1/33
اسلایدهای آموزشی استانداردهای حسابداری ایران
مدیریت تدوین استانداردهای حسابداری
تهیه کننده: سیده سمانه شاهرخی
2/33
استاندارد حسابداری شماره 29 فعالیتهای ساخت املاک
3/33
دامنه کاربرد
این استاندارد در موارد زیر کاربرد دارد:
حسابداری فعالیتهای ساخت املاک
واحدهای تجاری که به فعالیتهای ساخت املاک مشغول هستند، صرف نظر از اینکه این عملیات جزء فعالیتهای اصلی آنها باشد یا خیر
ساخت املاکی که با هدف استفاده توسط واحد تجاری انجام می شود
حسابداری عملیات شهرک سازی اعم از مسکونی، صنعتی یا تجاری
4/33
تعاریف
ارزش نسبی فروش: نسبت ارزش فروش هر واحد ساختمانی به ارزش فروش مجموع واحدهای ساختمانی یک پروژه یا نسبت ارزش فروش هر پروژه به ارزش فروش مجموع پروژه ها.
ارزش فروش: بهای فروش برآوردی جاری یک واحد ساختمانی در وضعیت نهایی قابل فروش آن، در هر مقطع زمانی.
پروژه : تمام یا بخشی از واحدهای ساختمانی مورد اجرا در یک مکان جغرافیایی مشخص که یک مرکز انباشت مخارج را تشکیل می دهد.
5/33
تعاریف
فعالیتهای ساخت املاک : مجموعه فعالیتهایی است که برای طراحی و احداث املاک برای فروش ضروری است. تحصیل زمین برای احداث و فروش ساختمان و یا آماده سازی و فروش زمین، به طور کلی یا جزئی، بخشی از این فعالیت است.
واحد ساختمانی : یک واحد مسکونی، تجاری یا صنعتی، یا زمینی که برای فروش، احداث یا آماده می شود.
6/33
ماهیت فعالیتهای ساخت املاک
ممکن است در یک مکان جغرافیایی مشخص یا در مکانهای متعدد انجام شود.
در بیش از یک دوره مالی انجام می شود.
ما به ازای فروش آن ممکن است در زمانهای متفاوت و به مبالغ مختلف دریافت شود.
، مخارج ساخت املاک اهمیت زیادی دارد و مستلزم بکارگیری سیستمی خاص برای تخصیص مخارج مشترک و سایر مخارج مربوط است.
7/33
زمینهای نگهداری شده برای ساخت املاک
چنانچه هیچ نوع فعالیت ساخت بر روی آن انجام نشده باشد و انتظار نمی رود فعالیتهای ساخت طی چرخه عملیاتی معمول واحد تجاری تکمیل شود، باید به عنوان دارایی غیرجاری طبقه بندی شود، مشروط بر اینکه با توجه به استاندارد حسابداری شماره 14 با عنوان ”نحوه ارائه داراییهای جاری و بدهیهای جاری“ صورتهای مالی واحد تجاری، مشمول طبقه بندی داراییها و بدهیها به جاری و غیرجاری باشد.
زمین نگهداری شده برای ساخت املاک باید به بهای تمام شده پس از کسر هر گونه کاهش ارزش انباشته انعکاس یابد.
8/33
مخارج ساخت املاک
باید دربرگیرنده تمام مخارجی باشد که به طور مستقیم به فعالیتهای ساخت قابل انتساب است یا بتوان آن را بر مبنایی منطقی به چنین فعالیتهایی تخصیص داد.
مخارج فعالیتهای ساخت املاک باید شامل موارد زیر باشد:
الف. مخارج تحصیل زمین:
بهای خرید زمین، حق الزحمه کارشناسی، حق ثبت، کارمزد خرید، هزینه های نقل و انتقال و سایر مخارج تحصیل زمین
ب . مخارج مستقیم فعالیتهای ساخت املاک:
مخارج مواد و مصالح، مخارج دستمزد مستقیم، مخارج انجام شده توسط پیمانکاران و حق الزحمه کارشناسی
ج . مخارج مشترک قابل انتساب به فعالیتهای ساخت املاک
مخارج قابل تخصیص به پروژه های جاری و آتی ساخت املاک که در یک مکان جغرافیایی مشخص واقع شده اند
مخارج قابل تخصیص به تمام پروژه های درجریان ساخت واقع در مکانهای جغرافیایی مختلف نظیر مخارج کارکنان دفتر فنی واقع در اداره مرکزی.
9/33
روشهای تخصیص مخارج ساخت به هریک از واحدهای ساختمانی یا پروژه ها
الف.روش شناسایی ویژه (از قبیل مخارج مستقیم ساخت)،
ب. روش ارزش نسبی فروش در صورتی که شناسایی ویژه امکان پذیر نباشد، یا
ج . سایر روشهای مناسب در صورتی که ارزش نسبی فروش عملی نباشد. روش انتخاب شده برای تخصیص باید به طور یکنواخت بکار گرفته شود.
10/33
درآمد ساخت املاک
درآمد ساخت املاک باید شامل موارد زیر باشد:
الف. بهای فروش مورد توافق در قرارداد، و
ب. هرگونه مبلغ ناشی از تغییر در دامنه کار تعریف شده در قرارداد.
تغییر، زمانی در مشخصات، نقشه ساختمان یا مدت قراردادهای فروش پروژه ساخت املاک زمانی در درآمد ساخت املاک منظور می شود که:
الف.پذیرش تغییر و مبلغ ناشی از آن توسط مشتری محتمل باشد، و
ب.مبلغ ناشی از تغییر را بتوان به گونه ای اتکاپذیر اندازه گیری کرد.
11/33
درآمد ساخت املاک
معیارهای شناسایی درآمد:
الف. فروش واحد ساختمانی با انجام اقداماتی از قبیل امضای قرارداد محرز شده باشد،
ب. فعالیتهای ساختمانی آغاز شده باشد،
ج. ماحصل پروژه را بتوان به گونه ای اتکاپذیر برآورد کرد، و
د. حداقل 20 درصد از بهای فروش وصول شده باشد.
12/33
درآمد ساخت املاک
شرایط برآورد ماحصل پروژه:
مجموع درآمد حاصل از پروژه را بتوان به گونه ای اتکاپذیر اندازه گیری کرد،
جریان ورودی منافع اقتصادی آتی مرتبط با پروژه به واحد تجاری محتمل باشد،
مخارج لازم برای تکمیل پروژه و همچنین درصد تکمیل پروژه در تاریخ ترازنامه را بتوان به گونه ای اتکاپذیر اندازه گیری کرد، و
مخارج قابل انتساب به پروژه را بتوان به روشنی تعیین و به گونه ای اتکاپذیر اندازه گیری کرد.
در غیر این صورت
درآمد واحدهای ساختمانی فروخته شده باید تنها تا میزان مخارج تحمل شده برای ساخت آن واحدها که بازیافت آن محتمل است، شناسایی گردد، و
مخارج ساخت واحدهای ساختمانی فروخته شده باید در دوره وقوع به عنوان هزینه شناسایی شود.
13/33
هزینه های ساخت املاک
هرگونه زیان مورد انتظار پروژه (شامل مخارج رفع نقص) باید بلافاصله به سود و زیان دوره منظور شود.
مخارج ساخت قابل انتساب به واحدهای ساختمانی فروخته شده باید در دوره شناخت درآمد واحدهای یاد شده، به عنوان هزینه شناسایی شود.
مخارج ساخت املاک که به هزینه منظور نشده است باید به عنوان دارایی شناسایی و به اقل بهای تمام شده و خالص ارزش فروش اندازه گیری شود.
درآمد و هزینه های ساخت املاک
14/33
تغییر در برآوردها
آثار ناشی از تجدیدنظر در برآورد درآمدها و مخارج قابل انتساب به فعالیتهای ساخت املاک باید به پروژه های فعلی و در صورت لزوم به پروژه های آتی تخصیص یابد.
15/33
فسخ معامله فروش
درآمدها و هزینه های شناسایی شده مربوط به واحدهای ساختمانی فروخته شده باید در زمان ابطال یا فسخ معامله فروش، بی درنگ برگشت داده شود.
شناسایی جداگانه
خسارات دریافتنی از پیمانکاران (به دلیل تاخیر در تکمیل) و
خسارات پرداختنی به مشتریان (به دلیل تاخیر در تحویل)
16/33
مشوقهای فروش
تعهد ناشی از مشوقها در حساب ذخایر
مخارج مرتبط با مشوق ها نظیر تضمین بازده سرمایه گذاری خریداران برای دوره مشخص، به حساب بهای تمام شده پروژه
سایر مخارج تحمل شده توسط واحد تجاری سازنده املاک به منظور تبلیغ فروش واحدهای ساختمانی به عنوان هزینه دوره
17/33
واحدهای ساختمانی تکمیل شده آماده برای فروش
به اقل بهای تمام شده و خالص ارزش فروش
واحدهای ساختمانی تکمیل شده ای که به منظور افزایش قیمت، اجاره یا استفاده توسط واحد تجاری نگهداری می شود، براساس استانداردهای مربوط به حساب منظور می گردد.
18/33
افشا
روش تعیین درصد تکمیل پروژه،
درآمد و هزینه های شناسایی شده ساخت املاک در صورت سود و زیان،
برآورد مبلغ مخارج لازم برای تکمیل پروژه های در جریان، و
صورت تطبیق مبلغ دفتری مخارج شناسایی شده به عنوان دارایی در ابتدا و انتهای دوره که موارد زیر را نشان دهد:
مخارج انباشته ساخت املاک در اول دوره، با تفکیک مبلغ دفتری زمین،
مخارج تحمل شده ساخت املاک طی دوره، با تفکیک مبلغ دفتری زمین،
مخارج انباشته ساخت املاک که در صورت سود و زیان به عنوان هزینه شناسایی شده است، به تفکیک دوره جاری و دوره های گذشته، و
واگذاری یا انتقال به طبقه دیگری از داراییها یا سایر تغییرات در مبلغ دفتری طی دوره.
19/33
افشا
افشا در مورد در مورد زمین نگهداری شده برای ساخت املاک
بهای تمام شده و کاهش ارزش انباشته (در صورت وجود) در ابتدا و انتهای دوره،
صورت تطبیق مبلغ دفتری در ابتدا و انتهای دوره که موارد زیر را نشان دهد:
اضافات،
واگذاری،
انتقال به داراییهای جاری به عنوان مخارج ساخت املاک،
زیان کاهش ارزش شناسایی شده یا برگشت شده در صورت سود و زیان طی دوره (در صورت وجود)، و
سایر تغییرات.
20/33
افشا
افشا در صورتهای مالی
هر گونه محدودیت در رابطه با مالکیت زمین و میزان آن، و
زمینها و پروژه های ساخت املاک که وثیقه بدهیهاست.
21/33
تاریخ اجرا
الزامات این استاندارد در مورد کلیه صورتهای مالی که دوره مالی آنها از تاریخ 1386/1/1 و بعد از آن شروع می شود لازم الاجرا است.
22/33
مطابقت با استانداردهای بین المللی حسابداری
استاندارد بین المللی حسابداری جداگانه ای برای فعالیتهای ساخت املاک وجود ندارد. در پیوست استاندارد بین المللی حسابداری شماره 18 شناخت درآمد، شناسایی درآمد فروش املاک مشروط به تکمیل کارهای عمده است. از این رو، استاندارد حسابداری شماره 29 با پیوست استاندارد بین المللی حسابداری یاد شده مغایرت دارد.
23/33
مثال
شرکت ساختمانی تهران گستر در سال 0×13 دو قطعه زمین به بهای تمام شده 20 میلیارد ریال تحصیل نمود. شرکت درنظر دارد عملیات ساختمانی را در قطعه اول در سال 1×13 و در قطعه دوم در سال 5×13 آغاز کند. مساحت قطعه اول 30 هکتار و بهای خرید آن 10 میلیارد ریال است و شرکت مبلغ 2 میلیارد ریال برای تغییر کاربری این زمین از کشاورزی به مسکونی در ابتدای سال 1×13 پرداخت کرده است. عملیات ساختمانی قطعه اول در دو فاز به شرح زیر انجام خواهد شد:
1 . فاز ” الف“ اختصاص 10 هکتار برای ساخت 100 واحد خانه ویلایی دوبلکس، به قیمت هر واحد 300 میلیون ریال، و
2 . فاز ” ب“ اختصاص 15 هکتار برای ساخت 50 واحد مسکونی ویلایی به قیمت هر واحد 500 میلیون ریال برای هر واحد.
پنج هکتار باقیمانده از قطعه اول برای ساخت اماکن تفریحی ورزشی و سایر زیرساختهای مشترک اختصاص یافته و تمام مخارج آن به مبلغ یک میلیارد ریال در سال 1×13 تحمل شده است.
24/33
ادامه مثال
عملیات ساختمانی در فروردین 1×13 آغاز و در سال 3×13 به اتمام رسید. سایر اطلاعات به شرح زیر است:
الف – سال 1×13
25/33
ادامه مثال
ب – سال 2×13
26/33
ادامه مثال
ج – سال 3×13
27/33
ادامه مثال
مبلغ مخارج ساخت، درآمد، هزینه ها و سود شناسایی شده در صورتهای مالی برای هرسال به شرح زیر می باشد:
1 . تخصیص مخارج مشترک
مخارج مشترک:
تخصیص مخارج مشترک با استفاده از روش ارزش نسبی فروش:
28/33
ادامه مثال
2 . محاسبه درصد تکمیل و مبلغ درآمد و هزینه های ساخت املاک که در صورت سود و زیان باید شناسایی شود.
سال 1×13
29/33
ادامه مثال
سال 2×13
30/33
ادامه مثال
سال 3×13
31/33
ادامه مثال
خلاصه مبالغ درآمد و هزینه ها و سود شناسایی شده در طی سه سال مالی به شرح زیر می باشد:
32/33
ادامه مثال
نحوه انعکاس در صورتهای مالی سال 1×13:
ترازنامه
صورت سود و زیان )ارقام به میلیون ریال(
یادداشتهای توضیحی صورتهای مالی)ارقام به میلیون ریال(
33/33