موضوع:
انتقال عین مستاجر در حقوق ایران (در اجاره ابنیه)
استاد راهنما :
دانشجو:
مصطفی اسماعیلی
مقدمه:
مبحث اجاره اماکن مسکونی و همچنین اجاره و سرقفلی اماکن تجاری بحثی ست که قدمت دیرینه دارد و در جای خود با توجه به پیشرفت مجامع و بوجود آمدن حقوق و تکالیف جدید در هر دوره جزء مسائل بسیار مهم اجتماعی بوده که به دلیل اهمیتش همواره مورد توجه قانونگذار آن دوره بوده.
و امروز هم اینجانب به عنوان یک دانشجوی حقوقی موظفم اطلاعات کاملی در این زمینه که از موضوعات روز است داشته باشم. سوالات زیادی ذهنم را پر کرده بود، من جمله اینکه وضعیت سرقفلی و یا اجاره مسکن در صورت انتقال آنها توسط موجر و یا مستاجر به دیگری به چه صورت خواهد بود قطعاً برای رعایت هر چه بهتر نظم عمومی باید در جامعه به این مسائل توجه شود به دلیل طرح چنین سوالاتی در ذهنم بود که رو به سوی نوشتن پروژه تحقیقاتی با این عنوان آوردم.
فصل اول: انتقال عین مسکونی مستاجره
در عقد اجاره با وجود اینکه موجر منافع ملکش را به دیگری اجاره داده اما همچنان عین متعلق به خود اوست و در این مورد هیچ خدشه ای وارد نمی شود و او صاحب اختیار عین ملک است و می تواند آن را به هر نحوی چه به ارث یا به وقف یا به بیع انتقال دهد بدون اینکه خدشه ای به قرارداد اجاره وارد آید و در این مورد مستاجر نمی تواند دخالتی داشته باشد و به بهانه در اختیار داشتن منافع ملک مانع از انتقال شود و یا در حالت عکس آن:
قراردادی را که موجر با مستاجر بسته، عقد اجاره است و این عقدی ست لازم و طرفین نمی توانند هر یک به دلایل شخصی و به طور جداگانه از زیر بار آن شانه خالی کنند و همانطور که در صفحات بعدی خواهیم خواند انتقال عین مستاجره هیچ خدشه ای در استفاده مستاجر از منافع عین تا پایان مدت قرارداد اجاره وارد نمی کند.
گفتار اول:
در باب اجاره:
به موجب ماده: 466 ق.م: "اجاره عقدی ست که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند."
ماده 467 ق.م: مورد اجاره ممکن ست اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
اجاره عقدی ست لازم و طرفین آن موجر (مالک) مستاجر (اجاره کننده) می باشند. اجاره می تواند در مورد اشیاء باشد مانند اینکه وسیله ای را اجاره کنیم یا در مورد حیوان باشد و یا انسان، که البته امروزه خود انسان را اجاره نمی کنند بلکه منفعتی که از فکر کار و خدمت او بر می آید را اجاره می کنند. در این تحقیق در مورد اجاره ملک صحبت شده چه بصورت مسکونی و چه بصورت تجاری البته صحبتها در مورد عقد اجاره تنها پیش زمینه ای برای تحقیق است چرا که در این تحقیق چگونگی انتقال عین مستاجره را بررسی می کنیم که یقیناً باید اطلاعاتی در مورد عقد اجاره داشته باشیم تا بتوانیم به این موضوع بپردازیم.
الف: خصوصیات قرارداد اجاره:
1- تعریف اجاره: "اجاره به زبان ساده عبارت از اینست که شخصی از مال یا حیوان یا خدمت دیگری منفعت ببرد و در مقابل این منفعت مبلغی به عنوان کرایه یا مال الاجاره به صاحب مال بپردازد."1
در قانون تعدیل مال الاجاره مصوب 1317 و مقررات بعدی از اجاره تعریفی نشده است شاید به این علت از تعریف آن صرف نظر گردیده که اجاره از جمله اعمال حقوقی متداول بین مردم است و تقریباً همه با آن آشنایی دارند و مفهوم آن را درک می کند و به احتمال زیاد علت این بوده است که قانون مدنی قبل از تصویب قوانین مربوط به روابط مالک و مستاجر عقد اجاره را تعریف کرده و لزومی برای تعریف مجدد آن احساس نشده است.
قانون مدنی ایرانی در ماده 466 اجاره را عقدی می داند که به موجب آن موجر خانه یا مغازه یا حیوان و یا اشیاء دیگری را در اختیار مستاجر قرار می دهد، تا از منافع آن ها استفاده کند، البته مستاجر بطور مجانی از مورد اجاره استفاده نمی کند بلکه در مقابل متعهد می شود مالی را که معمولاً پول است به موجر بپردازد. مقدار پولی که مستاجر به موجر در مقابل استفاده از مورد اجاره می پردازد ممکن ست یکجا یا بطور ماهانه یا سالانه یا بیشتر باشد، این مبلغ را مال الاجاره یا اجاره بها می نامند.
اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می نامند و مورد اجاره در زبان حقوقی "عین مستاجره" نامیده می شود حال که معلوم شد اجاره قراردادی ست که بین موجر و مستاجر منعقد می گردد، باید طرفین قرارداد واجد شرایط خاصی باشند تا بتوانند این عقد را بوجود آورند. از جمله این شرایط اینست که موجر و مستاجر اهلیت داشته باشند یعنی عاقل و بالغ و رشید باشند و اگر این اوصاف را نداشته باشند عقد اجاره نادرست خواهد بود.
بنابراین اگر کسی عاقل نباشد، چون اراده ندارد و مطالبی را که بیان می کند از روی شعور و تصمیم صحیح نیست نمی تواند موجر یا مستاجر بشود و اگر طرف عقد قرار گیرد آن عقد بوجود نمی آید و اگر سند اجاره ای را مجنون در حال داشتن جنون امضاء کرده باشد آن سند اعتباری ندارد و اثری از نظر حقوقی بر آن بار نمی شود.
شخص نابالغ یعنی صغیر و طفل هم اگر طرف عقد اجاره قرار بگیرد چون فاقد اجاره است آن عقد باطل است. صغیر یا طفل یا نابالغ به کسی گفته می شود که به سن معینی که سن بلوغ نامیده می شود، نرسیده باشد که این سن در حال حاضر در دختر 9 سال تمام قمری و در پسر 15 سال تمام قمری ست.
اشخاص غیر رشید یعنی کسانی که عقل مالی آنها بطور کامل رشد نکرده است اگر چه صغیر نباشند نمی توانند بدون اجازه ولی یعنی پدر و جد پدری یا قیم (در صورت نبودن پدر یا جد پدری) طرف عقد اجاره قرار بگیرند. و اگر بدون اجازه عقد اجاره را منعقد کنند این عقد درست نیست. یعنی اگر پدر و جد پدری یا قیم با این عقد موافق باشند و اجازه بدهند این اجاره صحیح است. و اگر با آن مخالفت کنند این عقد باطل خواهد بود.
2- پس از آنکه عقد اجاره بطور صحیح واقع شد مستاجر مالک منافع مورد اجاره می شود. به عبارت دیگر همانطور که موجر مالک عین مورد اجاره است، مستاجر مالک منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره. مستاجر مالک منافع مورد اجاره می شود می تواند در مدتی که مورد اجاره در اجاره او هست آن را به دیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره اول بین او و موجر شرط شده باشد که حق ندارد آن را به دیگری اجاره دهد، و البته در مورد موجر مشکلی نیست زیرا به راحتی می تواند آن را به دیگری انتقال دهد.
وضع محل سکونت با محل کسب و تجارت یکسان نیست. در اجاره مسکن به ترتیبی که بیان شد، چون مستاجر مالک منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد، که حق انتقال بغیر ندارد می تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند و اجاره دهد ولی در مورد محل کسب و تجارت، اگر مستاجر اجازه نداشته باشد که منفعت محل کسب را به دیگری انتقال دهد حق چنین اقدامی نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب می شود.
3- در معوض بودن اجاره: اجاره عقدی ست معوض یعنی موجر در برابر مال الاجاره معین، مورد اجاره را در اختیار مستاجر قرار می دهد. بنابراین مستاجر در مقابل منفعتی که از مورد اجاره می برد مالی یا پولی به موجر می دهد یا تعهد می کند که در موعد مقرر آن را به موجر بپردازد و اگر در عقد مال الاجاره معین نشود، عقد اجاره باطل است. 2
4- در موقتی بودن عقد اجاره : اجاره باید دارای مدت باشد و به مستاجر حق داده شود، در مدت معینی از منافع مورد اجاره استفاده کند ماده 468 قانون مدنی می گوید مدت اجاره اشیاء باید معین باشد و اگر در عقد اجاره مدت تعیین نشود آن اجاره باطل است.
5- در لزوم قرارداد اجاره: قرارداد اجاره را به آسانی نمی توان بهم زد به این معنی که پس از امضای قرارداد تا زمانی که مدت آن به پایان نرسد اصولاً نه موجر حق دارد اجاره را به میل خود بهم زند و تخلیه مورد اجاره را بخواهد و نه مستاجر حق دارد عقد اجاره را به تنهایی فسخ کند.بنابراین اگر خانه ای به مدت یکسال به اجاره واگذار شده باشد قبل از پایان مدت یکسال هیچ یک از طرفین عقد اجاره بدون رضایت دیگری نمی تواند آن را منحل کند و مستاجر اگر چه از مورد اجاره در این مدت استفاده نکرده باشد مکلف است مال الاجاره این مدت را بپردازد، البته طرفین می توانند با تراضی و توافق این عقد را بهم زنند.
"همچنین قرارداد اجاره با فوت موجر یا مستاجر جز در موارد استثنائی باطل نمی شود. از جمله موارد استثنائی آن وقتی ست که موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منفعت مورد اجاره باشد و دوم اینکه در عقد اجاره شرط شده باشد که فقط مستاجر حق دارد از مورد اجاره استفاده ببرد و در اجاره نامه قید شده باشد که فقط مستاجر حق انتفاع از مورد اجاره را دارد، با فوت مستاجر اجاره منحل می شود.
همچنین اگر طرفین یا یکی از آنها دیوانه شود یا ورشکسته گردد و یا اینکه حالت سفاهت در او بوجود آید یعنی عقل معاش او ضعیف شود، باز هم عقد اجاره به قوت خود باقی ست. یعنی این حالات اگر بعد از بوجود آوردن عقد اجاره پدید آید هیچگونه اثری در عقد نخواهد کرد."3
6- عدم لزوم مالکیت موجر در عقد اجاره: در اجاره لازم نیست موجر مالک باشد. موجر باید مالک منفعتی باشد که به دیگری تحت عنوان اجاره واگذار می کند ولی لازم نیست که حتماً مالک عین مورد اجاره هم باشد. زیر آنچه در این عقد موضوع قرارداد است اینست که ممکن ست موجر، مالک عین مال نباشد ولی مالک منفعت آن مال باشد، مانند کسی که از راه اجاره کردن مال دیگری مالک منفعت آن شده باشد.
بنابراین مستاجر خانه یا مغازه هم ممکن ست موجر بشود و آنچه را که از دیگری اجاره کرده است به شخص سومی اجاره دهد. (ماده 473 ق.م)
ب) حقوق و تکالیف موجر
بعد از آنکه عقد اجاره بوجود می آید حقوق و تکالیفی برای طرفین این عقد ایجاد می شود. کسی که ملکی را به دیگری اجاره می دهد تعهداتی برای او بوجود می آید و به دنبال آن حقوقی هم خواهد داشت از جمله:
1- تحویل مورد اجاره: اولین تکلیفی که برای موجر بعد از عقد اجاره بوجود می آید اینست که، مورد اجاره (منزل یا مغازه و غیره) را به مستاجر تسلیم کند و آنرا در اختیار او قرار دهد تا مستاجر بتواند از منافع مورد اجاره که به او واگذار شده است بهره مند گردد. تحویل مورد اجاره به مستاجر یعنی اینکه مورد اجاره به تصرف مستاجر درآید تا او بتواند به ترتیب مقرر شده در قرارداد اجاره از آن استفاده کند. مثلاً اگر در مورد اجاره منزل است، موجر کلید آن را به مستاجر تسلیم کند و اسباب موجود را از منزل خارج کند و منزل را آماده سکونت تحویل وی دهد و اگر مغازه است آن را در حالتی به مستاجر تحویل دهد که بتواند به عنوان کسب در آن تصرف کند.
اگر مالک بعد از تسلیم مورد اجاره موجبات مزاحمت را برای مستاجر فراهم کند با او مانند یک فرد ثالث و بیگانه برخورد می شود زیرا در تصرفات مستاجر ایجاد مزاحمت کرده.
حال اگر ثالث مزاحم مستاجر شود و مدعی گردد که نسبت به مورد اجاره یا منافع آن حقی دارد اگر بخواهد مورد اجاره را از دست مستاجر خارج سازد و ملک را تخلیه نماید باید علاوه بر موجر بر علیه مستاجر نیز اقامه دعوا کند و حقانیت خود را به طرفیت موجر و مستاجر اثبات کند. والا اگر بر علیه موجر اقامه دعوا کند و از دادگاه بخواهد به علت حقی که دارد ملک تخلیه و به وی تحویل شود در اینصورت متصرف (مستاجر)، از حق دفاع محروم می شود به علاوه حکم صادره بضرر او است که طرف دعوا نبوده و در نتیجه نتوانسته است از حقوق خود دفاع کند.4
انجام تعمیرات کلی:
انجام تعمیرات کلی و اساسی از وظایف موجر است البته ساختمان و مورد اجاره احتیاج به تعمیر و ترمیم دارد ولی این تعمیرات را می توان به دو دسته تقسیم بندی کرد.
2-1- تعمیرات کلی و اساسی: تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره عبارتند از تعمیراتی که مربوط به اصل ساختمان یا تاسیسات عمده و مهمی ست که در ساختمان نصب شده است، نظیر تعمیر دیوار و سقف ساختمان و چاه فاضلاب و دستگاههای سردکننده و گرم کننده و تهویه و تمام آلات و ادواتی که برای امکان استفاده و منفعت بردن از مورد اجاره ضروری ست. که اینها بر عهده موجر است.5
البته طرفین عقد می توانند چیزی خلاف آنچه در قانون ذکر شده، شرط کنند.
2-2- تعمیرات جزئی: تعمیرات جزئی و تزئین مورد اجاره و تعمیراتی که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد خارج از تعهدات موجر است و علی الاصول مستاجر باید اینگونه تعمیرات را انجام دهد.
(بر اساس ماده 11ق روابط موجر و مستاجر مصوب 1362)
3- خودداری از تغییر مورد اجاره:
موجر مکلف است مورد اجاره را در اختیار مستاجر قرار بدهد تا اوبتواند به نحو مطلوب استفاده کند و برای این منظور مورد اجاره باید آماده بهره برداری باشد. بنابراین موجر حق ندارد در مدت اجاره در مورد اجاره تغییری بدهد که مستاجر نتواند از آن استفاده کند با این ترتیب اگر خانه ای را، صاحب منزل برای سکونت به دیگری اجاره بدهد، نمی تواند پنجره های آن را مسدود کند یا دیوار اطاقها را بردارد و آن را به سالن تبدیل کند ولی تکلیف حفظ وضع موجود خودداری از تغییر مورد اجاره سبب نمی شود که موجر نتواند تعمیراتی را که برای بقاء مورد اجاره و جلوگیری از انهدام آن ضروری ست انجام بدهد، گر چه این تعمیرات مانع استفاده مستاجر از مورد اجاره باشد.
البته موجر حق ندارد بدون مراجعه به دادگاه به استناد اینکه انجام تعمیرات اساسی ضروری است، خود بخود اقدام کرده و مورد اجاره را خراب کند و تحت این عنوان که ساختمان احتیاج به تعمیرات اساسی دارد، و برای تعمیر ناچار است مثلاً سقف ساختمان را بردارد و یا اقدامی از این قبیل، و مزاحمت مستاجر را فراهم سازد که باعث شود مستاجر به طور دایم یا موقت نتواند از مورد اجاره استفاده کند. در این موارد موجر باید نخست از دادگاه حکم لازم را بدست آورد و سپس اقدام نماید.
ج) حقوق و تکالیف مستاجر:
1- تادیه مال الاجاره:
مستاجر مکلف است، اجاره بهاء ملک مورد اجاره را در موعدی که بین طرفین مقرر شده است بپردازد. این اجاره بها ممکن است قرارداد معین شده و در اجاره نامه قید گردیده باشد و ممکن است اجاره نامه ای در بین نباشد، در این صورت میزان مال الاجاره همانست که بین مالک و مستاجر مقرر شده و یا عملا رد و بدل میشود. اصولاً باید موجر و مستاجر در تعیین میزان اجاره بها آزادی داشته و به هر مقدار که مایل باشند توافق نمایند، در اینصورت مستاجر مکلف به پرداخت اجاره بها به همان میزان، در مدت قرارداد خواهد بود.
"مال الاجاره ای که با توافق موجر و مستاجر تعیین میشود در اصطلاح حقوقی اجرت المسمی نامیده میشود و این اجاره بها تا پایان مدت اجاره که نسبت به آن توافق شده است تغییر ناپذیر است و هیچ یک از طرفین حق ندارد به بهانه افزایش یا کاهش یافتن هزینه زندگی مبلغ توافق یافته را زیاد یا کم کند. ولی بعد از پایان یافتن مدت اجاره اگر مستاجر به تصرف خود ادامه دهد و ملک را تخلیه و تحویل موجر ندهد تا زمانی که ملک را تحویل نداده است اگر بدون اجازه مالک به تصرفات خود ادامه دهد، در مدت مزبور مکلف است مال الاجاره را براساس اجاره بها تعیین شده قبلی به مالک بپردازد و این اجاره در اصطلاح حقوقی "اجرت المثل" نامیده میشود. اگر مالک موافق با ادامه تصرف مستاجر باشد در واقع اجاره با همان مبلغ اجاره قبلی تا زمانی که اذن مالک باقی است اجاره بهایی را که در گذشته می پرداخته است به مالک بپردازد."6
2- خودداری از تعدی و تفریط:
مستاجر مورد اجاره را به منظور استفاده از منفعت آن در تصرف دارد و نسبت به آن در حکم امین است، بنابراین باید از مورد اجاره در حدود قرارداد اجاره و یا آنچه متعارف است بهره برداری کند و در نگهداری و حفظ آن مثل کسی که مالی را به امانت به او سپرده باشند، دلسوز باشد و مانند مال خود از آن مراقبت نماید. بنابراین اگر در موقع استفاده مورد اجاره، از حدود مفاد قرارداد اجاره و یا آنچه عرف اجازه می دهد، تجاوز کند یا از انجام تکالیف و اعمالی که بر حسب قرارداد اجاره یا به حکم عرف یا قانون به عهده اوست خودداری کند، در این صورت هم مسئول خسارات است و هم بر طبق بند 8 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 در مورد محل کسب و پیشه و بر طبق ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1362 در مورد محل مسکونی موجر حق دارد که قرارداد اجاره را فسخ کند و مورد اجاره را تخلیه نماید.
اگر مستاجر در مورد اجاره تعدی و تفریط کند یعنی فرضا اگر خانه ای را برای سکونت خانواده خود اجاره کند بعداً آن را به آموزشگاه ماشین نویسی و یا آموزشگاه زبان تبدیل کند و یا از اقدامی که برای حفظ مورد اجاره ضروریست خودداری کند، در این صورت دیگر مستاجر امین محسوب نمیشود، و مانند آنست که مورد اجاره را غصب کرده است. بنابراین هرگونه خساراتی بعد از تعدی و تفریط به مورد اجاره وارد شود ولو ناشی از عمل مستاجر نباشد، مسئولیت آن با مستاجر است و باید هر نوع ضرری که به مورد اجاره وارد میشود جبران کند. مثلاً اگر در اثر زلزله خساراتی وارد شود باز هم مستاجر مسئول است، با اینکه این خسارت را مستاجر به مورد اجاره وارد نکرده است.
ماده 493 قانون مدنی هم این نظر را پذیرفته: "مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تعدی یا تفریط او کلاً یا بعضاً تلف شود، مسئول نخواهد بود. ولی اگر مستاجر تعدی یا تفریط نماید ضامن است اگر چه نقص در نتیجه تفریط و تعدی حاصل نشده باشد."
همانطور که گفته شد تعدی و تفریط از جمله مواردی است که به موجر اجازه میدهد قرارداد اجاره را بهم بزند ولی اگر اجاره را بهم نزند و قرارداد اجاره را فسخ نکند، رابطه استیجاری یعنی قرارداد اجاره همچنان برقرار خواهد ماند و اگر مستاجر از تعدی و تفریط دست بردارد و مطابق قرارداد اجاره عمل کند، از تاریخی که طبق قرارداد از مورد اجاره استفاده می کند امین محسوب است که در این صورت اگر مورد اجاره کلاً یا بعضاً مثلاً در اثر زلزله یا بمباران خراب شود چون در زمان تخلف مستاجر (تعدی و تفریط) این امر واقع نشده است مستاجر مسئول اینگونه خرابی نیست.
3- عدم تغییر مصرف مورد اجاره:
یکی از وظایف مستاجر اینست که از مورد اجاره همان استفاده ای را بکند که در قرارداد اجاره مقرر شده است بنابراین مستاجر حق ندارد محلی را که برای سکونت اجاره کرده تبدیل به فروشگاه نماید یا اگر مغازه ای را برای خرازی و فروش لوازم التحریر اجاره کرده است، نمی تواند آنرا به آهنگری یا تعمیرگاه اتومبیل تبدیل کند.
البته تبدیل و تغییر مصرف مورد اجاره خود از مصادیق تعدی و تفریط است. بنابراین مسئولیت مستاجر در صورت تغییر دادن مصرف مورد اجاره شبیه مسئولیت وی در تعدی و تفریط نسبت به مورد اجاره است.
ممکن است در قرارداد اجاره مصرف مورد اجاره مشخص نشده باشد، در این صورت مستاجر نمی تواند آزادانه و به هر نحو که مایل باشد در آن تصرف کند، بلکه باید با توسل به قرائن و اوضاع و احوال قصد مشترک طرفین قرارداد اجاره را تشخیص داد و احراز کرد که، منظور از اجاره استعمال مورد اجاره برای چه نوع انتفاع و چگونه مصرفی بوده است. مثلاً اگر خانه ای بدون قید و نوع مصرف به اجاره واگذار گردد، مستاجر حق ندارد آنرا به بیمارستان یا مدرسه اختصاص دهد.
در این زمینه ماده 490 قانون مدنی تعیین تکلیف کرده است. ماده 490 می گوید: "مستاجر باید اولا در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند، ثانیا عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال نماید …"
ماده 492 قانون مدنی در مقام بیان ضمانت اجرای تعهد مستاجر چنین می گوید: "اگر مستاجر عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط میشود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت."
برای جلوگیری از اختلافات و دعاوی ناشی از ابهام در نوع استعمال مورد اجاره، ماده 11 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 دفاتر اسناد رسمی را مکلف کرده است که در سند اجاره نوع مصرف مورد اجاره را صریحا معین نمایند و اگر محل به منظور کسب اجاره داده می شود، باید نوع کسب و پیشه و تجارت به طور صریح معین گردد.
البته با وجود تصریح نوع کسب یا تجارت در سند اجاره رسمی، برخلاف اجاره محل سکنی، مستاجر حق دارد طبق "شق 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به شغل دیگری که عرفاً مشابه شغل مورد توافق باشد اشتغال ورزد و تغییر شغل به این ترتیب از نظر عرف تغییر نوع مصرف محسوب نمی گردد و از موارد ایجاد حق فسخ برای موجر نخواهد بود. ماده 491 ق. م نیز به این موضوع توجه کرده و چنین می گوید: "اگر منفعتی که در اجاره تعینی شده است، به خصوصیت آن منظور نبوده مستاجر میتواند استفاده منفعتی کند که، از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد."
د) در مانعیت و عدم مانعیت عقد اجاره از انتقال:
پس از آنکه عقد اجاره به طور صحیح واقع شد مستاجر مالک منافع مورد اجاره میشود به عبارت دیگر همانطور که موجر مالک عین مورد اجاره است، مستاجر مالک منفعت آن خواهد بود و چون بعد از بستن قرارداد اجاره، مالک منافع مورد اجاره میشود میتواند در مدتی که مورد اجاره در اجاره اوست آن را به دیگری اجاره دهد. مگر اینکه در عقد اجاره اول بین او و موجر شرط شده باشد که حق ندارد آن را به دیگری اجاره دهد. البته چون به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 27/2/1362 اماکن مسکونی از نظر اجاره تابع ضوابط عقد اجاره پیش بینی شده در قانون مدنی است بنابراین طبق ماده 474 ق. م، مستاجر حق دارد منافع مورد اجاره را در مدت اجاره به دیگری واگذار کند مگر آنکه در اجاره نامه به روشنی مشخص شده باشد؛ چنین حقی ندارد.
در مورد محل کسب و پیشه و تجارت چنین نیست. زیرا اجاره محل کسب تابع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 میباشد و برابر ماده 10 این قانون، مستاجر نمی تواند تمام یا قسمتی از منافع مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد.
به این ترتیب وضع محل سکونت با محل کسب و تجارت یکسان نیست در اجاره مسکن به ترتیبی که بیان شد چون مستاجر مالک منفعت مورد اجاره هست اگر در عقد اجاره شرط نشده باشد که حق انتقال به غیر ندارد می تواند مورد اجاره را به دیگری واگذار کند و اجاره دهد ولی در مورد محل کسب و تجارت، اگر مستاجر اجازه نداشته باشد که منفعت محل کسب را به دیگری انتقال دهد، حق چنین اقدامی نخواهد داشت و تخلف از مقررات محسوب است.
بنابرآنچه گفته شد عقد اجاره به خودی خود مانع از انتقال عین مستاجره توسط مالک به دیگری، یا انتقال منفعت عین مستاجره توسط مستاجر به دیگری نیست. در مورد اول که اصلاً مانعیتی ایجاد نمی کند و در مورد اخیر هم در صورتیکه در عقد اجاره چیزی پیش بینی نشده باشد مبنی بر اینکه شرط شود مستاجر حق انتقال عین به دیگری را ندارد او آزاد است چنین کاری انجام دهد.
با توجه به آنچه که در بالا ذکر شد در مورد انتقال عین مستاجره توسط مالک به دیگری در واقع هیچگونه ممانعتی وجود ندارد زیرا اوست که مالک عین است و میتواند آن را به دیگری انتقال دهد و این انتقال به هیچ وجه خللی در عقد اجاره که یک عقد لازم است ایجاد نمی کند عقد اجاره همچنان پابرجاست و به قوت خود باقی است و مالک جدید باید تا سررسید مدت عقد اجاره صبر کند و نمی تواند موجبات تخلیه موجر را فراهم آورد. زیرا او اکنون صاحب عین است نه منفعت. و همچنین در اختیار داشتن منافع توسط مستاجر عاملی برای جلوگیری از انتقال عین ملک نیست. زیرا هر چند مالک جدید در حال حاضر مالک منفعت ملک نیست و نمی تواند به طور شخصی از آن استفاده کند اما به طور بالقوه میباشد، یعنی پس از اتمام عقد اجاره.
هـ ) انحلال قرارداد اجاره:
انحلال قرارداد یعنی بهم خوردن و از بین رفتن قرارداد اجاره. گاهی ممکن است اصلا قرارداد اجاره به وجود نیامده باشد و گاهی ممکن است این قرارداد به وجود آید، ولی در جریان مدت اجاره به هم بخورد و بالاخره ممکن است مدت اجاره تمام شود: با این ترتیب در این قسمت باید سه موضوع را به طور جداگانه بررسی کنیم: 1- بطلان قرارداد اجاره 2- فسخ قرارداد اجاره 3- پایان مدت اجاره.
1- بطلان قرارداد اجاره:
گاهی قرارداد اجاره باطل است یا بعداً باطل می شود، بنابراین بطلان قرارداد اجاره به دو دسته تقسیم میشود: اجاره ای که اصلاً باطل است، و اجاره ای که بعد از بستن قرارداد باطل میشود. 1- (1) اجاره ای که اصلاً باطل است: گاهی ممکن است قرارداد اجاره از روز اول به وجود نیاید، مثلاً موجر یا مستاجر صغیر یا مجنون باشد. چون صغیر یا دیوانه اراده ندارد و نمی تواند مثل افراد بزرگ و سالم تصمیم بگیرد و نمی تواند قرارداد اجاره تنظیم کند، بنابراین اگر بچه یا دیوانه خانه ای را اجاره دهد این اجاره باطل است البته اگر صغیر ممیز باشد غیرنافذ است، و اگر مستاجر از آن استفاده کرده باشد باید اجرت المثل آن یعنی مبلغی را که کارشناس معین می کند بپردازد.
مستاجر مکلف نیست مبلغی را که به عنوان مال الاجاره معین شده است، پرداخت کند و جون قرارداد اجاره بسته نشده است مستاجر ظاهری حق ندارد به تصرف خود ادامه دهد، بلکه موظف است مورد اجاره را تخلیه و به نماینده قانونی ملک "ولی یا قیم" تحویل دهد.
1- (2) اجاره ای که بعد از بستن قرارداد باطل میشود- گاهی قرارداد اجاره درست و صحیح بسته میشود ولی بعداً حوادثی رخ میدهد که قرارداد اجاره را باطل می کند موارد این بطلان عبارتند از : تلف مورد اجاره و از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره:
اول: تلف مورد اجاره: اگر مورد اجاره در مدتی که در اجاره دیگری است تلف شود: مثلاً سیل یا زلزله آن را از بین ببرد. در این صورت قرارداد اجاره از تاریخ تلف شدن مورد اجاره، باطل میشود.7
دوم: از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره: ممکن ست مورد اجاره تلف نشود و از بین نرود ولی اشکالی در آن پیدا شود که مستاجر نتواند از آن استفاده ببرد. در این صورت اگر امکان داشته باشد عیب مورد اجاره را رفع کرد و آماده بهره برداری نمود مالک باید عین بوجود آمده را رفع کند، زیرا در قرارداد اجاره تعهد کرده است مورد اجاره را آماده بهره برداری در اختیار مستاجر قرار دهد و اگر رفع عیب از مورد اجاره امکان پذیر نباشد طبق ماده 481 قانون مدنی قرارداد اجاره برای مدت باقیمانده باطل میشود.
بنابرآنچه در بالا ذکر شد اگر موجبات و اسباب بطلان قرارداد اجاره در جریان بهره برداری از مورد اجاره بوجود آمد، اجاره از تاریخ پیدا شدن موجبات بطلان، باطل میشود و نسبت به گذشته هیچگونه اثری ندارد. ولی اگر موجبات بطلان قرارداد از تاریخ بسته شدن آن عقد وجود داشته باشد، قرارداد اجاره از ابتدا باطل است و اثری بر آن بار نخواهد شد.
2- فسخ اجاره:
ممکن است موجر یا مستاجر در قرارداد اجاره اختیار فسخ برای خود قائل گردند یا قانون در مواردی برای آنان حق فسخ ایجاد کرده باشد، که به بررسی آنها میپردازیم.
فسخ قرارداد اجاره محل سکنی مقرراتی را در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1362 به خود اختصاص داده که در اینجا حق فسخ موجر و مستاجر را به طور جداگانه بررسی می کنیم.
مواردی که مستاجر حق فسخ دارد عبارتند از: الف) مواردی که مورد اجاره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد مثلاً شخصی محلی را برای منظوری خاص اجاره کرده و برای آن هدف به سالن و اتاقهایی با ابعاد مختلف و معین احتیاج دارد. و در عقد اجاره نیز این ابعاد و تعداد سالن یا اطاق پیش بینی گردد، ولی در وقت تحویل گرفتن معلوم شود که تعداد سالن یا اطاقها و ابعاد آنها با آنچه قید شده است انطباق ندارد.
در این صورت تخلف از وصف پیش می آید، و خیار تخلف از وصف مصداق پیدا می کند و مستاجر میتواند فوراً پس از آگاهی از این تخلف اجاره را بهم زند. به عبارت دیگر خیار تخلف وصف بعد از دیدن مورد اجاره فوری است و اگر تاخیری به عمل آید، به طوریکه عرفاً از حالت فوریت خارج گردد، خیار فسخ ناشی از تخلف وصف ساقط خواهد شد8، یعنی مستاجر نمی تواند هر موقع که بخواهد از این حق استفاده کند و اجاره را بهم بزند.
در این گونه موارد اختیار فسخ قرارداد اجاره از تاریخ تخلف ثابت می گردد.
ب) هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی واقع شود، به نحوی که موجب نقصان گردد و قابل تعمیر نباشد (ماده 46 قانون موجر و مستاجر مصوب 1362)
ج) در صورتیکه عین مستاجره معیوب باشد احکام عیب مورد اجاره در مواد 478 تا 482 ق. م پیش بینی شده است و خصوصیاتی به شرح زیر دارد:
اولاً : عیبی که موجب فسخ اجاره میشود عیبی است که باعث شود مستاجر نتواند کلاً از مورد اجاره استفاده کند و یا استفاده را مشکل کند، زیرا ممکن است در مورد اجاره عیبی پیدا شود، ولی این عیب در استفاده مستاجر اثری نداشته باشد. بنابراین چنین عیبی در اجاره موثر نیست و اینگونه عیوب باعث نمیشود که مستاجر بتواند عقد اجاره را فسخ کند. ماده 479 قانون مدنی در این مورد چنین می گوید: "عیبی که موجب فسخ اجاره میشود ، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد."
ثانیاً: در اجاره برعکس بیع، عیب مورد اجاره فقط حق فسخ بوجود میآورد و مستاجر نمی تواند تفاوت مال الاجاره مورد اجاره سالم و معیوب را کسر و اجاره کمتری به موجر بپردازد، بلکه حق دارد اجاره را فسخ کند، یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام مال الاجاره قبول کند. (ماده 478 ق. م)
ثالثاً: در صورتیکه موجر قبل از فسخ قرارداد اجاره، از مورد اجاره رفع عیب کند، به صورتیکه ضرری به مستاجر وارد نشود، حق فسخ از بین می رود. (ماده 478 ق. م)
رابعاً: اگر در جریان اجاره عیبی در مورد اجاره بوجود آید برای بقیه مدت، مستاجر حق دارد اجاره را فسخ کند. (ماده 480 ق . م)
ب) طبق ماده 8 قانون موجر و مستاجر 1362 موجر در موارد زیر حق فسخ دارد:
ب- (1) در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار دیگری، بجز اشخاص تحت کفالت قانونی خود مثل پدر و مادر و اولاد تحت تکفل قرار داده باشد. مثلاً کسی منزلی را اجاره کند و در اجاره شرط شود که مستاجر حق ندارد منفعت خانه را به دیگری واگذار کند، اگر تمام یا قسمتی از آن را با عقد اجاره به خواهر یا برادر یا پسرعموی خود یا همسایه و دوست خود منتقل کند یا عملاً بدون تنظیم اجاره نامه اجازه دهد که این افراد در منزل سکونت نمایند، در این صورت موجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند. ولی اگر مستاجر پدر یا مادر خود یا فرزندانی که تحت کفالت او هستند یعنی مخارج زندگی آنها را او می پردازد، در مورد اجاره، اسکان دهد انتقال به غیر محسوب نمیشود و حق فسخ از این جهت برای موجر بوجود نمی آید.
ب- (2)- در صورتی که در اجاره نامه محل مسکونی، حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی، شرط شده باشد، مثلاً اگر موجر و مستاجر در قرارداد اجاره شرط کنند، هرگاه موجر، مورد اجاره را به دیگری بفروشد یا صلح کند یا ببخشد حق داشته باشد قرارداد اجاره را فسخ کند.
ب (3)- در صورتیکه از مورد اجاره برخلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد، مثلاً اگر منزلی به منظور سکونت اجاره داده شود ولی در عمل از آن به صورت دارالوکاله یا مطب یا دفتر اسناد رسمی و امثال آن استفاده شود.
ب (4)- در صورتیکه مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
هرگاه در قرارداد توافق شده باشد که مستاجر تا ده روز پس از پایان هر ماه اجاره بها ماه گذشته را بپردازد ولی مستاجر در مهلت مقرر اجاره بها را نپردازد، موجر حق دارد قرارداد اجاره را فسخ کند.
ب (4)- چنانچه مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد مثلاً منزلی را کسی اجاره می کند و بعد آن را مرکز قمار یا عیاشی و امثال آن قرار میدهد.
مواردی که در بالا ذکر شد اختصاص به محل سکنی یا مکانی دارد که در حکم محل سکنی محسوب می گردند.
3) پایان مدت اجاره :
اصولاً با قرارداد اجاره مالکیت منفعت برای مدتی معین به مستاجر منتقل میشود پس تملیک منفعت با قرارداد اجاره جنبه موقتی دارد و بعد از پایان مدت اجاره مستاجر مکلف است مورد اجاره را به موجر برگرداند. زیرا رابطه استیجاری خاتمه یافته و سمت امانت مستاجر هم زائل میشود. بنابراین اگر مورد اجاره را به مالک مسترد و بدون اذن در تصرف خود نگهدارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود9، اگرچه مستاجر از آن منفعت نبرده باشد. هرگاه در پایان اجاره مستاجر مورد اجاره را بدون اذن مالک در تصرف دارد و یا با قبول این فرض که اذن سابق موجر ادامه یافته و تا زمانی که مورد اجاره را مطالبه نکند این اذن باقی خواهد ماند، سمت امانت مستاجر نیز ادامه دارد. قانون مدنی سکوت موجر و عدم اقدام به تخلیه را دلیل رضایت او بر ادامه استفاده مستاجر دانسته است. بنابراین مستاجر در این حالت غاصب نیست و حکم غصب بر تصرف وی جریان ندارد و مستاجر مکلف است مال الاجاره ای را که سابقا می پرداخته است به موجر بپردازد.10 ولی اگر مدت اجاره پایان یابد و موجر از طریق اظهارنامه رسمی درخواست تخلیه کند و مستاجر بدون عذر موجه از تخلیه و رد مورد اجاره به مالک امتناع کند، در حکم غاصب است و علاوه بر اینکه باید اجرت المثل مورد اجاره را بپردازد (هرچند استفاده ای از آن نکرده باشد) ضامن و مسئول تلف یا هر نقص و عیبی خواهد بود که به عین مورد اجاره وارد میشود. البته در مواردی که حق سرقفلی یا کسب و پیشه و تجارت وجود دارد بعد از اتمام مدت اجاره وضع فرق می کند. اگر چه این نقص و عیب ناشی از عمل و فعل متصرف نباشد11 بنابراین وضع حقوقی مستاجر در مورد اماکن مسکونی مستاجره دو حالت جداگانه دارد:
حالت اول: آنکه پس از پایان مدت اجاره مالک، مورد اجاره را هنوز مطالبه نکرده باشد در این صورت مستاجر در حکم امین است و مسئول تلف یا نقص و عیبی که در مورد اجاره به وجود آید، نخواهد بود، مگر اینکه تعدی و تفریط کرده باشد. و اگر از عین مزبور انتفاع برده باشد مکلف است اجرت المثل آن را بپردازد. اما اگر از آن استفاده نکرده باشد از این بابت تکلیفی ندارد.
حالت دوم آنکه پس از پایان مدت اجاره مورد اجاره را مطالبه کند و مستاجر از تحویل دادن مورد اجاره امتناع کند. در این صورت مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع آن خواهد بود اگرچه تعدی و تفریط نکرده باشد و از عینی که در تصرف دارد هیچگونه استفاده ای نبرده باشد.
گفتار دوم:
در باب انتقال:
انتقال عین مستاجره توسط مالک آن صورت میگیرد حال به بیع باشد و بخواهد آن را بفروشد و یا به ارث باشد یعنی با فوت مالک به وراثش به ارث برسد و یا اینکه مالک آن را وقف کند.
در صورتیکه منفعت این ملک در اجاره دیگری باشد تاثیری در انتقال آن نخواهد داشت و چون رابطه حقوقی بین مالک اول و مستاجر صورت گرفته این رابطه همچنان ادامه می یابد (البته در حالی که آن را فروخته باشد و همچنین در حالت وقف این رابطه با مالک اول است اما در صورت فوت مالک اول، ورثه باید وظایف او را انجام دهند) و عقود اجاره و بیع هر دو صحیح میباشد.
در صفحات بعدی توضیحات بیشتری در مورد انتقال خواهیم آورد.
الف) انتقال ارادی (قراردادی) عین مستاجره
انتقال ممکن است ارادی یا قهری باشد در مورد انتقال قهری بعداً صحبت خواهد شد و اما در مورد انتقال ارادی شخص مالک با اراده و خواست خود میتواند عین مستاجره را به ثالث منتقل کند چه به بیع و چه به وقف. همانطور که قبلا متذکر شدیم در هیچکدام از این موارد خللی در عقد اجاره وارد نمیشود و همچنین مشکلی برای عقد وقف یا بیع پیش نمی آید. و همچنان طرف حساب مستاجر همان مالک سابق است نه مالک جدید و یا متولی وقف.
ب) انتقال قهری عین مستاجره:
در صورتیکه موجر فوت کند بصورت قهری وارثان وی مالک عین مستاجره میشوند و در واقع مستاجر با وارثان روبروست و عقد اجاره همچنان باقی است اما در صورتیکه مستاجر فوت کند عقد اجاره به قوت خود باقی است زیرا عقد اجاره عقدی ست لازم و با فوت طرفین از بین نمی رود. در مورد مستاجر در صورتیکه شرط به مباشرت وی در استفاده از منفعت عین مستاجره شده باشد پس از فوت وی عقد باطل می گردد.
اگر در عقد اجاره، لزوم مباشرت مستاجر، شرط شده باشد پس از فوت وی عقد باطل میشود در صورتیکه براساس بند 3 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر بعد از فوت مستاجر، موجر نمی تواند به استناد این شرط تخلیه ید وراث وی را بخواهد ولی درخواست فسخ اجاره توسط وراث مستاجر در موردی که فوت مستاجر شرط ایجاد فسخ معین شده باشد امکان دارد.
ممکن است استدلال شود12 که در بند 2 ماده 14 آمده است که اگر عین مستاجره برای تجارت خود مستاجر، اجاره داده شود و مستاجر آن را به دیگری بدهد موجر میتواند فسخ اجاره اصلی را بخواهد حال این پرسش به میان میآید که چه تفاوتی بین موردیست که موجر منافع را به دیگری منتقل می سازد، و یا اینکه در اثر فوت او، منافع بطور قهری به بازماندگانش برسد، در هر دو مورد برخلاف آنچه طرفین خواسته اند اجاره به شخص دیگری غیر از مستاجر منتقل شده است. پس اگر در خصوص انتقال ارادی، اجاره را بتوان فسخ کرد، منطق حکم می کند که در انتقال قهری نیز این ترتیب رعایت شود و همین حکم منطقی در امکان تخصیص یافتن قانون مدنی در مورد محل کسب ایجاد تردید می کند.
با وجود این، چون امکان فسخ اجاره باعث میشود که حق سرقفلی مستاجر، بدون جهت و بی آنکه تقصیری کرده باشد، از بین برود، در حالیکه از روح قانون برمی آید که تنها در موارد تقصیر مستاجر، قانونگذار به موجر حق داده است تا بدون پرداختن سرقفلی، تخلیه مورد اجاره را درخواست کند، و نظر به اینکه در مورد محل سکنی نیز، بند 1 از ماده 14، با اینکه در مقام بیان بوده است، تنها واگذاری ارادی را از موجبات فسخ اجاره شمرده است.
نظر نخست قوی تر است و رویه قضایی نیز متمایل به محدود کردن موارد فسخ به حالتهای پیش بینی شده در ماده 14 است."
ج) وضعیت اجاره بها:
1- تعیین میزان اجاره بها:
از نظر اصول حقوقی در موارد اختلاف باید ادعای مستاجر را مقدم داشت، زیرا قدر متیقن از میزان اجاره مقداری است که او می پذیرد و موجر که ادعای توافق در میزان زیادتری را دارد باید دلیل بدهد. ولی قانون روابط موجر و مستاجر به این ترتیب اکتفا نکرده و در ماده سوم مقرر داشته است. "در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد، به میزانی است که بین طرفین مقرر و یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معین نشود، با رعایت مقررات این قانون، از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین میشود." قانون تکمیل و اجاره واحدهای مسکونی نیز آئین نامه خاصی برای تعیین اجاره ها پیش بینی کرده که به نظر می رسد در این گونه اجاره ها نیز قابل اجرا باشد. بطور خاص هرگاه میزان اجاره بها احراز نشود این قانون "اجرت المثل" را جانشین اجرت المسمی می کند و بر این مبنا مستاجر را مکلف به پرداختن اجاره می سازد و گاه نیز آخرین اجاره رسمی موجر با مستاجرین سابق را به طور موقف ملاک قرار میدهد.
2- تکلیف مستاجر پیش از تعیین اجاره بوسیله دادگاه:
در صورتیکه اجاره نامه ای بین طرفین تنظیم نشده باشد، مستاجر باید اجاره را به میزان اجرت المثل بپردازد. ولی اشکال در این است که، در بیشتر موارد، بین او و موجر اختلاف نظر پیدا میشود مستاجر می خواهد هرچه کمتر بپردازد و موجر مایل است تا جایی که ممکن است مبلغ بیشتری بگیرد ناچار باید دادگاه در این باب تصمیم بگیرد و از کارشناس یاری بخواهد. گرفتن این تصمیم نیز به زودی میسر نمیشود و گاه گفتگوهای دادرسی به درازا می کشد. در این مدت مستاجر باید چه کند؟ هیچ معیاری برای تعیین میزان اجاره جز وجدان او وجود ندارد و ناگزیر باید بطور موقت گفته او را پذیرفت، هرچند که از این وضع سوء استفاده کند و پول ناچیزی را به عنوان اجرت المثل بپردازد.
"در صورتی که اجاره نامه ای در بین نباشد (مستاجر ملزم است) اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن معلوم نباشد، به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص میدهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین میشود سپرده و قبض رسید را، اگر اجاره نامه رسمی نباشد با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد"13
عیب مهم این ترتیب در جایی ظاهر میشود که مستاجر می کوشد ماهها دادرسی را به تاخیر بیاندازد تا مبلغ ناچیزی را که گاه مسخره نیز جلوه می کند، به صندوق دادگستری بپردازد و سرانجام نیز که ملک را تخلیه می کند، موجر با اعسار او در پرداختن اجاره های عقب مانده روبرو شود. بطور معمول، نرخ سود در بازار بیش از صدی دوازده در سال است. و برای مستاجر بدحساب صرف می کند که از پول اجرت المثل با نرخ زیادتر استفاده کند و سرانجام نیز، اگر دادرسی به زیان او تمام شود همان دوازده درصد اضافه را بپردازد.14
بنابراین بهتر است در چنین مواردی دادگاه از دستور موقت استفاده کند و یا مشاوره کارشناس مبلغی را معین کند، تا پیش از تعیین تکلیف نهایی اجاره، مستاجر موظف به تادیه آن شود.
3- چگونگی پرداخت اجاره:
در مورد اجاره بها، قانون روابط موجر و مستاجر اراده طرفین را حاکم قرار داده است. بنابراین مستاجر باید در موعدی که بین طرفین در اجاره نامه مقرر شده است اجاره بها را بپردازد.15 در مواردی که آنان در این باره شرط خاصی نکرده باشند. چون قانون روابط موجر و مستاجر حکم مخالفی ندارد، مقررات قانون مدنی در همه جا رعایت می شود، یعنی مستاجر باید تمام اجاره را نقداً بپردازد.16
ولی پس از پایان اجاره، در مورد اجرت المثل، چون منافع به مستاجر تملیک نشده ، او تکلیفی در پرداختن اجاره، پیش از استفاده از منافع ندارد، یعنی به همان اندازه که از عین منتفع میشود باید بدل آن را به عنوان "اجرت المثل" بپردازد.
قانون روابط موجر و مستاجر نیز همین ترتیب را پذیرفته و مستاجر را مکلف ساخته است تا اجرت المثل را آخر هر ماه ظرف ده روز به موجر بپردازد.17
تنها فرضی که باقی می ماند موردی است که بین طرفین اجاره نامه ای تنظیم نشده ولی از قبوض پرداخت اجاره و سایر دلایل معلوم است که اجاره بها به چه میزان بین طرفین مقرر و عملی شده است.
قانون روابط مالک و مستاجر این فرض را نیز تابع قواعد حاکم بر پرداختن اجرت المثل قرار داده است: یعنی مستاجر را موظف ساخته تا ظرف ده روز پس از انقضاء هر ماه اجاره را بپردازد.18
4- تعدیل میزان اجاره:
در مواردی که اجاره به موجب قرارداد منعقد می شود، طرفین با پیش بینی اوضاع اقتصادی در آن مدت میزان اجاره بها را مشخص می سازد. ممکن است وضع آینده با آنچه انتظار می رفت، تفاوت کند، ولی این خطر در همه معاملات وجود دارد و قبول آن لازمه زندگی اجتماعی و تجارت است. بنابراین، در مدت اجاره هیچیک از طرفین حق ندارند به بهانه ترقی یا تنزیل هزینه زندگی، درخواست تعدیل اجاره بها را بکند.
ولی در قانون روابط موجر و مستاجر، رابطه حقوقی آن دو بطور نامحدود ادامه دارد و معلوم نیست تا کی طرفین پایبند به قرارداد خود باقی می مانند؟
ممکن است انتفاع مستاجر از مورد اجاره سالها ادامه یابد و در این مدت حوادثی رخ دهد که از حوصله احتمال پیش بینی آنان خارج باشد، پس عادلانه است که بعد از مدت معقولی هر یک از مالک و مستاجر بتواند از دادگاه درخواست تعدیل اجاره را بکند.
"موجر یا مستاجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها بنماید، مشروط بر اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد"19 دادگاه با توجه به درصد شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی منتشر شده از طرف بانک مرکزی ایران حکم به تعدیل اجاره بها خواهد داد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است".
5- ضمانت اجرای تکلیف مستاجر:
در صورتیکه مستاجر از پرداخت اجاره خودداری کند، موجر میتواند اجبار او را بخواهد. منتها، اگر اجاره نامه رسمی باشد، این اجبار از طریق اجرای ثبت بعمل میآید. و در سایر موارد دادگاه باید بوسیله صدور حکم اجاره را از مستاجر بگیرد.
برطبق قانون مدنی، تاخیر در پرداخت اجاره به تنهایی به موجر حق فسخ نمی دهد. ولی، قانون روابط موجر و مستاجر، به موجر حق داده است که در موارد خاص با فسخ اجاره تخلیه مورد اجاره را بخواهد. تخلیه ملک به موجب حکم قطعی دادگاه انجام می شود، ولی منوط به تشریفات خاصی است که بدین شرح خلاصه میشود:
در موردی که اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف ده روز از موعد آن (بطور کلی در آخر هر ماه اجاری) پرداخته نشود، موجر میتواند بوسیله اخطار دفتر تنظیم کننده سند و در صورتیکه اجاره نامه رسمی در بین نباشد به وسیله اظهارنامه از مستاجر بخواهد که ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بها یا اجرت المثل را بپردازد. در صورتیکه در این مهلت نیز اجاره پرداخته نشود، موجر حق دارد، در موردی که سند اجاره رسمی است از دفتر تنظیم کننده سند یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه مورد اجاره و وصول اجاره بها را بخواهد. ولی، هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده را به صندوق ثبت بسپارد، اجرائیه توقیف می شود، لیکن موجر میتواند به استناد این تخلف از دادگاه درخواست تخلیه کند.
"هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم شده باشد، موجر میتواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند."20
در قانون 1339، تخلف مستاجر از تادیه اجاره بها به موجر حق فسخ می داد و پرداخت بعدی او، هرچند اجرائیه تخلیه را متوقف می سازد، مانع از صدور حکم بوسیله دادگاه نبود.21.
در موارد فوق، هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید، حکم به تخلیه صادر نمیشود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می گردد.
اما هر مستاجر فقط یکبار میتواند از این ارفاق استفاده کند.
بدین ترتیب، مستاجر در نخستین تخلف با پرداخت صدی بیست اضافه بر اجاره عقب افتاده از تخلیه معاف است ، ولی در سایر موارد، هرگاه در تعقیب اخطار یا اظهارنامه ظرف ده روز بدهی خود را در این زمینه نپردازد، به حکم دادگاه به تخلیه محکوم خواهد شد.
د) پیش بینی حق فسخ در صورت انتقال:
موجر میتواند مورد اجاره را به عنوان مالک به هر کس که مایل است بفروشد یا از طریق صلح و هبه و امثال آن انتقال دهد، زیرا انتقال منافع مال به مالکیت موجر لطمه ای وارد نمی کند. بنابراین سلطه مالکانه موجر به جای خود باقی است و هر زمان که بخواهد به شرط آنکه قانون او را ممنوع نکرده باشد و یا محجور (سفیه، مجنون، ورشکسته) نشده باشد. حق دارد ملک خود را بفروشد.22
قانون مدنی ایران برای رفع هرگونه شبهه در ماده 498 تاکید می کند که در صورت انتقال عین مستاجره به دیگری، اجاره به حال خود باقی است. مگر اینکه موجر در قرارداد شرط کرده باشد که در صورت فروش مورد اجاره حق فسخ دارد. در این صورت موجر میتواند از این شرط و اختیار فسخ استفاده کرده عقد اجاره را بهم بزند.
گاهی امکان دارد موجر در نظر داشته باشد در آینده ملک خود را بفروشد ولی فعلاً قصد فروش آن را ندارد و از طرفی نگران است که اگر آن را به اجاره واگذار کند و در جریان مدت اجاره تصمیم به فروش بگیرد نتواند با قیمت مناسب بفروشد و معمولاً هم ملکی که مستاجر دارد خریدار به علت اینکه ممکن است نتواند ملک را از دست مستاجر خارج کند و یا به علت اینکه شناخت کافی روی مستاجر ندارد رغبت چندانی به خرید ملک مستاجر دار نخواهد داشت و اگر راضی به معامله شود سعی می کند که آن را به کمتر از قیمت روز خریداری کند.
به همین دلیل موجر در موقع عقد اجاره و بستن قرارداد تلاش دارد که اختیار فسخ اجاره را در صورت فروش و انتقال ملک در قرارداد اجاره بگنجاند. و شرط کند که اگر تصمیم گرفت مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد حق داشته باشد قرارداد اجاره را فسخ تا در اینگونه موارد دچار گرفتاری و مشکل نشود.23
هـ ) در حقوق منتقل الیه:
ماده 53 ق م "انتقال عین از طرف مالک به غیر، موجب بطلان حق انتفاع نمیشود ولی اگر منتقل الیه جاهل باشد که حق انتفاع متعلق به دیگریست اختیار فسخ معامله را خواهد داشت"
منتقل الیه در اینجا عبارت از شخصی است که مالک، عین مستاجره را به وی منتقل می کند با توجه به آنچه در ماده بالا آمده است در صورتیکه منتقل الیه در زمان انعقاد عقد بداند که منافع ملک در اجاره دیگریست حق فسخ ندارد اما در صورت عدم آگاهی میتواند آن را فسخ کند و چنین خیاری دارد.
حال سوالی که در اینجا مطرح میشود اینست که اجاره بها به چه کسی تعلق میگیرد: اجاره بها قطعا متعلق به مالک اول میباشد نظری که نگارنده در حین نوشتن پروژه داده بودم این بود که اجاره عقدی ست که به هیچ وجه تابع شخصیت طرفین عقد نیست مهم نیست که چه کسی عقد را منعقد کرده بلکه مهم اینست که چه کسی مالک است اما با توجه به استدلال موجه استاد محترم راهنما، به این باور رسیدم که عقد اجاره عقدیست لازم. این عقد بین مالک اول و مستاجر صورت گرفته. با این تغییر، چنین عقدی همچنان به قوت خود باقی است زیرا طرف قرارداد مستاجر، مالک اول بوده و اگر به دنبال اجاره، بیع منعقد شود، اجاره باطل نمی گردد.24
مگر اینکه موجر، حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد. البته در صورتی که عرف آن منطقه چنین باشد که در صورت نقل عین مستاجره اجاره باطل میشود حتی در صورتیکه خود موجر هم شرط نکرده باشد در صورتیکه این عرف و عادت بسیار قوی باشد، به منزله ذکر در عقد است و عقد باطل میشود.25
با بستن چنین عقدی منتقل الیه مالک عین است نه مالک منفعت زیرا منفعت در زمان انعقاد عقد بین مالک و منتقل الیه متعلق به مستاجر بوده و پس از پایان عقد اجاره و اتمام آن تحت هر عنوان، منتقل الیه میتواند مالک منفعت هم بشود.
فصل دوم: انتقال ملک تجاری مستاجره:
حق سرقفلی حقی است که به مرور زمان بین فروشندگان و بازاریان ایجاد شده و شرع و قانون آن را پذیرفته اند. وقتی موجری ملک تجاری اش را به مستاجری ، اجاره میدهد و از او اجاره دریافت می کند در صورتیکه مستاجر زمان اجاره اش تمام شود گفتیم که برای او حقی ایجاد شده به نام حق سرقفلی زیرا این فروشنده مستاجر بوده که باعث رونق کاسبی در آنجا شده و موجبات جلب مشتری را فراهم کرده و مستاجر بعدی یا خود مالک باید به او سرقفلی را بپردازد و مقدار این سرقفلی را عرف آن منطقه تعیین می کند البته خود موجر هم می توانست از همان ابتدا از مستاجر سرقفلی دریافت کند و در هنگام تخلیه به او بپردازد در این صورت نیازی نبود که مستاجر بعدی چیزی تحت عنوان سرقفلی به مستاجر اول بپردازد بلکه باید به موجر که مالک است پرداخت کند.
همانطور که اشاره کردیم این حق سرقفلی ویژه مستاجر محل است و در صورتی که مالک از ابتدا از او سرقفلی نگرفته باشد حقی بر آن ندارد منتها چون اجاره ای که بر طبق قانون روابط موجر و مستاجر منعقد میشود حق مالکیت را بیش از حد تراضی طرفین محدود می سازد مالکان نیز پیش از انعقاد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر می گیرند. گرفتن این پول با مفهوم حق کسب یا پیشه یا سرقفلی انطباق ندارد، ولی در عمل رواج کامل دارد و از موضوع بحث ما بیرون است. مستاجری که حق انتقال به غیر به او داده شده است میتواند سرقفلی رابه ضمیمه منافع مورد اجاره به دیگری انتقال دهد. زیرا انتقال سرقفلی با حفظ مالکیت منفعت امکان ندارد و باید با هم انجام شود.26
همچنین انتقال حق سرقفلی بایستی به موجب سند رسمی انجام شود.27
گفتار اول:
معنای لغوی اصطلاحی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت:
"سرقفلی" در فرهنگ فارسی معین به "حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کند به جهت تقدم در اجاره، شهرت، جمع آوری مشتری و غیره"28 این تعریف در واقع تبیین و توضیح چیزی است که ما به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت می شناسیم، نه تعریف سرقفلی.
در فرهنگ دهخدا ذیل کلمه سرقفلی چنین آمده است: چیزی که از کرایه دکان بگیرند و آن مزد گشودن قفل است که داخل کرایه نیست (آنندراج) … حق آب و گل. حقی که مستاجر را پیدا آید در دکان و یا حمام و یا کاروان سرایی و امثال آن و او آن حق را به مستاجر بعد خود تواند فروخت.
با توجه به اینکه تالیف فرهنگ معین بعد از دهه 1320 انجام شده و چاپ فرهنگ دهخدا نیز از سال 1325 آغاز شده میتوان نتیجه گرفت که مولفین در برداشت خود از کلمه سرقفلی تحت تاثیر جریانات اقتصادی بوده اند که در آن زمان وجود داشته. آنچه ایشان از سرقفلی دریافته اند همانست که امروزه آن را حق کسب و پیشه و تجارت مینامند و مقوله ای جدا از سرقفلی به مفهوم اولیه و تاریخی آن است.
"پولی که مستاجر ثانی (به معنای اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض میدهد و همچنین مستاجر اول به موجر مالک میدهد. این وجه از مصادیق دارائی نامرئی است و عنوان درآمد اتفاقی را ندارد، به شرط اینکه ناشی از جمع آوری مشتریان و کار کردن مستاجر باشد، والا مالکی که مغازه می سازد و آن را با گرفتن پولی به نام سرقفلی اجاره می دهد، این پول جزء درآمد محسوب است و مالیات بر درآمد به آن تعلق میگیرد."29
آقای دکتر کاتوزیان در انتقاد از گزینش "حق کسب و پیشه" به جای کلمه "سرقفلی" گفته اند: این اصطلاح برای نخستین بار در قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 بکار رفت و با تغییر مختصری در قانون کنونی روابط مالک و مستاجر تکرار شد. قانونگذار از کلمه متعارف "سرقفلی" دست برداشته و به جای آن کلمات نامانوس "حق کسب یا پیشه یا تجارت" را برگزید. این گزینش از نظر ادبی و دلالت بر مفهوم حق، این عیب مهم را دارد که اصطلاحی جامع بین حقوق بازرگانان و پیشه وران ارائه نمی کند و قدر مشترک آن را نمی رساند: چنین می نماید که حق کسب و حق پیشه و حق تجارت سه مفهوم جداگانه هستند که در پاره ای احکام با هم شباهت دارند، در حالیکه واقعیت بر خلاف این ظهور است ماهیت و اوصاف اصلی حق در همه موارد یکی است و حق تاجر یا پیشه ور مظاهر گوناگون و اقسام یک مفهوم هستند.30
ایشان سرقفلی را در مفهوم عام و جهانی آن چنین تعریف می کنند "حقی است بر مشتریان دائم و سرمایه تجارتخانه" و ادامه می دهند که: "این حق را در فارسی "مایه تجارت" میتوان ترجمه کرد … ولی، سرقفلی در حقوق ایران مفهومی بدین وسعت ندارد. حق سرقفلی که قانون روابط موجر و مستاجر از آن به "حق کسب یا پیشه یا تجارت" تعبیر کرده:
حقی است که به موجب آن مستاجر متصرف در اجاره کردن محل کسب خود بر دیگران مقدم شناخته میشود و در عرف بازار نیز وقتی می گویند سرقفلی مغازه اش را فروخت یعنی آن را تخلیه کرد و به دیگری واگذار نمود و این مفهوم هیچگاه شامل انتقال سرمایه تاجر و نام تجاری او نمیشود.31
با توجه به اینکه هر یک از محققین شهیر فوق به نوعی تعاریفی در این زمینه ارائه داده اند و مشاهده میشود که سرقفلی با "ح ک پ ت" در بعضی موارد با هم خلط شده اند. سرقفلی عبارت است از: "وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از مال الاجاره از مستاجر میگیرد تا محل خالی را به او اجاره دهد"32
بنابراین:
اولاً- مبلغ و میزان این وجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستاجره بستگی دارد و در نهایت مالک و موجر است که رقم آن را تعیین می کند و داوطلب اجاره، مخیر در پذیرش یا رد پیشنهاد موجر است. لیکن اختیار قانونی در تغییر آن ندارد.
ثانیاً- سرقفلی به مالک و موجر پرداخت میشود نه به مستاجر اول و لذا شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تاثیری ندارد.
ثالثاً- هرچند که در مورد ماهیت حقوقی این وجه بحثهایی وجود دارد لیکن در حلیت و مشروعیت آن صرف نظر از اینکه عنوانش چه باشد، تردیدی نیست.
رابعاً- آنچه در قانون 1339 و 1356 روابط موجر و مستاجر مورد بحث قرار گرفته "سرقفلی" به معنای فوق الذکر نیست بلکه همان حق کسب و پیشه و تجارت است که عدم یا وجود سرقفلی و یا به عبارت دیگر پرداخت و یا عدم پرداخت سرقفلی از ناحیه صاحب ح ک پ ت، در بدو تجارت، به مالک و موجر فقط یکی از عوامل موثره در میزان و مقدار آن است.
خامساً- این حق قائم و مربوط به "محل" است نه "شخص" به عبارت دیگر اگرچه ممکن است مالک و موجر از فرد داوطلب اجاره محل، در صورتیکه محل را مثلاً برای طلافروشی بخواهد مبلغی متفاوت با آنچه که مثلاً برای کله پزی ممکن بود بخواهد، مطالبه کند لکن این امری است به اصطلاح سلیقه ای و تحت ضابطه ای قرار نمی گیرد، حال آنکه، "ح ک پ ت" چنین نیست و نوع "شغل" از اهم امور موثر در میزان آن است.
سادساً- در تعیین میزان سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست و قوای عمومی در این مورد نقشی بر عهده ندارد. و داوطلب اجاره محل هم فقط اختیار رد یا قبول خواست مالک را دارد. اما در مورد "ح ک پ ت" محکمه صالحه در قضیه دخالت می کند و چنانچه طرفین در مورد میزان و مبلغ ح ک پ ت توافق نکنند فصل ترافع می نماید.
سابعاً- سرقفلی را مالک و موجر نمی تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را اجاره داد نمی تواند بعداً از مستاجر چیزی بابت سرقفلی مطالبه کند به عبارت دیگر، حق سرقفلی (اگر بتوان قائل به وجود چنین حقی شد) ذاتاً قابل اعراض و اسقاط است. حال آنکه حق ک پ ت چون در آغاز مدت اجاره موجود نیست- در موقع انعقاد عقد اجاره قابل اسقاط نیست و چنانچه چیزی برخلاف این مورد بین طرفین شرط شود روابط موجر و مستاجر سال 1356- باطل و غیرقابل ترتیب اثر خواهد بود.33ن
علی رغم موارد فوق اداره حقوقی وزارت دادگستری در نظریه ای که عینا نقل می شود، قائل به وحدت مفهوم سرقفلی و ح ک پ ت شده است.
کلاسه پرونده 92/313/72 شماره نظریه 19/4/72
سرقفلی همان حق کسب یا پیشه یا تجارت است.
سوال- با توجه به پیش بینی آئین نامه جهت تعیین حق کسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستاجر (ماده 18) و اینکه ظاهراً چنین آئین نامه ای به تصویب نرسیده و آنچه را که فعلا کارشناسان تعیین می نمایند آیا فقط سرقفلی است؟ یا حق کسب و پیشه را هم در برمی گیرد. مثلاً در صورتیکه مغازه ای در منطقه ای به صورت انبار مورد استفاده قرار گیرد مثلاً جمع سرقفلی و حق کسب و پیشه آن مغازه با مغازه ای مشابه که به صورت مغازه مورد استفاده قرار میگیرد باید تفاوت داشته باشد یا خیر؟ اگر متفاوت است، جهات تمایز چیست؟ اگر یکسان میباشد جهت آن کدام است؟
نظریه مشورتی اداره حقوقی به شرح زیر است:
پاسخ 1- سرقفلی همان حق کسب و پیشه و یا تجارت که طبق تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به مستاجر همان محل اختصاص دارد بین این دو اصطلاح عرفی و قانونی تفاوتی نیست و هر دو به یک معنی است.
2- اگر از دو باب مغازه مشابه یکی به عنوان مغازه و دیگری به عنوان انبار تجاری یا محل نگهداری وسایل و لوازم اضافی کسب و یا پیشه و یا تجارت استفاده شود نظر به اینکه نوع استفاده از محل تجاری، اعم از انبار و یا مغازه در میزان سرقفلی موثر است علی الاصول می بایستی حق کسب یا پیشه و یا تجارت این دو محل متفاوت باشد.
الف) وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از نظر فقهی:
تقریباً جمیع فقهاء معاصر به حکم ضرورت در مورد سرقفلی و مصادیق و حرمت و حلیت آن اظهار نظر کرده اند. بدیهی است که آوردن کل این آراء در این پروژه نه ممکن است و نه مفید لذا ما به بیان اشهر موارد اکتفا می کنیم.
1- نظریات امام خمینی (ره)
هفت مساله از مبحث المستحدثه کتاب تحریرالوسیله، تحت عنوان "سرقفلیه" به این مطلب اختصاص دارد34 که ذیلا خواهد آمد.
مسئله 1- اجاره کردن اعیان مستاجره خواه دکه ای باشد یا خانه ای یا جز آن موجب حقی برای مستاجر (نسبت به این اعیان)- به نحوی که موجر را از حق اخراج مستاجر، پس از پایان مدت اجاره، محروم کند، نیست. همچنین اگر طولانی شدن مدت بقاء مستاجر و تجارتش در محل کسب یا خوشنامی و قدرت تجاری او باعث توجه مردم به محل کسب او شود هیچ حقی برای او نسبت به عین مستاجره ایجاد نمی گردد. پس آنگاه که مدت اجاره پایان یافت بر مستاجر واجب است که محل را تخلیه و به صاحبش تسلیم کند. پس اگر علی رغم عدم رضایت مالک در مکان مذکور باقی بماند، غاصب و گناهکار خواهد بود و ضامن خسارت وارده بر مکان است. حتی اگر این خسارت ناشی از آفات سماوی باشد. همچنین مستاجر باید اجرت المثل محل را تا زمانیکه آن را در تصرف دارد و به مالکش تسلیم نکرده، بپردازد.
مسئله 2- سرقفلی که غاصب در این صورت میگیرد حرام است و اگر آنچه گرفته است نزدش تلف شود یا خود آنرا تلف کند، در مقابل مالک آن ضامن خواهد بود.
مسئله 3- اگر کسی محلی را برای مدتی طولانی- مثلاً بیست سال- اجاره کند و حق انتقال دادن مورد اجاره به غیر را هم داشته باشد و اتفاقاً اجاره محل در ضمن مدت ترقی کند. مستاجر میتواند محل را به همان مبلغی که اجاره کرده است اجاره دهد و مقداری هم از کسی که ملک را به او اجاره میدهد- با توافق او- به عنوان سرقفلی بگیرد.
مسئله 4- اگر کسی دکه ای را اجاره کند و بر موجر شرط کند که اجاره را برای مدت درازی افزایش ندهد و همچنین شرط کند که اگر محل را به دیگری اجاره داد و منتقل الیه هم به دیگری و به همین ترتیب (چند دست گشت) موجر با مستاجر جدید هم مانند مستاجر اول رفتار کند (یعنی اجاره را بالا نبرد). سپس اتفاقاً اجاره محل افزایش یافت مستاجر میتواند محل را به دیگری واگذار کند، تا او طرف موجر واقع شود و مقداری به عنوان سرقفلی (از منتقل الیه) برای دادن محل به او بگیرد و سرقفلی به این عنوان حلال است.
مسئله 5- اگر (مستاجر) بر موجر، ضمن عقد اجاره شرط کند که تا زمانی که او در عین مستاجره است، اجاره را زیاد نکند و حق اخراج مستاجر را نداشته باشد، و موجر مکلف باشد که همه سال محل را به همان مبلغ به وی (مستاجر) اجاره دهد. مستاجر حق دارد مبلغی به عنوان سرقفلی از موجر و یا از شخص دیگری در مقابل اسقاط حق خود یا تخلیه محل بگیرد.
مسئله 6- اگر مستاجر ضمن عقد بر موجر شرط کند که محل را به دیگری اجاره ندهد و همه ساله با اجاره معمولی و متعارف به او (مستاجر) اجاره دهد، مستاجر میتواند در قبال اسقاط حق خود یا تخلیه ملک مقداری بگیرد.
مسئله 7- مالک میتواند هر مقداری که بخواهد به عنوان سرقفلی از شخصی بگیرد تا ملک خود را به او اجاره دهد. همچنین مستاجر، در صورتی که حق انتقال به غیر داشته باشد میتواند بابت اجاره محل استیجاریش به ثالث، در مدت اجاره، مبلغی به عنوان سرقفلی بگیرد.
2- نظریات حضرت آیت الله خویی (ره)
نظریات حضرت آیت الله خویی در رساله "مستحدثات المسائل" آمده که نقل میشود.35
از معاملات متداول بین تجار و کسبه چیزی است که به "سرقفلی" موسوم است و آن فقط در محلهای کسب و تجارت موسوم میباشد. ضابطه در جواز و عدم جواز گرفتن آن اینکه: در همه موارد موجر بعد از انقضاء مدت اجاره حق دارد اجاره بهای بیشتری از مستاجر بخواهد و یا محل را تخلیه کند. و مستاجر نمی تواند از پرداخت اجاره اضافی خودداری کند و تصرف در محل بدون رضای مالک حرام است و (در این مورد) گرفتن آن (سرقفلی) جایز نیست. اما اگر برای مالک حق افزایش بها و تخلیه محل وجود نداشته باشد و مستاجر حق داشته باشد که محل را- بدون اذن مالک تخلیه و به دیگری واگذار کند، گرفتن سرقفلی شرعاً جایز خواهد بود. موضوع در مسائل آتی روشن خواهد شد.
مساله 23- قبل از تصویب قانون منع مالک از اجبار مستاجر به تخلیه یا اضافه کردن اجاره، مالک این حق را داشت. پس اگر عقد اجاره قبل از تصویب قانون 1339 واقع شده باشد و شرط مورد توافق طرفین در مورد افزایش یا تخلیه ملک هم وجود نداشته باشد و مستاجر از تصویب قانون، بهره برداری و استفاده و از پرداخت وجه اضافی (مورد مطالبه مالک) یا تخلیه خودداری کند و اجاره محلهای مشابه چنان افزایش یابد که (افرادی) برای تخلیه محل حاضر به پرداخت سرقفلی باشند- در این حالت دریافت سرقفلی برای مستاجر جایز نیست. و تصرف او در محل بدون رضایت مالک غصبی و حرام است.
مسئله 24- در محلهای استیجاری که بعد از تصویب قانون مذکور اجاره داده میشود و اجاره سالانه مثلاً صدهزار تومان است لکن مالک فرضا محل را با رضا و رغبت به مبلغی کمتر اجاره میدهد اما مبلغی (مثلاً پانصد هزار تومان) از مستاجر میگیرد و ضمن عقد بر خود شرط می کند که هر ساله این مبلغ را به مستاجر یا قائم مقام او به همین مبلغ بدون زیاد و کم اجاره دهد.
حال هرگاه مستاجر محل را برای ثالثی خالی کرد تا موجر با وی همان رابطه استجاری قبلی را داشته باشد، میتواند در ازاء صرف نظر کردن از حقش مبلغی بیشتر یا کمتر یا مساوی با آنچه که به موجر داده ات بگیرد و مالک با توجه به شرطی که بین آنها مقرر است حق مخالفت با او را ندارد.
مسئله 25- در محلهایی که بدون سرقفلی اجاره داده میشود و در عقد اجاره شرط شود که:
1- مالک حق اجبار مستاجر به تخلیه را ندارد و مستاجر حق دارد در محل باقی بماند.
2- مستاجر حق دارد عقد اجاره را همه ساله به همان شکلی که در سال اول منعقد کرده تجدید کند.
حال اگر کسی اتفاقاً حاضر شد مبلغی به مستاجر بپردازد صرفاً برای اینکه با صرف نظر کردن از حق باقی ماندن خود در محل، عین مستاجره را تخلیه کند به نحوی که مالک پس از تخلیه کردن در اجاره دادن آن آزاد باشد و سپس آن شخص ثالث (که پول داده) محل را از مالک اجاره کند، در این حالت گرفتن مبلغ مذکور برای مستاجر جایز خواهد بود. و این سرقفلی فقط در مقابل تخلیه ملک است نه در مقابل انتقال حق تصرف مستاجر اول به شخص ثالث.
نکته جالب توجه در این نظریات، اهمیتی است که برای قانون قائل شده اند. و تصویب آن را منشا اثر دانسته اند. ولی به هر حال ملاحظه میشود که باز هم آنچه تعیین کننده است شرط ضمن عقد و آثار اراده آزاد طرفین است.
منافع را به مستاجر دیگری میدهد (در مورد حق کسب و پیشه حق چنین کاری را ندارد مگر اینکه موجر به او اجازه دهد برعکس اجاره محل مسکونی که چنین حقی دارد مگر اینکه مالک آن را طی شرطی لغو کند) بدون داشتن حق انتقال، به ضرر خود عمل کرده و حق قابل دفاعی برای او باقی نمی ماند. قضات دادگاههای حقوقی تهران نیز به اتفاق آراء معتقدند مستاجری که بدون داشتن حق واگذاری به غیر مورد اجاره را به دیگری منتقل می کند چون مالک عین نیست و مالکیت خود نسبت به منافع او را نیز- ولو من غیر حق- به دیگری واگذار نموده، علیهذا به علت فقدان سمت، حق طرح دعوی علیه منتقل الیه را ندارد.36
و اما در صورتیکه مستاجر حق انتقال به غیر را داشته باشد هر یک از مستاجرین نیز میتواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنماید.
در حقوق منتقل الیه:
مالک عین مستاجره ای که ملک خود را می فروشد در واقع تنها عین آن را فروخته و منفعت آن در دست مستاجر (فروشنده) است. اگر فروشنده اجاره بها می پردازد همانطور که قبلا توضیح دادیم و با استناد به ماده 53 دلیل آن را گفتیم. پس از انتقال نیز وی همچنان اجاره بها را به مالک (سابق) می پردازد.37
در صورتیکه مالک از مستاجر سرقفلی نگرفته باشد که هیچ مسئله ای پیش نمی آید زیرا رابطه ایست بین مستاجر فعلی و مستاجری که در آینده قراراست جای او را در مغازه ننشیند اما در صورتی که موجر از مستاجر سرقفلی گرفته باشد حال تکلیف سرقفلی پس از نقل عین مستاجره چه میشود کدامیک از طرفین موظف به پرداخت سرقفلی به مستاجرند؟ پاسخی که نگارنده به این سوال میدهد چنین است: سرقفلی مالی است متعلق به مستاجر و به خاطر فعالیت وی در آن منطقه و رونق اقتصادی که ایجاد می کند مستحق دریافت چنین مالی است که عرف به آن سرقفلی می گوید. پس درمی یابیم که سرقفلی به خاطر خدمات مستاجر است و جزئی از عین مستاجره نیست که مالک به منتقل الیه انتقال داده و این رابطه همچنان بین مالک اول و مستاجر باقی می ماند و در صورت نقل عین مستاجره رابطه موجر و مستاجری و همچنین سرقفلی همچنان فی مابین مالک اول و مستاجر پابرجاست.
ج) انتقال منافع یا انتقال عین مستاجره از یک مستاجر به مستاجر دیگر
ابتدا در مورد انتقال عین مستاجره از یک مستاجر به مستاجر دیگر بحث می کنیم. در مورد اینکه اگر مستاجر محل کسب دونفر باشند و یکی از آنها مورد اجاره خود را بدون حق واگذاری به غیر به مستاجر دیگر منتقل نماید، آیا مورد از مصادیق انتقال به غیر است یا نه؟
گفته شده است: "حسب مستفاد از مفهوم و منطوق بند 2 از ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر 1356 تخلف از شرط سلب انتقال به غیر وقتی مصداق دارد که مورد اجاره از طرف مستاجر به متصرفی که شخصیت وی در عقد اجاره ملحوظ نبوده و در تحقق آن مدخلیت، و در عین مستاجره، حقوق استیجاری نداشته واگذار شده باشد. بنابراین در موردی که احد از مستاجرین قدر السهم خود را به شریک خویش یعنی مستاجر دیگر که در ذرات مشاعی مستاجره تصرف استیجاری دارد منتقل نماید مرتکب تخلف از شرط سلب حق واگذاری نشده است. زیرا مستاجر دیگر که شخصیت او مورد شناسایی موجر بوده غیر، تلقی نمیشود تا انتقال قسمتی از منافع مورد اجاره به او تخلف محسوب میشود"38.
این عقیده موجه به نظر نمی رسد زیرا درست است که منتقل الیه مورد شناسایی مالک است، لکن مالک او را به عنوان مستاجر 3 دانگ ملک (یا مالک سه دانگ از منافع) می شناسند. نه به عنوان مستاجر کل عین مستاجره. و نسبت به سه دانگی که مربوط به ناقل است، این منتقل الیه هیچ تفاوتی با اشخاص ثالث دیگر و هیچ امتیازی بر آنها ندارد. موید استنباط ها، پاسخی است که اقلیت قضات دادگاههای حقوقی 2 در تاریخ 22/12/64 (یعنی دو ماه بعد از اتخاذ نظریه مورد انتقاد) داده است. (توجه شود که نظریه مورد انتقاد به اتفاق آرا اعلام شده بود):
سوال: اگر احد از مستاجرین محل کسب، سهم خود را بدون حق واگذاری، به مستاجر دیگر واگذار کند تصرف منتقل الیه نسبت به سهم شریک سابق به چه عنوان خواهد بود؟"
نظر اول که به اکثریت اعلام شده این است: "چون واگذاری سهم احد از مستاجرین از منافع مورد اجاره به شریک دیگر انتقال به غیر و تخلف نیست لذا ید منتقل الیه نسبت به کل شش دانگ منافع استیجاری خواهد بود"39
نظر دوم اقلیت به این شرح است: "هرچند واگذاری منافع مورد اجاره توسط شریک به شریک دیگر تخلف و مستوجب تخلیه نیست، لیکن ید متصرف نسبت به سهم شریک واگذار کننده استیجاری تلقی نمیشود و تنها نسبت به سهم خود مستاجر شناخته میشود و به همان میزان مثلاً میتواند الزام موجر را به تنظیم سند رسمی و یا تعمیر اساسی از دادگاه بخواهد" .
نظر سوم (اقلیت): "نظربه اینکه واگذاری منافع مورد اجاره ولو از ناحیه یک شریک به شریک دیگر نوعی انتقال به غیر است. بنابراین ید مستاجر متصرف نسبت به زائد بر میزان سهمی خود بدون رضایت مالک غاصبانه و مستلزم تخلیه خواهد بود."40
د) انتقال عین مستاجره به خود مستاجر:
اجاره نسبت به هر دو طرف عقدی لازم است و جز با اقاله یا یکی از موجبات فسخ که به بعضی از آنها اشاره خواهد شد از بین نمی رود.
اگربه دنبال اجاره، بیع منعقد شود اجاره باطل نمیشود41؛ زیرا بین این دو عقد منافاتی وجود ندارد؛ چه آنکه اجاره به منافع، و بیع به عین تعلق گرفته است؛ اگرچه تا آنجا که ممکن است منافع نیز از عین تبعیت می کنند؛ خواه مشتری همان مستاجر باشد یا غیر او؛ اگر مشتری همان مستاجر باشد، بنابر قول قوی تر اجاره باطل نمیشود؛ بلکه باید اجرت و ثمن را با هم بپردازد. و اگر غیر او باشد و مشتری عالم به اجاره باشد، باید تا پایان مدت اجاره صبر کند و در عین حال، این امر مانع پرداخت فوری ثمن نیست و اگر جاهل به اجاره باشد، میتواند بیع را فسخ کند یا آن را مجاناً و بدون آنکه تا پایان مدت اجاره منفعتی داشته باشد، امضاء نماید و اگر اجاره فسخ شود، منفعت آن به بایع می رسد نه به مشتری42.
گفتار دوم: فسخ در سرقفلی:
از نظر قواعد عمومی، فسخ اجاره ناظر به مواردی است که یکی از دو طرف (مالک با مستاجر) بر طبق اختیاری که قانون به او داده است، تمام یا بخشی از مبادله منافع و عوض را بر هم بزند. بنابراین، چون تملیک منافع برای مدت معین انجام می شود، فسخ اجاره ناظربه تمام یا بخشی از همان مدت است. پس از پایان مدت، عقد پایان می یابد و فسخ آن کاری است بیهوده.
ولی، در قانون روابط موجر و مستاجر، که پایان مدت اجاره رابطه حقوقی بین طرفین را قطع نمی کند و موجر ناگزیر است به درخواست مستاجر اجاره را تجدید کند، فسخ اجاره از جانب موجر به معنی قطع رابطه نیمه قراردادی خود با مستاجر و رهایی از الزاماتی است که قانون بر او تحمیل کرده. برعکس مستاجر هیچ الزامی خارج از قرارداد خود با موجر در باب ادامه اجاره ندارد و میتواند هرگاه بخواهد، به انتفاع خود پایان دهد و ملک را تخلیه کند. پس، فسخ، در مورد او تنها به معنی مرسوم خود، یعنی برهم زدن قرارداد اجاره به کار می رود.
الف) پیش بینی حق فسخ در صورت انتقال:
"اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد."43
براساس ماده بالا در صورت انتقال عقد به قوت خود باقی است مگر اینکه خود موجر شرط کرده باشد که در صورتی که عین مستاجره را به دیگری منتقل کند حق فسخ قرارداد عقد را با مستاجر داشته باشد.
در صورتی که مالک حین انعقاد عقد اجاره با مستاجر چنین شرطی نکرده باشد حق فسخ ندارد. در مقابل در صورتی که مستاجر منافع را به دیگری انتقال دهد:
برابر ماده 18 قانون روابط موجر و مستاجر و تبصره آن هرگاه در سند اجاره از مستاجر محل کسب و پیشه سلب حق انتقال منافع به غیر نشده باشد مستاجر میتواند آن را به ثالث اجاره دهد و اگر مالک راضی به این کار نشود مستاجر اول و ثانی متقاضیاً مسئول پرداخت اجاره به او هستند.
اگر در سند اجاره سلب حق انتقال منافع به غیر، از مستاجر شده باشد و مستاجر بر خلاف این امر عمل کند و انتقال منافع به ثالث دهد:
اولاً: موجر میتواند با استناد به سند دوم ماده 8 قانون مالک و مستاجر از دادگاه ابطال اجاره و نیز تخلیه عین مستاجره را بخواهد.
ثانیاً: هرگاه تخلیه را بخواهد بایستی طبق تبصره ماده 18 قانون مالک و مستاجر، به مستاجر خود، حق کسب و پیشه بدهد.
ب) در امکان اسقاط حق سرقفلی:
این مسئله که: "آیا مستاجر میتواند حق دریافت ح ک پ ت را، ضمن انعقاد عقد اجاره از خود سلب کند و آیا چنین شرطی لازم الوفاست یا خیر؟ همیشه مطرح بوده.
ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 مقرر داشته است که: "کلیه طرق مستقیم یا غیرمستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اخذ نمایند پس از اثبات در دادگاه، بلااثر و باطل اعلام خواهد شد."
نظر اکثریت قریب به اتفاق مراجع قضایی و حقوقی نیز دلالت بر آن دارد که:
"چون سرقفلی از حقوق مستاجر است که به مرور زمان در اثر فعالیتهای او در مورد اجاره ایجاد میشود و حقی نیست که در ابتدای عقد اجاره محرز و میزان آن مشخص باشد، بنابراین قابل اسقاط نیست چه این امر در واقع اسقاط حق مجهول آینده خواهد بود و این شرط باطل است. مضافاً پذیرش این شرط ممکن است موجب سوء استفاده مالکین گردد که در آغاز اجاره اراده خود را به عدم تعلق سرقفلی به مستاجر ضعیف تحمیل نمایند و به موجب ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر نیز این شرط باطل بوده و قابل ترتیب اثر نیست.44
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب به مستاجر تعلق میگیرد و این حق قبل از ایجاد قابل اسقاط نبوده و تحقق آن نیز مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست.
بنابراین اگر محلی برای کسب اجاره شده باشد و مستاجر حین عقد اجاره و تنظیم سند وجهی به مالک نپرداخته و یا در سند تعهد نموده باشد که در زمان تخلیه حق دریافت سرقفلی ندارد طبق مواد 15 و 30 ق موجر و مستاجر مصوب 1356 هیچیک از این امور مانع از آن نخواهد بود که دادگاه ضمن صدور حکم، تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر کند.
اغلب حقوقدانانی هم که معترض این مسئله شده اند با این عقیده مراجع قضایی موافق بوده اند: هرگاه در اجاره نامه قید کنند که مستاجر محل کسب و پیشه حق سرقفلی ندارد این شرط مخالف ماده 24 قانون مالک و مستاجر است و نافذ نیست.
این شرط با مفاد ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر و دیگر اینکه اسقاط حق ک پ ت در شروع عقد اجاره اسقاط "مالم یجب" یعنی ساقط کردن حقی است که هنوز ایجاد نشده است.
ج) فسخ قرارداد اجاره محل کسب و پیشه:
در خصوص فسخ قرارداد اجاره محل کسب باید به مواد 12 تا 15 قانون موجر و مستاجر مراجعه کرد. در این قانون موارد فسخ اجاره و تخلیه مورد اجاره و حق و تکلیف موجر و مستاجر در موارد جداگانه پیش بینی گردیده است.
الف) مواردی که مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند طبق ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 به شرح زیر است:
– با رعایت ماده 415 قانون مدنی چنانچه عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.
– اگر در اثناء مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
– در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
– در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
– هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
ب) حق موجر برای فسخ عقد اجاره:
طبق ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 موجر در موارد زیر حق فسخ دارد:
– وقتی که عین مستاجره به منظور کسب و پیشه یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند، بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر بعدی اجاره نامه تنظیم شده باشد.
– هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
– در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد، یعنی از حدود مقرر در قانون یا قرارداد و یا عرف تجاوز کند یا از آنچه که قانوناً یا عرفاً و یا به موجب قرارداد او مستاجر باید انجام دهد از انجام آن خودداری کند.
– در صورت امتناع مستاجر از پرداخت مال الاجاره
– در صورتیکه موجر شخصاً برای کسب یا پیشه یا تجارت به مورد اجاره احتیاج داشته باشد.
– هرگاه موجر بخواهد ساختمان جدیدی در مورد اجاره بسازد مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود.
– در صورتیکه محل کسب یا پیشه یا تجارت، مناسب برای محل سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود احتیاج داشته باشد. مثلاً مغازه یا تجارتخانه ای برای سکونت مناسب باشد و موجر محل دیگری برای سکونت خود یا افراد واجب النفقه خود نداشته باشد و به راحتی نیز نتواند محل مسکونی تهیه کند.
منابع و مآخذ:
1- آقاپور اناری، اکبر، عقد اجاره (قوانین و مقررات مربوط به آن)، چاپ اول، انتشارات طلائیه، 1376.
2- امامی، اسداله، حقوق مالک و مستاجر، چاپ اول، انتشارات راهنما، 1364.
3- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، دانشنامه حقوقی، چاپ دوم، انتشارات امیرکبیر، سال 1360.
4- خویی، آیت الله ، مستحدثات المسائل، چاپ دوم، انتشارات نورالزهرا، 1360.
5- شهید ثانی، لمعه الدمشقیه، چاپ ششم، انتشارات طاها، 1383.
6- کاتوزیان ناصر، حقوق مدنی (عقود معین)، انتشارات دانشگاه تهران، سال 1370.
7- کاتوزیان ناصر، ضمیمه حقوق مدنی (عقود معین)، انتشارات دانشگاه تهران، سال 1373.
8- کاتوزیان ناصر، قانون مدنی در نظم کنونی، چاپ هشتم، نشر میزان، 1382.
9- کشاورز، بهمن، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، چاپ اول، انتشارات جهاد دانشگاهی، 1374.
10- متین، احمد، مجموعه نظرات قضات حقوقی 2 تهران، جلد اول، چاپ دوم، 1330.
11- معین، محمد، فرهنگ لغت فارسی، جلد دوم، چاپ دهم، انتشارات صبا، سال 1372.
12- موسوی خمینی، روح اله، تحریرالوسیله، جلد دوم، انتشارات طاها، سال 1365.
13- قانون روابط موجر و مستاجر، سالهای 1356 و 1362.
14- قانون مدنی، تدوین جهانگیر منصور، نشر دوران، 1380.
مقدمه 2
فصل اول: انتقال عین مسکونی مستاجره 3
گفتار اول: در باب اجاره 4
الف: خصوصیات قرارداد اجاره 4
ب: حقوق و تکالیف موجر 9
ج: حقوق و تکالیف مستاجر 12
د: در مانعیت و عدم مانعیت عقد اجاره از انتقال 17
ه: انحلال قرارداد اجاره 19
گفتار دوم: در باب انتقال 27
الف: انتقال ارادی (قراردادی) عین مستاجره 28
ب: انتقال قهری عین مستاجره 28
ج: وضعیت اجاره بها 30
د: پیش بینی حق فسخ در صورت انتقال 36
ه: در حقوق منتقل الیه 37
فصل دوم: انتقال ملک تجاری مستاجره 39
گفتار اول: معنای لغوی و اصطلاحی حق سرقفلی و کسب و پیشه 41
الف: وضعیت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از نظر فقهی 46
ب: در حقوق منتقل الیه 52
ج: انتقال منافع یا انتقال عین از یک مستاجره به یک مستاجر دیگر 53
ذ: انتقال عین مستاجره به خود مستاجر 55
گفتار دوم: فسخ در سرقفلی 56
الف: پیش بینی حق فسخ در صورت انتقال 56
ب: در امکان اسقاط حق سرقفلی 57
ج: فسخ قرارداد اجاره محل کسب و پیشه 59
منابع و مآخذ 62
1 . اسدلله امامی، حقوق مالک و مستاجر ص 31، انتشارات راهنما چاپ اول- 1364
2 . بند سوم ماده 490 ق.م
3 . ماده 497 ق.م
4 . ماده 489 ق.م
5 . ماده 486 ق.م
6 . اسدالله امامی پیشین، ص 72
7 . ماده 483 ق. م.
8 . ماده 415 ق. م
9 . ماده 494 ق. م.
10 . ماده 501 ق. م
11 . ماده 631 ق. م و ماده 10 اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی 1352.
12 . دکتر ناصر کاتوزیان، عقود معین، انتشارات دانشگاه تهران، ص 153 ، 1370
13 . مواد 5 و 6 روابط موجر و مستاجر
14 . ماده 5 ق روابط موجر و مستاجر و تبصره آن
15 . ماده 2 ق روابط موجر و مستاجر و تبصره آن
16 . ماده 490 ق. م
17 . ماده 6 ق روابط موجر و مستاجر
18 . ماده 6 ق روابط موجر و مستاجر
19 . ماده 4 ق روابط موجر و مستاجر
20 . بند 9 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر
21 . بند 7 ماده 8 ق روابط موجر و مستاجر
22 . دکتر ناصر کاتوزیان، پیشین، ص 73
23 . اکبر آقاپور اناری، عقد اجاره، چاپ اول، انتشارات طلائیه، ص 38، 1376.
24. ماده 498 قانون مدنی
25 . ناصر کاتوزیان- قانون مدنی در نظم کنونی- چاپ هشتم- نشر میزان ماده 225- ص 216.
26 . دکتر ناصر کاتوزیان، عقود معین- پیشین ص 67
27 . تبصره 2 ماده 19 موجر و مستاجر
28 . دکتر محمد معین، فرهنگ فارسی، جلد دوم، ص 1869.
29 . دکتر جعفری لنگرودی، دانشنامه حقوقی ص 137، چاپ دوم، انتشارات امیرکبیر، 1360
30 . دکتر ناصر کاتوزیان ضمیمه کتاب "حقوق مدنی- عقود معین" چاپ اول- دانشگاه تهران- 1356 ، ص 62 و 63.
31 . همان ص 62
32 . بهمن کشاورز، سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ص 218، چاپ اول، انتشارات جهاد دانشگاهی 1374.
33 . ماده 30 ق روابط موجر و مستاجر
34 . موسوی خمینی، روح الله ، تحریر الوسیله، جلد دوم، ص 614-615 مسائل 1 تا 8، انتشارات طه، 1365.
35 . آیت الله خویی مستحدثات المسائل- ص 32- 35، چاپ دوم، انتشارات نورالزهرا، سال 1360.
36 . مجموعه نظرات قضات دادگاههای حقوقی 2 تهران- جلد اول (چاپ دوم) ص 17.
37 . م 498 ق . م
38 . احمد متین، مجموعه نظرات قضات حقوقی 2- جلد اول- چاپ دوم- ص 52 (نظر اتفاقی متخذه در 24/10/64)، 1330.
39 . احمد متین، پیشین، ص 52
40 . احمد متین ، پیشین، ص 52 و 53.
41 . ماده 498 ق. م: اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد.
42 . شهید ثانی لمعه الدمشقیه ، باب اجاره ، ص 276 ، چاپ ششم، 1383
43 . ماده 498 ق. م
44 . احمد متین، مجموعه نظرات قضات حقوقی 2 تهران- جلد اول چاپ دوم، ص 50، 1330.
—————
————————————————————
—————
————————————————————
66