اصول طراحی فضاهای تجاری

اصول طراحی فضاهای تجاری
برنامه ریزی طرح
طراحی مراکز خرید و چند مظوره بر خلاف اغلب انواع ساختمانها بیشتر تحت تاثیر مصرف کننده است تا رابطه ی میان معمار و کارفرما. پروسه ی طراحی مراکز تجاری اغلب زمانی شروع می شود که هنوز نوع فروشگاه ها و مالکین اصلی مغازه ها مشخص نشده و وقتی که ساکنین و کاربردها مشخص شدند، نیازها و تجهیزات خاص مورد نیازشان روند طراحی و یا حتی پلان اصلی را تحت تاثیر قرار می دهد. چهار مرحله ی اساسی در پروسه ی برنامه ریزی طرح به شرح زیر است:
1. تعریف بازار
شکست برنامه ریزی یا برنامه ریزی شکست؟ این حقیقت در جامعه ی توسعه یافته ی امروز به وضوح قابل مشاهده است که فضاهای تجاری موجود، مراکز خرید ضعیف و نابسامانی را شامل می شوند که مانع پیشرفت و توسعه ی اسن فضاها شده و اقتصاد آنها را در ضعیف ترین حد نگه داشته اند. صنعت خرید و فروش روندی به غایت رقابتی، سیال و وابسته به فروشندگان و مغازه دارانی است که در جستجوی بهترین محیط فروش ارائه اجناس خود هستند. تفاوت اساسی میان یک مرکز خرید موفق و یک خرید ضعیف در برنامه ریزی اولیه طرح آن و نحوه ی شناخت روابط موجود بازار است. این روند بررسی و تعریف بازار در پاسخگویی به مسائل کلیدی از قبیل استراتژی ساخت و اجرا (اندازه و تعداد طبقات، ترکیب واحدهای مجموعه ی فروشگاهی)، بازاریابی، اجاره ی واحدها و پلان اجرایی طرتحی و کارفرما به نتایجی مشترک در مورد کلیت طرح و مسائل اجرایی می رسند و مراحل زیر را طی می کنند:
الف) بررسی های کیفی و میدانی:
o تجزیه و تحلیل سایت و ناحیه
o تجزیه و تحلیل بازار رقابت
ب) تجزیه و تحلیل های تجربی
o ارزیابی منطقه ی تجاری
o بنیه ی مالی مصرف کنندگان، میزان مصرف، عرضه و تقاضا
ج) تجزیه و تحلیل موقعیت یابی و تثبیت بازار
د) تحقیقات مربوط به مصرف کنندگان
2. نوع چیدمان و ترکیب واحدهای تجاری
بعد از اینکه ظرفیت و پتانسیل فروش سایت بق مطالعات اولیه تعیین شد، برنامه ی توسعه ی فیزیکی پروژه می تواند آغاز شود. شاخص های بهره وری (فروش هر متر مربع)، بر اساس سطح فروش پروژه های بزرگی که از واحدهای تجاری متنوع و فروشگاه های مختلف تشکیل شده اند، ترکیبی از فروشگاه های اصلی یا مقصد با تعدادی واحد تجاری فرعی است که متکی هستند بر خرید اتفاقی. فروشگاه های مقصد یا اصلی آن دسته از مغازه هایی هستند که وقتی انبوه مشتریان از کنار آنها عبور می کنند تا به فروشگاه های اصلی برسند تصمیم به خرید اتفاقی یا تکمیلی می گیرند، مثل فروشگاه های لباس، زیورآلات ، آثار هنری و اجناس نوین و غیره. اگرچه این شیوه ی برنامه ریزی بسیار مهم است، اما پروژه را به جمعیت و تقایضا و پتانسیل های موجود محدود می کند و با این روش نمی توان به کانسپتها و پروژه های خاصی فکر کرد که می توانند آنقدر موفق باشند که بازار خود را ایجاد کنند، نه اینکه به صورت وابسته به شرایط موجود ایجاد شوند. بر اساس ترکیب اولیه ی فروشگاه ها و مغازه ها وارد طراحی نمودارهای پلان اصلی و جامع می شویم. بر اساس استراتژی های طرح، پلان جامع، پاسخگویی فاکتورهای زیر خواهد بود:
o جانمایی کاربردی فروشگاه، رستوران ها، بلوکات، فضاهای تفریحی و رفاهی و مولفه های آنها
o سیرکولاسیون و مسیرهای حرکتی بهینه
o یکپارچگی با سایر کاربردهای همجوار
o تعیین فعالیت ها، ایده ها و استراتژی های مهیج و ترغیب کننده جهت موفقیت پروژه
3. دوام اقتصادی پروژه
برای بررسی چگونگی دوام اقتصادی پروژه باید به مسائلی از قبیل عوامل موثر بر فروش توجه داشت. طراحی یک مجموعه ی فروشگاهی موفق علاوه بر مطالعات آماری و جمعیتی نیازمند شناخت سلایق و تقاضاها و عادات خرید مشتریان است. موقعیتی که برای یک فروشگاه مناسب است ممکن است برای دیگیری نامناسب باشد؛ مثلا یک مغازه ی تعمیرات لوازم خانگی در یک آزادراه که از یک واحد در همسایگی به آنجا انتقال یافته است، می تواند تعداد زیادی از مشتریان را جذب کند که برای رسیدن به آن مسیری طولانی را طی می کنند، اما همان موقعیت برای یک فروشگاه بزرگ مواد غذایی، میزان جذب مشتری بسیار پایین تری دارد و باید در نزدیکی خریداران قرار گرفته باشد. در زیر به چهار اصل اساسی برای بالابردن قدرت جذب فروشندگان و ارتقاء توان فروش اشاره شده است:
الف) ترکیب فروشگاه ها و مغازه ها: فروشندگان وابسته به خریدهای تفننی و تکمیلی نیازمند ترکیبی از فروشگاه های مختلف هستند که جمعیت زیاد خریداران را با عادات خرید تکمیلی جذب می کنند؛ مثل فروشگاه های مد و لباس، زیورآلات و سایر مواردی که در صورت مستقل بودن به خوبی عمل نکرده و سودآور نخواهند بود و شدیدا نیازمند سایر خدمات و فروشگاه ها هستند تا ترافیک جمعیتی لازم به سمت انها هدایت شود.
ب) ویژگی های سایت: فروشندگانی که برای آنها دسترسی و انگیزه خرید و سهولت رسیدن اهمیت دارد، نیازمند شرایط بهینه ی سایت پروژه مثل پیاده روهای راحت، دیده شدن علائم و نشانه ها، ترافیک سنگین و رفت و آمد زیاد در مسیر سایت و واقع شدن در بر اصلی خیابان هستند می توان به پمپ بنزین ها و رستوران ها و فست فود ها اشاره کرد.

ج) جمعیت شناسی: اگر برای فروشنده طبقه و گروه خاصی از مشتریان مد نظر باشد، مطالعات جمعیت شناسی که اکثریت غالب یک منطقه را تعیین می کند مورد نیاز است. هرچه کالاهای ارائه شده خاص تر باشد مطالعات دقیق تر شده و مهمتر می شود. کحصولاتی مثل اجناس گرانقیمت مد روز (با مشتریان پردرآمد)، وسایل اداری (مورد نیاز شرکت ها و غیره)، و اسباب بازیها (جوانان، خانواده های کم جمعیت) جزء این طبقه محسوب می شوند.
د) رقابت: برخی از فروشگاه ها مثل فست فودها، تمایل دارند که در رقابت بیشتر در نزدیکی رقبایشان باشند، اما سطح رقابت در این امر موثر است و اگر محیطی که به یک کالای خاص اختصاص یافته از حد معمول بیشتر شود، آنگاه دیگر این رقابت اضافه موثر نخواهد بود. شرکت های تازه کار در یک بخش جدید از بازار ترجیح می دهند که مناطقی را بیابند که به تنهایی بازار آنجا را در اختیار بگیرند، بدون اینکه مجبور باشند آن را از دست یکی از رقبای بزرگشان درآورند. در مراحل اولیه ی احداث یک فروشگاه اگر زمینه برای گسترش به اندازه کافی مهیا باشد، رقبا ترجیح می دهند وارد رقابت تیمی شوند.سایر تجار مثل فروشندگان اتومبیل و مبلمان ترجیح می دهند تا فروشگاه های خود را دسته بندی نموده تا هر بخش با دقت بیشتر به ارائه کالا یا خدماتی خاص بپردازند. به طور کلی، تایید قابلیت دوام اقتصادی پروژه با در نظر گرفتن موارد فوق و سایر محاسبات مالی از قبیل بودجه ی طرح، برنامه ی جامع فیزیکی، مطالعات هزینه ها و درآمدهای حاصل از اجاره و فروش و تبلیغات و تعیین هزینه های اصلی و فرعی پروژه محاسبه خواهد شد.

دسته بندی انواع مراکز خرید
نوع مرکز خرید
هدف
زیربنا(مترمربع)
مساحت کلی زمین بر حسب جریت
تعداد بلوک های جانبی
بلوکهای جانبی و الحاقی متداول
درصد زیربنای بلوک های جانبی
فاصله تا مراکز تجاری بزرگتر و اصلی (کیلومتر)
مراکز خرید واحد همسایگی
تسهیلات رفاهی
2800 – 14000
15 – 3
1 یا بیشتر
سوپر مارکت ها
50 – 30
5
مراکز خرید محلی
تسهیلات و ارائه ی کالاهای معمول
32500 – 14000
40 – 10
2 یا بیشتر
فروشگاه های پیرامونی، داروخانه ها، تجهیزات منزل، کاربردهای ویژه، فروشندگان لباس
60 – 40
10 – 5
مراکز خرید منطقه ای
ارائه اجناس و کالاهای معمول، پاساژهای جانبی برای ارائه ی اجناس مد روز
74300 – 37000
100 – 40
2 یا بیشتر
فروشگاه ها و دپارتمان استورهای بزرگ، عمده فروشی، حراجی ها، پوشاک مد روز
70 – 50
24 – 8
مراکز خرید فرامنطقه ای
شبیه مراکز خرید منطقه ای ست با این تفاوت که از تنوع و طبقه بندی بیشتری برخوردار است.
بالای 80000 مترمربع
120 – 60
3 یا بیشتر
فروشگاه ها و دپارتمان استورهای بزرگ، عمده فروشی، پوشاک مد
70 – 50
40 – 8
مراکز خرید ویژه و نمایش مد
ارائه بالاترین کیفیت اجناس و کالاهای مد روز
250000 – 80000
25 – 5
نامشخص
نمایشگاه های مد
نامشخص
24 – 8
مراکز خرید اصلی و کانونی
طبقه بندی از برجسته ترین واحدهای فروشگاهی جانبی و چندین مغازه کوچک
600000 – 250000
80 – 25
3 یا بیشتر
خدمات منزل، فروشگاه های بزرگ، حراجی ها
90 – 75
16 – 8
مراکز خرید نمایشی خاص یا فستیوال
تفریحی، توریستی، تجاری، خدماتی
250000 – 80000
20 – 5
نامشخص
رستوران ها و فضای سرگرمی
نامشخص
نامشخص
بازارهای مرکزی
فروشگاه های شرکت ها و کارخانه ها
400000 – 50000
50 – 10
نامشخص
فروشگاه های شرکت ها و کارخانه ها
نامشخص
120 – 40

4. ملاحضات اجرایی
مطالعات و برنامه ریزی سایت:
انتخاب سایت از اصول بنیادی برای اجرا و ساخت یک مرکز خرید جدید یا یک پروژه ی چند منظوره است. کارفرما ممکن است مالک سایت باشد که در این حالت طراح به تعریف شرایطی می پردازد که سایت تعیین کرده است؛ و یا اینکه کارفرما طراح به تعریف شرایطی می پردازد که سایت تعیین کرده است؛ و یا اینکه کارفرما متناسب نیازها و خواسته های طرحش به خریداری زمین بپردازد. سایت مناسب برای موفقیت اقتصادی یک پروژه ی تجاری بسیار مهم است و در عین حال زمین و شرایط مطلوب برای این کاربری به سختی یافت می شود. چنانکه شرح داده شد، فروشگاه هایی که میزان موفقیتشان به محل استقرار و میزان رفت و آمد و سهولت دسترسی و غیره بستگی دارد (مثل رستورانها، پمپ بنزین ها و غیره) به بررسی و توجه بیشتری نیازمندند. در انتخاب و یا ارزیابی یک سایت، خواه برای یک واحد همسایگی کوچک و خواه یک مرکز تجاری قوی، در جستجوی دستیابس به بهترین ترکیب خصوصیات زیر است.
o جمعیت شناسی، موقعیت و مسافت ها
o ترکیب و شکل دسترسی
o دید و منظر، اندازه
o تئپوگرافی، تسهیلات (آب و برق و غیره)
o همسایگی ها و محیط اطراف، تاثیرات محیطی
o منطقه بندی، سود بهره وری برای گروه
هر یک از این عوامل بر فروش واحدهای تجاری، اجاره بها، هزینه ی ساخت و هر یک از این عوامل موپرند و وقتی که در کنار هم مورد بررسی قرار بگیرند، موفقیت و سودآوری پروژه را تضمین خواهد کرد.
مطالعات جمعیتی:
o جمعیت روزانه و شبانه در تعیین محدوده ی فروش و فعالیت فروشندگان، رستورانها، اماکن خدماتی و دفاتر اداری که در کنار مراکز خرید کار می کنند، موپر است.
o سطح درآمد جمعیت مورد بررسی، گروه سنی، فرهنگ، وضعیت روانشناسی، نوع و شکل ترکیب و در کنار هم قرار گرفتن واحدهای خرده فروشی یک پروژه ی تجاری را تعیین خواهد کرد.
o رشد جمعیت نیز از دیگر عوامل جمعیت شناسی است که باید در بررسی های سایت یک پروژه ی تجاری مورد توجه قرار گرفته و اماکن گسترش و افزودن امکانات بیشتر به هته ی مرکزی پروژه با توجه به رشد جمعیتی سایت فراهم شود.
موقعیت و مسافتها:
تجزیه و تحلیل بازار رقابتی آینده و وضع موجود بخشی از پروسه ی انتخاب سایت مراکز تجاری است. مراکز تجاری مجاور و محلی، تقریبا تا مسافت 5/2 کیلومتر را پوشش می دهند، که این فاصله با نوع و تراکم جمعیت و واحدهای مسکونی اطراف آن تعیین می شود. عموما در مراکز خرید واقع در حومه ی شهرها، مسافت پیاده معیار قابل قبولی برای تعیین حوزه ی نفوذ و مسیرها نیست، اما در مناطق پر از ساختمان که آپارتمان های چندخانواری و ساختمان های چندمنظوره بخش مهمی از الگوی ساختاری آن است، مسیرها و مسافت های پیاده باید مورد توجه و تاکید قرار گیرند. موقعیت سایت در ارتباط با سایر مراکز منطقه ای از مسافت های 20 کیلومتری یا بیشتر نیز مشتری دارند، اما مدت زمان رانندگی (مدت و مسافت سواره)، معیار مناسبتری برای بررسی حوزه ی نفوذ مراکز منطقه ای به شمار می رود.
از دیگر عوامل بسیار مهم در تعیین و انتخاب یک سایت مناسب برای مراکز خرید، موقعیت و دسترسی به سایت است. اگر ورود و خروج به محوطه ی سایت پروژه به سهولت ممکن نباشد قطعا به علت عدم برنامه ریزی و شرایط نامناسب سایت است. مراکز خرید همسایگی باید دسترسیهایی از خیابان های جمع کننده ی شهری داشته و دسترسی به آنها نباید با خیابان های کوچک مناطق مسکونی تلاقی کند. مراکز ناحیه ای باید از بزرگراه های شهری و معابر اصلی، دسترسی داشته باشند، چون آنها دامنه ی گسترده تری از فروشگاه ها را نسبت به مراکز همسایگی دارند. مراکز ناحیه ای باید از طریق آزادراه به یک مجموعه و مرکز تجاری بزرگ مرتبط باشند. مراکز منطقه ای اغلب در سایتهایی واقع می شئند که به راحتی از طریق تقاطعها و چندراهیهای بزرگراه ها قابل دسترسی اند برای اینکه یک مرکز خرید به راحتی قابل دسترسی باشد به مسیرهایی نیاز داریم که متناسب با شرایط و حجم پروژه پاسخگویی حمل و نقل و رفت و آمد مشتریان ، فروشندگان ، وسایل خدماتی و حمل و نقل عمومی و خصوصی باشند.

فاکتورهای موثر در تعریف فضای تجاری
توضیحات
علائم و نشانه هاو نحوه ی دسترسی
دسترسی های کنترل شده و مشخص (با استفاده از نمادها و نسانه ها) از اتوبان ها و بزرگراه ها سبب گسترش دامنه ی فعالیت مرکز خرید شده به خصوص اگر مسیرهای چهارباندی ئ بدوم مانع و با دسترسی مستقیم به مرکز وجود داشته باشد.
موانع فیزیکی
بزرگراه ها، رودخانه ها، خطوط راه آهن، کوه ها و سایر موانع طبیعی و غیر طبیعی عبور و مرور به مرکز تجاری و ترددهای پیرامون آن را دشوار و پیچیده و حتی گاهی مختل می کند.
رقابت
مشتریان در حالتی یک مرکز خرید را برای تامین مایحتاج خود انتخاب خواهند کرد که در آنجا امکان مقایسه و خرید اجناس مختلف و متنوع فذاهم باشد . این همان ایجاد رقابت میان فروشندگان و وجود فروشگاه های مختلف برای ارائه ی یک کالا یا محصول خاص است.
کاربردها و عناصر شاخص در پیرامون سایت
محیط های صنعتی، فرودگاه ها ، بیابان ها و نواحی مخروبه جزء موانع روانی برای ورود به یک مجموعه تجاری محسوب می شود و مشتریان اغلب از رفتن به چنین فضاهایی اجتناب می کنند.
موقعیت پروژه نسبت به محل کار یا فضاهای اداری
اگر یک مرکز خرید مابین یک ناحیه ی مسکونی و یک فضای کاری بزرگ یا مجموعه ی اداری واقع شود آنگاه مرکز خرید در خلاف جهت فضاهای کاری گسترش خواهد یافت
فاصله ها و زمان موردنیاز برای دسترسی به محل
فروشگاه های مختلف و نحوه ی ارائه ی خدمات آنها می تواند موجب جذب مشتریان از فواصل مختلف شود.(مبحث جذابیت) مدت زمانی که طول می کشد تا مشتری به مرکز خرید برسد در تصمیم گیری او در انتخاب آن مرکز خرید موثر خواهد بود.
سیستم حمل و نقل عمومی
دسترسی آسان به سیستم حمل و نقل عمومی سبب گسترش و پیشرفت تجاری شده و خود در جذب انبوه مشتریان به آن مرکز خرید موثر است.

دید و منظر:
دید و مناسب ، دسترسی و پاسخگویی مرکز خرید را افزایش می دهد. خریدارانی که با سرعت ترافیک محلی- 55 کیلومتر در ساعت- حرکت می کنند، اگر از جاده به مرکز خرید دید نداشته باشند در پیدا کردن ورودی پارکینگ دچار مشکل می شوند و چه بسا ان را رد کنند. پلهای هوایی پستی و بلندی و خمیدگی جاده و تراکم پوشش گیاهی مانع دید به پروژه می شوند. ترافیک سنگین نیز در این میان نقش بسزایی در ایجاد مانع دبید به فروشگاه ها و علائم تجاری و مسیرهای دسترسی دارد، اگرچه ممکن است جریان تفکیک مردم را به سمت فروشگاه هدایت کند، اما یک مرکز خرید در کنار یک آزاد راه با محدودیت های بصری (و فاید علائم اطلاع رسانی و تجاری) بهسختی قابل دسترسی است.
فُرم:
o سایت یک مجتمع تجاری باید فریاُرمی منظم و یکپارچه داشته باشد که آزادراه ها یا خیابان های مجاور آنرا قطع نکرده باشند. کمتر مرکز تجاری موفقی یافت می شود که سایتی تکه تکه داشته باشد.
o بسیاری از مراکز تجاری خطی سنتی برای توسعه های تجاری امروز مناسب و کاربردی نیستند. برای جانمایی پارکینگ و سیرکولاسیون ترافیکی و حرکتی مراکز تجاری به عمق مراکز خطی سابق نیاز دارند.
o یک سایت با فرم منظم(بدون زوایای حاده، فرورفتگی و برآمدگیهای شدید) برای جانمایی و آرایش صحیح پلان بسیار مناسب تر است. اگر سایتی که طراحی می کنیم نامظم باشد برای دید بهتر به مجموعه باید جلوخان و عرصه ی نمای ورودی ساختمان عریض تر و وسیعتر طراحی شود. همیشه درصدی از زمین سایت های نامظم بدون استفاده خواهد ماند. اگرچه در برخی از شرایط می توان بعضی از کاربردها و فضاهای ساده را در این گونه از فضاهای بلااستفاده جانمایی کرد؛ مثلا می توان تعمیرگاه های اتومبیل، رستوران های گذری، امکانات حمل و نقل و تسهیلات رفاهی، خشکشوییها، موسسات مالی و غیره را در اینگونه فضاها طراحی نمود.
ابعاد و اندازه:
در حالت کلی نسبت فضای ساخته شده به کل سایت 1 به 4 است، و یا طبق مققرات محلی تعیین می شود. به عنوان مثال به ازای 900 متر مربع ساختمان و 3100 مترمربع فضا به پارکینگ و فضاهای جانبی و پیاده راه ها ، (شامل منظر ، فضای گردش، و سیرکولاسیون ، فضای ترخیص و تخلیه ی بار) اختصاص می یابد. بسیاری از شهرا سعی در کاهش فضای پارکینگ مجتمعهای تجاری دارند، چون معتقدند که فضایی که تاکنون به این بخش اختصاص یافته بیش از حد لازم است. فضاهای مربوط به منظر و تجهیزات جمع اوری فاضلابهای سطحی در حال افزایش اند که هر دوی اینها به فضای اضافی احتیاج دارند.
زمین:
توپوگرافی (عوارض زمین) فکتور مهمی در انتخاب و آرایش سایت، طراحی و ساخت و ساز انواع ساختمانها است و مراکز تجاری هم از این اصل مستثنا نیستند.
o در ساخت یک مجتمع تجاری، مثل سایر پروژه های ساختمانی ، زمین مناسب برای ساخت و ساز، زمینی است که خاکی یکدست و فاقد سنگ و صخره های بزرگ و مواد زاید داشته باشد و نباید سطح ایستایی در آن بالا باشد و یا سیبی بیش از 3% داشته باشد.
o زمینی که سطحی صاف و شیب ملایمی به سمت خیابان دارد برای احداث یک مجتمع تجاری مناسب است.
زیربنای متداول فروشگاه ها برای مراکز تجاری بزرگ
نوع فروشگاه
اندازه(مترمربع)
کالاهای معمولی و حراجی ها
12000 – 9300
وسایل و تجهیزات منزل
12000 – 9300
سوپر مارکت ها
18000 – 5000
فضاها و کاربری های ویژه
16500 – 11500
وسایل ورزشی
5500 – 4600
شو روم ها . show room
4600
اسباب بازی
4200
نساجی
4600 – 3200
مبلمان
3700 – 3200
لوازم کودک
3200
لوازم الکتریکی منزل
5500 – 3000
کتابفروشی
4200 – 2300
پوشاک
4200 – 3200
لوازم کامپیوتری
4200 – 3200
تجهیزات اداری
4200 – 1900
کفش
1900
آلات موسیقی
1400
داروخانه
1400 – 800
o اگرچه طراحی و ساخت زمین هایی که شیب بالایی دارند گرانتر تمام می شود اما با اندکی دقت و مهارت می توان دسترسی مشتریان را از ترازهای مختلف تبقاتی تامین نمود. در بعضی از اینگونه سایت ها حتی می توان کاربریهای تجاری و اداری را به کمک همین شیب زمین از هم تفکیک کرد.
تاسیسات و امکانات رفاهی:
وضعیت عمرانی محیط اطراف سایت نقش حساسی در تعیین هزینه های اصلی پروژه دارد. دسترسی راحت به آب، مجاری فاضلاب، گاز و برق تا حد زیادی هزینه های پروژه را کاهش می دهد.
همجواریهای سایت:
یک مجتمع تجاری چه در یک زمین بایر احداث شود، چه در یک محیط ساخته شده، تاثیرات خود را بر محیط طراف خواهد گذاشت. حال اگر همجواری های آن، فضای مسکونی باشد این مسئله برجست تر می شود و باید تمامی اثرات سوئی که ممکن است پروژه بر همسایگی خود داشتهباشد حذف شده و به طور کلی با استفاده از تدابیر خاص ، خیابان کشی ها ، فضای سبز و محوطه سازی مرکز تجاری به عنوان یک همسایه ی خوب در فضای شهر جانمایی شود. پروژه نباید آلودگی بصری و یا ترافیکی ایجاد کند. اگر دسترسی ها و فضای خصوصی مسکونی به خوبی از ورودی های مجتمع تجاری تفکیک نشوند و یا تنها مسیر دسترسی به آن باشد، چنین پروژه ای هرگز موفق نخواهد شد. مشکلات و معضلات محلی و ایرادات وارد بر یک پروژه تجاری با این توضیح قابل حل است: مرکز خرید اثریاست که از نظر معماری در تناسب با محیط اطراف بوده و می بایستی شرایط زیر را داشته باشد:
o مصرف انرژی کمتری نسبت به فروشگاه های مجزا و مستقل داشته و کمترین آلودگی را تولید می کند.
o پارکینگ عمومی داشته باشد
o سروصدا و عبور و مرور کامیون ها را کنترل کرده و علائم و نسانه ها و نورپردازی و منظر را به طرز مطلوبی تامین نماید.
o برای کاهش تراز صوتی و جلوگیری از انعکاس روشنایی طبقات مجتمع به ساختمانهای مجاور از دیوارکشی، حصارهای ثابت ، منظر و خاکریز و یا فضای سبز و تراکمی از درختان همیشه سبز استفاده نماید.
تاثیرات محیطی:
اگر سایت در فضایی به لحاظ محیطی حساس قرار داشته باشد، هزینه ها و دشواری های ساخت و توسعه باید به دقت مورد توجه واقع شود.
منطبقه بندی:
ایجاد تغییرات در منطقه بندی فضاهای باکاربری مسکونی دشوار است و ساخت پروژه ی تجاری در چنین سایت هایی نیازمند دریافت مجوزهای مختلف می باشد.
فوائد مادی و عمومی:
همچنین ساخت و ساز و توسعه های تجاری سبب درآمدزایی در بخش املاک و مستغلات و مالیاتهای فروش می شوند. هزینه ی کلی برای خدمات عمومی شامل ایستگاه های پلیس و اتش نشانی ، مدارس ، خیابان ها ، و تسهیلات رفاهی کاربریهای تجاری بسیار کمتر مسکونی است.
o سایتی که در مجاورت یک بافت متراکم مسکونی و آپارتمانی واقع شده است، از فروش بالا و خرید گذری افراد بیشتری بهرمند می شود. توسعه ی آپارتمان ها و دفاتر اداری در مجاورت یک مرکز خرید ارتباطی عالی بین مرکز خرید و یک ناحیه ی مسکونی تک خانواری ایجاد می کند.

زیر بنای مفید:
نسبت معقول زیربنای ساختمان به مساحت کل سایت- همانطور که قبلا شرح داده شد- 1 به 4 یا 25% است. در مراکز خرید بزرکتر امروزی با کاربریهایی که فضاهای اضافه اشغال می کنند (مثل یک انبار اصلی، تعدادی رستوران، یک سینما با چند پرده نمایش و غیره) 21 تا 22 درصد نیز قابل قبول است. در مراکز تجاری قدیمیتر به ویژه آنهایی که در مراکز شهری متراکم قرار دارند و یا دو طبقه هستند، زیربنا اغلب بیشتر از 30% می شود. اگر به فضای سبز احتیاج باشد بهتر است این بخش به صورت یک بلوک بزرگ و یکپارچه طراحی شود، چون در این صورت نسبت به حالتی که فضای سبز به صورت پراکنده و مجزا در فضاهای پارکینگ طراحی می شود، تاثیر کمتری روی طرح و زیربنای پروژه خواهد داشت در این فضاهای سبز از معابری استفاده کنید که فضاهای خالی پارکینگ را به بهترین شکل پر کند. از ایجاد پارکینگ های تکه تکه پیرامون مسیرهای پیاده خودداری کنید و آنها را در امتداد بخش های اصلی پارکینگ در نظر بگیرید که از ساختمان اصلی مرکز خرید منشعب می شوند. در مورد پروژه هایی که در حال بازسازی اند تا جایی که عمق زمین اجازه می دهدعمق فضاهای فروش را که معمولا باریک طراحی می ششوند افزایش دهید این حالت هم بر افزایش زیربنا موثر است هم می توان از این عمق اضافه برای جانمایی فروشگاه های فرعی و غیره استفاده کرد. با شناخت صحیح ابعاد معمول فروشگاه های فرعی و غیره استفاده کرد. با شناخت صحیح ابعاد معمول فروشگاه ها می توان برنامه ریزی و جانمایی مناسبی برای طرح ارائه داد و صحیح ترین چیدمان و تعداد فروشگاه ها را ذر یک مجموعه تخمین زد.
پارکینگ:
پارکینگ یک مرکز خرید موفق باید پاسخگوی دو اصل اساسی در طراحی باشد:
1. ظرفیت(که طبیعتا باید به تعداد کافی باشد)
2. جانمایی(پارکینگها باید در مکانهای صحیح واقع شوند) در بیشتر قوانین شهری و منطقه ای به ازای هر 90 متر مربع فضای تجاری وجود 5 پارکینگ ضروری است. گرچه در سالهای اخیر انبارهای مرکزی و مراکز عمده فروشی و بیگ باس به ازای هر 90 مترمربع تا 7 جای پارکینگ هم دارند. پارکینگ بخش های الحاقی دیگر مثل رستورانها 10 تا 15 اتومبیل در هر 90 متر و سینماهای چند پرده ای به ازای هر 3 تا 4 صندلی یک جای پارک است. به این ترتیب طراحی پارکینگهای مجزا برای هر بخش سبب کاهش زیربنای مفید ساختمان اصلی شده و پر شدن پارکینگ ها در ساعات اوج کاری، فعالیت فروشگاه ها و عبور و مرور را مختل خواهد کرد؛ در ادامه به راه حلی در این زمینه خواهیم پرداخت. در حالت کلی می توان 10% پارکینگ ها را در فضای پشت ساختمان برای استفاده کارکنان در نظر گرفت.
ساعات اوج:
با توجه به اینکه ساعات اوج استفاده از پارکینگ فروشگاه ها ، رستوران ها، دفاتر اداری و سینماها متفاوت است، شهرداری ها و نهادهای اجرایی، پارکینگ های مشترکی را برای پروژه های چندمنظوره فراهم می کنند که از یک فضای پارکینگ بین ساعت 8 صبح تا 5 بعد از ظهر برای دفاتر اداری و از 5 بعداز ظهر تا نیمه شب برای سینماها و رستورانها و غیره استفاده می شود. البته در چنین حالتی برای تخمین فضای کلی پارکینگ درصدی نیز به توقفهای چندمنظوره تعلق می گیرد که در یک سفر به مجتمع تجاری صورت گرفته و ممکن است شامل تمام بازده زمانی استفاده از پارکینگ شوند.
ابعاد متوسط پارکینگ:
ابعاد متداول برای هر محل پارک ، معمولا 3 در 6 متر است که می تواند زاویه دار یا قائم طراحی شود. طبق قوانین شهرداریها تقریبا 20 تا 25 درصد فضای کلی پارکینگ به وسایل نقلیه ی کوچک (عرض 2 متر) اختصاص می یابد و 2 تا 5 درصد به پارکینگ ویژه ی معلولین (با عرض 3 ت 4 متر) تعلق می گیرد.
مسیرهای دو طرفه:
با طراحی پارکینگ به صورت مسیرهای دوطرفه، به عرض 7 متر و با زاویه ی 90 درجه می توان حداکثر تعداد اتومبیل را در مساحت مشخصی جا داد. این نوع چیدمان تقریبا 10% بیشتر از پارکینگ های زاویه دار (60 درجه) اتومبیل را در خود جا می دهد، اما اما مشتریان و فروشندگان سهولت پارک کردن و جابه جایی در پارکینگ های زاویه دار را ترجیح می دهند.

مسیرهای یک طرفه:
مسیرهای سواره ی یک طرفه به هیچ وجه بیشتر از مسیرهای دوطرفه بازدهی نخواهند داشت حتی در زمین های بزرگ . به علاوه سیرکولاسیون و جابه جایی در چنین پارکینگ هایی پیچیده و دشوار است. در حالت کلی تقریبا به ازای هر 40 متر مربع زمین به جز زیربنای ساختمان ، بخشهای خدماتی، منظر و حاثلهای پیرامونی یک فضای پارکینگ احتیاج است. روش دیگر برای استفاده ی بهینه از محوطه ی پارکینگ قرار دادن ماشین های کوچک در دو طرف مسیرهای سواره است. در نتیجه ی این چیدمان به اندازه ی یک مسیر دوبله و راهروی سواره ی میان آن در عرض پارکینگ صرفه جویی می شود. چنین دهانه های فشرده ای 15 تا 17 متر عرض دارند در حالیکه در حالت عادی این مقدار حدود 19 متر است. بنابراین کمتر مورد استفاده ی اتومبیل های استاندارد واقع می شوند. مسیرهای حرکتی پارکینگ باید عمود بر مسیر سواره ی اصلی و نمای اصلی مجتمع تجاری طراحی شوند به این ترتیب مشتریان با توجه به فروشگاه مقصدشان پارک خواهند کرد. همچنین در این حالت ایمنی افزایش می یابد چون مشتریان برای رسیدن به فروشگاه از مسیرهای سواره ی مستقیم و باز عبور می کنند نه از بین اتومبیل های پارک شده.

شیب ایده آل:
شیب ایده آل در فضای پارکینگ 3% است، این شیب درصد مناسبی برای جریان آبهای سطحی و حاصل از بارندگی است و سبب سهولت تردد چرخهای خرید و باز و بسته شدن راحت درهای سنگین اتومبیل ها و وسایل باری می شود. شیب 7 تا 8 درصد در مناطق محدود و کوچک مجاز است، مثل مسیرهای ورودی پارکینگ. در سایتهای سرازیر می توان پارکینگ را به صورت پلکانی و در ترازهای مختلف طراحی کرد و به وسیله مسیرهای عمودی به فضای جنبی فروشگاه متصل کرد.
پارکینگ های باز (سطحی) در پروژه های تجاری یک طبقه:
زیربنا:
پارکینگ سطحی (همکف یا باز) برای پروژه های یک طبقه معمولا 25% مساحت کل سایت است. برای پروژه هایی بیشتر پارکینگ مثل سینماها و رستورانها، ممکن است 30% باشد.

مسافتها:
مسافتی را که مشتریان پس از پارک کردن اتومبیلشان طی می کنند تا به فروشگاه برسند را "مسافت خدمات" یا مسافت "سطح آسایش" می نامند.
جهت گیری و چیدمان مسیرهای ترافیکی:
عموما مسیرهای ترافیکی عمود بر نمای اصلی ساختمان طراحی می شوند. این چیدمان به مشتریان این امکان را می دهد که از پارکینگ به سمت فروشگاه ها قدم بزنند، بدون اینکه با مسیرهای پارک اتومبیل ها برخورد داشته باشد.
ورودیها:
دسترسی آسان و راحت به داخل و خارج از مجموعه ی تجاری و دسترسی به راه های مجاور برای آسایش و راحتی مشتریان امری ضروری است. ورودیها باید دارای فضای کافی و مناسب بوده و در پروژه های بزرگتر باید دوربرگردان های کافی برای گردش به چپ و راست نیز وجود داشته باشد.
مسیرهای آتشنشانی:
علاوه بر مسیرهای سواره و پیاده ی یاد شده در محوطه ی یک مرکز خرید مسیرهایی وجود دارند که فاقد پارکینگ بوده و دارای دسترسی مستقیم و بدون مانع به ساختمان اصلی و فروشگاه ها می باشند. این مسیرها برای تردد و حرکت اتومبیل ها و تجهیزات آتشنشانی و اطفای حریق طراحی شده اند تا در موانع ضروری به راحتی بتوانند به ساختان دسترسی داشته باشند.
نوع مسیر
حداکثر شیب (%)
رمپ ساده
20
شیب دوطرفه یا رمپ متقاطع
10
فضای پارکینگ (با هر نوع چیدمان)
5

به طور کلی مقررات مربوط به عرض معابر، پارکینگ ها، و ورودیها در مناطق و شهرهای مختلف متفاوت است و در این مورد باید به قوانین منطقه ای استناد نمود. در جدول زیر ایعاد و سرانه های متداول برای فضاهای مختلف آورده شده است:
گردش و سیرکولاسیون عمودی:
سیرکولاسیون عمودی میان طبقات ممکن است از طریق رمپهای سواره و یا طبقات شیبدار پارکینگ تامین ود که در این میان سازه ی طبقاتی پارکینگ های شیبدار از نظر بازدهی کلی بهتر است، اما مشکلاتی نیز دارد؛ به عنوان مثال تشخیص طبقات و خوانایی فضایی دشوار می شود. در طبقات شیبدار حرکت عابرین پیاده ممکن نیست به خصوص اگر این طبقات موازی نمای اصلی ساختمان باشند.
پارکینگ معلولین:
در هر مجموعه ی پارکینگ در مجتمعهای تجاری باید درصدی از فضا به پارکینگ معلولین اختصاص یابد. مکان و موقعیت پارکینگ معلولین نباید به گونه ای باشد که فرد معلول مجبور به طی مسافتی زیاد از پشت سایر اتومبیل های پارک شده باشد تا به ساختمان اصلی برسد. چون قد افراد روی ویلچر کوتاه تر از آن است که توسط افرادی که در حال خارج کردن اتومبیل خود از پارکینگ هستند دیده شود و خطرات زیادی در این حالت به وجود خواهد آمد. این نوع پارکینگها از نظر ارتفاع نیز محدودیتهایی دارند. (5/2 متر) تا برای ونهای ویژه ی معلولین هم قابل استفاده باشد.
کاربری
پارکینگ
تجاری
1 محل پارک اتومبیل به ازای هر 18 متر مربع زیربنای ناخالص مغازه ها
رستوران
1 محل پارک اتومبیل به ازای هر 9 متر مربع زیربنای ناخالص
سینما
1 محل پارک اتومبیل به ازای هر 3 صندلی
دفاتر اداری
1 محل پارک اتومبیل به ازای هر 27 متر مربع زیربنای ناخالص

طراحی مراکز خرید و چندمنظوره
روند شروع طراحی:
پس از مرحله ی برنامه ریزی و شناخت سایت و نیازهای طرح، وارد فاز طراحی می شویم. در این مرحله به کمک اطلاعات به دست آمده و با استفاده از دیاگرام های مختلف کانسپت کلی و ایده ی مسلط بر طرح تعیین می شود. یکی از اولین قدمهای شروع طراحی استفاده از دیاگرام مفتولی است.
دیاگرام مفتولی:
یکی از بهترین روش های شروع طراحی تعیین مکان ورودی اصلی و سایر ورودیها و دسترسی های فرعی مرکز خرید است؛ یعنی پاسخ به این سوال بنیادی که تجربه ی خرید از کجا آغاز شود، یا چنانچه قبلا شرح داده شد موفقیت یا شکست یک پروژه تجاری در گرو آن است و تعیین سلسله کراتب یعنی تجاربی که هر خریدار پس از ورود به این مجموعه کسب خواهد کرد- مثل تعیین فرم اکتشافی سیرکولاسیون ، آبنماها، جزییات و غیره، که در کل مجموعه اتفاق می افتد- چگونه خواهد بود؟ چنین روندی بی شباهت به طراحی شهری نیست ، که ورودیهای متعدد و بی شمار و سلسله مراتب مختلف تجربه ی وقایع را دارد. کدام شهر به جز شهرهای محصور قرون وسطایی تنها یک ورودی داشته است؟ برای نمایش سلسله مراتب تجربه ی محیطی افراد از مرکز خرید یک دیاگرام مفتولی می سازیم. واژه ی مفتولی را از مجسمه سازانی عاریه گرفته ایم که پیش از ساختن مجسمه خود فیگور و اسکلت کلی طرح خود را توسط یک مفتول اجرا نموده و سپس حجم و سایر مشخصات چهره را به آن می افزودند دیاگرام مفتولی با آنچه که برخی از معماران دیاگرام سیرکولاسیون یا گردشی می نامند متفاوت است چون دیاگرام مفتولی ساختار ابتدایی تجربه ی یک فضا است و تعمداً و تنها جانمایی مسیرهای عبور در فضاهای منفی باقیمانده از طرح کلی را نمایش می دهند. دیاگراممفتئلی مکان ورودی فضاهای اصلی و فرعی یا منطقه بندی عملکردی را چنان که در طرح اتفاق می افتد را نمایش می دهند.
دیاگرام مفتولی می تواند ساده یا پیچیده باشد ممکن است به شکل یک دمبل دوطرفه ، مارپیچ، مشیبک، مستقیم یا حلزونی باشد که همان فرم کلی مرکز خرید را نشان می دهد. به طور کلی، طراحان و مجریان پروژه های تجاری به الگوهای ساده تر تمایل دارند تا از این طریق ماتع از گم شدن افراد در مسیرهای پیچیده ی یک مرکز خرید شوند. البته بعضی از گروه های طراحی نیز وضوح مسیرها را با اندکی رمزآلودگی و حس اکتشاف می آمیزند تا حس جست و جو و هیجان مشتریان را تحریک نمایند شما می تولنید به کمک یک دیاگرام مفتولی به کارفرما توضیح دهید که مشتریان چگونه به مجموعه وارد می شوند، چه تجربه ای خواهند داشت و دسترسی های بالقوه ی سایت به املاک پیرامونی چگونه است و قلب و نقطه ی کنونی پروژه در کجا واقع میشود.
تعریف(طراحی) قلب و مرکز پروژه:
اغلب معمارانی که روی پروژه های متمایز کار می کنند سعی در ایجاد حس و هویتی متمایز در طرح خود دارند. که این حس همان ایده های مسلط بر طرح است و در قلب و نقطه ی کانونی مرکز تجاری تجلی میابد طبق این نظریه ک یک مرکز خرید از نظر کاربری وهویتی شبیه به همان خیابان اصلی و پرجنب و جوش و فروشگاه های مرکزی شهر است طراحان بر این باورند که ایجاد یک نقطه ی کانونی یعنی همان میدان شهر و یک فضای تمرکز اصلی در طراحی یک مرکز خرید امری ضروری است و این مرکز است که قلی پروژه را تشکیل می دهد یعنی جایی که مردم به طور طبیعی یکدیگر را نلاقات می کنند با هم صحبت می کنند گروه های هنری می نوازند و نمایش میدهند و گردش و اجتماعات مهم مردمی در آن اتفاق می افتد. اغلب چنین مکانی در حیاط مرکزی مجموعه یا میدان اصلی ایجاد می شود. اغلب چنین مکانی در حیاط مرکزی مجموعه یا میدان اصلی ایجاد می شود . بعضی از پروژه ها بیش از یک مرکز دارند اما تنها یکی از آنها نقطه کانونی اصلی و نمادین محسوب می شود.
منطقه بندی:
طراحان برجسته توصیه می کنند برای مجتمع های تجاری بزرگتر از 900 متر مربع پروژه به چند بخش تقسیم شود. این اصل از فرضیه هی شباهت طراحی شهر و پروژه ی تجاری ناشی می شود. هر شهر بزرگ یا کوچک از این همسایگیهای شخصیت منحصر به فرد و حس و هویتس متمایز از فضا دارند. از مزایای بخش بندی مجتمع های تجاری می توان به موارد زیر اشاره کرد:
o تقسیم بندی پروژه های بزرگ به چند بخش کوچک به مشتریان کمک می کند تا به خصوص مسیر برگشت به اتومبیل به راحتی مسیر مورد نظر خود را در مجموعه بیابند.
o بخش بندی مجموعه کمک می کند تا فروشگاه ها و اجناس مشابه یا مرتبط با هم در کنار هم و در بخش های مجزا قرار بگیرند تا مشتریان بدون وقفه و مستقیم به سراغ اجناس مورد نیازشان در هر بخش بروند. به علاوه برای ایجاد چندین نقطه ی کانونی در یک بخش بندیها همسایگی مطلوبی را ایجاد می کنند که به کاهش ترافیک پیاده در طول فضاها و راهروهای جلوی فروشگاه های پیرامونی مرکز اصلی کمک می کنند. پلانهایی که به خصوص بخش بندی شده اند امکان جانمایی تعداد بیشتر و متنوعتری از مغازه ها را در کنار هم فرهم نموده و بدین ترتیب سبب بازدید بیشتر از مجموعه و رونق پروژه می شوند. روش های مختلفی برای تفکیک بازدید بیشتر از مجموعه و رونق پروژه می شوند. روش های مختلفی برای تفکیک بخش ها وجود دارد. که در ادامه به برخی از آنها می پردازیم: متریال دیوارها و نورگیرهای سقفی محل ورودی ها و غیره این مرز را تعریف کنند.
ترتیب اجاره دادن واحد های تجاری:
یک طرح بخش بندی شده ی ایده آل تنها با المانهای معماری تقسیم بندی نمی شود، بلکه فروشگاه هایی که در هر بخش قرار می گیرند خود نیز عامل تفکیک کننده بخش ها از یکدیگرند به همسایگی های تجاری موجود در شهر به عنوان الگو توجه کنید:عتیقه فروشیها ، فروشگاه های مبلمان، تولیدان هنری، کلوپ ها، فروشگاه های مد و سایر انواع مغازه ها هر کدام بخش های مخصوص به خود را دارند. طرح های پیشنهادی متبحرانه و صحیح در مورد نحوه ی چیدمان و اجاره دادن مغازه ها نیز نحوه آرایش بخش ها را در کنار هم مشخص می کند.
کاربریهای همجوار:
کاربریهای موجود در سایت یا مجاور سایت در نوع ترکیب بسیاری از پلان های بخش بندی شده موثرند مثلا مجاورت سایت تجاری با یک هتل، فروش کالاهای مد روز یا اجناس مورد تجاری است در کاربری رستوران ها در ساعات صرف ناهار یا ساعتهای پر ازدحام پس از ساعات کاری موثر است. و یا سینماهایی که در داخل سایت مرکز خرید واقع شده اند بر فعالیتهایی که قبل و بعد از نمایش فیلک انجام می گیرند موثرند ؛ مثل مطالعه ، غذا خوردن در رستوران یا رفتن به کلوپ های فرهنگی و غیره.

الگوهای متداول در طراحی پلان کلی مراکز تجاری
پلان نواری: این فرم به صورت خطی یا نواری طراحی شده و در آن ، ردیفی از فروشگاه ها در کنار هم قرار می گیرند و محوطه ی پارکینگ در جلوی فروشگاه ها واقع شده و فضاهای خدمانی و سرویس دهنده در پشت فروشگاه ها طراحی می شوند. در این نوع مراکز تجاری ورودیها و فروشگاه های وابسته و اصلی معمولا در مرکز یا یکی از دو انتهای پلان قرار داده می شوند. این نوع پلان بیشتر مناسب پروژه های کوچک و در مقیاس محلی است اما از آنجا که امکان تغییر و تبدیل فضاهای کاربردی وجود دارد، می تواند برای پروژه های بزرگتر نیز به کار رود.
پلان L شکل: این نوع پلان نیز مانند پلان نواری است با این تفاوت که یک ردیف دیگر از فروشگاه ها با زاویه 90 درجه به آن متصل شده و فرمی L شکل به وجود می آورند. در این نوع چیدمان پارکینگها در جلوی فروشگاه ها و خدمات در پشت فضاهای فروش جانمایی می شوند. ورودیهای اصلی این نوع پلان در دو انتهای آن واقع می شوند اما می توان آنها را در محل تقاطع دو ردیف از فروشگاه ها نیز قرار داد. فرم L شکل قابلیت جانمایی در گوشه ها و کنج ها را داشته و علاوه بر مراکز کوچک محلی برای فروشگاه های بزرگ منطقه ای نیز مناسب است.

پلان U شکل: همان پلان نواری است که ردیفی از فروشگاه ها با زاویه 90 درجه به دو انتهای آن متصل شده و فرمی U شکل به وجود آورده اند. در این مورد هم پارکینگ در مقابل فروشگاه ها، و فضای خدماتی در پشت مجموعه واقع می شوند. معمولا در پلان U شکل نسبت به نمودار های خطی و L شکل تعداد بیشتری فروشگاه جانمایی می شود، از این رو مناسب مجتمع های بزرگتر با سه بخش طراحی می شود. دو بخش در دو انتهای U و یکی در مرکز است و معمولا ورودی اصلی است که در مرکز پلان واقع می شود.
پلان عمودی: در میان مراکز خرید نوین الگوی فروشگاه های بلند مرتبه بسیار مورد توجه است که در آن پله های برقی و آسانسورها مردم را از طبقه ای به طبقه ی دیگر می برند. پلان مجتمع های بلند مرتبه اغلب پیرامون یک آتریوم مرکزی شکل می گیرد و چنین فضاهایی بیشتر در مرکز شهرها و یا نزدیک دیگر تسهیلات و ساختمان های پرازدحام ساخته می شوند.
پلان مثلثی: از بسیاری جهات شبیه پلان T شکل است، با این تفاوت که این پلان امکان دید همه جانبه و دسترسی از یک ورودی به ورودی های دیگر را فراهم می نماید ممکن است طرح مثلثی سبب اتلاف زمین شود اما در زمینهایی که منظم و چهارگوش نیستند این طرح گزینه ی مناسبی برای طراحی محسوب می شود. این پلان نیز سه درب ورودی و سه بخش داشته و گاهی دو طبقه طراحی می شود و فضاهای پارکینگ در پیرامون آن جانمایی می شوند.
پلان T شکل: در این روش امکان طراحی سه بخش اصلی با ورودی در رئوس پلان وجود داشته و پارکینگ ها در تمام قسمت های پیرامونی جانمایی می شوند فضاهای خدماتی نیز مثل پلان های خوشه ای در راهروها و مسیرهای سرپوشیده ی میان فضاها طراحی می شوند.
اینگونه مجتمعهای تجاری می توانند سرپوشیده یا رو باز باشند. در پلان های T شکل امکان دید و دسترسی از دیگر بخش ها وجود ندارد و عده ای از طراحان این مسئله را جزء کاستیهای این نوع پلان تلقی نموده و بر این باورند که دسترسی و بازدید از کل فروشگاه ها به راحتی انجام نمی گیرد؛ اما عده ای دیگر به عنوان نقطه ای مثبت به این امر می نگرند و معتقدند که در این حالت ورودی هر بخش به صورت مجزا جلب توجه نموده و سبب تفکیک عملکرد های مختلف بنا می شود. پلان T شکل نیز ممکن است دو طبقه ساخته شود.
پلان خوشه ای: این پلان یکی از نمونه های اولیه ی پلان های تجاری است. در این روش فروشگاه ها در فضایی چهارگوش واقع شده و فضاهای خدماتی در راهروها یا مسیرهای سرپوشیده ی میان فضاها و یا در ترکیبی از این دو واقع می شوند. پلان های خوشه ای اولیه به صورت مراکز تجاری روباز ساخته می شدند. این نوع پلان برای فضاها و مراکز بزرگ نیز مناسب بوده و بخشهای اصلی فروش آن در فضای مرکزی میان بلوک ها قرار می گیرند.
پلان دمبلی: در این مورد دو ردیف از از فروشگاه ها در طول مجتمع تجاری روبروی هم واقهع می شوند . پلان دمبلی به گونه ای طراحی می شود که ترافیک مشتریان را در محور طولی مجتمع هدایت کرده و حداکثر رفت و آمد و جابه جایی را به نفع فروشندگان فراهم می کند.

پلان دمبلی مضاعف: در اصل همان پلان دمبلی است، که در آن یک دمبل به صورت طولی و افقی و دیگری به صورت عمودی در سایت واقع شده اند. در این نوع پلان مجتمعهای تجاری توسط یک حیاط مرکزی به هم متصل شده اند این گونه فروشگاه ها چهار بخش دارند و پارکینگها در چهار طرف فضاهای مرکزی و بخش های U شکل کنار بلوکها جانمایی می شوند. بخش خدمات نیز در مسیرهای سرپوشیده ی میان فضاها و بلوکهای اصلی قرار می گیرند.

جدول تخصیص فضایی و حوزه های عملکرد پایه در فروشگاه ها
فضا
نام زیرفضا یا عملکرد
توضیحات
فروش
فضاهای فروش(فروشگاه ها، مغازه ها و کیوسکها و غیره)
تعداد فروشگاه ها و مساحت و زیربنا با توجه به نوع اجناس و خدمات تعیین می شود و بیشترین بخش زیربنا به این قسمت اختصاص داده می شود.
دسترسیها و سیرکولاسیون
راهروها، ارتباطات عمودی، فضاهای مکث و استراحت و غیره
ورودیها و خروجیها
ارتباطات عمودی، شامل پله ها، آسانسورها، رمپها، پله های برقی ، نقاله ها و وسایل حمل بار و غیره که در طراحی فضاهای تجاری بسیار پیچیده و با اهمیت اند.
شامل ورودی از خیابان اصلی، دسترسی پارکینگ ، مسیرهای سواره، پیاده و غیره.
پشتیبانی، خدمات، تاسیسات
انبارها
باراندازها
سرویس های بهداشتی
تاسیسات مکانیکی و الکتریکی
شامل انبار کلی و مرکزی مجتمع فروشگاهی، انبارهای شخصی برای هر فروشگاه، انبارهای تفکیکی براساس نوع کالاهای انبار شده و یا نحوه ی نگهداری، انبارهای موقت و دائم و یا استفاده از انبارهای کنترل از راه دور در خارج از محوطه ی پروژه.
بر اساس نوع اجناس و مقیاس فروشندگاه محاسبه می شوند.
تجهیزات روشنایی، نورپردازی، تهویه و گرمایش و غیره.
کنترل و نظارت
اطلاعات
نگهبانی
صندوق دار
تجهیزات اسکن و بازرسی
محل قرارگیری اطلاعات و نگهبانی، نحوه ی کنترل و بازرسی، نوع سیستم های نظارتی(ثابت یا متحرک) و غیره از مسائل اساسی طراحی فروشگاهی است.
فضاهای جانبی، خدمات ویژه
کافی شاپ
رستوران
سالن کنفرانس
بخش بسته بندی هدایا
مراقبت از کودکان
سالن های زیبایی
اسپا
بانک یا موسسات مالیو اعتباری و غیره
با توجه به نوع فروشگاه و مقیاس آن (ناحیه ای، منطقه ای و غیره) فضاهای جانبی و خدمات خاص پیرامون آن شکل خواهند گرفت که خود منجر به جذب مشتری و بالا بردن میانگین خرید می شوند.
پارکینگها، ایستگاه ها و سرویس های حمل و نقل عمومی
پارکینگ های عمومی
پارکینگ های کارکنان
پارکینگ ماشین ها و تجهیزات حمل و نقل بار و غیره
ایستگاه اتوبوس، تاکسی و غیره

بخش اداری
مدیریت
دفاتر اداری، فنی و نظارت بر فروش و غیره

27