صندوق زمین و ساختمان
صندوق زمین و ساختمان از مصادیق نهادهای مالی موضوع بند 21 ماده یک قانون بازار اوراق بهادار است که با دریافت مجوز تاسیس از سازمان بورس و اوراق بهادار(سبا) و تحت نظارت همین سازمان فعالیت می نماید.
هدف از تشکیل این صندوق، جمع آوری وجوه از سرمایه گذاران و اختصاص آن به ساخت پروژه ساختمانی مشخص است. واحدهای ساختمانی یادشده در پایان عمر صندوق(ویا طی دوره فعالیت صندوق بصورت پیش فروش) به فروش می روند و در نهایت عواید ناشی از این فعالیت بین دارندگان واحدهای سرمایه گذاری در پایان عمر صندوق تقسیم می شود.
بنابراین توجه به این نکته ضروری است که این صندوق، واحدهای ساختمانی خود را مستقیماً به سرمایه گذاران و دارندگان واحدهای سرمایه گذاری صندوق واگذار نمی کند و واحدهای ساختمانی با رعایت مقررات، از طریق برگزاری مزایده به بهترین خریدار واگذار می شوند.
فرایند کلی عملکرد صندوق زمین و ساختمان
ویژگی های سرمایه گذاری در صندوق:
کاهش ریسک عدم نقد شوندگی
به خاطر پیش بینی ارکان اجرای تخصصی و نظارتی مورد نیاز دراساسنامه صندوق های زمین و ساختمان و نیز نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار در اجرای صحیح مقررات تدوین شده، سرمایه گذاران با اطمینان خاطر بیشتری اقدام به سرمایه گذاری می نمایند.
می توان با گردآوری پس انداز های اندک تعدادزیادی سرمایه گذار،از فرصت های مناسب سرمایه گذاری بهره برد
در نهایت برای افزایش شفافیت و آگاهی سرمایه گذاران، آن چنان که در مقررات پیش بینی شده است اطلاعات مربوط به پیشرفت کار و وضعیت پروژه در دوره های مشخص- سه ماه یک بار- از طریق تارنمای صندوق به اطلاع عموم خواهد رسید.
نقش سازمان بورس و اوراق بهادار،وزارت امور اقتصادی و دارائی و وزارت مسکن و شهرسازی در تاسیس و فعالیت های صندوق زمین و ساختمان
ارکان صندوق زمین و ساختمان
دارندگان واحدهای سرمایه گذاری و متولی
مجمع صندوق زمین و ساختمان
ارکان اجرایی
ارکان نظارتی
مدیر صندوق
مدیر ساخت
متعهد پذیره نویس
مدیرناظر
بازارگردان
متولی
حسابرس
هیئت مدیره
متولی و یا اشخاص وابسته به اونمی توانند مالک واحد سرمایه گذاری صندوق باشند.
بررسی و تایید دستورات پرداخت مدیرصندوق
پیشنهاد عزل و نصب سایر ارکان به مجمع صندوق
نظارت مستمر برعملکرد سایر ارکان
طرح موارد تخلف سایر ارکان در مراجع ذی صلاح
نظارت بر اجرای صحیح فرایند مزایده
حسابرس و اشخاص وابسته به آن نمی توانند مالک واحد سرمایه گذاری باشند
بررسی کلیه گزارش ها و صورت های مالی صندوق و اظهارنظر در مورد آن ها
بررسی و اظهارنظر در مورد صحت ارزش خالص دارایی های صندوق
شخص حقوقی دارنده گواهی اشتغال پایه یک نظارت
تایید طرح توجیهی پروژه
نظارت بر اجرای پروژه
بررسی و تایید صورت وضعیت های پیشرفت فیزیکی پروژه که توسط مدیر ساخت تهیه شده است
متشکل از پنج شخص حقیقی شامل نمایندگان مدیرساخت،مدیر ناظر،متولی،متعهد پذیره نویس ومدیر صندوق
تایید صلاحیت مدیرساخت یا پیمانکاران معرفی شده توسط وی
تصویب مبلغ افزایش سرمایه به پیشنهاد مدیر صندوق
تصمیم گیری در مورد تغییر هزینه ها به درخواست مدیرساخت
اتخاذ تصمیمات لازم در فرایند مزایده
یک شخص حقوقی دارای پروانه اشتغال به کار اجرای ساختمان در سطح پایه یک
اجرای پروژه با مبلغ از پیش تعیین شده راسایا ازطریق پیمانکاران ذی صلاح
ارایه صورت وضعیت پیشرفت پروژه به مدیر ناظر و مدیرصندوق
همکاری با مدیر ناظر و متولی برای بازدید از مراحل اجرای پروژه
شخصیتی حقوقی که به منظور حصول اطمینان از تامین مالی کامل طبق طرح توجیهی پیش بینی شده است
تامین مالی صندوق در صورتی که در پذیره نویس اولیه یا افزایش سرمایه ،
تمامی واحدهای سرمایه گذاری جدید به فروش نرود.
انجام مراحل صدور واحدهای سرمایه گذاری به نام خود
نهاد مالی دارای مجوز بازارگردانی
بازارگردانی واحدهای سرمایه گذاری
ثبت ونگهداری حساب هر سرمایه گذار
صدور دستور پرداخت
ثبت و نگهداری وقایع مالی
تهیه صورت های مالی
محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری
پیشنهاد افزایش سرمایه صندوق
نمایندگی صندوق در برابر سایر اشخاص
نحوه سرمایه گذاری در صندوق ها:
برای فراهم نمودن شرایط مناسب سرمایه گذاری و یا خروج از سرمایه گذاری در مراحل مختلف در طول دوره عمر صندوق پیش بینی لازم صورت گرفته است تا سرمایه گذاران بتوانند با توجه به دوره سرمایه گذاری خود در صندوق از منافع ایجاد شده طی آن دوره به صورت منصفانه بهره مند گردند. سرمایه گذاران می توانند در مراحل مختلف و از طرق زیر مالک واحدهای سرمایه گذاری صندوق شوند:
الف- اولین عرضه عمومی:
در دوره صدور اولیه که توسط مدیر سرمایه گذاری تعیین می شود، صدور واحدهای سرمایه گذاری برای تامین حداقل سرمایه مورد نیاز برای تشکیل و شروع فعالیت صندوق و براساس قیمت مبنا که در امیدنامه آمده است صورت می پذیرد.
ب- مراحل افزایش سرمایه:
پس از آغاز فعالیت صندوق و اجرای پروژه، مدیر صندوق با توجه به نیاز صندوق به وجوه نقد و زمان بندی مبالغ افزایش سرمایه که در امیدنامه پیش بینی شده است پیشنهاد افزایش سرمایه را به هیات مدیره صندوق برای تصویب، ارائه می نماید. زمانی که سازمان بورس اوراق بهادار،افزایش سرمایه و عرضه عمومی واحدهای سرمایه گذاری را تایید کند،دوره صدور افزایش سرمایه آغاز می شود که این دوره نمی تواند بیش از 60روز به طول انجامد. در مراحل افزایش سرمایه، قیمت صدور هر واحد سرمایه گذاری، برابر با ”قیمت مبنا خواهدبود. نکته مورد توجه آن که در هرمرحله از افزایش سرمایه، دارندگان قبلی واحدهای سرمایه گذاری به نسبت مالکیت خود حق تقدم خواهند داشت که می توانند با استفاده از حق تقدم خود در افزایش سرمایه شرکت کنند و یا با امضای دفاتر مربوطه نزد مدیر سرمایه گذاری حق تقدم خود را به سرمایه گذار دیگری واگذار نمایند.
هزینه های صندوق:
به طور کلی هزینه های سرمایه گذاری در صندوق را می توان به دو بخش تقسیم نمود:
الف- هزینه های قابل پرداخت از محل دارایی های صندوق:
این هزینه ها مربوط به عملیات ساخت یا فراهم نمودن مقدمات فروش پروژه می باشد که لازم است جزئیات آن در امیدنامه پیش بینی شود. مهم ترین هزینه هایی که رئوس آن در اساسنامه و مقادیر آن در امیدنامه و طرح توجیهی پروژه پیش بینی شده است عبارتست از:
ب :هزینه های مربوط به زمان ورود یا خروج هر سرمایه گذار:
هزینه های این بند مربوط به فرآیند صدور واحد سرمایه گذاری، خرید/فروش واحد سرمایه گذاری است که به عنوان کارمزد به متعهد پذیره نویس پرداخت می شود. آن چنان که در امیدنامه پیش بینی شده است کارمزد صدور واحد سرمایه گذاری مبلغ مشخصی است اما کارمزد خرید یا فروش به بازارگردان به صورت درصدی از مبلغ خرید یا فروش تعیین می شود.
ارزش گذاری واحدهای سرمایه گذاری:
با توجه به ماهیت فعالیت صندوق های زمین و ساختمان شاید مهم ترین و حساس ترین بخش آن چگونگی ارزش گذاری واحدهای سرمایه گذاری است که در طول عمر صندوق و مراحل افزایش سرمایه، مبنای ورود و خروج سرمایه گذاران قرار می گیرد. خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری به دو روش ارزش تمام شده و ارزش روز هر سه ماه یکبار براساس دستورالعمل مصوب سبا محاسبه و به تصویب هیات مدیره صندوق می رسد.
مدیر صندوق مطابق با دستورالعمل مصوب سازمان گزارش خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری به بهای تمام شده را تهیه می کند.
این گزارش برمبنای بهای تمام شده ی پروژه بوده و از صورت های مالی صندوق استخراج می شود.
این گزارش حداکثر ظرف مدت 45روز در پایان هر سه ماه تهیه و در گزارش های شش ماهه،حسابرس صندوق می بایستی در رابطه با صحت محاسبات خالص ارزش هر واحد اظهار نظرنماید
این گزارش به همراه اظهار نظر حسابرس در مواعد تعیین شده در تارنمای صندوق منتشر می شود.
به بهای تمام شده
منظور از ارزش روز ،دارایی های صندوق شامل وجوه نقد، مطالبات صندوق ،پیش پرداخت ها ،زمین و ساختمان پروژه ،مصالح پروژه،مصالح و تجهیزات در راه ،اورا بهادار صندوق و سایر دارایی های صندوق پس از کسر خالص بدهیهای صندوق است
مدیر صندوق کارشناسان رسمی دادگستری را در رشته های مورد نیاز به هیئت مدیره معرفی می کند.
هیئت مدیره پس از بررسی سوابق کارشناسان،دارایی های مورد ارزیابی را برای کارشناسان مشخص می کند
کارشناسان رسمی ارزش جایگزینی هریک از دارایی های مشهود و نامشهود مورد ارزیابی خود را با توجه به ارزش روز تعیین و گزارش خودرا به مدیر صندوق ارائه می کنند
مدیر صندوق مطابق دستورالعمل مصوب سازمان و بر اساس ارزش های جایگزین شده توسط کارشناسان گزارش خالص ارزش هر واحدبه ارزش روز را تعیین می کند
در گزارش های شش ماهه ،حسابرس صندوق می باید در رابطه با صحت محاسبات خالص ارزش هر واحد اظهار نظر نماید.
به ارزش روز
محاسبه خالص ارزش هر واحد سرمایه گذاری
فرایند فروش دارائی های صندوق
مزایده
روشی برای فروش دارائیهاست که در آن فروشنده مشخصات مزایده را به عموم اعلام کرده و فرصتی را برای دریافت پیشنهاد قیمت خرید از خریداران در نظر می گیرد.
قیمت پایه
قیمتی است که به همراه مشخصات موضوع مزایده ، برای آن دارائی، اعلام شده ودرخواست خرید شرکت کنندگان به قیمتی کمتر از آن رد خواهد شد
مزایده گر
یکی از ارکان صندوق می باشد که مسئولیت اجرای مزایده را برای فروش موضوع مزایده بعهده دارد.
مجمع صندوق
تصویب
اسناد مزایده و مراحل انجام مزایده –قیمت های پایه- بودجه تبلیغات-چگونگی تبلیغ-نمونه قراردادهایی که بایستی با خریداران واحدهای ساختمانی منعقد شود
شرکت کننده در مزایده
شخصی است که شرایط اعلامی در مزایده را برای ارائه پیشنهاد دارا بوده و در مهلت مقرر بر اساس روش تعیین شده قیمت،قیمت پیشنهادی خود را برای خرید اعلام نموده است
برنده مزایده
شرکت کننده ای که در فرایند مزایده به این عنوان اعلام می شود و متعهد است که موضوع مزایده را ظرف مهلت معین به قیمت پیشنهادی خود بخرد.
نظارت
متولی موظف است با دریافت گزارش های هفتگی بر اجرای صحیح مصوبات مجمع در زمینه برگزاری مزایده نظارت داشته باشد.
کارمزد ارکان صندوق
ارکان صندوق
مدیر صندوق
بازارگردان
اعضای هیئت مدیره
حسابرس
متعهد پذیره نویس
متولی
مدیر ناظر
مدیر ساخت
فعالیت صندوق در شرایط زیر، خاتمه یافته و مراحل تصفیه وانحلال طبق اساسنامه انجام می پذیرد:
1- انقضای مدت فعالیت صندوق مگر این که مدت قبل از انقضاء تمدید شده باشد؛
2- در صورتی که صندوق موضوعی را که برای آن تشکیل شده است، انجام داده یا انجام آن غیر ممکن گردد؛
3- با تصمیم رکن یا ارکانی که طبق اساسنامه اختیار تصمیم گیری در مورد خاتمه فعالیت را دارند؛
4- در صورت صدور حکم قطعی دادگاه مبنی بر خاتمه فعالیت یا انحلال؛
5- در صورت لغو مجوز صندوق توسط سازمان؛
6- در صورت تحقق شرایطی که در اساسنامه صندوق پیش بینی شده است