راه اندازی نهادهای محلی برای نوسازی بافتهای فرسوده شهری تجربه تهران 92-1384
آبانماه 1393
مقدمه
بعد از نواب
1384
(خروج از پروژه)
تغییر رویکرد طرح
نگاه به ناحیه
برخورد دو سطحی با طرح
تصویب سطح اول در سال 1385 در کمیسیون ماده 5
طرح نوسازی محله خوب بخت
تهیه طرح: 6-1384
اجرا: 87-1386
چرا خوب بخت؟
وجود طرح مصوب (طرح ویژه ناحیه امام علی)
وجود منابع مالی (حاصل از وام از بانک ABC بحرین)
وجود اراضی تملک شده (در حاشیه خیابان خوب بخت و به دلیل تملکهای مسیر قبلی بزرگراه)
وجود سازمان اجرایی در ناحیه (آغاز اقدامات اجرایی از سال 1382)
کاهش سطح اشغال مسکن
افزایش تراکم
تامین خدمات مورد نیاز محله
ساخت مسکن بر اساس تجمیع
پیش بینی پروژه های ارزش افزا
برنامه اجرایی نوسازی محله، شامل سه سطح از اقدامات می باشد:
تهیه طرح، تملک، جلب مشارکت، سرمایه گذاری و اجرای پروژه های متمرکز، شامل:
کاربری های دارای ارزش افزوده اقتصادی و اجتماعی همانند مجتمع های تجاری، تجاری-اداری و …
تامین خدمات و زیرساخت ها:
کاربری های خدماتی همانند فضای سبز، فضای جمعی، ورزشی، فرهنگی، آموزشی و …
ایجاد و تعریض شبکه دسترسی
هدایت و حمایت ساکنان محله جهت تجمیع و نوسازی محدوده های مسکونی، شامل:
اجرای نوسازی محله
اجرای طرح نوسازی محله خوب بخت
نوسازی محله خوب بخت و تجمیع توسط ساکنان آن، با حمایت و هدایت سازمان نوسازی شهر تهران
هدف اصلی
اولین اقدام: راه اندازی دفتر محلی نوسازی
فرآیند نوسازی نیمه متمرکز
روش های اطلاع رسانی در محله
عدم دریافت عوارض ساخت
پیش بینی واگذاری واحد نوساز به میزان متوسط 1/4متر مربع به ازای هر متر مربع زمین
تامین محل اسکان موقت ساکنان از طریق پرداخت وام ودیعه مسکن به ازای هر واحد مسکونی (بطور متوسط 280 میلیون ریال به ازای هر پلاک)
پرداخت اجاره بهای واحدهای تجاری و محل فعالیت موجود طبق عرف محل(بطور متوسط 10 میلیون ریال به ازای هر باب مغازه در ماه)
پیش بینی واگذاری واحد تجاری به میزان واحد تجاری موجود و قانونی و به میزان 0/67واحد تجاری موجود و فاقد پایان کار (حق کسب و پیشه)
ارایه تضمین خرید و پیش خرید به سرمایه گذاران
پرداخت هزینه های اجرای شبکه تاسیسات زیربنایی و اخذ انشعابات جدید
تسهیلات و یارانه های پیش بینی شده
تغییر فرآیند تهیه طرح
88-1387
دفاتر محلی نوسازی در قرارداد های تهیه طرح های منظر
تجربه سازمان نوسازی شهر تهران حاکی از آن بود که نخستین قدم در تحقق نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده؛ حضور و مشارکت مردم و ارتباط مستمر و مستقیم با ساکنان از مرحله برنامه ریزی و تهیه طرح تا اجرای آن می باشد. لذا در گام سوم تهیه طرح های منظر شهری، و با تغییر رویکرد سازمان نوسازی به سمت مشارکت مردم در تهیه طرح های منظر شهری، قدم دیگری به سمت مشارکت مردم در نوسازی برداشته شد. در این مرحله دفاتر محلی نوسازی پروژه های گام سوم (30 دفتر در 30 محدوده دارای بافت فرسوده) هم زمان با عقد قراردادهای تهیه طرح، با هدف افزایش دقت مطالعات شناخت محله، بسترسازی اجرای طرح و تحقق پذیری هرچه بیشتر آن، تشکیل گردید. شرح وظایف تسهیل گرانه ی دفاتر فوق را می توان در سه زمینه بسترسازی مشارکت، اطلاع رسانی و اعتمادسازی طبقه بندی نمود.
بستر سازی ورود به محله
اطلاع رسانی
اعتماد سازی
برنامه ریزی و اقدام مشارکتی
تسهیل گری
92-1388
دفتر تسهیلگری نوسازی چیست؟
مجموعه ای است حقوقی متشکل از کارشناسان اجتماعی، شهرسازی، معماری، اقتصادی و حقوقی که وظیفه آن شناخت فرصتها، اعتمادسازی، آگاه ســازی، نـهادسـازی، پیگیری اجرای پروژه های نوسازی و ترغیـب ســاکنین به نوسازی است.
شرح خدمات دفاتر تسهیل گری
حوزه شناخت و پشتیبانی
حوزه برنامه ریزی و مطالعات
تدوین چشم انداز نوسازی محله براساس طرح های بالادست و شناخت محله
اصلاح و بازنگری طرح موضعی یا سایر طرح های بالادست
تدوین برنامه نوسازی بافت شامل اقدامات کوتاه مدت، میان مدت و بلندمدت بر اساس اولویت ها و چشم انداز
حوزه بسترسازی
آگاهی بخشی
ایجاد و تقویت تشکل های مردمی
توانمندسازی
آموزش
حوزه طراحی و نظارت
نوسازی مردمی
پیگیری اجرای پروژه ها
شرح خدمات دفاتر تسهیل گری
دلایل راه اندازی دفتر تسهیل گری
ضرورت تعریف چارچوب اقدام در «بافتهای فرسوده شهری»؛
وجود 25 طرح منظر شهری تهیه شده؛
دستیابی به کلیات یک مدل قابل تعمیم:
دفتر محلی
اطلاع رسانی
حمایت های مالی از ساخت و ساز مردمی
اخذ بازخوردهای مثبت از پروژه های کوچک مقیاس:
زمان کوتاه تر
هزینه کم تر
تبعات حقوقی ناچیز
تسهیل گری
1. نخستین دفاتر تسهیل گری
1388
نحوه انتخاب اولین محلات
نبود نهاد تسهیل گر (به معنای امروزین)؛
اصالت مشاور تهیه کننده طرح منظر شهری تا بستر طرح؛
توجه مشاور به جنبه های مشارکتی در مطالعات و تهیه طرح؛
در نتیجه؛ شکل گیری نخستین دفاتر در بسترهای متفاوت و حتی متضاد:
رباط کریم (منطقه 11)
خانی آباد (منطقه 12)
امام زاده عبدا… (منطقه 9)
باغ آذری (منطقه 16)
نعمت آباد (منطقه 19)
مهمترین اقدامات دفاتر در سال اول
رسمیت بخشی به حضور در محله و ایجاد پذیرش در جامعه محلی
برقراری ارتباط با ساکنان و شناسایی مهمترین اولویتهای محلی
مراجعه به دستگاه های موثر (شهرداری منطقه به طور عام و سایر دستگاه ها – سازمانها و واحدهای ستادی شهرداری، اوقاف، نیروی انتظامی و …- به طور خاص) برای طرح مطالبات و خواسته های ساکنان در زمینه:
تامین خدمات مورد نیاز و بهسازی محیط
تامین امنیت و کاهش تبعات ناهنجاریهای اجتماعی
رفع و کاهش مسایل مرتبط با مالکیت
مهارت افزایی، ایجاد شغل، کاهش بیکاری و افزایش درآمد
سایر (وابسته به بازتاب محلی)
اطلاع رسانی در مورد تسهیلات و مشوق های مالی نوسازی
شناسایی پروژه های تجمیع و مذاکره با مالکان و سرمایه گذاران
برخی اقدامات موثر دفاتر
حل مساله سند اعیانی و اخذ اولین پروانه ها (نعمت آباد)
قرارگیری پروژه های خدماتی محله در برنامه های شهرداری (امامزاده عبدا… و باغ آذری و خانی آباد)
راه اندازی پروژه های تجمیع در محلات (17 پلاک در رباط کریم و پروژه های دیگر در سایر محلات)
انجام اقدامات بهسازی محیطی توسط شهرداری (در تمام محلات)
بازگشایی مسیر و احداث گذر (باغ آذری)
راه اندازی کارگاه های اشتغال (نعمت آباد و باغ آذری)
برخی موانع پیش رو
شاخص های تشخیص بافت (بلوک) و اقدام محلی
ناشناخته بودن دفتر محلی و عدم همکاری دستگاه ها (همکارهای موردی، مقطعی و شخصی)
نبود اختیار کافی برای اقدام در حوزه هایی همچون آموزش و توانمندسازی
تناقض طرح منظر شهری-طرح تفصیلی و نبود راهکار تحقق
نبود ابزارهای لازم برای هدایت سرمایه های خرد به ساخت و ساز (عدم توازن هزینه-درآمد و بی رغبتی سازندگان)
تسهیل گری
2. توسعه دفاتر تسهیل گری
90-1389
تعیین محدوده فعالیت دفتر تسهیل گری
محدوده طرحهای منظر شهری
انطباق حداکثری با تقسیم بندی های محلات و وقوع قطعی هر محدوده درون یک ناحیه شهرداری
همپوشانی حداکثری سطوح محدوده ها و بافت فرسوده مصوب به منظور امکان استفاده از ابزارهای تشویقی از قبیل تسهیلات ساخت، ودیعه مسکن و معافیت از پرداخت هزینه مجوز ساخت.
تعداد محدوده های پیشنهادی : 45
کل مساحت تحت پوشش محدوده ها: 5768 هکتار
متوسط مساحت محدوده ها : 128 هکتار
مساحت کل بافت فرسوده مصوب واقع در محدوده ها: 2061
محدوده های فعالیت دفاتر تسهیل گری در ســــال 90
تعداد محدوده های پیشنهادی : 45
کل مساحت تحت پوشش محدوده ها: 5768 هکتار
متوسط مساحت محدوده ها : 128 هکتار
مساحت کل بافت فرسوده مصوب واقع در محدوده ها: 2061
ماموریت های اصلی
اطلاع رسانی
شناخت بستر محلی با مشارکت ساکنان
تعریف پروژه های تجمیع
پیگیری اجرای پروژه های خدماتی
تدوین برنامه اقدام در محله (و اولویت بندی براساس خواسته ساکنان)
اقدامات اجتماعی (توانمندسازی، آموزش و …)
اقدامات انجام شده توسط دفاتردر سال 90
90
89
میانگین 80-88
2/3 برابر
20 برابر
میانگین 80-88
1/9برابر
1/4برابر
مقایسه سالیانه پروانه ها از لحاظ واحد مسکونی
ساخت و ساز
تجمیع
برخی موانع پیش رو
عدم امکان اقدام در برخی محلات (به دلیل وجود موانع و بازدارنده های خارجی)
تداوم حضور غیررسمی و نبود ارتباطات سازمان یافته
عدم امکان هدایت منابع شهرداری به حوزه های زیرساختی در بافت
اقدام محدود در حوزه های نرم افزاری (آموزش و توانمندسازی)
تسهیلات بانکی (ساخت و اسکان موقت)
ابلاغ طرح تفصیلی و ایجاد تناقض با وضعیت جاری
تسهیل گری
3. دفاتر خدمات نوسازی
93-1391
گونه یک: محدوده های دارای بلوک های فرسوده مصوب با پراکندگی جغرافیایی کم(متراکم)
گونه دو: محدوده های دارای بلوک های فرسوده مصوب با پراکندگی جغرافیایی زیاد (پراکنده)
گونه سه: محدوده های بافت های فرسوده مصوبی که به علت وجود مسائل ویژه نظیر مشکلات ثبتی، میراثی، کثرت مستاجرین و …. تا زمان حل این مشکلات به جریان افتادن نوسازی در آنها امکانپذیر نیست.
گونه چهار: محدوده هایی که به علت شرایط خاصی نظیر قرار گیری در حد حریم و بستر رودخانه ها(اسلام آباد) و طرح های توسعه شهری(آبک) و .. نیازمند تملک و آزاد سازی عرصه است.
گونه پنج: محدوده هایی که به علت جذابیت بالای سرمایه گذاری و مرغوبیت اراضی دارای پتانسیل ورود توسعه گرند.
گونه شش: محدوده هایی که در بیست سال اخیر بیش از 25% نوسازی شده اند. نوسازی در آنها جریان داشته و نیاز به مداخله ندارند.
تعیین محدوده های دفاتر تسهیل گری در شهر تهران
محدوده های فعالیت دفاتر تسهیل گری در ســــال 91
افزایش تعداد دفاتر در سال 1391
راه اندازی دفتر محلی در گونه های 1 و 2
بازنگری در محدوده فعالیت و کاهش تعداد دفاتر در سال 1392
ماموریت های اصلی
ارتقا کیفیت ساخت و ساز
ترویج نوسازی با الگوی تجمیع
بهسازی محیطی
بسیج و ترویج محلی
تعریف و اجرای پروژه های محرک توسعه
کمیته نوسازی مردمی
بسمه تعالی
با سلام و احترام
در راستای اجرای سیاستهای کلان شهرداری تهران در خصوص مشارکت مردمی در نوسازی بافتهای فرسوده؛ بدینوسیله "دستورالعمل تشکیل کمیته فرهنگی -اجتماعی نوسازی مردمی بافت فرسوده مناطق" ابلاغ می گردد. مقتضی است ترتیبی اتخاذ گردد تا کمیته منطقه ای در اسرع وقت تشکیل و نتیجه به دبیرخانه "کمیته فرهنگی -اجتماعی نوسازی مردمی بافت فرسوده شهر تهران" واقع در سازمان نوسازی شهر تهران اعلام گردد.
میثم امرودی- 91/06/27
تداوم روند ساخت و ساز آغاز شده
تجمیع
ساخت و ساز
تجمیع و نوسازی
سهم تجمیع در تعداد واحدهای تولیدی از 2 درصد در سال 1387 به 54 درصد در سال 1392 رسیده است.
سهم پروانه های تجمیعی از 1 درصد به 37 درصد رسیده است.
میانگین تعداد پلاک های تجمیعی از 2 در سال 1387 به 2.76 در سال 1392 رسیده است.
ترویج بهبود کیفیت در طراحی و ساخت
ترویج الگوی معماری مناسب (بعنوان پایلوت در منطقه 17)
تدوین اصول هادی بهره گیری از الگوی معماری مناسب؛ کتاب نمای خوب شهر زیبا
برگزاری جشنواره نمای برتر در منطقه 17 شهرداری تهران
ترویج استفاده از بیمه تضمین کیفیت در ساخت و سازهای بافت های فرسوده
بهسازی محیطی
شهرداری تهران مکلف است در راستای نوسازی و بهسازی بافت های فرسوده شهر نسبت به بستر سازی لازم و تهیه زیرساخت های شهری در این بافت ها با اولویت بازگشایی معابر از ردیف بودجه املاک شهرداری هزینه نماید. ضروری است فعالیت های مورد نظر با هماهنگی سازمان نوسازی شهر تهران انجام پذیرد.
تبصره 48 بودجه سال 1393 شهرداری تهران
عدم برخورداری از جایگاه در مدیریت نوسازی
عدم بهره مندی از پشتیبانی مناسب
برخورد یکسان با محلات هدف
1
2
3
موازی کاری با سایر دستگاه ها در برخی از اقدامات
4
مهمترین چالش ها
جمع بندی
تغییر در مفهوم و فرآیند تسهیل گری
شکل گیری ادبیات تسهیل گری؛
آموزش و تربیت نیروی انسانی متخصص؛
راه اندازی جریان نوسازی مسکن در بافتهای فرسوده تهران؛
تاثیر بر قوانین و ضوابط حمایتی در سطح ملی؛
تاثیر بر شهرهای دیگر؛
تاثیر بر شکل گیری مفهوم و چارچوب دفاتر خدمات نوسازی؛
جمع بندی تجربه راه اندازی؛ موفقیت ها
عدم راه اندازی دفتر محلی در تمام گونه ها (نبود چارچوب های متنوع اقدام)؛
تمرکز بر مسکن (عدم اقدام در حوزه عمومی)؛
نبود ارتباط سازماندهی شده با سایر کنشگران؛
عدم تفویض اختیار؛
نبود اختیار مشخص اقدام در حوزه های نرم افزاری (آموزش، توانمندسازی و …)؛
عدم انتقال مدیریت فرآیند به محله (عدم شکل گیری نهادهای محلی)؛
جمع بندی تجربه راه اندازی؛ نقاط ضعف و محدودیتها
راهکارهای پیشنهادی
بازنگری ویژگی ها، مقیاس و شاخصهای تشخیص و اقدام در بافتهای فرسوده شهری (با تاکید و تمرکز بر مقیاس محله)؛
رسمیت بخشی و تعریف جایگاه مشخص دفاتر در ساختار مدیریت شهرداریها؛
واگذاری اختیار به دفاتر خدمات نوسازی از طرف دستگاه های اجرایی؛
فراهم نمودن بستر مدیریت هماهنگ شهری در حوزه نوسازی و بهسازی شهری از طریق راه اندازی ستادهای مدیریتی و پشتیبانی با محوریت شهرداری و حضور سایر دستگاه های موثر؛
بازتعریف جایگاه سازمانهای بهسازی و نوسازی در ساختار شهرداری و ایجاد قابلیت در این سازمان برای هماهنگ سازی سایر بخشهای ستاد و صف شهرداری؛
تعریف جایگاه دقیق و اختیار در خصوص فعالیتهای اجتماعی
تعریف برنامه روشن راه اندازی نهادهای محلی نوسازی و بهسازی برای هدایت نقش پیگیری و مطالبه گری از دفاتر به سازمانهای مردم نهاد؛
سیاستهای حمایتی از طرف دولت و شهرداری و عدم تغییر در آن؛
توجه به بهبود وضعیت اقتصادی بافت و ساکنان آن در فرآیند توسعه از طریق پیش بینی راهکارهایی برای کاهش فقر شهری، افزایش مهارتهای شغلی و ایجاد فرصتهای اشتغال؛
توجه به گروه هایی که از نوسازی آسیب می بینند (مستاجران، گروه های خاص و ..)؛
پیگیری برای تحقق موضوع تامین خدمات و زیرساختها توسط شهرداری و دستگاه های اجرایی وابسته به دولت در بافتهای فرسوده؛
پیش بینی ضوابط ساخت و سیاستهای حمایتی در بافت به گونه ای که امکان بهبود وضعیت موجود با مجموعه ای از روشها و راهکارها ممکن باشد.
با تشکر