دانشگاه آزاد اسلامی قزوین
دانشکده معماری و شهرسازی
عنوان درس: برنامه ریزی کاربری زمین
موضوع:
بررسی سرانه مسکونی در شهر قزوین
بر اساس طرح های جامع مصوب طی چهار دوره
کاربری مسکونی
داشتن سرانه کاربری های شهری ، امری است که از آغاز تفکر جدید شهرسازی در ایران_ دهه چهل، همواره ذهن برنامه ریزان شهری و شهرسازان را به خود مشغول داشته است. این امر با ترجمه متون خارجی وکاربست آن در اولین طرحهای جامع شهری آغاز گردید و خود مرجعی شد برای دیگر طرحهای توسعه شهری که تلاشی برآن داشتند تا نوعی انطباق سرانه ها و معیارها را با شرایط کشور فراهم آوردند، و مجموعه ای از سرانه های کاربریهای شهری برای کشور به دست دهند.
در اولین سالهای پس از انقلاب و طرح مجدد طرحهای جامع شهری در سال 1360 تحت عنوان تجدید نظر طرحهای قبلی ولی تحت عنوان طرحهای توسعه و عمران شهری تدوین و معیارها، ضوابط و سرانه ها به دغدغه اصلی شهرسازان، چه در بدنه دولتی و چه در مجموعه مشاوران شهرساز تبدیل گردید و سعی بر آن بود تا اعداد و ارقامی کم و بیش منطبق بر شرایط شهر مورد نظر، طرح شود.
شهر یا پاره شهر تنها مجموعه ای از واحدهای مسکونی و خیابانهای مابین آنهانیست مجموعه های آماده سازی شده عملا به عنوان پاره ای از شهر تلقی شده و نمی توانند فقط به عنوان یک مجموعه مسکونی تلقی گردند و چون با چنین تلقی مواجه اند پس از ساخت با مشکلات زیر مواجه هستند.
1- وجود فضاهای باز بی هویت در درون مجموعه فضاهایی که عملا پس مانده توده های ساختمان ساخته شده هستند.
2- قرارگیری نامناسب کاربریهای اصلی شهری که سبب ناسازگاری کاربریها و شکل نیافتن فضاهای شهری شده است.
3- عدم توجه به سرانه های مورد نیاز در سطح تقسیمات کاربری فضای شهرک در اغلب موارد سرانه استفاده شده جهت طراحی بیش از سرانه مورد نیاز می باشد. این امر باعث تکرار کاربریها در سطح پاره شهر شده است و در بعضی موارد زمین ها بدون ساخت باقی مانده است.
4- فقدان فضاهای عمومی شهری که بتواند شکل گیری حیات مدنی و سرزندگی روابط شهروندی را سبب شوند جهت جلوگیری از این گونه مشکلات و هویت بخشیدن نیاز به تعریف دقیق تقسیمات کالبدی فضایی در سطوح مختلف پاره شهر بوده به گونه ای که هر مرکز تقسیم بتواند پاسخگوی نیازهای سطح خود باشد.
شهر یا پاره شهر
تقسیمات کالبدی
الگوی شهر باید به گونه ای طراحی شود که در مجموعه دستگاه شهری تنها واحد اندازه گیری و تعیین کننده، مقیاس انسانی باشد و تمامی سطوح و فاصله ها و مقررات لازم است در مقیاس انسان و برای انسان در نظر گرفته شده و طراحی گردند. به کارگیری چنین مقیاسی عملا به سلسله مراتب فضاها و شبکه های ارتباطی گذران اوقات فراغت و مکان یابی اشتغال در تقسیم بندی کالبدی شهر منجر خواهد شد.مقوله سکونت و تبلور فضایی آن یعنی مسکن به عنوان پیوندی بین این فعالیت ها نقش اساسی داشته وپراکنش فعالیت های شهری شکلی منطقی خواهد بخشید.
کاربری مسکونی
محل زندگی انسانی مهمترین بخش شهر است و سهم عمده ای از سطوح کاربری را نیز به خود اختصاص می دهد به گونه ای که در شهر کوچک بیش از 60 درصد و شهرهای بزرگ حدود 40 درصد از سطح شهر تحت پوشش کاربری مسکونی است . به دلیل وجود الگوی متفاوت مسکن در کشورها و حتی در شهرها و تنوع شرایط استفاده کنندگان در مکان یابی مناطق مسکونی باید جوانب مختلفی را در نظرگرفت مانند :
1- نواحی مسکونی باید از مناطق خطرناک مانند مسیلها ، گسل ها و مکانهای طغیان آب و مکانهای ریزش یا لغزش زمین دور باشد.
2- نواحی مسکونی باید دورتر از فعالیت های ناسازگار صنعت و حمل و نقل قرارگیرد.تا از مزاحمت ازدحامها و آلودگی ها در امان باشد.
3- نواحی مسکونی باید در جدار فضاهای باز و سبز احداث شود.
4- نواحی مسکونی باید به نواحی کار و گذران اوقات فراغت نزدیک باشد.
5- نواحی مسکونی باید در شیب ملایم و نواحی خوش آب و هوای شهر که مناطق طبیعی زیبا و مطلوب فضایی دارند استقرار یابد.
6- با توجه به وضع توپوگرافی ، اراضی مسکونی باید در زمینهای مسطح و کم اراضی و پرشیب با قطعات نا منظم و بویژه با شیب معکوس اجتناب شود.
7- مناطق مسکونی باید به طور مستقیم به سیستم راههای اصلی، که مراکز کار و مراکز اصلی شهر را به یکدیگر متصل می کند دسترسی داشته باشند و نواحی و محلات مسکونی به وسیله خطوط ترافیک با خیابانهای اصلی محاط شوند و این خیابانها به داخل ناحیه مسکونی نفوذ نکند در اصل، نواحی مسکونی باید از ترافیک عبوری و خطرهای ناشی از آن مصون باشد.
8- تقسیم خیابان بندی داخلی محلات مسکونی باید با عوارض طبیعی مانند شیب و آبروهای طبیعی تطبیق داده شود.
مسکن
محله باید تامین کننده مسکن مناسب برای خانوارها باشد که علاوه بر سرپناه خدمات ضروری داخل واحد مسکونی را که در بر گیرنده نیازهای اولیه مسکن و خدمات داخل واحد مسکونی است فراهم آورد مانند آب و فاضلاب و برق .
شامل :
امنیت
شناسایی نمادی
تمایل اجتماعی
فراغت
دسترسی
کارایی عمومی
تعریف حوزه بندی
حوزه بندی تدبیری است برای جداسازی گونه های مختلف کاربری زمین هماهنگ با منابع اجتماع.
حوزه بندی اصولاً ابزاری است برای تطبیق آن است که کاربری زمین های اجتماع شهری در منابعی صحیح با یکدیگرقرار گیرند و فضایی کافی برای هر نوع توسعه فراهم باشد. حوزه بندی کنترل توسعه را امکان پذیر می سازد و همچنین شرایطی را فراهم می کند که تسهیلات عمومی در اختیار شهروندان باشد. حوزه بندی همچنین رشد را به سمت نواحی مناسب هدایت می کند و برای نواحی موجود نیز نور، هوا ، خلوت را فراهم می سازد.
تقسیم شهر به حوزه های مختلف از نظر استفاده و کاربری زمینی را بر حسب تعریف حوزه بندی شهر می نامیم.
مانند حوزه مسکونی ، این حوزه بندی شامل کلیه اراضی تخصیص یافته جهت کاربری مورد نظر است.
حوزه مسکونی:
حوزه مسکونی دربردارنده اصلی ترین کاربری زمین در شهر می باشد.
این حوزه بندی براساس مصوبه ای 71/2/14 شورای اسلامی شهرسازی و معماری ایران به چند جز به شرح زیر تقسیم می گردد.
1- حوزه مسکونی تک خانواری
2- حوزه مسکونی چند خانواری
3- حوزه آپارتمانی
4- حوزه مسکونی ویژه
مقررات مربوط به زمینهایی با کاربری مسکونی:
عملکرد اصلی این زمین، مسکونی است از آنجا که عملکرد مسکونی در مجاورت خود به فضای خدماتی نیاز دارد عملکردهای دیگری نیز در حوزه مسکونی می تواند ایجاد شوند. که تحت عنوان استفاده های مجاز ارائه می گردند. خدمات مورد نظر در حوزه ی مسکونی تنها در مقیاس طرح خواهد بود که بتوانند خدمات و نیازمندیهای محله ای را تامین نماید.
1- خدمات مانند آرایشگاه، دوزندگی، خشکشویی و غیره
2- خدمات تجاری در حد خرده فروشی و تامین مایحتاج روزانه مانند ، خواربار فروشی لبنیاتی، نانوایی، قصابی، میوه فروشی و غیره.
3- خدمات آموزشی مانند مهدکودک، کودکستان، دبستان، مدرسه ی راهنمایی
4- خدمات بهداشتی _ درمانی مانند مطب پزشک تزریقات، آزمایشگاه، داروخانه و غیره
5- فضای سبز عمومی مانند پارک محله ای و با گذر نیمه عمومی ، پارکهای کودک
6- خدمات ورزشی مانند زمینهای ورزشی
7-خدمات اداری مانند کلانتری، دفتر مهندسی، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق، دفتر وکالت و شعب بانک دفتر پست
8- خدمات واحدهای مسکونی مانند تعمیرات لوازم کوچک خانگی لوکس تاسیسات بخار و شوفاژ
تاسیسات و تجهیزات شهری مانند پست، ترانسفورماتور، منبع آب ، پارکینگ عمومی
طرح جامع شهر هدایت کننده توسعه برای مدت مشخص با اهداف رفع مسائل و مشکلات و کمبودهای کالبدی موجود و دستیابی به اهداف کلان و چشم انداز مورد نظر تدوین می گردد. همچنین طرح جامع به عنوان طرح فرادست و هدایت کننده ی سایر طرح ها در سطح شهر بوده و استراتژی و اهداف سایر طرح ها مانند طرح تفصیلی و طرح های موضعی و موضوعی را مشخص می کند
تعریف طرح جامع
ویژگیها
طرح جامع ، طرحی است کالبدی فضایی که با بهره گیری از تحولات اجتماعی ، اقتصادی و سیاسی جامعه شهری ، به بهبود سازمان فضایی شهر و رفاه اجتماعی مردم می پردازد.
طرح جامع از نظر زمان میان مدت و به لحاظ مقیاس برخورداری کلی است،سیاست های کلی توسعه شهر را تا مدت ده سال تعیین می نماید .
طرح جامع وسیله ای است برای سهل کردن تصمیم گیری و سیاست گذاری و نقش هدایتی آن از جنبه های با ارزش طرح است.
مراجع تایید، تصویب و اجرا
تایید طرح جامع در استان، به عهده ی سازمان مسکن و شهرسازی است . مرجع بررسی استانی آن
در شرایط حاضر کار گروه شهرسازی و معماری است بعد از تایید شورای شهر و سازمان مدیریت و برنامه ریزی و در نهایت تصویب شورای عالی شهر سازی و معماری اجرایی می شود این طرح به عهده شهرداری است.
اسناد بالا دستی وپایین دستی
اولین طرح جامع قزوین در سال 1343 توسط مشاورین مندا
با هدف ایجاد یک رویکرد مناسب شهری و تامین حداکثر رفاه
سکنه تعریف شده است .
حد نصاب تفکیک – سرانه و تراکم در اراضی مسکونی شهر
دومین طرح جامع قزوین در سال 1354 به نقل از طرح کالبدی
گردشگری شهر قزوین در مرحله نخست توسط مهندسین مسکون و کار
فرمایی مدیریت میراث فرهنگی استان تهیه شده است .
سومین طرح جامع قزوین در سال 1369 توسط مهندسین
مشاور شارمند تهیه شده است .
چهارمین طرح جامع قزوین در سال 1390 توسط مهندسین مشاور شهر و برنامه تهیه شده است.
براساس برآوردهای صورت گرفته ی جمعیت شهر قزوین، در سال 1384 معادل با 335650 نفر بوده است و مساحت شهر درمحدوده ی طرح تفصیلی پیشین 6196100 هکتار می باشد به این ترتیب تراکم ناخالص جمعیت در محدوده ی مذکور در حدود 54 نفر در هکتار، و تراکم ناخالص جمعیت در همان محدوده بدون احتساب اراضی بایر و باغات حدود 120 نفر در هکتار و تراکم خالص مسکونی 342 نفر در هکتار می باشد.
سطوح مورد نیاز کاربری اراضی در شهر قزوین بر اساس سال 1400
تعریف پهنه بندی تقسیم شهر به پهنه های مختلف از نظر استفاده و کاربری زمین را برحسب تعریف پهنه بندی می نامند. در بازنگری طرح تفصیلی جدید کاربریها را بصورت پهنه بندی تعریف نموده اند . کاربری ها درطرح پهنه بندی، مسکونیR، پهنه و کریدورهای فعالیتS، پهنه مختلط M، پهنه فضای سبز G. و این پهنه بندی صرفاً معرف فرصتهایی جهت شکل گیری کاربری های نسبتاً هماهنگ و متناجس است.
پهنه مسکونی R
عملکرد اصلی این پهنه، مسکونی است که متناسب با ویژگی های آن به زیر شاخه های زیر تقسیم می گردد.
اراضی شهر قزوین
سطح ناخالص شهر در محدود کل حدود 413 هکتار در محدوده ی جنوب اتوبان 3687 هکتار و سطح ساخته شده آن 2413 هکتار
سطوح کاربری اراضی در طرح جامع جامع شهر در افق 1400 نسبت به طرح تفصیلی کافی باشد به دلیل تفاوت و پیش بینی جمعیت شهر به وسیله دو طرح مذکور صورت گرفته است.
سطح ساخته شده شهر از 5719 هکتار در پیشنهادی طرح تفصیلی برای سال 1380 به 3586 هکتار ( پیشنهاد طرح جامع برای 1400) کاهش پیدا کرده است ولی در طرح تفصیلی سرانه جمعیت شهر از کاربری های مختلف افزایش یافته است.
نحوه استفاده از اراضی در وضع موجود
براساس برآورد های صورت گرفته جمعیت در شهر قزوین در سال 1384 معادل 33560 نفر بوده و مساحت شهر در محدوده طرح تفصیلی پیشین برابر با 6196.3 هکتار می باشد.
بدین ترتیب تراکم ناخالص جمعیت در محدوده مذکور در حدود 54 نفر در هکتار و تراکم ناخالص جمعیت در همان محدوده بدون احتساب اراضی بایر و باغات حدود 120 نفر در هکتار و تراکم خالص مسکونی 342 نفر در هکتار می باشد.
جدول پهنه های استفاده از اراضی
توزیع سطوح کاربری اراضی تحقق یافته و مصوب در وضع موجود (درمحدوده جنوب اتوبان)
سطح خالص شهر
سطح خالص شهر شامل وسعتی از شهر است که بردارنده ی تمامی حوزه های مختلف کار بری های مورد نیاز شهر باشد.
سطح ناخالص شهر
سطح ناخالص شهر شامل مساحت محدوده ی قانونی است که در بردارنده ی سطح خالص شهر به علاوه ی سطوح اراضی ناخالص مانند حریم .اراضی کشاورزی باغات و ….. باشد.
سطح خالص مسکونی
سطح خالص مسکونی شامل مساحت کلیه ی اراضی دارای کاربری مسکو نی است.
محاسبه سرانه اراضی
محاسبه سرانه اراضی به ازای هر نفر
=چه مقدار کا بری وجود دارد(بر حسب واحد متر)
=سرانه ناخالص
=سرانه خالص مسکونی
جمعیت
کل مساحت ناخالص
کل مساحت
جمعیت
نفر در هکتار 1000
مساحت خالص مسکونی
جمعیت
نفر در هکتار 1000
در طرح پیشنهادی جامع مندا
این طرح در سال 1343 به تصویب رسید و مساحت ناخالص شهر قزوین 13900کیلومتر مربع از نظر سیاسی می باشد.
مساحت ناخالص شهر546/9 هکتار و پیشبینی برای 25 سال اینده 3076/9 هکتار افزایش جمعیت.
سرشماری جمعیت در سال 1343 تا 1345 به تعداد 88106 نفر بوده است.
=برای محاسبه سرانه نفر در هکتار
بر اساس ضوابط شورای عالی شهر سازی برای سرانه ها حدودا 40درصد مساحت ناخالص شهر در سحم مسکونی قرار دارد.
546/9x=0/4
88106
546/9
نفر در هکتار 16=1000
218/76
هکتار در سهم مسکونی
=تراکم خالص مسکونی
=سرانه سحم مسکونی
در طرح جامع مسکون
سطح ناخالص شهر قزوین در محدوده ساخته شده 557/1 هکتار که بالغ 264/2 هکتار سطح مسکونی خالص اختصاص یافته است به عبارت دیگر 47 درصد از سظح ساخته شده به مسکونی اختصاص یافته است.
=محاسبه سرانه نفر در هکتار
محاسبه تراکم خالص مسکونی
=سحم سرانه مسکونی
88106
218/76
402/75
=
218/76
546/9
=
40%
جمعیت
سطح ناخالص مسکونی
1000
=
139258
557/10
1000
=
25
نفر در هکتار
=
139258
264/2
=100
نفر در هکتار
53
139258
264/2
=1000
47%
درصد سرانه مسکونی
منابع و ماخذ:
برنامه ریزی کاربری اراضی شهری/دکتر محمد رضا پور محمدی/چاپ هشتم 1391
CDS قزوین / دکتر براتی / 1389
طرح جامع قزوین / مشاور مندا / 1343
طرح جامع قزوین / مشاور مسکون / 1354
طرح جامع قزوین / مشاور شارمند/1369
طرح جامع قزوین / مشاورین شهر و برنامه / 1390