ضوابط صدور پروانه تفکیک اراضی

3- ضوابط صدور پروانه تفکیک اراضی
1-3 تفکیک املاک ساخته شده خدماتی کمتر از 1000 مترمربع مساحت با ضابطه تراکم کم مسکونی مجاز
می باشد .
2-3- تفکیک اراضی مشاعی بزرگ مطابق تفکیک اراضی فاقد سند عمل می گردد ( بخشنامه )
3-3- مراحل تغییر کاربری اراضی در کمیسیون ماده پنج به شرح زیر می باشد :
1-3-3- پیشنهاد تغییر کاربری اراضی و مدارک از طریق شهرداریهای مناطق و یا سایر سازمانهای شهرداری به دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارجاع می گردد پس از بررسی در کمیته فنی قابل طرح در کمیسیون ماده پنج شورایعالی شهرسازی و معماری خواهد بود . چنانچه اجرای مصوبات کمیسیون بلحاظ داشتن معارض و اعتراض مالکین یا مشکلاتی برخورد نماید ممکنست بعضاً باعث لغو طرح و اتلاف وقت اداری و سرگردانی ارباب رجوع شود ، لذا با توجه به اتمام مهلت قانونی قانون نحوه تملک اراضی واقع در طرحهای شهری ، در مورد پیشنهادات تغییر کاربری بشرح زیر عمل می گردد .
2-3-3- بررسی طرح تفصیلی – ابتدا با بررسی همه جانبه طرح تفصیلی منطقه ، کاربریهای خدماتی پیش بینی شده مورد ارزیابی قرار گرفته و در صورتی که کاربریهای مصوب پاسخگوی نیاز باشد ، به نحو مقتضی نسبت به تملک وتصرف املاک واجرای طرح مربوطه اقدام گردد .
3-3-2- چنانچه علیرغم طرحهای پیش بینی شده و مصوب ، نیاز منطقه مرتفع نگردد و پیشنهادی نسبت به ملک خاصی مطرح باشد ، رعایت نکات ذیل الزامی است .
الف – تناسب مساحت و موقعیت و دسترسی های ملک و بافت موجود منطقه با کاربری پیشنهادی
ب – پیش بینی نحوه تملک ملک و یا حداقل جلب رضایت مالک ( با ارائه مدارک معتبر قانونی ) و یا متصور بودن امکان آن
پ – بررسی حقوق مکتسبه – بدیهی است چنانچه مالک زمینی شناخته نشود و دسترسی به مدارک و پرونده شهرسازی مقدور نگردد ، پیش بینی بودجه لازم جهت اجرای طرح ضروری بوده و این موارد ( بندهای الف ، ب و پ ) باید با دلایل توجیهی به دبیرخانه کمیسیون گزارش شود.
4-3-3- موارد ضروری و خاصی که اهمیت فوق العاده ای دارد و عدم تغییر کاربری مشکلاتی را برای شهر و شهرداری ایجاد خواهد نمود ، بصورت مورد خاص به شهرداری گزارش گردد تا دستور لازم صادر شود .
5-3-3- 5- اعلام هرگونه طرح به متقاضی صرفاً پس از تصویب قانونی طرج عملی بوده و هیچ فردی نباید بدون دلیل و مدرک ملکی را در داخل راههای شهری قلمداد و به مالکین اعلام وجود طرح نماید ، همچنین قبل از ارائه طرح یا پیشنهاد تغییر کاربری ، باید پیش بینی های لازم معمول گردد تا اربابان رجوع بخاطر طرحهای غیرمصوب سرگردان نشوند .
6-3-3- تفکیک اراضی که پس از تصویب طرحهای تفصیلی و بر مبنای مصوبات طرح جامع انجام می گردد بمنزله تکمیل طرحهای تفصیلی بوده و باید در نقشه های تفصیلی مربوطه منعکس و ملاک عمل قرار گیرد .
7-3-3- املاک فاقد کاربری در طرح تفصیلی :
در مواردیکه قطعات پیش بینی شده در طرحهای تفصیلی مصوب نوع استفاده از اراضی تعیین نشده باشد کاربری زمین مزبور مسکونی و با رعایت تراکم مجاور آن ضمن استعلام از معاونت شهرسازی و معماری عمل گردد .
8-3-3- نحوه صدور پروانه مسکونی در بافت روستاهای خارج از محدوده خدماتی :
برای محاسبه زیربنا ومیزان احداث بنا حتی الامکان سعی شود عرف متداول بافت روستا رعایت شود و برای بررسی ویا اتخاذ تصمیم در این خصوص موضوع از طریق هیات سه نفره کارشناس فنی هر منطقه بررسی ومساحت وحدود زیر بنا برای هر پلاک معین گردد .
در این حوزه ها تا زمانیکه مقررات ویژه ای جهت ساختمانهای روستائی تدوین نشده است . احداث و نوسازی ساختمانهای روستائی بر مبنای عرف هر یک از روستاها مجاز است ولی بایستی مقررات زیر رعایت شود :
الف : حداقل مساحت فضای باز بایستی 40% سطح کل زمین باشد .
ب : حداکثر ارتفاع ساختمان دو طبقه یا هفت متر می باشد . ( طرح تفصیلی خازنی ص 118 و 119 )
تبصره : چنانچه روستاها در داخل محدوده خدماتی باشد صدور پروانه ساختمان منوط به تهیه و تصویب طرح اجرایی خواهد بود .
9-3-3 ـ نحوه صدور پروانه تجدید بنا برای برخی کارگاهها
در مورد تجدید بنا از کارگاهها ی موزائیک سازی و انبار آهن و موارد مشابه که دارای دفتر فروش می باشد و قبل از سال 52 احداث و استفاده می گردیده و در موقع تجدید بنا با ضابطه طرح تفصیلی مغایرت بوجود می آید فقط جهت دفتر فروش موجود حداکثر از 30 مترمربع تجاوز ننماید صدور پروانه تجارتی مغازه بلامانع است ضمنا بقیه زیر بنا تا حد تراکم ملک با کاربری طرح تفصیلی احداث گردد .
10-3-3 – نحوه صدور پروانه تعویض سقف :
واحد های تجارتی و مغازه های قدیمی احداثی قبل از 52 که مبادرت به تعویض سقف نموده یا مینمایند و در برخی موارد بسبب کوتاه بودن سقف مغازه موجود مقداری به ارتفاع آن افزوده می شود لذا در صورتی که ارتفاع افزایش یافته از 50 سانتی متر تجاوز نکند مشروط بر اینکه حداکثر ارتفاع جدید از5/3 متر تجاوز نکند جزء تجدیدسقف محسوب شده و مشمول جریمه بدون پروانه نخواهد بود بدیهی است اگر ارتفاع افزایش یافته بیش از مقدار فوق بوده یا اینکه ارتفاع مغازه بیش از5/3 متر باشد جزء تجدید بنا محسوب نخواهد شد ( اگر ارتفاع قدیمی بیش از 5/3 متر باشد و افزایش ارتفاع نداشته باشد تجدید سقف بحساب خواهدآمد )
ـ ساختمان های احداثی تجارتی غیر مجاز که دارای پایانکار باشند و جرائم مربوطه را پرداخت نموده یا پرداخت نمایند و در مسیر تعریض نیز قرار نداشته باشند تعریض سقف آنها ( بدون افزایش ارتفاع ) بلامانع بوده و بعنوان تجدید بنا تلقی نمی گردد .
تبصره : در ارتباط با ساختمانهای مسکونی در صورتیکه ساختمان احداثی دارای مجوز گواهی پایانکار باشد مشروط به عدم تغییر و یا تقویت استخوان بندی ساختمان صدور پروانه برای تعویض آخرین سقف از ساختمان اقدام می گردد
11-3-3- صدور مجدد شناسنامه ساختمان :
1-کلیه شهرداریهای تابعه استان موظفندمهری را با مضمون ذیل تهیه نموده وذیل پشت اولین صفحه داخل دفترچه شناسنامه ساختمان رابه آن ممهورنمایند:
(( به موجب تبصره 1 ماده6 مصوبه شورایعالی اداری مورخ 19/8/71 هرگونه دخل وتصرف دراین سند جرم محسوب می شود و پیگرد قانونی دارد )).
(( صدور مجدد شناسنامه ساختمان محدودیت قانونی دارد )).
توضیح آنکه درصورت مفقود شدن و یا بروز حوادث غیرمترقبه مثل آتش سوزی ، سیل و… چنانچه اصل شناسنامه ساختمان از بین برود باید مراتب توسط مالک فوراً به شهرداری اطلاع داده شود و فقط درصورت تایید مراجعی چون نیروی انتظامی ، سازمان آتش نشانی ، فرمانداری محل و یا استعلام ازسازمانهائی که شهرداری لازم تشخیص دهد و همچنین بازدید مامور فنی شهرداری و ارائه گزارش و بررسی محتویات پرونده موجود مالک درشهرداری ، المثنی صادرمی شود.
2- درصفحه اول شناسنامه چنانچه مالک بیش از یک نفر باشد فقط نام یک نفرازمالکین وبدنبال آن کلمه شرکاء قیدگردد ونیازی به درج اسامی کلیه مالکین نمی باشدودرمواردی که زمین فاقد اسناد مالکیت می باشد براساس بند3 دستورالعمل نحوه تکمیل شناسنامه ساختمان نام ذینفع نوشته شود.
3- درصفحه اول شناسنامه ساختمان خطی برای تاریخ اتمام عملیات ساختمانی درنظرگرفته شده که به استناد تبصره 2ماده 29 قانون نوسازی وعمران شهری مصوب دی ماه1347در پروانه های ساختمانیکه ازطرف شهرداریها صادرمی شودباید حداکثرمدتی که برای پایان یافتن ساختمان ضروریست قیدگردد(که این مدت زمان می تواندباتوجه به شرایط اختصاصی هرشهرونیزموقعیت قرارگیری ملک نسبت به گذرهای مجاور درشهر و همچنین میزان وحجم عملیات ساختمانی حداکثر2سال درنظرگرفته شودکه با توجه به مدت زمان اعتبار پروانه که یکسال می باشد و دو بارتمدید مهلت پروانه برای دوسال این مدت جمعاً به پنج سال بالغ میگردد ) واضافه برآن ازنقطه نظرحفظ سیمای شهری وزیباسازی محیط زیست نیزیک ساختمان نبایدبرای مدت نامعلوم وطولانی ، ناتمام وبلا عمران بماند و لذا درصورت عدم تکمیل ساختمان درمدت زمان تعیین شده درپروانه طبق تبصره 2ماده 29 قانون نوسازی با مالک رفتارخواهدشد.
4- درموردمجموعه های ساختمانی نظیر(شهرکها ، مجتمع هاو….) نیزپروانه ساختمانی درقالب همین شناسنامه صادرمی شودوچنانچه مالکین هریک ازواحدهادراین مجتمع ها بعدازاحداث وتفکیک تقاضای شناسنامه ساختمان نمایندمی بایست براساس پرونده مجموعه برای هرواحدساختمانی پس ازبازدیدمامورفنی شهرداری شناسنامه صادرشودکه فقط صفحات 1و2و7 تکمیل می شودودرتوضیحات پایان ساختمان (صفحه 7) این موضوع درج می شود.
5- درصفحه سه درجدول مربوط به مشخصات ساختمان طبقات ساختمان ، درصورتیکه ساختمان دارای بیش ازیک طبقه باشداطلاعات مربوط به تعدادطبقات ومساحت درردیف با عنوان (بالای همکف) درج می شودوچنانچه هریک ازطبقات دارای تعدادی واحدمسکونی و با کاربریهای مختلف باشند درهمین جدول درستون با عنوان ( مشخصات ونوع استفاده) آورده می شود.
6- اشخاصی که قبل ازابلاغ این مصوبه ، پروانه ساختمان ازشهرداری دریافت داشته واقدام به ساختمان نیزنموده اند درصورت مراجعه به شهرداری وتقاضای شناسنامه ساختمان فقط صفحات 1و 2 و7 تکمیل می شود واین موضوع درتوضیحات پایین صفحه 7درج می گردد.
7- درصفحه مربوط به گواهی پایان ساختمان اشاره به اجازه نامه شماره…مورخ…..شده است ومنظورازصدوراجازه نامه ، درواقع شماره وتاریخ ثبت دستوری است که براساس آن گواهی پایان ساختمان صادرشده است که این دستوریابرروی گزارش ماموربازدیددررابطه با اتمام ساختمان میباشدویا درصورت وجودتخلف پس ازپرداخت جریمه متعلقه ورفع خلاف وتاییدبرطرف شدن خلاف توسط مامورمربوطه (شامل پرداخت جریمه یا رفع خلاف) صادرمی شود. به هرحال دستورمقام مسئول که اجازه صدورپایان ساختمان را می دهد بایستی ثبت وشماره آن درمحل یادشده درج گردد.
8- دراجرای مواد147و148اصلاحی قانون ثبت اسنادواملاک کشورونیزساختمانهای فاقدپروانه پس ازصدوررای کمیسیونهای ماده صد ، درصورتیکه اشخاص تقاضای شناسنامه ساختمان ازشهرداری نمایند فقط صفحات 1و2و7 تکمیل شودودرتوضیحات،اعمال مواد147و148 و یا شماره رای کمیسیون درج می گردد.
9- دربعضی ازصفحات شناسنامه قسمتهائی به عنوان ملاحظات وبافضای خالی درنظرگرفته شده که چنانچه نیازبه درج اطلاعاتی باشدکه دراین شناسنامه پیش بینی نشده وقیدآن ضروریست دراین قسمتها نوشته شود.
10- درهنگام تکمیل صفحه گواهی پایان ساختمان،درجدول دوم که اطلاعات مربوط به طبقات ، مساحت ، نوع استفاده وتعدادواحدآورده می شود، درستون مربوط به نوع استفاده ،منظورکلیه کاربریهای موجود در یک پلاک از قبیل ( مسکونی ، اداری ، تجاری ، آموزشی و یا….) که ممکن است دریک طبقه و یا طبقات ساختمان باشد ، قیدمی شود و در ستون تعداد واحد نیز به ترتیب کاربری هر یک تعداد واحدآن قیدگردد. بطور مثال اگردر یک ساختمان 3 طبقه ، طبقه اول آن دارای 3واحد با کاربری اداری وطبقه دوم آن دارای دو واحد با کاربری آموزشی باشد در جدول مربوطه چنین نوشته می شود:
نوع استفاده تعداد واحد (اداری -آموزشی ) (3 و2 )
11- چنانچه اصلاحات وتغییرات پروانه ساختمانی به دفعات تکرارشودبطوریکه فضای درنظرگرفته شده درصفحه مربوطه برای این منظورکافی نباشد، شناسنامه قبلی ازمالک دریافت وباطل شده ودرپرونده درج می گرددوشناسنامه جدیدباآخرین مشخصات تهیه ودراختیارمالک گذارده می شود.
12- قابل ذکراست که تمدید مهلت پروانه دراین شناسنامه برای دونوبت وهرکدام برای یکسال درنظرگرفته شده که جمعا بامدت اعتباریکساله اولین پروانه جمعاً سه سال می شودوچنانچه برطبق ردیف 22 آخرین صفحه شناسنامه مالک درمدت تعیین شده درپروانه برای اتمام عملیات ساختمانی اقدام به تکمیل ساختمان خودننماید، درپایان مهلت مقررملزم به تمدیدپروانه ویا اخذپروانه جدیدمی باشدودرغیراین صورت پروانه قبلی فاقداعتبارقانونی می باشد . ( وزارت کشوربه استانداری- نامه شماره 33/3/25281 مورخ 24/11/1371 )
12-3-3- چگونگی صدور پروانه اماکن نظامی :
1- در رابطه با صدور پروانه ساختمانی موضوع منجر به پیشنهاد شماره 11164 – 19/7/1370 ستادکل نیروهای مسلح محضر مقام معظم رهبری و فرماندهی محترم کل قوا گردید معظم له با بند ( ب) پیشنهاد ستاد ، بشرح زیر موافقت نمودند :
با ارایه فقط نام و طرح و رعایت بر و کف و مقدار تراکم از طرف مهندسی نیروها ، شهرداریها ، نسبت به صدور برگ مجوز ساخت اقدام نمایند و موارد تخلف از طریق مهندسی نیروها رسیدگی و پیگیری گردد . در صورتیکه شهرداریها تا زمان معین ( این زمان در قرار میان ستاد کل و شهرداری معین شود . ) از صدور مجوز خودداری کرد ، مهندسی مزبور مجاز است راساً اقدام کند . در مورد شهر تهران موضوع تعیین مدت زمان لازم برای صدور مجوز ساخت در صورت نبودن وجود موانع قانونی 10 روز از تاریخ دریافت مدارک مشروحه ذیل تعیین گردیده است و در صورت وجود موانع قانونی مراتب در همین مدت اعلام خواهد شد .
الف – اسناد مالکیت رسمی محل مورد نظر پادگان نظامی ( در صورت فقدان سند مالکیت لازم است بالاترین مقام مربوطه رسماً به شهرداری اعلام دارند که درصورت تعارض و یا وجود مالکین احتمالی کلیه حق و حقوق آنها را تقبل و پرداخت خواهند نمود .)
ب – برگ مفاصا حساب نوسازی
ج – نقشه 2000/1 هوایی ( سازمان نقشه برداری ) با تعیین محدوده دقیق ملک و تایید و امضاء آن توسط مسو ل پادگان واحدهای مهندسی ذیربط .
د – اعلام مساحت ساختمانهای موجود و نام طرح ، مساحت هر طبقه تعداد طبقات و میزان تراکم . بدیهی است اقدام فوق صرفاً در خصوص اماکن انتظامی داخل پادگانهای موجود بوده و شامل احداث منازل مسکونی ، بیمارستان ، دانشگاه و تعاونیهای مسکن نخواهد بود .
2- در رابطه با پرداخت عوارض همانطوریکه در نامه شماره 34/3/10572- 4/6/71 اعلام گردید نیروهای مسلح همانند سایر سازمانهای دولتی مطابق قانون لغو ماده 90 قانون محاسبات عمومی از تاریخ 1/1/1364 ملزم به پرداخت همه نوع عوارض منجمله عوارض نوسازی به شهرداریها می باشند و در خصوص بدهی سالهای گذشته نیروهای مسلح نیز اوامر لازم توسط مقام معظم فرماندهی کل قوا صادر گردیده است .
13-3-3- مواد 147 و 148 :
قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن و تغییرات و الحاقات بعدی
2- 7-8- 1- ماده 147
ماده 147 – برای تعیین وضعیت ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1/1/1370 بر روی زمینهاهایی ایجاد نموده اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آنها میسور نبوده است . همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برای آنها میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف می شود .
1- در صورتیکه بین متصرف و مالک توافق بوده و پس از احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت و نداشتن متعرض رای ثبت دستور ادمه عملیات ثبتی را بنام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد .
2- هرگاه انتقال ( اعم از رسمی و یا عادی ) به نحو مشاع و تصرف بصورت مفروض بوده و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد پس از کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک و انعکاس قطعه مورد تصرف در آن و احراز و تصرف بلا منازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد و سایر مالکین هم مراتب را تایید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.
4- اگر متصرف تنواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید هیات موضوع ماده 2 با رعایت کلیه جوانب به موضوع رسیدگی در صورتیکه هیات توافق طرفین را احراز و مدعی بلا معارض باشد مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می نماید 5- چنانچه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد و همچنین در صورتی که مالک عرصه ، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد . موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده 4 این قانون ارجاع می شود .
6- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد موضوع به هیات حل اختلاف موضوع ماده 2 این قانون ارجاع می شود . هیات رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانه متقاضی ، مراتب را به اداره ثبت اعلام تا در دو نوبت به فاصله 15 روز به نحو مقتضی آگهی نماید در صورتیکه ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود معترض به دادگاه صالح هدایت می شود و اقدامات ثبت ثبت موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود چنانچه اعتراض نرسد اداره ثبت طبق مقررات سند مالکیت را صادر خواهد کرد . صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود .
7- در صورتیکه مساحت قطعات تصرفی در باغها ، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی – حسب مورد به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی – باشد و با رعایت مقررات تبصره ( 1 ) ماده ( 4 ) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت . مصوب 1352 مشمول این قانون نخواهد بود .
( بند 7- الحاقی به ماده 147 اصلاحی موضوع ماده یک قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1370 – به موجب قانون اصلاح مواد ( 147 و 148 ) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/5/76 مجلس شورای اسلامی است .
2-7-8- 2- ماده 148
ماده 148 – در هر حوزه ثبتی هیات یا هیاتهایی به عنوان هیات حل اختلاف در ثبت تشکیل می شود ، اعضاء این هیات عبارتند از یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه و رئیس ثبت و یا قائم مقام وی و یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور .
نحوه تشکیل جلسات و اختیارات هیات و سایر موارد اجرائی آن مطابق آئین نامه این قانون خواهد بود . هیات مذکور می تواند برای کشف واقع از خبرگان امور ثبتی استفاده کند و همچنین با تحقیقات و یا استماع گواهی شهود رای خود را صادر نماید رای مذکور به وسیله ثبت محل به طرفین ابلاغ می گردد در صورت عدم وصول اعتراض ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ رای ، ادارت ثبت مکلف به اجرای آن می باشند در صورت وصول اعتراض معترض به دادگاه هدایت می شود ، رسیدگی به این اعتراضات در دادگاه خارج از نوبت خواهد بود .
تبصره 1- هیاتها مکلفند حداکثر ظرف مدت سه سال از تاریخ اجرای ارجاع رای خود را صادر نمایند .
تبصره 2- در صورتیکه اعیان کلاً یا جزئاً در اراضی موقوفه احداث شده باشد هیات با موافقت متولی مخصوص و اطلاع اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و در صورتیکه متولی نداشته باشد تنها با موافقت اداره اوقاف و رعایت مفاد وقفنامه و مصلحت موقوف علیهم و با در نظر گرفتن جمیع جهات نسبت به تعیین اجرت زمین اقدام و در رای صادره تکلیف اداره ثبت را نسبت به مورد برای صدور سند مالکیت کل یا جزء اعیان با قید اجرت زیمن مقرر و معین خواهد بود .
تبصره 3 – در مورد آندسته از متقاضیانی که مستحدثات و بنا متعلق به آنها در اراضی دولت یا شهرداریها ایجاد شده باشد هیات پس از دعوت از نماینده مرجع ذیربط و احراز واقع ، به شرح زیر رای به انتقال ملک صادر می نماید :
الف – در مورد واحدهای مسکونی احداثی ، چنانچه متقاضی واجد شرایط باشد ( فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی قابل ساختمان ) تا مساحت ( 250 متر مربع ) زمین به قیمت تمام شده و نسبت به مازاد ( 250 ) متر مربع تا سقف ( 1000 ) متر مربع زمین به قیمت عادلانه روز .
ب- تمامی مستحدثات غیر مسکونی کل عرصه به قیمت عادله روز .
ج- هرگاه متقاضی واجد شرایط نباشد ، کل عرصه مورد تصرف به قیمت عادله روز .
د- تصرفات مازاد ( 1000 ) متر مربع در صورتیکه دارای تاسیسات ساختمانی متناسب باشد کلاً به بهای عادله روز و در غیر اینصورت ، متصرف بر اساس مقررات ، مکلف به خلع ید و رفع تصرف خواهد بود .
ه- اراضی تصرف شده واقع در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرهای بزرگ با جمعیت 200 هزار نفر و بیشتر موضوع بند ( الف ) و جزء اول بند ( د ) نیز به بهای عادله روز .
و- هیاتها باید قیمت تمام شده زمین ( شامل بهای منطقه ای و سایر هزینه ها ) و واجد شرایط بودن و یا نبودن متقاضی را از سازمان مسکن و شهرسازی استان استعلام نمایند و در صورت موافقت دستگاه صاحب زمین سند انتقال را بنام متصرف صادر نماید .
ز- قیمت عادلانه زمین موضوع این تبصره به وسیله کارشناس رسمی دادگستری و در صورت نبودن کارشناس رسمی ، توسط خبره محلی به انتخاب هیات ، تعیین خواهد شد .
ح- در تمامی موارد بالا ، چنانچه اراضی مورد تصرف در معابر و کاربریهای خدماتی عمومی بستر رودخانه ها و حریم آنها و خطوط فشار قوی قبل از تصرف وی ایجاد شده باشد ، از شمول این قانون مستثنی می باشد .
ط- به منظور جلوگیری از تصرفات غیر قانونی اشخاص در اراضی دولتی و شهرداریها ، تنها تصرفاتی معتبر شناخته می شود که تا تاریخ 1/1/1370 احداث مستحدثات و بنا شده باشد .
ی- آئین نامه اجرائی این تبصره ظرف مدت دو ماه به وسیله وزیر دادگستری و با هماهنگی وزیر مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب هیات وزیران می رسد .
( تبصره 3 اصلاحی به موجب ماده 2 قانون اصلاح مواد 147 و 148 اصلاحی مصوب 26/5/76 مجلس شورای اسلامی است )
تبصره 4 – چنانچه ملک سابقه ثبت نداشته باشد و متقاضی به عنوان مالک متصرف است و هیات به موضوع رسیدگی و نظر خود را جهت تنظیم اظهار نامه به واحد ثبتی ابلاغ کند ، ثبت مکلف است پس از تنظیم اظهار نامه مراتب را ضمن اولین آگهی نوبتی موضوع ماده 59 آئین نامه قانون ثبت به اطلاع عموم برساند ، تحدید حدود این قبیل املاک با درخواست متقاضی به صورت تحدید حدود اختصاصی انجام می شود .
تبصره 5 – اگر ملک در جریان ثبت باشد و سابقه تحدید حدود نداشته باشد واحد ثبتی طبق قسمت اخیر تبصره 4 اقدام خواهد نمود .
تبصره 6 – در صورتیکه که ملک قبلاً ثبت دفتر املاک شده و طبق مقررات این قانون یا رای هیات می بایست سند مالکیت بنام متصرف صادر گردد ، مراتب در ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری بنام متصرف حسب مورد ثلث خواهد شد .
تبصره 7- رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه مستلزم رعایت تشریفات آئین نامه استملاک اتباع خارجه در ایران است .
تبصره 8 – چنانچه در خلال رسیدگی محرز گردید که مورد تقاضا جزو حوزه ثبتی دیگری است و متقاضی اشتباهاً تقاضای خود را تسلیم نموده است تقاضا به واحد ثبتی مربوط ارسال می شود که حسب مورد ردیف هم عرض مورد تقاضا رسیدگی می شود .
2- 7-8- 3- قانون اصلاح مواد (147) و (148) ( اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک )
ماده 1 – متن زیر به عنوانبند 7 به ماده 147 اصلاحی موضوع ماده 1 قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/65 و الحاق موادی به آن مصوب 1370- اضافه می شود :
7- در صو رتیکه مساحت قطعات متصرفی در باغها ، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی – حسب مورد به وسیله وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی – باشد و با رعایت مقررات تبصره 1 ماده 4 قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی رویه درخت – مصوب 1352 مشمول این قانون نخواهد بود .
ماده 2 – تبصره 3 ماده 148 اصلاحی موضوع ماده 2 قانون اصلاح مواد 1 و2و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/65 و الحاق موادی به آن – مصوب 1370- به شرح زیر اصلاح می شود :
تبصره 3 : در مورد آن دسته از متقاضیان که مستحدثات و بنا متعلق به آنها در اراضی دولت یا شهرداریها ایجاد شده باشد هیات پس از دعوت از نماینده مرجع ذیربط و احراز واقع ، به شرح زیر رای به انتقال ملک صادر مینماید :
الف- در مورد واحدهای مسکونی احداثی ، چنانچه متقاضی واجد شرایط باشد (فاقد واحد مسکونی یا زمین متناسب با کاربری مسکونی قابل ساختمان) تا مساحت (250) متر مربع زمین به قیمت تمام شده و نسبت به مازاد (250) متر مربع تا سقف ( 1000) متر مربع به قیمت عادله روز.
ب- تمامی مستحدثات غیر مسکونی کل عرصه به قیمت عادله روز.
ج- هرگاه متقاضی واجد شرایط نباشد ، کل عرصه مورد تصرف به قیمت عادله روز.
د- تصرفات مازاد (1000) متر مربع در صورتیکه دارای متراژ متناسب باشد کلاً به بهای عادله روز و در غیر این صورت ، متصرف بر اساس مقررات مکلف به خلع بنا و رفع تصرف خواهد .
ه- هیات ها باید قیمت تمام شده زمین ( شامل بهای منطقه ای و سایر هزینه ها ) و واجد شرایط بودن یا نبودن متقاضی را از سازمان مسکن و شهرسازی استان استعلام نمایند و در صورت موافقت دستگاه صاحب زمین سند انتقال را به نام متصرف صادر نماید.
ز- قیمت عادله زمین موضوع این تبصره به وسیله کارشناس رسمی دادگستری و در صورت نبودن کارشناس رسمی ، توسط خبره محلی به انتخاب هیات ، تعیین خواهد شد
ح- در تمامی موارد بالا، چنانچه اراضی مورد تصرف در معابر و کاربریهای خدماتی عمومی بستر رودخانهها و حریم آنها و خطوط فشار قوی برق قرار داشته باشد در صورتیکه تصرف متصرف قانونی نباشد و خطوط فشار قوی برق قبل از تصرف وی ایجاد شده باشد ، از شمول این قانون مستثنی میباشد .
ط- به منظور جلوگیری از تصرفات غیر قانونی اشخاص در اراضی دولتی و شهرداریها ، تنها تصرفاتی معتبر شناخته می شود که تا تاریخ 1/1/70 احداث مستحدثات و بنا شده باشد .
ی- آیین نامه اجرایی این تبصره ظرف مدت دو ماه بوسیله وزیر دادگستری و با هماهنگی وزیر مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و به تصویب هیات وزیران میرسد.
قانون فوق مشتمل بر دو ماده در جلسه علنی روز یک شنبه مورخ 26/5/76 مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 29/5/76 به تایید شورای نگهبان رسیده است .
2-7-8-4- مصوبه شورای شهر به شماره 3106/2/ش-18/7/83
به شهرداری مشهد اجازه داده می شود در مورد آن دسته از املاک با کاربری مسکونی که از طریق مادتین 147 و 148 قانون ثبت اسناد برای آنها سند صادر گردیده و نیز اراضی قولنامه ای که قولنامه آنها به تایید مراجع قضایی رسیده باشد و مساحت یا عرض آنها کمتر از حد نصاب تفکیک میباشد با اخذ حقوق شهرداری (بهای خدمات ناشی از افزایش تراکم جمعیتی ) به شرح زیر پاسخگویی نماید .
توضیح : در موارد زیر منظور از کسری مساحت میزان کسری مساحت عرصه موجود نسبت به حداقل مساحت تفکیک تعیین شده و نیز کسری عرض در طرح مصوب میباشد .
1- در مورد پلاکهایی که تا مورخه 24/8/82 (تاریخ مصوبه شورای اسلامی شهر ) برای آنها سند صادر گردیده حقوق شهرداری بر اساس مناطق سه گانه پیش بینی شده در طرح تفصیلی شهری به ترتیب بر مبنای 30و20و10 درصد ارزش کسری مساحت ، اخذ و به متقاضیان پاسخگویی گردد .
2- در مورد اسناد صادره پس از 24/8/82 ارقام تعیین شده در بند 1 (30و20و10 درصد) به ترتیب به 40و30و20 درصد تغییر میابند .
تبصره 1 : این بند شامل اراضی قولنامه ای نمی شود و ضمناً اعتبار آن تا پایان سال 83 خواهد بود .
تبصره 2 : نظر به اینکه 6% حق تفکیک ، در ارقام تعیین شده بندهای فوق منظور گردیده ، لذا از محاسبه مجدد آن خود داری گردد.
تبصره 3 : ملاک تعیین ارزش زمین محاسبه شده در بند های فوق به ازای هر متر مربع p 70 خواهد بود در نقاط جمعیتی محروم در هریک از مناطق سه گانه موضوع بند 1 که توسط کمیته های نظارتی تعیین و به تایید شورای اسلامی شهر میرسند رقم یاد شده در این نقاط به ازای هر متر مربع p 40 ملاک عمل قرار میگیرد .
تبصره 4 : در پلاک هایی که تنها دارای کمبود عرض قطعه می باشند ، طبق ضوابط تعیین شده در بندهای فوق ، مساحت ناشی از کمبود عرض (که برابر است با کمبود عرض قطعه ضربدر طول مجاز آن ) به عنوان کسری مساحت در نظر گرفته شده و در مواردی که پلاک دارای کمبود مساحت ناشی از کمبود عرض قطعه و نیز کسری مساحت عرصه نسبت به حداقل مساحت مجاز تفکیک باشد ، مساحت محاسبه شده بیشتر، ملاک عمل قرار گرفته و با اخذ حقوق شهرداری طبق ضوابط تعیین شده در بند های فوق پاسخگویی گردد .
توضیح اینکه طول مجاز از تقسیم حداقل مساحت عرصه مجاز بر حداقل عرض تعیین شده در طرح مصوب بدست می آید .
تبصره 5 : حقوق مربوط به کسری مساحت ( موضوع بند های فوق ) تنها در مواردی که مالک در خواست صدور مجوز ساخت یا دریافت گواهی پایانکار داشته باشد اخذ گردیده و در سایر موارد بدون اخذ حقوق کسری مساحت پاسخگویی گردد .
تبصره 6 : با توجه به میزان حداقل زمین مورد نیاز هر واحد مسکونی (بر اساس ضوابط مصوب شهر سازی )در مناطق 1و2و3 شهری ، به ترتیب دارا بودن حداقل مساحت عرصه 100و75و50 متر مربع و حداقل عرض قطعه 6و5و5 متر جهت پاسخگویی به این قبیل پلاک ها الزامی است.
تبصره7: این مصوبه جایگزین مصوبه 24/8/82 شورای اسلامی شهر بوده و بدین ترتیب مصوبه قبلی لغو و بلااثر می گردد .
کمیسون مکلف است برای سایر کاربریها ظرف مدت یک ماه پیشنهاد جدیدی را ارائه نماید.
2-7-9- دستورالعمل نحوه صدور مجوز حفاری انشعاب آب و گاز و غیره :
را'ی هیات عمومی دیوان عدالت در ارتباط با صدور مجوز حفاری برای انشعاب آب و برق …بدین شرح که صدور مجوز را منوط به ارائه پروانه مورد نظر دانسته واز طرفی ماده8 قانون منع فروش و واگذاری اراضی …مصوب 6/5/1381 که صدور مجوز را حسب مراحل مختلف عملیات ساختمانی فقط در قبال ارائه پروانه معتبر ساختمانی ؛گواهی عدم خلاف یا گواهی پایانکارمی داند وامکان برخورداری از خدمات بدون صدور پروانه شهرداری از مالکان سلب گردیده است لذا پاسخگوئی به اراضی دارای کاربریهای مصوب یا غیر مصوب بدون ارائه پروانه ساختمانی معتبر فاقد مبنای قانونی است .

صدور پروانه تفکیک اراضی

ضوابط و مقررات ملاک عمل مشهد

21