۲ درصد افزایش جمعیت متعلق به کشورهای درحال توسعه است

۲ درصد افزایش جمعیت متعلق به کشورهای درحال توسعه است
کارشناس تنظیم خانواده حوزه معاونت بهداشتی استان همدان گفت: ۹۲ درصد افزایش جمعیت متعلق به کشورهای در حال توسعه و جهان سوم و ۶ درصد بقیه به کشورهای توسعه یافته تعلق دارد.
کارشناس تنظیم خانواده حوزه معاونت بهداشتی استان همدان گفت: ۹۲ درصد افزایش جمعیت متعلق به کشورهای در حال توسعه و جهان سوم و ۶ درصد بقیه به کشورهای توسعه یافته تعلق دارد.
فاطمه ربیع یگانه با بیان این مطلب اظهار کرد: متاسفانه جامعه انسانی با سه عامل افزایش جمعیت، کاهش منابع طبیعی و معدنی، تباهی طبیعت سبز رو به روست.وی ادامه داد: برخی جوانان طالب راهیابی به دانشگاه و اشتغال به سد کنکور و عدم بازار کار بر می خورند و بازگشت این جوانان به درون جامعه مسائلی چون بیکاری، نابهنجاری فرهنگی و اجتماعی، افسردگی های روانی و پیدایش آسیب های اجتماعی متعدد را به وجود می آورد.
یگانه با بیان این که جمعیت ایران طی ۳۰ سال حدود ۶ برابر شده است، خاطرنشان کرد: امروزه بحران جمعیت نه تنها در ایران بلکه در اکثر کشورهای در حال توسعه بلای جان منابع شده است.وی با بیان این که حدود ۷۰ درصد از جمعیت ایران زیر ۲۸ سال است، به ایسنا گفت: این امر نشان دهنده نیاز کشور به مسکن، اشتغال، آموزش و پرورش، تسهیلات رفاهی، بهداشت و درمان است.
کارشناس مسوول تنظیم خانواده استان همدان، آلودگی محیط زیست، بیماریهای ناشی از آلودگی هوا و محیط زیست، کمبود دارو و افزایش هزینه های درمانی، افزایش بیکاری، بالا رفتن هزینه های آموزشی، افزایش طلاق، آمار بالای خانواده های زیر خط فقر و سوء تغذیه در کودکان و زنان باردار را از عوارض ازدیاد جمعیت عنوان نمود.وی کنترل جمعیت، رعایت برنامه تنظیم خانواده، استفاده از روش های مطمئن پیشگیری از بارداری، جلوگیری از حاملگی های ناخواسته، عدم استفاده از روش های سنتی و غیر ایمن را از راهکارهای جلوگیری از ازدیاد جمعیت بیان کرد.
کارشناس معاونت بهداشتی از خانواده ها درخواست کرد برای دریافت کلیه خدمات تنظیم خانواده اعم از مشاوره تا تحویل داروها و لوزام پیشگیری به صورت رایگان به مراکز بهداشتی – درمانی و خانه های بهداشت محل زندگی خود مراجعه کنند.
افزایش جمعیت خانوار از مهمترین عوامل خطرزای ابتلا به آسم در کودکان است
نتایج یک تحقیق در ایران نشان می دهد افزایش جمعیت خانوار و پایین بودن سطح تحصیلات والدین و همچنین سابقه خانوادگی آسم و در معرض دود سیگار قرار گرفتن به ترتیب از مهمترین عوال خطر بیماری آسم در کودکان است.
نتایج یک تحقیق در ایران نشان می دهد افزایش جمعیت خانوار و پایین بودن سطح تحصیلات والدین و همچنین سابقه خانوادگی آسم و در معرض دود سیگار قرار گرفتن به ترتیب از مهمترین عوال خطر بیماری آسم در کودکان است.در این تحقیق ریسک فاکتورهای آسم در کودکان مراجعه کننده به مرکز طبی کودکان در تابستان سال ‪ ۱۳۸۴‬مورد بررسی قرار گرفت.بر اساس این تحقیق تلاش در جهت افزایش سطح بهداشت ،تغذیه با شیر مادر و ترک عادت سیگار کشیدن می تواند در فائق آمدن بر این مشکل موثر واقع شود.روش کاراین تحقیق به اینصورت بوده است که یک بررسی مقطعی بر روی ‪۶۰‬ بیمار با تشخیص پزشکی آسم مراجعه کننده به مرکز طبی کودکان عوامل خطر از طریق پرسشنامه برگرفته از مطالعات بین المللی ، آسم و آلرژی کودکان مورد ارزیابی قرار گرفت.نتایج این تحقیق نشان داد افزایش جمعیت خانوار بیش از ‪ ۵‬نفر در ‪۲۵/۵‬ درصد شرکت کنندگان مشاهده شد و جنس مذکر بیشترین جنس در معرض خطر می باشد به اینصورت که این میزان در جنس مذکر ‪ ۵۹/۳‬درصد و در جنس مونث ‪ ۴۰/۷‬درصد بود.همچنین متوسط سطح تحصیلات والدین پایین بود و وجود سابقه خانوادگی آسم چه در خانواده پدری و چه در خانواده مادری ‪ ۵۰/۸‬درصد و فراوانی تولد زودرس ‪ ۸/۵‬درصد می باشد.علاوه براین یافته های تحقیق حاضر نشان داد اکثر پدران شرکت کنندگان در این تحقیق از طبقه کارگر بوده و ‪ ۳۳/۹‬درصد از شرکت کنندگان در معرض دودد سیگار قرار داشتند.شیوع بیماری های آلرژیک در طول دهه گذشته با روند رو به افزایشی همراه بوده است.مطالعات اخیر نشان می دهد که نقش فاکتورهای زمینه ای و نوع زندگی در این امر می تواند مهم باشد.نتایج این تحقیق که توسط دکتر "لاله شریفی"، دکتر "زهرا پورپاک"، دکتر "سعید بکایی"،دکتر "فریبرز زندیه"،دکتر "محبوبه منصوری"، دکتر "کورش محمدی" و دکتر "اکرم کریمی" انجام شده است در دومین همایش تخصصی آسم ارایه شد.دومین همایش تخصصی آسم و پنجمین سمینار دوسالانه انجمن آسم و آلرژی ایران توسط مرکز تحقیقات ایمونولوژی ،آسم و آلرژی ایران از ‪ ۲۳‬تا‪ ۲۵‬آبان ماه سال جاری در بیمارستان امام خمینی برگزار شد.

افزایش جمعیت، مهمترین دلیل افزایش مشکلات شهر تهران"

براساس یک نظرسنجی از مردم تهران درباره مهمترین مسائل شهر تهران که به تازگی انجام شده است. 4/24 درصد از پاسخگویان، شهر تهران را برای زندگی مناسب می دانند و از نظر 5/23 درصد از آنان شهر تهران "اصلا" برای زندگی مناسب نیست. مهمترین دلیل افزایش مشکلات شهر تهران از نظر پاسخگویان "افزایش جمعیت" (8/37 درصد) است.
"نبود بهداشت شهر"(5/8 درصد) مهمترین مسئله منطقه محل سکونت از نظر پاسخگویان بوده است. همچنین از نظر 7/25 درصد، "بی توجهی مسئولان"، عمده ترین دلیل امیدوار نبودن آنان به برطرف شدن مشکلات شهر تهران است. در نهایت 4/66 درصد پاسخگویان معتقدند در 10 سال آینده، مشکلات شهر تهران "بیشتر خواهد شد."

"نبود بهداشت شهر"(5/8 درصد) مهمترین مسئله منطقه محل سکونت از نظر پاسخگویان بوده است. همچنین از نظر 7/25 درصد، "بی توجهی مسئولان"، عمده ترین دلیل امیدوار نبودن آنان به برطرف شدن مشکلات شهر تهران است. در نهایت 4/66 درصد پاسخگویان معتقدند در 10 سال آینده، مشکلات شهر تهران "بیشتر خواهد

سایت خبری ایران: نرخ رشد جمعیت ایران با 2 دهم درصد افزایش به 6/1 درصد رسیده است.

به گزارش خبرنگار سرویس اجتماعی سایت خبری
ایران(www.IranNewsAgency.com)، نرخ باروری افزایش یافته و تعداد نوزادان متولد شده در سال به یک میلیون و 300 هزار رسیده است.

همچنین براساس آمار سازمان ثبت احوال در 9 ماهه اول امسال 961 هزار و 421 نوزاد در کشور متولد شده که این رقم نسبت به مدت مشابه پارسال از رشد چشمگیر 35/2 درصدی برخوردار شده است. همچنین میزان واقعه ازدواج نیز طی همین مدت با 7/8 درصد رشد به 672 هزار و 719 مورد بالغ شده که نشان می دهد جمعیت جوان بسرعت درحال وارد شدن به سن ازدواج و تجدید نسل است.
کارشناسان معتقدند موج دوم افزایش جمعیت آغاز شده و دولت باید بویژه در برنامه پنجم توسعه طرحهای گسترده ای برای کاهش دامنه آن به اجرا گذارد.

به عقیده این کارشناسان اگرچه طی دو دهه اخیر بسیاری از شاخص های جمعیتی از جمله امید به زندگی بهبود یافته اما رشد بالای جمعیت همچنان مشکلی اساسی پیش روی توسعه کشور است.
دکتر محمد میرزایی رئیس انجمن جمعیت شناسی ایران در گفتگو با خبرنگار ما گفت: اکنون جمعیت متولد دهه اول انقلاب (موج اول) به سن تجدید نسل رسیده و به همین دلیل موج دوم افزایش جمعیت آغاز شده است.
وی گفت: دولت باید برای پیامدهای اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی رشد جمعیت برنامه ریزی کند و همزمان به تلاش برای کنترل این رشد ادامه دهد.
به گفته دکتر میرزایی در شرایط فعلی رشد جمعیت بالای نیم درصد برای توسعه کشور مضر است و در بلندمدت سبب انفجار جمعیتی می شود.
رئیس انجمن جمعیت شناسی ایران با اشاره به برخی دیدگاهها در مورد اینکه جمعیت ایران به سمت پیر شدن حرکت می کند این دیدگاهها را غیرواقعی دانست و گفت: هم اکنون مساله ما جوانی جمعیت است و باید برای کنترل جمعیت برنامه ریزی کنیم و اساساً بحث پیری جمعیت برای ایران بسیار زود و نابهنگام است. وی تاکید کرد حتی در صورتی که رشد جمعیت بسیار کند شود چند دهه طول می کشد تا عوارض پیری جمعیت نمودار گردد.
وی سیاست های کنترل جمعیت که طی سالهای گذشته اتخاذ شده خوب ولی ناکافی دانست و گفت: در کنترل میزان موالید باید به تفاوت های مناطق مختلف کشور توجه کرد بدین معنا که خصوصیات دموگرافیک (جمعیتی) مناطق مختلف کشور باید گرایش به همگرایی داشته باشد حال آنکه اکنون رشد جمعیت در مناطق کمتر توسعه یافته کشور بسیار بالاتر از مناطق توسعه یافته تر است.

وی تاکید کرد به رغم همه مشکلات و نارسایی ها، شاخص های جمعیت کشور بهبود یافته و میزان مرگ و میر نوزادان به 30 در هزار تنزل کرده است اما نباید از نظر دور داشت که شاخص های جمعیت کشور برای همه نواحی اعم از شهری و روستایی باید با سرعت بیشتری بهبود یابد.

دکتر میرزایی مهمترین این شاخص ها را نرخ باروری، نرخ رشد جمعیت، نرخ مرگ و میر، نرخ مرگ و میر نوزادان و مادران دانست.

دکتر میرزایی افزود: اساساً رشد جمعیت در صورتی که بیش از نیم درصد باشد در آینده منجر به پدیده انفجار جمعیت می شود حال آنکه رشد جمعیت ایران بیش از 5/1 درصد است.

دکتر حبیب الله زنجانی استاد جمعیت شناسی دانشگاه تهران نیز در گفتگو با خبرنگار ما ضمن تاکید براینکه رشد جمعیت کشور برغم اقدامات صورت گرفته در 15 سال گذشته همچنان بالاست خاطرنشان کرد: متاسفانه برای نیازهای آتی جمعیت فعلی کشور نیز پیش بینی های لازم صورت نگرفته است.

وی گفت: سیاست جامع جمعیتی باید توا‡م با نگرش برنیازهای اصلی مردم اعم از مسکن، اشتغال، تحصیل و تامین اجتماعی باشد.

به گفته دکتر زنجانی کشور فاقد طرح جامع جمعیتی است و اگرچه این طرح در پیش نویس قانون برنامه چهارم توسعه پیش بینی شده بود، اما از پیش نویس حذف شد.

به گفته وی برای رسیدن به توسعه پایدار نیازمند سیاست جامع و همه جانبه جمعیتی و آمایش سرزمین هستیم

غلامعلی فرجادی: افزایش جمعیت، تنها عامل قدرت اقتصادی نیست

موضوعاتی نظیر افزایش تعداد جمعیت و کافی نبودن دو فرزند برای هر خانوار و ایجاد شرایطی برای تولد بیش از دو بچه در هر خانواده، تحلیل هایی تک عاملی هستند که بدون توجه به سایر ابعاد، انفجار جمعیت و کنش و واکنش مسایل دیگر کشور مطرح می شود.

غلامعلی فرجادی کارشناس بازار کار و تحلیل گر مسایل جمعیت، با اعلام این مطلب گفت: "از آن جا که قاعده هرم جمعیتی بزرگ شده و تعداد پدر و مادرهایی که در 10 تا 20 سال آینده، فرزند به دنیا می آورند به شدت رو به افزایش است،در نتیجه جمعیت کشور افزایش قابل ملاحظه ای خواهد یافت. حتی اگر هر خانوار دو فرزند داشته باشد، با نسل جوانی که در سال های اول بعد از انقلاب و دهه60 در اثر رشد شدید جمعیت به دنیا آمده اند و در دهه 138001390 وارد بازار کار می شوند و خانواده تشکیل می دهند، می توان انتظار داشت که جمعیت با رشد فزاینده دیگری مانند سال های دهه 1360 مواجه شود."

این استاد موسسه عالی آموزش، مدیریت و برنامه ریزی در توسعه افزود: "تحلیل افرادی که موضوع تعداد بیش از دو بچه در هر خانواده را مطرح می کنند شاید به خاطر کم شدن جمعیت مدارس ابتدایی و راهنمایی باشد، اما باید توجه داشته باشند که در سال های آینده با موج تازه ای از متولدین دهه 1380 و 1390 مواجه خواهیم شد.
زیرا سالی 800 هزار نفر از کسانی که در دهه 1360 متولد شده اند وارد بازار کار شده، خانواده تشکیل می دهند و صاحب فرزند خواهند شد. بنابراین همین جوانان متولد دهه 60 رشد جمعیت را با تولد فرزندان خود با افزایش چشم گیری مواجه خواهند ساخت و قاعده هرم جمعیتی را به شدت گسترش خواهند داد."
این کارشناس بازار کار ایران ادامه داد: "در حالی که در سال های 70 تا 75 سالی 500 هزار نفر وارد بازار کار می شدند به خاطر فشار حاصل از میزان رشد جمعیت دهه 60 در سال های 75585 سالی 800 هزار نفر وارد بازار شده اند هم اکنون با 24 میلیون نفر جمعیت فعال کشور 5/3 میلیون نفر بیکار داریم که اگر قرار باشد در 20 سال آینده با رشد بیش تر جمعیت و نیروی کار مواجه شویم فشار سنگینی را بر دوش دولت و مردم تحمیل خواهد کرد اگر الان دچار اشتباه علمی و فنی در این باره شویم در سال های دهه 1400 میراث نامناسبی را برای نسل آینده و فشار سنگینی را بر دولت و ملت در آن سال ها تحمیل خواهیم کرد."
وی تصریح کرد: "دولت در دهه 1360 به هشدار جمعیت شناسان توجه نکرد و حال دولت و مردم با فشار سالانه 800 هزار نیروی کار تازه و ضرورت سرمایه گذاری برای مسکن، ازدواج، آموزش، اشتغال و … برای تامین نیازهای جمعیت جوان کشور مواجه است. حال نیز کارشناسان هشدار می دهند که در صورت افزایش جمعیت بدون ملاحظات علمی و کارشناسی، فشار بر دولت و مردم، کسری بودجه دولت، مشکلات آموزشی، ایجاد اشتغال و … افزایش خواهد یافت و موضوعاتی مانند فقر، حاشیه نشینی و گرفتارهای اجتماعی جوانان گسترش خواهد یافت."

وی افزود: "جمعیت کشور در اوایل انقلاب 33 میلیون نفر بود که با رشد جمعیت در دهه 60 اکنون به دو برابر افزایش یافته است. تنها در فاصله دو سرشماری 75 و 1365 متوجه رشد 50 درصدی جمعیت شدیم که مسوولان را به فکر بازنگری و تنظیم خانواده انداخت،اما تا سال ها مشکلات آموزشی، اجتماعی، مسکن، بیکاری و … همچنان باقی است."

وی با اشاره به تجربه کشورهای تازه صنعتی شده در رشد اقتصادی و کنترل جمعیت گفت: "تمام کشورهای تازه صنعتی در 30 سال گذشته هم زمان با برنامه ریزی توسعه، به کنترل جمعیت پرداخته اند. حتی سوسیالیست هایی که معتقد بودند کنترل جمعیت فریب _غربی ها است که به تجربه دریافته اند که باید جمعیت را کنترل کنند تا توسعه پیدا کنند. زیرا افزایش جمعیت هزینه ها را بیش تر کرده، درآمد سرانه کم می شود، سرمایه گذاری سرانه را کاهش می دهد و کسری بودجه دولت ها را بالا می برد. در نتیجه کشورهایی مانند چین و روسیه نیز کنترل جمعیت را به شدت رعایت کردند."

رشد جمعیت بازدارنده قدرت ها نیست

فرجادی با تاکید بر این نکته که رشد جمعیت عاملی بازدارنده در مقابل قدرت ها نیست، گفت: "در 20 تا 30 سال گذشته که چین و هند جمعیت بیش از یک میلیارد نفر و نزدیک به 800 میلیون نفر داشتند، نتوانستند با تکیه بر جمعیت خود صاحب صدا و قدرت در جهان باشند اما اکنون که چین به آزادی های اقتصادی و نسبی سیاسی و برون گرایی و جهانی شدن پرداخته و جمعیت خود را کنترل می کند و با رشد اقتصادی 10 درصدی و افزایش درآمد سرانه و کیفیت زندگی مواجه است و به همین خاطر با رشد علمی، تکنولوژی، صدور کالا و … همراه است، صاحب قدرت مذاکره و رقابت اقتصادی شده است نه به خاطر رشد جمعیت بالا."

وی افزود: "اگر جمعیت عامل بازدارنده است چرا قدرت کشور مسلمان اندونزی با 250 میلیون نفر جمعیت از قدرت کشور مسلمان مالزی با 25 میلیون نفر جمعیت کم تر است؟ زیرا علم و تکنولوژی و اقتصاد حرف اول و عامل قدرت است نه جمعیت." وی تصریح کرد: "با توجه به نرخ جمعیت، هیچ کشوری اعلام جنگ نداده است و بنگلادش، پاکستان، هند و چین با جمعیت زیاد خودکاری از پیش نبرده اند. بلکه با قدرت اقتصادی باید حرف خود را بزنند."

این استاد موسسه عالی آموزش و مدیریت و برنامه ریزی در توسعه گفت: "ما بیش از آن که به رشد کمی جمعیت توجه کنیم و کم شدن جمعیت مدارس ابتدایی و راهنمایی را ملاک قرار دهیم، باید به مشکلات کیفی آموزشی و اجتماعی جوانان توجه کنیم. اگر بهره وری و آموزش و کیفیت ملاک توجه قرار بگیرد، رشد اقتصادی و درآمد سرانه و سطح رفاه مردم بهتر می شود."وی افزود: "با وجودی که هدف برنامه چهارم رشد هشت درصدی اقتصاد بود اما رشد اقتصادی به پنج درصد در سال گذشته و 5/5 درصد در سال جاری محدود شد که دلیل آن پایین بودن بهره وری در کشور است.

در این شرایط رشد جمعیت تنها به معنای فشار شدید بر دولت و مردم خواهد بود و گرفتاری های اجتماعی را بیش تر خواهد کرد و به معنای نادیده گرفتن مشکلات آینده است."

وی تصریح کرد: "در شرایطی که جمعیت به طور اتوماتیک افزایش شدید خواهد یافت و جوانانی که در دهه 1360 متولد شده اند، قاعده هرم جمعیتی را بزرگ تر خواهند کرد و به عنوان پدر و مادرهای آینده صاحب فرزند خواهند شد، نیازی به چهار بچه در هر خانواده نیست. همین بزرگ شدن قاعده هرم جمعیت به شدت تعداد فرزندان جدید را افزایش خواهد داد."

وی افزود: "اگرچه نرخ سوادآموزی بالا رفته اما از نظر کیفی مشکلات بی شماری را ایجاد کرده که در آینده لازم است سرمایه گذاری ها را افزایش دهیم."
آنچه که در پی می آید بخشی از هشتمین "کارگاه بررسی و نقد طرح جامع تهران" است که با موضوع "برنامه ریزی مسکن" از سوی گروه مسایل راهبردی دفتر مطالعات خبرگزاری دانشجویان ایران (ایسنا) در تالار شهید قریب این خبرگزاری برگزار شد.
این موضوع با حضور دکتر سید امیرمنصوری و دکتر ستاریان، اعضای هیات علمی دانشگاه تهران، همچنین کمال اطهاری و اعظم خاتم کارشناسان مطالعات طرح جامع تهران، مورد بررسی قرار گرفت.
پیش از این در ششمین کارگاه بررسی و نقد طرح جامع تهران نیز موضوع "برنامه ریزی مسکن" به بحث و بررسی گذاشته شد.
در جلسه گذشته، روشن شد که 4 گزاره بنیادین در طرح جامع تهران مورد مناقشه کارشناسان و استادان محترم است. این چهار گزاره عبارت بود از:
1- رابطه ساخت و ساز و افزایش جمعیت
2- مقایسه تولید و تقاضا
3- بود یا نبود ظرفیت جمعیت پذیری
4- حق آزادی سکونت
از آن چه که خاتم وآقای اطهاری در جلسه قبل مطرح کردند، این طور برداشت می شد که توسعه ساخت و ساز بر ترکیب جمعیت در یک منطقه تاثیر می گذارد و خود عامل مهمی در مهاجرت به تهران است. در حالی که آقای دکتر منصوری و دکتر ستاریان معتقد بودند توسعه ساخت و سازدر تهران نمی تواند عامل این اتفاق باشد، زیرا بین سطح درآمدی حاشیه و تهران اختلاف زیادی است و رشد جمعیت در خود تهران نسبت به حاشیه بسیار کم است، به عبارت دیگر اصل رشد جمعیت در حاشیه ها است.
در نشست پیشین همچنین از مهم ترین نکات مورد بحث که خود دلیل اختلاف نظر در برآورد میزان تقاضای مسکن بود، معیار و مکانیسم برآورد نیاز مسکن بود. آقای دکتر منصوری و آقای دکتر ستاریان، معتقد بودند برای برآورد نیاز مسکن در آینده باید آمار تشکیل خانوار جدید، منهای ضریب استهلاک و تخریب خانه های خالی شود، در حالی که خانم خاتم و آقای اطهاری معتقد بودند باید جمعیت را تقسیم بر بعد خانوار کرد.
اما مهم ترین اختلاف مطرح شده در نشست قبلی حول این پرسش اساسی شکل گرفت که شکاف میان عرضه و تقاضا در شهر تهران چه اندازه است و آیا باید ساخت و ساز در تهران محدود شود یا خیر؟
دکتر ستاریان: اگر ساخت و ساز در شهری چون تهران محدود شود، تبعات اقتصادی غیرقابل پیش بینی بسیاری به دنبال خواهد داشت. زمانی که آقای ملک مدنی مانع فروش تراکم شدند، به یک باره قیمت مسکن در منطقه یک (منطقه لوکس تهران) که دارای "وسعت زیاد" و "نفر در تراکم" کم است بالا رفت، به نحوی که حتی پس از آزاد شدن تراکم نیز در همان سطح قیمتی بالا باقی ماند. اکنون خانه های آن منطقه، با قیمت هر مترمربع 7، 8 میلیون تومان معامله می شود.
این انتظار وجود داشت که طرح جامع شهر تهران، دیدگاه کلانی درباره مسکن داشته باشد، زیرا مسکن مساله قابل تفکیک نیست. به این معنا که نمی توانیم مسکن شهر کرج را از مسکن شهر اصفهان و حتی دیگر شهرها جدا کنیم. مسکن داده و ستانده بسیار قوی با دیگر بخش ها دارد. هیچ بخشی به این اندازه با دیگر بخش ها ارتباط تنگاتنگ ندارد. از این رو این مسئله باید به دقت از منظر اقتصاد کلان مورد بررسی قرار گیرد.
بنابراین طرح جامع تهران ابتدا باید یک تحلیل کلان درباره وضعیت مسکن در کشور به دست می آورد، سپس در ذیل آن، مساله مسکن در شهر تهران مورد بررسی قرار می داد، در این صورت نتایج به دست آمده، بسیار واقعی تر و منطقی تر بود.
برنامه ریزی مسکن در تهران بدون یک دید کلان درباره وضعیت مسکن کشور امکان ناپذیر است; از جمله آن که انتخاب یک روش محاسبه کلی مناسب برای تعیین نیاز مسکن ضروری بود. در این طرح می بایست یک روش محاسبه کلی مناسب برای تعیین نیاز مسکن انتخاب می شد، زیرا بافت جمعیتی تهران هیچ تفاوتی با بافت جمعیتی کل کشور ندارد، هم چنان که 70 درصد جمعیت کشور زیر40 سال است، این مساله در تهران نیز صدق می کند. بی توجهی به بافت جمعیتی و هرم سنی در تشخیص نیاز مسکن، بزرگترین اشتباه است. هرم جمعیتی کشور بسیار ناهمگن است.
ما فاقد یک هرم جمعیتی منسجم و منظم هستیم. هرم بسیار ناهمگنی که در دهه (65- 55) به یک باره نزدیک به 20 میلیون زاد و ولد داشته است، امروز در آستانه تشکیل خانواده این 20 میلیون قرار گرفته است.
برای محاسبه تعداد مسکن مورد نیاز باید تعداد خانوار آینده را محاسبه کنیم. در این زمینه محاسبه بعد خانوار همیشه نتیجه درستی به ما نمی دهد یا حداقل در جامعه ما صادق نیست، علت این موضوع نا همگن بودن هرم جمعیتی است. اگر ترکیب جمعیت ناهمگن نبود، معیار بعد خانوار و معیار رووس خانوار هر دو نتیجه یکسانی در برآورد تعداد خانوار آینده در کشور به دست می دادند، اما در جامعه ای با هرم جمعتی ناهمگن هرگز این دو معیار جواب یکسانی به دست نخواهند داد. در روش بعد خانوار، برای محاسبه تقاضای واحد های مسکونی، جمعیت موجود را تقسیم بر میانگین تعداد اعضای خانواده (بعد خانوار)، می کنند. نمی توان بعد خانوار را ثابت در نظر گرفت. نکته مهم، توجه به تعداد جوان هایی است که در آینده تشکیل خانواده می دهند و به تبع آن بعد خانوار را دست خوش تغییر می کنند.
در جلسه پیش توضیح دادم که طبق سرشماری 1375، در جامعه امروز ما حدود 30 میلیون جمعیت 10 تا 30 سال وجود دارد که ممکن است با ازدواج آنها در دهه آینده، 10 تا 15 میلیون خانوار به تعداد خانوار ها اضافه شود. با توجه به این که نسبت زن و مرد حدود 50،50 است، با تشکیل خانوار در میان این جمعیت 30 میلیونی، بعد خانوار به یک باره تغییراتی می کند. می بینیم که سالانه در کشور، آمار ثبت ازدواج رو به افزایش است. بنابراین نمی توانیم برای به دست آوردن تعداد خانوار و در نتیجه تعداد واحد مسکونی مورد نیاز در آینده، جمعیت پیش بینی شده برای سال های آتی را بر بعد خانوار تقسیم کنیم.
از سوی دیگر به علت وجود کسر آمار و عدم محاسبه نیاز مسکن، این روش در ایران قابل قبول نیست. در این مسیر به آمارگیری های منظم و پیوسته نیاز است. با توجه به آمارگیری دهه به دهه در کشور نمی توان با این روش نیاز آتی مسکن را برآورد کرد. چرا که مشکلات و خطاهای زیادی پیش می آید.
به طور مثال میزان جمعیت را در نرخ رشد جمعیت ضرب می کنیم و جمعیت 10 سال آینده را محاسبه کرده و اندازه خانوار را به دست می آوریم. در این حالت با توجه به کسر اطلاعات و آمار و عدم اطلاع از منحنی تغییرات بعد خانوار نمی توان به نتیجه واقعی رسید. به همین دلیل از روش رئیس خانوار و با استفاده از آمار موجود، نیاز مسکن را محاسبه می کنیم.
با توجه به روش آمارگیری در کشور، شیوه رئیس خانوار کم خطاتر و ساده ترین راه برای است. پس از محاسبه رئوس خانوار، با لحاظ کردن ضریب استهلاک، ضریب خانه های خالی و ضریب تخریب و… در این آمار، نیاز مسکن آتی را تعیین می کنیم.
این که شما (خانم خاتم و آقای اطهاری) توسعه ساخت و ساز را باعث مهاجرت می دانید درست نیست، بلکه پتانسیل های دیگر در شهری چون تهران است که باعث مهاجرت و افزایش جمعیت آن می شود و این پتانسیل ها قابل محدود شدن نیستند و ناشی از دیگر مسائل اقتصادی است. در واقع آن چه که باعث جذب جمعیت به تهران می شود، خارج از مساله ساخت وساز مسکن و غیر قابل جلوگیری هستند. اگر چه درباره برخی از آن ها در برنامه های آمایشی می توان پیشگیری هایی داشت و تدابیری اندیشید.
اما باید توجه کرد که مهاجرت درواقع معلول پتانسیل های موجود در تهران و نابسامانی های آمایشی است، با جلوگیری کردن از ساخت وساز در تهران، در واقع معلول حذف می شود، اما نمی توان معلول را حذف کرد و به تبع آن گفت مهاجرت اتفاق نخواهد افتاد. نیاز به مسکن در کشورهایی چون ایران دائما در حال افزایش است و هیچ گاه متوقف نمی شود
چنان که در جلسه پیشین کارگاه " برنامه ریزی مسکن در طرح جامع تهران" توضیح دادم، گرانی ها ممکن است برای مدتی تقاضای موثر را کاهش دهند و از تعداد متقاضایان بالفعل موجود در بازار بکاهند، اما تقاضای مطلق و بالقوه همواره موجود است. از این رو برنامه ریزی مسکن می بایست بر مبنای محاسبه تقاضای مطلق صورت می گرفت و تقاضای موثر نباید ملاک برنامه ریزی باشد. نیاز به مسکن به ویژه در کشورهایی مانند ایران به طور مداوم در حال افزایش است و هیچ گاه متوقف نمی شود. اگر براساس تقاضای مطلق برنامه ریزی کنیم، هیچ گاه در تشخیص میزان این نیاز فریب نمی خوریم. صورت نگرفتن معاملات، گرانی ها، وجود خانه های خالی و… عوامل کوتاه مدتی هستند که تقاضای موثر در بازار را کاهش می دهند و به نوعی برنامه ریزی مسکن را دچار انحراف می کنند.
در برنامه ریزی مسکن اگر بخواهند برنامه خاصی را در یک فرصت زمانی مشخص اجرا کنند، برای کسب این فرصت، با سیاست هایی همچون جمع آوری نقدینگی تقاضای موثر را به یک باره پایین می آورند تا زمان لازم را جهت برنامه ریزی داشته باشند. زیرا اجرای برنامه مسکن به دلیل زمان بر بودن برنامه ریزی هایی چون برنامه ریزی برای زمین، تکنولوژی ساخت و… نیازمند زمان زیادی است. اما ایجاد رکود در بازار در صورتی توجیه دارد که برنامه ای برای تعادل بخشی به عرضه و تقاضا و پرکردن شکاف میان آن دو وجود داشته باشد. اما بی آن که چنین برنامه ای وجود داشته باشد در سیاست هایی که در بخش مسکن پیش گرفته شد، زمانی نقدینگی از جامعه جمع شد و بازار مسکن با رکود مواجه شد; زمانی دیگر، بیآن که برای افزایش عرضه طرحی به اجرا درآمده باشد، با دادن تعداد اندکی وام، تقاضاهای جدیدی ایجاد شد، بازار از رکود خارج شد اما به دلیل باقی ماندن شکاف میان عرضه و تقاضا اعظای وام و رونق بازار خود منجر به افزایش قیمت دوباره مسکن شد.
بنابراین همچون جلسه پیشین اختلاف نظر اساسی بر گرد چگونگی تحلیل شکاف میان عرضه و تقاضا و تاثیر آن در وضعیت کنونی بازار مسکن می گردد. آقای دکتر ستاریان و دکتر منصوری در جلسه پیشین نیز تاکید داشتند که عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در تهران، شکاف میان عرضه و تقاضا است. در برآورد این شکاف، معیار و شیوه تعیین نیاز مسکن تاثیر قابل توجهی دارد که آقای دکتر ستاریان توضیحات خود را درباره چرایی صحت شیوه رووس خانوار توضیح دادند.
اما شکاف میان عرضه و تقاضا چه اندازه است؟ آیا باید ساخت وساز در تهران توسعه یابد یا محدود شود; آیا سیاست محدود کردن ساخت وساز در تهران و این که جمیعت را از خارج کنند و به شهر های اقماری ببرند درست است یا خیر؟ آیا جمعیت تهران حق آزادی سکونت در تهران را دارند; آیا این گزاره که توسعه ساخت با افزایش جمعیت رابطه دارد درست است؟ و آیا این که "تهران ظرفیت جمعیت پذیری ندارد"، می تواند ادعای صحیحی باشد؟
از آقای کمال اطهاری تقاضا می کنم به عنوان کارشناس مطالعات طرح جامع توضیحات خود را درباره موضوعات طرح شده و استدلال های آقای دکتر ستاریان ارائه دهند.
کمال اطهاری: خوشبختانه همراه با تهیه طرح جامع تهران، طرح جامع مسکن هم تهیه می شد که من و خانم خاتم در آن طرح نیز همکاری داشتیم و خود به خود حتی اگر نمی خواستیم، این تجربه رابه طرح جامع تهران هم منتقل کردیم. تیم بزرگی برای اولین بار به همراه متخصصین و کارشناسان با تخصص ها و گرایش های متفاوت (جمعیت شناسی، اقتصاد، جامعه شناسی و غیره) و نیز همکاری سازمان های مختلفی چون بنیاد مسکن، شرکت عمران شهر های جدید و غیره، سناریوهای متفاوتی برای طرح جامع مسکن شهری و روستایی تهیه و تدوین کردند.
نکته قابل توجه این است که در طرح جامع شهر تهران چگونه با مسئله ظرفیت پذیری (approach capacity) در مورد جمعیت تهران بحث و اظهارنظر کنیم. این بحث نه به مقوله اقتصاد خرد و اقتصاد زمین و اقتصاد مسکن، بلکه به مساله کیفیت زندگی مرتبط است. بحث تقلیل یافته به اقتصاد مسکن، گویای مساله جمعیت پذیری نیست.
طرح جامع تهران می بایست با جامعیت و در قالب آمایش سرزمین به وجوه مختلف حیات انسان در شهر تهران بپردازد. از این که بحث مهاجرت را به بحث مسکن مربوط کرده باشیم برائت می جویم.
رویکرد شورای شهر و وزارت مسکن پیشین در مواجهه با مسئله جمعیت که هنوز هم ادامه دارد، تقلیل اقتصاد به اقتصاد خرد است. این رویکرد نه تنها کارآمدی شهر تهران را به لحاظ اقتصادی و کیفیت زندگی از بین برده است، بلکه پاسخ گوی این خواست و نظر دکتر منصوری که تهرانی توانایی انتخاب در تهران ماندن را داشته باشد، نیست.
برمبنای آمار و با توجه به قیمت های موجود، 20 درصد خانوارهای موجود تهرانی، توانایی تهیه یک مسکن حداقل در تهران را ندارند. یعنی اگر آمار با توجه به خانوارهای جوان باشد به 5 درصد کاهش می یابد. شاید می خواهیم نسبت به این مساله شعار عدالت خواهانه بدهیم به این معنا که خانوارهای تهرانی باید در شهر تهران بمانند و واقعیت ها را نبینیم. متاسفانه به دلیل سیاست های نادرستی که رواج داشته است، این خانوارها حتی در پیرامون تهران مانند شهر کرج نیز نمی توانند اسکان پیدا کنند.
در 4 سال اوج بحران مسکن در شهر کرج، رشد قیمت زمین در این شهر به طورمتوسط سالانه 60 درصد بوده است. با این وضع کدام خانوار جوان توانایی افزایش 60 درصدی هزینه مسکن خود را به طور سالانه حتی در شهر تهران دارد؟
گفته های آقای دکتر ستاریان درباره معیار سنجش نیاز آتی مسکن درواقع دفاع از کسانی است که در طرح جامع مسکن برای کل کشور محاسبه کردند نه دفاع از این بحث که در مورد تهران است.
آمارگیری های پیوسته ای به صورت نمونه گیری وجود دارد که بر مبنای آن بعد خانوار، باروری و غیره را محاسبه می کنند. کسانی چون دکتر زنجانی که جمعیت طرح جامع مسکن را پیش بینی کردند، در چند نمونه از آمارگیری ها شرکت داشتند، موضوع این است که خانوار جدید را با بعد خانوار عمومی محاسبه نمی کنند.
در طرح جامع مسکن، خانوارهای جدید را بر اساس هرم سنی در سالیان مختلف محاسبه کردند، به همین دلیل روند تشکیل خانوار در طول برنامه طرح جامع مسکن که نگاهی به افق 1400 داشته است، یک روند نزولی است. این هرم تشکیل خانوار در سال های موجود است، به همین دلیل تولید مسکن در 5 سال آینده (طول برنامه چهارم) باید به شدت از 5 سال بعدی آن بیشتر باشد.
البته مقوله هایی چون بادوام سازی و رفع کمبود مسکن موجود، در محاسبه ها دخیل است. طرح جامع مسکن در کل کشور نشان دهنده این است که چه اندازه مسکن و با چه میزان زیربنا، مصالح ساختمانی و بودجه در شهر و روستا نیاز داریم.
بضاعت کارشناسی ایران درباره موضوع مسکن اندک (کم) نیست. خلاصه طرح جامع مسکن در نشریه اقتصاد مسکن موجود است. این بحث ها در سمینارهای مختلف مطرح شده و مدنظر قرار گرفته است.
طرح جامع یک شهر به ایجاد ظرفیت برای وجوه مختلف حیات بشر (کار، فراغت و مسکن) و به عبارت دیگر به حقوق اجتماعی، اقتصادی و… انسان می پردازد. به همین دلیل به آن طرح جامع می گویند.
همان گونه که گفته شد، از این زاویه باید به مقوله جمعیت و مهاجرت رسید. سیاست هایی که در دهه گذشته اتخاذ شد، روند رشد نزولی جمعیت شهر تهران را اندکی افزایش داد و این روند دوباره صعودی خواهد شد.
البته رکود مسکن تنها به آقای ملک مدنی شهردار وقت تهران مربوط نبوده است، بلکه این رکود زمانی اتفاق افتاد که به اوج ساخت و ساز مسکن در شهر تهران رسیده بودیم و اگر از این زاویه هم بخواهیم نگاه کنیم شایسته است تا به طرح دیگری نیز توجه کنیم. اگر بخواهیم از زاویه حقوق شهروندی نگاه کنیم، نه تنها این سیاست ها زندگی مردم شهر تهران را در تنگنا قرار داده و به تنزل کارآمدی اقتصادی کشانده است، بلکه موجب گسترش حاشیه نشینی نیز شده است.
بنابراین نباید تنها اززاویه اقتصاد مسکن نگاه کنیم که کاری نادرست است، شایسته است تا این سیستم عوض شود. طرح جامع مسکن نیز همین مطلب را بیان می کند. در طرح جامع مسکن حل مساله زمین و بیرون آوردن آن از رانت جویی در دستور کار قرار گرفته است، اما سیاست های حاکم بر بخش مسکن در شهر تهران و کل کشور، معکوس سیاست های طرح جامع را می گویند.
اگر پاسخ گویی به نیاز مسکن مورد نظر باشد، که مورد توجه دوستان نیز بوده است، نمی توان نیاز به مسکن در جامعه شهری را مورد توجه قرار داد; جز آن که زمین از سیستم رانت جویی بیرون بیاید و مثل هر کالای دیگری به قیمت تولید و سود عادلانه ارائه شود; چرا که اکثر جامعه درآمد رانتی ندارند که بتوانند پاسخ گوی سودهای سرسام آور باشند.
این مطلب را در نظر داشته باشیم که اگر به بخش مسکن در شهر تهران آسیب برسد، به کل اقتصاد کشور آسیب می رسد. در اثر سیاست های مسکن که تاکنون در پیش گفته شده است، با نوسان قیمت و تولید شدیدی در مسکن روبه رو بوده ایم. به طوری که قیمت مسکن، 60 تا 80 درصد بالا می رود و بلافاصله تولید تا 100 درصد پایین می آید; این اقتصاد مسکن، بیمار است. سیاست های زمین که در شهر تهران انجام شده، این وضعیت را پدید آورده است. بیماری زمین و مسکن از شهر تهران به بقیه کشور سرایت کرده است.
در اثر سیاست های زمین و تراکم فروشی، حقوق شهروندان تهران نابود شده است; برای این که مبانی شغلی خود را از دست می دهند. اقتصاد یک سویه به سمت مسکن متمایل شده است. در حالی که صنعت ساختمان تنزل پیدا کرده است و نمی تواند جاذب سرمایه های بین المللی باشد. مسکن تهران با رکود مواجه شده است و در مقابل آن شهری مثل دبی رشد یافته است.
سیاست زمین که در تهران تثبیت و به بقیه کشور تسری یافته است، نه تنها در شهر تهران وضعیت را به بن بست کشانده، بلکه کل کشور را نیز دچار مشکل نموده است.
دکتر منصوری: در برنامه ای که وزیر محترم مسکن برای کسب رای اعتماد به مجلس ارائه دادند، درباره تنها موضوعی که صحبت نشده بود، مساله مسکن و شهرسازی بود. ایشان برنامه یک صفحه ای را ارائه کرد و احتمالا به همین دلیل هم مجلس بالاترین رای اعتماد را به وی داد. البته ایشان سرانجام چندی بعد، از موضع سکوت درباره چرایی افزایش قمیت مسکن خارج شد; پس از گزارشی به مجلس در روز های پایانی سال 85 در جمع خبرنگاران اذعان کردند که مشکل مسکن ناشی از کمبود عرضه آن است. سالیان زیادی بود که وزارت مسکن حقایق و واقعیات را در این باره انکار می کرد و همین موضع باعث گرفتاری هایی شده بود.
آقای سعیدی کیا سرانجام با بیان این که کمبود عرضه، دلیل بالا بودن قیمت مسکن در تهران است، به بخشی از مناقشات درباره چرایی افزایش قیمت مسکن پایان داد. این گفته، موضع رسمی دستگاهی است که پیش از آن همواره در موضع مخالف این دیدگاه قرار داشت. تغییر موضع وزیر مسکن ، ناشی از فشار واقعیاتی بود که بازار مسکن تهران بر همه تحمیل کرد. البته ایشان نیز بعدها به موضع گیری های متفاوتی روی آورد و ناگهان جهت گیری خود را تغییر دادند و در حالی که در مصاحبه قبلی اعلام کرده بودند که کمبود عرضه علت افزایش قیمت است، اما پس از آن قیمت زمین را علت افزایش قیمت مسکن دانستند و اعلام کردند: می خواهیم قیمت زمین را پایین بیاوریم و زمین را رایگان عرضه کنیم. سیاستی که اساسا در تهران قابل اعمال نیست.
یعنی واقعا تا این زمان وزارت مسکن نپذیرفته بود که میان عرضه و تقاضا شکاف قابل توجهی وجود دارد؟
منصوری: خیر! هرگز نپذیرفته بود. به تعبیر خانم خاتم، وزارت مسکن فراروایتی به نام سوداگری مسکن در تهران را مطرح کرد و آمارها و ارقام اشتباهی را ارائه می کرد که هرگز اجازه نمی داد تا علت اصلی معضل مسکن آشکار شود.
تاکنون مقامات وزارت مسکن در اظهارات خود از بازار سوداگری مسکن به عنوان عامل اصلی گرانی یاد کردند. حتی اظهار می داشتند آمارهایی داریم که برخی از دبی و آمریکا به تهران می آیند، خانه می خرند، خالی می گذارند و می روند. در جای دیگری آقای عبدالعلی زاده وزیر سابق مسکن اعلام کردند: تا یک میلیون خانه خالی در تهران وجود دارد و چون مسکن تبدیل به کالا شده و مشمول بورس بازی شده است، باید جلوی ساخت و ساز را بگیریم.
بنابراین در مورد نبود کمبود عرضه مسکن، تصوری بسیار قوی مطرح بود و تغییر این تصور زمان زیادی طول کشید. بسیاری از کسانی که عملا دچار بحران مسکن شده بودند را قربانی کرد. مصوبات 269 و 320 و اصلاحیه 329، همگی مبتنی بر این فرضیه بودند که در تهران کمبود مسکن نداریم، بلکه بازار سوداگرانه قصد خانه سازی دارد تا سودجویی کند و به این دلیل باید آن را کنترل کنیم.
وزیر و مدیران وزارت مسکن تحت عنوان کاهش تراکم این مصوبات را تصویب کردند و هر کسی هم که مخالفت می کرد، تخطئه می شد. اقدامات غلط آقای کرباسچی در شهر تهران هم زمینه لازم برای تخطئه این منتقدان فراهم کرده بود. ایشان تراکم های بی رویه ای فروخته بود. تراکم، محور سودجویی و فساد در شهر تهران شد و به اندازه ای هم در این کار افراط کرد که یک جو فرهنگی منفی در میان مردم و مسوولان ایجاد شد مبنی بر این که اساسا افزایش تراکم یعنی جنایت و کسی جز این تفکر را قبول نمی کرد. در همین فضا این مصوبات تصویب شدند. در حالی که هیچ توجیه منطقی شهرسازی نداشتند. البته از منظر شهرسازی، برای مقابله با سنت لجام گسیخته ای که آقای کرباسچی ایجاد کرده بود، محدود کردن عرضه بدون منطق و بدون برنامه تراکم کاری درست بود; اما نه از لحاظ کمی، بلکه از لحاظ کیفی. یعنی در حالی که از لحاظ کمی ، نیازمند مسکن و عرضه تراکم بودیم، این عرضه باید به گونه ای نظام مند و مبتنی بر اصول شهرسازی، و بر اساس برنامه ریزی از پیش تعیین شده انجام می شد و روند عرضه غلط و بدون برنامه تراکم، اصلاح می شد. اما به جای نظام مند کردن روند عرضه تراکم، به طور کلی جلوی فروش تراکم و ساخت و سازها گرفته شد.
یکی از فرضیه هایی که در تحلیل این تصمیم شورای عالی شهرسازی ارائه شد، این بود که این تصمیم هدایت شده اخذ شده تا زمین های خاصی گران شود. این فرضیه البته باید مورد تحقیق قرار گیرد، شاید به همین دلیل در بحران گرانی اخیر مسکن، وزارت اطلاعات نیز مسوول بررسی پشت پرده این معضل شدو این موضوع بی ربط نیست. یعنی باید به بررسی این موضوع بپردازیم که مصوبات 269 و 329 چه کسانی را در کشور ثروتمند کرد و چه سودهایی را به سوی بعضی افراد هدایت کرد. شاید آن گاه بتوان علت این نوع تصمیمات را درک کرد. اما به هر حال، این یک فرضیه اثبات نشده است. فرضیه اصلی این است که ما در تهران کمبود مسکن داریم . همه بحث هایی که در جلسه قبل مطرح می شد، حول محاسبه جمعیت تهران بود.
هم اکنون طرح جامع در برابر نیاز به مسکن در تهران دو گزینه دارد:
1- با خارج کردن اضافه جمعیت از شهر، تقاضا را کاهش دهد.
2- عرضه مسکن را زیاد کند.
بخش زیادی از اختلاف ما در جلسه گذشته درباره این موضوع بود که شاید واقعا تهران به اندازه ای که ما می گوییم، مسکن نیاز ندارد. من مبنا را بر درستی دیدگاه اخیر آقای سعیدی کیا که خلاف روش چندین ساله وزارت مسکن در دوره پیش و دوره خود ایشان است، می گذارم. به موجب این دیدگاه، عرضه کم مسکن علت اصلی افزایش قیمت آن در شهر تهران است.
واقعیت این است که طرح جامع تهران، بی آن که تحلیل روشنی از نیاز مسکن تهران داشته باشد، بر اساس این فرض که تهران با رشد جمعیت فزاینده ای مواجه است، سعی کرده تا با دستورالعمل ها و سیاست های انقباضی مانع رشد جمعیت تهران شود. در حالی که با فرضی که آقای وزیر مطرح کرده است، رشد جمعیت معضل تهران نیست و مطرح کردن آن معنا ندارد. زیرا افزایش قیمت مسکن ناشی از کمبود عرضه آن است و مشکل اصلی مسکن تهران نه افزایش لجام گسیخته جمعیت، بلکه شکاف میان عرضه و تقاضاست. در جلسه قبل توضیح داده شد که رشد جمعیت در سال های گذشته در حاشیه تهران و نه خود تهران رخ داده است. بنابراین سیاست انقباضی طرح جامع در مورد تراکم تهران، منجر به کمبود هر چه بیشتر عرضه مسکن در شهر تهران می شود.
طرح جامع متوسط تراکم در شهر تهران را 120 درصد فرض گرفته بود. تنها چند جا را مستثنی کرده است، چند مورد را اجازه بلند مرتبه سازی داده است، اما حد دقیقی برای آن ارائه نشده است. یعنی میزان تراکم در این مناطق شناور است. این موضع طرح جامع نشان از آن دارد که سیاست غالب تثبیت عدد 120 به عنوان تراکم پایه تهران بوده است. این سیاست، سیاستی انقباضی است و هدف آن به ظاهر کاهش جمعیت است. اما زمانی که می گوییم مساله شهر تهران رشد جمعیت نیست، سیاست کاهش جمعیت و سیاست های انقباضی، منجر به کاهش عرضه می گردد; یعنی طرح جامع باعث خواهد شد تا مسکن از میزان کنونی نیز گران تر شود و واکنش های مقابل آن را هم خواهیم دید. از جمله دولت در یک اقدام بی سابقه در بودجه سال 1386 افزایش تراکم را حکم کرده است. توجه کنیم که اعضای شورای شهر صریحا اعلام کردند که تراکم پایه تهران 300 درصد است; یعنی تراکم پایه تهران 5 طبقه است "با افزایش بیرویه تراکم در تهران، طرح جامع و تمام مطالعات آن زیر سوال می رود و فایده ای نخواهد داشت."
البته گاه گفته می شود در این جا ما با یک پدیده متناقض مواجه می شویم، انتظار این است که با عرضه تراکم قیمت ها کاهش یابد، اما هنگامی که تراکم فروخته می شود، قیمت ها به شدت افزایش می یابند. این روند افزایش قیمت در قسمت های شمالی تهران بیشتر دیده می شود و به همین جهت به بافت قدیمی که معمولا در قسمت جنوبی شهر قرار دارد، کمتر توجه می شود.
دکتر منصوری: بله اگر در بازار امروز تراکم فروخته شود، قیمت خانه های بالای خیابان انقلاب به شدت افزایش می یابد. البته این افزایش قیمت دارای حد مشخصی است. در حقیقت ظرفیت بازار تهران برای افزایش قیمت حدی دارد و در دوره های مختلف این حد افزایش قیمت تغییر می نماید.
اما علت این که با فروش تراکم قیمت ها بالا می رود این است که در دوره های خاصی که تقاضا بسیار افزایش یافته است و تقاضای انباشته شده قابل ملاحظه ای وجود دارد، تراکم فروخته می شود; در این صورت بازاری که مدت ها محروم بوده، برای خرید تراکم هجوم می آورد. این عامل باعث رونق اقتصادی بخش مسکن می شود و در پی آن قیمت ها افزایش می یابد; زیرا تقاضای بالقوه بازار بالفعل می شود. این روند تا هنگامی ادامه می یابد که گروه زیادی متقاضی واقعی مسکن در تهران وجود داشته باشد. اما واقعیت این است که هرگز میزان تراکم عرضه شده به اندازه ای نبوده است که تقاضای موجود را پاسخ دهد و شکاف موجود میان عرضه و تقاضا را پر کند; به نحوی که عرضه و تقاضا به تعادل برسند. بنابراین در این شرایط عرضه محدود تراکم خود منجر به تحریک بازار زمین خواهد شد. بر این اساس باید توجه کنیم که بستر اصلی این رشد قیمت، بقای شکاف میان عرضه و تقاضا در بازار و تقاضای انباشته شده قبلی است.
برخی معتقدند قیمت ها در همه جا تابع عرضه و تقاضا نیست; بلکه در مواقعی بازارهای کاذب در تعیین قیمت ها تاثیر دارند ]در حالی که همه می دانیم در بازارمسکن دولت دخالتی در قیمت گذاری ندارد[. در پاسخ به این دیدگاه باید گفت: این هم نوعی تقاضا است، اما تقاضایی که منشا آن کاذب است. بازار کاذب هم چیزی جدای از تقاضا نیست; اما منشا اصلی آن انباشتگی تقاضا های واقعی و غیر کاذب است. واقعیت این است که برخی افراد برای داشتن سرپناه و برخی دیگر برای سود سرمایه گذاری، تقاضا را ایجاد می کنند; هر دو نوع این تقاضاها وجود دارند; اما دلیل این که در مورد یک کالا به نحوی افراطی تقاضای کاذب ایجاد می شود، آن است که تقاضاهای واقعی پاسخ داده نشده فراوانی وجود دارد. در واقع شکاف زیاد میان عرضه و تقاضا یک کالا موجب می شود که آن کالا ماهیتی سرمایه ای پیدا کند، جذب افراطی نقدینگی به این کالا، خود موجب رشد روزافزون بهای آن می شود که برای سرمایه گذار، سودآوری آن را تضمین می کند. به همین دلیل نوعی تقاضای کاذب که هدف آن کسب سود و سرمایه گذاری است تولید می شود. در این شرایط سرمایه گذاران و تولید کنندگان نیز اطمینان دارند که تولید برای این دسته از منتقاضیان سود آوری دارد.
اما اگر شکاف میان عرضه و تقاضا و در واقع یک تقاضای واقعی در اندازه های غیرمتعارف برای مسکن وجود نداشت، هیچ گاه تقاضای کاذب نیز در این سطح پدید نمی آمد. اگر واقعا در بازار مسکن تهران متقاضی واقعی وجود نداشته باشد، متقاضی کاذب نیز از بین می رفت و هیچ گاه سرمایه گذار نیز ریسک تولید برای تقاضای کاذب را نمی پذیرفت. اما وجود بازار واقعی است که سرمایه گذار را جذب می کند و زمینه ای را برای بورس بازی فراهم می کند. در شرایطی که یک تقاضای واقعی انباشته شده وجود دارد و سرمایه گذار می داند که صدها نفر هستند که مشتری کالای او در بازار کاذب هستند، به امید تقاضای این افراد، سرمایه گذاری می کند. بنابراین می توان نتیجه گرفت که منشا اصلی تولید تقاضای کاذب وجود یک تقاضای انباشته شده واقعی است. به همین دلیل به نظر می رسد که اگر تهران ظرفیت داشت و مردم تهران هم توان خرید و فروش داشتند، قیمت مسکن باید چند برابر نرخ کنونی می بود، زیرا تقاضای انباشته ای در پشت دیوار قرار گرفته که به خوبی بازار را تضمین می کند.
در بسیاری از نقاط جهان به این دلیل که جمعیت ثابت یا رشد آن اندک است، تقاضای مسکن هم کم است و گاه شاهد هستیم که تقاضا برای مسکن در طول 10 یا 20 سال تغییر نمی کند; بنابراین در این جوامع بر روی کالاهای دیگری سرمایه گذاری های کلان صورت می گیرد و به طور مصنوعی نوعی تقاضای کاذب ایجاد می گردد که زمینه بورس بازی اقتصادی را در مجموعه ای خاص فراهم می آورد. مثلا در اخبار گفته شد که قطعه ای از کشتی تایتانیک را از زیر آب بیرون آورده اند. با این قطعه یک شرکت سوییسی ساعت ساخته است و اعلام کرده است تا سال 2012 که صدمین سالگرد غرق شدن کشتی تایتانیک است، این ساعت ها را روانه بازار می کند. عده زیادی هم از حالا پیش خرید کرده اند. این چنین شیئی به دلیل نادربودنش منشا ارزش می شود.

□

10