فهرست مطالب
تعریف تفکیک زمین
انواع تفکیک زمین
اهداف در تفکیک زمین
شرح خدمات
وظیفه مهندس شهرساز در تفکیک زمین
فرایند تفکیک
مثال
www.urbanity.ir
شاخصه های یک طرح تفکیک مناسب
تقویت ارتباط چهره به چهره
محرمیت ترافیکی
هویت مستقل فضایی- کالبدی
خوانایی الگوی فرمی
هم پیوندی فضایی
تعلق مکانی
امنیت اجتماعی- روانی
همبستگی اجتماعی
انواع تفکیک زمین
1. تفکیک جزئی (تفکیک یک زمین به حداکثر 5 قطعه بدون پیش بینی دسترسی مجزا)
2. تفکیک کلی زمین (تفکیک یک زمین به بیش از 5 قطعه با دسترسی مجزا)
اهداف در تفکیک زمین
1.کمک به توسعه منظم اجتماعی از طریق ضوابط و مقررات و کنترل طرح و بهبود طرح تفکیک
2. اطمینان از اینکه فضاهائی که برای کاربریهای عمومی و فضاهای مشترک خصوصی در نظر گرفته شده است به خوبی ساماندهی شده اند و استانداردهای منطقه بندی برای ایجاد قطعات جدید بکار برده شده اند
3. اطمینان از امکانات و محدودیت های محیط طبیعی برای پذیرش طرح پیشنهادی و بهره گیری از روش های بهینه سازی محیط (بهسازی زمین)
شرح خدمات
بررسی اسناد مالکیت زمین
بررسی آخرین ضوابط شهرسازی و نحوه اعمال آن در تهیه طرحهای تفکیکی
روشهای تحلیل سایت شامل شیب عمومی اراضی و نحوه دفع آبهای سطحی، عوارض طبیعی و تحلیل فضای سایت
بررسی وضعیت خدمات زیر بنایی و عمومی در منطقه و میزان برخورداری زمین از این خدمات
بررسی وضعیت و سلسله مراتب شبکه حمل و نقل در منطقه
تعیین ابعاد و جهت قطعات تفکیکی
معیارها و روش تعیین سلسله مراتب خدمات شهری و الگوی استقرار کاربریهای خدماتی در مناطق مسکونی
ضوابط و استانداردهای طراحی شبکه حمل و نقل شامل عرض معابر، قوسها، مقاطع طولی و عرضی گذربندیها
انواع نقشه های مورد نیاز
تهیه و ارایه گزارش توجیهی
وظایف شهرساز در تهیه طرح تفکیک
تهیه جدول کاربری زمین
ساماندهی فضاهای شهری در طرح تفکیک
مکانیابی فضاها و کاربریها
روش پاسخگوئی به سوالات
برای پاسخگوئی به سوالات بایستی از روش تحلیل محتوا استفاده کرد.
حوزه های تحلیل در تفکیک زمین
–
تحلیل بستر محیط
تحلیل های اقتصادی و اجتماعی
تحلیل روابط فضائی
تحلیل اقتصادی اجتماعی
هدف از تحلیل اقتصادی اجتماعی پاسخ به سوالات زیر است:
1. ابعاد قطعات مسکونی
مساحت قطعه
ابعاد قطعه
سطح اشغال
سطح زیر بنا
2. تهیه جدول کاربری زمین
اطلاعات مورد نیاز
اجتماعی
بعد خانوار
طبقات اجتماعی
بار تکفل
اطلاعات مورد نیاز
اقتصادی
قیمت زمین
هزینه ساخت
درآمد خانوار
درصد هزینه مسکن در اقتصاد خانواده
میزان پس انداز (میزان موجودی و توان پرداخت اقساط ماهانه)
اطلاعات مورد نیاز
ضوابط شهرسازی
تراکم
حداقل مساحت تفکیک
حداکثر سطح اشغال
حداکثر ارتفاع
حداکثر طبقات
سرانه های مصوب کاربری ها در طرح جامع
محاسبه قیمت زمین و ساختمان
–
n
((1+ r) – 1 )
K *
r * n
H = * Y 0
LQ + m
K درصدی از درآمد سالانه خانوار که به مسکن اختصاص می یابد
r متوسط سالانه نرخ افزایش درامد خانوار
n مدت بازپرداخت اقساط وام به سال
L درصد وام از کل بهای مسکن
Q ضریب محاسبه قسط سالانه وام متاثر از نرخ سود و مدت بازپرداخت n
m درصدی از بهای مسکن که سالانه صرف هزینه های جاری و عوارض و مالیات می شود
Y0 درآمد سالانه خانوار در سال بررسی
H قیمت مسکن شامل زمین و ساختمان
جدول کاربری زمین
تهیه جدول کاربری زمین نیازمند :
مقیاس عملکردی محدوده زمین در تقسیمات شهری
سرانه های فضاهای شهری
تقسیمات شهری
–
مشخصات سطوح تقسیمات شهری
0
خدمات شهری
عرضه خدمات شهری بایستی در قالب نظام سلسله مراتبی صورت پذیرد
سطوح سلسله مراتب خدمات شهری
شهری
منطقه ای (مناطق شهری)
ناحیه ای
محله ای
واحد همسایگی
جدول سرانه ها (مقیاس شهری)
0
جدول سرانه ها (مقیاس منطقه ای)
–
جدول سرانه ها (مقیاس ناحیه ای)
0
جدول سرانه ها (مقیاس محله ای)
0
جدول سرانه ها (مقیاس واحد همسایگی)
0
مشخصات خیابانها و جاده ها
–
برخی ضوابط شریانی های درجه 1
حجم ترافیک در شریانی درجه یک باید بیش از 1500 اتومبیل در ساعت و یا سرعت میانگین بالای 60 کیلومتر در ساعت باشد
حداقل خروجی برای شریانی درجه 1 نبایستی کمتر از 200 متر باشد.
حد اکثر عمق از خیابان شریانی درجه یک 3 کیلومتر
حریم یا Buffer Zone در اطراف شریانی های درجه 1 لازم است. بعد از آن میتواند خیابانهای سرویسی یا زمینهای ورزشی در نظر گرفته شود
شعاع قوس
حداقل شعاع تقاطع های غیر همسطح 400 متر
شیب و عرض مناسب
سرعت طرح
سرعت طرح- حداکثر سرعت ایمن وسایل نقلیه در بهترین وضعیت جوی و ترافیکی است
سرعت طرح 10 کیلومتر بیشتر از سرعت مجاز است
سرعت طرح مبنای طرح هندسی است
سرعت 85% ، سرعت حرکتی است که 85 درصد وسایل نقلیه با سرعتی مساوی و یا کمتر از آن حرکت می کنند.
طراحی مسیر پیاده
ظرفیت حداکثر مسیرهای پیاده 75 نفر در دقیقه برای هر یک متر عرض مفید
برخی ضوابط شریانی های درجه 2
برای کنترل نقش اجتماعی در راههای شریانی درجه 2، دو دسته راه حل وجود دارد
کنترل نوع کاربریهای اطراف شبکه و میزان تراکم آنها
تنظیم عبور پیاده از عرض خیابان
حداقل فاصله میان شریانی های درجه 2 نباید از 200 متر کمتر باشد
حد اکثر عمق از خیابان شریانی درجه یک 3 کیلومتر