مصادره اموال غیر منقول

مصادره اموال غیر منقول

فهرست مطالب
عنوان
صفحه
"کلید واژه"
3
"دیباچه"
3
سیر تکامل بشر از ادوار نخستین تا زمان معاصر
9
"باب نخست – تاریخچه مصادره در ایران"
10
فصل نخست: ایران پیش از انقلاب مشروطیت
11
بخش نخست: ایران باستان
12
بخش دوم: ایران از ظهور اسلام تا دوران معاصر
17
بخش سوم: ایران از انقلاب مشروطیت تا انقلاب اسلامی
23
بخش چهارم: ایران از انقلاب اسلامی تا عصر حاضر
45
"باب دوم – مصادره از اموال غیر منقول و حقوق خصوصی"
50
فصل نخست – حقوق مدنی و مصادره
51
بخش نخست – قانون مدنی
52
گفتار نخست: "مالکیت و مصادره اموال غیر منقول"
53
گفتار دوم: "ارث و مصادره اموال غیرمنقول"
70
گفتار سوم: "عقود معین و مصادره اموال غیر منقول"
77
باب سوم – مصادره اموال غیرمنقول در حقوق عمومی
97
بخش اول – قانون اساسی
97
نتیجه گیری مبحث
105
منابع و مآخذ
108

کلید واژه نامه:
مصادره:
قطع استمرار مالکیت اشخاص بر اشیاء به واسطه نظم عمومی توسط قوای عمومی اعم از آنکه متصرف، "قانونی یا غیرقانونی" اموال مزبور را تحت ید داشته باشد.

اموال: (ج مال):
اشیایی که موضوع "داد و ستد حقوقی" بین اشخاصی قرار می گیرد و مورد حقوق مالی از جمله "مالکیت" قرار می گیرند.

غیر منقول:
غیرقابل نقل از محلی به محل دیگر اعم از اینکه استقرار آن "ذاتی" باشد یا به واسطه عمل انسان به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود یا محل آن گردد.

دیباچه
"سیر تکامل بشر از ادوار نخستین تا زمان معاصر"
1-یکی از نخستین جوامع بشر، نیاز او به مامنی بوده است که حریم او در مقابل هجوم آفات محیط پیرامون اوست.
در ابتدای حضور او در پهنه گیتی، "غارنشینی" بر می گزینند و همگان دیگر را "دشمن" کاشانه طبیعی خویش می پندارد و "استیلاء و تصرف" در مفهوم بسیار اولیه آن نمایان می گردد.
بتدریج و با مسخر ساختن عناصر چهارگانه طبیعت "آب و باد و خاک و آتش" می آموزد که چگونه می توان "بقاء در یک محیط ساکن" را تجربه کند و در عین حال "آدمیانی" چون "خویشتن" را در کنار و جوار خویش بپذیرد و گاه با ایشان در تعاملی انسانی – در حدود بشر نخستین – به سر برد.
یکی از نتایج لاجرم این همزیستی کمابیش، ظهور نخستین "قبیله های بشری" است. قبیله هایی که خود یک نماد ابتدایی از زیست جمعی آدمیان است.
در همین اثناءست که مفاهیمی چون "ریاست" و "اداره" امور را می آموزد و یک "نماد از سلسله مراتب قراردادی" در ذهن بشر شکل می گیرد.
زیستن در زمین پاک که ودیعه آفرینشگر1 است برای اشرف مخلوقات "انسان" تا از نیکوئیهای آن بهره گیرد. سپس قابل "تملک" بودن آنچه برروی این زمین خاکی، جای گرفته است در ابتدای امر مفهومی "بسیط" به نظر می رسد. مفهومی که به غایت "مطلق" است و غیرقابل "تقید". سپس آنچه این تفاوت نهفته در "سلسله مراتب اولیه قراردادی" را بیشتر نمایان می سازد، تمایل بشر به "تصرف" در آن سمت و سویی است که بنام "غصب" و "گسترش استیلاء خویش به نام حق بر اموال دیگری – چه آنچه ذاتاً در حرکت است و انتقال و چه آنچه را که بالذات در زمین آرام گرفته – خواهد بود.
بدین معنا که اگر آفرینشگر، ابناء بشر را یکسان، مسلط بر زمین مخلوق خویش قرار داده است، پس آیا می توان استیلاء بر بخشی از آن را متعلق حق یک فرد از افراد بشر بدانیم؟
و اگر این "تعلق حق استیلاء" را آدمیان بنا بر قراردادهای بشری به گونه های ناهمگون پذیرفته اند و آنگاه در کمال آرامش و امنیت در کنار یکدیگر زیستن را تجربه نموده اند؛ پس چگونه است که در ادوار متاخر این چنین نزاع بر سر این تملک با ابعادی گسترده رخ می نماید؟
آیا می توان پذیرفت که پیدایش "حکومتهای نخستین" – چنانچه حکومت را در مفهوم بسیط و ساده آن در نظر آوریم – عامل اصلی بروز این چنین جدالهایی بوده است؟
و دیگر آن که اگر پاسخ این پرسش مثبت باشد؛ آیا می توان "حق استیلای ممتاز" و متمایز از سایر افراد یک جامعه را از "حقوق ذاتی" آن حکومت (به معنای عام کلمه) بدانیم؟
با اندکی تدقیق می توان دریافت که از آن جهت که خواستگاه یک حکومت، به معنای "قدرت برتر فرماندهی یا امکان اعمال اراده فوق اراده های دیگر"2 جامعه است و مفهوم حوزه اقتدار یک حکومت (یا دولت در مفهوم خاص آن) به معنای حوزه اقتدار نیرومندی است که3 "اولاً: حوزه اقتداری "خودجوش" است، چرا که از هیچ نیرویی دیگری بر نمی خیزد و قدرت دیگری برابر آن وجود ندارد و دوماً در مقابل اعمال اراده و اجرای اقتدارش مانعی را نمی پذیرد و از هیچ قدرت دیگری تبعیت نمی کند، هرگونه صلاحیتی ناشی از اوست ولیکن صلاحیتهای او "فی نفسه" است."
با توجه به این تعاریف می توان دریافت که شاید آن سلسله مراتب اولیه که در قبایل بشری به گونه ای قراردادی و در جهت دفاع از حریم قبیله و به طور اخص حفظ "تمامیت ارضی" قبیله و جلوگیری از هجوم سایر قبایل است و به بتدریج با پیش رفتن در وادی "ریاست" و "انتخاب رئیس قبیله" و اطاعت از فرامین او، "قدرت خام" و "خالص" را بنیان می نهد و نیز "اطاعت" و "پذیرش سلسله مراتب" در وجود افراد و قبیله بتدریج به سمت و سوی "نهادینه شدن" پیش می رود.
از سوی دیگر، شکل ابتدایی "جامعه" تدریجاً بستر مناسبی را در جهت "استیلاء" بخشی از مردم بر گروه کثیری دیگر از مردم را فراهم می آورد. حال صاحبان این قدرت اولیه که تواند تحمیل و تاثیر به اعضای مجموعه تحت استیلاء خویش را یافته اند، بتدریج مسنجم تر، متشکل تر و سازمان یافته تر می گردند و روابط "فرمانروا و فرمانبر" را به مثابه یک اصل انکارناپذیر در اذهان افراد تحت قدرت خویش حک می نمایند.
به نظر می رسد میل به توسعه اراضی تحت تملک و کشورگشایی (در مفهوم عام آن) – چنانچه بتوان در این برهه زمانی نام "دولت – شهر یا دولت – کشور"4 بر آن نهاد، شکل جدید از روابط بشری را نمایان می سازد. به بیان دیگر "جامعه سیاسی بتدریج از الزام اجتماعی برخاسته از شکل گیری حقوق به مفهوم قواعد برقرارکننده نظم و عدالت تاثیر می پذیرد و تکوین می یابد و قدرت سیاسی و مدنی برخاسته از جامعه سیاسی تدریجاً "حقانیت" خود را از "حقوق" (به عنوان ابزاری در دست قدرت و در عین حال وسیله ای برای حمایت علیه قدرت") اخذ می کند؛ و توسط حقوق است که "قدرت" نهادینه و سازمان یافته می گردد و تداوم قدرت را فراتر از عمر زمامداران می سازد و انسانهای تحت امر را مجبور به اطاعت از یک "سازمان" یا به بیان نکوتر قدرت سازمانی می کند.
حال این قدرت سازمان یافته گاه در لباس "ارسطویی" آن یعنی دارای 3 وجه: 1-حکومت (تک نفره) 2-حکومت و رژیمهای تحت قدرت (گروه معدود) و 3-حکومت و رژیم های (تحت اختیار همه مردم) است و گاه اقسام نوین5 (مونارشی / تیزانی) (تک نفره)، که "مونارشی" آن حکومت و رژیم های سلطنتی است و در این معنا "پادشاه" با قدرت مطلق فرمان می راند و در حکم گذاری تابع کس دیگری نیست، یعنی قدرت را با دیگری تقسیم نمی کند و گاه نیز نظام خودکامگی (تیرانی Tyrannie) را به خود می گیرد، که در آن پادشاه قدرت را به سود شخصی به کار می برد.
در ادوار نخستین این شکل در حکومت (البته نه به مفهوم متکامل آن) تا حد زیادی تحت تاثیر اساطیر و حس ماوراالطبیعه گرایی بشر قرار داشت. در نتیجه رئیس قبیله به عنوان یک فرد مونوکرات (یکتاسالار) در راس سلسله مراتب قرار می گرفت. همین امر باعث می شد یکی از مهمترین عناصر حاکمیت که همانا "سرزمین" و "محدوده فرمانروایی" است را به گونه ای تقسیم نماید که سهم بسیار به "فرمانروا" و سهم اندک به "فرمانبرداران" رسد. که البته می توان تمام این مفاهیم را تقریبی و از روی گمان دانست.
اما تدریجاً با گذری از مونوکراسیهای اولیه، گام به رژیمهای آریستوکرات و الیگارشی از دیدگاه ارسطو می نهیم که در واقع6 سرنوشت جامعه به جای یک پادشاه در دست دو یا سه هیات اداره کننده قرار می گیرد که در واقفی نوعی از تقسیم قدرت در میان اعضای آن دیده می شود.
در حکومت آریستوآ7 (Aristoi) (حکومت نجبا) با تکیه بر اندیشه "برتری طبیعی یا اکتسابی" حاکمان که سقراط و افلاطون برتری هایی چون (طبیعی / خانوادگی / تربیت اجتماعی / فضیلت / ثروت و مکنت) را برای اینان قائل بودند و ارسطو بر دارایی و مکنت (حکومت ثروتمندان) که در این میان نجبا گاه از میان "نظامیان" بودند (قزلباشان عصر صفوی) و در نهایت "زمیندار" که خود پایه گذار ظهور "فئودالها" و فئودالیسم می شود.
شاید مهمترین برهه زمانی در باب مالکیت و به بیان نکوتر نزاع بر سر مالکیت را همین برهه یعنی دوره ظهور فئودالیسم (به معنای عام کلمه) بدانیم.
در همین دوران است که یک آریستوکراسی مبتنی بر فئودالیسم که "مظاهر8 اقتصاد یعنی زمین و کشاورزی و دامداری" را در اختیار می گیرد، پا به عرصه وجود می نهد. این دوره زمانی که تقریباً معادل قرون دوازده و سیزده میلادی است همراه با ظهور حکومتهای "ملوک الطوایفی = حکومتهای قومی و طایفه ای" است که برای ادامه حکومت خود حقوق خاصی خویش را خلق می نمودند.
در واقع اقسام فئودالیسم که یکی مدل درونی و تمرکزگراست و تحت امر حکومت مرکزی و از او اطاعت می کند و دیگر فئودالیسم های نیمه مستقل است که منافع خاصی از حکومت مرکزی نیز برای خود قائل می شوند، پدیدار می گردد.
قطعاً در چنین دورانی است که "زمین" به عنوان مهمترین "مال غیرمنقول" و هرآنچه به واسطه اتکاء بر زمین نام "غیرمنقول" بر خود می گیرد، عامل اصلی سلطه حکومتهای فئودال و به بیان نکوتر "زمینداران و مالکین بزرگ" به دیگر مردمان است.
شاید در همین مقطع از تاریخ است که تملک اراضی زیردستان به عنوان یک امر محتوم و غیرقابل انکار در اذهان مردمان تحت سیطره حکومتهایی که فئودالیسم را سرلوحه شیوه اداره خویش قرار داده بودند تکوین می یابد و به بیان دیگر پذیرش انحصار مالکیت حکومت بر بخشی از قلمرو سرزمینی خود امری انکارناپذیر تلقی می شود.
نهایتاً پس از عصر رنسانس به بعد است که رژیم های سیاسی مردم سالار با داعیه تساوی همه افراد بشر در مقابل قانون و به مدد از نظر بهره گیری مساوی تمامی افراد اعم از حقیقی و حقوقی از آزادی ها، قوانین و امکانات یک جامعه است که اساساً این پرسش را در ذهن می پرورد که آیا مالکیت انحصاری حکومت ها در زمان حاضر با اصل برابری افراد بشر همگون است و آیا اساساً مالکیت اموال غیرمنقول که غالباً از اهمیت ویژه ای در باب توجیه حقوقی و بازتابهای مصداقی آن خارج از عالم انتزاع علم حقوق و در پهنه واقعیت برخوردار است، با امر "حکومت مردم بر مردم" و به تبع آن تقسیم عادلانه امکانات قابل سازگاری است یا تنها مالکیت ها "خصوصی" است و منطبق بر اصل و مالکیت عمومی امری خلاف اصل و نیازمند اثبات است؟
در پی پاسخگویی به این دغدغه های ذهنی و نیز یافتن مفهوم "مصادره" به مفهوم اعم و به طور اخص در حوزه "اموال غیرمنقول" در پی پیشینه تاریخی این مفهوم در ایران، جایگاه آنرا در میان شاخه های مختلف علم حقوق اعم از "حقوق عمومی و خصوصی" از نظر خواهیم گذراند تا به مختصات روشنی از این مفهوم دست یابیم.

باب نخست
تاریخچه مصادره در ایران

فصل نخست
ایران پیش از انقلاب مشروطیت

بخش نخست: ایران باستان

با نگاهی گذرا به گستره تاریخ کهن ایران، می توان دریافت که شاید یکی از شایع ترین شیوه های مملکت داری در ایران؛ همانا "حکومت سلطنتی یا مونارشی" بوده است که گاه نیز با شیوه آریستوکرات مآبانه ای تعدیل گشته است.
در ایران باستان که معمولاً به دوره های "حکومت امپراتوری بزرگ ایران زمین" از ادوار نخستین اساطیری آن تا پیدایش نخستین سلسله های پادشاهی اطلاق می شود، شاید بتوان گفت حکومتهایی از نوع ماوراالطبیعی و به نوعی تکنوکرات (البته صرفاً از جهت پرستشگری) بر ایران مسلط بوده اند شیوه تملک نیز کاملاً عینی و مستقیم و به بیان نکوتر "واقعی" نبوده است. به هر روی شاید نتوان ابعاد مادی برای این ملکیت قائل شد؛ البته تاریخ شناسان بسیار علاقه مندند که شیوه های زیستن افراد بشر را در این حوزه زمانی دریابند. اما از آنجا که معمولاً تاریخ مدون مبنای مطالعات و تحقیقات اینان و بسیاری دگر از اندیشمندان است، غالباً به طور کاملاً محسوسی این دوره را تا حد ممکن انتزاعی و غیرواقعی جلوه می دهند.
به هر روی شاید تنها نکته ای که به ذهن متبادر می شود آن باشد که قلمرو وسیع سرزمینی که تحت تملک ایرانیان در ادوار ابتدایی بوده است، "مالکیت بسیار موسعی را تحت استیلاء حاکمیت متصور می گردد. تا بدانجا که از شواهد و قرائن برمی آید، دشوار به نظر می رسد که اختیار تصرف و استیلاء بر این اراضی که لازمه حق مالکیت است به مردمان آن سرزمین سپرده شده باشد. چرا که حتی در دورانهای نزدیک به معاصر هم چنین امری غیرقابل تصور بوده است و به طریق اولی، شاید بتوان گفت: تملک فرمانروایان در حدود اراضی و املاک و به بیان حقوقی آن "اموال غیرمنقول" سرزمین خود در "حداکثر میزان خویش قرار داشت، در حالی که همین میزان در باب تملک "فرمانبران و مردم" سرزمین در حداقل میزان ممکن بوده است.
البته این امر مهم را نباید از خاطر دور داشت که مقصود "مالک اراضی و املاک متعدد یا به بیان نکوتر "ملاک9 بودن " مد نظر است. چرا که با همان گمان تقریبی می توان حدس زد به تناسب جمعیت اندک افراد تحت تابعیت ایرانی . قلمرو بسیار وسیع سرزمینی، تقریباً تمامی افراد "مالک" بوده اند اما باید "ملاک" بودن آنها را با دیده تردید بنگریم.
در دوره تقریبی (5000 تا 2000 ق.م) بتدریج املاک تحت سلطه (فرمانروایان و فرمانبران) با روش های خاص به ثبت می رسد که قدیمی ترین10 اسناد در باب مالکیت اموال غیرمنقول (به طور اخص: املاک) از حفاریهای تلو بدست آمده که مربوط به شهر دونگی واقع در کشور کلده است، که نقشه شهر دونگی در دوره 4000 پ.م را نشانگر است و اراضی با "ذوزنقه"، "مربع" و "مثلث" تفکیک شده اند.
در همین دوران است که "داریوش کبیر"، "ممیزی و ثبت اراضی مزروعی" را که در جمهوریهای یونان واقع در آسیای صغیر است، فرمان می دهد و "مساحت و اضلاع" این اراضی در دفاتر دولتی ثبت می شود … همین امر شاید نمایانگر آن باشد که این روند ثبت املاک تحت استیلاء افراد نوعی "سرشماری جمعیت" که در آن زمان از جهت دریافت مالیات حایز اهمیت است بوده و خود نشانه ای جهت اعمال حاکمیت حکومتها و در صورت لزوم مصادره این اموال به نفع خویش است که در دوران کنونی و شاید بتوان با اندکی تسامح، روندی مشابه را شاهد بود.
همان گونه که ذکر شد املاک و اراضی از همان ادوار نخستین به دو بخش کاملاً همسان تقسیم می گردد:
1-املاک و اراضی تحت حاکمیت حکومتها "اموال غیرمنقول عمومی" و در اختیار و استیلاء مستقیم حکومتها
2-املاک و اراضی تحت حاکمیت حکومت "اموال غیرمنقول خصوصی" تحت اختیار فرمانبرداران اما در قلمرو سرزمینی حکومتها.
به طور مثال در دوره "مادها" ، روشهای ملک داری به شیوه سلسله های ما بعد خویش دو نوع از املاک و اموال غیرمنقول قابل تمایز است.
این شیوه ملک داری که با توجه به متون تاریخی11 بدست آمده است، پیش از اسلام (دوره مادها تا عصر ساسانیان) قابل تشخیص است و در این دوران سنگ بنای حکومتهای توارثی و به تبع آن "اموال و املاک خالصه سلطنتی" از طریق به میراث رسیدن "تاج و تخت پادشاهی" انتقال می یافت.
بنابراین "اموال خالصه سلطنتی" است که با یک تسلسل طولانی در طول تاریخ، حکومت به حکومت و "سلسله به سلسله" منتقل می شود و در اختیار "حاکمیت مسلط بر قلمرو سرزمینی" و تحت مالکیت مستقیم اینان قرار می گیرد. بنابراین به دلیلی تشابه بسیار زیاد این دوره از تاریخ ایران و حتی با اندکی تسامح دوره های ما بعد آن حداقل تا عصر مشروطیت با نگاهی اجمالی می توان مختصات "مالکیت اموال عمومی یا اموالی که به نفع حاکمیت از اموال خصوصی ضبط و مصادره می گردد، را در چند نکته خلاصه نمود:
1-لازمه حاکمیت و برقراری نظم، ایجاب پذیرش قلمرو وسیعی از املاک و اموال غیرمنقول تحت سلطه حکومتهای مونارشی و سلطنتی این دوران است.
2-توارث و به ارث رسیدن اموال غیرمنقول از پادشاهان به فرزندان آنها که شاهزادگان [اعم از ذکور و اناث]، بودند که پس از وفات آبای خویش به تخت سلطنت گام می نهادند.
لازم به ذکر است که در ایران باستان حداقل پیش از ورود اسلام؛ فرزندان دختر نیز بر اریکه پادشاهی تکیه می زدند که این روند هر میزان که از عهد باستان فاصله می گیریم، کم فروغ تر می گردد تا جایی که در دورانهای معاصر تقریباً بدون مصداق باقی می ماند.
3-در اواخر دوره ایران باستان تا ظهور اسلام روند ثبت املاک و اسناد آن گسترده تر می شود و در واقع نظم بیشتری به خود می گیرد، گرچه غالب این املاک و اراضی تحت انحصار حاکمیت مطلق قرار دارد.

بخش دوم: ایران از ظهور اسلام تا دوران مشروطه

آخرین سلسله عهد باستان یعنی "ساسانیان" پس از ورود لشکریان اسلام و کشته شدن یزدگرد سوم، فرو ریخت و تمامی "املاک و اموال خالصه سلطنتی" به عنوان غنیمت در استیلای لشکر اسلام قرار می گیرد و تمامی قلمروهای12 ایران ساسانی توسط لشکریان سپاه اسلام تسخیر می گردد.
بنابراین تملک این املاک برای مدتی دچار تغییر شیوه می گردد و به طور مشخصی مالکیت آن متزلزل و در اختیار سلسله های کوچک، محلی و ناپایدار قرار می گیرد، تا حدی کاهش شاید بتوان گفت که در این بازه زمانی دقیقاً نمی توان مالکیت حقیقی برای "املاک خاصه سلطنتی" ساسانیان قائل شد.
در واقع تنها پس از استقرار حکومت (غزنویان) و ترکان غزنوی است که دگربار تمامی "املاک و اموال غیرمنقول خالصه سلطنتی" که از سلسله های پیشین، سلسله به سلسله منتقل گشته و در اختیار حاکمان غزنوی قرار می گیرد.
همین روند در دوران سلجوقیان ادامه می یابد و به سمت و سوی تکامل می رود که در نهایت تا بدانجا گستره مالکیت عمومی گسترده می شود که سلطان سلجوقی در عالی ترین جایگاه و مرجع تصمیم گیری برای امور حکومت "املاک و اراضی" تحت سیطره اش را نوعی "مایملک خود" می دانست و در همین راستا با "تقسیم اراضی بخش های مختلف کشور" و اعطای آنها تحت عنوان "اقطاع" به اعضای خاندان سلجوقی، "حق قانونی مالکیتش" بر قلمروهای کشور بر اتباعش شناساند. بدین ترتیب قلمروهای تحت تسلط حکمرانان و افراد به شکل "هبه" از سوی "سلطان" تلقی شد.
این روند در زمان حکمرانی مغولان شکل مشخص تری به خود می گیرد. در واقع آنچه از اسناد و املاک که به دستور انوشیروان دادگر در نزد قضات موجود بود، به "دستور غازان خان"13 پادشاه مغول در دفاتر قضات ثبت می شود و بدین ترتیب تمامی قباله ها و اسناد با تاریخ و متن در این دفاتر ثبت می شود. قضات مذکور طاسی هم به (نام) "طاس عدل" داشتند که اسناد تقلبی و مجعوله و اسناد مربوط به 30 سال را در آن می شستند…". به هر روی در دوره حکومت مغولان، از سالهای اولیه هجوم آنان که گذر کنیم به طور کلی 4 قسم مالکیت14 زمین پدید آمد که عبارت بودند از:
1-املاک شخصی که به افراد "حقیقی و غیردولتی" تعلق داشت.
2-"املاک وقفی" که سرپرستی آن با "موسسات مذهبی" بود و بیشتر به "مصارف خیریه" می رسید.
3-"املاک خالصه دیوانی" که هرچند رسماً به حکومت تعلق داشت اما عملاً تحت سیطره مستقیم ایلخانان مغول بود.
4-"املاک خالصه سلطنتی" که تحت عنوان "املاک اینجو" هم از آن یاد می شود، "ملک شخصی ایلخان مغول" بود.
هرچند این 4 شکل مالکیت و زمین داری در دوران "قبل از مغول" هم وجود داشت، اما در آن دوران شکل تفکیک یافته تر و شناخته تری بخود گرفت و این چهار شکل مالکیت با نوساناتی چند در طول تاریخ ایران تا عصر حاضر کمابیش ادامه می یابد.
در "دوران صفویه" مرجع "صدر دیوانخانه" تاسیس شد که یک نفر قاضی شرع در آنجا به کار معاملات و تنظیم اسناد در دفاتر مخصوص ثبت و مهر می گردد. در دوران صفویه بالاخص در زمان "شاه عباس اول" به بعد (املاک خالصه) گسترش فزآینده تری می یابد و این روند به ویژه پس از سقوط سلسله صفویه در دوره "افشاریه" به سختی دنبال شد و شخص "نادرشاه" با توجه به نیازهای روزافزون ارتش دائمی اش به "تدارکات و پول"، بخش قابل توجهی از "املاک وقفی" و "شخصی" را به زور تصاحب کرده، ]که در واقع نوع خاص از مفهوم مصادره اموال غیرمنقول را به ذهن متبادر می کند.[ و تبدیل به "خالصه" می نمود.
در واقع آنچه امروزه به عنوان "ملی کردن" اموال خصوصی و یا مصادره اموال غیرمنقول وجود دارد. شاید ریشه واقعی در همین برهه از تاریخ بیابد.
اغتشاشات پس از مرگ نادر تا انسجام مجدد سیاسی ایران در عصر قاجاریه مجدداً باعث شد این میراث عظیم اموال غیرمنقول به خاندانهای سلطنتی و تمامی افراد حقیقی وابسته به حکومت؛ دچار مالکیتهای متزلزل گردد.
در دوره بعد که متصل به "دوران قاجاریه"15 است، تغییر و تبدیل عمده ای در میزان این 4 شکل مالکیت زمین پدید آورد و نقصان هایی در "میزان املاک خالصه" دیوانی و سلطنتی راه یافت. همین تغییرات تا دوره محمدشاه قاجار ادامه می یابد.
در عهد محمدشاه در مالکیت املاک خالصه دگر بار تجدیدنظر می گردد و بخش اندکی از "اراضی غصب و مصادره شده" (توسط نادرشاه افشار)؛ به صاحبان اصلی خود بازگردانیده شد. اما آن میزان از اراضی که همچنان در مالکیت و تحت انحصار حکومت و خاندان سلطنتی است، همچنان رقم وسیعی را نشان می دهد.
شاید مهمترین تحول در چگونگی مالکیت و اداره املاک خالصه غیر از زمان آقامحمدخان قاجار – در ربع چهارم "قرن 19 میلادی" یا "سیزدهم هجری قمری" بروز کرده باشد. چرا که در این مقطع به دلایل عدیده ای، حکومت قاجار به رهبری "ناصرالدین شاه" در صدد برآمد جهت فایق آمدن بر مشکلات مالی و اعتباری، "املاک خالصه" را به فروش برساند.16
روش مزبور شاید شیوه ای برای کاستن از میزان اموال غیرمنقول تحت مالکیت حکومت است و به بیان دیگر انتقال مالکیت آن برای دگربار به مالکان اصلی.
گرچه دقیقاً این دو تعبیر بر هم منطبق نبوده و عملاً این اموال مصادره شده، هرگز به صاحبان واقعی و اصلی خویش باز نمی گردند.
در تعبیری دگر می توان گفت: "اگر مصادره را خارج کردن اموال (در اینجا غیرمنقول) از استیلاء و ید مالکانه مالکان حقیقی و خصوصی و به مالکیت انحصاری آوردن آن در زمام حکومتها بدانیم، آنچه در دوران ناصری به وقوع پیوست، شاید نوعی فرایند "معکوس – مصادره" باشد.
یا به بیان دیگر اگر مصادره؛ "ترکیب" یک جزء "مالکیت خصوصی" دیگر بر "اموال عمومی" باشد (ضمیمه شدن آن) در حقیقت "فروش اموال مصادره شده"، نوعی تجزیه "مالکیت عمومی" این اموال به اجزای کوچک سازنده آن یعنی "مالکیت های خصوصی" است، گرچه مالکیت انتقال یافته مذکور دقیقاً همان مالکیتهای انتقال یافته نخستین نباشد.
این سیاست فروش املاک خالصه در نیمه دوم سلطنت ناصرالدین شاه و تمام دوران سلطنت مظفرالدین شاه (1313-1324 ق) کماکان ادامه می یابد.
در همین دوران است که طلیعه انقلاب مشروطیت؛ باعث تحولات عظیمی در ارکان مختلف اداره و حاکمیت مطلق مونارشی می سازد که اندکی شیوه مالکیتهای املاک خالصه و اموال غیرمنقول عمومی و مصادره شده را تغییر می دهد.
لازم به ذکر است که "در همین دوران و اندکی پیش از انقلاب مشروطه است که نخستین بار توسط ناصرالدین شاه قاجار17 فرمانی صادر می شود که اداره تحت ریاست میرزاحسین خان سپهسالار، مرجع "ثبت اسناد" بوده و موافق دول متمدنه تمبر زده می شد و در دفاتر مخصوص ثبت و ضبط می شده است. نیز در "عدلیه" برای اعتبار اسناد و جلوگیری از "تقلب و تزویر"، اوراق و نوشته ها، مهر رسمی زده می شد و بدین وسیله دارای اعتبار اسناد رسمی می شد که البته این کار هم اجباری نبود…". و این روش تا برقراری مشروطه و دوره دوم قانونگذاری برقرار بود.

بخش سوم: انقلاب مشروطیت تا انقلاب اسلامی

به بیان بسیاری از مورخان، انقلاب مشروطیت، نقطه عطفی در تاریخ ایران محسوب می گردد.در این برهه از زمان که معادل قرن چهاردهم(سال 1324 ق) بود از سوی رژیم انقلابی محدودیتهای خاصی در مقابل فروش "املاک خالصه" پدید آمد. اما به دلیل فروش قابل توجه این املاک در دوره ناصری و مظفری، بخش قابل توجهی از "اراضی خالصه" از دست "حکومت مرکزی" و "خاندان سلطنت" خارج شده بود.
پس از استقرار مشروطیت در دوره دوم تقنینه در تاریخ 13 جمادی الاولی 1329 هـ . ق مطابق 21 اردیبهشت 1290 هـ . ش قانون ثبت اسناد در 139 ماده تصویب شده این قانون مقرر می داشت که اداره ثبت اسناد در 139 ماده قانونی خویش بیان داشت که این اداره مرکب از دایره ثبت اسناد و دفتر راکد کل در حوزه محاکم ابتدایی است و در عدلیه نیز وجود دارند.
مهمترین امور که تحت نظر این اداره انجام می شد عبارت بودند از:
1-ثبت اسنادی که نزد آنها می آوردند.
2-دادن صورت از ثبت دفاتر و همچنین "سواد اسنادی" که ثبت می شود.
3-دادن تصدیقاتی از قبیل مطابقت رونوشت با اصل، تصدیق اصالت امضاء، تصدیق تاریخ ثبت، تصدیق اظهارنامه، تصدیق هویت و تصدیق هویت اشخاص.
4-پذیرفتن و حفظ اصول اسنادی که نزد آن اداره امانت می گذراند.
در این قانون به موضوع مهم "ثبت املاک" توجهی نشده و ثبت اسناد اجباری نگردیده است و تا سال (1302 ش)18 که قانون ثبت اسناد و املاک به تصویب برسد و بدین ترتیب "اداره کل ثبت اسناد و املاک" برای دو مقصود تشکیل می شود:
1-ثبت املاک تا اینکه مالکیت مالکان و حقوق ذوی الحقوق نسبت به آنها رسماً تعیین و محفوظ گردد.
2-ثبت اسناد برای اینکه رسماً دارای اعتبار شود. اداره مذکور تابع وزارت عدلیه بوده و رییس کل آن به پیشنهاد "وزیر عدلیه" و "فرمان شاه" منصوب می شده است.
از ویژگیهای این قانون مذکور آن است که اولاً ثبت املاک "اختیاری" است، مگر در مورد "نقل و انتقال خالصجات دولتی و اموال غیر منقول ایالات و بلوکات و بلدیه ها و یا نقل و انتقال املاک غیرمنقول در حدود قانون بین اتباع خارجه یا ایرانیان و خارجیان و دوم اینکه ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:
1-اجاره یا امتیازاتی که از طرف دولت داده می شود.
2-نقل و انتقالات راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفاتر املاک ثبت شده است.
3- نقل و انتقالات راجع به عین یا منافع املاک یا حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.
4- قراردادهایی که یک طرف آن "دولت" یا "ایالات" یا "ولایات" یا "بلوک" یا "بلدیه" است.
5- وقفنامه راجع به املاک ثبت شده.
6-اجاره نامه راجع به املاک موقوفه در صورتی که مدت آن بیش از 10 سال باشد…"
بنابراین املاک و اموال غیرمنقول تحت اختیار حکومتها بدین شیوه ثبت و قطعی می گشتند و از هرگونه نقل و انتقالات خارج از محدوده انحصاری دولت و حکومت به طور اعم مصون داشته شوند.
به هر روی روند واگذاری و یا اداره املاک خالصه پس از مشروطیت تا اوایل قدرت یابی "رضاخان" به عنوان سرسلسله پهلوی به پادشاهی رسید، "در حجم گسترده پیشین املاک خالصه نقطه کلی" به وجود آمده بود. رضاشاه دگر بار در صدد برآمد در آرایش چهارگانه "مالکیت زمین"، تغییر و تحولاتی پدید آورد که در نهایت هدف وی گسترش دادن "املاک سلطنتی"، که در واقع "ملک شخصی شاه" محسوب می شد، در مقابل سایر "اشکال زمین داری" بود.
در طول سلطنت 16 ساله رضاشاه بطور مداوم به میزان "املاک شخصی شاهی" افزوده شد، تا جایی که در پایان سلطنت رضاشاه بخش گسترده ای از اراضی کشاورزی و دیگر دارایی های غیر منقول کشور به مالکیت وی درآورده بود.
رضاشاه از همین اوایل سلطنت ضمن ممیزی دوباره "زمینهای خالصه سلطنتی و خاصه دولتی"، بخش اعظمی از این اراضی را به مالکیت خود درآورده بود.
با این حال این پایان راه نبود. او در طول سلطنتش به انحاء مختلف، اراضی گسترده ای را تصاحب کرد. از جمله این روشها "خرید املاک شخصی افراد" در گوشه و کنار کشور بود و چنانچه دانستیم در واقع این فرایند تصاحب و خرید وجوه مختلف از یک فعل یعنی همان (مصادره اموال غیرمنقول) است.
در واقع مکمل همان سیاست فروش اموال است که در دوران ناصرالدین شاه انجام گرفت و نوعی فرآیند "مصادره معکوس" محسوب می شد.
بدین ترتیب در واقع تمامی املاک شخصی شاه از مناطق حاصلخیز کشور و با قیمت های نازل خریداری شده و به نام رضاشاه بوده است.
در اغلب موارد خرید املاک به تهدید و ارعاب صورت می گرفت. روش دیگر "تصاحب املاک و اراضی" و مصادره اموال اشخاصی بود که به دلایل عدیده سیاسی و غیره از سوی دستگاه رضاشاه طرد شده، زندانی یا کشته می شوند.
گروه دیگر افراد متنفذ و صاحب جاه و ثروت قاجاری بودند که در رژیم جدید جهت زندگی به ظاهر مسالمت آمیز چاره ای نداشتند جز اینکه بخشی از املاک خود را با قیمت نازل به نام رضاشاه به ثبت می رسید، به فروش رسانند یا به عنوان هدیه و غیره به ملکیت او درآوردند.
راه دیگر تحصیل ملک و دارایی و مصادره اموال در این زمان، "تصاحب املاک و اراضی مجهول الهویه و یا املاک کسانی بود که فوت می شدند و وارثی نداشتند". این املاک توسط رضاشاه ضبط و مصادره می شد. از سوی دیگر به رغم سیاستهای فروش رژیم پیشین، هنوز در گوشه و کنار کشور، "اراضی تحت عنوان خالصه دیوانی یا دولتی" وجود داشت.
این اراضی در واقع به طور کلی به دولت و حکومت تعلق داشت و این اموال غیرمنقول در واقع از هرگونه دخل و تصرف که در آن داشتند، خاندان پهلوی را دور نگه می داشت.
بخشی از این گونه اراضی به دلایل عدیده ای چون "سوء اداره مستاجرین"، "عدم کارآیی" و "صرفه اقتصادی" و غیره با قیمتهای نازل توسط "رضاشاه" خریداری و در حقیقت مصادره می شود و به جای مالکیت عمومی به مالکیت شخصی او درمی آمد. از املاک و دارایی رضاشاه اطلاع دقیقی در دست نیست و به نظر میزان قابل توجهی نمی آید، اما آنچه در زمان خلع او از مجموع دارایی ها و اموال غیرمنقول شخصی و آنچه از اموال شخصی افراد حقیقی و حقوقی "مصادره" کرده است، وجود داشت طبق برآوردی در دوران محمدرضاشاه پهلوی، بالغ بر 44 هزار سند مالکیت بنام وی صادر شده است که ارزش تقریبی آن در همان زمان (نیمه اول دهه 1320 ش) به بیش از "هفتاد میلیارد ریال" بالغ می شد. مساحت دقیق دارایی ها و املاک رضرشاه که به پسرش محمدرضاشاه به ارث رسید، مشخص نیست. رضاشاه اندکی قبل از خلع و خروجش از ایران توسط متفقین، تمام داراییها و املاکش را طی سندی "واحد" به فرزندش محمدرضاشاه واگذار کرد و ظاهراً در کاخ رضاشاه به طور سریع انتقال کلیه این "املاک و دارایی های غیر منقول" به محمدرضا صورت می گیرد.
در باره چگونگی اداره "اموال و املاک" به ارث رسیده از رضاشاه به فرزندش در بازه زمانی (1320-1327) هجری شمسی، اطلاع دقیقی در دست نداریم، اما آنچه از "اسناد و مدارک پراکنده آن دوباره بر می آید، شخص شاه و یا کارگزاران دولتی اش فرصت و یا علاقه جدی و پیگیر در جهت اداره بهینه این املاک از خود نشان نداده بودند.
این اراضی غالباً در قالب "عقود اجاره" به "زارعان و کشاورزان روستایی" سپرده شده بود و به دلیل سوء اداره در حاصلخیزی و درآمدزایی آنها نقصان فراوان وارد شده بود. در نتیجه درآمد بسیار کمی از این "املاک و دارایی ها" به خزانه شاه وارد می شد. گو اینکه اشغال ایران توسط ارتش متفقین و دیگر نابسامانی ها و اغتشاشات داخلی از دیگر عوامل مهم خرابی این املاک و دارایی های غیرمنقول بود. از سوی دیگر خود شخص شاه هم به دلایل عدیده از نظارت و اداره دقیق این "اموال غیرمنقول" عاجز بودند و فرد مورد دلخواه و در عین حال کارآمدی را جهت اداره و سرپرستی این دارایی ها نمی توانست بیابد. مضافاً این که در آن هنگام شاه به لحاظ سیاسی و اقتدارش حتی در داخل کشور، در موضع بسیار ضعیفی قرار داشت و نفوذ و قدرت وی بالاخص در برابر مجلس شورای ملی و هیات دولت در رده دوم اعتبار قرار داشت.
بنابراین هر آن انتظار اتخاذ تصمیماتی مغایر با نظر شاه توسط مجلس شورای ملی و دولت در باره چگونگی اداره و حتی ملکیت این املاک و داراییهای غیرمنقول بود.
به این معنا که آیا مالکیت شخصی پدیدار آمده از راه مصادره اموال شخصی افراد (به طور اخص در حیطه اموال غیرمنقول) و خرید آن اموال غیرمنقول دارای مشروعیت حقوقی و قانونی است و آیا اساساً می توان چنین مالکیتی را مالکیت حقیقی دانست؟
گذشته از آن آیا اموال و املاک مزبور که به انحاء مختلف از ید اشخاص حقیقی خارج شده بود را می توان پس از خلع رضاشاه و خروج از کشور به مال باختگان پیشین بازگردانید؟
با جو نسبتاً آزادی که در این برهه از زمان یعنی (سقوط رضاخان تا ظهور محمدرضاشاه) پدید آمد انتظار می رفت املاک غصب شده دگر بار به صاحبان اصلی آنان بازگردد. به واقع این دلایل باعث شده بود که شاه و طرفدارانش همواره در یک تردید و دودلی بسربرند و نیز باعث گردید که شاه درصدد برآید با انتشار اخباری در نشریات و مطبوعات کشور مبنی بر اینکه میل دارد تمام "اموال و املاک به ارث رسیده از پدرش" را در "امور خیریه" و مسائلی نظیر آن به مصرف برساند؛ افکار عمومی را به سمت خود جلب نماید.
این املاک و اراضی تا اواسط سال 1327 به رغم مالکیت شخصی شاه با "مشارکت دولت" اداره می شد. در همین برهه از تاریخ ایران است که شاه تصمیم می گیرد به واسطه مخالفت های "دولت و مجلس" در باره مالکیت این املاک به چشم می خورد، اداره این املاک را به طور کلی به دولت واگذار کند و در مقابل سالانه مبلغی به عنوان "حق مالکانه" دریافت کند. اما این راه حل نیز به جایی نرسید. پس از مدتی راه حل جالبتری به نظر شاه و مشاوران او می رسد و آن "موقوفه اعلام نمودن تمامی این اراضی و املاک و دارایی های غیر منقول" آن و در اختیار گرفتن "حق تولیت" آن به طور دائم در اختیار "شخص محمدرضاشاه" و پس از وی در اختیار فرزند و جانشین وی قرار می دهند. این راه حل جالب توجه تر بود چرا که از یک سو تملک واقعی را برای همیشه برای خاندان او تضمین می کرد و از سویی موجب اقناع مخالفین این روش بود اما فقط تا هنگامی که این امر به شخص شاه محدود شود. اما لازم دانسته شد "اصل مالکیت" توسط مجلس شورای ملی تایید شود. که در نهایت طرح با وجود برخی مخالفت ها تصویب شد و املاکی که به انحاء مختلف (غصب / زور و مصادره) توسط رضاشاه به تملک او درآمده بود، از سوی مجلس شانزدهم رسماً به مالکیت شاه جدید درآمد و تایید شد و در ضمن مورد پشتیبانی هیات دولت نیز قرار گرفت و در این زمان هم "اسدالله اعلم" به عنوان نماینده مخصوص شاه در یکی از مهمترین کنگره های زمین داری که در سال 1327 هـ . ق / 1948 م در آمریکا تشکیل شد، شرکت می کند.19 و در این برهه از زمان مهمترین فرد در اداره املاک و مستغلات پهلوی به شمار می آید…
طی فرمانی در سال 1328، شاه قصد خود را مبنی بر واگذاری به صورت "اجاره طویل المدت املاکش به زارعین" اعلام می دارد و بدین ترتیب واگذاری اراضی فوق به "کشاورزان و زارعان" آغاز می شود، که این واگذاری به صورت "فروش اقساطی" و "طویل المدت" آنها بوده و دستور آن در 7 بهمن 1329 هـ .ش صادر می شود.
این روند "اجاره و فروش طویل المدت اراضی و املاک به زارعان" با طی نوساناتی چند تا روی کار آمدن دولت دکتر مصدق ادامه می یابد. اما دکتر مصدق و یارانش در پی درگیریهای سیاسی که با شاه و طرفداران وی پیدا می کند از ادامه این کار ممانعت به عمل می آورد. بنابراین "کار واگذاری املاک به زارعان" با طی نوساناتی چند تا حدود سال 1340 به تعویق می افتد. اسدالله اعلم هم طی مرحله اول "اداره املاک و مستقلات" پهلوی، قابلیت زیادی نشان می دهد و با این ترتیب دوایر و سازمانهای اداری و اجرایی لازم را جهت اداره املاک و مستغلات پهلوی ایجاد می کند.20
در طول دوره "نخست وزیری دکتر محمد مصدق" هم، به رغم برخوردهای خصمانه ای که میان "شاه و دولت" او پدید می آمد و محدودیتهایی که مصدق برای شاه به وجود آورد، همچنان اداره املاک و مستغلات پهلوی با جدیت دنبال می شد و به ویژه اعتبارات مالی خالصه ای که از فروش این املاک و اموال غیرمنقول به دست آمد. نقش مهمی در تامین نیازهای شاه و خاندان سلطنتی داشت…"
یکی از عمده ترین تبلیغات شاه در مورد املاک و اموال و دارایی های غیر منقولش واگذاری آنها به زارعان و کشاورزان بود.
چنانکه از اسناد و منابع آن دوره بر می آید، از عواید و نقدینگی حاصل از فروش و اجاره این دارایی ها و املاک در راههای دیگر اقتصادی، سرمایه گذاری می شود و سرپرستی این املاک و مستغلات تا بدانجا گسترده می شود که در بخش های مختلف کشور به "مصادره" و "غصب" املاک و اراضی شخصی افراد و منضم نمودن آن به املاک و مستغلات پهلوی دست زد.21
اداره املاک و مستغلات تحت سرپرستی خاندان پهلوی به رغم تبلیغاتی که در باره آن صورت گرفت به گونه ای نه چندان خیرخواهانه تا سال 1337 ادامه داد. در طی این مدت مهمترین وظیفه و عملکرد اداره املاک و مستغلات فروش و یا اجاره طویل المدت و اقساطی اراضی کشاورزی این اداره به کشاورزان و دیگر افراد و سرمایه گذاری و ذخیره کردن عایدات ناشی از آن در بانک عمران بود. در همین سال تصمیم گرفته شد جهت ساماندهی بهتر و کاراتر عملکرد اداره املاک و مستغلات پهلوی، تشکیلات جدیدتری که در عین حال متضمن تفکیک حوزه های عملیات بخشهای مختلف اداره املاک و مستغلات است به وجود آید.
"دارایی های غیر منقول شاه حداقل شامل 2 بخش می شد:
1-املاک و اراضی کشاورزی 2-کارخانجات، ساختمانها و مستغلات
که در این سال (یعنی سال 1337) تصمیم گرفته می شود این اداره به مقتضای این دو بخش، به دو دایره اداری کاملاً مستقل اما تحت سرپرستی مشترک منفک گردد و به این ترتیب "اولین بنیاد اداره مستغلات به طور اخص" در ایران تشکیل می شود که "بنیاد پهلوی" نام نهاده می شود و اداره مستغلات پهلوی" را در کنار اداره املاک پهلوی بر عهده می گیرد.
بدین ترتیب علی رغم عدم تغییرات محسوس در نحوه بهره برداری از این داراییهای غیر منقول، حداقل تفکیکی میان املاک و مستغلات پدید آمد که تا این برهه از زمان در ایران سابقه تاریخی ندارد.
پیش از آن سرمایه گزاریهای عمده برروی دارایی های "بنیاد پهلوی" صورت گرفت و در کنار آن عایدات حاصل از فروش املاک پهلوی به عنوان پشتوانه مالی، جهت توسعه عملیات بنیاد پهلوی استفاده شد.
در این زمان "بانک عمران" که خود زاده عواید حاصل از املاک و مستقلات پهلوی بود، به عنوان "هماهنگ کننده مالی و اعتباری" در این دو بخش عمل می کرد. این روند ادامه داشت تا اینکه در اواسط سال 1340 ش، شاه در صدد برآمد تغییر ظاهری دیگری در ساختار و تشکیلات "بنیاد پهلوی"22 و اداره املاک و مستغلات پهلوی به وجود آورد.
این اقدام جدید شاه در حقیقت نوعی وقف نمودن دارایی های غیرمنقول خود در بنیاد پهلوی بود. "بنیاد پهلوی" از هنگام تاسیس در سال 1337 سیر صعودی به لحاظ انباشتن عواید حاصل از اداره مستغلات و بالعکس "اداره املاک" سیر نزولی داشت؛ علت این امر هم "در معرض فروش و واگذاری عایدات آن به بنیاد پهلوی" بودن آن است. در فرمانی که شاه در سال 1340 به مناسبت موقوفات خاندان پهلوی صادر کرده است، در باره روند فروش املاک پهلوی از سال (1329 تا 1340) به این نکته اشاره می کند:
"… طبق فرمان مورخ 7 بهمن 1329 مقرر داشته شد املاک پهلوی مزروعی مفروض که بالغ بر 830 مزرعه و 258 هزار هکتار زمین بوده است برای عمران و آبادی با رعایت تخفیف در بهای املاک و به اقساط طویل المدت به زارعین و ساکنین املاک واگذار شده و وجوه حاصله از محل فروش املاک، به وسیله بانک عمران جمع آوری شده و اقدام به بهای دریافتی از زارعین توسط این بانک صورت می پذیرد."23
بنابراین همچنان روش کهن (مصادره و مصادره معکوس که بدان اشاره شد) تا این زمان نیز از طریق مصادره توسط بنیاد پهلوی و واگذاری (مصادره معکوس) و دریافت عایدات حاصله ادامه می یابد و به عبارت دیگر هدف از "سیاست فروش و یا اداره املاک و مستغلات، از وجه سیاست فروش املاک خالصه آن بیشتر مد نظر بوده است تا اهداف خیرخواهانه ]و این دقیقاً همان روندی است که در عصر قاجاریه و حتی پیش از آن هم، چنان که بیان شد وجود داشت…[
به طور خلاصه می توان گفت پیامدهای مثبت این شیوه عملکرد و اداره عبارتند از: (برای خاندان سلطنتی)
1-اغلب اراضی و املاک مزروعی که به صورت غیرحاصلخیز و ناکارآمد به مرور زمان، مبدل گشته بود و اداره مستقیم آن توسط حکومت بر این ناکارایی می افزود. با این شیوه عملکرد – یعنی فروش اراضی مزبور به زارعان و کشاورزان و افراد دیگر – می توانست نقدینگی خاصی را جهت سرمایه گذاری در سایر بخشهای اقتصادی کشور به دنبال داشته باشد.
2-فروش املاک و اموال غیرمنقول (یا همان مصادره معکوس) که عمده ترین آنها از مردم "غصب" و در زمان رضاشاه "مصادره" شده بود، باعث انحراف عمومی افکار از "در اختیار داشتن املاک غصبی" توسط دولت بود. همچنین زارعان خود را "مرهون بخششهای اعلیحضرت همایونی" می دانستند، بدون آنکه از کنه موضوع اطلاع یابند و ضمناً افرادی که اراضی آنها در دورانهای پیشین غصب شده بود، با امید بازگشت دوباره آن اموال غیرمنقول به ید مالکانه شان، تدریجاً نارضایتی خویش را فراموش کرده بودند و در واقع این همان روشی بود که در دوره سلطنت محمدشاه قاجار (1250-1294 هـ . ق) اتخاذ شده و املاک و اراضی غصب شده را به صاحبان آنها بازگرداند (پس از نادرشاه افشار)، اما این کار هیچگاه توسط محمدرضاشاه صورت نگرفت و به بیان دیگر اگر محمدشاه قاجار از روش "عکس مصادره" بهره جست، محمدرضا شاه پهلوی از روش "ضبط و مصادره اموال غیرمنقول خالصه" میراث رضاشاه به عنوان دارایی شاه استفاده کرده است.

در اوایل سال 1340 برای اداره داراییهای بنیاد پهلوی که خود ثروت حاصل از فروش و واگذاری املاک پهلوی را هم در اختیار داشت، روش مطمئن تری به کار برده شد و آن روش "وقف کردن دارایی های غیرمنقول بنیاد پهلوی" بود ، بنابراین در شرایطی که سیاست فروش املاک پهلوی دنبال شده و عواید آن به حساب بنیاد پهلوی به "بانک عمران" واریز می شد. فرمان وقف کردن دارایی های "بنیاد پهلوی" تحت عنوان "موقوفات خاندان پهلوی" در تاریخ 12 مهرماه 1340 از سوی شاه صادر می شود.
با سرمایه گذاریهای اقتصادی کلان در "بنیاد پهلوی" و سیاست "موقوفه کردن اموال و املاک" به میزان قابل توجهی دارایی های غیر منقول شاه و حاکمیت از این باب افزوده شد. چنانکه پس از "وقف" شدن این داراییها کسانی که اموالشان از طریق "غصب" و "مصادره" از ید مالکانه ایشان خارج شده بود، ناگزیر از "مالکیت" این اموال غیرمنقول خود دست کشیدند و در فرمان شاه هم به طور "وراثتی"، تولیت موقوفات به اولاد پس از خود منتقل می شد؛ در نتیجه "دارایی و اموال" بنیاد پهلوی برای همیشه در تصرف شاه و خاندان بلافصل او باقی می ماند…"24 و این روند تا سال 1356 ادامه می یابد.
"رابرت گرام" خبرنگار "فاینانشال تایمز" در باره داراییهای "بنیاد پهلوی" و راهها و چگونگی بهره برداری از آن چنین قضاوت می کند:
"بنیاد پهلوی بطور رسمی یک سازمان خیریه بود که ظاهراً از ثروت شاه تغذیه می کرد ولی عملاً از 3 طریق برای کمک به رژیم مورد استفاده قرار می گرفت: 1-برای مستمری ها 2-وسیله کنترل از طریق سرمایه گذاری در بخشهای معینی از اقتصاد مملکت 3-یک منبع سرمایه گذاری برای شرکت های وابسته به شاه، این بنیاد قدرت مندترین نیروی اقتصادی کشور بود."25

یکی از ناظران داخلی در این باره قضاوتی مشابه دارد:
"گرچه ظاهر بنیاد پهلوی به امور خیریه می پرداخت ولی فعالیت اصلی آن فقط در مسیرهایی بود که بتوان از طریق سرمایه گذاری پر سود در کارخانجات سیمان و تصفیه قند، شرکت بیمه، بانک، کشتیرانی و هتل سازی، ثروت خاندان شاه را چندین برابر کند."26

"بنابراین با بکاربستن روشهای اقتصادی سودآور برخلاف چیزی که در ظاهر ابراز می شد، ثروت و سرمایه بنیاد پهلوی در سال 1340 هجری شمسی؛ در حدود "000/000/00/20 ریال و در اواخر عمر رژیم پهلوی و در سال 1356
هـ . ش به رقم 000/000/000/3" دلار بالغ می شود، که با احتساب نرخ دلار به نرخ 70 ریال در این سال؛ ارزش ریالی ثروت "بنیاد پهلوی" که در حقیقت "اموال غیرمنقول عمومی و تحت اختیار تام خاندان سلطنت" را تشکیل می داد، به رقم "000/000/000/210" ریال می رسید."27
در سال 1357 که بارقه های سقوط رژیم شاهنشاهی به تدریج نمایانتر می گشت، بتدریج جراید و مطبوعات کشور با بهره گیری از فضای نسبتاً آزادی که در اواخر حکومت پهلوی پدید آمد در ضمن چاپ و نشر برخی افشاگری ها، به فهرست "دارایی های غیر منقول دوران پهلوی" اشاره می کنند:
"آسوشیتد پرس در مطلبی به نقل از یک مقام آگاه آشکار کرد:28
اعضای خاندان پهلوی دارای "مالکیت کامل" یا "عمده" 105 موسسه ایرانی هستند که در آن از "سرکه و نان" تا "تراکتور" ساخته می شد. گفته می شود که دارایی شخصی آنها تا 25 میلیارد دلار می رسد.
شاه ایران پس از ترک مملکت، "اسناد مالکیت شخصی" خود را به مبلغ
"95/223 میلیون دلار" به "بنیاد پهلوی" واگذار کرد.
اگر شاه به کشور باز نگردد، "بنیاد پهلوی"، ملی خواهد شد ]در واقع مصادره می شود[.

منابع نزدیک به بنیاد پهلوی گفتند:
1- فعالترین پرنس، "محمودرضا": 24 موسسه بزرگ صنعتی، چندین "کارخانه"، چندین "معدن" و یک کارخانه آجر و یک کارخانه لاستیک سازی اتومبیل است.
2- پرنسس "اشرف" که در 16 موسسه بزرگ سرمایه گذاری کرده اند و دارایی او شامل یک "مجتمع خانه سازی" در تهران به ارزش 100 میلیون دلار، "یک مجتمع ساحلی در کنار دریای خزر" و یک "شرکت عظیم بیمه در خاورمیانه" است به همراه پسرش (شهرام پهلوی نیا) که با چندین موسسه بزرگ سرمایه گذاری کرده اند شریک است و 12 موسسه خصوصی او شامل یک شرکت "پارچه بافی" در اصفهان، چندین روستا و یک کارخانه فرآورده های شیری، مشارکت در یک خط هوایی (ایران – ژاپن) بود.
3- پرنس "شمس" که در امور "بازرگانی و سلطنتی" متعددی مداخله دارند، از جمله "کارخانه خانه سازی"، "لوله سازی" و "کشتی سازی" از جمله اموال غیرمنقول اوست.
4- پرنس "عبدالرضا" برادر شاه ایران که صاحب 11 کارخانه، چند معدن و چند مجتمع "کشت و صنعت" است که برخی از آنها با "سرمایه گذاران آمریکایی" مشارکت دارند.
5- پرنس "غلامرضا" برادر دیگر شاه دارای "املاک وسیع" و سهام عمده در 6 موسسه صنعتی بزرگ است.
6- پرنس "احمدرضا"، پنج شرکت تولید فرآورده های غذایی دارد.
7- پرنسس "شهناز"، دختر شاه، دارای 2 موسسه کشت و صنعت و تولید وسایط نقلیه است.
8- پرنسس "فاطمه" کوچکترین خواهر شاه، دارای 3 شرکت بزرگ صنعتی است که در امور خانه سازی و مهندسی فعالیت دارند.
9- پرنس "علی" برادرزاده شاه یک موسسه صنعتی بزرگ برای "کشت پنبه" و "پاک کردن آن" در منطقه خزر و گرگان دارد.
در واقع در فاصله بسیار کوتاهی تا سقوط رژیم شاهنشاهی، صورت داراییهای اموال غیر منقول خاندان سلطنتی که در اختیار "بنیاد پهلوی" قرار گرفته شده بود، مورد توجه افکار عمومی قرار گرفت و چون "خاندان پهلوی" یکی پس از دیگری، مملکت را ترک کردند و در حقیقت شرط لازم و کافی جهت "ملی کردن و مصادره کردن" این اموال محقق شد، این اموال به نفع حکومتی که در فاصله اندکی پس از روی کار می آید (به صورت دولت موقت)، مصادره می گردد. در همین ایام تصمیم گرفته می شود که "شاه در دادگستری محاکمه شود." جراید نیز به انعکاس این خبر "… صبح دیروز وکلا و قضات دادگستری با آقای خمینی ملاقات کردند. در این ملاقات، امام طی سخنانی به وضع اسفناک کشور اشاره کرد و متذکر شد که قضات و وکلا، وظیفه خطیری در بازسازی کشور بر عهده دارند…
امام با اشاره به وضع نابسامان قوه قضاییه در گذشته گفتند: "در آینده کلیه "فاسدان" و کسانیکه از "بیت المال" مردم "سوء استفاده" کردند، در دادگستری "محاکمه" خواهند شد که در راس این اشخاص "شاه" قرار دارد. ما از کشوری که شاه در آنجا قرار دارد، خواهیم خواست که او را تحویل دهد (تا با مجازات برسد)، اما اگر از "استرداد" او خودداری کردند، دادگستری او را "غیاباً" محاکمه می کند و پس از محکومیت اموال او را ضبط می کنیم…"29
با پیروزی انقلاب اسلامی در 22 بهمن 1357، این "اموال غیرمنقول" متعلق به خاندان سلطنتی به نفع حکومت جمهوری اسلامی "مصادره" می شود.
تصدی گری "بنیاد پهلوی" تا سال 1358 بر این اموال غیرمنقول ادامه داشت و پس از آن در اختیار "نهادهای انقلابی" قرار می گیرد.

بخش چهارم:
انقلاب اسلامی تا عصر حاضر

در اوان پیروزی انقلاب اسلامی، تدریجاً بسیاری از افراد حقیقی وابسته به رژیم پیشین از کشور خارج می شوند یا در کشور محاکمه، مجازات و کشته می شوند. در نتیجه "اموال غیرمنقول" بسیاری مضاف بر آنچه که از "اموال خاصه سلطنتی پیشین" بر جای مانده بود در اختیار حکومت اسلامی قرار می گیرد و ضبط و مصادره اموال به نحو نوینی ادامه می یابد.
در هنگام تصویب "قانون اساسی جمهوری اسلامی" در سال 1358، مذاکراتی در مجلس در باب تصویب اصل 45 و 49 ق. ا صورت می گیرد که توجه به آن می تواند مختصات "مصادره" و جایگاه آنرا در حکومت جمهوری اسلامی معین سازد:
"صورت شرح مذاکرات مجلس بررسی قانون اساسی بررسی نهایی قانون اساسی، جلسه 7 آبانماه 1358 هـ . ش، هفتم ذیحجه 1339 هـ . ق به ریاست دکتر سید محمد بهشتی (نائب رئیس) تشکیل شد:30
1) بیانات پیش از دستور: به محض رسیدن این قانون به دست مردم، اولاً: از چگونگی آن اطلاع حاصل می کنند که این قانون بسیار مترقی و اسلامی است که به تمام معنا درست نوشته شده است که اگر این قانون در تمام دنیا ارائه شود، تصدیق می کنند که یک قانون اسلامی، انسانی و مردمی است… موضوع دیگر این است که ما کارهای واجبی در بیرون و در شهرستانها و مملکت داریم. باید بدانیم این "ملت مستضعف" چه دردی دارند و چه نیازی دارند، نیازهایش را برطرف کنیم. ولی وظیفه مهمتر آن است که در میان مستضعفین برویم و با درد دل آنها و گرفتاری آنها از نزدیک آشنا شویم، دردهای آنها را درمان کنیم. چون آنها بودند که باعث پیروزی انقلاب شدند و کشاورزان و روستاییانی که در زمان طاغوت "استثمار" شده بودند و در مقابل زحمت و دسترنجشان هیچ چیزی عایدشان نمی شود و همیشه در حال اضطراب بوده اند، بایستی به آنان توجه شود و دست آنها را بگیریم و نگذاریم در فلاکت باشند…
2) همچنین برای آباد کردن و به مردم رسیدن و زندگی مردم را احیا کردنم، "بودجه" لازم است و این تامین بودجه بستگی به 2 وحدت انقلابی و انسانی دارد:
1- مساله "ثروتمندانی که در موقع پیروزی انقلاب هنوز مفهوم حرکت انقلابی اسلام را نفهمیده اند. آنها رفته اند و در گوشه و کنار نشسته اند و گهگاه هم در میان آنها تعدادی "ضدانقلابی" دیده شده است. باید آنها بیایند در مقابل "قانون عدل اسلامی" که اگر نیامدند, دولت موظف است. نظر رهبر هم قطعاً همین است. این همه ثروت جمع کرده اند "احتکار ثروت" کرده اند، "حبس" کرده اند. چرا نمی آیند "حق الهی" را بدهند؟ مگر "خمس" یکی از حقوق مسلم قانون اسلام نیست؟ اینها را اگر بخواهیم محاسبه کنیم و باید هم محاسبه شوند، همین ثروت ملت است که آنان جمع کرده اند…
همین ثروتهایی که یا از راه "غیر مشروع" بدست آمده و "اگر از راه غیر مشروع باشد"، باید "مصادره" شود. حال اگر بعضی می گویند در اسلام "مصادره" نداریم. مصادره به چه معناست؟
مصادره یعنی: "مال غیر مشروع که از راه "غیر مشروع" بدست آمده، باید این گونه ثروتها ]اعم از منقول و غیر منقول[ گرفته شود.
الف- اگر صاحبان اصلی آنها معلوم باشد به آنها داده شود.
ب- اگر صاحبان اصلی آنها معلوم نیست ]مجهول المالک[ برای بهبود وضع زندگی نیازمندان و مستضعفین به "بنیاد مستضعفین" و "بیت المال" برگردانده شود و صرف طبقات محروم و مستضعف گردد و به مصرف "روستاها" برسانند.
این پولها چرا بایستی روی هم انباشته شوند و به محرومیت مردم نرسد؟ این احتکارها طبق قانون اسلام درست نیست. مخصوصاً "قانون خمس" محاسبه نگردیده و باید محاسبه و تنظیم گردد، طبق قانون اسلام، "خمس" وضع گردیده و تحقیقتاً مطابق با "قرآن و سنت" است.
بنابراین اگر تمامی این اموال غیرمشروع گرفته شود، چنانچه صاحبش "معلوم" باشد، به صاحبش برسد و اگر "مجهول" است به "بیت المال" عودت داده شود، مصرف "طبقه محروم و فقرا" گردد. مخصوصاً برای بهتر کردن روستاها و آبادی و کشاورزی و آباد کردن مملکت مصرف دارند. این یک وظیفه است و اگر هم آن اموال و ثروتهایی که جمع شده اند از راه "حلال و حرام" بدست آمده باید 2 خمس گرفته شود:
1)خمس مال مخلوط به حرام: اگر مالک (صاحب) و مقدارش "معلوم" نباشد.
2)خمس پس انداز مالی که ذخیره کرده اند با رفته و املاک و اشیایی خریده اند و در بانکی گذاشته اند.
که این دو خمس که در حقیقت "%40" است باید بدهد.
[… اینها ثروت مملکت را غارت کردند و برای خوشگذرانی خودشان به خارج برده اند و امروز "دولت انقلاب اسلامی" در یک فشار اقتصادی قرار گرفته و خزانه دولت تهی مانده است؛ اگر این گونه مالها داده می شد و آنها می آمدند و در مقابل حکم قانون اسلام قرار می گرفتند و آن طوری که قانون عدل اسلام معنا کرده است، حق ضعفا را می دادند، اقتصاد به راه می افتاد و گرفتاریها برطرف می شد…[
در نهایت پس از تصویب اصل 49 ق.ا (که در بخش قوانین به طور مبسوط بدان پرداخته خواهد شد) و نیز شروع فعالیت سازمانها و نهادهای انقلابی که طبق بیشتر قوانین از پرداخت بسیاری را از وجوه معمول معاف هستند و از لحاظ تشکیلات اداری نیز در چهارچوب متداول حقوق اداری نمی گنجد، وظیفه "مصادره اموال غیرمنقول" را به معنای عام کلمه در دست می گیرند.
این نهادها به ترتیب تاریخ پیدایش عبارتند از: (تاریخها تقریبی هستند)
1-بنیاد علوی 0از حدود سالهای 58 تا 60)
2-بنیاد مستضعفان (1358-1370)
3-بنیاد شهید (1359-1375)
4-بنیاد 15 خرداد (1368-1374)
و در حال حاضر "ستاد اجرایی فرمان امام" که وظیفه اداره اموال در اختیار ولی فقیه را برعهده دارد، در کنار نهادهای فوق الذکر وظیفه "مصادره" اموال غیرمنقول مطابق قانون بر عهده دارد.

باب دوم
مصادره اموال غیر منقول و علم
"حقوق خصوصی"

فصل نخست – حقوق مدنی

بخش نخست
قانون مدنی و رابطه با مفاهیم حقوق مدنی
یکی از مهمترین شاخه های حقوق خصوصی (به معنای حقوق تنظیم کننده روابط افراد جامعه با یکدیگر) که در مقابل حقوق عمومی (به معنای حقوق تنظیم کننده رابطه افراد با حاکمان) و به معنایی بسیار ساده اشاره دارد که همانا "راه و روش زیستن و قواعد حقوقی لازم جهت بقاء روابط افراد یک جامعه را تشکیل می دهد، (قانون و قواعد حقوق مدنی) است.
البته حقوق مدنی دقیقاً یک رشته از رشته های حقوق خصوصی نیست.31 زیرا از نظر تاریخی، مبنای حقوق خصوصی و مطالعه تاریخی آنرا مبنای سایر شعبه ها نشان می دهد. حقوق مدنی، روابط اشخاص را تنها از این لحاظ که عضو "جامعه و مدینه" است، تنظیم می کنند و توجهی به خصوصیتهای مربوط به مشاغل گوناگون ندارد. با وجود این در مسائل مدنی به ویژه در قواعد مربوط به "مالکیت اموال غیر منقول" نیز "حقوق عمومی" بر مالکیت "زمینهای مزروعی" ویژگیهایی یافته است که باید موضوع حقوقی خاصی ]حقوق روستایی[ قرار گرفته و در شمار حقوق عمومی درآید، همچنین قانون "روابط مالک و مستاجر" دخالت دولت در تنظیم روابط میان افراد جامعه را آشکارتر می کند.
یکی از مهمترین مسائل مرتبط با حقوق مدنی، "مالکیت" و قواعد مرتبط با آن است که همچنین در رابطه با "مفهوم و ماهیت مصادره" نیز جزء پراهمیت ترین مباحث قرار خواهد گرفت.
دومین موضوع "ارث" و رابطه آن با "مصادره" است و در نهایت موضوع "قراردادها و عقود معین مرتبط با این مفهوم یعین مصادره است.
بنابراین رابطه مفهوم "مصادره اموال غیرمنقول" را طی 3 گفتار با مفاهیم حقوق مدنی مطالعه می کنیم:
الف-"مالکیت" و مصادره اموال غیر منقول
ب-"ارث" و مصادره اموال غیر منقول
پ-"قراردادها و عقود معین" و مصادره اموال غیرمنقول

گفتار نخست – مالکیت و مصادره اموال (غیرمنقول)
1-در علم حقوق می توان تعاریف 3 عنصر "مال"؛ "غیرمنقول" و "مالکیت" را بدین گونه یافت:
1)مال: ـحداقل 3 تعریف خاص برای آن وجود دارد)
الف-مفید باشد و نیازی را برآورد "قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معین باشد."32
ب-قانون مدنی وجود مالک را برای وجود مال ضروری نمی داند، چرا که از دیدگاه این قانون، اموالی نیز وجود دارد که مالک خاص ندارد: مثل "آبهای مباح" و "زمین موات" و "شکار"
ج-معنای مادی و حقوقی:
1-اشیایی که موضوع داد و ستد حقوقی بین اشخاص قرار می گیرد.33
2-عبارت از حقوق مالی که به اشخاص امکان انتفاع از اشیاء مادی را می دهد.
2) حق مالکیت: "حقی که به موجب آن مالک نسبت به مایملک خود حق هرگونه انتفاع دارد که تنها موارد استثناء قانون این اطلاق حق مالکین را محدود می کند. این حق، انحصاری است و طبق اصل "تسلط"، مالک را مسلط بر اموال خود و مختار در هرگونه تصرف مکی می داند و حد مجاز این تصرف، اصول "44 ق. ا" که مالکیت را تا حدود "قوانین اسلام" مجاز شمرده است و اصل "40 ق. ا" که در واقع بیان قاعده "لاضرر" است و طبق آن "سوء استفاده از حق مالکیت" و مبنای حق خویش را ضرر به دیگران قرار دادن" ممنوع است.
3)(مال) غیرمنقول: (قانون مدنی) (باب اول) اموال از دو جهت قابل تعمیم هستند:
الف- منقول و غیر منقول
ب- اموالی که معلوم المالک است و اموال مجهول المالک
(ماده 12 ق.م): (مال غیرمنقول آن است که از محلی به محل دیگر نتوان نقل نمود.
اعم از اینکه استقرار آن ذاتی باشد یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن خرابی وارد آید، غیر منقول است.)
و اختصاصات اموال غیرمنقول عبارتند از:
1- قابلیت انتقال آن فقط با "سند رسمی" "(22 و 46) ق.ث)"
2- عدم امکان "مالکیت" آن توسط خارجیان مقیم ایران
3- عدم امکان "فروش" یا "رهن" آن توسط قیم بدون اجازه دادستان
4- "حق شفعه" که فقط مختص اموال غیرمنقول است.
5- "مرور زمان" 20 ساله در اموال غیرمنقول وجود دارد.
6- حق استناد به تصرف جهت خلع ید و رفع مزاحمت کسانی را که به تصرفات وی تجاوز کرده اند، بدون نیاز به اثبات مالکیت توسط متصرف (یا قاعده: تصرف دلیل مالکیت است اماره تصرف) (آیین دادرسی مدنی)
7- اختصاص حق "ارتفاق" به اموال غیرمنقول (ماده 93 قوم)
8- "زن" از اموال غیرمنقول ارث نمی برد و از مطالبه "زمین و عرصه" محروم است و در تملک "عین ابنیه و اشجار که آنرا نیز نمی تواند به عنوان "وراثت" در اختیار داشته باشد و باید قیمت "ثمن یا ربع اعیان و اشجار" را از سایر وارثان مطالبه کند. اما تا زمانی که این قیمت پرداخته نشده است، زن "حق عینی" بر آن اموال دارد و بر سایر طلبکاران مقدم است. (9مواد 946 تا 948 ق.م)
9- "حق مالکیت" جزء مهمترین "حقوق عینی" مربوط به "اموال غیرمنقول" است و نیز دعاوی که موضوع آن تملک غیرمنقول است (دعوی فسخ و بطلان و عدم نفوذ مطالعات غیرمنقول) به واسطه بطلان "مالکیت لاحق" و اثبات "مالکیت سابق" یا تملک دوباره مال انتقال یافته، غیرمنقول تلقی می شود.34
10- "مطالبه اجرت المثل و خسارت وارد بر املاک"، تابع غیرمنقول است، بنابراین "دادگاه صلاحیتدار" برای رسیدگی دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است35 و در نهایت موضوع حق تولیت (از آنجا که راجع به اداره اموال غیرمنقول است)، غیرمنقول محسوب می شود.
در اینجا پیش از پرداختن به رابطه "مصادره" با هر یک از 2 موضوع "مال غیرمنقول و هر یک از خصوصیات و قواعد مرتبط آن با آن" و "مالکیت" نکوتر آنست که به تعبیر و تعاریف قانون مدنی از اموال "مجهول المالک" اشاره شود.
"اموال مجهول المالک" (یا آن چیزی که مالک خاص دارد ولی به جهاتی نمی توان او را پیدا کرد) از منظر حقوق مدنی و در قانون مدنی (ماده 28) چنین تعبیر شده است: اموال مجهول المالک با اذن حاکم یا (ماذون از او)، به مصرف فقراء برسد (فقیر = کسی که درآمدش نتواند کفاف نیازمندیهای ابتدایی او را بدهد.) و حاکم در این قانون همان "دولت و قوای عمومی" در قانون گذاری نوین استد که "دولت حاکم" با تقسیمات درون سازمانی خاص خود وظیفه "قبول و قبض وقف عام" و "به مصرف رساندن اموال مجهول المالک" را بر عهده می گیرد.
نیز وظیفه "دفاع از حقوق عمومی در امور کیفری" و "خلع ید از متجاوزان به زمینهای عمومی و دولتی" (ماده 16 قانون اراضی دولت و شهرداریها و اوقاف و بانکها مصوب دیماه 1339"، و "جمعه آوری و نگهداری اموال مجهول المالک و ترکه اموات بلاوارث36 با دادستان است…"
همچنین به موجب قانون مدنی "اموال موقوفه" و "اموال عمومی" استثنائات مهمی بر اصل انتقال پذیری اموال غیر منقول است که البته در ارتباط با "اموال عمومی" ممکن است با تغییر هدف اختصاص یافته به آن توسط قانون، مال غیر منقول عمومی، وصف انتقال ناپذیری به وسیله عقود معین و قراردادها را از دست داده و قابل توصیف به سود طلبکاران هم هست. چرا که در صورت انتقال ناپذیر خود از آنجا که "توقیف به عنوان مقدمه تملیک" انجام می شود و مال عمومی و موقوفه قابل تملک نیست، بنابراین قابل توقیف توسط طلبکاران هم نیست.37
اکنون در تعریف "مصادره اموال غیر منقول" که تقریباً در هیچ ماده ای از قانون مدنی تعریف خاصی از آن بیان نگردیده است باید گفت: "مصادره: سلب مالکیت شخصی و در اختیار گرفتن تصدی آن توسط قوای عمومی و حاکم است."، البته مفهوم مصادره در وجه دیگری نیز قابل بررسی است و آن موضوع "اموال مجهول المالک" (به معنای اموالی که مالک خاص دارد اما به جهاتی از مالکیت، او غیرقانونی بر مال تصرف یافته یا صرفاً دسترسی به او غیرممکن است،) خواهد بود. در این اموال نیز از متصرفان غیرقانونی، "خلع ید" خواهد شد و در صورتی که بلامالک باقی مانده باشد، دولت آنرا تصرف می کند. شاید بتوان تصرف قوای عمومی بر "اموال مجهول المالک" و اداره آن توسط "حاکم و دولت" را "مصادره به معنای خاص" بنامیم.
باید دقت کرد که در حقوق مدنی مفهوم دیگری نیز وجود دارد که به مفهوم "مصادره" بسیار شباهت دارد، اما باید دانست که وجه افتراق بین این دو، آنان را دو روش متفاوت جهت "تغلب یافتن حقوق عمومی بر حقوق خصوصی" بدانیم.
در واقع آنچه اهمیت دارد آنست که در حقوق مدنی دخالت مستقیم "حقوق عمومی به معنای عام کلمه" در حداقل مقدار خود قرار دارد و شاید بیشترین دخالت و ورود حقوق عمومی و قوای حاکمه را در مبحث "نظم عمومی" و توسط به آن جهت تحدید مرزهای حقوق خصوصی و حقوق مدنی به عنوان مهمترین شاخه آن بدانیم، اما آنچه مسلم است گاه نیز در جهت اهداف و منافع مختص قوای عمومی، جهت تامین نیازمندیهای مادی و مالی قوای حاکمه نیز از چنین شیوه هایی بهره جسته می شود. چرا که فی الواقع مصادره اموال خالصه سلطنتی (به عنوان مثال)، مصادره در معنای حقوقی کلمه نیست. چرا که – آن گونه که در پیشینه تاریخی مصادره در ایران ذکر شد – این اموال غیرمنقول از ادوار نخستین در اختیار قوای حاکم بر کشورها قرار دارد و به صورت موروثی در طول سالیان متمادی، سلسله به سلسله و حکومت به حکومت منتقل می شود و این انتقال تا زمان معاصر ادامه یافته و در واقع پس از تغییر حکومت این اموال که به معنای حقوقی "بدون مالک" باقی می ماند.
بنابراین قوای حاکم نیز این اموال را به تصرف در می آورند. البته نکته بسیار پر اهمیت آن است که جز در حکومتهای "مونارشی" که حکومت تک نفره در اختیار پادشاه یا امثال آن است، در سایر حکومتها و اشکال دولت که مجموعه ای از افراد تحت نام حکومت به اداره یک جامعه می پردازند، بنابراین موضوع حق و تعلق حق مالکیت، یک شخص حقوقی است و نه حقیقی. البته مفهوم "مالکیت" در این گونه موارد تا حدی متناقض است. به این معنا که آیا اساساً این گونه اموال جزء "اموال عمومی" محسوب می شود یا خیر؟
پاسخگویی به این پرسش از آن جهت اهمیت دارد که چنانچه این اموال عمومی باشد قاعدتاً غیرقابل تملک است، بنابراین بحث مالکیت این اموال توسط "افراد حقیقی" منتفی است و در مورد دولت حاکم به عنوان شخصی حقوقی خاص باید آنرا مالکیت حقیقی و واقعی ندانست.
برای روشن تر نمودن مبحث می توان "دولت و حکومت" را به یک "شرکت" تشبیه شود که دارای شخصیت حقوقی است و برای تاسیس نیاز به آورده ها و سرمایه اولیه ای دارد که در واقع اموال مزبور که نام عمومی را بر خود می گیرد و یا اموال "ملی شده" همان سرمایه ابتدایی شرکت (دولت) را تشکیل می دهند. بنابراین مالکیت بر اموال "مصادره شده" و "اموال ملی شده" از نوع مالکیت اشخاص حقوقی است. در اینجا به اصطلاح و مفهوم "ملی شدن" می رسیم که در واقع همان مفهوم متشابه "مصادره" است که بیان شد.
در رابطه با مفهوم "ملی شدن اموال" و به بیان نکوتر "ملی کردن" در حقوق مدنی بیشتر از "مفهوم مصادره" سخن رانده شده است.
البته باید دانست که پاره ای از اموال که "مالک خاص" دارند و در زمره "مشترکات عمومی"38 است، (مشترکات عمومی به اموالی اطلاق می شود که برای استفاده مستقیم تمام مردم آماده است یا اختصاص به حفظ "مصالح عمومی" داده شده است و دولت، تنها از جهت ولایتی که بر عموم دارد، می تواند آنرا اداره کند، نیز وجود دارد که هدف از ملی کردن حفظ و اداره این گونه اموال است که مالک خاص ندارد (بالذات) و صرفاً دولت جهت ولایتی که از جانب مردم بر "عموم" دارد، می تواند آنرا اداره کند. ضابطه تشخیص این اموال از سایر اموال نیز گاه "تملک ناپذیری ذاتی" آن دانسته اند (دریا و رودخانه های قابل کشتیرانی) و گاه "نوع مصرف تعیین شده از سوی دولت برای آن"، که به طور کلی اموالی که "مستقیم یا با واسطه" از طرف دولت برای رفع "نیازهای عمومی" اختصاص داده شده است، از اموال دولتی مجزاست و در واقع "اموال عمومی" محسوب می شوند. اما سایر اموال دولتی، تحت "مالکیت" دولت است.39
حال چنانچه اموال غیر منقول خالصه را (به عنوان مثال)، در یک تقسیم بندی قرار دهیم، خواهیم دید که:
الف-"اموال عمومی" که در تمامی دورانها نیز وجود داشته و به سبب "تملک ناپذیری ذاتی"، تحت مالکیت هیچ شخص خاص (اعم از حقیقی و حقوقی) نیست. در واقع بوسیله دولت، "جهت تامین نیازمندیهای عمومی"، اداره می شود ولی ملک دولت قرار نمی گیرد. (کوهها، دریاها، دشتها، معادن و …) از این زمره اموالند. بنابراین اگر در دورانی این املاک و اموال غیرمنقول (املاک: جمع ملک مقصود است)، تحت مالکیت ظاهری اشخاص (مانند پادشاهان) قرار می گیرد، دلیل بر قالب تملک حقیقی بودن آن اموال نیست.
اهمیت تشخیص "اموال عمومی" از سایر اموال نیز بسیار حایز اهمیت است. چرا که این اموال غیرقابل تملک بوده و در نتیجه "غیرقابل انتقال" به سایر افراد هستند. به عنوان مثال هیچ دولتی حق ندارد "دریای" کشور خویش را به دولت کشور دیگر بفروشد یا رهن دهد. بنابراین "وصف انتقال ناپذیری" اموال عمومی نتیجه بلافصل غیرقابل تملک بودن این اموال است.
بنابراین اصل است که حاکمیت دولت بر قلمرو خویش را تضمین می کند و از نقل و انتقال و تغییر حدود مصون می دارد.
نیز قابل توقیف برای طلبکاران نیست، یعنی نمی توان بخشی از خاک یک سرزمین را وثیقه طلب و اموال عمومی را وسیله ادای دین یک کشور و دولت آن به سایر دول در عرصه مراودات بین الملل قرار داد.
البته بسیاری از "اموال دولتی" معمولاً "اموال عمومی" متشابه و مختلط می گردند و غالب دولتها می کوشند که این اموال دولتی را "اموال عمومی" بنامند تا چنانچه در "دعوای حقوقی و یا جزائی"، حکم به توقیف برخی از اموال دولتی داده شد، این اموال غالباً غیرمنقول از هرگونه توقیف مصون باقی بمانند.
گرچه این اموال دولتی بالذات غیرقابل تملک و انتقال نیستند، نفع بسیاری از حکومتهای آن است که با وضع قوانین خاص آنرا "اموال عمومی" اطلاق و بدین ترتیب از "مالکیت خصوصی" افراد جامعه نسبت به این اموال جلوگیری به عمل آورند و در واقع "انحصار" استفاده و بهره برداری از آن را در اختیار خویش نگاه دارند.
البته بسیاری از دولتها، میل زیادی به افزایش قلمرو و اموال عمومی و بالاخص "دولتی" دارند. این امر غالباً با هر دو روش یعنی "مصادره" و "ملی کردن" صورت می گرد.
این حق دولت که نوعی "مالکیت محدود" است و قابل اعمال در حدود قوانین است که در عقاید "هوریو" به نام "مالکیت اداری" نامیده می شود40، دو وجه دارد:
گاه این اموال "ملک خصوصی" دولت قرار می گیرد و گاه این "اموال دولتی" که جهت "خدمت عمومی" به کار برده می شود قانوناً مبدل به "اموال عمومی" می شود و بنابراین "غیرقابل تملک" و "غیرقابل انتقال" به کار برده می شود قانوناً به "اموال عمومی" می شود و بنابراین "غیرقابل تملک" و "غیرقابل انتقال" می شود.
ماده 26 ق.م در این رابطه بیان می دارد:
"اموال دولتی که معّد است برای "مصالح" یا "انتفاعات عمومی" مثل "استحکامات" و "قلاع" و "خندق ها" و "خاکریزهای نظامی" و "قورخانه" و … "ابنیه و عمارات دولتی" و "سیم های تلگرافی دولتی" و "موزه ها" و "کتابخانه های عمومی" و "آثار تاریخی" و امثال آنها و بالجمله آنچه از اموال غیرمنقول که دولت به عنوان "مصالح عمومی" یا "منافع ملی" در تحت تصرف دارد "قابل تملک خصوصی" نیست و همچنین است اموالی که موافق مصالح عمومی به "ایالت" و "ولایت" یا "ناحیه" یا "شهر" اختصاص یافته باشد.41"
ب: در ماده 27؛ "اموالی که ملک اشخاص نمی باشد و افراد مردم می توانند آنها را (مطابق مصالح عمومی) و مقررات مندرج در این قانون و قوانین مخصوصه مربوطه به هر یک از اقسام مختلفه آنها تملک کرده و یا از آنها استفاده کنند، "مباحات42" نامیده می شود، مثل "اراضی موات" یعنی "زمینهایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آنها نباشد".
مباحات در واقع مالک خاص ندارد، اما تفاوت اصلی آنرا با "اموال دولتی" در این می دانیم که "اموال دولتی"؛ " "غیرقابل تملک" توسط "اشخاص خصوصی" اعم از "حقیقی و حقوقی" است. نیز دولت نمی تواند این اموال را به اشخاص حقوقی منتقل کند به صورت عقود معین یا قرارداد (خصوصی) و چنانچه در برهه ای از زمان که تعادل حقوقی روابط افراد جامعه با دولت برهم می خورد (اغتشاشات و انقلابات) و این اموال در اختیار افراد خصوصی قرار گرفت؛ پس از استقرار دولت، این اموال با "مصادره" دوباره تحت ید حاکمیت قرار می گیرد.
بنابراین می توان یکی از "علل مصادره اموال غیر منقول" را، "عمومی و دولتی" بودن این اموال دانست و از آنجا که این اموال قابل تملک و مالکیت اشخاص خصوصی قرار گرفتن و به طریق اولی قابل تصرف توسط افراد خصوصی نیز نیست.
شاید مهمترین رابطه "مصادره" و "مالکیت" با "اموال غیرمنقول عمومی" آن است که این اموال به طور خلاصه قابل تملک نیستند و چنانچه افراد خصوصی آنرا "تصرف" کنند، نمی توان آن "تصرف" را اماره "مالکیت" دانست.
چرا که "تصرف" در جایی که "اموال غیرقابل تملک" باشند معنا ندارد، به بعبارت دیگر این تصرف اماره مالکیت نیست، زیرا اصولاً "مالکیت در اینجا معنایی نمی یابد، تا تصرف را اماره ای بر صحت آن بدانیم. بنابراین اگر این اموال در تصرف اشخاصی باشد، توسط دولت و حکومت "مصادره" می شود.
حال باید دقت کرد که آیا این "اموال عمومی" است که چنانچه در تصرف افراد خصوصی باشد "مصادره" گردد یا این محدوده، قابل گسترش به "اموال دولتی" نیز هست؟ پاسخ به این پرسش از آن جهت حائز اهمیت است که اگر این مال غیر منقول "عمومی" باشد "قابل مصادره" است و شاید بتوان گفت تنها مصادره قانونی نیز این نوع "مصادره" خواهد بود. ]به دلایلی که ذکر شد.[
اما اموال دولتی که در واقع "ملک دولت" است و برخلاف "اموال عمومی" که ذاتاً غیرقابل تملک است، این اموال قابلیت تملک دارد اما در این مفهوم که موسسات عمومی حق مالکیتی "شبیه" به سایر اشخاص بر اموال است و در واقع گرچه این تصرفات گاه توسط قانون محدود می شود اما به هر حال غیرقابل تملک ذاتی – آنچنان که اموال عمومی هستند – نیست و مهمترین وجه تمایز این دو نوع مال را در وظیفه و به بیان نکوتر وصفی که دولت در قبال آن پیدا می کند، باید یافت:
الف- اموال عمومی از آن جهت که معد و آماده برای استفاده عموم مردم است و در نتیجه قابل تملک نبودن وجود وصف مالکانه برای آن را توسط دولت و اشخاص منتفی می سازد و نیز از جهت ولایتی که حکومت بر عموم دارد و خود را موصوف به وصف حافظ نظم عمومی و تامین نیازهای مردم می داند، تنها وظیفه "اداره" این اموال را بر عهده دارد و تنها این گروه از اموال غیرقابل تملک است، اما سایر اموال اینگونه نیست.
ب- اموال غیرمنقول دولتی که دانستیم قابل تملک توسط دولت در حدود قانون است. اما به پرسش خود باز میگردیم که آیا قلمرو "مصادره اموال غیر منقول" به "اموال دولتی" نیز گسترش داد یا نه؟
برای پرسش فوق می توان با توجه به ماهیت این اموال، پاسخی جستجو کرد.
به عنوان مثال "ترکه بدون وارث" از این جمله اند و نیز "اراضی موات حواشی شهرها" تحت "مالکیت" دولت است.
بنابراین فرض می کنیم که این اموال توسط قرارداد بیع (عقد معین) به افراد خصوصی انتقال یابد، غالباً باید این انتقال را صحیح بدانیم و عقد سازنده آن را حمل بر صحت کنیم. اما آیا به عنوان نمونه می توان "اراضی موات" را به اشخاص خصوصی (اعم از حقیقی و حقوقی) منتقل کرد؟
این جاست که هر حکومت با توجه به ساختار و تشکیلات خود پاسخی گاه متفاوت و غیر متشابه از سایر حکومتها به این پرسش می دهد.
این امر را می توان به نوع حکومت نسبت داد و خط مشی و سیاست گذاریهای آن در رابطه با امر تعیین تعادل میان دو وجه حقوقی خود و جامعه (یعنی حقوق عمومی و حقوق خصوصی) را دخیل دانست.
به عنوان نمونه اگر بیشتر ساختار دولت و حکومت عمومی باشد، حجم این اموال دولتی در حداکثر (max) میزان حقوق خود قرار دارد و بالعکس اموال خصوصی در حداقل میزان قرار دارد.
شدیدترین و بارزترین مصداق آنرا در "حکومتهای کمونیستی" و بر پایه ایدئولوژیهای "جمعی" جستجو می کنیم که تقریباً "مالکیت خصوصی" بی مفهوم است و در عوض "مالکیت جمعی" بسیار قدرتمند است.
در مقابل چنانچه یک حکومت و دولت بر پایه احترام به "مالکیت خصوصی" بنا نهاده شده باشد، حجم اموال دولتی در حد بسیار اندک و بالعکس "اموال خصوصی" و مالکیت خصوصی به تبع آن در حداکثر (max) قرار دارد.
بنابراین مصادره اموال دولتی که در اختیار اشخاص خصوصی قرار گرفته اند، امری نسبی و منوط به خط مشی دولتهاست.
ولی این نکته را در پایانه گفتار "مالکیت و مصادره" یادآوری می کنیم که مالکیت دولتی نسبت بر اموال مصادره ای، مالکیت کامل نیست، بلکه آمیزه ای از مالکیت و امانت است. از آنجا که حکومتها این اموال را از آن جهت در اختیار دارند از جانب مردم ولایت برای اداره جامعه و حفظ نظم عمومی که هدف غایی علم حقوق است بر عهده دارند، به راحتی نمی توانند این اموال را تملک خصوصی کنند. در واقع همان گونه که در ابتدای بحث "مالکیت و مصادره" عنوان شد، می توان حکومت را به "شرکتی" تشبیه نمود که مالکیت آن بر اموال شرکت، "مالکیت حقوقی" "به صورت مالکیت اشخاص حقوقی" است و هیچ یک از افراد شرکت حق ندارند اموال مزبور را تحت "تملک خصوصی" قرار دهند و آنرا به اقتضای مالکیت مزبور به دیگران توسط "عقود و قراردادها" منتقل سازند. در واقع نوعی مالکیت مشاع که بر تمامی اجزا و در عین حال بر هیچ یک از اجزا "مالکیت کامل و حقیقی" آنگونه که افراد حقیقی دارند وجود ندارد.
پس اگر این اموال غیرمنقول نزد افراد حقیقی که از نوع اموال دولتی باشند مصادره گردید. دیگر دولت مزبور حق ندارد آنرا دوباره به افراد خصوصی منتقل کند، بلکه باید آنرا اداره و در جهت مصالح جامعه از آن بهره جویند.
روشی که در عمل گاه به طور معکوس انجام می گیرد و در واقع دولتها این اموال را به افراد خصوصی منتقل می کنند تا بدین وسیله "بودجه" مورد نیاز برای اداره جامعه را تامین کنند که گرچه ممکن است از جهت حقوق عمومی برای حفظ مصالح عمومی و نظام جامعه باشند ولی از منظر حقوق خصوصی انتقال مزبور در قالب عقود معین و قراردادها، "نافذ" به معنای حقوقی کلمه نیست چرا که مالکیت حقیقی باید مقدمه این انتقال صورت گیرد، خصوصاً اگر انتقال مزبور "بیع" باشد که از شروط اساسی آن مالک بودن "عین" انتقال دهنده است و چون نمی توان دولت را مالک عیون اموال دولتی و خصوصاً "اموال عمومی" بدانیم، بنابراین این انتقال در حداقل مقدار اعتبار خود ناقد نیست، همانگونه که انتقال اموال شرکت تا زمانی که بتوان "شخصیت حقوقی" خود را حفظ کند، از اعتبار قانونی برخوردار نیست."

گفتار دوم – بررسی رابطه "ارث" و "مصادره اموال (غیرمنقول)"
شاید تنها موردی که با توجه به قوانین ارث در حقوق مدنی، مرتبط با "مصادره" قابل ذکر به نظر می رسد از میان انبوه راههای تقسیم "ترکه متوفی" بنا بر قوانین مدنی که ریشه در فقه اسلامی دارد، سهم زوجه و همسر متوفی از ترکه برجای مانده از اوست و نیز اموالی که بلاوارث مانده است.
الف ـ می دانیم که تقسیم ارث به واسطه موت حقیقی متوفی آغاز می گردد و پس از خروج سه حق و دین متعلق به آن43 که عبارتند از:
"1- قیمت کفن میت و حقوقی که متعلق است به اعیان ترکه عینی که متعلق رهن است.
2-دیون و واجبات مالی متوفی
3- وصایای میت تا ترکه و زاید بر آن با اجازه وارث…"
حال اگر برای متوفی اولاد یا وارث دیگر در هیچ یک از درجات و طبقات نباشد و تنها یک زوج برای متوفی باشد (متوفی اگر زن باشد)، شوهر تمام ترکه زن متوفای خود را می برد ولی چنانچه متوفی (مرد) و وارث (زن) و زوجه باشد، فقط "نصیب" خود را می برد…"44
حال باید دید این "نصیب" چه مقدار است و باقیمانده آن "ترکه" متعلق به چه کسی خواهد بود؟
این "نصیب" مفروض برابر با "" ترکه است و به زن تعلق می گیرد. نکته پراهمیت دیگر آن است که چنانچه متوفی (زن) باشد، مرد از تمام اموال غیرمنقول زن ارث می برد، اما زن از به ارث بردن (عرصه) محروم است که البته در این امکان رد به زوجه اختلاف در فقه اسلامی وجود دارد که قانون مدنی حرمان زن را پذیرفته است.45
اما آنکه باقیمانده ترکه متعلق به چه کسی است؛ از مفاد ماده "866 ق.م" برمی آید که "حکومت یا دولت"به جانشینی "ولاء امامت" می گردد و این ماده در صورت نبودن وارث امر ترکه متوفی راجع به حاکم است. در واقع این گونه اموال؛ "مصادره" نمی شود. بلکه حاکم و حکومت به علت آنکه حافظ "منافع عمومی" است و ترکه مزبور به "مالکیت شخص خصوصی" در نمی آید و بنابراین به مال غیرمنقول و ترکه بی وارثی مبدل می گردد (ارث عام) نام دارد؛ در واقع صرفاً "اداره کننده" این اموال است.
ب- "ماده 327 ق.ا.ح" اعلام می دارد:
"در صورتی که وارث متوفی معلوم نباشد، به درخواست دادستان یا اشخاص ذینفع برای اداره ترکه مدیر معین می شود."
در واقع قانون مدنی46، حکومت و دولت را به جای "ولایت" (چنانچه در فقه مشهور است) نهاده و در واقع "نبودن وارث" را شرط سپردن ترکه به حاکم و حکومت دانسته است.
حکومت در اینجا "مدیر" و "حافظ" منافع عمومی است و جانشین و باصطلاح "قائم مقام ورثه" نیست و ترکه جزء امال عمومی قرار می گیرد که قابل تملک نیست. اما با توجه به آنچه گفته شد قابل تملک توسط خود حکومت هم نیست.
"اداره ترکه بی وارث" با حکم دادگاه و تعیین مدیر ترکه طبق امور حسبی47 آغاز می شود و دخالت دادگاه در مواردی است که متوفی برای اداره ترکه "وصی" معین نکرده باشد، زیرا در این صورت نیازی به مدیر انتخابی دادگاه نیست، (ماده 330 ق.ا.ح)48. از این حکم نیز به روشنی بر می آید که دولت یا حکومت پیش از "تصفیه" ترکه مالک و وارث نیست و "ترکه" در حکم مال میت است و نماینده او، این "شخصیت حقوقی" را اداره می کند (چنانچه قانون امور حسبی در متوفی محجور هم اداره ترکه را به وصی یا قیم واگذار می کند.)
به طور خلاصه پس از پایان تحریر و تصفیه ترکه، که با اداره ترکه در صورت وجود وارث شباهت دارد، باید تکلیفی برای تصرف و مالکیت "ترکه بی صاحب" انجام شود.
نکته اصلی اینجاست که وظیفه مدیر ترکه پس از تحریر "ترکه"؛ و ادای دیون و واجبات مالی متوفی آنست که طبق ماده "334 ق.ا.ح" مورد وصیت را در صورتی که وصیت شده باشد خارج و باقیمانده ترکه را از اموال غیرمنقول که در "تصرف دولت" یا "بنگاههای بازرگانی" یا سایر اشخاص است، به "دادستان" تسلیم می کند که به ترتیب مقرر در آیین نامه وزارت دادگستری نگهداری نماید.
در واقع نقش حکومت در اینجا "امانتداری" اموال و ترکه متوفی است. پس می توان تا حد زیادی وظایف امین را در این مقطع از اداره اموال و ترکه متوفی بلاوارث را بر عهده دارد.
اما پس از پایان تحریر ترکه، این وضعیت میانه (یعنی هم خصوصی و هم عمومی) بودن آن تغییر می کند49 و در قلمرو مالکیت عمومی و خزانه دولت (بیت المال) است.
طبق ماده 335 ق.ا.ح، اگر از تاریخ تحریر ترکه ده سال (10) بگذرد و وارث متوفی معلوم شود، ترکه به او داده می شود و پس از گذشتن مدت نامبرده، باقیمانده ترکه نیز به خزانه دولت تسلیم می شود و ادعای حقی نسبت به ترکه از کسی به هر عنوان که باشد، پذیرفته نیست.
بنابراین حداکثر برای تعیین مرز "معلوم المالک" و "مجهول المالک" بودن، همین "10 سال" خواهد بود.
غالباً دادگاه با انتشار آگهی در جراید کثیرالانتشار به "وراث" اعلام می کند که در صورت وجود، مدارک خود را به دادگاه امور حسبی که امور مربوط به ترکه متوفی بدون وارث را رسیدگی می کند؛ ارسال نمایند و چنانچه مهلتهای قانونی مندرج در قانون سپری شد و فرد یا افرادی به عنوان وارث خود را به دادگاه معرفی نمی کند، دادگاه حکم به "مجهول المالک" بودن این ترکه را صادر می کند و از همین هنگام است که ترکه مزبور کاملاً "وجه عمومی" می یابد و در واقع نوعی توقیف یا مصادره خاص (نه کاملاً منطبق بر مفهوم حقوقی آن) در این مرحله در عمل حادث می شود و در واقع ترکه جزء بیت المال و خزانه دولت منتقل می شود.
بنابراین مراحل سیر "ترکه بی وارث" به ترتیب عبارتند از50:
1) اداره ترکه
2) حفظ ترکه به عنوان امانت شرعی (طبق ماده 336 ق.ا.ح)
3) تملک ترکه به عموم
بنابراین بسیاری از اموال مزبور به علت صاحبان و وارث آن به دلایل عدیده قابل اعلام وراث بودن خود را ندارند (همانگونه که در تاریخ اموال غیر منقول مصادره ای در ایران بیان شد) به عنوان نمونه به دلایل خاصی از جمله جرائم و …، این حضور و وجود وراث اعلام نمی شود و گاه با وجود وارث به دلایل خاص دیگر (که گاه حقوقی هم نیست) این اموال "مجهول المالک" فرض شده و به عنوان مال غیر منقول عمومی مصادره و به معنای اخص کلمه می گردد و در واقع به خزانه عمومی و بیت المال منتقل می شود.
حال باید دقت کرد که این "ترکه مجهول المالک" که مصادره می گردد آیا دقیقاً جزو "اموال عمومی" قرار می گیرد؛ یا همانگونه که در بخش "مالکیت و مصادره" اعلام گردید، در محدوده "اموال دولتی" قرار می گیرد.
توجه به این پرسش از آن جهت حائز اهمیت است که اگر مال و ترکه غیرمنقول مزبور، "مال عمومی" محسوب شود، همانگونه که بیان شد "غیرقابل انتقال" بوده و هیچ کس نمی تواند مدعی مالکیت آن گردد. چرا که جز اموال عمومی و در جهت تامین نیازهای جامعه بوده و قابل تملیک به فرد خاصی (اشخاص حقیقی و حقوقی) چه در حقوق خصوصی و چه حقوق عمومی نیست. بنابراین چنانچه این اموال به فردی توسط عقد بیع و منتقل شود، به دلیل آنکه "مالکیت" خاصی برای این مال توسط حکومت و دولت متصور نیست، چنین عقدی نمی تواند صحیح باشد.
ولی اگر این مال را جزو "اموال دولتی" بدانیم، تحت شرایط خاصی و مطابق مفاد قانونی "قابل انتقال" به شخص یا اشخاص حقیقی یا حقوقی خواهد بود، بنابراین این انتقال "نافذ" این (در قالب عقود و قراردادها).
گرچه در قانون امور حسبی تصریح شده است که این ترکه مجهول المالک به اموال عمومی افزوده می شود، اما در عمل تمایل بیشتر حکومتها آن است که اموال مزبور را "اموال دولتی" تلقی کننده تا تحت مالکیت دولت درآمده و در نتیجه قابل انتقال به اشخاص می باشد تا بدین ترتیب در آمد (INCOMING) خزانه دولت بیشتر از زمانی گردد که صرفاً به صورت اداره و امانت این اموال را در اختیار دارند.

گفتار سوم – عقود و قراردادهای مرتبط با مصادره اموال غیرمنقول:
1-همانگونه که ذکر شد پس از مصادره اموال غیر منقول (به هر دلیلی که صورت گیرد)، این اموال تحت اختیار حاکمیت و دولت قرار می گیرد و به دو قالب تبدیل می شود :
1-اموال عمومی
2-اموال دولتی
که لازم به یادآوری نیست که تنها اموال دولتی آن هم در شرایط خاص قابل انتقال در قالب قراردادها و عقود معین به اشخاص است.
حال فرض می کنیم "مفهوم مخالف" آنچه گفته شد انجام گیرد؛ به عنوان مثال؛ "ترکه مجهول المالک" طبق قانون امور حسبی جزو اموال عمومی درآید، اما دولت و حاکمیت به جای متصف شده به وصف اداره و امانت، آنرا مال دولتی فرض کرده و آنرا تحت "مالکیت" خویش قرار دهد و آنرا در قالب عقود منتقل سازد. حال وضعیت این اموال مصادره شده را از جهت نفوذ و صحت عقود مزبور تحت بررسی قرار می دهیم:

الف- بیع: می دانیم که 3 وصف اصلی عقد مزبور؛ تملیکی بودن، معوض بودن و عین معوض بودن یا لااقل کلی فی الذمه مبیع است.51
در فرض مورد نظر مبیع، عین (غالباً معین) غیرمنقول است، بنابراین یکی از شروط اصلی را داراست و اما شرط "معوض بودن" یعنی قابل مبادله بودن با پول را نیز داراست و معمولاً این نوع اموال بیشترین قابلیت مبادله با پول و ارزش مالی را داراست.
ولی هدف سوم یعنی "تملیکی بودن" آن قابل بحث است. تملیکی بودن به معنای آن است که انتقال مبیع به خریدار و ثمن به فروشنده با ایجاب و قبول واقع می شود.52
حال باید بدانیم که فروشنده ای که مالک عین غیرمنقول است می تواند "ایجاب" اولیه را انجام دهد، ولی در مورد اموال غیرمنقول مصادره ای در واقع مالک خاصی ندارد و ضمن آنکه عقود معین که در حقوق مدنی ارائه می گردد در واقع به تنظیم روابط افراد در چهارچوب "حقوق خصوصی" می پردازد و بررسی روابط افراد با فرمانروایان و حاکمیت از مباحث "حقوق عمومی" است و در واقع چنین حالت استثنایی که یکی از طرفین "بیع"، قوای دولتی و حکومتی و طرف دیگر اشخاصی حقوق خصوصی (اعم از حقیقی و حقوقی است) و در واقع نوعی تعادل خاص که از جهت افراد و طرفین هر عقد حقوق خصوصی وجود دارد، در رابطه مزبور یافت نمی شود و به عبارت دیگر طرفین معادله عقد، ناهمگون هستند.
به جز ایراد وارده؛ شاید اصلی ترین بحث همان "مالکیت" این اموال غیرمنقول باشد. مکی دانیم که طبق مواد (46 و 47 ق. ثبت)، کلیه عقود و معادلات راجع به "عین غیرمنقول" یا منافع املاک ثبت شده و همچنین املاکی که ثبت نشده، اما در نقاطی واقع است که وزارت دادگستری مقتضی می داند، باید با سند رسمی انجام می شود و ماده 48 "ضمانت اجرای" این حکم را که "عدم پذیرش در ادارات و محاکم" اسنادی دانسته که مطابق مواد (46 و 47 ق.ث) به ثبت نرسیده باشد…"
و نیز ماده (22 ق.ثبت) که در باره املاک ثبت شده مقرر می دارد که: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، دولت فقط کسی را که ملک به نام او به ثبت رسیده باشد را "مالک" خواهد شناخت و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده است و این "انتقال" نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده شده باشد.
حال اگر اموال غیرمنقول را جز "اموال عمومی" فرض کنیم، "مالکیت" که شرط اولیه ثبت این اموال در دفتر اسناد و املاک است، محقق نیست و بنابراین هرگونه ثبت به نام شخص یا اشخاص حقیقی و خصوصی و مخصوصاً به نام دولت و حکومت، "غیرقانونی" است و چنین افرادی مالک حقیقی آن مال غیر منقول نیست؛ زیرا اساساً این مال غیرمنقول است که در وجه "عمومی" خود غیرقابل تملک است، بنابراین این ثبت به نام "مالک" خاص صحیح نیست.
در واقع این امر نیز بستگی به این مطلب میباید که اموال غیرمنقول مصادره ای را "مال عمومی" بدانیم آنگاه قابل مالکیت نیست، بنابراین قابل "انتقال" یافتن نیست و اگر هم انتقال هم یافت قابل ثبت نیست و اگر هم به ثبت رسید، سند رسمی مزبور فاقد اعتبار قانونی است.
اما اگر آن را جزو "اموال دولتی" بدانیم، تحت شرایطی قابل مالکیت دولت است و آن هم در حدود قانون، "مالکیت عین غیر منقول" مزبور توسط "بیع" منتقل می شود و بحث ثبت نیز در باره آن صورت ثبت به نام "قوای عمومی و اموال دولتی" صورت می گیرد و غالباً هم به نام اشخاص عمومی (ارگانها و سازمانهای متعلق به پیکره حکومت) اسناد رسمی مزبور ثبت می گردد.
همچنین گاهی این اموال غیرمنقول، خصوصاً بسیاری از املاک وجود دارند که در محدوده "طرحهای عمرانی" با توسعه معابر یا فضای آموزشی قرار می گیرند. این گونه اموال نیز توقیف و مصادره می شود و در اختیار دولت قرار می گیرند. در چنین مواردی هم اموال مزبور "عمومی" تلقی می شوند و در ماده 11 قانون نحوه صدور اسناد مالکیتی که اسناد ثبتی آن در اثر حوادث غیرمترقبه از بین رفته اند53، مقرر داشته شده است:
"در این قانون به دولت اجازه داده شده است که کسانی که املاک آنها در طرح های عمرانی یا توسعه معابر و فضاهای آموزشی یا سبز قرار می گیرد، همچنین برای ایجاد تاسیسات عمومی املاک مورد نیاز را در محدوده طرح جامع پیش بینی و تملک نماید. پرداخت بهای این املاک مورد نیاز طبق مقررات موکول است به ارائه اسناد و مدارک معتبر با رای هیات موضوع ماده 5 (که در حوزه ثبتی هیات حل اختلاف در بررسی شکایات و ارجاعات ثبت و انجام تحقیقات به منظور تشخیص مالکیت متقاضی و میزان آن و حدود و مشخصات ملک یا رد تقاضا صورت گرفته شود) و تا انجام این کار، حق انتقال را ندارد…"
بنابراین اسناد مالکیت مزبور نیز متعلق به اشخاص خصوصی نبوده و به این افراد نیز قابل انتقال نیست. در ضمن پاره ای از قوانین مصوب قبل از انقلاب، از قبیل قانون "اصلاحات ارضی" و منع تبدیل اراضی مزروعی به مسکونی و مشکلات قانونی مربوط به تقسیم باغها و قوانین مربوط به "لغو مالکیت اراضی موات" و قانون اراضی شهری که بر حسب ضرورت و نیاز جامعه به تصویب رسید که مشکلاتی برای ثبت اسناد و املاک و مردم مستضعف و کم درآمد گردید. مالکین بزرگی که نمی توانستند زمین های خود را تقسیم کنند و رسماً به فروش برسانند و زارعینی که در جریان اصلاحات ارضی صاحب مزرعه و زمین گردیدند و زمینهای آنها کنار جاده یا نزدیک شهر بود و با روی آوردن مردم به شهرها و توسعه بدون ضابطه شهرها و ایجاد شهرکها دارای قیمت خوبی بودند اما مجاز به فروش آنها نبودند… ملاحظه می شود که در اینجا نیز بدون آنکه مال غیرمنقول مزبور مصادره شده باشد، عملاً مانع تصرف مالکانه مالکان آنها برای فروش است. در ضمن متصرفین این اراضی موات (همانگونه که در تاریخچه مصادره در ایران ذکر شد) و دارندگان اسناد مالکیت آنها و شرکایی که متصرف قسمت مفروز و معینی بوده ولی قادر به افراز رسمی سهم خود نبودند به خرید این زمینها روی آوردند و برروی زمین های متعلق به دولت یا شهرداری، به احداث بنا مشغول شدند که پس از انقلاب، به تعداد آنها افزوده شد و ساکنان آنها که تشکیلات دولتی را در قبال عمل انجام شده قرار داده بودند و برای گرفتن وام از بانکها و استفاده از خدمات دولتی (آب و برق و گاز و …) به سند مالکیت54 نیاز داشتند و با توجه به آنکه "مالکیت" آنها غیرقانونی بود، ]چرا که برروی اموال عمومی بناهای مزبور احداث شده بودند و می دانیم اموال عمومی قابل تملک نیستند[، موفق به دریافت سند مالکیت نمی شدند، دولت چاره ای اندیشید تا وضع ثبتی ساختمانهای مزبور مشخص گردد.
طبق ماده اصلاحی55 (147 ق.ث):
"الف- برای تعیین وضع ثبتی ساختمانهایی که تا تاریخ تصویب این ماده (31/4/1365) برروی زمینهای احداث شده که به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست، و همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات اعم از شهری و غیرشهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص با سند عادی تا تاریخ تصویب این قانون آنها خریداری گرده اند و به واسطه منع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست، هیات یا هیاتهای مرکب از دو قاضی به تعیین شورایعالی قضایی و یک نفر از اعضای ثبت … در اداره ثبت محل تشکیل شده و این هیات به شرط توافق به موضوع رسیدگی و پس از تایید وقوع معامله، مراتب را جهت صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می نماید و اداره ثبت برای آن ملک، طبق مقررات، سند مالکیت صادر خواهد کرد.
ب- در مواردی که انتقال تمام یا قسمتی از ملک به نحو مشاع و تصرف به طور مفروز باشد و هیات توافق مالک یا مالکین ملک مشاع را به تصرف افرازی متصرف تایید کنند که مراتب را به اداره ثبت محل اعلام و اداره ثبت موضوع را به نحو مقتضی آگهی می نماید، در صورتی که ظرف یک ماه از تاریخ انتشار اعتراضی از طرف شرکاء محل ملک به محل ثبت نرسد، سند مالکیت مورد درخواست متقاضی را مفروضاً طبق مقررات صادر خواهد کرد و در صورت وصول اعتراض موضوع به دادگاه صالح احاله می گردد.
تبصره نخست: چنانچه توافق مالکین مشاع در تصرف مفروز مورد تایید هیات قرار نگیرد، سند مالکیت به نحو مشاع بر اساس مفاد بند الف و طبق سایر مقررات ثبت صادر خواهد شد.
تبصره دوم: در صورتی که متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید، هیات با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی، در صورتی که متصرف مدعی بلامعارض باشد و یا هیات توافق طرفین را احراز نماید، مراتب را برای صدور سند به اداره ثبت محل اعلام نماید و در غیر اینصورت موضوع به دادگاه ارجاع می شود.
تبصره سوم: در مواردی که متصرف ملک با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی داشته باشد و مالک یا مالکین به هر علت حضور نیابند، این هیات رسیدگی و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی مراتب اداره ثبت اعلام و اداره ثبت موضوع را در 2 نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضی آگهی می نماید. در صورتی که ظرف 2 ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراضی از طرف مالک یا مالکین واصل شد، موضوع به دادگاه صالح احاله می گردد و در صورت عدم وصول اعتراض، اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید، مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود…"
در واقع موضوع این قانون، انتقال این اموال عمومی به اشخاص خصوصی (حقوق خصوصی) است و اموالی است که ظاهراً "مجهول المالک" شناخته شده اند یا اموالی که مالکین که مالکین آنها معلوم است اما به واسطه قانون خاصی (همانند قانونی که ذکر شد) از تصرف در اموال خود ممنوع شده اند.
مثلاً در تبصره 4 همین قانون مقرر داشته می شود که "در صورتی که ساختمان کلاً یا جزءاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیات با موافقت متولی منصوص و اطلاع "اداره اوقاف" و رعایت مفاد مفاد وقفنامه و در صورتی که متولی نداشته باشد، تنها با موافقت اداره اوقاف و با رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام، و در رای صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جزء اعیان با قید اجرت زمین، معین خواهد کرد.
در واقع یکی از مهمترین مباحث در زمینه املاک و اموال غیرمنقول که مالک یا مالکین آنها خود را از تصرف در آن منع کرده و سرپرستی آنرا به یک متولی یا اداره اوقاف سپرده اند، و چنانچه افرادی اموال غیرمنقول خود را در این زمینها احداث کنند طبق تبصره 4 ماده مزبور، تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جزء اعیان با قید اجرت معین می پردازد ، مشخص می شود. بنابراین تحت شرایطی این منع تصوف نیز با وجود قوانین مرتفع می شود یا لااقل قابلیت انتفاع از آن اجازه خواهد شد.
از موارد فوق الذکر بر می آید که صدور سند مالکیت در هر یک از مواد و موارد تبصره های فوق که در هر یک به نحوی قابلیت شکستن انحصار قانونی "اموال عمومی" و خصوصاً "اموال دولتی" را نمایان می سازد. همچنین بسیاری از افراد که به نحوی "متصرف" در این اموال هستند می توانند در مقابل "مصادره" این اموال نیز اگر ادعای اجرت المثل چه در وصف امانت و "امین" و چه به صورت "مستاجر" و مالک منفعت بودن را مطرح کند، تحت شرایطی قابل مطالبه است.
"ب ـ اجاره": می دانیم که عقد اجاره یکی از مهمترین عقود معین است.56 طبق ماده 469 ق.م که در تعریف اجاره آنرا عقدی می داند که به موجب آن ، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود.
حال باید دید با توجه به اوصافش که "تملیکی بودن" و "معوض بودن" و "موقت بودن" آن است، در صورت مصادره این عین غیرمنقول وضعیت مالک منافع آن یعنی مستاجر این املاک که در زمان وقوع مصادره، مالک عین یا مجهول است و یا متوفی بدون وارث هستند و یا مال مزبور به موجب قانونی ملی شده یا در محدوده اراضی دولتی قرار گرفته است و پیش از وقوع هر یک از موارد، مستاجر به عنوان مالک منافع در آن عین غیرمنقول سکونت دارد.
در اینجا چنانچه عین مزبور "مصادره" شود و اثر این مصادره سلب مالکیت مالک از عین مزبور باشد، آیا می توان گفت که چون اجاره ی عقدی "تملیکی" است و طبق عقد اجاره در واقع مستاجر جانشین مالک و دارای همان سلطه و حقوق برای مدت خاص مندرج در اجاره است و چون در اینجا با مالکیت موجر بر اثر "مصادره" سلب شده به تبع آن مالکیت منافع نیز از مستاجر سلب می شود و از او نیز "سلب ید" خواهد شد.
بنابر آنچه در حقوق مدنی در باب "اجاره" ذکر شده است، دو قسم بهره برداری از منفعت وجود دارد که یکی مالکیت منفعت و دیگری "حق انتفاع" که در واقع آنچه اجاره نامیده می شود همان "مالکیت منافع" است و در واقع ذرات و لحظات منفعت در ملک مستاجر به وجود می آید، در حالی که با حبس عین57، باز هم این ذره ها در ملک صاحب عین ایجاد می شود و منتفع در حق انتفاع مزبور حق بهره برداری از آن را می یابد.
پس از پایان مدت حق انتفاع دیگر منتفع حق و اجازه هیچ گونه تصرفی در ملک ندارد. بنابراین حق انتفاع درجه ضعیفتر مالکیت منفعت است و در آن صاحب حق، جانشین مالک اصلی نمی شود و از همه امتیازهای او بهره نمی برد. ولی مالک منفعت بر آن سلطه کامل دارد و از این لحاظ به سان مالک اصلی است.
به همین جهت است که وقتی "مصادره" "عین غیرمنقول" مزبور می گیرد؛ مالک منفعت از آن جهت که جایگزین مالک اصلی است و از آن باب که منفعت تابع عین است؛ یعنی به واسطه وجود عین است که منفعتی پدیدار می گیرد و قابلیت واگذاری به فرد دیگری را می یابد؛ پس چون مالکیت اصلی سلب گشته است و عین غیرمنقول جزء "اموال عمومی" یا لااقل "اموال دولتی" محسوب شده و درنتیجه قابل تملک توسط "مالک عین منقول" است؛ بالتبع این ملک توسط مستاجر نیز قابل تملک "منافع عین" نیست بنابراین توسط قوای عمومی از او "خلع ید" خواهد شد.
عقد اجاره سبب می شود که مستاجر مبلغی را به عنوان "اجاره بها" بپردازد که این امر در واقع در مقابل تملیک منافع صورت می پذیرد، در عین حال ماده 481 ق.م مقرر می دارد: "هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می شود."
در واقع اینجا به واسطه عیب عین است که از حیز انتفاع خارج می شود و در نتیجه موجب بطلان عقد اجاره می گردد.
به همین علت، هرگونه عملی که این انتفاع را از عین ناممکن سازد موجب می گردد که برای مستاجر حق فسخ بوجود آید و به عنوان نمونه در مواد 471، 481 و 496 که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به "قابلیت انتفاع" بوده و اگر در اثناء مدت از قابلیت انتفاع افتاده باشد، از آن زمان به بعد، اجاره مفسخ می شود.
در عین حال "مصادره" باعث می شود که این عین غیرمنقول و بالتبع انتفاع از آن از حیطه مالکیت مالکین خارج می شود و به مثابه عین یا تخریب عین و خروج آن از حیز انتفاع است، بنابراین عقد اجاره منفسخ می شود.
در عین حال "مصادره" باعث می شود که این عین غیرمنقول و بالتبع انتفاع از آن از حیطه مالکیت مالکین آن خارج می شود و به مثابه عیب عین یا تخریب عین و خروج آن از حیز انتفاع است، بنابراین عقد اجاره منفسخ می شود.
مصادره گاه باعث "فسخ قرارداد اجاره" می شود. ولی گاه قوای عمومی خصوصاً اگر مال مزبور را "مال دولتی" فرض کنند مجدداً می توانند قابلیت انتفاع را به ملک مزبور بازگردانند و قراردادی شبیه "عقد اجاره" را به عنوان آنکه جانشین "مالک خصوصی" می شود، با موجر سابق برقرار می سازد.
قاعدتاً زمانی عقد اجاره دوم صحیح است که مال غیرمنقول مزبور، پس از "مصادره" تبدیل به "مال دولتی" گردد و نه "مال عمومی" گردد. چرا که در صورت دوم تمامی عقود اعم از "بیع و اجاره" توسط دولت و حکومت "باطل" است، چرا که در هر دو عقد "مالکیت عین" شرط است.
حتی اگر فرض کنیم که تنها "مالکیت منافع" در حقوق مدنی برای "اجاره" دادن و انعقاد عقد اجاره کافی است باز هم برای "اموال عمومی" نمی توان مالکیت "منافعی" قائل شد، بنابراین در صورت آنکه، بیت المال و مال عمومی فرض کنیم، غیرقابل تملک و در نتیجه غیرقابل بیع و غیرقابل انتقال توسط صور دیگر عقود از جمله "اجاره" به صورت واگذاری منافع خواهد بود.
در ضمن هدف از اجاره آنست که موجر، منفعت مورد اجاره یا به بیان دقیق تر، حق مالکیتی را به منافع دارد را در برابر عوض به مستاجر تملیک و تسلیم کند، اما چون منفعت اشیاء همیشه با عین همراه است و راه عرفی تملیک منفعت این است که عین مال در اختیار طرف عقد قرار داده می شود، با اندک مسامحه آن شیئی (عین مستاجره) ، "موضوع اجاره" است.58
بنابراین اولاً در زمانی که مال مورد نظر مصادره شده (عین مصادره ای) در حقیقت باید منفعت و تسلیم آن به همراه عین صورت گیرد و شرط تسلیم مزبور در اختیار بودن و تحت ید مالکانه بودن مال مزبور است که یا در ید مالک عین قرارداد و یا تحت سلطه مالک منفعت، که با فرض عمومی شدن هیچ یک از این دو شرط محقق نمی شود.
در ضمن چنانچه "مال مصادره شده"، دولتی فرض شود و تحت شرایطی تحت تملک دولت و حکومت قرار گیرد و حکومت یا نهادهای دولتی متصدی امر مصادره به جای عقد بیع؛ تصمیم بر ابقاء اجاره برای مستاجر سابق باشد، باید دید که شرایط "عوض" چگونه است؟
یعنی آیا این "عوض" تابع همان مقررات حقوق خصوصی و حقوق مدنی و یا قانون مالک و مستاجر است یا قانون دیگری بر این رابطه (دولت و مستاجر) حاکم است، به نظر می رسد قواعد و مقررات خاصی در قانون مدنی در این باب پیش بینی نشده و بنابراین مقررات آیین نامه ای هر یک از این مراجع در عمل نحوه پرداخت عوض (مال الاجاره) یا اجاره بها را بر عهده دارند.
ضمن اینکه هرگاه حکومت اراده کند، به واسطه آنکه قدرت عمومی است، و به دلخواه می تواند در حدود مقررات خاص به منظور حفظ نظم عمومی از قواعد حقوق خصوصی تخطی کند، هر هنگام که تصمیم بگیرد نحوه تصرفش را در عین غیرمنقول مزبور تغییر می دهد و با استفاده از قدرت عمومی خود قادر به "فسخ یکجانبه" قرار داد اجاره خواهد بود. در واقع گویی "عقد اجاره" مزبور نوعی "ایقاع" است که دولت و حکومت به راحتی می توان فسخ آنرا دارد، بدون آنکه نیاز باشد اراده مستاجر را در آن شرط بداند، و با رضایت او این فسخ را انجام دهد.
البته در همین راستا، مستاجر با توجه به تعمیرات یا اصلاحاتی که در عین منقول انجام داده است و چنانچه زمین در اختیار او باشد به کاشتن درخت یا مزروعات کشاورزی در آن اقدام کرده باشد می توان به دو گونه با او رفتار کرد:
الف- از آنجا که مستاجر تا بقای زمان اجاره، امین "ملک و عین غیرمنقول" است و پس از آن چنان که عین غیرمنقول و ملک را به مالک تسلیم کند و پس از انقضای مدت اجاره، چهره "امانت" تبدیل به "غصب" می شود، البته در صورتی که توسط مالک تقاضای استرداد عین صورت گیرد، اما مستاجر علی رغم پایان مهلت اجاره از استرداد خودداری ورزد.
در مورد مصادره هم که حکومت جایگزین مالک اصلی می شود، حال چه در وجه "اداره کننده" در صورت "مال عمومی" انگاشتن آن عین و مال غیر منقول و چه در وجه "مالک" در صورت "مال دولتی" فرض کردن آن، مهلتی برای مستاجر، پس از انحلال اجباری "عقد اجاره" پیشین یا اتمام عقد اجاره جدید (مستاجر با حکومت) یا به دلیل دخالت از جایگاه عمومی دولت حتی قبل از انحلال قانونی عقد اجاره، تعیین می شود و پس از پایان این مهلت که معمولاً 15 روز بیشتر نیست، مستاجر، صفت امانت خود را از دست می دهد و غاصب محسوب می گردید و "غاصب" طبق مواد حقوق مدنی و قانون مدنی، اگر در زمین خود با مصالح متعلقه به دیگری بنایی بسازد یا درخت یا از مصالح دیگر بهره جوید، صاحب مال و درخت می تواند قلع و نزع آنرا بخواهد و چنانچه تراضی بر سر قسمت آنرا بپذیرند این قسمت قابل اخذ است.
بنابراین یا به قلع این بنا و اشجار اقدام می شود و یا در صورت بقاء، مستاجر حق دریافت اجرت المثل آنرا خواهد داشت.
ب- در عین حال در صورتی که ملک مزبور جزو اموال عمومی محسوب شود، قانون خاصی از پرداخت این اجرت المثل حمایت نمی کند. البته هزینه انجام تعمیرات اساسی در ملک، همانند: "ایجاد سقف در صورت تخریب"، "ترمیم لوله های پوسیده" یا "احداث درب های ورودی مجزا" و مانند اینها در صورت درخواست مستاجر تحت شرایط خاصی قابل پرداخت است.

باب سوم:
مصادره اموال غیرمنقول
و قوانین حقوق عمومی

بخش اول
قانون اساسی

1- در بخش دیباچه و تاریخچه به تفصیل از رابطه "مصادره" و "حقوق اساسی" سخن گفته شد.
در اینجا به نظر می رسد به چند اصل از قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران که گویای نقش قوای عمومی و نیز دیدگاه آن قوا در باب این عمل عمومی59 (یعنی دیدگاه حکومت در این باب است) بسنده کنیم. این اصول عبارتند از: (به طور اخص)
1)اصل 44 قانون اساسی (مالکیت در دو بخش عمومی و خصوصی و بخش مکمل تعاونی)
2)اصل 45 قانون اساسی (در اموال در اختیار حکومت اسلامی)
3)اصل 49 قانون اساسی (در مصادره به معنای اخص و نحوه اداره آن)

الف: اصل 44 ق.ا بیان می دارد که:
"نظام جمهوری اسلامی ایران بر پایه سه بخش دولتی60، تعاونی و خصوصی با برنامه ریزی منظم و صحیح استوار است؛ بخش دولتی شامل کلیه صنایع بزرگ، صنایع مادر، بازرگانی خارجی، معادن بزرگ، بانکداری بیمه، تامین نیرو، سدها و شبکه های بزرگ آبرسانی، رادیو و تلویزیون، پست و تلگراف، هواپیمایی، کشتیرانی، راه و راه آهن و مانند اینها است که به صورت "مالکیت عمومی" است.
بخش تعاونی شامل شرکتها و موسسات عمومی تعاونی "تولید و توزیع" است که در شهر و روستا بر طبق ضوابط اسلامی تشکیل می شود و بخش خصوصی که شامل کشاورزی، دامداری، صنعت، تجارت و خدمات می شود که مکمل فعالیتهای اقتصادی "دولتی و تعاونی" است، مالکیت در این 3 بخش تا جایی که با اصول دیگر این فصل مطابق باشد و از محدوده قوانین اسلام خارج نشود و موجب رشد و توسعه اقتصادی کشور گردد و مایه زیان جامعه نشود مورد حمایت قانون جمهوری اسلامی است. تفصیل (ضوابط و قلمرو و شرایط) هر سه بخش را قانون معین می کند.
بنابراین اموال دولتی که از آن سخن به میان آمده جز "اموال عمومی" محسوب نمی شود در نتیجه قابلیت تملک دولتی دارند و به همین علت است که قابل واگذاری به بخش خصوصی هستند. اما ارتباط این گونه اموال با "مصادره" آن است که چنانچه در هنگام "مصادره"، مال غیرمنقول مزبور طبق قانون آن زمان، در مالکیت بخش "دولتی" باشد (همانند زمانی که قانون اساسی به تصویب رسید و به عنوان مثال بانکداری طبق استعلام 3380 مورخ 29/12/72، موسسات اعتباری غیر بانکی که مجاز به استفاده از نام بانک نیستند، ممکن است همه گونه فعالیت اعتباری و مالی انجام دهند، لکن اجازه افتتاح حساب جاری و صدور دسته چک را ندارند…"، چنانچه مال مزبور در دسترس و تحت سلطه افراد حقوق خصوصی باشد، قابل مصادره توسط قوای عمومی است و بالعکس چنانچه زمانی که این اموال طبق قانون جاری آن زمان، "خصوصی" محسوب گردد، منع قانونی خاصی برای بقای مالکیت او وجود ندارد.

ب: اصل 45 ق. ا بیان می دارد که:
"انفال و ثروتهای عمومی از قبیل زمینهای موات یا رها شده، معادن، دریاها، دریاچه ها، رودخانه ها و سایر آبهای عمومی، کوه ها و جنگلها، نیزارها، بیشه های طبیعی، مراتعی که حریم نیست، "ارث بدون وارث"، "اموال مجهول المالک"، "اموال عمومی" که از غاصبین مسترد می شود. در اختیار حکومت اسلامی است تا بر طبق مصالح عامه نسبت به آنها عمل نمایند. ترتیب و تفصیل استفاده از هر یک را قانون ]ازجمله ماده 2 قانون نفت مصوب 9/7/1366 و ماده 2 قانون معادن مصوب 27/2/1377[ معین می نماید."
مقصود از زمینهای موات61 یا رها شده، زمینهایی است که قبلاً کسی آبادش کرده ولی بعد آن را رها کرده و رفته است (به عنوان مثال زمینی که 2 سال کشت نشده و رها شده است)62 و در اختیار حکومت اسلامی بودن آن نیز بدین معنا است که باید هرگونه بهره برداری از آنرا اجاره کند و درآمدش را بگیرد. در ضمن اگر در نزد اشخاص خصوصی بود آنرا به نفع دولت و بنا بر اصل 45 ق. ا مصادره کند تا سپس بنا بر قوانین مصوب اداره ]یا تملک[ شود.
در ارتباط با "دریاها" (و سایر مواهب طبیعی) اگر طبق آنچه در مذاکرات مجلس در تصویب قانون اساسی آمده آنرا ملک امام یا همان "انفال" بدانیم با برخی از قواعد بین المللی و سیاسی در تعارض است که البته مقصود اصلی "همان اصلاح مستملکات است که در فقه هم تصریح شده است و ضمن آنکه به این دلیل "عنوان در اختیار حکومت" ذکر شده است که چنانچه آنرا "بیت المال" ذکر می کردند، وجه اموال عمومی آن بارزتر می گردد. ولی معنای در اختیار حکومت آن است که دیگران "مالک" دانسته شوند اما امام را که دارای حق مالکیت است فقط دارای "حق تصرف" و "حق اولویت" یا به عبارت حقوقی جزو اموال دولتی که قابل تملک و واگذاری به اشخاص خصوصی است ولی در نهایت "بیت المال" در فرهنگ اسلامی اخص از اینهاست. ]تکلیف ارث بدون وارث و اموال مجهول المالک هم به تفصیل در بخش حقوق خصوصی مشخص گردید.[

ج: اصل 49 ق.ا بیان می دارد که: (در قبال مصادره به معنای اخص کلمه)
"دولت موظف است ثروتهای ]ناشی از منابع طبیعی[ و ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس و قمار، سوء استفاده از موقوفات، سوء استفاده از مقاطعه کاریها و معاملات دولتی، فروش زمینهای موات و مباحات اصلی و سایر موارد غیرمشروع را گرفته و به صاحب حق رد کند و در صورت معلوم نبودن او به بیت المال بدهد. این حکم باید با رسیدگی و تحقیق و ثبوت شرعی63 به وسیله دولت اجرا شود."
در مورد دریافت بهره و خسارات تاخیر تادیه از دولتها، موسسات و شرکتهای خارجی که در قراردادهای منعقده ملحوظ یا بر اساس آنها ایجاد شده یا می شود و بنا به تفحص و تشخیص طرف ایرانی، اطراف و مراجع خارجی به لحاظ مبانی عقیدتی خود دریافت این وجوه را ممنوع ندانسته یا حتی قانون و مشروع است، شورای نگهبان معتقد است دریافت بهره و خسارت تادیه از دولتها و موسسات و شرکتها و اشخاص خارجی که بر مبنای عقیدتی خود دریافت این وجوه را ممنوع نمی دانند، شرعاً مجاز است. لذا مطالبه وصول اینگونه وجوه مغایر با قانون اساسی نیست و اصل 43 و 49 ق.ا شامل این مورد نمی باشد.
بنابراین طبق اصل 49 ق.ا که تنها "اصل قانونی مصادره به معنای اخص کلمه" است به طور خلاصه می توان گفت:
الف- در مورد جرائم و ثروتهای نامشروع ناشی از آن ]ربا، غصب، رشوه، اختلاس، سرقت، قمار[ در حقوق جزا: که در صورت وقوع اموال مزبور اعم از منقول یا غیرمنقول از مجرم یا مجرمین مصادره شد و به صاحب حق باز پس داده می شود (مجنی علیه) یا آنکه طبق همین اصل اگر مجنی علیه مشخص نباشد تبدیل به مال عمومی می گرد و تحت اختیار حکومت برای اداره قرار می یگرد.
ب-در مورد جرائم و تخلفات دولتی ]سوء استفاده از موقوفات، سوء استفاده از مقاطعه کاریها و معاملات دولتی و فروش زمینهای موات و مباحات اصلی[: که در این مورد سوء استفاده های پس از مصادره را مطرح می کند و یا سوء استفاده از قوانین (abuse) در مواردی که منع قانونی در جهت تملک آن وجود دارد (موقوفات، زمینهای موات، مباحات) که موقوفات را مالک اصلی و حقوق خصوصی خود باعث منع تملک گشته اند، اما "زمینهای موات و مباحات" به واسطه "بیت المال" یا همان "مال عمومی" بودن آن، غیرقابل تملک است.
در هر دو مورد چنانچه قانون خاصی در مورد اجرای اصل 49 وجود داشته باشد، بر طبق آن عمل خواهد شد که از جمله می توان به: "ماده 2 قانون نفت مصوب 9/7/1366" و "ماده 2 قانون معادن مصوب 27/2/77 " و از میان آیین نامه ها و تصویب نامه ها و بخشنامه ها به: "بخشنامه دادستان کل انقلاب جمهوری اسلامی ایران به بنیاد مستضعفان مرکز و ارگانهای وابسته مورخ 9/2/1357 در باب ثبوت شرعی اموال مسترد از مجرمین" و سایر موارد مشابه64 اشاره نمود.

نتیجه گیری مباحث:
(در باب مصادره اموال غیرمنقول)

از مجموع آنچه در باب "مصادره اموال غیرمنقول" بیان می شد می توان دریافت که این مفهوم شاید جزو معدود مباحث "حقوق عمومی" باشد که در عمق "حقوق خصوصی" و قواعد مرتبط با آن نفوذ یافته است و به بیان دیگر مشروعیت حقوقی خویش را از این قواعد اخذ می کند:
1- مصادره، فرآیندی است که به هر علت که صورت گیرد، دارای یک ساختار مشخص است و آن عبارت است از:
"سلب مالکیت افراد خصوصی و تبدیل این اموال به اموال تحت اختیار حاکمیت و دولت".
2- مفهوم مصادره گاه به عنوان نوعی مجازات مکمل برای جرائمی از قبیل ربا و اختلاس و رشوه و … که از جانب مجرمین عادی و خصوصی به پیکره حقوق عمومی است و به عنوان مجازات تبعی جرائمی چون زمین خواری و سوء استفاده از مقاطعه کاریها و فروش اموال دولتی بدون توجه به قانون مورد نظر خواهد بود.
3- فروش اموال غیرمنقول مصادره شده غالباً از طریق "مزایده" آنگونه که در اموال دولتی مرسوم است انجام می گیرد البته چنانچه اموال مصادره شد جزء اموال دولتی که قابلیت تملک دارند محسوب شوند.
4- اموالی که مصادره شده و جزء بیت المال (اموال عمومی) وارد می گردد که قابل تملک نیستند را نمی توان در قالب عقود معین (اعم از بیع و اجاره) به دیگری (اعم از خصوصی یا عمومی) انتقال داد.
در خاتمه این بحث باید یادآور شد که در باب "مصادره اموال غیرمنقول" هنوز خلاهای قانونی بسیاری وجود دارد که ظرفیت های حقوقی را در این باب به چالش می طلبد. تا آن زمان که عملکرد مصادره با ساختارهای قانونی موجود قابل توجیه نباشد، نمی توان در بسیاری موارد اصل اتکای احکام دادگاهها را بر قوانین به صورت مستدل را بیانگر باشد.

فهرست منابع:
الف- منابع فارسی
الف- منابع تاریخی: (کتب و اسناد):
1- مظفر شاهدی، اسدالله اعلم و سلطنت محمدرضا پهلوی (مردی برای تمام فصول) – انتشارات "موسسه مطالعات و پژوهشهای سیاسی – چاپ اول – سال 1379
2- مصطفی الموتی، "ایران در عصر پهلوی"، انتشارات "پکا"، مهر 1370 / اکتبر 1991 – جلد دهم.
3- علی بهزادی، "شبه خاطرات"، انتشرات "زرین"، جلد اول، سال 1375
4- مینو صمیمی، ترجمه ابوترابیان، "پشت پرده تخت طاووس"، انتشارات "اطلاعات"، سال 1368
5- جمشید ضرغام بروجردی، "دولتهای عصر مشروطیت"، انتشارات "اداره کل قوانین"، سال 1350
6- "کارنامه بنیاد پهلوی"، تهران، چاپ بهمن 1347

ب- منابع حقوقی:
1- ابوالفضل قاضی شریعت پناهی، "بایسته های حقوق اساسی"، انتشارات "دادگستر" – چاپ ششم – بهار 1380
2- دکتر ناصر کاتوزیان، "دوره مقدماتی حقوق مدنی" (اموال و مالکیت) – انتشار "دادگستر" – چاپ چهارم – بهار 1380
3- الکسی ویل، "حقوق مدنی" – چاپ سوم – جلد 1 "مازوشاباس، دروس "حقوق مدنی" – جلد 1
4- دکتر ناصر کاتوزیان، "دوره مقدماتی حقوق مدنی"، (درسهایی از شفعه و وصیت وارث) نشر "میزان" – چاپ چهارم
5- دوره مقدماتی حقوق مدنی، دکتر سید حسن امامی – جلد اول
6- دکتر ناصر کاتوزیان، "مقدمه علم حقوق و مطالعه نظم حقوقی ایران" – چاپ بیست و هشتم – انتشارات "سهامی انتشار"، سال 1380
7- غلامرضا شهری، "حقوق ثبت اسناد و مالکیت"، نشر "جهاد دانشگاهی"، چاپ نهم، تابستان 81
8- دکتر ناصر کاتوزیان، "درسهایی از عقود معین، جلد اول: بیع / اجاره / قرض / جعاله / شرکت / صلح"، نشر "گنج دانش"، چاپ پنجم، سال 1382

ج ـ نشریات و مجلات و جراید:
1)روزنامه اطلاعات شمارگان: الف-1 بهمن 1357 (1/11/57) ب-19 بهمن 1357 (19/11/57)
2) مجله یغما، سال سوم، شماره 11، بهمن 1329

د ـ قوانین و مصوبات:
1)مجموعه قوانین، "قانون مدنی"، تدوین جهانگیر منصور، چاپ یازدهم، سال 1381 – نشر دیدار
2) "قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران"، تهیه و تدوین: اداره کل تدوین و تفقیح قوانین و مقررات، ناشر: معاونت پژوهش، تدوین و تفقیح قوانین و مقررات، چاپ ششم (ویرایش اول)، تابستان 1380
3)قانون مصوب 17/12/1370 – مجمع تشخیص مصلحت نظام – روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران
4)نظامنامه اجرای مواد 28 و 866 ق.م – مصوب 1312
5)ابلاغنامه دادستان کل جمهوری اسلامی – مورخ 30/101358 شماره
2934/110

II ـ منابع اینترنتی
1)سایت بانک قوانین ایران
http://www.ghavanin.ir
2)قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران (مذاکرات مجلس)
http://www.irisn.cim/ketabnameh/mashroh/Matn.Mozakerat.55.htm

1 -قرآن کریم و سایر کتب الهی
2 -بایسته های حقوق اساسی – ابوالفضل قاضی شریعت پناهی – چاپ ششم – بهار 80 – صفحه 72 – سطر اول
3 -همان کتاب – پاراگراف اول.
4 -همان کتاب – صفحه 15 – سطر آخر
5 -همان کتاب صص (19-21) / (109-127)
6 -همان کتاب – صفحه 116 – سطر آخر
7 -همان – صفحه 117 – پاراگراف دوم و سوم
8 -همان-صفحه 118-حکومت زمین داران یا فئودالیسم
9 -ملاک: صاحب املاک بسیار، مالک اموال متعدد.
10 – حقوق ثبت اسناد و املاک، تالیف غلامرضا شهری – مقدمه کتاب – چاپ نهم – تابستان 81
11 -یادداشتهای اسدالله اعلم و سلطنت محمدرضا پهلوی (مردی برای تمام فصول) – مظهر شاهدی – موسسه مطالعات و پژوهشهای سیاسی – چاپ اول: 1379 – فصل ششم کتاب (اسدالله اعلم و بنیادهای مالی شاه) صفحه 177
12 -اسدالله اعلم و سلطنت محمدرضا پهلوی صفحات 177 و 178
13 -حقوق ثبت اسناد و املاک – غلامرضا شهری – مقدمه کتاب – صفحه 5
14 -یادداشتهای (اسدالله اعلم و سلطنت محمدرضا پهلوی) – صفحه 178
15 -همان کتاب – صفحه 178 – سطر هفتم تا دهم
16 -املاک خالصه و سیاست فروش آن در "دوره ناصری" – فصلنامه تخصصی تاریخ معاصر ایران، سال اول، چاپ سوم، پاییز 76 – صص 49 – 70
17 -حقوق ثبت اسناد و املاک تالیف غلامرضا شهری – صفحه 5 – بند 3 – پاراگراف اول
18 -همان کتاب – ضمیمه 6 – پاراگراف اول و دوم.
19 -موسسه مطالعات تاریخ معاصر ایران، سند 5-03-794-ع
20 -مجله یغما، سال سوم، شماره 11-بهمن 1329 ص 534
21 -علی بهزادی، شبیه خاطرات، جلد اول، چاپ اول، تهران، انتشارات زرین، 1357، صص 478-479
22 -کارنامه بنیاد پهلوی، تهران، چاپ بهمن، 1346، ص 7
23 -موسسه مطالعات تاریخ معاصر ایران، سند: 94-2-22-794-ع
24 -که چنانچه می دانیم این امر تحقق نیافت و با پیروزی انقلاب اسلامی تمام دارایی های بنیاد پهلوی ضبط و مصادره شد.
25 -مصطفی الموتی، "ایران در عصر پهلوی"، پیشین، ص 12
26 -مینو صمیمی، ترجمه حسین ابوترابیان، "پشت پرده تخت طاووس"، چاپ اول، تهران، اطلاعات 1368، ص 196
27 -جمشید ضرغام بروجردی، "دولتهای عصر مشروطیت"، تهران، اداره کل قوانین، 1350، ص 365
28 -روزانه اطلاعات 1/ بهمن 57 به نقل از آسوشیتد پرس
29 -روزنامه اطلاعات، 19 بهمن 1357
30 -صورت مذاکرات مشروح مجلس بررسی نهایی قانون اساسی – 7 آبانماه 1358 هـ . ش
31 -مقدمه علم حقوق و مطالعه در نظام حقوق ایران – دکتر ناصر کاتوزیان – تهران – چاپ بیست و هشتم * شرکت سهامی انتشار – سال 1380- ص 89 گفتار نخست – حقوق عمومی و خصوصی – شماره 70 حقوق مدنی – پاراگراف 7
32 -دوره مقدماتی حقوق مدنی – اموال و مالکیت – تهران – نشر دادگستر – دکتر ناصر کاتوزیان – چاپ چهارم – بهار – صص 9 و 10
33 -الکسی ویل (AlexiWeill)، حقوق مدنی، چاپ سوم، ج 1
34 -دروه مقدماتی حقوق مدنی – ناصر کاتوزیان صص 47 و 78 – گفتار چهارم (اموال منقول و غیر منقول) – شماره 41 (آثار عملی تقسیم) شماره 53 – صفحه 55
35 -مرحوم دکتر سید حسن امامی – ج 1 – ص 38
36 -ماده اول نظامنامه اجرای مواد 28 و 866 ق.م مصوب 1312
37 -دوره مقدماتی حقوق مدنی – فصل 1 – ش 92 – ص 88
38 -دوره مقدماتی حقوق مدنی (اموال و مالکیت) – ناصر کاتوزیان – فصل اول – گفتار نخست – اموال و مشترکات عمومی – ص 65 – شماره 64 و 65
39 -مفاد مواد 24 تا 28 ق.م
40 – مازووشاباس، دروس حقوق مدنی، ج 1 (مقدمه) – ش 216 – ویل، حقوق مدنی، اموال، ش 228
41 – ماده 26 ق.م
42 -ماده 27 ق.م
43 -ماده 869 ق.م
44 -ماده 949 ق.م
45 -دوره مقدماتی (حقوق مدنی) درسهایی از شفعه، وصیت وارث، دکتر ناصر کاتوزیان – نشر میزان – چاپ چهارم زمستان 1382 – ص 82 – فصل دوم
46 -ماده 866 ق.م
47 -مواد 328 و 329 ق.ا.ح
48 -دوره مقدماتی حقوق مقدماتی، شفعه و وصیت ارث، ناصر کاتوزیان، فصل دوم، گفتار سوم حکومت "ترکه بی وارث"، صفحه 84-85
49 -در اینجا مقصود از خصوصی بودن در واقع سمت امانت اموال خصوصی است، اما وقتی تحریر ترکه که پایان می یابد این مال به سمت عمومی شدن پیش می رود. پس در این فاصله مال مزبور حالت میانه دارد.
50 -حقوق مدنی (شفعه وارث-کاتوزیان) ص 85 – پاراگراف پایانی
51 – ماده 389 ق.م
52 -دوره مقدماتی حقوق مدنی، درسهایی از عقود معین، جلد اول (بیع / اجاره / قرض / جعاله / شرکت / صلح) – دکتر ناصر کاتوزیان – چاپ پنجم – سال 1382 – نشر گنج دانش – مبحث دوم، اوصاف عقد مبیع – شماره 5 – صفحه 5
53 -قانون مصوب 17/12/1370 مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام – شماره 13475 – روزنامه رسمی
54 -ر.ک. همان منبع، ص 256
55 -ماده 147 اصلاحی تیر 1365 که مجدداً در سال 21/6/1370 اصلاح گردید
56 -دوره مقدماتی حقوق مدنی، درسهایی از عقود معین (جلد اول: بیع / اجاره / قرض/ جعاله و …)، دکتر ناصر کاتوزیان، نشر گنج دانش، عقد اجاره، مقدمه، ص 123، شماره 134
57 -ر.ک. همان منبع، ص 125 – پاراگراف دوم
58 -همان منبع / قواعد عمومی، انعقاد اجاره / ص 137
59 -به واسطه قوای عمومی و به تناسب قدرت عمومی
60 -البته آنچه اکنون در برنامه های توسعه مد نظر است دقیقاً عکس این فرایند است که در قانون اساسی پیش بینی شده است. به عبارت دیگر توسعه بخش خصوصی و کاهش حجم فعالیتهای دولتی است.
61 -طرح و تصویب اصل 1/127، مذاکرات مجلس، تصویب قانون اساسی، مذاکرات نهایی، 7 آبانماه 1358 هـ . ش، هفتم ذیحجه 1339 هـ . ق (www.irisn.com)
62 -"معرض عنها، انجلی اهلها، باد اهلها…"
63 -قانون نحوه اجرای اصل 49 ق.ا مصوب 1362 (سوال نخست وزیر از شورای نگهبان و نظریه 9348 مورخ 24/10/1366 شورای نگهبان)
64 -ابلاغیه دادستان کل جمهوری اسلامی (دفتر دادستان کل) مورخ 30/10/58، شماره 2934/110 (مواد 1 و 2 و 3 و 4) در باب توقیف اموال غیرمنقول متهمان محاکمه شده در دادگاه انقلاب اسلامی نیز از آن جمله اند.
—————

————————————————————

—————

————————————————————

116