بنام خدا
مقدمه
در مرحله اول مطالعات و طراحی شهری بلوار و میدان جانباز ، کل محدوده پروژه به پنج حوزه تقسیم گردیده است . از آنجائیکه هر حوزه طراحی ضوابط و معیارهای کلی بالادست را به منظور حفظ یکپارچگی و انسجام در خط آسمان و ترکیب بندی احجام بویژه ضوابط مهار ارتفاع حفظ خواهند نمود ، لیکن در مرحله تفصیلی طرح در هر حوزه لازمست که ضوابط و مقررات طراحی شهری بویژه در بدنه سازی و ساختار فضائی آن مشخص شود تا سازندگان و مجریان پروژه های معماری براساس آن بتوانند احداث بنا نمایند .
بنابراین این مجموعه ضوابط و مقررات اجرائی ، به منظور پاسخگوئی به متقاضیان و هدایت طراحان در طراحی تک بناها وادای عناصر و فضاهای شهری در این حوزه می باشد . بدیهی است که هر گونه تغییرات جزئی و اساسی در ضوابط و مقررات طرح تفصیلی ملاک عمل شهرداری ، قبلا بایستی با تایید حوزه معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و دفتر طراحی شهری برسد .
1- وضعیت عمومی حوزه یک بلوار جانباز (میدان جانباز )
حوزه یک بلوار جانیاز، مبداء ورودی به محدوده پروژه و بلوار جانباز و محدوده ای است که تحت عنوان میدان جانباز در طراحی تفصیلی ( اراضی آستان قدس و مسیل کال چهل بازه ) پیش بینی شده است.
میدان جانباز علیرغم اصطلاح میدان برصدر آن، عملاً با توجه با عدم امکان دسترسی ایمن به مرکز میدان و درجه اول بودن حرکت سواره در آن، فلکه محسوب می گردد. لذا ساماندهی به این حوزه به شکل یک فضای شهری پویا عملی است که بجز با اقدامات جدی میسر نخواهد بود.
بنابراین و با توجه به آنکه نتایج بررسی های این مشاور تاکید بر ضرورت تبدیل این میدان به فضای شهری و پیاده نمودن آن را دارد، لذا این مشاور کوشش نموده است تا توازن و انسجام لازم را به تاکید بر ساماندهی فضای میدان ( به عنوان یک فضای شهری) و هویت خاص این حوزه ، بوجود آورد.
با ضوابط صادرات و I T چک شود.
1-1- اهداف کلی طراحی در حوزه یک بلوار (میدان جانباز)
1- از آنجا که در آینده بدنه میدان با انواع کاربری های عمومی، خدماتی، دولتی و … در مقیاس شهری اشغال شده و به نوعی مبلغ سبکی نو در بدنه خواهد بود. لذا هماهنگی فرم عمومی ساختمان ها، یکپارچگی و تاکید بر محورهای تقارن و شخصیت میدان (ترافیکی – فضای شهری) اهمیت می یابد.
2- هویت این حوزه از بلوار به لحاظ تفاوتهای اساسی در کارکرد آن (فضای سبز و عمومی) و موقعیت خاص آن می تواند عملکردی پر جنب و جوش به لحاظ تمرکز فعالیتهای تجاری، اداری و … هماهنگ با عناصر نمادین و شاخص باشد.
3- ادراک فضای میدان بصورت یک کلیت یکپارچه، پیوستگی عناصر کالبدی، خط آسمان جداره میدان و … ضرورت ایجاد تجانس میدان اجزاء و عناصر تشکیل دهنده را بوجود می آورد.
4- ایجاد تنوع در جداره های این بخش از خیابان بویژه با توجه به ویژگی های خاص آن
5- از نظر دید بصری و بدنه سازی بناها بایستی احساس تجانس را در جزئیات از دور و تنوع جزئیات را از نزدیک فراهم سازد.
6- تمرکز شاخص ترین و فعال ترین کاربری ها و عملکردها در مجاورت میدان افزایش سفرهای ترافیکی شده و صهولت و سرعت حرکت سواره را کاهش می دهد. لذا ارتباط فضاهای اطراف میدان از طبقات زیرین تنظیم ورودی سواره ها تدارک و تامین پارکینگ های عمومی مناسب در این حوزه ضروری است.
7- ایجاد محوطه سازی مناسب برای فضاها و کاربر ها به منظور ایجاد سهولت حرکت در فضاهای پرجنب و جوش در این حوزه
8- استفاده از ارتفاع ساختمان ها برای ترکیب و ایجاد خط آسمان در نظاره متوالی
9- غنی سازی خط آسمان و ارزشهای کالبدی در سیمای میدان برای استقرار نشانه های با ارزش
10- ایجاد تعادل در جداره و افزایش وضوح و خوانایی میدان
11- ایجاد تقارن نسبی در جداره خیابانهای منتهی به میدان، با حفظ محوریت در امتداد حرکت برای افزایش وضوح و خوانائی میدان ضروری است.
2-1 ضوابط اجرائی و طراحی شهری .
1- استفاده از حداقل تراکم مصوب و پایه – 5% در این حوزه الزامی است.
2- اعمال ضوابط تشویقی و ارائه تسهیلات بمنظور افزایش تراکم ساختمانی و ارتقاء نوع عملکردها و فضاها برای امکان ساخت و ساز و سرمایه گذاری در این حوزه توصیه می شود.
3- در این حوزه ایجاد عملکردهای تجاری- اداری و کاربریهای مرتبط با آن پیشنهاد می گردد.
4- با توجه به هویت خاص این حوزه و موقعیت آن، احداث رواق در ین بخش توصیه نمی گردد.
5- سطح اشغال قطعات در این حوزه مطابق با طرح کالبدی و ضوابط خاص ارائه شده در بندهای بعدی خواهد بود.
6- کلیه قطعات مجاور میدان و فضاهای سبز اطراف آن ملزم به ایجاد فضای باز و استفاده از آن به عنوان محوطه های عمومی خواهند بود.
7- کلیه پلاک ها ملزم به تعبیه پارکینگ جهت استفاده ساکنین و مراجعین مجموعه خواهد بود. (این پارکینگ ها در مورد پارکینگ های مجاور فضاهای سبز اطراف میدان به صورت پارکینگ های طبقاتی در طبقات زیرین توصیه می شود.
8- با توجه به ویژگیهای خاص میدان جانباز (میدان ترافیکی ) و بمنظور سهولت حرکت و دسترسی عابرین پیاده ارتباط فضاهای ریز فضاهای سبز عمومی اطراف میدان (لچکی ها) توصیه می گردد.
3-1- ضوابط بدنه سازی :
1-3-1- ضوابط عمومی :
1- کلیه نماهای قابل روئت ساختمان ها مشمول ضوابط نما سازی می باشند.
2- با در نظر گرفتن موقعیت خاص حوزه 1، استفاده از نما سازی مناسب و خاص برای جلب توجه و توقف دید بمنظور غنی سازی خط آسمان و نمای کلی میدان الزامی است.
3- در نما سازی توجه به جنبه های مختلف معماری نظیر رنگ، تکرار اجزاء و عناصر کالبدی و … در کل پهنه و زمینه ساختمان عامل ایجاد هویت و وحدت در مجموعه می باشد.
4- ساختمان های واقع در این حوزه مشمول ضوابط تشویقی تراکم خواهند بود . لیکن کاهش سطح اشغال و ایجاد گشایش و فضاهای باز عمومی از مهمترین مباحث در ساخت کالبدی این مجموعه محسوب می گردد.
5- بنابراین پیشنهاد می شود بر اساس ضوابط بند فوق و بعنوان حداکثر تراکم ساختمانی مجاز (600-500) با اعمال ضابطه 5% کاهش در سطح اشغال و 10% افزایش تراکم ساختمانی، مالکین و سرمایه گذاران برای استفاده مناسب از این ضابطه تشویق شوند.
6- همانگونه که قبلاً نیز اشاره شده به منظور ایجاد یک فضای شهری پویا ضمن توجه به رعایت ایمنی در میدان جانباز ایجاد فضاهای تجاری – تفریحی در طبقه 1- فضاهای سبز عمومی اطراف میدان (لچکی ها) و ارتباط این فضاها به یکدیگر توصیه شده است.
7- حفظ چشم اندازهای میدان در رابطه با لایه بلافصل و لایه های مسکونی حوزه بلافصل میدان توصیه می شود .
4-1- ضوابط مهار ارتفاع :
در این حوزه بمنظور مهار ارتفاع و کنترل خط آسمان با استفاده ازابزارهای طراحی شهری همچون تراکم ساختمانی، درصد سطح اشغال همکف، تعداد طبقات و ارتفاع ساختمان ها، ضوابط زیر قابل اجرا خواهد بود.
با توجه به الگوی پینهادی باری میدان (گشایش و بدون گرایی) کلیه ساختمان های واقع در حاشیه میدان و بلوار جانباز ملزم به رعایت تراکم مصوب طرح تفصیلی و سطح اشغال همکف و اول 10% و رعایت عقب نشینی مطابق با ضوابط طرح تفصیلی از معبر (پشت) موازی بلوار جانباز می باشند.
ساختمان های شاخص واقع در عمق مجموعه مشمول ضوابط تشویقی و ارائه تسهیلات به منظور افزایش تراکم ساختمانی و ارتقاء نوع عملکردها و فضاها خواهند بود. بر این اساس با کاهش سطح اشغال (تا حداقل 25% زیربنا)ساختمان ها مجاز به افزایش تراکم بیش از 5% خواهند بود. ضمن آنکه فضای باز این مجموعه ها به عنوان محوطه های عمومی خواهند بود.
2-3-1- ضوابط خاص
1- با توجه به ارتقاع زیاد و موقعیت خاص ساختمان ها در این حوزه لازم است ساختمان ها با استفاده از عناصر معماری مناسب و ایجاد ضرباهنگ در نما به "مردم واری" و "مقیاس انسانی" در نما توجه خاص نمایند. ضمن انکه عناصر موجود ضرباهنگ می بایست تا تراز سقف طبقه اول تداوم یابد.
2- پیمون و ضرباهنگ انتخابی نماها باید توجه به ایجاد هماهنگی و یکپارچگی در جداره میدان نماید و با اندازه و ابعاد نما متناسب باشد.
3- در طبقات همکف و اول (تراز پایه نما) رنگ نما می بایست کنترل شده و در هماهنگی با میدان و سایر ساختمانهای اطراف آن باشد. ضمن آنکه رنگ و طرح نما باید به تایید شهرداری برسد.
4- توصیه می شود که بمنظور ایجاد هماهنگی بیشتر در جداره میدان (در زاویه دید ناظر) رنگ تراز پایه تیره تر انتخاب گردد.
5- با توجه به اهمیت ساختمان ها در این حوزه ورودی بنا از اهمیت زیادی بر خوردار بوده و می بایست خوانا ، روشن و با مقیاس مناسب طراحی شود.
6- به منظور شناسایی و آردس دهی ساختمان ها علائم و تابلوهای مشخصه نام ساختمان می تواند در 2 تراز نصب شوند :
– در مقیاس عابرین پیاده ، که محل آن بالای مدخل ورودی و هماهنگ با طراحی بدنه نما است
– در مقیاس میدان که محل قرارگیر یان در طبقات بالایی نما است.
7- به منظور ایجاد پیوستگی در نماهای میدان، می بایست در نمای ساختمان ها از خطوط پیوسته قوی (در تراز میانی نما "طبقات دوم به بالا") استفاده شود.
8- کلیه تاسیسات و الحاقات بام می بایست نسبت به لبه اصلی حجم عقب نشینی داشته باشد و بوسیله صفحه بندی از دید پنهان شوند.
9- ضمن آنکه هیچگونه الحاقی به بدنه و نمای ساختمان ها (کولر، کانال کولرو…) مجاز نیست.
10- استفاده از پوشش گیاهی و فضاهای سبز در طبقات بالایی نما مجاز است. بدین منظور می بایست تمهیدات فنی لازم پیش بینی گردد.
2- وضعیت عمومی حوزه 2 بلوار جانباز
حوزه 2 بلوارجانباز ، حد فاصل میدان جانباز تا ابتدای فضای سبز عمومی پیش بینی شده در طراحی تفصیلی ( اراضی آستانقدس ) و مسیل کال چهل بازه می باشد ، این حوزه که حدود 600 متر طول دارد ، عملا پس از قوس 60 درجه نسبت شمال غرب ، ادامه پیدا می نماید . پس از مجتمع تجاری پروما ـ بانک پارسیان و چند ساختمان در دست احداث می باشد . در مجموع تعداد 45 قطعه با متوسط مساحت 600 تا 1000 مترمربع وجود دارد . بیشتر متقاضیان ساخت و ساز و واگذاری آستانقدس رضوی در این حوزه اتفاق افتاده که این مشاور با هماهنگی و هدایت طراحان و مجریان این پروژه ها حدالامکان کوشش نموده است تا توازن و انسجام لازم را با توجه به نوع قطعه بندی ، عقب نشینی های جانبی و احداث رواقها و … بوجود آورد .
1-2- اهداف کلی طراحی حوزه 2 :
1- ایجاد یکپارچگی و پیوستگی عناصر کالبدی و خط آسمان در جداره بلوار با ایجاد پیوستگی فعالیتهای اقتصادی و اجتماعی .
2- ایجاد فضاهای پر جنب و جوش و فعالیت با محوطه سازی فضاهای خدماتی .
3- استفاده از ارتفاع ساختمان ها برای ترکیب با خط آسمان در نظاره متوالی ( همجواری ها )
4- حفظ تداوم ساخت و ساز با میانگین ارتفاع جداره آسمان .
5- غنی سازی خط آسمان و ارزشهای کالبدی در سیمای جداره در مقابل دید در پیچ خیابان (اکسهای متقابل ) برای استقرار یک نشانه با ارزش .
6- ایجاد تنوع حجمی در این بخش از جداره خیابان .
7- رعایت تناسبات عرض و طول و ارتفاع برای حفظ ارزشهای محیطی .
8- از نظر دید بصری و بدنه سازی ، بناها می بایستی احساس تجانس را در جزئیات از دور و احساس تنوع جزئیات را از نزدیک فراهم سازند .
9- ایجاد تعادل در جداره و امتداد حرکت برای افزایش وضوج و خوانایی خیابان .
2-2- ضوابط اجرائی و طراحی شهری :
1- استفاده از تراکم مصوب 500% و سطح اشغال 100% ( در طبقات همکف و اول ) الزامی است .
2- به منظور حفظ یکپارچگی و رعایت دقیق ضوابط ملاک عمل ( خازنی ) احداث رواق به ارتفاع 10/5 متر و به عرض 5 متر الزامی است و این رواق جزئی از کل ساختمان بوده و ساختمان مجاز به عقب نشینی جانبی از بر مشرف به خیابان جانباز نمی باشد و رواق نمی بایستی به سطح اشغال همکف اضافه شود . ( احداث رواق در پیاده روی خیابان ) این امر به منظور هماهنگی و ایجاد بستر مناسب در شکل گیری بدنه خیابان الزامی است .
3- براساس ضوابط ملاک عمل ، ساختمانهای واقع در گذرگاه مرکز خطی شهر ( بلوار جانباز ) می بایست نسبت به محور 30 متر عقب نشینی را رعایت نمایند ، هرچند عرض گذرگاه 50 متر تعیین شده است .
4- با توجه به عرض کم قطعات ( 14 متر ) و با توجه به اینکه امکان تجمیع پلاک ها در این حوزه میسر نمی باشد ، می بایست در صورت امکان از ترکیب دو نما با یکدیگر در طراحی استفاده شود .
5- عقب نشینی در طبقات جهت اجرای ضوابط سطح اشغال و تراکم ، از معبر موازی بلوار جانباز ( در پشت قطعات ) محاسبه می گردد .
6- در کلیه ساختمانها ، ارتفاع رواق 10/5 متر و مجموع ارتفاع طبقات همکف و اول 50/10 متر و ارتفاع طبقات بالاتر 50/3 متر می باشد .
7- کلیه کاربری ها ملزم به دسترسی پیاده از بلوار جانباز و معبر موازی این بلوار در پشت ساختمان می باشند .
8- دسترسی پارکینگ ساختمانها ( بارانداز و پارکینگ ویژه ساکنین ) می بایست از پشت ساختمان باشد.
9- کلیه کاربری ها ملزم به تعبیه پارکینگ جهت استفاده ساکنین ساختمان می باشند . حداقل ظرفیت لازم برای پارکینگ مطابق با ضوابط شهرداری خواهد بود .
3-2- ضوابط بدنه سازی
1- کلیه نماهای قابل رویت ساختمانها مشمول ضوابط نماسازی می باشند .
2- لازم است که عناصر و اجزاء به کار رفته در نمای ساختمان ها ( پنجره ها و عناصر عمودی و افقی و … ) ضمن ایجاد جذابیت و تناسبات در هویت بخشی ساختمان ریتم لازم را در زاویه دید بوجود آورند.
3- در طراحی بدنه ساختمان ، نقش ورودی حائز اهمیت می باشد و لزوما بایستی مورد توجه خاص قرار گیرد.
4- در نماسازی مجموعه ای از جنبه های معماری ، رنگ تکرار اجزاء و عناصر کالبدی در کل زمینه و پهنه ساختمان عامل وحدت و هویت بخش باشد .
5- الحاق پله فرار و کلیه تاسیسات به بدنه ساختمان در نما مناسب نمی باشد و در حجم ساختمان می بایست به نحوی پیش بینی گردد که از نمای خارجی خیابان قابل رویت نباشد .
6- کلیه ساختمان های واقع در نبش گره ها و تقاطع ها مشمول ضوابط خاص نماسازی خواهند بود و رعایت ضوابط در این محدوده برای آنها الزامی است .
7- استفاده از نماسازی بصورت نمایی سمبلیک برای جلب توجه و توقف دید در نقاط کانونی پرسپکتیو خیابان ، به منظور غنی سازی خط آسمان و نمای جداره ها .
8- رعایت تناسب عرض و ارتفاع در امتداد، معرف جهت حرکت در پیچ بلوار و به عنوان نشانه خواهد بود .
4-2- ضوابط مهار ارتفاع :
بمنظور مهار ارتفاع و کنترل خط آسمان با استفاده از ابزار های شهری چون تراکم ساختمانی و در صد سطح اشغال همکف تعداد طبقات و ارتفاع ساختمانها در 3 گروه زیر قابل اجرا خواهد بود .
-1-4-2- ضوابط مهار ارتفاع گروه الف:
– تراکم ساختمانی قطعات : 500 %
– سطح اشغال طبقات همکف و اول 100 %
– سطح اشغال طبقات دوم تا پنجم 75 %
– کل ارتفاع ساختمان : 27.50 متر
– ارتفاع طبقه همکف و اول 10.5 متر
2-4-2- ضوابط مهار ارتفاع گروه ب :
– تراکم ساختمانی قطعات : 600 %
– سطح اشغال طبقات همکف و اول 100 %
– سطح اشغال طبقات دوم تا پنجم 75 %
– سطح اشغال طبقات ششم و هفتم 50 %
– کل ارتفاع ساختمان : 34.50 متر
– ارتفاع طبقه همکف و اول 10.5 متر
3-4-2- ضوابط مهار ارتفاع گروه پ :
– تراکم ساختمانی قطعات : 600 %
– سطح اشغال طبقات همکف و اول 100 %
– سطح اشغال طبقات دوم تا سوم 75 %
– سطح اشغال طبقات چهارم و نهم 50 %
– کل ارتفاع ساختمان : 41.5 متر
– ارتفاع طبقه همکف و اول 10.5 متر
تبصره 1:
– عقب نشینی در طبقات جهت تامین ضوابط سطح اشغال و تراکم از معبر موازی بلوار جانباز (در پشت قطعات ) محاسبه می گردد .
– مجموع ارتفاع طبقات دوم و سوم 10 متر توصیه می شود .
– طبقات چهارم به بعد هر یک با ارتفاع 3.5 متر توصیه شده است .
– در صورت عدم رعایت موارد فوق نما می بایست به صورت یکپارچه طراحی گردد . ( خطوط طبقات در نما مشخص نگردد)
جدول پلاکهای مشمول ضوابط مهار ارتفاع
پلاکهای مشمول ضوابط گروه الف
( کد نوسازی)
پلاکهای مشمول ضوابط گروه ب
( کد نوسازی)
پلاکهای مشمول ضوابط گروه پ
( کد نوسازی)
0001-087-14-02
0002-087-14-02
0006-087-14-02
0007-087-14-02
0008-087-14-02
0009-087-14-02
0008-088-14-02
0009-088-14-02
0010-088-14-02
0011-088-14-02
0001-089-14-02
0002-089-14-02
0003-089-14-02
0013-184-15-02
0014-184-15-02
0015-184-15-02
0003-186-15-02
0004-186-15-02
0005-186-15-02
0006-186-15-02
0010-087-14-02
0011- 087-14-02
0012-087-14-02
0013-087-14-02
0002-088-14-02
0003-088-14-02
0004-088-14-02
0006-088-14-02
0007-088-14-02
0007-184-15-02
0008-184-15-02
0009-184-15-02
0010-184-15-02
0011-184-15-02
0012-184-15-02
0014-087-14-02
0015-087-14-02
0016-087-14-02
0001-088-14-02
0004-089-14-02
0001-184-15-02
0002-184-15-02
0005-184-15-02
0006-184-15-02
0007-186-15-02
0008-186-15-02
0009-186-15-02
0010-186-15-02
5- 2- ضوابط احداث رواق ها
احداث رواق ها جز الزامات این حوزه می باشد که جزئی از حجم و توده ساختمان محسوب می گردد ، لیکن با توجه به شرایط اقلیمی و دید بصری در حوزه های مختلف متفاوت خواهد بود.
1- 5-2- ضوابط رواق
1- کد ارتفاعی کف رواقها 62/0 متر است که ارتفاع رواقها 5/5 متر از کد ارتفاعی کف خواهد بود ( 62/0 + 5/5 )
2- کلیه ساختمانها ملزم به احداث 4 پله به ارتفاع 5/15 سانتیمتر می باشند . این پله ها می بایست از بر محدوده زمین و در پیاده رو عمومی احداث گردد .
3- هر ستون دارای یک پایه به ارتفاع 5/. متر و با رنگ روشن تر از رنگ بدنه ستون خواهد بود .
4- نحوه اتصال ستون به سر ستون ها و سقف مطابق دیتایل ارائه شده می باشد .
5- در مرز مالیکت هر زمین موظف به احداث یک جداکننده به ارتفاع 10/1 متر می باشند.
جدول پلاکهای مشمول ضوابط احداث رواقها
پلاکهای مشمول ضوابط گروه الف
پلاکهای مشمول ضوابط گروه ب
0001-087-14-2
0002-087-14-2
0006-087-14-2
0007-087-14-2
0010-087-14-2
0011-087-14-2
0012-087-14-2
0013-087-14-2
0002-088-14-2
0003-088-14-2
0004-088-14-2
0008-088-14-2
0009-088-14-2
0001-089-14-2
0002-089-14-2
0003-089-14-2
0007-184-15-2
0008-184-15-2
0009-184-15-2
0010-184-15-2
0011-184-15-2
0012-184-15-2
0003-186-15-02
0004-186-15-02
0005-186-15-02
0006-186-15-02
0008-087-14-02
0009-087-14-02
0005-087-14-02
0014-087-14-02
0015-087-14-02
0016-087-14-02
0001-088-14-02
0006-088-14-02
0007-088-14-02
0010-088-15-02
0011-088-15-02
0004-089-14-02
0001-184-15-02
0002-184-15-02
0003-184-15-02
0004-184-15-02
0005-184-15-02
0006-184-15-02
0013-184-15-02
0014-184-15-02
0007-186-15-02
0008-186-15-02
0009-186-15-02
0010-186-15-02
6-2- اصول و ضوابط کلی زلزله
در طرح و اجرای ساختمانها باید ضوابط مذکور در ذیل رعایت گردند.
الف – کلیه عناصر باربر ساختمان باید بنحو مناسب بهم پیوسته باشند تا در هنگام وقوع زلزله عناصر مختلف از یکدیگر جدا نشده و ساختمان بطور یکپارچه عمل کند. بخصوص در مورد سقف علاوه بر آنکه باید اتصال آن به عناصر قائم باربر،قاب و یا دیوارها ، تامین باشد لازم است سقف با حفظ انسجام خود بتواند به مثابه یک دیافراگم نیروهای ناشی از زلزله را به عناصر قائم منتقل کند.
ب – ساختمان باید در دو امتداد عمود بر هم قادر به تحمل نیروهای افقی ناشی از زلزله باشد و در هر یک از این امتدادها نیز باید انتقال نیروهای افقی بسمت شالوده بطور مناسبی صورت گیرد.
1-6-2- ضوابط درز انقطاع
– برای جلوگیری و یا کاهش خسارت و خرابی ناشی از ضربه ساختمانهای مجاور به یکدیگر باید ساختمانهائی که دارای ارتفاع بیش از 12 مترو یا دارای بیش از 4 طبقه هستند بوسیله درز انقطاع از ساختمانهای مجاور جدا شوند.
– حداقل عرض درز انقطاع در تراز هر طبقه برابر ارتفاع آن تراز از روی شالوده می باشد این فاصله را می توان در محلهای لازم با مصالح کم مقاومت که در هنگام زلزله در اثر برخورد دو ساختمان به آسانی خرد می شوند پر نمود.
گروه بندی ساختمانها بر حسب اهمیت:
در این آئین نامه ساختمانها از نظر اهمیت به سه گروه زیر تقسیم می شوند :
گروه 1 ساختمانهای با اهمیت زیاد
این گروه شامل چهار دسته زیر است:
الف – ساختمانهائی که خرابی آنها موجب تلفات زیاد می شود. مانند مدارس، مساجد ، استادیوم، سینما و تاترها روشگاه های بزرگ، ترمینالهای مسافری و بطور کلی فضاهای سر بسته که محل تجمع بیش از 300 نفر باشد.
ب – ساختمانهائی که قابل استفاده بودن آنها پس از زلزله اهمیت خاص دارد و وقفه در بهره برداری از آنها بطور غیر مستقیم موجب افزایش تلفات و خسارات در نواحی زلزله زده می شود مانند بیمارستانها و درمانگاهها مراکز آتش نشانی، مراکز و تاسیسات آبرسانی، نیروگاهها و تاسیسات برق رسانی، مراکز مخابرات، رادیو و تلویزیون، تاسیسات انتظامی و مراکز کمک رسانی و بطور کلی تمام ساختمانهائی که استفاده از آنها در نجات و امداد موثر می باشد.
ت- ساختمانها و تاسیسات صنعتی که خرابی آنها سبب از دست رفتن ثروت ملی می گردد مانند موزه ها، کتابخانه ها و به طور کلی مراکزی که در آنها اسناد و مدارک ملی و یا آثار پر ارزش نگهداری می شود.
گروه 2 – ساختمانهای با اهمیت متوسط
در این گروه ساختمانهائی قرار دارند که خرابی آنها تلفات و خسارت قابل توجه به وجود می آورد مانند ساختمانهای مسکونی و اداری و تجاری، هتلها، انبارها، پارکینگهای چند طبقه و آن دسته از ساختمانهای صنعتی که جزو گروه 1 نمی باشند .
گروه 3- ساختمانهای با اهمیت کم
این گروه شامل دو دسته زیر می باشد:
الف – ساختمانهائی که خسارت نسبتاً کمی از خرابی آنها حادث می شود و احتمال حدوث تلفات در آنها بسیار کم است مانند انبارهای علوفه.
ب – ساختمانهای موقت که مدت بهره برداری از آنها کمتر از 2 سال است.
گروه بندی ساختمانها بر حسب شکل
ساختمانها به دو گروه منظم و نا منظم بشرح زیر تقسیم می شوند:
الف – ساختمانهای منظم :
منظم بودن ساختمان در پلان: پلان ساختمان دارای شکل کلی متقارن و یا تقریباً متقارن نسبت به محورهای اصلی ساختمان باشد که معمولاً عناصر مقاوم در برابر زلزله درامتداد آن محورها قرار دارند و در صورت وجود فرورفتگی اندازه آن در هر امتداد از 25 درصد بعد خارجی ساختمان در آن امتداد تجاوز ننماید. در هر طبقه فاصله بین مرکز جرم و مرکز صلبیت در هر یک از دو امتداد متعامد ساختمان از 20 درصد بعد ساختمان در آن امتداد بیشتر نباشد.
منظم بودن ساختمان در ارتفاع : توزیع جرم در ارتفاع ساختمان تقریباً یکنواخت باشد بطوریکه جرم هیچ طبقه ای نسبت به جرم طبقه زیر یا روی خود بیشتر از 50 درصد تغییر نداشته باشد ( باستثناء اتاق و خرپشته بام )
صلبیت جانبی در هر طبقه اولاً نسبت به صلبیت جانبی طبقه زیر خود بیش از 30 درصد تقلیل نیابد ثانیاً نسبت به صلبیت جانبی درسه طبقه زیرین بیش از 50 درصد کاهش پیدا نکند.
ب – ساختمانهای نامنظم :
ساختمانهایی که فاقد یک یا چند تا از خصوصیات ساختمانهای منظم باشند، نامنظم تلقی می شوند.
2-6-2- توصیه های طراحی :
1- تجزیه اشکال پیچیده پلان به اشکال ساده :
توصیه می شود که برای تبدیل اشکال پیچیده به اشکال ساده تر، در فواصل مناسب بدنه ساختمان درزهایی را تعبیه کنند.
این دور اندیشی و احتیاط، در ساختمانهای با طول زیاد نیز می باید اعمال شود، حتی اگر شکل آن ساختمانها منظم باشد زیرا نمی توان حرکات زلزله را در دو انتهای ساختمان مشابه دانست.
2-
پیکر بندی در ارتفاع :
در طراحی ارتفاع نیز باید به طور همزمان شکلها، صلبیتها، و بالاخره جرمها را مورد توجه قرار داد. توصیه می شود که تا حد امکان از شکلهای ساده و منسجم استفاده شود. به طور کلی، بریدگیها یا طبقات عقب رفته به هر شکل و وضعیتی که باشند توصیه نمی شوند. البته این بی نظمی ها می توانند تا حدودی قابل پذیرش باشند.
قسمتهای عقب رفته می توانند نسبت به یک یا دو محور قرینه یا غیره قرینه باشند همچنین، ارتفاع آنها (h) می تواند نسبت به ارتفاع کل ساختمان (H) به طور قابل ملاحظه ای تغییر کند.
بنا به مقررات " SEAOC" با وجود تمام بی نظمی ها تا زمانی که نسبت عرض حاشیه جلو آمده "A" به عرض قسمت پایین "L" در حدود 10/0 و 15/0 باشد پیکر بندی ساختمان قابل قبول است. این نسبتها بر اساس یک محاسبه ساده شده به دست آمده است و نسبت H/ h هر چه باشد تغییری در قابلیت قبول محدوده اعداد فوق نمی دهد در شرایط عقب رفتگی پله ای شکل در تمام ارتفاع، نسبت مزبور می تواند به 25/0 هم برسد.
هرگاه شکل یک ساختمان به صورت "I" یا "U" یا "L" باشد و اختلافهای فاحشی بین حجمهای به وجود آورنده شکل آن ساختمان وجود داشته باشد، باید با تعبیه درزهایی در بین حجمها، آنها را به حجمهایی ساده تقسیم کرد.
ضوابط خاص :
– در ضوابط پیشنهادی، برای حوزه دو بلوار جانباز با توجه به نیاز به نورگیری طبقات اداری فوقانی و همچنین تراکم های پیشنهادی، پلان ساختمانها در این طبقات بصورت "L" شکل پیش بینی شده است. که بر اساس اصول و ضوابط فوق به منظور تامین ایمنی ساختمان، تجزیه پلان به اشکال منظم و ایجاد یک درز انقطاع پیشنهاد می گردد.
همچنین با توجه به ضوابط فوق که برای ساختمانهایی با ارتفاع بیش از 12 متر پیش بینی درز انقطاع را ضروری دانسته است، مالکین موظف به رعایت ایجاد این درز بر اساس این ضوابط می باشند.
3- وضعیت عمومی حوزه 3 بلوار جانباز:
حوزه 3 بلوار جانباز، حد فاصل کال چهل بازه تا سه راهی ساجدی، پیش بینی شده در طرح تفضیلی (اراضی آستان قدس و کال چهل بازه) می باشد این حوزه که 1200 متر طول دارد شامل 4 زیر حوزه می باشد ویژگی خاص این حوزه وجود قطعات بزرگ متعلق به آستان قدس است که دست نخورد باقی مانده و تنها پلاک های ساخته شده در این حوزه، واحدهای مسکونی مجاور کارخانه قند آبکوه در حاشیه شرقی بلوار جانباز است.
بنابراین با توجه به تفکیک نامناسب قطعات بویژه در حوزه 2 بلوار جانباز و بزرگی قطعات موجود در این حوزه این مشاور کوشش نموده است تا حتی الاامکان توازن و انسجام لازم را در این حوزه با توجه به نوع قطعه بندی و هویت خاص آن بوجود آورد.
1-3- اهداف کلی طراحی حوزه 3 بلوار جانباز:
1- هویت این محدوده از بلوار جانباز به لحاظ تفاوتهای اساسی در کارکرد (فضای سبز و عمومی و فضاهای تفریحی و همچنین قطعه بندی خاص آن (وجود قطعات درشت دانه و میان دانه) می تواند عملکردی پر جنب و جوش به لحاظ تمرکز فعالیت های تفریحی – فرهنگی و تجاری و یا آرام و ساکن به لحاظ حضور فضای سبز تعریف شده در این حوزه هماهنگ با عناصر نمادین و شاخص باشد.
2- ایجاد تنوع در جداره های این بخش از خیابان بویژه با توجه به ویژگیهای خاص آن، ضمن حفظ محوریت در امتداد حرکت برای افزایش وضوح و خوانایی خیابان ضروری است.
3- تمرکز شاخص ترین و فعال ترین کاربری ها و عملکردها در مجاورت خیابان در این حوزه، موجبات افزایش سفرهای ترافیکی شده و سهولت و سرعت حرکت سواره را کاهش می دهد. لذا تنظیم ورودی سواره ها تامین پارکینگ های عمومی مناسب توقفگاههای و نحوه دسترسی دوم در این حوزه ضروری است.
4- ایجاد محوطه سازی مناسب برای فضاها و کاربری ها به منظور ایجاد سهولت حرکت در فضاهای پر جنب و جوش در این حوزه
5- ایجاد یکپارچگی و پیوستگی عناصر کالبدی و خط آسمان در جداره بلوار با ایجاد پیوستگی و فعالیتها و عملکردها
6- استفاده از ارتفاع ساختمان ها برای ترکیب با خط آسمان در نظاره متوالی
7- غنی سازی خط آسمان و ارزشهای کالبدی در سیمای جداره در تقاطع ها و بویژه در ابتدای مسیر برای استقرار نشانه های با ارزش.
8- ایجاد تنوع حجمی در این بخش از جداره خیابان.
9- ایجاد قطعات جدید و متناسب با بلوار با استفاده از تجمع پلاک ها و استفاده از ضوابط تشویقی (بویژه در قطعات مجاور کارخانه قند آبکوه.)
10- ساماندهی قطعات و حوزه های بزرگ سبز موجود در این حوزه و ایجاد یک فضای سبز
2-3- ضوابط اجرائی و طراحی شهری:
1- در این حوزه ایجاد عملکردهای تجاری، کاربریهای مرتبط با کاربری تفریحی، کاربریهای مرتبط با کاربری گردشگری و کاربریهای فرهنگی پیشنهاد می گردد.
2- بر اساس ضوابط ملاک عمل، ساختمان های واقع در گذرگاه مرکز خطی شهر (بلوار جانباز ) می بایست نسبت به محور 30 متر عقب نشینی را رعایت نمایند، هر چند عرض گذرگاه در این بخش 50 متر تعیین شده است.
3- کاربری قطعات ریز دانه مجاور کارخانه قندآبکوه (قطعات موجود در محدوده طراحی بلوار جانباز) که در وضع موجود دارای کاربری مسکونی می باشند، می بایست به کاربری تجاری تبدیل گردد. لذا قطعات در این محدوده در صورت تجمیع و تبدیل به کاربری تجاری از ضوابط تشویقی تراکم 500% استفاده خواهد نمود.
4- استفاده از تراکم مصوب 500% در این حوزه الزامی است.
5- سطح اشغال قطعات مطابق با ضوابط و طرح کالبدی ارائه شده خواهد بود.
6- کلیه قطعات مشمول عقب نشینی جانبی مطابق با ضوابط و طرح کالبدی ارائه شده خواهند بود .
7- کلیه ساختمانهای واقع در نبش، گروه ها تقاطع ها و ساختمان های موجود در فضای سبز و قطعات بزرگ آستان قدس، مشمول ضوابط خاص ارتفاعی و سطح اشغال خواهد بود.
8- قطعات تجمیع شده مشمول ضوابط تشویقی مندرج در بند 3 می باشند.
9- کلیه کاربری ها ملزم به تعبیه دسترسی پیاده از بلوار جانباز و معبر موازی این بلوار در پشت قطعات می باشند.
10- کلیه پلاک ها ملزم به تعبیه پارکینگ جهت استفاده ساکنین ساختمان می باشند حداقل ظرفیت لازم برای این پارکینگ ها مطابق با ضوابط شهرداری خواهد بود.
11- مطابق با ضوابط ملاک عمل (خازنی ) در این حوزه یک دستگاه اتوبوس و یک ایستگاه تاکسی در نظر گرفته خواهد شد. (مقطع عرضی خیابان در این حوزه مطابق با طرح ارائه شده خواهد بود).
3-3- ضوابط خاص در حوزه کاربری فضای سبز عمومی ( حوزه 1-3 )
اراضی این حوزه به منظور ایجاد فضاهای باز عمومی شهری، پارک کودک و زمینهای بازی کودکان، پارک منطقه و تاسیسات که به نحوی تامین نیازهای تفریحی – فرهنگی و فضاهای باز شهری را خواهد کرد پیش بینی شده است.
1-3-3- استفاده های مجاز در این حوزه
استقرار و همجواری عناصر کالبدی زیر در حوزه اراضی پارک، فضای سبز و تفریحی مجاز است:
الف- پارک کودک و پارک منطقه شهری که در حد تامین نیازهای این منطقه است.
ب – احداث زمینهای بازی کودکان، زمینهای ورزشی، استخر شنا و وسائل تفریحی در فضاهای باز مجاز است
پ- احداث تاسیسات فرهنگی و اجتماعی مانند کتابخانه، مراکز فرهنگی، مراکز پرورش فکری کودکان و نوجوانان، موزه و سایر تاسیسات فرهنگی و موارد مشابه در این قطعه بلامانع است.
ت- در این حوزه علاوه بر ایجاد فضاهای سبز عمومی، احداث تاسیساتی از قبیل تاتر و تاسیسات عمومی و اجتماعات (اعم از انتفاعی و بخش خصوصی در صورتی که توسط سازمان های دولتی و مجری طرح نظارت شود. ) مجاز است.
ث – در این حوزه احداث تاسیسات تفریحی مانند دکه های فروش مواد خوراکی و تنقلات، دکه های فروش اجناس یادبود مجلات و روزنامه و سایر وسایل مشابه، زمین بازی کودکان و … و بطور کلی هر نوع تاسیسات تفریحی که جنبه تجارتی و عمومی داشته باشد مجاز است.
2-3-3- ضوابط تفکیک اراضی در این حوزه
1-تفکیک اراضی مربوط به پارک و فضاهای سبز و تفریحی، در این حوزه مجاز نیست.
2- قطعات ناقص زمین (لچکی) فضای سبز وسط بلوار، میادین،حریم سبز انتقال نیرو ( فشار قوی )، حریم کانالها و مسیل های داخل شهر و… بعنوان فضاهای سبز عمومی در نظر گرفته می شوند.
3-3-3- مقررات و ضوابط خاص در حوزه کاربری فضای سبز عمومی :
ضوابط زیر بصورت خاص می بایست در این حوزه رعایت شود:
1- سطح اشغال کل طبقات در فضاهای سر پوشیده و ساخته شده نباید از 10 درصد سطح کل زمین تجاوز نماید
2- فضاهای سبز و باز عمومی در مقیاس ناحیه باید از طریق حداقل دو گذرگاه عابر پیاده و سواره دسترسی داشته بادشد ضمن آنکه به اصلی ترین گذرگاه نیز می بایست دسترسی داشته باشند.
3- مساحت پارکینگ در این نوع کاربری 25 متر مربع به ازاء هر وسیله نقلیه است
4- بر اساس هماهنگی های صورت گرفته با مدیریت حفاظت آبهای سطحی و مهندسی رودخانه های شرکت سهامی منطقه ای خراسان رضوی، عرض بستر مناسب برای عبور سیلابهای احتمالی در مسیل زیبا شهر ادامه کال چهل بازه گلستان، 10 متر و حریم آن بعد از منتهی الیه بستر ساحل راست و چپ آن 10 متر تعیین می گردد.
لذا احداث هرگونه تاسیسات و ساختمان در حریم کال مجاز نیست
5- قطعه مثلثی شکل تجاری و مسکونی موجود (شمال قطعه موجود) به مساحت 8500 مترمربع با همان تراکم جزو فضای باز در نظر گرفته خواهد شد.
6- بمنظور ایجاد تنوع در جداره مجاور کال چهل بازه، توصیه می شود که جداره مجاور کال در ترکیب با فضای سبز کال طراحی شود.
7- به منظور رعایت ضوابط ملاک عمل (خازنی) در مجاورت این قطعه، یک ایستگاه اتوبوس در نظر گرفته شده است
8- با توجه به هویت تعریف شده برای بلوار جانباز (عبوری- شهری) و بمنظور سهولت دسترسی عابرین پیاده احداث یک زیرگذر (روگذر ) برای ارتباط فضای سبز عمومی با مجموعه تجاری تفریحی – اداری مقابل پیشنهاد می شود.
9- در مواردی که سازمان های انتفاعی یا بخش خصوصی قصد سرمایه گذاری جهت احداث تاسیسات عمومی در این حوزه را داشته باشند می توانند با صلاحدید و تائید مجری طرح اقدام به سرمایه گذاری نمایند.
4-3-3- ضوابط بدنه سازی
1- به منظور تامین سیمای مطلوب برای جداره بلوار جانباز، کلیه تاسیسات و زیربناها بایست به عمق پارک منتقل شود و جداره پارک بصورت شفاف با فضای باز عمومی (المان ها و مبلمان شهری و … ) طراحی شود
2- با توجه به نوع کاربری خاص مجموعه بهتر است کلیه تاسیسات و بناها بصورت انعطاف پذیر و در ارتباط با مجموعه های اطراف و فضای سبز طراحی گردد.
3- لازم است که عناصر و اجزاء به کار رفته در نمای بناها، ضمن ایجاد جذابیت و تناسبات، ریتم لازم را در زاویه دید بوجود آروند.
4-3- ضوابط خاص در اراضی تفکیک نشده متعلق به آستان قدس (حوزه 2-3)
اراضی این بخش به منظور ایجاد فضاها بزرگ تجاری، فضاهای تفریحی – گردشگری اقامتی و کلیه فضاهایی که به نحوی تامین نیازهای تفریحی- فرهنگی و تجاری را خواهد کرد، پیش بینی شده است. این حوزه کلیه فعالیتها در امور خرده فروشی، عمده فروشی (به استثناء انبار داری) خدمات بخش خصوصی و عمومی، مراکز تفریحی تجارتی، دفاتر تجارتی موسسات، بازار و همچنین فروشگاههای زنجیره ای و هر نوع فعالیت بازرگانی در سطح نیازهای شهری را شامل می گردد.
1-4-3- استفاده ها و کاربری های مجاز در اراضی متعلق به آستان قدس (حوزه 2-3 )
در این حوزه استفاده از زمین در موارد زیر مجاز می باشد.
1- احداث مجموعه های تجاری به صورت پاساژ ها و مناطق مختلف تجاری- اداری در این حوزه مجاز است.
2- پارکینگ با رعایت ضوابط مربوط.
3- فضاهای تفریحی و ورزشی و … با رعایت کلیه ضوابط مربوط به دسترسی ها .
4- مراکز فرهنگی از قبیل کتابخانه مسجد کانون ها و مراکز فرهنگی
5- دفاتر تجاری موسسات دفاتر بازرگانی و تاسیسات اداری
6- کلیه تاسیسات جانبی مربوط به مراکز فرهنگی – تفریحی- اجتماعی، نظیر رستوران کافی شاپ و …
7- تاسیسات اقامتی نظیر هتل، مهمانسرا و سوئیت و …. در این نوع کاربری مجاز است.
2-4-3- ضوابط تفکیک اراضی در این حوزه
1- تفکیک اراضی مربوط به این حوزه مجاز نمی باشد.
2- تامین ورودی و دسترسی مناسب برای اراضی واقع در این بخش با رعایت ضوابط ترافیکی از 2 طریق یکی شبکه عبور و مرور وسائل نقلیه و دیگری مسیر حرکت عابرین پیاده الزامی، است.
3- سطح اشغال کل در فضاهای ساخته شده و سرپوشیده در این حوزه نباید از 60% سطح کل زمین تجاوز نماید.
4- سطح زیر بنا در طبقه همکف اعم از فضاهای سرپوشیده و ساخته شده نباید از 60% سطح کل زمین تجاور نماید
5- بر اساس هماهنگی های صورت گرفته با مدیریت حفاظت آبهای سطحی و مهندسی رودخانه های شرکت سهامی آب منطقه ای خراسان رضوی، عرض بستر مناسب برای عبور سیلابهای احتمالی در مسیل زیبا شهر ادامه کال چهل بازه گلستان 10 متر و حریم آن بعد از منتهی الیه بستر ساحلهای راست و چپ آن 140 متر تعیین می گردد لذا احداث هرگونه تاسیسات و ساختمان در حریم کال مجاز نیست
6- با توجه به طول زیاد قطعه مذکور و به منظور رعایت ضوابط ملاک عمل (خازنی ) در مجاورت این قطعه در منتهی الیه در قسمت شمالی یک ایستگاه اتوبوس در نظر گرفته شده است.
7- با توجه به هویت تعریف شده برای بلوار جانباز (عبور – شهری ) به منظور سهولت حرکت و دسترسی عابرین پیاده احداث یک زیرگذر (روگذر ) برای ارتباط با فضای سبز عمومی روبرو و فضاهای تجاری – اداری مقابل پیشنهاد می شود.
8- ساختمان های واقع در این حوزه مشمول ضوابط تشویقی و افزایش تراکم خواهد بود لیکن کاهش سطح اشغال در طبقه همکف و ایجاد گشایش و فضاهای باز عمومی و نیمه عمومی از مهمترین مباحث در ساخت کالبدی این مجموعه محسوب می شود
9- پیشنهاد می شود بر اساس ضوابط بند فوق بعنوان حداکثر تراکم ساختمانی مجاز (700% 500% ) با اعمال ضابطه 5% کاهش در سطح اشغال و 10 افزایش تراکم ساختمانی مالکین و سرمایه گذاران را برای استفاده مناسب از این ضابطه تشویق نمود.
10-کلیه کاربریها ملزم به تعبییه پارکینگ جهت استفاده ساکنین می باشند. حداقل طرفیت لازم برای پارکینگ مطابق با ضوابط شهرداری خواهد بود.
11- با توجه به طول قطعه مورد نظر از یک سو موقعیت خاص پروژه قراگیری درفضای مقابل فضای سبز عمومی ) از سوی دیگر نحوه چیدمان و جانمایی فضاها در مجموعه می بایست با رعایت اصول و مبانی خاص طراحی شهری و توجه به رعایت امنیت و ایمنی در کل جداره بلوار جانباز و تعریف بدنه بلوار و توجه به فضاهای باز عمومی و نیمه عمومی سبز طراحی شود.
3-4-3- ضوابط بدنه سازی:
1- با توجه به نوع کاربری خاص مجموعه بهتر است کلیه تاسیسات و بناها بصورت انعطاف پذیر و در ارتباط مجموعه های اطراف و فضای سبز طراحی گردد.
2- با توجه به اهمیت موضوع و کاربری خاص مجموعه در طراحی پروژه ورودی حائز اهمیت می باشد و لزوماً بایستی مورد توجه خاص قرارگیرد.
3- لازم است که کل مجموعه و عناصر و اجزاء به کار رفته در نمای ساختمان ضمن ایجاد جذابیت و تناسبات ریتم لازم را در زاویه دید بوجود آورند.
5-3- ضوابط خاص در مسکونی های مجاور کارخانه قند آبکوه (حوزه 3-3 ) :
مطابق با ضوابط ملاک عمل ( خازنی ) ضوابط مربوط به حوزه استفاده از اراضی مسکونی تراکم زیاد ( 240% ) می بایست در طرح در سطح زیربنا رعایت گردد . ضمن آنکه واحدهای مسکونی باید دارای دسترسی مستقیم بوده و با فضای باز قطعه زمین رابطه مستقیم داشته باشد بنابراین پیشنهاد می گردد ؛ با استفاده از ضوابط تراکم تشویقی به لحاظ تغییر کاربری از مسکونی به تجاری و تجاری مختلط اقدام شود . براساس 5% کاهش در سطح اشغال 10% افزایش تراکم به اضافه 20% افزایش در تراکم به ازاء تجمیع پلاکها .
در اراضی مشخص شده در این حوزه در صورتی که نوع کاربری مغایرتی با موارد فوق نداشته باشد ، احداث واحدهای تجاری، اقامتی و واحدهای اداری و امثال آن مجاز می باشد .
1-5-3- استفاده ها و کاربری های مجاز درمسکونی های مجاور کارخانه قند آبکوه (حوزه 3-3 ) :
در این حوزه استفاده از زمین در موارد زیر مجاز می باشد :
1- احداث مجموعه های تجاری به صورت پاساژ و مناطق مختلط تجاری _ اداری در این حوزه مجاز است .
2- احداث پارکینگ با رعایت ضوابط مربوطه .
3- دفاتر تجاری موسسات ، دفاتر بازرگانی و تاسیسات اداری .
4- تاسیسات اقامتی نظیر ؛ هتل ، مهمانسرا ، سوئیت و … در این نوع کاربری مجاز می باشد .
5- کلیه تاسیسات جانبی نظیر رستوران ، کافی شاپ و …
2-5-3- مقررات تفکیکی اراضی در حوزه :
1- با توجه به عرض کم قطعات ( بعضا 8 متر ) ، توصیه می شود پلاکها مطابق با جدول و طرح ارائه شده تجمیع گردد.
2- تامین ورودی و دسترسی مناسب برای کاربری های واقع در این بخش ، با رعایت ضوابط ترافیکی ، از 2 طریق یکی شعبه عبور و مرور وسائل نقلیه و دیگری مسیر حرکت عابرین پیاده ، الزامی است .
3- سطح اشغال کل در فضاهای ساخته شده و سرپوشیده در این حوزه ، نباید از 60% سطح کل زمین تجاوز نماید .
4- ساختمانهای واقع در این حوزه مشمول ضوابط تشویقی و افزایش تراکم خواهد بود لیکن کاهش سطح اشغال در طبقه همکف و ایجاد گشایش و فضای باز عمومی ، از مهمترین عوامل شکل دهنده به ساختار کالبدی این مجموعه محسوب می شوند.
5- توصیه می شود بر اساس ضوابط بند فوق بعنوان حداکثر تراکم ساختمانی مجاز (600%) با اعمال ضابطه 5% کاهش در سطح اشغال و 10% افزایش تراکم ساختمانی ، مالکین و سرمایه گذاران برای استفاده مناسب از این ضابطه تشویق نمود .
6-کلیه کاربریها ملزم به تعبیه پارکینگ جهت استفاده ساکنین می باشند . حداقل ظرفیت لازم برای پارکینگ ، مطابق با ضوابط شهرداری خواهد بود .
7- با توجه به نزدیکی به واحدهای ریزدانه مسکونی توصیه می شود معبر موازی جانباز ( در پشت قطعات ) تعریض گردد .
8- واحدهای مسکونی پشت قطعات مشمول ضوابط تراکم 240% خواهند بود . ( مطابق با طرح اعلام شده )
9- مطابق طرح ارائه شده انتهای خیابان جانباز مسدود و به پلاک 0005-021-14-02 اختصاص می یابد .
3-5-3- ضوابط بدنه سازی
1- با توجه به نوع کاربری خاص مجموعه بهتر است کلیه ساختمانها بصورت انعطاف پذیر و در ارتباط با مجموعه های اطراف و فضای سبز طراحی گردد .
2-لازم است که کل مجموعه و عناصر و اجزاء بکار رفته در نمای ساختمان ، ضمن ایجاد جذابیت و تناسبات ، ریتم لازم را در زاویه دید ایجاد نمایند .
3- کلیه نماهای قابل رویت ساختمان ها مشمول ضوابط نماسازی می باشند .
4- در نماسازی مجموعه ای از جنبه های معماری ، رنگ و تکرار اجزاء و عناصر کالبدی در کل زمینه و پهنه ساختمان اعمال وحدت و هویت بخش می باشد .
4-5-3- ضوابط تجمیع پلاکها
با توجه به عرض کم قطعات موجود و بمنظور رعایت تناسبات عرض و طول قطعات با عرض بلوار پیشنهاد می گردد که مالکین با اعمال ضوابط تشویقی برای تجمیع قطعات مطابق با جدول زیر و نقشه پیوست تشویق گردند :
جدول پلاکهای مشمول ضوابط تجمیع
پلاکهای مشمول ضوابط تجمیع
کد نوسازی جدید
پلاکهای مشمول ضوابط تجمیع
کد نوسازی جدید
0019-021-14-02
0020-021-14-02
0021-021-14-02
0022-021-14-02
0023-021-14-02
0024-021-14-02
0025-021-14-02
0026-021-14-02
0001-021-14-02
1000-051-14-02
1001-051-14-02
2001-051-14-02
0001-050-14-02
0002-050-14-02
9000-051-14-02
0006-021-14-02
2800-021-14-02
2900-021-14-02
0030-021-14-02
0031-021-14-02
0032-021-14-02
0013-021-14-02
0014-021-14-02
0015-021-14-02
0016-021-14-02
0017-021-14-02
8001-021-14-02
0002-021-14-02
4001-051-14-02
1500-051-14-02
6001-051-14-02
7001-051-14-02
0400-051-14-02
0005-051-14-02
0006-051-14-02
0008-051-14-02
3001-051-14-02
0007-021-14-02
3300-021-14-02
3400-021-14-02
3500-021-14-02
3600-021-14-02
3700-021-14-02
3800-021-14-02
1200-021-14-02
1100-021-14-02
1000-021-14-02
9000-021-14-02
8000-021-14-02
0007-021-14-02
0039-021-14-02
0003-021-14-02
0018-051-14-02
0019-051-14-02
0001-051-14-02
0002-051-14-02
0003-051-14-02
0008-021-14-02
4000-021-14-02
5000-021-14-02
6000-021-14-02
4000-021-14-02
4100-021-14-02
4200-021-14-02
4700-021-14-02
1000-021-14-02
2000-021-14-02
3000-021-14-02
4300-021-14-02
4400-021-14-02
4500-021-14-02
4600-021-14-02
0004-021-14-02
0007-052-14-02
0008-052-14-02
0009-052-14-02
0009-021-14-02
0006-050-14-02
0007-050-14-02
0003-050-14-02
0004-050-14-02
0005-050-14-02
0005-021-14-02
0010-052-14-02
0011-052-14-02
0012-052-14-02
0004-052-14-02
0005-052-14-02
0006-052-14-02
0010-021-14-02
0025-055-14-02
0026-055-14-02
0027-055-14-02
0001-052-14-02
0002-052-14-02
0024-055-14-02
0011-021-14-02
5-5-3- ضوابط مهار ارتفاع
به منظور مهار ارتفاع و کنترل خط آسمان با استفاده از ابزارهای طراحی شهری ( تراکم ساختمانی ، درصد سطح اشغال همکف ، تعداد طبقات و ارتفاع ساختمان و … ) کلیه ساختمان های واقع در این حوزه در 3 گروه قابل تقسیم بندی خواهند بود :
1- ضوابط مهار ارتفاع گروه الف :
– تراکم ساختمانی قطعات : 400%
– سطح اشغال طبقات 50%
– کل ارتفاع ساختمان 38 متر
ارتفاع طبقات همکف و اول 5/10 متر.
تعداد طبقات 8 طبقه
2- ضوابط مهار ارتفاع گروه ب :
– تراکم ساختمانی قطعات 450%
– سطح اشغال طبقات 50%
– کل ارتفاع ساختمان 5/41 متر
ارتفاع طبقات همکف و اول 5/10 متر.
تعداد طبقات 9 طبقه
3- ضوابط مهار ارتفاع گروه پ :
– تراکم ساختمانی قطعات 700%
– سطح اشغال طبقات همکف و اول 100%
– سطح اشغال سایر طبقات 50%
– کل ارتفاع ساختمان 48 متر
ارتفاع طبقات همکف و اول 5/10 متر.
تعداد طبقات 12 طبقه
جدول پلاکهای مشمول ضوابط مهار ارتفاع
پلاکهای مشمول ضوابط گروه الف
( کد نوسازی )
پلاکهای مشمول ضوابط گروه ب
( کد نوسازی )
پلاکهای مشمول ضوابط گروه پ
( کد نوسازی )
0003-021-14-02
0004-021-14-02
0002-021-14-02
0005-021-14-02
0001-021-14-02
0006-021-14-02
0007-021-14-02
0008-021-14-02
تبصره :
– عقب نشینی در طبقات ( جهت تامین ضوابط سطح اشغال و تراکم ) در طبقات بالا در این حوزه حذف می گردد .
– مجموعه ارتفاع طبقات دوم و سوم 10 متر توصیه می شود .
– طبقات چهارم به بعد هر یک با ارتفاع 5/3 متر توصیه شده است .
– در صورت عدم رعایت موارد فوق ، نما می بایست بصورت یکپارچه طراحی گردد . ( خطوط طبقات در نما مشخص نگردد ) .
6-5-3- ضوابط احداث رواق ها
احداث رواق ها جزو الزامات این حوزه می باشد که جزئی از حجم و توده ساختمان محسوب می گردد.
ضوابط رواق
1- کد ارتفاعی کف رواق ها 62/1 متر است. ارتفاع رواق ها 5/5 متر از کد ارتفاعی کف خواهد بود.
2- کلیه ساختمان ها ملزم به احداث 4 پله به ارتفاع 5/15 سانتیمتر می باشد. این پله ها می بایست از بر محدوده زمین و در پیاده رو عمومی احداث گردد.
3- ستون ها در رواق می بایست دارای یک پایه 5/0 متر و با رنگ روشن تر از رنگ بدنه ستون خواهد بود.
6-3- ضوابط خاص در کارخانه قند آبکوه (حوزه 4-3)
در طرح تفصیلی (خازنی)، کارخانه قند آبکوه تا سال 1370 ابقا شده و پس از آن پیشنهاد جلوگیری از توسعه و انتقال آن به خارج از محدوده شهر گردیده است. در اراضی این بخش تغییر کاربری این محدوده به مساحت 8/23 هکتار به عنوان کاربری فرهنگی و خدمات عمومی مقیاس شهری به منظور جبران کمبودهای شهر و منطقه و پیش بینی کاربریهای انتفاعی و نیمه انتفاعی، در قالب یک طرح یکپارچه برنامه ریزی شده است.
بنابراین در اراضی مشخص شده جهت این حوزه در صورتی که نوع کاربری مغایر با موارد فوق نباشد، احداث موزه و دیگر انواع ساختمانهای فرهنگی نظیر کتابخانه، نمایشگاه و تالارهای فرهنگی و هنری و امثال آن مجاز می باشد.
1-6-3- استفاده ها و کاربری های مجاز در کارخانه قند آبکوه (حوزه 4-3 )
در این حوزه استفاده از زمین در موارد زیر مجاز می باشد:
1- احداث ساختمانهای فرهنگی نظیر موزه، تالارهای فرهنگی و هنری و… در این حوزه مجاز می باشد.
2- سایر استفاده های مجاز در این کاربری شامل مراکز پرورش فکری کودکان و نوجوانان، سالنهای نمایش فیلم و تاتر، سینما، کانونها و کلوپها، انجمنهای فرهنگی – سیاسی و اجتماعی و مراکز صنایع دستی و… است که عمدتاً در سطوح مراکز شهر استقرار می یابند.
3- احداث فروشگاه، نمایشگاه کالا و محصولات که در رابطه با نوع کاربری های فوق باشد نظیر فروشگاه کتاب، فیلم و نوار یا فروشگاه صنایع دستی در موزه ها، بدون صدور مجوز تجاری مجاز است.
4- کلیه تاسیسات جانبی مربوط به مراکز فرهنگی، اجتماعی نظیر رستوران، آسایشگاه و قسمتهای اداری با رعایت ضوابط و مقررات مربوط به هر یک از کاربریها مجاز است.
5- احداث پارکینگ با رعایت ضوابط مربوطه مجاز است.
2-6-3- مقررات تفکیک اراضی در این حوزه:
1- تفکیک اراضی برای این حوزه مجاز نمی باشد. (توصیه می شود کاربری های انتفاعی و نیمه انتفاعی در قالب یک طرح یکپارچه برنامه ریزی و طراحی شود.)
2- تامین ورودی و دسترسی مناسب برای کاربری واقع در این بخش، با رعایت ضوابط ترافیکی، از 2 طریق یکی شبکه عبور و مرور وسائل نقلیه و دیگری مسیر حرکت عابرین پیاده، الزامی است.
3- سطح اشغال کل در فضاهای ساخته شده و سرپوشیده در این حوزه، نباید از 50% سطح کل زمین تجاوز نماید.
4- با توجه به هویت تعریف شده برای بلور جانباز (عبوری – شهری) و بمنظور سهولت حرکت و دسترسی عابرین پیاده، احداث یک زیرگذر، برای ارتباط با فضای عمومی روبرو و فضاهای تجاری – اداری مقابل پیشنهاد می شود.
5- ساختمان های واقع در این حوزه مشمول ضوابط تشویقی و افزایش تراکم خواهند بود. لیکن کاهش سطح اشغال در طبقه همکف و ایجاد گشایش و فضای باز عمومی از مهمترین عوامل شکل دهنده به ساخت کالبدی این مجموعه محسوب می شوند.
6- پیشنهاد می شود براساس ضوابط بند فوق، بعنوان حداکثر تراکم ساختمانی مجاز (700%-500%) با اعمال ضابطه 5% کاهش در سطح اشغال و 10% افزایش تراکم ساختمانی، مالکین و سرمایه گذاران را برای استفاده مناسب از این ضابطه تشویق نمود.
7- کلیه کاربری ها ملزم به تعبیه پارکینگ جهت استفاده ساکنین می باشند. حداقل ظرفیت لازم برای پارکینگ به ازاء 15 صندلی در سالن اجتماعات و سینما، یک واحد پارکینگ و برای تاسیسات اجتماعی – فرهنگی یک واحد پارکینگ به ازاء هر 100 مترمربع پیشنهاد می شود.
8- با توجه به طول زیاد قطعه مورد نظر از یک سو و موقعیت خاص قرارگیری آن در بلور جانباز از سوی دیگر، نحوه چیدمان و جانمائی فضاها در مجموعه می بایست با رعایت اصول و مبانی خاص طراحی شهری و توجه به تامین ایمنی و امنیت در کل جداره بلوار جانباز و تعریف بدنه بلوار و توجه به فضاهای باز عمومی و نیمه عمومی سبز، طراحی شود.
3-6-3- ضوابط بدنه سازی:
1- احجام و ساختمان های واقع در حاشیه تقاطع ها و گره ها، مشمول ضوابط خاص نماسازی خواهند بود و رعایت ضوابط در این محدوده برای آنها الزامی است.
2- استفاده از نماسازی بصورت سمبلیک برای جلب توجه و توقف دید در نقاط کانونی پرسپکتیو خیابان به منظور غنی سازی خط آسمان و نمای جداره ها الزامی است.
3- رعایت تناسبات عرض و ارتفاع در امتداد حرکت معرف جهت حرکت در پیچ بلوار و بصورت نشانه خواهد بود.
4-با توجه به نوع کاربری خاص مجموعه بهتر است کلیه تاسیسات و بناها بصورت انعطاف پذیر و در ارتباط با مجموعه های اطراف طراحی گردد.
5-کلیه نماهای قابل رویت ساختمان ها مشمول ضوابط نماسازی می باشند.
6- در نماسازی مجموعه ای از جنبه های معماری، رنگ تکرار اجزاء و عناصر کالبدی درکل زمینه و پهنه ساختمان عامل وحدت و هویت بخش باشد.
4- وضعیت عمومی حوزه 4 بلوار جانباز :
حوزه 4 بلوار جانباز ، حدفاصل تقاطع فرامزعباسی تا سه راه ساجدی ، پیش بینی شده در طرح تفصیلی ( اراضی آستان قدس ) در مسیل کال چهل بازه ، می باشد . این حوزه که طول دارد خود شامل 2 ریز حوزه می باشد . کلیه اراضی واقع در این حوزه ( به استثناء کارخانه قند آبکوه ) دست نخورده باقی مانده است .
بنابراین و از آنجا که اکثر زمینهای این حوزه دست نخورده باقی مانده است ، این مشاور حتی الامکان کوشش نموده است تا توازن و انسجام لازم با توجه به نوع قطعه بندی زمین و هویت خاص این محدوده و … بوجود آورد .
1-4- اهداف کلی طراحی حوزه 4 بلوار جانباز :
1- ایجاد یکپارچگی و پیوستگی عناصر کالبدی و خط آسمان در جداره بلوار .
2- ایجاد فضاهای فعال در این حوزه با ایجاد فضاهای عمومی و نیمه عمومی و محوطه سازی فضاهای خدماتی .
3- ایجاد قطعات جدید و متناسب با بلوار با استفاده از تجمیع پلاک ها و ضوابط تشویقی
4- استفاده از ارتفاع ساختمانها برای ترکیب با خط آسمان در نظاره متوالی
5- حفظ تداوم ساخت و ساز با استفاده از میانگین ارتفاع
6- غنی سازی خط آسمان و ارزشهای کالبدی در سیمای جداره در تقاطع ها و گره ها ، برای استقرار نشانه های با ارزش
7- ایجاد تعادل در جداره و امتداد حرکت برای افزایش وضوح و خوانایی خیابان .
8- ترکیب ساختمان ها با فضای باز به منظور ایجاد تنوع در حوزه
9- قرارگیری برخی از شاخص ترین و فعال ترین کاربری ها وعملکردها در مجاورت خیابان در این حوزه ، موجبات افزایش های عمومی مناسب ، توقفگاه و نحوه دسترسی دوم در این حوزه ضروری است .
10-ایجاد تنوع حجمی در جداره خیابان
2-4- ضوابط اجرائی و طراحی شهری :
1- در این حوزه ، ایجاد عملکردهای تجاری ـ اداری و کاربریهای مرتبط با آن پیشنهاد می گردد .
2- استفاده از حداقل تراکم مصوب 500% و سطح اشغال 100% ( در طبقات همکف و اول ) ، جز در موارد خاص که در طرح ارائه شده است ، الزامی است .
3- براساس ضوابط ملاک عمل ، ساختمانهای واقع در گذرگاه مرکز خطی شهر ( بلوار جانباز ) می بایست نسبت به محور 30 متر عقب نشینی را رعایت نمایند . هر چند عرض گذرگاه 50 متر تعیین شده است .
4- کلیه پلاک ها ملزم به تعبیه دسترسی پیاده از بلوار جانباز و معبر موازی این بلوار در پشت ساختمان می باشد .
5- کلیه پلاک ها ملزم به تعبیه پارکینگ جهت استفاده ساکنین ساختمان می باشند . حداقل ظرفیت لازم برای این پارکینگ ها مطابق با ضوابط شهرداری خواهد بود .
6- دسترسی پارکینگ ساختمان ها ( بارانداز و پارکینگ ویژه ساکنین ) می بایست از پشت ساختمان ها باشد.
7- سطح اشغال قطعات مطابق با ضوابط و طرح کالبدی ارائه شده خواهد بود .
8- کلیه قطعات مشمول عقب نشینی جانبی مطابق با ضوابط و طرح کالبدی ارائه شده خواهند بود .
9- کلیه ساختمان های واقع در نبش ، گره ها ، تقاطع ها مشمول ضوابط خاص ارتفاعی و سطح اشغال خواهند بود.
3-4- ضوابط بدنه سازی :
1-3-4- ضوابط عمومی .
1- کلیه نمادهای قابل رویت ساختمان های مشمول ضوابط نماسازی می باشند.
2- رعایت تناسبات عرض و ارتفاع در امتداد پیچ بلوار ، مصرف جهت حرکت و یک نشانه خواهد بود .
3- کلیه ساختمان های واقع در نبش ، گره ها و تقاطع ها مشمول ضوابط خاص نماسازی خواهند بود و رعایت این ضوابط در این محدوده برای آنها الزامی است .
4- استفاده از نماسازی بصورت سمبلیک برای جلب توجه و توقف دید در نقاط کانونی پرسپکتیو خیابان ، به منظور غنی سازی خط آسمان و نمای جداره ها الزامی است .
5- الحاق پله فرار و کلیه تاسیسات به بدنه ساختمان در نمای ساختمان مناسب نمی باشد در حجم ساختمان می بایست به نحوی پیش بینی گردد که از نمای خارجی خیابان قابل رویت نباشد .
6- در نماسازی توجه به جنبه های مختلف معماری ، از قبیل رنگ ، تکرار اجزاء و عناصر کالبدی و … در کل زمینه و پهنه ساختمان عامل ایجاد هویت و وحدت در مجموعه می باشند .
7- در طراحی ساختمان ها ، نقش ورودی حائز اهمیت می باشد و لزوما بایستی مورد توجه خاص قرار گیرد .
2-3-4- ضوابط خاص
ضوابط بدنه سازی بلوار جانباز در حوزه 4 ، با تقسیم نمای ساختمان ها و ارائه پیشنهادات وضوابط برای هر بخش به شرح زیر ارائه شده است .
1-2-3-4- معرفی لایه های اصلی نما در بدنه سازی بلوار :
به منظور تدوین ضوابط طراحی بدنه بلوار جانباز در این حوزه تقسیم بندی نمای بدنه ها به صورت زیر ارائه شده است . این نوع تقسیم بندی بین حوزه های مشخص شده در نما برای ادراک بهتر و دقیق تر ضوابط طراحی است .
در یک کلیت می توان گفت که هر چه از تراز پایه ساختمان ها به سمت طبقات بالایی و انتهایی بنا بالا می رویم ، آزادی عمل بیشتری در طراحی وجود دارد .
بار دیگر تاکید می گردد که ضوابط پیشنهادی ، راهنمای طراحی بدنه بلوار است .
1- حوزه تراز پایه :
این تراز در این حوزه شامل طبقات همکف و اول ساختمان ها می باشد . در این حوزه ورودی ها ، فعالیت های پیاده و سواره، مبلمان شهری ، منظر شهری و فضاهای عمومی و نیمه عمومی حضوری جدی و موثر دارند.
از اهداف مهم طراحی در این حوزه و ضوابط آن ، تقویت هویت خاص ، ارتقاء کیفیت عرصه های ، تسهیل ادارک و افزایش خوانایی است .
2- حوزه 2 ، تراز میانی :
این تراز شامل طبقات میانی بنا می باشد و در واقع این لایه ، پایه اصلی بخش فوقانی بنا و بخشهای مرتفع آن است .
اهداف این بخش از نما عبارتست از : ارتقاء مفصل بندی اجرام و ارتقاء پیوند ساختمانهای مجاور با یکدیگر است .
ضمن آنکه در این بخش از بنا ، طراح از آزادی عمل بیشتری برای بیان ایده های مفهومی و شکلی خود برخوردار است .
3- حوزه 3 ، تراز انتهایی و خط آسمان :
قسمت انتهایی این بخش وظایف مهمی بر عهده دارد که عبارتند از :
1- تامین خط آسمان به منظور ایجاد پیوستگی و هویت در مجموعه
2- تامین پوششی برای اضافات بام ( تاسیسات مکانیکی )
3- مفصل بندی بین آسمان و بدنه اصلی ساختمان .
2-2-3-4- ضوابط مربوط به تراز پایه ( حوزه نما )
1-رعایت ضرباهنگ عمومی :
– نمای ساختمان ها در این حوزه نمی تواند سطحی یکپارچه باشد . لازم است با استفاده از عناصر معماری مناسب و ایجاد ضرباهنگ در نما به " مردم واری " و " مقیاس انسانی " در بنا توجه شود . عناصر معماری موجد ضرباهنگ می بایست تا تراز سقف طبقه اول تداوم یابد .
– پیمون ضرباهنگ انتخابی در نما باید در هماهنگی با پیمودن ضرباهنگ بناهای مجاور باشد
– پیمون ضرباهنگ باید در تناسب با اندازه و ابعاد نما انتخاب شود .
– پیشنهاد می شود کلیه بناها در این تراز از ورودی با ابعاد ارائه شده در طرح پیروی نماید.
2- خطوط افقی :
به منظور هماهنگی و پیوستگی در بناهای همجوار ، رعایت خطوط افقی در تراز همکف و اول الزامی است . این خطوط شامل کتیبه بالایی ، کتیبه میانی و ازاره می باشد . جانمایی این خطوط در نما به صورت زیر است .
– ازاره : ارتفاع ازاره در نشستگاه بنا لازم است هماهنگ و پیوسته باشد . پیشنهاد می شود ارتفاع ازاره هماهنگ با سایر حوزه ها و به ارتفاع 5/0 متر و با مصالحی به رنگ روشنتر از مصالح بنا احداث شود.
– کتیبه میانی : که جداکننده طبقه همکف و اول می باشد ( مطابق طرح ارائه شده )
– کتبیه بالایی : جداکننده تراز پایه از سایر طبقات است .
3- نصب تابلوها و علامات تجاری :
– طرح ریزی علامات و تابلوها می بایست با تاکید بر خطوط افقی باشد ، استفاده از تابلوها و علائم عمودی در این بخش از نما توصیه نمی شود .
– با توجه به اینکه ساختمان های تجاری حاشیه بلوار به شکل مجتمع با ورودی اصلی است ( وسایر ساختمان ها نظیر تالار شهر نیز این ویژگی را دارد ) یعنی واحدهای مستقل با ورودی های مجزا از بر خیابان وجود نخواهند داشت ، بنابراین می توان گفت نمای این بخش از ساختمان ها صحنه ای مشاعی است که چگونگی استفاده از آن ( نصب تابلوها و علائم تجاری ) باید با هماهنگی مدیریت واحد باشد .
– استفاده از تابلوهایی با رنگ ها تند ، نورهای زننده ، چشمک زن و … مجاز نیست .
– محل نصب علائم و تابلوهای تجاری مطابق با دیتایل ارائه شده پیشنهاد می گردد .
4- ویترین مغازه ها :
– توصیه می شود در ویترین مغازه ها از شیشه هایی با شفافیت بالا و روشن و در ابعاد بزرگ استفاده شود . استفاده از هر نوع شیشه رنگی باید با هماهنگی و تایید شهرداری استفاده شود .
5- پنجره های طبقه اول :
– موقعیت شکل قرارگیری پنجره ها باید با توجه به نماهای همجوار و در هماهنگی با آنها باشد .
– موقعیت قرارگیری پنجره ها در تراز طبقه اول باید بگونه ای باشد که رابطه پنجره را با صفحه خارجی نما در طبقه اول تامین نماید .
6- رنگ و مصالح اصلی نما :
– رنگ نما در تراز پایه باید کنترل شده باشد زیرا علائم و مبلمان شهری در این بخش قرار دارند.
– رنگ و طرح نما در هر ساختمان باید با نماهای مجاور هماهنگی داشته باشد و به تایید شهرداری نیز برسد .
– در مجموع توصیه میشود که رنگ تراز پایه تیره تر از سایر حوزه ها انتخاب شود .
7- ورودی:
– با توجه به اهمیت ورودی بنا، ورودی می بایست خوانا، روشن و با مقیاس مناسب طراحی شود.
– با توجه به تناسب ابعاد ورودی نسبت به ضرباهنگ عمودی توصیه می گردد؛ بمنظور تقویت حس وحدت در تراز پایه، مجموعه ورودی بصورت ضریبی از ضرباهنگ عمودی طراحی گردد.
– ابعاد و مشخصات ورودی می بایست مطابق با طرح ارائه شده و پیشنهادی طراحی گردد.
– انتخاب مصالح به کار رفته در اطراف ورودی با تاکید بر خوانایی آن می تواند ضمن رعایت هماهنگی، از آزادی عمل بیشتری برخوردار باشد.
– در طراحی مجموعه ورودی و بمنظور پرهیز از فضاهای خارج از نظرات و کنترل جمعی، پیشنهاد می شود، از گوشه های پنهان و فرورفتگیهای عمیق پرهیز گردد. و در صورت نیاز به چنین فضاهایی می بایست کنترل شده و همراه با نورپردازی مناسب باشد.
8- آدرس دهی:
– تابلوها و علائم مشخصه نام ساختمان در 2 تراز می تواند نصب شوند:
1- در مقیاس عابرین پیاده؛ که محل آن در بالای مدخل ورودی و هماهنگ با طراحی بدنه نماست.
2- در مقیاس خیابان؛ که محل قرارگیری آن در طبقات بالایی نما است.
3-2-3-4- ضوابط مربوط به تراز میانی (حوزه 2 نما)
به طور کلی ضوابط نماسازی این حوزه به قرار زیر است:
1- با توجه به اینکه حوزه 2 در بدنه نما وظیفه مفصل بندی بین ساختمان ها را به عهده دارد، بنابراین می بایست در آن از خطوط پیوسته قوی تری نسبت به حوزه 3 استفاده گردد.
2- توصیه می گردد پنجره های حوزه 2 هماهنگ و متناسب با طرح های پنجره در حوزه 1 باشد.
3- کلیه سطوح قابل رویت بدنه ها می بایست نماسازی شوند.
4- اگر در طرح بنا احداث بالکن ضروری است، طراحی بالکن ها باید بگونه ای باشد که سبب سست شدن نمای بلوار جانباز یا بروز اغتشاش در نمای شهری نگردد.
5- در طراحی بالکن ها، استفاده از مصالح همساز با نمای بلوار الزامی است.
4-2-3-4- ضوابط مربوط به تراز انتهایی و خط آسمان (حوزه 3 نما)
ضوابط کلی نماسازی این حوزه به قرار زیر است:
1- کلیه سطوح قابل رویت نما می بایست نماسازی شوند.
2- کلیه تاسیسات و الحاقات بام می بایست نسبت به لبه اصلی حجم عقب نشینی داشته باشند.
3- این تاسیسات می بایست بوسیله صفحه بندی از دید پنهان شوند.
4- مصالح و رنگ این صفحات می بایست شبیه به نمای اصلی ساختمان ها باشد تا هماهنگ و پیوسته بنظر آید.
5- هیچگونه الحاقی به نمای ساختمان (کولر، کانال کولر، …) مجاز نیست.
6- استفاده از پوشش گیاهی و فضای سبز در بام و تراس های واقع در حوزه 3 مجاز است. بنابراین لازم است تمهیدات فنی لازم پیش بینی گردد.
4-4- ضوابط مهار ارتفاع
به منظور مهار ارتفاع و کنترل خط آسمان با استفاده از ابزارهای طراحی شهری همچون تراکم ساختمانی، درصد سطح اشغال همکف، تعداد طبقات و ارتفاع ساختمانها در گروه زیر قابل اجرا خواهد بود:
1-4-4- ضوابط مهار ارتفاع گروه الف:
– تراکم ساختمانی قطعات: 500%
– سطح اشغال طبقات همکف و اول: 70%
– سطح اشغال طبقات دوم تا پنجم: 60%
– کل ارتفاع ساختمان 5/34 متر
– ارتفاع طبقه همکف و اول 5/10 متر
2-4-4- ضوابط مهار ارتفاع گروه ب:
– تراکم ساختمانی قطعات: 500%
– سطح اشغال طبقات همکف و اول: 100%
– سطح اشغال طبقات دوم تا پنجم: 75%
– کل ارتفاع ساختمان 5/27 متر
– ارتفاع طبقه همکف و اول 5/10 متر
3-4-4- ضوابط مهار ارتفاع گروه پ:
– تراکم ساختمانی قطعات: 600%
– سطح اشغال طبقات همکف و اول: 100%
– سطح اشغال طبقات دوم تا پنجم: 750%
– سطح اشغال طبقات ششم و هفتم: 50%
– کل ارتفاع ساختمان 5/34 متر
– ارتفاع طبقه همکف و اول 5/10 متر
4-4-4- ضوابط مهار ارتفاع گروه ت:
– تراکم ساختمانی قطعات: 600%
– سطح اشغال طبقات همکف و اول: 70%
– سطح اشغال طبقات دوم و سوم: 75%
– سطح اشغال طبقات چهارم و نهم: 50%
– کل ارتفاع ساختمان 5/41 متر
– ارتفاع طبقه همکف و اول 5/10 متر
5-4-4- ضوابط مهار ارتفاع گروه خاص:
– تراکم ساختمانی قطعات: 700%
– سطح اشغال طبقات همکف و اول: 100%
– سطح اشغال طبقات دوم تا یازدهم: 50%
– کل ارتفاع ساختمان 5/48 متر
– ارتفاع طبقه همکف و اول 5/10 متر
تبصره:
– عقب نشینی در طبقات جهت تامین ضوابط سطح اشغال و تراکم از معبر موازی بلوار جانباز (در پشت قطعات) مطابق طرح ارائه شده محاسبه می گردد.
– مجموع ارتفاع طبقات دوم و سوم 100 متر توصیه می شود.
– طبقات چهارم به بعد هر یک با ارتفاع 5/3 متر توصیه شده است.
– در صورت عدم رعایت موارد فوق در نما توصیه می شود که نما بصورت یکپارچه طراحی گردد. (خطوط طبقات در نما مشخص نگردد.)
جدول پلاکهای مشمول ضوابط مهار ارتفاع
پلاکهای مشمول ضوابط گروه الف (کد نوسازی)
پلاکهای مشمول ضوابط گروه ب (کدنوسازی)
پلاکهای مشمول ضوابط گروه پ (کد نوسازی)
پلاکهای مشمول ضوابط گروه ت (کد نوسازی)
پلاکهای مشمول ضوابط گروه خاص (کد نوسازی)
0016-150-15-02
0017-150-15-02
0018-150-15-02
0019-150-15-02
0003-150-15-02
0004-150-15-02
0014-150-15-02
0015-150-15-02
0020-150-15-02
0021-150-15-02
0005-150-15-02
0006-150-15-02
0012-150-15-02
0013-150-15-02
0022-150-15-02
0023-150-15-02
0004-090-14-02
0001-169-14-02
0001-130-14-02
0007-150-15-02
0008-150-15-02
0010-150-15-02
0011-150-15-02
0024-150-15-02
0025-150-15-02
0002-090-14-02
0003-090-14-02
0001-150-15-02
0002-150-15-02
0009-150-15-02
0001-090-14-02
0001-171-14-02
5- وضعیت عمومی حوزه 5 بلوار جانباز
حوزه 5 بلوار جانباز حد فاصل تقاطع فرامرز عباسی تا تقاطع جانباز و بلوار آزادی پیش بینی شده در طراحی تفصیلی (اراضی آستان قدس) و مسیل کال چهار بازه می باشد. این حوزه که 520 متر طول دارد در انتهای مسیر بلوار جانباز قرار گرفته است تعدادی مغازه کوچک با کاربری خدماتی و یک مجتمع تجاری در تقاطع فرامرز عباسی تنها ساختمان های ساخته شده در این حوزه اند ضمن آنکه زمینهای بخش شمالی زمین نیز دست نخورده باقی مانده است.
لذا از آنجا که اکثر زمینهای این حوزه دست نخورده باقی مانده این مشاور حتی الامکان کوشش نموده است تا توازن و انسجام لازم را با توجه به نوع قطعه بندی و هویت این حوزه و …. بوجود آورده
1-5- اهداف کلی طراحی حوزه 5:
1- ایجاد یکپارچگی و پیوستگی عناصر کالبدی و خط آسمان در جداره بلوار.
2- ایجاد فضاهای پر جنب و جوش و فعال با ایجاد فضاهای عمومی و نیمه عمومی و محوطه سازی فضاهای خدماتی.
3- استفاده از ارتفاع ساختمان ها برای ترکیب با خط آسمان در نظاره متوالی (همجواری ها).
4- حفظ تداوم ساخت و ساز با استفاده از میانگین ارتفاع.
5- غنی سازی خط آسمان و ارزشهای کالبدی در سیمای جداره در تقاطع ها و بویژه در ابتدای مسیر برای نشانه های با ارزش
6- ایجاد تنوع حجمی در این بخش از جداره خیابان
7- ایجاد تعادل در جداره و امتداد حرکت برای افزایش وضوح و خوانایی خیابان.
8- استفاده تناسب مناسب طول و عرض و ارتفاع به منظور حفظ ارزشهای محیطی.
9- ترکیب ساختمان ها با فضاهای باز و فضای سبز به منظور ایجاد تنوع در حوزه.
2-5- ضوابط اجرائی و طراحی شهری
1- استفاده از تراکم مصوب 500% الزامی است.
2- با توجه به توجهات اقلیمی(ارائه شده در بخش مطالعات پایه) احداث رواق مطابق ضوابط خازنی ، پیشنهاد نمی گردد.
3- ساختمان ها در این حوزه مجاز به عقب نشینی جانبی از بر مشرف به بلوار نمی باشند و عقب نشینی در طبقات جهت اجرای ضوابط ملاک عمل ، ساختمانهای واقع در گذرگاه مرکز خطی شهر (بلوار جانباز ) می بایست نسبت به محور 30 متر عقب نشینی را رعایت نمایند، هر چند عرض گذرگاه 50 متر پیش بینی شده است.
5- در مورد پلاک های با عرض کم (14 متر و پائین تر )پیشنهاد می شود تا از تجمیع پلاک ها در این حوزه برای طراحی استفاده شود.
6- کلیه پلاک ها ملزم به تعبیه پارکینگ جهت استفاده ساکنین ساختمان می باشند. حداقل ظرفیت لازم برای این پارکینگ ها مطابق با ضوابط شهرداری خواهد بود.
8- دسترسی پارکینگ ساختمان ها ( بارانداز و پارکینگ ویژه ساکنین) می بایست از پشت ساختمان ها باشد.
3-5- ضوابط بدنه سازی
1-3-5- ضوابط عمومی:
1-کلیه نماهای قابل رویت ساختمان ها مشمول ضوابط نماسازی می باشند.
2- در نما سازی مجموعه ای از جنبه های معماری، رنگ، تکرار اجزاء و عناصرکالبدی در کل زمینه و پهنه ساختمان عامل وحدت و هویت بخش می باشند.
3- الحاق پله فرار و سایر تاسیسات به بدنه ساختمان در نمای مناسب نمی باشد و در حجم کلی ساختمان می بایست بنحوی پیش بینی گردد. که از نمای خارجی و خیابان قابل رویت نباشد.
4- لازم است که اجزاء عناصر به کار رفته در نمای ساختمان(پنجره، عناصر عمودی افقی و …) ضمن ایجاد جذابیت و تناسبات در هویت بخشی ساختمان ریتم لازم را در زاویه دید بوجود آورند.
5- کلیه ساختمان های واقع در گره ها و تقاطع ها مشمول ضوابط خاص نما سازی خواهند بود و رعایت ضوابط خاص پیش بینی شده برای آنها در این حوزه الزامی است.
6- استفاده از نمای سازی خاص برای جلب توجه و توقف دید در نقاط کانونی پرسپکتیو خیابان به منظور غنی سازی خط آسمان و نمای جداره
2-3-5- ضوابط خاص
ضوابط بدنه سازی بلوار جانباز در حوزه 5 با تقسیم نمای ساختمان ها و ارائه پیشنهادات و ضوابط برای هر بخش به شرح زیر ارائه شده است:
1-2-3-5- مصرفی لایه های اصلی نما در بدنه سازی بلوار:
به منظور تدوین ضوابط طراحی بدنه بلوار جانباز در حوزه 5، تقسیم بندی نمای بدنه به صورت زیر ارائه شده است. این نوع تقسیم بندی و تنظیم مرز گذاری بین حوزه های مشخص شده در نما برای ادراک بهتر و دقیق تر ضوابط طراحی است. در کلیت ضوابط پیشنهادی می توان گفت که هر چه از تراز پایه ساختمان ها به سمت طبقات بالایی و انتهایی بنا بالا می رویم آزادی عمل بیشتری در طراحی وجود دارد.
بار دیگر تاکید می گردد که ضوابط پیشنهادی، راهنمای هماهنگی طرح های بدنه بلوار است.
1- حوزه 1 تراز پایه :
این تراز شامل طبقات همکف و اول ساختمان ها می باشد. در این حوزه ورودی ها، فعالیت های پیاده و سواره مبلمان شهری منظر شهری و فضاهای عمومی و نیمه عمومی تاثیر جدی دارند.
از اهداف طراحی این بخش و ضوابط آن، تقویت هویت خاص، ارتقاء کیفیت عرصه عمومی، تسهیل درک و افزایش خوانایی است.
2- حوزه 2 تراز میانی :
این تراز شامل طبقات 2و3 می باشد. نقش این حوزه نیز تاکید بر هویت این مجموعه است. این لایه، پایه اصلی بخش فوقانی بنا و قسمتهای مرتفع آن می باشد.
اهداف این بخش از نما عبارتست از : ارتقاء مفصل بندی اجرام و ارتقاء پیوند ساختمانهای مجاور با یکدیگر است.
3- حوزه 3 تراز انتهایی و خط آسمان:
در این قسمت مفصل بندی توده ها کم رنگ تر شده و در طراحی این بخش از نما، طراح از آزادی عمل بیشتری برای بیان ایده های مفهومی و شکلی حوزه بر خورداز است. قسمت انتهایی این بخش نیز وظایف مهمی بر عهده دارد که عبارتند از:
1- تامین خط آسمان به منظور ایجاد پیوستگی و هویت در مجموعه.
2- تامین پوششی برای اضافات بام (تاسیسات مکانیکی)
3- مفصل بندی بین آسمان و بدنه اصلی ساختمان.
2-2-3-5- ضوابط مربوط به تراز پایه یا حوزه 1 نما :
1- رعایت ضرباهنگ عمومی:
نمای ساختمان ها در این حوزه نمی تواند سطحی یکپاچه باشد لازم است با استفاه از عناصر معماری مناسب و ایجاد ضرباهنگ درنما به "مردم واری" بنا توجه شود. عناصر معماری موجود ضرباهنگ باید تا تراز سقف طبقه اول تدام یابد.
پیمودن ضرباهنگ انتخابی باید در تناسب با پیمون ضرباهنگ بناهای مجاور باشد این پیمون باید در تناسب با اندازه و ابعاد نما انتخاب شود.
2- خط افقی :
به منظور هماهنگی و پیوستیگی در بناهای مجاور رعایت خطوط افقی در تراز همکف و اول الزامی است. این خطوط شامل کتیبه بالایی،کتیبه میانی و ازاره می باشد. جایگیری این خطوط در نما بصورت زیر است:
– ازاره : ارتفاع ازاره در نشستگاه بنا لازم است هماهنگ و پیوسته باشد. پیشنهاد می شود ارتقاء ازاره هماهنگ با سایر حوزه ها به ارتفاع 5/0 متر و با مصالح به رنگ روشنتر از مصالح بنا احداث شوند.
– کتیبه مبانی تراز پایه از سایر طبقات است.
3- نصب تابلوها و علامات تجاری:
– طرح ریزی علامات و تابلوها می بایست با تاکید بر خطوط افقی باشد. استفاده از تابلوها و علائم عمودی در این بخش از نما توصیه نمی شد.
با توجه به اینکه ساختمان های تجاری حاشیه بلوار جانباز به شکل مجتمع تجاری با ورودی اصلی است و واحدهای مستقل تجاری با ورودی از بر خیابان وجود نخواهد داشت، بنابراین می توان گفت نمای این بخش از ساختمان ها صحنه ای مشاعی است که چگونگی استفاده از آن (نصب تابلوها و علائم تجاری ) باید با هماهنگی مدیریت بخش تجاری باشد.
– استفاده از تابلوهایی با رنگ های تند ، نورهای زننده، چشمک زن و … مجاز نیست
– محل علائم و تابلوهای تجاری مطابق با دیتایل ارائه شده پیشنهاد می گردد.
4- ویترین مغازه ها :
– توصیه می شود در ویترین مغازه ها از شیشه هایی با شفافیت بالا و روشن و در ابعاد بزرگ استفاده شود. استفاده از هر نوع شیشه رنگی باید با هماهنگی و تایید شهرداری استفاده شود.
5- پنجره های طبقه اول :
– موقعیت و شکل قرارگیری پنجره ها باید با توجه به نماهای همجوار و در هماهنگی با آنها باشد
– موقعیت قرارگیری پنجره ها در تراز طبقه اول باید بگونه ای باشد که رابطه پنجره را با صحنه خارجی نما در طبقه اول تامین نماید
6- رنگ:
– رنگ نما در تراز پایه باید کنترل شده باشد زیرا که علامات، مبلمان شهری در این زمینه قرار دارند.
– رنگ و طرح نما در هر ساختمان باید با نماهای مجاور هماهنگ باشد و به تائید شهرداری نیز برسد.
7- ورودی :
– به طور کلی ورودی بنا باید خوانا، روشن و با مقیاس مناسب طراحی شود.
– توجه به تناسب ابعاد ورودی نسبت به ضرباهنگ عمومی توصیه می گردد، بمنظور تقویت حس وحدت در تراز پایه، مجموعه ورودی بصورت ضریبی از ضرباهنگ عمودی طراحی گردد.
– ابعاد ورودی مطابق با طرح ارائه شده پیشنهاد می گردد.
– انتخاب مصالح به کار رفته در اطراف ورودی با تاکید بر خوانایی آن می تواند ضمن هماهنگی، از آزادی عمل بیشتری برخوردار باشد.
– در طراحی مجموعه ورودی به منظور پرهیز از ایجاد فضای خارج از نظارت و کنترل جمعی، پیشنهاد می شود، از گوشه های پنهان و فرورفتگیهای عمیق پرهیز شود و در صورت نیاز به چنین فضاهایی، این فضاها باید کنترل شده و همراه با نورپردازی مناسب باشد.
8- آدرس دهی :
– تابلوها و علائم مشخصه نام ساختمان در 2 تراز می تواند نصب شوند:
1- در مقیاس عابرین پیاده : که محل آن در بالای مدخل ورودی و همساز با طراحی بدنه نماست
2- در مقیاس خیابان : محل قرار گیری آن در طبقات بالایی نماست .
3-2-3-5- ضوابط مربوط به تراز میانی یا حوزه 2 نما
به طور کلی ضوابط نما سازی در این حوزه به قرار زیر است.
1- با توجه به اینکه حوزه 2 در بدنه اصلی نما وظیفه مفصل بندی بین ساختمان ها را به عهده دارد بنابراین می بایست در آن از خطوط پیوسته قوی تری نسبت به حوزه 3 استفاده گردد.
2- توصیه می گردد که پنجره های حوزه 2 هماهنگ و متناسب با طرح های پنجره بندی حوزه 1 باشد.
3- کلیه سطوح قابل رویت بدنه های بایست نما سازی شوند.
4- اگر در طرح بنا، احداث بالکن ضروری باشد، طراحی بالکن ها باید بگونه ای باشد که سبب سست شدن نمای بلوار جانباز و بروز اغتشاش در نمای شهری نگردد.
5- در طراحی بالکن ها استفاده از مصالح همساز با نمای بلوار الزامی است.
4-2-3-5- ضوابط مربوط به تراز انتهایی و خط آسمان یا حوزه 3 نما
ضوابط کلی نما سازی این حوزه به قرار زیر است:
1- کلیه سطوح قابل رویت بدنه ها می بایست نما سازی شوند
2- طراحی بالکن ها در نما ، چنانچه در طرح بنا احداث آن ضروری باشد، باید بگونه ای باشد که سبب سست شدن نمای بلوار جانباز و بروز اغتشاش در نمای شهری نگردد. مصالح به کار گرفته در نمای بالکن ها باید همساز با نمای بلوار جانباز باشد.
3- الحاقات بام :
– کلیه تاسیسات و الحاق بام می بایست به لبه اصلی حجم عقب نشینی داشته باشند.
– این تاسیسات می بایست بوسیله صفحه بندی از دید پنهان شوند.
– مصالح و رنگ این صفحات می بایست شبیه به نمای اصلی ساختمان ها باشد تا هماهنگ و پیوسته بنظر آید.
– هیچگونه الحاقی به نمای ساختمان ( کولر، کانال کویر و …) مجاز نیست.
استفاده از پوشش گیاهی و فضای سبز در بام و تراس های واقع در حوزه 3 مجاز است بنابراین لازم است تسهیلات فنی لازم پیش بینی گردد.
3-5- ضوابط تجمیع پلاک ها
با توجه به عرض کم قطعات موجود و بمنظور رعایت تناسب عرض، طول قطعات با عرض بلوار و با توجه به اینکه اکثر قطعات موجود در این محدوده(حوزه 5 ) دست نخورده باقی مانده اند، پیشنهاد می گردد که قطعات مطابق با جدول زیر و نقشه پیوست به شرح زیر تجمیع گردند.
جدول پلاکهای مشمول ضوابط تجمیع
پلاکهای مشمول ضوابط تجمیع
کد نو سازی جدید
0001- 174- 14- 02
0002-174-14-02
0003- 174 14- 02
0004- 174-14-02
0001-174-14-02
0005- 174-14- 2
0006- 174- 14- 2
0002-174-14-02
0007- 174- 14- 02
0008- 174- 14- 02
0003-174-14-02
0009- 174- 14- 02
0010-174- 14- 02
0004-174-14-02
0011-174- 14-02
0012-174-14-02
0013-174-14-02
0005-174-14-02
0014-174-14-02
0015-174-14-02
0016-174-14-02
0006-174-14-02
0017-174-14-02
0018-174-14-02
0019-174-14-02
0007-174-14-02
0020-174-14-02
0021-174-14-02
0022-174-02
0008-174-14-02
0023-174-14-02
0024-174-14-02
0009-174-14-02
0025-174-14-02
0026-174-14-02
0010-147-14-02
0027-174-14-02
0028-174-14-02
0011-174-14-02
0029-174-14-02
0030-174-14-02
0012-174-14-02
0031-174-14-02
0032-174-14-02
0012-174-14-02
0033-174-14-02
0034-174-14-02
0035-174-14-02
0014-174-14-02
4-5- ضوابط مهار ارتفاع :
به منظور مهار ارتفاع و کنترل خط آسمان با استفاده از ابزار های طراحی شهری چون تراکم ساختمانی و درصد سطح اشغال همکف، تعداد طبقات و ارتفاع ساختمان ها در چهار گروه زیر قابل اجرا خواهند بود:
1-4-5- ضوابط مهار ارتفاع گروه الف :
– تراکم ساختمانی قطعات 500%
– سطح اشغال طبقات همکف و اول 70%
– کل ارتفاع ساختمان 5/34 متر
– ارتفاع طبقات همکف و اول 5/10 متر
2-4- 5- ضوابط مهار ارتفاع گروه ب :
– تراکم ساختمانی قطعات 600%
– سطح اشغال همکف و اول 100%
– سطح اشغال طبقات دوم و سوم 75%
– سطح اشغال طبقات چهارم تا هشتم 50%
– کل ارتفاع ساختمان 38 متر
– ارتفاع طبقات همکف و اول 5/10 متر
3-4-5- ضوابط مهار ارتفاع گروه پ:
– تراکم ساختمانی قطعات 650%
– سطح اشغال طبقات همکف و اول 100%
– سطح اشغال طبقات چهارم تا نهم 50%
– ارتفاع طبقات همکف و اول 5/10 متر
5-5- ضوابط مهار ارتفاع گروه ت :
– تراکم ساختمانی قطعات 650%
– سطح اشغال طبقات همکف و اول 1005
– سطح اشغال طبقات دوم تا دهم 50%
– کل ارتفاع ساختمان 45 متر
– ارتفاع طبقات همکف و اول 5/10 متر
تبصره 1:
– عقب نشینی در طبقات جهت تامین ضوابط سطح اشغال و تراکم، از معبر موازی بلوار جانباز (در پشت قطعات) مطابق طرح ارائه شده محاسبه می گردد.
– مجموع ارتفاع طبقات دوم و سوم 10 متر توصیه می شود.
– طبقات چهارم به بعد هر یک با ارتفاع 5/3 متر توصیه شده است.
– در صورت عدم رعایت موارد فوق در نما توصیه می شود که نما بصورت یکپارچه طراحی گردد (ضوابط طبقات در نما مشخص نگردد)
جدول پلاکهای مشمول ضوابط مهار ارتفاع
پلاکهای مشمول ضوابط گروه الف (کد نوسازی)
پلاکهای مشمول ضوابط گروه ب (کد نو سازی)
پلاکهای مشمول ضوابط گروه پ (کد نوسازی)
پلاکهای مشمول ضوابط گروه (کد نوسازی)
0007- 174- 14- 02
0008- 174- 14- 02
0009- 174- 14- 02
0010-174-14-02
0011-174-14-02
0005-174-14-02
0006-174-14-02
0003-174-14-02
0004-174-14-02
0012-174-14-02
0013-174-14-02
0002-174-14-02
0003-174-14-02
0012-174-14-02
0013-174-14-02
0001-174-14-02
0002-174-14-02
0014-174-14-02
0001-045-15-02
0014-045 -15-02
0015-045-15-02
6- ضوابط و مقررات احداث پارکینگ عمومی طبقاتی:
این نوع پارکینگ ها معمولاٌ در مناطقی از شهر (معمولاً مناطق تجاری شهری) که قیمت زمین بالا و نیاز به پارکینگ بسیار زیاد و هزینه احداث آن از نظر اقتصادی قابل برگشت باشد احداث می گردد.
1-6- عوامل موثر در تعیین موقعیت پارکینگ :
به طور کلی عوامل مختلفی مانند میزان عبور و مرور، مبداء و مقصد و جهت ورود وسائل نقلیه و اتومبیلها به گذر گاه، نحوه ارتباط خیابانها و معابر با یکدیگر، نوع کاربری اراضی و وسعت آنها ، وضعیت طبیعی و پستی و بلندی محل و بالاخره هزینه خرید اراضی مجاور در تعیین موقعیت پارکینگ ها موثر می باشند
قبل از بحث در مورد عوامل موثر در تعیین موقعیت پارکینگ، تعیین یک سیاست کلی برای منطقه مورد مطالعه به شرح زیر در این زمینه بسیار موثر می باشد .
الف – کمی جا همواره یکی از عوامل محدود کننده در تامین تعداد کافی جای توقف در شهر می باشد.
ب- در این مناطق نمی بایست جای توقف بیش از حد لزوم احداث گردد. زیرا نتیجه آن ازدحام بیش از حد ترافیک سواره خواهد بود.
ج – ظرفیت توقفگاههای عمومی بایست متناسب با ظرفیت گذرگاههای اطراف و حتی الامکان در مجاورت معابر پر رفت و آمد باشد.
د – می بایست توجه داشت که استفاده از پارکینگ ها به محل آنها بستگی دارد و اگر مشتری ها مجبور به پیاده روی طولانی (بیش از چند صد متر ) باشند از استفاده از پارکینگ صرفنظر خواهد نمود.
ﻫ – شیب زمین برای کسانیکه به قصد خرید از پارکینگ استفاده می نمایند و در بازگشت مجبور به حمل بسته های خریداری شده می باشند از عوامل محدود کننده قابل ذکر می باشد
و – مجاورت پارکینگ با تاسیسات شهری از قبیل مراکز مذهبی، مراکز اجتماعی، رستوران، باشگاه، هتل و غیره به اقتصادی بودن ایجاد آن کمک موثری خواهد بود.
ظ- مراجعین و دارندگان اتومبیل در محدوده مطالعه مسلماً یکی از عوامل اصلی تقاضا برای این نوع توقفگاهها خواهد بود.
ح – مبداء حرکت بررسیهای انجام شده نشان می دهد که تعداد زیادی از استفاده کنندگان توقفگاههای عمومی (کارمندان مغازه داران و …. ) اکثرا ترجیح می دهند که محل پارکینگ در جهت مبداء حرکت آنها باشد .
ط – میزان دسترسی به پارکینگ با توجه به نحوه ارتباط گذرگاهها و معابر شهری با یکدیگر را می توان از جمله عوامل تعیین کننده در انتخاب محل توقفگاههای شهری دانست زیرا استفاده کنندگان مایلند بدون احتیاج به حرکت غیر ضروری موفق به استفاده از آنها با فاصله مناسب از محل کار خود باشند.
2-6-تناسب و ابعاد در طراحی پارکینگ
در نقشه های معماری ارائه شده، طرح پارکینگ شامل محلهای ورود، خروج و توقف آنها بوده و می بایست با رعایت ملاحظات زیر ارائه گردد.
– جهت گردش 90 درجه، حداقل عرض راهرو 5 متر و برای گردشهای 60، 45، 30، درجه 8/3 متر تعیین می گردد.
– حداقل عرض رامپ جهت دسترسی به پارکینگ برای حداکثر 25 دستگاه اتومبیل 5/3 متر و از 25 دستگاه به بالا 5 متر با ورودی و خروجی های مجزا با حداقل عرض 5/3 متر تعیین می گردد.
– حداکثر شیب رامپ 15% تعیین می گردد که شروع آن می بایست در حریم ملک باشد.
– ارتفاع سقف رامپ حداقل 85/1 متر می باشد.
– ارتفاع پارکینگ حداقل 2 و حداکثر 2/2 متر با رعایت ضوابط بلامانع می باشد. چنانچه مساحت پارکینگ بیش از 1000 متر مربع باشد ارتفاع پارکینگ می تواند تا 25 متر همراه مجراهای تهویه پیش بینی گردد.
– احداث دسترسی به پارکینگ از سوی گذرگاههای درجه 2 مجاز می باشد، لیکن ورودی و خروجی پارکینگ نمی بایست در فاصله 50 متری تقاطع ها و محل برخورد حد جانبی گذرگاههای سواره رو متقاطع باشد.
– فضای پیش بینی شده جهت پارکینگ باید بنحوی باشد که هر اتومبیل مستقیماً به ابعاد 5/2× 5 متر بانضمام فاصله مناسب جهت مسیر حرکت بتواند داخل و یا خارج شود.
– فاصله داخل به داخل ستون ها جهت پارک 2 اتومبیل حداقل 5/4 متر با مانور اصلی 5 متر (محور تا محور ستون ) بلامانع است.
3-6- پارکینگ عمومی
1-3-6- کسب مجوز: هیچ پارکینگ عمومی بدون کسب مجوز رسمی تاسیس نخواهد شد و مجوز رسمی فقط بایستی بوسیله اداره ترافیک، مجری طرح و با در نظر گرفتن دیگر مقررات پارکینگ عمومی صادر شود.
2-3-6- تعیین حدود پارکینگ: حدود پارکینگ می بایست بوسیله نرده ، دیوار، گیاهان، و یا فضای باز و سبز از بر گذرگاههای عموی بقسمی جدا شود که توقف وسائل نقلیه به هیچ وجه موجبات خارج شدن قسمتی از بدنه اتومبیل از مالکیت زمین پارکینگ نشود و علاوه بر این در کف پارکینگ می بایست جدولی کوتاه و بر جسته ای پیش بینی شود که راننده به هنگام متوقف کردن وسیله نقلیه ضمن بر خورد چرخهای آن با این موانع متوجه وضعیت استقرار وسیله نقلیه در محل توقف شود.
3-3-6- راه ورودی و خروجی : عرض راه ورودی پارکینگ همراه با نصب علائم هشدار دهنده پیاده در مواردیکه مسیر پیاده را قطع می نماید نمی بایست از 9 متر تجاوز نماید. در مواقعیکه پارکینگ دارای ورودی و خروجی مجاور یکدیگر باشند راههای ورودی و خروجی می بایست به وسیله یک جدول جدا کننده، حداقل با عرض 3 متر از یکدیگر جدا شوند. و فاصله محلهای ورودی و خروجی از تقاطع های سواره رو حداقل 50 متر خواهد بود.
– کف پارکینگ می بایست کفسازی شده و موقعیت نگهبانی جهت کاهش تراکم و توقف در محلهای ورودی می بایست با فاصله از ورودی در نظر گرفته شود.
4-3-6- روشنائی و تهویه و مساحت پارکینگ:
– پارکینگ هایی که شبها نیز مورد استفاده واقع می شوند یا نور کافی به محل توقف وسائل نقلیه نمی رسد می بایست روشنائی معادل حداقل 10 لوکس برای هر واحد تامین نماید .
– پارکینگ ها در طبقات زیرین (زیر زمین ) یا پارکینگ هایی که دارای فضای بسته می باشند می بایست به دستگاههای تهویه مجهز شوند .
– مساحت پارکینگ ها به ازاء هر وسیله نقلیه برای محل توقف و آمد و شد حداقل می بایست 25 متر مربع و در محورهای مختلف بصورت مجتمع در فواصل مختلف با ظرفیت حداقل 500 محل توقف در نظر گرفته شود.
5-3-6- سایر استفاده های مجاز در پارکینگ های عمومی :
در پارکینگ های عمومی علاوه بر محل توقف وسائل نقلیه، احداث ساختمان نگهبانی، محلهای سرویس و خدمات سبک (تا حد شستشو، تعویض روغن موتور، پمپ باد ، تعویض و تنظیم چرخ، فروش محدود وسائل یدکی ) بلامانع می باشد.
6-3-6- پارکینگ معلولین جسمی :
در کلیه پارکینگ های عمومی باید تعدادی جای پارک که در جدول ذیل تعیین گردیده برای استفاده معلولین جسمی در نظر گرفت نکات ذیل در طراحی پارکینگ معلولین جسمی می بایست رعایت گردد.
– باید محل جا پارک های مخصوص معلولین جسمی با علامت استاندارد مشخص شود.
– فاصله بین جا پارک های معلولین جسمی باید با خط کشی مشخص شود.
– معلولین جسمی نباید ناچار شوند در مسیر خود بطرف بنای مورد نظر راهروها را قطع کنند
جدول حداقل تعداد جا پارکها برای معلولین جسمی
تعداد کل جای پارک
مناسب
اختصاص داده شود
1 تا 25
1
–
26 تا 50
1
1
51 تا 100
2 درصد کل جا پارک
2 درصد کل جای پارک
ماخذ : طرح جامع مشهد
4-6- ضوابط بدنه سازی :
– رعایت و حفظ تداوم ساخت و ساز در بنای پارکینگ ها با استفاده از میانگین ارتفاع در جداره آسمان .
– ایجاد یکپارچگی و پیوستگی در نمای جداره بلوار و توجه به همجواری ها .
– با توجه به نوع کاربری خاص این ساختمان ها لازم است که عناصر و اجزاء به کار رفته در نمای آنها (پنجره ها و عناصر عمودی و افقی و …) ضمن ایجاد جذابیت و تناسبات و هویت بخشی، ریتم لازم را در زاویه دید بوجود آورند.
– در نما سازی این بناها نیز مجموعه ای از جنبه های معماری رنگ، تکرار اجزاء و عناصر کالبدی در کل زمینه وپهنه ساختمان عامل وحدت و هویت بخش خواهند بود.
– استفاده از نما سازی خاص و سمبلیک برای جلب توجه و توقف دید در نقاط کانونی پرسپکتیو خیابان و با منظور غنی سازی خط آسمان و نمای جداره ها، الزامی است.
– مطابق موافقتنامه فی مابین آستان قدس و شهرداری مشهد در طبقه همکف این پلاک ها برای هماهنگ نمودن نما در طول خیابان رعایت رواق با عمق 5 متر الزامی است.
– ضمنا موافقت شده تا در امتداد رواق و در زمین های دو نبش طبق نقشه واحدهای تجاری با عمق 8 متر در نظر گرفته شود. لیکن به منظور ایجاد یکپارچگی و برای هماهنگ نمودن نما مساحت تجاری در هر یک از پلاکها مطابق نقشه ارائه شده تعیین شده است .
…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… طراحی شهری میدان و بلوار جانباز
46