موضوع: اقتصاد مسکن اجتماعی The Economics of Social Housing درس: مسکن
مقدمه نقش تجزیه و تحلیل اقتصادی در مسکن اجتماعی
حدود سی سال پیش وقتی دونکان مکلینا ابتدا شروع به کار بر روی اقتصاد مسکن نمود، مفهوم مسکن اجتماعی بسیار ساده به نظر می رسید.
دلایل نیاز به مسکن انبوه:
شیوه ای که دولت انگلستان برای برآوردن این نیاز به کار برد:
آنها تامین بخش دولتی را تنها راه پیش رو میدیدند ، نه تنها به خاطر مسائل ایدئولوژیک بلکه به خاطر ظرفیت محدود بخش خصوصی. این حقیقت قابل انکار نبود که بیشتر زمین های موجود برای مسکن در دست بخش دولتی بود و اینکه پاکسازی محله های فقیر نشین و توسعه مجدد نواحی حومه شهری برای مطابقت با استانداردهای مناسب به دخالت قدرت محلی بزرگی نیاز داشت
خصوصا در دهه 1960 , بزرگترین دوره ی توسعه پایدار در مسکن دولتی دیده شد که تا آن زمان در انگلستان بی سابقه بود.
درهرحال، چندان به منطق و اساس مسکن اجتماعی یا تاثیر سیاست های خاص بر نتایج مسکن پرداخته نمی شد و همچنین تقاضا و نیاز برای خانه ای مجزا بسیار بدیهی بود.
مجله ی وایت پیپر در مقاله اش در سال 1971 با عنوان "معامله منصفانه ای برای مسکن " :
نگاه ساده ای به اعداد نداشت بلکه مجموعه پیچیده تری از اهداف را به عنوان " مسکنی آراسته برای هر خانواده " با توجه به قیمت مناسب آن, مسائل مربوط به کیفیت برای اولین بار تعریف کرد.
سرشماری سال 1971 برای اولین بار نشان داد که در هر ناحیه انگلستان ،تعداد آپارتمان ها بیش از تعداد خانوارهاست.
برای حل مشکل محله های زاغه نشین و کثیف:
با این تشخیص که ایده ی یک خانه آراسته چندان بر خود آپارتمان منحصر نمی شد بلکه شامل نواحی اطراف آن و خود محله می شد
تخریب و جایگزینی
بازسازی و توسعه نواحی
در این زمینه بود که وزیر محیط زیست دولت دستور داد که سیاست مسکن در انگلستان را به طور کامل بررسی کنند
اقتصاد برای اولین بار نقش مهمی را در تحلیل سیاسی بازی کرد
این نقطه عطفی برای شروع شیوه ای تحلیلی جهت ارزیابی سیاست بود
تغییر سیاسی طی بیست و پنج سال گذشته کاملا توسعه یافت
و بیشترین هدفش:
از سوی دیگر، تغییر اقتصادی نه تنها بر ارزیابی مقیاس های خاصی متمرکز بوده بلکه به آزمایش مسائلی اساسی در زمینه این سیاست ها پرداخته است.
مبارزه با مشکلات ناشی از سیاست های قبلی و ارائه شیوه ای فعال برای تغییر
در زمینه مسکن اجتماعی، اساسی ترین مسائل شامل موارد زیر است:
آیا دستیابی به اهداف حکومتی الزاما به معنی توجه بیشتر به بخش مسکن اجتماعی است؟
سایر کشورها که تعهد نسبتا برابری دارند به اینکه برای هرکس خانه ای وجود داشته باشد( آلمان و سوئیس و آمریکا و استرالیا که در دو مورد اخیر این امکان وجود دارد که تعهد ایشان را به موضوع مسکن اجتماعی مورد شک قرار دهیم) از کانال بخش خصوصی به طرز موثری به اهداف اجتماعی در حوزه مسکن دست پیدا کردند.
آیا وجود یک بخش اجتماعی لزوما بر مالکیت دولتی دلالت دارد؟
همچنین، واضح است که در بسیاری از کشورهای اروپایی مانند هلند، فرانسه و سوئد، که مالکان اجتماعی مستقل نقشی مهم و اصلی در تامین اجتماعی دارند.
در زمینه مسکن اجتماعی، اساسی ترین مسائل شامل موارد زیر است:
آیا وجود بخش بزرگ اجتماعی لزوما بر اجاره های زیر نرخ بازار دلالت دارد؟
آیا نمونه هایی وجود دارد، مانند سوئد و هلند که اجاره ها در بخش اجتماعی بیشتر از نرخ بازار باشد؟
آیا باید تخصیص اجرایی مسکن اجتماعی وجود داشته باشد تا اطمینان دهد که گروه های خاصی مسکن مناسب بدست می آورند یا باید انتخاب مصرف کننده بین بخش ها وجود داشته باشد؟
همچنین بسیاری از کشورهای اروپایی , نه تنها دولت در تخصیص مسکن اجتماعی برای گروه های ویژه کمک می کند بلکه به عنوان یک بنیاد عمومی بی طرفانه به همه گروه ها کمک می کند بنابرین اهداف اجتماعی را می توان در کل سهام بدست آورد.
اینها مسائل اساسی و مهمی هستند ولی همچنین مسائلی هستند که اصول اقتصادی می تواند برای آنها کمکی نسبی باشد. خصوصا اقتصاد می تواند به مسائل زیر بپردازد:
آیا بازار می تواند مسکن موثری ارائه کند که افراد قدرت خرید داشته آن را داشته باشند که در این مورد ممکن است نیازی به بخش مسکن اجتماعی خاصی نباشد.
آیا دلایل اقتصادی وجود دارد که چرا خود مسکن باید نقشی فعالانه در توزیع مجدد درآمد از طریق تامین داشته باشد به جای اختصاصات اجرایی جهت اطمینان از اینکه نیازهای اولیه برآورده میشود.
آیا دلایلی وجود دارد که چرا نظارت اجتماعی مسکن ممکن است پرهزینه تر از تامین اختصاصی باشد که دلیلی برای مالکیت دولتی یا حداقل اجتماعی ارائه می کند تا به مسائل تحمل خطر, اداره کردن و تامین بودجه بپردازد.
این فصل به این سه مسئله پرداخته:
پرداختن به این مسائل کمک می کند تا نسبت به نقش مناسب مسکن اجتماعی در قرن بیست و پنجم چشم انداز و بینشی بدست آید.
منطق و علت کارایی دخالت دولت
استفاده از مسکن به عنوان وسیله توزیع مجدد
رابطه هزینه های معامله ها و اقتصاد
دلایل کارآمد برای تامین مسکن اجتماعی:
اقتصاد کلان، تعریف روشنی از این منطق برای دخالت اقتصادی جهت بدست آوردن بازده تولیدی و اختصاصی در سیستم بازار , فراهم می کند.
این درمورد شرایطی است که قیمت ها به خوبی ارزش های اجتماعی را منعکس نمی کنند و عواملی وجود دارد که از محرک های قیمت جلوگیری می کند.
همچنین پیشنهاد می کند که دولت می تواند به سه شیوه اصلی مداخله کند:
کنترل مستقیم قیمت یا تعداد کالا
مالیات گذاری یا یارانه گذاری
تامین مستقیم خدمات و کالاهای مربوطه
منابع شکست بازار:
مسکن ویژگی های بسیاری دارد که موجب شکست بازار شده و بنابرین هم ناکارآمدی تولیدی و هم ناکارامدی اختصاصی است.
همچنین، از همه انواع مداخله دولت برای تامین آن استفاده شده است؛ نه تنها در انگلستان بلکه در کل جهان صنعتی
از همه مهمتر, مسکن به نحوی در طیفی بین کالاهای شخصی که می توان از بازار انتظار داشت در این زمینه خوب کار کند و کالاهای دولتی که بازار در تامین آنها ناکارامد است , قرار می گیرد.
در این زمینه، روشن است که مسکن، دارایی شخصی است
مصرف مسکن هم رقابتی است و هم استثنایی و سود بسیار زیادی به جیب مالک یا مستاجر میرود.
مهمتر اینکه، خانه برای افراد مختلف سود و منفعت متفاوتی دارد. یک آپارتمان در مرکز شهر می تواند دقیقا همانی باشد که زوجی جوان می خواهند درحالیکه خانواده دیگری همان مقدار پول را برای خانه ای خارج از شهر میدهند که مثلا باغچه داشته باشد.
این از دیدگاه آزادی طلبانه بر ارزش انتخاب تاکید دارد که مسکن با تمرکز بر حمایت مالی درآمد، به طور خصوصی تامین شده و اختصاص یافته است
در این زمینه بیشتر تاکید بر
چهارچوب تنظیمی دولتی بوده است
که برای همه بخش ها به کار میرود.
این به مشخص کردن مکان، تراکم، طراحی مصالح ساختمان سازی و سطح اشغال کمک می کند.
تامین مسکن اجتماعی همچنان نقشی دارد زیرا این استانداردها نمی تواند برای همه به کار رود و قوانین و مقررات به سختی اجرا میشوند.
کاستی های برون زا نیز منبع اصلی تنزل محله است که هیچ محرک و انگیزه ای برای افراد برای سرمایه گذاری برای دست یابی به سطوح مناسب خدمات محلی و مدیریت محله وجود ندارد و همچنین ظرفیتی برای اجرای قراردادهای خصوصی وجود ندارد که این کمبود ها را جبران کند.
این مشکلات در زمینه بازار زمین شدیدا وجود دارد؛ جایی که عوامل بیرونی چه مثبت و چه منفی موجب طرح استفاده زمین و تخصیص کاربری شده تا از الگوهای منطقه ای به بهترین وجه استفاده شود.
کاستی های برون زا
تنزل محله
در نتیجه:
بر اساس
این روند منجر به این پیشنهاد میگردد که بازار خصوصی هم در توسعه جدید و هم در بهسازی , سرمایه گذاری کند. مسکن اجتماعی به عنوان راهی مستقیم برای ایجاد سطوح بالای سرمایه گزاری و پیشرفت بنیادین جوابگوست.
تصمیمات فردی
تاکید بر هزینه های کوتاه مدت و مصرف گرایی
در حالی که جامعه به عنوان یک کل نیازمند راه حل های بلند مدت است
بازار خصوصی
این مشکلات با کمبود اطلاعات و عدم تقارن در آن اطلاعات تشدید میشوند
این بدن معناست که مصرف کننده ها نمی توانند به خوبی مزایا و سود سرمایه گذاری های خود را ارزیابی کنند و نمی توانند تامین کننده های مناسبی را انتخاب کنند. خصوصا بازار مسکن به خوبی منعکس کننده منفعت این سرمایه گذاری ها نیست از این رو مالکان خصوصی نمی توانند ارزش خود را تشخیص دهند تا سود مورد نظر را بدست آورند.
افراد سعی می کنند تا ریسک نکنند که این هم اشتیاق و میل به سرمایه گذاری را کاهش داده و باعث میشود دخالت دولت برای افزایش منابع برای سرمایه گذاری روی خانه سازی بیشتر شود، که در آن صورت تصمیمات دولت باید براساس بی طرفی باشد
عوامل افزایش دخالت های دولت برای افزایش سرمابه گذاری ها در مسکن
عوامل افزایش دخالت های دولت برای افزایش سرمابه گذاری ها در مسکن:
دلیل دیگر برای دخالت دولت به مشکلات قدرت انحصار فروش مربوط میشود.
فرم های سنتی قدرت بازار , شکست و خطای اصلی بازارهای مسکن نیستند. خصوصا, اقتصاد مقیاس در تولید یا مدیریت نسبتا محدود است درحالیکه در بیشتر نواحی تعداد بیشتری از تامین کننده های مسکن وجود دارد.
با این حال, مشکلات قابل توجهی مربوط به قراردادهای میان اشخاص وجود دارد, خصوصا در زمینه روابط مستاجر و مالک که اغلب اطلاعات نامتقارنی وجود دارد و قراردادها براساس دسترسی برابر برای اطلاعات نیستند.
یکی از رایج ترین ناکارمدی ها در بازار:
به مشکلات تعدیل آهسته در سیستم مسکن مربوط میشود
و از همه مهمتر این حقیقت که در بازار قیمت سیستم ها می تواند سریع تر از مقدار و کمیت تعدیل شود.
تولید اجتماعی و مالکیت اجتماعی معمولی ترین شیوه پرداختن به مشکلات با توجه به توسعه جدید است. در بخش اجاره ای خصوصی موجود , کنترل ها فوری بوده ولی در بلند مدت نتایج آن کنترل اغلب محرک شدیدتری برای تامین اجتماعی و تخصیص اجتماعی فراهم می کند.
در زمان های کاهش ناگهانی منبع و افزایش تقاضا یا مهاجرت سریع، بازارها نتایج توزیعی عکس میدهند، که بعضی از آنها بر استفاده مناسب از منابع تاثیر خواهند داشت.
آیا وجود نارسایی بازار برای پشتیبانی تامین دولتی کافی است؟
تحلیل شکست بازار در مسکن , موردی قیاسی برای دخالت دولت ایجاد میکند اگر مستقیما برای تامین دولتی مطرح نباشد. پیش از اقدام باید به دو پرسش مهم پرداخته شود:
1- آیا اهمیت خطای بازار براساس هزینه های بالاتر , سود کمتر, تخصیص نامناسب و بدون سرمایه گذاری منابع مسکن برای جهان ناکامل به حد کافی بزرگ نیست؟
2- آیا تخصیص اجرایی حقیقتا بر مشکلات خطای بازار غلبه می کند یا به سادگی آنها را با مشکلات بد یا بدتر خطای اجرایی جایگزین می کند؟
بنابرین شکی وجود ندارد که مسکن تحت تاثیر ناکارمدی ها و نارسایی های بازار است.
طی چند سال گذشته کار بزرگی در زمینه آزمایش هزینه های مسکن ضعیف و مزایای افزایش سرمایه گذاری انجام شده است این ها بر دو ویژگی اصلی تمرکز دارند:
شواهدی از رابطه بین مسکن بد و سطح پایین سلامت وجود دارد. جمعیت زیاد، رطوبت، سرما، کیفیت بد هوا و تنش مربوط به مسکن همگی رابطه ای با سطح پایین سلامت دارند.
اهمیت فرصت های زندگی
محرومیت اجتماعی
به هرحال، به جز درمورد آنهایی که در مسکن های موقتی هستند، این تاثیر چندان زیاد به نظر نمیرسد.
رابطه بین سطح پایین سلامت و تجربه بی خانمانی و زندگی در مسکن های موقتی بسیار قوی تر است.
به هرحال, وجود یک رابطه برای مشخص کردن رابطه علت و معلولی کافی نیست، خصوصا از آنجایی که شواهد قوی وجود دارد که نشان میدهد فقر و نابرابری بر سلامت و تجربه های مسکن تاثیر می گذارد.
تحلیل های مشابه ای درباره مسکن و سطح تحصیل انجام شده است که مجددا قوی ترین شاهد هزینه های مسکن بد و ضعیف به کسانی مربوط میشود که بی خانمانی را تجربه کرده اند یا در مسکن های موقتی اقامت گزیده اند.
مهمترین مشکلات مشخص شده مربوط به کیفیت خود خانه, نه براساس جمعیت زیاد بلکه بیشتر براساس محله بوده است.
همین برای فرصت کاری نیز به کار میرود وقتی که مشکلات بیشتر به تجربه گروهی و دسترسی به بازار کار مناسب و شرایط مسکن مربوط میشود.
مسئله رابطه فعلی به نقش مثبتی مربوط میشود که مسکن می تواند در بازسازی موثر شهری ایفا کند.
مسکن در هسته این شیوه قرار داشت چراکه در اولویت علایق ساکنان قرار دارد و سازمان های مسکن نسبتا خوب مجهز شده تا در مشارکت های لازم برای موفقیت نقش داشته باشند.
برنامه های ابتدایی بازسازی در انگلستان
تمرکز بر سرمایه گذاری مسکن
برنامه های بعدی بازسازی وسیع تر شدند
فرصت های آموزشی بوجود آمد
برنامه هایی برای کاهش رفتار ضد اجتماعی
تقویت زیرساخت های اجتماعی
در انگلستان نیز واضح است که مجموع تامین اجتماعی برای اطمینان از اهداف تعریف شده دولت کافی نیست، براساس این هدف که خانه ای آراسته برای هر مالکی با قیمتی که در توان او باشد ساخته شود. در بسیاری از نواحی عدم انطباقی بین تامین مسکن و نیازهای مشخص وجود دارد که موجب ادامه مشکلات بی خانمانی و استفاده از مسکن موقتی میشود.
واضح است که سرمایه گذاری اجتماعی در مسکن لزوما این مشکلات راحل می کند.
مطمئنا برنامه های مسکن اجتماعی می تواند سرمایه گذاری بزرگ را هم در مساکن جدید و هم در منزل های موجود ایجاد کند.
این را می توان در اروپا در دوره ی پس از جنگ دید. واضح است که این نتایج با کمترین هزینه بدست می آیند.
به علاوه، سیاست های تخصیص و تامین اجتماعی خود می تواند هزینه های زیادی تولیدکند و بر مشکلاتی در محل های خاصی تمرکز دارد -که موجب مشکلات اصلی محرومیت اجتماعی می شود- بیافزاید.
در این مورد توافق وجود دارد که این مشکلات در اثر عوامل اجرایی بوجود آمده است و نه ناکارامدی بازار.
مسکن به عنوان وسیله توزیع مجدد اصول:
استاندارد مهم، پیش رفتن به جلو است؛
خانوارهای کم درآمد برای خرید مایحتاج زندگی به کمک نیاز دارند. چگونه میتوان به آنها کمک کرد؟
یک شیوه، در فرم و شکل یارانه های درآمد , ظرفیت فزاینده جهت پرداخت و درعین حال انتخاب آزاد درباره چیزی که خریداری میشود است. بنابرین موفقیت به تاثیر و کارایی سیستم محرک بازار برای ایجاد پاسخ به تامین نیاز بستگی دارد.
متناوبا می توان به تامین کننده ها, چه خصوصی و چه اجتماعی, یارانه داد تا مستقیما مسکن های اضافی بسازند و آن را براساس اولویت های مورد توافق اختصاص دهند
بیشترین سیاست تامین مسکن اجتماعی هیچگاه براساس بازده و کارایی نبوده است, بلکه براساس وسیله مستقیم و موثر توزیع مجدد بوده و اطمینان از تامین حداقل استانداردهای مسکن.
بنابرین این سوال مطرح میشود که این اولویت ها چطور باید به تصمیمات عملی تبدیل شوند , به عبارت دیگر چه کسی باید یارانه حقیقی را دریافت کند که هم تحت تاثیر اصول قیمت گذاری و هم تخصیص سهمیه قرار گیرد؟
مسئله متفاوت توزیعی دیگر به تاثیر عدم تعادل قیمت و تخصیص سهم مربوط میشود، خصوصا وقتی با کمبود مسکن مواجه هستیم .
از این رو سودها و بهره بین مالکان و صاحب خانه ها با محاسبه هزینه مصرف کننده ها توزیع میشود. مشکلی که ممکن است ایجاد شود کنترل اجاره ها در بخش خصوصی است.
در مسکن اجتماعی مشخص کردن اجاره ها و قیمت ها مشکلات قابل توجهی را درمورد اهداف ایجاد می کند که مانع از کمک به رفع نیازهای اجتماعی میشود. مثلا با ساخت خانه های ارزان تر , خانواده ها می توانند مسکنی مناسب بخرند و یا ارزش و قیمت نسبی مسکن مشخص شود.
در این پرسش عمومی تر درباره ی یارانه های درآمد، در مقابل، نقش قیمت ها و اجاره ها است که بسیار می تواند موثر باشد:
در محیط بازاری که به خوبی کار می کند، قیمت ها منعکس کننده هزینه های منابع بوده و بنابرین به افزایش یکپارچگی حاصل از منابع مسکن کمک می کند.
درعمل، خصوصا وقتی عدم تعادل و نابرابری وجود دارد، ظرفیتی که باید پرداخت شود می تواند سود بسیاری دربر داشته و دخالت ناگزیر باشد.
در ایالات متحده پذیرفته شده که یارانه های مربوط به تقاضا بسیار موثر هستند، زیرا کمتر به شکست بازار ،
کالاهای مطلوب و رفاه اجتماعی پرداخته میشود. بنابرین تنها معیارهای این ارزیابی به انتخاب و هزینه مربوط میشود.
در انگلستان و در بیشتر قسمت های اروپا، هرچند تامین یارانه ها ادامه دارد، تمایل بسیاری به هدفدار کردن آنها وجود دارد. مقدار کل یارانه برای مسکن بسیار کاهش یافته و اهمیت یارانه های تقاضا افزایش یافته است.
بنابرین، تامین یارانه ها تا نقطه ای کاهش یافته که در هلند و سوئد که هردو کشور تعهد قوی به مسکن برای رفاه اجتماعی دارند، اکنون دولت هیچ برنامه مالی برای تامین ندارد و در بریتانیا چنین یارانه هایی به تقویت سهام اجتماعی محدود میشود، همراه با برنامه بسیار محدود ساخت و سازهای جدید
در عمل بسیار شگفت آور است که دیدگاه ها درباره ی منافع نسبی یارانه های تقاضا و تامین در کشورهای مختلف به وضعیت ایدئولوژیکی دولت بستگی دارد.
این موضوع تاثیر تغییردهنده شکست بازار را در کشورهای درحال رشد را نشان می دهد. برنامه های توسعه ای بزرگ مقیاس مشکل کمبود را حل کرده اند به جز در نواحی که با تغییر ناگهانی روبرو شده اند.
افزایش درآمد ملی موجب افزایش استانداردهای متوسط مسکن شده و باعث کاهش تاثیر عوامل منفی بیرونی می گردد. همزمان با آن بدمسکنی حذف شده و یا با کمک دولت مورد ارتقا قرار میگیرد .
افزایش درآمد ملی
افزایش استانداردهای متوسط مسکن
کاهش تاثیر عوامل منفی بیرونی
در نتیجه تنها سه قلمرو دخالت براساس اولویت های دولتی فعلی در اروپا حائز اهمیت است:
اطمینان از دسترسی به مسکن مناسب برای کسانی که پایین ترین درآمد را دارند که همچنان به خاطر شکست برنامه های دیگر محروم مانده اند.
در خصوص مسئله محله مطابق با ماهیت خدمات مسکن بایستی به خدمات و محیط محلی توجه شده و ( آنجا که ناکامی های بازار بر اثر عوامل ببرونی رو به افزایش است )، برای مثال پرداختن به پیامدهای مسکن ناشی از کاهش های ناگهانی سوددهی اقتصادی منطقه ای و ناحیه ای
حفظ و بهبود سهام موجود که مشکلات مربوط به سرمایه گذاری ناشی از اطلاعات نامناسب و مغایرت با خطر رایج و شایع است.
در هلند به ویژه در محصور کردن بخش اجاره اجتماعی بوده است و اکنون به سمت سیاست هایی حرکت می کند که هدفش افزایش نسبت اشغال مالک است.
در سوئد تمرکز یارانه های مستقیم بر نواحی خاصی از کاهش اقتصادی می باشد.
در بریتانیا اکثریت مسکن شورایی به مالکان زمین مستقل منتقل میشود , تاکید بیشتر به جایگزین کردن مالکیت سهامی و دیگر طرح های مالکیت کم درآمد است و اکنون ساختمان سازی بخش اجتماعی جدید مستقیما به توسعه های بخش خصوصی متصل می شود.
در همین زمان بسیاری از کشورهای اروپایی بخش های اجتماعی خود را بازسازی کرده اند و بخش خصوصی را بیشتر دخالت داده اند خصوصا با توجه به بودجه و سرمایه.
در ایالات متحده این تاکید بر کمک مستقیم به اقشار کم درآمد است.
بیشتر برنامه های جدید بر افزایش فرصت های فردی تاکید دارند که نشان دهنده تاکید بر انتخاب است.
همچنین، برنامه های جدید بر کاهش هزینه های سکون و تبعیض گذاری (بویژه تبعیض نژادی ) تمرکز دارند که منجر به مستثنی کردن صاحبان خانه از شرکت در بازارهای مسکن میشود. این سیاست ها خصوصا بر جایگزینی کالبدی به سمت اجتماعات بیشتر مختلط و دسترسی به اشغال ( اسکان ) مالکانه به نظر می رسد که حامل منافع زیادی از جمله دسترسی تا اعتبارات اشتغال تا سبک زندگی سالم تر می شود.
درحالیکه در ایالات متحده کمک به افرادی صورت می گیرد که بتوانند وضعیت خود را در سیستم مسکن ارتقا دهند.
به هرحال تاکید در اروپا بیشتر بر دخالت مداوم در تامین است، خصوصا براساس بازسازی؛
هردو شیوه مشکلاتی را مربوط به بازده و کارایی نسبی تامین اجتماعی و خصوصی و رسیدگی بازار در برابر شکست اجرایی به وجود می آورند.
بنابرین گرایشات کلی در اروپا و آمریکای شمالی به سمت تمرکز بیشتر بر کمک به اقشار کم درآمد و محله های فقیرنشین می باشد.
نظارت بر مسکن
در دهه 1970 مسئله شکست بازار و سپس دخالت دولت , بحث اقتصادی سیاست مسکن را در پی داشت.
تا اوایل دهه 1980 بود که اقتصاددانان به کمک واقعیت سیاسی شروع به تحلیل پدیدآمدن سیستم های نسبی نظارتی ،خصوصا تحلیل شکست اجرایی تا مسئله تامین مسکن نمودند.
در این صورت سیاست دولت باید بر بازار آزاد و بهبود چهارچوب های قراردادی باشد.
نظریه شکست اجرایی
نظریه شکست اجرایی براساس آزمایش ماهیت حقوق املاک است.
حقوق املاک شخصی به فرد این قدرت را میدهد که از منابع برای بهترین منفعت ممکن فرد استفاده کند. از آنها
به خوبی استفاده خواهد شد زیرا فرد می خواهد استقلال خود را به بیشترین حد برساند.
حقوق املاک خصوصی نیز به این منابع اجازه میدهد تا به شیوه ای منتقل شود که ارزش های مورد انتظار آینده بر حسب قیمت به خوبی مشخص شوند. بنابرین از منابع به بهترین نحو استفاده میشود و ناکارآمدی ها حذف میشود.
مالکیت اجتماعی با مشکلات حقوق املاک نامشخص و نامناسب همراه است تا هم کارامدی ها و هم ناکارامدی ها
مشخص شود.
هیچ محرک مستقیمی برای انتقال منابع به تامین کننده های کارامدتر وجود ندارد. تعاملات تعریف نشده میان تصمیم گیرنده ها و آنهایی که سیاست گذاری می کنند باعث ایجاد ناکارامدی های تولید تیمی میشود زیرا اطلاعات نامناسب بوده و تصمیمات براساس محدودیت ها گرفته شده بنابرین نتیجه مطلوب نیست.
مسئولان محلی و دیگر تامین کننده های اجتماعی مایلند که بر تامین مسکن و تخصیص ها نظارت کنند که لزوما نشان دهنده اهداف اجتماعی و فردی نمی باشد.
خصوصا مشکلات بسیاری وجود دارد که با فشارهای بازار تدبیر نمیشود. از این رو تصمیم گیرنده ها از منابع برای رسیدن به اهداف استفاده می کنند. این مشکلات در شرایط خطر و ناامنی بدتر میشوند، مخصوصا جایی که خطر سیاسی باشد.
مکانیسم های تخصیص معمولا بیان کننده قیمت و ارزش نیست. همچنین رفتار جستجو برای اجاره باعث تخصیص نادرست منابع میشود. این مشکلات بیشتر در مسکن رواج دارند , به خاطر ماهیت پیچیده ویژگی های مسکن که بسیار متفاوت است.
هسته مقایسه بین روش های مختلف نظارت براساس سه مولفه می باشد:
وضوح و روشنی اهداف- اگر اهداف روشن باشند و خصوصا اگر اهداف چندگانه ای وجود داشته باشد می توان قراردادهای موثری تنظیم کرد و مشخص کردن محرک ها و نظارت موثر بر نتایج بسیار دشوار است .
اقتضاء تناسب ساختارهای محرک خصوصا وقتی بین خطر و بیشترین ارزش سبک سنگین میشود- سیستم های اجرایی ساختارهای محرک نامشخص تری دارند ولی دامنه گسترده تری از نظارت بر شیوه های اجرایی دردست دارند.
چهارچوب کاری که با آن فعالیت مربوطه-در اینجا تامین مسکن اجتماعی- به اقتصاد پیوند می خورد . در سیستم های بازار این کار از طریق تحقق بخشیدن و مشخص کردن دارایی انجام میشود. در سیستم های اجرایی این از طریق چهارچوب تنظیمی انجام میشود.
طی چند سال گذشته پیشرفت قابل ملاحظه ای در تحلیل شیوه های کاهش همه انواع خطاهای نظارت به وجود آمده است، خصوصا در زمینه بازارهای تامین مالی و همچنین در رابطه با سازمان های غیرانتفاعی.
همه اینها پیشنهاد می کنند که:
فرم و شکل نظارت نباید مستقیما به مقدار تفاوت اهداف خصوصی و اجتماعی مربوط شود.
این پیشرفت ها هستند که فرصت استفاده از همه شیوه های ممکن را فراهم می سازند، از تخصیص و مالکیت دولتی گرفته تا بازارهای شخصی با یارانه درآمد- برای رسیدن به هدف اجتماعی خانه ای آراسته و مطلوب برای هر خانواده با قیمت مورد نظرشان.
واقعیت: شکست اجرایی درمقابل شکست بازار
پس از اینکه دولت محافظه کار در سال 1979 انتخاب شد، تحلیل شکست اجرایی به عنوان مرکز و بنیان تحلیل اقتصادی سیاست مسکن در انگلستان پدید آمد.
در این زمان حراج خانه های شورا از طریق حق خرید به عنوان اولین اخبار در قطعنامه گنجانده شد. علت اینکه مسکن اینگونه موجب تغییر سیاست شد علل سیاسی و کلان اقتصادی بود .
احتمال استفاده سیستم مالی آزاد هم برای اشتغال گسترده مالک و هم برای بازسازی ارزیابی های بخش اجاره ای اجتماعی و این حقیقت که مسکن در فهرست اولویت سیاسی قرار گرفته است .
بنابرین خصوصی سازی به عنوان بهبود بازده تولیدی دیده شده که منابع را برای مصرف کننده تخصیص میدهد و از سیستم مالی آزاد برای معرفی محرک های خصوصی استفاده می کند و تولید را موجب شده و سپس مدیریت و بهبود سهام موجود را باعث میشود.
نتیجه گیری ها:
تحلیل این فصل:
منطقی عملی برای گرایشات مشاهده شده در جهان صنعتی ارائه میدهد
اصول اقتصادی تاثیری داشته اند، نه تنها بر تصمیمات سیاسی فوری بلکه بر درک کلی ما از اینکه دولت ها چطور و چه موقع باید مسکن های اجتماعی فراهم کنند.
این اصول همچنین به ما اجازه میدهد تا اولین تلاش را در جهت پاسخ به سوالات درباره ماهیت و نقش مسکن اجتماعی انجام دهیم.
مهمترین مفهوم تحلیل این است که در قرن بیست و یکم باید تاکید کمتری بر مسکن اجتماعی مستقیما باشد و بیشتر تاکید به بازارهای مدیریتی، اطمینان از سرمایه گذاری مناسب و انواع مختلف تامین کننده ها (دولتی، غیرانتفاعی و خصوصی ) باشد تا هزینه و کیفیت بیش از زمینه های ایدئولوژیکی مقایسه شود.
نقش مسکن اجتماعی حفظ خواهد شد ولی باید نجات یابد اگر هم مطابق با اشتیاق های منطقی باشد و هم ارزش پول را بالا ببرد.
خصوصا مهمترین نتیجه:
تغییر کوچکی است خصوصا طی دوره هایی که فشارهای سیاسی کم است ولی تنش های سیاسی چه در اقتصاد کلان و چه توزیعی وجود دارد که براساس بحران اختصاص خواهد یافت.
بنابرین سیاست مسکن مانند کلافی از سیاست هایی خواهد ماند که به مشکلات خاص و نه به کل مشکلات می پردازد ولی حداقل , اقتصاد به ما ابزاری میدهد که با آن می توانیم به نتایجی دست یابیم و امور را بهبود بخشیم.