پروژه آمار ساختمان و برج سازی
1 ـ 5 معرفی منطقه و ناحیه بندی آن
نقشه 1-5 – نمایش شماتیک موقعیت منطقه 9 در شهر مشهد
2 ـ 5 مبانی نظری شاخصها
3 ـ 5 شاخصهای اقتصادی
1 ـ 3 ـ 5 بررسی تحولات قیمت زمین مسکونی در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد
نمودار 1-5- متوسط قیمت فروش یک متر مربع زمین با ساختمان کلنگی طی دوره 1384-1379
2 ـ 3 ـ 5 بررسی تحولات قیمت زیر بنای مسکونی در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد
جدول 4 ـ 5 : میزان تغییرات قیمت یک متر مربع زیر بنای مسکونی در نواحی شش گانه منطقه 9 طی دوره 1384- 1379
جدول شماره 3 ـ 5 : متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای مسکونی در نواحی شش گانه
منطقه 9 طی دوره 1384-1379
نمودار 2-5- متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی طی دوره 1379 – 1384
3-3-5 ارائه مدلی با توجه به قیمت زمین ، زیربنا ، هزینه خرید تراکم ، سود سرمایه و ارتفاع بهینه بلند مرتبه ها
جدول 5-5 . ضریب افزایش هزینه بر حسب تعداد طبقات تا طبقه بیستم .
1-3-3-5 ناحیه 1
جدول شماره 6 ـ 5
2-3-3-5 ناحیه 2
3-3-3-5 ناحیه 3
4-3-3-5 ناحیه 4
5-3-3-5 ناحیه 5
6-3-3- 5 ناحیه 6
4 ـ 3 ـ 5 توان اقتصادی خانوار
جدول شماره 12 ـ 5 : تعداد شاغلان بر حسب گروههای اصلی شغلی در نواحی شش گانه منطقه 9
پروژه آمار ساختمان و برج سازی
جدول شماره 13 ـ 5 : درصد شاغلان بر حسب گروه های اصلی شغلی در نواحی شش گانه منطقه 9
نمودار 3-5 تعداد شاغلان بر حسب گروه های اصلی شغلی 1375
5 -3 -5 نسبت قیمت زیربنا به زمین
جدول شماره 14-5 : نسبت قیمت زیربنا به زمین
6 ـ 3 ـ 5 الویت بندی نواحی با توجه به شاخص های اقتصادی
میزان سود دهی یک متر مربع زیربنا دارای وزن 16
حد بهینه طبقات دارای وزن 10
قیمت زیربنا دارای وزن 18
نسبت قیمت زیربنا به زمین دارای وزن 16
توان مالی دارای وزن 14
جدول شماره 20 – 5 : تقسیم بندی توان مالی خانوارها با توجه به وضعیت شغلی آنها
امتیاز نواحی از نظر شاخصهای اقتصادی :
جدول شماره 21 – 5 : امتیاز نواحی از نظر شاخصهای اقتصادی
نمودار 4-5 امتیاز نواحی بر اساس شاخص های اقتصادی
با توجه به شاخصهای اقتصادی اولویت نواحی به ترتیب ذیل می باشد.
4 ـ 5 شاخصهای اجتماعی – فرهنگی
1 ـ 4 ـ 5 بعد خانوار
2 ـ 4 ـ 5 تحصیلات
جدول شماره 23 ـ 5 : جمعیت 6 ساله و بیشتر در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد بر اساس آخرین مدرک تحصیلی
جدول شماره 24 ـ 5 : درصد جمعیت 6 ساله و بیشتر در نواحی شش گانه منطقه 9
شهر مشهد بر اساس آخرین مدرک تحصیلی
نمودار 6 – 5 جمعیت 6 ساله و بیشتر در نواحی شش گانه منطقه 9
3-4-5 میزان رضایتمندی شهروندان از بلند مرتبه ها از منطقه 9 شهر مشهد
جدول شماره 25-5 متوسط امتیاز از نظر شاخص امنیت بلند مرتبه ها
جدول 26-5 متوسط امتیاز از نواحی از نظر شاخص دسترسی به خدمات
3-3-4-5 آسایش و راحتی
4-3-4-5 تاسیسات و تجهیزات بلند مرتبه ها
4 ـ 4 ـ 5 اولویت بندی نواحی با توجه به شاخص های اجتماعی – فرهنگی
دسترسی به خدمات دارای وزن 16
آسایش وراحتی دارای وزن 12
تاسیسات وتجهیزات بلند مرتبه ها دارای وزن 12
جدول شماره 35ـ 5 : امتیاز نواحی با توجه به شاخصهای اجتماعی – فرهنگی
نمودار7-5 امتیاز نواحی بر اساس شاخصهای اجتماعی-فرهنگی
5 ـ 5 شاخصهای زیست محیطی
1 ـ 5 ـ 5 مجاورت به آلاینده های صنعتی
جدول شماره 36 ـ 5 : متوسط فاصله نواحی شش گانه با آلاینده ها
نمودار 8 – 5 متوسط فاصله نواحی شش گانه از آلاینده های صنعتی
ماخذ : نگارنده
پروژه آمار ساختمان و برج سازی
2 ـ 5 ـ 5 تغییرات شدید شیب و شیبهای تند
جدول شماره 37 ـ 5 : محاسبه میزان متوسط شب زمین در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد
نمودار 9 – 5 میزان متوسط شیب زمین در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد
ماخذ : نگارنده
3 ـ 5 ـ 5 فاصله تا کانالها و مسیلهای منطقه 9 (سیل)
ماخذ : آمار نامه شهر مشهد 1383
نمودار 10 – 5 متوسط فاصله نواحی تا کانالها و مسیلها در منطقه 9 شهر مشهد
4 ـ 5 ـ 5 نـزدیــکـی به گسلهای زلزله
جدول 39 ـ 5 : متوسط فاصله نواحی تا گسل زلزله خیز کشف رود.
نمودار 11 – 5 متوسط فاصله نواحی تا گسل زلزله خیز کشف رود
5 ـ 5 ـ 5 اولویت بندی نواحی با توجه به شاخص های زیست محیطی
مجاورت به آلاینده های صنعتی دارای وزن 10
تغییرات شدید شیب و شیب های تند دارای وزن 12
فاصله تا کالها و مسیلها دارای وزن 8
فاصله تا گسلهای زلزله خیز دارای وزن 16
جدول شماره 44 ـ 5 : امتیاز نواحی مطابق شاخصهای زیست محیطی
نمودار 12 – 5 امتیاز نواحی بر اساس شاخصهای زیست محیطی
6 ـ 5 شاخصهای کالبدی
1 ـ 6 ـ 5 تراکم جمعیتی
جدول شماره 45 ـ 5 : تراکم جمعیت در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد در سال 1375
جدول شماره 46 ـ 5 :تراکم جمعیتی در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد سال 1384
جدول شماره 47 ـ 5 : درصد رشد تراکم جمعیت هر یک از نواحی 6 گانه طی سالهای 1375 – 1381
نمودار 13 – 5 تراکم جمعیت در سال 1375
نمودار 14 – 5 تراکم جمعیت در سال 1384
2 ـ 6 ـ 5 تراکم ساختمانی
1-2-6-5 متوسط تراکم ساختمانی بلند مرتبه ها در نواحی شش گانه
2 – 2 – 6 – 5 متوسط مساحت واحدهای بلند مرتبه در نواحی شش گانه
3 – 2 – 6 – 5 نسبت تعداد کل طبقات به واحدها در بلند مرتبه های نواحی شش گانه
3 ـ 6 ـ 5 تراکم نفر در واحد مسکونی :
نمودار 21 – 5 الویت بندی نهایی نواحی شش گانه با توجه به شاخص های چهار گانه
7-5 اولویت بندی نهایی نواحی شش گانه منطقه 9 با توجه به شاخص های چهارگانه
1 ـ 5 معرفی منطقه و ناحیه بندی آن
نحوه استقرار بناهای شهر یکی از مهمترین مسائل ارتباطی بین انسان و محیط شهری است بناهای شهر با فضایی که ایجاد می کنند و تناسبات و سازمان فضایی شان یکی از مولفه های هویتی شهر و به تبع آن هویت فرهنگی جامعه هستند. ازآنجایی که آگاهی از وضع موجود می تواند برنامه ها را در اصطلاح مسیر و تقویت نکات مثبت یاری رساند، مطالعه حاضر به وضعیت موجود ساختمانهای بلند در سطح منطقه 9 شهر مشهد خواهد پرداخت . ساختمانهای بلند به دلیل موقعیت سازه ای، اقتصادی ، فرهنگی ، زیست محیطی و تحولاتی که در شیوه زیست و فعالیت انسان به وجود می آورند بسیار حائز اهمیت بوده و در صورت عدم مکانیابی صحیح و انتخاب کاربری نامناسب و غفلت از سایر موضوعات مرتبط با حیات شهری، می توانند عامل پدید آورنده بسیاری از مشکلات اجتماعی ، اقتصادی و کالبدی برای شهر باشند.
منطقه 9 با مساحتی حدود 3467 هکتار ، 55/13 درصد از کل شهر را شامل می شود. تعداد 66 ساختمان بلند مرتبه در این منطقه وجود دارد که از این تعداد 13 ساختمان در حال ساخت ، 46 بنا کاربری مسکونی، 3 بنا تجاری و 3 بنا بصورت هتل و یک بنا با کاربری فرهنگی می باشد.
منطقه 9 طبق ناحیه بندی طرح جامع به 6 ناحیه تقسیم می شود. مساحت و جمعیت هر یک از نواحی به شرح ذیل می باشد .
مساحت ناحیه یک 3/533 هکتار و جمعیت آن 30828 می باشد .
مساحت ناحیه دو 5/570 هکتار و جمعیت آن 32921 می باشد .
مساحت ناحیه سه 5/399 هکتار و جمعیت آن 43824 می باشد .
مساحت ناحیه چهار 3/860 هکتار و جمعیت آن 25348 می باشد .
مساحت ناحیه پنج 7/617 هکتار و جمعیت آن 32595 می باشد .
مساحت ناحیه شش 491 هکتار و جمعیت آن 23038 می باشد .
نقشه 1-5 – نمایش شماتیک موقعیت منطقه 9 در شهر مشهد
ماخذ : نگارنده
2 ـ 5 مبانی نظری شاخصها
در مکانیابی بهینه سازه های بلند ، شاخصهای متعددی تاثیر گذار می باشند که هر یک از این شاخصها به زیر گروه های متعددی تقسیم می شوند در این مطالعه شاخصهای اصلی و زیر گروههای مهم آن با توجه به اطلاعات موجود در نظر گرفته شده است و شامل شاخصهای اقتصادی ، اجتماعی ـ فرهنگی ، زیست محیطی و کالبدی می شود که به بررسی آنها می پردازیم.
گسترش پیکره و حجم شهرها پیامدهای افزایش جمعیت و روی آوردن جمعیت ساکن در قلمروهای بیرون از شهر به روی کانونهای شهری است. این پدیده اندازه شهرها را در گذر زمان تغییر داده و ضرورت گسترش شهر و پذیرش جمعیت و فعالیتهای اقتصادی وابسته به آنرا گریز ناپذیر کرده است. پاسخگویی به نیازهای تازه برای سکونت واستقرار در مراکز شهری به دو شیوه گسترش افقی و گسترش عمودی امکانپذیر است که در گسترش پیکره شهر آمیزه ای از هر دوشیوه به کار گرفته می شود. هنگامی که توسعه افقی شهر به سبب وجود عواملی چون عوارض طبیعی پیرامون شهر و بسته بودن بستر مناسب توسعه شهر ، جلوگیری از گسترش شهر در عرصه های کشاورزی و زیست محیطی و … که متضمن منافع اقتصادی و زیستی برای ساکنان شهر است و یا قوانین و مقررات طرحهای جامع و تفصیلی شهر دچار محدودیت باشد ، توسعه عمودی بیشتر مورد توجه قرار گرفته و به عنوان راه حل مناسبتری برگزیده می شود. صرفه جویی در هزینه های ایجاد زیر ساخت ها و تاسیسات و تجهیزات شهری از عواملی است که نگرش گسترش شهر به شیوه عمودی را تقویت کرده و آنرا نسبت به گسترش افقی دارای برتری می داند. در این نگرش مزیت دیگر این شیوه استفاده بهتر از زمین های آزاد شده به لحاظ کاهش ضریب سطح اشغال بنا به منظور توسعه فضاهای عمومی و خدمات شهری است و این روش یعنی افزایش تراکم ساختمانی ، به عنوان یکی از راه حل ها برای پاسخ گویی به نیازهای توسعه شهری و اسکان جمعیت افزایش یافته قلمداد می شود.
روی آوردن به ساخت بناهای بلندو افزایش شمار این بناها در پیکره شهر نشانه های آشکار افزایش تراکم جمعیت و فعالیت در کانونهای شهری است . این پدیده را می توان در هسته ها و محدوده هایی از شهر به صورت برجسته تری دید. افزایش تراکم را می توان به زبانی دیگر به معنای افزایش تقاضا برای سکونت در شهر و در محدوده های مشخصی از آن تعریف کرد. افزایش تقاضا برای سکونت در محدوده ها و مناطق معین وابسته به مزیت ها و ویژگیهای خاصی است که منطقه مورد نظر را از سایر مناطق شهر متمایز می کند . این مزیتها می تواند ناشی از شرایطی چون : سکونت گروههای اجتماعی برخوردار از اعتبار اجتماعی برتر، سطح بالاتر رفاه و فرهنگ ساکنین ، وضعیت اقلیمی و آب و هوای مناسب ، وجود چشم اندازهای طبیعی زیبا ، نزدیکی بیشتر به شبکه دسترسیها ، مرکزیت منطقه ای و شهری دسترسی به امکانات و خدمات شهری مناسب تر و … باشد که به افزایش مرغوبیت منطقه ای منجر شده و به سبب این مزیتها به تقویت انگیزه متقاضیان سکونت در چنین مناطقی می انجامد.( کریم زاده،31:1379)
نکته ای که در اینجا باید بر آن تاکید کرد اینست که عوامل تاثیر گذار بر پدیده بلند مرتبه سازی که هدف اصلی این مطالعات شناسایی آنهاست هر یک به گونه ای در تحولات بلند مرتبه سازی نقش دارند ولی نقش و اهمیت این عوامل همسان نبوده و عملکردی متفاوت از یکدیگر دارند. از اینرو در تجزیه و تحلیل نهایی و در جمع بندی نقش عوامل تاثیر گذار بر بلند مرتبه سازی می بایست با پرهیز از یکسان نگری ، وزن واهمیت هر یک از عوامل مشخص شود . عوامل شناسایی شده بر حسب وزن واهمیت رتبه بندی می شوند تا شناخت عوامل برتر و تعیین کننده به صورت عینی تر و واقعی تر به انجام رسد.
شاخصها
اقتصادی
اجتماعی – فرهنگی
زیست محیطی
کالبدی
1
قیمت فروش بک متر مربع زمین
بعد خانوار
مجاورت به آلاینده های صنعتی
تراکم جمعیتی
2
قیمت فروش یک متر مربع زیر بنا
میزان تحصیلات
تغییرات شدید شیب
تراکم ساختمانی
3
حد ارتفاع بهینه طبقات
فاصله تا کانالها و مسیلها
متوسط مساحت واحدهای بلند مرتبه
4
میزان سود دهی یک متر مربع زیر بنا
فاصله تا گسلها
نسبت طبقات به واحدها
5
میزان قیمت یک متر مربع زیر بنا به قیمت یک متر مربع زمین
امکانات دسترسی
6
توان اقتصادی خانوار
اراضی خالی
7
–
تعداد بلند مرتبه های موجود
3 ـ 5 شاخصهای اقتصادی
به دلیل ثابت بودن عرضه زمین، افزایش تقاضا برای ساخت و ساز و سکونت در یک منطقه در بردارنده دو بازتاب مهم است که بازتاب نخست آن افزایش تعداد طبقات و به بیان دیگر افزایش تراکم و ارتفاع بناها در مناطق ساخته شده برای پاسخگویی به نیازهای جدید است و بازتاب دوم آن در افزایش قیمت زمین بروز می نماید. بدین ترتیب افزایش تراکم وارتفاع بنا و افزایش قیمت زمین دو وجه اصلی افزایش تقاضا برای ساخت و ساز در این مناطق است که به صورت پدیده های وابسته به یکدیگر بروز می یابند . آهنگ تغییرات قیمت زمین دارای پیوند تنگاتنگی با آهنگ تغییرات تقاضاست و با بالا رفتن سطح تقاضا، رشد قیمت زمین و افزایش تراکم و شمار بناهای بلند در منطقه شتاب می گیرد. به سبب رابطه تنگاتنگ این دو پدیده یعنی افزایش تراکم و ارتفاع بنا و افزایش قیمت زمین که ناشی از افزایش تقاضا برای ساخت و ساز در یک منطقه است ، هر گونه تغییر در یکی از این پدیده ها را می توان با تغییر در پدیده دیگری مرتبط دانست به بیان دیگر پدیده افزایش ارتفاع بنا و بلندمرتبه سازی به صورت گریز ناپذیری در ارتباط با افزایش قیمت زمین است و از این روست که در بررسی عوامل موثر و مرتبط با بلند مرتبه سازی ، قیمت زمین عامل تعیین کننده و اثر گذار در این رابطه معرفی می شود . از این دیدگاه، قیمت زمین مهمترین عامل اقتصادی مرتبط با بلند مرتبه سازی شناخته می شود که می تواند در ارزیابی تحولات کالبدی مناطق شهر و مکانیابی محدوده های مستعد تر برای ساخت بناهای بلند مورد استفاده قرار گیرد.
با توجه به نقش تعیین کننده قیمت زمین به عنوان عامل اقتصادی مهم در ساخت بناهای بلند ، تغییرات این عامل دارای تاثیرات مستقیمی بر هزینه تمام شده بناست و با تغییرات قیمت زمین ، هزینه ساخت و قیمت خرید و فروش بنا نیز تغییر می کند. به لحاظ بستگی قیمت تمام شده بنا با قیمت زمین و هزینه های بالاتر ساخت بناهای بلند ، خرید و تملک واحدهای مسکونی و غیر مسکونی در بناهای بلند توان اقتصادی بیشتری را طلب می کند. از اینرو ساکنان و متقاضیان سکونت در این مناطق ( مناطقی که با رونق و رشد بلند مرتبه سازی روبرو هستند) می بایست از توان مالی و امکانات درآمدی بالاتری برخوردار باشند . توان مالی خانوارهای ساکن در نواحی مختلف منطقه 9 دومین عاملی است که در بررسی مسائل اقتصادی مرتبط با بلند مرتبه سازی مورد توجه قرار می گیرد. بررسی توان مالی خانوارها در گرو دسترسی به آمارهای مربوط به درآمدها و هزینه های خانوارها در نواحی مختلف منطقه است ولی به دلیل نبودن آمارهای مورد نیاز در این زمینه ، از اطلاعات مربوط به گروههای عمده "شغلی" سرپرستان خانوارهای ساکن در هر یک از نواحی بهره گرفته شده و فرض شده است توان مالی خانوارها با موقعیت شغلی سرپرستان آنها دارای ارتباط است. بر این اساس گروههای عمده شغلی بالاتر ، از توان مالی بیشتر برخوردارند و سهم گروههای عمده شغلی بالاتر در ترکیب مشاغل سرپرستان خانوارها نقش تعیین کننده ای در این میان دارد.
بجز دو عامل اقتصادی اشاره شده که به عنوان عوامل تاثیر گذار در بلند مرتبه سازی از دیدگاه اقتصادی شمرده می شوند ، عوامل دیگری را می توان در این زمینه معرفی کرد ولی برخی از این عوامل با دو عامل تعیین شده دارای همبستگی است (مانند قیمت اجاره واحدهای مسکونی و غیر مسکونی که با قیمت زمین همبستگی نشان می دهد ) و ضرورتی برای وارد کردن آنها در مدل مطالعاتی وجود ندارد.
1 ـ 3 ـ 5 بررسی تحولات قیمت زمین مسکونی در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد
متوسط قیمت فروش یک متر مربع زمین مسکونی در شهر مشهد از 720 هزار ریال در سال 1379 به سه میلیون و هفتصد هزار ریال در سال 84 افزایش یافته است که حاکی از رشدی برابر با 13/5 می باشد.
متوسط قیمت فروش یک متر مربع زمین مسکونی در منطقه 9 شهر مشهد از 790 هزار ریال در سال 1379 به 4 میلیون 175 هزار ریال در سال 84 افزایش یافته است که حاکی از رشدی برابر 28/5 می باشد.
جدول شماره 1 ـ 5 : متوسط قیمت فروش یک متر مربع زمین با ساختمان کلنگی در نواحی شش گانه منطقه 9 طی دوره 1384- 1379
ناحیه
سال
1
2
3
4
5
6
1379
79
93
98
70
74
60
1380
130
120
140
95
96
79
1381
195
210
230
145
140
135
1382
280
320
340
265
260
185
1383
380
510
540
320
350
280
1384
410
530
570
330
355
310
ماخذ : اداره دارایی استان خراسان
جدول شماره 2 ـ 5 : میزان تغییرات قیمت یک متر مربع زمین با ساختمان کلنگی در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد طی دوره (1384-1379)
ناحیه
دوره
1
2
3
4
5
6
1380-1379
64/1
29/1
428/1
357/1
297/1
31/1
1381-1380
5/1
75/1
642/1
526/1
458/1
70/1
1382-1381
435/1
523/1
478/1
827/1
857/1
37/1
1383-1382
357/1
593/1
588/1
20/1
346/1
513/1
1384-1383
078/1
039/1
055/1
031/1
014/1
107/1
1384-1379
18/5
69/5
81/5
714/4
79/4
16/5
ماخذ : نگارنده
با توجه به جدول شماره (1 ـ 5 و 2 ـ 5 ) در میان نواحی شش گانه منطقه 9 ، ناحیه 3 از نرخ رشد بالاتری در قیمت زمین، نسبت به نواحی دیگر برخوردار بوده است به گونه ای که در این ناحیه قیمت زمین از 980 هزار ریال در سال 79 به 5 میلیون و 700 هزار ریال در سال 84 افزایش یافته یا به عبارتی دیگر 81/5 برابر شده است همچنین متوسط پایین ترین قیمت زمین در میان نواحی شش گانه منطقه 9 به ناحیه 6 تعلق دارد این ناحیه همواره پایین ترین قیمت زمین را در طول دوره 6 ساله داشته است در این ناحیه قیت یک متر مربع زمین از 600 هزار ریال در سال 79 به 3 میلیون و 100 هزار ریال در سال 84 افزایش یافته است . نسبت قیمت یک متر مربع زمین در ناحیه 3 نسبت به ناحیه 6 در آغاز دوره 63/1 و در پایان آن 83/1 محاسبه شده است که مقایسه این دو آمار افزایشی را در میزان برتری نسبی در ناحیه 3 آشکار می کند که بازتاب آهنگ رشد قیمت زمین در این دو ناحیه می باشد.
بجز نواحی 3 و 6 که رتبه ثابتی در میان نواحی 6 گانه داشته اند دیگر نواحی دارای تغییراتی در رتبه خود طی دوره 6 ساله بوده اند . در سال 1384 پس از ناحیه 3 به ترتیب نواحی 2 و 1 و 5 و 4 از بالاترین میزان رشد در قیمت زمین برخوردار بوده اند.
رتبه بندی نواحی در طی سالهای دوره بدین شرح است.
در سال 79 : 3 و 2 و 1 و 4 و 5 و 6
در سال 80 : 3 و 1 و 2 و 5 و 4 و 6
در سال 81 : 3 ، 2 ، 1 ، 4 ، 5 و 6
در سال 82 : 3 و 2 و 1 و 4 و 5 و 6
در سال 83 : 3 و 2 و 1 و 5 و 4 و 6
در سال 84 : 3 و 2 و 1 و 5 و 4 و 6
درصد تغییرات قیمت نواحی بسیار متفاوت بوده است کمترین تغییرات سال 84 بوده است که تنها به طور متوسط 42/5 درصد افزایش قیمت داشته ایم و بیشترین تغییرات مربوط به سال 81 بوده است . که به طور متوسط 6/59 % افزایش قیمت داشته ایم.
در سال 80 بیشترین رشد قیمت مربوط به ناحیه 3 (8/42% ) و کمترین مربوط به ناحیه 2 (29%) بوده است.
در سال 81 بیشترین رشد قیمت مربوط به ناحیه 6 (70% ) و کمترین مربوط به ناحیه 1 (50%) بوده است.
در سال 82 بیشترین رشد قیمت مربوط به ناحیه 5 (7/85% ) و کمترین مربوط به ناحیه 6 (37%) بوده است. در سال 83 بیشترین رشد قیمت مربوط به ناحیه 2 (37/59 % ) و کمترین مربوط به ناحیه 4 (20%) بوده است.
در سال 84 بیشترین رشد قیمت مربوط به ناحیه 6 (71/10% ) و کمترین مربوط به ناحیه 5 (42/1%) بوده است.
نمودار 1-5- متوسط قیمت فروش یک متر مربع زمین با ساختمان کلنگی طی دوره 1384-1379
ماخذ : نگارنده
2 ـ 3 ـ 5 بررسی تحولات قیمت زیر بنای مسکونی در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد
جدول شماره 3 ـ 5 : متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیر بنای مسکونی در نواحی شش گانه
منطقه 9 طی دوره 1384-1379
ناحیه
سال
1
2
3
4
5
6
1379
83
96
110
78
75
65
1380
120
130
150
110
115
82
1381
210
230
250
160
170
150
1382
300
340
370
280
285
210
1383
410
550
570
330
370
290
1384
440
560
650
350
380
330
ماخذ : اداره دارائی استان خراسان
جدول 4 ـ 5 : میزان تغییرات قیمت یک متر مربع زیر بنای مسکونی در نواحی شش گانه منطقه 9 طی دوره 1384- 1379
ناحیه
دوره
1
2
3
4
5
6
80-1379
445/1
354/1
363/1
41/1
53/1
261/1
1381-1380
75/1
76/1
666/1
454/1
478/1
82/1
1382-1381
428/1
478/1
48/1
75/1
676/1
4/1
1383-1382
366/1
617/1
54/1
17/1
298/1
38/1
1384-1383
073/1
018/1
14/1
063/1
027/1
137/1
1384-1379
30/5
83/5
90/5
48/4
06/5
07/5
ماخذ : نگارنده
با توجه به جداول (3 ـ 5 و 4 ـ 5) در آخرین سال دوره بالاترین قیمت یک متر مربع زیر بنای مسکونی متعلق به ناحیه 3 با 6 میلیون و 500 هزار ریال است و ناحیه 1 با 5 میلیون 600 هزار ریال رتبه دوم را داشته و رتبه سوم متعلق به ناحیه 2 می باشد که 4 میلیون 400 هزار ریال برای آن محاسبه شده است . نواحی 5 و 4 به ترتیب در مراتب بعدی قرار می گیرند و پایین ترین رده در این سال به ناحیه 6 تعلق داشته است .
مقایسه قیمت های سال 1384 نواحی شهر مشهد بر روی نمودار بیانگر ، تفاوت محسوس در قیمتهای زیر بنای مسکونی ناحیه 3 با دیگر نواحی شهر مشهد می باشد.
شایان ذکر است این فاصله قیمت با نزدیک شدن به سالهای آخر دوره افزایش یافته است .
آهنگ افزایش قیمت در سال 84 کند و در حدود 6/7% بوده است . این رقم در سال 80 برابر 38/44% و در سال 81 برا بر 46/65% ) بوده که بیشترین رشد را نشان می دهد همچنین نرخ افزایش قیمت زمین در سال 82 (52/53 % ) و در سال 83 (51/39%) بوده است.
`
`
نمودار 2-5- متوسط قیمت فروش یک متر مربع زیربنای مسکونی طی دوره 1379 – 1384
ماخذ : نگارنده
3-3-5 ارائه مدلی با توجه به قیمت زمین ، زیربنا ، هزینه خرید تراکم ، سود سرمایه و ارتفاع بهینه بلند مرتبه ها
منظور از تعیین ارتفاع بهینه ساختمان عبارت است از تعیین تعداد طبقات ساختمان با توجه به قیمت زمینی که ساختمان بر روی آن بنا می شود، به ترتیبی که قیمت تمام شده هر متر مربع از ساختمان به حداقل برسد. شایان ذکر است که به حداقل رساندن هزینه ساختمان از طریق کاهش زمین اختصاص یافته به هر متر مربع بنا فقط یکی از راههای تقلیل هزینه است و به حداکثر رساندن سود کل سرمایه گذاری در ساختمان مورد نظر نیست. برای به حداکثر رساندن سود لازم است تمام عوامل و متغیرهای دیگر تشکیل دهنده هزینه ساختمان جداگانه مورد امکان سنجی و بررسی اقتصادی قرار گیرند و به تناسب نوع آن عوامل ، در صورت امکان یا هزینه آنها تقلیل داده شود و یا سود به حداکثر رسانده شود تا در مجموع سود کل سرمایه گذاری ساختمان به حداکثر برسد.
قبل از معرفی مدل و تعیین متغیرهای موثر در بهای تمام شده ساختمان لازم است یادآوری کنیم که متاسفانه توجه جنبه های اقتصاد مهندسی در سرمایه گذاری هنوز جایگاه خود را در صنعت ساختمان کشور پیدا نکرده است . این کاستی نه تنها در صنعت ساختمان ، که متاسفانه در اغلب دیگر اقتصادی ، خصوصی و چه بخصوص دولتی مشاهده می شود یکی از علل عمده اتلاف سرمایه ملی گران تمام شدن طرح های عمرانی است ؛ تصمیم گیری برای اجرای طرحهای عمرانی و بخصوص طرح های ساختمانی نه بر اساس سود دهی و نرخ بازگشت سرمایه که بر اساس ضوابط سیاسی ، اجتماعی و فشارهای گروهی انجام می گیرد.
بر اساس آمار منتشره ، متجاوز از 85 درصد ساختمانهای مسکونی توسط مالک و برای مصرف شخصی و احیانا با پیش بینی چند طبقه اضافی به منظور اجاره و ایجاد درآمد احداث می شوند، بنابراین هیچ گونه بررسی اقتصادی قبلی توسط سازنده انجام نمی گیرد و هدف بیشتر صاحبخانه شدن است . بساز و بفروشیهای سنتی هم که باقی ساختمان های با کاربریهای مسکونی یا اداری و تجاری را می سازند ، معمولا بر اساس تجربه ای که از سرمایه گذاریهای قبلی دارند با یک حساب سر انگشتی سود حاصل را تخمین می زنند و با امید به منافع کلان کار را شروع می کنند و عوامل متعددی را که در یک اقتصاد در حال تحول وجود دارد و در هزینه ها موثر است در محاسبات خود منظور نمی دارند.
در سالهای اخیر مشاهده می شود که برای احداث برخی از ساختمانهای بزرگ ، که توسط مهندسان مشاور طراحی و به وسیله شرکتهای سازنده دارای صلاحیت فنی ساخته می شوند ، نوعی مطالعات امکان سنجی انجام می گیرد ، اما متاسفانه در آنها هم فقط به محاسبه نرخ بازگشت سرمایه اکتفا می شود و به کاهش هزینه ساخت بر اساس موقعیت و قیمت زمین و همچنین بررسی گزینه های سازه ای مختلف در هنگام تهیه طرح و انتخاب بهترین آنها کمتر توجه می شود ؛ نقص اساسی دیگر این مطالعات عدم توجه به عامل زمان و سود سرمایه گذاری راکدی است که به قیمت زمین و ساختمان در مدت اجرا تعلق می گیرد.
همین نقص این تصور همگانی را به وجود آورده که هر چه تعداد طبقات افزایش پیدا کند، چون سهم زمین اختصاص یافته به هر متر مربع بنا کاهش پیدا می کند ، قیمت تمام شده هر متر مربع بنا نیز حتما کاهش پیدا خواهد کرد. اما با توجه به بهره نسبتا زیادی که فعلا رایج است ، هر چه تعداد طبقات ساختمان بیشتر شود ، از یک طرف هزینه های ساخت به علت افزایش ارتفاع افزایش پیدا می کند و از طرف دیگر ، به علت طولانی شدن مدت ساخت ، بهره سرمایه گذاری اولیه بر روی زمین و سرمایه گذاری تدریجی در ساختمان سنگینتر می شود تا جایی که افزایش اصل و بهره سرمایه مزیت نسبی خرید تراکم و افزایش ارتفاع را خنثی می کند.
هدف اصلی از بررسی حاضر ، ضمن نشان دادن بطلان این طرز فکر رایج ، ارائه مدلی است ریاضی برای انتخاب ارتفاع متناسب با توجه به قیمت زمین ، به ترتیبی که در آن ارتفاع معین هزینه تمام شده ساختمان حداقل باشد بدین منظور ، عواملی را که در هزینه تمام شده یک سازه موثرند می توان به عوامل ثابت و متغیر تقسیم کرد. چون در این بررسی هدف تعیین ارتفاع بهینه بر حسب ارزش زمین است ، همان طور که قبلا اشاره شد ، عوامل دیگری که در هزینه تمام شده ساختمان موثرند ( از قبیل طرح معماری ، نوع مصالح به کار رفته ، تکنولوژی ساخت) در این مطالعه عوامل ثابت در نظر گرفته شده اند.
عوامل متغیر عبارتند از :
1- بهای زمینی که سازه بر روی آن احداث می شود. زمین معمولا در هنگام آغاز ساختمان مشخص و قیمت روز آن هم معلوم است . سرمایه گذاری برای زمین در طول مدت ساختمان راکد می ماند و به آن سودی تعلق می گیرد که باید در هزینه تمام شده ساختمان منظور شود . چنانچه L قیمت یک متر مربع زمین باشد ، با توجه به سطح اشغال بنا که معمولا 60% زمین است ، 6/0/L بهای سهم زمین یک متر مربع بنای یک طبقه خواهد بود. چنانچه مدت اجرای ساختمان تا زمان فروش و برگشت سرمایه t ماه باشد ، در این صورت ارزش سهم زمین یک متر مربع بنای ساختمان n طبقه در پایان کار عبارت خواهد بود از L/n(1+i)t ، که در آن i میزان بهره سرمایه در هر ماه است.
2- هزینه ناشی از ارتفاع ساختمان که خود شامل دو قسمت است :
اول ) افزایش هزینه ناشی از افزایش طبقات به علت افزایش بارهای قائم ، نیروی جانبی ، هزینه آسانسور ، پله فرار ، هزینه تاسیسات آب و برق و غیره . اگر این ضرایب را x و هزینه ساخت را در طبقه اول c بنامیم ، هزینه ساخت یک متر مربع بنای طبقه nام عبارت خواهد بود از : c(1+x) که در آن x=f (n) یا ضریب افزایش هزینه ناشی از ارتفاع خود تابعی از تعداد طبقات است.
دوم) هزینه خرید تراکم .. هزینه خرید تراکم معمولا از طبقه سوم یا چهارم به بالا تحقق پیدا می کند که در این صورت سهم هر متر مربع بنا از خرید تراکم در یک ساختمان n طبقه عبارت خواهد بود از D(n-2)/n یا D(n-3)/n که در آن D هزینه خرید یک متر مربع تراکم و n تعداد طبقات است.
3- هزینه تمام شده پول یا بهره (i) تابعی از زمان اجرا (t) است. اگر فرض کنیم که هزینه ساخت از ابتدا تا انتها در اقساط مساوی پرداخت شود، هزینه تمام شده ساختمان در زمان فروش برابر خواهد با : [c(1+x)+D(n-3)/n](1+i) t/2
بدیهی است که زمان اجرا (t) نیز به نوبه خود تابعی است از تعداد طبقات و یا به عبارت دیگر t=f(n) . با توجه به آنچه گذشت ، رابطه هزینه ساخت بر حسب قیمت زمین برای تعداد طبقات را می توان به صورت معادله زیر بیان کرد . [c(1+x)+D(n-3)/n](1+i) t/2 (1+i)t+ ، B=L/0.6m که در آن B هزینه تمام شده ساختمان در روز فروش است.
برای اینکه بدانیم B در کدامین طبقه حداقل خواهد بود، باید مشتق معادله فوق را نسبت به n مساوی صفر قرار بدهیم. بدین منظور چون t و B هر دو تابعی از n هستند ، باید در معادله فوق مقادیر آنها را بر حسب n قرار بدهیم. برای ساده کردن معادله ، ضریب x را از مطالعات جداگانه ای که توسط نگارنده انجام شده است استخراج می کنیم که در این صورت ضریب افزایش هزینه بر حسب تعداد طبقات تا طبقه بیستم به شرح جدول 5-5 خواهد بود.
جدول 5-5 . ضریب افزایش هزینه بر حسب تعداد طبقات تا طبقه بیستم .
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
n تعداد طبقات
58
55
52
49
46
44
42
40
37
35
32
30
27
24
21
19
8
6
25
0
Xدرصد
در مورد t ، با توجه به مطالعات میدانی و تجربیات نگارنده می توان با تقریب قابل قبولی از رابطه تجربی زیر استفاده کرد: t=12+15n
که در آن t زمان اجرا بر حسب ماه و n تعداد طبقات است که چون چند طبقه اول نیاز به تجهیز کارگاه و به جریان افتادن کارها دارد، زمان اضافی احداث 4 طبقه اول در جدول عملا برای هر طبقه 2 ماه در نظر گرفته شده است. در این صورت معادله هزینه تمام شده عبارت خواهد بود از : B=:/0.6 n(1+i) 12+1n + [c(1+x)+D(n-3)/n](1+i) 12+1.5n/2 که با دادن مدل بالا به کامپیوتر می توان با ارزش گذاری بر روی سه عامل زمین ، هزینه ساخت و خرید تراکم و در نظر گرفتن قیمتهای مختلف پول ، تعداد طبقات بهینه را که در آن مجموعه هزینه سه عامل فوق به حداکثر می رسد پیدا کرد. ( وحیدی ، 1371: 102 )
B :L/0.6 n (1+i)t + [C(1+x)+D (n-3)/n] (1+i)t/2 ==>
X = L/Mn (1+i)t
Y= [C(1+x) + D (n-3)/n)]
B=x+y (1+i)t/2
حال با توجه به این مدل به بررسی نواحی شش گانه از نظر حد ارتفاع بهینه ساختمانی می پردازیم.
1-3-3-5 ناحیه 1
ریال 106 * 1/ 4 = L
ریال 106 * 8/1 C =
105 * 5/9 D =
2% I =
n5/1 + 12 t =
جدول شماره 6 ـ 5
105
105
n
t ماه
x
X %
y
B
1
12
7/86
–
18
9/106
2
14
1/45
5/2
4/18
3/66
3
16
7/31
6
1/19
6/53
4
18
4/24
8
5/19
3/45
5
5/19
7/20
19
3/23
3/42
6
21
3/17
5/21
1/25
2/41
7
5/22
2/15
24
4/26
3/41
8
24
7/13
27
6/27
2/45
9
5/25
6/12
30
7/28
5/49
10
27
7/11
32
5/29
1/50
11
5/28
9/10
35
3/30
1/51
12
30
3/10
37
31
52
13
5/31
8/9
40
8/31
2/53
14
33
4/9
42
3/32
2/54
ماخذ: نگارنده
همانطور که مشاهده می شود در این ناحیه بهینه ترین ارتفاع در طبقات 6 و 7 مشاهده می شود
2-3-3-5 ناحیه 2
ریال 105 * 5/9 =D هزینه تراکم ریال 106 * 8/1 = C قیمت زیربنا
ریال 106 * 3/5 L= قیمت زمین قیمت زمین ناحیه 1 هزینه تراکم از طبقه 4 به بعد محسوب می شود.
N 5/1 + 12 t = 2% I = بهره ماهانه
جدول شماره 7 ـ 5
105
105
n
t ماه
x
X %
y
B
1
12
112
–
18
3/132
2
14
3/58
5/2
4/18
5/79
3
16
4/40
6
1/19
8/62
4
18
5/31
8
4/19
8/54
5
5/19
26
19
3/23
3/54
6
21
3/22
5/21
25
1/53
7
5/22
7/19
24
4/26
7/52
8
24
7/17
27
6/27
8/52
9
5/25
3/16
30
7/28
2/53
10
27
1/15
32
5/29
6/53
11
5/28
1/14
35
3/30
3/54
12
30
3/13
37
31
55
13
5/31
7/12
40
8/31
1/56
14
33
1/12
42
3/32
9/56
ماخذ: نگارنده
به طوریکه از این جدول مشخص است برای زمینی با ارزش متر مربعی 5 میلیون و 300 هزار ریال که در آن ساختمانی در حد استاندارد متر مربعی 1 میلیون 800 هزار ریال ساخته شود و هزینه خرید تراکم از شهرداری 950 هزار تومان باشد حداقل قیمت تمام شده در طبقه 7 و 8 حدود 5 میلیون و 280 هزار ریال می باشد.
3-3-3-5 ناحیه 3
106 * 7/5 = L
106 * 8/1 C =
105 * 120 D =
2% I =
جدول شماره 8 ـ 5
105
105
n
t ماه
x
X %
y
B
1
12
4/120
–
18
7/140
2
14
7/62
5/2
4/18
8/83
3
16
5/43
6
1/19
8/65
4
18
9/33
8
4/19
1/57
5
5/19
9/27
19
43
8/56
6
21
24
5/21
1/25
8/55
7
5/22
2/21
24
5/27
5/55
8
24
1/19
27
9/28
7/55
9
5/25
4/17
30
1/30
2/56
10
27
2/16
32
9/30
7/56
11
5/28
2/15
35
9/31
5/57
12
30
4/14
37
7/32
3/58
13
5/31
6/13
40
5/33
4/59
14
33
13
42
1/34
4/60
ماخذ: نگارنده
بهینه ترین ارتفاع در طبقات 7 و 8 مشاهده می شود .
4-3-3-5 ناحیه 4
106 *3/3 = L
106 * 8/1 C =
105 * 8D =
ماه 2% I =
N 5/1 + 12 t =
جدول شماره 9 ـ 5
105
105
n
t ماه
x
X %
y
B
1
12
7/69
–
18
73
2
14
3/36
5/2
4/18
1/45
3
16
9/25
6
1/19
2/38
4
18
6/19
8
4/19
1/37
5
5/19
1/16
19
1/23
5/34
6
21
9/13
5/21
5/24
3/34
7
5/22
3/12
24
7/25
5/38
8
24
11
27
8/26
2/43
9
5/25
1/10
30
8/27
9/45
10
27
4/9
32
4/28
7/46
11
5/28
8/8
35
4/29
8/47
12
30
3/8
37
9/29
7/48
13
5/31
9/7
40
7/30
9/49
14
33
5/7
42
3/31
9/50
ماخذ: نگارنده
ارتفاع بهینه در طبقات 5و6 ارزیابی شده است .
5-3-3-5 ناحیه 5
106 * 55/3 = L
106 * 8/1 C =
105 * 5/8 D =
ماه 2% I =
جدول شماره 10 ـ 5
105
105
n
t ماه
x
X %
y
B
1
12
75
–
18
7/81
2
14
39
5/2
4/18
1/56
3
16
1/27
6
1/19
2/46
4
18
1/21
8
4/19
3/41
5
5/19
4/17
19
1/23
4/36
6
21
9/14
5/21
7/24
7/38
7
5/22
2/13
24
69/25
2/43
8
24
9/11
27
1/27
2/46
9
5/25
9/10
30
1/28
1/47
10
27
1/10
32
8/28
8/47
11
5/28
4/9
35
7/29
8/48
12
30
9/8
37
3/30
7/49
13
5/31
5/8
40
1/31
9/50
14
33
1/8
42
6/31
9/51
ماخذ: نگارنده
با توجه به مدل ، ارتفاع بهینه در طبقه 5 ملاحظه می شود .
6-3-3- 5 ناحیه 6
L = 3/1*106 C = 1/8*106 D = 7/5*105 I = %2 ماه
جدول شماره 11 ـ 5
105
105
n
t ماه
x
X %
y
B
1
12
5/65
–
18
8/72
2
14
1/34
5/2
4/18
3/45
3
16
6/23
6
1/19
37
4
18
4/18
8
4/19
7/34
5
5/19
2/15
19
9/22
4/32
6
21
13
5/21
4/24
7/38
7
5/22
5/11
24
5/25
1/43
8
24
4/10
27
6/26
1/44
9
5/25
5/9
30
5/27
45
10
27
8/8
32
2/28
7/45
11
5/28
2/8
35
1/29
8/46
12
30
8/7
37
6/29
7/47
13
5/31
4/7
40
4/30
9/48
14
33
1/7
42
9/30
95/49
ماخذ: نگارنده
ارتفاع بهینه در طبقه 5 ملاحظه می شود .
همانگونه که مشاهده می شود بر اساس این مدل ریاضی نواحی ( 2 و 3 ) و 1 و 4 و 5 و 6 به ترتیب در ارتفاعات بالاتری به حد بهینه ارتفاع می رسد . و از نظر سود سرمایه گذاری به ترتیب نواحی 3 و 1 و 2 و 5 و 4 و 6 از ارزش افزوده بالاتری برخوردارند .
4 ـ 3 ـ 5 توان اقتصادی خانوار
از عوامل دیگری که در بررسی های اقتصادی بلند مرتبه سازی مورد توجه قرار می گیرد ، توان اقتصادی خانوارهای ساکن در نواحی مورد نظر است. قیمت تمام شده واحدهای مسکونی در بناهای بلند به سبب بالا رفتن قیمت زمین در اثر افزایش تراکم و افزایش هزینه های ساخت ناشی از افزایش ارتفاع بنا ، در سطحی بالاتر قرار گرفته وگرانتر تمام می شود. بنابر این خرید و تملک واحدهای مسکونی در این بناها نیازمند برخورداری از توان اقتصادی و امکانات مالی بیشتری است . آگاهی از توان اقتصادی خانوارها در گرو در اختیار داشتن آمار و اطلاعات کافی از وضعیت درآمد و هزینه و پس انداز و پشتوانه مالی این خانوارها در هر یک از نواحی است. چنین داده هایی از بررسی ها و طرح های آماری ویژه ای مانند بررسی درآمد نواحی و هزینه خانوارهای شهری به دست می آید که آمار تفصیلی به تفکیک گروههای درآمد و هزینه در مناطق مورد مطالعه ارائه می کند ولی چنین بررسی هایی خود موضوع مطالعه و تحقیق جداگانه با داشتن منابع مورد نیاز آن است. به سبب در دسترس نبودن چنین آماری ، می باست از داده های آماری جایگزین بهره گرفت . یکی از داده های آماری جایگزین در این زمینه گروه های عمده شغلی شاغلان ساکن در نواحی مورد نظر است.
گروه های عمده شغلی شاغلان بیانگر موقعیت شغلی شاغلان خانوارهاست که ویژگی های اقتصادی و سطح برخورداری از رفاه اقتصادی را به گونه ای در بر می گیرد . در آخرین سرشماری عمومی و نفوس و مسکن که در سال 1375 انجام شده است ، شاغلان در 10 گروه عمده شغلی دسته بندی شده اند. این گروه ها در بر گیرنده قانونگذاران و مقامات عالی رتبه ، متخصص ، تکنسین ها و کارکنان نیمه متخصص ، کارمندان ، کارکنان خدماتی و فروشندگان ، کارکنان ماهر کشاورزی ، صنعتگران و کارکنان مشاغل تولیدی ، متصدیان ماشین و کارگران فنی ، مشاغل ابتدایی و مشاغل نیروهای مسلح است . این گروه بندی گونه ای سطح بندی مشاغل را در بر دارد که با وضعیت اقتصادی شاغلان در پیوند مستقیم است . بر این پایه شاغلانی که در گروه های شغلی برتر و بالاتر جای گرفته اند ، عموما به گروههای درآمدی بالاتر منسوب شده و فرض می شود از رفاه اقتصادی مناسبتری نیز برخوردار باشند.
جدول شماره 12 ـ 5 : تعداد شاغلان بر حسب گروههای اصلی شغلی در نواحی
شش گانه منطقه 9
ناحیه
گروهای اصلی شغلی
1
2
3
4
5
6
جمعیت شاغل در منطقه
قانون گذاران و مقامات عالی رتبه و …
331
269
821
87
149
25
1682
متخصصین
1025
1198
2797
422
739
421
6602
تکنسین ها ، کارکنان نیمه متخصص
478
612
509
310
339
321
2569
کارمندان
615
521
382
371
402
329
2620
کارکنان خدماتی و فروشندگان
320
412
280
1113
823
1572
4520
کارکنان ماهر کشاورزی و …
42
65
12
112
97
215
543
صنعتگران و کارکنان مشاغل
780
928
523
1421
1281
1308
6241
متصدیان ماشین و …
281
394
181
739
541
1229
3366
مشاغل ابتدایی
99
122
22
584
490
624
1941
مشاغل نیروهای مسلح
584
692
198
415
783
480
3152
جمعیت مشاغل در هر ناحیه (جمع)
4555
5213
5725
5574
5644
6524
33236
ماخذ : سرشماری نفوس ومسکن1375
جدول شماره 13 ـ 5 : درصد شاغلان بر حسب گروه های اصلی شغلی در نواحی
شش گانه منطقه 9
ناحیه
گروه های اصلی شغلی
1
2
3
4
5
6
جمع
قانونگذاران
2/7
2/5
3/14
6/1
6/2
4/0
5
متخصصین
5/22
23
8/48
6/7
1/13
4/6
9/19
تکنسین ها
5/10
7/11
9/8
6/5
1/6
9/4
8/7
کارمندان
5/13
10
7/6
6/7
1/7
1/5
9/7
کارکنان خدماتی
7
9/7
9/4
9/19
6/14
2/24
6/13
کارکنان کشاورزی
9/0
3/1
2/0
2
7/1
3/3
6/1
صنعتگران
2/17
8/17
1/9
5/25
7/22
20
8/18
متصدیان ماشین
2/6
5/7
3/3
2/13
5/9
8/18
1/10
مشاغل ابتدایی
2/2
3/2
4/0
5/10
7/8
6/9
8/5
مشاغل نیروهای مسلح
8/12
3/13
4/3
4/7
9/13
3/7
5/9
جمع
100
100
100
100
100
100
100
ماخذ : نگارنده
با توجه به جداول (12 ـ 5 و 13 ـ 5) درمیان گروه های عمده شغلی ، گروه قانون گذاران و مقامات عالی رتبه برترین گروه به شمار آمده است . سهم این گروه از کل شاغلان در منطقه 9 (5 درصد ) بوده است. در میان نواحی 6 گانه منطقه 9 ، ناحیه 3 دارای بالاترین سهم از شاغلان در این گروه بوده است . سهم قانونگذاران و مقامات عالی رتبه از کل شاغلان در این ناحیه 3/14 درصد بوده است که با تفاوتی قابل توجه نسبت به نواحی دیگر در سطح بالاتری قرار گرفته است ناحیه 1 با سهم 2/7% و ناحیه 2 با سهم 2/5 بترتیب پس از ناحیه 3 قرار گرفته اند. ناحیه 5 با 6/2 % ناحیه و 4 و 6 با 6/1% و 4/0% در رده های بعدی قرار می گیرند. متخصصین ، دومین گروه برتر در میان گروه های اصلی شغلی است که سهم این گروه شغلی از کل شاغلان منطقه 9 ، 9/19 درصد است در میان نواحی منطقه 9 بیشترین سهم شاغلان متخصص متعلق به ناحیه 3 است که 8/48% شاغلان آن ناحیه را تشکیل می دهد. نواحی 2 (23% ) و 1 (5/22% ) با اختلاف اندکی نسبت به یکدیگر پس از ناحیه 3 قرار گرفته اند .
نواحی 3 و 2 و 1 دارای سهم بالاتری از متخصصین در مقایسه با میانگین کل منطقه دارند و نواحی 5 با (1/13%) و 4 با (6/7% ) و 6 با (4/6%) در زیر میانگین قرار می گیرند . در گروه تکنسینها و کارکنان نیمه متخصص نواحی 2 و 1 و 3 دارای سهم برتری نسبت به میانگین کل منطقه داشته اند ونواحی 5 و 4 و 6 با سهم کمتری نسبت به میانگین در رده های پایین تر جای گرفته اند . کارمندان ، کارکنان خدماتی و فروشندگان و مشاغل نیروهای مسلح در زیر گروه های میانی مشاغل به شمار می روند و گروه صنعتگران و کارکنان مشاغل تولیدی نیز بیشترین درصد در ناحیه 4 (5/25% ) و کمترین در ناحیه 3 (1/9% ) وجود دارد و نواحی 6 و 5 و 2 و 1 به ترتیب در رده های بعدی قرار می گیرند . مشاغل ابتدایی که در زمره گروه های شغلی پایین قرار می گیرد بیشترین سهم را منطقه 4 با (5/10% ) و کمترین آن مربوط به ناحیه 1 با (4/0 % ) می باشد نواحی 6 و 5 و 2 و 1 به ترتیب در رتبه های بعدی قرار می گیرند بررسی ویژگی های گروه های اصلی شغلی در نواحی منطقه 9 شهر مشهد نشان می دهد گروه های شغلی برتر از دو گروه قانون گذاران و مقامات عالی رتبه و متخصصین را در بر می گیرد در مطالعه عوامل اقتصادی نقش تعیین کننده ای دارد.
نمودار 3-5 تعداد شاغلان بر حسب گروه های اصلی شغلی 1375
ماخذ : نگارنده
.
5 -3 -5 نسبت قیمت زیربنا به زمین
جدول شماره 14-5 : نسبت قیمت زیربنا به زمین
ناحیه
1
2
3
4
5
6
نسبت قیمت زیربنا به زمین
0731/1
056/1
14/1
06/1
071/1
0645/1
در صد
31/7
6/5
14
6
1/7
45/6
ماخذ نگارنده
تجربه نشان داده است که هر چه نسبت قیمت زیربنا نسبت به زمین بالاتر باشد سرمایه گذاری روی زمین دارای توجیه اقتصادی بیشتری می شود ، همانطور که مشاهده می شود ناحیه 1 با ضریب 14/1 بیشترین تفاوت را بین قیمت زمین و زیربنا دارا می باشد و نواحی 1 و 5 و 6 و 4 و 2 به ترتیب در رتبه های بعدی قرار می گیرند .
حال با توجه به شاخصهای اقتصادی و دادن وزن مناسب به آنها اولویت نواحی برای بلند مرتبه سازی مشخص می شود .
6 ـ 3 ـ 5 الویت بندی نواحی با توجه به شاخص های اقتصادی
قیمت زمین دارای وزن 20
جدول شماره 15-5
قیمت زمین
350 و کمتر
450 – 350
550-450
550 و بیشتر
امتیاز
5
10
15
20
ناحیه
6 و4
5و 1
2
3
ماخذ نگارنده
قیمت زیربنا دارای وزن 18
جدول شماره 16-5
قیمت زیر بنا
400 و کمتر
500-400
600-500
600 و بیشتر
امتیاز
5/4
9
5/13
18
ناحیه
6 و 5 و 4
1
2
3
ماخذ نگارنده
حد بهینه طبقات دارای وزن 10
جدول شماره 17-5
طبقه
5 و کمتر
6-5
7-6
7 و بالاتر
امتیاز
5/2
5
5/7
10
ناحیه
5 و 6
4
1
2 و3
ماخذ نگارنده
میزان سود دهی یک متر مربع زیربنا دارای وزن 16
جدول شماره 18-5
میزان سود دهی
10 هزار و کمتر
25-10
40-25
40 به بالا
امتیاز
4
8
12
16
ناحیه
4 و 6
5
1 و 2
3
ماخذ نگارنده
نسبت قیمت زیربنا به زمین دارای وزن 16
جدول شماره 19-5
نسبت قیمت زیربنا به زمین
5 و کمتر
7 – 5
9 – 7
9 و بیشتر
امتیاز
4
8
12
16
ناحیه
0
2 و 4 و 6
1 و 5
3
ماخذ نگارنده
توان مالی دارای وزن 14
جدول شماره 20 – 5 : تقسیم بندی توان مالی خانوارها با توجه به وضعیت شغلی آنها
تعداد متخصصین و قانونگذاران
500 و کمتر
1000-500
2000-1000
2000 و بیشتر
امتیاز
5/3
7
5/10
14
ناحیه
6
4 و 5
2 و 1
3
ماخذ نگارنده
امتیاز نواحی از نظر شاخصهای اقتصادی :
جدول شماره 21 – 5 : امتیاز نواحی از نظر شاخصهای اقتصادی
ناحیه
1
2
3
4
5
6
امتیاز
61
69
94
5/33
44
5/27
ماخذ نگارنده
نمودار 4-5 امتیاز نواحی بر اساس شاخص های اقتصادی
ماخذ : نگارنده
با توجه به شاخصهای اقتصادی اولویت نواحی به ترتیب ذیل می باشد.
3 و 2 و 1 و 5 و 4 و 6
4 ـ 5 شاخصهای اجتماعی – فرهنگی
تبعات ناهنجار و منفی اجتماعی ، فرهنگی ، روانی ساختمانهای بلند مرتبه از سوی محققان مختلفی مورد بررسی و نقد واقع شده است . از آنجایی که در این میان تاثیرات اجتماعی ، فرهنگی و روانی ، ناشی از زیست و فعالیت در بلند مرتبه ها در مجموعه های مسکونی حائز اهمیت بیشتری می باشد و در محیط سکونت ، برخوردهای اجتماعی و آثار روانی آن ابعادی بسیار گسترده می یابد ، سبب شده است تا غالبا انتقادهایی که از بلند مرتبه سازی صورت پذیرفته در مورد ساختمانهای مسکونی باشد.
در واقع بررسی بلند مرتبه های مسکونی از این جهت مورد توجه است که مسکن جایگاه مهمی در مقولات اجتماعی فرهنگی و روانی دارد . به طوریکه مسکن مهمترین تامین کننده تمدن و خانه بهترین نگهدارنده فرهنگ اجتماعی است (درزایلی ، 1372 : 124)
مسکن یکی از فاکتورهای اساسی تعادل و پابرجایی اجتماع انسان است و حافظ کیان خانواده و روابط بین اعضا آن می باشد . و از این روست که داشتن مسکن مناسب مانند سایر نیازهای بشر از جمله حقوق اولی آدمی به شمار می رود. عدم توجه به نقش مسکن در روابط اجتماعی خانواده شهری بدون تردید دستیابی به هدف برخوردار شدن از رفتارهای عالی اجتماعی و تعالی ارزشهای والای انسانی را غیر ممکن می سازد.(هدایت نژاد ، 1374 : 284 )
در گذشته در ایران تمامی ساکنین یک محله نسبت به مسائل و اتفاقات پیرامون خود علاقمند بوده و نوعی انسجام ، پیوستگی و نظارت اجتماعی وجود داشته ، در حالیکه تحول اجتماعی ، فرهنگ اقتصادی و سیاسی جامعه در دهه های اخیر نوعی بی تفاوتی را جایگزین آن کرده است . فقدان مسکن و کیفیت نامناسب و عدم توجه به نقش آن در روابط اجتماعی با افزایش میزان بزهکاری ، طلاق و از هم گسیختگی اجتماعی ، ارتباط مستقیم و تنگاتنگی داشته بنابراین توجه به اهمیت و نقش مسکن از ابعاد اجتماعی ، در رشد و اعتلای فرهنگی ، روانی جامعه موثر است . این موضوع وقتی اهمیت ویژه ای می یابد که زندگی در بلند مرتبه ها و رفتن به ارتفاع باعث دگرگونی در مکان زیستن و به دنبال آن دگرگونی در فرهنگ زیستن می گردد. از اینرو ساخت ساختمانهای بلند بدون توجه به مسائل فرهنگی جامعه و فقط به صوت تقلیدی صرف از غرب نمی تواند راه حل مناسبی برای مشکل مسکن باشد . هر چند که مناطق مسکونی طی سده گذشته ، شاهد ورود و گسترش الگوها و روشهای بیگانه و عمدتا غربی بوده اند. از این رو به نظر می رسد که لازم است با شناخت مشکلات ایجاد شده و یافتن راه حلهایی برای هماهنگ کردن ساختمانهای بلند با فرهنگ خاص جامعه ایران ، در راستای بهبود شرایط زندگی گام برداشت . بنابراین برای شناخت ابعاد مختلف اجتماعی و فرهنگی و روانی ساختمانهای بلند مرتبه ، تاثیرات این ساختمان ها در زمینه های مختلف لازم است مورد بررسی قرار گیرد تا سپس با تدوین شاخصها و معیارهایی بر گرفته از مبانی بتوان تصمیم گیری صحیح انجام داد. (عطاری ، 1375 : 131 )
بر اساس مطالعات انجام شده میزان روابط همسایگی در ساختمانهای بلند مرتبه و دیگر محلهای مسکونی رابطه مستقیمی با سنخیت و هماهنگی فرهنگی و اجتماعی ساکنان آن دارد به طوریکه به عنوان نمونه هر چه تعداد فرزندان کمتر ، سطح تحصیلات اعضاء بالاتر و شغل سرپرست خانواده ها هماهنگ تر باشد زمینه روابط همسایگی بیشتر و مطلوب تر می گردد. همچنین شرایط دیگری مانند میزان ماندگاری خانواده ها در این مجتمع ها و ایجاد فضای مناسب جهت اوقات فراغت و انجام فعالیت های مشارکتی در امور ساختمانهای بلند مرتبه در گسترش روابط همسایگی موثر است . (متوسلی ، 1379 : 124)
مسائل اجتماعی ، اخلاقی و تربیتی از دیر باز از مهمترین دغدغه های بشری برای داشتن جامعه ای سالم بوده است . در این راستا ، شناسایی اصول و ضوابطی که تنظیم کننده روابط متقابل هر گروه با یکدیگر و با گروه های همسان باشد لازم به نظر می رسد چرا که حقوق فرد ، خانواده و همسایگان و اقوام نسبت به یکدیگر و نسبت به اعضاء خویش بیانگر معیارهایی است که خواهند توانست در شکل گیری کالبد شهر و ارتباطات سالم عمارات آن با یکدیگر نقش بازی کنند. (سرافراز ، 1374 : 284 )
تحقیقات انجام شده در کشورهای غربی نشان داده است که افزایش تسهیلات می تواند کمک شایانی در بهبود رفتار اجتماعی ساکنین ساختمانهای بلند داشته باشد . و این تسهیلات اعم از فضای بازی ، دسترسی راحت والدین به کودکان ، امکان برقراری ارتباط فعال با همسالان و جلوگیری از ایجاد اختلافات و نزاع بین ساکنین بر سر اطفال ، به بهبود روابط ساکنان نیز کمک می نماید و از سوی دیگر رشد اجتماعی فرزندان را نیز بهبود می بخشد . (صدوقیانزاده ، 1375 : 53 )
همچنین تحقیقات نشان داده است که هر چه کنترل و نظارت و در نتیجه امنیت بیشتر باشد حضور افراد بزهکار در مجتمع کمتر شده ، والدین از مسائل تربیتی فرزندان خود ، اطمینان بیشتری حاصل می کنند ، احساس آرامش و رضایت از مجموعه ها بالا می رود . ضمنا بالا بودن سطح آگاهی و بالا بودن درآمد آنها ، میزان رضایت ساکنین از مسائل اخلاقی و تربیتی را افزایش می دهد. البته وجود فضای باز و مناسب و تسهیلات آموزشی و تفریحی نیز در این احساس رضایت نقش موثری ایفا می کند (متوسلی ، 1379 : 130)
یکی از مواردی که همواره زندگی در بلند مرتبه ها را زیر سوال بوده ، تناسب زندگی جمعی در بلند مرتبه ها (زندگی آپارتمانی ) با رفتارهای گروه های متفاوت اجتماعی است. این دیگاه در یک جامعه مشخص ، از یک سو تفاوت گروه ها و طبقات اجتماعی ، با رفتارهای سکونتی مختلف را مد نظر قرار داده از سویی دیگر متناسب بودن زندگی در بلند مرتبه ها ، با آداب و رفتارهای اجتماعی گروههای مختلف را مورد توجه قرار می دهد. باید اینگونه نگریست که وقتی مجموعه ای مسکونی ساخته می شود در واقع کانون اجتماعی شکل می گیرد که این کانون برای حفظ ارزشهای خود به انسجام مشخصی نیاز دارد و با توجه به اینکه یکی از کارایی های مسکن این است که فضایی را ایجاد نماید که با طرز زندگی و نوع فرهنگ و آداب و رسوم ساکنان آن تناسب داشته باشد . نقش گروه و طبقات اجتماعی همسان در انسجام این مجموعه بسیار مهم به نظر می رسد ، چرا که اگر تفاوت های فرهنگی بین اعضاء ساکن در مجموعه زیاد باشد ، منجر به تعارضات فرهنگی از جمله دوری افراد از همدیگر ، تعارض بین کودکان ، رفتارهای عکس العملی نسبت به همدیگر ، عدم احساس مسئولیت در قبال وظایف مربوط به کل مجموعه و در نهایت از هم گسیختگی اجتماعی ساکنین می گردد. (ایرانمنش ، 1375 : 36 )
تحقیقات انجام شده نشان می دهد تبعات احداث ساختمانهای بلند بر روی خانواده های مختلف یکسان نیست ، خانواده هایی با سطح تحصیلات بالاتر ، درآمد بیشتر وتعداد فرزند کمتر ، آسانتر با فرهنگ آپارتمان نشینی کنار می آیند و در عوض افرادی با سطح تحصیلات پایین ، فرزندان بیشتر و درآمد کمتر با مشکلات زیادی روبرو می شوند. (متوسلی ، 1379 : 87)
درواقع می توان گفت که زندگی آپارتمانی مناسب کلیه گروه ها و اقشار اجتماعی نیست . بلکه وجود همسانی های اجتماعی و اقتصادی ساکنین ، داشتن سطح متوسطی از فرهنگ ، تحصیلات و امکانات اقتصادی و همچنین داشتن خانواده هایی کم اولاد ، از الزامات اساسی برای زندگی آپارتمان نشینی است. و ارائه آموزشهای فرهنگی مناسب می تواند نقش موثری در ارتقاء فرهنگ آپارتمان نشینی داشته باشد.
در این بخش از تحقیق سعی شده با ارائه شاخصهای مختلف اجتماعی – فرهنگی ، تاثیرات آنها را در بحث بلند مرتبه سازی مورد توجه قرار دهیم . البته شاخصهای فراوان را می توان در این مبحث وارد کرد که در واقع دسترسی به اطلاعات آن بسیار دشوار و در گنجایش پایان نامه نمی باشد . اما سعی شده با استفاده از آمارهای نفوس و مسکن مرکز آمار ایران شاخصهای اصلی تر آن مورد بررسی قرار گیرد .
1 ـ 4 ـ 5 بعد خانوار
جمعیت منطقه 9 در سال 1375 به 140302 نفر بالغ می شود . و تعداد خانوار آن 31361 نفر می باشد بنابراین متوسط بعد خانوار در منطقه 9 حدود 47/4 می باشد.
حال، متوسط بعد خانوار را در نواحی منطقه 9 بررسی می کنیم.
جمعیت ناحیه 1 برابر با 21871 و تعداد خانوار آن 4754 می باشد.
جمعیت ناحیه 2 برابر با 22877 و تعداد خانوار آن 5582 می باشد.
جمعیت ناحیه 3 برابر با 26893 و تعداد خانوار آن 7040 می باشد.
جمعیت ناحیه 4 برابر با 23389 و تعداد خانوار آن 4913 می باشد.
جمعیت ناحیه 5 برابر با 25960 و تعداد خانوار آن 5363 می باشد.
جمعیت ناحیه 6 برابر با 19312 و تعداد خانوار آن 4065 می باشد.
جدول شماره 22 ـ 5 : برآورد بعد خانوار در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد
6
5
4
3
2
1
ناحیه
75/4
84/4
76/4
82/3
1/4
6/4
بعد خانوار
ماخذ : سرشماری نفوس و مسکن سال 1375
نمودار 5 ـ 5 متوسط بعد خانوار
ماخذ : نگارنده
مطالعات انجام شده گویای آن است که هر چه بعد خانوار کمتر باشد شرایط برای پذیرش بلند مرتبه سازی مهیاتر می شود. با توجه به جدول شماره 22 ، ناحیه 3 با بعد خانوار 82/3 بیشترین پتانسیل را برای بلند مرتبه سازی دارد و ناحیه 2 و 1 و 4 و 6 و 5 به ترتیب در رتبه های بعدی قرار می گیرند.
2 ـ 4 ـ 5 تحصیلات
مطالعات انجام شده گویای آن است که هر چه سطح سواد افراد بالاتر باشد راحت تر می توانند با زندگی آپارتمان نشینی و فرهنگ آن خودشان را وفق بدهند .
جدول شماره 23 ـ 5 : جمعیت 6 ساله و بیشتر در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد بر اساس آخرین مدرک تحصیلی
لیسانس و بالاتر
فوق دیپلم
دیپلم
متوسطه
راهنمایی
ابتدایی
با سواد
غیر رسمی
بی سواد
مدرک تحصیلی
ناحیه
19097
1425
1304
3125
3151
4210
5700
182
120
1
22007
3232
1502
3821
2924
4323
6205
168
140
2
17534
2051
1211
3273
3019
3978
3820
102
80
3
23424
1810
712
2920
3721
4822
6585
1033
1821
4
24309
1720
615
2821
3820
5481
7282
1128
1442
5
19907
720
467
2382
2299
4567
1013
2520
6
ماخذ : سرشماری نفوس ومسکن 1375
جدول شماره 24 ـ 5 : درصد جمعیت 6 ساله و بیشتر در نواحی شش گانه منطقه 9
شهر مشهد بر اساس آخرین مدرک تحصیلی
لیسانس وبالاتر
فوق دپلیم
دیپلم
متوسطه
راهنمایی
ابتدایی
با سواد غیر رسمی
بی سواد
مدرک تحصیلی
نهایی
4/7
8/6
3/16
4/16
22
9/29
95/0
63/0
1
7/14
8/6
3/17
2/13
6/19
28
76/0
61/0
2
7/11
9/6
7/18
2/17
7/22
8/21
58/0
42/0
3
7/7
2/3
6/12
9/15
2/20
1/28
4/4
8/7
4
1/7
6/2
6/11
7/15
5/22
9/29
6/4
9/5
5
6/3
3/2
2/12
6/11
9/22
8/29
5
6/12
6
ماخذ : نگارنده
همانطور که در جدول شماره 23 و 24 مشاهده می شود در مقطع لیسانس و بالاتر ناحیه 2 با (7/14% ) بیشترین درصد را به خود اختصاص می دهد و ناحیه 6 با 6/3% کمترین درصد و نواحی 3 و 4 و 1 و 5 به ترتیب دررتبه های بعدی قرار می گیرند .
در مقطع فوق دیپلم نیز ناحیه 3 با 9/6% رتبه اول و ناحیه 6 با 3/2% رتبه آخر را دارند و نواحی 1 و 2 و 4 و 5 به ترتیب در رتبه های بعدی قرار می گیرند.
در مقطع دیپلم ناحیه 3 با 7/18 رتبه اول و ناحیه 5 با 6/11 رتبه آخر را دارند و نواحی 2 و 1 و 4 و 5 به ترتیب در رتبه های بعدی قرار می گیرند.
کمترین درصد افراد بی سواد و با سواد غیر رسمی در ناحیه 3 با 58/0 بیشترین آن در ناحیه 6 با 6/17 % وجود دارد که نشان دهنده بافت اجتماعی با فرهنگ پایین روستایی در این ناحیه می باشد و نواحی (2 و 1 و 5 و 4 ) به ترتیب کمترین بی سواد و کم سواد را دارا می باشند.
در مقطع ابتدایی ناحیه 3 با 8/21 % و ناحیه 2 با 28% و ناحیه 4 با 1/28% و ناحیه 6 با 8/29% و ناحیه 1 و 5 با 9/29% قرار دارند.
در مقطع راهنمایی ناحیه 6 با 9/22 بیشترین و ناحیه 2 با 6/19 کمترین درصد افراد 6 ساله وبالاتر را دارا میباشند و نواحی 4 و 1 و 3 و 5 در رتبه های بعدی جای می گیرند.
در مقطع متوسطه ناحیه 3 با 2/17% بیشترین و ناحیه 6 با 6/11% کمترین درصد را شامل می شود و نواحی 4 و 5 و 2 و 1 در رتبه های بعدی قرار می گیرند.
همانطور که مشاهده می شود ناحیه 1 و 3 و 2 بیشترین درصد افراد در زمینه ی تحصیلات دانشگاهی را دارا می باشند و زمینه بهتری برای زندگی در بلند مرتبه ها دارند.
نمودار 6 – 5 جمعیت 6 ساله و بیشتر در نواحی شش گانه منطقه 9
ماخذ : نگارنده
3-4-5 میزان رضایتمندی شهروندان از بلند مرتبه ها از منطقه 9 شهر مشهد
رضایت مندی شهروندان از محیط مسکونی حائز اهمیت زیادی می باشد شاخصهای که در رضایت مندی شهروندان می تواند موثر باشد بسیار متنوع می باشد در این تحقیق سعی شده شاخصهای اصلی انتخاب شود و سعی شده نظر افراد ساکن در این بلند مرتبه ها از طریق پرسشنامه لحاظ شده و با وزن دهی مناسب به نتیجه نهایی نزدیک شد.
در بررسی ساختمانهای بلند از لحاظ امنیت وجود حالت بیگانه بودن افراد از هم و عدم شناسایی یکدیگر یکی از عوامل مهم عدم امنیت در بلند مرتبه ها می باشد وجود فضاهای عمومی کنترل نشده و بی دفاع در این مجموعه ها نیز مزید بر علت شده است که البته برای کنترل پدیده نا امنی درمجموعه های بلند مرتبه یک واحد نگهبانی در بسیاری از موارد می تواند موثر واقع شود. وجود تعداد زیاد ساکنین در یک مجتمع بلند،امکان ارائه خدمات شهری مطلوبتر را فراهم می آورد در این راستا به تامین فضاها و مکانهای مختلف ارائه خدمات ضروری روزمره، می توان خدمات شهری از اهمیت زیادی برخوردار است اولیه مورد نیاز را به نحوی مطلوب و در داخل ساختمان تامین نمود در این خصوص مکان احداث ساختمانهای بلند در ارتباط با خدمات شهری یک مسکن مناسب با کیفیتی مناسب ، قادر خواهد بود که به انسان آرامش روانی ببخشد و موجب تخفیف و کاهش خستگی های روانی و جسمی برگرفته از فعالیتهای روزمره شده ، او ر از جهت روانی آماده تلاشهایی برای آینده نماید.
1-3-4-5 امنیت
جدول شماره 25-5 متوسط امتیاز از نظر شاخص امنیت بلند مرتبه ها
ناحیه
1
2
3
4
5
6
متوسط امتیاز
3/12
2/13
8/12
8/10
7/10
9/10
ماخذ: نگارنده
همانطور که مشاهده می شود ناحیه 3 با متوسط امتیاز2/13 از بالاترین امنیت برخور دار می باشد و ناحیه 5 با متوسط امتیاز 7/10 کمتری امتیاز را دارا است و نواحی 2و1و6و4 به ترتیب در رده های بعدی قرار می گیرد.
2-3-4-5 دسترسی به خدمات
جدول 26-5 متوسط امتیاز از نواحی از نظر شاخص دسترسی به خدمات
ناحیه
1
2
3
4
5
6
متوسط امتیاز
3/11
8/12
2/13
7/8
3/9
1/9
ماخذ: نگارنده
ناحیه 3 از بالاترین امتیاز شاخص دسترسی به خدمات (2/13) و ناحیه 4 از پایین ترین آن (7/8) برخورد دار می باشد و نواحی 2و1و5و6 به ترتیب در رده های بعدی قرار می گیرند.
3-3-4-5 آسایش و راحتی
جدول 27-5 متوسط امتیاز نواحی از نظر شاخص آسایش و راحتی شهروندان در بلند مرتبه ها
ناحیه
1
2
3
4
5
6
امتیاز
2/8
4/10
3/9
2/7
1/5
4/6
ماخذ: نگارنده
ناحیه 2با امتیاز 10/4 دارای بالاترین امتیاز و ناحیه 5 با (1/5) دارای پایین ترین امتیاز می باشد نواحی 3 و 1 و4 و 6 به ترتیب در رده های بعدی قرار می گیرند.
4-3-4-5 تاسیسات و تجهیزات بلند مرتبه ها
جدول شماره 28-5 متوسط امتیاز نواحی از نظر شاخص تاسیسات و تجهیزات بلند مرتبه ها
ناحیه
1
2
3
4
5
6
امتیاز
1/8
7/10
9/10
2/7
1/7
5/6
ماخذ: نگارنده
همانطور که از جدول شماره 28-5 پیداست ناحیه 3 با امتیاز 9/10 در بالاترین رده از نظر شاخص تاسیسات و تجهیزات قرار دارد و ناحیه6 با امتیاز 4/6 در پایین ترین رده قرار می گیرد نواحی 2 و1 و4 و5 به ترتیب در رده های بعدی قرار می گیرند.
حال با توجه به شاخصهای اجتماعی و فرهنگی ودادن وزن مناسب به آنها اولویت نواحی برای بلند مرتبه سازی مشخص می شود .
4 ـ 4 ـ 5 اولویت بندی نواحی با توجه به شاخص های اجتماعی – فرهنگی
متوسط بعد خانوار دارای وزن 8
جدول شماره 29 ـ 5
75/4 و بیشتر
75/4-5/4
5/4-25/4
25/4 و کمتر
متوسط بعد خانوار
2
4
6
8
امتیاز
4 و 5
6و1
0
3 و 2
نواحی
ماخذ : نگارنده
تحصیلات دارای وزن 12
جدول شماره 30 ـ 5
4500 وبالاتر
4500-3000
300-1500
1500 و کمتر
فوق دیپلم و بالاتر
12
9
6
3
امتیاز
2
3
4و5و1
6
نواحی
ماخذ : نگارنده
امنیت دارای وزن 15
جدول شماره 31-5
امنیت
9 و کمتر
11-9
13-11
13 به بالا
امتیاز
75/3
5/7
25/11
15
نواحی
0
4و5و6
1
2و3
ماخذ : نگارنده
دسترسی به خدمات دارای وزن 16
جدول شماره 32-5
دسترسی به خدمات
9 و کمتر
11-9
13-11
13و بالاتر
امتیاز
4
8
12
16
نواحی
4
5و6
1و2
3
ماخذ : نگارنده
آسایش وراحتی دارای وزن 12
جدول شماره 33-5
آسایش و راحتی
6 و کمتر
8-6
10-8
10و بالاتر
امتیاز
3
6
9
12
نواحی
5
4و6
1و3
2
ماخذ : نگارنده
تاسیسات وتجهیزات بلند مرتبه ها دارای وزن 12
جدول شماره34-5
تاسیسات و تجهیزات بلندمرتبه ها
6 و کمتر
8-6
10-8
10و بالاتر
امتیاز
3
6
9
12
نواحی
0
4و5و6
1
2 و3
ماخذ : نگارنده
جدول شماره 35ـ 5 : امتیاز نواحی با توجه به شاخصهای اجتماعی – فرهنگی
6
5
4
3
2
1
ناحیه
34.5
32.5
31.5
69
71
51.25
امتیاز
ماخذ : نگارنده
نمودار7-5 امتیاز نواحی بر اساس شاخصهای اجتماعی-فرهنگی
بر اساس شاخصهای اجتماعی و فرهنگی بترتیب نواحی 2 و 3 و 1 و 6 و 5 و 4 در اولویت قرار دارند.
5 ـ 5 شاخصهای زیست محیطی
شهرهابه عنوان مهمترین سکونتگاه انسان در واقع اکوسیستم یا محیطی ساخته وپرداخته دست بشر می باشند. تجارب دوقرن اخیر نشان داده است که در بسیاری موارد رشد بی رویه و بدون برنامه شهرها اثرات نامطلوبی بر شرایط زیست محیطی داشته و بحرانهای محیطی را سبب شده است. مهمترین پی آمدهای عدم ملحوظ نمودن ملاحظات زیست محیطی در برنامه ریزی و طراحی توسعه های شهری را می توان در بروز آلودگی های محیطی شامل آلودگی جوی ناشی ازترافیک سنگین شهری و نیز فعالیت کارخانجات ، آلودگی گرمایی ناشی از ورود ضایعات و آلاینده ها به درون ذخایر آبی و منبع زیر زمینی دانست. کیفیات محیط زندگی با ساختار کالبدی فضای زیست ارتباط نزدیکی دارد و عدم رعایت متغیرهایی مانند اقلیم (حرارت ، تابش ، رطوبت ، باد) ، شیب زمین ، جهت جغرافیایی دامنه ، و نیز مسائل مربوط به هیدرولوژی و زمین شناسی و خاک شناسی (مقاومت ، جنس و میزان نفوذ پذیری ) شرایط زندگی را دشوار و در برخی موارد ناممکن می سازد. بنابراین طراحی محیطی پایدار که توجه به محدودیت های اکولوژیک ، توسعه سازگار با طبیعت ، صرفه جویی در منابع، بکار گیری مواد و مصالح بوم آورد ، ابداع روشهای موثر برای همسازی با شرایط اقلیمی و استفاده از آب و گیاه با هدف تعدیل شرایط میکروکلماتیک وایجاد چشم اندازهای زیبا را مد نظر دارد می باید نقش فعالی در برنامه ریزی و طراحی شهری داشته باشد . ( مخدوم ، 1379 : 117)
تجارب بلند مرتبه سازی در تهران و تحقیقاتی که در این زمینه انجام یافته و به وضوح نشان دهنده تاثیرات زیست محیطی وکاهش ارتقاء کیفیت محیطهای کاربری های همجوار ، ایجاد محیط میکرو کلیما از طریق تغییر در الگوی باد و سایه ، ایجاد آلودگی های محیطی بخصوص در ارتباط با مسئله فاضلابهای خانگی و تاثیرات بصری ناشی از ارتفاع , مقیاس و فرم است که این موارد سازگاری ساختمانهای بلند با محیط اطراف را بسیار محدود نموده است. علیرغم وجود مطالعاتی در زمینه محیط زیست وبررسی مسائل محیطی شهر مشهد ، مطالعات انجام یافته بسیار کلی و در عین حال فاقد جامعیت است . علاوه بر آن ، از آنجائیکه اولویت بندی نواحی ، مورد نظر میباشد اطلاعات مربوط به مسائل ومشکلات محیطی مناطق به تفکیک نواحی بسیار محدود است. این امر شاید بواسطه آن است که اصولا تعریف معضلات محیطی در قالب مرزهای مشخص دشوار است چه بسا که تاثیرات بسیاری از مسائل شهری ناشی از عدم ملحوظ داشتن متغیرهای محیطی در طراحی بسیار دورتر از مکان اصلی اش بروز می نمایند بعنوان مثال احداث ساختمانهای بلند در شیب های تند بااستفاده از سیستم سنتی چاههای جذبی برای دفع فاضلاب موجب آلودگی و حتی ظهور فاضلابها در مناطق پایین دست می شوند.
اگر چه اولویت بندی از جنبه محیط زیست می توانست به روشهای گوناگون انجام پذیرد بلحاظ هماهنگی با سایر بررسی های انجام شده در مورد جمعیت ، اقتصاد ، ویژگی های کالبدی و غیره که شاخص های تعریف شده در هر یک از موضوعات در ارتباط با نواحی تفکیک مورد شناسایی قرار گرفته اند. در اینجا نیز سعی شده تا شاخص های محیطی در ارتباط با نواحی تعیین شوند. این روش اگر چه از دقت مورد نظر می کاهد اما از نظر اجرایی مناسب تر بوده وانعطاف پذیری بیشتری با سایر جنبه های مورد مطالعه تحقیق پیدا می کند.
شاخصهای متعددی را می توان در این زمینه استفاده کرد مانند :
آلاینده های زیست محیطی و تاثیر آن بر مکانیابی سازه های بلند ، وضعیت توپوگرافی آلودگی های ناشی از فاضلابهای خانگی ، بلاهای طبیعی و نقش آن در مکانیابی بلند مرتبه ها و …
با توجه به گستردگی شاخص ها وکمبود اطلاعات سعی شده است شاخصهای اصلی انتخاب شوند و تاثیر آنها بر مکان یابی بلندمرتبه ها در نواحی مشخص شود شاخصهای انتخاب شده بدین شرح می باشند.
1- مجاورت به آلاینده های صنعتی
2- مناطقی که دارای تغییرات شیب شدید و زیاد هستند.
3- نزدیکی به گسلهای زلزله
4- بررسی نواحی از نظر سیل خیزی
1 ـ 5 ـ 5 مجاورت به آلاینده های صنعتی
در میان آلودگی های متعدد و مخرب زیست محیطی ، آلودگی هوا بدلیل آنکه اکسیژن هوا مهمترین عنصر حیات برای بشر می باشداز جایگاه ویژه ای برخوردار است. طبق تعریف سازمان جهانی بهداشت، هر گاه حضور یک یا چند ماده آلاینده یا مجموعه ای از مواد آلاینده در هوا به مقدار و مدتی تداوم یابد که برای انسان جانوران ، گیاهان و حتی ابنیه زیان آور باشد و یا آسایش مردم و مالکیت اشخاص را به نحوی جدی خدشه نماید . آن را هوای آلوده می نامند. افزایش روزمره آلودگی هوا بخصوص در مراکز شهرها جالش بزرگ قرن حاضر است . گسترش آلودگی هوا در شهرها نه تنها به سلامت و شادابی ساکنین شهرها تاثیر گذار است بلکه منجر به گرم شدن اتمسفر شده و تغییرات آب و هوایی ناشی از صدمات زیست محیطی بسیاری را زنجیره وار سبب می گردد . امروزه مشکل آلودگی هوا در شهرهای بزرگ مانند تهران ، مشهد ، اصفهان و شیراز نگرانیهای بسیاری برای مسئولین و شهروندان بوجود آورده است . افزایش شبکه های حمل و نقل شهری ،اتکا به وسایل حمل ونقل شخصی ، استقرار نامناسب فعالیت ها بخصوص صنایع آلاینده در حومه شهرها ، توسعه های بی رویه شهری به همراه مدیریت ناکارآمد ، افزایش آلودگی های هوا را بعنوان یکی از معضطلات مهم روز مطرح نموده است. (جورابچیان ، 1381 : 25)
سازمان حفاظت از محیط زیست آمریکا طی بیانیه ای مهمترین منابع آلوده کننده هوا را به صورت ذیل دسته بندی کرده است :
1- انواع مختلف حمل ونقل موتوری
2-کارخانجات و کارگاه های صنعتی
3-سوزاندن زباله 4
– متفرقه (آتش سوزی جنگلها و یا آتش سوزی در شهرها و … )
تعداد آلاینده های صنعتی
1-کارخانه گچ در ناحیه 4
2-کارخانه تولید پخچال در ناحیه 5
جدول شماره 36 ـ 5 : متوسط فاصله نواحی شش گانه با آلاینده ها
6
5
4
3
2
1
ناحیه
4545
1132
2316
2623
3029
5251
متوسط فاصله نواحی با کارخانه تولید یخچال m
9207
6021
1980
6230
3648
2024
متوسط فاصله نواحی با کارخانه تولید گچ m
6867
3576
2148
4426
3338
3637
متوسط فاصله از هر دو نمونه واحد صنعتی
ماخذ : نگارنده
با بررسی جدول شماره 28 ـ 5 با توجه به اینکه کارخانه تولید گچ در سمت شرق ناحیه 4 و در فاصله نزدیکی با ناحیه 1 قرار گرفته است و کارخانه تولید یخچال نیز در سمت جنوب شرقی آن و همجوار با ناحیه 4 قرار گرفته است اولویت بندی نواحی از نظر استقرار بلند مرتبه ها به ترتیب ذیل می باشد :
ناحیه (6 ، 3 ، 5 ، 1 ، 2 ، 4) که ناحیه 6 بهترین و 4 بدتری ناحیه برای استقرار بلند مرتبه هاست .
نمودار 8 – 5 متوسط فاصله نواحی شش گانه از آلاینده های صنعتی
ماخذ : نگارنده
2 ـ 5 ـ 5 تغییرات شدید شیب و شیبهای تند
همانطور که در نقشه های توپوگرافی شهر مشهد مشخص است منطقه 9 با توجه به همجواری با ارتفاعات جنوب شرق مشهد از شیبی بیشتر نسبت به بقیه نقاط شهر مشهد برخوردار است شیب زمین در این منطقه از سمت شرق به غرب می باشد و در نواحی مختلف متفاوت است در جدول شماره29 مقدار شیب در نواحی مختلف با توجه به محاسبات و بررسی نقشه توپوگرافی مشهد بدین شرح است :
در قسمت های شرقی نواحی 4 و 5 و 6 شیب زمین بین 15 تا 35% متغیر است و در غرب ناحیه 4 حدودا به 10% و در ناحیه 5 به 12% و در ناحیه 6 به 8% می رسد. همچنین شیب در نواحی 1 و 2 و 3 ملایم تر می شود و بین 2 تا 7 درصد متغیر است.
جدول شماره 37 ـ 5 : محاسبه میزان متوسط شب زمین در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد
غرب 6
غرب 5
غرب 4
شرق 6
شرق 5
شرق 4
3
2
1
ناحیه
9%
13%
10%
28%
32
26%
5/6%
6%
4%
شیب %
ماخذ : نقشه توپوگرافی مشهد
همانطور که ذکر شد احداث ساختمان های بلند در ارتفاعات و مناطقی که دارای شیب زیاد می باشند ، علاوه بر آنکه تاثیرات محسوسی در جریان هوا به همراه خواهد داشت بدلیل خاکبرداری و خاکریزی ها تغییرات زیادی نیز در سیمای منطقه داشته و همچنین از نظر دفع فاضلاب نیز غالبا تاثیرات منفی بر محیط پیرامون خود خواهد داشت. در حقیقت ساخت ساختمانهای بلند در منطقی که دارای تغییرات شیب زیاد می باشند نیاز به ضوابط خاصی دارند و از جنبه محیطی مناسب تر است که ساختمانهای بلند مرتبه در زمینهای با حداکثر شیب 6% ساخته شوند. (هنرور ، 1381 : 24)
بدین لحاظ و با توجه به جدول شماره 29 ـ 5 نواحی که در اولویت برای ساخت بلند مرتبه هامی باشند به ترتیب نواحی 1 و 2 و 3 است و بعد از آن قسمتهای غربی نواحی 6 و 4 و 5 قرار دارند و قسمتهای شرقی این نواحی به هیچ عنوان قابلیت برای بلند مرتبه سازی را دارا نمی باشند.
نمودار 9 – 5 میزان متوسط شیب زمین در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد
ماخذ : نگارنده
3 ـ 5 ـ 5 فاصله تا کانالها و مسیلهای منطقه 9 (سیل)
یکی از دیگر عوامل محیطی که می تواند برای ساخت و سازهای شهری به عنوان متغیر مهم در مکانیابی شرکت نماید میزان سیل خیز بودن منطقه و احتمال وقوع آن است رودخانه مهم مشهد کشف رود است و علاوه بر آن رودخانه های وکیل آباد و مسیلهای کوچک دیگر که از ارتفاعات شرقی مشهد (منطقه 9 ) سیلاب کوه ها را به دشت می رساند از عوامل محدود کننده برای بلند مرتبه ها می باشند. حال بررسیهای مسیلهای موجود در منطقه 9 می پردازیم .
1-مسیل آب و برق : جزء مسیلهای اصلی محسوب شده که از پادگان برونسی در ناحیه 6 شروع و به بولوار کوکاکولا در ناحیه 2 ختم می شود و به مسیل شادیلون در منطقه 11 می رسد . طول آن m 6248 است و عرض آن 6 متر می باشد.
2-مسیل بلوار پیروزی که از ارتفاعات شرقی در ناحیه 4 شروع و پس از گذر از خیابانهای خاقانی به طالقانی در خارج از منطقه هدایت می شود طول آن 2119 متر مربع است و عرض آن 4 متر می باشد.
3-مسیل رضا شهر که از ارتفاعات شرقی در ناحیه4 شروع و به مسیل شهید کلانتری در خارج از ناحیه می رسد و طول آن 965 متر است و عرض آن 3 متر می باشد.
جدول شماره 38 – 5 : متوسط فواصل نواحی تا کالها و مسیلها درمنطقه 9 شهر مشهد
6
5
4
3
2
1
نواحی
557
1625
3680
303
887
3066
مسیل آب وبرق
6812
4014
422
4123
1931
1250
مسیل پیروزی
8883
6038
1320
5996
3826
1650
مسیل رضاشهر
5400
3892
1807
3474
2214
1988
میانگین
ماخذ : آمار نامه شهر مشهد 1383
نمودار 10 – 5 متوسط فاصله نواحی تا کانالها و مسیلها در منطقه 9 شهر مشهد
ماخذ : نگارنده
اولویت بندی نواحی به شرح ذیل می باشد . ناحیه 6 و 5 و 3 و 2 و 1 و 4 ، ناحیه 6 بیشترین پتانسیل و ناحیه 4 کمترین پتانسیل را برای بلند مرتبه سازی دارد.
4 ـ 5 ـ 5 نزدیکی به گسلهای زلزله
ایران در کمربند لرزه خیز آلپ – هیمالیا قرار گرفته واز نظر خطر زمین لرزه جزء آسیب پذیر ترین کشورهای جهان می باشد بنابراین از هر گونه اقدامی که سبب کاهش خطرات جانی ومالی احتمالی می شود ، می باید سود برد. یکی از مهمترین این اقدامات پهنه بندی فضاها و سپس توزیع مناطق شهری و روستایی جدید و به طور عام سازه ها درمناطق بی خطر یا با خطر نسبی کمتر است . احداث ساختمانهای بلند در پهنه هایی که امکان وجود زلزله وجود داردخسارات سنگینی بر شهر می گذارند زیرا علاوه بر آنکه بدلیل تراکم بالای ساختمانی خسارات مالی و جانی فراوانی را سبب می گردند به لحاظ آنکه دارای حجم وتوده قابل توجهی از مصالح ساختمانی می باشند امکان کمک رسانی را به سایر مناطق کاهش می دهند.
گسترده استان خراسان با توجه به رویداد لرزه های متعدد تاریخی از دیدگاه لرزه زمین ساختی گستره ای کاری و به شدت لرزه خیز است . شهر مشهد نیز از این لرزه خیزی در امان نمانده است . زمین لرزه که در مرداد 1052 در شهر مشهد اتفاق افتاد بیش از دو سوم شهر را ویران نمود از آن پس تا کنون این شهر پهنه رو مرکزی شاهد زمین لرزه مخربی نبوده است . بر این اساس و به دلیل نبود لرزه ای 312 ساله (تا سال 1384) در پهنه مشهد احتمال وقوع زلزله شدید وجود دارد . بنابراین با در نظر گرفتن پر تکاپو بودن این ناحیه ، لزوم برخورداری محافظه کارانه با مساله خطر زمین لرزه در این شهر توصیه شده است. قرار گرفتن روی گسلهای زلزله یا نزدیک بودن به سرچشمه های زلزله از مواردی است که می باید در ارتباط با ساخت بلند مرتبه ها موردتوجه قرارگیرد .(بصیری ، 1371 : 98 )
مطالعات مربوط به زلزله نشانگر آن است که گسلهای مختلفی در اطراف شهر مشهد وجود داشته و نزدیکترین گسل به منطقه 9 شهر مشهدگسل کشف رود با طول حدود یکصد کیلومتر بوده که از 20 کیلومتر شمال مشهد می گذرد وفعال نیز بوده است اگر چه اولویت بندی نواحی شش گانه در ارتباط با مسئله لرزه خیزی نیاز به مطالعات دقیق دارد. اما با جمع بندی مطالعات کلی موسسه بین المللی زلزله شناسی و مهندسی زلزله در ارتباط با لرزه زمینی ساخت وخطر زلزله که در استان خراسان انجام گرفته و با توجه به فواصل نواحی تا گسل یاد شده اولویت بندی انجام شده است . هر چند خطر زلزله در این منطقه بدلیل کوچک بودن از نظر مطالعات زلزله شناسی چندان قابل اعتماد نیست و نواحی در این زمینه چندان تفاوتی با هم ندارند .
جدول 39 ـ 5 : متوسط فاصله نواحی تا گسل زلزله خیز کشف رود.
6
5
4
3
2
1
ناحیه
58
52
46
56
54
48
فاصله km
ماخذ : نگارنده
دسته بندی نواحی با توجه به جدول شماره 31 ـ 5 بدین شرح است.
(6 و 3 و 2 و 5 و 1 و 4 ) که ناحیه 6 رتبه اول و ناحیه 1 و 4 رتبه آخر رادر این زمینه دارا می باشند.
نمودار 11 – 5 متوسط فاصله نواحی تا گسل زلزله خیز کشف رود
ماخذ : نگارنده
حال با توجه به شاخصهای زیست محیطی و دادن وزن مناسب به آنها اولویت نواحی برای بلند مرتبه سازی مشخص می شود.
5 ـ 5 ـ 5 اولویت بندی نواحی با توجه به شاخص های زیست محیطی
مجاورت به آلاینده های صنعتی دارای وزن 10
جدول شماره 40 ـ 5
5500 و بیشتر
5500 – 4000
4000 – 2500
2500 و کمتر
مجاورت به آلاینده های صنعتی m
10
5/7
5
5/2
امتیاز
6
3
5و2و1
4
نواحی
ماخذ : نگارنده
تغییرات شدید شیب و شیب های تند دارای وزن 12
جدول شماره 41ـ 5
12 درصد بیشتر
12-8
8-4
4 درصد و کمتر
تغییرات شدید شیب
3
6
9
12
امتیاز
5
6و4
3و2
1
نواحی
ماخذ : نگارنده
فاصله تا کالها و مسیلها دارای وزن 8
جدول شماره 42 ـ 5
4000 و بیشتر
4000-3000
3000 – 2000
2000 و کمتر
فاصله تا کالها و مسیلها m
8
6
4
2
امتیاز
6
5 و 3
2
1 و 4
نواحی
ماخذ : نگارنده
فاصله تا گسلهای زلزله خیز دارای وزن 16
جدول شماره 43 ـ 5
56 و بیشتر
56-52
52 تا 48
48 وکمتر
فاصله تا گسلهای km زلزله خیز
16
12
8
4
امتیاز
6
2 و 3
5
1 و 4
نواحی
ماخذ : نگارنده
جدول شماره 44 ـ 5 : امتیاز نواحی مطابق شاخصهای زیست محیطی
6
5
4
3
2
1
ناحیه
40
22
5/14
5/34
30
23
امتیاز
ماخذ : نگارنده
نمودار 12 – 5 امتیاز نواحی بر اساس شاخصهای زیست محیطی
ماخذ : نگارنده
از نظر شاخصهای زیست محیطی ترتیب نواحی به صورت ذیل می باشد.
6 و 3و 2 و 1 و 5 و 4
6 ـ 5 شاخصهای کالبدی
موضوعات تقسیمات کالبدی شهر از جمله مقوله های مهم در شهر سازی وتوسعه شهری است . در بعد کلان ، شهر مجموعه ای از عوامل کالبدی – فضایی را تشکیل می دهد که برخورد یکپارچه سیاست ها با این عوامل را می طلبد . چنانچه تعامل بین جمعیت ، فعالیت و فضا در قالب اصول سازمان فضایی شهر مد نظر قرار نگیرد . آنگاه بوضوح تقسیمات فیزیکی و کالبدی در مجموعه بافت شهری مورد ابهام خواهد بود. جمعیت و فعالیت از عناصر ایستا نبوده و روابط حاکم بین آنها نیز ساکن نخواهد بود. بنابراین بستر فعالیت و تجلی کالبدی آن در فضا نیز حالت پویا خواهد داشت. تقسیم شهر به مناطق و محلات مختلف شاید در گذشته از مبانی لازم برخوردار بود . ویژگی های اقتصادی ، فرهنگی و اجتماعی باعث می گردید تا مناطق و محلات مختلف شهرها بصورت ارگانیک شکل گیرند و به عبارتی در گذشته جامعه و انسان تشکیل دهنده بافتهای مختلف شهری بودند ، در حالیکه امروزه بر اساس شرایط موجود بافتهای شهری برای جامعه و انسانهایی ساخته می شوند که ویژگی های اقتصادی ، اجتماعی و فرهنگی آنها ناشناخته هستند. در این راستا ، ساکنین مناطق و محلات مختلف شهری تعلق کمتری به محیط مسکونی خود دارند . مکان اشتغال، فضاهای خدماتی و تجهیزات شهری در نقاط مختلف شهر پراکنده بوده و جابجایی شدیدی حاکم است . بنابراین تقسیم کالبدی شهری به مناطق و محلات مشخص و با هر یک به سختی مفهوم پیدا می کند. شاید بتوان گفت که اصلی ترین عامل در تقسیمات کالبدی شهر از جنبه مدیریت باشد . مدیریت شهری کارا ایجاب می کند که حوزه های شهری مقیاس کوچکتری داشته تا اعمال اصول و معیارهای مدیریت امکان پذیر گردد. بر این اساس ، تقسیم بافت یک شهر به مناطق و محلات مختلف از بسیاری جهات زیر سوال است . برای مثال ، شبکه های ارتباطی و کاربری های فضایی مقیاس شهری و منطقه ای ارتباط معنی دار با محدوده های فیزیکی و محلات ندارند . بسیاری از کاربری ها در نواحی مختلف نه تنها در سایر نواحی موثر هستند ، بلکه مجموعه بافت منطقه را تحت تاثیر قرار می دهند. موضوع بلند مرتبه سازی نیز در قالب مباحث فوق قابل تامل است . شدت و ضعف در روند ساخت و ساز بناهای بلند مرتبه در سطح شهر و نیز ویژگی های اقتصادی ، اجتماعی و کالبدی این ساختمانها در محدوده های مختلف تا حدودی قابل شناسایی هستند. و بر اساس این تشخیص ، ترسیم چشم انداز روند در آینده و نیز بخشی از ویژگی های آنها در مناطق مختلف میسر می گردد. در اینجا شاخصهای اولویت بندی مناطق ازنظر ساخت بلند مرتبه ها از دیدگاه کالبدی دسته بندی و تبیین می شوند.
1 ـ 6 ـ 5 تراکم جمعیتی
شاخص تراکم به مفهوم کلی ابزار برنامه ریزی و طراحی شهری است که بسیاری از مشخصات شهر و نیز طرحهای توسعه شهری را نشان می دهد وهمواره به عنوان یکی از مهمترین مفاهیم در ادبیات شهرسازی مطرح بوده است . این شاخص میزان ازدحام جمعیت و ساختمانها بر روی سطح معینی از بافت شهری را ارائه می کند . تراکم در ادبیات برنامه ریزی و طراحی شهری مفاهیم و تعاریف متعددی را در بر می گیرد که از آن جمله تراکم جمعیتی (تراکم شهری ) ، تراکم ناخالص مسکونی ، تراکم خالص مسکونی و تراکم ساختمانی هستند. اما آنچه که در مجموعه شهر به عنوان موثرترین شاخص می باشد ، شاخص تراکم جمعیتی است که میزان جمعیت در واحد سطح را نشان می دهد.
موضوعات مختلفی در حول شاخص تراکم قابل طرح هستند . شناخت عوامل موثر در شکل گیری تراکم های مختلف جمعیتی شهر ، همراه با شناخت اثرات تراکمهای مختلف از آن جمله اند . از یکسو عوامل متعدد اقتصادی ، اجتماعی و زیست محیطی در این شکل گیری موثر هستند و از سوی دیگر ، تراکمهای مختلف اثرات متفاوتی در ابعاد اقتصادی ، اجتماعی ، زیست محیطی و کالبدی دارند. در این راستا ، شدت و ضعف تراکم جمعیتی ، نکات مثبت و منفی تراکمهای زیاد و کم ، نقد ابعاد کمی تراکم ، ارتباط تراکم با جمعیت ، سطح ، خدمات ، سرانه ها ، زیر ساخت ها و منظر شهری قابل تجزیه و تحلیل هستند. علاوه بر این ، مبانی نظری مقوله تراکم نظیر تراکم و اندازه شهری ، شهر فشرده ، روشهای کنترل تراکم و شدت استفاده از زمین نیز از اهمیت ویژه ای برخوردار هستند.
به عنوان مثال عوامل و اثرات کالبدی تراکم قابل ذکر است . فرم شهری و منظر شهری به شدت تحت تاثیر تراکمهای جمعیتی متفاوت قرار می گیرند. ساختار شهر ، سازمان کالبدی شهر و توده و فضا از آن جمله است . عناصری مانند خط آسمان ، پیوستگی جداره ها ، مقیاس و دانه بندی ساختمانها و نیز هم ردیفی نیز از جمله تبعات کالبدی تراکم هستند. برای مثال ، سازمان کالبدی شهر می تواند دارای سه الگوی متراکم و پیوسته (در بخش قدیمی ) ، نیمه پیوسته (در بخش میانی ) و متراکم و گسسته (در مجموعه آپارتمانی ) باشد . سایر عناصر مهم درابعاد کالبدی تراکم شامل ضریب سطح زیر بنا ، ضریب سطح اشغال ، الگوی سطح اشغال ، ارتفاع و الگوی قطعه بندی می شود. مسائل و موضوعت تراکم جمعیتی و نمونه و عناصر ذکر شده در فوق ضرورت پرداختی به تبعات ساخت و سازهای شهری ، به ویژه پروژه های بلند مرتبه سازی را نشان می دهد.
جدول شماره 45 ـ 5 : تراکم جمعیت در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد در سال 1375
6
5
4
3
2
1
ناحیه
19312
25960
23389
26893
22877
21871
جمعیت
4910365
6176984
8603193
3995512
5705395
5332642
مساحت
39/3
42
2/27
3/67
40
41
تراکم
ماخذ : سرشماری نفوس و مسکن 1375
جمعیت منطقه 9 در سال 1375 برابر 140302 بوده است و مساحت منطقه 3467 هکتار می باشد و تراکم آن برابر 46/40 می باشد.
جمعیت منطقه 9 در سال 1384 در حدود 188554 نفر بوده است و با توجه به مساحت 3467 هکتاری آن تراکم جمعیت آن به هکتار / نفر 4/54 رسیده است.
جدول شماره 46 ـ 5 :تراکم جمعیتی در نواحی شش گانه منطقه 9 شهر مشهد سال 1384
6
5
4
3
2
1
ناحیه
23038
32595
27348
41824
32921
30828
جمعیت
4910365
6176984
8603193
3995512
5705395
5332642
مساحت
92/46
76/52
78/31
69/104
7/57
80/57
تراکم
ماخذ : آمارنامه شهرداری سال 84
جدول شماره 47 ـ 5 : درصد رشد تراکم جمعیت هر یک از نواحی 6 گانه طی سالهای 1375 – 1384
6
5
4
3
2
1
ناحیه
رشد تراکم
38/19
61/25
83/16
5/55
25/44
97/40
درصد رشد
ماخذ : نگارنده
مطالعات نشان داده است مناطق دارای تراکم جمعیتی بالا از پتانسیل بیشتری برای بلند مرتبه سازی برخوردار هستند .
چنانچه در جداول (37 و 38 و 39) مشاهده می شود با توجه به تراکم بالای جمعیتی در ناحیه 3 (104) و درصد رشد بالای جمعیت در این ناحیه طی 9 سال اخیر (5/55%.)این ناحیه بیشترین پتانسیل را برای بلند مرتبه سازی دارا می باشد . یکی از دلایل رشد جمعیت در این منطقه آهنگ سریعتر افزایش تعداد بلند مرتبه ها نسبت به نواحی دیگر می باشد. و ناحیه 4 با تراکم جمعیتی (78/31) و با درصد رشد پایین جمعیت (83/16%) کمترین پتانسیل را برای بلند مرتبه سازی دارا می باشد.
نمودار 13 – 5 تراکم جمعیت در سال 1375 نمودار 14 – 5 تراکم جمعیت در سال 1384
ماخذ : نگارنده ماخذ : نگارنده
ناحیه 1 با تراکم 80/57 و درصد رشد 97/40 و ناحیه 2 با تراکم 7/57 و درصد رشد 25/44 و ناحیه 5 با تراکم 76/52 ودرصد رشد 61/25 و ناحیه 6 با تراکم جمعیت 92/46 و درصد رشد 38/19 به ترتیب در رتبه های بعدی قرار می گیرند.
2 ـ 6 ـ 5 تراکم ساختمانی
تراکم ساختمانی از جمله شاخصهای بسیار مهم در شهرسازی است که نظیر تراکم جمعیتی اثرات متفاوتی در ابعاد مختلف اقتصادی ، اجتماعی و کالبدی شهر بر جای می گذارد. در بیان ساده ، تراکم ساختمانی نسبت بین سطح زیر بنای ساختمان به مساحت قطعه زمین مربوطه را نشان می دهد . در این میان ، شاخص تراکم ساختمانی اثرات عمیقی بر کالبد شهر در ابعاد فرم و منظر شهری دارد. اندازه تراکم ساختمانی می تواند بدون اینکه برای تراکم جمعیتی محدوده ای مشخص اثر داشته باشد ، بافت شهری را به شدت تحت تاثیر قرار دهد. با تراکم ساختمانی ثابت می توان به تراکم های جمعیتی متفاوتی دست یافت . این امر از طریق مساحت زیر بنا و تعداد واحدهای مسکونی صورت می گیرد. سیما و کالبد شهری متفاوت از جمله تبعات تراکم های ساختمانی است که از طریق عنصر توده و فضا حاصل می گردد . شکل و سازمان کالبدی شهر و مناطق مختلف آن ، رابطه سطح زمین و سطح اشغال ، تعادل بین تراکم جمعیتی و تراکم ساختمانی ، استفاده بهینه از زمین و فضای شهری و در نهایت ساماندهی مطلوب پیکره شهری از جمله مباحث مهم در بررسی موضوع تراکم ساختمانی هستند.
جدول شماره 48 – 5 تراکم ساختمانی در نواحی شش گانه منطقه 9
6
5
4
3
2
1
ناحیه
972000
1830000
1510000
1880000
1010000
1170000
مساحت مسکونی
14191200
3056100
2115000
4135500
1918000
2126000
مقدار زیر بنا
146
168
140
220
189
181
تراکم ساختمانی
ماخذ : شهرداری منطقه 9
همان طور که از جدول شماره 28 مشاهده می شود ناحیه 3 با تراکم ساختمانی 220% بیشترین و ناحیه 4 با تراکم ساختمانی 140% کمترین تراکم را دارا می باشند و نواحی 2 و 1 و 5 و6 به ترتیب در رتبه های بعدی قرار می گیرند
نمودار 15 – 5 میزان متوسط تراکم ساختمانی در نواحی شش گانه
ماخذ : نگارنده
1-2-6-5 متوسط تراکم ساختمانی بلند مرتبه ها در نواحی شش گانه
جدول شماره 49 – 5 متوسط تراکم ساختمانی بلند مرتبه ها در نواحی شش گانه
ناحیه
1
2
3
4
5
6
تراکم ساختمانی
334%
350%
360%
360%
315%
340%
ماخذ : نگارنده
نواحی ( 3 و 4 ) و 2 و 6 و 1 و 5 به ترتیب اولویت قرار دارند .
2 – 2 – 6 – 5 متوسط مساحت واحدهای بلند مرتبه در نواحی شش گانه
جدول 50 – 5 متوسط مساحت واحدهای بلند مرتبه در نواحی شش گانه
ناحیه
1
2
3
4
5
6
متوسط مساحت واحدها
28/102
36/160
4/167
125
87
66/102
ماخذ : نگارنده
آنچه مشخص است اگر مساحت واحدها تا حد مشخصی کوچکتر باشد بلند مرتبه سازی کاربردی تر و از حالت لوکس خارج می شود و به رئوس پیشنهادی برنامه های توسعه و عمران کشور که سیاست کوچک سازی را ترغیب می کند نزدیکتر می شود و همانطور که مشاهده می شود نواحی به ترتیب اولویت 5 و 1 و 6 و 4 و 2 و 3 می باشد .
3 – 2 – 6 – 5 نسبت تعداد کل طبقات به واحدها در بلند مرتبه های نواحی شش گانه
جدول 51 – 5 نسبت تعداد کل طبقات به واحدها در بلند مرتبه های نواحی شش گانه
ناحیه
1
2
3
4
5
6
نسبت طبقات به واحدها
33/0
46/0
31/0
17/0
28/0
2/0
ماخذ : نگارنده
این نسبت نشان دهنده نوع بلند مرتبه سازی ( لوکس یا کاربردی ) می باشد که هر چه این عدد کوچکتر باشد نوع بلند مرتبه سازی کاربردی تر می شود که مشاهده می شود ناحیه 4 با رقم 17/0 رتبه اول و ناحیه 2 با رقم 46/0 در مقام آخر قرار می گیرد و نواحی 5 و 3 و 1 به ترتیب در رتبه های بعدی قرار می گیرند .
3 ـ 6 ـ 5 تراکم نفر در واحد مسکونی :
وضعیت موجود نشان دهنده تفاوتهای قابل ملاحظه در تراکم نفر در واحد مسکونی در نواحی مختلف است . نواحی که دارای تراکم بالای نفر در واحد مسکونی هستند می توانند از توجیه کمتری برای بلند مرتبه سازی برخوردار باشند. بلند مرتبه سازی در بسیاری از موارد می تواند منجر به افزایش تراکم جمعیتی شود. بنابراین نواحی مختلف را می توان برای بلند مرتبه سازی دارای اولویت دانست که از تراکم نفر در واحد مسکونی کمتری برخوردار باشند.
جدول شماره 52 ـ 5 : تراکم نفر در واحد مسکونی
تراکم نفر در واحد مسکونی
جمعیت
تعداد واحد مسکونی
ناحیه
75/3
30828
8228
1
64/3
32921
9021
2
54/3
43824
12381
3
43/4
25348
5723
4
63/4
32595
7025
5
28/4
23038
5375
6
ماخذ : شهرداری منطقه 9
مطابق جدول شماره 44 ناحیه 3 با تراکم نفر در واحد مسکونی 54/3 بیشترین زمینه برای بلند مرتبه سازی و ناحیه 5 با تراکم 63/4 کمترین زمینه را برای بلند مرتبه سازی داراست. نواحی 2 و 1 و 6 و 4 به ترتیب در مرتبه های بعدی قرار می گیرند.
نمودار 16 – 5 تراکم نفر در واحد مسکونی
ماخذ : نگارنده
4 ـ 6 ـ 5 امکانات دسترسی (نسبت خیابانهای با عرض 20 متر به بالا در سطح نواحی )
از آنجایی که یکی از شاخصهای مهمی که در مورد نسبتهای مناسب فضاهای شهری و همچنین در مورد میزان سایه اندازی ساختمانها بر معابر و ساختمانهای همجوار قابل توجه می باشد عرض معبری است که ساختمان در کنار آن قرار می گیرد، بنابراین هر چه که طول معابر بالای 20 متر (حداقل ایجاد نسبت یک به یک بین ارتفاع ساختمان و عرض معبر ) در ناحیه ای افزایش یابد مطلوبیت آن برای بلند مرتبه سازی نیز افزایش می یابد. با توجه به طول معابر مورد نظر و همچنین سطح نواحی ، اولویت بندی نواحی شش گانه برای بلند مرتبه سازی مطابق جدول 45 ـ 5 می باشد.
تامین شبکه ارتباطی و سطح لازم برای تردد سواره و پیاده از اصول اساسی سیاستهای توسعه شهری به مفهوم عام و توسعه واحدهی ساختمانی به مفهوم خاص است . سرانه و درصد شبکه های معابر ، میادین ، و پارکینگ از عناصر اصلی این شاخص است. آن شاخص در قالب موضوعات مختلف و در ارتباط مکان شبکه معابر با کاربریها و فعالیت ها و نیز مسائل ترافیکی قابل بررسی و تجزیه و تحلیل است . تغییر تراکم جمعیتی و ساختمانی ناشی از ساخت و ساز واحدهای بلند مرتبه به شدت بر شبکه ارتباطی و دسترسی تاثیر می گذارد . به نسبت حجم جمعیت ساکن در بلند مرتبه ها ، شدت مسائل نیز متفاوت خواهد بود.
جدول شماره 53 ـ 5 : نسبت خیابانهای بالاتر از 20 متر به سطح نواحی
6
5
4
3
2
1
ناحیه
215010
229290
345030
253500
356640
287160
معابر بالای 20 متر
491
7/617
3/860
5/399
5/570
3/533
مساحت ناحیه هکتار
043/0
037/0
041/0
063/0
062/0
053/0
نسبت معابر به سطح نواحی
ماخذ : نگارنده
با توجه به جدول شماره 32 ناحیه 3 با 3/6% بهترین ناحیه برای بلند مرتبه سازی و ناحیه 2 با 2/6% و ناحیه 1 با 3/5% و ناحیه 6با 3/4 % و ناحیه 4 ب 4% وناحیه 5 با 7/3% در رتبه های بعدی قرار می گیرند.
نمودار 17 – 5 امکانات دسترسی
ماخذ : نگارنده
5 ـ 6 ـ 5 اراضی خالی (نسبت اراضی خالی به سطح نواحی )
فراهم بودن بستر کالبدی برای احداث ساختمانهای بلند مرتبه از ضروریات اولیه است . در کنار ساخت بلند مرتبه ها از طریق افزایش تراکم در بافتهای موجود شهر ، وجود اراضی خالی به عنوان مهمترین عامل مثبت مطرح می شود . به نسبت مقیاس و سطح اراضی خالی موجود ، توجیه بلند مرتبه سازی نیز متفاوت می گردد . چنانچه در منطقه ای از شهر نسبت سطوح اراضی خالی بیشتر باشد . توجیه بیشتر و اولویت بالاتری برای احداث ساختمانهای بلند مرتبه برخوردار خواهد بود.
علی الاصول وجود زمین کافی و مناسب از جمله عوامل و منابع اصلی و اولیه در تحقق ساخت و ساز و تولید ساختمان و مسکن و از جمله بلند مرتبه ها است. وجود اراضی خالی در مناطق مختلف شهر از جمله شاخصهایی است که در کوتاه مدت می تواند ساخت بلند مرتبه های جدید (به ویژه مجموعه ها و مجتمع های ساختمانی بلند مرتبه ) را توجیه نماید .
با توجه به شرایط موجود ، ترتیب اولویت بندی مناطق از نظر وجود زمینهای خالی به شرح ذیل بدست می آید.
جدول شماره 54 ـ 5 : نسبت اراضی خالی به مساحت نواحی
6
5
4
3
2
1
ناحیه
1/306
1/185
3/526
4/33
2/92
4/192
اراضی خالی هکتار
491
7/617
3/860
5/399
5/570
3/533
مساحت ناحیه هکتار
62/0
29/0
61/0
083/0
16/0
36/0
نسبت اراضی خالی به سطح ناحیه
ماخذ : نگارنده
با توجه به جدول شماره 46 ـ 5 ناحیه 6 با داشتن 62 % اراضی خالی بهترین ناحیه برای بلند مرتبه سازی می بشد و پروژه های بلند مرتبه سازی با طراحی و فضای مناسب بدون دغدغه کمبود زمین با راندمان بیشتر در این ناحیه به انجام خواهد رسید و ناحیه 1 با 36/8% اراضی خالی کمترین پتانسیل را در این زمینه داراست و نواحی 4 با 61% و ناحیه 1 با 36 % و ناحیه 5 با 29% و ناحیه 2 با 16% به ترتیب در رتبه های بعدی قرار می گیرند.
نمودار 18 – 5 نسبت اراضی خالی به مساحت نواحی
ماخذ : نگارنده
6 ـ 6 ـ 5 تعداد بلند مرتبه های موجود در سطح نواحی شش گانه منطقه 9
جدول شماره 55 ـ 5 : تعداد بلند مرتبه های موجود در سطح نواحی
6
5
4
3
2
1
ناحیه
4
9
6
26
12
9
تعداد
ماخذ : نگارنده
همانطور که مشاهده می شود ناحیه 3 با تعداد 26 بلند مرتبه رتبه اول و ناحیه 6 با داشتن 4 بلند مرتبه رتبه آخر را در تعداد بلند مرتبه ها داراست . نواحی 2 با تعداد 12 (1و 5 ) با تعداد 9 و 4 با تعداد 6 بلند مرتبه به ترتیب در جایگاه بعدی قرار می گیرند .
نمودار 19 – 5 تعداد بلند مرتبه ها در سطح منطقه 9
ماخذ : نگارنده
7 ـ 6 ـ 5 اولویت نواحی براساس شاخص های کالبدی
تراکم جمعیت دارای وزن 18
جدول شماره 56 ـ 5
70 و بیشتر
70-50
50-30
30 و کمتر
تراکم جمعیت
18
5/13
9
5/4
امتیاز
3
5و1و2
6
4
نواحی
ماخذ : نگارنده
تراکم ساختمانی دارای وزن 18
جدول شماره 57 ـ 5
200 و بیشتر
200-175
175-150
150 و کمتر
تراکم ساختمانی
18
5/13
9
5/4
امتیاز
3
1و2
5
4و6
نواحی
ماخذ : نگارنده
متوسط تراکم ساختمانی بلند مرتبه ها در نواحی شش گانه دارای وزن 12
جدول شماره 58 – 4
تراکم ساختمانی
300 و کمتر
320 – 300
340 – 320
340 و بیشتر
امتیاز
3
6
9
12
ناحیه
–
5
6 و 1
2 و 3 و 4
ماخذ : نگارنده
متوسط مساحت واحدهای بلند مرتبه در نواحی شش گانه دارای وزن 12
جدول شماره 59 – 5
متوسط مساحت واحدها
90 – 75
120 – 90
150 – 120
200 – 150
امتیاز
16
12
8
4
ناحیه
5
1 و 6
4
2 و 3
ماخذ : نگارنده
نسبت تعداد کل طبقات به واحدها در بلند مرتبه های نواحی شش گانه دارای وزن 14
جدول شماره 60 – 5
نسبت طبقات به واحدها
2/0 و کمتر
3/0 – 2/0
4/0 – 3/0
4/0 و بیشتر
امتیاز
14
5/10
7
5/3
ناحیه
4
5 و 6
1 و 3
2
ماخذ : نگارنده
تراکم نفر در واحد مسکونی دارای وزن 10
جدول شماره 61 ـ 5
4/4 و بیشتر
4/4-4
4-6/3
6/3 و کمتر
تراکم نفر در واحد مسکونی
5/2
5
5/7
10
امتیاز
5و4
6
2و1
3
نواحی
ماخذ : نگارنده
امکانات دسترسی دارای وزن 18
جدول شماره 62 ـ 5
06/0و بیشتر
06/0-05/0
05/0-04/0
04/0 و کمتر
نسیت خیابانهای بالاتر از عرض 20 متر به مساحت نواحی
18
5/13
9
5/4
امتیاز
3و2
1
4و6
5
نواحی
ماخذ : نگارنده
اراضی خالی دارای وزن 12
جدول شماره 63 ـ 5
5/0 و بیشتر
5/0-3/0
3/0-1/0
1/0و کمتر
نسبت اراضی خالی به سطح ناحیه
12
9
6
3
امتیاز
4و6
1
2و5
3
نواحی
ماخذ : نگارنده
تعداد بلند مرتبه های موجود دارای وزن 10
جدول شماره 64 ـ 5
20 و بیشتر
20-10
10-5
5و کمتر
نسبت اراضی خالی به سطح ناحیه
10
5/7
5
5/2
امتیاز
3
2
1و4و5
6
نواحی
ماخذ : نگارنده
جدول شماره 65 ـ 5 : امتیاز بندی نواحی بر اساس شاخصهای کالبدی
6
5
4
3
2
1
ناحیه
5/73
73
5/71
100
5/85
90
امتیاز
ماخذ : نگارنده
نمودار 20 – 5 امتیاز بندی نواحی بر اساس شاخص های کالبدی
ماخذ : نگارنده
اولویت نواحی بر اساس شاخصهای کالبدی به ترتیب 3 و 1 و 2 و 6 و 5 و 4 می باشد
7-5 اولویت بندی نهایی نواحی شش گانه منطقه 9 با توجه به شاخص های چهارگانه
جدول شماره 66 – 5
ناحیه
1
2
3
4
5
6
امتیازشاخص های اقتصادی
61
69
94
5/33
44
5/27
امتیاز شاخص های اجتماعی – فرهنگی
51.25
71
69
31.5
32.5
34.5
امتیاز شاخص های زیست محیطی
23
30
5/34
5/14
22
40
امتیاز شاخص های کالبدی
90
5/85
100
5/71
73
5/73
امتیاز نهایی
225.25
255.5
297.5
151
171.5
175.5
ماخذ : نگارنده
نمودار 21 – 5 الویت بندی نهایی نواحی شش گانه با توجه به شاخص های چهار گانه
ماخذ : نگارنده
همانطور که مشاهده می شود ناحیه 3 با امتیاز 297.5 بیشترین پتانسیل را برای بلند مرتبه سازی دارا می باشد و ناحیه 4 با امتیاز 151کمترین پتانسیل را برای بلند مرتبه سازی دارا می باشد و نواحی 2 و 1 و 6 و 5 به ترتیبت در رتبه های بعدی قرار می گیرند .
19