ضوابط و استانداردهای مجتمع مسکونی

ضوابط و استاندارد های مسکونی
طرح V

کارکردهای مناطق مسکونی بر اساس قرار داد تیپ شماره 12 مشخص می شوند
که براساس آن ، فضاهای مسکونی با تنالیته های زرد رنگ در نقشه ها
مشخص می شوند
کاربرد اراضی شهری

کارکرد های مختلف مسکونی
تراکم کم (زرد روشن)
تراکم متوسط ( زرد تیره )
تراکم زیاد ( قهوه ای روشن )
تراکم ویژه ( قهوه ای تیره )
تراکم ها

کارکرد های مختلف مسکونی
فضای سبز
(سبز تیره) فضای سبز عمومی
فضای سبز بازی بچه ها ( سبز روشن )
فضای سبز حفاظتی ( دوایر منظم سبز تیره)
باغات و فضاهای سبز خصوصی
مزارع و کشتزارها

مقررات ساختمانی در حوزه مسکونی :

تبصره 1: چنانچه مساحت زمین در کاربری مسکونی صد متر مربع و کمتر باشد سطح طبقه همکف می تواند معادل هفتاد درصد سطح زمین و سطح زیر بنای طبقات تا حد مجاز ساختمانی در تراکم ها مورد عمل قرار گیرد .
تبصره 2 : زیر بنای خالص هر واحد مسکونی در مناطق سه گانه شهری حداقل 50 متر مربع می باشد ( راه پله – راهرو – نورگیر و تراس جزء زیر بنای خالص نمی باشد ).

محاسبه تعداد طبقات

تعداد طبقات :

در زمین های دارای تراکم نوع کم ، احداث ساختمان در ۲ تا ۴ طبقه مسکونی روی زمین یا پیلوتی مجاز است
در زمینهای دارای تراکم نوع متوسط ، احداث ساختمان در ۴ تا ۸ طبقه روی زمین یا پیلوتی مجاز است .
در زمینهای دارای تراکم نوع زیاد ، احداث ساختمان در ۴تا ۲۱ طبقه روی زمین مجاز است

رعایت محدویت ارتفاع

الف : ساختمانهای واقع در حاشیه خیابانهایی که عرض آن 30 متر و بیشتر باشد تا 30 متر ارتفاع نیاز به رعایت محدودیت ارتفاع ندارد .

ب : ارتفاع ساختمانهای واقع در حاشیه خیانهای کمتر از 30 متر نباید از عرض خیابان مربوطه تجاوز
نماید و درصورتیکه ارتفاع از عرض خیابان بیشتر باشد ،
می بایست بهمان میزان عقب نشینی نماید به عبارت دیگر ارتفاع ساختمان
در داخل زاویه 45 از ضلع مقابل خیابان قرار گیرد
کمتر از 30 متر
45

ج : ارتفاع ساختمانهای با دو یا چند بر به گذرگاههای با عرض کمتر از 30 متر حداکثر ارتفاع ساختمان گذرگاه کمتر از 7 متر تا حدود زیر زمین یا پیلوت و دو طبقه بالای آن نیاز به عقب نشینی جانبی ندارد و مازاد آن مشمول مقررات مربوط به عقب نشینی جانبی ( 3/5 متر از محور گذرگاه ) خواهد بود و پس از رعایت این مقررات تابع مقررات بند ب در مورد گذرگاه با عرض بیشتر خواهد بود ، به این معنی که ارتفاع نسبت به گذرگاهی که دارای عرض بیشتر است تعیین خواهد شد و حداکثر ارتفاع این قبیل ساختمانها پس از رعایت عقب نشینی مذکور در بالا در بر گذر گاه با عرض کمتر از 7 متر تا حداکثر 32 متر خواهد بود و به ازای هر طبقه
اضافه ارتفاع از 32 متر بایستی 4 متر نسبت به بر قبلی عقب نشینی داشته باشند .
د: ارتفاع ساختمانها با حداقل یک بر به خیابان با عرض 30 متر و بیشتر و یک یا چند بر به گذر گاه کمتر از 30 متر :
1. چنانچه خیابان کمتر از سی متر بیشتر از دوازده متر باشد ساختمان احتیاج به رعایت محدودیت
ارتفاع ندارد .
2. چنانچه عرض خیابان کمتر از 30 متر بین 7 تا 12 متر باشد حداکثر ارتفاع
این قبیل ساختمانها 32
متر خواهد بود و به ازای هر طبقه اضافه
ارتفاع از ارتفاع 32 متر بایستی
4 متر عقب نشینی داشته باشد.
3/5 متر
4 متر
کمتر از 7 متر
32 متر
هفت تا سی متر

ه: چنانچه عرض خیابان کمتر از 7 متر باشد بعد از زیر زمین یا پیلوت ، احداث حداکثر دو طبقه مجاز می باشد . چنانچه احتیاج به احداث طبقات سوم و چهارم و …. باشد ، رعایت عقب نشینی در طبقه سوم ( تا عمق 3/5متر از محور گذر گاه ) الزامی است و پس از رعایت این مقررات تابع مقررات بند (ب) در بالا می باشد
30 متر و بیشتر
کمتر از 7 متر
پیلوت ، اول ، دوم
4 متر
3/5 متر
32 متر

ارتفاع ساختمان ها در بدنه ها و جداره ها

نزدیکترین بدنه ساختمان ها از ضلع شمالی زمین نباید از 6 متر کمتر باشد.
نزدیک ترین بدنه ساختمان به ضلع جنوبی زمین به شرح زیر می باشد
الف) حداقل فاصله بدنه جنوبی ساختمانهای مجتمع بیشتر از دو طبقه ارتفاع از ضلع جنوبی زمین نباید کمتر از 10 متر باشد در صورتیکه ارتفاع ساختمان در جبهه جنوبی تا دو طبقه باشد این محدودیت به 7 متر تقلیل می یابد

ب) در مواردی که ارتفاع بدنه جنوبی ساختمانها بیش از 10 متر باشد حداقل فاصله مجاز تا ضلع جنوبی زمین معادل ارتفاع ساختمان در همان بدنه می باشد.
ج) فاصله دو بلوک ساختمانی در امتداد شمالی-جنوبی ودر امتداد شرقی-غربی نباید از ارتفاع بلوک جنوبی کمتر باشد

فاصله محرمیت
رعایت فاصله محرمیت یکی از اصول مهم طراحی شهری می باشد .
در حدود ۵ / ۲۱ متر حداقل فاصله قابل قبول برای محرمیت پنجره به پنجره است .
در صورتی که مابین ساختمانهای مسکونی هیچ فضای عبور عمومی وجود نداشته باشد ، مناسب ترین فاصله بین دو ساختمان حداقل ۰ / ۲۱ متر می باشد .
فاصله ای است که شکل بدن انسان محو و اعمال انسانی غیر قابل تشخیص می شوند و بنابراین فاصله است که در آن محرمیت فردی حفظ می شود .

فاصله محرمیت
 
فردی که در منتهی الیه فضای باز خصوصی هر قطعه قرار داشته باشد ،
می بایست حداقل در فاصله
۱۱ – ۵ / ۱۰ متری ساختمان مقابل قرار گیرد .
 
در صورت امکان فاصله ای برابر ۱۸ متر از پنجره هر ساختمان تا دیوار
حد فاصل قطعات می بایست در نظر گرفته شود .

 
در صورتی که طول قطعات کم باشد ، ابتکارات طراحی می توانند تا حدی جایگزین کمبود فاصله گردند ،
به نحوی که پنجره های طبقات فوقانی واحدها بالاتر از خط چشم در وضعیت ایستاده بوده و حصار حد فاصل قطعات درای ارتفاعی بیش از حد متوسط انسان باشد .
 

دسترسی ها

ورودی به مجموعه باید قابل کنترل بوده و در صورت فاصله دورترین دسترسی پیاده به ورودی کمتر از 250 متر باشد.
تنها از یک ورودی استفاده گردد.
همچنین پیش بینی یک ورودی اضطراری به منظور استفاده از جهت رفت و آمد ساکنین ، ماشین های امداد رسانی در مواقع اضطراری و نیز هنگام بسته بودن ورودی اصلی ضروری است.
لازم است ضوابط و مقررات شهرسازی برای معلولین جسمی- حرکتی مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ) در مجموعه های شهری مورد توجه قرار گیرد.
در طراحی مجموعه و معابر آن حتی المقدور مسیرهای پیاده از سواره از یکدیگر تفکیک می گردد .

بررسی دسترسی های پیاده و سواره در مجتمع زیتون اصفهان
دسترسی پیاده

دسترسی سواره

اشرافیت بلوکها و جداره ها

اشراف بلوکها نسبت به یکدیگر ، میدان ناظر به داخل بنای مسکونی سایت و سطح قابل رویت بناها از پنجره های بلوکهای مقابل باید به حداقل ممکن برسد.
به حداقل رساندن اشراف بدون حذف دید و منظر مناسب واحدهای مسکونی الزامی است و نبایستی به هیچ وجه امکان استفاده از تابش و نور طبیعی از واحدها سلب گردد.

اشراف واحدها به محوطه بعنوان اشراف تلقی نمی گردد ولی اشراف از محوطه به واحدها ممنوع است و باید بدون از بین رفتن نور و تهویه امکان دید از محوطه به درون واحدها منتفی گردد.
ارتفاع کف پنجره از سطح معبر170 سانتی متر می باشد.
مسیر عبور پیاده از کنار بلوکها با فاصله مناسب
طراحی گردد و از ایجاد معبر پیاده در
جلوی پنجره واحدهای مسکونی پرهیز گردد.
فاصله بلوکها مقابل یکدیگر نباید کمتر از 20
متر و در صورتیکه با زاویه بیشتر از 30 درجه
نسبت به هم مستقر باشند نباید کمتر
از 16 متر باشد.

سیمای شهری

توجه به ویژگیهای فرهنگی محل و تداوم و حفظ آن در طراحی مجتمع های مسکونی الزامی است.
با استفاده از ترکیب مناسب مصالح نما و یا بکار گیری رنگهای متعادل و معمول سیمای مطلوب و هماهنگ با اطراف و موقعیت محلی و جغرافیایی برای مجتمع
طراحی گردد.
استفاده مناسب و حداکثر از دید و منظر موجود
در اطراف مجموعه الزامی است.
سیمای خارجی مجموعه باید با ویژگیهای فرهنگی
منطقه همسو بوده و در این راستا دارای رشد و
پویایی باشد.
خط آسمان مجموعه نباید در طول بیش از 50 متر بدون شکستگی در ارتفاع ادامه یابد. سعی شود با استفاده از تغییر در ارتفاع ساختمانها و سایر تمهیدات از ایجاد خط آسمان یکنواخت پرهیز گردد.
به منظور طرح فضاهایی زیبا و دلنشین و کار آمد لازم است به ترکیب سطوح پر وخالی پرداخته شود.
لازم است تو رفتگی ها و بیرون زدیگیهای نمای خارجی و ترکیب بلوکها به گونه ای باشد که ضمن رعایت مسائل اقلیمی مجموعه ای زیبا، همگن، متعادل و دلنشین را در پرسپکتیوهای مختلف شهری پدید آورد.

بررسی خط آسمان
HABITAT

در صد پیشنهادی برای سطوح عملکردی یک واحد مسکونی

مجموعه مسکونی زیتون اصفهان
طراح:مسعود محمدی
مساحت زمین:320000متر مربع
مساحت زیر ساخت:73800 متر مربع
تعداد اپارتمانها: 509 واحد
ساکنین : 2500 نفر در قالب 500 خانواده مکان : اصفهان

سایت پروژه
خیابان های فرعی
10 متری
خیابان رزمندگان

خیابان های فرعی
10 متری
شکل گیری ایده پروژه

ورود از دالان به حیاط

ترکیب رنگ ها

بازشوها

ترکیب احجام و اصول معماری ایرانی همراه
با بافت و زمینه هماهنگ و حضور فضای سبز
متناسب با مقیاس و تناسبات توده وفضا ،
مجموعه تصاویری را ایجاد کرده است که
خاطره انگیزی را پر رنگ می کند و خوانایی
در کل فضاها مستتر است.

ورودی پیاده
ورودی سواره
ورودی سواره

بررسی دسترسی های پیاده و سواره
دسترسی پیاده

دسترسی سواره

ساختمان های مجموعه از 42 حجم
(در 10 طرح مختلف)
تشکیل شده است

8 حجم با ارتفاع 9 طبقه (با دو طرح متفاوت ) .
18 حجم با ارتفاع 4 طبقه ( با 5 طرح متفاوت ) .
16 حجم با ارتفاع 3 طبقه (با 3 طرح متفاوت) .

پلان همکف
در طبقه همکف کل مجموعه 10 سرسرا قرار گرفته است . هر سرسرا از دو طرف به دوحیاط دسترسی دارد .

تنوع مسیر حرکتی – کنترل ورودی – خروج اضطراری برای ساکنین به کمک دو دسترسی به لابی

پلان زیرزمین
سالن
اجتماعات

پلان بزرگ شده بخشی از طرح
چیدمان ارتباطات عمودی

به طور تقریب 25 درصد آپارتمانها یک خوابه، 25 درصد سه خوابه
و 50 در صد دو خوابه هستند.
کلیه فضاهای داخلی هر آپارتمان از نور طبیعی و هوای تازه بهره می برند .

عمارت سر در ، در اتصال به خیابان اصلی شهر

بررسی اصول و روشهای طراحی واحدهای مسکونی ایرانی درمجتمع
قلمرو عمومی
قلمرو نیمه عمومی
قلمرو نیمه خصوصی
قلمرو خصوصی
اصل قلمرو

سلسله مراتب دسترسی به واحدها
حوزه نیمه عمومی
حوزه نیمه خصوصی

بررسی نظام مدولار حاکم بر مجموعه
پلان طبقات میانی
اصل ترکیب

بررسی نظام توده- فضا

اصل تقارن

پلان طبقات فوقانی
تقارن در واحد های بلند مرتبه

اصل تباین

نمای ورودی اصلی مجموعه

اصل مقیاس و تناسب
a
2a
a
2a

اصل مقیاس و تناسب

اصل ترکیب در نما