد تملک، مشخص نباشد، دستگاه تملک کننده محل زمین محدوده مورد نیاز خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک، نقشه محدوده را بر روی نقشه های هوایی – در شهرهایی که نقشه هوایی وجود دارد – به اداره ثبت محل ارسال می نماید. اداره ثبت مکلف است با در نظر گرفتن امکانات و حداکثر ظرف یک ماه، مشخصات پلاکهای ثبتی یا تفکیکی و نقشه پلاک بندی و جریا ن ثبتی و نام آخرین مالک را بر اساس سوابق موجود در خصوص محدوده مورد نظر، طبق صورت مجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبت و نماینده دستگاه تملک کننده، به مرجع تملک کننده ارسال نماید. در این صورت پس از انتشار آگهی و اعلان محدوده مورد نظر، چنانچه مالکین در مهلت تعیین شده جهت انتقال ملک خود مراجعه ننمایند یا زمین مشاعی بوده و برخی از مالکین مشاع مراجعه نکنند و به طور کلی، در تمام موارد مندرج در تبصره (۶) ماده (۹) قانون، ضمن تودیع بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت سند انتقال، حسب مورد از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک یا مالکین امضاء می گردد تا در موقع مراجعه مالکین با احتساب و کسر ما لیاتها و هزینه های تعلق گرفته، مبلغ مورد معامله به آنها پرداخت شود.
تبصره ۱ – چنانچه مالک یا مالکین درخواست زمین عوض خارج از محدوده مورد عمل این قانون بنمایند وامکان واگذاری وجود داشته باشد، پس از انتخاب زمین و رضایت مالک یا مالکین به اخذ آن، اداره ثبت، مبلغ تودیع شده را به مرجع تملک کننده مسترد می نما ید تا زمین عوض واگذار شود.
تبصره ۲ – ادارات ثبت مکلفند حسب درخواست مرجع تملک کننده زمین و موافقت کتبی شهرداریها و سایر سازمانهای ذی ربط، سند تجمیعی پلاکهای محدوده مورد تملک را که ضمنا در بر گیرنده معابر، مسیلها، ا نهارمتروک، حریمها، موارد مشابه داخل آن و املاک مجهول المالک – از نظر مقررات ثبتی نیز باشد، طبق مقررات مربوط صادر نمایند.
در صورتی که در محدوده مورد تجمیع زمین موات یا ملی شده وجود داشته باشد، سند مالکیت تجمیعی با در نظر وزارت مسکن و شهرسازی صادر می شود.
تبصره ۳ – در کلیه مواردی که زمینهایی در طرحهای مصوب دولتی و شهرداری قرار می گیرد و گواهی عدم امکان تامین زمینهای مورد نیاز طرح از زمینهای دولتی و موات دریافت شده باشد، باید مراتب به وسیله دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال این گونه زمینها تا انجام مراحل تملک، حداکثر ظرف مدت هیجده ماه از تاریخ اعلام، به اداره ثبت خودداری گردد. همچنین مراتب باید به شهرداری محل نیز جهت رعایت مقررات قانونی ظرف مدت مزبور اعلام شود.
تبصره ۴ – دستگاههای مجری طرح موظفند در کلیه موارد، یک نسخه از آگهی تملک خود را به اداره اوقاف محل و آستان قدس رضوی ارسال دارند.
عدم ارسال مدارک برای سایر متولیان و آستانه ها رافع مسوولیت ادارات اوقاف ومتولیان در اجرای این امر نمی باشد.
ماده ۱۴ – درصورتی که در محدوده اعلان شده برای تملک، زمین وقفی وجود داشته باشد – اعم از اینکه به اجاره واگذار شده یا نشده باشد – ادارات اوقاف ومتولیان موقوفه مکلفند ظرف پانزده روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی، نظریه خود را به دستگاه مجری طرح اعلام کنند و حداکثر ظرف یکماه، نقشه زمین وقفی و مشخصات آن را ارائه دهند تا حسب مورد نسبت به اجرای آن قسمت از طرح که در زمینهای وقفی است، از سوی اوقاف یا آستان قدس رضوی یا متولی اقدام یا سند اجاره به نام دولت تنظیم شود یا عوض آن زمین، ضمن رعایت مقررات و غبطه موقوفه و یا مصالح واگذار و طرح اجراءگردد.
تبصره – به منظور جلوگیری از تضییع حقوق اوقاف، سازمان حج و اوقاف و امور خیریه و آستان قدس رضوی موظفند فهرست کلیه زمینهای اوقافی خود را درهر شهر به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند.
ماده ۱۵ – مالکینی که در اجرای تبصره (۱) ماده (۹) قانون برای تعیین تکلیف زمینهای خود در شهرهای موضوع ماده یاد شده مراجعه می نمایند، باید درخواست خود را با نقشه و مشخصات کامل زمین به وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها تسلیم نمایند تا آن وزارتخانه، حسب تقاضاهای رسیده از دستگاههای مختلف و طرحهای خدمات عمومی شهری و شهرداریها از لحاظ نیازهای خود موضوع را بررسی و شهرداریها حداکثر ظرف دو ماه و وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یکسال از تاریخ وصول تقاضای مراجعه کننده پاسخ متقاضی را بدهند. کلیه دستگاههای ذیربط مکلف به همکاری با وزارت مسکن و شهرسازی می باشند. در صورت اعلام نیاز دستگاه مربوط طبق قوانین و مقررات نسبت به تملک یا واگذاری عوض آن اقدام می نماید و در صورت اعلام عدم نیاز، چنانچه بر اساس کاربری زمین امکان عمران و واگذاری برای مالک وجود داشته باشد، مالک می تواند پس از آماده ساز ی و احداث بنا در زمینهای خود طبق مواد این آئین نامه نسبت به تفکیک و واگذاری واحدهای احداثی به متقاضیان اقدام نماید.
تبصره – در صورتی که علی رغم تکمیل مدارک لازم پس از انقضای مهلت مزبور به متقاضی پاسخ داده نشود، مالک طبق ضوابط قانونی و کاربریهای مربوط، حق عمران و واگذاری زمین خود را دارد.
ماده ۱۶ – مالکان زمینهای بایر و دایر با کاربری مسکونی در شهرهای موضوع ماده (۹) قانون می توانند جهت تفکیک و اخذ پروانه ساختمانی تا هزار متر مربع برای یک یا چند قطعه اززمینهای خود به شهرداری محل مراجعه نمایند. شهرداریها مکلفند پس از تطبیق نقشه تفکیکی با درخواست تشکیل پرونده به منظور اطلاع از اینکه متقاضی از مزایای مواد (۸) و (۶) قانون اراضی شهر ی استفاده کرده است یا خیر، استعلام و پس از وصول پا سخ در صورت عدم استفاده از مزایای یاد شده، با رعایت سایر مقررات و اخذ تعهد رسمی مطابق فرم تنظیمی وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر عدم استفاده بیشتر از مبنای تبصره (۲) ماده (۹) قانون، پروانه ساختمانی صادر نمایند.
تبصره ۱ – در مورد زمینهایی که تملک می شود، چنانچه مالک یا مالکین از مزایای تبصره (۲) ماده (۹) قانون استفاده نکرده باشند، پس از تملک و تهیه طرح تفکیکی و کسر میزان زمینی که به نسبت سهم آنها در خیابانها و خدمات عمومی طرح قرار می گیرد تا هزار متر مربع از قطعات قابل واگذاری به انتخاب مالک یا مالکین به آنها واگذار می گردد تا برابر مقررات عمران نمایند.
تبصره ۲ – منظور از عدم امکان مندرج در تبصره (۲) ماده (۹) قانون، مواردی است که سهم مالکانه درطرح دستگاه تملک کننده قرار گرفته و واگذاری آن به مالک باعث برهم خوردن طرح و عدم امکان اجرای آن گرددو جابه جایی طرح نیز مقدور نباشد. در این صورت زمینی معادل قیمت زمین تملک شده و حتی المقدور به همان میزان و حداکثر تا حد نصاب مقرر در قانون، از محل دیگری به مالک یا مالکین واگذار می گردد. تشخیص این امر با دستگاه تملک کننده است.
تبصره ۳ – وزارت مسکن و شهرسازی ضوابط چگونگی عمران اراضی مازاد بر حد نصاب مالکانه موضوع قسمت آخر تبصره (۲) ماده (۹) قانون را به نحوی که موجب تشویق درتوسعه احداث مسکن باشد، حداکثر ظرف سه ماه تهیه و جهت اجراء ابلاغ می نماید.
ماده ۱۷ – در شهر های غیر مشمول ضرورت، نقل و انتقال زمینهای بایر و دایر شهری بین اشخاص با رعایت تبصره ماده (۱۴) قانون در خصوص زمینهای دایر کشاورزی، بلامانع است، ولی هر گونه تفکیک و احداث بنا مستلزم انجام عملیات آماده سازی، طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی می باشد.
ماده ۱۸ – وزارت کشاورزی و هیاتهای ۷ نفره واگذاری زمین، حتی الامکان در اجرای تبصره (۴) ماده (۴) آئین نامه اجرائی قانون مرجع تشخیص زمینهای موات و ابطال اسناد آن – مصوب ۸ / ۷ / ۶۶ به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر دستگاههای تملک کننده زمین که در اجرای تبصره (۱۰) ماده (۹) قانون درخواست واگذاری زمین می نمایند، زمین عوض معادل بهای منطقه ای زمین تملک شده در خارج از محدوده مورد عمل قانون، برای امر کشاورزی به مالکین معرفی شده، واگذار نمایند.
ماده ۱۹ – ادارات ثبت مکلفند در هر مورد که زمینهایی – اعم از موات وغیر موات – به صورت ششدانگ یا مشاع بر اساس قانون به مالکیت دولت در می آید به موجب درخواست وزارت مسکن و شهرسازی یا درخواست سایر دستگاهها – در مواردی که راسا زمینهای غیر مواتی را با رعایت مقررات قانون و این آئین نامه تملک می نماید ـ نسبت به صدور مالکیت به شرح زیر اقدام نمایند:
۱ – ابطال سند مالکیت قبلی – اعم از اینکه سند مالکیت در اختیار باشد یا نباشد – و صدور سند مالکیت جدید حسب مورد به نام دولت یا شهرداریها به نمایندگی مرجع قانونی درخواست کننده سند.
۲ – در موارد ی که زمین سابقه ثبتی به نام اشخاص نداشته باشد و بر ا ساس نظریه وزارت مسکن و شهرسازی زمین، موات، تشخیص داده شود، با توجه به تبصره الحاقی به ماده (۹) آئین نامه قانون ثبت و قبول تقاضای ثبت زمینهای موات و بایر بلامالک به نام دولت – مصوب ۱۳۵۴ ـ و در انتشار آگهی های نوبتی آنها نیازی به تنظیم اظهار نامه ثبتی به نام دولت نبوده، وحسب درخواست وزارت مسکن و شهرسازی بدون انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی بلافاصله با استفاده از پلاک بخش مربوط و ضمن تعیین شماره فرعی، صورت مجلس تعیین حدود با رعایت حدود مجاورین ـ در صورت وجود سابقه تحدید حدود ـ با حضور نماینده اداره زمین شهری محل تنظیم وملک در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر می گردد.
۳ – در صورتی که زمین طبق نظر وزارت مسکن و شهرسازی موات بوده و سابقه درخواست ثبت داشته باشد، ولی تحدید حدود آن به عمل نیامده باشد – اعم ازاینکه آگهی های نوبتی آن منتشر شده یا نشده باشد – بدون انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی نسبت به تنظیم صورت مجلس تعیین حدود لازم و صدور سند مالکیت آن با رعایت بند (۱) این ماده از طرف اداره ثبت اقدام می گردد.
۴ – در صورتی که وزارت مسکن و شهرسازی با سایر دستگاههای دولتی یا شهرداریها بر اساس ماده (۹) قانون قصد تملک زمین غیر مواتی را دارند یا قبلا تملک نموده اند، ولی اساسا سابقه درخواست ثبت ندارد و زمین مزبور از نظر مقررات ثبتی مجهول المالک است، ادارات ثبت مکلفند ضمن تنظیم صورت مجلس لازم در اجرای ماده (۱۳) این آئین نامه که به منزله صورت مجلس احراز تصرف خواهد بود، مشخصات متصرف را با رعایت حدود مجاورین ـ اگر سابقه تحدید حدود دارد – تعیین نمایند. همین صورت مجلس، مستند انجام معامله خواهد بود. پس ا ز تنظیم سند انتقال بر ا ساس ماده (۹) قانون ادارات ثبت باید به ترتیب زیر ا قدام به صدور سند مالکیت به نام دولت و شهرداریها نمایند:
الف – پس از ارائه یک نسخه سند انتقال (سند تملکی) به اداره ثبت محل، اداره ثبت بر اساس سند رسمی تنظیمی بلافاصله سند مالکیت زمین را به نام دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر دستگاههای دولتی درخواست کننده – که سند به نام آنها تنظیم شده – یا شهرداریها حسب مورد صادر می نمایند.
ب – برای روشن شده وضع پرداخت بهای زمین مورد تملک، ادارات ثبت باید نسبت به تنظیم اظهارنامه ثبتی اقدام نمایند و علاوه بر قید نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا دستگاه تملک کننده یا شهرداریها، نام شخص یا اشخاصی را که مدعی مالکیت ملک مورد تملک هستند بر اساس صورت مجلس تنظیمی بالا در اظهار نامه ثبتی قید نمایند و در اجرای دستور ماده (۵۹) آئین نامه قانون ثبت، مبادرت به انتشار آگهی های نوبتی کنند. در صورتی که در مهلت مقرر قانونی، اعتراضی نرسید، پس از گواهی اداره ثبت محل واخذ مفاصا حسابهای لازم، بهای زمین به مالک یا مالکین پرداخت می شود، ولی در صورت وصول اعتراض به ثبت تا تعیین تکلیف نهایی از سوی دادگاههای صالح، بهای ملک پرداخت نخواهد شد.
ج – چنانچه زمینی که موات اعلام شده دارای اعتراضی به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی درخصوص نوع زمین یا اعتراض به ثبت یا حدود یا سایر اعتراضات قانونی در مراجع ذی صلاح یا تعارض ثبتی باشد یا در رهن و وثیقه و بازداشت بوده یا حق اعیانی و حق ریشه وکشت برای دیگران در آن قید شده باشد، ادارات ثبت مکلف به صدور سن آزاد و بدون قید بازداشت یا وثیقه و رهن و سایر قیود یاد شده، به نام دولت به نمایندگی مرجع قانونی درخواست کننده سند می باشند. در خصوص اعتراض به ثبت و تعارض ثبتی و تشخیص نوع زمین پس از صدور رای قطعی از طرف مراجع قضایی، ادارات ثبت، مراجع تملک کننده با رعایت قانون و این آئین نامه حقوق محکوم له را ادا می نمایند. در مورد رهن و وثیقه و بازداشت زمینهای بایر و دایر نیز سازمان تملک کننده مجاز است پس از اخذ گواهی از اداره ثبت محل، از محل اعتبارات طرح تملک زمین، مبلغ مندرج در سند وثیقه و رهن و مبلغ مورد بازداشت را پرداخت نماید و مراتب را به اداره ثبت محل اعلام کند. در صورتی که مبلغ یاد شده بیش از مبلغ مورد تملک باشد، بستانکار و مرجع بازداشت کننده می تواند برای وصول بقیه طلب خود تقاضای توقیف سایر اموال بدهکار را بر اساس قوانین مربوط از مراجع ذی صلاح بنماید..
د – در صورتی که زمین مورد تملک بر اساس سند انتقال رسمی سابقه ثبت داشته ولی آگهی نوبتی آن منتشر نشده باشد، اداره ثبت محل مکلف است بدون انتشار آگهی تحدیدی نسبت به تنظیم صورت مجلس تحدید حدود با رعایت حدود مجاورین – اگر سابقه تحدید حدود داشته باشد – اقدام نماید و بلافاصله سند مالکیت زمین را به نام وزارت مسکن و شهرسازی یا دستگاه تملک کننده صادر نماید. در صورتی که اشتباهی در اسناد تنظیمی پیش آید، اصلاح اسناد با تنظیم سند اصلاحی به امضای دستگاه تملک کننده و به قائم مقامی مالک یا مالکین بلامانع است و برای اینکه پرداخت وجه مورد تملک به مالک مقدور گردد، اداره ثبت محل نسبت به انتشار آگهی های نوبتی بر اساس بند (ب) این ردیف اقدام مینماید. در مورد زمینهای مورد تملک که سابقه ثبت و انتشار آگهی نوبتی داشته، ولی تحدید حدود آن به عمل نیامده، تعیین حدود و صدور سند مالکیت به شرح بند یاد شده صورت می گیرد.
در انجام عملیات تحدید و تفکیک زمینهای موات یا خریداری شده دولت، عدم اجرای ماده (۸۰) آئین نامه قانون ثبت وعدم حضورمالک اولیه، مانع انجام عملیات یادشده نخواهدبود وادارات ثبت مکلفند برابرنقشه ارائه شده نسبت به تحدیدوتفکیک، بدون حفرپی اقدام نمایند.
۵ – درمواردی که زمین براساس نظر وزارت مسکن وشهرسازی موات تشخیص داده شود، ادارات ثبت مکلفند به درخواست وزارت مسکن وشهرسازی قبل از قطعیت نظریه مرقوم سندمالکیت آن رابه نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن وشهرسازی صادرنمایند. درصورتی که براساس رای قطعی دادگاه، زمین غیرموات تشخیص داده شود، درشهرهای مشمول ضرورت براساس ماده (۹) قانون با مالک رفتارمی شود و سایرشهرها و شهرکهای کشور تبصره های (۷) و (۸) ماده (۹) قانون، قابل اجراست.
۶ – مقررات بند (۵) این ماده ازجهت صدورسندمالکیت به نام دولت وشهرداریهادرموردزمینهایی که دراجرای قانون ا ل اجراست.
۷ – زمینهایی که مالکیت آنهادراجرای قانون لغومالکیت موات شهری واصلاحیه آن لغوگردیده ومراتب به دفاتر املا ثبت، اخباروبه امضراضی شهری – مصوب ۲۷/۱۲/۶۰ موات شناخته شده یابه تملک دولت درآمده، ولی سندمالکیت آن صادر نگردیده قابای مسئول مربوط رسیده باشد. باتوجه به ماده (۲۲) قانون ثبت درمالکیت دولت مستقر وسندمالکیت آن باید به نام دولت صادر شود.
۸ – اسناد زمینهای مواتی که قبلا در اختیار بنیاد های غیر دولتی از جمله بنیاد مستضعفان بوده یا باشد، که قبلا "دراختیار بنیادهای غیر دولتی ازجمله مستضعفان بوده یاباشد. بایدبه نام وزارت مسکن وشهرسازی صادرشود.
۹ – افرادزمینهای مشاعی وزارت مسکن وشهرسازی ودستگاه تملک کننده براساس لایحه قانونی راجع به افراز مورد تصرف سازمانهای عمران اراضی شهری – مصوب ۱۳۵۸ شورای انقلاب اسلامی جمهوری اسلامی ایران – به عمل خواهدآمد ودعوت ازسایرمالکین مشاعی جهت افراز، ضرورت ندارد.
۱۰ – قبول تقاضای ثبت زمینهای موات ازاشخاص مطلقا "ممنوع است وادارات ثبت مکلفند قبل ازپذیرش ثبت زمینهابه نام اشخاص وادامه تشریفات ثبتی زمینها ی ثبت شده وافراز وتقسیم وتفکیک زمینها، موافقت کتبی وزارت مسکن وشهرسازی رااخذ نماید.
۱۱ – دفاتراسنادرسمی مکلفند قبل از انجام هرگونه معامله نسبت به زمینهای موضوع قانون، مراتب را از وزارت مسکن وشهرسازی استعلام وبراساس نظرآن وزارتخانه ورعایت مقررات مربوط اقدام نمایند.
ماده ۲۰ – کلیه دستگاههای یادشده درماده (۱۰) قانون موظفند زمینهای خودرا دراجرای ماده (۱۰) قانون، در اختیاروزارت مسکن وشهرسازی قراردهند. ادارات ثبت مکلفند پس ازاعلام وزارت مسکن وشهرسازی نسبت به ثبت انتقال ملک دردفاتراملاک وصدورسندمالکیت به نام دولت بانمایندگی وزارت مسکن وشهرسازی یادستگاههایی که وزارت مزبور معرفی می کنداقدام نمایند. هریک ازکارکنان دستگاههای یادشده که در تحویل زمینهای مذکور وصدور اسناد مالکیت آنها به شرح این ماده، مسامحه یاکارشکنی نمایند دراجرای ماده (۱۶) قانون متخلف محسوب شده وبااعلام وزارت مسکن وشهرسازی موردپیگردقانونی قرارخواهندگرفت وازتاریخ درخواست وزارت مسکن وشهرسازی چنانچه ظرف دوماه نسبت به تحویل زمین واسنادومدارک آن اقدام ننمایند، ادارات ثبت مکلفند به درخواست وزارت مسکن شهرسازی سندمالکیت جدیدبه نام دولت به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن وشهرسازی یادستگاههایی که وزارت مزبور معرفی می کند صادر نمایند.
تبصره ۱ – صدور سندمالکیت زمینهای ملی شده یاسایرزمینهای دولتی واقع در محدوده موردعمل قانون، به نام وزارت مسکن وشهرسازی نیازبه تحویل وتنظیم صورت جلسه از طرف سرجنگلداریهاندارد.
تبصره ۲ – درصورتی که درزمینهای یادشده تجاوزات وتصرفاتی صورت گرفته باشد، درموقع معاینه محل باحضورنماینده سرجنگلداری یادستگاه دارنده زمین میزان تصرفات وتجاوزات صورت جلسه شده وسندمالکیت
کل محدوده ملی شده یازمین دولتی مذکوربدون توجه به تجاوزات انجام شده به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن وشهرسازی صادر می گردد.
ماده ۲۱ – درموردزمینهای مشاعی چنانچه یک یاچندمالک مشاع درمهلت مقررمراجعه کنندولی به لحاظ عدم حضور بقیه مالکین انجام معامله کل ملک مقدورنباشدنسبت به آن تعدادازمالکین که تنظیم سند امکان ندارد، طبق مفادقانون واین آئین نامه سندانتقال به قایم مقامی مالک یامالکین امضاءمی شود.
فصل چهارم – نحوه آمده سازی وعمران وواگذاری زمینها
ماده ۲۲ – آماده سازی زمین عبارت از مجموعه عملیاتی است که مطابق دستورالعمل وزارت مسکن وشهرسازی زمین را برای احداث مسکن مهیامی سازد که شامل مواردزیرمی باشد:
الف – عملیات زیربنایی ازقبیل بروکف، تسطیح وآسفالت معابر، تامین شبکه های تاسیساتی آب وبرق، جمع آوری ودفع آبهای سطحی وفاضلاب وغیره.
ب – عملیات روبنایی ماننداحداث مدارس، درمانگاهها، واحدانتظامی، فضای سبز، اداره آتش نشانی، اماکن تجاری ونظایرآن.
ماده ۲۳ – دستگاهها، بنیادها، نهادها واشخاص حقیقی وحقوقی واگذارکننده زمین درصورتی مجاز به واگذاری خواهندبود که اجرای عملیات زیربنایی آنها طبق ضوابط وتاییددستگاههای اجرائی مربوط قبل از واگذاری انجام شده باشد.
تبصره – درصورتی که تعاونیهای مسکن قادر به انجام آماده سازی تمام زمین یابخشی ازآن باشند می توانندطبق ضوابط و مقررات وزارت مسکن وشهرسازی اقدام نمایند. بدیهی است هنگام تعیین قیمت قطعی زمین هزینه آماده سازی ازقیمتقطعی کسرخواهدشد.
ماده ۲۴ – مالکین زمینهای دایر وبایراعم از حقیقی وحقوقی که طبق مواد (۱۴) و (۱۵) قانون مجوز تبدیل وتغییرکاربری زمین خودراازوزارت مسکن وشهرسازی اخذکرده اند وقصدتفکیک یاافراز یاتقسیم اراضی خودرادارند، موظفندنقشه تفکیکی زمینهای خودرابه ضمیمه طرحهای اجرائی آماده سازی همراه با برآوردهزینه های مربوط به ادارات کل مسکن وشهرسازی محل ارائه نمایند.
ماده ۲۵ – بهای تمام شده هرقطعه زمین برای امرمسکن عبارت است از قیمت منطقه ای زمین در زمان واگذاری به علاوه کلیه هزینه های تعق گرفته ومتناسب باهرطرح طبق دستور وزارت مسکن وشهرسازی.
ماده ۲۶ – درکلیه طرحهای آماده سازی تاسیسات روبنایی مثل مدارس، درمانگاه، فضای سبز ونظایرآن حتی الامکان ازمحل عوایداماکن تجاری، زمینهای واگذاری همان شهر، احداث شده وعرصه واعیان آنها به صورت رایگان به دستگاههای بهره برداری کننده تحویل می شود.
دستورالعمل تعیین سرانه تاسیسات روبنایی توسط وزارت مسکن وشهرسازی تهیه وابلاغ می شود.
ماده ۲۷ – بهای واگذاری قطعات زمین برای احداث واحدهای انتفاعی نظیرتجاری، اداری وخدمات صنفی برابراست باقیمت منطقه ای، به علاوه هزینه های زیربنایی وروبنایی قطعه که از متقاضی دریافت می گردد. وزارت مسکن وشهرسازی موظف است درعقدقراردادواگذاری اینگونه قطعات ترتیبی اتخاذ نمایدکه بهای دریافتی بابت هزینه های تاسیسات روبنایی، صرف احداث تاسیسات مزبورشود.
تبصره – دراحداث واحدهای انتفاعی، مجموعه های مسکونی کارگری باوجودشرایط مساوی، حق تقدم باتعاونیهای کارگری است.
ماده ۲۸ – واگذاری هرنوع زمین درطرحهای مصوب شهری که به توسعه یااحداث معابر ویامیادین اختصاص داده شده است ممنوع می باشد.
ماده ۲۹ – واگذاری زمین به افراد واعضای شرکتهای تعاونی مسکن وکارکنان دولت براساس ضوابط ومقرراتی ایت که به وسیله وزارت مسکن وشهرسازی، بارعایت قوانین ولحاظ اولویت برای کارکنان وکارمندان دولت تعیین وابلاغ خواهدگردید.
تبصره ۱ – واگذاری زمین به سازندگان واحدهای مسکونی، اعم ازاشخاص حقیقی وحقوقی نیزکسانی که آمادگی وشرایط لازم رابرای سرمایه گذاری درامرتولیدواحداث واحدهای مسکونی به منظور واگذاری قطعی یااجاره دارند، براساس ضوابطی است که از طریق وزارت مسکن وشهرسازی تعیین می شود.
تبصره ۲ – انتقال قطعی اراضی واگذاری شده، پس ازارائه گواهی پایان کار ساختمانی خواهدبودوممنوعیت انتقال مندرج دراسنادانتقال قطعی تنظیمی به تاریخ پیش ازاجرای این آئین نامه کان لم یکن تلقی می گردد.
تبصره ۳ – اوراق قراردادواگذاری یادشده ونیزاوراق واگذاری زمین درشهرهای جدید، درمراحل مرتبط با اعطای تسهیلات بانکی وتسهیلاتی که سازمان تامین اجتماعی به مشمولان قانون تامین اجتماعی می دهد، درحکم سندرسمی بوده و درمواردی که زمین موردواگذاری، فاقدصورت مجلس تفکیکی است، نماینده دستگاه واگذار کننده زمین، اسنادتنظیمی رامنحصرا "ازجهت تجویز رهن امضاءمی نماید.
ماده ۳۰ – واگذاری زمینهای شهرداریها، شرکتها وسازمانهای وابسته به شهرداریهاتوسط آنها به منظوری غیراز رفع نیازمندیهای عمومی شهروعوض املاک واقع در طرحهای مصوب شهری، منوط به مجوز وزارت مسکن وشهرسازی می باشد.
ماده ۳۱ – واگذاری زمین جهت ا یجادیاتوسعه یاانتقال انواع موسسات یاکارگاههای تولیدی وخدماتی ومحلهای کسب، باشرایط زیر انجام می گیرد:
الف – متقاضی خدمت وظیفه عمومی راانجام داده یادارای کارت معافیت بوده وتوانایی مالی احداث ساختمان راداشته باشد.
ب – مجوزقانونی لازم راجهت دایرنمودن واحدپیشنهادی داشته باشد.
ج – زمینهای واگذاری برای هرپیشه یا کارگاه بایدمطابق باکاربری زمین درطرحهای شهرسازی مصوب، ودرصورت فقدان طرحهای یادشده، طبق مقررات شهرداری برای آن منطقه شهرباشد.
د – حداقل پنج سال پیش از تسلیم تقاضای زمین به طور متوالی درشهر محل درخواست زمین سکونت داشته باشد.
ه – دربعضی ازشهرداری محروم طبق اعلام وزارت مسکن وشهرسازی رعایت شرط مدت سکونت برای متقاضای درشهرهای مزبور، به سرمایه واگذاری درامرایجادواحدهای تولیدی، صنعتی وخدماتی به جز محلهای کسب اقدام نماید تبصره ۱ – افرادی که حرفه دیگری جزآنچه برای آن تقاضای زمین می نمایند نداشته باشند، اولویت خواهندداشت.
تبصره ۲ – به منظورجذب سرمایه گذاری درنقاط محروم وکمک به امر تولید واشتغال افراد، به شرط آنکه افرادمزبور ازوزارتخانه های تولیدی مجوزقانونی داشته باشند، ضمن اولویت اعطای زمین به اینگونه افراد، ازتخفیفهای مناسب باتصویب مجمع عمومی سازمان زمین شهری برخوردارمی شوند.
ماده ۳۲ – واگذاری زمینهای داخل شهرکهای مشمول قانون ((اجازه واگذاری اراضی داخل شهرکها برای تامین اعتبار مربوط به تکمیل ساختمانهای شهرکهای نیمه تمام دولتی)) – مصوب ۶/۷/۱۳۶۰ – که درزمان اخذ مجوزشهرک، خارج ازحریم استحفاظی شهرهابوده اند، طبق قانون یادشده وآئین نامه آن انجام می گیرد.
ماده ۳۳ – منظوراززمینهای متعلق به دولت یادشده درماده (۱۳) قانون کلیه زمینهایی است که بنام دولت دارای سندبوده یادرجریان ثبت به نام دولت است. همچنین کلیه زمینهای ملی شده ومواتی که طبق قوانین مصوب وآرای کمیسیونها ی مربوط، متعلق به وزارت مسکن وشهرسازی است – اعم ازاینکه به نام دولت ثبت شده یانشده باشد – نمایندگی دولت درمورد زمینهای مزبور باسازمان زمین شهری یادستگاهی است که وزارت مسکن وشهرسازی به آن تفویض اختیارمیکند.
ماده ۳۴ – منظور اززمینهای متعلق به شهرداری – یادشده درماده (۱۳) قانون – کلیه زمینهایی است که طبق قوانین ومقررات به شهرداریها تعلق دارد. اعم ازآنکه به نام شهرداری دارای سندباشدیانباشد.
ماده ۳۵ – وزارت مسکن وشهرسازی مجاز است نسبت به واگذاری زمینهای نزدیک کارخانه هاوکارگاههای تولیدی به کارکنان آنها درصورتی که کارخانه یاکارگاه باهزینه خود، واحدهای مسکونی وتاسیسات عمومی مربوط رااحداث وفقط به کارکنانی که علاوه بردارابودن شرایط دریافت زمین به صورت انفرادی حداقل دوسال درآن واحداشتغال به کارداشته اندبه قیمت تمام شده مورد تا یید آن وزارت اقدام نماید. در این صورت پس از اتمام واحد های مسکونی امر انتقال زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی انجام می گیرد. در مورد کارخانه هایی که تازه تاسیس شده اند شرط دو سال اشتغال در آن واحدضروری نمی باشد.
ماده ۳۶ – شرایط واگذاری زمین جهت احداث خانه های سازمانی به موسسات وکارگاهها وکارخانه هایی که دارای
شخصیت حقوقی باشند به شرح زیر می باشد:
الف – ضرورت احداث واحدهای مسکونی سازمانی به تاییدوزارت مسکن وشهرسازی برسد.
ب – متقاضی، دارای مجوز احداث کارخانه یاکارگاه وپروانه اشتغال از مراجع مربوط باشد.
ج – تعدادشاغلانی که برای آنها خانه های سازمانی احداث می شود، باید ازنظر اینکه ازکارکنان کارخانه یاکارگاه متقاضی می باشندبه تایید وزارت کارواموراجتماعی یاادارات تابع درشهرستان موردنظر برسد.
د – حداقل سن شاغلان بند (۳) باید (۱۸) سال تمام ودارای کارت پایان خدمت یامعافیت ازخدمت باشند.
ه – تعدادشاغلان درطول سال از (۲۰) نفرکمتر نباشدوحق بیمه آنان نیز تاهنگام درخواست کلا "پرداخت شده باشد.
و پروژه ساختمانی از نظرمساحت زیربنای هرواحد وکیفیت ومصالح ساختمانی، منطبق باضوابط تعیین شده وزارت مسکن وشهرسازی باشد.
ز – خانه های سازمانی احداث شده به صورت واحدهای سازمانی تلقی می شود وتابع قوانین مربوط می باشد.
فصل پنجم – مقررات متفرقه
ماده ۳۷ – سهم وزارت مسکن وشهرسازی درشرکتهایی که دراجرای قسمت اخیرتبصره (۵) ماده (۱۱) قانون بامشارکت بیش ازپنجاه در صد (۵۰%) بخش غیردولتی ایجادمی شود، به صورت آورده غیرنقدی از محل زمینها به قیمت عادله روز کارشناسی رسمی تامین می شود. اساسنامه اینگونه شرکتها نیزمطابق تبصره یادشده، به تصویب دولت خواهدرسید.
تبصره – خدمت کارکنان دولت در شرکتهای یادشده باتوجه به ماده (۱۱) قانون استخدامی کشور مجازاست.
ماده ۳۸ – قوای انتظامی ونهادهای انتظامی انقلاب اسلامی حسب مورد به تقاضای وزارت مسکن وشهرسازی یاشهرداریهامکلفنددررفع آثار تصرف وتجاوز اززمینهای مشمول قانون، باوزارت مسکن وشهرسازی وشهرداریها همکاری، نظارت ودخالت مستقیم نمایند.
ماده ۳۹ – با انقضای پنج سال مهلت مندرج درماده (۹) قانون، صرفا "موادی ازاین آئین نامه که درارتباط باکلیه شهرها وشهرکهای کشورباشد، همچنان قابل اجراءبوده ودرکلیه شهرها و شهرکهای کشوربه صورت یکسان، عمل می شود.
ماده ۴۰ – این تصویبنامه جایگزین تصویبنامه شماره ۵۱۹۹۴/ت ۳۱۵ مورخ ۲۹/۴/۱۳۶۷ می شود. معاون اول رئیس جمهور – حسن حبیبی
واگذاری۱۲۸ هکتار اراضی به دانشگاه قم
واگذاری حق استفاده از مقدار ۱۲۸ هکتار اراضی بخش ۵ قم به دانشگاه قم و اتخاذ تصمیماتی در مورد ۱۲ هکتار اراضی مزبور که به دانشگاه قم واگذار شده و هم اکنون در محدوده قانون زمین شهری می باشد ۹/۳/۱۳۸۳
واگذاری حق استفاده از مقدار ۱۲۸ هکتار اراضی بخش ۵ قم به دانشگاه قم و اتخاذ تصمیماتی در مورد ۱۲ هکتار اراضی مزبور که به دانشگاه قم واگذار شده و هم اکنون در محدوده قانون زمین شهری می باشد
شماره :. ۱۱۱۵۱ت ۳۰۷۰۰ ه¨
تاریخ: ۱۳۸۳. ۰۳. ۰۹
وزارت علوم ، تحقیقات و فناوری ـ وزارت مسکن و شهرسازی ـ وزارت امور اقتصادی و دارایی
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ـ معاونت حقوقی و امور مجلس رییس جمهور
هیات وزیران در جلسه مورخ ۱۳۸۳. ۳. ۳ بنا به پیشنهاد شماره ۸۲۹۰ مورخ ۱۳۸۳. ۲. ۲۴ معاونت حقوقی وامور مجلس رییس جمهور و به استناد تبصره (۱) ماده (۶۹) قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت ـ مصوب ۱۳۸۰ـ تصویب نمود:
حق استفاده از مقدار ۱۲۸ هکتار اراضی پلاک ثبتی ۱۶۳ مکرر بخش ۵ قم که تاکنون با رعایت مقررات قانونی واگذار نشده و مورد نیاز دانشگاه قم می باشد، به صورت بلاعوض به دانشگاه قم واگذار می گردد و در مورد ۱۲ هکتاراز اراضی مزبور در نقشه ضمیمه که واگذاری آن به دانشگاه قم قبلاً طبق ماده (۳۲) قانون احیاء و واگذاری اراضی صورت گرفته و هم اکنون در محدوده قانون زمین شهری می باشد، وزارت مسکن و شهرسازی مطابق حکم قسمت اخیر تبصره (۱) ماده (۶۹) قانون مزبور اقدام نماید. محمدرضا عارف – معاون اول رییس جمهور
ابطال بند ۱۱ از ماده ۱۹ آیین نامه اجرائی قانون زمین شهری ۲۴/۳/۱۳۸۳
تاریخ: ۲۴/۳/۱۳۸۳ شماره دادنامه: ۱۰۵
کلاسه پرونده: ۴۸۲/۸۲
مرجع رسیدگی: هیات عمومی دیوان عدالت اداری
شاکی: کانون سردفتران و دفتریاران
موضوع شکایت و خواسته: ابطال بند ۱۱ از ماده ۱۹ آیین نامه اجرائی قانون زمین شهری
مقدمه:
شاکی طی دادخواست تقدیمی اعلام داشته است، بند ۱۱ ماده ۱۹ آیین نامه اجرائی قانون زمین شهری مصوب ۲۴/۳/۷۱ مقرر می دارد "دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام هرگونه معامله نسبت به زمینهای موضوع قانون مراتب را از وزارت مسکن و شهرسازی استعلام و براساس نظر آن وزارتخانه و رعایت مقررات مربوطه اقدام نمایند". اکنون به نظر می رسد چون در متن قانون زمین شهری مصوب ۶۶ مجلس شورای اسلامی چنین تکلیفی برای سردفتران اسناد رسمی مقرر نگردیده است. لذا وضع بند ۱۱ از ماده ۱۹ آیین نامه اجرائی قانون فوق خارج از حدود ماده ۱۷ قانون مذکور است و موجب بروز مشکلاتی برای دفاتر اسناد رسمی و ارباب رجوع شده که مستنداً به بند پ از ماده ۱۱ قانون دیوان عدالت اداری تقاضای ابطال آن می گردد. معاون دفتر امور حقوقی دولت در پاسخ به شکایت مذکور طی نامه شماره ۶۴۵۳۹ مورخ ۲۳/۱۱/۸۲ مبادرت به ارسال تصویرنامه های شماره ۳۲۸۹۴/۶۸۶ مورخ ۲۶/۷/۸۲ سازمان طی زمین و شماره ۸۰۸۵/۲۳۰ مورخ ۶/۸/۸۲ وزارت مسکن و شهرسازی نموده است. ۱- در نامه سازمان ملی زمین و مسکن آمده است. بنابر عمومات قانونی و اصول و قواعد منبعث از منابع فقهی اراضی موات از انفال محسوب و فاقد مالیت می باشد لذا مطابق اصل ۴۵ قانون اساسی در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آن عمل نماید و بر این اساس به موجب ماده ۶ قانون زمین شهری کلیه زمینهای موات شهری اعم از این که در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی یا غیردولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. بدیهی است چنانچه نقل و انتقالی به استناد مدارک و اسنادی که قانوناً فاقد ارزش شناخته شده انجام شود مستلزم ورود ضرر به خریداران و اشخاص ثالثی که از ماهیت این گونه اسناد ارائه شده بی اطلاع هستند خواهد بود و این امر ضرورت استعلام دفتر اسناد رسمی از وزارت مسکن و شهرسازی را ایجاب می نماید تا از نقل و ا نتقالات مغایر قانون و متضرر شدن منتقل الیهم جلوگیری به عمل آید. بنابراین بند ۱۱ ماده ۱۹ آیین نامه اجرائی قانون زمین شهری دقیقاً در جهت اجرای صحیح قانون به تصویب هیات وزیران رسیده است. ۲- مدیر کل حقوقی و امور مجلس وزارت مسکن و شهرسازی در پاسخ به شکایت مذکور اعلام داشته اند، الف- برای تحقق مواد ۳ و ۶ و ۷ قانون زمین شهری استعلام دفاتر اسناد رسمی از وزارت مسکن و شهرسازی ضرورت می یابد. ب- برابر تبصره یک ماده ۱۰ قانون زمین شهری، واگذاری اراضی غیرموات بنیادهای غیردولتی، طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی و با رعایت نظر ولی فقیه خواهد بود. لذا بایستی قبل از تنظیم سند از وزارت مسکن استعلام گردد که آیا ضوابط وزارت مزبور رعایت شده است یا خیر؟ ج- نظر به این که ماده ۱۳ قانون زمین شهری تصریحاً هرگونه نقل و انتقال به موجب اسناد عادی یا رسمی برخلاف قانون مزبور را جرم شناخته است و از طرفی حسب مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ثبت معاملات اموال غیرمنقول (از جمله اراضی شهری) اجباری است که از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد، لذا به منظور تطبیق موارد با مقررات قانون من جمله مواد مذکور در بندهای فوق الاشعار و احراز خلاف یا عدم خلاف اقدامات وجود استعلام هنگام ثبت معامله، ملازمه با اجرای مواد قانون دارد به ویژه این که ماده ۱۷ قانون زمین شهری مجری این قانون را وزارت مسکن و شهرسازی قرار داده است. هیات عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ فوق به ریاست حجت الاسلام والمسلمین دری نجف آبادی و با حضور روسای شعب بدوی و روسا و مستشاران شعب تجدیدنظر تشکیل و پس از استماع توضیحات نمایندگان شاکی و اداره حقوقی وزارت مسکن و شهرسازی و بحث و بررسی و انجام مشاوره با اکثریت آراء بشرح آتی مبادرت بصدور رای می نماید.
رای هیات عمومی
علاوه بر این که طبق ماده ۱۲ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶/۶۶ تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی محول شده و به حکم صریح ماده ۶ آن قانون اعلام اراضی موات شهری به ادارات ثبت اسناد به منظور ثبت و صدور سند مالکیت به نام دولت نیز از وظایف و تکالیف خاص آن وزارتخانه محسوب گردیده است، اساساً مسئولیتهای دفاتر اسناد رسمی در زمینه ثبت نقل و انتقالات اراضی و املاک در قانون ثبت اسناد و املاک کشور و قانون دفاتر اسناد رسمی و سردفتران و دفتریاران و آیین نامه های اجرائی و سایر مقررات مربوط معین و مشخص شده و منحصراً به الزام آنها در زمینه استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک کشور تصریح و تاکید گردیده است. بنابراین بند ۱۱ ماده ۱۹ آیین نامه اجرائی قانون زمین شهری مصوب هیات وزیران که با وضع قاعده آمره دفاتر اسناد رسمی را مکلف نموده است که قبل از انجام هرگونه معامله نسبت به مطلق زمینهای موضوع قانون مذکور اعم از موات و بایر و دایر مراتب را از وزارت مسکن و شهرسازی استعلام و براساس نظر آن وزارتخانه فارغ از انطباق یا عدم انطباق آنها با قوانین و مقررات اقدام نمایند خلاف قانون و خارج از حدود اختیارات قوه مجریه در وضع مقررات دولتی تشخیص داده می شود و به استناد قسمت دوم ماده ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می گردد.
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
تاریخ انتشار: ۲۹/۰۳/۱۳۹۰ ۱۰: ۱۵: ۵۰ شهرداری منطقه ۴
این کمیسیون تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیائ تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دار تمیز بایر از موات می باشد..
کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری
این کمیسیون تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیائ تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دار تمیز بایر از موات می باشد. تشکیلات کمیسیون کمیسیون مرکب از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب میشوند تشیل میگردد. محل تشکیل و دبیرخانه کمیسیون در اداره مسکن و شهرسازی هر محل و زیر نظر مدیر کل سازمان و شهر سازی استان مربوطه فعالیت میکنند. کمیسیون با حضور کلیه اعضاء تشکیل و تصمیمات آن با اکثریت اراء اتخاذ میشود. حدود صلاحیت کمیسیون کمیسیون صالح به اظهار نظر و صدور نظریه نسبت به پلاکهایی است که اولا "توسط مراجع رسمی و ذیصلاح جهت تشخیص و تعیین ماهیت به کمیسیون ارجاع شده ثانیا" پلاکهای معرفی شده داخل حوزه خدماتی. قانونی و استحفاظی شهر باشند. نحوه تشخیص اراضی کلیه مراجعی که به نحوی از احناء در ارتباط با زمینهای شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال. صدرو مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی یا غیره انجام میدهند ملزم و موظف هستند قبل از هرگونه اقدامی بدوا "نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند مگر اینکه با عنایت به مقررات مربوطه نوع زمین مشخص باشد. مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یاد شده دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با ثوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوائی با مقیاس مناسب تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند. در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردی که راسا" قصد تملک دارند آخرین استعلام ثبتی و نام آخرین مالک یا مالکین که با حضور و امضاء نماینده اداره ثبت تنظیم شده باشد را به کمیسیون تسلیم نمایند. دبیر خانه کمیسیون پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد نمود که پلاک دولتی نباشد زیرا طرح پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است. همچنین قبلا "گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا اظهار نظری از ناحیه کمیسیون ماده ۱۲ صادر نشده باشد. در صورت عدم احراز مالکیت دولت و عدم صدور گواهی عمران یا رای کمیسیون ماده ۱۲ مبادرت به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عندالاقتضاء بازدید اعضاء از محل خواهد بود اعضاء کمیسیون پس از تطبیق مدارک با محل و معاینه وضع ظاهری محل و عنداللزوم تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهد کرد. کمیسیون یک نسخه نقشه امضاء شده را به انضام نظریه خود حداکثر ضرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ارسال میکند نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در کمیسیون بایگانی میشود نظریه کمیسیون که جهت یک زمین یا ملک صادر شده برای موارد مراجعات بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد ضروری نمیباشد. تصمیمات در برگ های مخصوص که حاوی مشخصات زمین مورد نظر و مستندات و توجیه رای و محل امضاء اعضای کمیسیون و تاریخ صدور و ابلاغ رای میباشد درج میگردد. آراء صادره باید عاری از هر گونه قلم خوردگی و لاک گرفتگی باشد و مشخصات دقیق پلاک اعم از مالک. شماره پلاک و مساحت و… آن در نظریه قید گردد رای صادره میبایست مستدل و متکی به شواهد و مدارک. صادر گردد و مقدمه رای با نتیجه آن مقایرت و تضادی نداشته باشد و تعیین نوع دایر به صورت باغ. مزروعی آبی و یا مزروعی دیم مزروعی مشتمل بر تعدادی درخت. ساختمان و کارگاه ضروری است و پس از صدور نظریه پرونده مستقیما" به دبیرخانه کمیسیون ارجاع میگردد. ابلاغ رای صرفا "پس از بررسی از طریق دبیرخانه کمیسیون صورت میگیرد. در مواردی که نیاز به طرح قسمت مشخصی از یک پلاک دارای وضعیت ثبتی مشاع در کمیسیون باشد اولا" میبایست قسمت مذکور مفروزالرعیه بوده و با کروکی امضاء شده خود آن مشخص گردد و مساحت دقیق نیز روی کروکی پیاده گردد. ثانیا "هنگام صدور رای دو نکته زیر در متن رای ذکر گردد: الف: نظریه کمیسیون روی قسمتی که صادر میشود قابل تسری به قسمتهای دیگر ملک نخواهد بود. ب: نظریه مذکور صرفا" از جهت تعیین نوع زمین ارائه شده و مدارکی برای تثبیت مالکیت متقاضی روی ملک مورد نظر نخواهد بود.. تجدید نظر از نظریه کمیسیون بیان شد که تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیاء زمین کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری است که این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه میباشد. ذینفع میتواند ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ رای کمیسیون به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نموده و با تقدیم درخواست تقاضای نقض نظریه کمیسیون ماده ۱۲ را بنماید. دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم را صادر خواهد نمود.
قانون زمین شهری
ماده 1 – به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و
تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و
ایجاد موجبات حفظ و بهره برداری هر چه صحیح تر و وسیع تر از اراضی و همچنین فراهم
نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47
قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی مواد این قانون
به تصویب می رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم الاجرا است.
ماده 2 – اراضی شهری زمینهایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و
شهرکها قرار گرفته است.
ماده 3 – اراضی موات شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد.
زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز
قانونی از تاریخ 1358.4.5 به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت می باشد.
ماده 4 – اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج
به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.
ماده 5 – اراضی دایر زمینهایی است که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر
دایر و مورد بهره برداری مالک است زمینهای دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی
کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد.
ماده 6 – کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و
نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و
اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند
به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت صادر نمایند مگر آنکه
از تاریخ 1357.11.22 توسط دولت واگذار شده باشد.
تبصره – اسناد مالکیت زمینهای مواتی که در وثیقه می باشند و به موجب قانون لغو
مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب1360 و این قانون به اختیار دولت
درآمده و یا در می آیند آزاد تلقی می شوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش آن
گونه اراضی که منتفی می گردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول
خواهد شد.
ماده 7 – کسانی که طبق مدارک مالکیت، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته اند
مشروط بر آنکه از مزایای مواد 6 یا 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده و
مسکن مناسبی نداشته باشند، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا
قطعاتی جمعاً معادل 1000 ( هزار) متر مربع در اختیارشان گذاشته می شود تا در مهلت
مناسبی که در آیین نامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و
احیاء بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت بازمی گردد.
تبصره – در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب
1358.4.5 با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلت های تعیین شده قبلی از طرف
مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهایی که تاکنون مهلت های مذکور
برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتی که تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله
از طرف مراجع قضایی ذیصلاح تایید گردد برابر ضوابطی که در آیین نامه اجرایی این
قانون تعیین می شود اجازه عمران داده خواهد شد.
ماده 8 – کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه
می باشد.
ماده 9 – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمینهای مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات
عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی که به پیوست این
قانون به دلیل عدم تکاپوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از
زمینهای بایر و دایر شهری تامین نماید.
مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و
ارگانهای دولتی و غیر دولتی موظفند زمینهای مورد نیاز دولت یا شهرداریها را که
موضوع این قانون است به منظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها ( دولت و شهرداریها)
بفروشند:
الف – تفکیک و فروش توسط وزارت امور مسکن و شهرسازی به افراد واجدالشرایط دریافت
زمین جهت مسکن و یا اجرای طرحهای ساختمان سازی مسکونی.
ب – ایجاد تاسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرحهای مصوب شهری و عوض طرحهای
شهری حسب مورد به وسیله وزارتخانه ها و شهرداریها و موسسات و شرکتهای دولتی و
نهادها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است.
ج – حفاظت از میراث فرهنگی کشور.
تبصره 1 – در صورت مراجعه مالک یا مالکین زمینهای بایر و دایر و اعلام یا اعلان
عدم نیاز دولت و شهرداریها به زمین مالک می تواند پس از عمران و آماده سازی زمین
نسبت به تفکیک و واگذاری زمین خود طبق ضوابط و مجوز وزارت مسکن و شهرسازی اقدام
نماید.
تبصره 2 – مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا شش دانگ که زمین آنها
مورد نیاز دولت و شهرداریها به شرح این ماده است مشروط بر این که از مزایای مواد 6
یا 8 قانون اراضی شهری مصوب 1360 استفاده نکرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت
مسکن و شهرسازی قطعه یا قطعاتی از زمین مذکور به انتخاب خود و در صورت عدم امکان
از سایر اراضی دولتی معادل 1000 ( هزار) متر مربع عمران و تفکیک نمایند یا به
دولت بفروشند، زائد بر آن ( نه عین و نه منفعت) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و
با تقویم دولت و یا این که با اجازه و زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی عمران نموده
واگذار نماید.
تبصره 3 – صغار یتیم تا سن بلوغ شرعی و بازماندگان درجه اول شهدا، و مفقودالاثرها
و همسران آنها تا زمانی که فرزندان آنها را تحت تکفل داشته باشند از شمول این ماده
مستثنی هستند عمران و تفکیک و واگذاری زمینهای موضوع این تبصره مشمول مقررات این
قانون بوده و چنانچه زمین مشمول این تبصره مورد نیاز برای طرح دولتی خاصی باشد که
احداث آن در محل دیگری میسر نباشد معادل ارزش زمین مورد نظر از محل اراضی دولتی به
صورت عوض واگذار می گردد.
تبصره 4 – واگذاری سهام مشاعی مالکین اراضی شهری به یکدیگر در یک یا چند قطعه
زمین به نحوی که سهم هر یک از مالکین پس از انتقال زائد بر حد نصاب مقرر در این
ماده نگردد با رعایت شرایط مندرج در این قانون بلامانع است.
تبصره 5 – شرکتهای تعاونی مسکن که قبل از تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 مالک
زمینهایی باشند با رعایت حداقل نصاب تفکیک محل وقوع زمین برای هر یک از اعضاء
واجدالشرایط که از مزایای قانون اراضی شهری مصوب 1360 و این قانون استفاده نکرده
باشند در قالب ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی جق بهره برداری از زمین خود را دارا
می باشند و زمینهای مازاد بر نیاز آنها و نیز زمینی که طبق ضوابط مذکور در مهلت
مقرر بدون عذر موجه عمران نگردد تابع مقررات این قانون و در اختیار دولت قرار
می گیرد.
تبصره 6 – در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نا مشخص
بودن نشانی مالک پس از اعلان وزارت مسکن و شهرسازی و در صورت وجود تعارض ثبتی و در
وثیقه بودن ملک یا هر گونه اشکالات حقوقی یا ثبتی دیگر که مانع از انجام معامله
دولت گردد دولت یا شهرداریها با سپردن بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت محل زمین
را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک سند
انتقال را امضاء می نمایند و در موقع مراجعه مالک پس از ارائه مفاصا حسابهای لازم
و رفع هر گونه اشکال بهای آن قابل پرداخت می باشد و یا در صورت امکان زمین معوض
واگذار می گردد.
تبصره 7 – دولت و شهرداریها می توانند برای اجرای طرحهای دولتی و تاسیسات عمومی
زیر بنایی خود زمین مورد نیاز را در شهرها و شهرکهای سراسر کشور با رعایت کلیه
ضوابط و تبصره های این ماده تملک نمایند.
تبصره 8 – زمینهای دایری که دولت یا شهرداریها در کلیه شهرها و شهرکها نیاز به
تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر
نبوده مگر به دولت یا شهرداریها.
تبصره 9 – تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای ( ارزش معاملاتی) زمین بوده و بهای
اعیانیها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای
عادله روز تعیین می گردد.
تبصره 10 – در صورت درخواست و توافق مالک دولت موظف است به جای اراضی تملک شده از
اراضی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها در اختیار دارد معادل ارزشی
زمین تملک شده برای امر کشاورزی به مالکین این قبیل اراضی واگذار نماید.
تبصره 11 – این ماده و تبصره های آن با استفاده از اجازه مورخ 1360.7.19 حضرت
امام خمینی مدظله العالی که در آن مجلس شورای اسلامی را صاحب صلاحیت برای تشخیص
موارد ضرورت دانسته اند صرفاً در شهرهای مندرج در پیوست این قانون و تبصره های 7 و
8 آن در کلیه شهرها و شهرکهای سراسر کشور برای مدت 5 سال از تاریخ تصویب قابل
اجراء است و پس از مهلت مذکور در شهرهای یاد شده نیز مانند سایر شهرهای کشور سایر
مواد قانون قابل اجراء خواهد بود.
ماده 10 – از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب 1360 کلیه زمین های متعلق به
وزارتخانه ها و نیروهای مسلح و موسسات دولتی و بانکها و سازمانهای وابسته به دولت
و موسساتی که شمول حکم مستلزم ذکر نام است و کلیه بنیادها و نهادهای انقلابی در
اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می گیرد.
تبصره 1 – اراضی غیر موات بنیادهای غیر دولتی از شمول این ماده مستثنی بوده ولی
هر گونه واگذاری طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی با رعایت نظر ولی فقیه خواهد بود.
تبصره 2 – شهرداریها و شرکتها و سازمانهای وابسته به شهرداریها از شمول این ماده
مستثنی هستند ولی حق واگذاری آن گونه اراضی را بدون اجازه وزارت مسکن و شهرسازی
ندارند مگر به عنوان رفع نیازمندیهای عمومی شهر و عوض املاک واقع در طرحهای مصوب
شهری.
تبصره 3 – اراضی وقفی به وقفیت خود باقی است ولی اگر زمینی به عنوان وقف ثبت شده
و در مراجع ذیصلاح ثابت شود که تمام یا قسمتی از آن موات بوده سند وقف زمین موات
ابطال و در اختیار دولت قرار می گیرد لکن هر گونه واگذاری اراضی از طرف اوقاف یا
آستان قدس رضوی و یا سایر متولیان بایستی بر طبق ضوابط شهرسازی و رعایت نظر واقف
صورت گیرد.
تبصره 4 – وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است اراضی حاصل از موضوع این ماده را به
ادارات و سازمانهای مذکور در حد نیاز اداری و تاسیساتی مجاناً واگذار نماید.
ماده 11 – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی کشور طبق آیین نامه
اجرایی نسبت به آماده سازی یا عمران و واگذاری زمینهای خود مطابق طرحهای مصوب
قانونی اقدام کند.
تبصره 1 – تطبیق نقشه های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرحهای جامع و تفضیلی
و هادی و تصویب آن" موضوع ماده 101 قانون شهرداریها" به عهده وزارت مسکن و شهرسازی
است.
تبصره 2 – دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه های ثبتی و معاملاتی
بابت آماده سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است.
تبصره 3 – بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمت های منطقه ای زمان واگذاری
( ارزشهای معاملاتی) تجاوز نماید. ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقه ای تمام
شده باشد به بهای تمام شده واگذار می گردد. نحوه وصول هزینه های ناشی از
آماده سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات بر اساس بهره وری قطعات از خدمات و
تاسیسات شهری محاسبه و به صورتی اخذ می گردد که از مجموع هزینه ها تجاوز ننماید.
تبصره 4 – به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده می شود اماکن عمومی و خدماتی مورد
نیاز مجموعه های مسکونی را احداث و واگذار نماید.
تبصره 5 – وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرای مفاد این ماده و ایجاد شهرها و
شهرکها با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه می تواند نسبت به تشکیل شرکتهای عمرانی و
ساختمانی راساً و یا با مشارکت بخش غیر دولتی اقدام نماید. اساسنامه این قبیل
شرکتها به پیشنهاد وزارت مذکور به تصویب هیات دولت خواهد رسید.
ماده 12 – تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز
بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه
صالحه می باشد.
تبصره 1 – دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی
رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در
دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد.
تبصره 2 – ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده 12 در موقع معاینه محل در مورد نوع
زمینهایی که از تاریخ 1357.11.22 وسیله دولت یا ارگانها و نهادها و کمیته ها و
دفاتر خانه سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور
خواهد بود.
ماده 13 – هر گونه دخل و تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت
و شهرداریها و یا احداث هر گونه بنا بدون پروانه مجاز و یا هر گونه نقل و انتقال
به موجب اسناد عادی یا رسمی و تفکیک و افراز اراضی مزبور و یا هر گونه عملی بر
خلاف این قانون جرم شناخته می شود و با متجاوزین بر اساس تبصره 2 ماده 148 اصلاحی
قانون " اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی
آن" مصوب 1365.4.31 مجلس شورای اسلامی رفتار می شود.
ماده 14 – تبدیل و تغییر کاربری، افزار و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و
یا آیش ( اراضی موضوع ماده 2 این قانون) با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و
شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.
تبصره – نقل و انتقال آن گونه اراضی برای امر کشاورزی با قید مفاد موضوع این ماده
در سند بلامانع است.
ماده 15 – هر گونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر جهت عمران و احداث بنا با رعایت
ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است.
ماده 16 – هر یک از کارمندانی که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالح رعایت
دقیق مقررات آن را ننموده و تخطی کرده باشند علاوه بر جبران خسارت وارده به دولت
یا اشخاص و اعاده وضع، بر حسب مورد به انفصال موقت یا دائم از خدمات دولتی محکوم
می گردند.
ماده 17 – وزارت مسکن و شهرسازی مامور اجرای این قانون می باشد و موظف است حداکثر
ظرف مدت 3 ماه آیین نامه اجرایی مواد این قانون و نیز اساسنامه سازمان زمین شهری
را تهیه و به تصویب هیات دولت برساند.
شهرهای مشمول ضرورت:
1 – تهران 17 – گرگان
2 – اصفهان 18 – نجف آباد
3 – تبریز 19 – آمل
4 – شیراز 20 – رجایی شهر
5 – اهواز 21 – بابل
6 – باختران 22 – خوی
7 – رشت 23 – قائم شهر
8 – اردبیل 24 – بوشهر
9 – کرج 25 – بهبهان
10 – اراک 26 – قرچک
11 – قزوین 27 – مهاباد
12 – اسلام شهر 28 – میاندوآب
13 – خرم آباد 29 – ورامین
14 – بروجرد 30 – مهرشهر
15 – دزفول 31 – الیگودرز
16 – ساری 32 – ملایر
قانون فوق مشتمل بر هفده ماده و پنج تبصره در جلسه روز یکشنبه بیست و دوم شهریور
ماه یک هزار و سیصد و شصت و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 1366.7.1 به
تایید شورای نگهبان رسیده است.
1. شرایط متقاضیان مسکن مهر چیست؟
براساس آئین نامه اجرائی ماده 1 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرصه مسکن:
الف. فاقدین مسکن (افراد سرپرست خانواری که خود و افراد تحت تکفل آنان از تاریخ 1/1/1384 (تاریخ اجرای قانون برنامه چهارم توسعه) فاقد زمین مسکونی یا واحد مسکونی بوده و از تاریخ 22/11/1357 از هیچ یک از امکانات دولتی یا امکانات نهادهای عمومی غیردولتی مربوط به تامین مسکن شامل زمین، واحد مسکونی و یا تسهیلات یارانه ای خرید و یا ساخت واحد مسکونی استفاده نکرده باشند.
ب. متاهل و یا سرپرست خانوار
ج. دارای حداقل پنج سال سابقه سکونت در شهر مورد تقاضا
تبصره- افراد زیر می توانند بدون شرط تاهل و بدون شرط سرپرست خانوار بودن در زمره متقاضیان واجد شرایط قرار گیرند:
– زنان خودسرپرست مشروط به داشتن حداقل 35 سال سن
– نخبگان علمی با معرفی بنیاد ملی نخبگان کشور
2. آیا می دانید اراضی شهری شامل چه نوع زمینهایی است؟
زمینهایی است که در محدوده و حریم شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.
3. آیا می دانید اراضی موات شهری به چه نوع زمینهایی اطلاق می شود؟
زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء (قبل از تاریخ 5/4/58) نداشته باشد.
4. آیا می دانید اراضی بایر شهری چیست؟
زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته است اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد.
5. اراضی دایر شهری به کدام اراضی اطلاق می شود؟
زمینهایی است که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حاضر مورد بهره برداری مالک است.
6. منظور از اراضی دولتی چیست؟
کلیه زمینهای متعلق به دولت از قبیل ملی، موات، بایر و دایر تملک شده، خالصه، مستحدث، ساحلی و حریم که بنام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است. همچنین کلیه زمینهایی که طبق قوانین و مقررات و آراء کمیسیونهای مربوط ، ملی یا موات تشخیص گردیده اعم از آنکه بنام دولت ثبت شده یا نشده باشد. (ماده 13 قانون زمین شهری و ماده 33 آئین نامه اجرایی آن).
7. آیا می دانید اراضی ملی (شهری) چیست؟
اراضی که در اجرای ماده (2) "قانون حفظ و حمایت از منابع طبیعی و ذخایر جنگلی" یا ماده (56) "قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع" یا ماده واحده "قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع ماده 56 قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و مراتع" ملی تشخیص گردیده یا می گردد و پس از ورود به محدوده و حریم شهر به استناد ماده 10 قانون زمین شهری و ماده 20 آئین نامه اجرایی آن و ماده 6 اساسنامه سازمان ملی زمین و مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی (سازمان ملی زمین و مسکن) قرار گرفته یا می گیرد.
8. نمایندگی دولت در اراضی دولتی شهری به چه سازمانی محول شده است؟
نمایندگی دولتی در مورد اراضی دولتی واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرک ها با "سازمان ملی زمین و مسکن" است.
9. آیا می دانید مالکیت اراضی موات شهری از آن کیست؟
کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای دولتی یا غیردولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد. ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت راه و شهرسازی اسناد آنها را بنام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ 22/11/1357 توسط دولت واگذار شده باشد. (ماده 6 قانون زمین شهری ).
قبول تقاضای ثبت زمینهای موات از اشخاص مطلقاً ممنوع است و ادارات ثبت مکلفند قبل از پذیرش ثبت زمینها به نام اشخاص و ادامه تشریفات ثبتی زمینهای ثبت شده و افراز و تقسیم و تفکیک آنها، موافقت کتبی وزارت راه و شهرسازی را اخذ نمایند. (بند 10 ماده 19 آئین نامه اجرایی قانون زمین شهری).
10. نحوه واگذاری اراضی دولتی با کاربری های عمومی به سازمان دولتی :
طبق ماده 100 از قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب 27/11/80 به وزارت مسکن و شهرسازی (سازمان ملی زمین و مسکن) اجازه داده می شود نسبت به واگذاری اراضی دولتی با کاربری عمومی (آموزشی، ورزشی، بهداشتی و فرهنگی) به سازمان دولتی ذیربط به قیمت تمام شده و بخش غیردولتی به قیمت کارشناسی روز به صورت اجاره به شرط تملیک (حداکثر بیست ساله) اقدام نماید.
11. آیا می دانید واگذاری اراضی با کاربری عمومی چگونه صورت می گیرد؟
واگذاری اراضی با کاربری عمومی (آموزشی، بهداشتی، ورزشی و فرهنگی) در قالب ماده 100 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و دستورالعمل اجرائی ابلاغی و صرفاً در حد نیاز مصوب و حداکثر به مساحت پنج هزار (5000) مترمربع در محدوده و بیست هزار (20000) مترمربع در حریم شهرها است. ضمناً خرید فروش و واگذاری اراضی و واحدهای احداثی بلامعارض با کاربری تجاری با توجه به مقررات مربوط صرفاً از طریق انتشار آگهی و برگزاری مزایده در چارچوب قوانین و مقررات مربوط است.
12. آیا می دانید واگذاری اراضی با کاربری مذهبی چگونه صورت می پذیرد؟
واگذاری اراضی با کاربری مذهبی جهت احداث مسجد به استناد بند (الف) ماده (6) برنامه پنج ساله پنجم توسعه در قبال ارائه طرح و اعتبار مصوب و ارائه مجوز از اداره اوقاف و امور خیریه با حفظ مالکیت دولت به صورت رایگان انجام می پذیرد.
فصل اول – تعاریف و مقررات مربوط به عمران زمینها
ماده 1 – منظور از عمران و احیای قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری – که از این پس قانون نامیده می شود – عمومات یاد شده در ماده (141) قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیا و عمران زمینهاست. عملیات از قبیل شخص غیر مسبوق به احیاء تحجیر، ریختن مصالح در زمین، حفر چاه و نظایر آن، عمران و احیا محسوب نمی گردد.
تبصره – تناسب میزان زمین عمران و احیا شده با در نظر گرفتن مساحت زیربنا، مساحت کل زمین و فضای عمومی آن یا سطح زیر کشت، آیش و سایر تصرفاتی که با در نظر گرفتن مفاد این ماده ، عمران و احیا محسوب می شود، طبق دستورالعملهای صادر شده توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد.
ماده 2 – منظور از اراضی دایر موضوع قانون، باری تملک و زمینهای کشاورزی مندرج در ماده (5) قانون و این آیین نامه، زمینهایی است که بهره برداری بالا از آنها، زراعت باشد و شامل عرصه و اعیان باغها و تاسیساتی که عرصه آنها متناسب با اعیانی باشد، نمی گردد.
تبصره – اراضی دایر کشاورزی ایستگاه های تحقیقاتی متعلق به وزارت کشاورزی و همچنین اراضی دایر مزروعی دانشکده های کشاورزی و دامپروری و دامپزشکی و هنرستانهای کشاورزی که مورد تایید وزارت مسکن و شهرسازی باشد، از شمول زمینهای دایر موضوع قانون مستثنا می باشد وزارت کشاورزی مکلف است فهرست ایستگاه های فوق را با ذکر میزان زمینها، نوع تاسیسات، محل وقوع و سایر مشخصات لازم، ظرف سه ماه جهت تایید به وزارت مسکن و شهرسازی ارائه نماید
ماده 3 – تعریف مسکن مناسب موضوع ماده (7) قانون و ضوابط آن به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است که به موجب دستورالعملی ضوابط آن را تهیه و جهت اجرا ابلاغ می نماید.
ماده 4 – منظور از استفاده از مزایای مواد (6) و (8) قانون اراضی شهری مصوب 1360 عبارت است از:
الف – اخذ پروانه ساختمانی از شهرداری.
ب – عمران و احیا در زمین، بدون اخذ پروانه به وسیله مالک یا انتقال گیرنده از او با سند عادی.
ماده 5 – مهلت عمرانی زمینهای موات، توسط افراد واجد شرایط از تاریخ تشخیص نوع زمین – اعلام رای کمیسیون تشخص – به مدت سه سال می باشد.
تبصره – در مواردی که صدور مجوز عمران، از نظر قانونی غیر مقدور یا ممنوع باشد، مهلت مذکور از تاریخ رفع ممنوعیت محاسبه می شود و در خصوص زمینهای مواتی که جدیداً در محدوده اجرای قانون قرار می گیرد، احتساب مهلت از تاریخ تشخیص نوع زمین به وسیله مراجع موضوع ماده (6) این آیین نامه می باشد.
فصل دوم – مقررات تشخیص زمینها
ماده 6 – کلیه مراجعی که به نحوی از انحا در ارتباط با زمینهای شهری، اقداماتی از قبیل نقل و انتقال صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حر چاه یا ساختمانی و غیره انجام می دهند، ملزم و موظفند قبل از هر گونه اقدامی بود، نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند، مگر این که با توجه به سایر مواد آیین نامه، نوع مزین مشخص و معین باشد. چنانچه وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یک ماه، پاسخ استعلام مراجع یاد شده در این ماده را ندهد، مراجع مزبور می توانند راساً اقدام نمایند.
تبصره – اشخاص ذینفع در صورت موافقت مراجع یاد شده در این ماده و ماده (7) می توانند راساً نسبت به اخذ نظر وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند.
ماده 7 – مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یاد ده، دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد، با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوایی با مقیاس مناسب – در صورت وجود نقشه هوایی – تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند. در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در موادی که راساً قصد تملک دارند، آخرین استعلام ثبتی یا صورت مجلس معاینه محل موضوع ماده (13) این آیین نامه را به وزارت مسکن و شهرسازی تسلیم نمایند. وزارت مسکن وش شهرسازی پس از بررسی مدارک و رسیدگی به شرح دستورالعمل مربوط، یک نسخه نقشه امضا شده را به انضمام نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده، ارسال می کند و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در وزارت مسکن و شهرسازی بایگانی می شود.
نظریه وزارت مسکن و شهرسازی که نسبت به یک زمین یا ملک صادر شده، برای موارد مراجعه بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد، ضروری نمی باشد.
ماده 8 – موارد زیر غیر موات تلقی می شود، مرگ آن که خلاف آن بنا به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی ثابت شود:
الف – پلاکهایی که طبق مقررات برای آنها به عنوان نصاب مالکانه، پروانه ساختمانی صادر شده یا بشود.
ب – پلاکهایی که مساحت زمین آنها تا 3000 متر مربع بوده و مربوط به واحدهای مسکونی ساخته شده یا هر گونه مستحدثات باشد، مشروط بر دارا بودن هر یک از اسناد مشروح زیر که تاریخ صدور آنها قبل از تاریخ 1358.4.5 باشد:
1 – اسناد مالکیت که به عنوان هر گونه مستحدثات، صادر شده یا تحت این عنوان مورد نقل و انتقال قرار گرفته و در ستون انتقالات قید مستحدثات شده باشد.
2 – گواهی پایان کار یا مفاصا حساب نوسازی شهرداری یا سطح شهر یا گواهی های مالیاتی از قبیل مفاصا حساب یا گواهی ارث، مشروط بر آن که در اسناد و گواهی های یاد شده تصریح شد باشد که پلاک مورد نظر، واحد ساختمانی یا مسکونی با مستحدثات است.
3 – سند رسمی اجاره به عنوان واحد مسکونی یا ساختمان.
4 – پلاکهای که به تشخیص شهرداری محل، قبل از تاریخ اجرای مقررات مربوط به صدور پروانه ساختمانی در شهر محل وقوع ملک به صورت ساختمان یا مستحدثات درآمده باشد.
ج – در صورتی که اسناد انتقال مربوط به پلاکهایی باشد که به عنوان ساختمان مورد معامله وزارتخانه ها و موسسات و شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و بنیادها و نهادهای انتقال اسلامی یا شهرداریها و موسسات اعتبار مجاز قرار گرفته باشد.
د – پلاکهایی که قبل از تاریخ 1358.4.5 به صورت تاسیساتی از قبیل مستحدثات صنعتی، ورزشی، جایگاه های فروش مواد نفتی، کارگاه ها، گاراژها، توقفگاه ها و انبارهای مسقف، اماکن درمانی، بهداشتی، آموزشی، فرهنگی و خدمات عمومی و تاسیسات مشابه باشد، مشروط بر آن که مساحت زمین آنها از سه هزار متر مربع بیشتر نبوده و دارای پروانه رسمی کسب یا ساختمان یا گواهی پایان کار باشند.
ه – ذکر وجود ساختمان در مرحله صدور آخرین مفاصاحسابهای نوسازی و مالیاتی در کلیه موارد بالا، حسب مورد توسط سازمان مربوط، ملاک عمل خواهد بود.
ماده 9 – به منظور تشویق مالکین جهت واگذاری زمینها به دولت از طریق توافق، واگذاری قطعاتی از زمینهای تملک شده مالکین به اقربای نسبی طبق اول آنان که فاقد واحد مسکونی زمین باشند، با اولویت بلامانع است.
فصل سوم – نحوه خرید و تملک زمینها
ماده 10 – در مورد زمینهای موات که در اختیار واجدین شرایط موضوع ماده (7) قانون قرار گرفته و بعداً مورد نیاز طرحی باشد، دستگاه مجری طرح مکلف است نسبت به واگذاری زمین عوض یا پرداخت قیمت عادله آن اقدام نماید.
ماده 11 – برای ملک زمینهای بایر و دایر از سوی دولت و شهرداریها و کلیه دستگاه هایی که طبق قانون، حق خرید و تملک دارند، رعایت ضوابط زیر ضروری است:
الف – دستگاه تملک کننده دارای طرح مصوب بوده و اعتبار خرید زمین نیز تامین شده باشد.
ب – بالاترین مقام اجرایی دستگاه تملک کننده نیاز به تملک زمین را تایید نماید.
ج – وزارت مسکن و شهرسازی عدم امکان تامین زمین مناسب را از زمینهای موات و دولت در آن شهر اعلام نموده باشد.
د – در شهرهایی که دارای طرح های مصوب شهری است، کاربری زمین مورد نیاز، منطبق با طرح باشد.
ماده 12 – تشخیص نیاز برای تملک زمین بایر یا دیار و میزان آن برای احداث واحدهای مسکونی یا واگذاری زمین جهت احداث مسکن و سایر نیازهای مربوط به آنها و همچنین تطبیق میزان زمینهای معوض مورد نیاز طرح های سایر دستگاه ها با طرح مربوط در شهرهای مشمول با وزارت مسکن و شهرسازی است که با در نظر گرفتن اراضی موات و دولتی ظرف یک ماه از تاریخ دریافت استعلام، اعلام نظر خواهد کرد.
تبصره – تشخیص زمینهای مورد نیاز طرح های سایر دستگاه ها در شهرهای یاد شده در قانون7 با دستگاه مربوط است.
ماده 13 – در مواردی که شماره پلاک و مشخصات ثبتی مزین مورد تملک، مشخص نباشد، دستگاه تملک کننده محل زمین محدوده مورد نیاز خود را در محل مشخص نموده و قبل از انتشار آگهی تملک، نقشه محدوده را بروی نقشه های هوایی – در شهرهایی که نقشه هوایی وجود دارد – به اداره ثبت، محل ارسال می نماید. اداره ثبت مکلف است با در نظر گرفتن امکانات و حداکثر ظرف یک ماه، مشخصات پلاکهای ثبت یا تفکیکی و نقشه پلاک بندی و جریان ثبتی و نام آخرین مالک را بر اساس سوابق موجود در خصوص محدوده مورد نظر، طبق صورت مجلس تنظیمی بین نماینده اداره ثبت و نماینده دستگاه تملک کننده، به مرجع تملک کننده ارسال نماید. در این صورت پس از انتشار آگهی و اعلام محدوده مورد نظر، چنانچه مالکین در مهلت تعیین شده جهت انتقال ملک خود مراجعه ننمایند یا زمین مشاعی بوده و برخی از مالکین مشاع مراجعه نکنند و به طور کلی، در تمام موارد مندرج در تبصره (6) ماده (9) قانون، ضمن تودیع بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت سند انتقال، حسب مورد از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک یا مالکین امضا می گردد تا در موقع مراجعه مالکین با احتساب و کسر مالیاتها و هزینه های تعلق گرفته، مبلغ مورد معامله به آنها پرداخت شود.
تبصره 1 – چنانچه مالکی یا مالکین درخواست مزین عوض خارج از محدوده مورد عمل این قانون بنمایند و امکان واگذاری وجود داشته باشد، پس از انتخاب زمین و رضایت مالک یا مالکین به اخذ آن، اداره ثبت، مبلغ تودیع شده را به مرجع تملک کننده مسترد می نماید تا زمین عوض واگذار شود.
تبصره 2 – ادارات ثبت مکلفند حسب درخواست مرجع تملک کننده زمین و موافقت کتبی شهرداریها و سایر سازمانهای ذیربط، سند تجمیعی پلاک های محدوده مورد تملک را که ضمناً در برگیرنده معابر، مسلیها، انهار متروک، حریمها، موارد مشابه داخل آن و املاک مجهول المالک – از نظر مقررات ثبتی – نیز باشد، طبق مقررات مربوط صادر نمایند.
در صورتی که در محدوده مورد تجمعی زمین موات یا ملی شده وجود داشته باشد، سند مالکیت تجمیعی با نظر وزارت مسکن و شهرسازی صادر می شود.
تبصره 3 – در کلیه مواردی که زمینهایی در طرح های مصوب دولتی و شهرداری قرار می گیرد و گواهی عدم امکان تامین زمینهای مورد نیاز طرح از زمینهای دولت و موات دریافت شده باشد، باید مراتب به وسیله دستگاه صاحب طرح به مالک یا مالکین و اداره ثبت اعلام گردد تا از هر گونه نقل و انتقال این گونه زمینها تا انجام مراحل تملک، حداکثر ظرف هیجده ماه از تاریخ اعلام، به اداره ثبت خودداری گردد. همچنین مراتب باید به شهرداری محل نیز جهت رعایت مقررات قانونی ظرف مزبور اعلام شود.
تبصره 4 – دستگاه های مجری طرح موظفند در کلیه موارد، یک نسخه از آگهی تملک خود را به اداره اوقاف محل و آستان قدس رضوی ارسال دارند. عدم ارسال مدارک برای سایر متولیان و آستانه ها رافع مسئولیت ادارات اوقاف و متولیان در اجرای این امر نمی باشد.
ماده 14 – در صورتی که در محدوده اعلان شده برای تملک، زمین وقفی وجود داشته باشد – اعم از اینکه به اجاره واگذار شده یا نشده باشد – ادارات اوقاف و متولیان موقوفه مکلفند ظرف پانزده روز از تاریخ انتشار آخرین آگهی، نظریه خود را به دستگاه مجری طرح اعلام کنند و حداکثر ظرف یک ماه، نقشه زمین وقفی و مشخصات آن را ارائه دهند تا حسب مورد نسبت به اجرای آن قسمت از طرح که در زمینهای وقفی است، از سوی اوقاف یا آستان قدس رضوی یا متولی اقدام یا سند اجازه به نام دولت تنظیم شود یا عوض آن زمین، ضمن رعایت مقررات و غبطیه موقوفه و با مصالح واگذار و طرح اجرا گردد.
تبصره – به منظور جلوگیری از تضییع حقوق اوقاف، سازمان حج و اوقاف و امور خیریه و آستان قدس رضوی موظفند فهرست کلیه زمینهای اوقافی خود را در هر شهر به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند.
ماده 15 – مالکینی که در اجرای تبصره (1) ماده (9) قانون برای تعیین تکلیف زمینهای خود در شهرهای موضوع ماده یاد شده مراجعه می نمایند، باید درخواست خود را با نقشه و مشخصات کامل زمین به وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها تسلیم نمایند تا آن وزارتخانه، حسب تقاضاهای رسیده از دستگاه های مختلف و طرح های خدمات عمومی شهری و شهرداریها از لحاظ نیازهای خود موضوع با بررسی و شهرداریها حداکثر ظرف دو ماه و وزارت مسکن و شهرسازی ظرف یک سال از تاریخ وصول تقاضای مراجعه کننده پاسخ متقاضی را بدهند. کلیه دستگاه های ذیربط مکلف به همکاری با وزارت مسکن و شهرسازی می باشند. در صورت اعلام نیاز دستگاه مربوط طبق قوانین و مقررات نسبت به تملک یا واگذاری عوض آن اقدام می نماید و در صورت اعلام عدم نیاز، چنانچه بر اساس کاربری زمین امکان عمران و واگذاری برای مالک وجود داشته باشد، مالک می تواند پس از آماده سازی و احداث بنا در زمینهای خود طبق مواد این آیین نامه نسبت به تفکیک و واگذاری واحدهای احدائی به متقاضیان اقدام نماید.
تبصره – در صورتی که علیرغم تکمیل مدارک لازم پس از انقضای مهلت مزبور به مقتضای پاسخ داده نشود، مالک طبق ضوابط قانونی و کاربریهای مربوط، حق عمران و واگذاری زمین خود را دارد.
ماده 16 – مالکان زمینهای بایر و دایر یا کاربری مسکونی در شهرهای موضوع ماده (9) قانون می توانند جهت تفکیک و اخذ پروانه ساختمانی تا هزار متر مربع برای یک یا چند قطعه از زمینهای خود به شهرداری محل مراجعه نمایند شهرداریها مکلفند پس از تطبیق نقشه تفکیکی با درخواست تشکیل پرونده به منظور اطلاع از اینکه مقتضای از مزایای مواد (8) و (6) قانون اراضی شهری استفاده کرده است یا خیر، مراتب را با ذکر مشخصات کامل مالک و پلاک مورد نظر از اداره زمین شهری مربوط، استعلام و پس از وصول پاسخ در صورت عمد استفاده از مزایای یاد شده، با رعایت سایر مقررات و اخذ تعهد رسمی مطابق فرم تنظیمی وزارت مسکن و شهرسازی مبنی بر عدم استفاده بیشتر از مزایای تبصره (2) ماده (9) قانون، پروانه ساختمانی صادر نمایند.
تبصره 1 – در مورد زمینهایی که تملک می شود، چنانچه مالک یا مالکین از مزایای تبصره (2) ماده (9) قانون استفاده نکرده باشند، پس از تملک و تهیه طرح تفکیکی و کسر میزان زمینی که به نسبت سهم آنها در خیابانها و خدمات عمومی طرح قرار می گیرد تا هزار متر مربع از قطعات قابل واگذاری به انتخاب مالک یا مالکین به آنها واگذاری می گردد تا برابر مقررات عمران نمایند.
تبصره 2 – منظور از عدم امکان مندرج در تبصره (2) ماده (9) قانون، مواردی است که سهم مالکانه در طرح دستگاه تملک کننده قرار گرفته و واگذاری آن به مالک باعث بر هم خوردن طرح و عدم امکان اجرای آن گردد و جابجایی طرح نیز مقدور نباشد. در این صورت زمینی معادل قیمت زمین تملک شده و حتی المقدور به همان میزان و حداکثر تا حد نصاب مقرر در قانون، از محل دیگری به مالک یا مالکین واگذار می گردد تشخیص این امر با دستگاه تملک کننده است.
تبصره 3 – وزارت مسکن و شهرسازی ضوابط چگونگی عمران اراضی مازاد بر حد نصاب مالکانه موضوع قسمت آخر تبصره (2) ماده (9) قانون را به نحوی که موجب تشویق در توسعه احداث مسکن باشد، حداکثر ظرف سه ماه تهیه و جهت اجرا ابلاغ می نماید.
ماده 17 – در شهرهای غیر مشمول ضرورت، نقل و انتقال زمینهای بایر و دایر شهری بین اشخاص با رعایت تبصره ماده (14) قانون در خصوص زمینهای دایر کشاورزی، بلامانع است، ولی هر گونه تفکیک و احداث بنا مستلزم انجام عملیات آماده سازی، طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی می باشد.
ماده 18 – وزارت کشاورزی و هیاتهای 7 نفره واگذاری زمین، حتی الامکان در اجرای تبصره (4) ماده (4) آیین نامه اجرایی قانون مرجع تشخیص زمینهای موات و ابطال اسناد آن – مصوب 66.7.8 – در هر درخواست وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر دستگاه های تملک کننده زمین که در اجرای تبصره (10) ماده (9) قانون درخواست واگذاری زمین می نمایند، زمین عوض معادل بهای منطقه ای زمین تملک شده در خارج از محدوده مورد عمل قانون، برای امر کشاورزی به مالکین معرفی شده، واگذار نمایند.
ماده 19 – ادارات ثبت مکلفند در هر مورد که زمینهایی – اعم از موات و غیر موات – به صورت ششدانگ یا مشاع بر اساس قانون به مالکیت دولت در می آید به موجب درخواست وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست سایر دستگاه ها – در مواردی که راساً زمینهای غیر مواتی را با رعایت مقررات قانون و این آیین نامه تملک می نماید – نسبت به صدور سند مالکیت به شرح زیر اقدام نمایند:
1 – ابطال سند مالکیت قبلی – اعم از اینکه سند مالکیت در اختیار باشد یا نباشد و صدور سند مالکیت جدید حسب مورد به نام دولت یا شهرداریها به نمایندگی مرجع قانون درخواست کننده سند.
2 – در موادی که زمین سابقه ثبتی به نام اشخاص نداشته باشد و بر اساس نظریه وزارت مسکن و شهرسازی زمین، موات تشخیص داده شود، با توجه به تبصره الحاقی به ماده (9) آیین نامه قانون ثبت و قبول تقاضای ثبت زمینهای موات و بایر بلامالک به نام دولت – مصوب 1354 – و در انتشار آگهی های نوبتی آنها نیازی به تنظیم اظهارنامه ثبت به نام دولت نبوده، و حسب درخواست وزارت مسکن و شهرسازی بدون انتشار آگهی های نوبتی و تحدید بلافاصله با استفاده از پلاک بخش مربوط و ضمن تعیین شماره فرعی، صورت مجلس تعیین حدود با رعایت حدود مجاورین – در صورت وجود سابقه تحدید حدود – با حضور نماینده اداره زمین شهری محل تنظیم و ملک در دفتر املاک ثبت و سند مالکیت به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر می گردد.
3 – در صورتی که زمین طبق نظر وزارت مسکن و شهرسازی موات بوده و سابقه درخواست ثبت داشته باشد، ولی تحدید حدود آن آن به عمل نامیده باشد – اعم از اینکه آگهی های نوبتی آن منتشر شده یا نشده باشد – بدون انتشار آگهی های نوبتی و تحدیدی نسبت به تنظیم صورت مجلس تعیین حدود لازم و صدور سند مالکیت آن با رعایت بند (1) این ماده از طرف اداره ثبت اقدام می گردد.
4 – در صورتی که وزارت مسکن و شهرسازی با سایر دستگاه های دولتی یا شهرداریها بر اساس ماده (9) قانون قصد تملک زمین غیر مواتی را دارند یا قبلاً تملک نموده اند، وی اساساً سابقه درخواست ثبت ندارد و زمین مزبور از نظر مقررات ثبتی مجهول المالک است، ادارات ثبت مکلفند ضمن تنظیم صورت مجلس لازم در اجرای ماده (13) این آیین نامه که به منزله صورت مجلس احراز تصرف خواهد بود، مشخصات متصرف را با رعایت حدود مجاورین – اگر سابقه تحدید حدود دارد – تعیین تعیین نمایند. همین صورت مجلس، مستند انجام معامله خواهد بود. پس از تنظیم سند انتقال بر اساس ماده (9) قانون ادارات ثبت باید به ترتیب زیر اقدام به صدور سند مالکیت به نام دولت و شهردارها نمایند:
الف – پس از ارائه یک نسخه سند انتقال ( سند تملکی) به اداره ثبت محل، اداره ثبت بر اساس سند رسمی تنظیمی بلافاصله سند مالکیت زمین را به نام دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا سایر دستگاه های دولتی درخواست کننده که سند به نام آنها تنظیم شده – یا شهرداریها حسب مورد صادر می نمایند.
ب – برای روشن شده وضع پرداخت بهای زمین مورد تملک، ادارات ثبت باید نسبت به تنظیم اظهارنامه ثبتی اقدام نمایند و علاوه بر قید نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا دستگاه تملک کننده یا شهرداریها، نام شخص یا اشخاصی را که مدعی مالکیت ملک مورد تملک هستند بر اساس صورت مجلس تنظیم بالا در اظهارنامه ثبتی قید نمایند و در اجرای دستور ماده (59) آیین نامه قانون ثبت، مبادرت به انتشار آگهی های نوبتی کنند. در صورتی که در مهلت مقرر قانونی، اعتراضی نرسید، پس از گواهی اداره ثبت محل و اخذ مفاصاحسابهای لازم، بهای زمین به مالک یا مالکین پرداخت می شود، ولی در صورت وصول اعتراض به ثبت تا تعیین تکلیف نهایی از سوی دادگاه های صالح، بهای ملک پرداخت نخواهد شد.
ج – چنانچه زمینی که موات اعلام شده دارای اعتراضی به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در خصوص نوع زمین یا اعتراض به ثبت یا حدود یا سایر اعتراضات قانونی در مراجع ذیصلاح یا تعارض ثبتی باشد یا در رهن و وثیقه و بازداشت بوده یا حق اعیانی و حق ریشه و کشت برای دیگران در آن قید شده باشد، ادارات ثبت مکلف به صدور سند آزاد و بدون قید بازداشت یا وثیقه و رهن و سایر قیود یاد شده، به نام دولت به نمایندگی مرجع قانونی درخواست کننده سند می باشند. در خصوص اعتراض به ثبت و تعارض ثبتی و تشخیص نوع زمین پس از صدور رای قطعی از طرف مراجع قضایی، ادارات ثبت، مراجع تملک کننده با رعایت قانون و این آیین نامه حقوق محکوم له را دارا می نمایند در مورد رهن و وثیقه و بازداشت زمینهای بایر و دیار نیز سازمان تملک کننده مجاز است پس از اخذ گواهی از ادارات ثبت محل، از محل اعتبارات طرح تملک زمین، مبلغ مندرج در سند وثیقه و رهن و مبلغ مورد بازداشت را پرداخت نماید و مراتب را به اداره ثبت محل اعلام کند. در صورتی که مبلغ یاد شده بیش از مبلغ مورد تملک باشد، بستانکار و مرجع بازداشت کننده می تواند برای وصول بقیه طلب خود تقاضای توقیف سایر اموال بدهکار را بر اساس قوانین مربوط از مراجع ذیصلاح بنماید.
د – در صورتی که زمین مورد تملک بر اساس سند انتقال رسمی سابقه ثبت داشته ولی آگهی نوبتی آن منتشر نشده باشد، اداره ثبت محل مکلف است بدون انتشار آگهی تحدیدی نسبت به تنظیم صورت مجلس تحدید حدود با رعایت حدود مجاورین – اگر سابقه تحدید حدود داشته باشد – اقدام نماید و بلافاصله سند مالکیت زمین را به نام وزارت مسکن و شهرسازی با دستگاه تملک کننده صادر نماید. در صورتی که اشتباهی در اسناد تنظیمی پیش آید، اصلاح اسناد با تنظیم سند اصلاحی به امضای دستگاه تملک کننده و به قائم مقامی مالک یا مالکین بلامانع است و برای اینکه پرداخت وجه مورد تملک به مالک مقدور گردد، اداره ثبت محل نسبت به انتشار آگهی های نوبتی بر اساس بند (ب) این ردیف اقدام می نماید. در مورد زمین های مورد تملک که سابقه ثبت و انتشار آگهی نوبتی داشته، ولی تحدید حدود آن به عمل نیامده، تعیین حدود و صدور سند مالکیت به شرح بند یاد شده صورت می گیرد.
در انجام عملیات تحدید و تفکیک زمینهای موات یا خریداری شده دولت، عدم اجرای ماده (80) آیین نامه قانون ثبت و عمد حور مالک اولیه، مانع انجام عملیات یاد شده نخواهد بود و ادارات ثبت مکلفند برابر نقشه ارائه شده نسبت به تحدید و تفکیک، بدون حفر پی اقدام نمایند.
5 – در مواردی که زمین بر اساس نظر وزارت مسکن و شهرسازی موات تشخیص داده شود، ادارات ثبت مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی قبل از قطعیت نظریه مرقوم سند مالکیت آن را به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر نمایند. در صورتی که بر اساس رای قطعی دادگاه، زمین غیر موات تشخیص داده شود، در شهرهای مشمول ضرورت بر اساس ماده (9) قانون با مالک رفتار می شود و سایر شهرها و شهرکهای کشور، تبصره های (7) و (8) ماده (9) قانون، قابل اجراست.
6 – مقررات بند (5) این ماده را جهت صدور سند مالکیت به نام دولت و شهرداریها در مورد زمینهایی که در اجرای قانون اراضی شهری – مصوب 60.12.27 – موات شناخته شده یا به تملک دولت درآمده، ولی سند مالکیت آن صادر نگردیده، قابل اجراست.
7 – زمینهایی که مالکیت آنها در اجرای قانون لغو مالکیت موات شهری و اصلاحیه آن لغو گردیده و مراتب به دفاتر املاک ثبت، اخبار و به امضای مسئول مربوط رسیده باشد، با توجه به ماده (22) قانون ثبت در مالکیت دولت مستقر و سند مالکیت آن باید به نامه دولت صادر شود.
8 – اسناد زمینهای مواتی که قبلاً در اختیار بنیادهای غیر دولتی از جمله بنیاد مستضعفان بوده یا باشد، باید به نام وزارت مسکن و شهرسازی صادر شود.
9 – افراز زمین های مشاعی وزارت مسکن و شهرسازی صادر شود.
9 – افراز زمینهای مشاعی وزارت مسکن و شهرسازی و دستگاه تملک کننده بر اساس لایحه قانونی راجع به فرار از مورد تصرف سازمانهای عمران اراضی شهری مصوب 1358 شورای انقلاب اسلامی جمهوری اسلامی ایران – به عمل خواهد آمد و دعوت از سایر مالکین مشاعی جهت افراز، ضرورت ندارد.
10 – قبول تقاضای ثبت زمینهای موات از اشخاص مطلقاً ممنوع است و ادارات ثبت مکلفند قبل از پذیرش ثبت زمینها به نام اشخاص و ادامه تشریفات ثبتی زمینهای ثبت شده و افراز و تقسیم و تفکیک زمینها، موافقت کتبی وزارت مسکن و شهرسازی را اخذ نماید.
11 – دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام هر گونه معامله نسبت به زمینهای موضوع قانون، مراتب را از وزارت مسکن و شهرسازی استعلام و بر اساس نظر آن وزارتخانه و رعایت مقررات مربوط اقدام نمایند.
ماده 20 – کلیه دستگاه های یاد شده در ماده (10) قانون موظفند زمینهای خود را در اجرای ماده (10) قانون، در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار دهند. ادارات ثبت مکلفند پس از اعلام وزارت مسکن و شهرسازی نسبت به ثبت انتقال ملک در دفاتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی قرار دهند. ادارات ثبت مکلفند پس از اعلام وزارت مسکن و شهرسازی نسبت به ثبت انتقال ملک در دفاتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت یا نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا دستگاه های یاد شده که در تحویل زمینهای مذکور و صدور اسناد مالکیت آنها به شرح این ماده، مسامحه یا کارشکنی نمایند در اجرای ماده (16) قانون مختلف محسوب شده و با اعلام وزارت مسکن و شهرسازی مورد پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت و از تاریخ درخواست وزارت مسکن و شهرسازی چنانچه ظرف دو ماه نسبت به تحویل زمین و اسناد و مدارک آن اقدام ننمایند، ادارات ثبت مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی سند مالکیت جدید به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی یا دستگاه هایی که وزارت مزبور معرفی می کند، صادر نمایند.
تبصره 1 – صدور سند مالکیت زمینهای ملی شده یا سایر زمینهای دولتی واقع در محدوده مورد عمل قانون، به نام وزارت مسکن و شهرسازی نیاز به تحویل و تنظیم صورت جلسه از طرف سرجنگلداریها ندارد.
تبصره 2 – در صورتی که در زمینهای یاد شده تجاوزات و تصرفاتی صورت گرفته باشد، در موقع معاینه محل با حضور نماینده سرجنلگداری یا دستگاه دارنده زمین، میزان تصرفات و تجاوزات، صورت جلسه شده و سند مالکیت کل محدوده لمی شده یا زمین دولتی مذکور بدون توجه به تجاوزات انجام شده به نام دولت به نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی صادر می گردد.
ماده 21 – در مورد زمین های مشاعی چنانچه یک یا چند مالک مشاع در مهلت مقرر مراجعه کنند، ولی به لحاظ عدم حضور بقیه مالکین انجام معامله کل ملک مقدور نباشد، نسبت به آن تعداد از مالکین که تنظیم سند امکان ندارد، طبق مفاد قانون و این آیین نامه سند انتقال به قایم مقامی مالک یا مالکین امضا می شود.
فصل چهارم – نحوه آماده سازی و عمران و واگذاری زمینها
ماده 22 – آماده سازی زمین عبارت از مجموعه عملیاتی است که مطابق دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی زمین را برای احداث مسکن مهیا می سازد که شامل موارد زیر می باشد:
الف – عملیات زیربنایی از قبل تعیین بروکف، تسطیح و آسفالت معابر، تامین شبکه های تاسیساتی آب و برق، جمع آوری و دفع آبهای سطحی و فاضلاب و غیره.
ب – عملیات روستایی مانند احداث مدارس، درمانگاه، واحد انتظامی، فضای سبز، اداره آتش نشانی، اماکن تجاری و نظایر آن.
ماده 23 – دستگاه ها، بنیادها، نهادها و اشخاص حقیقی و حقوقی واگذارکننده زمین در صورتی مجاز به واگذاری خواهند بود که اجرای عملیات زیربنایی زمینهای آنها طبق ضوابط و تایید دستگاه های اجرایی مربوط، قبل از واگذاری انجام شده باشد.
تبصره – در صورتی که تعاونی های مسکن قادر به انجام آماده سازی تمام زمین یا بخشی از آن باشند می تواند طبق ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نمایند. بدهی است هنگام تعیین قیمت قطعی زمین، هزینه آماده سازی از قیمت قطعی کسر خواهد شد.
ماده 24 – مالکیت زمینهای دایر و بایر اعم از حقیقی و حقوقی که طبق مواد (14) و (15) قانون، مجوز تبدیل و تغییر کاربری زمین خود را از وزارت مسکن و شهرسازی اخذ کرده اند و قصد تفکیک یا افراز یا تقسیم اراضی خود را دارند، موظفند نقشه تفکیکی زمینهای خود را به ضمیمه طرح های اجرایی آماده سازی همراه با برآورد هزینه های مربوط به ادارات کل مسکن و شهرسازی محل، ارائه نمایند.
ماده 25 – بهای تمام شده هر قطعه زمین برای امر مسکن عبارت است از قیمت منطقه ای زمین در زمان واگذاری به علاوه کلیه هزینه های تعلق گرفته و متناسب با هر طرح طبق دستورالعمل وزارت مسکن و شهرسازی.
ماده 26 – در کلیه طرح های آماده سازی تاسیسات روبنایی مثل مدارس، درمانگاه، فضای سبز و نظایر آن حتی الامکان از محل عواید اماکن تجاری، زمینهای واگذاری همان شهر، احداث شده و عرصه و اعیان آنها به صورت رایگان به دستگاه های بهره برداری کننده تحویل می شود.
دستورالعمل تعیین سرانه تاسیسات روبنایی توسط وزارت مسکن و شهرسازی تهیه و ابلاغ می شود.
ماده 27 – بهای واگذاری قطعات زمین برای احداث واحدهای انتفاعی نظیر تجاری، اداری و خدماتی صنفی برابر است با قیمت منطقه ای، به علاوه هزینه های زیربنایی و روبنایی قطعه که از متقاضی دریافت می گردد. وزارت مسکن و شهرسازی موظف است در عقد قرارداد واگذاری این گونه قطعات، ترتیبی اتخاذ نماید که بهای دریافتی بابت هزینه های تاسیسات روبنایی، صرف احداث تاسیسات مزبور شود.
تبصره – در احداث واحدهای انتفاعی، مجموعه های مسکونی کارگری با وجود شرایط مساوی، حق تقدم با تعاونی های کارگری است.
ماده 28 – واگذاری هر نوع زمین در طرح های مصوب شهری که به توسعه یا احداث معابر و میادین اختصاص داده شده است، ممنوع می باشد.
ماده 29 – واگذاری زمین به افراد و اعضای شرکت های تعاونی مسکن و کارکنان دولت بر اساس ضوابط و مقرراتی است که به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی، با رعایت قوانین و لحاظ اولویت برای کارکنان و کارمندان دولت تعیین و ابلاغ خواهد گردید.
تبصره 1 – واگذاری زمین به سازندگان واحدهای سکونی، اعم از اشخاص حقیقی و حقوقی و نیز کسانی که آمادگی و شرایط لازم را برای سرمایه گذاری در امر تولید و احداث واحدهای مسکونی به منظور واگذاری قطعی یا اجاره دارند، بر اساس ضوابط است که از طریق وزارت مسکن و شهرسازی تعیین می شود.
تبصره 2 – انتقال قطعی اراضی واگذار شده، پس از ارائه گواهی پایان کار ساختمانی خواهد بود و ممنوعیت انتقال مندرج در اسناد انتقال قطعی تنظیمی به تاریخ پیش از اجرای این آیین نامه کان لم یکن تلقی می گردد.
تبصره 3 – اوراق قرارداد واگذاری یاد شده و نیز اوراق واگذاری زمین در شهرهای جدید، در مراحل مرتبط با اعطای تسهیلات بانکی و تسهیلاتی که سازمان تامین اجتماعی به مشمولان قانون تامین اجتماعی می دهد، در حکم سند رسمی بوده و در مواردی که زمین مورد واگذاری، فاقد صورت مجلس تفکیکی است، نماینده دستگاه واگذارکننده زمین، اسناد تنظیمی را منحصراً از جهت تجویز رهن، امضا می نماید.
ماده 30 – واگذاری زمینهای شهرداریها، شرکتها و سازمانهای وابسته به شهرداریها توسط آنها به منظوری غیر از رفع نیازمندیهای عمومی شهر و عوض املاک واقع در طرح های مصوب شهری، منوط به مجوز وزارت مسکن و شهرسازی می باشد.
ماده 31 – واگذاری زمین جهت ایجاد یا توسعه یا انتقال انواع موسسات یا کارگاه های تولیدی و خدماتی و محلهای کسب، با شرایط زیر انجام می گیرد:
الف – متقاضی، خدمت وظیفه عمومی را انجام داده یا دارای کارت معافیت بوده و توانایی مالی احداث ساختمان را داشته باشد.
ب – مجوز قانون لازم را جهت دایر نمودن واحد پیشنهادی داشته باشد.
ج – زمینهای واگذاری برای هر پیشه یا کارگاه باید مطابق با کاربری زمین در طرحهای شهرسازی مصوب، و در صورت فقدان طرح های یاد شده، طبق مقررات شهرداری برای آن منطقه شهر باشد.
د – حداقل پنج سال پیش از تسلیم تقاضای زمین به طور متوالی در شهر محل درخواست زمین سکونت داشته باشد.
ه – در بعضی از شهرهای محروم، طبق اعلام وزارت مسکن و شهرسازی رعایت شرط مدت سکونت برای متقاضی ضروری نمی باشد، مشروط بر آن که متقاضی در شهرهای مزبور، به سرمایه گذاری در امر ایجاد واحدهای تولیدی، صنعتی و خدماتی به جز محل های کسب اقدام نماید.
تبصره 1 – افرادی که حرفه دیگری جز آنچه برای آن تقاضای زمین می نمایند نداشته باشند، اولویت خواهند داشت.
تبصره 2 – به منظور جذب سرمایه گذاری در نقاط محروم و کمک به امر تولید و اشتغال افراد، به شرط آن که افراد مزبور از وزارتخانه های تولیدی مجوز قانونی داشته باشند، ضمن اولویت اعطای زمین به این گونه افراد، از تخفیف های مناسب با تصویب مجمع عمومی سازمان زمین شهری برخوردار می شوند.
ماده 32 – واگذاری زمین های داخل شهرکهای مشمول قانون " اجازه واگذاری اراضی داخل شهرکها برای تامین اعتبار مربوط به تکمیل ساختمانهای شهرکهای نیمه تمام دولتی"- مصوب 1360.7.6 – که در زمان اخذ مجوز شهرک، خارج از حریم استحفاظی شهرها بوده اند، طبق قانون یادش ده و آیین نامه آن انجام می گیرد.
ماده 33 – منظور از زمینهای متعلق به دولت، یاد شده در ماده (13) قانون، کلیه زمینهایی است که به نام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است. همچنین کلیه زمینهای ملی شده و مواتی که طبق قوانین مصوب و آرای کمیسیونهای مربوط، متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است – اعم از اینکه به نام دولت ثبت شده یا نشده باشد – نمایندگی دولت در مورد زمینهای مزبور با سازمان زمین شهری با دستگاه است که وزارت مسکن و شهرسازی به آن تفویض اختیار می کند،
ماده 34 – منظور از زمینهای متعلق به شهرداری – یاد شده در ماده (13) قانون – کلیه زمینهایی است که طبق قوانین و مقررات به شهرداریها تعلق دارد. اعم از آن که به نام شهرداری دارای سند باشد یا نباشد.
ماده 35 – وزارت مسکن و شهرسازی مجاز است نسبت به واگذاری زمین های نزدیک کارخانه ها و کارگاه های تولیدی به کارکنان آنها در صورتی که کارخانه یا کارگاه با هزینه خود، واحدهای مسکونی و تاسیسات عمویم مربوط را احداث و فقط به کارکنانی که علاوه بر دارا بودن شرایط دریافت زمین به صورت انفرادی حداقل دو سال در آن واحد اشتغال به کار داشته اند، به قیمت تمام شد مورد تایید آن وزارت اقدام نماید. در این صورت پس از اتمام واحدهای مسکونی امر انتقال، زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی انجام می گیرد. در مورد کارخانه هایی که تازه تاسیس شده اند، شرط دو سال اشتغال در آن واحد، ضروری نمی باشد.
ماده 36 – شرایط واگذاری زمین جهت احداث خانه های سازمانی به موسسات و کارگاه ها و کارخانه هایی که دارای شخصیت حقوقی باشند، به شرح زیر می باشد:
الف – ضرورت احداث واحدهای مسکونی سازمانی به تایید وزارت مسکن و شهرسازی برسد.
ب – متقاضی، دارای مجوز احداث کارخانه یا کارگاه و پروانه اشتغال از مراجع مربوط باشد.
ج – تعداد شاغلانی که برای آنها خانه های سازمانی احداث می شود، باید از نظر اینکه از کارکنان کارخانه یا کارگاه متقاضی می باشند، به تایید وزارت کار و امور اجتماعی یا ادارات تابع در شهرستان مورد نظر برسد.
د – حداقل سن شاغلان بند (3) باید (18) سال تمام و دارای کارت پایان خدمت یا معافیت از خدمت باشند.
ه – تعداد شاغلان در طول سال از (20) نفر کمتر نباشد و حق بیمه آنان نیز تا هنگام درخواست، کلاً پرداخت شده باشد.
و – پروژه ساختمانی از نظر مساحت زیر بنای هر واحد و کیفیت و مصالح ساختمانی، منطبق با ضوابط تعیین شده وزارت مسکن و شهرسازی باشد.
ز – خانه های سازمانی احداث شده به صورت واحدهای سازمانی تلقی می شود و تابع قوانین مربوط می باشد.
ماده 37 – سهم وزارت مسکن و شهرسازی در شرکتهایی که در اجرای قسمت اخیر تبصره (5) ماده (11) قانون با مشارکت بیش از پنجاه درصد (50%) بخش غیر دولتی ایجاد می شود، به صورت آورده غیر نقدی از محل زمینها به قیمت عادله روز کارشناسی رسمی تامین می شود. اساسنامه این گونه شرکتها نیز مطابق تبصره یاد شده، به تصویب دولت خواهد رسید.
تبصره – خدمت کارکنان دولت در شرکت های یاد شده با توجه به ماده (11) قانون استخدام کشوری مجاز است.
ماده 38 – قوای انتظامی و نهادهای انتظامی انقلاب اسلامی حسب مورد به تقاضای وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداریها مکلفند در رفع آثار تصرف و تجاوز از زمینهای مشمول قانون، با وزارت مسکن و شهرسازی و شهرداریها همکاری، نظارت و دخالت مستقیم نمایند.
ماده 39 – با انقضای پنج سال مهلت مندرج در ماده (9) قانون، صرفاً موادی از این آیین نامه که در ارتباط با کلیه شهرها و شهرکهای کشور باشد، همچنان قابل اجرا بوده و در کلیه شهرها و شهرکهای کشور به صورت یکسان، عمل می شود.
ماده 40 – این تصویب نامه جایگزین تصویب نامه شماره .51994ت315 مورخ 1367.4.29 می شود.
ماده (12) قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366: "تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه می باشد.
تبصره 1 – دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد
تبصره 2 – ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده 12 در موقع معاینه محل در مورد نوع زمینهایی که از تاریخ 1357.11.22 وسیله دولت یا ارگانها و نهادها و کمیته ها و دفاتر خانه سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور خواهد بود
مواد (1) الی (2) قانون زمین شهری
"ماده 1 – به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن به عنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره برداری هر چه صحیح تر و وسیع تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل31 و نیل به اهداف مندرج در اصول 43 و 45 و 47 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی مواد این قانون به تصویب می رسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم الاجرا است
ماده 2 – اراضی شهری زمینهایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است
ماده 3 – اراضی موات شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد
زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 1358.4.5 به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت می باشد
ماده 4 – اراضی بایر شهری زمینهایی است که سابقه عمران و احیاء داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد
ماده 5 – اراضی دایر زمینهایی است که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است زمینهای دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور می باشد
مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، در خصوص تعیین مهلت اعتراض به نظریه وزارت مسکن و شهرسازی موضوع ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366.6.22
ماده واحده – وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است نظریه خود را در تشخیص نوع زمین، اعم از آن چه تا کنون صادر نموده و به آن اعتراض نشده یا آن چه بعداً صادر می نماید به مالکین اعلام نماید. مهلت حق اعتراض از تاریخ اعلام سه ماه تعیین می گردد. در صورت عدم دسترسی یا استنکاف مالک از دریافت نظریه، بایستی طی دو نوبت به فاصله ده روز نظریه مذکور در روزنامه کثیرالانتشار آگهی، تا سه ماه از تاریخ آخرین آگهی، مدعیان می توانند اعتراض خود را به دادگاه تسلیم نمایند، در صورت عدم وصول اعتراض در مهلت مذکور تشخیص، قطعی و لازم الاجراء است
موضوع " تعیین مهلت اعتراض به نظریه وزارت مسکن و شهرسازی موضوع ماده 12 قانون زمین شهری مصوب 1366.6.22" در اجرای بند هشتم اصل یکصد و دهم قانون اساسی در جلسه روز پنجشنبه مورخ سوم بهمن ماه یک هزار و سیصد و هفتاد مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی و طی ماده واحده فوق به تصویب رسید.
اکبر هاشمی رفسنجانی
رییس مجمع تشخیص مصلحت نظام
ماده (8) آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب 24/3/1371: "ماده 8- موارد زیر غیر موات تلقی می شود، مرگ آن که خلاف آن بنا به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی ثابت شود
الف – پلاکهایی که طبق مقررات برای آنها به عنوان نصاب مالکانه، پروانه ساختمانی صادر شده یا بشود
ب – پلاکهایی که مساحت زمین آنها تا 3000 متر مربع بوده و مربوط به واحدهای مسکونی ساخته شده یا هر گونه مستحدثات باشد، مشروط بر دارا بودن هر یک از اسناد مشروح زیر که تاریخ صدور آنها قبل از تاریخ 1358.4.5 باشد
اسناد مالکیت که به عنوان هر گونه مستحدثات، صادر شده یا تحت این عنوان مورد نقل و انتقال قرار گرفته و در ستون انتقالات قید مستحدثات شده باشد.
گواهی پایان کار یا مفاصا حساب نوسازی شهرداری یا سطح شهر یا گواهی های مالیاتی از قبیل مفاصا حساب یا گواهی ارث، مشروط بر آن که در اسناد و گواهی های یاد شده تصریح شد باشد که پلاک مورد نظر، واحد ساختمانی یا مسکونی با مستحدثات است
سند رسمی اجاره به عنوان واحد مسکونی یا ساختمان
پلاکهای که به تشخیص شهرداری محل، قبل از تاریخ اجرای مقررات مربوط به صدور پروانه ساختمانی در شهر محل وقوع ملک به صورت ساختمان یا مستحدثات درآمده باشد
ج – در صورتی که اسناد انتقال مربوط به پلاکهایی باشد که به عنوان ساختمان مورد معامله وزارتخانه ها و موسسات و شرکت های دولتی یا وابسته به دولت و بنیادها و نهادهای انتقال اسلامی یا شهرداریها و موسسات اعتبار مجاز قرار گرفته باشد
د – پلاکهایی که قبل از تاریخ 1358.4.5 به صورت تاسیساتی از قبیل مستحدثات صنعتی، ورزشی، جایگاه های فروش مواد نفتی، کارگاه ها، گاراژها، توقفگاه ها و انبارهای مسقف، اماکن درمانی، بهداشتی، آموزشی، فرهنگی و خدمات عمومی و تاسیسات مشابه باشد، مشروط بر آن که مساحت زمین آنها از سه هزار متر مربع بیشتر نبوده و دارای پروانه رسمی کسب یا ساختمان یا گواهی پایان کار باشند
ه – ذکر وجود ساختمان در مرحله صدور آخرین مفاصاحسابهای نوسازی و مالیاتی در کلیه موارد بالا، حسب مورد توسط سازمان مربوط، ملاک عمل خواهد بود.
– ماده (5) آیین نامه: "ماده5- مهلت عمرانی زمینهای موات، توسط افراد واجد شرایط از تاریخ تشخیص نوع زمین – اعلام رای کمیسیون تشخص – به مدت سه سال می باشد
ماده (33) آیین نامه: "ماده33- منظور از زمینهای متعلق به دولت، یاد شده در ماده (13) قانون، کلیه زمینهایی است که به نام دولت دارای سند بوده یا در جریان ثبت به نام دولت است. همچنین کلیه زمینهای ملی شده و مواتی که طبق قوانین مصوب و آرای کمیسیونهای مربوط، متعلق به وزارت مسکن و شهرسازی است – اعم از اینکه به نام دولت ثبت شده یا نشده باشد – نمایندگی دولت در مورد زمینهای مزبور با سازمان زمین شهری با دستگاه است که وزارت مسکن و شهرسازی به آن تفویض اختیار می کند."
به منظور تنظیم و تنسیق امور مربوط به زمین و ازدیاد عرضه و تعدیل و تثبیت قیمت آن بعنوان یکی از عوامل عمده تولید و تامین رفاه عمومی و اجتماعی و ایجاد موجبات حفظ و بهره برداری هر چه صحیح تر و وسیع تر از اراضی و همچنین فراهم نمودن زمینه لازم جهت اجرای اصل۳۱ و نیل به اهداف مندرج در اصول ۴۳ و ۴۵ و ۴۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تامین مسکن و تاسیسات عمومی مواد این قانون بتصویب میرسد و از تاریخ تصویب در سراسر کشور لازم الاجراء است .
ماده ۲ – اراضی شهری زمینهائی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرکها قرار گرفته است .
ماده ۳ – اراضی موات شهری زمینهائی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باشد .
زمینهای مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ ۱۳۵۸/۴/۵ به بعد احیاء شده باشد همچنان در اختیار دولت میباشد .
ماده ۴ – اراضی بایر شهری زمینهائی است که سابقه عمران و احیاء داشته و بتدریج بحالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد .
ماده ۵ – اراضی دایر زمینهائی است که آن را احیاء و آباد نموده اند و در حال حاضر دایر و مورد بهره برداری مالک است زمینهای دایر مشمول این قانون صرفاً اراضی کشاورزی یا آیش اعم از محصور یا غیر محصور میباشد .
ماده ۶ – کلیه زمینهای موات شهری اعم از آنکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انقلابی دولتی و یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد . ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را بنام دولت صادر نمایند مگر آنکه از تاریخ ۱۳۵۷/۱۱/۲۲ توسط دولت واگذار شده باشد .
تبصره – اسناد مالکیت زمینهای مواتی که در وثیقه میباشند و بموجب قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و این قانون به اختیار دولت درآمده و یا در میآیند آزاد تلقی میشوند و غیر از مطالبات اشخاص ناشی از فروش اینگونه اراضی که منتفی میگردد مطالبات دیگر وسیله طلبکار از سایر اموال بدهکار وصول خواهد شد .
ماده ۷ – کسانی که طبق مدارک مالکیت ، از زمینهای موات شهری در اختیار داشته اند مشروط بر آنکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده و مسکن مناسبی نداشته باشند ، طبق ضوابط مسکن و شهرسازی در سراسر کشور قطعه و یا قطعاتی جمعاً معادل ۱۰۰۰ ( هزار ) متر مربع در اختیارشان گذاشته میشود تا در مهلت مناسبی که در آئیننامه تعیین خواهد شد عمران و احیاء کنند در صورت عدم عمران و احیاء بدون عذر موجه اجازه مذکور ساقط و زمین به دولت بازمیگردد .
تبصره – در مورد کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری مصوب ۱۳۵۸/۴/۵ با اسناد عادی دارای زمین بوده و در مهلتهای تعیین شده قبلی از طرف مراجع مربوطه تشکیل پرونده داده اند و یا در شهرهائی که تاکنون مهلتهای مذکور برای تشکیل پرونده اعلام نشده است در صورتیکه تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله از طرف مراجع ذیصلاح قضائی تایید گردد برابر ضوابطی که در آئیننامه اجرائی این قانون تعیین میشود اجازه عمران داده خواهد شد .
ماده ۸ – کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه میباشد .
ماده ۹ – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمینهای مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهائی که به پیوست این قانون بدلیل عدم تکاپوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است به ترتیب از زمینهای بایر و دایر شهری تامین نماید .
مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و بنیادها و نهادها و ارگانهای دولتی و غیر دولتی موظفند زمینهای مورد نیاز دولت یا شهرداریها را که موضوع این قانون است بمنظورهای ذیل و با تقویم دولت به آنها ( دولت و شهرداریها ) بفروشند .
الف – تفکیک و فروش توسط وزارت امور مسکن و شهرسازی به افراد واجدالشرایط دریافت زمین جهت مسکن و یا اجرای طرحهای ساختمان سازی مسکونی .
ب – ایجاد تاسیسات عمومی و عمرانی و اداری و اجرای طرحهای مصوب شهری و عوض طرحهای شهری حسب مورد بوسیله وزارتخانه ها و شهرداریها و موسسات و شرکتهای دولتی و نهادها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است .
ج – حفاظت از میراث فرهنگی کشور .
تبصره ۱ – در صورت مراجعه مالک یا مالکین زمینهای بایر و دایر و اعلام یا اعلان عدم نیاز دولت و شهرداریها به زمین مالک میتواند پس از عمران و آماده سازی زمین نسبت به تفکیک و واگذاری زمین خود طبق ضوابط و مجوز وزارت مسکن و شهرسازی اقدام نماید .
تبصره ۲ – مالکان اراضی بایر و دایر شهری اعم از مشاع و یا شش دانگ که زمین آنها مورد نیاز دولت و شهرداریها بشرح این ماده است مشروط بر اینکه از مزایای مواد ۶ یا ۸ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ استفاده نکرده باشند حق دارند طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی قطعه یا قطعاتی از زمین مذکور به انتخاب خود و در صورت عدم امکان از سایر اراضی دولتی معادل ۱۰۰۰ ( هزار ) متر مربع عمران و تفکیک نمایند یا به دولت بفروشند زائد بر آن ( نه عین و نه منفعت ) قابل واگذاری نیست مگر به دولت و با تقویم دولت و یا اینکه با اجازه و زیر نظر وزارت مسکن و شهرسازی عمران نموده واگذار نماید .
تبصره ۳ – صغار یتیم تا سن بلوغ شرعی و بازماندگان درجه اول شهدا ، و مفقودالاثرها و همسران آنها تا زمانی که فرزندان آنها را تحت تکفل داشته باشند از شمول این ماده مستثنی هستند عمران و تفکیک و واگذاری زمینهای موضوع این تبصره مشمول مقررات این قانون بوده و چنانچه زمین مشمول این تبصره مورد نیاز برای طرح دولتی خاصی باشد که احداث آن در محل دیگری میسر نباشد معادل ارزش زمین مورد نظر از محل اراضی دولتی بصورت عوض واگذار میگردد .
تبصره ۴ – واگذاری سهام مشاعی مالکین اراضی شهری به یکدیگر در یک یا چند قطعه زمین بنحوی که سهم هر یک از مالکین پس از انتقال زائد بر حد نصاب مقرر در این ماده نگردد با رعایت شرایط مندرج در این قانون بلامانع است .
تبصره ۵ – شرکتهای تعاونی مسکن که قبل از تصویب قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ مالک زمینهائی باشند با رعایت حداقل نصاب تفکیک محل وقوع زمین برای هر یک از اعضاء واجدالشرایط که از مزایای قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و این قانون استفاده نکرده باشند در قالب ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی حق بهره برداری از زمین خود را دارا می باشند و زمینهای مازاد بر نیاز آنها و نیز زمینی که طبق ضوابط مذکور در مهلت مقرر بدون عذر موجه عمران نگردد تابع مقررات این قانون و در اختیار دولت قرار میگیرد .
تبصره ۶ – در صورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نا مشخص بودن نشانی مالک پس از اعلان وزارت مسکن و شهرسازی و در صورت وجود تعارض ثبتی و در وثیقه بودن ملک یا هر گونه اشکالات حقوقی یا ثبتی دیگر که مانع از انجام معامله دولت گردد دولت یا شهرداریها با سپردن بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت محل زمین را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک سند انتقال را امضاء می نمایند و در موقع مراجعه مالک پس از ارائه مفاصا حسابهای لازم و رفع هر گونه اشکال بهای آن قابل پرداخت میباشد و یا در صورت امکان زمین معوض واگذار میگردد .
تبصره ۷ – دولت و شهرداریها می توانند برای اجرای طرحهای دولتی و تاسیسات عمومی زیر بنائی خود زمین مورد نیاز را در شهرها و شهرکهای سراسر کشور با رعایت کلیه ضوابط و تبصره های این ماده تملک نمایند .
تبصره ۸ – زمینهای دایری که دولت یا شهرداریها در کلیه شهرها و شهرکها نیاز به تملک آنها دارند پس از تصویب طرح و اعلام مراتب به ادارات ثبت قابل انتقال به غیر نبوده مگر به دولت یا شهرداریها .
تبصره ۹ – تقویم دولت بر اساس قیمت منطقه ای ( ارزش معاملاتی ) زمین بوده و بهای اعیانیها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین میگردد .
تبصره ۱۰ – از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ کلیه زمینهای متعلق به وزارتخانه ها و نیروهای مسلح و موسسات دولتی و بانکها و سازمانهای وابسته به دولت و موسساتی که شمول حکم مستلزم ذکر نام است و کلیه بنیادها و نهادهای انقلابی در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار میگیرد .
تبصره ۱۱ – این ماده و تبصره های آن با استفاده از اجازه مورخ ۱۳۶۰/۷/۱۹ حضرت امام خمینی مدظله العالی که در آن مجلس شورای اسلامی را صاحب صلاحیت برای تشخیص موارد ضرورت دانسته اند صرفاً در شهرهای مندرج در پیوست این قانون و تبصره های ۷ و ۸ آن در کلیه شهرها و شهرکهای سراسر کشور برای مدت ۵ سال از تاریخ تصویب قابل اجراء است و پس از مهلت مذکور در شهرهای یاد شده نیز مانند سایر شهرهای کشور سایر مواد قانون قابل اجراء خواهد بود .
ماده ۱۰ – از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ کلیه زمینهای متعلق به وزارتخانه ها و نیروهای مسلح و موسسات دولتی و بانکها و سازمانهای وابسته به دولت و موسساتی که شمول حکم مستلزم ذکر نام است و کلیه بنیادها و نهادهای انقلابی در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار میگیرد .
تبصره ۱ – اراضی غیر موات بنیادهای غیر دولتی از شمول این ماده مستثنی بوده ولی هر گونه واگذاری طبق ضوابط وزارت مسکن و شهرسازی با رعایت نظر ولی فقیه خواهد بود .
تبصره ۲ – شهرداریها و شرکتها و سازمانهای وابسته به شهرداریها از شمول این ماده مستثنی هستند ولی حق واگذاری اینگونه اراضی را بدون اجازه وزارت مسکن و شهرسازی ندارند مگر بعنوان رفع نیازمندیهای عمومی شهر و عوض املاک واقع در طرحهای مصوب شهری .
تبصره ۳ – اراضی وقفی به وقفیت خود باقی است ولی اگر زمینی بعنوان وقف ثبت شده و در مراجع ذیصلاح ثابت شود که تمام یا قسمتی از آن موات بوده سند وقف زمین موات ابطال و در اختیار دولت قرار میگیرد لکن هر گونه واگذاری اراضی از طرف اوقاف یا آستان قدس رضوی و یا سایر متولیان بایستی بر طبق ضوابط شهرسازی و رعایت نظر واقف صورت گیرد .
تبصره ۴ – وزارت مسکن و شهرسازی مکلف است اراضی حاصل از موضوع این ماده را به ادارات و سازمانهای مذکور در حد نیاز اداری و تاسیساتی مجاناً واگذار نماید .
ماده ۱۱ – وزارت مسکن و شهرسازی موظف است بر اساس سیاست عمومی کشور طبق آئیننامه اجرائی نسبت به آماده سازی یا عمران و واگذاری زمینهای خود مطابق طرحهای مصوب قانونی اقدام کند .
تبصره ۱ – تطبیق نقشه های تفکیکی و شهرسازی اراضی دولتی با طرحهای جامع و تفضیلی و هادی و تصویب آن " موضوع ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها " به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است .
تبصره ۲ – دولت از پرداخت هر گونه مالیات و حق تمبر و هزینه های ثبتی و معاملاتی بابت آماده سازی و تفکیک و فروش اراضی معاف است .
تبصره ۳ – بهای واگذاری زمین به اشخاص نباید از قیمت های منطقه ای زمان واگذاری ( ارزشهای معاملاتی ) تجاوز نماید . ولی چنانچه برای دولت بیش از قیمت منطقه ای تمام شده باشد به بهای تمام شده واگذار میگردد نحوه وصول هزینه های ناشی از آماده سازی و عمران و تفکیک و یا سایر خدمات بر اساس بهره وری قطعات از خدمات و تاسیسات شهری محاسبه و بصورتی اخذ میگردد که از مجموع هزینه ها تجاوز ننماید .
تبصره ۴ – به وزارت مسکن و شهرسازی اجازه داده میشود اماکن عمومی و خدماتی مورد نیاز مجموعه های مسکونی را احداث و واگذار نماید .
تبصره ۵ – وزارت مسکن و شهرسازی در جهت اجرای مفاد این ماده و ایجاد شهرها و شهرکها با رعایت ضوابط و مقررات مربوطه میتواند نسبت به تشکیل شرکتهای عمرانی و ساختمانی راساً و یا با مشارکت بخش غیر دولتی اقدام نماید .
اساسنامه این قبیل شرکتها به پیشنهاد وزارت مذکور به تصویب هیات دولت خواهد رسید .
ماده ۱۲ – تشخیص عمران و احیاء و تاسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات بعهده وزارت مسکن و شهرسازی است این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه میباشد .
تبصره ۱ – دادگاه نسبت به اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی رسیدگی کرده و حکم لازم خواهد داد ، اعتراض به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی در دادگاه مانع از اجرای مواد این قانون نمی گردد .
تبصره ۲ – ملاک تشخیص مرجع مقرر در ماده ۱۲ در موقع معاینه محل در مورد نوع زمینهائی که از تاریخ ۱۳۵/۱۱/۲۲ وسیله دولت یا ارگانها و نهادها و کمیته ها و دفاتر خانه سازی احداث اعیانی یا واگذار شده بدون در نظر گرفتن اعیانیهای مذکور خواهد بود .
ماده ۱۳ – هر گونه دخل و تصرف و تجاوز به اراضی شهری متعلق یا منتقل شده به دولت و شهرداریها و یا احداث هر گونه بنا بدون پروانه مجاز و یا هر گونه نقل و انتقال بموجب اسناد عادی یا رسمی و تفکیک و افراز اراضی مزبور و یا هر گونه عملی بر خلاف این قانون جرم شناخته میشود و با متجاوزین بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون " اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ و اصلاحات بعدی آن " مصوب ۱۳۶۵/۴/۳۱ مجلس شورای اسلامی رفتار میشود .
ماده ۱۴ – تبدیل و تغییر کاربری ، افزار و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی و یا آیش ( اراضی موضوع ماده ۲ این قانون ) با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است .
تبصره – نقل و انتقال اینگونه اراضی برای امر کشاورزی با قید مفاد موضوع این ماده در سند بلامانع است .
ماده ۱۵ – هر گونه تفکیک و تقسیم اراضی بایر جهت عمران و احداث بنا با رعایت ضوابط و مقررات وزارت مسکن و شهرسازی و مواد این قانون بلااشکال است .
ماده ۱۶ – هر یک از کارمندانی که در اجرای این قانون به تشخیص دادگاه صالح رعایت دقیق مقررات آن را ننموده و تخطی کرده باشند علاوه بر جبران خسارت وارده به دولت یا اشخاص و اعاده وضع ، بر حسب مورد به انفصال موقت یا دائم از خدمات دولتی محکوم میگردند .
ماده ۱۷ – وزارت مسکن و شهرسازی مامور اجرای این قانون میباشد و موظف است حداکثر ظرف مدت ۳ ماه آئیننامه اجرائی مواد این قانون و نیز اساسنامه سازمان زمین شهری را تهیه و بتصویب هیات دولت برساند .
قانون فوق مشتمل بر هفده ماده و پنج تبصره در جلسه روز یکشنبه بیست و دوم شهریور ماه یکهزار و سیصد و شصت و شش مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۱۳۶۶/۷/۱ به تایید شورای نگهبان رسیده است .