حقوق ثبت
مقدمه
جایگاه حقوق ثبت در مجموعه ثبت در مجموعه قوانین موضوعه جایگاه حقوق عمومی و با ویژگی آمریت آن میباشد . در یک تعریف کلی میتوان مسائل حقوق ثبت و اعمدتاً مسائل شکلی دانست که نظارت و مداخله نهادهای عمومی و دولتی در آن بصورت وسیع مشهود بوده و اعمال و اجرای آن در حیطه صلاحیت سازمان ثبت اسناد و املاک و نهاد مشخص حقوقی بنام دفاتر اسناد رسمی میباشد .
بحث اعتبار اسناد رسمی و قابلیت اجرای مفاد آن و صلاحیت دفاتر اسناد رسمی و سردفتران و نیز تخلفات و جرائم و مجازاتهای مرتبط با کارکنان و اجزاء سازمان ثبت و دفاتر اسناد رسمی در این رشته حقوقی مور بحث قرار می گیرد بدون اینکه مفاهیم حقوقی مربوط به عقود – معاملات و اسناد مالکیت و اسباب تملک مورد بحث قرار گیرد .
حقوق ثبت و مسائل ثبتی ارتباط بسیار عمیق و بنیادی با حقوق مدنی دارد و همانطوریکه اشره شد مفاهیم حقوقی مرتبط با عقود و معاملات و ماهیت قراردادها و اسباب تملک خارج از محدوده حقوق ثبت بوده و جایگاه این مباحث حقوق مدنی است و بر این اساس میتوان ارتباط این دو رشته حقوقی را مورد بررسی قرار داد ضمن آنکه اصل آزادی اراده در حقوق مدنی جایگاهی در امور ثبتی نداشته و مسائل ثبتی عمدتاً آمره بوده و با نظم عمومی همراه است. مسائل ثبتی و امور آن بطور غیرمستقیم با حقوق کیفری برخورد دارد. دعاوی نظیر فروش و معامله نسبت به مال غیرمنقول متعلق به غیر در فرض اختلاف و مالکیت و تصرف عداونی نسبت به مال غیر و جعل اسناد هر کدام به نحوی با حقوق ثبت مرتبط بوده و ناگزیر از استمداد مبانی این رشته حقوقی است. این در موقعیتی است که رکن مسولیت کیفری و ترتب آن به فرد متفرع بر حصول بلوغ بوده ومحکومیت جزائی و محکومیت جزائی صغار و مجانین به جهت مغایرت با موازین حقوقی پذیرفته نیست و فی الجمله در تحلیل رکن معنوی جرم مباحث مرتبط با امور حسبی حضور وسیعی دارند. در تشخیص میزان مسئولیت کیفری مباشر و مسبب وقوع جرائم نیز ناگزیر از ورود به مسائل حسبی خواهیم بود. این در حالی استکه اساساً مداخله قیم و ولی قهری در دعاوی کیفری و حقوقی مطرح علیه محجورین (بالاخص صغار و مجانین) و نیز تعیین قیم اتفاقی در جرائم نسبت به اولیاء قهری اینستکه مسائل حسبی را با امور کیفری به وضوح نشان می دهد. به لحاظ اهمیت کمتر از ورود به مبحث ارتباط حقوق ثبت و امور حسبی در سایر رشته های حقوق اهتراز می شود.
گفتار اول : حقوق ثبت مدخل حل و فصل دعاوی حقوقی وکیفری
قوانین, ضوابط ومقررات ثبت اسناد و املاک از جمله مباحثی هستند که در حقوق ثبت مورد بحث و بررسی قرار می گیرند. کلمه ثبت از نظر حقوق ثبت اصطلاحاً عبارتست از نوشتن قراردادها , معاملات و وضعیت املاک در دفاتر رسمی , تعریف سند یا اسناد نیز در ماده 1284 قانون مدنی: ((سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.)) و ماده 1286 همان قانون: ((سند بر دو نوع است: رسمی و عادی)) عنوان شده است همچنین ملک یا املاک از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاک عبارت است از مال غیرمنقول , البته نه به معنای آن که در موارد 12 الی 18 قانون مدنی تعریف شده , بلکه به معنای اخص آن که در عرف هم ملک و املاک نامیده می شود و فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن است. بنا به تجربه به جرات می توان ادعا کرد که پرونده های حقوقی و کیفری با منشاء اختلاف ثبتی سنگین , پیچیده و در عین حال پر اهمیت ترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی را تشکیل می دهد, بر این اساس هدف غایی طرح این مکتوب , صرفنظر از فایده ای که برای منزلت آکادمیک آن دارد, تبیین جایگاه حقوق ثبت در حقوق موضوعه ایران و میزان اهمیت و مدخلیت آن در حل و فصل دعاوی حقوقی و کیفری , بخصوص برای آندسته از فعالان عرصه حقوق است که ارتباط و آشنایی اندکی با این حوزه از حقوق به معنای اخص دارند. در همین راستا به برخی از نظریان نوین در خصوص مسائل ثبتی که در فرض پذیرش از سوی جامعه حقوقی می تواند منشاء تحولات بنیادین در حقوق ثبت و نسبت آن با سایر بخشهای حقوق به معنای اعم باشد, اشاره خواهد شد. همچنین به تناسب عنوان موضوعی مقاله عمده ای از مطالب معطوف به شرح وظایف و اختیارات هیات های نظارت و شورایعالی ثبت – مراجع رسیدگی کننده به دعاوی ثبتی – است که در خاتمه جهت توضیح کاربردی و عملیاتی مباحث , به تجزیه و تحلیل نمونه ای از دعاوی ثبتی حقوقی (مختومه) خواهیم پرداخت. شرح مطالب مقاله به ترتیب ذیل است:
چنانچه پیش از این تقریر شد پرونده های حقوقی و کیفری با منشاء اختلاف ثبتی از جمله مهمترین دعاوی مطرح در مراجع قضایی محسوب شده که بلحاظ پیچیدگی و صعوبت مسایل مطرح در اینگونه دعاوی معمولا در رتبه ای پس از دعاوی قتل, نزاع های دستجمعی , ناموسی و همچنین دعاوی تجاری ناشی از قراردادهای پیمانکاری قرار می گیرند. جهت درک این مدعا توجه به برخی نمونه های پرونده های حقوقی وکیفری با منشاء ثبتی که ذیلاً عنوان می گردد وافی به مقصود است:
الف- دعاوی کیفری:
1-دعوای تصرف عداونی مدعی مالکیت اراضی به طرفیت متصرفی که مترصد احداث اعیانی است. ( در وضعیتی که هنوز درخواست ثبتی بعمل نیامده باشد),
2-دعوای تجاوز به اراضی ملی شده و املاک دولتی با وجود ادعای سبق تصرف مالکانه متهم,
3-دعوای جعل سند رسمی با تبانی سردفتر و نیز دعاوی جعل معنوی سند رسمی,
4-دعوای کیفری مربوط به معاملات معارض نسبت به اعیان و منافع و حقوق املاک ثبت شده,
5-دعوای ابطال سند انتقال اجرائی ثبتی که در جریان اجرای آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائیه به طرفیت متوفی ادامه یافته است, از جنبه کیفری آن, و … .
ب- دعاوی حقوقی:
1-اعتراض به درخواست ثبت متصرف مدعی مالکیت از طرف مدعی مالکیت دارنده اسناد و بنچاق قدیمی,
2-دعوای خلع ید مالک ثبتی علیه مالک و متصرف عرصه و اعیان به داعیه (وقوع) اشتباه در پیاده سازی محدوده ملک در طبیعت (با وجود مالکیت ثبتی متصرف),
3-دعوای اعتراض به تحدید حدود از ناحیه مالک ثبتی مجاور به داعیه عدم متعابعت از حدود قطعی شده پس از تحدید,
4-دعوای ابطال تقسیم املاک مشاع به جهت عدم دخالت همه مالکین مشاع در امر تقسیم,
5-دعوای ابطال سند انتقال اجرایی ثبتی که جریان اجرائی آن با علم به فوت متعهد در زمان صدور اجرائیه به طرفیت متوفی ادامه یافته است, از جنبه حقوقی آن و دهها نمونه دیگر …
اما به اعتقاد نویسنده به نظر می رسد با توجه به تاثیر گذاری وسیع, متنوع و تعیین کننده ای که مسایل ثبتی در حل و فصل دعاوی حقوقی و کیفری دارد , نباید به ذکر این قلیل اکتفا کرد, بدین منظور اهمیت و جایگاه حقوق ثبت را از منظرهای دیگری بررسی خواهیم کرد که در قالب دو گفتار ارائه می گردد.
گفتار نخست: اهمیت حقوق ثبت از حیث آثار ثبت رسمی:
هدف از ثبت اسناد در یک بیان کلی رسمیت و اعتبار بخشیدن و نتیجتاً استفاده از امتیازاتی است که قانونی برای اسناد ثبت شده قائل گردیده است که به برخی از امتیازات قانونی اشاره می گردد: ماده 1292 قانونی مدنی: (( در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار اسناد رسمی را دارند انکار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت نسبت به اسناد مزبور کند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است)), ماده 1290 قانونی مدنی : (( اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است … )) , ماده 70 قانون ثبت: (( سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده , رسمی است و تمام محتویات و امضای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر اینکه مجعولیت آن سند ثابت شود)) , ماده 71 قانون ثبت: (( اسناد ثبت شده در قسمت مراجعه به معاملات و تعهدات مندرجه در آن نسبت به طرفین یا طرفی که تعهد کرده و کلیه اشخاصی که قائم مقام قانونی آن محسوب می شوند آن محسوب می شوند رسمیت و اعتبار خواهند داشت)) , ماه 72 قانون ثبت : ((کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقوله که بر طبق مقررات راجعه به ثبت املاک ثبت شده باشد , نسبت به طرفین معامله و قایم مقام قانونی آنها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد )) , ماده 73 قانونی ثبت : (( قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده استنکاف می نمایند در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتیکه این تقصیر قضات یا مامورین بدون جهت قانونی باشد و به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود , محکمه انتظامی یا اداری علاوه بر مجازات اداری آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهد نمود)), ماده 92 قانون ثبت : ((مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراست … .)) , ماده 93 قانون ثبت: (( کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقیماً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست … .)), بدیهی است فواید و امتیازات ثبت قراردادها , معاملات و وضعیت املاک تا به حدی است که بیش از پیش هر نظری را بر ضرورت الزامات گسترده تری برای ثبت جهت احتراز از مسایل عدیده ناشی از عدم ثبت رسمی اعمال حقوقی, مجاب می نماید. شاید از همین رهگذر است که برخی از صاحبنظران حتی در مفاهیم وقوع عقد بیع و مالکیت ناشی از معاملات املاک غیرمنقول ثبت شده به لحاظ مقررات مواد 22 و 46 قانون ثبت قایل به تفکیک گردیده و تحقق معامله و ثبوت مالکیت خریداران این قبیل اموال را به تنظیم سند رسمی در دفترخانه منوط و موکول می دانند. البته به نظر می رسد با توجه به نظریه سنتی در خصوص ملزومات وقوع عقد بیع و نیز تصریحات مواد 183 و 191 قانون مدنی, که بر اساس آن برای وقوع عقد صرفاً نیاز به ایجاب و قبول است , پذیرش چنین نظریه ای حداقل در وضعیت قانونی فعلی , مشکل است. ولی فایده ای که برای این نظریه متصور است, تاکید بر رویکردی قانونی است که الزامات افزونتری را بر اشخاص جهت ثبت معاملات املاک غیرمنقول حاکم می نماید.
گفتار دوم: اهمیت حقوق ثبت از حیث جایگاه آن در تقسیم بندی های حقوق
متداول است که در اکثر سیستم های حقوقی, حقوق را به دو بخش حقوق عمومی و حقوق خصوصی تقسیم نمایند. در یک تعریف کلی حقوق عمومی, حقوقی است که بر روابط فیمابین حاکمیت و اشخاص درون آن و بین دولتی با دولت دیگر حکومت می کند. حقوق خصوصی نیز که گاهی حقوق مدنی خوانده می شود به معاملات و روابط حقوقی بین اشخاص کشور می پردازد. طبیعی است که بلحاظ دخالت عنصر حاکمیت در حقوق عمومی, اکثر مقررات این بخش از حقوق, از خصلت آمرانه یا به عبارتی از قواعد آمره برخوردار باشد. هدف از مقدمه کوتاهی از ذکر گردید, معطوف ساختن ذهن مخاطب به این سوال است که آیا با علم به اینکه اکثر مقررات حقوق ثبت به لحاظ دخالت حکومت در تنظیم و ساماندهی قوانین مربوط به اسناد و املاک واجد جنبه آمرانه است, باز هم می توان قایل به این نظر بود که حقوق ثبت, فرع حقوق خصوصی و یا زیرشاخه آن است؟ منطقاً جواب منفی است. حقوق ثبت را دیگر نمی توان منحصراً در حیطه خصوصی تعریف و طبقه بندی کرد, زیرا این رشته حقوقی از ابعاد مختلف با حقوقی از ابعاد مختلف با حقوق عمومی ارتباط پیدا کرده و قواعد آن در غالب موارد, واجد جنبه آمرانه بوده و با نظم عمومی مرتبط می باشد. این ویژگی وجدانش از قلمرو حقوق خصوصی تا به آنجاست که چنانچه قبلاً تقریرشد, برخی از اساتید در مفهوم عقد بیع و مالکیت ناشی از معاملات املاک غیرمنقول بدون ثبت رسمی آن تردید کرده و به لحاظ مقررات ثبتی تحقق معامله و ثبوت مالکیت خریداران این قبیل اموال را به تنظیم سند رسمی در دفتر خانه منوط و موکول کرده اند.
مبحث دوم: مراجع رسیدگی کننده به اشتباهات ثبتی
مراجع رسیدگی کننده نسبت به اشتباهات حاصله در عملیات ثبتی که عمدتاً مربوط به مرحله مقدماتی است عبارتند از:
الف- هیات نظارت
ب- شواری عالی ثبت
نظر به اهمیت بررسی شرح وظایف و اختیارات مراجع مذکور و تاثیری که نهادهای مذکور جهت حل و فصل دعاوی حقوقی و کیفری اشخاص دارند در دو گفتار مجزا به تحلیل کارکردها و شاخصه های رسیدگی به اختلافات ثبتی در این مراجع می پردازیم:
گفتار نخست- هیات نظارت:
یکی از مراجع اداری مهم که به اختلافات و اشتباهات ثبتی رسیدگی می نماید هیات نظارت است و هیات مزبور در ماده 6 اصلاحی قانون ثبت به شرح زیر پیش بینی شده است: (( برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در مقر هر دادگاه استان هیاتی به نام هیات نظارت مرکب از رئیس ثبت استان یا قایم مقام او دو نفر از قضات دادگاه استان به انتخاب وزیر دادگستری ( در حال حاضر به انتخاب رییس قوه قضاییه) تشکیل می شود. هیات مزبور به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبتی در حوزه قضایی استان رسیدگی می نماید. برای این هیات یک عضو علی البدل از قضات دادگستری یاکارمندان ثبت مرکز استان از طرف وزیر دادگستری ( در حال حاضر از طرف رییس قوه قضاییه) تعیین خواهد شد)). همچنین ماه 25 قانون مذکور حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت را در 8 بند و 5 تبصره به تفصیل مشخص کرده است که قبل از بررسی اجمالی این موارد, متذکر می گردد اشتباهات ثبتی منتهی به طرح در هیات نظارت از یک سنخ نیست , بلکه این اشتباهات بر دو نوع هستند:
الف- اشتباهات غیرموثر در جریان ثبت ملک,
ب- اشتباهات موثر در جریان ثبت ملک , که در مورد اخیر بطور کلی جریان ثبت باطل و تجدید می شود , مثل اشتباه در هویت متقاضی ثبت یا اشتباه در موقعیت استقرار ملک مورد درخواست ثبت یا اشتباه در نوع ملک ( دکان , باغ , خانه و … ) یا اشتباه در شماره اصلی ملک و یا اشتباه در مقدار مورد درخواست ثبت. در خصوص اشتباهات غیر موثر نیز هیات نظارت راساً دستور اصلاح و رفع اشتباه را صادر می نماید, مانند اشتباه در تاریخ یا نام کوچک افراد و یا از قلم افتادگی پلاک ثبتی که در اظهار نامه صحیحاً قید شده و در آگهی اشتباه ثبت شده است.
اما موارد صلاحیت هیات نظارت بطور خلاصه عبارتند از:
بند یک- اختلاف در پذیرش درخواست ثبت افراد با اداره ثبت و یا اشتباه در پذیرش آن و یا وجود تزاحم و تعارض در تصرف اشخاص,
بند دو- تشخیص نوع اشتباهات (به این معنی که از نوع موثر است یا غیر موثر) در جریان مقدمات ثبت املاک,
بند سه- وقوع اشتباهات قلمی در موقع ثبت ملک یا انتقالات بعدی و یا مغایرت ثبت دفاتر املاک با سند رسمی با حکم نهایی دادگاه , ( شایان ذکر است در این مورد هم هیات نظارت پس از رسیدگی و احراز اشتباه , دستور اصلاح ثبت دفتر املاک وسند مالکیت را صادر می نماید) ,
بند چهار- وقوع اشتباه قبل از ثبت ملک در جریان عملیات مقدماتی که در موقع ثبت ملک در دفتر املاک مورد توجه قرار نگرفته است , در این مورد چنانچه رفع اشتباه به حقوق کسی خلل وارد نکند , هیات نظارت دستور رفع اشتباه را و اصلاح آنرا صادر می نماید و الا به ذینفع اخطار می کند که برای رفع اشتباه به دادگاه صالح مراجعه نماید و اداره ثبت دستور رفع اشتباه و اصلاح مورد را پس از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه صادر خواهد کرد.
بند پنج- در خصوص تشخیص وقوع تعارض در اسناد مالکیت , که می تواند با توجه به مقررات لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب سال 1333 و اصلاحات بعدی سند مالکیت معارض بطور کلی نسبت به یک ملک یا بعض آن صادر شود, یا تعارض در حدود املاک مجاور یا حقوق ارفاقی صورت گرفته باشد. در خصوص وقوع تعارض موضوع درخور اهمیت این است که سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبر شناخته خواهد شد و سند مالکیت ثبت موخر تا زمانی که طبق حکم نهایی نسبت به صحت آن حکم اصدار نیافته سند معارض تلقی می شود. ادارات ثبت مکلفند به محض آگاهی از صدور اسناد معارض مراتب را به دفاتر اسناد رسمی حوزه مربوط کتباً اعلام کرده, و گزارش امر را جهت اتخاذ تصمیم به هیات نظارت ارسال نمایند. در این خصوص چنانچه بنا به تشخیص هیات نظارت و شورایعالی ثبت وقوع تعارض محرز تشخیص گردد به دارنده سند معارض (سند موخر) اخطار خواهد شد که ظرف مهلت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و گواهی طرح دعوی را در خصوص اثبات اصالت و اعتبار سند خود به اداره ثبت تسلیم نمایند, در غیر این صورت دارنده سند مالکیت مقدم می تواند با ارائه گواهی عدم طرح دعوی از مراجع صالح در مدت دو ماه مقرر مراتب را به اداره ثبت اعلام و اداره ثبت بطلان سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض در ستون ملاحظات ثبت ملک قید و مراتب را به دارنده سند مذکور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد کرد. قابل ذکر است که دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه حق انجام معامله را دارد, ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند تنظیمی قید نمایند که نسبت به مورد سند مالکیت معارض صادر شده است و تا تعیین تکلیف نهایی به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد ( و به همین ترتیب نسبت به انتقالات بعدی عمل خواهد شد.) بدیهی است دارنده سند مالکیت موخر تا تعیین تکلیف نهایی در مراجع قضایی حق انجام هیچگونه معامله را نسبت به مورد تعارض ندارد لیکن واگذاری حقوق متصوره به دیگری بلامانع می باشد.
بند شش- ششمین مورد صلاحیت هیات نظارت رسیدگی ورفع اشتباهی است که در جریان عملیات تفکیکی املاک رخ می دهد و به انتقال رسمی با ثبت دفتر املاک منتهی می گردد در این خصوص هیات نظارت در صورتی که رفع اشتباه به حقوقی کسی خلل وارد نکند نسبت به رفع اشتباه اتخاذ تصمیم خواهد کرد و الا برای رفع اشتباه به ترتیب قانونی و مراجعه به دادگاه صالح به افراد اخطار صادر خواهد شد.
بند 7- هفتمین مورد از موارد صلاحیت هیات نظارت رفع اشکال و اشتباه در طرز تنظیم اسناد و تطبیق مفاد آنها با قوانین می باشد. بدیهی است این تصمیم تا آنجایی مجاز خواهد که نسبت به ماهیت حقوق افراد خلل ایجاد نکند و الا به درانده سند و ذینفع جهت مراجعه به دادگاه و رفع اشکال قضایی اخطار خواهد شد. بالاخره مطابق بند 8 ماده 25 در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی ثبتی نظریه رییس اداره ثبت مربوط در هیات نظارت استان قابل اعتراض می باشد.
بند 8- مورد اخیر وظایف هیات نظارت , رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رییس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرائی است که بر عهده هیات موصوف است.
در انتهای این گفتار یادآور می گردد که:
1-محل تشکیل جلسات هیات نظارت در اداره ثبت استان و جلسات آن حداقل دو بار در هفته تشکیل خواهد شد, (ماه 2 آیین نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض در هیات نظارت) .
2-مفاد آراء هیات نظارت باید به ترتیب صدور با ذکر شماره و تاریخ در دفتر ثبت آراء هیات نظارت قید و به امضای صادر کنندگان برسد.
3-رای هیات نظارت دارای مقدمه ای مشتمل بر خلاصه جریان کار و بیان اشکال و موضوع اختلاف بوده و بایستی منجز و مستدل و بدون قید و شرط و ابهام صادر شود و چنانچه به اتفاق آرا نباشد, نظر اقلیت به طور مشروح و مستدل در آن قید گردد.
4-آراء صادره باید مستند به قانون بوده و در آن صریحاً قید شود که رای قطعی است یا قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت است.
گفتار دوم- شواری عالی ثبت:
یکی دیگر از مراجع اداری رسیدگی به مسایل و اشتباهات و اختلافات ثبتی شواری عالی ثبت است. طبق ماده 25 مکرر اصلاحی قانون ثبت, شواری عالی ثبت فقط مرجع تجدید نظر نسبت به آراء هیات نظارت خواهد بود که دارای دو شعبه به شرح زیر است:
1- شعبه مربوط به املاک 2- شعبه مربوط به اسناد
طبقه تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت: (( آراء هیات نظارت فقط در مورد بندهای 1 , 5 , 7 مذکور در ماده 25 بر اثر شکایت ذینفع قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود ولی رییس سازمان ثبت اسناد و املاک به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می نماید و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد, طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذارده می شود و در مورد ایجاد وحدت رویه نظر شورای عالی ثبت برای هیاتهای نظارت لازم الاتباع خواهد بود)). با توجه به مقررات مذکور و نیز مطالبی که در گفتار مربوط به هیات نظارت گفته شد, نکات زیر در خور توجه است:
1-تصمیمات هیات نظارت (جز درمورد بندهای 1 , 5 و 7 ) پس از مهلت 20 روز از تاریخ الصاق در تابلوی اعلانات ثبت محل برای اطلاع ذینفع قطعی است و در شورای عالی ثبت قابل تجدید نظر نمی باشد.
2-وصول شکایت از ناحیه ذینفع چنانچه قبل از اجرای رای باشد, اجرای رای را موقوف می نماید و رسیدگی و تعیین تکلیف با شورای عالی ثبت خواهد بود. هر گاه شورای عالی ثبت در تجدید رسیدگی رای هیات نظارت را تایید نماید, عملیات اجرائی تعقیب می گردد.
3-در هر مورد که نسبت به آراء مذکور در بندهای 1 , 5 و 7 ماه 25 اصلاحی قبل از اجرای رای اعتراض شود, ثبت محل پرونده ثبتی را با کلیه سوابق به دبیرخانه شورای عالی ثبت ارسال خواهد داشت.
4-به طور کلی رسیدگی های هیات نظارت واجد جنبه ترافعی نبوده و در حد رفع اشتباه و رفع اشکال و تشخیص صحت و سقم اقدامات و وجود و تحقق تعارض خلاصه می گردد و به همین جهت می توان تصمیات هیات نظارت را شبه قضایی تلقی کرد.
5- شواری عالی ثبت علاوه بر صلاحیت تجدید نظر در آراء هیات نظارت در مواردی هم که بنا به ارجاع مدیر کل ثبت, آراء هیات های نظارت متناقض و یا خلاف قانون صادر شده باشد به منظور ایجاد وحدت رویه رسیدگی کرده و اتخاذ تصمیم خواهد کرد. در خصوص این قبیل آراء شواری عالی ثبت , چنانچه رای هیات نظارت به موقع اجراء گذارده نشده باشد, طبق نظر شورای عالی ثبت اقدام خواهد شد. نکته قابل توجه این است که تصمیمات شورای عالی ثبت که در مقام وحدت رویه اتخاذ گردیده است, در موارد مشابه برای هیات های نظارت لازم الاتباع خواهد بود. در پایان متذکر می گردد:
1-هر یک از شعب مذکور از 3 نفر که دو نفر از قضات دیوانعالی کشور به انتخاب رییس قوه قضاییه و مسئول قسمت املاک در شعبه املاک و مسئول قسمت اسناد در شعبه اسناد تشکیل می گردد بنابراین بر خلاف هیات های نظارت که در هر یک از ادارات کل مناطق ثبتی تشکیل و نتیجتاً دارای شعب متعدد است, شواری عالی ثبت فقط دارای دو شعبه بوده که هر دو شعبه در تهران تشکیل می شوند.
2-جلسات شواری عالی ثبت حداقل هفته ای یکبار در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تشکیل می شود.
مبحث اول: شناسایی کلی مقررات ثبتی
برای شناخت حقوق ثبت باید مراتب زیر را مورد توجه قرار داد:
1-حقوق ثبت حقوق ماهیتی نیست بدین معنی که در این رشته حقوقی مفاهیم حقوقی توضیح داده نمی شود. مبانی و مفاهیم حقوقی را می باید در حقوق مدنی جستجو کرد, به این اعتبار حقوق ثبت را می توان از جمله مقررات شکلی و مرتبط با ساختار سازمان ثبت تعریف کرده و مورد شناسائی قرار داد.
2-حقوق ثبت علیرغم وابستگی مفهومی به حقوق مدنی, از حیطه مقررات حقوق خصوصی خارج بوده و مجموع مقررات آنرا می توان در زمره حقوق عمومی دسته بندی و طبقه بندی کرد.
3-ساختار تشکیلاتی سازمان ثبت و بع تبع آن دفاتر اسناد رسمی ویژگی خاصی برای مقررات ثبتی ایجاد کرده است که می توان در مجموع آنرا از جمله مقررات آمره تلقی کرده و همراه با آمریت, مرتبط با نظم عمومی دانست.
4-بدیهی است مقرراتی که با نظم عمومی مرتبط گردد نظارت و دخالت دولت در چگونگی اعمال و اجرا آن بصورت مستقیم و قاطع ظاهر می گردد.
5-نظارت و مداخله دولت در اعمال واجراء مقررات ثبتی ایجاب می نماید که کارمندان و کارگزاران دولت اعم از شاغلین وزارتخانه ها و سازمان های دولتی و یا شرکت ها و نهادهای وابسته به دولت و نیز مسئولین تشکیلات مرتبط با حقوق عمومی مثل شهرداری ها نسبت به قوانین و مقررات ثبتی آگاهی و شناخت نسبی داشته و بنا به مورد از عدول و نادیده گرفته شدن مقررات مذکور پرهیز کرده و به اعتبار آمره بودن آن در حسن اجرای قوانین مذکور مسئول باشند. در این مورد میتوان به مواد 22 و 48 قانون ثبت و نیز مقررات مواد70 , 71 , 72 و 73 قانون مذکور و نیز مواد 92 , 93 و 95 همان قانون اشاره کرد که از جمله مقرراتی محسوب می شوند که مامورین قضایی و اداری و سایر قوای دولتی مکلف به شناخت و اجرای آن می باشند. با مقدمات مذکور نتایج زیر استنتاج می گردد:
الف- تعریف مبانی حقوقی عقود و قراردادها از حیطه قوانین ثبتی خارج بوده و در قلمرو مقررات حقوق مدنی است.
ب-مفهوم حقوقی سند و شناسائی ارزش و اعتبار آن و تقسیم اسناد رسمی به عادی قابل اجراء وذمه ای و شرطی-رهنی و … و نیز مفهوم معاملات قطعی-شرطی با حق استرداد (تبصره یک ماده 33 قانون ثبت) راباید در مبانی حقوق مدنی بدست آورده و با توجه به این دو نتیجه ارتباط بنیادی قوانین ثبتی با مقررات قانونی مدنی آشکار می گردد.
مفهوم سند در حقوق موضوعه ایران
مقدمه- به جهت اهمیت واعتباری که نوشته (مکتوب) در روابط حقوقی- مالی – اداری و شخصی افراد (اعم از حقوقی وحقیقی) دارد بحث دقیق درخصوص آن از ابعاد مختلف ضرورت داشته وشناخت دقیق و تحلیلی نوشته به مفهوم وسیع کلمه و سند در معنی حقوقی برای کارآموزان وکالت و کسانی که به نحوی در ارتباط با دادگاه ها به عنوان نماینده حقوقی مداخله دارند لازم می باشد.
عناوین بحث
تقسیم مسائل به اجزاء کوچک و کوتاه برای درک بهتر موضوع اجتناب ناپذیر به نظر می رسد. از اینرو کار بررسی را در قسمتهای زیر پی خواهیم گرفت:
1-تعریف حقوقی سند
در مجموعه مقررات موضوعه ممکلیتی منحصراً در ماده 1284 قانونی مدنی سند تعریف شده است, ( سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. ) و بلافاصله قانونگزار در ماده 1285 قانون مذکور برای جلوگیری از ایجاد اشتباه در مفهوم حقوقی سند شهادت نامه را از اعداد اسناد خارج کرده و اعتبار آن را به شهادت محدود کرده است.
2-کاربرد سند در قوانین
علاوه بر قانون مدنی که در مقام تعریف و تقسیم انواع اسناد و اعتبار آن از جهت شکلی وماهوی منبع اصلی برای شناخت سند محسوب می شود. در قوانین دیگری از جمله قانون آیین دادرسی مدنی و مجموعه مقررات ثبتی وقانونی تاری از سند بطور کلی نام برده شده است که ورود به آن برای آگاهی گسترده از مفهوم سند ضروری است.
3- انواع سند
در یک تقسیم بندی کلی قانونی مدنی سند را به رسمی و عادی تقسیم کرده و بدون این که تعریفی از سند عادی ارائه دهد با تبیین سند رسمی به اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد ( ماده 1287) سایر اسناد را عادی توصیف کرده است و با بیانی کلی قانونگزار اعتبار سند را به عدم مخالفت با قوانین موکول کرده است (1288 ق م ). بنابراین می توان اینطور استنباط کرد که سند مفهوم وسیعی دارد که اعم است از سند معتبر و غیر معتبر و قابلیت استناد به هر نوشته در دعوی لزوماً به معنی قابلیت اعتبار آن نیست. توضیح آن که مواد 206 الی 228 قانون آیین دادرسی مدنی در 4 بند به عنوان مبحث سوم به اسند تخصیص یافته است که عبارت است از مواد عمومی – انکار و تردید – ادعای جعلیت – و رسیدگی به صحت و اصالت سند که از حساب ها ودفاتر نیز در بند الف (مواد عمومی) نام برده شده است که فصل اول و دوم با دوم قانون تجارت در مقامتوضیح و تشریح دفاتر تارتی و دفتر ثبت تجاری انواعی دفاتر تجاری و دفاتر ثبت تجاری را معین نموده است. ماده 14 قانون مذکور به این امر صراحت دارد که دفاتر مذکور درماده 6 و سایر دفاتری که تجار برای امور تجارتی خود به کار می برند در صورتی که مطابق مقررات این قانون مرتب شده باشد بین تجار در امور تجاری سندیت خواهد داشت ودر غیر اینصورت فقط به علیه صاحب آن معتبر خواهد بود. بنابراین از نظر شکلی برای اعتبار دفتر تجاری رعایت تشریفات مذکور در ماده 11 ( از لحاظ امضاء نماینده اداره ثبت) ونمره بندی و شمارش اوراق و منگنه شدن و قید کلیه اعداد حتی تاریخ با تمام حروف مطابق ماده 12 قانون تجارت ضرورت دارد.
فهرست مطالب
مقدمه 1
گفتار اول : حقوق ثبت مدخل حل و فصل دعاوی حقوقی وکیفری 2
گفتار نخست: اهمیت حقوق ثبت از حیث آثار ثبت رسمی: 3
گفتار دوم: اهمیت حقوق ثبت از حیث جایگاه آن در تقسیم بندی های حقوق 4
مبحث دوم: مراجع رسیدگی کننده به اشتباهات ثبتی 5
گفتار نخست- هیات نظارت: 5
گفتار دوم- شواری عالی ثبت: 8
مبحث اول: شناسایی کلی مقررات ثبتی 9
مفهوم سند در حقوق موضوعه ایران 10
موضوع:
حقوق ثبت
استاد گرامی: سرکارخانم علیزاده
رشته : حقوق و کارشناسی
دانشجو:
شماره دانشجویی:963956043
دانشگاه
14