1-تعریف اجاره
اجر به معنی مزد، ثواب و پاداش که در مقابل عمل نیک به انسان می رسد، اجیر کسی است که در مقابل مزد کار می کند. استیجار بابت استفعای و به معنای مزد گرفتن است و در لغت اجاره به معنای کرایه دادن، در اختیار گذاشتن، پناه دادن، امان دادن و رهانیدن آمده است و اجاره بها مالی است که مستاجر به موجر می دهد و اصطلاحا عقدی است برای واگذاری منافع در مقابل عوض معین.
2- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره:
1 معاوضی بودن عقد اجاره
2-تملیکی بودن عقد اجاره:
3-رضائی بودن عقد اجاره:
4-لازم بودن عقد اجاره:
5-موقتی بودن عقد اجاره:
6-ایجابی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:
7-تدریجی بودن عقد اجاره:
8-شخصی بودن تعهد حاصل از عقد اجاره:
3-طرفین عقد اجاره:
اجاره عقدی است معوض و دارای دو طرف و دو مورد می باشد که عوضین هستند: 1-طرفین عقد-طبق ماده 466 ق.م در اجاره اشیاء و حیوان، اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر گویند و در اجاره اشخاص کسی که منافع خود را اجاره می دهد اجیر و کسیکه اجاره می کند اجاره اشیاء و حیوان، مستءجر می نامند.
طرفین عقد باید دارای اهلیت برای مفامله یعنی بالغ ، عاقل یا رشید باشند، زیرا اهلیت طبق ماده 190ق.م شرط اساسی برای صحت هر معامله است طبق ماده 212 ق.م " معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است" و محجور نمی تواند در اموال خود تصرفاتی بنماید همچنینکه نمی تواند تعهد کند و عقد اجاره موجب انتقال منفعت و یا تعهد است. سفیه( غیر رشید) اگر چه طبق ماده (1214) معاملات و تصرفات او در اموال خود نافذ نمی باشد ولی می تواند اجیر خاص شود، زیرا انسان از اموال او بشمار نمی رود و مخصوصا هر گاه کارگر عادی و معمولی نباشد.
مفلس ورشکسته می تواند مستاجر واقع شود همچانکه می تواند قرض بنماید زیرا مال الاجاره را او بعهده می گیرد و موجر برای مطالبه آن در ردیف غرماء واقع نمی شود تا افلاس و ورشکستگی مانع باشد و چنانکه در مورد غیر رشید گذشت مفلس و ورشکسته می تواند اجیر شود زیرا منفعت انسان از اموال او نمی باشد و
4-انواع اجاره:
اجاره در قانون مدنی ایران به اعتبار موضوع به سه دسته تقسیم شده است:
الف.اشیاء ب.اشخاص ج.حیوانات
در عمل اجاره اشخاص و حیوانات از شمول قواعد اجاره خارج شده است، مع ذلک گاه ممکن است قراردادی مخلوطی از اجاره اشیاء و اشخاص واقع شود، به نحوی که تشحیص قواعد حاکم بر آن مشکل می گردد مانند استفاده از امتیاز تلفن و برق و گاز و غیره امروزه آنچه تحت عنوان اجاره مطرح می گردد اختصاص به اجاره اشیاء دارد که خود دارای انواعی است:
الف- اجاره اماکن مسکونی
ب-اجاره اماکن تجاری
ج-اجاره اماکن اداری
د-اجاره اماکن سازمانی
ه-اجاره دکه های روزنامه فروشی ها و دکه های موجود در فروشگاههای بزرگ و ترمینال ها.
اجاره اشیاء از جهت موضوع و شیء مورد اجاره( عین مستاجره) نیز به اقسامی تقسیم می شود که عبارتند از:
الف-اجاره غیر منقول
ب-اجاره منقول
ج-اجاره حقوق عینی
د-اجاره حقوق دینی
ه-اجاره حقوق معنوی
و-اجاره حقوقی که حق ملکیت بر آن مشتمل می گردد.
5-وظایف طرفین قرارداد اجاره به شرط تملک:
هریک از طرفین عقد چه در حقوق ایران و چه در حقوق انگلیس دارای وظایفی هستند که قانون بر عهده آنها گذاشته است تا این عقد به نحو صحت واقع شود و منظوری که قانونگذار از ایجاد این قرارداد داشته است حاصل شود و همچنین حقوق طرفین قراداد و اشخاص ثالث به نحو مطلوبی تضمین شود، و الا طرفین با گذاشتن شروطی باعث جلوگیری از حصول این اهداف می شوند.
5-وظایف مالک در حقوق ایران
در حقوق ایران مالک(موجر) در برابر مستاجر دارای تعهداتی است که باید آنها را انجام دهد تا عقد اجاره و به شرط تملیک به نحو صحیح انجام شده باشد و گرنه ممکن است به هیچ وجه نتوانیم به هدفی که قانونگذار بوده است دست پیدا کنیم.
بعضی از این تعهدات عبارتند از:
1-تسلیم مستاجره: پس از وقع عقد چون منافع به ملک مستاجر در می آید برای استفاده کردن از منافع باید عین هم در اختیار او گذاشته شود. اگر طرفین توافق کنند که مال در اختیار مستاجر قرار نگیرد به نظر می رسد که این شرط خلاف مقتضای عقد اجاره به شرط تملیک باشد زیرا این قراداد در درجه اول و ماهیتا یک عقد اجاره است که مقدمه بیع قرار گرفته است و در اجاره نیز فراهم آوردن امکان انتفاع مستاجر مالک به شمار می رود.
2-موجر برای مساجر نباید ایجاد مزاحمت کند: پس از آنکه عقد منعقد شد بانک حق ندارد که به هر دلیل امکان منتفع شدن مستاجر را از او بگیرد و مزاحم فعالیتهای او شود، در خیلی موارد که اینگونه قراداد، را منعقد می کنند برای مدت زمانی دارای برنامه خاصی هستند که اگر مالک بتواند به راحتی مزاحم فعالیتهای اقتصادی یا تجاری آنها شود، ممکن است ضررهای زیادی به آنها وارد شود و به نظر می رسد که در مرحله اجرای قرارداد بانک باید برای پایان دادن به تخلفات مستاجر به دادگاه مراجعه کند و خود نمی تواند مستقیما مال را از تصرف مستاجر خارج کند.
3-انتقال مالکیت اموال به مستاجر در صورت درخواست او: در عقد اجاره به شرط تملیک چون هدف نهایی مالک شدن مستاجر است پس در صورتی که مستاجر تمایل داشته باشد که مال را با شرایطی که قانون بیان کرده و یا در قرارداد گنجانده شده تملک نماید حق انتقال مالکیت به غیر به محض انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک از مالک سلب خواهد شد.
وظایف مستاجر در عقد اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران:
در حقوق ایران تقریبا وظایف مستاجر در قرارداد اجاره به شرط تملیک همان مواردی است که در ذیل عقد اجاره هم بیان می شود، مانند استفاده متعارف از عین مستاجره و خودداری از تعدی و تفریط، استفاده از عین مستاجره برای مقصودی که طرفین معین کرده اند، پرداخت اجاره بها توسط مستاجره انجام تعمیرات اعم از اساسی و غیر اساسی مگر خلافش تصریح شده باشد.
وظایف مستاجر در عقد اجاره به شرط تملیک، غالبا در قرارداد و یا در دستورالعملهای اجرایی قید می شود:
1-مستاجر شخصا باید از اموال مورد اجاره بهره برداری نماید و حق واگذاری منافع را به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی تحت هیچ یک از عناوین قانونی ندارد، زیرا در غیر این صورت خلاف منظور بانک می باشد که هدف او فقط ارائه تسهیلات به مستاجر است تا بتواند به طور اختصاصی از آن استفاده کند و حق واگذاری به غیر را ندارد.
2-مستاجر مکلف است از عین مستاجره به خوبی محافظت نموده و در استفاده از آن عرف و متعهدات مربوط به استفاده از اموال را رعایت کند، طبق این وظیفه مستاجر نه تنها نباید تعدی و تفریط کند، بلکه باید همانند امینی دلسوز در نگهداری و حفاظت از اموال موضوع اجاره کوشا باشد زیرا او امین مالک است و باید وظایفی که برای امین مقرر است رعایت کند.
3-هرگونه هزینه ای که برای تعمیرات لازم است به عهده مستاجر است، تفاوتی نمی کند که هزینه ها مربوط به تعمیرات اساسی باشد یا تعمیرات جزئی یا تعمیراتی که در جهت تکمیل و بهره برداری بهتر از اموال صورت گیرد، در این مورد مستاجر باید شخصا هزینه ها را بپردازد و نمی تواند از این بابت چیزی از بانک مطالبه کند- مگر خلاف آن شرط شده باشد.
4-مستاجر حق ندارد محل اموال در صورتی که منقول باشند تغییر دهد و یا تغییراتی در شکل یا ماهیت اموال به وجود آورد و در صورتی که ساختمان یا بنا باشد نمی تواند در شکل یا ظاهر یا نمای آن تغییر دهد.
فصل اول
ارکان عقد اجاره
1-قصد و رضای طرفین (تراضی)
عقد اجاره یکی از قراردادهای معین است که در قانون مدنی شرایط و ارکان و آثار منعقد ذکر شده است و بطور کلی، تابع شرایط کلی قراردادها است. در این عقد نیز مانند سایر عقود، طرفین باید قصد و رضا (اراده) جدی بر انجام معامله باشند بند یک ماده 190 ق.م ایران اولین شرط اساسی بر صحت معاملات را قصد و رضای طرفین دانسته است و بر این اساس برای انعقاد هر پیمان وجود چهار مقدمه ضروری است:
1-وجود ارادتین
2-اعلام ارادتین(اعلام و بیان اراده)
3-انطباق ارادتین(اتطباق دو اراده)
4-سلامت ارادتین
مقصود از قصد و رضا، همان انگیزه و رضایت هریک از متعاملین است. انجام هر عملی اعم از حقوقی حقوقی و غیر حقوقی معلول یک رشته از فعالیتهای دماغی است که هر شخص با مراجعه به وجدان خوش و برای سود و زیان و آثار حاصل از آن، میل و اشتیاق به انجام دادن یا ترک آن می یابد. این میل و کشش و اشتیاق و در نهایت، تصمیم به انشاء عقد انجامیده و جمع قصد و رضا را نیز اراده گویند.
در ماده 193 ق.م ایران آمده است:" انشاء معامله ممکن است به وسیله عملی که مبین قصد و رضا باشد مثل قبض و اقباض حاصل گردد مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد"
2-موجر و مستاجر:
موجر شخصی است که منافع مستاجره را به موجب عقد اجاره به شخص دیگری تملیک می کند. شخصی که منافع عین مستاجره برای مدت معینی به تملک او در می آید را مستاجر گویند. موجر ممکن است:
الف- مالک عین و منافع مال باشد(مالک)
ب-مالک منافع مال باشد.(مستاجر)
ج-شخصی که حق اداره مالی را دارد مثل مدیر تصفیه، اداره تصفیه ولی، قیم و وکیل (مدیر)
د-فضول
الف.هرگاه موجر مالک عین باشد : تردیدی نیست اگر موجر مالک عین باشد در صورت بالغ و رشید بودن قانونا می تواند هر تصرفی خواست در ملک خود بنماید. پس به طریقی اولی، مجاز به اجاره دادن آن نیز هست. هرگاه موجر محجور باشد، مجاز به اجاره دادن نیست و ممکن است در بعضی از مراتب استطاعت دادن اجاره در حدود مغتنی را داشته باشد و اگر موجر مریض باشد به نحوی که مرض وی متصل به فوت باشد، در این حالت نیز مالک رشید استطاعت اجاره ملک خود را دارد، حتی اگر دارای مرض متصل به فوت باشد مشروط بر اینکه در این وضعیت قصد تبرع برای مستاجر ننموده باشد، بنابراین اجاره در این حالت صحیح است.
ب-اجاره توسط مالک منافع: مطابق ماده 437 ق. م ایران لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد. اجاره ای کع توسط مالک منافع منعقد شده باشد به محض انتضاء مدت اجاره منحل می گردد مگر اینکه مالک عین استمرار انرا اجاره دهد. مستاجر در عقد اجاره مالک منفعت است، لذا مانند هر مالک دیگر می تواند در آن تصرف قانونی داشته باشد بنابراین علی الاصول لزومی ندارد که در اجاره نامه اختیار مستاجر در انتقال منفعت قید شود، اما اگر این اختیار از وی سلب شده باشد یا شرط مباشرت در انتفاع شده، حق واگذاری مورد اجاره به غیر را ندارد، لکن به موجب قانون روابط موجر و مستاجر این مبنا جاری است یعنی حق واگذاری به غیر را ندارد مگر چنین حتی به وی تفویض شده باشد.
ج-اجاره توسط شخصی که حق اداره اموال را دارد: اصل این است که مالک شی حق اداره آنرا داراست. ولی گاه حق اداره برای غیر مالک نیز پیش بینی شده است، در این حالت این شخص نائب مالک خواهد بود. این نیابت و نمایندگی از جانب مالک ممکن است:1-نیابت قراردادی باشد مانند وکیل و مدیر شرکت. 2-نیابت قضائی باشد مانند وصی، قیم، امین، حافظ، نگهبان اموال که توسط مدعی العموم معین می شود و 3-نیابت قانونی مانند ولی، متولی و ناظر وقف.
د.اجاره توسط فضول: هرگاه موجر مالک عین مستاجره نباشد، مالک منافع نیز نباشد، حق اداره آنرا نیز نداشته باشد، در این حالت آنرا فضول گویند، به عبارت دیگر فضول عبارت است از اینکه شخصی بدون داشتن اذن یا سمت قانونی، مال مستحق الغیر را به حساب و مصلحت مالک معامله نماید اعم از اینکه بنام غیر(مالک) یا به نام خود باشد مشروط به اینکه نسبوق به رد و نهی نباشد، معامله کننده را فضول، طرف معامله را اصیل و شخصی که مال را بدون مداخله اش مورد معامله قرار گرفته غیر یا مالک گویند.
فضول در خصوص عقد اجاره ممکن است: 1-احراز شرکاء مال مشاعی باشد. 2-حائز 3-غیر حائز باشد.
1-اجاره فضولی توسط یکی از شرکاء: هرگاه عین مستاجره مشاعی باشد و یکی از صاحبان مشاع آنرا اجاره دهد نسبت به سهم خود اصالتا و نسبت به سهم سایر شرکاء فضولی محسوب است. اگر همه شرکاء اتفاق در اجاره نداشته باشند در این حالت چنانچه اکثریت اتفاق بر اجاره نمایند اقلیت ملزم به تبعیت از جمع است و اجاره به مدت سه سال در حق همه شرکاء جاری می شود مگر اینکه ثابت شود استقرار چنین اجاره ای موجب اضرار یکی از شرکاء اقلیت شده باشد، (اما اگر چنین اکثریتی در بین نباشد یا اتفاقی در بین اکثریت حاصل نشود. یکی از دو امر جریان پیدا می کند: الف)یکی از شرکاء به عنوان وکیل تعیین تا ظرف سه سال مال مشاعی را اجاره بدهد ب)یکی از شرکاء یا همه ایشان از دادگاه تقاضای تعیین تکلیف خواهند کرد در این حالت محکمه مدیری را تعیین تا برای سه سال و یا بیشتر اداره مال مزبور را به عهده بگیرد، سرانجام اگر اکثریتی وجود نداشته باشد اتفاق بین ایشان نیز نباشد و مدیر هم تعیین نشده باشد و یکی از شرکاء مال مشاعی را اجاره داده باشد و مورد اعتراض بقیه شرکا واقع شود این اجاره بین موجر و مستاجر صحیح است لیکن تسلیم آن منوط به اجاره شرکائ است.
2-اجاره فضولی توسط حائز: حائز به معنی جامع، کامل، دارا، در بردارنده گرد آورنده می باشد و مقصود از حائز برای عین، کسی است که به تصور اینکه وارث یا جزء ورثه است نسبت به ما ترک وضع " یا تصرفاتی می نماید، سپس معلوم می گردد که غیر وارث است یا به واسطه حاجب و یا حضور متوفی فرضی و یا موانع دیگر از ارث نفصانا یا حرمانا محروم شده است.
3-اجاره فضول توسط غیر حائز: دو حالت در این فرض قابل تصور است :الف) اینکه کسی مال دیگری را به عنوان مال خود اجاره دهد. ب)اینکه کسی مال دیگری را به حساب و مصلحت مالک اجاره دهد.
3-اهلیت:اجاره عقدی است معاوضی که به موجب آن موجر و مستاجر در اموال خود تصرف می نماید. موجر در ازای دریافت اجاره بها، انتفاع مورد اجاره را به مستاجر تملیک می نماید. صحت عقد اجاره مستندا به ماده 211 ق.م ایران متکی بر این است که طرفین بالغ، عاقل و رشید باشند و در یک عنوان کلی تر، طرفین در عقد اجاره نباید محجور باشند. بنابراین موجر اگر ورشکست بوده است حق ندارد مال خود را به اجاره بدهد یا مال دیگری را اجاره کند. هرگاه رضای صادره از شخصی باشد که فاقد اهلیت ناقص الاهلیت و یا دارای عیوب اهلیت باشد چنین اجاره ای حسب مورد، باطل یا قابلیت ابطال و یا قابلیت فسخ خواهد داشت، با این تفاوت که در دو فرض باطل و ابطال کان لم تکن تلقی و اثر رجعی دارد ولی در مورد فسخ اثر رجعی ندارد و از زمان اعمال حق فسخ استفاده نشود کان باقی خواهد ماند اما ابطال ناظر به عقد غیر صحیح می باشد. پس هرگاه ابطال شد به اصل خود باز می گردد.
اهلیت صلاحیتی است که شخص برای دارا شدن و اجرا حق دارد که ممکن است اهلیت تمتع، یعنی صلاحیت و شایستگی قانون که شخص به موجب آن صاحب حق و تکلیف می گردد و دیگر، اهلیت تصرف یا استیفاء و یا اجرا که عبارت است از صلاحیت و شایستگی قانون است که شخص به موجب آن می تواند حقی را که قانونا صاحب شده به اجرا در آورد. طبق ماده 211 ق.م ایران شرایط را در سه چیز می داند:
الف.بلوغ ب.رشد و ج.عقل
مقصود از بلوغ رسیدن به سن قانونی است که هرکس سود و زیان خود را می شناسد و در اصطلاح زمانی که قوای جسمی صغیر نمو و آماده برای توالد و تناسل گردد و صغیر فاقد اهلیت قانونی است منتهی صغیر به صغیر ممیز و صغیر غیر ممیز تقسیم می شود. منظور از صغیر ممیز کسی است که قوه تمیز دارد و قادر به تملک لاعوض دارد در ماده 1212 ق.م ایران آمده " مع ذلک صغیر ممیز کند مانند قبول هبه و صلح بلاعوض و حیازت مباحات" اما صغیر غیر ممیز فاقد قصد انشاء است و اعمال حقوقی او در کل، باطل است، لذا در ماده 312 ق.م آمده است معامله با اشخاصی که بالغ یا عاقل یا رشید نیستند بواسطه عدم اهلیت باطل است. مقصود از رشید کسی است که به شیوه خردمندان در اموال و حقوق مالی خود تصرف کند ماده 1208 ق.م مقرر می دارد " غیر رشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود تصرف کند ماده 1208 ق.م مقرر می دارد " غیر رشید کسی است که تصرفات او در اموال و حقوق مالی خود عقلانی نباشد ماده 1214 ق.م معاملات و تصرفات غیر رشید در اموال خود ناقد نیست مگر با اجازه ولی یا قیم، اعم از اینکه این اجازه قبل یا بعد از انجام عمل باشد بنابراین اگر سفیه معامله ای کرد این معامله فیر ناقد محسوب است، لذا چنانچه ولی یا قیم آنرا تنفیذ نمود، صحیح خواهد بود و الا باطل می گردد. و غیر رشید به استناد قسمت اخیر ماده 1214ق.م می تواند تملکات بلا عوض را از هر قبیل که باشد بدون اجازه ولی و یا قیم داشته باشد. وی در این گونه امور می تواند به دیگری وکالت و یا قبول نمایندگی کند. و اعمال حقوقی سفیه که مربوط به امور غیر مالی است صحیح شناخته شده است. جنون ممکن است دائمی یا ادواری باشد. مجن.ن دائمی مطلقا و مجنون ادواری در حل جنون نمی تواند هیچ تصرفی در اموال خود بناماید، ولو با اجازه ولی یا قیم خود.
اهلیت در عقد اجاره:
ملاک اهلیت متعاقدین در عقد اجاره در زمان آن است، بنابراین اگر طرفین اجاره در زمان انعقاد دارای اهلیت بوده لیکن یکی از آن دو یا هر دو در اثنای مدت اجاره فاقد اهلیت شود خللی به عقد وارد نمی شازد.
به درستی که عقد اجاره عملی از اعمال اداره است نه عملی از اعمال تصرف لذت ممکن است موجر:1- مالک عین باشد. 2- وکیل از جانب مالک باشد 3-قائم مقام مالک باشد مانند وصی، ولی و قیم 4-ناظر وقف باشد 5-نماینده قانونی باشد مانند مدیر تصفیه، اداره تصفیه و غیره و 6-مالک منافع باشد. در هر حال، باید اهلیت قانونی برای انعقاد عقد را در زمان انعقاد داشته باشد.
در خصوص مستاجر نیز همانند موجر اهلیت اداره کافی است و لازم نیست دارای اهلیت تصرف باشد به همین جهت ولی و قیم و وکیل و … مجاز به اجازه گرفتن هستند.
4-موضوع عقد اجاره: هدف از عقد اجاره این است که موجر منفعت مورد اجاره را به مستاجر در قبال عوضی که دریافت می کند واگذار و تملیک نماید و چون منافع مورد اجاره همواره با عین همراه است و تملیک منفعت با در اختیار گذاشتن عین مال تحقق می یابد، لذا عین مستاجره را به عنوان موضوع عقد اجاره تلقی نموده اند.
شاید با تامل بتوان گفت که اصولا موضوع عقد اجاره عبارت صحیح نباشد و بهتر آن باشد که گفته شود: موضوع تعهدات موجر و موضوع تعهدات مستاجر و بطور مختصر می توان گفت که تعهدات موجر عبارت است از تسلیم مورد اجاره و تعهدات نسبت به صیانت و تعهد تعرض و ضمان عیب و اینکه، موجر انتفاع از شی مورد اجاره برای مستاجر تسهیل و ممکن سازد.
5-مدت اجاره: چنانچه از تعریف عقد اجاره استفاده می شود، اجاره عقدی است، موقتی، لذا گفته شده:" تملیک المنافع بعوض معلوم فی مدت معبن". به موجب ماده 466 و 468 ق.م " اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. در عقد اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است."
اجاره بدون قید مدت موجب بطلان عقد اجاره اشیاء خواهد بود. طرفین عقد اجاره عادتا بر مدت معین توافق می نمایند. ذکر مدت یکی از ارکان عقد اجاره است.
گاهی ممکن است طرفین عقد اجاره عارض مدت نشود و سکوت نموده باشند. سکوت در خصوص مدت موجب بطلان عقد اجاره نیست. چنانچه در ماده 501 ق.م آمده است:" اگر در عقد اجاره مدت بطور سریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ شده باشد. اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت های مزبور در تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود."
بنابراین، اگر طرفین توافق بر مدت معینی برای عقد اجاره داشته باشند عقد و اجاره و مدت مورد توافق معتبر است و اگر در خصوص مدت اجاره سکوت کرده باشند یا توافق بر مدت اجاره بطور غیر معین نموده یا توفق بر مدت معین نموده باشند لیکن اثبات آن متعذر باشد، در این حالت نیز حدود آنرا معین خواهد کرد.
6-اجرت: اجرت یا اجاره بها یا مال الاجاره عبارت از مالی است که مستاجر مستلزم به پرداختن آن به موجر در مقابل انتفاع از مورد اجاره است.
وجود اجاره وجه تمایز عقد اجاره با هبه، حق انتفاع و عاریه استعمال است و از طرف دیگر، اجرت یکی از ارکان عقد اجاره محسوب می شود. اگر در عقد اجاره اجرت تعیین نشده باشد مانند مدت قانون متکفل آن خواهد بود.
در خصوص ماهیت و نوع اجرت( مال الاجاره) و سایر معاوضات مثل ثمن، اجرت در جعاله و عوض در معوضه در قانون مدنی ایران حکم صرعی نیامده است، مع ذلک منعی در اینکه هر یک از اموال منقول، غیر منقول، پول، منافع مال، چک، سفته و بعنوان اجرت تعیین گردد، نمی باشد و تفاوتی در اینکه اجاره بها و اجرت مال ذاتی باشد یا مال اعتبار نیست اما در ماهیت حقوقی این دو اختلاف وجود دارد.
به عبارت دیگر، اگر بابت اجور مالی یا پولی پراخت شود، در اینکه برائت ذمه حاصل می گردد تردیدی وجود ندارد، لیکن اگر بابت اجور چک و یا سفته داده شود، در اینکه موجب اسقاط تعهد و برائت ذمه مستاجر در خصوص اجور می گردد یا خیر؟
اختلاف نظر وجود دارد:
الف- عده ای معتقدند هرگاه در معامله ای مثل بیع از اسناد تجاری به عنوان وسیله پرداخت استفاده شود. تعهد خریدار به پرداخت ثمن ساقط نمی گردد و تا زمانی که وجه این اسناد به صورت تسلیم پول و یا واریز به حساب متعهد پرداخت نشود، تعهد متعهد همچنان باقی است. در نتیجه اگر متعهد ضامنی برای پرداخت در معامله اصلی معرفی کرده باشد تا حصول شرایط، ضمانت ضامن به قوت خود باقی می ماند. همچنین اگر معامله اصلی متضمن وثسقه یا رهن باشد تا زمانی که به تعهد حاصل از آن عمل نشود، وثیقه یا رهن فک نمی شود. تبدیل تعهد نیاز به تراضی دو طرف تعهد و گاه موافقت اشخاص ثالث دارد.
ب-نظر اکثریت قضات حقوقی به این قرار بود که " با صدرو چک از ناحیه مستاجر و موافقت و دریافت آن توسط موجر تبدیل تعهد صورت می گیرد. یعنی ذمه مستاجر نسبت به اجاره بها بری می شود. لیکن در مورد مبلغ چک مسئول و قابل تعقیب است. به عبارت دیگر چک نوعی وسیله است که طرفین به این نحوه پرداخت رضایت داده و ماخوذ به آن شده اند.
بنابراین همان شوری که اگر موجر و مستاجر توافق در تقسیط اجور معوقه نمایند. مستلزم به آن هستند. اگر بابت اجاره بها تراضی در چک کنند ملتزم به آن و تعهدات ناشی از آن خواهد بود و موجر نمی تواند علاوه بر دریافت چک و استفاده از مزایای آن از جهت تعقیب حقوقی و کیفری صادر کننده و یا اقدام به صدور اجرائیه از ثبت و امکان ظهر نویسی آن علیه مستاجر راجع به همان اجاره بها اقامه دعوی و درخواست تخلیه کند. شناختن این حق برای موجر به معنی آن است که مستاجر افزون بر تعهد سابق مبنی بر پرداخت مال الاجاره و تحمل ضمانت اجرای عدم پرداخت و تخلیه مورد اجاره، نسبت به مبلغ چک از حیث حقوقی و کیفری متعهد می گردد.
نتیجه و تحلیل:
تبدیل تعهد عبارت است از جایگزینی دین جدید بجای دین قدیم که موجب سقوط دین قدیم و ایجاد دین جدید می گردد. بنابراین تبدیل تعهد در عین حالی که سقوط تعهد قدیم می باشد مصدر منشاء تعهد جدید است.
برای تحقق تبدیل تعهد شروطی لازم است که 1- قصد و رضای مشترک بر تبدیل و تغییر تعهد. 2- اهلیت تصرف در سقوط و پذیرش تعهد قدیم و جدید3-موجود بودن تعهد سابق و قابلیت وجود لا حق.4- مشروعیت جهت هر دو تعهد 5- اختلاف دو تعهد در یکی از ارکان 6- تعاقب و ملازمه دو تعهد به نحوی که ایجاد تعهد ملازمه با زوال رابطه حقوقی پیشین و بالعکس سقوط تعهد سابق ملازمه با ایجاد رابطه حقوقی و تعهد جانشین داشته باشد.
کیفیت تعیین اجرت:
کیفیت تعیین اجرت بها هنگامی که طرفین سکوت کرده باشند یا اثبات آن متعذر باشد. در قانون مدنی ایران صزاحتی در این باره مشاهده نمی شود و قانون ساکت است بنابراین اگر در عقد اجاره مقدار اجرت معین نشده باشد سه حالت به وجود می آید الف)طرفین در تعیین اجرت غفلت کرده باشند ب) طرفین در تعیین اجرت توافق نموده باشند لیکن متعذر از اثبات مقدار آن باشند. ج) عالما و عاملا اجرت تعیین نکرده باشند و بنابر عدم تعیین اجرت باشد.
تعیین اجرت المثل با نظر قاضی که می تواند از اهل کارشناس و خبره کمک بگیرد. نظر کارشناس نیز طریقت دارد نه موضوعیت.
فصل دوم
شرایط عقد اجاره
1-شروط عقد اجاره:
الف-شروط انعقاد در تراضی
ب-شروط صحت در تراضی
در عقد اجاره مانند سایر عقود دو طرف وجود دارد، موجر و مستاجر و شرط است که ایجاب از طرف یکی و قبول از جانب دیگری مطابق قواعد عمومی بعمل آید.
در عقد اجاره بر خلاف عقد بیع که بایع ملزم به انتقال ملکیت است و ضرورتا باید مالک آن بوده باشد و یا قبل مالک ماذون باشد درعقد اجاره لازم نیست موجر مالک عین باشد، صرف مالکیت منافع کافی است. البته این بدان معنی است که مالک عین نمی تواند، زیرا کسی که مالک چیزی است مالک منافع آن نیز هست.
شرط اول: موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد.
شرط دوم: موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد.
شرط سوم: منفعت ملک موجر باشد یا موجر مجاز به اجازه دادن آن باشد.
شرط چهارم: مال الاجاره معلوم و معین باشد.
شرط پنجم: منفعت مباح باشد.
شرط ششم: منفعت قابلیت تسلیم و تسلم داسته باشد.
2-شروط مال موضوع عقد اجاره:
1-موجود باشد یا ممکن الوجود باشد. 2- معین یا قابلیت تعیین داشته باشد.
3-قابلیت معامله و موضوع عقد اجاره قرار گرفتن را داشته باشد. 4-مال موضوع عقد اجاره استهلاکی نباشد. 5-عدم استحقاق منافع مورد اجاره به غیر.
1-وجود یا قابلیت وجود داشتن مستاجره(موجود یا ممکن الوجود باشد):
مطابق قواعد قراردادعمومی، قاعده کلی این است که مال موضوع عقد باید در زمان انعقاد عقد وجود داشته باشد یا قابلیت وجودی داشته باشد، بنابراین اجاره شیء معدوم به واسطه فقدان یکی از شرایط و ارکان عقد باطل خواهد بود. اما اگر عین مستاجر موجود بوده لیکن قدرت ب تسلیم و تسلم آن نباشد به استناد ماده 470 ق.م عقد باطل خواهد بود. اگر جزئی از عین مستاجر تلف شود و یا نعیوب گردد در این حالت مستاجر اختیار فسخ یا پذیرفتن آن را با کم کردن اجاره بها خواهد داشت.
ماده 478 ق.م ایران مقرر می دارد " هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیوب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. اگر عین مستاجره بعد از انعقاد عقد تلف شود اعم از اینکه قبل از قبض و تسلیم مورد اجاره یا بعد از آن باشد و یا معیوب شود به نحوی که از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می شود."
طبیعی است اگر عیب از آغاز اجاره وجود داشته باشد خیار نسبت به همه مدت اجاره ثابت است. طبق ماده 483 ق.م ایران :" اگر در مدت اجاره عین مستاجره بواسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می گردد و در صورت تلف بعض آن، مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه تقلیل سنی مال الاجاره نماید." انفساخ اجاره به موردی اختصاص دارد که تلف عین مستاجره در اثر حوادث قهری و طبیعی مانند زلزله، سیل و آتش سوزی و جنگ رخ دهد.
حال، اگر عین مستاجره، عین معین نباشد، بلکه مصداق کلی باشد. مستاجر می تواند از موجر مصداق دیگری را برای استفاده بخواهد … ماده 482 ق.م مقرر می دارد:" اگر مورد عین کلی باشد و فردی که موجر داده، معیوب در آید، مستاجر حق فسخ ندارد و می تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد حق فسخ خواهد داشت."
با این وجود، اگر عین مستاجره در زمان انعقاد عقد معدوم و تلف شده باشد لیکن در آینده ممکن الوجود باشد.
2-عین مستاجره باید معلوم و معین باشد:
معلوم باشد، یعنی مبهم نباشد و مقدار، وصف و جنس آن مشخص باشد. لازم است عین مستاجره معین و یا قابل تعیین باشد به نحوی که رفع جهالت شود.
3-عین مستاجره باید قابلیت تعامل را داشته باشد:
عین مستاجره قابلیت تعامل نخواهد داست هنگامی که الف) بطور طبیعی امکان اینکه موضوع عقد اجاره واقع شود را نداشته باشد مانند خورشید، هوا و … ب)به لحاظ اختصاص به غرض خاص مانند مشرکات عمومی، مساجد، پارکها، ترمینالهای عمومی و فرودگاها و … اینگونه اماکن قابلیت اجاره را ندارد بلکه انتفاع و استفاده از منافع آنها در مهلت و زمان معینی جائز است اما در خصوص موقوفات هر چند بیع موقوفه جائز نست ولی اجاره موقوفه بلا اشکال است. در حقیقت، عدم قابلیت اجاره نسبی است و ضابطه در قابلیت یا عدم قابلیت، رجوع به غرضی است که به آن اختصاص یافته است.
4-مورد اجاره باید مقدور التسلیم و تسلم باشد:
تسلیم عبارت است از دادن مال موضوع تعهد به تصرف متعهد له، به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و تسلم عبارت از استدلالی متعهدله بر موضوع تعهد
اصولا تسلیم به عقد بیع ندارد و در سایر تعهدات و عقود جاری است، مضافا قدرت بر تسلیم موضوعیت ندارد بلکه طریقی برای دسترسی متعهدله به موضوع تعهد است. به همین جهت اگر متعهد قادر به تسلیم نباشد ولی متعهدله خود قادر بر تسلم و تصرف باشد بلا اشکال است و به استناد ماده 370 ق.م ملاک بر تسلیم موعد مقرر فی ما بین در زمان انعقاد عقد است مگر اینکه زمانی قید نشده باشد که در این حالت، مدارک زمان انعقاد عقد است.
5-مورد اجاره باید مستحق للغیر نباشد:
ماده 147 ق.م ایران مقرر می دارد:" معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا کفایت ناقد نیست ولو اینکه صاحب مال باطنا راضی باشد."
این شرط ناظر به عقود تملیکی است. لیکن اگر موضوع تعهد کال کلی در ذمه باشند، چنین شرطی متصور نیست و طبق ماده 473 ق.م لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد، ولی باید مالک منافع آن باشد موجر در اجاره کلی در ذمه می تواند، تعهد به تملیک منفعت مالی کند که افراد آن به دیگری تعلق دارد.
6-مالیت داشتن:
به موجب ماده 215 ق.م " مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد. تشخیص مالیت داشتن با عرف است معذلک اگر بین متعاملین نیز دارای ارزش باشد صحیح خواهد بود.
شروط اجرت:
اجرت یا اجاره بها یا مال الاجاره عبارت از مالی است که مستاجر عوض انتفاع از مورد اجاره به موجر می پردازد و شرایط آن همان شروطی است که برای موضوع عقد اجاره گفته شد.
4-شرایط متعاقدین در عقد اجاره:
به موجب ماده 211 ق.م " برای اینکه متعاماین اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند."
و با استناد به ماده 196 ق.م که مقرر داشته است:" کسی که معامله برای خود آن شخص محسوب است مگر اسنکه در موقع عقد خلاف آن را تصریح نماید یا بعد خلاف آن ثابت شود."
شرایط متعاقدین به پنج بخش تقسیم می شود: 1-بلوغ 2-رشد 3-عقل 4-اصیل یا
داشتن نمایندگی قراردادی 5-سلامت(فقدان اجبار، اکراه، اشتباه)
5-انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد:
طبق ماده 471 ق.م " برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقا اصل آن ممکن باشد." یعنی مالیکه منفعت آن مورد اجاره قرار می گیرد باید از اشیائی باشد که در اثر انتفاع از آن عین مال معدوم نگردد و هرگاه در اثر انتفاع از آن عین مال نیست شود مانند شیرینی و میوه و نظایر آن که انتفاع از آن منجر بنابودی می شود، نمی تواند مورد اجاره قرار گیرد.
مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد:
همچنانکه انتقال عین مال به وسیله عقد بیع ممکن است، انتقال منفعت آن بوسیله اجاره صحیح می باشد، زیرا طبق ماده 30 ق.م " هرمالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد…" انتقال منفعت بطور مشاع یکی از آن تصرفاتست. ولی تسلیم عین مستاجره موجب تصرف در سهم شریک دیگر خواهد بود و بدون اجازه او تجاوز به حقوق فردیست و ماده 475 ق.م می گوید:" اجاره مال مشاع جائز است لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف است باذن شریک". در صورتیکه بقیه شرکاء خواه در اجاره و خواه در بیع موافقت به تسلیم عین مشاع ننمودند بدادگاه رجوع می گردد و دادرس با توجه به وضعیت مال از تقسیم مهایات یا به نحو دیگری بقیه شرکاء را الزام به تسلیم می نماید. در صورتیکه در مورد مزبور بدون اذن شریک عین مستاجره را به تصرف مستاجر برای انتفاع بدهد تسلیم قانونی شناخته نمی شود. و هرگاه مستاجر منتفع از تمامی عین مستاجره شود ضامن اجرت المثل نسبت به سهم شریک دیگر خواهد بود و همانطوریکه تصور می رود تسلیم مال مشاع به مستاجر بدون اجازه سایر شرکاء تسلیم قانونی است زیرا آنچه قانون منع نموده تصرف در حق سایر شرکاء بدون اذن آنان می باشد و ملازمه داشتن تسلیم مورد اجاره با تصرف در مال سایر شرکاء نمی تواند تسلیم مورد اجاره را بلا اثر گرداند.
7-مورد اجاره ممکن است عین خارجی و یا کلی باشد:
چنانچه عین کلی می تواند مورد بیع قرار گیرد ممکن است منفعت کلی مورد اجاره واقع شود در این صورت موجر تعهد می نماید که منفعت فردی از افراد کلی مورد اجاره را به مستاجر تملیک بنماید.
8-موجر باید مالک منفعتی باشد که آنرا به وسیله عقد اجاره واگذار می نماید:
در صورتیکه مورد اجاره، منفعت عین خارجی است موجر باید در حین عقد مالک آن منفعت باشد. زیرا بموجب عقد اجاره، موجر منفعت عین مستاجره را به مستاجر تملیک می نماید و تملیک به وسیله غیر مالک فضولی است و ناقد نمی باشد. ولی لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد. زیرا مورد انتقال در عقد اجاره فقط منفعت است و عین در ملکیت مالک خود باقی است. بنابراین کسیکه منفعت خانه را به دیگری واگذار می نماید ممکن است مالک خانه نباشد چنانکه موجر بسببی از اسباب مانند صلح و اجاره مالک منفعت بوده و یا بوسیله حف انتفاع می توانسته انتغاع ببرد. اینست که ماده 473 ق.م می گوید: " لازم نیست که اجاره موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد." و بدینجهت است که به دستور ماده 472 ق.م " مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد". زیرا مستاجر مالک منافع است و هر مالکی می تواند در ملک خود هرگونه تصرفی بنماید.
آنچه مورد اختلاف بین حقوقین قرار گرفته تسلیم عین مستاجره بمستاجر دوم می باشد. عده از حقوقین تسلیم مستاجره را به مستاجر دوم منوط به اجازه مالک عین می دانند. زیرا مالک منافع اگرچه حق انتقال منافع ملکی خود را دارد، ولی این امر مستلزم تسلیم عین به غیر نمی باشد و عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و برای استیفاء منافع از طرف مالک به او سپرده شده است و تصرف دادن آن از طرف امین به غیر، بدون اجازه مالک تجاوز از حدود اجازه و موجب ضمان می باشد.
قول دیگر اینکه جواز تسلیم عین مستاجره بدون اجازه مالک، بمستاجر دوم می باشد، زیرا طبق قاعده اذن در امری اذن در لوازم آنست و اجازه قانون به انتقال منافع به دیگری مستلزم اجازه در تسلیم عین مستاجره بمنتقل الیه می باشد و در صورتیکه مالک می خواست عین مستاجره بتصرف دیگری داده نشود شرط عدم انتقال بغیر را در اجاره می نمود در صورتیکه در عقد اجاره تصریح شود که مستاجر می تواند منفعت مورد اجاره را به دیگری منتقل نماید بدون تردید باید بر آن بود که مستاجر می تواند عین مستاجره را تسلیم به مستاجر دوم نماید، زیرا دور از منطق عرف لست که مالک با اجازه انتقال اجاره بغیر، اجازه تسلیم مستاجره را به مستاجر دوم ندهد و منوط به اجازه مجدد خود کرده باشد.
در صورتیکه موجر در حین عقد مالک منفعت نباشد، عقد اجاره فضولی است و طبق ماده 247 ق.م بوسیله اجازه از طرف مالک یا قائم مقام او صحیح و ناقد می شود. اما هرگاه مورد اجاره کلی باشد لازم نیست در حین عقد، موجر مالک منفعت باشد بلکه در حین تسلیم، موجر باید مالک منفعت آن فردی باشد که بمستاجر تسلیم می نماید.
در اجاره مطلق، مالک منافع می تواند برای مدتی که مالک است آنرا به اجاره واگذار بنماید و هرگاه بیش از مدت مزبور اجاره دهد نسبت به مدت زاید فضولی است و منوط باجازه مالک می باشد بدینجهت است که قسمتی از ماده 497 ق.م می گوید:" اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است اجاره بفوت موجر باطل می شود…" منظور ماده از باطل شدن اجاره، برطرف شدن اعتباریست که اجاره قبل از فوت دارا بوده .
مورد اجاره باید معلوم باشد:
معلوم بودن مورد اجاره بدو امر محقق می گردد: اول معین بودن، دوم مبهم نبودن.
الف)معین بودن مورد اجاره: بدستور ماده 472 ق.م " عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است"
معین بودن عین مستاجره یکی از شرائط صحت عقد اجاره است و ماده 190 ق.م معین بودن مورد معامله را یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله دانشته است خواه از عقود معیته باشد یا غیر معینه. بنابراین چنانکه مورد اجاره مردد باشد مانند آنکه باغ یا خانه بدون تعیین، مورد اجاره قرار داده بشود اجاره باطل خواهد بود. و همچنین است هرگاه مورد اجاره مجهول باشد چنانکه کسی ملکی را که دارد اجاره دهد و بر مستاجر معلوم نباشد که آن ملک کدام است. بطلان اجاره در دو صورت مزبور از نظر آنست که در معامله باید متعهد و متعهد له بدانند که چه چیز تعهد می شود و الا هرگاه معین نباشد معامله خواهد بود.
علاوه بر آنکه عین مستاجره باید معین باشد، منفعتی که در اجاره مورد انتقال قرار می گیرد نیز باید معین باشد زیرا چنانچه معین نبودن عین مستاجره موجب غرر است، معین نبودن منفعتی که به اجاره واگذار می گردد نیز موجب غرر است.
بنابراین هرگاه مورد اجاره دارای یک منفعت است تعیین آن لازم نیست زیرا اجاره آن واگذاری همان منفعت می باشد و ب- مبهم نبودن مورد اجاره- مورد اجاره در عقد باید معلوم باشد و چنانکه در ماده 216 ق.م می گوید:" مورد معامله باید مبهم نباشد مگر در موارد خاصه که علم اجمالی بآن کافی است". معلوم بودن مورد اجاره بوسیله مشاهده یا بیان اوصاف کمی و کیفی آن بعمل می آید و چون منفعت امری تدریجی الحصول است، معلوم بودن مقدار آن بوسیله تعیین مدت و یا عمل می باشد و طریقه سنجش آن به اعتبار طبیعت مورد اجاره فرق می نماید. مورد اجاره طبق ماده 467 ق.م ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد.
منفعت مورد اجاره باید مشروع باشد:
چنانکه ماده 215 ق.م می گوید:" مورد معامله باید مالیت داشته باشد و متضمن منفعت مشروع باشد." و اجاره یکی از معاملات است که مشمول ماده بالا می گردد و هرگاه منفعتیکه مورد اجاره قرار می گیرد از طرف قانون ممنوع باشد عقد فاقد شرط اساسی برای صحت معامله بوده و باطل می باشد، در صورتیکه اجاره بطور مطلق باشد و مستاجر محل را برای امر نا مشروع اختصاص دهد موجر نمی تواند اجاره را فسخ کند. بنظر می رسد مورد مزبور مانند آنستکه عین مستاجره دارای منافع باشد و مستاجر از منفعتی که مورد اجاره نبوده استفاده کرده است.
قدرت بر تسلیم مستاجره:
قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط اساسی برای صحت در کلیه معاملات است و بدستور ماده 470 ق.م قدرت بر تسلیم عین مستاحره شرط صحت اجاره می باشد، زیرا علت تعهد مستاجر در مقابل موجر بپرداخت مال الاجاره همانا انتفاع از عین مستاجره است و هرگاه مورد اجاره را نتوان بقبض مستاجر داد تا منتقع گردد تعهد فاقد علت می باشد و باطل است.
ماده 477 ق.م می گوید:" موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آنرا بکند." و هرگاه در اثر مانع و عذر نتوان از مورد اجاره استفاده نمود اجاره باطل می شود.
عوض منافع:
عوض منافع در عقد اجاره عبارت است از مالیت که از طرف مستاجر در مقابل تملیک منافع، بموجر تملیک یا تعهد می شود عوض منافع در اجاره اشیاء و حیوانات مال الاجاره، در اجاره انسان نامیده می شود. عوض منافع به اعتبار آنکه در عقد اجاره نام برده می شود اجرت المسمس نامیده می شود و هرگاه در مقابل استیفاء منافع باشد بدون آنکه مورد عقد قرار گیرد اجرت المثل گویند. چنانکه در غصب و استیفاء می باشد. هر مالی می تواند عوض منافع در اجاره واقع شود، خواه عین باشد یا منفعت یا حق قابل انتقال و یا عمل و خواه کلی فی الذمه باشد.
فروعات در مورد اجاره:
فروع1-در عقد اجاره عوض منافع را می توان از محصول مورد اجاره قرار داد،
مثلا مال الاجاره املاک فروعی نمی تواند مقداری از محصول همان املاک واقع شود بنابراین اجاره دادن قریه ای به پانصد تن از گندم همان قریه صحیح نمی باشد، زیرا در چنین اجاره لازم می آید که عوض، عین معوض قرار گیرد. و مال اجاره در حین عقد موجود نیست ولی می توان در اجاره شرط نمود .
فرع 2-منفعتی که مورد اجاره قرار می گیرد باید معین شود و بدین جهت در عقد اجاره نمی توان منافع عین مستاجره را بطور تردید برای مدتی در مقابل مبلغی و برای مدت دیگر در مقابل مبلغی دیگر قرار می گیرد معین بودن مورد معامله را یکی از آن شرایط قرار می دهد و در حقیقت مورد انتقال و معامله در عقد اجاره منفعت است.
فرع 3-می توان در عقد اجاره شرط نمود که هرگاه عمل مورد اجاره در خارج از مدت معین انجام گردد مقداری از مال الاجاره کم شود. وصول مال التجاره در مدت معین خصوصیت دیگری را در بر دارد که آن عنوان نیز مطلوب می یاشد اجرت اضافی برای آن در نظر گرفته شده است. و چنانچه در خارج از مدت عمل انجام گردد آن مقدار اضافی کسر می شود و امر مزبور به صحت اجاره وارد نمی آید.
فصل سوم
آثار عقد اجاره
الزامات مختص موجر:
تعهداتی را که موجر در اثر عقد اجاره پیدا می کند، می توان در شش مورد خلاصه کرد:
1- الزام موجر به تسلیم عین مستاجره
2- حفظ و صیانت از مورد اجاره در جهت سهولت انتفاع مستاجر
3- عدم تغییر در عین مستاجره به نحوی که منافی مقصود مستاجر از اجاره باشد.
4- انجام تعمیرات اساسی در مورد اجاره.
5- پرداخت مخارجی که برای بقائ عین مستاجره لازم است.
6- قبول مسئولیت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث.
1-تسلیم مورد اجاره:
برای اسنکه مستاجر بتواند ار منافع مورد اجاره که به تملیک او در آمده است منتفع گردد، لازم است مورد اجاره در اختیار او قرار گیرد و این معنا تحقق نمی یابد مگر اینکه عین مال به او تسلیم گردد در خصوص تسلیم مورد اجاره بررسی چهار مسئله ضروری است:
الف-مورد تسلیم:
اگر عین مستاجره قبل از تسلیم تلف موجب انفساخ عقد اجاره می گردد ماده 469 ق.م ایران مقرر می دارد:" عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد". لازم است موجر همان شی مورد اجاره را تسلیم مستاجر کند و تسلیم شی دیگر جائز نیست مگر اینکه اجازه به نحو اطلاق بوده باشد و یا متعاملین به موجب توافق دیگری به شی جدید تراضی نمایند. مستاجر مجاز نیست، شی دیگری را بدل از عین مستاجره مورد تصرف قرار دهد.
ب-حالت تسلیم:
ماده 477 ق.م ایران مقرر می دارد:" موجر باید عین مستذجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوب از آن را بکند."
ماده 481 ق.م ایران مقرر می دارد:" هرگاه عین مستاجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود."
بند 3 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر از موارد اختیار فسخ برای مستاجر آورده است:" هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد…"
بنابراین چنین استفاده می شود که حالت مطلوب و صالح فقط اختصاص استفاده اولیه از مورد اجاره نیست در هر وقتی که مورد اجاره قابلیت انتفاع را از دست بدهد را شامل می گردد.
ج.کیفیت، زمان، مکان، مخارج تسلیم:
احکام مترتب بر تسلیم مبیع به خصوص آنچه مربوط به کیفیت، زمان، مکان و مخارج و ملحقات مبیع است نسبت به عین مستاجره نیز جاری خواهد بود.
کیفیت تسلیم: تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری، به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد، و قیض عبارت است از استیلاء مشتری به مبیع.
عنصر اصلی تسلیم در اختیار نهان و مستولی کردن مستاجر به عین مستاجره است. تسلیم بر سه نوع است :
الف- تسلیم فعلی ب-تسلیم حکمی ج-تسلیم تراضی
تسلیم فعلی: عبارت است از قرار دادن عین مستاجره تحت تصرف مستاجر به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات بدون وجود مانع و رادعی باشد. تسلیم فعلی دارای دو عنصر است:1-وضع عین مستاجره تحت تصرف مستاجر. 2-آگاه نمودن موجر مستاجر را به وضع عین مستاجره تحت تصرفش.
تسلیم حکمی: تسلیم حکمی از تسلیمی است که بر اساس توافق ضمنی و باطنی متعاقدین بر پذیرش تسلیم عین مستاجره از جانب موجر به مستاجر حاصل می شود و تفاوت تسلیم فعلی با حکمی در این است که تسلیم فعلی بطور فیزیکی و مادی است ولی در تسلیم حکمی در حقیقت تتصرف قاننونی است و تسلیم حکمی به دو صورت است:1- اینکه مورد اجاره قبل از عقد اجاره بصورت عاریه یا ودیعه و یا رهن و مانند آن در تصرف مستاجر بوده است. سپس عقد اجاره واقع گردد. 2-اینکه عقد بیع واقع سپس مبیع به اجاره بایع درآید.
تسلیم به تراضی: تسلیم هرگاه بر اساس توافق و تراضی موجر و مستاجر صورت پذیرد را تسلیم به تراضی گویند مانند تسلیم میوه هایی که به درخت فروخته می شود.
زمان تسلیم: در خصوص زمان تسلیم نصی وجود ندارد. ماده 368 ق.م ایران مقرر داشته " تسلیم وقتی حاصل می شود که بیع تحت اختیار مشتری گذاشته شده است…" ماده 370 ق.م ایران نیز مقرر داشته " اگر طرفین معامله برای تسلیم موعدی قرار داده باشند قدرت بر تسلیم در آن موعد شرط است نه در زمان" اگر در هر عقدی موعدی برای تسلیم موضوع آن معین نشده باشد، متعهد باید آن را بی درنگ به متعهد له تسلیم کند و خصوصی در عقد بیع نیست.
محل تسلیم: در خصوص مکان تسلیم خاصی که در تمامی عقود بتوان آن را جاری نمود وجود ندارد. لیکن از وحت ملاک ماده 375 ق.م که مقرر داشته " مبیع باید در محلی تسلیم شود که عقد بیع در آنجا واقع شده است، مگر عرف و عادت مقتضی تسلیم در محل دیگر باشد و یا در ضمن بیع محل مخصوصی برای تسلیم معین شده باشد ، می توان در سایر عقود نیز استفاده نمود.
در خصوص مخارج تسلیم نیز همان مبنای کیفیت، زمان و مکان جاری است. یعنی اگر تراضی صورت پذیرفته باشد بر اساس توفق بعمل آمده و الا مطابق عرف عمل می شود. معهذا در عقد اجاره اصل بر این است که مخارج تسلیم به عهده موجر و مخارج استرداد به عهده مستاجر است. ضمانت عدم اجراء تسلیم: هرگاه عین مستاجره در حالتی غیر مطلوب تقسیم شود، به نحوی که امکان انتفاع وجود نداشته باشد مستاجر حق فسخ اجاره و یا کسر اجاره بها را خواهد داشت البته وی راسا مجاز به اعمال حق فسخ یا تفاسخ نمی باشد ، بلکه می بایست در دادگاه ذیصلاح طرح دعوی نماید. هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد عیبی موجب فسخ اجاره می شود که مانع انتقال منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.
در ماده 478 ق.م ایران آمده است :" … مستاجر می تواند اجاره را فسخ و یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند…"
2-حفظ و صیانت از مورد اجاره:
موجر موظف است در نگهداری مورد اجاره اهتمام ورزد. حفظ و صیانت از مورد اجاره به سه طریق تصور است:
الف- اینکه موجر مورد اجاره را سرویس و تعمیر کند به نحوی که استفاده از آن به نحو احسن ممکن گردد، مگر اینکه به نحوی دیگری توافق کرده باشد.
ب-موجر مکلف است اگر موجر اجاره احتیاج به تعمیرات اساسی داشته باشد، نسبت به تعمیرات ضروری برای حفظ آن اقدام نماید.
ج-اگر مورد اجاره بعد از تسلیم آن به مستاجر در اثر عدم تعمیرات اساسی و یا بنا به جهات دیگر و یا در اثر قوه قهریه تلف شود در این حالت مستاجراز خیار فسخ استفاده کند و یا مورد اجاره را با وجود نقص بپذیرد و ا اینکه الزام موجر را به تعمیرات اساسی بخواهد. ماده 20 ق.م روابط موجر و مستاجر مقرر می دارد:" تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود."
3-عدم تغییر در عین مستاجره:
ماده 484 ق.م مقرر می دارد که :" موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری دهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد." بدین معنا که موجر در مدت اجاره نمی تواند در مورد اجاره تغییر بدهد که مانع استفاده مستاجر از مورد اجاره بشود برای نمونه اگر مورد اجاره برای یک سال مقرر شده باشد حال موجر بخواهد مورد اجاره را تخریب و مجددا مبادرت به تعمیرات و احداث بناء کند و با اینکه بخواهد از یکی از طبقات ساخت و ساز نماید به نحوی که مستاجر یا مستاجرین نتواند از مورد اجاره انتفاع ببرند.
4-انجام تعمیرات اساسی:
ماده 20 ق.م روابط موجر و مستاجر به صراحت انجام تعمیرات کلی و اساسی را به عهده موجر نهاده است و در ماده 21 همین قانون آمده است:" رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است". در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم و دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه معیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده و مخارج آنرا حداکثر تا معادل شش ماه اجارهبه حساب موجر بگذارد.
هرگاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، در صورت تقاضای موجر دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات محکوم می نماید در صورت ادامه ممانعت، دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت صادر نماید در هر حال مستاجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تغییر بنا حاصل شده باشد.
5-پرداخت مخارجی که برای بقاء عین مستاجره ضروری است:
تعمیرات تاسیسات و قسمت های مشترک آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.
6-قبول مسئولیت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث:
هرگاه شخص ثالثی ادعای حتی نسبت به عین مستاجره داشته باشد موجر مکلف است رفع تعارض کند و زمینه انتفاع و استفاده مستاجر را نسبت به عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود.
ماده 488 ق.م ایران این است:" اگر شخص ثالثی بدون ادعا حق در عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر گردد، در صورتی که قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننمود می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل به خود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود، حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع کند."
مقصود از مزاحمت قبل از قبض ایجاد مانع برای تسلیم عین به مستاجر است ولی گاه نیز باعث دشوار کردن انتفاع و نقض در منافع است مقصود از ماده 488 ق.م ایران این نیست که اگر شخص ثالث مدعی در عین مستاجره باشد مستاجر حق مراجعه به مزاحم برای تصرف عین و مطالبه عوض را ندارد در صورتی که مستاجر ذی حق در تصرف عین و منافع به هرکس که مزاحم این حق بوده و منافع را استیفاء یا اتلاف کرده باشد می تواند رجوع کند.
ماده 489 ق.م مقرر می دارد:" اگر شخصی که مزاحمت می نماید مدعی حقی نسبت به عین مستاجره یا منافع آن باشد، مزاحم نمی تواند عین مزبور را از ید مستاجر انتزاع نماید مگر بعد از اثبات حق با طرفیت مالک و مستاجر هر دو."
آقای کاتوزیان معتقدند که" اثبات حقی عینی که باعث خلع ید مستاجر از تمام یا بخشی از مورد اجاره باشد باید به طرفیت مالک و مستاجر باشد و گرنه دادگاه باید قرار عدم استماع دعوی بدهد".
تکالیف موجر:
1-بدستور ماده 476 ق.م موجر باید عین مستاجره را به مستاجر تسلیم نماید زیرا منافع عین مستاجره به وسیله عقد اجاره بملکیت مستاجر در می آید و مستاجر نمی تواند استیفاء منافع نماید مگر آنگه عین مستاجره را در تمامی مدت در تصرف او باشد.
هرگاه موجر از تسلیم عین مستاجره امتناع بنماید، به درخواست مستاجر از دادگاه، منتفع اجبار بتسلیم می شود. و بنابر آنچه مستاجر نمی تواند در صورت امتناع موجر از تسلیم اجاره را فسخ کند زیرا مادام که ایفاء تعهد ممکن است فسخ عقد مورد پیدا نمی کند. چه حق فسخ عقد در موردی است که جبران ضرر با بقاء اجاره به نحو دیگری میسر نباشد. اما در صورتیکه اجبار موجر تسلیم عین مستاجره به جهتی از جهات متعذر باشد، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند و بهمان وضع نگهدارد و برای مدتیکه عین مستاجره تسلیم نشده اجرت المثل از موجر مطالبه نماید، زیرا در اثر عدم تسلیم، موجر سبب تقویت منافع ملکی مستاجر گردیده است.
طبق ماده 488 ق.م :" اگر شخص ثالثی بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن، مزاحم مستاجر گردد در صورتیکه قبل از قبض باشد مستاجر حق فسخ دارد و اگر فسخ ننموده می تواند برای رفع مزاحمت و مطالبه اجرت المثل بخود مزاحم رجوع کند و اگر مزاحم بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد و فقط می تواند به مزاحم رجوع بکند."
مزاحمت شخص ثالث که منظور از مزاحمت مطالبه اجرت المثل، نصب عین مستاجره شخص ثالث و یا جلوگیری او از استفاده مستاجر می باشد زیرا در این صورت است که مستاجر مستحق اجرت المثل می شود و می تواند آنرا از مزاحم بخواهد.
مزاحمت باید بدون ادعاء حقی در عین مستاجره یا منافع آن باشد شخص ثالث چنانچه سبب مزاحمت خود را وجود حقی در عین یا منفعت بداند غیر مستقیم مدعی بطلان عقد اجاره است و با فرض بطلان فسخ اجاره از طرف مستاجر موردی پیدا نمی نماید زیرا فسخ عقد با فرض صحت آن می باشد و برای دفع ضرر ناشی از عقد برقرار شده است و آن در موردی که مزاحمت شخص ثالث بدون دعوی حق باشد و صحت اجاره مورد انکار او قرار نگیرد و الا در صورتیکه اجاره در واقع باطل باشد قابل فسخ نخواهد بود.
مزاحمت شخص ثالث قبل از عین مستاجره باشد زیرا ضمان معاملات معوض به تسلیم هر یک از عوضین، بطرف دیگر منتقل می شود و قبل از تسلیم ضمان معاوضی بعهده ناقل است.
رفع مزاحمت شخص ثالث معتذر باشد چنانچه مستاجر بتواند مزاحمت شخص را رفع بنماید، حق فسخ اجاره را نخواهد داشت
2-کلیه مخارجیکه برای بقائ عین مستاجره لازم است بعهده مالک آن می باشد و هرگاه عرف محل اقتضاء نماید که مستاجر تادیه و از موجر مطالبه نماید مستاجر بطور متعارف پرداخته و از موجر دریافت خواهد داشت. مگر آنکه عرف محل اقتضاء نماید که مستاجر از خود بپردازد.
3-طبق ماده 486 ق.م :" تعمیرات و کلیه مجارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از ان لازم است بعهده مالک است مگر اینکه شرط خلاف شده جاری باشد.
4-بدستور ماده 486 ق.م :" موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییری بدهد که منافی مقصود مستاجر از استیجار باشد"
5-موجر می تواند عین مستاجره را بهر کس بخواهد انتقال دهد زیرا مالک می تواند همه گونه تصرف در ملک خود بنماید در این صورت اجاره بحال خود باقی است، زیرا انتقال عین بدون منفعت مدت اجاره منافات با اجاره سابق ندارد. طرفین عقد بیع به اعتقاد آنکه مدت اجاره هنوز باقی است و مورد معامله برای مدت چند ماه دیگر مسلوب المنفعه است عین مستاجره را معامله نمودند و پس از معامله معلوم شود که مدت اجاره منقضی بوده است منفع مدت مزبور متعلق به مشتری خواهد بود زیرا منافع مادام که به غیر منتقل نشده تابع عین است.
2-الزامات مختص مستاجر:
1-استعمال عین مستاجره به نحو متعارف و یا مطابق و عدم تغییر آن (عدم تعدی و تفریط به مورد اجاره)
2-پرداخت به موقع مال الاجاره.
3-انجام تعمیرات غیر اساسی و دفع آفات از مورد اجاره.
4-استرداد مورد اجاره در پایان عقد اجاره.
5-عدم ممانعت از انجام تعمیرات اساسی توسط موجر.
1-استعمال عین مستاجره به نحو متعارف:
مستاجر مکلف است مورد اجاره را مطابق عرف و متعارف استعمال نماید و مستاجر مکلف است به اینکه استعمال کند عین مستاجره را به نحوی که تراضی و توافق کرده اند و اگر توافقی در بین نباشد باید به حسب عادت و عرف عمل شود.
در ماده 490 ق.م ایران آمده است :" مستاجر باید اولا، در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند و ثانیا عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقزز شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید ثالثا مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقررات تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقدا باید بپردازد." همچنین در ماده 493 ق.م ایران نیز آمده است :" مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست، به این معنا که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلا یا بعضا تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریط یا تعدی نماید ضمان است اگر چه نقص در نتیجه تفریط یا تعدی وی حاصل نشده باشد.
اگر مستاجر مورد اجاره را بر خلاف توافق و یا مصرفی که در اجاره مقرر شده به کار برد و یا آنرا به ضرر موجر مورد استعمال قرار دهد، در این صورت موجر می تواند درخواست فسخ عقد اجاره را بخواهد.
ید مستاجر نسبت به مورد اجاره امانی است، البته نه ذاتا بلکه حکما اقتضاء عقد ودیعه فی الحفظ است حال آنکه اقتضاء عقد اجاره، تملیک منافع عین مستاجره است.
به موجب بند 6 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر اختیار فسخ برای موجر پیش بینی شده و به موجب بند 8 همین ماده در صورتی که مستاجره در مورد اجاره تعدی و تفریط کند حق فسخ برای موجر در خصوص تغییر شغل در مورد اماکن کسب و پیشه و تجارت به استناد بند 7 ماده فوق در نظر گرفته شده است مشروط بر اینکه شغل جدید عرفا مشابه سابق باشد.
2-پرداخت مال الاجاره:
مستندا به بند 3 ماده 490 ق.م ایران " مستاجر باید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است، تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد:
الف-ارکان تعهد به دفع اجرت ب-زمان تادیه ج-مکان تادیه
د-طرق اثبات ه-ضمانت اجرای عدم تادیه
تعهد به دفع اجرت دارای سه رکن اساسی است که عبارتند از موضوع تعهد، متعهد و متعهد له. موضوع تعهد همان اجاره بها و با اجرت است بنابراین اگر طرفین بر مقدار اجرت و نوع آن توافق نمودند مستاجر مکلف است آنرا به همان میزان تادیه کند. اما اگر مقدار اجرت معین نشده باشد یا توافق و اتفاق بر آن نداشته باشد سه حالت قابل تصئر است و در خصوص زمان و مکان تادیه همان قواعد مربوط به زمان و مکان تسلیم حاکم است از ارتباط با طرق اثبات قواعد حاکم بر ادله اثبات دعوی اجاری خواهد بود و در مورد ضمانت اجرای عدم تادیه موجب انحلال عقد اجاره از طریق فسخ و یا تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجور معوقه می گردد.
تکالیف مستاجر:
1-مستاجر باید طبق ماده 490 ق.م :" مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد، نقدا باید بپردازد". اجاره عقدی است تملیکی و همچنانکه در اثر عقد مزبور، معوض یکی داخل در مملکت مستاجره می گردد عوض نیز هرگاه عین خارجی باشد دفعه بموجر منتقل می شود و هرگاه کلی باشد بنفس عقد، مستاجر مدیون و موجر دائن می گردد و می تواند آنرا مطالبه کند.
مالکیت موجر نسبت به مال الاجاره متزلزل است و با استیفاء منافع و یا آنچه در حکم آن است مانند گذشتن مدتی که مستاجر بتواند استیفاء منافع نماید اگر چه استیفاء نکند مالکیت مستقر می شود.
مستاجر می تواند از تادیه مال الاجاره امتناع نماید تا عین مستاجره به او تسلیم شود همچنانکه موجر می تواند از تسلیم عین مستاجره خودداری کند تا مال الاجاره را قبض نماید، زیرا اجاره معاوضه است حق مزبور در صورتی که بین طرفین برای تسلیم عین مستاجره یا تادیه مال الاجاره اجلی قرار داده نشده باشد و الا هریک از آن دو که حال باشد باید تسلیم شود و نمی توان از تسلیم آن خودداری کرد تا اجل دیگری رسد. در صورتیکه در اجاره مقرر شده باشد که مال اجاره با فساط معینه پرداخت گردد، مستاجر باید هر قسطی را در سر رسید موعد مقرر به موجر بپردازد.
طبق ماده 505 ق.م :" اقساط مال الاجاره که بعلت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است بموت او حال نمی شود." علت ایت است که اجرت المسمی بر ذمه مستاجر مستقیم نمی شود مگر آنکه منافع را استیفاء و یا تقویت نموده باشد و اجرت المسمی به همان نسبت بر ذمه مستاجر مستقر می گردد و دینی که علت استقرار آن پس از فوت بوجود می آید نمی تواند نبوت حال گردد و چنانکه در حال شدن دیون موجله متوفی خواهد آمد.
مستاجر باید طبق ماده 490 ق.م :" … عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقررشده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال نماید." . ماده 511 ق.م :" حیوانی که مورد اجاره است باید برای همان مقصودی استعمال شود که قصد طرفین بوده است. بنابراین حیوانی را که برای سواری اجاره شده است نمی توان برای بارکشی استعمال نمود." ولی هرگاه منفعتی که در اجاره تعیین شده است، بخوصیت معینه منظور موجر نباشد بدستور ماده 491 ق.م " … مستاجر می تواند استفاده منفعتی بکند که از حیث ضرر مساوی یا کمتر از منفعت معینه باشد." زیرا هرگاه منفعتی که در اجاره قید شده خصوصیتی را در بر نداشته باشد آن منفعت مخصوص، مورد اجاره قرار نگرفته است و ذکر منفعت مخصوص برای تعیین نوع منفعت می باشد.
بنابراین مستاجر می تواند به منفعتی شبیه به آن یا منفعتی که ضرر آن کمتر برای موجر باشد تبدیل بنماید.
در صورتیکه در عقد اجاره مصرف مورد اجاره تعیین نشده باشد، مورد اجاره در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می شود باید استعمال شود.
مستاجر نمی تواند بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده است وضع بنا یا غرس اشجار کند این است که ماده503 ق.م می گوید:" هرگاه مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده وضع بنا یا غرس اشجار کند هر یک از موجر و مستاجر حق دارد هر وقت بخواهد بنا را خراب یا درخت را قطع کند در این صورت اگر در عین مستاجره نقصی حاصل شود به عهده مستاجر است.". زیرا مستاجر بهمان وضعیتی که خانه را اجاره نموده باید استیفاء منفعت بنماید و هرگاه در وضعیت آن تغییری دهد چنانکه در خانه یا زمین مورد اجاره بنا بسازد یا درخت بکارد موجر می تواند مستاجر را مجبور نماید که مورد اجاره را بصورت اول در آورد چون تصرف مستاجر بدون اجازه موجر بوده است و در حکم غاصب می باشد. و همچنین مستاجر می تواند بنای خود را خراب و درختهایی را که نشانده بکند اگر چه مالک بدادن قیمت آنها حاضر شود، زیرا مستاجر مالک مصالحی است که بصورت بنا در آورده و مالک درختانی است که در زمین فرو نشانده و می تواند هر گونه تصرفی نسبت به ملک خود بنماید و در هر دو صورت هرگاه در عین مستاجره نقصی حاصل شود بر عهده مستاجر است زیرا او سبب توجه خسارات وارده می باشد.
مستاجر نمی تواند بدون اجازه مالک در عین مستاجره تعمیراتی بنماید زیرا تصرف در مال غیر بدون اجازه مالک آن جایز نمی باشد و هرگاه تعمیراتی کرد حق مطالبه قیمت آنرا نخواهد داشت و مانند عمل غاصب بشمار می آید. در صورتیکه عین مال مستاجر که در مورد اجاره بکار رفته موجود و قابل انفکاک است مستاجر می تواندمال خود را کند و بر دارد چنانکه پنجره یا نرده خانه افزوده شده یا همچنانکه مالک می تواند کندن آنها را از مستاجر بخواهد زیرا مالکیت مستاجر از آنها در اثر بکار رفتن در بنا زائل نمی گردد.
1- طبق ماده 631 ق.م عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و باید در استعمال عین مستاجره عین مستاجره در دست مستاجر امانت است و باید در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده تعدی و تفریط نکند زیرا عین مستاجره متعلق به موجر و برای انتفاع از منفعت انتقالی،به تصرف مستاجر داده شده است چنانکه در مورد حق انتفاع و وقف و عاریه می باشد. در این صورت مستاجر طبق ماده 493 ق.م نسبت به عین مستاجره از حد متعارف تجاوز کند و تعدی و یا تفریط بنماید در حکم غاصب و از زمان تعدی و تفریط ضامن آن می گردد اگر چه تلف و نقص در اثر تعدی و تفریط حاصل نشده باشد.
در صورتیکه مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا، از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند باید ممنوع گردد و چنانچه منع او ممکن نباشد طبق ماده 492 ق.م موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت، ضمان مستاجر در مورد تعدی و تفریط تنافی با حق فسخ اجاره را ندارد زیرا، حق فسخ برای جلوگیری از پیدایش ضرر مجدد ضمان برای جبران ضرر وارده می باشد، بنابراین موجر خسارات گذشته را از مستاجر می خواهد و برای جلوگیری از ضرر بیشتر اجاره را نسبت به مدت باقی فسخ می نماید.
2- مستاجر نمی تواند از تصرفات موجر در عین مستاجره که منافی با منفعت واگذاری نباشد جلوگیری کند و همچنین مستاجر نمی تواند موجر را از تصرفاتیکه تاخیر آن موجب تضرر او می شود منع کند اگر چه این امر موجب تضییع حق مستاجر گردد.
3- طبق ماده 506 ق.م :" در اجاره عقار آفت زراعت از هر قبیل که باشد بعده مستاجر است مگر اینکه در عقد اجاره طور دیگر شرط شده باشد".
زیرا منافع عین مستاجره بوسیله عقد اجاره متعلق به مستاجر می گردد و نقصانی که در اثر آفت در زراعت به وجود می آید در ملک متعلق به مستاجر است همچنانکه هرگاه اضافه بر عایدات معمول سنوات سابق بدست آید تعلق به او خواهد داشت.
فصل چهارم
انحلال عقد اجاره
1-انحلال عقد اجاره از طریق بطلان:
آن دسته از شرایط و عواملی که بازگشت انها به انعقاد عقد اجاره است یا اموری که منصرف به ابتداء عقد است مانند فقدان اهلیت، فقدان اراده و … از مصادیق بطلان عقد اجاره محسوب می شود اما آن دسته از شرایط عواملی را که نظارت به بعد از عقد اجاره دارد و بعد از تحقیق عقد حادث می گردد، نباید در شمول بطلان قرار داد، چنانچه در ماده 496 ق.م آمده است:" عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین میستاجره از تاریخ تلف باطل می شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است، خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد."
اثر حقوقی لفظ باطل یا بطلان آن است که کلیه آثار ناشی از ابتداء زائل و بلا اثر گردد حال آنکه زمانی که پس از گذشت فرضا شش ماه مورد اجاره تلف شود نمی توان آثار حقوقی قبل از تلف را مخدوش دانست. از تاریخ تلف است که مترتب اثر حقوقی نخواهد بود. استخدام لفظ باطل یا بطلان در ماده 496 ق.م محمول بر اشتباه و مسامحه است لفظ ابطال و یا انحلال بکار می رفت و در ماده 497 ق.م که مقرر داشته است:" عقد اجاره بواسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود، لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است، اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل می گردد."
نمائات حاصل پس از بطلان به موجر می رسد ولی در خصوص ابطال صرفاً نمائات متصل به موجر بر می گردد و در بطلان مستاجر باید اجرت المثل ایام تصرفی خود را پرداخت کند، ولی در ابطال مستاجر بواسطه صحت عقد قبل از آن همان اجرت المسمی مقرر را بایت ایام تصرفی مدیون است.
2- انحلال عقد اجاره از طریق فسخ:
فسخ،یعنی بر هم زدن یک جانبه عقد و فسخ جزء اسباب سقوط تعهدات محسوب
است لیکن از طرف دیگر فسخ جزء القاعات محسوب و با اراده یک جانبه تحقق می پذیرد.
فسخ در حقیقت، اختصاص به عقود جائز دارد مانند عاریه، وکالت، ودیعه، جعاله، مضاربه، رهن نسبت به مرتهن، ماده 186 ق.م عقد جایز را تعریف کرده است:" عقد جایز آن است که هر یک از طرفین بتواند هر وقتی بخواهد فسخ کند."
موارد فسخ در مورد عقد اجاره را می توان به دو دسته تقسیم کرد:
1-مواردی که مستاجر اختیار فسخ اجاره را دارد.
2-مواردی که موجر مجاز به اعمال فسخ عقد اجاره است.
موارد فسخ از طرف مستاجر در قانون روابط موجر و مستاجر:
1-در صورتیکه عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.
2-اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آنرا از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3-در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
4-در صورت فوت مستاجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
5-هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.
3- موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر:
1- در مواردی که مستاجر مسکن بدون داستن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا در عمل، از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
2- در موردی که محل کسبی برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر تغییر شغل بدهد.
3- در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطبی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورداجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا اینکه خریدار بخواهد شخصا، در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یاپدر یا مادر یا همسر خود تحصیص دهد.
4-در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور که در قرار اجاره قید شده است استفاده گردد
5-در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
6-هرگاه مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد.
7-در صورت تخلف از شرط و عدم پراداخت.
4-انحلال عقد اجاره
تفاسخ یا اقاله عبارت است از بر هم زدن و انحلال عقد در اثر تراضی طرفین عقد است و اقاله را از اسباب سقوط تعهدات دانسته است و در ماده 238 ق.م آمده است: "بعد از معامله طرفین می توانند به تراضی آن را اقال و تفاسخ کنند."
اقاله یا تفاسخ احتیاج به تشریفات خاص ندارد، همین که دو طرف عقد توافق بر زوال و انحلال نمایند. و این مقصد مشترک را به یکی از طرف قانونی اعلام دارند، محقق می شود. ماده 284 ق.م مقرر می دارد:" اقاله به هر لفظ یا فعلی واقع می شود که دلالت بر به همزدن معامله کند". رکن اصلی اقاله تراضی دو طرف به هنگام وقع آن است . موضوع اقاله ممکن است تمام معامله واقع شود یا فقط مقداری از مورد آن باید در موردی که دو طرف بخشی از معامله را اقاله کنند، میزان آن معلوم باشد وگرنه ناقد نیست.
عقد اجاره نیز مانند سایر عقود ممکن است با تراضی طرفین اقاله گردد، و در این
صورت از تاریخ وقوع تراضی عقد منحل می شود. به عبارت دیگر اثر تفاسخ از تاریخ تحقق آن و نسبت به آتیه است و تاثیری نسبت به گذشته ندارد.
5-انحلال عقد اجاره از طریق انفساخ:
انحلال تعهدی عقد را انفساخ گویند. اگر وضعیت و شرایط خاصی در خارج بروز کند به نحوی مورد اجاره تلف گردد و این تلف در اثر حوادث قهری و طبیعی مانند زلزله، سیل و… بوده باشد در این حالت قرار داد خود بخود از بین می رود یا رابطه حقوقی در اثر عاملی خارجی منحل شود مانند قطع رایطه بین دو کشور و وقوع جنگ و زلزله ماده 483 ق.م مقرر داشته است:" اگر در مدت اجاره عین مستاجره به واسطه حادثه کلا یا بعضا تلف شود اجاره از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می شود و در صورت تلف بعض آن، مستاجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ کند یا فقط مطالبه نسبی مال الاجاره نماید."
فرق انفساخ و منفسخ در این است که اولا، منفسخ اختصاص به عقود جائز دارد، در حالی که انفساخ هم در عقود جائز و هم در عقود لازم قابلیت اعمال را دارد، ثانیا منفسخ در اثر وقوع حالت و وضعیتی چون فوت، جنون، سفر یا حجر در یکی از متعاملین به وجود می آید ولی انفساخ در اثر وقوع حوادث غیر مترقبه و خارج از اراده طرفین خواهد بود.
6-انحلال عقد اجاره از طریق انقضاء مدت:
ماده 494 ق.م مقرر داشته :" عقد اجاره به محض انتضاء مدت برطرف می گردد و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت المثل خواهد بود، اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد، و اگر با اجازه کالک در تصرف خود نگاه دارد، وقتی باید اجرت المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده نماید .به محض انقضاء و مطالبه مورد اجاره مستاجر مکلف است مورد اجاره را مسترد نماید در غیر این صورت مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع است، ولی اگر پس از انقضاء مدت موجر سکوت کند ایت سکوت به منزله رضایت بر ادامه روابط استیجاری محسوب است.
به همین جهت در ماده 501 ق.م آمده است:" اگر در عقد اجاره مدت به طور صریح ذکر نشده و مال الاجاره هم از قرار روز و یا ماه و یا سالی فلام مبلغ معین شده باشد اجاره برای یک روز یل یک ماه یا یک سال خواهد بود و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگدارد و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد، موجر به موجی مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
در قانون روابط موجر و مستاجر در حصوص اماکن کسب و پیشه صرف انقضاء مدت تخلیه عین مستاجره نمی گردد بلکه موجر علاوه بر تحقق انقضاء مدت می بایست نیاز شخصی خود را به اثبات می رسانید.
7-انحلال عقد اجاره از طرق خاص:
به موجب قانون روابط موجر و مستاجر ماده 5 ق.م روابط موجر و مستاجر مقرر داشته :" پساز انقضاء مدت اجاره در خواست تخلیه محل کسب و پیشه یا تجارت از دادگاه جائز است." و در بند 2 همین قانون آمده است:" تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و پیشه و تجارت" و ماده 28 قانون مزبور مقرر داشته :"در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع و یا ترتیب پراداخت آن را به مستاجر بدهد و گرنه حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند و در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننماید حکم صادره ملغی الاثر است. مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.
چنانچه مستاجر در مدت اجاره تعدی و تفریط نماید، موجر درخواست فسخ مورد اجاره خواهد داشت تشخیص تعدی و تفریط و تعیین مصداق آن با محکمه است و تحقیق محلی و در صورت اقتضاء ارجاع امر به کارشناس به بررسی آن خواهد پرداخت. اگر به نظر دادگاه تعدی و تفریط صورت گرفته باشد دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره بدون اجتناب حق کسب و پیشه صادر می نماید. والا دعوی خواهان را رد و یا حکم به بطلان و بی حقی ولی صادر خواهد نمود. یکی دیگر از موارد تخلیه اماکن تجاری قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر است درخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر است.
ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر مقرر می دارد:" در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد، و الا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک صادر و رونوشت آنرا به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام می دارد. مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم و مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.
تخلیه به لحاظ تغییر شغل که یکی دیگر از موارد تخلیه از موارد تخلیه اماکن
تجاری که قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر شده است. بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر مقرر می دارد:" در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هز گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه به شغل سابق باشد."
8-انحلال عقد اجاره مربوط به خانه های سازمانی:
خانه سازمانی خانه ای است که از طرف وزارتخانه ها یا موسسات دولتی و یا وابسته به دولت در اختیار متصدیان مشاغل معینی در دوره تصدی آن شغل برای سکونت گذارده می شود. خانه های سازمانی مشمول هیچ یک از مقررات قانون موجر و مستاجر و همچنین انجام تشریفات ثبتی مربوط به مقررات اجاره و استجاره نخواهد بود.
علائم و اختصارات :
ق.م : قانون مدنی
ق.روابط موجر و مستاجر : قانون روابط موجر و مستاجر
فهرست منابع و مآخذ
1-حقوق مدنی. جلد دوم. تالیف دکتر سید حسین امامی از انتشارات کتابفروشی اسلامیه
2-بررسی تحلیلی قانون جدید روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 تالیف بهمن کشاورز
3-عقد اجاره کاربردی. تالیف دکتر بهرام بهرامی(قاضی دیوانعالی کشور و عضو هیات علمی دانشگاه)
4-راهنمای طرح دعاوی موجر و مستاجر تالیف سید مهدی میر شفیعیان(وکیل دادگستری)
5-قانون روابط موجر و مستاجر(مجموعه قوانین) تدوین جهانگیر منصور
6-ترمینولوژی حقوق- دکتر محمد جعفر لنگرودی- چاپ کتابخانه کنج دانش.
فهرست مطالب
1-تعریف اجاره 1
2- خصوصیات ویژگیهای عقد اجاره: 1
3-طرفین عقد اجاره: 1
4-انواع اجاره: 2
5-وظایف مالک در حقوق ایران 3
وظایف مستاجر در عقد اجاره به شرط تملیک در حقوق ایران: 4
فصل اول 5
ارکان عقد اجاره 5
1-قصد و رضای طرفین (تراضی) 6
2-موجر و مستاجر: 6
اهلیت در عقد اجاره: 9
نتیجه و تحلیل: 12
کیفیت تعیین اجرت: 12
فصل دوم 13
شرایط عقد اجاره 13
1-شروط عقد اجاره: 14
2-شروط مال موضوع عقد اجاره: 14
شروط اجرت: 16
مورد اجاره ممکن است مفروز یا مشاع باشد: 17
مورد اجاره باید معلوم باشد: 19
منفعت مورد اجاره باید مشروع باشد: 20
قدرت بر تسلیم مستاجره: 20
عوض منافع: 20
فروعات در مورد اجاره: 21
فصل سوم 22
آثار عقد اجاره 22
الزامات مختص موجر: 23
1-تسلیم مورد اجاره: 23
2-حفظ و صیانت از مورد اجاره: 25
3-عدم تغییر در عین مستاجره: 26
4-انجام تعمیرات اساسی: 26
5-پرداخت مخارجی که برای بقاء عین مستاجره ضروری است: 27
6-قبول مسئولیت در قبال تعرض و مزاحمت اشخاص ثالث: 27
تکالیف موجر: 27
2-الزامات مختص مستاجر: 29
2-پرداخت مال الاجاره: 30
تکالیف مستاجر: 31
فصل چهارم 34
انحلال عقد اجاره 34
1-انحلال عقد اجاره از طریق بطلان: 35
2- انحلال عقد اجاره از طریق فسخ: 35
3- موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر: 36
4-انحلال عقد اجاره 37
5-انحلال عقد اجاره از طریق انفساخ: 37
6-انحلال عقد اجاره از طریق انقضاء مدت: 38
7-انحلال عقد اجاره از طرق خاص 38
8-انحلال عقد اجاره مربوط به خانه های سازمانی: 39
علائم و اختصارات : 40
فهرست منابع و مآخذ 40
43