تحقیق سند انتقال اجرایی

عنوان صفحه
مقدمه 1
بخش اول: شناخت سند انتقال اجرایی و انواع آن
فصل اول: شناخت سند انتقال اجرایی 5
مبحث اول: تعریف لغوی سند انتقال اجرایی 5
بند اول: سند 5
بند دوم: انتقال 7
بند سوم: اجرایی 7
مبحث دوم: مفهوم اصطلاحی سند انتقال اجرایی 8
بند اول :رکن شکلی، نوشته بودن 9
بنددوم: رکن ماهوی، قابلیت استناد 10
فصل دوم: انواع سند انتقال اجرایی 21
مبحث اول: اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای مفاد اسناد رسمی 21
بند اول – اجرای تعهدات ناشی از اسناد ذمه: 22
بند دوم – اجرای اسناد شرطی و رهنی (وثیقه به معنای اعم کلمه) 26
مبحث دوم: اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای احکام دادگاه ها 31
بند اول: احکام الزام به تنظیم سند رسمی انتقال 32
بند دوم – اجراء احکامی که دارای محکوم به مالی است 46
مبحث سوم : اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای آرائ مراجع شبه قضایی 48
بند اول:اجراییات اداره امور اقتصاد و دارایی 48
بند دوم :اجراییات سازمان تامین اجتماعی 49
بند سوم: هیئت حل اختلاف ماده 147 اصلاحی قانون ثبت 50
بخش دوم: مشکلات سند انتقال اجرایی در حقوق ایران
فصل اول: مشکلات حین تنظیم سند انتقال اجرایی 52
مبحث اول:مشکلات مربوط به ارکان تنظیم سند 52
بند اول :احراز هویت متعامین 53
بند دوم :احراز اهلیت متعاملین 53
بند سوم : احراز مالکیت 54
بند چهارم: قا نونی و مطابق نظم عمومی بودن سند 60
بند پنجم:ثبت سند و امضای آن 60
مبحث دوم: تعارض تنظیم سند انتقال اجرایی با حقوق اشخاص ثالث 61
بند اول: بازداشت بودن ملک 61
بند دوم: ممنوع المعامله بودن معامل 65
بند سوم: سرقفلی 66
فصل دوم: مشکلات بعد از تنظیم سند انتقال اجرایی 70
بند اول:اقاله سند انتقال به وسیله معامل و انتقالات بعدی 72
بند دوم : اشتباه در تنظیم سند انتقال اجرایی 76
نتیجه گیری 79
فهرست منابع و ماخذ 80

مقدمه:
مفهوم سند انتقال اجرایی هر چند در میان برخی حقوقدانان و کارشناسان و مطلعین ثبتی مفهومی بسیار آشنا و مورد عمل می باشد لیکن بطور کلی در میان غالب حقوقدانان چنین مفهومی با این نام چندان آشنا نیست. شاید به وجود آورندگان و پرورش دهندگان و سازندگان این مفهوم در خصوص املاک غیر منقول ثبت شده در ابتدا افراد عامی و غالب کسانیکه به دنبال خرید اقساطی و ارزان املاک و در مقابل آنان فروشندگان املاک و انبوه سازان که غالباً به دنبال سود و نفع بیشتر از قبال سرمایه گذاری در امر مسکن هستند باشند، اما در ادامه همانا همه حقوقدانان و مطلعین و مرتبطین با قانون ومقررات از جمله قانونگذاران به معنای اعم کلمه (نمایندگان مجلس شورا – هیئت وزیران – مجمع تشخیص و…)، استادان دانشکده ای حقوق – وکلا و قضات محترم دادگستری و نهایتاً دفاتر اسناد رسمی نمایندگان و روئسای ادارات ثبت اسناد و املاک و در مرحله ای بالاتر هیئت نظارت و شورای عالی ثبت اسناد و املاک، با تبعات و آثار این مفهوم درگیر می شوند.
به عبارت دیگر، زمانیکه افراد عادی اقدام به پیش خرید آپارتمان با تنظیم مبایعه راجع به املاک غیرمنقول ثبت شده یا در جریان ثبت می نماید و یا هرگاه هر بستانکاری به مفهوم اعم کلمه، اعم از دارنده ی اسناد رسمی از قبیل عقدنامه ازدواج برای دریافت مهریه عیناً و یا به اندازه ی قیمت آن، دارنده اسناد عادی لازم الاجرا از قبیل چک و یا دارنده طلبی که پس از اخذ حکم از دادگاه بخواهد در مقابل دریافت طلب خود ملک غیرمنقول ثبت شده و یا در جریان ثبتی را به نام خود منتقل نماید، زمینه به وجود آمدن سند انتقال اجرایی را فراهم می سازد. به این ترتیب با بروز اختلاف بین خریدار و فروشنده، بستانکار و مدیون، زوج و زوجه و ……. در خصوص املاک، که "امروزه به شدت به عللی مثل افزایش قیمت املاک و هزینه های تفکیک املاک و تورم در قیمت مواد بکار رفته در ساخت و ساز از قبیل آهن آلات و سیمان و سنگ های ساختمانی و… و گاه قانع نبودن متعاملین به حق و حقوق خود و گاه نیز مشکلات تنظیم اسناد رسمی و….، رو به زاید است،" تنظیم سند انتقال رسمی بطور ارادی و با توافق توسط طرفین صورت نمی پذیرد و از اینرو لزوم مراجعه به دادگستری و اقامه دعوا در دادگاه جهت الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی و یا در مورد اسناد رسمی به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی، با قوانین خاصی که دارد، توسط ذینفع امری ضروری می نماید.
مفهوم سند انتقال اجرایی امروزه از اهمیت بسیاری برخوردار است و همانطور که اشاره شد از جنبه های مختلف اجتماعی و اقتصادی و تجاری و به خصوص حقوقی، موضوعی مبتلا به بوده و افراد بسیاری با آن درگیر هستند. تعداد دعاوی که با عنوان الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و مشابه آن در دادگستری اقامه می شود امروزه آن چنان فراوان و شایع است که حتی بسیاری از افراد غیر حقوقدان نیز از جزئیات آن مطلع هستند. از سوی دیگر مسائل مربوط به پیش خرید آپارتمان ها و سود استفاده از این امر آنچنان رایج است که حتی تبدیل به مسئله سیاسی و حقوقی روز گردیده است. از اینرو و تحقیق در چنین موضوعی و یافتن آبشخور مشکل ها و معضلات حقوقی و اجتماعی بحث توسط محقق را که چند سالی در سازمان ثبت خدمت کرده است، امری ضروری و دارای فواید بسیار متجلی ساخته و حقیر به ارائه این کار تحقیقی در حد بضاعت علمی ولی با سعی و تلاش فراوان و با کمک اساتید بزرگ علم حقوق و نیز با بهره گیری از تجارب روسای مناطق و مدیران کل سازمان ثبت، می نماید تا بتواند مشکلات و آثار سند انتقال اجرایی را در حقوق ثبت ایران نمایان سازد. لازم به توضیح است که سند انتقال اجرایی دارای مفهومی بسیار گسترده و وسیع می باشد به گونه ای که در کلیه اموال اعم از منقول و غیرمنقول اعمال میگردد با این وجود و با توجه به عنوان تحقیق آشکار است که آنچه که در این کار تحقیقی در خصوص سند انتقال اجرایی مورد توجه ومداقه قرار می گیرد تنها املاک غیرمنقول ثبت شده در دفاتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک به علت اهمیت بسیار زیاد آن می باشد و محقق از اشاره به سایر موارد تنظیم سند انتقال اجرایی همانند خودرو – موبایل و… خودداری می نماید. در این راستا و در جهت طرح بهتر بحث و امکان نتیجه گیری صحیح و منطقی پلان تحقیق در دو بخش بیان می گردد که بخش اول به شناخت سند انتقال اجرایی و انواع آن می پردازد و بخش دوم به مشکلات ثبتی سند انتقال اجرایی در حقوق ثبت می پردازد.

بخش اول
شناخت سند انتقال اجرایی و انواع آن
نظر به اینکه جهت ارائه بهتر بحث، سند انتقال اجرایی باید تعریف شده و کاملاً درک این مفهوم آسان گردد ابتدا به شناخت سند انتقال اجرایی (فصل اول) می پردازیم. اما این شناخت زمانی کامل می گردد که انواع سند انتقال اجرایی نیز مورد بحث و بررسی قرار بگیرد. (فصل دوم)

فصل اول: شناخت سند انتقال اجرایی
در این فصل برای شناخت مفهوم سند انتقال اجرایی ابتدا به تعریف لغوی سه واژه : سند – انتقال – اجرایی می پردازیم (مبحث اول). و سپس به تعریف اصطلاحی موضوع تحقیق از سند انتقال اجرایی می پردازیم (مبحث دوم). این امر دارای فواید بسیاری می باشد از جمله اینکه تعریف لغوی در غالب امر در تعریف اصطلاحی موثر می باشد. زیرا براساس اصل عدم نقل که از اصول لفظیه در اصول فقه به شمار میرود به هنگام شک در معنای اصطلاحی، اصل بر عدم نقل و تعیین معنای لغوی است، چرا که در مبحث الفاظ در اصول فقه این فرض وجود دارد که اگر شارع مقدس یا قانونگذاری معنای دیگری غیر از معنای لغوی را مدنظر می داشت این قصد خویش را به صراحت بیان می نمود و یا حداقل فرینه ای برای آن وضع می نمود. فایده دیگر این امر آسان نمودن تعلیم اصطلاحات است چرا که در حقوق ثبت با توجه به "کیفر ادبی" از واژه ها، اصطلاحات غالباً در معنای لغوی نیز بکار میروند.

مبحث اول: تعریف لغوی سند انتقال اجرایی
برای تعریف سند انتقال اجرایی از لحاظ لغوی به تفکیک به تعریف هر یک از سه واژه ی سند – انتقال – اجرایی در سه بند ذیل می پردازیم:
بند اول: سند
سند واژه ای است که ریشه ی عربی دارد و بر وزن "سَنَدَ" معنای لغوی آن "نسبت دادن – اسناد دادن می باشد". معنای عرفی واژه ی سند در زبان فارسی در واقع "مستند" میباشد. امروزه یکی از برجسته ترین و مهمترین وسائل برای ثبت دلیل سند است با این توضیح که سند در جهان امروزی از اهمیت بسیاری برخوردار است چرا که اولاً، امروزه با گسترش سوادآموزی در جوامع گوناگون غالب افراد توانایی خواندن و نوشتن را پیدا کرده اند و به همین دلیل در روابط حقوقی خویش اصولاً به تنظیم سند مبادرت می ورزند. ثانیاً، امروزه در غالب قریب به اتفاق موارد، دادگاه ها به هنگام رسیدگی به دعاوی مطروحه نزد آنها با دلیلی به نام سند برخورد دارند به همین خاطر سند امروزه به عنوان یک دلیل ارزشمند مطرح می باشد.
در حقوق غرب نیز سند از اهمیت فوق العاده ای برخوردار است. در برخی از نظامهای حقوقی اثبات پاره ای از اعمال حقوقی بین افراد جامعه جزء از طریق اسناد ممکن نیست. به عنوان مثال در کشور فرانسه، برای قراردادهای با مبلغ پنج هزار فرانک به بالا باید حتماً سند تنظیم شود بنابراین عدم تنظیم سند در این گونه اعمال به معنای عدم امکان اثبات آن می باشد . زیرا دادگاه ها اثبات این قراردادها را با دلائل دیگر مثل شهادت شهود نمی پذیرند. استفاده از سند در تاریخ حقوق ایران به دوران باستان باز می گردد چرا که اسناد بدست آمده نشان می دهد که در چند هزار سال قبل در ایران برای برخی از امور سند تنظیم می شده است. با حاکمیت اسلام بر سرزمین ایران و با استناد به آیات قرآن کریم باب استفاده از سند در ایران وسیع تر می گردد. قرآن کریم در آیات 279 الی 289 استفاده از سند را در روابط حقوقی بین اشخاص توصیه می کند. آیه ی معروف به "دین" که یکی از بلندترین آیات قرآن است و حاوی احکام حقوقی بسیاری نیز می باشد در خصوص لزوم تنظیم سند به صورت روشن این مطلب را بیان می کند: "یا ایهاالذین آمنوا اذا تداینتم بدین الی اجل مسمی فکتبهوا و لیکتب بینکم کاتب بالعدل."1

بند دوم: انتقال
انتقال نیز واژه است که ریشه عربی دارد. انتقال از ریشه ی "نقل" و مصدر باب "افتعال" است. نقل به معنای جدایی و جابجایی در زبان فارسی می باشد. در واقع انتقال یعنی جابجا کردن توسط طرفین. در واقع معنای اصطلاحی انتقال از معنای لغوی آن چندان دور نیست، به عنوان مثال در عقد بیع گفته می شود که به محض ایجاب و قبول مالکیت انتقال پیدا می کند. در واقع "انتقال" مالکیت به معنای این است که مالکیت ثمن از مشتری به بایع و مالکیت مبیع از بایع به مشتری جابه جا می شود.
بند سوم: اجرایی
اجرایی واژه ای است عربی که ریشه آن "جری" می باشد. جری در لغت به معنای جاری کردن و به جریان انداختن است. واژه اجرایی در زبان فارسی به معنای اعمال کردن می باشد . در واقع اجرایی به معنای رساندن به مرحله انجام و عمل میباشد .

مبحث دوم: مفهوم اصطلاحی سند انتقال اجرایی
برای اینکه مفهوم اصطلاحی سند انتقال اجرایی را بهتر در یابیم می باید ابتدا: تعریف اصطلاحی سند کاملاً احاطه داشته باشیم، براساس قوانین مدنی و آئین دادرسی مدنی سند مفهوم خاصی دارد:
ماده 1284 ق.م در تعریف سند اعلام می کند "سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد".
بر این تعریف انتقاداتی وارد است . چرا که اولا : ً تعریف فوق بسیار کلی و عام است به گونه ای که می تواند شامل ادله ی حکمی مثل متون قانونی نیز باشد. زیرا تمام متون قانون که در روزنامه ی رسمی منتشر می شوند نوشته هستند و در دعاوی نیز مورد استناد قرار می گیرند. ثانیا : ً براساس این ماده دلیلی به نام سند فقط در مقام دعوی یا دفاع قابلیت استناد دارد در حالی که به طور کلی دلیلیت یک دلیل محدود به اقامه ی دعوی نمی شود و سند به مجرد اینکه حاوی دلیلی باشد دلیل اثبات تلقی می گردد اعم از اینکه در دعوای خاص به آن استناد شود یا هرگز به آن استناد نشود.
برای رفع ایرادات مزبور به نظر می رسد سند عبارت است از نوشته ای که حاوی دلیل اثبات موضوعی حق است. واژه "حاوی" نشان دهنده ی این امر است که خود سند دلیل نیست بلکه محتوای سند است که دلیل محسوب می شود؛ واژه ی " موضوعی" نیز حاکی از این است که محتوای سند باید دلالت بر وجود حقی در عالم خارج نماید و نه حکم آن، بنابراین دلائل حکمی را شامل نمی شود. با توجه به تعریف فوق مشخص می شود که سند برای اینکه دلیل اثبات تلقی شود باید دارای دو رکن شکلی (نوشته بودن) و ماهوی (قابلیت استناد) باشد.
بند اول :رکن شکلی، نوشته بودن
به نظر برخی کتبی بودن سند صفت ذاتی و جزء لاینفک آن است، بنابراین به اعتقاد آنان آوردن صفت کتبی برای سند قیدی زائد و بی مورد است. ولی به اعتقاد ما این قید به هیچ وجه زائد نیست بلکه برای تعریف کاملاً لازم و ضروری است . چرا که اولا : ً برای تعریف لفظ سند از لحاظ منطقی لازم است که جنس آن مشخص باشد و جنس سند نیز نوشته است. ثانیاً : لفظ سند به معنای عام گاهی اوقات شامل دلائل گفتاری و غیر نوشته مثل اقرار لفظی و امارات نیز می شود . به عنوان مثال هنگامی که گفته می شود فلان حدیث دارای سند معتبری است مقصود این است که سلسله راویان عادل و معتمدی این حدیث را از معصوم علیه السلام نقل کرده اند. یا در جایی که گفته می شود سند شما بر صحت ادعایتان چه می باشد مقصود این است که چه قرائن و اماراتی برای شما بر صحت ادعا موجود است. با توجه به توضیحات فوق مشخص می شود که آوردن قید نوشته به عنوان عنصر شکلی یک سند کاملاً ضروری است؛ اما باید توجه داشت که نوشته به معنای عام کلمه مدنظر است و بنابراین نمی توان آن را منحصر در حروف الفبا دانست؛ بلکه نوشته تمام تمام آثار بشری را که بر روی هر شیئی ایجاد می شود در بر می گیرد. به این ترتیب نوشته شامل هر نوع خط و علامت بر روی هر شیئی اعم از کاغذ و پوست و دیوار و … که دارای معنا و مفهومی است (اعم از اینکه بین افراد متداول باشد یا نباشد) می شود. به عبارت دیگر هر رسم و اثر انسانی در مقابل رسم و اثر طبیعی مثل اثر زلزله و سیل و… که بر روی شیء ایجاد شود نوشته محسوب می گردد.

بنددوم: رکن ماهوی، قابلیت استناد
بدیهی است که هر نوشته ای را نمی توان سند محسوب کرد بلکه نوشته ای سند محسوب می شود که قابلیت استناد داشته باشد. قابلیت استناد به این معنا است که نوشته دلیلیت داشته باشد یعنی بتواند دلیل محسوب شود. برای اینکه سند دلیلیت داشته باشد و بتوان به آن استناد کرد باید حاوی دلیلی باشد و این دلیل نیز، دلیل موضوعی برای اثبات حق مورد ادعا می شود.
در تعریف ماده 1284 ق.م از سند، قابلیت استناد تنها در مقام دعوی یا دفاع ذکر شده است. این امر باعث می شود که گفته شود سند در یک دعوای خاص دلیل محسوب شود و در دعوای دیگری دلیل نیست در حالی که قابلیت استناد سند به این معناست که سند حاوی دلیل می باشد اعم از اینکه در دعوای خاصی به آن استناد بشود یا خیر. به عنوان مثال عقدنامه ازدواج قطعاً سند محسوب می شود چرا که حاوی اقرار به وجود رابطه زوجیت میان طرفین می باشد لکن این سند ممکن است هیچگاه در مقام دعوی مورد استناد قرار نگیرد. همچنین سند انتقال اجرایی یک دلیل محکم است مبنی بر انتقال . ولی ممکن است هیچگاه به آن مستقیما استناد نشود .
در سند همیشه دلیلی که در عالم خارج وجود دارد تامین می شود و این دلیل اعم است از دلائل قطعی مثل اقرار (در غالب موارد) و یا دلائلی ظنی مثل امارات همانند نقشه ی هوایی که حاوی معاینه ی محلی و تحقیق محلی در چند سال قبل است. شناسنامه نیز سندی است که حاوی اعلامات اعلام کننده ی ولادت است که توسط مامور ثبت احوال احراز می شود.
سند به معنای مذکور در قانون مدنی و بر اساس ماده 1286 به عادی و رسمی تقسیم می گردد. در واقع در این جاست که به مفهوم سند انتقال اجرایی نزدیک می شویم چرا که سند انتقال اجرایی قطعاً فقط در مورد اسناد رسمی صادق است. علت این امر نیز کاملاً بدیهی است. زیرا محقق به سند انتقال اجرایی در خصوص املاک ثبت شده می پردازد و بدیهی است با توجه به اینکه "مقدمه واجب واجب است" سند انتقال اجرایی نیز باید رسمی باشد.
برای آشنایی با مفهوم سند رسمی ابتدا آن را تعریف می کنیم و سپس به بیان اقسام آن می پردازیم.
1. تعریف سند رسمی
اختلافاتی که در رابطه با تعریف سند رسمی وجود دارد کمتر از اختلافات موجود در رابطه با تعریف خود سند نیست. لیکن به نظر ما بهترین تعریف از سند رسمی، تعریف خود قانونگذار است چرا که مبنای تقسیم بندی اسناد به عادی و رسمی به دلیل اهمیت و جایگاه ویژه برخی اسناد است که قانونگذار با احصاء آن ها و با وضع قواعد و تشریفات خاصی برای تنظیم آن ها، اعتبار ویژه ای به آن می بخشد و آن ها را مورد حمایت قرار می دهد. ماده 1287 ق.م مقرر می دارد: "اسنادی که در اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است". با توجه به تعریف قانون از سند رسمی، برای اینکه سندی رسمی محسوب شود سه شرط لازم است:
اول: تنظیم نزد مامورین رسمی – اولین شرط برای سند رسمی این است که سند نزد مامور رسمی تنظیم شود. برای توضیح این شرط باید دو واژه مورد مطالعه قرار گیرد:
واژه اول: مامور رسمی – مقصود از مامور رسمی چه کسی است؟
مقصود ماده 1287 ق.م از مامورین رسمی اعم است از مامورین دولتی و مامورین بخش خصوصی که از طرف دولت برای تنظیم اسناد مامور شده باشند مثل مامورین دفترخانه ی اسناد رسمی، که واحدی است وابسته به وزارت دادگستری که برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات مربوط تشکیل می شود، یا سردفتران ازدواج و طلاق. به علاوه تمام مقامات اداری که در ادارات دولتی یا سازمان ها و موسسات وابسته به دولت مامور به خدمت عمومی می باشند، مامور رسمی تلقی می شوند به عنوان مثال دفتر خدمات مشترکین تلفن همراه که از طرف وزارت پست و تلگراف و تلفن مامور تنظیم سند شده اند نیز مامور رسمی محسوب می شوند؛ لیکن باید توجه داشت که صرف مامور رسمی بودن، دلیل بر این امر نیست که تنظیم هر سندی توسط آنان رسمی تلقی گردد بلکه شرائط دیگری نیز لازم است؛ به عبارت اخری مامور رسمی بودن و یا مامور ماذون از طرف دولت بودن شرط لازم ولی ناکافی می باشد.
واژه دوم: نزد- بنابر یک تقسیم بندی تمامی موضوعات علم حقوق که در عالم خارج اتفاق می افتد یا واقعه ی حقوقی است و یا عمل حقوقی. این تقسیم بندی در مورد تنظیم اسناد نیز صادق است یعنی محتوای اسناد یا وقایع حقوقی است مثل ثبت وقایع ولادت و وفات و یا اعمال حقوقی است مثل ثبت عقود و ایقاعات. در خصوص وقایع حقوقی و تنظیم سند برای آن واژه ی "نزد" معنایی روشن دارد چرا که مامورین ثبت احوال بدون داشتن هرگونه رابطه ی حقوقی براساس قانون موظفند در حدود صلاحیت خویش اقدام به تنظیم سند نمایند. در این حالت هرگونه اعتراض به سند و یا بروز اختلافات و دعاوی راجع به آن علیه مامورین رسمی قابل طرح می باشد.
اما گاهی اوقات محتوای سند یک عمل حقوقی می باشد که برای آن سند تنظیم می شود در این موارد واژه ی "نزد" از اهمیت ویژه ای برخوردار است چرا که کلمه نزد نشان می دهد که طرفین رابطه ی حقوقی خود به تنظیم سند اقدام نمی کنند بلکه نزد مامور رسمی که نسبت به رابطه آنان ثالث محسوب می شود اقدام به تنظیم سند می نمایند بنابراین اگر یکی از طرفین رابطه ی حقوقی مامور رسمی باشد و خود اقدام به تنظیم سند نماید این سند رسمی محسوب نمی شود. به عنوان مثال در بحث شرایط عمومی پیمان، اگر دستگاه های دولتی خود یک طرف پیمان باشند و برای پیمان منعقد شده با طرف رابطه ی خویش سند تنظیم نمایند این سند رسمی محسوب نمی شود و آثار و احکام سند رسمی بر آن بار نمی شود.
دوم: صلاحیت مامور رسمی – برای اینکه سند تنظیم شده توسط مامور رسمی، رسمی تلقی شود وی باید صلاحیت خاص برای تنظیم سند داشته باشد. در خصوصث ادارات ثبت اسناد و املاک و نیز در مورد دفتر خانه های رسمی اسناد و ثبت نکاح و طلاق این امر کاملاً روشن است چرا که این واحدها به طور خاص فقط برای تنظیم و صدور سند تاسیس شده اند و کار اصلی آنان غیر از صدور سند نمی باشد. لیکن در خصوص سایر مامورین رسمی که در کنار انجام سایر وظایف خویش به طور استثنائی اسنادی را نیز صادر می نمایند باید توجه داشت که فقط در محدوده ای که حق تنظیم سند را دارند اقدام نمایند به عنوان مثال اداره ی راهنمایی و رانندگی فقط در صدور گواهینامه صلاحیت دارد و یا دایره ثبت احوال فقط در برخی موارد مثل صدور شناسنامه و گواهی فوت حق اقدام دارند.
سوم: رعایت قوانین – با توجه به اهمیت اسناد رسمی قانونگذار رعایت تشریفاتی را برای تنظیم آن مقرر کرده است که با عدم رعایت آن، سند، رسمی محسوب نمی شود. تنها موردی که عدم رعایت آن سند را از اعتبار نمی اندازد مقررات راجع به حق تمبر است. ماده 1294 ق.م مقرر می دارد: "عدم رعایت مقررات راجع به حق تمبر که به اسناد تعلق می گیرد سند را از رسمیت خارج نمی کند". به نظر می رسد که واژه ی "تمبر" در ماده ی فوق به معنای عام به کار رفته است، بنابراین تمام حقوق دولت از قبیل حق الثبت و مالیات ها را شامل می شود.
اما سوال این است که چه قوانینی باید رعایت شود؟ در مبحث قوانین بحثی که مطرح می شود قوانین زمان و مکان است. طبق قاعده ی کلی گفته می شود که سند از قانون زمان و مکان تنظیم خود تبعیت می کند. به علاوه مقصود از قوانین لازم الرعایه، قوانین مربوط به تنظیم سند است از جمله ی این قوانین، قوانین مربوط به صلاحیت مامور رسمی برای تنظیم سند است. بنابراین اگر از مامور رسمی سلب صلاحیت شده باشد و به عنوان مثال حکم تعلیق وی صادر شده باشد در دوره تعلیق وی اسناد صادره فاقد اعتبار است. اما پرسش این است که اگر حکم تعلیق وی صادر شده باشد ولی این حکم به وی ابلاغ نشده باشد تکلیف اسناد صادره در این مدت (پس از صدور حکم و قبل از ابلاغ) چه می باشد؟ پاسخ به این سوال از جهت عملی نیز دارای اهمیت زیادی می باشد. به نظر می رسد برای رعایت حقوق اشخاص ثالث و دفع ضرر از آنان و نیز با توجه به جهل مامور و امکان حسن نیت وی می توان از وحدت ملاک ماده ی 680 ق.م که مقرر می دارد "تمام اموری که وکیل قبل از رسیدن خبر عزل باو در حدود وکالت خود بنماید نسبت به موکل موثر است" استفاده نمود و حکم به صحت اسناد صادره در این مدت نمود.
به هر حال با وجود تمام شرایط مذکور سند تنظیم شده رسمی محسوب می شود و آثار و احکام اسناد رسمی بر آن بار می شود ولی باید توجه داشت که هیچ منعی وجود ندارد که بخشی از سند تنظیم شده رسمی و بخش دیگری از آن عادی باشد. به عنوان مثال اظهارنامه در آن قسمت که مامور رسمی به احراز موضوع پرداخته و آن را تنظیم می کند رسمی و در سایر قسمت ها عادی می باشد. یا گواهی امضاء در قسمت امضاء که مامور رسمی مشخصات امضاء کننده سند را با اسناد هویت وی تطبیق می کند رسمی است ولی قسمت دیگر آن که شامل اعلامات طرف می باشد عادی است.

اقسام سند رسمی
سند رسمی انواع و اقسام مختلفی دارد. ما انواع اسناد رسمی را به دو اعتبار مورد تقسیم بندی قرار می دهیم. اول، با توجه به مامورین تنظیم آن و دوم با توجه به قدرت اجرائی آن.
اول – اقسام سند رسمی به اعتبار مامورین تنظیم آن
بر این اساس اسناد رسمی به سه قسم، تقسیم می شوند:
قسم اول: اسناد تنظیمی در ادارات ثبت اسناد و املاک – براساس قانون دو اداره وجود دارند که فلسفه ی وجودی و کار اصلی آن ها تنظیم و تشکیل سند است. یعنی این ادارات فقط بخاطر تنظیم سند به وجود آمده اند. دفاتر رسمی ثبت اسناد و ادارات ثبت اسناد و املاک از این دسته هستند.
ادارات ثبت اسناد و املاک زیر مجموعه سازمان ثبت اسناد و املاک کشورمیباشند. سازمان ثبت از جمله سازمانهای وابسته به قوه قضاییه میباشد.رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور،معاون رییس قوه قضاییه خواهد بود.صدور اسناد مالکیت یکی از مهمترین دلایل به وجود آمدن ادارات ثبت میباشد.
نکته شایان ذکر در خصوص اسناد صادره از ادارات ثبت این است که ،با وجود اهمیت روز افزون اسناد مالکیت ف به علل مختلف از جمله مشکلات ادارات و نهاد های مختلقف و ضعف آنها در وصول مطالبات خویش ، معاملات با اسناد رسمی رایج نشده و معاملات با اسناد عادی همجنان رواج دارد.
قسم دوم: اسناد تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی – براساس ماده ی 1 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سر دفتران و دفتریاران: "دفترخانه ی اسناد رسمی واحد وابسته به وزارت دادگستری است و برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی طبق قوانین و مقررات مربوط تشکیل می شود. سازمان و وظایف دفترخانه تابع قوانین و نظامات راجع به آن است".
نمونه های مشهور دفاتر اسناد رسمی عبارتنداز: دفاتر رسمی اسناد و دفاتر ازدواج و طلاق.
امروزه غالب اسناد انتقال اجرایی نهایتا بدستور مقامات صالح میبایست در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و نسخه ای از خلاصه معاملات ثبت شده توسط آن دفتر خانه بقه اداره ثبت ارسال گردد تا در دفتر املاک آن اداره به ثبت برسد. به نظر محقق افزایش تعداد دفاتر اسناد رسمی همراه با افزایش صلاحیت آنها وحتی تفویض برخی امور قضایی و حسبی همانند گواهی انحصار وراثت و تحریر ترکه و ……در کاستن از بسیاری دعاوی و مشکلات حقوقی موثر خواهد بود.
قسم سوم: اسناد تنظیمی توسط سایر مامورین رسمی – هر سندی غیر از اسناد مذکور در فوق که توسط مامورین رسمی تنظیم شود در این قسم جای می گیرد. بنابراین تمامی اسناد سجلی مثل شناسنامه و گواهی فوت، دفاتر سجل احوال و نیز گواهینامه و پاسپورت از این قسم اسناد رسمی محسوب می شود. به علاوه آراء قضائی، گزارشهای اصلاحی و صورتجلسات دادگاه ها از اسناد رسمی محسوب می شود. در مورد آراء قضائی باید به این نکته توجه داشت که اگر رای دادگاه اعلامی باشد نمی تواند دلیلیت داشته باشد چرا که دادگاه در این موارد فقط اعلام حق می کند و این امر نمی تواند وارد بحث ادله ی اثبات دعوی شود.

دوم: اقسام سند رسمی به اعتبار قدرت اجرائی آن
بر این اساس اسناد به دو قسم لازم الاجرا و غیر لازم الاجرا تقسیم می شوند.
اسناد رسمی لازم الاجرا، اسنادی هستند که قانون به آن ها قدرت اجرائی داده است به نحوی که ذینفع می تواند بدون طرح دعوی و گرفتن حکم درخواست اجرای آن را بنماید. ماده 92 ق.ث مقرر می دارد: "مدلول کلیه ی اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجرا است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی منصرف و مدعی مالکیت آن باشد". به علاوه "کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراء است". (ماده 93 ق.ث(
به غیر از اسناد تصریح شده سایر اسناد رسمی را نمی توان بدون اقامه ی دعوی و گرفتن حکم اجرا نمود؛ در واقع این قسم اسناد، رسمی غیر لازم الاجرا محسوب می شوند.
حال که مفهوم دقیق سند رسمی پرداخته شد، باید سند رسمی با قید "انتقال" و "اجرایی" تعریف گردد.
سند انتقال سندی است که "دلالت بر انتقال مالی به دیگری کند اعم از عادی یا رسمی2 بنابراین اصطلاح "سند انتقال" یک اصطلاح عام است و موضوع آن می تواند هر معامله ای باشد که اثر آن انتقال است. به تعریف فوق و با نظر موافق می بایست در خصوص سند انتقال اجرایی قائل به "رسمی" بودن آن شد. بنابراین سند انتقال اجرایی فقط به شکل رسمی آن قابل تنظیم است. اما در خصوص تعریف "سند انتقال اجرایی" چنین گفته شده است که "نعی از سند انتقال را سند انتقال اجرایی گویند و آن سندی است که متعاقب مزایده و یا حراج در ادارات ثبت صادر گردد 3این تعریف به نظر دارای ایراداتی است و از جمله اینکه تعریف جامع و مانع نمی باشد: اولاً در 4اجرای ثبت همیشه لزوماً ملک به حراج و مزایده گذاشته نمیشود تا به تملک ذی نفع درآمده و سند انتقال اجرایی تنظیم گردد. مواردی وجود دارد که مال مورد نظر بدون انجام حراج به تملک ذی نفع درآمده و سند انتقال اجرایی نیز تنظیم می شود. به عنوان مثال در مواردی که مدیون سند رهنی از بازپرداخت مطالبات مرتهن خودداری می کند، مرتهن با استفاده از ماده 34 قانون ثبت (اصلاحی 18/10/1351) )تقاضای وصول طلب خود را از دفترخانه بنماید و بعد از مضی 8 ماه و عدم پرداخت دین، حق تملک عین مرهونه، و اخذ سند مالکیت را بدون انجام مزایده و حراج دارد.
ثانیاً: در تعریف فوق یکی از موارد شایع تنظیم سند انتقال اجرایی که همانا آراء مراجع قضایی می باشد، لحاظ نگردیده است. بنابراین اسنادی وجود دارند که متعاقب صدرو حکم قطعی از دادگاه مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند که بدون شک این اسناد نیز "سند انتقال اجرایی" محسوب می شوند.
در جایی دیگر گفته شده است "سند انتقال اجرایی سند رسمی است که در اجرای حکم یا دستور مقام ذی صلاح قانونی و طبق قوانین و مقررات در دفتر اسناد رسمی تنظیم می شود و موجب انتقال ملک از مالک آن به ذینفع می گردد5.
این تعریف ایراد تعریف اولی را ندارد با این وجود دارای یک ایراد اساسی است و آن اینکه تنظیم سند انتقال اجرایی را همیشه و در تمام موارد باعث "انتقال مالکیت" فرض کرده است؛ در حالیکه همیشه و در تمام موارد در تنظیم سند انتقال اجرایی این امر صحت ندارد. به عنوان مثال زمانیکه مستند تنظیم سند انتقال اجرایی حکم دادگاه می باشد، در غالب موارد این حکم اعلامی است و بموجب آن دادگاه ضمن احراز وقوع بیع یا هر عقد موجب نقل ملکیت، حکم به انجام تشریفات انتقال مالکیت، یعنی تنظیم سندرسمی انتقال صادر می نماید. به عبارتی اخری سند انتقال اجرایی همانند هر سند دیگری "عمل حقوقی" یا واقعه حقوقی نیست بلکه "تامین کننده" یک عمل حقوقی ویا یک واقعه حقوقی است. به همین دلیل به سند در بحث ادله اثبات دعوی ادله تامینی گفته می شود که به معنای آن است که سند، تامین کننده و ابراز کننده ی دلیل است و نه خود دلیل و به عبارت بهتر همانطور که گفته شد: سند نوشته ای است که حاوی امر موضوعی حق است؛ از این تعریف می توان استفاده کرد و سند انتقال اجرایی را اینگونه تعریف نمود: سند انتقال اجرایی تشریفات تنظیم سند رسمی هرگونه انتقالی است که به قائم مقامی از مالک در اجرای حکم یا دستور مقام صالح قانونی طبق قانون در دفاتر اسناد رسمی رعایت و سند تنظیم و ثبت می شود. بنابراین سند انتقال اجرایی گاهی باعث انتقال مالکیت باشد و گاهی فقط نشان دهنده و مستند آن. به عبارت دیگر سند انتقال اجرایی لزوما همیشه باعث انتقال مالکیت نیست . هر چند که لزوما و همیشه مستند و حاوی وقوع انتقال رسمی میباشد .
در واقع نظر به اینکه افراد جامعه همیشه به تعهدات خود به معنای اعم کلمه وفا نمی کنند، قانون برای جلوگیری از سوء استفاده های چنین افرادی و طبق قاعده ی "الحاکم ولی الممتنع" ضمن دستور به تنظیم سند به نمایندگی از این افراد اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال می کند که اصطلاحاً به این سند، سند انتقال اجرایی می گویند. در واقع با تعریفی که از سند انتقال اجرایی شد این توضیح لازم است که گفته شود: تشریفاتی شدن تنظیم سند رسمی در خصوص املاک ثبت شده به معنای تشریفاتی شدن عقد بیع و سایر عقود مملک رضایی دیگر نمی باشد . بلکه این عقود همچنان از جمله عقود رضایی هستند که به محض وقوع ایجاب و قبول توسط متعاقدین واقع می گردد ولی نظر به اینکه با پیشرفت جوامع و لزوم ثبت اسناد تنظیمی در خصوص املاک غیرمنقول ثبت شده و برخی اموال مهم دیگر، رعایت تشریفات تنظیم سند رسمی نیز از جمله آثار بیع صحیح و شرعی می باشد و از آنجا که در بسیاری موارد به علل مختلف از قبیل گران شدن اموال غیرمنقول و …. فروشندگان اقدام به تنظیم سند رسمی نمی کنند و "یا در سایر موارد، مدیون هر دینی که مالک املاک غیرمنقول ثبت شده می باشد اقدام به پرداخت دین خود نمی کند و دائن به بازداشت ملک غیرمنقول ثبت شده اقدام می کند و در ازاء طلب خود تقاضای تملیک ملک غیرمنقول متعلق به مدیون را می نماید" دستور انجام این تشریفات توسط دفترخانه با حکم مقام صالح صادر می شود و دفترخانه اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال می نماید. حال این سند انتقال ممکن است از لحظه ی تنظیم مملک باشد و یا خیر؛ به عبارت دیگر همیشه سند انتقال اجرایی، موجب انتقال مالکیت نیست چرا که بسیاری اوقات موجب و دلیل انتقال مالکیت حکم دادگاه است ( اعم از اعلامی و یا تاسیسی) و فقط با تنظیم سند رسمی انتقال اجرایی تشریفات این انتقال رعایت شده است ولی گاهی اوقات به محض تنظیم سند رسمی انتقال اجرایی مالکیت منتقل می گردد. بنابراین در هر حال ماهیت حقوقی سند انتقال اجرایی یک عمل حقوقی دو جانبه و قطعی است که در آن مرجع ذیصلاح قانونی جایگزین اراده مالک می گردد و به علت همین جایگزینی (اراده ی مرجع صالح قانونی به جای اراده مالک ملک ثبت شده) شرایط خاصی بر آن حاکم می گردد.
به دیگر سخن سند انتقال اجرایی گاهی ماهیتی دوگانه دارد : از یکسو سند انتقال اجرایی نوشته ای است حاوی یک عمل حقوقی . واز سوی دیگر سند انتقال اجرایی به محض تنظیم وامضا و ثبت اتمام یک عمل حقوقی را نیز شامل میگردد . یعنی انعقاد عمل حقوقی گاهی با تنظیم سند انتقال اجرایی به وجود می آید .

فصل دوم: انواع سند انتقال اجرایی
اسناد انتقال اجرایی را از حیث منشاء و مبنای تنظیم و ثبت آن به سه دسته می توان تقسیم کرد: اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای مفاد اسناد رسمی (مبحث اول(
اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای احکام دادگستری (مبحث دوم(
اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای آراء مراجع شبه قضایی مصرح در قانون (مبحث سوم(

مبحث اول: اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای مفاد اسناد رسمی
یکی از ویژگی های سند رسمی لازم الاجراء بودن آن است که بدون نیاز به حکم دادگاه میتوان براساس آن اجراییه صادر کرد و توسط مقامات صالح تعیین شده توسط قانون به موقع اجرا گذاشت. برخی از اسناد عادی و آراء کمیسیون ها و مراجع حل اختلاف اداری مانند کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری ها نیز بنابر جهات و مصالحی لازم الاجراء شناخته شده اند و مانند سند رسمی ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی و دفاتر ازدواج، قابل صدور اجراییه و اجراء از طریق دوایر اجرای ثبت هستند و رسیدگی و صدور حکم از سوی مراجع قضایی درباره موضوع آن لازم نیست.
مرجع صدور اجراییه و همچنین عملیات اجرایی دو نوع اسناد با هم فرق می کند هر چند که مشترکاتی نیز دارند؛ که در هر دو مورد ممکن است عملیات اجرایی با تنظیم سند انتقال اجرایی خاتمه یابد. این دو نوع اسناد عبارتنداز: 1- اسناد ذمه ( بند اول ) . 2- اسناد شرطی و رهنی (وثیقه به معنای اعم کلمه( (بند دوم ).
بند اول – اجرای تعهدات ناشی از اسناد ذمه:
سند ذمه سندی است که حاکی از تعهد مدیون است به پرداخت وجه نقد یا جنسی به صورت کلی ،مثل تعهد به پرداخت چند خروار گندم6 . در حقوق ثبت با توجه به فواید عملی سند ذمه در مقابل هر سندی است که بارای خود وثیقه ای دارد . در اسناد ذمه مدیون از ابتدا هیچ مالی را رهن و وثیقه دین خود قرار نمی دهد . بنابراغین متعهد له برای رسیدن به طلب خود میبایست اموالی از مدیون را مورد شناسایی قرار دهد و سپس به توقیف این اموال پرداخته و طلب خود را از طریق فروش آن استیفاء نماید . بنابراین داین در اسناد ذمه بدوا نمی تواند در عوض طلب خود اموال مدیون را به خود منتقل نماید. به علاوه اگر اموال مدیون در اسناد ذمه از جمله اموال مثتثنیات دین باشد حتی قابلیت توقیف را نیز ندارد . سند ازدواج؛ قبوض اقساطی؛ اسناد عادی لازم الاجراء از قبیل چکهای بانکی، قراردادهای بانکی تنظیمی در بانکها و آراء برخی از مراجع حل اختلاف اداری که دارای وثیقه نیستند ازجمله اسناد ذمه به شمار میروند. براساس ماده آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی درخواست اجرای مفاد اسناد رسمی حسب مورد از دفترخانه ای که سند را ثبت کرده است و یا تنظیم کرده است یا اداره ثبت محل و یا از دادگاه صالح به عمل می آید.
اگر چه مرجع صدور اجراییه درباره هر یک از موارد یاد شده فرق می کند و بر حسب مورد دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند یا دفتر ازدواج مربوط و یا اداره ثبت ذی صلاح و در غیر این صورت با دادگاه است است؛ لیکن عموماً وصول طلب در همه آنها در صورت تمکین نکردن بدهکار؛ با بازداشت اموال عملی خواهد بود. عملیات اجرایی با درخواست صدور اجراییه از مرجع صدور شروع می شود.
مرجع صدور با رعایت مقررات قانونی اجرائیه را صادر می کند. ابلاغ اجراییه مرحله بعد عملیات اجرایی را تشکیل می دهد.
مطابق ماده 20 آیین نامه (از تاریخ ابلاغ اجراییه متعهد باید ظرف 10 روز مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد و یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر کرده اند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسوول اجراء بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبوده مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد آن را بپردازد)
اصولاً اگر بدهکار با طیب خاطر حاضر به پرداخت بدهی می شد صدور اجراییه لزومی نداشت، کمتر بدهکاری است که با صدور اجراییه بخواهد ظرف ده روز مقرر در ماده 20 بدهی خود را پرداخت یا ترتیب پرداخت آن را بدهد و یا مالی معرفی کند که از محل فروش آن؛ اجرای سند ممکن شود. با این وجود و در جهت رعایت حقوق مدیون، ابلاغ و اخطار به مدیون در تمام موارد مذکور الزامی است. با این حال درباره این گونه اسناد که دارای وثیقه نیستند بهترین راه حل بازداشت اموال بدهکار است. مطابق ماده 26 آیین نامه اجراء….؛ "متعهدله می تواند قبل از انقضاء مدت ده روز مذکور در ماده 20 تقاضای تامین طلب خود را از اموال متعهد بکند در این صورت اجراء فوراً پس از ابلاغ اجراییه معادل موضوع لازم الاجراء را از اموال متعهد بازداشت می کند". در خصوص املاک ثبت شده به محض معرفی پلاک ثبتی مدیون، اگر مدیون طبق ماده 22 ق.ث، مالک باشد، مراتب بازداشت در کامپیوتر دفتر بازداشتی و در صفحه مربوطه در دفتر املاک قید می شود.
در مورد مطالعات رهنی نیز مرتهن در صورت اعراض از رهن می تواند مطابق مقررات مربوط به اسناد ذمه درخواست صدور اجرائیه و بازداشت اموال بدهکار و وصول مطالبات خود را بنماید. در این مورد نیز پلاک ثبتی مدیون قابل بازداشت می باشد.
اموال متعهد در صورتی بازداشت می شود که متعهد آن را درخواست نماید. (ماده 47 آیین نامه اجراء…) بنابراین وقتی اسناد مورد اجراء فاقد وثیقه باشند متعهدله و بستانکار سند میتواند نحوه وصول طلب خود را به اجراء ثبت اعلام کند.
درخواست او ممکن است متضمن یکی از موارد زیر باشد:
1. بازداشت اموال منقول بدهکار
2. بازداشت اموال منقول بدهکار نزد شخص ثالث
3. بازداشت اموال غیرمنقول بدهکار؛ نظر به اینکه این تحقیق در مورد اموال غیرمنقول ثبت شده است فقط به شق سوم پرداخته می شود:
براساس ماده 48 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی در صورتیکه دین و متفرعات تا پنج میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر بیش از مبلغ مزبور به تشخیص مامور اجرا ارزش نداشته باشد بدون نظر ارزیاب از اموال مدیون بازداشت خواهد کرد در غیر اینصورت مامور اجرا در موقع بازداشت اموال نظر ارزیاب یا کارشناس را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می کند. اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد تمام آن بازداشت می شود.
نظر به اینکه املاک غیرمنقول ثبت شده معمولاً با قسمت اخیر این ماده تطابق دارد رویه عملی در اداره اجرا بدین نحو است که با معرفی پلاک ثبتی متعلق به مدیون در صورتیکه دفتر املاک گواهی کند که پلاک ثبتی معرفی شده متعلق به مدیون می باشد کل پلاک ثبتی در قید بازداشت قرار می گیرد. اگر قسمتی از ششدانگ پلاک ثبتی نیز متعلق به مدیون باشد به عنوان مثال یک دانگ یا دو دانگ و… سهم مدیون بازداشت می گردد. در این خصوص حتی امکان بازداشت سهم الارث احتمالی مدیون نیز وجود دارد. به علاوه اگر مدیون دارای بستانکاران متعدد باشد هر فقره از بازداشت های بعدی با قید حق تقدم بازداشت مقدم، بازداشت های بعدی نیز در دفتر املاک به هر ترتیب قید می گردد.
پس از بازداشت پلاک ثبتی به تقاضای بستانکار ارزیابی توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود. تمامی این مراحل باید با اخطاریه به مدیون ابلاغ گردد تا چنانچه مدیون به بازداشت و یا ارزیابی کارشناس اعتراض دارد در مهلت مقرر، اعتراض نماید. پس از قطعیت ارزیابی و وصول پاسخ و وضعیت ثبتی ملک پیش نویس آگهی مزایده تهیه و در روزنامه ای که از طرف وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی تعیین می شود منتشر خواهد شد و علاوه بر آن آگهی الصاقی نیز باید در مرکز حراج و محل ملک و ابنیه عمومی الصاق شود. (ماده 111 آیین نامه اجراء…) در جلسه مزایده چنانچه برای ملک مورد مزایده خریدار وجود داشته باشد؛ پیشنهاد دهنده بالاترین قیمت؛ برنده مزایده بوده و ملک به او فروخته و صورتمجلس مزایده تنظیم خواهد شد. هرگاه خریداری نباشد ملک مورد حراج طبق مقررات در قبال اصل و خسارات و حقوق دولتی به بستانکار واگذار می شود. و چنانچه ترتیبات در انجام مزایده رعایت شده باشد پس از صدور ابلاغ اخطار حسن نیت پیش نویس سند انتقال اجرایی تهیه و جهت ثبت به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارسال می شود. دستور تنظیم سند انتقال و سایر اقدامات در شهرستانها با رئیس اداره ثبت اسناد و املاک و در تهران با رئیس اداره اجراست.
بنابراین انقال مال از طریق سند انتقال اجرایی از دو حالت خارج نخواهد بود: یا مال از طریق حراج فروخته خواهد شد که خریدار؛ پیشنهاد دهنده بالاترین قیمت است؛ و یا خریداری وجود نخواهد داشت و مال در قبال اصل طلب و خسارات و حقوق دولتی به بستانکار منتقل می شود و چون شایع ترین ماهیت حقوقی موجب انتقال؛ عقد بیع است؛ انتقال مال با تشکیل عقد بیع خواهد بود که به قصد انشاء خود بدهکار در صورت حضور و رغبت و یا (قصد) انشاء نماینده ی اجراء در صورت استنکاف بدهکار طبق قاعده ی الحاکم ولی الممتنع می تواند منعقد شود.
بند دوم – اجرای اسناد شرطی و رهنی (وثیقه به معنای اعم کلمه)
معامله وثیقه ای هر معامله ای است که بموجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین مال منقول یا غیر منقول خود راوثیقه انجام عملی قرار دهد. خواه آن عمل، رد طلب باشد و خواه ان طلب ناشی از قرار داد باشد وخواه نه7. در مورد معاملات با حق استرداد ( معاملات مذکور در ماده 33 قانون ثبت) و کلیه معاملات شرطی و رهنی و به طور کلی هر نوع معامله ای که به موجب آن مالی وثیقه برای دین و یا ضمانت قرار داده شود و عنوان رهن و معاملات با حق استرداد نداشته باشد. (ماده 113 آیین نامه اجراء مفاد…) در صورتی که بدهکار ظرف مدت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد بستانکار می تواند وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده ی سند درخواست کند. (ماده 34 قانون ثبت و ماده 113 آیین نامه اجراء…) و برحسب این که مورد وثیقه مال منقول یا مال غیرمنقول باشد قانونگذار و واضع آیین نامه، تشریفات جداگانه ای را برای اجرای سند پیش بینی نموده است.
چنانچه معاملات درباره ی اموال غیرمنقول باشد در صورت صدور اجرائیه به درخواست بستانکار و ابلاغ آن و ادامه عملیات اجرایی، ما به دو حالت روبرو خواهیم بود؛
1. بدهکار ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه درخواست کند ملک از طریق حراج فروخته شود. بعد از انقضاء مدت شش ماه ملک با رعایت مقررات مربوط به حراج اموال غیرمنقول، به حراج گذاشته می شود. در صورتی که در جلسه اول خریداری نباشد یا وجود داشته باشد لیکن مدیون و بازداشت کننده ی مازاد توافق کنند حراج تجدید شود حراج ملک به جلسه دوم موکول می شود اگر در جلسه دوم خریدار پیدا شود ملک به او فروخته می شود والا با اخذ هزینه های مربوط در قبال اصل طلب و سود و خسارت مطابق مقررات با پرداخت نیم عشر اجرایی و هزینه های حراج و حق چوب زن و غیره که توسط اداره اجرا (حسابداری) تعیین می شود توسط بستانکار ملک به وی منتقل می شود و مراتب صورت مجلس شده و پیش نویس سند انتقال اجرای تهیه یکی از دفاتر اسناد رسمی جهت تنظیم و ثبت ارسال می شود.
2. بدهکار ظرف شش ماه مزبور تقاضای حراج نکند که در این صورت پس از انقضای هشت ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه ملک مانند موردی که در جریان حراج خریداری برای آن پیدا نمی شود با اخذ کلیه حقوق و عوارض و هزینه های قانونی در قبیل اصل طلب و سود و خسارات و نیم عشر اجرایی به بستانکار منتقل خواهد شد. (ماده 34 قانون ثبت) .
نکته شایان ذکر در خصوص سند انتقال ناشی از اجرای اسناد رسمی این است که برای اداره اجرا، صرف رعایت قوانین ثبتی کافی است و اجرای ثبت حق ورود در مسائل ذینفع را ندارد. بنابراین در صورتیکه قوانین ثبتی کافی برای صدور سند انتقال اجرایی باشد، در صورت عدم تنظیم سند از طرف اداره اجراء و با شکایت ذینفع از اداره مذکور، حکم به الزام دایره اجرای ثبت به تنظیم سند انتقال وفق مقررات قانونی صادر خواهد شد. نمونه ای از این رای آورده می شود:
تاریخ رسیدگی: 30/1/71
شماره دادنامه: 42/3
مرجع رسیدگی: شعبه سوم دیوانعالی کشور
خلاصه جریان پرونده:
در تاریخ 14/2/68 آقای عطااله……… وکیل دادگستری به وکالت از آقای رضاعلی…. دادخواستی به طرفیت اجرای ثبت شمیران به شعبه 23 دادگاه حقوق یک تهران تسلیم و توضیح داده آقای مرتضی…… به موجب سند رسمی شماره 48464 – 28/12/59 ششدانگ یکباب خانه دارای پلاک شماره 21 فرعی از 3765 اصلی بخش 11 تهران به انضمام کلیه حقوق خود راجع به امتیاز برق و تلفن را در قبال مبلغ 000/500/37 ریال وجه نقدی که فی المجلس به ایشان تسلیم شده را در رهن موکل قرار داده و مورد رهن را نیز به تصرف وی داده است مدت شش ماه بوده و پس از انقضاء موکل اقدام به صدور اجراییه نموده و پرونده در اجرای ثبت شمیران تشکیل شده اداره خوانده ، وضعیت ثبتی عین مرهونه را استعلام می نماید. پاسخ واصله حاکی است که ملک بنام راهن ثبت شده و وضعیت ثبتی به بنیاد مستضعفان اعلام گردیده موکل درخواست صدور سند انقال اجرایی می نماید ولی با وجود رعایت تمام تشریفات قانونی اداره خوانده به لحاظ استعلام وضعیت ثبتی از طرف بنیاد مستضعفان از صدور سند رسمی خودداری نموده از بنیاد مذکور و بنیاد شهید استعلام می شود که صدور سند بلا اشکال است یا خیر که پاسخی نداده اند و با وجود اینکه حکم مصادره ی علیه راهن صادر نشده این تعلل و استعلام ضروری نبوده و اداره خوانده طبق اصلاحی مکلف به صدور سند بوده و چون از انجام تکلیف خودداری می نماید تقاضای صدور حکم بر الزام ویرا به تنظیم سند انتقال اجرایی دارد و بهای خواسته مبلغ 001/000/2 ریال تعیین پرونده به کلاسه 68/69 ثبت شده وکیل مرقوم متعاقباً فتوکپی نامه ای از دادسرای انقلاب اسلامی تهران را که به شرح آن انتقال ملک به مرتهن بلامانع اعلام شده تقدیم نموده است. در تاریخ 19/11/68 امور حقوقی سازمان اقتصادی بنیاد شهید دادخواستی به طرفیت آقای رضا علی بهمان شعبه تسلیم و به عنوان وارد ثالث اظهار داشته براساس حکم صادره از شعبه 32 دادیاری تحقیق دادسرای انقلاب اسلامی تهران تحقیق و شناسایی کلیه اموال آقای مرتضی 000 به بنیاد شهید محول گردیده و پرونده ایشان در آن دادیاری تحت رسیدگی است که بدون شک دلیل این امر طرح موارد اتهامی علیه نامبرده است و از سال 1361 اموال نامبرده توقیف است و بنفع خانواده شهداء مورد استفاده قرار گرفته و نقل و انتقال آن ممنوع است. ملک مورد دعوی وکالتاً توسط آقای رضا برادر خوانده براساس سند رهنی مستند به پرونده اولیه در تصرف آقای علی قرار گرفته و احتمال صوری بودن معامله وجود دارد و مسلماً وجه دریافتی به صورت ارز به خارج از کشور برای خوانده ارسال گردیده و این بنیاد نتوانسته به نشانی ایشان در داخل کشور دسترسی پیدا کند و بدین ترتیب اقدامات آقای رضا به وکالت از برادرش از جمله تنظیم سند رهنی بی اعتبار بوده و صدور حکم بر الزام اجرای ثبت شمیران مبنی بر انتقال رسمی پلاک فوق الاشعار حقوق بنیاد شهید و دادسرای انقلاب تهران را تضییع خواهد نمود لذا تقاضای رد دعوای اصلی را دارد این پرونده به کلاسه 68/472 به ثبت رسیده دفتر حقوقی سازمان ثبت اسناد در پاسخ به دعوی اصلی به شرح لایحه تقدیمی اظهار داشته: به موجب نامه ارسالی از دادسرای انقلاب اسلامی اموال آقای مرتضی….. تحت سرپرستی بنیاد شهید قرار گرفته و ثبت شمیران وضعیت پلاک مورد دعوی را به دادسرای مذکور اعلام نموده و تاکنون پاسخی دریافت نشده است. خواهان اصلی در مورد پلاک 21/3765 دعوایی به طرفیت آقای مرتضی و غیره مبنی بر الزام تنظیم سند رسمی انتقال پلاک مذکور در شعبه 19 دادگاه حقوقی یک تهران طرح کرده که به موجب دادنامه شماره 66/481 دعوی مردود اعلام شده ورای صادره به تایید شعبه سوم دیوانعالی کشور نیز رسیدگی است و تقاضای صدور حکم مقتضی دارد. دادگاه پس از استماع توضیحات و مدافعات طرفین و مطالبه و ملاحظه پرونده های مورد استناد در تاریخ 15/7/69 نظر مشاور را کسب و خلاصتاً به شرح زیر اظهارنظر می نماید:
صدور حکم بر رد دعوی خواهان از شعبه 19 دادگاه حقوق یک تهران موثر و مفاد نیست زیرا شعبه صادر کننده حکم با این استدلال که ادعای وقوع عقد به شرحی که استدلال شده قابل استماع نیست دعوی اقامه شده را خصوصاً با توجه به صدور اجراییه و تقاضای صدور سند انتقال اجرایی مردود اعلام کرده لذا با توجه به اینکه دادسرای انقلاب که بنیاد شهید با استناد حکم صادره از آن سرپرستی اموال مدیون پرونده اجرایی را به عهده داشته و خود را در دعوی ذینفع می دانسته اعلام داشته سند رهنی موضوع دعوی از نظر دادسرا فاقد ایراد است. دعوی وارد ثالث را وارد ندانسته و به رد دعوی وارد ثالث اظهار نظر می نماید. از طرفی دایره اجرایی ثبت شمیران به دلیل اینکه مانعی برای صدور سند انتقال اجرایی نداشته و احتمالی را که در پاسخ به استعلام بنیاد شهید داده همان را مخل به تنظیم سند اجرایی می دانسته با صدور جواز از طرف مقامی که دایره اجراء تصور نفعی را برای آن مقام می نموده بر عدم ضرورت تعویق درخواست ذینفع متنفی است و صدور سند انقال اجرایی وفق قانون ثبت از طرف دایره اجرای ثبت مانعی ندارد و نظر دادگاه بر الزام دایره داجرای ثبت به تنظیم سند انتقال وفق مقررات قانونی است نظر دادگاه به طرفین ابلاغ و چون در مهلت قانونی اعتراض واصل نشده در تاریخ 11/9/69 خاتمه رسیدگی اعلام و با استدلال مندرج در نظریه حکم بر الزام دایره اجرای ثبت تهران به صدور سند انتقال اجرایی پلاک مورد دعوی بنام خواهان ورد دعوی وارد ثالث صادر می نماید سازمان اقتصادی بنیاد شهید درخواست تجدیدنظر نموده و دادگاه با بقاء در رای صادره دستور داده است پرونده به دیوانعالی کشور ارسال شود که پس ازوصول به این شعبه ارجاع شده لایحه اعتراضیه هنگام شور قرائت می شود.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش آقای 000 عضو ممیز اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای می دهند:
رای :
هیئت تجدید نظر خواهی واصله با توجه به محتویات پرونده و استدلال مندرجه در رای صادره وارد نیست و چون موارد اعتراض از مصادیق شقوق ذیل لایحه تعیین موارد تجدید نظر احکام دادگاه ها نمی باشد رد می شود8.

مبحث دوم: اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای احکام دادگاه ها
کلیه احکامی که از دادگاه ها صادر شده و پس از قطعیت به مرحله اجرای حکم رسیده است و ممکن است نسبت به آن سند انتقال اجرایی تنظیم گردد میتوان به دو دسته تقسیم کرد: 1- احکام الزام به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال 2- احکامی که دارای محکوم به مالی است و اجرای آن از طریق بازداشت و حراج و مزایده ی اموال غیرمنقول متعلق به محکوم علیه انجام در جهت استیفاء محکوم به از قیمت یا عین آن انجام می پذیرد:

بند اول: احکام الزام به تنظیم سند رسمی انتقال
امروزه داشتن سند رسمی خود امتیازی محسوب می شود. این امتیاز غیر از امتیاز مالکیت و تبعات آن همانند حق تصرف و استعمال و استثمار عین می باشد. علت این این امر را میتوان احساس امنیت مالک، سهولت در انتقال مال، به رسمیت شناختن دولت براساس ماده 22 قانون ثبت، امکان اخذ انواع تسهیلات بانکی با وثیقه سپردن سند مالکیت و… ذکر کرد. تعداد دعاوی که امروزه برای الزام به فروشندگان یا واگذار کنندگان با اسناد دعاوی به تنظیم سند رسمی در دادگاه ها اقامه می شود بسیار فراوان است. با این وجود به نظر می رسد که قانونگذار می بایست در این خصوص چاره اندیشی نماید. اهمیت بسیار بالای قواعد حقوق مدنی و احترام به اراده باطنی افراد و رضایی قلمداد نمودن عقد بیع همچنان در دادگستری بر قوانین ثبتی و خصوصاً ماده 22 قانون ثبت حاکم است و رویه قضایی به سهولت با احراز وقوع بیع یا هر عقد مملک دیگری حکم به ابطال اسناد رسمی فروشندگان و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صادر می کند. اشکال مختلف انتقال املاک با اسناد عادی را می توان در موارد ذیل خلاصه کرد:
1: انتقال مالکیت با "مبایعه نامه" :
شایع ترین نوع انتقال املاک در ایران، انتقال ملک با اسناد عادی که "مبایعه نامه" خوانده می شود صورت می پذیرد. علت تنظیم مبایعه نامه در بنگاه های املاک غالباً به این خاطر است که امکان تنظیم سند رسمی انتقال در مدت زمان کوتاهی میسر نمی باشد و این امر باعث شده که انتقال با مبایعه نامه در خصوص املاک به یک "عرف" تبدیل شود. مبایعه نامه ها نیز معمولاً به صورت چاپی و با شروط از قبل نوشته شده در اختیار بنگاه های املاک قرار می گیرد و تنها کار مشاورین املاک پرکردن نام خریدار و فروشنده و پلاک ثبتی ملک فروخته شده و سایر موارد می باشد. نکته جالب در خصوص این مبایعه نامه ها این است که بحث حقوق مدنی و تقابل آن با حقوق ثبت نیز در این مبایعه نامه ها کاملاً بازگذاشته شده است؛ تقریباً در تمامی مبایعه نامه های قدیمی و جدید یکی از شروط مورد توافق بین خریدار و فروشنده، تعیین دفترخانه اسناد رسمی است که می بایست فروشنده و خریدار با امضاء ذیل این مبایعه نامه و شروط آن در موعد تعیین شده در دفتر خانه حاضر شده وبا ارائه مدارک وثمن از سئی هر یک از فروشنده و خریدار نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نمایند.
به غیر از برخی موارد خاص در غالب این مبایعه نامه ها فروشنده یا منتقل کننده براساس قانون مدنی اصل بیع را قبول ندارد و فقط در خصوص جنبه های تشریفاتی آن (تنظیم سند رسمی انتقال) به توافق و تفاهم نمی رسند. در واقع شیوع این مبایعه نامه ها در میان افراد عادی از اعتبار قانون ثبت به شدت کاسته و اختلافات میان اسناد عادی و رسمی را بسیار زیاد کرده است. تعداد املاکی که از بدو امر با تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه انجام می شود شاید کمتر از 5درصد کل انتقالات باشد و این امر به بروز فاجعه ای حقوقی تبدیل شده است. در این خصوص از اداره حقوقی دادگستری چنین سوال شده است که آیا با توجه به اجرای قوانین شرعی و اسلامی سند عادی تاب معارضه با سند مالکیت را دارد یا نه ؟
نظر مشورتی اداره حقوقی در پاسخ به سوال فوق چنین است:
مواد 22 و 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک تا کنون نسخ نگردیده و مانند گذشته اعتبار دارد . بنابر این مفاد ماده 48 قانون مذکور که اعلام میدارد: هر سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد،و به ثبت نرسیده در هیچ یک ازادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد،لازم الرعایه است. البته وجود مواد فوق هیچگاه مانع از آن نبوده و نمیباشد که دادگاه دلایل و مدارکی که ممکنست برای اثبات صحت انجام معامله ابراز بشود نپذیرد.مثلا چنانچه کسی اقرلر به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است دلیل دیگر برای ثبوت آن حق لازم نیست.بنابراین اقرار به وقوع عقد بیع از طرف بایع در دادگاه ، تحقق بیع و حق مالکیت مشتری بر مبیع را ثابت میکند و مشتری میتواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا نماید.
به هر حال در خصوص این نوع اسناد عادی (مبایعه نامه) دادگستری با رویه تقریباً واحدی عمل می کند بنابراین همانطور که از نام مبایعه نامه بر می آید، رویه قضایی، آن را بیع میداند و به لحاظ اینکه وقوع عقد را بین متعاقدین مسلم می داند و نیز به خاطر رشد قیمتهای فزاینده املاک و در حمایت از خریدارانی که اگر حکم به بطلان و یا فسخ بیع صادر گردد، ضرر جبران ناپذیری به آنها وارد خواهد شد، حکم به الزام فروشنده در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال صادر می کنند و بدین سان مقدمات تنظیم سند انتقال اجرایی را از طریق اجرای احکام موجب می گردد. از سوی دیگردر بسیاری موارد در این مبایعه نامه ها ،دادگاهها با شروطی اضافی وخاص روبرو میشوند که باید راجع به آن نیز تصمیم گیری نمایند.به عنوان مثال دادگاه با احراز اینکه ملک فروخته شده هنوز در عالم خارج به وجود نیامده است{پیش فروش}،متعهد را الزام به انجام تشریفات انجام ان نیز مینماید. بنابراین دادگاه با صدور حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ،ضمنا دستور لازم در خصوص انجام مقدمات این امر را نیز صادر میکند. عمده ترین مشکلی که در این مواقع برای محکوم لهم این آراء به وجود میآید،انجام تفکیک املاک ساخته شده میباشد.در اینجا نمونه رایی را که از دادگاه در این خصوص صادر شده و در آن دادگاه در رای صادره هم تنظیم سند انتقال را پیش بینی کرده وهم انجام تفکیک مورد معامله را در جهت سهولت انجام امر ذکر می نماییم:

تاریخ : 4/9/77
پرونده کلاسه : 77/186/929
شماره دادنامه : 51585/9/77
مرجع رسیدگی : شعبه 186 دادگاه عمومی تهران
خواهان : سیف علی…
خوانده : رمضان علی…
خواسته : الزام به تنظیم سند
رای دادگاه :
درخصوص دعوای آقای …… به طرفیت آقای …….. به خواسته الزام خوانده به تفکیک مخورد معامله وحضور دردفتر خانه وتنظیم سند رسمی انتقال با این توضیح که بیان داشته خوانده استناد مبایعه نامه مورخ 24/1/60 یک باب منزل مسکونی موضوع پلاک ثبتی شماره 1420 فرعی از دو اصلی مفروض مجزا شده از پلاک اصلی مذکور راکه دارای حدود 60 متر اعیانی ونود متر مشاع عرصه از مساحت 2562 متر مربع مشاع از 6دانگ یک قطعه زمین به مساحت 19525 متر مربع پلاک موصوف میباشد را درازای مبلغ …. به اینجانب فروخته وبه موجب مبایعه نامه متعهد به انجام امور مربوط به تفکیک ملک دردفتر خانه اسناد رسمی سند مورد معامله بوده لیکن علی رغم مراجعات مکرربا دفع الوقت وبه بهانه های واهی از انجام تعهد خودداری مینماید لذا الزام نامبرده رابه مورد خواسته با احتساب جمیع خسارات قانونی استدعا نموده ودادگاه با ملاحظه محتویات پرونده ومدارک و مستندات احرازی نظر به اینکه مالکیت خوانده به دلالت پاسخ استعلام وضعیت ثبتی پلاک از اداره ثبت اسناد واملاک محل وقوع ملک و ورقه سند مالکیت شماره 3/64/53317 محرز ومسلم میباشد ومندرجات قرارداد مندرجه 24/1/60 که اصالت آن مورد تعرض طرفین قرار نگرفته است متضمن وقوع وتحقق عقد وی فیما بین طرفین میباشد وبا قبض واقباض وانتقال عوضین معامله این نظر بیشتر تقویت میگردد از طرفی خوانده به صراحه تسلیم دعوای خواهان شده وآمادگی خویش راجهت حضور دردفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال اعلام نموده ونظر به اینکه با تحقق عقد از ثمرات ونتایج آن حضور طرفین دردفترخانه وتنظیم سند رسمی انتقال میباشد لهذا دادگاه به ثابت دانستن دعوای خواهان مستندا به مادتین 10و219و220و223 قانون مدنی حکم به حضور دردفتر خانه و تنظی مسند رسمی انتقال به نام خواهان با دریافت مبلغ …. الباقی ثمن معامله صادر واعلام میدارد وراجع به دعوای خوانده به تفکیک نیز نظر به اینکهبا صدور سند ماکیت ، جریان ثبتی پلاک خاتمه یافته ودرصورت قابل تقسیم بودن عرصه پلاک از دانگ زمین مورد ادعا تفکیک آن در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک میباشدلذا مستندا به ماده اول قانون افرازوفروش املاک مشاع وقرار عدم صلاحیت این مرجع به اعتبار شایستگی وصلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک صادر واعلام میگردد.رای صادر غیابی وقابل واخواهی درحدود مقررات در این شعبه میباشد.

البته به نظر میرسد صدور حکم به الزام به تفکیک توسط متعهد ، در صلاحیت دادگستری باشد. هر چند که انجام تفکیک وظیفه اداره ثبت و شهرداری میباشد. به علاوه میان افراز و تفکیک تفاوت وجود دارد.

2: انتقال مالکیت با "قولنامه":
بر خلاف مبایعه نامه که در واقع سند وقوع بیع است، در خصوص قولنامه ها رویه قضایی به شدت دچار آشفتگی می باشد. در قولنامه ها که غالباً به صورت ابداعی توسط طرفین تنظیم می شود و در صدر سند عادی به آن نام "قولنامه" می دهند سه نظریه وجود دارد:
الف): قولنامه تعهد به انتقال است
براساس این نظریه گفته میشود قولنامه بیع نیست . بلکه تعهد به بیع است و این تعهد براساس ماده 10 قانون مدنی لازم الاتباع است. بنابراین متعهد می بایست در زمان مقرر در دفترخانه حاضر و به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نماید. با این وجود ضمانت اجرای عدم حضور وی، الزام نیست و تنها کاری که متعهد له میتواند انجام دهد، دریافت خسارت است.
هیئت عمومی دیوان عالی کشور از همین نظر پیروی کرده است: "مستند دعوی تعهدنامه ای بیش نیست که بموجب آن فرجام خوانده متعهد گردیده پس از تحلیل اسناد مالکیت نصف مشاع اتومبیل موصوف در آن را یکی از دفاتر اسناد رسمی به فرجام خوانده منتقل نماید و قبل از انجام تعهد اتومبیل مزبور ( به شرح اوراق مضبوط در پرونده) به سبب تصادف معامله انجام نگردیده و بنابراین آنچه در حکم فرجام خواسته قید گردیده ورقه مستند دعوی را حاکی از بیع قطعی کرد موافق مستند دعوی نمی باشد و دلیل دیگری هم بر وقوع بیع اقامه نشد."9
این نظر طرفداران زیادی در محاکم و دیوان عالی کشور دارد.

ب) قولنامه سند بیع است:
به نظر طرفداران این نظریه؛ قولنامه سند بیع است و با ایجاب و قبول عقد بیع منعقد شده است و ثبت آن در دفتر اسناد رسمی از حیث الزام قانونی مقرر در مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت است. به نظر آنها نفس معامله و خرید و فروش تمام شده است لیکن سند معامله تمام نشده است.10 بنابراین با الزام فروشنده به تنظیم سند انتقال فقط تشریفات بیع انجام میشود.نکته شایان توجه در خصوص قولنامه های عادی این است که در میان مردم عادی معمولا عرف شده است که برای فرار از مالیات وکالت بلاعزلی در این خصوص تنظیم میگردد و وکیل با اختیارات حاصله با قولنامه اقدام به فروش میکند. این امر صرف نظر از مشکلات و خطراتی که برای متعاقدین دارد ، مشکلات حقوقی بسیاری را نیز برای دادگاهها ایجاد میکند. با این وجود دادگاهها با معتبر دانستن تاریخ اسنادعادی فیمابین متعاقدین در صورتیکه وکیل رسمی مالک در حدود اختیارات در تاریخ مذکور اقدام نموده باشد ، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صادر مینمایند. نمونه از رویه قضایی ذیلا آورده میشود:

تاریخ : 30/8/77
پرونده کلاسه : 77/400
شماره دادنامه : 1127
مرجع رسیدگی : شعبه 1312دادگاه عمومی تهران
خواهان : بتول کمچانی با وکالت محمد پور طهماسبی فرد
خواندگان: محمد ….. وغیره
خواسته : الزام به نتظیم سند
رای دادگاه :
خلاصه دعوای مطروحه خواهانها با وکالت آقای ….. علیه خواندگان اینست که به موجب یک فقره سند عادی مورخه 15/5/75 سه دانگ ازشش دانگ یکباب خانه احداثی درپلاک ثبتی شماره 35315/2395 بخش ده تهران توسط خوانده ردیف اول ( آقای محمد مهدی رضائی هنچنی) ومحمد جعفر وعبد الرضا ….. با وکالتی که به خوانده ردیف دوم به موجب سند رسمی شماره 50987 مورخ 14/5/65 دفتر اسناد رسمی شماره 431-تهران به آنها واگذار وسپس سند رسمی انتقال دو دانگ مورد معامله به نام خواهانها تنظیم وبا فسخ وکالت نامه از سوی خوانده ردیف اول درتاریخ 9/8/75 وامتناع وی از تنظیم سند رسمی تقاضای صدور حکم به انتقال رسمی یک دانگ سهمی خوانده ردیف اول با احتساب خسارات دادرسی راکرده اند. اولا: چون خوانده ردیف دوم دارای سود یا زیانی دردعوا نیست ودعوا توجهی به وی ندارد مستندا به ماده 198 قانون آئین دادرسی مدنی قرار رد دعوا دراین قسمت صادر واعلام میشود. ثانیا : وکیل خوانده ردیف اول در پاسخ دادخواست تسلیمی اظهار داشته که بنا بر اعلام موکل ایشان مبایعه نامه ابرازی صوری بوده وصرفا برای تضییع حق مسلم وی تنظیم یافته .نظر به اینکه اظهار وکیل خوانده مغایر اصل صحت قرارداد است وادعای ایشان به تنظیم سند عادی بعد از عزل وکیل از وکالت متکی به دلیل نیست وتاریخ مقیده در سند عادی مستند دعوا 15/5/75 میباشد که مقدم برعزل وکیل است وبه موجب ماده 1305 قانون مدنی تاریخ اسناد عادی فیمابین متعاقدین معتبر وآنچه وکیل انجام داده منتسب به خوانده است ودفاع دیگر مشار الیه مبنی بر اینکه ثمن معامله به موکل پرداخت نشده خللی به قرارداد منعقده نمی رساند وادعای دیگر وی مبنی بردررهن داشتن مورد معامله صحیح نیست زیرااعلام شماره13588 مورخ8/5/77 اداره ثبت غرب تهران مشعر بر طلق بودن ملک است وبازداشت سهمی خوانده ردیف اول دراجرای قرار تامین صادره ازاین شعبه پیرامون دعوای مطروحه بوده وایراد وکیل خوانده مبنی براینکه تاریخ تحویل ملک 15/7/75 ذکر گردیده ولی در این قرارداد اعلام شده که درتاریخ 15/7/75 ملک تحویل شد. درحالی زمان تحریر قرارداد 15/7/75 بوده موثر درمقام نیست . زیرا تسلیم مورد معامله به نادرستی ، خللی به قصد ورضای طرفین نمیرساند وادعای دیگر وکیل خوانده مبنی بر اینکه ثمن معامله معادل قیمت واقعی نبوده مستلزم طرح دعوی مستقلی است که به عنوان دفاع نمیتوان در مانحن فیه به آن توجه کرد وبه بیان دیگر ادعای غبن درقرارداد موکول به پذیرش واقعی وحقیقی بودن قصد ورضای متعاملین در ایجاد آن است .مضافا اینکه اعمال خیارات فوری است که دلیلی براعمال آن ملاحظه نشده دادگاه دعوی مطروحه را محمول بر صحت و ثابت تشخیص داده ومستندا به مواد 190و191و196و219و223و246و420 قانون مدنی حکم بر محکومیت خوانده به حضور دریکی از دفتر خانه های اسناد رسمی وانتقال یک دانگ سهمی خود ازپلاک اشاره شده فوق به خواهان وپرداخت مبلغ 105100 ریال بابت خسارت دادرسی به مشار الیه صادر واعلام میدارد.
رای صادره حضوری وظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان است.
رئیس شعبه 1312 دادگاه عمومی تهران ابراهیم خانی 11

ج) قولنامه شرط ابتدایی است :
این نظر همان است که شورای عالی قضایی وقت در بخشنامه شماره 6059/1 – 6/2/62 اتخاذ نموده بود: "آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد خارج لازم انجام نگرفته و تعهد نشده است؛ اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی تواند طرفین را الزام به وفا نمایند"12
رویه قضایی در این خصوص تقریبا با رویه واحدی ، قولنامه بصورت تعهد ابتدایی را لازم الوفا نمیداند:
کلاسه پرونده : 14/177467/7162
شماره دادنامه : 354و352/25
تاریخ رسیدگی : 10/7/72
فرجام خواه : الف با وکابت آقای ب
فرجام خوانده : آقای ج
فرجام خواسته : دادنامه شماره 714534 ازشعبه 32 دادگاه حقوقی
مرجع رسیدگی : شعبه 25 دیوان عالی کشور
هیئت شعبه آقایان……
خلاصه جریان پرونده : در ارتباط با دعواهای اتی الذکر
الف: دعوای آقای ج علیه اقای الف به خواسته 1. ابطال قولنامه عادی مورخ 23/12/68 مقوم به مبلغ 2100000 .2. استیلای ید بر سه دانگ ازیک باب مغازه نانوائی جزء پلاک ثبتی ….. مقوم به ….ریال .3. مطالبه عواید ….. با کلیه خسارات قانونی به خلاصه توضیح اینکه خوانده به موجب صلح نامه……. دفتر418 وقرارداد عادی مورخ 30/5/52 سه دانگ مشاع از کلیه نانوائی بربری پزی جزء پلاک …. موضوع اجاره نامه ….. رابه اینجانب فروخته وسپس برابر پرونده اجرائی ….. به تصرف اینجانب داده و بعدا خوانده با توسل به خدعه اینجانب را اغفال ومجبوربه امضای قولنامه مورخ 23/12/68 نموده تاسهم اینجانب رابه مبلغ 145000000 ریال خریداری نماید وتاآخر فروردین69 باپرداخت مذکور مورد معامله رابه نامبرده منتقل نمایم. برای پرداخت مالیات به دارائی مراجعه کردم متوجه شدم مالیا ت 11000000 ریال است که با توجه قیمت قولنامه مغبون شده ام که کمیسیون حل اختلاف اتحادیه نانوایان تهران برای فسخ وابطال قولنامه جلساتی ترتیب داد ولی خوانده حضور پیدا نکرد.نظر به اینکه معامله انجام نگرفته وخوانده مانع تصرفات اینجانب است وعواید درآمد سه دانگ مغازه متعلق به اینجانب است وخوانده حاضر به تادیه نیست تقاضای رسیدگی وصدور حکم را دارد.
ب. دعوای اقای الف باوکالت ب علیه ج به خواسته صدور حکم به الزام خوانده به تنظیم سند انتقال سه دانگ یک باب مغازه نانوائی موضوع قرارداد فروش 13/12/68 مقوم به 2010000 ریال با خسارات …. دادگاه پس ازتشکیل وتجدید جلساتی به علل منعکس درپرونده وتحقیق از شهود وشنیدن اظهارات طرفین و….. سرانجام نظریه دادگاه درتاریخ 12/12/70 نسبت به دعاوی مذبور به خلاصه آتی صادر گردیده است:
دعوای ابطال قولنامه عادی مورخ 13/12/68 واستیلای ید درسه دانگ مشاع مغازه نانوایی جزء پلاک….. و….. به علت صورت جلسه 23/12/68 درکمیسیون حل اختلاف…… درخصوص تعهد به فروش که عرفا همان قولنامه با تهعد ابتدائی عنوان دارد و مفهوم و معنای دیگری به نظر محکمه نداشته چه جمله مندرج در توافقنامه به این عبارت: این قرارداد به عنوان قولنامه درکمیسیون حل اختلاف به حضور امضا کنندگان …. به توافق رسیده ونوشته اندمبلغ …. نزد کمیسیون به عنوان امانت ومبلغ …. به آقای ج پرداخت گردیده واقای ج یک برگ چک شماره ……بانک تجارت …….صریحا دلالت مینماید که هیچ وجهی از طرف آقای الف به ج پرداخت نگردیده است بلکه هر یک از طرفین مبلغ 1500000 ریال به عنوان امانت جهت تضمین انجام تعهد مفاد قولنامه نزد اعضای کمیسیون گذاردند که در آخر فروردین ماه 1369معامله انجام و سند انتقال تنظیم و مبلغ مورد توافق به ج پرداخت گردد.صرف نظر از اظهارات و شهادت اعضای کمیسیون در دادگاه ……..که در موعد مقرر طرفین به مفاد قولنامه عمل ننموده اندو کمیسیون بشرح صورتجلسه 30/3/69 اعلام بی اعتباری توافق نامه را نموده است ،اساسا نقش توافقنامه از حد قولنامه فراتر نبوده و هیچ گونه وجهی به عنوان ثمن یا قسمتی از ثمن به فروشنده پرداخت نشده و نسبت به قبض مبیع یا تحویل محل به عنوان مبیع نیز تصریحی ندارد وتحقق عقد را بنحوی که خریدار مالک مبیع و فروشنده مالک ثمن شناخته شود نمی رساند مضافا بر اینکه صورتجلسه 21/11/69 که تکلیف آقای الف بر پرداخت ماهانه 100000 ریال به عنوان اجاره و عواید سهمی…. بر عدم تحویل مغازه به عنوان بیع دارد و نامه هیئت مدیره شرکت تعاونی نانوایان به اتحادیه بر شناسایی نصف سهمیه نانوایی برای…. نیز تایید همین موضوع می باشد با این تقدیر توجها به صورتجلسه 23/12/68 و شهادت اعضای کمیسیون مسجل استشهادیه که وقوع عقد را محقق ندانسته اند و با عنایت به صورتجلسه و مکاتبات بعدی اتحادیه نانوایان …. واینکه احراز هیچگونه قبض و اقباض در رابطه با ثمن و مبیع در نتیجه این قولنامه نگردیده و عملیات بعدی طرفین نیز تایید وقوع عقد را نمی نماید چون قولنامه به صورت تعهد ابتدایی لازم الوفا نمی باشد بر بی اعتباری و بطلان صورتجلسه 23/11/68 و نتیجه ابطال دعوی آقای الف و صدور حکم بر استیلا و استقرار ید آقای ج در 3 دانگ مشاع مغازه اظهارنظر میگردد.
آقای ب وکیل آقای الف به نظریه اعتراض کرده پرونده به دیوان عالی کشور ارسال شده که در دادنامه شماره 71/504 به این شعبه صادر گردیده است:
نظر به مجموع محتویات پرونده منجمله دادنامه اجراشده شعبه 32 حقوقی یک… و قرار داد با صورت مجلس مستند دعوی که به موجب آن حق انصراف از انجام معامله برای طرفین پیش بینی شده و قطع نظر از استدلال دادگاه نظریه صادره من حیث نتیجه بنا به مراتب خالی از اشکال می باشد ایرادات و اعتراضات وکیل آقای الف نسبت به آن با وصف فوق وارد نیست علی هذا پرونده جهت اقدام قانونی اعاده می شود متعاقبا در تاریخ 5/10/71 به وقت فوق العاده دادگاه پایان دادرسی را اعلام و بر اساس نظریه متخذه انشاءرای نموده که منتهی به تجدید نظر خواهی گردیده است اعتراض این است که آقای ج به موجب اظهار نامه اقرار به فروش سرقفلی و حقوق دیگر نموده معلوم نیست چرا دادگاه قرار داد فروش را مبایعه نامه تلقی نکرده است .شهادت هم نمی تواند خللی به عقد بیع وارد کندو به این امر که خود…. تقاضای فسخ به علت غبن کرده توجه نشده است و در پرونده 71/1/351 شعبه اول تحقیق دادسرای ناحیه 3… نیز اقرار کرده است تقاضای اعطای گواهی نامه می شود و مبیع در اختیار موکل بوده و قسمتی از ثمن پرداخت شده که باقی مانده آن به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت گردد.اعتراضنامه عینا هنگام شور قرائت می گردد.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید و پس از قرائت گزارش آقای …. عضو ممیز و اوراق پرونده مشاور نموده چنین رای می دهد:
((بسمه تعالی .درخواست اعطاء گواهی در این مرحله قابل پذیرش نیست و ایرادات و اعتراضات تجدید نظر خواه نسبت به دادنامه های مورد تقاضای تجدید نظر مالا موجه و وارد نمی باشد.از جهت تشریفات رسیدگی هم اشکال موثری به نظر نمی رسد علیهذا دادنامه های مزبور من حیث نتیجه ابرام می گردد.)).13
پرداختن به انواع قولنامه ها و موضوع اسناد عادی و نظریات مربوط به آنها خود موضوعی تحقیقی است که میتوانید بسیار مفصل باشد و دسته بندی اسناد عادی و بیان نظریات گوناگون درباره ی قولنامه صرفاً برای بیان یک نکته است و آن این که حکم دادگاه به استناد یک سند عادی اعم از این که قاضی قائل به نظریه اول یا دوم و یا سوم باشد فقط این فرق را دارد که وی در صورت متابعت از نظریه نخست؛ باید حکم به انعقاد عقد اصلی مورد تعهد دهد . در زمان انعقاد قرارداد و تنظیم قولنامه؛ انتقالی صورت نگرفته است. نتیجه و اثر قولنامه الزام طرفین به ایجاد عقد اصلی (عقد مورد تعهد) است. حال آنکه در نظریه دوم باید حکم به تنظیم سند رسمی درباره ی معامله انجام شده صادر شود. همین طور چنانچه سند عادی صریحاً دلالت به تعهد تشکیل عقد معینی داشته باشد و یا حاکی از انعقاد عقد خاصی درباره ی مال معینی باشد حکم دادگاه حسب مورد باید دایر بر الزام به تشکیل عقد مورد نظر طرفین تعهد و تنظیم سند رسمی آن به صورت توامان یا فقط تنظیم سند عقد انعقادی باشد. و اگر حکم دادگاه به طور مطلق دایر بر انتقال باشد طبق قاعده "مطلق منصرف به فرد شایع می شود "، باید برحسب مورد مال مورد نظر با انعقاد عقد بیع منتقل شود و چنانچه انتقال مال در گذشته انجام شده باشد و این انتقال محرز باشد سند بیع تنظیم کرد.
ج- وصیت نامه عادی، همه نامه، صلحنامه و سایر اسناد عادی ناقل مالکیت:
در سایر موارد نیز دادگاه ها حسب مورد با احراز شرایط هر یک از اعمال حقوقی در صورتیکه عمل حقوقی انجام شده را دارای شرایط بدانند از قبیل قبض در هبه، امکان وصیت برای موصی له، اعتبار شرایط صلح نامه … حکم به تنظیم سند رسمی در خصوص موصی به، عین موهوبه و… به نفع موصی له، متهب و بطور کلی ذینفع صادر می نمایند. به عتاوه به غیر از اقسام عقود مملک این نکته شایان ذکر است که گاهی اوقات انتقال مالکیت ممکن است بر اساس ماده 10 قانون مدنی وبر طبق توافق ایجاد گردد.
بند دوم – اجراء احکامی که دارای محکوم به مالی است:
بعد از صدور حکم و قطعی شدن آن؛ محکوم له می تواند از دادگاهی که حکم بدوی را صادر کرده است تقاضای صدور اجرائیه بر علیه محکوم علیه کند. پس از ابلاغ اجرائیه؛ در صورتی که محکوم علیه مفاد آن را طوعاً اجرا کند یا ترتیب پرداخت محکوم به را بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای حکم و استفاء محکوم به از آن میسر باشد توسل به قوه قهربه برای اجرای حکم جایی نخواهد داشت. لکن "در صورتی که محکوم علیه در موعدی که برای اجرای حکم مقرر است مدلول حکم را طوعاً اجرا ننماید یا قراری با محکوم له برای اجرای حکم ندهد و مالی هم معرفی نکند یا مالی از او تامین و توقیف نشده باشد محکوم له میتواند درخواست کند که از اموال محکوم علیه معادل محکوم به توقیف گردد". (ماده 49 قانون اجرای حکم) مال توقیف شده ممکن است مال منقول مانند خودرو یا حق الامتیاز تلفن و سهم الشرکه شرکتهای تجاری باشد یا مال غیرمنقول که توقیف هر یک شرایط و تشریفات خاص خود را دارد. مطابق ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی "فروش اموال توقیف شده برای اجرای حکم دادگاه باید از طریق مزایده به عمل آید. اموال در حین توقیف ارزیابی میشود، برای فروش اموال باید آگهی مزایده و در یکی از روزنامه ها منتشر و در معابر نیز الصاق شود. در صورت عدم فروش مال در جلسه نخست مزایده محکوم له می تواند مال دیگری از محکوم علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده ی آن را بنماید و یا اینکه مال مورد مزایده را به قیمت ارزیابی بپذیرد و یا تقاضای تجدید مزایده را بکند.
در صورت تجدید مزایده مال مورد مزایده به هرمیزانی که خریدار پیدا کند به فروش خواهد رفت (ماده 131 قانون اجرای احکام مدنی) ترتیب فروش مال منقول و غیرمنقول تقریباً یکسان است مگر اینکه طبیعت اموال غیرمنقول اقتصادی وضع دیگری را داشته باشد. پس از فروش مال از طریق مزایده؛ در باره ی اموال منقول؛ چون اساساً نیازی به تنظیم سند رسمی جز در موارد خاص مانند خودرو یا حق الامتیاز تلفن و سهم الشرکه شرکتها وجود ندارد، دادگاه با تکلیف جدیدی روبرو نیست و با پرداخت تمام بهای آن؛ مال به برنده ی مزایده مطابق مقررات تسلیم می شود. لکن در مورد آن دسته از اموال منقول و همچنین اموال غیرمنقول مورد مزایده دادگاه باید جریان مزایده را بررسی و در صورت صحت آن دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار بدهد. دستور صدور سند انتقالی قطعی است (ماده 143 قانون اجرای احکام مدنی) بنابراین در موردی که مال منقول و غیرمنقول از اموال محکوم علیه برای اجرای حکم دادگاه و وصول محکوم به از محل فروش آن توقیف و به مزایده گذاشته می شود و دو حالت پیش می آید:
الف) مال منقول مانند خودرو یا حق الامتیاز تلفن و سهم الشرکه شرکتها و همچنین مال غیرمنقول توقیف شده از طریق مزایده به پیشنهاد کننده بالاترین قیمت فروخته می شود. پیشنهاد کننده بالاترین قیمت ممکن است خود محکوم له باشد. در صورت صحت جریان مزایده ای دادگاه دستور سند انتقال را خواهد داد.
ب) برای مال مورد مزایده خریداری پیدا نشود و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید. در این صورت طبق ماده 144 قانون اجرای احکام مالک مال مورد مزایده می تواند ظرف مدت دو ماه از تاریخ انجام مزایده کلیه ی بدهی و خسارت و هزینه های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم له باشد خواهد داد. در مورد مال منقول مدت دو ماهه مرقوم ضرورتی ندارد. بلکه محکوم له می تواند در صورتی که خریداری برای مال منقول در جلسه مزایده اعم از جلسه اول یا جلسه دوم پیدا نشود آن را به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند ( ماده 131 قانون اجرای احکام مدنی).

مبحث سوم : اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای آرائ مراجع شبه قضایی:

مراجع شبه قضایی مراجعی هستند که در کنار انجام وظایف اداری خود ، با تصویب قوانین خاص ،قانونگذار اغلب به جهت امکان وصول مطالبات دولت ، رسیدگی و حتی اعتراض به این آراء را در صلاحیت همان مراجع قرار میدهد. در واقع این مراجع اداری در برخی موارد آنچنان وارد رسیدگی قضایی می شوند که در واقع در آن مورد خاص دقیقا وظیفه مرجع قضایی را انجام می دهند.از جمله این مراجع که به گونه ای درگیر با سند انتقال اجرایی هستند عبارتند از:
بند اول:اجراییات اداره امور اقتصاد و دارایی:
به موجب ماده 214قانون مالیات های مستقیم ،کلیه اقدامات لازم مربوط به آگهی حراج و مزایده و فروش اموال مورد توقیف ،اعم از منقول و غیر منقول به عهده مسوول اجراییات اداره امور اقتصادی و دارایی است.
در واقع این اجراییات ،به جهت مطالباتی که دارد و خصوصا اگر این مطالبات از ناحیه داشتن اموال غیر منقول توسط مودی باشد همانند مالیات بر ارث روی املاک ،مالیات بر مشاغل روی املاک ،مالیات بر نقل و انتقالات و ….،می تواند عین همان ملک را توقیف نماید و در صورت عدم پرداخت مالیات توسط مودی ،مقدمات به وجود آمدن سند انتقال اجرایی را فراهم آورد.البته باید متذکر شد که در صورت عدم حضور مودی برای پرداخت مالیات و حتی عدم حضور وی برای تنظیم سند انتقال ملک موصوف در جهت استیفاء مالیات توسط اداره دارایی ،اجراییات راسا حق تنظیم سند انتقال اجرایی را نخواهد داشت بلکه ،مسوول مربوطه به استناد مدارک مربوطه موظف است از اداره ثبت محل،تقاضای صدور سند مالکیت نماید.اداره اجرایی ثبت نیز با احراز مدارک آن اداره موظف است بدوا مراتب را جهت تنظیم سند انتقال در دفترخانه به آن مرجع اعلام و سپس به صدور سند مالکیت اقدام کند.

بند دوم :اجراییات سازمان تامین اجتماعی:

بر اساس مواد 81و82آیین نامه اجرایی ماده 50 قانون تامین اجتماعی در مورد مال غیر منقول که از طریق مزایده به فروش می رسد،اجرا باید ظرف مدت سه روز پرونده امر را برگ شماری و منگنه نموده،به پیوست گزارش برای صدور سند انتقال نزد رییس اداره ثبت محل بفرستد.هرگاه بعد از تنظیم صورتمجلس فروش مال غیر منقول و اخطار اجرا ، بدهکار تا 5 روز پس از ابلاغ برای امضای سند انتقال حاضر نشود اداره ثبت محل مطابق اعلام ،به نمایندگی از طرف بدهکار (مالک)سند انتقال را امضا خواهد کرد و مطابق مقررات در دفتر اسناد رسمی و دفتر املاک ثبت می شود.برابر تبصره ماده 9 قانون مذکور،چنانچه بدهکار،قبل از صدور سند انتقال ترتیب پرداخت بدهی جود را بدهد و هزینه های اجرایی و بدهی خود را بپردازد از صدور سند انتقال خودداری می شود.

بند سوم: هیئت حل اختلاف ماده 147 اصلاحی قانون ثبت:
مشکلاتی که در مورد اسناد عادی و عدم امکان اخذ سند مالکیت وجود داشت،باعث شد تا قانونگذار با تصویب موادی،امکان اخذ سند مالکیت با احراز تصرف و داشتن اسناد عادی را فراهم آورد.
بر اساس ماده 2 قانون اصلاح مواد 1و2و3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/1365 در هر حوزه ثبت،هیئت یا هیئت هایی به عنوان هیئت حل اختلاف در ثبت تشکیل می شود.این هیئت ها پس از رسیدگی به اسناد عادی از هر طریق ممکن حتی با استماع گواهی شهود و نیز با احراز تصرف متقاضی سند مالکیت را صادر می کنند.بحث در خصوص این مواد بسیار مفصل است و محقق قصد ورود به بحث را ندارد.تنها نکته شایان ذکر این است که برخی آرائ صادره از هیئت ماده 147و148 همانند سند انتقال اجرایی می باشد با این تفاوت که دستورصدور سند(رای هیئت حل اختلاف)مستقیما از هیئت به اداره ثبت محل واصل گردیده و سند مالکیت در اجرای این آراء صادر می گردد،و دیگر نیازی به تنظیم سند انتقال در دفتر خانه وجود ندارد.

بخش دوم
مشکلات ثبتی سند انتقال اجرایی در حقوق ایران
همانطور که در بخش اول آمد، سند انتقال اجرایی، سندی است که غالباً معامل آن میل و رغبتی به تنظیم سند ندارد. بنابراین طبق قاعده ی "الحاکم و لی الممتنع" و به حکم مقام صالح قانونی و قضایی دستور تنظیم سند انتقال رسمی صادر میگردد. از این رو همیشه باید منتظر مشکلات تنظیم این سند انتقال بود. نظر به قابل پیش بینی نبودن بسیاری موارد، برخی مشکلات در بدو امر وجود دارد که حتی برخی از آنها از تنظیم سند انتقال جلوگیری به عمل می آورد. این مشکلات در فصل اول این بخش با عنوان: مشکلات حین تنظیم سند انتقال اجرایی مورد بحث قرار می گیرد. اما اگر ذینفع با توسل به هر وسیله ی قانونی موفق به تنظیم سند انتقال اجرایی گردید، مشکلاتی پس از تنظیم سند انتقال اجرایی نیز وجود دارد. این مشکلات در بخش دوم این تحقیق با عنوان: مشکلات بعد از تنظیم سند انتقال اجرایی مورد بحث قرار می گیرد.

فصل اول: مشکلات حین تنظیم سند انتقال اجرایی:

سند انتقال اجرایی به دستور مقامات صالح قانونی و یا قضایی نهایتاً براساس ماده یک قانون دفاتر اسناد رسمی که براساس آن تنظیم و ثبت اسناد رسمی بر عهده ی دفاتر اسناد رسمی است، می بایست در مرجع صالح تنظیم اسناد رسمی یعنی دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. بنابراین دستور تنظیم سند انتقال اجرایی برای دفترخانه از دو مرجع واصل میشود: 1- اجرای احکام دادگاه های دادگستری بر طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، 2- اداره اجرای اسناد رسمی بر طبق آئین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب 1355، و در هر دو مورد دفترخانه ها باید شرائط لازم در تنظیم یک سند را رعایت نمایند.

مبحث اول:مشکلات مربوط به ارکان تنظیم سند:

ارکان تنظیم یک سند عادی در دفترخانه را می توان به پنج رکن تقسیم بندی کرد:
1. احراز هویت متعاملین یا متعهد
2. احراز اهلیت متعاملین یا متعهد
3. احراز مالکیت متعاملین
4. قانونی بودن و مطابق نظم عمومی بودن سند
5. ثبت سند و امضای آن
بند اول :احراز هویت متعامین:
احراز هویت یکی از مهمترین ارکان تنظیم سند است. بنابراین سردفتر می باید براساس ماده 52 قانون دفاتر اسناد رسمی هر سند را که ثبت می کند اعم از اینکه مربوط به معامله باشد یا موضوع دیگر مثل وکالتنامه، صلح نامه، هبه نامه، رضایتنامه، گواهی امضا و غیره باید هویت امضاکننده ی سند را احراز و بعد نسبت به تنظیم سند اقدام کند در غیر اینصورت به یکی از مجازات های مندرج در ماده 38 قانون دفاتر اسناد رسمی حسب مورد محکوم خواهد شد. در خصوص سند انتقال اجرایی با وجود احراز هویت قبلی طرفین توسط دادگاه ها یا اداره اجرای اسناد رسمی مشکل قطعاً کمتر می باشد، چرا که این دو مرجع قطعاً قبلاً اقدام به احراز هویت متعاملین نموده اند. با این وجود، مسوولیت احراز هویت طرفین همچنان برعهده سردفتر می باشد و سردفتر اسناد رسمی می باید ضمن تطبیق هویت طرفین با مفاد اجرائیه دادگاه یا ادارهء اجرا به تنظیم سند بپردازد. از سوی دیگر نظر به خاص بودن سند انتقال اجرایی احراز هویت مامور معرفی شده از طرف اجرای احکام یا اداره اجرا برعهده سردفتر می باشد.
بند دوم :احراز اهلیت متعاملین:
اهلیت به معنا شایستگی داراشدن حق و انجام آن می باشد. بطور خاص اهلیت در تنظیم سند داشتن عقل، بلوغ و رشد است. با توجه به ماده 211 قانون مدنی شرط داشتن اهلیت رشد است و چون قانون رشد متعاملین تاکنون فسخ نگردیده است و به قوت خود باقی است و نیز فقهای شورای نگهبان نسبت به مخالفت قانون مذکور با شرع اظهارنظری نکرده اند، لذا سردفتر اسناد رسمی در کلیه معاملات و عقود و ایقاعات به غیر از نکاح و طلاق باید کسانیکه به سن 18 سال شمسی تمام نرسیده اند اعم از ذکور و اثاث غیررشید بشناسند مگر آنکه این افراد رشد خود را در دادگاه ثابت نمایند. عاقل در مقابل مجنون و بالغ در مقابل صغیر قرار دارند. نکته خاص در خصوص سند انتقال اجرایی نسبت به اموال محجورین این است که سردفتران با توجه به حکم و دستور مقام صالح و نظر به اینکه قطعاً این دستور با در نظر گرفتن مصلحت محجورین (اگر به عنوان معامل باشند) صادر گردیده است، می توانند نسبت به تنظیم سند انتقال اجرایی اقدام نمایند.
بند سوم : احراز مالکیت:
احراز مالکیت در خصوص املاک غیرمنقول ثبت شده توسط دفترخانه با رویت سند مالکیت به عمل می آید. سند مالکیت صادره از ادارات ثبت سند رسمی محسوب می شود و جزء ادعای جعل، اظهار انکار و تردید نسبت به آن مسموع نمی باشد. بنابراین پرسش جریان ثبتی توسط دفاتر اسناد رسمی به لحاظ بازداشت بودن یا عدم بازداشت ملک می باشد و نه بخاطر تردید داشتن نسبت به سند یا انکار رسمیت آن. بنابراین در خصوص سند انتقال اجرایی، دفترخانه چنانچه سند را در دسترس داشته باشد (در بسیاری از موارد تنظیم مبایعه نامه های عادی، معامل اصل سند مالکیت را به طرف مقابل تسلیم و تحویل می نماید و یا در بسیاری موارد، طی تنظیم وکالتنامه ای اصل سند به طرف مقابل تحویل میگردد. ولی بنا به عللی از قبیل فوت، حجر یا عزل وکالتنامه بی اعتبار می شود)، ضمن استعلام از اداره ثبت محل وقوع ملک، چنانچه مانعی در خصوص تنظیم سند وجود نداشته باشد، در ستون نقل و انتقالات همان سند اقدام به درج نام و مشخصات و شماره سند انتقال اجرایی تنظیم شده در دفترخانه می نماید. بهترین و ساده ترین نوع سند انتقال اجرایی به همین شیوه می باشد که کمترین مشکلات اجرایی را نیز برای ادارات ثبت اسناد و املاک در آینده ایجاد می نماید. با این وجود در غالب اسناد انتقال اجرایی سند مالکیت در دسترس نمی باشد. در این تحقیق با توجه به اینکه وجود سند مالکیت و در دسترس بودن آن مشکل خاصی ندارد ، فقط به حالت دوم و (عدم وجود سند مالکیت) پرداخته میشود.
همانطور که اشاره شد سر دفتر زمانی می تواند سند انتقال اجرایی را تنظیم نماید که نسبت به مالکیت محکوم علیه یا معامل یقین حاصل نماید و در صورت عدم دسترسی به سند مالکیت این امر را از طریق پرسش از اداره ثبت محل وقوع ملک احراز نماید. تشخیص مالکیت معامل در خصوص املاک ثبت شده و املاک جاری (در جریان ثبت) متفاوت است. در خصوص املاک ثبت شد براساس ماده 22 قانون ثبت، دفتر املاک مشخص کننده ی مالکیت افراد می باشد. اما در مورد املاک جاری نظر به اینکه ملک هنوز در دفتر املاک ثبت نگردیده است پاسخ استعلام فقط در خصوص بازداشت یا عدم بازداشت ملک می باشد و چنانچه مانعی برای تنظیم سند وجود نداشته باشد سردفتر می تواند نسبت به تنظیم سند انتقال اجرایی اقدام نماید.
به علاوه براساس ماده 6 قانون زمین شهری مصوب 22/6/1366 اسناد مالکیت گذشته در مورد زمین های موات شهری ارزش قانونی ندارند. براساس ماده 6 آئین نامه مذکور دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از تنظیم سند نسبت به املاک واقع در محدوده قانونی شهرها و حریم آنها نظر وزارت مسکن و شهرسازی را نیز استعلام مینمایند.
استعلام اخیر در بحث سند انتقال اجرایی بسیار جای بحث دارد. نظر به اینکه در بسیاری اوقات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صوری و غیرواقعی و به جهت تضییع حقوق دولت توسط افراد سودجو صورت می پذیرد این استعلام اهمیت بسیاری را ایفاء می نمود. از طرف دیگر با توجه به اینکه وزارت مسکن و شهرسازی در خصوص زمین های موات می بایست قبلاً اقدام به بازداشت ملک و تقاضای ثبت ملک بنام آن نهاد به نمایندگی دولت می کرده، عدم ثبت ملک تاکنون خود جای بحث دارد. به علاوه با وجود تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناذ رسمی مورخ 1/6/1385 و رویه عملی موجود دفاتر اسناد رسمی در خصوص املاک داخل محدوده شهرها چنین استعلامی را انجام نمی دهند.
با این وجود در برخی آراء قضایی ،هوشیاری و ذکاوت قضات محترم دادگستری از تضییع حقوق دولت ناشی از قانون زمین شهری و قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری به دولت و نهادها جلوگیری مینماید. ذیلا نمونه ای از این آراء آورده میشود:
تاریخ : 21/11/74
پرونده کلاسه : 74/968
شماره دادنامه : 1065
مرجع رسیدگی : شعبه 7دادگاه تجدید نظر دادگستری استان تهران
هیئت قضات رسیدگی کننده : عبائی و….
تجدید نظر خواه : خانم …… با وکالت آقای …… به نشانی……
تجدید نظرخوانده :1. اقای…… به نشانی …..2. اداره …… به نشانی…….
خواسته : تجدید نظر از دادنامهشماره 814 و813- 10/7/74 صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی کرج
گردشکار : تجدید نظر خواه دادخواستی به خواسته فوق تقدیم داشته که به این شعبه ارجاع و پس ازثبت به کلاسه فوق وانجام تشریفات قانونی مورد رسیدگی واقع وسر انجام دروقت فوق العاده دادگاه تشکیل وبا بررسی اوراق ومحتویات پرونده ختم دادرسی را اعلام وبه شرح زیر مبادرت به صدور رای مینماید :
رای دادگاه:
اولا: از آنجاکه بر اساس پاسخ اداره …… به استعلام دادگاه نخستین پلاک ثبتی موضوع دعوا بر اساس رای کمیسون ذی صلاح( کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری ) موات شناخته شده وسند آن به نام دولت جمهوری اسلامی اصدار یافته است .لذا مدعی غلیه دعوا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال یعنی آقای …. مالکیتی در پلاک یاد شده نداردوطبیعی است دعوی مطروحه ایشان وارد نیست . ثانیا : درخواست ابطال درخواست ثبت ویا درخواست ابطال سند مالکیت مطروحه از ناحیه مدعی (تجدید نظر خواه ) که درقالب دعوی جلب ثالث به طرفیت سازمان …. طرح وعنوان شده است گذشته ازمشکلات قانونی یا عنایت به قانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت ونهادها نظر به اینکه اعتراض به رای صادره از کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری بافرض آنکه درمهلت مقرر قانونی عنوان شودازحقوق شخص یا اشخاصی است که ملک به نام آنها بوده ماهیت ودرما نحن فیه مدعی خریداری پلاک مذکور نامش دردفتر املاک با این عنوان ثبت نشده است با عنایت ماده 46و47و48 قانون ثبت ادعای مشار الیه باتکیه برمبایعه نامه عادی ادعایی که اعتبار آن صرفا بین امضا کنندگانش میباشد مسموع نیست علهذا تصمیم دادگاه محترم بدوی طی دادنامه های تجدید نظر خواسته به شماره های 74/814و813 صادره ازشعبه سوم محاکم عمومی شهرستان کرج عینا تایید میگردد.بدیهی است پس ازقطعیت دادنامه خانم…. به عنوان قائم مقام مالک سابق میتواند برای دریافت حقوق قانونی ناشی ازقانون زمین شهری وقانون تعیین تکلیف اراضی واگذاری دولت ونهدها به مراجع ذیربط مراجعه نماید.
رئیس شعبه هفتم دادگاه تجدید نظر استان تهران- عبائی
مستشار دادگاه : علم خانی
بسمه تعالی
کلاسه : 73-3-1092-732
دادنامه : 813-10/7/74
مرجع رسیدگی : شعبه سه دادگاه عمومی کرج
پرونده : 73/732-خانم ….. با وکالت آقای …… به نشانی ……
خوانده : آقای….
خواهان : 73/1092-آقای… به نشانی ….
خوانده : سازمان …… به نشانی ….
خواسته : جلب ثالث
گردشکار : پس ازوصول دادخواست وثبت آن به کلاسه فوق وجریان به شرح مندرجات درآن سرانجام دروقت مقررفوق دردادگاه به تصدی امضا کننده زیرتشکیل وبه شرح زیرمبادرت به صدور رای مینماید.
را ی دادگاه :
درخصوص دعوی خانم …. به طرفیت آقای …. باخواسته الزام به تنظیم سند رسمی قطعه 15 تفکیکی پلا ک ثبتی 1692-154 کرج ودردعوی جلب ثالث خواهان مذکور باوکالت آقای ….علیه سازمان… به خواسته ابطال درخواست سند مالکیت برای پلاک موصوف که درمرحله دادرسی (اولین جلسه) آن راباالزام به تحویل زمین مورد تملک سازمان….. تغییر داده است نظربه اینکه لازمه تنظیم سند رسمی مورد معامله پس ازاحراز صحت معامله احراز مالکیت رسمی خوانده میباشد وباتوجه به اینکه حسب اعلام ثبت اسناد کرج به موجب نامه شماره 6699-1/11/73 قطعه 15 تفکیکی ازپلاک 1692-154 حوزه ثبتی کرج برابر آرای مورخ 28/4/62و6/6/65 کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری موات اعلام گردیده وسند مالکیت آن به نام دولت صادر شده است بنابر این با عدم احراز مالکیت خوانده اصلی دعوی قابیت استماع ندارد قرار رد دعوی اصلی وبه طبع آن رد دعوی جلب ثالث صادرواعلام مینماید رای ظرف 20 روزپس ازابلاغ قابل تجدیدنظر دردادگاه استان تهران است.
اما در مورد املاک خارج از محدوده ی شهرها، سختگیری بیشتری وجود دارد. براساس ماده واحده قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 30/9/65، کلیه اسناد و مدارک مربوط به غیر از دولت اعم از رسمی و غیررسمی مربوط به اراضی موات واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثناء اراضی که بوسیله مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل است و طبق تبصره یک ماده واحد مذکور تشخیص موات بودن اراضی به عهده وزارت جهاد کشاورزی است که در این خصوص نیز دفاتر اسناد رسمی با توجه به ماده 6 آئین نامه اجرای قانون مذکور موظفند در خصوص نقل و انتقال اراضی موضوع این قانون از هیئت های واگذاری و احیای اراضی استعلام نمائید.

بند چهارم: قا نونی و مطابق نظم عمومی بودن سند:
براساس ماده 60 قانون ثبت و ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی، ثبت اسناد راجع به معاملاتی که
مدلول آن مخالف صریح قانون و نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد ممنوع است. که البته در خصوص این تحقیق تقریباً این امر کمتر ممکن است اتفاق افتد.

بند پنجم:ثبت سند و امضای آن:
مطابق ماده 18 قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 کلیه اسناد در دفتر خانه های اسناد رسمی و در اوراق مخصوصی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک در اختیار دفتر خانه قرار می گیرد، تنظیم و فقط در یک دفتر که به نام دفتر سردفتر نامیده میشودثبت میگردد وثبت سند به امضای اصحاب معامله و سر دفتر و دفتریار خواهد رسید،مگر آنکه دفترخانه فاقد دفتریار باشد.
در خصوص ثبت سند انتقال اجرایی نیز این شرایط کاملا رعایت میشود و تنها ممکن است بجای معامل ،مامور اجرای احکام دادگستری ویا اجرای ثبت مبادرت به این امر نماید.

مبحث دوم: تعارض تنظیم سند انتقال اجرایی با حقوق اشخاص ثالث:

هر پنج رکن ذکر شده در تنظیم یک سند، در خصوص سند انتقال اجرایی نیز لازم الرعایه است با این وجود و با توجه به خاص بودن سند انتقال اجرایی در حین تنظیم سند انتقال اجرایی مشکلاتی به وجود می آید که غالباً وجه اشتراک این مشکلات ، تعارض تنظیم سند انتقال اجرایی با حقوق اشخاص ثالث است. از جمله این مشکلات عبارتنداز: 1- وجود بازداشت هایی در خصوص پلاک ثبتی مورد انتقال (بند اول) 2- ممنوع المعامله بودن معامل (بند دوم) 3- تنظیم سند انتقال اجرایی سرقفلی از طریق اداره اجرائی ثبت.
بند اول: بازداشت بودن ملک:

از آنجا که ممکن است پلاک ثبتی متنازع فیه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک منجر به صدور حکم قطعی مبنی بر الزام به تنظیم سند انتقال اجرایی گردد و یا در خصوص اسناد ذمه و وثیقه بدون توجه بازداشت های مکرر بعدی صورتجلسه فرایده تنظیم گردد، بسیار پیش می آید که به هنگام تنظیم سند رسمی انتقال اجرایی توسط دفترخانه و زمانیکه دفترخانه مذکور اقدام به استعلام گردش ثبتی از اداره ثبت محل وقوع ملک می نماید، پاسخ اداره ثبت مبنی بر بازداشت بودن ملک ویا در قید رهانت بودن آن پلاک ثبتی باشد باشد. در مواردیکه ملک در قید رهن است،با توجه به اینکه تنظیم سند رسمی انتقال مغایر با حقوق مرتهنین میباشد ، مادامیکه از ملک فک رهن به عمل نیاید ویا مرتهن رضایت خود را نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اعلام ننماید، رویه قضایی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را قابل استماع نمیداند:
شماره دادنامه : 5149
1تاریخ رسیدگی : 10-3-75
مرجع رسیدگی : شعبه اول دادگاه عمومی کرج
رای دادگاه :
درخصوص دادخواست آقای محمد….. به طرفیت آقای کریم…… دایر به الزام تنظیم رسمی پلاک های ثبتی 1623/168و3138/170 بدین مضمون که خواهان مدعی است که هردوپلاک رابه مساحت 76/825 متر مربع ازخوانده خریداری کرده وزمین موضوع قرارداد وی مغایر با زمین خریداری آقای احمد….. می باشد صرف نظر ازاینکه درپرونده های به کلاسه های 66/118 .64/85و63/453 خواهان درپرونده های مطروحه که آقای کریم …… به طرفیت آقای احمد…… به خواسته خلع ید از پلاک ثبتی فوق وخواسته متقابل آقای احمد…… به طرفیت آقای کریم…..دایر به الزا م به تنظیم سند مطرح شده است به عنوان ثالث وارد شده ودرنتیجه دادگاه با رد درخواست آقای کریم….. خواسته اقای احمد…… رابه علت بازداشت ملک مغایر باحقوق مرتهن تشخیص وقرارعدم استماع دعوی صادرکرده ودرخصوص خواسته ثالث خواهان این پرونده نیزبه لحاظ اینکه معامله آقای کریم…… با آقای احمد…..با معامله خواهان بوده وتا کنون فسخ یا بطلان آن معامله مشخص نگردیده ومادام که معامله فوق با قوت خود باقی است دعوی مطروحه قابل پذیرش نیست وقرارعدم استماع صادرشده وبه طرفین ابلاغ وقطعی است باعنایت به اینکه حسب نامه شماره 82767 مورخ 11/5/74 ملک موصوف دررهن بانک شهریار سابق وچندین فقره بازداشتی دارد.لهذا دعوی مطروحه ازاین جهت که تنظیم سند رسمی مغایر با حقوق مرتهنین میباشد تا بعداز فک رهن وفک بازداشت ازطرف دادگاه واجرای ثبت قابل استماع نیست بنابراین قبل ازورود درماهیت دعوی ورسیدگی به ادعای خواهان که خوانده دارای پلاک ثبتی دیگری بوده ومعامله آقای احمددرارتباط با پلاک دیگری است قرارعدم استماع دعوی صادر واعلام میگردد.رای صادره ظرف 20 روزپس ازابلاغ قابل تجدید دردادگاه تجدید نظر استان تهران میباشد

در خصوص بازداشت بودن ملک ،با توجه به صراحت داده 56 قانون اجرای احکام مدنی که مقرر می دارد: "هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است" و نیز ماده 96 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا که مقرر میدارد: "پس از ابلاغ بازداشت نامه به صاحب مال نه نقل و انتقال طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت، مادام که بازداشت باقی است داده نمیشود مگر در صورت اجازه کسی که مال برای حفظ حقوق او بازداشت شده است ….". امکان تنظیم سند انتقال اجرایی توسط دفترخانه وجود ندارد. بنابراین ذینفع یعنی متعامل سند انتقال اجرایی می بایست به مرجع بازداشت کننده پلاک ثبتی مراجعه نموده از هر طریق ممکن از قبیل وارد ثالث یا خواهان اقامه دعوا نموده تا با رفع بازداشت از ملک امکان تنظیم سند انتقال اجرایی فراهم گردد. نمونه ای از رویه قضایی که بر اساس آن دادگاه به محض اینکه از بازداشت بودن ملک مطلع میگردد،قرار رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صادر مینماید، ذیلا آورده میشود:
تاریخ : 26/7/78
پرونده کلا : 75/7/1539
شماره دادنام : 1260
مرجع رسیدگی : شعبه 7دادگاه عمومی تهران
خواهان : آقای …. با وکالت آقای ….
خوانده : آقای …. به نشانی ….
خواسته : الزام به تنظیم سند
گردشکار: خواهان دادخواستی به خواسته فوق به طرفیت خوانده بالا تقدیم داشته که پس ازارجاع به این شعبه وثبت کلاسه فوق وجری تشریفات قانونی درفوق العاده دادگاه به تصدی امضا کنندگان زیر تشکیل است وبا توجه به محتوات پرونده ختم رسیدگی را اعلام وبه شرح زیر مبادرت به صدور رای مینماید.
را ی دادگاه :
درخصوص دعوی آقای…. به وکالت ازآقای …. به طرفین …. به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی انتقال عرصه واعیان یک باب مغازه به شماره پلاک 792/84 بخش 11 با توجه به محتویات پرونده وجری تشریفات رسیدگی ونیز درجهت احراز مالکیت خوانده دررقبه مذکور از ثبت اسناد استعلام به عمل آمده که پاسخ استعلام ثبت به شماره 9712-17/3/78 مبنی بربازداشت ملک دراجرای احکام مدنی مجتمع امام خمینی (ره)بوده و الزام به تنظیم سند فرع برمالکیت بوده ومستندا به ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی هرگونه نقل وانتقال ملکی دربازداشت باشد بلا اثر وباطل بوده دعوی خواهان غیر ثابت تشخیص ومردود میگردد.قرار صادره ظرف 20 روز قابل تجدید نظر خواهی است.
بند دوم: ممنوع المعامله بودن معامل:
ممنوع المعامله نبودن شاید یکی از شرائط محجور نبودن معامل باشد. با این وجود اگر با دقت بیشتری به مسئله نگریسته شود متوجه خواهیم شد که علت اصلی ممنوع المعامله نکردن معامل حفظ حقوق اشخاص ثالث است و حال این شخص ثالث در حقوق ثبت املاک غالباً یکی از نهادهای انقلابی هستند همانند: ستاد اجرای فرمان حضرت امام (ره)، بنیاد مستضعفان، بنیاد شهید انقلاب اسلامی و …. در این موارد، بنا به یکی از جهات قانونی، مراجع صالح قضائی که غالباً حکم دادگاه های انقلاب می باشد شخصی را از انجام دادن معامله کلاً یا نسبت به ملک خاصی ممنوع می کنند. در این موارد عده ای نظر داده اند که عقد بیع در مورد املاک ثبت شده در زمره عقود تشریفاتی است. البته به رغم ایشان نباید تشریفات تنظیم و ثبت سند رسمی را شرط متاخر یا از آثار عقدی پنداشت که با امضای سند عادی واقع شده است؛ زیرا این پندار را در صورتی میتوان منطقی تلقی کرد که ثبت مفاد سند عادی نیز در دفتر املاک ممکن باشد و برای انجام این معاملات نیازی به تشریفات سند رسمی نباشد. پس ناقل تلقی کردن سند عادی فروشی اموال غیرمنقول تجاوز به او قسمتی مهم از قواعد امری (ماده 22 و 48) قانون ثبت است14.
با این وجود و با توجه به اهمیت قواعد حقوق مدنی به نظر میرسد بین مرحله ثبوت و اثبات باید قائل به تفکیک شد. از لحاظ ثبوت عقد بیع همچنان عقدی رضایی و غیرتشریفاتی است. و با توجه به اینکه اثبات بیع ممکن است با وجود سند رسمی به سادگی قابل اثبات باشد بهتر است که دولت و قوای عمومی مملکت راهکاری برای جلوگیری از تنظیم اسناد عادی پیش بینی نماید. با این وجود مشکل اثبات عقد بیع، به هیچ عنوان به این معنی نیست که عقد بیع تشریفاتی شده است. رویه قضایی حقوق ایران نیز بر همین نظر است. بنابراین، چنانچه فروشنده در زمان انعقاد قرارداد عادی ممنوع المعامله نبوده و بعد از انتقال با سند عادی به وسیله مراجع قضایی ممنوع المعامله شود، در صورت احراز تحقق معامله و صوری نبودن آن و بعد از اثبات این امر در مراجع قضایی و عدم وجود تبانی میان معامل و متعامل، با توجه به احترام به اراده طرفین، دادگاه با صدور حکم به تنظیم سند انتقال اجرایی که در این صورت این حکم فقط تشریفات تنظیم سند رسمی انتقالی است که اصل انتقال در واقع قبلاً واقع شده است،به درستی قانون را اجرا کرده است. بنا بر این در این موارد حکم دادگاه انجام دادن معامله یا انتقال نیست تا ممنوع المعامله بودن معامل، مانع تنظیم آن شود.
رویه عملی دفاتر اسناد رسمی به این صورت است که با مطلع شدن از گردشی ثبتی و احراز نام آخرین مالک طبق ماده 22 قانون ثبت، با رجوع به سابقه اشخاص ممنوع المعامله، چنانچه شخص اخیر ممنوع المعامله باشد بدون توجه به تاریخ ممنوع المعامله بودن و اینکه آیا تاریخ ممنوع المعامله بودن قبل از تاریخ وقوع انتقال بوده است یا بعد از آن، مراتب را به مرجع صالح دستور دهنده اعلام می دارند و از آن مرجع کسب تکلیف می نمایند. در این حالت این امر برعهده ذینفع است که با رجوع به مرجع دستوردهنده اعم از مراجع صالح قضایی و یا اداره اجرای اسناد رسمی نسبت به مرتفع کردن امر با استدلال مذکور، زمینه تنظیم سند انتقال اجرایی را که در فرض اخیر چیزی جز رعایت تشریفات تنظیم سند انتقال نمی باشد را فراهم آورد.

بند سوم: سرقفلی
سرقفلی یا حق کسب پیشه و تجارت براساس قانون موجر و مستاجر مصوب 1356 وارد حقوق ایران شد . در میان حقوقدانان در خصوص منقول یا غیرمنقول بودن سرقفلی اختلاف نظر وجود دارد. با این وجود در حقوق ایران سرقفلی حق تقدم در اجاره ملک غیرمنقول است و به لحاظ این که این حق جدای ملک غیرمنقول نیست، نظریه غالب همانا مبنی بر غیرمنقول بودن سرقفلی می باشد. با این وجود فقط بازداشت سرقفلی از طریق اداره ثبت ممکن است و امکان به مزایده گذاشتن و حراج و نهایتا تنظیم سند انتقال اجرایی از طریق اداره اجرا در حال حاضر وجود ندارد. بنابراین با وجود اینکه سرقفلی به طور جداگانه و غیر از ملک به ثبت نمی رسد اما ذیل همان پلاک ثبتی مورد نظر که ملک تجاری از آن منشعب گردیده است، بازداشت قید میشود.
صدور حکم به الزام تنظیم سند انتقال در خصوص سرقفلی از مراجع قضایی مشکل خاصی ندارد و معمولاً دادگاه ها با حکم به الزام تنظیم سند اجاره نامه رسمی، از طریق اجرای احکام آن را به دفترخانه و ابلاغ و دفترخانه نیز اقدام به تنظیم سند انتقال اجرایی می نماید، اما در خصوص اسناد انتقال اجرایی ناشی از اجرای مفاد اسناد رسمی تنظیم سند انتقال اجرایی با اشکالات و موانعی روبروست.
طبق ماده ی 62 آئین نامه اجرا بازداشت حقوق مدیون نسبت به مال غیرمنقول اعم از سرقفلی یا منافع جایز است. در این صورت مراتب به اداره ثبت محل، جهت ثبت در دفتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفتر اسناد رسمی مربوط اعلام میشود در این مورد نمونه ای از آرای متعدد هیئت نظارت استان تهران را نقل می کنیم :
اجراییه ای برای وصول وجه چک بر علیه شخصی صادر شد و پس از ابلاغ اجرایه به درخواست بستانکار جهت وصول طلب سرقفلی یک باب مغازه با پلاک معین بازداشت شد. بستانکار تقاضای مزایده مورد بازداشت را کرد رئیس اداره اجرا از قبول درخواست بستانکار خودداری و در قبال اعتراض او چنین نظر داد :
"چون گذشته از اینکه در آئین نامه های موجود نسبت به اجرای مفاد اسناد رسمی در مورد عملیات و مزایده ی سرقفلی هیچگونه دستوری داده نشده و نحوه ی انجام ارزیابی و اخطار ماده ی 108 و صدور سند انتقال اجرایی مشخص و معلوم نیست و همچنین بعد از صدور سند انتقال اجرایی نیز در ثبت خلاصه معامله ی آن در دفتر املاک مواجه با اشکالاتی است لذا به نظر اینجانب هم مزایده ی آن خالی از اشکال نیست و احتیاج به تصویب آئین نامه ی خاص در این مورد بوسیله ی مقامات صالحه است و ادعا و اعتراض بستانکار نیز مردود است."
با اعتراض بستانکار به نظریه ی مذکور، موضوع در هیئت نظارت مطرح شد. رای هیئت نظارت چنین است: "با توجه به ماده 62 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، نظر آقای رئیس اداره اجرای ثبت تهران فسخ می شود."
نظر هیئت نظارت براین است که وقتی طبق آئین نامه بازداشت سرقفلی مجاز است ارزیابی یا مزایده ی آن نیاز به تصویب مواد خاصی ندارد و غرض از بازداشت، وصول حقوق بستانکار از محل فروش مال بازداشت شده است و مواد آئین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی کافی برای عمل به این منظور است.
نظریه شورای عالی ثبت :
"گزارش شماره ی 294/1 30/1/71 اداره کل اجرای اسناد رسمی در خصوص شورای عالی ثبت (قسمت اسناد) مطرح و به شرح زیر اتخاذ تصمیم شد:
نظر به اینکه مزایده ی سرقفلی، مقایر با حقوق اشخاص ثالث است لذا هرگونه اقدامی در این مورد وجهه قانونی نداشته و ضمناً رای شماره ی 7107 9/11/70 هیئت نظارت نیز فسخ می شود."
با توجه به ماده واحده ی مصوب 25 دیماه 1369، مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب یا پیشه و یا تجارت که مقرر می دارد: "در مورد – حق کسب و پیشه و یا تجارت، مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مردادماه 1356 عمل میشود" و مواد 18 و 19 و تبصره های آن در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مردادماه 1365 نیز نسبت به حق کسب یا پیشه یا تجارت و انتقال آن تعیین تکلیف کرده است و شورای عالی ثبت نیز تعیین نکرده مزایده ی سرقفلی (حق کسب یا پیشه یا تجارت) به چه صورت با حقوق اشخاص ثالث و همچنین قانون مغایرت و مخالفت دارد. در هر صورت چون پیامد هر بازداشتی مزایده ی مورد بازداشت است علی الاصول با وجود ماده ی 62 آئین نامه اجرایی مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا که حذف نشده است رای هیئت نظارت صحیح به نظر می رسد.

فصل دوم: مشکلات بعد از تنظیم سند انتقال اجرایی
با تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه اسناد رسمی مشخص می گردد که مشکلات به حداقل ممکن خود رسیده است، چرا که با اخذ جریان ثبتی از اداره ثبت محل وقوع ملک، فرض بر این است که دفترخانه با اطلاع کامل از جریان ثبتی ملک اقدام به تنظیم سند رسمی انتقال نموده است. با این وجود مشکلات ناشی از تنظیم سند انتقال اجرایی تا اخذ دفترچه سند مالکیت در مواردی که اصل سند مالکیت در دسترس نبوده است (که غالب اسناد تنظیمی انتقال اجرایی به همین صورت است) به استناد سند تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی و خلاصه معامله آن همچنان ادامه دارد.
براساس ماده ی 36 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی، دفترخانه از تاریخ وقوع معامله تا 5 روز مهلت دارد تا خلاصه معامله ی مربوط (اعم از اینکه معامله انتقال ارادی باشد یا اجرایی) را به ثبت محل تحویل و رسید دریافت نماید. متاسفانه با توجه به حجم عظیم کارهای روزمره در ادارات ثبت اسناد و املاک، خلاصه معاملات به سادگی در دفاتر املاک ثبت نمی شود و معمولاً رویه به این صورت است که با تنظیم سند انتقال اجرایی، دفترخانه با تحویل سند انتقال رسمی بنچاق) و نیز خلاصه معامله به متعامل، وی را راهنمایی مینمایند تا با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک اقدام به اخذ دفترچه سند مالکیت نماید.
در اینجا برای روشن شدن بحث، رویه ی دریافت سند مالکیت به استناد بنچاق و خلاصه معامله تنظیمی در دفتر اسناد رسمی، از ادارات ثبت اسناد و املاک را به طور خلاصه ذکر می نماییم:
1. مراجعه ذینفع به اداره ثبت محل وقوع ملک و تقاضای صدور دفترچه سند مالکیت به استناد سند انتقال اجرایی تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی و خلاصه معامله آن سند.
2. دستور رئیس یا معاون اداره ثبت مبنی بر ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور دبیرخانه و تعیین نماینده اقدام.
3. ثبت تقاضا در دفتر اندیکاتور به وسیله ی متصدی مربوطه و ارسال تقاضا و پیوست های به بایگانی مربوطه.
4. الصاق تقاضا و پیوست های آن به پرونده ی ثبتی و تحویل آن به نماینده مربوطه.
5. تهیه پیش نویس بخشنامه بی اعتباری سند اولیه توسط نماینده اقدام و ارسال آن به بایگانی جهت اخذ گواهی های سه گانه.
6. گواهی های سه گانه ی بایگانی، دفتر بازداشتی و دفتر املاک برای بخشنامه بی اعتباری سند اولیه.
7. امضای رئیس یا معاون و تعیین شماره و تاریخ صدور توسط دبیرخانه و ارسال بخشنامه به کلیه دفاتر اسناد رسمی جهت بی اعتبار کردن سند مالکیت قبلی متعلق به معامل سند انتقال اجرایی.
8. تهیه پیش نویس سند مالکیت جدید به نام متعامل سند انتقال اجرایی توسط نماینده اقدام.
9. انجام گواهی های سه گانه: بایگانی، دفتر بازداشتی و دفتر املاک برای پیش نویسی سند مالکیت.
10. دستور ثبت در دفتر املاک توسط رئیس یا معاون و ارسال پرونده به بایگانی تا با اطلاع بایگان پرونده به دفتر املاک ارسال گردد.
11. ثبت ملک به نام متعامل سند انتقال اجرایی در دفتر املاک اداره ثبت و صدور دفترچه ی مالکیت براساس دفتر املاک به نام متعامل و تحویل آن پس از پرداخت هزینه های حسابداری و احراز مالکیت در دبیرخانه با تعیین شماره خروجی سند مالکیت از دبیرخانه.
تمامی این مراحل در مورد سند انتقال اجرایی صورت می پذیرد. اما همانطور که مشاهده می گردد هرچند که آغاز این مراحل کاملاً اداری است و احتیاج به رسیدگی خاصی ندارد و مشکلی نیز پیش نمی آید. اما در ادامه همین مراحل برخی رسیدگی های ثبتی و تخصصی وجود دارند که بعضاً آنچنان پیچیده است که ممکن است جهت این مشکلات مکاتبات و اعتراضاتی صورت گیرد که در هیئت نظارت ثبت استان مربوطه و یا شورای عالی ثبت مورد رسیدگی قرار گیرد و در صورت این مشکلات حل می شود والا پرونده به مراجع قضایی ارسال می گردد.

بند اول:اقاله سند انتقال به وسیله معامل و انتقالات بعدی :
به طور خاص مشکلات ثبتی سند انتقال اجرایی بعد از تنظیم آن از مرحله پنجم به بعد به وجود می آید.زمانی که سند مالکیت معامل انتقال اجرایی به علت عدم ارائه میبایست در اداره ثبت بی اعتبار گردد، جهت انجام این امر نماینده ثبت بخشنامه ای تهیه و به کلیه دفاتر اسناد رسمی ابلاغ مینماید. متصدیان دفتر املاک اداره ثبت در تنظیم این بخشنامه نقش بسیار مهمی دارند. یکی از مشکلات ادارات ثبت در خصوص ثبت معاملات ناشی از انتقالات اجرایی ، امکان معاملات بعدی مورد معامله با سند مالکیت قبلی ( سندی که در ید معامل است ) ویا اقاله آن سند انتقال میباشد.
در این صورت و به لحاظ اینکه با اقاله سند انتقال قبلی ، معامل ذهیچ مالکیتی در دفتر املاک اداره ثبت ندارد، ذینفع میبایست مجددا به دادگستری مراجعه و به اخذ حکم اقدام نماید. نمونه ای از آرائ قضایی ذیلا آورده میشود :
تاریخ رسیدگی : 19/11/71
شماره دادنامه : 739/3
مرجع رسیدگی : شعبه سوم دیوان عالی کشور
خلاصه جریان پرونده : در تاریخ 15/11/68 آقای رحیم …….. دادخواستی به طرفیت آقای حسین…..به خواسته تقاضای صدور حکم بر ابطال سند شماره 25288 -2/7/45 دفتر اسناد رسمی شماره 12 قائمشهر به شعبه دوم دادگاه حقوقی آن شهرستان تسلیم و توضیح داده :خوانده دو قطعه زمین متصرفی مرا بموجب سند فوق خریداری کرده و بعد از مدتی بموجب سند عادی مورخ 14/8/62 به اینجانب انتقال قطعی داده. چون سند رسمی هنوز به قوت خود باقیست و ممکن است در آینده ایجاد مشکل نماید تقاضای صدور حکم بشرح فوق را دارد . خوانده بشرح لایحه تقدیمی ضمن اعتراض به بهای خواسته پاسخ دتده خواهان قبلا این دعوا را طرح نموده که بموجب دادنامه 54/87 و 86 شعبه دوم دادگاه شهرستان ساری حکم بر رد دعوا صادر شده و موضوع مشمول اعتباار امر مختومه است وطرح مجدد دعوا وجهه قانونی نداردو تقاضای رد دعوا را دارد. دادگاه با پذیرش ایراد امر مختومه بودن موضوع به استناد بند 4 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر رد دعوا صادر مینماید. خواهان درخواست تجدید نظر نموده و دادگاه به لحاظ اینکه خوانده به تقویم خواسته اعتراض نموده و دادگاه مکلف بوده قبل از رسیدگی ماهوی به اعتراض وی رسیدگی کند ، دادنامه معترض عنه را فسخ و پرونده را جهت اقدام لازم اعاده داده است .خواهان در جلسه دادرسی بهای خواسته را 2010000 ریال تعیین نموده و به همین علت قرار عدم صلاحیت صادر و پرونده به پرونده به دادگاه حقوقی یک ارسال داشته . در این مرحله آقای ….. بوکالت ازخواهان وارد دعوا شده و اظهار داشته سند سال 62 یک اقرار نامه و تعهد جدید است که مورد ترافع و حکم قرار نگرفته تا مشمول قاعده امر مختوم قرار گیرد. نوشته و تعهد قبلی که اساس احکام صادره قبلی بوده قبل از اظهار نظر دیوان عالی کشور و هنگامی که پرونده در آن مرجع به علت انعقاد قرارداد جدید تقاضای مختومه شدن پرونده گردیدهو خوانده با تعهد جدید به دفتر خانه اعلام نموده که سند مورد دعوا را باطل کرده است . لذا سبب دعوای دوم که حق مورد ترافع از آن ناشی میشود ، سند سال 62 میباشد. خوانده پاسخی به دعوا نداده ودر جلسه رسیدگی حاضر نشده. دادگاه در تاریخ 17/10 70 به صدور حکم بر ابطال سند مورد دعوا اظهار عقیده مینملید و این شعبه برابر دادنامه شماره 153/3-10/3/71 در مقام رسیدگی به اعتراض خوانده نظریه را مورد تنفیذ قرارداده پس از اعادهرونده در تاریخ 24/3/71 خاتمه رسیدگی اعلام و به لحاظ اینکه خوانده نسبت به مستند دعوا اظهار انکار و تکذیبی به عمل نیاورده و احکام صادره قبلی که مورد استناد وی قرار گرفته قبل از تاریخ تنظیم سند مورخ 14/8/63 صادر شده وبموجب آن خوانده صریحا به بطلان سند موضوع خواسته و انتقال دو قطعه ملک به خواهان اقرار نموده و اصالت مستند مذکور به استناد ماده 2 قانون مدنی و قانون آیین دادرسی مدنی محرز است، حکم بر ابطال سند رسمی موضوع دعوا مینماید. خوانده درخواست تجدید نظر نموده و دادگاه رای صادره را مورد تایید قرار داده و پرونده رسیدگی به این شعبه ارسال شده . لایحه اعتراضیه هنگام شور قرائت میشود.
هیئت در تاریخ بالا تشکیل گردید پس از قرائت گزارش عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین رای میدهند :
رای :
دادنامه تجدید نظر خواسته شماره168-25/3/71 صادره از دادگاه حقوقی یک قایمشهر با موازین قانونی مطابقت نداردودر خور نقض است زیرا سند رسمی شماره 25288-2/7/45 تنظیمی در دفتر …….دلالت دلرد بر اینکه آقای رحیم…… تمامی حق اولویت و…..را در دو قطعه زمین در تاریخ 2/7/45 به آقای حسین…….فروخته و انتقال قطعی داده و گرچه مندرجات سند عادی تنظیمی فیمابین آقایان حسین ورحیم مشعر است بر اینکه حسین حقوق خود را در دو قطعه زمین در تاریخ 14/8/62 به آقای رحیم واکذار و منتقل کرده است و حتی طی نامه مورخ 14/8/62 به دفتر رسمی 12 ……(تنظیم کننده سند رسمی قبلی ) اعلام داشته مالکیت زمین فوق بنام آقای رحیم باقی است و از دفتر خانه تقاضا کرده است سند رسمی شماره 25288 -2/7/45 در رابطه با دو قطعه زمین …..ابطال و از درجه اعتبار ساقط گردد که در جریان دادرسی از ناحیه آقای حسین نسبت به دو فقره سند عادی مذکور انکار وتکذیب نشده است وفرض بر صحت این دو فقره سند،آقایان حسین ورحیم متفقا طی لایحه ای که در ارتباط با پرونده های فرجامی شماره 12/6952 و 13/6952 شعبه سوم دیوان عالی کشور به شعبه مرقوم ارسال نموده اند ودر پرونده فرجامی مظوط میباشد اعلام داشته اند پرونده اینجانبان در رابطه با سند 25288 دفتر 12 بین طرفین سازش به عمل آمده و بدون شرط سند زمین فوق طی قباله جداگانه به آقای رحیم انتقال یافت وکلیه دعاوی طرفین از درجه اغعتبار ساقط است و تقاضا کرده اند پرونده ها مختومه گرددو مجموع این مدارک دلالت دارد بر اینکهطرفین معامله موضوع سند رسمی 25288-2/7/45 را اقاله کرده اند ، لکن دعوای آقای رحیم به کیفیتی که اقامه کردیده وجاهت قانونی ندارد. زیرا مطابق قانون ثبت سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و مندرجات آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت گردد و انتقال بعدی مورد معامله موضوع سند رسمی و حتی اقاله آن موجب ابطال سند رسمی نخواهد بود.الا اینکه ذینفع میتواند به منظور اثبات مالکیت فعلی خود و یا الزام طرف به ثبت اقاله معامله و یا الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه دعوا نماید و نتیجتا دعوای خواهان به خواسته ابطال سند رسمی انتقالبه کیفیتی که اقامه گردیده قابلیت استماع نداشته و مقتضای کار صدور قرار رد دعوا بوده است و از این نظر دادنامه
تجدید نظر خواسته که مخالف قانئن ثبت صدور یافته نقض میشود و پرونده جهت اتخاذ تصمیم قانونی به دادگاه حقوقی ارجاع میگردد.
بند دوم : اشتباه در تنظیم سند انتقال اجرایی
تنظیم سند انتقال اجرایی تشریفات پیچیده ای دارد . از سویی نظر به اینکه در سند انتقال اجرلیی معامل آن آزاذانه به تنظیم سند اقدام نمیکند و نیز با توجه به اینکه املاک غیر منقول جزئ اموالی است که هیچ مالکی حاضر نیست به سادگی آن را از دست بدهد امکان اعاده به وضع سابق با توسل ذینفع آن به هر وسیله ای از جمله حتی عدم رعایت تشریفات ممکن است .در خصوص سند انتقال اجرایی نیز همیشه امکان اشتباه وجود دارد . گاهی این اشتباه به علت عدم رعایت قوانین است ، اهم از عدم رعایت قوانین شکلی ویا ماهوی . در این حالت و حالات مشابه دیگر ذینفع میتواندبا اثبات اشتباه و عدم رعایت قوانین خواهان ابطال سند انتقال اجرایی شود . با این وجود نظر به اینکه سند انتقال اجرایی رسمی است ، ادارات ثبت حتی با وجود فاحش بودن اشتباه به به هیچ وجه حق ندارند به آن سند ترتیب اثر ندهند.بنابر این کسی که ادعای وقوع اشتباه در تنظیم سند انتقال اجرایی را دارد می باید به دادگاه مراجعه نماید.ذیلا نمونه ای از آرای شورای عالی ثبت آورده می شود:
شماره رای:69
تاریخ:4/11/1345
مرجع رسیدگی:شورای عالی ثبت
عرصه و اعیان………….
عرصه و اعیان(که ابنیه و اشجار بود)ملکی در رهن بانک بود.پس از صدور اجراییه و وقوع مزایده و حراج و صدور سند انتقال اجرایی معلوم شد که در عملیات اجرایی اشتباهات ذیل رخ داده است:
الف-در آگهی مزایده ذکر ابنیه نشده است و در واقع قسمتی از وثیقه در آگهی ذکر نشده است در صورتجلسه مزایده نوشته شده است"ششدانگ یک قطعه زمین بشرح متن سند و پیش نویس آگهی مزایده"تاثیری ندارد علاوه بر اینکه متن سند رهن با موضوع پیش نویس آگهی مزایده از لحاظ مقدار مورد وثیقه فرق داردیعنی مورد وثیقه در سند رهنی عرصه و اعیان است و حال اینکه در آگهی مزایده و پیش نویس آن فقط عرصه است و احتمالا شامل اشجار هم می باشدچون در متن آگهی مزایده عبارت(باغ مشجر)دیدهمی شود.به هر حال رعایت بند دوم ماده 83 نظامنامه اجرا نشده است.
ب-آگهی مزایده دفعه دوم منتشر نشده است یعنی ماده 101 سابق نظامنامه اجرا و مواد 86-113 مکرر همان نظامنامه رعایت نشده است.
ج- در سند انتقال اجرایی صرفا زمین ذکر شده است و اشاره ای به مشغول بودن زمین به اعیان نشده است موقع تحویل زمین مذکور مشاهده شد که در آن خانه ای است و ثالثی ساکن آن است و ادعا دارد که به استناد سند رهنی خانه را از مالک به رهن گرفته است لذا از تحویل مورد سند انتقال اجرایی به برنده حراج (خود بانک)خودداری شد.
وکیل بانک هم سند انتقال اجرایی را به نمایندگی از موکل خود امضا کرده و در حین امضا توجه به اینکه سند مذکور غیر قابل امضاست و معامله برای موکل او غیر قابل قبول است نکرده بود بعد از آن متوجه امر شده و صدور سند انتقال دیگری را نسبت به اعیان درخواست کرد.
رای مورخ 4/11/1345 :
با صدور سند انتقال به نحو مذکور در گزارش ذینفع می تواند به دادگاه صلاحیت دار مراجعه کند.
نکات توضیحی:
اول:عدم رعایت بند دوم ماده 83 نظامنامه اجرا به شرح بالا کافی برای اعاده عملیات اجرایی است تا چه رسد که اشکالات دیگری در جریان باشد ولی :
دوم:دستور اعاده عملیات اجرایی پس از تنظیم سند انتقال اجرایی،مستلزم الغای سند رسمی است که شورای عالی ثبت آنرا در صلاحیت خود نمی داند و صدر ماده 25 مکرر قانون ثبت را شامل اسناد مالکیت و اسناد انتقال اجرایی ندانسته و نسبت به اسناد دیگر هم نظر به بی اعتباری نمی دهد و این امر را در صلاحیت مراجع قضایی می داند.15

نتیجه گیری:
با توجه به ناشناخته بودن سند انتقال اجرایی،امید است که با تعرفهء آن در این تحقیق و با آشکار کردن مشکلات آن در حقوق ایران در آینده بتوان از بروز مشکلات جدی حقوقی در این بخش از حقوق ثبت جلوگیری نمود.اهمیت اسنادرسمی و خصوصا اسناد مالکیت امروزه بر هیچ کسی پوشیده نیست و دولت به معنای اعم کلمه می باید اهمیتی دوچندان برای اسناد رسمی مالکیت در مقابل اسناد عادی قائل باشد.
متاسفانه سند انتقال اجرایی با توجه به وجود خلا های قانونی در برخی موارد مورد سوء استفاده های برخی افراد سودجو قرار گرفته است.از سوی دیگر سند انتقال اجرایی در برخی موارد تنها راه نجات افرادی است که حق و حقوق آنان به شدت پایمال گردیده است.تعارض این دو امر،حساسیت و اهمیت سند انتقال اجرایی را نشان می دهدکه امید است که با بحثی که پیرامون آن در این تحقیق ،با استناد به رویه قضایی و ثبتی به عمل آمد تا اندازه ای راهگشا بوده باشد.
بر تمام جامعه حقوقی وخصوصا وکلای دادگستری واجب است تا با شناخت کامل از این سند و مشکلات و معضلات آن از حقوق حقه موکلین خود دفاع نمایند و ایشان را در اخذ حقوق خود مساعدت نمایند .

فهرست منابع و ماخذ:
1-مجموعه قوانین ثبتی ،غلامرضا حجتی اشرفی
2-مجموعه بخشنامه های ثبتی ،غلامرضا حجتی اشرفی
3- حقوق ثبت اسناد واملاک در ایران ،حمید صالحی،نشر فرهنگی شرق،تهران،1375
4- مجموعه اندیشه های قضایی،یوسف نو بخت
5- ترمینولوژی حقوق ،دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی،انتشارات گنج دانش،چاپ دوم ،1386
6-مبسوط در ترمینولوژی حقوق،دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی،انتشارات گنج دانش،چاپ دوم،1381
7- مقاله سند انتقال اجرایی،عسگر جعفرزاده ،شماره 3 مجله کانون سردفتران،آذر ودی 76
8-مقاله سند انتقال اجرایی(تاملی در یک نمونه سند)لطیف عباد پور،شماره 63،مجله کانون سردفتران.
9- مقاله نحوهء تنظیم اسناد انتقال اجرایی ،محمود آرین فخر،شماره 57 مجله کانون سردفتران،تیر و مرداد84.
10-آرای دیوان عالی کشور در امور حقوقی ،یداله بازگیر،جلد دوم ،انتشارات ققنوس،چاپ اول،1377 .
11-آرای شورای عالی ثبت ،محمد جعفر جعفری لنگرودی.

1-ای کسانی که ایمان آورده ایدهنگامی که با یکدیگر معامله می کنید و برای مدت معینی مدیون می شوید آنرا بنوسید…….
– دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی،ترمینولوژی حقوق،تهران،انتشارات گنج دانش،چاپ دوم،1386،ص3642
1- دکترمحمد جعفر جعفری لنگرودی،مبسوط در ترمینولوژی حقوق،ج 3،تهران،انتشارات کتابخانه گنج دانش،چاپ دوم،1381،ص2198،ش 8186

– عسگرجعفرزاده ،مقاله سند انتقال اجرایی ،مجله کانون سردفتران،دوره دوم،ش3، آذر و دی 1376،ص 90و91 5
– ترمینولوژی حقوق ،شماره 29236
– ترمینولوژی حقوق ،ص 52947
– یداله بازگیر ،آرای دیوان عالی کشور در امور حقوقی ،جلد دوم، چاپ اول ،انتشارات ققنوس ،سال 77 تا 818
-همان9
– دکتر مهدی شهیدی ،مجموعه مقالات حقوقی ،انتشارات حقوقدان، سال 1375،ص53 10
– مجموعه رویه قضایی کیهان از سال 28 تا 42،نقل از مقاله سند انتقال اجرایی،لطیف عباد پور ،مجله کانون،شماره 59،ص 32 11
– همان،ص 32 12
– یداله بازگیر،آراءدیوان عالی کشوردر امور حقوقی،ج 2 ، انتشارات ققنوس ،چاپ اول،سال 1377.13
– دکتر ناصر کاتوزیان،مجله کانون وکلا ،شماره 150و151 ،بهار و تابستان 1369 .14
-محمد جعفر جعفری لنگرودی،آرای شورای عالی ثبت و شرح آن،ص88 تا 90.15
—————

————————————————————

—————

————————————————————

3