مقدمه
بانکداری ابزار و روش های خاص خود را می طلبد، روش هایی که متناسب با نیاز بانک ها ابداع گردیده اند و به مرور زمان و متناسب با نیازمندی های هر زمان تکامل یافته و تکمیل شده اند. از جمله این روش ها اجاره بشرط تملیک است که از حقوق اروپایی به حقوق ما راه یافته و قانونگزار در ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا که در تاریخ ۸/۶/۱۳۶۲ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است ، یکی از شیوه های اعطای تسهیلات (یا تخصیص منابع ) را اجاره بشرط تملیک دانسته است .
نقل از ماهنامه کانون وکلا شماره 191
در مورد سابقه تاریخی اجاره بشرط تملیک در حقوق ایران اطلاعات خاصی در دست نیست ولی ظاهراً ورود این روش به نظام حقوقی و قانونگزاری ما از قانون یاد شده شروع گردیده و پس از آن نیز بین عامه مردم گسترش فراوانی داشته است و امروزه آنچه تحت عنوان لیزینگ Leasing برای واگذاری ماشین آلات مختلف و بویژه وسایل نقلیه شهرت یافته ، با این قرارداد انجام می شود.
هر چند که در حقوق کشورهای دیگر نیز این قرارداد ظاهراً سابقه خیلی طولانی ندارد از جمله در حقوق انگلیس سابقه قراردادهای اجاره بشرط تملیک به اواسط قرن نوزدهم و حدود سال ۱۸۴۶ برمی گردد و بعداً قوانین خاصی در این مورد در کشور یاد شده به تصویب رسیده است از جمله قانون سال های ۱۹۳۸ – ۱۹۵۴ – ۱۹۵۷ – ۱۹۶۴ و ۱۹۶۵.
حسب این قوانین و مقررات ، ماهیت اصلی توافقنامه اجاره بشرط تملیک در این بود که این توافقنامه به اجاره کننده این اختیار و حق انتخاب را می داد که کالاها را خریداری کند، ولی اجاره کننده هیچ تعهدی برای انجام آن نداشت . قانون سال ۱۹۶۵ انگلیس اجاره بشرط تملیک را این گونه تعریف کرده است :
اجاره بشرط تملیک توافقی (agreement) است که به موجب آن کالاهایی اجاره داده می شود و تحت شرایط آن ، اجاره گیرنده می تواند کالاها را خریداری کند یا به موجب آن مالکیت کالاها می تواند به اجاره گیرنده منتقل گردد.
ماده ۱۲ قانون عملیات بانکی بدون ربا بدون اینکه تعریفی از اجاره بشرط تملیک ارایه دهد اشعار داشته است که بانک ها می توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم جهت گسترش امور خدماتی ، کشاورزی ، صنعتی و معدنی ، اموال منقول و غیرمنقول را بنا به درخواست مشتری و تعهد او مبنی بر انجام اجاره بشرط تملیک و استفاده خود، خریداری و به صورت اجاره بشرط تملیک به مشتری واگذار کنند. آیین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۲/۱۰/۶۲ هیات وزیران در ماده ۵۷ خود اجاره بشرط تملیک را این گونه تعریف کرده است : اجاره بشرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل بشرایط مندرج در قرارداد، عین مستاجره را مالک گردد.
انواع اجاره بشرط تملیک
این نوع عقد که در آن شرطی برای تملک عین مستاجره به نفع مستاجر در پایان مدت اجاره وجود دارد، به اعتبار ماهیت و چگونگی شرط مندرج در عقد به دو دسته تقسیم می شود:
۱. تملیک : مندرج در عقد به صورت شرط فعل درج شده است ، به این معنا که در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، موجر عین مستاجره را به مستاجر انتقال می دهد و شرط انتقال به شکل انجام عمل انتقال از سوی موجر وجود داشته و بایستی در انتهای مدت قرارداد و با رعایت شرایط قراردادی ، بدان عمل شود. لذا فقط از زمانی که اجاره دهنده مبادرت به انتقال عین مستاجره می کند، انتقال مالکیت صورت می گیرد و قبل از آن مالکیتی برای مستاجر متصور نیست و فقط تعهدی برای اجاره دهنده به نفع مستاجر وجود دارد.
۲. تملیک مندرج در عقد بصورت شرط نتیجه قید گردیده است لذا در پایان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به سایر شرایط مندرج در عقد، مالکیت عین مستاجره خودبخود به مستاجر منتقل می شود، بدون اینکه نیازی به اقدام جدیدی از سوی موجر یا مستاجر باشد. و اگر هم رعایت تشریفاتی در این زمینه لازم باشد (همانند تنظیم سند) این تشریفات ناقل مالکیت نیست بلکه کاشف از آن و برای مسجل کردن انتقال انجام شده قبلی است .
عبارت ذیل ماده ۵۷ آئین نامه قانون عملیات بانکی بدون ربا در این زمینه اشعار داشته : در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به سایر شرایط مندرج در قرارداد، (مستاجر) عین مورد اجاره را مالک گردد. درج عبارت به این سیاق ، این معنا را افاده می کند که در پایان مدت اجاره و عمل به شرایط ویژه آن ، عین مورد اجاره خود به خود و بدون نیاز به اقدام دیگری به مالکیت مستاجر در خواهد آمد. بعلاوه ماده ۶۴ همان آیین نامه نیز اشعار داشته : در قرارداد اجاره بشرط تملیک باید شرط شود که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره ، در صورتی که تعهدات مستاجر انجام شده باشد، عین مورد اجاره در مالکیت مستاجر در آید.
البته جدای از موارد یاد شده ، انواع دیگری از اجاره بشرط تملیک را نیز می توان ذکر کرد همانند تفکیک بین جایی که اجاره همراه با وعده یکطرفی فروشنده است و مستاجر مخیر است که بین بیع و اجاره یکی را انتخاب کند و موردی که اجاره در هر حال به تملیک منتهی می شود و اختیاری در این زمینه برای مستاجر قید نشده است .
تقسیم بندی دیگر اجاره بشرط تملیک به اعتبار این است که آیا در پایان مدت اجاره ملک یا مال مورد اجاره خود به خود (اعم از اینکه شرط نتیجه باشد یا شرط فعل ) به اجاره گیرنده منتقل می شود یا اینکه انجام این امر مستلزم اعمال اختیار و انتخاب (Option) از طرف اجاره گیرنده است و بدون این امر مالکیتی به وی منتقل نخواهد شد، یعنی در واقع آیا در طول مدت اجاره و پس از آن مستاجر موضعی فعال دارد یا منفعل ؟ آنچه که در جامعه ما رواج دارد فقط نوع اول از این دو دسته از قراردادهای اجاره بشرط تملیک است .
نظریات مختلف در باب ماهیت حقوقی اجاره بشرط تملیک
۱ـ اجاره
آنچه که دربادی امر در مورد ماهیت حقوقی اجاره بشرط تملیک به ذهن متبادر می گردد آن است که این عقد ماهیتاً یک عقد اجاره است . عقد اجاره ای که در آن شرط ویژه ای نیز وجود دارد و اگرچه این شرط از اهمیت بسزایی برخوردار است ولی این شرط نسبت به عقد اجاره هویتی فرعی و تبعی دارد و نمی تواند بر ماهیت عقد اصلی تاثیر گذاشته و آن را دچار تغییر سازد. لذا اجاره دهنده کماکان مالک عین مستاجره باقی می ماند و فقط منافع عین به مستاجر واگذار می شود. ماده ۵۷ آیین نامه اجرایی قانون عملیات بانکی بدون ربا، تعریف اجاره بشرط تملیک را با این مقدمه شروع می کند: عقد اجاره ای است که ………. و چنین توصیفی بزعم برخی در واقع قصد قانونگزار مبنی بر تعیین ماهیت این عقد را بیان می کند و لذا در هر جایی که در مورد اجاره بشرط تملیک با مشکل مواجه شده و یا در تحلیل روابط طرفین دچار تردید گشتیم بایستی به مقررات راجع به عقد اجاره در قانون مدنی مراجعه کنیم .
واقعیت آن است ، همان گونه که پیروان این نظر معتقدند تملیک مشروط در عقد آنچنان که جنبه تبعی و فرعی ندارد. در بیشتر موارد، اجاره مقدمه و سرپوشی برای رسیدن به هدف اصلی است . این نظریه با تکیه بر صورت و ظاهر امر، در واقع فقط قضیه را خیلی ساده و آسان دیده و بدنبال تحلیل دقیق روابط طرفین نیست و فقط از عنوان اجاره که در اسم اجاره بشرط تملیک وجود دارد جهت تحلیل ماهیت حقوقی آن استفاده می کند ولی تردیدی نیست که مسائلی که در ورای ظواهر وجود دارد نیز تعیین کننده و مهم هستند و در هر تحلیلی توجه به قصود مشترک طرفین و هدف آنها از انعقاد عقد بسیار مهم و اساسی است .
۲ـ بیع
طرفداران این نظر معتقدند که برای تعیین ماهیت عقد بایستی قصد واقعی طرفین را احراز کرد. در اجاره بشرط تملیک هدف اصلی فروش کالا است و اجاره مقدمه آن قرار می گیرد، لذا آنچه که واقع شده بیع است و اجاره سرپوشی برای تقسیط ثمن و وثیقه گرفتن مبیع است . که می توان آن را بیعی با شرط فاسخ معلق دانست که مفید انتقال مالکیت از زمان عقد است و یا بیعی معلق که انتقال مالکیت منوط به پرداخت آخرین قسط است که مالکیت در پایان مدت و یا پرداخت آخرین قسط منتقل می شود. طرفداران این نظر در واقع به تحلیل نیت واقعی طرفین و بویژه مستاجر پرداخته اند و آنچه که از ورای ظاهر الفاظ می بینند، فروش اقساطی مالی است که فروش آن به دلایلی در این قالب جای گرفته است . لذا اقساط مال الاجاره نه معادل اجاره بهای واقعی مال بلکه معادل اقساط ثمن معامله به اضافه سود یا بهره های متعلقه (للاجل قسط من الثمن ) می باشد و در واقع قرارداد نوعی فروش اقساطی است که فروشنده برای داشتن تضمین بیشتر آن را در این قالب انجام می دهد. نظام بانکی ما در حال حاضر از این عقد برای اعطای تسهیلات استفاده می کند. روش کار و نحوه استفاده از این عقد، این توهم را بیشتر دامن می زند که آنچه واقع گردیده فی الواقع فروش اقساطی است نه عقد اجاره صرف ، چرا که بانک ها آن را در مواقع و مواضعی بکار می برند که دقیقاً موارد اعطای تسهیلات فروش اقساطی است منتهی به دلایلی که مهمترین آن داشتن تضمین و اطمینان بیشتر است از قالب فروش اقساطی و عقد بیع استفاده نمی کنند. برخی در این زمینه معتقدند که اگر حسب مفاد قرارداد اجاره بشرط تملیک و در پایان مدت اجاره ، نیاز به اعمال حق مالکیت و انتخاب این امر (Option) توسط اجاره گیرنده نباشد و مورد اجاره خودبخود (اعم از اینکه شرط نتیجه باشد یا شرط فعل ) به اجاره گیرنده منتقل شود، در حقیقت آنچه که واقع شده یک قرارداد یا توافق برای فروش مورد معامله است . برخی نیز معتقدند که این نوع قراردادها را بایستی در قالب موافقتنامه های فروش مشروط جای داد و نه یک موافقتنامه برای اجاره چرا که مالکیت با حصول شرایطی که در قرارداد اجاره درج شده ، منتقل خواهد شد.
در قانون مدنی اتیوپی این عقد را بیع می دانند و آثار بیع را دارد و بعلاوه مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد عقد مذکور را از راه رد عین به موجر فسخ کند و در صورت فسخ ، موجر باید اقساط اجاره بها را به مستاجر رد کند و موجر حق دارد اجرت المثل مدت انتفاع را از مستاجر بگیرد. در نقد این نظر بایستی گفت که هر چند قانون ، بویژه در کشور ما از طرفی به قصد واقعی طرفین توجه داشته و آن را مبنایی نهایی و تعیین کننده برای احراز صحت و درستی و همچنین تشخیص نوع عقد می داند (ماده ۱۹۲ قانون مدنی ) و از طرف دیگر موافقت و تطابق قصد طرفین در انعقاد عقد نیز شرط صحت آن است (ماده ۱۹۴ قانون مدنی ) و مادامی که بتوان عقد منعقده را در قالب یکی از عقود مصرحه در قانون یا عقود نامعین (موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی ) جای داد، بایستی از تمسک به بطلان ، به دلیل عدم مطابقت قصد طرفین احتراز کرد (مفاد ماده ۲۲۳ قانون مدنی و همچنین مقتضای اصل اصاله الصحه ). ولی توجه به این نکته مهم و اساسی است که طرفداران این نظر هر چند مبنای نظر خود را احراز قصد واقعی طرفین می دانند، در عین حال به قصد مستاجر بیشتر توجه می کنند لذا نیتی که وی از عقد دنبال می کند (تملک مال ) در تشخیص نوع عقد تعیین کننده شده است . اگر بخواهیم خیلی دقیق این مسئله را بررسی و تجزیه و تحلیل کنیم بایستی بگوییم که ظاهراً هدف موجر از انعقاد قرارداد، فقط عقد اجاره است و لاغیر و باین ترتیب یا بایستی با تمسک به ماده ۱۹۴ قانون مدنی چنین قراردادی را بواسطه عدم تطابق قصد انشای طرفین باطل بدانیم یا اینکه بدنبال راه دیگری برای اثبات درستی و صحت آن باشیم .
برخی برای اینکه به نتیجه صحیحی از تحلیل ماهیت این عقد برسند، در این زمینه قائل به تفکیک گردیده اند، بدین صورت که عقد اجاره را بین طرفین معتبر دانسته و آثار اجاره را بر آن بار می کنند ولی در مقابل اشخاص ثالث ، آن را بیع تلقی می کنند. البته مشخص نیست که چگونه می توان ماهیت عقد واحد را به دو اعتبار مختلف تحلیل کرده و نتایج متفاوتی از آن استخراج کرد، مساله ای که ظاهراً با مبانی حقوقی ما نیز چندان سازگار نیست . عقد یا اجاره است یا بیع و هر کدام آثار و نتایج متفاوتی دارند و نمی توان مرزهای این دو را از بین برد. تحلیل و تفسیر ماهیت عقد بایستی از درون خود عقد نشات بگیرد نه به اعتبار روابط آن با اشخاص ثالث .
برخی نیز بر این باورند که بین جایی که شرط مندرج در عقد، شرط نتیجه است یا غیر آن ، قائل به تفکیک گردیم ، اگر شرط نتیجه در عقد وجود داشت ، آن را بیع بدانیم و اگر شرط فعل بود بهمراه اختیار مستاجر برای تملک مبیع ، آن را اجاره بدانیم که همراه با یک وعده یک طرفی بیع است . این نظر گرچه از نظریه پیشین منطقی تر و قابل دفاع تر است و در واقع با توجه به شرایط ویژه متفاوت عقد، ماهیت حقوقی آن را تجزیه و تحلیل کرده و نتایج متفاوتی می گیرد و مساله تحلیل از درون خود عقد و شرایط ویژه آن نشات می گیرد، که به نظر ما در اینجا هم آنچه از نظر دور مانده ، قصد واقعی طرفین است . همان گونه که قبلا اشاره شد در هر تحلیلی بایستی قصد واقعی و نیت مشترک طرفین نیز مورد توجه قرار گرفته و با توجه بدان اظهار نظر گردد.
نتیجه گیری
در تعیین و تشخیص ماهیت هر عمل حقوقی بایستی به قصد واقعی طرفین و همچنین واقعیاتی که آن عمل را احاطه کرده است و همچنین شرایط و آثار ویژه آن توجه داشت . ولی در این میان نیز نبایستی درباره ارزش و اعتبار احراز قصد واقعی طرفین نیز زیاده روی کرد. این معیار گرچه مهم است ولی مهمتر از آن ، تحلیل حقوقی دقیق موضوع است . در ارزیابی دو نظر عمده و اصلی که در مورد ماهیت حقوقی اجاره بشرط تملیک وجود دارد، دیدیم که هیچ کدام از نظرات یاد شده نمی تواند بدرستی ماهیت این عمل حقوقی را تحلیل و توجیه کند. هر یک از آنها فقط به برخی جنبه های آن توجه داشته اند، پس بایستی بدنبال نهادی دیگر بود تا تحلیل اجاره بشرط تملیک با تمامی آثار و نتایجش در آن قالب امکانپذیر باشد.
همان گونه که اشاره شد ماده ۵۷ آئین نامه و قانون عملیات بانکی بدون ربا، اجاره بشرط تملیک را بعنوان عقد اجاره تعریف و توصیف کرده است . البته این تعریف در خود قانون نیامده بلکه در آئین نامه اجرایی آن که توسط هیات وزیران تصویب شده ، آمده است . صرفنظر از اینکه تعریف مندرج در آئین نامه نمی تواند واجد ارزش حقوقی باشد، چرا که آئین نامه اجرایی فقط درصدد بیان چگونگی اجرای قانون است و نه تعیین ماهیت حقوقی نهادهای پیش بینی شده در قانون ، اصولاً با سکوت قانون ، نمی توان برای تعریف مندرج در آئین نامه ارزشی همسنگ تعاریف قانونی قائل بود. در نظامی که دادرس از اجرا و ترتیب اثر دادن به آئین نامه های خلاف قانون منع شده است و از طرفی چنین آئین نامه هایی بنا به تقاضای هر شخصی توسط دیوان عدالت اداری قابل ابطال است (اصل ۱۷۰ قانون اساسی ) معنای چنین بیانی روشن و واضح است .
نکته بعدی که بایستی توجه داشت اینکه مبلغی که به عنوان اجاره تعیین گردیده و در قرارداد اجاره بشرط تملیک ذکر می شود، معادل مبلغ واقعی و بازاری اجاره بهای مال یا ملک موضوع قرارداد نیست بلکه این رقم براساس قیمت نقدی کالاها به اضافه بهره آنها و با تقسیم آن بر کل مدت قرارداد محاسبه و تعیین می شود.
در سوابق مربوط به مذاکرات راجع به تصویب قانون عملیات بانکی بدون ربا نیز نکات مهم و قابل توجهی وجود دارد. در هنگام بررسی قانون یاد شده برخی نمایندگان با استناد به ا ینکه اجاره بشرط تملیک یک اصطلاح و نهاد کاملاً اروپایی و غربی است ، آن را با ذات بانکداری اسلامی مغایر دانسته و پیشنهاد حذف آن را می دادند و در مقابل برخی نیز با تائید منشاء خارجی و اروپایی این عقد، با توجه به عدم منع چنین معاملاتی در اسلام ، استفاده از آنها را در عملیات بانکی بلااشکال می دانستند. برخی از نمایندگان ، اجاره بشرط تملیک را ماهیتاً فروش اقساطی و یا بیع می دانستند و برخی فقط به توصیف قضیه می پرداختند بدون ا ینکه در صدد بیان ماهیت حقوقی آن برآیند. مساله مهم دیگری که در این زمینه مطرح شده این است که نوع تملیک مندرج در عقد چیست ؟ آیا بیع است یا خیر؟ اگر بیع باشد چون پولی در مقابل تملیک داده نمی شود (هر چند قبلا وجوهی پرداخت شده است ولی این وجوه به عنوان مال الاجاره پرداخت شده اند و نه ثمن ). نمی تواند صحیح باشد و هبه هم مورد قصد نیست ولی برخی از نمایندگان آن را تملیک بلاعوض یا هبه دانسته اند.
دکتر لنگرودی در دایره المعارف حقوق مدنی و تجارت خود عنوان “اجاره – فروش ” را برای این عقد انتخاب کرده که معادل اصطلاح فرانسوی آن La Location – vente می شود و با استناد به مواد ۲۷۲۸ – ۲۴۱۲ قانون مدنی اتیوپی آن را عقدی دانسته که صاحب مال غیرمنقول بر متعامل (که به ظاهر مستاجر است ) شرط می کند که پس از دادن چند قسط معین ، مالک عین مستاجره شود و در نهایت با توجه به سکوت قانون ایران وقفه در این خصوص و همچنین عدم توجه به آن در کتب نویسندگان ، آن را به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی روا شمرده است .