طرح تفصیلی جامع اهواز



3- ضوابط و مقررات طرح تفصیلی طرح جامع شهر اهواز
پیشگفتار:
ضوابط و مقررات تفکیک و ساختمان طرح تفصیلی طرح جامع شهر اهواز به منظور کنترل نظام توسعه آتی شهر و همچنین هدایت و کنترل عملیات عمرانی در محدوده توسعه آینده شهر، ارتقا سطح بهداشت عمومی، رفاه و ایمنی شهروندان و همچنین پایدار نگهداشتن ارزشهای فرهنگی و بالاخره فراهم آوردن امکان برخورداری ساکنان از فضای شهری مساعد و تضمین تماس آنها با محیط شهری مناسبتر در بخشهای ضوابط و مقررات عمومی و اختصاصی به انضمام الگوها و طرحهای تیپ تنظیم و ارائه گردیده است.
1-3- ویژگیهای معماری و ساختمانی در اقلیم گرم و مرطوب:
1- محافظت ساختمان در برابر تابش آفتاب:
– اجتناب از انتخاب شیبهای رو به شرق یا غرب جهت احداث ساختمان
– استقرار ساختمان در جهت تابش حداقل انرژی خورشیدی در فصول گرم
– انتخاب مصالح مناسب برای بدنه اطراف ساختمان به منظور به حداقل رساندن کسب حرارت
– استفاده از درختان خزان دار به منظور ایجاد سایه بر روی ساختمان و کاهش میزان کسب حرارت
– استفاده از شکلهای کالبدی مناسب برای کاهش سطوح خارجی مشرف به شرق و غرب (گسترش پلان ساختمان در جهت محور شرقی – غربی)
– استفاده هرچه بیشتر از دیوارهای مشترک در مجموعه های ساختمانی و ایجاد بافت فشرده تر
– پیش بینی پارکینگ سرپوشیده در ساختمانها

2- محافظت ساختمان در برابر هوای گرم خارج:
– محصور نمودن فضای مورد استفاده در مواقع گرم با مصالح سنگین و عایق شده
– جدا کردن فضاهای حرارت زا مانند آشپزخانه از سایر فضاها
– استفاده از عایقهای حرارتی در تلفیق با هر نوع مصالح
– پیش بینی پنجره های کوچک و یا حداقل رساندن سطح آنها
– پیش بینی دریچه های چوبی با کرکره های متحرک عایق حرارتی در پشت پنجره ها
– اختصاص فضاهای مشرف به جنوب به فضاهای کم اهمیت
– سازماندهی پلان به صورتی که امکان نفوذ آب در فصول گرم به فضاهای داخلی محدود گردد.
– پیش بینی سایه بانهای مناسب (حتی المقدور خارجی) مناسب برای سطوح شیشه و بازشوها

3- کاهش تبادلات حرارتی در ساختمان:
– استقرار ساختمانهای به هم پیوسته و پیش بینی پلانهای فشرده و متراکم
– پوشاندن حاشیه خارجی ساختمان با گونه های مختلف گیاهان سبز
– پیش بینی فضاهای گرمازا مانند آشپزخانه در کنار پلان
– استفاده از عایقهای حرارتی مناسب در دیوارهای خارجی به ویژه بام
– اجتناب از پیش بینی پنجره های بزرگ به خصوص در نمای جنوبی ساختمان
– استفاده از شیشه های دوجداره
– پیش بینی ورقه های عایق حرارتی در داخل بازشوها

4- کاهش تاثیر بادهای گرم و طوفانی در مجموعه ها:
– احداث ساختمان در دامنه های پشت با باد گرم
– پوشانیدن نماهای روبه باد گرم و نورگیری از حیاطهای داخلی و مرکزی
– پیش بینی پلانهای فشرده و نزدیک به هم با بافت متراکم
– استفاده از فضاهایی مانند گاراژ یا انبار به عنوان باد شکن
– به حداقل رساندن تعداد درهای ورودی ساختمان و قرار دادن ورودی اصلی در فضاهای بی اثر و خنثی در مقابل باد گرم
– استفاده از درهای یکپارچه و عایق شده در نماهای رو به باد گرم
– درزبنی کلیه درها، پنجره ها و بازشوها
– نصب دریچه با کرکره های متحرک عایق حرارتی در پشت پنجره ها
– طراحی عناصر محوطه به نحوی که گیاهان در بناهای مجاور باعث هدایت بادهای مطلوب با ساختمان شود
– توجه به جهت وزش بادهای غالب تابستانی در تعیین جهت استقرار ساختمان

1-1-3- جهت استقرار ساختمان:
– مناسب ترین جهت استقرار ساختمانها جهت 15 درجه شرقی الی پنج درجه غربی
– نامناسبترین جهات از نظر کسب انرژی و در مواقع گرم سال 60 و 70 درجه غربی است.
– راههای دارا بودن سایه در گرمترین فصول سال گذرگاههای شمالی – جنوبی با امکان انحراف از 15 درجه شرقی تا 15 درجه غربی مناسبترین جهات را دارا هستند و الویت بعدی در این مورد خیابانهای 30 درجه غربی و 30 درجه شرقی است.
– پیش بینی سایه بان حتی در مناسب ترین جهات استقرار معابر با کاربری تجاری کاملاً ضروری میباشد.
– در طراحی محیط شهری با توجه به مسائل اقلیمی میبایست ضمن رعایت الگوی تلفیق شهر با فضای سبز از جریان آب در سطح فضاهای شهری مورد توجه قرار گیرد.

2-3- ملاحظات اساسی
توضیح 1- کلیه مفاد ضوابط و مقررات طرح تفصیلی طرح جامع شهر اهواز در چهارچوب قوانین کلی و مصوب مملکتی و شهرسازی و ساختمانی تدوین گردیده و برای شهرداری شهر اهواز لازم الاجرا میباشد.
توضیح 2- چنانچه مغایرتی در ضوابط طرح جامع و قوانین جاری مملکتی حادث گردد، ضوابط مغایر مندرج در طرح جامع صرفاً میبایست از طریق سازمان مسکن و شهرسازی استان خوزستان در مراجع قانونی از قبیل شورای شهرسازی و معماری ایران، شورای برنامه ریزی و توسعه استان و کمیسیون ماده پنج طرح تفصیلی مورد بررسی و اصلاح مجدد قرار گیرد.
توضیح 3- حدود شمول ضوابط و مقررات طرح تفصیلی اهواز در محدوده های مصوب طرح جامع که در نقشه کاربری اراضی پیشنهادی طرح جامع مشخص گردیده بوده و در برگیرنده اقدامات و فعالیتها بر روی اراضی مذکور از قبیل هرگونه تفکیک و تجمیع، ساختمان و تاسیساتی که در روی زمین یا زیر آن ساخته و آنچه که در بنا نصب میگردد و همچنین گودبرداری، تسطیح، تراس بندی و یا هر نوع اقدامی که شکل طبیعی زمینها را تغییر میدهد و همچنین نحوه بهره برداری و استفاده از انواع ساختمانها و اراضی خواهد بود.
توضیح 4- کلیه کاربریهایی که براساس توافق با شهرداری به عنوان خدمات مختلف شهری در کمیسیون ماده پنج تثبیت میگردد، میبایست به جای کاربری پیشنهادی طرح جامع براساس نقشه تفکیکی مصوب مورد عمل قرار گیرد.
توضیح 5 – در مورد گذرگاههای پیشنهادی طرح جامع چنانچه خط پروژه ای تهیه و به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد، ملاک عمل خط پروژه مصوب میباشد.
توضیح 6- واحدهای تجاری موجود که در طرح جامع به عنوان تجاری نواری تثبیت گردیده اند در صورت دارا بودن سند شش دانگ احداث بنا در طبقات فوقانی آنها ممنوع میباشد.
(در صورت تجمیع عرصه این واحدهای تجاری با قطعات مجاور، با رعایت کاربری قطعه اصلی احداث واحدهای تجاری با مجموع مساحت موجود تجاری به عنوان کاربریهای مجاز با رعایت ضوابط تجاری بلامانع میباشد).
توضیح 7 – در صورتی که آئین نامه ها و دستورالعملهای رسمی مورد استفاده در این ضوابط مورد تجدید نظر یا تغییر قرار گیرد میبایست موارد جدید در ضوابط مورد استفاده قرار گیرد.
توضیح 8 – کلیه مشاعات ساختمان از قبیل پارکینگ، پله ها، موتورخانه، انباری واحدهای مسکونی، سرویسهای بهداشت عمومی، نگهبانی و سرایداری جزء زیربنا و سطح اشغال محاسبه لیکن جزء تراکم محاسبه نمیگردند.
توضیح 9- با عنایت به اینکه سازمانهای مسئول در امر تاسیسات شهری از قبیل (سازمانهای برق منطقه ای، آب منطقه ای، شرکت ملی گاز، شرکت ملی نفت، شرکت آب و فاضلاب، شرکت مخابرات و غیره) به دلیل تامین نیازمندیهای جدید شهری ممکن است در هر زمان اقدام به احداث خطوط جدید، اصلاح و تقویت یا تغییر خطوط قبلی، افزایش و یا تغییر حریم خطوط و تاسیسات مذکور بنمایند، لازم است تا کلیه متقاضیان منفرد، تعاونیهای مسکن، پیمانکاران، مشاوران و کلیه سازمانهای ذینفع در مقاطع مختلف زمانی پیشرفت کار از قبیل دریافت پروانه تفکیک، دریافت پروانه ساختمان، آغاز عملیات اجرایی و یا انجام مطالعات مراحل اول و دوم و طرحهای آماده سازی و طرح مجموعه های مسکونی و غیرمسکونی نسبت به استعلام بروز و مشخصات تاسیسات از مراجع ذیربط اقدام و تصمیمات اجرایی را براساس آن مورد توجه قرار داده و آخرین استعلام در پرونده ساختمان در شهرداری مضبوط نمایند.
توضیح 10- چنانچه در نقشه کاربری پلاک دارای کاربری مسکونی بوده ولیکن در سند آنها کلمه باغ با باغچه قید شده باشد رعایت توافق با شهرداری الزامی میباشد.
توضیح 11- جهت گردش دربها و پنجره های ساختمان نمیبایست در خارج از حد مالکیت پلاک باز شود.
توضیح 12: احداث هر تعداد پله و رمپ خارج از حد مالکیت در پیاده روها، گذرگاهها و کاربریهای عمومی ممنوع میباشد.
توضیح 13: نصب درب ماشین رو در محل مثلثهای دید (پخها) ممنوع میباشد.
توضیح 14: در صورتی که ملک یا پلاکی با محدوده معین با کاربری غیرمسکونی در تصرف یا اجاره شخص یا ارگانی بوده و به استناد حالت مذکور در زمان برداشت کاربری شرایط موجود اراضی، کاربری زمین براساس نوع عملکرد متصرف در طرح جامع یا تفصیلی به همان حالت تثبیت گردیده باشد، پس از رفع تصرف و یا فسخ اجاره و تخلیه ملک توسط مستاجر یا متصرف در صورت تایید مدارک موضوع فوق توسط شهرداری کاربری پلاک قابل تبدیل به کاربری مسکونی با تراکم اراضی مسکونی مجاور و در صورتی که کاربری پلاک فوق قبلاً غیرمسکونی باشد تبدیل به کاربری اولیه با تایید کمیسیون ماده پنج خواهد بود.
توضیح 15: کاربریهای پیشنهادی طرح جامع اصولاً دارای متولی خاصی نمیباشند به عنوان مثال: کاربریهای پیشنهادی ورزشی علاوه بر اداره کل تربیت بدنی، میتواند توسط اداره کل آموزش و پرورش، شهرداری، بنیادهای عام المنفعه و بخش خصوصی نیز احداث گردد. بنابراین اعلام عدم نیاز یک ارگان در این مورد نمیتواند دلیل موجهی جهت عدم نیاز شهر به کاربری مذکور باشد.
توضیح 16: چنانچه پلاکی دارای طرح تفکیکی قانونی بوده و در آن طرح قطعاتی با کاربری غیرمسکونی و خدماتی منعکس گردیده باشند در صورتی که به دلیل عدم ارائه طرح تفکیکی به مشاور هنگام تهیه طرح تفصیلی کاربری قطعات فوق به صورت مسکونی و یا با کاربری مغایر با طرح تفکیکی منعکس شده باشد، در هنگام صدور پروانه ساختمان (به استثنای گذرگاههای پیشنهادی) کاربری پلاک میبایست براساس طرح تفکیکی مصوب مورد اقدام قرارگیرد.
توضیح 17: در صورتی که در طرحهای تفصیلی بنا به دلایلی عرض گذرگاه پیشنهادی کمتر از عرض موجود گذرگاه باشد، عرض موجود در گذرگاه تثبیت و شهرداری با هماهنگی سازمان مسکن و شهرسازی می تواند عرض مازاد را در صورتی که در طرح تفصیلی منعکس نشده باشد به صورت فضای سبز نواری یا پارکینگ مجاور گذرگاه مورد استفاده قرار گیرد و قابل تبدیل به کاربریهای دیگر نمیباشد.

1-2-3- آیین نامه اجرایی قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی:
ماده 1- در اجرای این آئین نامه، محدوده (قانونی) و حریم شهر، شهرک مسکونی و شهر جدید و محدوده روستا عبارت از محدوده ها و حریم هایی می باشند که در طرحهای مصوب جامع و تفصیلی و هادی شهرها، ایجاد شهرک و شهر جدید و طرح هادی روستایی به تصویب مراجع قانونی ذیربط رسیده باشند.
ماده2- منظور از نداشتن کاربری معارض موضوع ماده (1) قانون، برخورداری از کاربری مسکونی در محدوده (قانونی) طبق طرحهای مصوب جامع، تفصیلی و هادی و طرحهای شهرکها و شهر های جدید می باشد.
ماده3- کلیه مقررات این آئین نامه مانند لزوم استعلام و نظایر آن در استفاده مسکونی از زمین، برای کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی اعم از خصوصی، عمومی و دولتی و وابسته به آنها و همچنین بنیادها و نهادهای انقلابی و اوقاف لازم الاجراء است.
ماده4- واگذاری، تفکیک و افراز اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن توسط تمام دستگاههای دولتی و عمومی و وابسته به آنها اعم از وزارتخانه ها، سازمانها، نیروهای نظامی و انتظامی، شهرداریها و شرکتهای دولتی، بنیادها و نهادهای انقلابی و موسسات عمومی غیر دولتی و هر نهاد وابسته به دولت که به واگذاری اراضی اقدام می کند، تحت هر عنوان و در هر نقطه از کشور اعم از داخل یا خارج شهرها مطلقاً ممنوع است.
ماده5- هرگونه واگذاری اراضی در داخل مناطق چهار گانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست ممنوع است.
ماده6- هرگونه نقل و انتقال اراضی فاقد کاربری مسکونی، مشروط به تسلیم اقرار نامه کتبی ضمن سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی توسط منتقل الیه، دایر بر اطلاع از کاربری غیر مسکونی زمین و عدم امکان ساختن مسکن در آن خواهد بود.
ماده7- کاربریهای اراضی غیر مسکونی که به ترتیب مقرر در ماده (6) این آئین نامه مورد نقل و انتقال قرار می گیرند، قابل تغییر توسط کمیسیونهای ماده (5) لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران – مصوب 1359 و مراجع تصویب طرح هادی و تغییرات بعدی آنها نبوده و قبول تقاضاهای متضمن در خواست تغییر کاربری آنها توسط دبیرخانه های مربوط، شهرداریها و سایر اعضا و طرح این تقاضا در جلسات کمیسیونها و مراجع مذکور ممنوع است.
ماده8- کلیه دستگاههایی که قانوناً مجاز به واگذاری زمین برای امر مسکن به اشخاص حقیقی و حقوقی می باشند، موظفند شماره، تاریخ و متن پاسخ استعلام در یافت شده از مراجع مقرر در قانون را دایر بر برخورداری زمین مورد واگذاری از کاربری مسکونی و ضوابط و مقـــررات متناسب با تعداد استفاده کنندگان، بطور کتبی در توافق نامه ها، صورتجلسات، ابلاغیه ها و سایر مدارک مربوط به واگذاری زمین قید نمایند.
ماده 9- استعلام کنندگان کاربری زمین و ضوابط و مقررات ساختمانی آن مکلفند نقشه موقعیت زمین در مقیاس مناسب طبق سند مالکیت، نشانی زمین و سایر مشخصاتی که اظهار نظر توسط مرجع مورد استعلام را تسهیل می نماید، به مراجع مورد استعلام مربوط ارائه دهند.
ماده 10- مراجع مورد استعلام مکلفند ظرف ده روز پس از وصول نامه دفتر خانه اسناد رسمی یا مراجع واگذارکننده زمین، نسبت به صدور پاسخ استعلام اقدام نمایند.
تبصره- در صورت کامل نبودن مدارک، مراجع استعلام شونده مکلفند ظرف پنج روز از تاریخ وصول استعلام، کسری مدارک را به دستگاه استعلام کننده اعلام نمایند.
ماده11- سازمانهای مسکن و شهرسازی در مورد زمینها و امـلاک واقــع در محدوده شهرکها و شهرهای جدید و شهرداریها در داخل محدوده شهر، استعلامهای دریافت شده را براساس مصوبات و نقشه های اجرایی طرحهای جامع، تفصیلی و هادی آنها پاسخ خواهند داد. درمورد شهرهای دارای طرح جامع، در صورت فقدان طرحهای تفصیلی و وقوع تقریبی زمین در مجاورت زمینهایی که موقعیت کلی آنها برای کاربریهای عمومی و خدماتی عمومی و خدماتی شهرها پیش بینی گردیده اند، بر اساس مصوبات شورای عالی شهر سازی و معماری ایران عمل خواهد شد.
تبصره- در صورت وجود یا دایر شدن شهرداری در شهرکها و یا در تمام یا بخشی از هر شهر جدید، پاسخگویی به استعلام موضوع این ماده توسط شهرداریهای مزبور به انجام خواهد رسید.
ماده 12- هر نوع نقل و انتقال اراضی برای امر مسکن اعم از رسمی و عادی در داخل محدوده روستاها منوط به استعلام از دهیاری مربوط بر اساس طرح هادی مصوب، با همکاری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در صورت عدم تشکیل دهیاری، از بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل خواهد بود. دهیاریها با همکاری بنیاد یاد شده حسب مورد، در صورت وجود طرح هادی روستایی، بر اساس طرح مصوب مذکور و در صورت عدم وجود طرحهای هادی، طبق عرف محل، کاربری و ضوابط ساختمانی مربوط را اعلام خواهند نمود.
ماده13- سازمانهای مسکن و شهر سازی استانها موظفند استعلامهای دریافت شده از ادارات ثبت اسناد و املاک در مورد نقشه های تفکیک اراضی و املاک واقع در خارج از حریم شهرها (به جز روستاها) را از نظر رعایت کاربری و ضوابط طرحهای جامع ناحیه ای و در صورت عدم تهیه طرح برای ناحیه مورد نظر از نظر رعایت ضوابط آیین نامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها و اصلاحات بعدی آن، پاسخ دهند.
ماده14- مــراجع پاسخ دهنده به استعلام موظفند استعلامهای به عمل آمده از سوی ادارات ثبت اسناد و املاک در مورد
نقشه های تفکیک اراضی را که میبایست منضم به نقشه تفکیکی خوانا در مقیاس مناسب و سایر اطلاعات و مشخصات مورد نیاز برای تشخیص موقعیت زمین باشد، حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ وصول استعلام پاسخ دهند.
تبصره 1- در صورت موافقت مراجع فوق الذکر با نقشه های تفکیکی دریافت شده از نظر کاربری و ضوابط تفکیک، سایر مدارک لازم برای تفکیک طبق مقررات ذیربط توسط متقاضی ارائه خواهد شد.
تبصره 2- نقشه های تفکیکی پیشنهادی از سوی متقاضیان درمورد اراضی واقع در شهرکهای مسکونی و شهرهای جدید جهت تایید از حیث امکان تفکیک و رعایت کاربری و ضوابط تفکیک از طرف ادارات ثبت اسناد و املاک حسب مورد به ترتیب به سازمان مسکن و شهر سازی استان مربوط و شرکت عمران شهر جدید ذیربط ارسال خواهد شد. مراجع مذکور بر اساس طرحها و ضوابط و مقررات مصوب، حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ وصول، اظهار نظر خواهند نمود.
تبصره 3- در صورت وجود یا دایر شدن شهرداری در شهرکها و یا درتمام یا بخشی از شهر جدید، اظهار نظر درخصوص موضوع این ماده به عهده شهرداریهای مذکور خواهد بود.
ماده 15- تامین و واگذاری تاسیسات زبربنایی موضوع ماده (8) قانون (آب، برق، گاز و تلفن ثابت و نظایر آن) موکول به ارائه پروانه های معتبر ساختمانی یا عدم خلاف یا پایان کار(درمورد شهرها، شهرهای جدید و شهرکها) یا تاییدیه مراجع صدور مجوز ساختمان در محدوده روستا، دایر بر رعایت کاربری مسکونی خواهد بود.
ماده 16- مفاد ماده (6) قانون برای آندسته از اراضی و املاک که بر اساس اسنـاد عــــادی و دست نویس طبق قوانین دیگر قابلیت تفکیک و یا صدور سند یافته باشند از جمله مواد (147) و (148) موضوع قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک – مصوب 1370، و در کلیه واگذاریهای زمین توسط مراجع مختلف برای امر مسکن از جمله سازمان ملی زمین و مسکن، شهرداریها کمیسیونهای موضوع ماده (32) لایحه قانونی واگذاری و احیای اراضی در حکومت جمهوری اسلامی ایران – مصوب 1359 و قانون حفاظت و بهره برداری از جنگلها و منابع طبیعی و سایر مراجعی که به موجب قوانین مجاز به واگــذاری زمیـن شنـاخته شده انـد نیز لازم الاجـراء می باشند.
تبصره- نقشه تایید شده موضوع ماده (4) آیین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها که مبنای تغییر کاربری و تفکیک اراضی زراعی و باغهای خارج از محدوده شهرها و شهرکها توسط ادارات ثبت اسناد و املاک قرار می گیرند، منحصراً مربوط به استفاده کشاورزی و باغداری از اراضی زراعی و باغات موضوع نقشه های مذکور بعد از تفکیک می باشند و درهر حال تغییر کاربری این اراضی به مسکونی ممنوع است.
ماده 17- کلیه مراجعی که در محدوده (قانونی) و حریم یا خارج از حریم شهرها، در داخل شهرکها و شهرهای جدید و حریم آنها و همچنین روستاها، بر خلاف مفاد این قانون تصمیم گیری کرده و یا به هر نحو به ساخت و سازهای غیر قانونی اقدام نموده یا موثر در احداث بناهای خلاف باشند، متخلف محسوب و طبق مقررات با آنها رفتار خواهد شد.
ماده 18- درج شماره، تاریخ و نام صادر کننده مجوز در آگهی های تفکیک و فروش اراضی موضوع این قانون الزامی است و آگهی های فاقد مشخصات مذکور، غیر قابل چاپ و تبلیغ در مطبوعات، صدا و سیما و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن عمومی می باشند و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی اقدامات لازم را در جهت تحقق این موضوع به عمل خواهـــد آورد و وزارت مســکن و شهر سازی نیز موظف بوده است هر گونه تخلف از این ماده را پیگیری نماید.
ماده 19- سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وزارت بازرگانی و وزارت تعاون مکلفند حسب مورد به روشهای مقتضی به تمامی بنگاههای معاملات املاک و مستغلات، دفاتر اسناد رسمی و شرکتهای تعاونی ابلاغ نمایند که در اجرای مفاد ماده (6) قانون، از تنظیم مبایعه نامه و نظایر آنها برای زمینهای موضوع این قانون که فاقد نقشه های تفکیک مصوب مرجع قانونی است، اکیداً خودداری نمایند.

تبصره- وزارت بازرگانی و وزارت تعاون موظفند حسب مورد در صورت مشاهده تخلف قانون و این آئین نامه توسط بنگاههای معاملات ملکی و شرکتهای تعاونی و یا دریافت گزارش از سوی وزارت مسکن و شهر سازی مبنی بر وقوع تخلف، برخورد لازم را با متخلفان به ترتیب برابر قانون نظام صنفی و قانون تعاون به عمل آوردند.
ماده 20- وزارت مسکن و شهرسازی در اجرای صحیح قانون به محض اطلاع از وقوع تخلف از قانون و این آئین نامه پس از احراز آن، متخلفان را همراه ادله و مدارک مربوط جهت رسیدگی و صدور رای مقتضی به مراجع صالح قضایی معرفی و تا حصول نتیجه مراتب را پیگیری نموده و همچنین وزارت مذکور و سایر مراجع ذیربط می توانند ابطال اقدامات خلاف، اعاده وضعیت به حالت سابق و نیز جبران خسارات وارد شده به دولت را مطابق مقررات مربوط از مقامات قضایی درخواست نمایند.
ماده21- دبیرخانه شورایعالی شهرسازی و معماری ایران مسئولیت نظارت عالی بر حسن انجام این قانون و آیین نامه را بر عهده خواهد داشت.

3-3- تعریف مفاهیم، واژه ها و اصطلاحات:
1- سرزمین (منطقه):
عبارت است از محدوده جغرافیایی که در آن آداب و رسوم اجتماعی مردم، نوع معیشت یا کیفیت تولید و توزیع در سطوح شهری و روستایی در موارد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و سیاسی غالباً همگون باشد.

1-1- حریم شهر (حوزه استحفاظی):
حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهر که نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری شهرستان و بخش مربوطه تجاوز ننماید.
2-1- برنامه عمرانی میان مدت شهر:
برنامه عمرانی شهر که برای یک دوره ده تا پانزده ساله تهیه شده، و انتخاب قطعی دوره زمانی آن را با توجه به شرایط و امکانات خاص هر شهر به پیشنهاد تهیه کننده برنامه (دستگاه تهیه کننده طرح) و تایید کارفرما صورت میگیرد.

2- طرح توسعه و عمران:
عبارت است از ارائه و اجرای طرحهای مربوط به شبکه آمد و شد کاربری اراضی، مطالعات اقتصادی، فرهنگی، اجتماعی و همچنین ارائه طرح کالبدی توسعه فیزیکی شهر که به موجب آن وضعیت اقتصادی، اجتماعی و ارتقاء شرایط کالبدی شهر فراهم آید.

3- محدوده استحفاظی:
محدوده توسعه آینده شهر و حد فاصل بین مرز محدوده طرح جامع با حد نهایی حریم شهر یا این حوزه به عبارت دیگر محدوده ای بزرگتر به دوره محدوده طرح جامع که اراضی واقع در آن در مقیاس توسعه منطقه شهری بلندمدت تحت ضوابط خاصی مورد حفاظت و یا مورد بهره برداری کنترل شده قرار می گیرد.
– محدوده های مسکونی روستایی
– اراضی کشاورزی جنگل، مرتع و منابع طبیعی و ملی شده
– تاسیسات صنعتی
– تاسیسات حمل و نقل
– مجموعه ها یا مکانهای مذهبی
– تاسیسات صنعتی وابسته به کشاورزی، آبیاری، دامداری، پرورش طیور و غیره
– شهرکها و مجموعه های مسکونی مصوب تکمیل شده یا نیمه تمام
– اراضی بایر، مسیل، نیزار، شنزار، باطلاق و غیره
– گورستان، فرودگاه، کشتارگاه، مجموعه های توریستی و گذران اوقات فراغت
– راههای روستایی و ترانزیت

1-3- محدوده طرح توسعه و عمران و تفصیلی:
عبارت است از محدوده توسعه فیزیکی شهر تا پایان دوره ده ساله طرح که به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده باشد و محدوده طرح تفصیلی عبارت از حدود و مرز تثبیت شده طرح فوق الذکر که (توسط کمیسیون ماده پنج استان) مورد تصویب قرار گرفته باشد.
محدوده شهر: محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا میباشد.
شهرداریها علاوه بر اجرای طرحهای عمرانی از جمله احداث و توسعه معابر و تامین خدمات شهری و تاسیسات زیربنایی در چارچوب وظایف قانونی خود کنترل و نظارت بر احداث هر گونه ساختمان و تاسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه و عمران در داخل محدوده شهر را نیز به عهده دارند.
محدوده شهر در طرحهای جامع شهری و تا تهیه طرحهای مذکور در طرحهای هادی شهر و تغییرات بعدی آنها به صورت قابل انطباق بر عوارض طبیعی یا ساخته شده ثابت همراه با مختصات جغرافیایی نقاط اصلی تعیین و به تصویب مراجع قانونی تصویب کننده طرحهای مذکور میرسد.
این محدوده حداکثر ظرف سه ماه از ابلاغ طرحهای مذکور به صورتی که کلیه نقاط آن قابل شناسایی و پیاده کردن روی زمین باشد توسط شهرداری تدقیق شده و پس از کنترل و امضای دبیر مرجع تصویب کننده و تایید شدن به مهر دبیرخانه مربوط به امضای استاندار جهت اجرا به شهرداری و دستگاههای اجرایی ذیربط ابلاغ میگردد.

4- حریم:
به نواری از سطح زمین با عرضهای تعیین شده اطلاق میشود که به دلایل مختلف حفاظتی یا امنیتی، احداث و استقرار هر نوع ساختمان یا تاسیسات روی زمین یا پایینتر از سطح آن یا در طول آن ممنوع میباشد و رعایت این حریم نسبت به جاده ها، رودخانه ها، جنگلها، تالابها، نهرهای عمومی، قنوات، چاهها، چشمه ها، مسیلها، خطوط و پایه های انتقال نیرو، خطوط و شبکه ها و تاسیسات مخابراتی، لوله های انتقال گاز و نفت، پلها، تونلهای واقع در مسیر جاده ها یا تاسیسات عمرانی و صنعتی، لوله ها و کانالهای مربوط به تاسیسات آبرسانی، سدها، تاسیسات نظامی و انتظامی، تصفیه خانه های آب و فاضلاب و سایر تاسیسات عمومی و ابنیه و آثار تاریخی، معادن دایر و غیردایر، مراکز سری و محرمانه، خطوط راه آهن، فرودگاههای نظامی و غیرنظامی و منابع سوخت، تاسیاست هسته ای و غیره که میبایست مورد حفاظت و رعایت گردد.

5- سازمان مجری طرح:
سازمانی است که قانوناً جهت اجرای طرح جامع تعیین میگردد و معمولاً شهرداریها موظف به انجام چنین نقشی خواهند بود.

6- شهر:
عبارتست از مجموعه یک یا چند کانون جمعیتی که حداقل دارای یک شهرداری باشد.

7- شهرک:
عبارت است از یک کانون جمعیتی کوچک واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهر و معادل یک منطقه یا ناحیه است و از نظر نیازمندیهای کلی وابسته به شهر میباشد.

8- تقسیمات شهری:
سطح شهر برحسب وسعت، جمعیت، بافت و شبکه بندی بطور سلسله مراتبی به منطقه، ناحیه، محله، کوی و کویچه تقسیم میگردد.

9- منطقه:
از مجموع دو تا پنج ناحیه یک منطقه شهری یا جامعه بزرگ تشکیل میگردد.

10- ناحیه:
از مجموع دو تا پنج محله یک ناحیه یا جامعه متوسط شکل میگیرد.

11- محله:
از مجموع چند کوی یک محله یا جامعه کوچک با جمعیت سه الی پنج هزار نفر تشکیل میگردد.

12- کوی:
مجموع چند کویچه تشکیل کوی یا یک زیرمحله را میدهند.
13- کویچه:
یا واحد همسایگی که عبارت از گذر باز یا بسته ای است که یک واحد همسایگی درآن سکنی دارند و معمولاً از 20 تا 35 خانوار تشکیل میگردد.

14- نمای شهر:
کلیه سطوح نمایان بناهای واقع در محدوده طرح جامع و تفصیلی که از داخل معابر و میادین قابل رویت باشد اعم از نماهای اصلی یا نماهای جانبی نمای شهری محسوب میشوند و لازم است با مصالح مرغوب و به طرز مناسب و زیبا و هماهنگ نماسازی شود.

15- ساماندهی نمای شهری:
مجموعه عملیات سازماندهی شده و هدایت یافته ای است که در جهت حفظ و بهبود نماهای شهری موجود و هماهنگ سازی و ارتقاء کیفی نماهای آینده شهری صورت پذیرد.

16- محورهای شهری:
محورهای شهری شامل کلیه کوچه ها، خیابانهای اصلی و فرعی و میادین میباشند.
17- محورهای اصلی شهری:
محورهایی هستند که در ارتباط مستقیم با مراکز خدماتی عمده شهری بوده و با بافتها در محلات مسکونی دارای ارتباطی مهم نمیباشند. برخی از این محورها ممکن است دارای عملکرد فراشهری نیز بوده و در شکل دهی سیمای شهری نقش مهمی ایفا مینمایند.

18- محورهای محلی:
شامل کلیه محورهای دسترسی و ارتباط دهنده محلات مسکونی اعم از اصلی و فرعی با عملکرد در مقیاس محله و ناحیه میباشند.

19- محورهای باارزش ویژه تاریخی:
شامل محورهای تاریخی اصلی شهر به ویژه آنهایی که نماینده دوران مختلف شکل گیری شهر میباشند.

20- محورهای باارزش ویژه کالبدی:
شامل محورهای برخوردار از خصوصیات کالبدی باارزش از نظر ترکیب کلی، سبک، مصالح و تیپولوژی میباشند .

21- ناهنجاری در نمای شهری:
هر نوع اختلال در ایمنی، بهداشت، کارایی و زیبایی در نماهای شهری، ناهنجاری محسوب میگردد.

22- هویت معماری:
ساختمانهای هر شهر، شامل بافت و ابنیه دارای ویژگیهای عمومی میباشند که ناشی از عوامل خاص اجتماعی، فرهنگ یو اقتصادی بوده و هویت معماری آن شهر را در کل تعیین مینمایند که انعکاس این هویت و مشخصه در طراحی شهری از اهمیت خاصی برخوردار میباشند.

23- هویت تاریخی منطقه شهری:
شهر را میتوان براساس دوره های رشد و توسعه به مناطق ویژه ای تقسیم نمود هرچند خوانایی مراحل توسعه و بازشناسی هسته های تاریخی به واسطه ساخت و سازهای بی رویه تا اندازه ای مخدوش گردیده است. لیکن در هر حال میتوان برخی از خصوصیات مشترک و اصلی دوره تاریخی رشد منطقه را مطالعه، مشخص و احیا نمود.

24- هویت تاریخی محوری:
هر محور اصلی یا بخشهایی از آن در یک دوره تاریخی معین با ویژگیها و سبک خاصی شکل گرفته اند که با شناسایی، احیا و تعمیم این ویژگیها میتوان هویت تاریخی محور را بازسازی نمود.

25- هویت محوری:
محورهای شهری به واسطه نقش شهری و کاربری، واجد خصوصیات متمایز و قابل شناسایی میباشند، مطالعات طراحی شهری میتواند هویت از دست رفته را تا حد امکان به این محورها بازگرداند.

26- هویت کاربری:
کاربری هر بنا با سیمای آن باید خوانایی داشته باشد این خوانایی در کاربرد مصالح، رنگ، سبک آن میتواند انعکاس یابد.

27- هویت بومی:
بخشهای خاصی از شهر که بر روی هسته تاریخی و بومی آن قرار داشته و هنوز واجد پاره ای از ویژگیهای معماری بومی خود میباشد و میبایست در مطالعات طراحی مورد توجه قرار گیرد.

28- اراضی بایر:
عبارت است از اراضی که در آن فعالیتی از قبیل باغداری و کشاورزی، احداث ساختمان انجام نگرفته و یا بهره برداری از آن به عمل نیامده باشد، در غیر این صورت به عنوان زمین دایر نامیده میشود.

29- مرکز خدمات منطقه شهری:
قسمتی از اراضی اختصاص یافته به مراکز اصلی خدمات شهری مانند بیمارستان، مراکز بهداشتی و درمانی، ادارات دولتی، مراکز آموزشی و فرهنگی، مجتمعهای آموزش عالی، مجتمعهای ورزشی، دفاتر و موسسات خصوصی، مراکز تجاری عمده فروشی.

30- مرکز خدمات شهر:
مراکز و محورهای فعالی میباشند که ضمن دارا بودن مراکز خدمات اساسی از بالاترین تراکم در مورد تبادلات اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، آمد و شد و عملکردهای شهری برخوردار باشند.

31- مرکز خدمات ناحیه:
عبارت است از محل تجمع خدمات مورد نیاز ساکنان هر ناحیه به عنوان هسته ناحیه، که به استقرار خدماتی از قبیل دبیرستان، مدارس راهنمایی، مرکز بهداشت، پارک ناحیه، زمین ورزشی ناحیه، کتابخانه، برزن شهرداری، مرکز آتش نشانی، اماکن تجاری اختصاص داشته و نیازمندیهای هفتگی ساکنین ناحیه را تامین می نماید.

32- مرکز خدمات محله:
شامل قسمتی از اراضی محلات مسکونی است که محل تجمع خدمات روزمره مورد نیاز ساکنان هر محله میباشد و اختصاص به استقرار واحدهای تجاری، مهد کودک، دبستان، پارک محله، باجه پست و درمانگاه و نظائر آن دارد.

33- حوزه کاربری اراضی:
عبارت از مجموعه ای از اراضی شهری است که براساس طرحهای پیشنهادی به یک نوع مصرف با استفاده خاصی اختصاص داده شده، مانند حوزه کاربری اراضی مسکونی که اختصاص به استفاده مسکن دارد و یا حوزه کاربری تجاری که مخصوص احداث واحدهای تجاری میباشد.

1-33- تغییر کاربری:
کاربری عبارت است از نوع استفاده و بهره برداری از اراضی

2-33- کاربری مختلط:
عبارت است از ترکیب چند عملکرد از کاربریهای مختلف و سازگار در یک قطعه زمین، عملکردهای مربوط به کاربریهای مختلط باید بدون ایجاد هرگونه مزاحمت و با دسترسی مستقل و جداگانه داشته باشد.

3-33- تغییر کاربری:
انواع فعالیتهایی که به منظور حذف برخی از کاربریهای نامناسب و یا ایجاد کاربریهای متناسب صورت میگیرد در این مقوله قرار میگیرد هرگونه تغییر کاربری اراضی طرح تفصیلی در صلاحیت کمیسیون ماده پنج استان میباشد.

34- اراضی حوزه مسکونی:
به اراضی گفته میشود که براساس نقشه کاربری اراضی برای احداث واحدها و مجموعه های مسکونی اختصاص یافته اند به غیر از کاربری سکونتی در این مناطق میتوان کاربری خدماتی در رده ناحیه و محله را براساس محله هایی که در طرح تفصیلی تعیین میشود با رعایت ضوابط و مقررات مستقر نمود.

1-34- اراضی باغداری:
در صورتی که کاربری پلاک در سند باغ قید شده باشد (کاربری پلاک باغ تلقی شده) تفکیک و ساختمان در آن تابع قوانین باغداری خواهد بود.

35- اراضی حوزه تجاری:
شامل اراضی است که ویژه فعالیتهای بازرگانی، عمده فروشی، خرده فروشی، خرید و فروش، خدمات و کاربریهای مجاز در آنها میباشد.

36- اراضی حوزه اداری:
این حوزه عبارت است از اراضی که ویژه استقرار واحدهای اداری و دولتی یا وابسته به دولت و یا واحدهای خصوصی با کاربری اداری میباشد.
توضیح مهم: کاربریهای پیشنهادی طرح جامع دارای متولی خاصی نمیباشد و علاوه بر دستگاههای دولتی و اجرایی توسط بخش خصوصی نیز قابل ساخت و استفاده میباشد. به عنوان مثال علاوه بر ادارات آموزش و پرورش واحدهای آموزشی توسط شهرداری یا مالکین اراضی یا متقاضیان احداث واحدهای آموزشی غیرانتفاعی یاموسسات علمی و خیریه قابل ساخت و بهره برداری یا فروش میباشد این وضعیت در خصوص کلیه کاربریهای پیشنهادی طرح جامع صادق میباشد (مگر اینکه در ضوابط متولی خاصی برای آن تعیین گردیده باشد) بنابراین ارائه استعلام مبنی بر عدم نیاز سازمان خاصی در مورد کاربریها از طرف متقاضی تغییر کاربری دلیل کافی در مورد درخواست تغییر کاربری آن تلقی نمیگردد.

37- اراضی حوزه صنعتی:
این اراضی به کارگاههای درون شهری، بازارچه های صنعتی، پارک یا ناحیه صنعتی و صنایع برونشهری (با آلودگی زیاد) که قابل تفکیک میباشند. کارگاههای درون شهری به دلیل آلودگی جزئی از نظر ساختمانی مشابه کاربریهای تجاری تلقی و در مجاورت آنها قابل استقرار است.

38- صنایع بزرگ:
صنایع بزرگ به گروهی از فعالیتهای صنعتی و تولیدی اطلاق میگردد که دارای بیش از ده نفر کارگر بوده و حجم و وزن مواد اولیه آنها بیش از حجم و وزن تولیدات آنها باشد اینگونه صنایع معمولاً به دلیل لزوم کنترل آلودگیها میبایست در نواحی یا شهرکهای صنعتی با فاصله کافی از محدوده شهری ترجیحاً به صورت مجتمع مستقر گردند.

39- پارک صنعتی:
با افزایش کارگاههای کوچک و حجم تولیدات آنها (در حد نیازهای کل جامعه شهری) صنایع سبک به وجود می آید که آلودگی محیطی آنها در حد متوسط بوده و می بایست در نواحی شهری (پارک صنعتی) با امکان دسترسی و تامین تاسیسات زیربنایی مشترک مستقر گردند.

40- بازارچه صنعتی (مجتمع کارگاههای صنعتی):
شامل کلیه فعالیتهای مزاحم شهری است که اکثریت آنها دارای تعداد کارکنان کمتر از 10 نفر بوده و به دلیل لزوم دسترسی متقاضیان و نسبت حجم پایین کالای ساخته شده به مواد خام ترجیحاً میبایست در مناطق ویژه ای از شهر استقرار یابند. آلودگی محیطی در این کاربری میبایست با رعایت استانداردهای زیست محیطی کنترل گردد.

1-40- معابر شهری و طبقه بندی راههای شهری:
مطابق ضوابط مصوب وزارت مسکن و شهرسازی – راههای شهری به سه گروه راه شریانی درجه 1، راه شریانی درجه 2 و راههای محلی تقسیم بندی میگردد.
الف – راه شریانی درجه 1: راهی است که در طراحی و بهره برداری از آن به جابجایی وسایل نقلیه موتوری برتری داده میشود. برای رعایت برتری، عبور عابرین پیاده از عرض راه و نحوه استقرار نوع کاربری تنظیم میگردد. راههای شریانی درجه یک دارای عملکرد برون شهری اند و به آزاد راه و بزرگراه و راه عبوری دسته بندی میشوند.

آزادراه:
به راهی اطلاق میشود که ترافیک متقابل از یکدیگر جدا میباشند و جریان ترافیک در آن جز در تصادفات و راه بندانها آزاد است. در این گونه معابر کلیه تقاطعها در آن غیرهمسطح و نحوه صحیح هر ورود و خروج در آن کاملاً کنترل شده میباشد.
بزرگراه:
راهی است که ترافیک دو طرف آن مانند آزاد راه به طور فیزیکی از یکدیگر جدا میباشد و جریان ترافیک در آن در طولهای قابل ملاحظه پیوسته فرض میگردد. نحوه صحیح ورود به بزرگراه و خروج از آن کاملاً کنترل شده میباشد. تعداد معدودی نیز تقاطع همسطح با حداقل فاصله 5/2 کیلومتر میتواند داشته باشد.
در مطالعات طرح جامع شهر اهواز گذرگاههای پیشنهادی با تقسیمات ذیل مورد اقدام قرار گرفته اند.
طبقه بندی سلسله مراتب گذرگاههای پیشنهادی در نقشه های طرح جامع عرض گذرگاه
1- آزاد راه (اتوبان بین شهری) 60 تا 76 متری
2- گذرگاه بین شهری اصلی (چهار خطه) 46 تا 59 متری
3- گذرگاه شریانی درجه یک 36 تا 45 متری
4- گذرگاه شریانی درجه دو 24 تا 35 متری
5- گذرگاه جمع کننده اصلی 16 تا 23 متری
6- گذرگاه انشعابی محلی 10 تا 15 متری
2-40- راه عبوری:
ادامه راههای برون شهری است که در داخل شهرهای معمولاً کوچک یا روستاها عبور میکند این راهها نیز دارای عملکرد راه ارتباطی است و خروج و ورود وسایل نقلیه به آن نیز کاملاً تنظیم شده میباشد میتواند تعداد معدودی تقاطع همسطح که حداقل فاصله آنها 5/2 کیلومتر باشد داشته باشد.
الف – راههای شریانی درجه یک:
راهی است که در طراحی و بهرهبرداری از آن به جابجایی وسایل نقلیه موتوری برتری داده میشود. کنترل دسترسیها اساسیترین مشخصه هندسی این راههاست. نقش اجتماعی برای این راهها در نظر گرفته نمیشود. برای کنترل کردن نقش اجتماعی راههای شریانی درجه یک پیادهها و دوچرخه سواران نباید جز به صورت غیرهم سطح از عرض راه بگذرند.
راههای شریانی درجه یک ارتباط با راههای برونشهری را تامین میکنند و به دو گروه آزادراه و بزرگراه تقسیم میشوند.
در آزادراهها ترافیک متقابل جدا شده، تقاطعها غیر همسطح، ورود و خروج کنترل شده، محدودیت حداقل و حداکثر سرعت، محدودیت انتخاب باند وجود دارد. حداقل دارای دو خط عبوری در هر طرف و فاصله تقاطعها 2 کیلومتر و حداقل عرض پوسته 76 متر و حداقل فاصله معابر موازی هم رده 6 کیلومتر است. بزرگراه گذرگاهی میباشد که حداقل دارای دو خط عبوری در هر طرف بوده و ترافیک دو طرف آن به وسیله موانع فیزیکی از هم جدا شده باشد و عموماً دارای تقاطعهای غیرهمسطح است، ولی میتواند معدودی تقاطع همسطح و کنترل شده داشته باشد و حداقل عرض پوسته 45 متر و سرعت طرح 80 تا 100 و سرعت مجاز 70 تا 90 کیلومتر در ساعت و فاصله تقاطعها از یکدیگر 1500 متر میباشد. امکان دسترسی مستقیم به کاربریهای اطراف وجود ندارد و حداقل فاصله معابر موازی هم رده 2500 متر و حداقل عرض جزیره میانی 3 متر است.
راه عبوری، ادامه راههای برونشهری دوخطه دو طر فه در داخل شهرهای کوچک و متوسط میباشد به شرطی که عملکرد عبوری آنها در داخل شهر یا روستا نیز حفظ شود. تقاطعهای این نوع معابر معمولاً همسطح است و فاصله بین آنها در حدود 5/2 کیلومتر و ورود و خروج به این نوع راهها نیز تنظیم شده میباشد.

ب – راههای شریانی درجه دو اصلی و فرعی:
معابر شریانی درجه دو به معابری گفته میشود که در طراحی و بهرهبرداری از آن به جابجایی و دسترسی وسایل نقلیه موتوری برتری داده میشود. برای رعایت این برتری حرکت پیادهها در عرض خیابان کنترل میشود راههای شریانی درجه دو شبکه اصلی راههای درون شهری را تشکیل میدهند.
براساس آییننامه طراحی راههای درونشهری راههای شریانی درجه دو خود به دو دسته خیابان شریانی اصلی و خیابانهای شریانی فرعی (جمعکننده و پخش کننده اصلی) تقسیمبندی میشود. در صورتی که نقش اجتماعی و دسترسی خیابانهای شریانی درجه دو تنظیم و کنتر ل شود به صورت خیابان شریانی اصلی و در غیر این صورت خیابانهای جمع و پخشکننده اصلی محسوب میشوند. شریانهای درجه دو اصلی راهی است که ارتباط بین خیابانهای جمع و پخشکننده و بزرگراهها را برقرار میکنند. در این خیابانها حداقل تعداد خطوط عبور در هر طرف 2 و سرعت طرح 70 و سرعت مجاز 55 کیلومتر در ساعت میباشد. تقاطعها معمولاً همسطح و حداقل فاصله تقاطعها 500 متر میباشد در این نوع معابر امکان دسترسی مستقیم به کاربریهای اطراف وجود دارد و حداقل عرض جزیره میانی 8/1 متر میباشد.
شریانی درجه 2 فرعی (جمع و پخشکننده) راهی است که ارتباط میان خیابانهای محلی و خیابانهای شریانی درجه 2 اصلی را برقرار میکنند. در خیابانهای جمع و پخشکننده محل عبور عابران پیاده از عرض خیابان باید مشخص باشد. در این معابر تعداد خطوط عبور در هر طرف دو خط و سرعت طرح 50 و سرعت مجاز 40 کیلومتر در ساعت است. حداقل فاصله تقاطعها 300 متر و تقاطعها همسطح میباشند. حداقل عرض پوسته 16 متر و نیازی به سکوی میانی نمیباشد.
ج – خیابانهای محلی: سرعت طرح در این گونه گذرگاهها 30 کیلومتر در ساعت پیشنهاد میگردد.
نقش دسترسی نیز میبایست در این گونه معابر به نحوی عمل نمایند که از عملکرد اجتماعی آن کاسته نشود. بدین منظور افراد پیاده مجازند که در هر نقطه ای که بخواهند از عرض خیابان عبور کنند راههای فرعی نیز خود به دو گروه اصلی و فرعی تقسیم میگردند در خیابانهای محلی اصلی حجم ترافیک بیشتر از خیابانهای محلی فرعی میباشد.
د – خیابان دسترسی: این نوع گذرگاههای آخرین رده بندی شبکه ارتباطی بوده و دسترسی به واحدها و مجموعه های مسکونی را فراهم می آورد.

41- گذرگاه سواره:
آن قسمت از عرض خیابان که اختصاص به عبور وسایل نقلیه دارد.
42- گذرگاه پیاده:
عبارت است از تمام یا قسمتی از عرض یک معبر که جهت عبور پیاده اختصاص داده شده است.

43- کوچه:
معبری است که حداکثر عرض آن 12 متر باشد.

44- خیابان:
گذرگاهی که عرض آن بیشتر از 12 متر باشد

45- بن بست:
گذرگاهی است که انتهای آن بسته میباشد و عبور وسایل نقلیه و در بعضی مواقع عبور پیاده از انتهای آن ممکن نمیباشد.

دوربرگردان:
به فضای بازی گفته میشود که در انتهای گذرگاههای بن بست قرار داشته باشد و جهت دورزدن وسائل نقلیه پیش بینی میگردد. قطر دوربرگردان بصورت دایره ای با حداقل قطر 14 متر و به صورت چهارگوش با حداقل ابعاد 14*14 (با احتساب عرض پیاده رو).
46- نوسازی شهری:
شامل سه عمل هماهنگ بازسازی (تجدید توسعه با عمران مجدد)، بهسازی (احیا) و ابقا (باقی نگهداشتن) است که این سه عمل به عنوان بخشهایی از یک اقدام اصلی و جامع شناخته شده که ضمن حفظ ویژگیهای عملکردی خود، هماهنگ با یکدیگر بکار میروند.

47- بازسازی:
عبارت از تخریب و از بین بردن ساختمانها با بافت پوسیده ناهماهنگ موجود و بهره برداری مجدد از زمین در یک حوزه شهری، این روش معمولاً در حوزه هایی که واجد بافت شهری نارسا و نامطلوب بوده و یا در نواحی ویژه ای با استخوان بندی و ابنیه ای که عموماً در معرض زوال یا منسوخ شده قرار گرفته باشند بکار میرود و معمولاً این امر با مسائل اقتصادی و اجتماعی حادی روبرو و از مهمترین برنامه های نوسازی بشمار میرود.

48- بهسازی:
در مناطقی بکار میرود که در آنها بخشهای منسوخ و مخروبی وجود دارد که نارسایی و کمبود بعضی از کارکردهای اصلیشان محسوس گردیده هرچند که از نظر استخوان بندی معتبرند. (بهسازی و احیا معمول ترین روش نوسازی بافتهای موجود شهری است).

49- ابقاء:
عبارت از باقی نگهداشتن بناها و بافت شهری و حوزه های با عملکرد مطلوب و کیفیت معتبر و دارای شرایط فیزیکی مناسب، که در مورد حوزه هایی که دارای بافت قدیمی یا آثار معماری فرهنگی – تاریخی با ارزش میباشند علاوه بر اقدامات مختلف این روش اعمال شیوه های حفاظت و همچنین استقرار مقرارت منطقه بندی ویژه از اقدامات مکمل آن تلقی میگردد.

50- حفاظت:
انواع فعالیتهایی که شامل مراقبت و نگهداری از ساختمان به منظور حفظ وضعیت اصلی به صورت مطلوب، تداوم کاربری و جلوگیری از آسیبهای بعدی میشود.

51- حذف و تعویض:
انواع فعالیتهایی که در جهت احیاء و بازگرداندن وضعیت اولیه و اصلی بنا به دلیل تغییرات نامطلوبی که عمدتاً در دوره بهره برداری صورت میپذیرد.

52 – حفظ عناصر سازه ای:
این گروه از اقدامات شامل مستحکم سازی بنا و بازسازی عناصر اصلی آن میباشد.
53- حفظ عناصر فرعی:
این دسته از عملیات اصولاً مربوط به زدودن آثار فرسودگی و تجهیز بنا برای مقاومت در مقابل عوامل ایجاد فرسودگی میباشد.

54- تغییر:
انواع فعالیتهایی که به منظور انطباق وضع موجود ابنیه به وضعیتی جدید و مطلوب با توجه به اهداف طراحی شهری صورت میپذیرد تغییر نامیده میشود.

55- تغییر پوسته ای:
تغییری است که به تجدید یا تغییر عناصر متشکله نما اعم از بالکن و پیشانی بام، پلکان، بازشوها، شکل درب و پنجره ها و… به منظور هماهنگ شدن ساختمان با دیگر ابنیه موجود و یا رسیدن به شکل مطلوب از نمای خیابانی ختم میشود.

56- تغییر حجمی:
تغییری است که از طریق افزایش یا کاهش احجام و یا تغییر جرم حجمی بنا به منظور هماهنگ نمودن ابنیه از نظر ارتفاع، حجم، موقعیت اشتغال و دیگر عوامل مشابه صورت میپذیرد.

57- تفکیک:
عبارتست از جداسازی یا تقسیم یک قطعه زمین یا ساختمان به قطعات کوچکتر یا واحدهای مجاز مستقل

58- تجمیع:
یکپارچه و جمع کردن چند قطعه زمین یا ساختمان به یک قطعه بزرگتر را تجمیع گویند که عکس عمل تفکیک میباشد.

59- تغییرات اساسی:
تغییرات کلی در قسمتهای خارجی و داخلی یک بنا میباشد (جابجایی دیوار، تعویض سقف، جابجایی ستون)

60- قطعه زمین:
زمینی است بایر یا دایر که موقعیت آن نسبت به جهات چهارگانه (شمال و جنوب و شرق و غرب) مشخص شده باشد که دارای سند ثبتی بوده و یا صدور سند ثبتی برای آن بلامانع باشد.

61- بنا (ساختمان):
عبارتست از هر نوع مستحدثات سرپوشیده ای که مورد استفاده سکونت یا فعالیتهای اداری، تجاری، صنعتی، کارگاهی و امثال آن قرار گیرد مانند یک ویلا یا خانه مسکونی، کارخانه، فروشگاه، نمایشگاه، اداره دولتی، بیمارستان و غیره.
62- مشاعات:
عبارت است از سطوحی از قطعه زمین و یا قسمتهایی از سطح زیربنا که به صورت مشترک توسط ساکنان دو یا چند واحد مسکونی قابل استفاده میباشد. آسانسور، راهرو، پیلوت، پارکینگ، سالنهای بازی و اجتماعات، انبارها، استخر، فضاهای باز و ساخته شده مانند حیاط و باغ، تاسیسات عمومی، زیربنایی (سپتیک، فاضلاب، لوله کشیهای اصلی و عمومی، کانالها، برق عمومی، آب و گاز عمومی و غیره) همچنین اطاق سرایدار و محوطه بام و امثال آن.

63- آپارتمان:
ساختمانی که بتواند امکانات سکونتی، تجاری، اداری حداقل برای چهار واحد مستقل فراهم نماید آپارتمان نامیده میشود.

64- واحد ساختمانی مستقل:
عبارت از واحدی است از یک ساختمان که دارای درب ورودی اصلی مجزا سرویسهای بهداشتی و آشپزخانه مستقل باشد.

65- واحد مسکونی:
شامل تمام یا قسمتی از سطح زیربنا که به طور مستقل حداقل امکانات برای اسکان یک خانوار را دارا باشد. در یک واحد مسکونی علاوه بر فضاهای عمومی پیش بینی آشپزخانه و توالت و حمام الزامی است.
66- حیاط (فضای باز):
قسمتی از قطعه زمین که در آن بنایی احداث نشده و به صورت فضای باز و یا باغ و باغچه محوطه سازی، حیاط یا حیاط خلوت باشد.

67- طبقه همکف:
طبقه همسطح زمین هربنا که با سطح گذرگاه عام یا حیاط هم تراز بوده و یا حداکثر حدود یک متر و بیست سانتیمتر مرتفع تر از آن باشد.

68- کف (کف گذرگاه):
تراز سطح تمام شده یا کف محور گذرگاه عمومی میباشد که در موقع تعیین ارتفاع ساختمانها مبنای محاسبه خواهد بود.

69- تراکم جمعیت:
عبارت از میانگین پراکندگی جمعیت در سطح اراضی شهری است و واحد آن برحسب تعداد نفر در یک هکتار میباشد.

70- تراکم ساختمانی:
عبارت از نسبت سطح زیربنایی طبقات مورد استفاده مسکونی، تجاری، اداری، بهداشتی، آموزش و غیره به سطح کل اراضی مورد استفاده قطعه تفکیکی (سطوح پارکینگ، پیلوتها، انبار، زیرزمین و راه پله ها در صورت رعایت ضوابط طرح جزء سطح تراکم ساختمانی محسوب نمیگردد).

71- تراکم خالص مسکونی:
نسبت جمعیت ساکن در محدوده مورد بررسی به سطح اراضی مسکونی واقع در آن محدوده برحسب نفر در هکتار
پراکندگی و توزیع متوسط جمعیت در سطوحی که اختصاص به کاربری مسکونی دارد میباشد و واحد آن عبارت از تعداد نفر در یک هکتار از اراضی مسکونی است.

72- سرانه:
سهمی که به طور تئوریک در یک کشور یا شهر و یا استان به هر یک از افراد جامه تعلق میگیرد مانند درآمد سرانه، سرانه زمین، سرانه ساختمان، سرانه مسکونی، سرانه فضای سبز و سرانه تولیدات کشاورزی و غیره.

73- سطح زیربنا (زیربنا در کل طبقات):
کلیه سطوح ساخته شده در تمام طبقات یک بنا اعم از بالاتر یا پایین تر از سطح زمین را سطح زیربنا گویند.

74- سطح زیربنا در همکف (سطح اشغال):
عبارت از سطح طبقه ساخته شده همکف از ساختمانی است که تقریباً هم تراز گذرگاه عام با حیاط و فضای ورودی به آن طبقه باشد.

75- سطح آزاد:
قسمتی از یک قطعه زمین است که در آن هیچگونه بنایی احداث نشده باشد مانند حیاط خلوت، باغ و باغچه، فضای سبز و فضای خالی و باز.

76- سطح خالص مسکونی (سطح مفید):
عبارت از مجموع سطوح ساخته شده یک بنا که صرفاً به منظور سکونت استفاده میشود بدون احتساب قسمتهای مشاع و غیر مسکونی مانند راهروها، پله ها، پارکینگ، پیلوت، انبار و زیرزمین

77- سطح ناخالص مسکونی:
عبارت از مجموع سطوح تمام طبقات یک بنا میباشد که برای منظورهای مختلف مورد استفاده قرار میگیرد اعم از طبقات مسکونی و غیره و پارکینگ و انبار و زیرزمین
78- طبقات فوقانی:
کلیه طبقات واقع در روی طبقه همکف را گویند و به ترتیب طبقات اول و دوم و سوم… نامیده میشوند.

79- زیرزمین:
قسمتی از ساختمان که ارتفاع روی سقف آن از کف حیاط حداکثر از متوسط سطح زمین 2/1 متر باشد. و استفاده از آن جهت سکونت تحت هر شرایطی غیرمجاز میباشد.

80- پیلوت:
قسمتی از ساختمان هم سطح گذر یا حداکثر 2/1 متر بالاتر از آن که به صورت فضایی شامل ستونهای بدون دیوارهای جداکننده بوده و فاصله زیر سقف از کف آن حداکثر 2/2 متر باشد.

81- پارکینگ:
محل خاص نگهداری وسایط نقلیه میباشد.

82- بالکن:
سطح سرپوشیده (یا سرباز) در طبقات ساختمان که حداقل یک طرف آن باز باشد.
83- برزمین:
عبارت است از حد نهایی عرض یک معبر که لبه قطعه زمین را تعیین میکند.

84- پخی:
خط موربی است که سطح گوشه ای از قطعه زمین را که در نبش دو معبر قرار دارد به منظور ایجاد دید مناسب رانندگی حذف نموده و آن را جز فضاهای شهری قرار می دهد.

85- تعمیر اساسی:
عبارت از هرگونه تعمیر مربوط به ایستایی بنا که از نظر ایمنی ضرورت داشته باشد و منجر به تغییر طرح نگردد.

86- تغییر اساسی:
عبارت است هرگونه تغییر در وضع داخلی و یا خارجی بنا که منجر به تغییر طرح و یا تغییر عملکرد نشود.

87- سقف شیبدار:
عبارت است از پوشش نهایی تمام یا قسمتی از بنا که نسبت به خط تراز حداقل 25 درصد شیب داشته باشد شیب کمتر سقف شیبدار تلقی نمیگردد.
88- ضریب اشغال:
عبارت است از نسبت مساحت سطح مجاز احداث بنا به مساحت قطعه زمین

89- مجتمع مسکونی:
عبارت است از اجتماع تعدادی واحد مسکونی در یک یا در چند بلوک که در یک قطعه زمین قرار گرفته باشد.

90- تراکم پایه:
تراکم مجاز حداقلی است که هر زمین میتواند بدون پرداخت حق تعدیل تراکم داشته باشد.

91- حداکثر تراکم مجاز:
حداکثر تراکمی است که هر زمین با توجه به ویژگیهای خود، معبر همجوار و محل استقرار میتواند (با پرداخت حق تعدیل تراکم) داشته باشد.

92- حق تعدیل تراکم: مابه تفاوتی که برای استفاده از تراکم حداکثر مجاز (بیشتر از تراکم پایه، تا حد تراکم مجاز) میباید پرداخت شود.

4-3- مقررات عمومی تفکیک و ساختمان:
استفاده از مقررات عمومی ساختمان پس از رعایت مقررات ویژه وزارت فرهنگ و آموزش عالی، وزارت نیرو، وزارت آموزش و پرورش، سازمان محیط زیست، سازمان میراث فرهنگی و گردشگری، وزارت جهاد کشاورزی، وزارت راه و سازمانهای مشابه و رعایت حریم، نسبت گسلهای درجه یک و دو موجود در منطقه، راهها، رودخانه، جنگلها، دریاچه، نهرهای آب کشاورزی، قنوات، چاهها، مسیلها، خطوط و پایه های انتقال نیروی برق، خطوط و پایه های تاسیسات مخابراتی، پلها، تونلهای واقع در مسیر گذرگاهها، لوله های انتقال نفت و گاز، سدها، کانالها و شبکه های آبیاری، خطوط و لوله های آبرسانی، تاسیسات نظامی و انتظامی و امنیتی، تصفیه خانه های آب و فاضلاب، سیل بندها، سیل گیرها و آثار تاریخی و حریمهای زیست محیطی با رعایت ضوابط مراجع ذیربط مجاز میباشد. رعایت مقررات عمومی ساختمان نیز نسبت به مقررات ساختمانی مربوط به هر یک از حوزه های استفاده از زمین در اولویت قرار دارد، به این معنی که هرگاه بین این دو مقررات مغایرتی حاصل گردد همواره مقررات عمومی ساختمان که جنبه محدودکننده تری دارد میبایست رعایت گردد و در صورتی که بین دو یا چند مورد از مقررات نیز مغایرتی پیش آید هرکدام که محدودکننده تر باشد میبایست مورد استفاده قرار گیرد.

1-4-3- مقررات احداث ساختمان:
تبصره 1 – مجوز: برای احداث هرگونه ساختمان، ساختمان فرعی، تغییرات ساختمان، تغییرات استخوانبندی تعمیرات و توسعه بازسازی ساختمان میبایست از شهرداری مجوز کسب گردد.
تبصره 2 – احداث ساختمان در هر حوزه استفاده از زمین صرفاً با رعایت مقررات ساختمان مربوط به آن حوزه و دیگر مقررات و مستثنیات و ملحقات مربوطه و رعایت حریم کاربریهای مصوب طرح جامع میسر میباشد.
تبصره 3 – پایان کار ساختمان و مجوز استفاده از ساختمان فقط در صورتی به وسیله مقامات مسئول، صادرخواهد گردید که ساختمان موجود در پلاک مورد درخواست و براساس مقررات ساختمانی حوزه استفاده از زمین مربوطه ساخته شده باشد.
تبصره 4 – کلیه خلافهای ساختمانی نسبت به مقررات ساختمانی میبایست قبل از صدور پایان کار ساختمان رفع و جرایم آن تسویه شده باشد.

2-4-3- مرز مالکیت، حریم اراضی عمومی، گذرگاهها، رودخانه و نهرها:
هیچ ساختمان یا اجزا ساختمانی نمیبایست از حد "بر" و حریم گذرگاه و اراضی عمومی و همچنین از مرز مالکیت زمین که در آن ساخته میشود تجاوز نماید مگر درموارد مندرج در تبصره 7 در مجاورت گذرگاههای عمومی و با کسب مجوز از شهرداری، احداث بالکن در صورت عقب نشینی ساختمان از حد زمین مجاور گذرگاه، مشروط بر اینکه پیش آمدگی بالکن از میزان عقب نشینی بیشتر نباشد مجاز میباشد.
تبصره 5 – قبل از آغاز احداث ساختمان مالک یا مالکین میبایست نسبت به اخذ کف و بر از شهرداری اقدام و موقعیت زمین براساس سند و شماره پلاک از طرف اداره ثبت اسناد مورد تایید قرار گیرد (در حال حاضر به این طریق عمل نمیشود و در هنگام اخذ پروانه سند ثبتی ملاک نمیباشد).
تبصره 6 – احداث هرگونه مستحدثات در حریم رودخانه ها، نهرها، مسیلهای شهر در حریم تعیین شده توسط مراجع ذیربط ممنوع و احداث فضای سبز و گذرگاه در حریمها با اجازه سازمان مسئول از مورد فوق مستثنی میباشد.
تبصره 7 – جهت احداث جزئیات اجرایی نظیر جای گلدان و سایبان ثابت پنجره و امثال آن حداکثر تا 30 سانتیمتر برجستگی در صورتی که ارتفاع آن از کف گذرگاه حداقل 5 متر باشد مجاز است.

3-4-3- مقررات مربوط به ارتفاع ساختمانها:
تبصره 8 – تعداد طبقات ساختمانها براساس خارج قسمت حداکثر درصد زیربنا در کل طبقات تقسیم بر حداقل سطح اشغال مجاز در طبقه همکف در هر تراکم قابل محاسبه و بطور کل محدودیتی در مورد تجمیع قطعات و بلندمرتبه سازی مشروط به رعایت ارتفاع جبهه نخست حداکثر معادل عرض گذرگاه و رعایت ضوابط مشرفیت وجود ندارد.
تبصره 9- ارتفاع جبهه نخست ساختمانهای واقع در بر گذرگاههای مختلف نمیبایست تحت هر شرایطی از عرض گذرگاه اصلی مجاور آن بیشتر باشد. بنابراین استفاده از حداکثر تراکم ساختمانی مجاز صرفاً با عقب نشینی طبقات بالا در داخل زاویه 45 درجه و یا عقب نشینی طبقه همکف از بر گذرگاه اصلی مجاور امکان پذیر میباشد (زیر خطر فرضی که از تقاطع دیوار خارجی ملک روبرو با حد گذرگاه تحت زاویه 45 درجه جدا میشود) ارقام اعشاری مازاد بر یک متر یک طبقه محسوب خواهد شد.
تبصره 10- ارتفاع ساختمانها در تراکمهای مختلف در هر حالت نمیبایست از عرض گذرگاه اصلی مجاور آن بیشتر در نظر گرفته شود، بنابراین بناهایی که در مجاور گذرگاههای کم عرض احداث میشوند ممکن است نتوانند از تراکمهای مجاز و تشویقی برخوردار گردند.
تبصره 11- با توجه به اینکه در گذرگاههای با عرض محدود به دلایل ترافیکی ساختمان دچار محدودیت استفاده از حداکثر تراکم مجاز میباشد رعایت تبصره 9 در مورد حجم ساختمانی بناهای شمالی با معیار حاکم بر ساختمانهای جنوبی تواماً الزامی میباشد.
توضیح یک – در ساختمانهای شمالی عقب نشینی طبقه فوقانی تحت خط فرضی 45 درجه بنا غیرضروری بوده و صرفاً حجم قابل احداث براساس حجم تعیین شده جهت بناهای جنوبی در تراکمهای مشابه قابل محاسبه بود.
توضیح دو – در ساختمانهای مستقر در پلاکهای شمالی جهت احتراز از ایجاد سایه غیرمطلوب بر پلاک همجوار (شمالی آن) بایستی حد فوقانی نما (امتداد نمای مذکور در تبصره 9) در جبهه شمالی ساختمان در داخل زاویه 45 درجه (تحت خط فرضی جدا شده) از حد مجاز استقرار ساختمانی پشتی قرار گیرد.
توضیح سه – کلیه ساختمانهای مسکونی یا غیرمسکونی با عرض بیشتر از 15 متر و ارتفاع بیش از چهار طبقه روی پیلوت ملزم به رعایت عقب نشینی جانبی از کلیه برهای قطعه زمین که به پلاک مجاور محدود میشود به میزان 5/1 متر از هر طرف از سقف طبقه اول به بالا خواهد بود (در این صورت اضافه زیربنا به میزان دو برابر سطح حذف شده در طبقات قابل جبران میباشد).
توضیح چهار – کلیه ساختمانهای جنوبی میبایست به فاصله 5/1 متر از حد حریم گذرگاه اصلی اقدام به ساختمان نمایند. با رعایت 5/1 متر عقب نشینی مالک مجاز به جبران سطح عقب نشینی در طبقات میباشد در صورتی که املاک جنوبی به جای دیوار در حد شمالی ساختمانی از فنس یا نرده یا دیوار مجوف استفاده نماید به میزان 2 برابر سطح عقب نشینی از تراکم تشویقی برخوردار خواهند گردید. در ساختمانهای جنوبی مشمول عقب نشینی فوق علاوه بر پیشامدگی جنوبی مجاز ساختمان میتوان تا عمق 2 متر به صورت ذوزنقه متساوی الساقین با زاویه 45 درجه نسبت به حد شرقی و غربی پلاک اقدام به ساختمان نمود.
(توضیح: احداث ورودی با سرپناه در محدوده عقب نشینی 5/1 متر آزاد میباشد).
تبصره 12 – عقب نشینی ساختمانهای عمومی در طبقه همکف حداقل به عرض 2 متر در مراکز مختلط تجاری – اداری، کاربریهای شهری و همچنین کاربریهای اداری الزامی میباشد، بدیهی است از امتیازات تراکم تشویقی ساختمانها مطابق توضیح شماره 2 فوق تعلق خواهد گرفت.
توضیح پنج – در صورتی که کمیسیون ماده پنج استان، جهت ساختمانهای واقع در مجاور گذرگاههای خاص ضوابط بدنه سازی و نما تصویب نماید، در این صورت مالک ساختمان با رعایت ضوابط فوق میتواند از ده درصد اضافه زیربنای تشویقی نسبت به حداکثر زیربنای مجاز برخوردار گردد.
توضیح شش – در حریمهای درجه یک و دو آثار تاریخی – مذهبی جهت حفظ دید و منظر برحسب مورد میبایست ضوابط سازمان میراث فرهنگی در مورد محدودیت ارتفاع و موقعیت بناها و کاربرد نوع مصالح ساختمانی مورد رعایت قرار گیرد.
توضیح هفت – در مواردی که مالک فضاهای خدمات عمومی ساختمان و پارکینگ و ورزش را مازاد بر بخش پیلوت در طبقات احداث نماید، ارتفاع مربوط به تاسیسات فوق جزء ارتقاع ساختمان محسوب نخواهد گردید، مشروط بر اینکه فضاهای فوق صرفاً جهت استفاده ساکنین احداث شده باشد.
تبصره 13 – واحدهای تجاری نواری موجود در سطح شهر که با مجوز احداث گردیده اند، در صورتی که در مسیر تعریض معابر و یا تغییر کاربری طرح تفصیلی نباشد نوسازی و بهسازی آنها با رعایت ضوابط و با رعایت سطح زیربنای قبلی بلامانع میباشد.
تبصره 14 – ساختمانهایی که بیش از 2000 متر مربع زیربنا داشته باشند، میبایست با هماهنگی اداره برق، محل مناسبی برای پست فشار قوی در داخل یا خارج ساختمان تعبیه نمایند.
تبصره 15 – آب باران هر ساختمان و هر قطعه زمین میبایست در داخل محوطه همان ساختمان و قطعه زمین تخلیه شود و ایجاد ناودان و مجاری آبرو در معابر عمومی مجاز نمیباشد.
تبصره 16 – میزان زیربنا در طبقات براساس مساحت زمین قبل از رعایت برهای اصلاحی در پروانه ساختمان محاسبه و با رعایت سقف تعیین شده در تبصره 17 حداکثر زیربنای مجاز قابل محاسبه خواهد شد. (و این صرفاً شامل متقاضیانی است که به هنگام صدور پروانه ساختمان شامل عقب نشینی باشند و سند اصلاح شده باشد).
تبصره 17 – با توجه به اینکه ممکن است وسعت اراضی مشمول برهای اصلاحی در حد وسیعی بوده و اعمال تراکم مجاز ساختمانی در اراضی باقیمانده مسائلی از نظر ناهماهنگی میزان ارتفاع و میزان تراکم در قطعه باقیمانده در مقایسه با اراضی مجاور ایجاد نماید برای هر تراکم یک سقف حداکثر صدور مجوز (به صورت درصدی از مساحت باقیمانده پلاک پس از اعمال بر اصلاحی) منظور گردیده است. در صورتی که تراکم قابل اعمال بیش از سقف حداکثر باشد. حاصل ضرب درصد سقف حداکثر در مساحت باقیمانده پلاک ملاک عمل جهت محاسبه تراک خواهد بود. (یک پنجم مازاد آن در صورت موقعیت مناسب پلاک میتواند به صورت واحدهای تجاری با دسترسی مستقیم به گذرگاه واگذار گردد.)
حداکثر تراکم متعلقه بعد از رعایت برهای اصلاحی براساس سقف تعیین شده در قالب تراکم تشویقی عبارت است از:
الف – در کلیه تراکمهای مسکونی کم 100%
ب – در کلیه تراکمهای مسکونی متوسط 135 %
پ – در کلیه تراکمهای زیاد 180%
ت – در کلیه تراکمهای تجاری محله 160%
ث – در کلیه تراکمهای تجاری ناحیه ای 240%
ج – در کلیه تراکمهای مختلط تجاری – اداری، مسکونی و فرهنگی، پذیرایی 300%
توضیح 1 – در مورد کاربریهای تجاری با توجه به اینکه در صورت تعلق تراکم بیش از سقف مجاز تعیین شده واگذاری بقیه تراکم به صورت واحدهای تجاری امکانپذیر نمیباشد در صورت معرفی زمین دیگر توسط مالک با موقعیت مناسب تجاری در نقاط مختلف شهر میتوان (به میزان قیمت معادل) نسبت به واگذاری باقیمانده تراکم متعلقه توسط شهرداری اقدام گردد.
تبصره: در صورتی که مساحت تجاری متعلقه کمتر از 24 متر مربع باشد مالک میبایست توافق شهرداری را در مورد واگذاری سطح مازاد تجاری کسب نماید.
توضیح 2: در کاربریهای مسکونی ساختمانهایی که به علت تعریض معابر و محدودیت ناشی از اصلاح آن امکان استفاده از تراکم ساختمانی و درصد اشغال مجاز موجود نباشد مالک میتواند با معرفی پلاکهای دیگر در نقاط مختلف شهر به شهرداری جهت اعمال باقیمانده تراکم متعلقه (به میزان قیمت معادل) اقدام نماید.
مثال: در صورتی که مساحت پلاک واقع در تراکم متوسط مسکونی ششصد متر مربع در نظر گرفته شود و مقدار سیصد متر مربع از آن شامل اصلاحی (براساس تعریض گذرگاه یا کسر سطح کاربریهای خدماتی پیشنهادی) قرار گیرد تراکم متعلقه به متقاضی به شرح ذیل قابل محاسبه میباشد.
کل زیربنا براساس تراکم پایه قبل از اصلاحی (متر مربع) 480=80% * 600
باقیمانده زمین پس از اصلاحی (متر مربع) 300= 300 – 600
تراکم متعلقه بعد از رعایت اصلاحی براساس سقف تعیین شده 405 = 135% * 300
تفاضل تراکم متعلقه جهت جبران بخشی از خسارت وارده به مالک به دلیل اجرای طرح 75 = 405 – 480
سطح تجاری متعلقه 15 متر مربع = 20% * 75
توضیح: در صورتی که سطح تجاری متعلقه کمتر از 24 مترمربع باشد با حذف واحد تجاری متقاضی میتواند از تراکم مسکونی مجاز قبل از اصلاحی استفاده نماید.
تبصره 18 – ضوابط پارکینگ برای کلیه ساختمانهای شهری بر طبق سطوح ارائه شده در جداول پارکینگ هر حوزه کاربری زمین لازم الاجرا است.
تبصره 19 – برای ساختمانهای بزرگ نظیر موسسات آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، هتلها و غیره به ازا هر سه هزار متر مربع و برای مراکزی مانند خرده فروشی (مخلوط با عمده فروشی)، عمده فروشی، کارگاههای صنعتی و تاسیسات حمل و نقل به ازا هر یک هزار متر مربع زیربنا، پیش بینی یک جایگاه بارگیری و باراندازی به صورت مشترک (حداقل به ابعاد 4 * 10 و ارتفاع 4 متر) ضروریست (علاوه بر پارکینگ مجاز).
تبصره 20 – نصب آسانسور در بناهای بیش از چهار طبقه الزامی است. ( به استثنای پیلوت).
تبصره 21 – نصب هرگونه تاسیسات و تجهیزات از قبیل لوله های آب، برق، گاز، دودکش، تلفن، هواکش که در ارتباط با آسانسور نباشد در فضای آسانسور به کلی ممنوع است.
تبصره 22 – احداث عناصری چون نرده، دودکش، وسائل تهویه، محل موتور آسانسور، خروجی پلکان مشروط بر اینکه ارتفاع آنها از 2 متر تجاوز ننماید جزو ارتفاع حداکثر بنا محاسبه نخواهد شد.
تبصره 23 – با توجه به اینکه زاویه تابش خورشید در شهر اهواز (عرض 31 درجه شمالی) در اول دیماه 30 درجه و در اول تیرماه 82 درجه میباشد (حداقل فاصله بلوکهای آپارتمانی با پیلوت) از یکدیگر درحالتی که ردیف واحدها به صورت عمود برمحور شمال – جنوب باشد 7/1 برابر ارتفاع ساختمان جنوبی و در صورتی که جهت بلوکهای ساختمانی با شمال دارای زاویه به میزان a درجه باشد استفاده از رابطه ذیل جهت تعیین فاصله بلوکهای ساختمانی از یکدیگر میباشد.
H 1/7 cos a = فاصله بلوکهای آپارتمانی از یکدیگر
در این رابطه a زاویه انحراف نمای ساختمان نسبت به محور (شمال – جنوب)
H = ارتفاع ساختمان (متر)

تبصره 24 – احداث دیوار در محدوده ساختمانهای عمومی به استثنای مدارس ممنوع و در این مورد میبایست جهت افزایش عمق فضاهای شهری از نرده یا فنس یا دیوارهای مجوف استفاده به عمل آید.
تبصره 25 – واحدهای مجاور یکدیگر که قبلاً تفکیک و عرض قطعه آنها کمتر از ده متر میباشد در هنگام ساختمان میبایست نسبت به تهیه نمای مشترک اقدام نمایند.

4-4-3- ضوابط مشرفیت:
الف – سطح مشرف: عبارتست از سطوحی از ساختمان جنوبی که در حریم اشراف ساختمان مقابل در گذرگاه قرار داشته باشد.
ب – حریم اشراف: عبارتست از فضایی که بین سطوح فرضی با زاویه 45 درجه نسبت به خط شمال – جنوب از جنوبی ترین نقطه منتهی الیه شرقی و غربی ساختمان تصور شود.

1-4-4-3- ضوابط اجرایی در طراحی شهری و معماری بناها:
1- اجتناب از طراحی بافت به صورت شطرنجی و لزوم استفاده از گذرگاههای غیرمستقیم و منحنی شکل جهت امکان تغییر جهت قطعات تفکیکی نسبت به یکدیگر ایجاد تنوع در طرح بناها و کاهش دید مستقیم در طرحهای آماده سازی و تفکیک اراضی شهری.
2- رعایت عقب نشینی بناها به میزان حداقل 5/1 متر از بر گذرگاه و غرس درخت و تقویت نوارهای سبز خصوصی در حریم ساختمانها
3- رعایت فاصله کافی بناهای روبرو از یکدیگر حداقل به میزان تعیین شده در تبصره 23 این ضوابط
4- رعایت فاصله حداقل 6 متر بین دو پنجره روبرو متعلق به دو واحد جداگانه در آپارتمانهای مسکونی به صورت دو یا چند واحد در هر طبقه (در حیاطهای مرکزی)
5- ترجیحاً رعایت حداقل یک متر عرض برای سکوی جانپناههای بالکن و پشت بامها (جهت جلوگیری از اشراف به بناهای مجاور)
6- رعایت حداقل یک متر ارتفاع برای سکوی جانپناههای بالکن و پشت بامها
7- رعایت حداقل 2 متر عرض برای حیاطهای فرعی (حیاط خلوت در ساختمان)
8- رعایت محدودیت احداث پنجره و یا احداث پنجره ثابت کرکره فلزی ثابت در جناحین بنا در پیشروی 45 درجه بنا در حیاط
9- در مجتمع های مسکونی طبقه همکف حتی الامکان به پارکینگ اختصاص یابد و در صورت احداث واحد آپارتمانی در طبقه همکف ارتفاع پنجره ها از کف تمام شده بنا و یا گذرگاه مجاور حداقل 6/1 متر در نظر گرفته شود.
10- ممنوعیت احداث بالکنهای مشترک با دسترسی مشترک به واحدهای مسکونی و همچنین استفاده از دو واحد مسکونی از بالکن مشترک با ایجاد یک تیغه به صورت توامان
11- احداث بالکن به سمت هرگونه ملک غیرممنوع است.

2-4-4-3- ملاحظات و توصیه های پیشنهادی در مورد طراحی شهری و معماری بناها:
1- طراحی و چیدمان مجموعه های مسکونی مرتفع به صورت کریستالی جهت کاهش مشرفیت و دید واحدهای ساختمانی نسبت به یکدیگر
2- طراحی باغچه های نواری در دو طرف مقطع گذرگاهها و غرس درخت در آنها جهت پوشش نماهای ساختمان
3- رعایت ضوابط تشویقی در مورد کاهش سطح اشغال بنا در همکف و احاطه بنا به وسیله فضای سبز
4- رعایت ضوابط تشویقی جهت احداث واحدهای آپارتمانی به صورت نیم طبقه و تعبیه یک واحدی در هر پاگرد
5- اجتناب از طراحی درهای ورودی آپارتمانها در پاگرد به صورت روبرو
6- رعایت عقب نشینی پنجره در داخل بنا در محل متفاوت نسبت به نمای مقابل
7- استفاده از کرکره های ثابت آلومینیوم در نما و پیشانی بازشو ساختمانها جهت کنترل دید مستقیم از روبرو
8- در طراحی آپارتمانها سعی گردد پنجره های دو واحد مجاور آپارتمانی در نورگیرها به جای روبرو در کنار هم طراحی گردد.
9- در طراحی واحد مسکونی در ورودی حتی الامکان دید مستقیم به داخل نبوده و دید ورودی به کفش کن در نظر گرفته شود.
10- تشویق استفاده از شیشه های مات با دید یک طرفه در ساختمانهای بلندمرتبه و همچنین استفاده از شیشه های مات در طبقه همکف مشرف به گذرگاههای عام.
11- بالکنها حتی الامکان به صورت تونشستگی در بنا از سه طرف مسدود در نظر گرفته شود.
12- تعبیه تیغه ترانسپارانت با کرکره های ثابت آلومینیومی در حیاطهای مرکزی و یا جبهه های باز حیاط خلوتها

3-4-4-3- ضوابط و مقررات مربوط به حرکات فعال زمین و زلزله:
بطور کلی از نظر ضرورت رعایت ضوابط مربوط به زلزله مستحدثات شهری به سه دسته ساختمانهای با اهمیت زیاد، با اهمیت متوسط و اهمیت کم به شرح ذیل قابل تفکیک میباشند.

الف – ساختمانهای با اهمیت زیاد:
قابل استفاده بودن این نوع ساختمانها پس از وقوع زلزله اهمیت خاص دارد و وقفه در بهره برداری از آنها به طور غیرمستقیم موجب افزایش تلفات و خسارات در نواحی زلزله زده میشود. مانند بیمارستانها، درمانگاهها، مراکز آتش نشانی، مراکز و تاسیسات آبرسانی، نیروگاهها و تاسیسات برق رسانی، برجهای مراقبت فرودگاه، مراکز مخابرات، رادیو و تلویزیون، تاسیسات انتظامی و مراکز کمک رسانی و به طور کلی تمام ساختمانهایی که موجب تلفات زیاد میشود مانند مدارس، استادیومها، سینماها و سالنهای اجتماعات، فروشگاههای بزرگ، ترمینالهای مسافری یا هر فضای سرپوشیده که محل اجتماعی بیش از 300 نفر در زیر یک سقف باشد.
– ساختمانهایی که خرابی آنها سبب از دست رفتن ثروت ملی میگردد و مانند موزه ها، کتابخانه ها و مراکزی که در آنها اسناد و مدارک ملی یا آثار پرارزش نگهداری میشود.
– ساختمانها و تاسیسات صنعتی که خرابی آنها موجب آلودگی محیط زیست یا آتش سوزی وسیع میشود مانند پالایشگاهها، انبارهای سوخت و مراکز گازرسانی.

ب – ساختمانهای بااهمیت متوسط:
در این گروه ساختمانهایی قرار دارند که خرابی آنها تلفات و خسارات قابل توجهی به وجود می آورند.
1- ساختمانهای مسکونی
2- ساختمانهای اداری و تجاری
3- هلتها
4- پارکینگهای چند طبقه

پ – ساختمانهای با اهمیت کم:
ساختمانهایی که خسارت نسبتاً کمی از خرابی آنها حادث میگردد و احتمال بروز تلفات درآنها کم است.
1- ساختمانهای چوبی و یا سایه بانهای فلزی با سقف سبک (به ویژه جهت استفاده در بازارهای روز)
2- ساختمانهای موقت که مدت بهره برداری از آنها کمتر از دو سال باشد.

– مقررات عمومی زلزله:
تبصره 1- براساس مطالعات مکانیک خاک، خاک زیر ساختمان میبایست به صورت یکنواخت با مقاومت و نشست یکسان با اختلاط مناسب مصالح قبل از احداث ساختمان تحکیم گردد.
تبصره 2- طرحهای معمای ارائه شده به شهرداری میبایست همراه نقشه های سازه و دفترچه محاسبات منطبق بر استانداردهای وزارت برنامه و بودجه و آیین نامه 2800 باشد.
تبصره 3- در ساختمانهای بلند، ستونهای جانبی میبایست به نحوی انتخاب شوند که در اثر ایجاد نیروهای محوری زیاد در آنها و بروز لنگرهای واژگونی احتمال کمانه کردن و شکستن ستون به حداقل میزان ممکنه تقلیل یابد.
تبصره 4- افزایش تعداد طبقات میبایست به همراه تقویت ایجاد ستونها و دیواره های حمال و مقاومت پی ها صورت پذیرد.
تبصره 5- در ساختمانهای بلند محاسبه مقاومت خاک و تحمل زمین و رعایت اصول فنی و اجرایی پی سازی کرسی چینی و چگونگی اتصال صحیح پی ها به سقفها و دیوارها الزامی میباشد.
تبصره 6- از قرار ادن لوله های دودکش و هواکش و ناودان چدنی در داخل ستونها و قسمتهای نامناسب دیوار که موجبات کاهش مقاومت آنها را فراهم می آورد میبایست خودداری به عمل آید.
تبصره 7- رعایت آین نامه زلزله 2800 در محاسبات ضروری میباشد.
تبصره 8- رعایت حریم گسلهای اصلی و فرعی در احداث بناها الزامی میباشد (براساس مدارک سازمان زمین شناسی و سنجش از دور کشور مورد رعایت قرار گیرد).
تبصره 9- ساختمانهای آجری نباید بیش از سه طبقه به اضافه یک زیرزمین باشند و ارتفاع آن از سطح طبیعی زمین از 11 متر نباید تجاوز نماید.
تبصره 10- ارتفاع ساختمانهای با بلوک سیمانی که در آنها تمام یا قسمتی از بارهای عمودی به دیوارهایی که با بلوکهای سیمانی ساخته شده وارد می آید، باید حداکثر دو طبقه به اضافه یک طبقه زیرزمین بوده و ارتفاع آن از سطح طبیعی زمین نباید از هشت متر تجاوز نماید.
تبصره 11- ساختمانهای سنگی، ساختمانهایی هستند که تمام یا قسمتی از بارهای عمودی را به دیوارهایی که با سنگ لاشه ساخته شده وارد میگردد، این ساختمانها فقط برای یک طبقه به اضافه زیرزمین است و ارتفاع ساختمان از سطح طبیعی زمین نباید از پنج متر بیشتر باشد.
تبصره 12- به استثناء ساختمانهای تجاری و اداری و تاسیسات عمومی در طبقه همکف، حداثکر ارتفاع هریک از طبقات ساختمانها محدود به 5/3 متر و رهگاه ارتفاع از این حد بیشتر شود باید در کلیه دیوارها در هر سه متر ارتفاع یک کلاف بتن آرمه به ارتفاع حداقل بیست سانتیمتر و به عرض برابر عرض دیوار قرار داده شود.

– ملاحظات کلی در مورد افزایش مقاومت بناها در مقابل زلزله:
1- توصیه میگردد در زمینهایی که بر اثر زلزله دچار ناپایداری نظیر روانگرایی در خاکهای ماسه ای ست، نشست زیاد، سنگ ریزش یا پدیدههای مشابه میباشند. امکان ساخت و شرایط لازم برای احداث بنا با استفاده از مطالعات صحرایی و آزمایشگاههی ویژه انجام شود و در موارد زیر سه مسئله روانگرایی توجه شود.
الف – زمینهایی که سابقه روانگرایی دارند.
ب – زمینهایی که از نوع خاک ماسه ای نامتراکم (تمیز، لای دار، شن دار) بوده و تراز سطح آب زیرزمینی نسبت به سطح زمین کمتر از 10 متر باشد.
2- برای احداث ساختمان در دامنه و یا پای شیبهای طبیعی باید از انجام خاکبرداریهایی که همراه با تمهیدات لازم پایدارسازی نباشد اجتناب نمود. هرگونه بارگذاری از جمله خاکریزی بر روی دامنه و یا در نواحی فوقانی شیب باید همراه با تمهیدات لازم برای تامین پایداری کلی شیب باشد.
3- کلیه عناصر باربر ساختمان به نحوی مناسب به هم پیوسته باشند تا ساختمان در هنگام وقوع زلزله به صورت یکپارچه عمل کند به ویژه در مورد سقفها علاوه بر آن که اتصال آن به قاب و یا دیوارها (عناصر قائم باربر) تامین شده باشد لازم است سقف با حفظ انسجام خود مانند یک دیافراگم نیروهای ناشی از زلزله را به عناصر قائم منتقل کند.
4- بناهای سنتی که با گل و خشت ساخته میشوند به علت ضعف مصالح مقاومت چندانی در برابر زلزله ندارند و به طور کلی بایستی از احداث آنها خودداری کرد.
5- ساختمان باید در دو امتداد عمود بر هم بتواندنیروهای افقی ناشی از زلزله را تحمل نماید و در هریک از این امتدادها انتقال نیروی افقی به پی ها به طور مناسب صورت گیرد.
6- ساختمانهایی که دارای ارتفاع بیش از 12 متر یا دارای بیش از 4 طبقه باشند برای جلوگیری از ضربه ساختمانهای مجاوربه یکدیگر، به وسیله تعبیه درز انقطاع از یکدیگر جدا شده و یا فاصله ای حداقل برابر با نصف درز انقطاع از مرز مشترک با اراضی مجاور ساخته شوند.
7- حداقل درز انقطاع در تراز هر طبقه یک صدم ارتفاع آن از روی تراز پایه میباشد. این فاصله را میبایست در محلهای لازم با مصالح کم مقاومت که در موقع زلزله در اثر برخورد دو ساختمان به آسانی خرد میشوند پر نمود.
8- کلیه عناصر باربر ساختمان باید به نحوی مناسب به هم پیوسته باشند تا ساختمان در هنگام وقوع زلزله به صورت یکپارچه عمل کند به ویژه در مورد سقف علاوه بر آن که اتصال آن به قاب و یا دیوارها (عناصر قائم باربر) تامین شده باشد لازم است سقف با حفظ انسجام خود مانند یک دیافراگم نیروهای ناشی از زلزله را به عناصر قائم منتقل کند.
9- رعایت موارد زیر در طراحی ساختمانها الزامی میباشد:
الف – پلان ساختمان به ثقل ساده و متقارن در دو امتداد عمود بر هم و بدون پیش آمدگی و پس رفتگی زیاد باشد و از ایجاد تغییرات نامتقارن پلان در ارتفاع ساختمان نیز احتراز شود.
ب – اعضا و قطعات غیره سازه ای به خصوص قطعات نما و شیشه ها آنچنان طراحی و اجرا شوند که در هنگام وقوع زلزله از سازه جدا نشده و با فرو ریختن خود ایجاد خسارت احتمالی جانی و مالی ننماید.
پ – طراحی ساختمان براساس شکلهای هندسی ساده استقراب باشند و شکل ساده شکلی است که از جهت هندسی منظم بوده و حریمها در آن به خوبی توزیع شده باشد.
بطور کلی اشکال ساده عبارتند از اشکال دورانی و مربع و مستطیل که در آنها ضلع بزرگتر به کوچکتر بر 3 = LX /  باشد (شکل پیوست).
10- اعضای غیرسازه ای به خصوص دیوارهای داخلی و نماها طوری اجرا شوند که حتی الامکان مزاحمتی برای حرکت اعضا سازه ای در جریان زلزله ایجاد نکنند.
11- ساختمان به نحوی طراحی گردد که عناصر قائم (ستونها) دیرتر از عناصر افقی (تیرها) دچار خرابی شوند.
12- از قرار دادن بارها و تاسیسات سنگین در طبقات فوقانی خودداری شود تا مرکز جرم ساختمان در پایین ترین سطح ممکن قرار گیرد.
13- از ایجاد سوراخهای بزرگ و مجاور یکدیگر در دیافراگم کفها خودداری گردد.
14- از قرار دادن اجزای ساختمانی – تاسیسات سنگین بر رو طره ها و عناصر لاغر و دهانه بزرگ خودداری شود.
15- از احداث طره های بزرگتر از 5/1 متر حتی المقدور احتراز گردد.
16- برای کاهش نیروهای پیچشی ناشی از زلزله مرکز جرم هر طبقه بر مرکز سختی آن طبقه منطبق و یا فاصله آنها در هر یک از امتدادهای ساختمان از 5 درصد بعد ساختمان در آن امتداد کمتر باشد.
17- عناصری که بارهای قائم را تحمل مینماید در طبقات مختلف بر روی هم قرار داده شوند تا انتقال بار این عناصر به یکدیگر با واسطه عناصر افقی صورت نگیرد.

4-4-4-3- ضوابط نماسازی و ارتقا کیفیت محیط:
الف – مصوبه شورایعالی شهرسازی مورخ 28/8/1369:
1- کلیه سطوح نمایان ساختمانهای واقع در محدوده و حریم شهرها و شهرکها که از داخل معابر قابل مشاهده است اعم از نمای اصلی یا نماهای جانبی نمای شهری محسوب شده لازم است با مصالح مرغوب به طرز مناسب و زیبا و هماهنگ نماسازی شود.
2- صدور گواهی پایان کار ساختمان مشروط به انجام نماسازی نماهای اصلی و جانبی است.
3- در کلیه شهرهای دارای طرح جامع و تفصیلی و هادی و شهرک سازی لازم است ظرف 6 ماه از این تاریخ ضوابط و مشخصات نماسازی هماهنگ تهیه شده و به تصویب مراجع تصویب کننده طرحها برسد. همراه طرحهای جامع و تفصیلی و هادی و شهرک سازی که بعد از تاریخ این مصوبه تهیه و به تصویب خواهد رسید ضوابط و مشخصات نماسازی هماهنگ نیز باید به تصویب برسد.
4- مهندسین مشاور و دارندگان پروانه اشتغال به کار مهندسی موظفند در تهیه و اجرا و نظارت بر طرحهای ساختمانی نماسازی کامل کلیه سطوح نمایان را رعایت کنند.
ب – ضوابط مربوط به نمای ساختمانها:
– اهتمام در مورد حفظ و تکرار عناصر معماری با ارزش در نمای واحدهای مسکونی براساس مطالعات جزئیات معماری آنها
– اهتمام در مورد استفاده از مصالح بومی و مناسب با اقلیم و شرایط کالبدی در احداث بناهای جدید و تعمیر بناهای قدیمی
– رعایت نظم و ریتم مناسب در تکرار عناصر معماری در نمای واحدهای ساختمانی مانند جزرها، ستونها، فاصله خطوط قائم و افقی در طراحی نمای ساختمانها با انتخاب یک یا چند بنای با ارزش معماری به عنوان طرح پرچمدار شاخص در هر گذرگاه از طرف شهرداری عناصر اصلی بنای منتخب می بایست توسط کلیه بناهای جدید مورد رعایت قرار گیرد.
– نما و حجم و رنگ هیچیک از بناها در هر راسته نمی بایست به صورت شاخص مجزا از زمینه جداره موجود در نظر گرفته شود.
– نماسازی سطوح مشرف به فضاهای آزاد پلاکهای مجاور در بناهای قدیمی و جدید توسط مالک بنای اشراف دار می بایست با مصالح و نمای متعارف و ترجیحاَ با مصالح همسان سطوح بناهای همجوار و مشرف نماسازی گردد.
– سطوح خارجی مشرف به گذرگاه ها و معابر عمومی وهمچنین حیاطهای اصلی و فرعی بنا می بایست با استفاده از مصالح سنتی غالب راسته نماسازی گردند.
– مصالح سطوح بناهای مشرف به گذرگاه های عمومی می بایست با مصالح و رنگ مورد استفاده در بنای اصلی ساختمان و مشابه آن در نظر گرفته شود.
– مصالح سقف و نمای ورودیهای ساختمانها می بایست با استفاده از نوع مصالح بکاررفته در سقف و نمای اصلی ساختمان انتخاب گردد.
– استفاده از پوششهای غیرمتعارف جهت پوشش نمای بناهای جدار اصلی گذرگاهها توصیه نمیگردد.
– مالکین کلیه دیوارها و حصارهای مخروبه باید نسبت به تعمیر آنها مطابق ضوابط و مقررات اقدام نمایند.
– اراضی باز موجود شهری اگر در دست ساختمان نباشند می بایست بصورت ساده، زیبا با آجر بندکشی شده یا سیمان حصارکشی و نماسازی گردند.
– نماسازی ابنیه می بایست با مصالح مرغوب انجام شود.
– مالکین موظف هستند نمای ساختمان خود را به صورت مطلوبی نگهداری نموده و نسبت به نظافت و تجدید نازک کاری به موقع اقدام نمایند.
– نماهایی که قابل نگهداری نیستند، می بایست با توجه به وضعیت اصلی بنا نماسازی گردند.
– کلیه عناصر سازه ای نمای ساختمان می بایست در شرایط مطلوب از نظر ایستایی، نگهداری شوند.
– جهت نمای دیوارهای مربوط به فضای باز ساختمانها میبایست نماهای تیپ تهیه و مورد استفاده قرار گیرد.
تبصره: کلیه ساختمانهای مسکونی که در دست احداث بوده و یا در آینده ساخته خواهند شد و یا دارای نمای فرسوده می باشند، می بایست از موارد فوق پیروی نمایند.
– هرگونه رنگ آمیزی زننده و مخالف عرف نماها که با طبیعت معماری بافت شهر متناسب نباشد غیرمجاز می باشد.
– آبچکان، قرنیز بام و کف پنجره ها می بایست بصورت صحیح اجرا شده و از لغزش آب بر روی نما و ایجاد لکه جلوگیری نمایند.
– پیشانی ساختمان می تواند از جنس آردواز یا سفال ساخته شده و استفاده از ایرانیت در لبه بام توصیه نمیگردد.
– بیرون زدگیهای لبه بام از هر نوع به استثناء قرنیز مجاز نمی باشد.
– بکارگیری هر نوع مصالح مصنوعی و موقتی و بی دوام مانند یونولیت، نایلون، تخته سه لا، تلق و … در نمای بناها غیرمجاز می باشد.
– قراردادن کالا، اجناس و اسباب در فضای بدون سقف، بگونه ای که از معابر عمومی قابل رویت باشد غیرمجاز می باشد.
– آگهی ها می بایست در محلهای از پیش تعیین شده توسط شهرداری نصب شوند.
– کلیه تابلوها، اعلانات، سایه بانها و دیگر عناصر و الحاقات نما نمی بایست سدمعبر نموده یا سرگیر باشند.
– سایه بانها، نورشکنها، نرده های فلزی، کرکره و تابلوی مغازه ها باید مطابق طرحهای نمونه که توسط شهرداری تهیه و در اختیار مالکین قرار خواهد گرفت، ساخته شوند.
– نصب سیم خاردار بر روی دیوارها غیرمجاز می باشد.
– نرده لب بام و بالکنها حداکثر به میزان 90 سانتی متر از کف می بایست احداث گردد.
– طرح دودکشها و هواکشهای مربوط به سرویسهای بهداشتی دارای حداقل ابعاد ممکنه با فرم معماری بوده و موقعیتها می بایست به نحوی باشند که کمتر در معرض دید قرار داشته باشند.
– آنتن تلویزیون در مجموعه های ساختمانی می بایست به صورت آنتن مرکزی احداث و نصب آنتنهای اختصاصی غیرمجاز می باشد.
– ترسیم هر گونه نقاشی دیواری بدون کسب مجوز شهرداری غیرمجاز می باشد.
– احداث طبقات الحاقی بگونه مشخصی که مغایر با طرح اصلی ساختمان باشد غیرمجاز می باشد.
– استفاده از پوشش بتنی و یا سیمان صاف سفید و نمای آلومینیم، نمای آجری، آجر سرامیکی جهت پوشش نماها قابل توصیه و تشویق می گردد. (طرح بدنه سازی هریک از گذرگاههای اصلی میبایست توسط شهرداری تهیه و جهت اجرا به مناطق ابلاغ گردد.)
– رعایت تناسب و هماهنگی ابعاد و موقعیت اسقرار بازشوها در سطوح نمای ساختمان ها نسبت به نماهای نمونه منتخب الزامی می باشد.
– رعایت هماهنگی ارتفاع بازشوها در بدنه اصلی بناها به لحاظ ارتفاع و مکان قرارگیری آنها نسبت به نماهای نمونه منتخب الزامی می باشد.
– ترکیب مناسب بین محل اتصال پایه با قسمت فوقانی نما می بایست مورد رعایت قرار گیرد.
– تقسیم بندی مناسب بنا در سه بخش پایه، بدنه و پیشانی می بایست مورد رعایت قرار گیرد.
– استفاده از سنگ سفید در ازاره و سکوی بناها مجاز می باشد.
– رعایت خط آسمان و خط بام با رعایت شیب یکسان برای آنها در هر راسته الزامی می باشد.
– طرح و شکل بازشوها و پنجره های هر بنا در بخشهای قابل رویت از گذرگاههای عمومی میبایست به صورت مدرن با الهام ازطرحهای قدیمی با ارزش منتخب و مصوب و رعایت سطوح آن تهیه و اجرا گردد.
– نوع مصالح بازشوهای ساختمانها می توانند با استفاده از چوب، آهن و آلومینیومهای رنگی انتخاب و طبق الگوهای پیشنهادی مصوب مورد استفاده قرار گیرد.
– استفاده از گلدانهای ثابت و متحرک در نما و بدنه ساختمانها، لبه پنجره ها و روی دیوارها توصیه و تشویق می گردد.
– طراحی دیوار حیاط ساختمانهای عمومی میبایست به صورت شبکه های پر و خالی و مجوف بتونی ضمن رعایت پیشامدگی سطوح با اندود سیمان سفید یا مصالح بومی بر اساس نمونه های منتخب و مصوب صورت پذیرد. (به استثنای بناهای مختص بانوان)
– استفاده از نرده و فنس به جای دیوار در ساختمانهای عمومی جدید (به استثنای بناهای مختص بانوان) الزامی میباشد.
– نصب هر گونه الحاقات مانند دودکش، سقفهای سبک روی بالکنها، کانال کشی کولر، تاسیسات ساختمان ، احداث انباری با مصالح سبک، نصب کولر آبی و تابلوی تبلیغاتی و همچنین دیوار نویسی بر روی دیوارها غیرمجاز می باشد.
– در محدوده میدان گاهها و فضاهای باز محله ای، پنجره ها به وسیله طراحی شبکه های مشبک، چوبی، آجری، بتونی، فلزی همسان و هماهنگ با الگوهای نمونه مصوب میبایست مورد طراحی و اجرای یکپارچه قرار گیرد.
– به استثنای بالکنهای قدیمی که میبایست در نمای ساختمانها حفظ گردد احداث بالکن در صورت وجود عقب نشینی نما در محدوده ملک آزاد و پیشامدگی ساختمانها نیز صرفاَ در برگذرهای با عرض بیش از 12 متر آزاد می باشد.
– استفاده از الگوی حفاظهای نمونه طراحی شده و مصوب متناسب با ثبات در بالکنهای مجاز می باشد.
– پوشانیدن جداره بالکنها با الحاقات جدید و مصاح سبک ممنوع می باشد.
– آویختن و نصب هر نوع سرلوحه، آگهی به درختان و دیوارها غیرمجاز می باشد.
– نصب لوله بخاری که به طرف دیوار خارجی که مشرف به گذر و یا خروج از آن غیرمجاز می باشد.
– خطوط انتقال برق، تلفن که به صورت شبکه هوایی سیمای نازلی را در مسیر گذرگاهها و فضاهای باز همگانی ایجاد می نماید میبایست در یک دوره میان مدت به اتصالات زیرزمینی تبدیل گردند. (مستحدثات نمیبایست در داخل مغناطیسی سیمهای هوایی قرار گیرند.)
– محل استقرار تاسیسات مربوط به سرمایش و گرمایش ساختمانها میبایست به نحوی صورت پذیرد که از گذرگاهها و ساختمانهای مجاور قابل رویت نباشند.
– در صورتیکه تاسیسات سرمایش و گرمایش در محدوده بالکنها تعبیه گردیده ا ند میبایست نمای آن بخش از بالکن یا تراس با نمای مجوف پوشیده گردد.
– مستحدثات و پستهای مربوط به تاسیسات و تجهیزات شهری در محدوده محلات و نواحی ضمن هماهنگی شهرداری با مراجع مسئول میبایست لزوماَ با استفاده از طرحهای تیپ معماری هماهنگ با معماری شهر احداث شوند.
– عقب نشینی ورودیهای اصلی نسبت به معابر اصلی با رعایت زاویه مناسب نسبت به امتداد گذرگاه به منظور کاهش میزان اشراف به فضاهای داخلی توصیه و تشویق میگردد.
– استقرار راه پله در داخل حجم بنا و پوشش آنها با تعبیه نورگیر الزامی می باشد.
– نصب کفش پاک کن در جلو درب واحدهای مسکونی، تجاری و عمومی غیرمجاز می باشد
– نصب هر گونه تیر و ستون و پایه متعلق به بخش خصوصی در محدوده گذرگاهها ممنوع می باشد.
– نصب پله که از امتداد ابنیه فراتر قرار می گیرد ممنوع می باشد مگر در حالتی که در اثر تغییر تراز خیابان احداث آن ضروری باشد که در این موارد با اجازه کتبی شهردرای مجاز می باشد.
– ریختن مصالح و خاک حاصل از بنایی و امثال آن در خارج از حریم ملک مطلقاَ ممنوع می باشد و میبایست به محلی که شهرداری معین می نماید حمل گردد.
– کندن سطح معابر و گذرگاهها و پیاده روها جهت کاشتن درخت و نصب مجاری آب، لوله کشی و نصب کابل بدون پروانه شهرداری ممنوع می باشد.
– نصب آگهی های تبلیغاتی، اعلامیه پوستر صرفاً در مکانهایی که شهرداری اهواز تعیین می نماید مجاز می باشد.
– استفاده از چراغهای کف خواب و دیوارکوب براساس طرحهای نمونه و مصوب در معابر با عرض محدوده توصیه و تشویق میگردد.
– استفاده از آجرهای مقاوم بناهای قدیمی که تخریب میشوند با دپوی آنها در محلهایی که شهرداری تعیین مینماید جهت استفاده در کفسازی معابر پیاده توصیه و تشویق میگردد.
– نورپردازی ساختمانهای باارزش معماری و تاریخی، بناها و ساختمانهای شاخص شهری (مانند بناهای مذهبی، اداری، فرهنگی و غیره) با چراغهای هالوژن توصیه و تشویق میگردد.
– طراحی و ساماندهی مبلمان شهری توسط شهرداری توصیه و تشویق میگردد.

5-4-3- ضوابط مقررات مربوط به فضاها و تاسیسات روی بام:
الف – تاسیسات بر روی بام میبایست در معرض دید نباشد و با وسایلی مانند شبکه آجری یا فلزی به ارتفاع حداقل 15 سانتیمتر بالاتر از خود محصور گردند. ارتفاع و جان پناهها حداقل 80 سانتیمتر به عرض 90 سانتیمتر تعیین میگردد). این تاسیسات همچنین در ساختمانهای 2 طبقه و به فاصله 3 متر و در ساختمانهای 4 طبقه 2 متر از لبه پشت بام فاصله داشته باشند. نصب هرگونه کولر گازی و هواکش در ارتفاع کمتر از 5/2 متر از کف تمام شده معابر و خارج از حد مالکیت پلاک ممنوع میباشد.
ب – حداث پله فرار برای ساختمانهای با ارتفاع بالای 18 متر و 6 طبقه لازم میباشد (پله فرار جز سطح اشغال محسوب نمیشود).
در صورتی که تعداد واحد در هر طبقه تا 4 واحد افزایش یابد ساختمانهای دارای 4 طبقه روی پیلوت شامل احداث پله فرار خواهند بود.

6-4-3- ضوابط و مقررات مربوط به نحوه استفاده از تراکمها، تفکیک زمین، احداث بنا:
تراکم پایه: تراکم حداقلی است که هر زمین میتواند بدون پرداخت حق تعدیل تراکم از آن بهره مند گردد.
حداکثر تراکم مجاز: تراکمی است که هر زمین با توجه به ویژگیهای عرض معبر همجوار و محل استقرار قطعه زمین، ابعاد زمین امکان تامین پارکینگ با رعایت سقف جمعیت پذیری محله میتواند (با پرداخت حق تعدیل) تراکم پایه را به حد مجاز برساند.

توضیح 1- عوارض اضافه ارزش ناشی از تراکم بیش از تراکم پایه (حق تعدیل تراکم):
مابه ازایی است که برای استفاده از تراکم حداکثر مجاز (بیشتر از تراکم پایه تا حد تراکم مجاز) میباید پرداخت شود. میزان حق تعدیل تراکم و تعیین کاربری به وسیله شورای شهر تصویب میشود.

7-4-3- سایر مقررات عمومی مربوط به احداث ساختمان:
1- میزان پیشامدگی مجاز ساختمانها در طبقات:
الف – پیشامدگی بناها در گذرگاههای با عرض کمتر از 12 متر ممنوع میباشد
ب – پیشامدگی مجاز در بناهای مسکونی:
1- در مجاور گذرگاههای با عرض 16-12 متر: جهت تامین تسهیلات مربوط به امکان تردد وسائل نقلیه با ارتفاع زیاد و همچنین امکان رشد درختان مجاور گذرگاهها، تیر چراغ برق، حداکثر میزان پیشامدگی مجاز 80 سانتیمتر در طبقات بالاتر از طبقه اول تا شصت درصد از سطح نما تعیین میگردد. (حداقل تا ارتفاع شش متر)
2- در مجاور گذرگاههای با عرض بیش از 16 متر: حداکثر میزان پیشامدگی مجاز معادل 100 سانتیمتر در طبقات بالاتر از طبقه اول تا شصت درصد از سطح نما تعیین میگردد.
پ – پیشامدگی مجاز در بناهای تجاری و مختلط:
1- در مجاور گذرگاههای با عرض 18-16 متر جهت تامین تسهیلات مربوط به امکان تردد وسائط نقلیه باری و همچنین امکان رشد درختان در مجاور گذرگاهها حداکثر میزان پیشامدگی مجاز 100 سانتیمتر و در طبقات بالاتر از همکف سطوح پیش آمده حداکثر تا شصت درصد از سطح نما تعیین میگردد.
2 – در مجاور گذرگاههای با عرض 20 متر و بیشتر: حداکثر میزان مجاز پیشامدگی معادل 120 سانتیمتر در طبقات بالاتر از طبقه همکف تا شصت درصد از سطح نما تعیین میگردد.
توضیح 1- در کلیه بناها میزان پیشامدگی نمیبایست از 80 درصد عرض پیاده رو و یا فاصله 5/1 متر تا سیمهای انتقال برق بیشتر باشد. (در صورت پیشامدگی بناها نمی بایست در حریم سیمهای اتصال برق قرار گیرد).
توضیح 2 – در گذرگاههایی که دارای تعریض میباشند میزان پیشامدگی میبایست براساس مقطع عرض پیشنهادی گذرگاه مورد اقدام قرار گیرد.
3- کلیه واحدهای مسکونی جدید که در ضلع جنوبی گذرگاه واقع گردیده اند میبایست به میزان 5/1 متر نسبت به حریم گذرگاه عقب نشینی ساختمان را با تعبیه دیوار مجوف و نرده آهنی و حفظ مالکیت خصوصی احداث نمایند.
4- بعد خانوار در تراکمهای زیاد، متوسط، کم ساکن در یک واحد مستقل به ترتیب 25/5، 15/5 و 5 منظور گردیده است.
5- در تراکمهای مختلط احداث واحدهای تجاری، خدماتی صرفاً در طبقات همکف مجاز میباشد.
6- در کلیه تراکمها در صورتی که پیلوتی صرفاً جهت احداث حداقل مجاز، عملکردهای پارکینگ، انباری واحدهای مسکونی، موتورخانه، سرویس بهداشتی مورد استفاده قرار گیرد جز تراکم محسوب نمیگردد در صورتی که در پیلوتی واحد مسکونی یا تجاری به صورت مجاز احداث گردد به میزان مساحت واحد احداثی فوق الذکر از تراکم مسکونی و یا تجاری کاسته خواهد شد (مشاعات ساختمانهای چند واحدی جزو تراکم محسوب نمیشود).
7- در مورد احداث ساختمانهای تجاری و مسکونی در بر گذرگاههای 30 الی 35 متری یک طبقه به تراکم مجاز به صورت تشویقی به طبقات مجاز ساختمانی با پرداخت حق افزایش تراکم قابل اقدام میباشد.
8- در موارد احداث ساختمانهای تجاری و مسکونی در بر گذرگاههای 36 متری و بیشتر تراکم ساختمانی به میزان دو طبقه به صورت تراکم تشویقی با پرداخت حق افزایش تراکم قابل اقدام میباشد.
9- در صورت عدم اجرای پیشامدگی مجاز نمای خارجی قابل رویت سقف تمام شده بناها در هر گذرگاه می بایست براساس نقشه تیپ شهرداری به صورت یکنواخت مورد اقدام قرار گیرد..
10- احداث هرگونه پیشامدگی بنا جهت تزیینات ساختمان از طبقه همکف به بالا تا حد 30 سانتیمتر مجاز میباشد.
11- ارتفاع مجاز دیوارهای مشرف به معابر عمومی حداکثر 4/2 متر میباشد.

8-4-3- مقررات تفکیک در اراضی واقع در حوزه های کاربری پیشنهادی طرحهای جامع و تفصیلی:
تبصره 1 – اراضی خدمات عمومی معینه در نقشه کاربری اراضی پیشنهادی طرحهای جامع و تفصیلی با رعایت حد نصاب تعیین شده جهت ایجاد زمینه تحقق کاربریها به شرح ذیل مجاز به تفکیک نمیباشند:
– اراضی تاسیسات آموزشی، اراضی تاسیسات درمانی و بهداشتی، اراضی تاسیسات ورزشی، اراضی تاسیسات فرهنگی – اجتماعی، اراضی تاسیسات عمومی، اراضی تاسیسات انتظامی، اراضی فضاهای باز و سبز عمومی، اراضی متعلق به اماکن تاریخی و تپه های باستانی، اراضی تاسیسات مذهبی، حرائم مصوب مربوط به تاسیسات مختلف، حوزه تاسیسات مربوط به پایانه های باربری و مسافربری و میادین میوه و تره بار.
تبصره 2- در اراضی واقع در حوزه کاربریهای اداری با مالکیت عمومی با حداقل مساحت تفکیک یکهزار متر مربع برای کاربری ادارات دولتی و پانصد متر مربع برای کاربری اداری خصوصی و کارگاههای نیمه مزاحم شهرها با حداقل مساحت سیصد متر مربع قابل تفکیک میباشند. کارگاههای مزاحم و نیمه مزاحم باید به خارج شهر منتقل گردند.
تبصره 3 – تفکیک اراضی با کاربری تاسیسات توریستی از قبیل هتل و متل می بایست با استفاده از ضوابط و مقررات ملاک عمل سازمانهای میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی استان صورت پذیرد.
تبصره 4 – تفکیک اراضی کاربریهای ویژه که در طرح جامع و تفصیلی معین نشده و امکان استقرار آنها در دوره برنامه ریزی طرح وجود دارد میبایست با پیشنهاد شهرداری و تصمیم کمیسیون ماده پنج و مجری طرح صورت پذیرد.
تبصره 5 – حد نصاب تفکیک اراضی با کاربری باغداری براساس مفاد دستورالعمل ماده 14 قانون زمین شهری میباشد.
تبصره 6 – تفکیک اراضی در مناطقی که تحت حفاظت میراث فرهنگی قرار دارد تابع مقررات ویژه مربوط به میراث فرهنگی میباشد.
توضیح: احداث ساختمان در کاربریهای فوق الذکر براساس ضوابط طرح جامع و تفصیلی همچنین و ضوابط مصوب سازمانهای ذیربط زیر نظر شهرداری و پس از کنترل نقشه ها و تایید آنها قابل اقدام خواهد بود.
تبصره 7 – احداث ساختمان در حوزه اراضی: آموزشی عالی – آموزش و پرورش – بهداشتی و درمانی – ورزشی – تاسیسات وابسته به توریسم – فرهنگی و اجتماعی – ساختمانهای مذهبی – تاسیسات شهری – تجهیزات شهری – تاسیسات نظامی و انتظامی تابع ضوابط مربوط به سازمانهای ذیربط با رعایت ضوابط عمومی طرح جامع و تفصیلی و تایید مدارک و نقشه های معماری در کمیته فنی میباشد.
تبصره 8 – رعایت ضوابط عمومی ساختمان، حریم تاسیسات مختلف و تامین سطح و تعداد حداقل پارکینگ در هر کاربری در صدور پروانه ساختمان الزامی میباشد.

9-4-3- مقررات استفاده از اراضی ناقص با مساحت کمتر از حد نصاب تفکیک:
این ضوابط شامل اراضی میباشد که قبل از تصویب طرح جامع با مساحتی کمتر از حد تعیین شده در ضوابط تفکیک زمین در حوزه های مختلف کاربریهای پیشنهادی استفاده از زمین در اجرای ماده 101 قانون شهرداریها تفکیک گردیده اند.
الف – اراضی با مساحت بیشتر از پنجاه درصد حد نصاب تفکیک:
در صورتی که مساحت زمین تا پنجاه درصد کمتر از حد نصاب تفکیک و مساحت مجاز طرح باشد با رعایت تراکم پایه در آن اراضی میتوان اقدام به ساختمان نمود. (میزان پیشامدگی بنا در این موارد حداکثر مشابه بناهای مجاور و غیرناقص باشد).
مثال: در تراکم متوسط حداقل مسکونی با حد نصاب تفکیک 250 متر مربع در صورتی که مساحت پلاک 125 متر مربع باشد با توجه به اینکه تراکم پایه نود درصد میباشد متقاضی در این حالت صرفاً یکصد و بیست و پنج متر مربع میتواند به عنوان تراکم پایه مورد استفاده قرار دهد.
ب – اراضی با مساحت کمتر از پنجاه درصد مساحت حد نصاب تفکیک مجاز:
در صورتی که مساحت زمین کوچکتر از نصف حد نصاب تفکیک (طبق ضوابط طرح) باشد و مالک زمین مایل به استفاده از آن باشد، فقط به صورت ذیل قابل اقدام خواهد بود.
تبصره 1 – تجمیع با اراضی مجاور با امتیاز ده درصد اضافه زیربنا
تبصره 2 – در مورد اراضی که دارای موقعیت تجاری میباشند مشروط بر (مشارکت مالک با شهرداری) و تغییر کاربری زمین به تجاری نواری در کمیسیون ماده پنج، صدور پروانه ساختمان برای کاربری تجاری با مساحت حداقل 50 متر مربع مجاز میباشد).
تبصره 3 – واگذاری زمین به شهرداری در مقابل اضافه زیربنا در محل دیگر مورد درخواست مالک (با تصویب کمیسیون ماده پنج).
تبصره 4 – واگذاری زمین به شهرداری در مقابل دریافت زمین معوض و طراحی و تبدیل زمین به فضای سبز و باز جهت استفاده برای نصب مبلمان شهری توسط شهرداری
تبصره 5 – اراضی که یکی از جبهه های آن باز و شامل اراضی ساخته نشده باشد جهت دریافت پروانه ساختمان نسبت به خرید و ادغام زمین تا حد نصاب تفکیک میبایست اقدام نمایند.
تبصره 6 – پلاکهایی که در آنها نسبت به درخواست پروانه ساختمان اقدام و پلاکهای مجاور آنها نیز ساخته شده باشد در صورتی که مساحت پلاک تا چهل درصد حد نصاب تفکیک تراکم مربوطه را شامل گردد نسبت به صدور پروانه ساختمان و افراز از طرف شهرداری اقدام خواهد گردید. (متر مربع تراکم پایه 100 = 100% * 100 مساحت زمین 100 = 40% * 250 (تراکم متوسط) با رعایت حداکثر سطح اشغال تراکم مربوطه
تبصره 7 – در مورد کاربریهای تجاری محله، ناحیه و مختلط احداث واحد تجاری به صورت نواری در اراضی که قبل از تاریخ تصویب طرح جامع تا حد پنجاه متر مربع تفکیک شده اند شهرداری مجاز به صدور پروانه ساختمان براساس ضوابط طرح صرفاً در طبقه همکف خواهد بود.

10-4-3- تفکیک اراضی یکهزار متر مربع تا 10000 متر مربع:
اراضی کوچکتر از هزار متر مربع در داخل محدوده شهر میتوانند با رعایت کاربری مصوب زمین پیشنهادی مشخص گردیده و همچنین با در نظر گرفتن کلیه ضوابط مربوط به هر منطقه و منظور نمودن سطح خدماتی تفکیک گردند.
– هنگام تفکیک اراضی فوق در کلیه گذرگاههای محلی و فرعی که در طرح جامع مشخص نگردیده لازم است کلیه مقررات و معیارهای پیشنهادی طرح جامع از نظر عرض معابر بن باز و بن بست متناسب با طول آنها و همچنین شعاع دوربرگردانها با توجه به نمونه های ارائه شده در مجموعه نقشه ها کاملاً رعایت گردد.
– مالک زمینهای فوق به هنگام تفکیک مشمول واگذاری بخشی از پلاک (با مساحت حاصلضرب مجموع سرانه های خدمات مرکز محله در جمعیت مجاز ساکن در همان پلاک) براساس ضوابط تراکم مربوطه بدون احتساب گذرگاهها، جهت تامین اراضی خدمات آموزشی، بهداشتی، فضای باز سبز و غیره طبق طرح جامع مصوب خواهند بود.
تبصره 1 : در صورتی که اراضی مشمول واگذاری به شهرداری کمتر از حد نصاب تفکیک باشد مالک ملزم به پرداخت وجهی معادل قیمت کارشناسی روز همان زمین به شهرداری خواهد بود.
تبصره 2: علاوه بر سطوح خدماتی فوق الذکر، حداقل سطوح لازم مود نیاز شبکه گذربندی براساس ضوابط ملاک عمل الزامی و توسط شهرداری کنترل خواهد شد.

11-4-3- تفکیک اراضی ده هزار مترمربع به بالا:
اراضی به مساحت ده هزار مترمربع و بیشتر واقع در داخل محدوده شهر را میتوان با رعایت کامل ضوابط و نقشه نحوه استفاده از اراضی که در نقشه های مصوب مشخص گردیده و همچنین با در نظر گرفتن کلیه مقررات تفکیکی مربوط به هر منطقه و منظور نمودن سطوح خدماتی (براساس حاصلضرب مجموع سرانه های خدمات محله و ناحیه در جمعیت مجاز ساکن) تفکیک نمود. در این حالت نیز مالک به هنگام تفکیک مشمول واگذاری بلاعوض سطح خدماتی به شهرداری جهت تامین اراضی خدماتی خواهد بود. (اختصاص 20-15 درصد براساس طرح مصوب الزامی میباشد)

12-4-3- سایر ضوابط مربوط به تفکیک قطعات:
مقررات عمومی تفکیک:
1- چنانچه زمینی حد نصاب تفکیک را براساس کاربری و تراکم مربوطه نداشته باشد قابل تفکیک نمیباشد.
2- چنانچه زمینی حد نصاب تفکیک را داشته باشد تفکیک بلامانع و شامل عوارض متعلقه میشود.
3- تفکیک اراضی بیشتر از یکهزار مترمربع مستلزم رعایت سرانه های شهرسازی در نقشه تفکیکی پیشنهادی است.
4- طول هیچ یک از قطعات تفکیکی نباید از سه برابر عرض آن بیشتر باشد.

13-4-3- نحوه محاسبه سهم خالص خدماتی در اراضی شهری:
الف – چون ابعاد، تراکمها، موقعیت، نوع دسترسی و نوع کاربریهای قطعات اراضی شهری براساس ضوابط طرح تفصیلی بسیار متنوع میباشد لذا سهم خدماتی را نمیتوان به صورت درصد ثابت یا در قالب جدول دسته بندی نمود و سهم خدماتی هر پلاک براساس ضوابط ذیل که جهت گویا شدن به همراه پارامترهای ریاضی از تعاریف نیز استفاده گردیده است میبایست توسط شهرداری به صورت کارشناسی محاسبه و به متقاضی ابلاغ گردد.
ب – با توجه به جمعیت ساکن در هر قطعه که پس از کسر سهم زمین خدماتی از آن در هر تراکم از رابطه ذیربط قابل محاسبه میباشد.

پ- نحوه محاسبه سهم خالص خدماتی اراضی مسکونی برحسب درصدی از مساحت زمین:
با توجه به عوامل یاد شده موثر در محاسبه نحوه استحصال سهم خالص خدماتی از پلاکهای مختلف به نحوی که به قطعات بزرگتر دارای تراکم زیاد واقع در بر گذرگاههای اصلی بیشترین درصد و به قطعات کوچکتر دارای تراکم ساختمانی کمتر واقع در بر گذرگاههای فرعی به مراتب درصد کمتری از سهم خالص خدماتی تخصیص یابد. این درصد از رابطه زیر قابل محاسبه میباشد.
Hcm = (D  di) + (p  pj) + (S  sk)
(ضریب گروه دسترسی) + (ضریب گروه مساحتی) + (ضریب گروه تراکمی) = (درصد سهم خالص خدماتی کاربری مسکونی)
مقادیر (D, P, S یعنی ضرایب اصلی یا ضرایب اهمیت گروه) و (di, pj, sk یعنی ضرایب درجه بندی درونی گروه) طبق ردیفهای جدول ذیل مورد استفاده قرار میگیرد.

جدول طبقه بندی عوامل موثر در نحوه استحصال سهم خالص خدماتی از پلاکهای مسکونی
ضریب اصلی با درجه اهمیت
عوامل موثر
ضرایب درجه بندی درونی
3 = D
تراکم ساختمانی di
تراکم کم
تراکم متوسط
تراکم زیاد

2
5/2
3
2 = p
مساحت قطعات تفیکی (مترمربع) pj
کمتر از 100
200-100
300-200
400-300
500-400
600-500
700-600

0
3/0
6/0
9/0
2/1
8/1
4/2

800-700
900-800
1000-900
بیشتر از 1000

2/3
8/3
4/4
2/5

3/0 = S
عرض گذرگاه دسترسی (متر) Sk
کمتر از 16
24-17
34-25
44-35
بیشتر از 45

1
15/1
25/1
35/1
5/1

ت – نحوه محاسبه سهم خالص خدماتی اراضی با کاربری تجاری برحسب درصدی از مساحت زمین:
در این روش نیز مانند کاربری مسکونی نحوه محاسبه سهم خالص خدماتی به صورت درصدی از مساحت زمین از مجموع حاصل ضرب ضرایب درجه بندی در ضریب اصلی عوامل موثر طبق رابطه ذیل حاصل میگردد:
Ht = (M  mi) + (p  pj) + (S  sk)
(ضریب گروه دسترسی) + (ضریب گروه مساحتی) + (ضریب گروه تراکمی) = (درصد سهم خالص خدماتی کاربری تجاری)
مقادیر (M, P, S یعنی ضرایب اصلی یا ضرایب اهمیت گروه) و (mi, pj, sk یعنی ضرایب درجه بندی و درونی گره) طبق ردیفهای جدول ذیل مورد استفاده قرار میگیرد.

جدول طبقه بندی عوامل موثر در نحوه استحصال سهم خالص خدماتی از پلاکهای تجاری
ضریب اصلی با ضریب اهمیت
عوامل موثر
ضرایب درجه بندی درونی
5/7 = M
تراکم مراتب مراکز تجاری mi
تجاری مرکز محله
تجاری مرکز ناحیه
تجاری مختلط و مرکز شهری

2
5/2
3
3 = p
مساحت قطعات تفیکی (مترمربع) pj
کمتر از 100
200-100
300-200
400-300
500-400
600-500
700-600

1/1
15/1
2/1
25/1
3/1
35/1
4/1

800-700
بیش از 800

45/1
5/1

1 = S
عرض گذرگاه دسترسی (متر) Sk
کمتر از 16
24-17
34-25
44-35
بیشتر از 45

1
15/1
25/1
35/1
5/1

مثال: قطعه 1000 مترمربع و تراکم مسکونی متوسط واقع در بر گذرگاه 24 متری
Hcm = (D  di) + (p  pj) + (S  sk)
15/1 * 3/0 + 2/5 * 2 + 5/2* 3 = 2/18 درصد سهم خالص خدماتی
– قطعه 500 متر مربع با کاربری تجاری ناحیه واقع در بر گذرگاه 32 متری
Hi = (M  mi) + (p  pj) + (S  sk)
25/1 * 1 + 3/1 * 3 + 5/1* 5/7 = 4/16 درصد سهم خالص خدماتی
– قطعه 500 متر مربع با کاربری مختلط تجاری – مسکونی واقع در بر گذرگاه 45 متری
Hi = (M  mi) + (p  pj) + (S  sk)
15/1 * 1 + 3/1 * 3 + 5/2* 5/7 = 1/24 درصد سهم خالص خدماتی

تبصره 1: متوسط مساحت واحدهای مستقل ساختمانی در تراکمهای زیاد، متوسط و کم به ترتیب 105 و 115 و 125 مترمربع و در تراکمهای تجاری محله، ناحیه (مختلط شهری و شهری) به ترتیب 80 و 90 و 100 مترمربع میباشد.
تبصره 2: تعداد قطعات براساس حد نصاب حداقل مساحت واحدهای مستقل در طرح جامع مصوب مورد محاسبه قرار گیرد، در هر حالت مساحت هیچیک از واحدهای مستقل ساختمانی نمیتواند از 55 مترمربع کمتر باشد.
تبصره 3: بعد خانوار در تراکمهای کم، متوسط زیاد و تجاریهای مختلط، به ترتیب 7/4 و 9/4 و 2/5 نفر میباشد.
تبصره 4: تعداد جمعیت در سایر کاربریها براساس تراکم متوسط مسکونی قابل محاسبه خواهد بود.
تبصره 5: مجموعه سرانه های خدماتی مصوب (محلات) در طرح توسعه و عمران اهواز 25/4 مترمربع به ازا هر نفر میباشد.
تبصره 6: مجموعه سرانه های خدماتی مصوب نواحی در طرح توسعه و عمران اهواز 54/5 مترمربع به ازا هر نفر میباشد.
تبصره 7: ضریب ارزش افزوده زمین براساس نوع کاربری متفاوت و به شرح ذیل میباشد:
ضریب کاربری مسکونی = 1
ضریب کاربری تجاری مرکز محله = 25/1
ضریب کاربری تجاری مرکز ناحیه = 25/1
ضریب کاربری تجاری مختلط و تجاری مرکز شهری 5/2
توضیح: در تراکمهای مختلط سطح طبقه همکف براساس ضریب 2/5 و سایر طبقات براساس ضریب 1 با ردیف (تراکم زیاد مسکونی) محاسبه خواهد شد.
تبصره 8: ضریب همجواری و دسترسی به گذرگاههای پیشنهادی طرح تفصیی براساس نوع گذرگاهها به شرح ذیل تعیین گردیده است.
1- ضریب همجواری با گذرگاههای درجه یک (60-45) = 5/1
2- ضریب همجواری با گذرگاههای درجه دو (44-35)= 35/1
3- ضریب همجواری با گذرگاههای درجه دو جمع کننده اصلی (34-24) = 25/1
4- ضریب همجواری با خیابانهای محلی (کمتر از 16 متر) معادل 1 میباشد.
تبصره 9: پلاکهایی که مساحت اراضی سهم خدماتی آنها بین 50 تا 99 مترمربع باشد در صورت تصویب شهرداری میتوانند سهم خدماتی خود را به صورت نقدی محاسبه و به حساب شهرداری واریز نمایند.
تبصره 10: اراضی فوق الذکر صرفاً به مصرف معوض برای پلاکهایی خواهد رسید که در طرح خدمات شهری یا مسیر و یا تعریض گذرگاههای پیشنهادی طرح جامع واقع گردند.
تبصره 11: درصد زیربنا در طبقات براساس مساحت زمین قبل از اصلاح محاسبه و به متقاضی اعلام خواهد شد.
تبصره 12: در محاسبه سهم خدماتی اراضی با مساحت بیش از ده هزار تا سی هزار مترمربع علاوه بر مجموع سرانه های خدماتی مصوب طرح جامع در مورد محلات (25/4 مترمربع به ازا هر نفر) سرانه مصوب خدماتی نواحی شهری 54/5 مترمربع به ازاء هر نفر) نیز میبایست به عدد فوق اضافه گردد.
تبصره 13: در محاسبه سرانه ها از محاسبه سطح سرانه شبکه های ارتباطی در سطح سرانه نواحی و شهر صرف نظر گردیده است زیرا در مورد عقب نشینی تدریجی پلاکها جز در موارد معدود معمولاً براساس ضوابط خسارتی از طرف شهرداری به مالکین پرداخت نمیکند.
تبصره 14: سهم خدماتی اراضی شهری از هر پلاک صرفاً یکبار اخذ خواهد گردید و در نوسازی یا تفکیک دوباره اراضی قابل وصول مجدد نخواهد بود. مگر آنکه کاربری زمین با عرض گذرگاه در جهت افزایش ارزش افزوده زمین تغییر نماید که در این صورت میبایست براساس وضعیت جدید زمین محاسبه و اخذ گردد.
مثال: با توجه به ملاحظات فوق به عنوان مثال در صورتی که یک قطعه زمین با مساحت 1000 مترمربع در تراکم مسکونی متوسط میانی در مجاور خیابان 30 متری واقع شده باشد، محاسبه سهم خدماتی آن به شرح ذیل خواهد بود.
الف: محاسبه تعداد جمعیت ساکن در قطعه:
نفر 42 = 9/4 * (مترمربع) 1000 * 100% = جمعیت ساکن در قطعه
115
ب: محاسبه سهم خالص خدماتی (مترمربع):
203 = 35/1*1*6/3*42 = سهم خالص خدماتی
بنابراین مالک زمین 1000 متری میبایست نسبت به واگذاری 203 مترمربع از زمین خود به شهرداری (بابت سهم خدمات (مترمربع) اقدام و سپس 797 مترمربع مربوط به خود را تفکیک نماید پس از واگذاری 203 مترمربع، شهرداری نسبت به صدور مجوزهای عمرانی مورد نیاز مالک اقدام خواهد کرد.

14-4-3- پست بر ق و تاسیسات گرمازا و سرمازا:
پست برق و تاسیسات گرمازای واحدهای ساختمانی جز تراکم محسوب نمیشوند. برای ساختمانهایی که مساحت کل زیربنای آنها بامحاسبه پارکینگ از 2000 متر مربع به بالا باشد. احداث پست برق که محل آن به تایید اداره برق رسیده باشد الزامی است و در صورت عدم نیاز به پست برق مراتب میبایست از طرف اداره مزبور اعلام گردد.

5-3- ضوابط تفکیک و احداث ساختمان:
با تثبیت موقعیت انواع فعالیتها و نحوه استفاده از زمین در شهر اهواز و اعمال مقررات مربوط به هر یک در سطح شهر از نظر انواع حوزه های استفاده از زمین کاربریهای قابل استقرار و ضوابط تفکیک و ساختمان در هر یک از حوزه کاربریهای پیشنهادی اراضی به شرح ذیل لازم الاجرا میباشد.
توضیح: اراضی که در طرح تفصیلی مصوب شهر اهواز بدون کاربری مسکونی بوده و در شرایط موجود به صورت غیرمجاز به صورت مسکونی و سایر کاربریها احداث گردید اند، تغییر کاربری پلاکهای فوق به مسکونی و سایر کاربریها صرفاً در صورت پرداخت کلیه حقوق شهرداری و از طریق طرح موضوع در کمیسیون ماده پنج امکان پذیر میباشد.
1-5-3- حوزه کاربری اراضی مسکونی:
کاربریهای قابل استقرار در این حوزه عبارتند از:
1- مسکونی با تراکم کم – حداقل، کم میانی، کم – حداکثر
2- مسکونی با تراکم متوسط – حداقل، متوسط – میانی، متوسط – حداکثر
3- مسکونی با تراکم زیاد – حداقل، زیاد – میانی، زیاد، حداکثر
4- مجموعه های آپارتمانی

1-1-5-3- ضوابط عمومی تفکیک و ساختمان در حوزه کار بری اراضی مسکونی:
الف – از نظر دسترسی در طرحهای تفکیکی: هریک از قطعات زمین تفکیک شده میبایست حداقل به یک گذرگاه عام در عرض 4 متر و بیشتر دسترسی داشته باشد حداقل 4 متر از طول زمین میبایست مجاور گذرگاه مزبور باشد. هرگاه زمینی در وضع موجود از یک یا چند جهت به گذرگاههای 6 متر در سایر بافتها مجاور باشد و گذرگاههای مزبور که در طرح تفصیلی پیش بینی نشده یا فاقد تعریض باشند، به هنگام تفکیک زمین میبایست نسبت به محور گذرگاه 3 متر عقب نشینی رعایت گردد.
توضیح: در صورتی که طبق ضوابط انتهای گذرگاه شش متری فاقد دوربرگردان باشد طول ضلع مجاور گذرگاه میتواند تا 3 متر تقلیل یابد.
– تفکیک اراضی و املاک زیر 1000 مترمربع مساحت با رعایت ضوابط کاربری مصوب محل امکان پذیر میباشد.
– تفکیک اراضی مسکونی و املاک با مساحت بالای 1000 مترمربع در چهارچوب ضوابطی خواهد بود که در بند 8-4-3 ذکر گردیده است.
ب – خلاصه ضوابط و مقررات معماری و احداث ساختمان در حوزه های کاربریهای مسکونی به ترتیب در تراکم کم، تراکم متوسط و تراکم زیاد. تراکم آپارتمانی در جدول پیوست در این بخش منعکس میباشد
تبصره 1 – حداقل سطح زیربنا در تمام تراکمها و مناطق برای یک واحد مسکونی مستقل در هر شرایط نمیبایست از هفتاد و پنج متر مربع کمتر باشد (مشروط بر اینکه بعد از رعایت حداقل سطح زیربنای یک واحد مستقل، جهت پوشش تراکم مجاز در واحد آخری مالک قادر به تامین سطح حداقل نباشد).
تبصره 2 – در کلیه مناطق مسکونی با تراکمهای مختلف، حداکثر زیربنای زیرزمین معادل سطح زیربنای طبقه همکف و منطبق بر آن، جهت استقرار عناصری از قبیل پارکینگ، انباری واحدهای مسکونی، رختشویخانه، سرویس بهداشتی و تاسیسات تهویه ساختمان میباشد که تحت هر شرایطی استفاده از آن جهت سکونت دائمی غیرمجاز با رعایت حداکثر ارتفاع کف تا سقف آن معادل 20/2 متر و ارتفاع سطح همکف حیاط تا سقف زیرزمین برای نورگیر با حداقل شصت سانتیمتر و حداکثر ارتفاع سطح همکف 2/1 متر میباشد.
تبصره 3 – صرفاً زیرزمینهای احداث شده با رعایت تبصره فوق در محاسبه جز تراکم ساختمانی مجاز محسوب نخواهند شد.
تبصره 4 – حداقل مساحت حیاط خلوت جهت نورگیری (اطاقهای اصلی 12 مترمربع با عرض حداقل 3 متر، سرسرا و آشپزخانه و انبار 6 متر مربع با عرض حداقل 2 متر و داکت تهویه برای سرویسهای بهداشتی 5/1 متر مربع است که صرفاً در صورت رعایت حداقل ابعاد و مساحت جزء تراکم محسوب نخواهد شد.)
توضیح : تعداد واحد مستقل مجاز هر پلاک (N) از رابطه زیر قابل محاسبه میباشد:
حداکثر درصد تراکم مجاز * مساحت قطعه
= N
حداقل مساحت واحدهای مستقل در تراکم مربوطه

تبصره 5 – سطح مشاعات ساختمان در هر طبقه (به استثنای طبقه همکف و زیرزمین که به صورت پیلوتی احداث میشود) عمدتاً شامل قفسه، پله ها، آسانسور و نورگیر میباشد به میزان حداکثر 12% متر مربع حزء تراکم محسوب نشده و مازاد بر 12% متر جزء تراکم محاسبه خواهد شد و درمواردی که مساحت زیربنای مفید هر طبقه بیشتر از 200 متر مربع باشد به ازای مازاد بر 200 مترمربع 10% بر سطح مجاز مشاعات هر طبقه خواهد بود.
تبصره 6 – در صورتی که ساختمان دارای پیلوت باشد هر مقدار از فضای زیر پیلوتی که حداقل یک بر باز به فضای باز پلاک داشته و دارای ارتفاع آن حداکثر 20/2 متر باشد علاوه بر محوطه پارکینگ و سایر مشاعات در محاسبه حداکثر تراکم ساختمانی محسوب نخواهد شد.
تبصره 7 – در مورد ساختمانهایی که در بر بیش از یک معبر قرار گیرند ضوابط مر بوط به تراکم ساختمانی به شرح زیر تعدیل میگردد.
– چنانچه در بر دو معبر قرارگیرنده، (حداقل با عرض 6 متر) حداکثر ده درصد به تراکم ساختمانی مجاز (بدون افزایش سطح اشغال) افزوده میشود (سطح فضای باز براساس ضوابط ثابت خواهد بود).
– چنانچه در بر سه معبر قرار گیرند، با حفظ سطح فضای باز حداکثر 20 درصد به تراکم ساختمانی مجاز (بدون افزایش سطح اشغال) قابل افزایش میباشد.
– چنانچه در بر چهار معبر قرار گیرند، با حفظ سطح فضای باز حداکثر 30 درصد به تراکم ساختمانی (بدون افزایش سطح اشغال) قابل افزایش میباشد.
تبصره 8 – پیش آمدگی خارجی ساختمان (مانند بالکن، پله یا تراس) چنانچه ذکر شد، در خارج از حریم مالکیت ساختمان مجاز نیست و در داخل حریم چنانچه طرفین آن باز باشد مساحت آن جزء تراکم ساختمانی محسوب شده و چنانچه یک طرف آن بسته باشد آن جزء سطح طبقات و چنانچه دو طرف آن بسته باشد مساحت آن جز زیربنا محاسبه خواهد شد.
تبصره 9 – در صورتی که کلیه جهات پیش آمدگی ساختمانها (مندرج در تبصره 8) به وسیله دیوار، شبکه، یا شیشه مسدود شود کلاً جزو تراکم ساختمانی محاسبه میگردد.
تبصره 10 – از ارتفاعهای مجاز در تراکمهای مختلف میبایست حداقل 8/1 متر به ارتفاع دودکش و خرپشته پله اختصاص داده شود و حداقل ارتفاع جان پناه 80 سانتیمتر است، حداقل ارتفاع دودکش 50 سانتیمتر از بام نهایی تعیین میگردد.
تبصره 11 – در کلیه ساختمانهای جنوبی که به میزان 5/1 متر از بر گذرگاه اصلی عقب نشینی نموده اند، پیشامدگی ساختمان علاوه بر 60 درصد در جبهه مقابل حداکثر به میزان دو متر (با زاویه 45 درجه در طرفین پلاک) در حیاط قابل افزایش میباشد.
توضیح1 : احداث سرپناه برای درب ورودی در 5/1 متر عقب نشینی بلامانع میباشد.
توضیح 2: پیش آمدگی خارج از حریم ساختمان طبق ضوابط با عمق حداکثر 40 سانتیمتر فقط جهت نماسازی مجاز میباشد.
تبصره 12 – توالت و حمام واحدهای مسکونی باید نورگیر کافی و هواکش داشته و مستقیماً یا از داکت با مساحت حداقل 5/0 متر مربع تهویه گردند و ابعاد مورد لزوم پنجره برای کلیه سرویسها از قبیل (حمام، دوش، توالت، دستشویی و غیره) نمیبایست کمتر از مساحت سرویس باشد.
تبصره 13- تعداد طبقات مجاز در هر پلاک از تقسیم حداکثر درصد زیربنا در کل طبقات (تراکم) بر حداکثر درصد زیربنای مجاز در طبقه همکف (سطح اشغال) قابل محاسبه بوده که در هر صورت ارتفاع نمای نخست آن نمی تواند از عرض گذرگاه اصلی مجاور پلاک و کد ارتفاعی اعلام شده کف گذرگاه با لحاظ نمودن شیب گذرگاه بیشتر باشد.

2-1-5-3- حوزه کاربری مسکونی با تراکم کم:
1- اراضی واقع در این حوزه با رعایت حد نصاب تفکیک معادل سیصد و پنجاه متر مربع دارای تراکم جمعیتی ناخالص پیشنهادی معادل 126 نفر در هکتار و تراکم خالص مسکونی معادل 322 نفر در هر هکتار با حداقل ابعاد طول 28 متر به منظور تفکیک حداکثر 28 قطعه پلاک مسکونی در هر هکتار با کاربری خالص مسکونی در نظر گرفته شده است.
2- حداکثر درصد زیربنا در طبقه همکف (درصد سطح اشغال) معادل پنجاه درصد سطح پلاک و تراکم باید در کل طبقات هفتاد درصد (70%) سطح پلاک میباشد.
3- حداقل خالص مساحت واحدهای مستقل مسکونی (با مشاعات) در این تراکم 125 متر مربع و حداکثر تعداد واحد مسکونی مستقل در هر قطعه براساس حد نصاب تفکیک و حداقل تعداد واحد مسکونی 96/1 واحد میباشد.
4- متوسط بعد خانوار در این تراکم 5 نفر و متوسط نفر در قطعه براساس رعایت حد نصاب تفکیک و حداقل تعداد نفر در قطعه مسکونی 8/9 نفر میباشد.
5- حداکثر پیشامدگی بنا در طول قطعه تفکیکی معادل 60 درصد هر طول دو ضلع قطعه میباشد.
6- انتهای پیشامدگی ساختمانها در نمای جنوبی ساختمان میتواند حداکثر با عمق دو متر به صورت ذوزنقه متساوی الساقین با زاویه 45 درجه نسبت به حد شرقی و غربی پلاک اجرا گردد..
7- احداث پیلوت و زیرزمین در زیر طبقه همکف حداکثر تا مساحت پنجاه درصد مساحت پلاک جهت استفاده (پارکینگ – انباری واحدهای مسکونی – پناهگاه – رختشویخانه – موتورخانه – محل مخزن سوخت – سالن بازی و ورزش – پلکان – سرویس بهداشتی) مجاز بوده و با ارتفاع حداکثر 40/2 متر جز تراکم محسوب نخواهد گردید.
توضیح 1 : جهت جلوگیری از تجمع گازهای مسموم حداقل یک جهت محوطه پارکینگهای سرپوشیده میبایست به طرف فضای باز دارای پنجره و یا دارای دیوار مجوف باشد.
8- ارتفاع پنجره نورگیر زیرزمین از روی ازاره ساختمان میبایست حداقل 60 سانتیمتر باشد و ارتفاع طبقه همکف از کف حیاط حداکثر 120 سانتیمتر باشد.
9- حداکثر ارتفاع کف پلاک در اراضی مسطح و کم شیب از ارتفاع کف تمام شده گذرگاه پیاده (مراجعه شود به نقشه مقاطع گذرگاههای پیشنهادی) در فصل مشترک دیوار و پیاده رو (در اراضی با شیب زیاد) متوسط ارتفاع ابتدا و انتهای زمین بر شمالی و بر جنوبی مورد استناد قرار خواهد گرفت که در هر حالت نمیتواند از 15+ سانتیمتر نسبت به ارتفاع پیشنهادی محور گذرگاه مجاور کمتر یا بیشتر پیش بینی گردد.
10- پیشامدگی ساختمان مانند بالکن – پلکن – تراس و غیره به خارج از قطعه به هیچ وجه مجاز نبوده و صرفاً نصب تزئینات خارجی ساختمان در ارتفاع بیش از 5 متر (مانند جعبه گل و غیره) با عمق 30 سانتیمتر مجاز میباشد.
11- احداث ساختمان در کلیه واحدهای واقع در جبهه جنوبی گذرگاهها میبایست با رعایت حداقل 5/1 متر عقب نشینی نسبت به حد شمالی پلاک صورت پذیرد و فضای باز به عنوان فضای سبز خصوصی مورد استفاده قرار گیرد.
توضیح 1 – دوبرابر سطح میزان عقب نشینی فوق به صورت اضافه تراکم در طبقات قابل جبران میباشد.
توضیح 2 – عقب نشینی ساختمانی (براساس بند 11) در محدوده دوربرگردانها اجباری نمیباشد.
12- ارتفاع هریک از طبقات مسکونی از کف تمام شده همان طبقه تا زیر سقف حداقل معادل 270 سانتیمتر و حداکثر معادل سه متر میباشد چنانچه آخرین طبقه با سقف شیبدار اجرا گردد ارتفاع بلندترین قسمت آن از کف طبقه فوق حداکثر (5/4 متر) تعیین میگردد.
13- ضمن رعایت حداکثر ارتفاع جهت نمای اصلی جبهه نخست ساختمانها معادل عرض گذرگاه مجاور ارتفاع کلیه ساختمانها در هر حالت نمیبایست از امتداد خط فرضی مستخرج از فصل مشترک دیوار روبرو با کف پیاده رو (تحت زاویه 45 درجه) بیشتر باشد (اعشار مازاد بر نیم طبقه با رعایت حداکثر سقف تراکم، یک طبقه در نظر گرفته خواهد شد)
14- حداقل سطح فضای باز معادل پنجاه درصد سطح پلاک و برای واحدهای شمالی در نظر گرفتن یک واحد پارکینگ در آن مجاز میباشد.
15- حداکثر ارتفاع بالاترین قسمت پلکان (خر پشته) از روی سطح پشت بام (180 سانتیمتر) میباشد که میتواند به صورت شیبدار یا مسطح و یا ترکیبی از هر دو اجرا گردد.

3-1-5-3- حوزه کاربری مسکونی با تراکم متوسط (میانی):
1- اراضی واقع در این حوزه (با رعایت حد نصاب تفکیک معادل دویست و 240 متر مربع) دارای تراکم ناخالص پیشنهادی معادل 196 (نفر در هکتار) و تراکم خالص معادل 491 (نفر در هکتار) با حداقل ابعاد قطعات تفکیک معادل 18* 10 متر به منظور تفکیک حداکثر 41 قطعه پلاک مسکونی در هر هکتار در سطح خالص مسکونی در نظر گرفته شده است.
2- حداکثر درصد زیر بنا در طبقه همکف (سطح اشغال) پنجاه درصد و تراکم پایه ساختمانی پایه صد و ده درصد (110%) سطح پلاک میباشد.
3- حداقل مساحت واحدهای مستقل مسکونی با مشاعات در این تراکم (110) متر مربع و حداکثر تعداد واحدهای مسکونی مستقل در هر قطعه (براساس حد نصاب تفکیک) (3/2) واحد میباشد.
4- متوسط بعد خانوار در این تراکم 15/5 نفر و متوسط نفر در قطعه براساس حد نصاب تفکیک و حداقل نفر در قطعه مسکونی 33/11 نفر میباشد.
5- حداکثر پیشامدگی بنا در قطعه تفکیکی معادل شصت درصد (60%) طول قطعه میباشد.
6- انتهای پیشامدگی ساختمانها در نمای جنوبی میبایست تا عمق 2 متر به صورت ذوزنقه متساوی الساقین با زاویه 45 درجه نسبت به حد شرقی و غربی پلاک احداث گردد
7- احداث پیلوت و زیرزمین در زیر طبقه همکف حداکثر تا مساحت پنجاه درصد مساحت پلاک جهت استفاده (پارکینگ، انباری واحدهای مسکونی، پناهگاه، رختشویخانه، موتورخانه، سالن بازی و ورزش، سرویس بهداشتی، پلکان، مخزن سوخت) مجاز بوده و با ارتفاع حداکثر معادل دویست وچهل سانتیمتر (240 سانتیمتر) جز تراکم ساختمانی محسوب نمیگردد.
8- ارتفاع پنجره نورگیر زیرزمین از روی ازاره ساختمان حداقل شصت سانتیمتر و ارتفاع طبقه همکف از کف حیاط حداکثر یکصد و بیست سانتیمتر میباشد.
9- حداکثر ارتفاع تمام شده کف پلاک در اراضی مسطح و کم شیب در هر حالت نمیبایست از (15+) سانتیمتر نسبت به ارتفاع محور گذرگاه مجاور بیشتر باشد (در اراضی با شیب زیاد متوسط ارتفاع حد شمالی و جنوبی پلاک مورد عمل خواهد بود).
10- پیش آمدگی ساختمان مانند بالکن و پلکان، تراس و غیره به خارج از حد ثبتی قطعه تفکیکی مجاز نمیباشد و صرفاً نصب تزئینات ساختمان با حداکثر 30 سانتیمتر پیشامدگی در ارتفاع بیش از 5 متر مجاز میباشد.
11- احداث بنا در کلیه واحدهای واقع در جبهه جنوبی گذرگاهها میبایست حداقل با رعایت 5/1 متر عقب نشینی نسبت به حد شمالی پلاک صورت گیرد و فضای باز به عنوان باغچه خصوصی مورد استفاده قرار گیرد واحدهایی که فضای فوق را با ترکیب دیوار و نرده با کاشت درخت و لوله کشی آب تبدیل به فضای سبز نمایند، مجاز به احداث ساختمان با اضافه تراکم معادل دو برابر مساحت نواز سبز فوق در طبقات اول به بالا خواهند بود.
توضیح 1 – ساختمانهای در محدوده فضای دوربرگردانها از عقب نشینی فوق (بند 11) معاف میباشند.
12 – ارتفاع هریک از طبقات مسکونی از کف تمام شده در همان طبقه تا زیر سقف حداقل معادل دویست و هفتاد سانتیمتر و حداکثر معادل سه متر میباشد و چنانچه آخرین طبقه با سقف شیبدار اجرا گردد، ارتفاع بلندترین قسمت آن از کف طبقه آخر حداکثر چهار متر و نیم (5/4 متر) تعیین میگردد.
13 – ارتفاع نمای اصلی جبهه اول کلیه ساختمانها نمیبایست از عرض گذرگاه مجاور بنا بیشتر در نظر گرفته شود و در هر حال حجم ساختمان قابل احداث هر بنا در زیر خط فرضی مستخرج از فصل مشترک دیوار روبرو با کف پیاده رو (تحت زاویه 45 درجه) قابل محاسبه خواهد بود (اعشار مازاد بر یک متر با رعایت سقف حداکثر تراکم به صورت یک طبقه در نظر گرفته خواهد شد).
14- حداقل سطح فضای باز پلاک معادل پنجاه درصد سطح پلاک میباشد که در واحدهای ساختمانی شمالی در نظر گرفتن یک واحد پارکینگ در آن مجاز میباشد.
15 – حداقل عمق حیاط خلوت در واحدهای ساختمانی شمالی دو متر میباشد که در صورت افزایش تعداد طبقات به میزان بیش از چهار طبقه به ازا هر طبقه میبایست حداقل بیست سانتیمتر به عمق آن اضافه میگردد.

4-1-5-3- حوزه کاربری مسکونی با تراکم زیاد – میانی :
1- اراضی واقع در این حوزه (با رعایت حد نصاب تفکیک معادل 180متر مربع) دارای تراکم ناخالص پیشنهادی معادل 262 (نفر در هکتار) و تراکم خالص معادل 750 (نفر در هکتار) با حداقل عرض قطعات تفکیک معادل (15 طول و 10 عرض) به منظور تفکیک حداکثر پنجاه و پنج قطعه پلاک مسکونی در هر هکتار در سطح خالص مسکونی در نظر گرفته شده است.
2- حداکثر درصد زیر بنا در طبقه همکف (سطح اشغال) پنجاه درصد و حداکثر درصد تراکم پایه ساختمانی در کل طبقات معادل یکصد و پنجاه درصد سطح پلاک میباشد.
3- متوسط مساحت خالص واحدهای مستقل ساختمانی با مشاعات (شامل درب ورودی مستقل، آشپزخانه و سرویسهای بهداشتی مستقل از واحدهای دیگر) در این تراکم شصت و 105 متر مربع و حداکثر تعداد واحدهای مسکونی قابل احداث در هر پلاک (براساس حد نصاب تفکیک) 57/2 واحد میباشد.
4- متوسط بعد خانوار در این تراکم 25/5 نفر و متوسط نفر در قطعه 49/13 نفر میباشد.
5- حداکثر پیشامدگی بنا در قطعه تفکیکی معادل 50 (50%) طول قطعه میباشد.
6- انتهای پیشامدگی ساختمانها در نمای جنوبی میبایست تا عمق 2 متر به صورت ذوزنقه متساوی الساقین با زاویه 45 درجه نسبت به حد شرقی و غربی پلاک احداث گردد
7- احداث پیلوت و زیرزمین در زیر طبقه همکف حداکثر تا مساحت پنجاه درصد مساحت پلاک جهت استفاده (پارکینگ، انباری واحدهای مسکونی، پناهگاه، رختشویخانه، موتورخانه، سالن بازی و ورزش، سرویس بهداشتی، اطاق سرایدار، اطاق لوازم نظافت ساختمان، سالن انتظار و پلکان) مجاز بوده و با ارتفاع حداکثر معادل دویست وچهل سانتیمتر (240 سانتیمتر) جز تراکم محسوب نمیگردد.
8- ارتفاع پنجره نورگیر زیرزمین از روی ازاره ساختمان حداقل شصت سانتیمتر و ارتفاع طبقه همکف از کف حیاط حداکثر یکصد و بیست سانتیمتر میباشد.
9- حداکثر ارتفاع تمام شده کف پلاک در اراضی مسطح و کم شیب در هر حالت نمیبایست از (15+) سانتیمتر نسبت به ارتفاع محور گذرگاه مجاور بیشتر باشد (در اراضی با شیب زیاد متوسط ارتفاع حد شمالی و جنوبی پلاک مورد عمل خواهد بود).
10- پیش آمدگی ساختمان مانند بالکن و پلکان، تراس و غیره به خارج از حد ثبتی قطعه تفکیکی مجاز نمیباشد و صرفاً نصب تزئینات ساختمان مانند جعبه گل و غیره با حداکثر 30 سانتیمتر پیشامدگی در ارتفاع بیش از 5 متر مجاز میباشد.
11- احداث بنا در کلیه واحدهای واقع در جبهه جنوبی گذرگاهها جهت کنترل مشرفیت و دید مستقیم تامین فاصله کافی از سیمهای برق، تامین عایق صوتی، تامین فیلتر گرد و غبار، ایجاد جداره سبز در نمای جبهه جنوبی گذرگاهها میبایست با رعایت 5/1 متر عقب نشینی نسبت به حد شمالی پلاک صورت گیرد و فضای باز با کاشت درخت به عنوان باغچه مورد استفاده قرار گیرد. واحدهایی که فضای فوق را با ترکیب دیوار و نرده با کاشت درخت و لوله کشی آب تبدیل به فضای سبز نمایند، مجاز به احداث دو برابر مساحت نواز سبز فوق به عنوان اضافه تراکم در طبقات اول به بالا خواهند داشت.
توضیح 1 – ساخمانها صرفاً محدوده فضای دوربرگردانها در گذرگاههای بن بست از عقب نشینی فوق (بند 11) معاف میباشند.
12 – ارتفاع هریک از طبقات مسکونی از کف تمام شده در همان طبقه تا زیر سقف حداقل معادل دویست و هفتاد سانتیمتر و چنانچه آخرین طبقه با سقف شیبدار اجرا گردد، ارتفاع بلندترین قسمت آن از کف طبقه آخر حداکثر چهار متر و نیم (5/4 متر) تعیین میگردد.
13 – ارتفاع نمای اصلی جبهه اول کلیه ساختمانها نمیبایست از عرض گذرگاه مجاور بنا بیشتر در نظر گرفته شود (بنابراین بناهای واقع در مجاور گذرگاههای کم عرض دچار محدودیت استفاده از تراکم خواهند گردید) و در هر حالت حداکثر حجم ساختمان قابل احداث هر بنا در زیر خط فرضی مستخرج از فصل مشترک دیوار روبرو با کف پیاده رو (تحت زاویه 45 درجه) قابل اعمال خواهد بود
14- حداقل سطح فضای باز پلاک معادل چهل و پنج درصد مساحت پلاک میباشد که میبایست کلاً به فضای سبز یا حیاط اختصاص داده شود..
15 – حداقل عمق حیاط خلوت در واحدهای ساختمانی شمالی دو متر میباشد که در صورت افزایش تعداد طبقات به میزان بیش از چهار طبقه به ازا هر طبقه میبایست حداقل بیست و پنج سانتیمتر به عمق حیاط خلوت اضافه میگردد.
16- نمای ساختمانهای مشرف به فضاهای باز همگانی هستند باید مشابه نماهای اصلی ساختمان نماسازی شوند. احداث پنجره و نورگیر در آن مجاز است.
17- نصب درب ماشین رو در پخها ممنوع میباشد.
18- نصب چند درب ماشین رو در یک بنا به منظور ایجاد پارکینگ شخصی ممنوع است.

جدول تراکمهای پایه و مجاز ساختمانی در کاربریهای مسکونی با تراکمهای مختلف در شهر اهواز
تراکم جمعیتی
تراکم پایه (درصد)
تراکم مجاز (درصد)

حداقل
میانی
حداکثر
کم
حداقل
60
100
180
240

میانی
70
100
180
240

حداکثر
80
100
180
240
متوسط
حداقل
90
110
180
240

میانی
110
120
180
240

حداکثر
125
130
180
240
زیاد
حداقل
135
–
180
240

میانی
150
–
180
240

حداکثر
165
–
180
240

توضیح 1: براساس تصمیمات کمیسیون ماده پنج اعمال تراکمهای مجاز فوق صرفاً شامل برخی از محلات پیشنهادی طرح تفصیلی با زیرساختهای مکفی خواهد گردید.
توضیح 2: اعمال تراکمهای مجاز حداقل صرفاً در مجاور گذرگاههای با عرض پانزده متر تا هجده متر و اعمال تراکمهای مجاز میانی در محلات مختلف در مجاور گذرگاههای با عرضهای 20 و 24 متر به بالا قابل اقدام میباشد.
توضیج 3: تراکمهای مجاز حداکثر صرفاً در پلاکهای مجاور گذرگاههای ساحلی براساس تصمیمات کمیسیون ماده پنج قابل اعمال خواهد بود.

5-1-5-3- مجموعه های آپارتمانی و ضوابط تشویقی جهت انبوه سازی مسکن:
با توجه به اینکه شهر اهواز در یکی از مستعدترین و باارزش ترین نواحی کشاورزی کشور قرار گرفته و از جهتی نیز محدوده مصوب طرح تفصیلی جامع اهواز براساس نتایج آمارگیری سال 1375 دارای ترکم ناخالص معادل 40 نفر در هکتار و تراکم ناخالص بافت ساخته شده معادل 70 نفر درهکتار) میباشد، بنظر میرسد جهت توجه به لزوم حفاظت از اراضی کشاورزی در مطالعات طرح توسعه و عمران، توسعه عمودی شهر تا اندازه زیادی جایگزین توسعه افقی گردد، بنابراین جهت دستیابی به هدف فوق با ارائه ضوابط مناسب و بهره گیری از تراکمهای بیشتر میبایست بلندمرتبه سازی، انبوه سازی و احداث مسکن اجتماعی و تجمیع قطعات براساس برنامه های وزارت مسکن و شهرسازی مورد حمایت و تشویق قرار گیرد.
از این امر برای شهر اهواز ضوابط تشویقی ذیل بلند مرتبه سازی در محدوده مناطق کوی ملت، زیتون کارمندی کوی ملی راه و کوی جواهری و بهزادشهر به شرح ذیل در کمیسیون ماده پنج پیشنهاد گردیده است:
الف- در گذرگاههای با عرض 20 متر و بیشتر در صورت تقاضای مالک شهرداری مجاز میباشد در مورد اعمال تراکم تشویقی براساس تعرفه های مصوب پروانه ساختمان براساس تراکم 180 درصد آپارتمانی صادر نماید.
توضیح: ارتفاع ساختان در این مورد نمیبایست از عرض گذرگاه مجاور آن بیشتر باشد.
ب – در مورد واحدهای مسکونی که در مجاورت گذرگاههای با عرض پانزده متر و بیشتر قرار گرفته اند در صورت تقاضای مالک شهرداری مجاز میباشد در مورد اعمال تراکم تشویقی در تراکمهای مختلف براساس جدول ذیل عمل نماید.

6-1-5-3- ضوابط عمومی:
این ضوابط و مقررات شامل مجتمعهای آپارتمانی که به صورت یک یا چند بلوک آپارتمانی احداث میشوند میباشد. هرگونه طرح مجتمع سازی به صورت آپارتمان یا بلوکهای متعدد در یک فضا با بیش از 4 طبقه روی پیلوت میبایست در کمیته فنی کمیسیون ماده 5 طرح تفصیلی مورد بررسی و پس از تصویب جهت صدور پروانه ساختمانی و سایر تشریفات مقرر به شهرداری ابلاغ گردد.
در مجتمعهای مذکور حد نصاب تفکیک500 متر مربع میباشد.
الف – برای احداث مجتمعهای بلندمرتبه توسط بخش خصوصی و یا دولتی متقاضیان احداث اینگونه مجتمعها میبایست همراه با نقشه های اجرایی، تکنولوژی ساخت و کلیه آئین نامه و ضوابط ساختمانی را به شرح زیر مورد مطالعه قرار دهند.
– رعایت اصول فنی و ایستایی ساختمان و محاسبات مربوط به زلزله براساس آخرین استانداردهای موجود الزامی است.
– رعایت آئین نامه 2800 موسسه تحقیقات صنعتی ایران به منظور انتخاب و مشخصات سازه مقاوم در برابر زلزله
– رعایت آئین نامه بتن ایران برای ساختمانهای بتنی و A. I. C. S. برای ساختمانهای فولادی
– رعایت آئین نامه بارگذاری شماره 519 موسسه تحقیقات صنعتی ایارن
– رعایت ضوابط و مقررات طرحهای جامع و تفصیلی شهر
– طراحی مجموعه براساس اقلیم گرم و نیمه مرطوب
– شناخت و موقعیت محل
– بررسی ورودیها و مسائل آمد و شد در گذرگاه اصلی و فرعی مربوط به آن
– بررسی نتایج حاصل از آزمایش مکانیک خاک
– محاسبه مقادیر نشست خاک پس از بارگذاری
– اطلاعات لازم در مورد آبهای زیرزمینی و اثر نفوذ آبهای سطحی در محل پروژه
– شناخت منابع و امکانات موجود در محل پروژه مانند نیروی انسانی و مصالح ساختمانی و امکانات حمل و نقل
– روش و تکنولوژی ساخت
– انتخاب فرم و نوع سازه مناسب
– مطالعه و انتخاب تیغه بندی
– انتخاب فرم و مصالح ساختمانی در نما ضمن هماهنگی با نمای ساختمانهای مجاور و تیپ غالب نما در گذرگاه
– مطالعه مسائل مربوط به تبادل حرارتی و صوتی
– طراحی مناسب تاسیسات (جمع آوری دفع آّبهای سطحی، فاضلاب، تهویه، لوله کشی و غیره)
ب – در طراحی مجتمعهای آپارتمانی که به صورت چند بلوک هستند میبایست موارد زیر رعایت گردد.
– بلوکهای آپارتمانی میبایست به نحوی طراحی شوند که از نظر سایه و اشراف مزاحمتی برای بلوکهای مجاور ایجاد ننمایند.
– فاصله بین دو بلوک براساس ضوابط طرح مورد رعایت قرار گیرد.
– به منظور امکان شرکت افراد معلول جسمی در زندگی روزمره بر طبق تصویب جلسه مورخ 8/3/1368 شورایعای شهرسازی در ارتباط با رفع موانع در عبور و مرور تسهیلات لازم برای این گونه افراد میبایست مورد رعایت قرار گیرد.
به منظور تامین فضای باز کافی در ساختمانها یا مجتمعهای مسکونی لازم است حداکثر سطح اشغال براساس ضوابط طرح کاهش یابد.

نورگیر:
نورگیر هر ساختمان فضایی است جهت نورگیری و تهویه فضاهای اصلی شامل اتاق خواب، پذیرایی، نشیمن، آشپزخانه و سرویسهای بهداشتی مساحت نورگیر از رابطه زیر محاسبه میگردد:
S = N + R + 8/0 K
مساحت نورگیر با روابط زیر برای مجتمعهای تا 5 طبقه محاسبه شده و شش طبقه و بالاتر برج سازی محسوب میشود که تابع ضوابط جداگانه ای میباشد.
K 8/0 + R3/1 + (N3/1) 6/2 = مساحت نورگیر دو طبقه آپارتمانی
K 7/0 + R2 /1 + (N 2/1) 6/3 = مساحت نورگیر سه طبقه آپارتمانی
K 6/0 + R 1/1 + (N 1/1) 4/4 = مساحت نورگیر چهار طبقه آپارتمانی
K 5/0 + R 00/1 + (N 00/1) 00 = مساحت نورگیر پنج طبقه آپارتمانی
S = مساحت نورگیر به مترمربع
N = تعداد طبقات آپارتمانی بدون احتساب پیلوت
R = تعداد اتاقهایی که در کل طبقات از نور استفاده میکنند
K = تعداد آشپزخانه هایی که در کل طبقات از نور استفاده میکنند.
تبصره 1- جهت تهویه هوای نورگیر حداقل 20 درصد مساحت نورگیر از طریق ایجاد شبکه ثابت باید به فضای پیلوت راه داشته باشد (ابعاد چشمه های شبکه ارتباط حداکثر 10×10 سانتیمتر میباشد)
تبصره 2 – در صورت ارتباط نورگیر به پیلوت مطابق تبصره یک مساحت فوق 20 درصد کسر خواهد شد.
ابعاد نورگیر باید حداقل دارای نسبت 1:2 باشد لذا برای تعیین حداقل عرض نورگیر از رابطه = حداقل عرض، استفاده میشود و در هر حالت عرض نورگیر نمی بایست از 2 متر کمتر باشد.
تبصره 3 – آشپزخانه باز چنانچه یک بر آن رو به فضای پذیرایی یا نشمین یا ناهاخوری باز شود که خود نور مستقیم کافی میگیرند محسوب میشود.
تبصره 4 – آشپزخانه باز چنانچه بر دیگر آن سمت یک نورگیر واقع شود تهویه آن می تواند از یک پنجره در ارتفاع 20/2 آن نورگیر (بدون احتساب ضریب K) صورت گیرد.
تبصره 5 – چنانچه فقط آشپزخانه ها از یک نورگیر استفاده نمایند از ضریب 0/8K و 0/7K و 0/6K و 0/5 K برای محاسبه سطح نورگیر استفاده شود.
تبصره 6- در مورد آشپزخانه باز برای عمق بیش از 9 متر نورگیری آشپزخانه باز قابل قبول نبوده و میبایست از ضریب K مربوطه استفاده شود.
تبصره 7- آشپزخانه باز واحدهای مسکونی بالاتر از صد متر مربع زیربنای مفید شامل تبصره (3) نبوده و میبایست از ضریب k مربوطه استفاده شود.

راه پلهها: عرض پله در آپارتمانها:
– در کلیه ساختمانهایی که تا 4 واحد بالاتر از همکف دارند حداقل عرض پله 110 سانتیمتر
– در کلیه ساختمانهایی که از 5 تا 8 واحد بالاتر از همکف دارند حداقل عرض پله 120 سانتیمتر
– در کلیه ساختمانهایی که از 9 تا 12 واحد بالاتر از همکف دارند حداقل عرض پله 130 سانتیمتر
– و در کلیه ساختمانهایی که بیش از 12 واحد بالاتر از همکف دارند حداقل عرض پله 140 سانتیمتر تعیین میگردد.
– حداقل عرض راه پله در مجتمع آپارتمانی از رابطه زیر به دست می آید
(تعداد واحدهایی که از پلکان استفاده می کنند × 5/2) + 100 = عرض راه پله (cm)
برای انتخاب عرض راه پله میتوان از جدول زیر نیز استفاده نمود:
جدول تعیین میزان حداقل عرض مفید راه پله متناسب با تعداد طبقات و تعداد واحدهای احداث
تعداد واحد در هر طبقه
تعداد طبقات

2
3
4
5
1
105
110
110

2
110
115
120

3
115
125
130

4
120
130
140

تراس و بالکن:
تبصره 1- برای هر آپارتمانی احداث حداقل یک تراس با مساحت دو متر مربع و عرض حداقل 80 سانتیمتر الزامی است.
تبصره 2 – مساحت تراس چنانچه از سه طرف باز باشد و از دو طرف باز و یک طرف باز جزء زیربنا منظور میشود.
تبصره 3 – راهرو و یا تراس سرپوشیده تا عمق 3 متر طبق (تبصره 2) محاسبه میشود و برای عمق بیش از 3 متر تماماً جز تراکم محسوب میشود.

فضای سبز:
– در مجتمعهای آپارتمانی حداقل 30 درصد فضای باز باغچه بندی شده و به صورت نقشه حیاط ارائه میگردد.
– ساخت حداقل یک جا درختی به ابعاد 40×40 سانتیمتر در پیاده روهای با عرض 5/1 متر برای قطعاتی که 10 متر عرض (بر) دارند الزامی میباشد.
– ساخت حداقل 2 جادرختی به ابعاد 40×40 سانتیمتر و به فاصله حداقل 4 متر در پیاده روهایی با عرض 5/1 متر برای قطعات زمینی که تا 20 متر بر دارند الزامی میباشد.
– برای پیاده روهایی با عرض بیش از 5/1 متر احداث یک نوار باغچه بندی شده یا حداقل عرض 40 سانتیمتر الزامی میباشد.

حداقل عرض ایستگاه (پاگردها):
– در آپارتمانهای تک واحدی حداقل عرض ایستگاه وارد به طبقات برابر عرض پله در نظر گرفته میشود.
– در آپارتمانهای چندواحدی به ازاء هر درب اضافی که در ایستگاه بازمیشود 20 سانتیمتر به عرض پاگرد اضافه میگردد.
– حداقل ارتفاع کف تا زیر سقف در طبقات مسکونی 7/2 متر تعیین میگردد.
– در آپارتمانهای مسکونی کلیه پنجره هایی که از نورگیر مشترک استفاده میکنند میبایست از شیشه مات استفاده نمایند.
تبصره: بازنمودن پنجره در دیوار متصل به ملک مجاور ممنوع است.
– فاصله بین دو پنجره مقابل هم در آپارتمان حداقل 6 متر در نظر گرفته شود.

– مجموعه ضوابط تفصیلی مجموعههای مسکونی:
مجتمع سازی به صورت آپارتمان یا بلوکهای متعدد در یک فضا با بیش از شش طبقه روی پیلوت میبایست در کمیته فنی کمیسیون ماده 5 طرح تفصیلی مورد بررسی و پس از تصویب جهت صدور پروانه ساختمانی و سایر تشریفات مقرر به شهرداری ابلاغ گردد.

الف – مشخصات عمومی طراحی مجتمعهای بلندمرتبه:
برای احداث مجتمعهای بلندمرتبه توسط بخش خصوصی و یا دولتی متقاضیان احداث اینگونه مجتمعها میبایست همراه با نقشه های اجرایی، تکنولوژی ساخت و کلیه آئین نامه و ضوابط ساختمانی را به شرح زیر مورد مطالعه قرار دهند.
– رعایت اصول فنی و ایستایی ساختمان و محاسبات مربوط به زلزله براساس آخرین استانداردهای موجود الزامی است.
– رعایت آئین نامه 2800 موسسه تحقیقات صنعتی ایران به منظور انتخاب و مشخصات سازه مقاوم در برابر زلزله.
– رعایت آئین نامه بتن ایران برای ساختمانهای بتنی و A. I. C. S. برای ساختمانهای فولادی
– رعایت آئین نامه بارگذاری شماره 519 موسسه تحقیقات صنعتی ایران
– رعایت ضوابط و مقررات طرحهای جامع و تفصیلی شهر
– طراحی مجموعه براساس اقلیم معتدل و مرطوب
– شناخت و موقعیت محل
– بررسی ورودیها و مسائل آمد و شد در گذرگاه اصلی و فرعی مربوط به ان
– بررسی نتایج حاصل از آزمایش مکانیک خاک
– محاسبه مقادیر نشست خاک پس از بارگذاری
– اطلاعات لازم در مورد آبهای زیرزمینی و اثر نفوذ آبهای سطحی در محل پروژه
– شناخت منابع و امکانات موجود در محل پروژه مانند نیروی انسانی و مصالح ساختمانی و امکانات حمل و نقل

– روش و تکنولوژی ساخت
– انتخاب فرم و نوع سازه مناسب
– مطالعه و انتخاب تیغه بندی
– انتخاب فرم و مصالح ساختمانی در نما ضمن هماهنگی با نمای ساختمانهای مجاور و تیپ غالب گذرگاه
– مطالعه مسائل مربوط به تبادل حرارتی و صوتی
– طراحی مناسب تاسیسات (جمع آوری دفع آبهای سطحی، فاضلاب، تهویه، لوله کشی و غیره)

1-6-1-5-3- ضوابط مربوط به نحوه محاسبه اضافه تراکم ساختمانی (تراکم تشویقی) در مجتمع های آپارتمانی متناسب با افزایش مساحت پلاک و کاهش سطح اشغال بنا در همکف:
1- آپارتمان به واحدهای مسکونی اطلاق میگردد که حداقل دارای چهار واحد مستقل باشد.
تبصره 1: رابطه ریاضی جهت محاسبه اضافه تراکم تشویقی در مجتمع آپارتمانی به شرح ذیل میباشد.
رابط ریاضی جهت محاسبه اضافه تراکم تشویقی در مجتمع اپارتمانی به شرح ذیل میباشد:

(K) * مساحت پلاک (متر مربع)
+ تراکم مجاز طرح جامع (درصد) = تراکم مجاز با ملحوظ داشتن تراکم تشویقی
(درصد سطح اشغال مجاز) + (حد نصاب تفکیک در تراکم مربوط)
در تراکم آپارتمانی
1  K  10
تبصره 2:
با افزایش تراکم مجاز ساختمانها جهت امکان نورگیری و کنترل مشرفیت متناسب با افزایش مساحت زمین و تغییرات ضریب K از درصد سطح اشغال بنا براساس روابط زیر کاسته خواهد شد.
الف – در اراضی با مساحت 500 الی 2000 مترمربع 5* (2+ K ) = (درصد سطح اشغال بنا)
ب – در اراضی با مساحت بیشتر از 2000 متر مربع 5* (3+ K ) = (درصد سطح اشغال بنا)
مثال: برای یک قطعه زمین با مساحت یک هزار مترمربع – درصد سطح اشغال بنا 45 = 5 * (2+7)

جدول درصد سطح اشغال بنا و تغییرات ضریب K متناسب با افزایش مساحت زمین و تراکم ساختمانی مجاز
مساحت زمین بزرگتر از…
500
1000
1500
2000
3000
5000
7500
10000
ضریب K
8
7
6
5
4
5/3
5/3
3
درصد سطح اشغال مجاز بنا
50
45
40
35
35
5/32
5/32
30

الف – محاسبه مجموعه تراکم مجاز و تراکم تشویقی در اراضی با تراکم کم مسکونی شهر اهواز به تفکیک قطعات 500 الی 10000 متر مربع
(مساحت قطعه پانصد متر مربع) 68% = 8* 500 + 60 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
50 + 45
(مساحت قطعه هزار متر مربع) 14/74% = 7* 1000 + 60 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
45 + 450
(مساحت قطعه هزار و پانصد متر مربع) 36/78% = 6* 1500 + 60 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
40 + 450
(مساحت قطعه دوهزار متر مربع) 61/80% = 5* 2000 + 60 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 450
(مساحت قطعه سه هزار متر مربع) 74/84% = 4* 3000 + 60 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 450
(مساحت قطعه پنج هزار متر مربع) 27/96% = 5/3* 5000 + 60 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 450
(مساحت قطعه هفت هزار و پانصد متر مربع) 40/114% = 5/3* 7500 + 60 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 450
(مساحت قطعه ده هزار متر مربع) 50/122% = 3* 10000 + 60 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
30 + 450

ب – محاسبه مجموعه تراکم مجاز و تراکم تشویقی در اراضی با تراکم کم میانی در کاربری مسکونی در شهر اهواز به تفکیک قطعات 500 الی 10000 متر مربع
(مساحت قطعه پانصد متر مربع) 80% = 8* 500 + 70 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
50 + 350
(مساحت قطعه هزار متر مربع) 72/87% = 7* 1000 + 70 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
45 + 350
(مساحت قطعه هزار و پانصد متر مربع) 07/93% = 6* 1500 + 70 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
40 + 350
(مساحت قطعه دوهزار متر مربع) 97/95% = 5* 2000 + 70 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 350
(مساحت قطعه سه هزار متر مربع) 16/101% = 4* 3000 + 70 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 350
(مساحت قطعه پنج هزار متر مربع) 75/115% = 5/3* 5000 + 70 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 350
(مساحت قطعه هفت هزار و پانصد متر مربع) 63/138% = 5/3* 7500 + 70 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 350
(مساحت قطعه ده هزار متر مربع) 94/148% = 3* 10000 + 70 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
30 + 350

پ – محاسبه مجموعه تراکم مجاز و تراکم تشویقی در اراضی با تراکم کم حداکثر در کاربری مسکونی در شهر اهواز به تفکیک قطعات 500 الی 10000 متر مربع
(مساحت قطعه پانصد متر مربع) 12/92% = 8* 500 + 80 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
50 + 280
(مساحت قطعه هزار متر مربع) 53/101% = 7* 500 + 80 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
45 + 280
(مساحت قطعه هزار و پانصد متر مربع) 12/108% = 6* 1500 + 80 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
40 + 280
(مساحت قطعه دو هزار متر مربع) 74/111% = 5* 2000 + 80 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 280
(مساحت قطعه سه هزار متر مربع) 09/118% = 4* 3000 + 80 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 280
(مساحت قطعه پنج هزار متر مربع) 136% = 5/3* 5000 + 80 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 280
(مساحت قطعه هفت هزار و پانصد متر مربع) 164% = 5/3* 7500 + 80 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 280
(مساحت قطعه ده هزار متر مربع) 77/176% = 3* 10000 + 80 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
30 + 280

ت – محاسبه مجموعه تراکم مجاز و تراکم تشویقی در اراضی با تراکم متوسط حداکثر در کاربری مسکونی در شهر اهواز به تفکیک قطعات 500 الی 10000 متر مربع
(مساحت قطعه پانصد متر مربع) 33/103% = 8* 500 + 90 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
50 + 280
(مساحت قطعه هزار متر مربع) 72/113% = 7* 500 + 90 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
45 + 250
(مساحت قطعه هزار و پانصد متر مربع) 03/121% = 6* 1500 + 90 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
40 + 250
(مساحت قطعه دو هزار متر مربع) 86/133% = 5* 2000 + 90 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 250
(مساحت قطعه سه هزار متر مربع) 10/132% = 4* 3000 + 90 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 250
(مساحت قطعه پنج هزار متر مربع) 95/151% = 5/3* 5000 + 90 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 250
(مساحت قطعه هفت هزار و پانصد متر مربع) 92/182% = 5/3* 7500 + 90 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 250
(مساحت قطعه ده هزار متر مربع) 14/197% = 3* 10000 + 90 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
30 + 250

ث – محاسبه مجموعه تراکم مجاز و تراکم تشویقی در اراضی با تراکم متوسط میانی در کاربری مسکونی در شهر اهواز به تفکیک قطعات 500 الی 10000 متر مربع
(مساحت قطعه پانصد متر مربع) 79/123% = 8* 500 + 110 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
50 + 240
(مساحت قطعه هزار متر مربع) 73/134% = 7* 1000 + 110 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
45 + 240
(مساحت قطعه هزار و پانصد متر مربع) 14/142% = 6* 1500 + 110 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
40 + 240
(مساحت قطعه دو هزار متر مربع) 36/146% = 5* 2000 + 110 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 240
(مساحت قطعه سه هزار متر مربع) 63/153% = 4* 3000 + 110 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 240
(مساحت قطعه پنج هزار متر مربع) 22/174% = 5/3* 5000 + 110 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 240
(مساحت قطعه هفت هزار و پانصد متر مربع) 33/206% = 5/3* 7500 + 110 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 240
(مساحت قطعه ده هزار متر مربع) 11/221% = 3* 10000 + 110 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
30 + 240

ج – محاسبه مجموعه تراکم مجاز و تراکم تشویقی در اراضی با تراکم متوسط حداکثر در کاربری مسکونی در شهر اهواز به تفکیک قطعات 500 الی 10000 متر مربع
(مساحت قطعه پانصد متر مربع) 81/139% = 8* 500 + 125 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
50 + 220
(مساحت قطعه هزار متر مربع) 41/151% = 7* 500 + 125 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
45 + 220
(مساحت قطعه هزار و پانصد متر مربع) 62/159% = 6* 1500 + 125 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
40 + 220
(مساحت قطعه دو هزار متر مربع) 21/164% = 5* 2000 + 125 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 220
(مساحت قطعه سه هزار متر مربع) 05/172% = 4* 3000 + 125 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 220
(مساحت قطعه پنج هزار متر مربع) 31/194% = 5/3* 5000 + 125 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 220
(مساحت قطعه هفت هزار و پانصد متر مربع) 96/228% = 5/3* 7500 + 125 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 220
(مساحت قطعه ده هزار متر مربع) 245% = 3* 10000 + 125 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
30 + 220

چ – محاسبه مجموعه تراکم مجاز و تراکم تشویقی در اراضی با تراکم زیاد حداقل در کاربری مسکونی در شهر اهواز به تفکیک قطعات 500 الی 10000 متر مربع
(مساحت قطعه پانصد متر مربع) 151% = 8* 500 + 135 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
50 + 200
(مساحت قطعه هزار متر مربع) 57/163% = 7* 500 + 135 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
45 + 200
(مساحت قطعه هزار و پانصد متر مربع) 5/172% = 6* 1500 + 135 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
40 + 200
(مساحت قطعه دو هزار متر مربع) 55/177% = 5* 2000 + 135 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 200
(مساحت قطعه سه هزار متر مربع) 06/186% = 4* 3000 + 135 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 200
(مساحت قطعه پنج هزار متر مربع) 27/210% = 5/3* 5000 + 135 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 200
(مساحت قطعه هفت هزار و پانصد متر مربع) 9/247% = 5/3* 7500 + 135 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 200
(مساحت قطعه ده هزار متر مربع) 43/265% = 3* 10000 + 135 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
30 + 200

ح – محاسبه مجموعه تراکم مجاز و تراکم تشویقی در اراضی با تراکم زیاد میانی در کاربری مسکونی در شهر اهواز به تفکیک قطعات 500 الی 10000 متر مربع
(مساحت قطعه پانصد متر مربع) 39/167% = 8* 500 + 150 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
50 + 180
(مساحت قطعه هزار متر مربع) 11/181% = 7* 500 + 150 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
45 + 180
(مساحت قطعه هزار و پانصد متر مربع) 9/190% = 6* 1500 + 150 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
40 + 180
(مساحت قطعه دو هزار متر مربع) 51/196% = 5* 2000 + 150 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 180
(مساحت قطعه سه هزار متر مربع) 81/205% = 4* 3000 + 150 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 180
(مساحت قطعه پنج هزار متر مربع) 35/232% = 5/3* 5000 + 150 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 180
(مساحت قطعه هفت هزار و پانصد متر مربع) 53/273% = 5/3* 7500 + 150 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 180
(مساحت قطعه ده هزار متر مربع) 85/292% = 3* 10000 + 150 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
30 + 180

خ – محاسبه مجموعه تراکم مجاز و تراکم تشویقی در اراضی با تراکم کم حداکثر در کاربری مسکونی در شهر اهواز به تفکیک قطعات 500 الی 10000 متر مربع
(مساحت قطعه پانصد متر مربع) 60/183% = 8* 500 + 165 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
50 + 165
(مساحت قطعه هزار متر مربع) 33/198% = 7* 500 + 165 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
45 + 165
(مساحت قطعه هزار و پانصد متر مربع) 86/206% = 6* 1500 + 165 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
40 + 165
(مساحت قطعه دو هزار متر مربع) 215% = 5* 2000 + 165 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 165
(مساحت قطعه سه هزار متر مربع) 225 % = 4* 3000 + 165 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
35 + 165
(مساحت قطعه پنج هزار متر مربع) 61/253% = 5/3* 5000 + 165 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 165
(مساحت قطعه هفت هزار و پانصد متر مربع) 91/297% = 5/3* 7500 + 165 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
5/32 + 165
(مساحت قطعه ده هزار متر مربع) 84/318% = 3* 10000 + 165 = مجموع تراکم مجاز و تراکم تشویقی (درصد)
30 + 165

تبصره 3: در صورتی که قطعه زمینی از تجمیع چند قطعه (مشروط بر انجام تفکیک حداقل بیست سال قبل از تاریخ تقاضا و دارا بودن مساحت حد نصاب حداقل تفکیک) به دست آید، برای هر دو هزار متر مربع تجمیع زمین با ارائه درخواست کتبی به شهرداری و تصویب کمیته فنی کمیسیون ماده پنج 5% اضافه تراکم تشویقی به آن تعلق خواهد گرفت.

تبصره 4: سقف تراکم مجاز در تراکمهای مختلف مسکونی در بر گذرگاههای غیرساحلی به عرض بیشتر از 20 متر 180 درصد میباشد، برای قطعاتی که مطابق رابطه ریاضی تبصره (1) واجد تراکمی بیش از حداکثر تعیین شده باشند ده درصد تراکم اضافی بر مورد فوق میتواند به احداث واحد و یا مجموعه تجاری در طبقه همکف (با دسترسی جداگانه از ورودی اصلی واحدهای مسکونی) اختصاص یابد.

مثال: مساحت زمین هفت هزار و پانصد مترمربع واقع در تراکم متوسط میانی با کاربری مسکونی واقع در بر گذرگاه 20 متری:
22/207% = (5/3*300 + 110) تراکم مجاز به درصد
30+ 240

حداکثر تراکم مجاز مسکونی اضافه بر 220% 22/27 = 180 – 22/207
0272/0 = 10% *22/27%
مساحت مجاز تجاری (متر مربع) 204 = 0272/0 * 7500
تبصره 5: احداث واحدهای انتفاعی مانند پارکینگ عمومی، واحد فرهنگی، واحد ورزشی، بوفه، مهد کودک، سونا، استخر، سرویس بهداشتی با استفاده از تراکم تشویقی، تجاری در طبقه همکف مجتمعهای آپارتمانی با ورودی مجزا از واحدهای مسکونی بلامانع میباشد.
توضیح: در رابطه ریاضی مورد استفاده در تبصره (1) چون درصد تراکم مجاز و درصد سطح اشغال از نظر ریاضی در یک رابطه با سطوح قابل جمع و تفریق نمیباشند، بنابراین مقادیر فوق به صورت اعداد ثابت (j, k) در رابطه اعمال گردیده اند.
تبصره 6: حداقل مساحت تشویقی زیربنای خالص واحدهای مستقل مسکونی آپارتمانی در مجتمعهای مسکونی در تراکمهای زیاد، متوسط و کم به ترتیب 65، 75، 90 مترمربع تعیین میگردد.
تبصره 7: حداقل مساحت حیاط خلوت و نورگیر برای اطاقهای (خواب و نشیمن 12 متر مربع) برای سرسرا و آشپزخانه 5 متر مربع و برای سرویسهای بهداشتی 5/0 متر مربع میباشد و در صورت افزایش طبقات براساس تراکم تشویقی به ازا هر طبقه سی سانتیمتر میبایست به عمق حیاط خلوت و یا در قطعات شمالی و جنوبی به عمق حیاط مرکزی افزوده شود. در هر حال فاصله دو پنجره متقابل نمیبایست از شش متر کمتر باشد.
تبصره 8: جهت جلوگیری از مشرفیت بناها نسبت به یکدیگر ضمن رعایت ضوابط مشرفیت ارتفاع سکوی جانپناهها در بام نهایی نمیبایست کمتر از یک متر در نظر گرفته شود.
تبصره 9: در پلاکهای مسکونی دو متر از عرض پیشامدگی در طرفین نمای جنوبی ساختمان میبایست با زاویه 45 درجه بنا گردد.
تبصره 10: ارتفاع نمای اصلی ساختمان در مجاور گذرگاه در هر حال نمیبایست از عرض معبر اصلی بیشتر باشد، لیکن با رعایت حداکثر درصد پیشامدگی در صورت عقب نشینی طبقات دوم به بعد از حد برهای پلاک در مجاور گذرگاه دو برابر زیربنای عقب نشینی در کل طبقات به زیربنای مجاز اضافه خواهد گردید.
تبصره 11: فواصل بلوکهای ساختمانی از یکدیگر (در امتداد شمال و جنوب) جهت تامین زاویه بهینه و مناسب تابش خورشید در شهر اهواز (عرض 31 درجه شمالی) در اول دیماه 30 درجه میباشد (حداقل فاصله بلوکهای آپارتمانی با پیلوت) از یکدیگر در حالتی که ردیف واحدها به صورت عمود بر محور شمال – جنوب باشد 7/1 برابر ارتفاع ساختمان جنوبی و در صورتی که جهت بلوکهای ساختمانی با شمال دارای زاویه به میزان  درجه باشد. استفاده از رابطه ذیل جهت تعیین فاصله بلوکهای ساختمانی از یکدیگر الزامی میباشد.
فاصله بلوکهای آپارتمانی از یکدیگر d = H * 7/1*cos 
در این رابطه:
 = زاویه انحراف نمای ساختمان نسبت به محور (شمال – جنوب)
H = ارتفاع ساختمان (متر)
تبصره 12:
احداث اطاق انتظار، انباری واحدهای مسکونی، موتورخانه، پارکینگ، لباسشویی، اطاق سرایدار، اطاق ورزش، استخر، سونا، گلخانه و در زیرزمین و طبقه همکف در صورتی که به صورت پیلوتی در نظر گرفته شده باشد براساس تعداد واحدهای مسکونی مجاز و در غیر این صورت فضای باقیمانده میبایست به صورت پاسیو، حیاط مرکزی، باغچه با حداقل نورگیری به وسیله پنجره از یک طرف در پلان ساختمان جانمایی گردد.
تبصره 13: ارتفاع ساختمان براساس مجموع زیربنای مجاز در کل طبقات و سطح اشغال مجاز برای هر تراکم قابل محاسبه بوده لیکن ارتفاع و میزان تراکم قابل استفاده ساختمانهای واقع در بر گذرگاههای با عرضهای مختلف میبایست براساس حجم باقیمانده ساختمان در زیر خط فرضی تحت زاویه چهل و پنج درجه مستخرج از حد مرز ساختمان مقابل با گذرگاه اصلی مورد محاسبه و اجرا قرار گیرد (بنابراین ساختمانهای واقع در مجاور گذرگاههای کم عرض به دلیل محدودیت دسترسی دچار محدودیت استفاده از تراکم مجاز متعلقه و ارتفاع ساختمان خواهند گردید). در این مورد جهت هماهنگی ارتفاع نمای اصلی ساختمانها با یکدیگر ارتفاع پله اول نمای اصلی هر ساختمان نمیبایست از عرض گذرگاه اصلی مجاور آن بیشتر باشد، باقیمانده حجم مربوط به تراکم مجاز زیر خط 45 درجه با عقب نشینی از بر نمای اصلی قابل استفاده خواهد بود.
تبصره 14: مناطق مجاز جهت صدور مجوزبرای استفاده از تراکم تشویقی توسط کمیسیون ماده پنپج تصویب و در نقشه جداگانه مشخص خواهد گردید.
تبصره 15: در جداره گذرگاههای شهری، ارتفاع آن بخشی از بناها که در زاویه دید مستقیم قرار دارند میبایست با یکدیگر برابر و بخشهای مربوط به ابنیه بلندتر که با توجه به سطوح متفاوت اراضی و استفاده از تراکمهای تشویقی احداث میگردند میبایست در پشت جداره اصلی ساختمان احداث گردند (شکل سقف نهایی ساختمانها در یک گذرگاه میبایست با استفاده از تیپهای مصوب با یکدیگر هماهنگ باشند).
تبصره 16: میادین و تقاطعها به عنوان نقاط مکث و گره های شهری تلقی و از عناصر مسلط سیمای شهری محسوب و هماهنگی تراکم بناهای اطراف (چهار سمت تقاطع) از اهمیت ویژه ای در طراحی شهری برخوردار و در این مورد ارتفاع ساختمانها به صورت یکسان براساس حداکثر تراکم ساختمانی مصوب در هریک از گذرگاههای منشعب از آن (تراکمی که بیشتر باشد) میبایست مورد عمل قرار گیرد.
تبصره 17: در مناطق تجاری و مختلط تجاری مسکونی ساختمانی که راساً نسبت به احداث سایه بان پیاده رو براساس نمای تیپ اقدام نمایند از اضافه تراکم مجاز در همکف معادل 05/0 (در پشت و جلوی ساختمان) میتوانند برخوردار گردند.
تبصره 18: در مورد تجمیع چند قطعه ضریب تجمیع عدد اعشار میبایست عدد کامل کوچکتر ملاک قرار گیرد.
تبصره 19: تراکم مجاز حداقل در تراکمهای کم و متوسط اعمال میشود و به تراکمهای زیاد که قابلیت جمعیت پذیری بیشتری را ندارند تعلق نمیگیرد.
تبصره 20: تراکم تشویقی در مورد قطعاتی که مساحت آنها زیر حد نصاب تفکیک باشد صرفاً در صورت تجمیع با قطعات مجاور امکان پذیر است.
تبصره 21: پیلوت (عقب نشینی به میزان 2 متر در همکف) در مناطق مختلط تجاری در نواحی مرکزی شهر از جبهه شمال امتداد خط آهن سربند جنوباً خیابان اباذر – شرقاً بلوار آیت الله بهبهانی – غرباً رودخانه کارون) الزامی است ولی در سایر مناطق مختلط خارج از محدوده مذکور ضرورتی ندارد.

مکانیابی ساختمانهای 6 طبقه و بیشتر:
مناطق ممنوع و مشروط برای احداث این گونه بناها عبارت است از:
1- حریم بزرگراههای شهری
2- حریم گسلهای زلزله
3- ابنیه باارزش معماری و آثار تاریخی و حرایم مربوط به آنها
4- حریم تاسیسات شهری (برق فشار قوی – مسیلها – حریم قنوات و…)

K * (مساحت کل زیربنا – زیرزمین ) * 75/3 = مساحت فضای باز
100* تعداد طبقه
K = ضریب تعدیل زیست محیطی و شهرسازی است.
تبصره: حداقل نسبت فضای باز کل زمین در ساختمانهای مسکونی 40% میباشد.

رتبه بندی زیست محیطی و آلودگی هوا
بسیار مناسب
مناسب
متوسط
نامناسب
بد
ربته بندی از نظر شهرسازی
مناطق با الویت اول شهرسازی
1 = k
15/1
35/1
6/1
9/1

مناطق با الویت دوم شهرسازی
15/1
35/1
6/1
9/1
3/2

سایر مناطق
35/1
6/1
9/1
3/2
7/2

ضوابط احداث ساختمانهای 6 طبقه و بیشتر با لحاظ نمودن موارد زیر مجاز میباشد:
– فاصله با ساختمان همجوار یا مشرفیت
– نور و تابش آفتاب
– عرض معابر و دسترسیها
– فضای باز و سطح اشغال
– حفظ زیبایی و منظر شهری

دستورالعمل کنترل تراکم ساختمانی و تعیین سطح اشغال در مناطق مسکونی (براساس حفظ سرانه فضای باز، تشویق بلندمرتبه سازی، کاهش سطح زیربنای مسکونی و عدم تفکیک)
براساس بند 6 مصوبه، 14/2/71 شورایعالی شهرسازی و معماری ایران، تحت عنوان "منطقه بندی مسکونی شهرها به تک خانواری، چند خانواری و مجتمعهای آپارتمانی… " دستورالعمل شماره 1 به شرح زیر ابلاغ میگردد:
1- به منظور تامین فضای باز کافی در ساختمانها یا مجتمعهای مسکونی لازم است در ضوابط و مقررات اجرایی، کلیه طرحهای هادی، جامع و تفصیلی آتی یا در دست تهیه حداقل فضای باز مناسب با تعداد طبقات یا واحدهای مسکونی به شرح زیر رعایت گردد.

تبصره 1: پارکینگ و معابر ماشین رو جزو فضای باز محسوب نمیشوند.

تعداد طبقات
یا
حداقل تعداد واحد مسکونی
حداقل فضای باز به ازای هر واحد مسکونی
2 طبقه
—
—
60 مترمربع
3 و 4 طبقه
—
—
55 مترمربع
5 و 6 طبقه
یا
34
50 مترمربع
7 و 8 طبقه
یا
32
45 مترمربع
9 طبقه و بیشتر
یا
40
40 مترمربع

جدول شماره 1 – محاسبه سطح اشغال، عرض قطعات و احداث بنا در مجتمعهای بلندمرتبه
حداقل مساحت تفکیک زمین (مترمربع)
حداکثر سطح اشغال در طبقه همکف (مترمربع)
حداقل اندازه عرض قطعه تفکیک (متر)
ضریب
500 الی 999 مترمربع
50 درصد
15 متر
8
1000 الی 14999 مترمربع
45 درصد
20 متر
7
1500 الی 1999 مترمربع
40 درصد
20 متر
6
2000 الی 2999 مترمربع
35 درصد
25 متر
5
3000 الی 4999 مترمربع
35 درصد
30 متر
4
50000 الی 7499 مترمربع
5/32 درصد
35 متر
5/3
7500 الی 9999 مترمربع
5/32 درصد
60 متر
5/3
و بیشتر از 10000 مترمربع
30 درصد
70 متر
3

7-1-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری مسکونی:
الف – احداث واحدهای مسکونی متناسب با تراکم ساختمانی مجاز پیشنهادی
ب – احداث تاسیسات بهداشتی و درمانی در حدود خدمات درمانی جهت معالجات سرپایی و آزمایشگاه فقط در تراکمهای متوسط و مختلط در جنب گذرگاههای با 16 متر عرض و بیشتر.
پ – احداث تاسیسات تجاری در حد خرده فروشی و خدمات پیش بینی شده در مرکز محله با دارا بودن شرایط ذیل:
1- زمین قطعاً به دو خیابان دسترسی داشته و عرض یک گذرگاه حداقل 12 متر و بیشتر باشد.
2- فعالیت تجاری مانند فروشگاه مواد غذایی، میوه فروشی، نانوایی، قصابی وامثال آن صرفاً در طبقه همکف مجاز است.
3- سطح اختصاص یافته به فعالیت تجاری در ساختمانهای دو نبش در یک پلاک از ده درصد سطح پلاک تجاوز نکند و تنها به یک واحد تجاری با حداقل مساحت 24 متر مربع با ابعاد (4*6 متر مربع) و حداکثر 30 مترمربع در سطح اشغال مجاز بنا محدود گردد.
4- عمق هر واحد مجاز تجاری در کاربری مسکونی نمیبایست از 6 متر کمتر باشد مگر در مواردی که عمق پلاک کمتر است (در کاربری مسکونی ارتفاع هر واحد تجاری به صورت منفرد 3 متر از کف تمام شده پیاده رو میباشد و عرض دهانه هر مغازه باید حداقل 4 متر منظور گردد.)
5- سطح اختصاص یافته برای فعالیت تجاری مشمول عوارض مرغوبیت نوع استفاده از زمین میباشد.
ت – مشاغل خانگی برای ساختمانهای تک خانواری مانند مطب پزشک، آرایشگاه زنانه، دوزندگی، تدریس خصوصی، کارگاه صنایع دستی مشروط بر اینکه شاغلین اصلی هریک از مشاغل فوق الذکر ساکنین همان واحد مسکونی باشند (در صورتی که ساختمان دارای بیش از یک واحد مستقل باشد ضمن کسب موافقت کتبی سایر مالک واحد مسکونی دیگر در ورودی واحد مشاغل خانگی نمیتواند از طریق حیاط مورد استفاده قرار گیرد)
ث – باشگاه و انجمنهای خصوصی فقط در حوزه مسکونی با تراکم بالای حوزه مختلط تجاری – اداری و فرهنگی پذیرایی مجاز میباشد.
ج – تاسیسات ورزشی فقط در حوزه مسکونی با تراکم متوسط زیاد و مختلط
چ – هتل و مهمانپذیر با رعایت ضوابط سازمان مجری طرح در تراکمهای مختلط حداقل در مجاورت خیابانهای درجه دو و بیشتر در این حالت نوع استفاده از زمین تجاری محسوب و مشمول عوارض شهری نوع استفاده از زمین میباشد. (با اخذ نظر کمیسیون ماده پنج)
خ – خوابگاه دانشجویان، خانه فرهنگ در حوزه های مسکونی با تراکم مختلط.
د – احداث واحد تاکسی تلفنی در حوزه اراضی مسکونی با رعایت ضوابط ذیل و سایر مقررات صنفی حاکم بر اراضی این حوزه:
1- موقعیت پیشنهادی حداقل به دو گذرگاه که عرض یکی از آنها حداقل 16 متر باشد دسترسی داشته باشد.
2- حداقل مساحت زمین جهت احداث واحد تاکسی تلفنی 230 متر مربع میباشد.
3- حداقل هقتاد درصد (70%) سطح زمین میبایست به پارکینگ اختصاص داده شود.
4- به ازا هر تاکسی استفاده کننده از محوطه (مازاد بر ده واحد) 20 مترمربع به مساحت پارکینگ اضافه میشود.
5- در صورت استفاده از پلاکهای دو نبش به ازا هر وسیله نقلیه اضافی 15 متر مربع میبایست به مساحت پارکینگ اضافه شود.
6- تامین سرویس بهداشتی، تلفن، محل استراحت رانندگان الزامی است.
7- در صورت استیجاری بودن ملک مورد تقاضا ارائه رضایت نامه مالک و واحدهای مسکونی مجاور و مقابل و جهت احداث تاکسی سرویس الزامی است.
8- حداقل 100 مترمربع زیربنا در طبقات
تبصره 1 – در کلیه مواردی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی استفاده مغایر انجام میپذیرد میبایست کلیه مقررات مربوط به استفاده مورد نظر مانند مقررات پارکینگ و غیره براساس کاربری جدید کاملاً رعایت گردد به استثنای مقررات مربوط به فضای باز و رعایت حداقل سطح اشغال و سطح طبقات که طبق تبصره های 2 و 3 خواهد بود.
تبصره 2 – در کلیه مواردی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی استفاده های مغایر انجام پذیرد حداقل سطح فضای باز و میزان پیشامدگی ساختمان هر پلاک میبایست برابر مقررات حوزه مسکونی رعایت گردد.
تبصره 3 – در کلیه مواردی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی استفاده های مغایر انجام پذیرد سطح کل طبقات در هر پلاک میبایست برابر ضوابط حوزه مسکونی یا مقررات حوزه استفاده مورد نظر هر کدام که کمتر است رعایت گردد.
تبصره 4 – ایجاد پارکینگ در حوزه کاربریهای مسکونی میبایست براساس ضوابط ذیل انجام پذیرد.
تبصره 5 – احداث ساختمان مسکونی در طبقات فوقانی تاکسی سرویس قابل توصیه نمیباشد و صرفاً در کاربریهای مختلط استفاده از طبقات مجاز میباشد.

1-8-5-3- دایر نمودن داروخانه و حرف پزشکی:
با توجه به اینکه در خصوص نحوه دایر نمودن داروخانه و حرف پزشکی در اماکن مسکونی در ارتباط با ماده واحده قانونی محل مطب پزشکان مورخ 20/10/66 مجلس شورای اسلامی به منظور ایجاد وحدت رویه و جلوگیری از بروز مشکلات و مزاحمت جهت ساکنان مستقر در ساختمانهای مسکونی و تا تهیه آئین نامه در این خصوص مراتب ذیل ابلاغ گردیده است:
– فعالیت داروخانه در محل مورد نظر نمی بایست مزاحمت ترافیکی ایجاد نماید.
– محل مورد درخواست باید دارای دسترسی مناسب و بدون مزاحمتی برای همسایگان باشد.
– هیچگونه تغییراتی در تقسیمات داخلی واحد مسکونی نمیبایست داده شود به نحوی که پس از تعطیل یا جابجایی داروخانه محل مجدداً آماده استفاده مسکونی باشد.
– چنانچه محل مورد نظر در واحدهای مسکونی – آپارتمانی واقع است سایر مالکین آپارتمانهای آن مجموعه رضایت کتبی خود را اعلام نمایند.
– متقاضی مجوز تاسیس داروخانه را از وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی را داشته و متعهد گردد که از محل مزبور صرفاً برای فروش دارو استفاده نماید و از فروش محصولات دیگر خوددار نماید در غیر این صورت از نظر شهراری واحد تجاری محسوب و براساس ضوابط و مقررات حاکم بر اماکن تجاری اقدام خواهد گردید.

استقرار عملکردهای غیرانتفاعی در مقیاس محله ای و ناحیه ای:
اگر در منطقه مسکونی ملکی دارای شرایط تملک آسانتری نسبت به اراضی معین برای کاربریهای خدماتی غیرانتفاعی باشد، در صورت تامین دسترسی و پارکینگهای مورد نیاز با تصویب کمیسیون ماده پنج تغییر کاربری آن به خدمات غیرانتفاعی در سطح محله ای و ناحیه ای با رعایت ضوابط همجواری معابر به شرح زیر بلامانع است.
– گذرگاههای جمع کننده

– در گذرگاههای دسترسی به واحدهای مسکونی بن باز به شرط آنکه عرض آنها 12 متر یا بیشتر باشد.
توضیح: نوع خدمات غیرانتفاعی میتواند شامل خدمات آموزشی، ورزشی، فرهنگی، درمانی، پارکینگ باشد.

ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ
1- نقشه استقرار اتومبیل در پارکینگ به نحوی که امکان مانور خودرو به صورت مستقل باشد میبایست هنگام صدور پروانه به همراه سایر نقشه ها ارائه گرد.
2- هر واحد مسکونی میبایست دارای یک واحد پارکینگ به مساحت حداقل 25 مترمربع در فضای سرپوشیده صرفاً در محدوده سطح اشغال مجاز ساختمان باشد.
3- چنانچه در ملکی کمتر از حد مجاز سطح اشغال در طبقه همکف بنا احداث گردد و به ازا هر 25 متر مربع فضای باز یک واحد پارکینگ تا حد سطح اشغال مجاز ساختمان میتواند مورد محاسبه قرار گیرد.
4- آپارتمانهای با مساحت بیش از 250 مترمربع میبایست حداقل دو واحد پارکینگ داشته باشد.
5- در صورت قرارگیری بنا در بر دوگذرگاه دسترسی پارکینگ صرفاً از طریق گذرگاه فرعی تر (حداقل 10 متر) خواهد بود.
6- در صورتیکه امکان احداث پارکینگ میسر نباشد حذف پارکینگ صرفاً به استناد دستورالعمل شماره 34/3/1/2331 مورخ 7/2/71 وزارت کشور میبایست صورت گیرد.
الف- در صورت استقرار بنا به فاصله کمتر از 100 متر از یک تقاطع خطرناک (متشکل از حداقل دوگذرگاه شریانی درجه دو به عرض 24 متر)
ب- در صورت استقرار بنا در مجاورت گذرگاه شریانی درجه یک
ج- در صورتیکه شیب طبیعی زمین بر اساس نظر کمیسیون ماده پنج مناسب جهت احداث پارکینگ نباشد.
تبصره: در زمینهای کمتر از 150 مترمربع که به علت کم بودن مساحت قطعه و یا نامناسب بودن ابعاد قطعه و یا به دلایلی از قبیل وجود اشجار و تاسیساتی از قبیل کیوسک تلفن و برق یا قرار گرفتن ملک در محل تقاطع خیابانهای اصلی اتصال احداث پارکینگ در داخل ساختمان مسیر نباشد و در مراکز تجاری محله و بات قدیمی شهر (حوزه مختلط تجاری – اداری) که پیش بینی پارکینگ در موارد فوق ساختمان ممکن نیست میبایست در شعاع مناسب راساً اقدام به ساخت پارکینگ عمومی نماید.
د- در صورت استقرار بنا در بر معبر کم عرض (کمتر از 4 متر)
هـ – در صورت وجود درختهای کهنسال ثبت شده در مقابل ورودی پارکینگ
و- در صورت بالا بودن سطح آبهای زیرزمینی امکان احداث زیرزمین نبوده و مالک تنها مجاز به احداث پارکینگ در طبقه همکف به صورت پیلوت خواهد بود.
ز- در صورت عدم احداث پارکینگ به میزان مورد نیاز مالک ملزم به پرداخت وجه مربوطه طبق ضوابط ملاک عمل شهرداری میباشد.
– احداث سقف کاذب به منظور تامین ارتفاع مورد نیاز پارکینگ مجاز نمیباشد.
– برای تامین پارکینگ مجتمعهای آپارتمانی بدون پیلوت میتوان از 25 درصد سطح فضای باز استفاده نمود. سطح خالص هر پارکینگ 5*5/2 متر به صورت روباز یا سرپوشیده سبک در نظر گرفته میشود.
– پلاک پارکینگ مجتمعها باید به صورت طراحی شده و نمایش محل پارک و گردش اتومبیل ارائه شود.
– در صورتی که رامپ پارکینگ در فضای باز ساختمان پیش بینی شده باشد جز زیربنا و تراکم به حساب نخواهد آمد.
– حداکثر ارتفاع پارکینگ 20/2 متر و حداقل عرض ورودی پارکینگ 3 متر میباشد. چنانچه مساحت پارکینگ بیش از 1000 مترمربع باشد ارتفاع پارکینگ میتواند تا 50/2 متر پیش بینی گردد.

4-4-4-3- بررسی نحوه استقرار بنا در محدوده پلاک (جبهه ساخت) در پلاکهای با کاربری مسکونی و تجاری مختلط به تفکیک قرارگیری در بر گذرگاههای شمالی – جنوبی و شرقی – غربی:
الف: بررسی جبهه ساخت در قطعات واجد عمق کمتر از پانزده (15) متر از بر گذرگاه
1- کلیه ساختمانهای مسکونی میبایست ضمن رعایت حداکثر طول مجاز اشغال طبق جدول ضوابط معماری و ساختمان همچنین رعایت فاصله ای معادل 40% طول پلاک از لبه گذرگاه در طرفین گذرگاههای شرقی – غربی استقرار یابد. بنابراین جبهه ساخت در گذرگاههای شمالی – جنوبی و همچنین در گذرگاههای شرقی – غربی در تراکمهای مسکونی منطبق با ضوابط مزبور خواهد بود.
2- در کلیه ساختمانهای با تراکم مختلط مسکونی جهت امکان برخورداری بیشتر از جبهه ساخت در بر گذرگاههای مجاور میتوان الف: در گذرگاههای شمالی – جنوبی با رعایت 2 متر فضای باز از حد شمالی پلاک اقدام به ساختمان نمود.
ب: در گذرگاههای شرقی – غربی ضمن رعایت دو متر عقب نشینی (از بر شمالی و همچنین از بر جنوبی گذرگاه) اقدام به ساختمان نمود.
توضیح: در قسمتهایی از پلاک که در داخل محدوده 40 درصد فضای باز براساس طول قطعات مجاور قرار گرفته باشد احداث ساختمان صرفاً در طبقه همکف و بخش تجاری بنا مجاز میباشد.

ب: در قطعات دارای عمق پانزده (15) متر و بیشتر از بر گذرگاه:
1- بناهای واقع در بر گذرگاههای شمالی – جنوبی با رعایت ضوابط عدم اشراف و سایه اندازی به فضاهای باز پلاکهای مجاور (شرقی و غربی) مشمول رعایت ده (10) متر عقب نشینی درهمکف و در ارتفاع تحت لفافه ای با زاویه 60 درجه (از بر پلاکهای شرقی یا غربی) خواهند بود. در قسمتهایی از پلاک که در داخل محدوده 60 درصد اشغال بنا براساس طول قطعات مجاور قرار گرفته باشد ساختمان مشمول عقب نشینی فوق نخواهد بود.
2- احداث ساختمان در بقیه قسمتهای پلاک به غیر از موارد فوق مجاز بوده و جبهه ساخت در ساختمانهای مسکونی و همچنین ساختمانهای مختلط مسکونی در بر گذرگاههای شمالی – جنوبی به صورت پیوسته و تا سقف حداکثر تراکم ساختمانی ضمن رعایت محدودیتهای فوق قابل احداث خواهد بود.
توضیح: کلیه پلاکهای واقع در بر گذرگاههای شمالی – جنوبی در صورت اقدام به تجمیع با قطعه مجاور شرقی یا غربی خود ضمن استفاده از تراکم تشویقی تجمیع طبق تبصره 3 – بخش 2-4-1-5-3 همین ضوابط و مقررات میتوانند (در صورت شمول بند ب) از مزایای جبهه ساخت در کلیه طبقات در بر گذرگاه برخوردار باشند.
تبصره: در کلیه پلاکها (به عمقهای مختلف از بر گذرگاه) که طبق تراکمهای مختلط مسکونی مجاز به احداث ساختمان هستند با رعایت عقب نشینی ضمن حفظ مالکیت حداقل به میزان دو (2) متر از بر گذرگاه میتوان از امتیاز اضافه تراکم به میزان حداکثر دوبرابر سطح عقب نشینی و امتیاز اضافه ارتفاع در جبهه نخست (علاوه بر ارتفاع معادل عرض گذرگاه) به میزان دوبرابر مقدار عقب نشینی استفاده نمود بدیهی است جهت ادامه ساختمان در ارتفاع بالاتر از جبهه نخست میتوان با رعایت 7/1 متر عقب نشینی در هر طبقه تحت زاویه 60 درجه اقدام به ساختمان نمود.
توضیح: عقب نشینی مزبور شامل گذرگاههای شمالی – جنوبی و شرقی – غربی و جهت کلیه پلاکهای مجاز به رعایت تراکمهای مختلط مسکونی، اجباری میباشد.

پ – ضوابط و مقررات عمومی ایجاد پارکینگ:
مدت زمانی که هر اتومبیل نیاز به استفاده از پارکینگ دارد به مراتب بیشتر از زمانی است که وسیله در حال حرکت می باشد. عدم پیش بینی فضای لازم و کافی جهت وسایل نقلیه در مواقعی که از آنها استفاده نمی شود از معضلات شهرها بخصوص شهرهای بزرگ است. اختصاص دادن قسمتی از عرض خیابان به پارکینگ ( پارکینگ حاشیه ای ) اساساً استفاده درستی از سطح خیابان های شهری نیست و سطح خیابانها که برای عبور وسایل نقلیه مورد استفاده قرار می گیرد به وسیله توقف و پارک وسایل نقلیه اشغال و از ظرفیت خیابانها کاسته خواهد شد.
پارکینگ ها معمولاً به دو دسته زیر تقسیم بندی می شوند:
الف: پارکینگ های خصوصی و جمعی
ب: پارکینگ عمومی
پارکینگ های خصوصی و جمعی معمولاً توسط اشخاص ساخته و برای استفاده ساکنین درآن واحد یا مجتمع یا برای مراجعین و مهمانان می باشد و کنترل آن توسط خود مالک یا مالکین صورت گرفته و عموم حق استفاده از آن را ندارند.
پارکینگ پاساژها، ادارات و حتی فروشگاهها و بانکها و … از این نوع ( جمعی ) می باشند.
پارکینگ های عمومی معمولاً به پارکینگ های اطلاق می شود که توسط شهرداری یا توسط اشخاص حقیقی و حقوقی برای استفاده عموم ساخته شده که معمولاً این نوع پارکینگ ها در قسمت های مرکزی شهر بیشتر مورد نیاز است.

1- پ – ضوابط و مقررات پارکینگ خصوصی وجمعی:
از تاریخ تصویب طرح تفصیلی صدور پروانه جهت احداث ساختمان جدید و یا افزایش واحد یا زیر بنای ساختمانهای موجود موکول به پیش بینی حداقل تعداد محلهای لازم پارکینگ بر اساس ضوابط طرح خواهد بود.

1-1- پ- محل پارکینگ:
محل پارکینگ مورد نیاز به یکی از صور زیر می تواند تامین شود:
الف: استفاده از حیاط ( فضای باز ) برای ساختمانهای تک واحدی بصورت پارکینگ روباز.
تبصره: در ساختمانهای تک واحدی در صورتیکه از حیاط بعنوان یک پارکینگ استفاده شود سطح پارکینگ جزء فضای باز محسوب می شود.
ب: استفاده از فضای پیلوت در محدوده سطح اشغال ( همکف یا طبقات ) و یا زیرزمین در کل عرصه ( صد در صد ) بصورت پارکینگ مسقف.
تبصره: در صورت تامین پارکینگ و مازاد بودن فضا در پیلوت، فضای مازاد پیلوت می تواند بصورت مسکونی مورد استفاده قرار گیرد.
ج: در صورت احداث ساختمان با سطح اشغال کمتر از حد مجاز، استفاده از مابه التفاوت سطح اشغال تا حد مجاز آن بصورت پارکینگ روباز می تواند مورد استفاده قرار گیرد.
مثال: قطعه زمین به مساحت 400 متر مربع با سطح اشغال مجاز 50 درصد مفروض است مالک قصد دارد از 37 درصد سطح اشغال استفاده نماید تعدادپارکینگ های که می تواند در فضای آزاد منظور گردد برابر است با: مترمربع
بنابراین با فرض 25 متر مربع مساحت برای هر پارکینگ تعداد دو پارکینگ را می توان در فضای آزاد بصورت روباز منظور نمود.
د: محلهای لازم پارکینگ برای مجتمع های آپارتمانی و کاربریهای مختلط تجاری – مسکونی، جاری- اداری و کاربریهای عمومی می تواند در زمین دیگری پیش بینی گردد. ( با تائید کمیته فنی کمیسیون ماده پنچ )
تبصره1- حداکثر فاصله پارکینگ تا مجتمع های آپارتمانی 75 متر، کاربریهای تجاری محله ای و نواری، مختلط تجاری – مسکونی 100 متر، تجاری شهری و اداری 150 متر و کاربریهای عمومی 200 متر می باشد.
تبصره 2- در صورتیکه پارکینگ در زمین دیگری پیش بینی گردد این زمین قابل خرید و فروش نخواهد بود مگر همراه با زمین و ساختمان مربوط به آن و این مطلب می بایست در سند مالکیت زمین مورد استفاده پارکینگ درج شود.

2- پ – تعداد پارکینگ:
نحوه محاسبه پارکینگ های مورد نیاز به شرح ذیل می باشد:

1-2- پ – واحد های مسکونی:
الف: هر واحد مسکونی کمتر یا مساوی 200 متر مربع زیر بنا یک واحد پارکینگ
ب: هر واحد مسکونی با بیش از 200 متر مربع زیر بنا، دو واحد پارکینگ
ج: مجتمع هایی که بصورت آپارتمانی و با زیر بنای 60 متر مربع یا کمتر برای هر واحد برای کمک به قشر جوان یا کم درآمد که طرح آنها به تائید سازمان مسکن و شهرسازی استان برسد به ازای هر واحد مسکونی احداث 75/0 پارکینگ کفایت می نماید.
بعنوان مثال برای یک مجتمع 40 واحدی با زیربنای 60 متر مربع یا کمتر تعداد پارکینگ مورد نیاز برابر است با 30 واحد (30= 75/0 *40 )

2-2- پ – واحد های تجاری:
الف: به ازای هر واحد تجاری تا زیربنای 24 متر مربع بدون احتساب نیم طبقه ( بالکن ) یک واحد پارکینگ تامین گردد. در صورتیکه مساحت واحد تجاری یش از 24 متر مربع باشد اعداد اعشاری بدست آمده گرد می شوند یعنی برابر کسر کمتر از نیم عدد صحیح پایین تر و برای کسر بیشتر از نیم عدد صحیح بالاتر انتخاب می شود بعنوان مثال: اگر تجاری دارای 58 متر زیر بنا باشد تعداد پارکینگ برابر 4/2 = 24/58 که پس از گرد شدن برابر دو عدد پارکینگ و اگر مساحت واحد تجاری 63 متر مربع باشد تعداد پارکینگ مورد نیاز برابر 62/2= 24/63 برابر 3 واحد می باشد.
ب: برای واحد های مختلط تجاری – اداری تجاری به ازای هر واحد تا 50 متر مربع زیر بنا دو واحد پارکینگ باید تامین گردد. در صورتیکه مساحت واحد آپارتمانی بیشتر از50 متر مربع باشد اعداد اعشاری بدست آمده مطابق بند قبلی گرد می شوند.
ج: در پاساژها یا مجتمع های تجاری در صورتیکه تعداد واحدهای تجاری بیشتر از 4 واحد باشد علاوه بر تامین پارکینگ مورد نیار بر اساس بند الف یا ب به ازای هر 4 واحد تجاری تامین یک واحد پارکینگ اضافی برای مراجعین نیز الزامی است.

3-2- پ – ساختمانهای اداری و نهادها:
ساختمانهای اداری و نهادها یک واحد پارکینگ به ازاء هر 50 متر مربع زیربنای کل

4-2- پ- مراکز بهداشتی و درمانی:
الف: مراکز بهداشت یک واحد پارکینگ به ازای هر 70 متر مربع زیربنای کل
ب: کلینیک ها یک واحد پارکینگ به ازای هر 40 متر مربع زیربنای کل
ج: مطب اطباء: حداقل دو واحد به ازاء هر مطب
د: گرمابه: یک واحد به ازای هر 4 نمره خصوصی و یک واحد به ازاء 100 متر مربع زیر بنای گرمابه عمومی
ه: بیمارستانها: یک واحد پارکینگ به ازاء هر اطاق یک تختی و یک ونیم واحد به ازای هر اطاق دو تختی و نیم واحد به ازای هر تخت اطاق عمومی

5-2 – پ – کاربریهای آموزشی:
الف: مهد کودک و کودکستان: برای هر 10 کودک یک واحد
ب: دبستان و راهنمایی: حداقل یک و نیم واحد به ازای هر کلاس
ج: هنرستان و مراکز پیش دانشگاهی: 2 واحد پارکینگ به ازای هر کلاس
د: مراکز آموزش عالی، انستیتوها و دانشکده ها: یک واحد به ازای هر 50 متر مربع زیربنای کل

6 – 2 – پ- کاربریهای ورزشی:
الف: باشگاه یک واحد برای هر 50 متر مربع زیربنای کل
ب: سالن ورزشی بدون تماشاچی: یک واحد برای هر 80 متر مربع سطح سالن
ج: سالن ورزشی با تماشاچی: یک واحد برای هر 80 متر مربع سطح سالن به اضافه یک واحد برای هر 15 صندلی تماشاچی
د: استخر: یک واحد برای هر 3 رختکن
ه: استادیومهای ورزشی با تماشاچی: یک واحد برای هر 250 متر مربع سطح ورزشگاه به اضافه یک واحد برای هر 30 تماشاچی

7- 2 – پ- رفاهی، پذیرایی و جهانگردی:
الف: رستورانها یک واحد برای هر 30 متر مربع زیربنای کل
ب: هتل دو و سه ستاره: یک واحد برای هر سه تخت
ج: هتل چهار و پنج ستاره: یک واحد برای هر دو تخت

8 – 2 – پ- پارک تجهیز شده:
الف: پارک محله ای: یک واحد برای هر 600 متر مربع زمین
ب: پارک ناحیه ای: یک واحد برای هر 300 متر مربع زمین
ج: پارک شهری: یک واحد برای هر 250 متر مربع زمین
د: شهر بازی: یک واحد برای هر 150 متر مربع زمین

9-2- پ- فرهنگی:
الف: کتابخانه، موزه: یک واحد برای هر 70 متر مربع زیربنای کل
ب: سینما: یک واحد برای هر 8 صندلی
ج: تالار اجتماعات: یک واحد برای هر 80 متر مربع زیربنای کل
د: باشگاههای اجتماعی: یک واحد برای هر 50 متر مربع زیربنای کل

10 – 2- پ- تاسیسات مذهبی:
الف: مسجد، حسینیه، امامزاده: یک واحد برای هر 150 متر مربع زیربنای کل
ب: مصلی: یک واحد برای هر 300 متر مربع زیربنای کل

11 – 2 – پ – تاسیسات صنعتی:
الف: کارگاهها و کارخانجات: یک واحد برای هر 100 متر مربع زیربنای کل
ب: انبارها، نمایشگاهها: یک واحد برای هر 150 متر مربع زیربنای کل
12-2 – پ – در ساختمانهایی که بیش از یک نوع استفاده به عمل می آید مانند ساختمانهایی که طبقات بالای آنها مسکونی و طبقه همکف تجاری است می بایست تعداد محلهای پارکینگ لازم بر اساس ضوابط مربوط به هر کاربری محاسبه و بصورت مجموعه احداث شود.
13-2- پ – مجتمعهای مسکونی یا تجاری و یا موسسات مختلف می توانند احتیاجات پارکینگ خود را از طریق احداث یک پارکینگ دست جمعی توسط متقاضی برطرف نمایند.
14- 2 – پ – در صورتیکه پس از محاسبه پارکینگ عدد اعشاری بدست آمد، عدد صحیح بزرگتر ملاک عمل قرار می گیرد.
جدول شماره 5 پارکینگ های مورد نیاز برای کاربریهای مختلف
کاربری
توضیح
پارکینگ مورد نیاز ( واحد)
مسکونی
کمتر یا مساوی 200 متر مربع زیر بنا
یک

بیش از 200 متر مربع زیر بنا
دو

مجتمع هایی آپارتمانی مخصوص جوانان و اقشار کم درآمد با زیر بنای 60 متر مربع یا کمتر به ازای هر واحد مسکونی احداثی
75/0
تجاری
تا 24 متر مربع زیر بنای تجاری بدون احتساب نیم طبقه
یک

بیش از 24 متر مربع زیر بنا به ازای هر یک تا 24 متر مربع بنای مازاد
یک

واحد های آپارتمانی تجاری به ازای هر واحد تا 50 متر مربع زیر بنا
دو

واحد های آپارتمانی تجاری با بیش از 50 متر مربع زیر بنا برای هر یک تا40 متر مربع مازاد
یک
اداری ونهاد ها
به ازای هر 50 متر مربع زیر بنای کل
یک
بهداشتی درمانی
مراکز بهداشت به ازای هر 70 متر مربع زیر بنای کل
یک

کلینیک ها به ازای هر 40 متر مربع زیر بنای کل
یک

مطب اطباء به ازای هر مطب
دو

گرمابه
به ازای هر 4 نمره خصوصی
یک

به ازای هر 100 متر مربع زیر بنای گرمابه عمومی
یک

بیمارستانها
به ازای هر اطاق یک تختی
یک

به ازای هراطاق دو تختی
یک و نیم

اطاق عمومی
نیم
آموزشی
مهدکودک و کودکستان برای هر 10 کودک
یک

دبستان و راهنمایی به ازای هر کلاس
یک و نیم

هنرستانها و مراکز پیش دانشگاهی به ازای هر کلاس
دو

مراکز آموزش عالی، انستیتوها و دانشکده ها به ازای هر50 متر مربع زیر بنای کل
یک
ورزشی
باشگاه برای هر 50 متر مربع زیر بنای کل
یک

سالن ورزشی بدون تماشاچی برای هر 80 متر مربع سطح سالن
یک

سالن ورزشی با تماشاچی علاوه بر سطر قبلی برای هر 15 صندلی تماشاچی
یک

استخر، برای هر 3 رختکن
یک

استادیوم ورزشی با تماشاچی برای هر 250 متر مربع سطح ورزشگاه
یک

ادامه جدول شماره 5 پارکینگ های مورد نیاز برای کاربریهای مختلف
کاربری
توضیح
پارکینگ مورد نیاز ( واحد)
رفاهی پذیرایی و جهانگردی
رستوران ها برای هر 30 متر مربع زیر بنای کل
یک

هتل دو و سه ستاره برای هر سه تخت
یک

هتل چهار و پنج ستاره برای هر دو تخت
یک
پارک تجهیز شده
پارک محله ای برای هر 600 متر مربع زمین
یک

پارک ناحیه ای برای هر 300 متر مربع زمین
یک

پارک شهری برای هر 250 متر مربع زمین
یک

شهر بازی برای هر 150 متر مربع زمین
یک
فرهنگی
کتابخانه، موزه برای هر 70 متر مربع زیر بنای کل
یک

سینما برای هر 8 صندلی
یک

تالار اجتماعات برای هر 80 متر مربع کل زیر بنای کل
یک

باشگاههای اجتماعی برای هر 50 متر مربع کل زیر بنای کل
یک
تاسیسات مذهبی
مسجد ، حسینیه ، امامزاده برای هر 150 متر مربع زیر بنای کل
یک

مصلی برای هر 300 متر مربع زیر بنای کل
یک
تاسیسات صنعتی
کارگاهها و کارخانجات برای هر 100 متر مربع زیر بنای کل
یک

انبارها، نمایشگاهها برای هر 150 متر مربع زیر بنای کل
یک
15-2-
پ – در مورد فعالیتهایی که میزان پارکینگ آن ذکر نشده ، سازمان مجری طرح می بایست بر اساس احتیاجات تعداد پارکینگ مورد لزوم را جهت تصمیم گیری به کمیسیون ماده پنج اعلام نماید.
تعداد پارکینگ های مورد نیاز برای کاربری های مختلف در جدول شماره 5 نشان داده شده است.

3- پ – مساحت پارکینگ:
1- 3- پ- برای ساختمانهای تک واحدی در نظر گرفتن یک واحد به ابعاد متر برای پارکینگ کفایت می کند
2-3- پ- حداقل مساحت لازم برای هر پارکینگ برای ساختمانهای بیشتر از یک واحد به یکی از دو روش زیر قابل محاسبه است:
الف: برای هر واحد 25 متر مربع پارکینگ
تبصره: رامپها و مسیرهای دسترسی به پله ها و فضاهای با عرض کمتر از 5/2 متر جزء فضای پارکینگ محسوب نخواهند شد. در این حالت ارائه نقشه ای که رامپها و مسیرهای دسترسی را از محل پارکینگ تفکیک می کند ضرورری است.
ب: حداقل فضای لازم برای هر اتومبیل مستقلاً به ابعاد 5/2*5 متر به انضمام فاصله مناسب جهت مسیر حرکت است. در این حالت به هنگام دریافت پروانه ارائه پلان جانمایی اتومبیلها و نحوه دسترسی ( محلهای ورود، خروج و توقف ) آنها به همراه نقشه های ساختمانی مطابق جداول 6 و 7 و شکل 1-3 الزامی است.

جدول شماره 6 عرضهای پیشنهادی برای راهروهای اصلی پارکینگها
زاویه قرار گیری ترافیک ( درجه )
عرض راهرو ( متر )
جهت
45
10/3
یکطرفه
60
10/4
یکطرفه
75
75/5
یکطرفه
90
6
دوطرفه

جدول شماره 7 اندازه جاپارک در پارکینگ های مختلف
توضیحات
علامت اختصاری
درشکل
ابعاد جای پارک
زاویه قرار گیری درجه

طول
عرض
90
75
60
45
عرض به موازات راهرو
A
8/4
5
4/2
5/2
4/2
5/2
48/2
59/2
77/2
89/2
39/0
54/3
طول
B
8/4
5
4/2
5/2
8/4
5
46/5
66/5
18/6
44/6
20/7
50/7
عمق
C
8/4
5
4/2
5/2
8/4
5
26/5
48/5
36/5
58/5
09/5
30/5
عرض راهرو
D
8/4
5
4/2
5/2
6
6
75/5
75/5
4
4
3
3
عمق جای پارک وسط
E
8/4
5
4/2
5/2
8/4
5
95/4
15/5
76/4
96/4
24/4
42/4
عرض تیپ کنار دیوار
پارکینگ
F
8/4
5
4/2
5/2
6/15
16
96/15
38/16
12/14
56/14
33/12
72/12
عرض تیپ وسط پارکینگ
وسط
G
8/4
5
4/2
5/2
6/15
16
64/15
05/16
52/13
92/13
48/11
48/11
عرض تیپ پارکینگ کنار
جدول
H
8/4
5
4/2
5/2
85/14
25/15
21/15
63/15
42/13
84/13
73/11
12/12
پیش آمدی جلو
I
8/4
5
4/2
5/2
75/0
75/0
75/0
75/0
7/0
7/0
60/0
60/0
عقب نشینی
K
8/4
5
4/2
5/2
0
0
24/1
29/1
4/2
5/2
39/3
54/3
عرض راهروی متقاطع(یکطرفه)
L
8/4
5
4/2
5/2
5/3
5/3
5/3
5/3
5/3
5/3
5/3
5/3

3-3- پ – پیش بینی راه ورودی پارکینگ از فضای باز ساختمان بلامانع بوده و این قسمت جزء فضای پارکینگ ساختمان محسوب نمی شود.

4- پ – ضوابط حذف پارکینگ و پرداخت عوارض
1- 4- پ – عدم احداث پارکینگ فقط به استناد دستور العمل شماره 34/3/1/2331 مورخ 7/2/71 وزارت کشور در شرایط زیر می تواند صورت گیرد.1
الف: ساختمان در بر خیابانهای سریع السیر ( شریانی درجه 1 بر اساس نقشه عملکردی ) به عرض 45 متر و بیشتر قرار داشته و دسترسی به اتومبیل رو نداشته باشد.
ب: در صورت استقرار بنا به فاصله کمتر از 100 متر از یک تقاطع خطرناک ( متشکل از حداقل دو گذرگاه شریانی درجه یک ) یا درجه یک به درجه 2 با توجه به شبکه عملکردی پیشنهادی طرح
ج: ساختمان در محلی قرار گرفته باشد که ورود به پارکینگ مستلزم قطع درختان کهن باشد که شهرداری اجازه قطع آنها را نداده است.
د: ساختمان در بر معبری قرار گرفته باشد که به علت شیب زیاد، احداث پارکینگ در آن از نظر فنی مقدور نباشد.
ه: امکان تامین پارکینگ بخاطر وضع و فرم زمین و سطح آب زیر زمینی مقدور نباشد.
2-4- پ- در تجاری های محله ای و نواری احداث پارکینگ الزامی نیست.
3-4- پ- در صورتیکه تعداد کسری یا حذف پارکینگ بر اساس ضوابط فوق 3 واحد یا کمتر باشد صحت و مطابقت با بند های 1-4- پ و 2-4- پ و راساً توسط شهرداری مورد بررسی و تائید و در صورتیکه کسری پارکینگ بیش از 3 و کمتر یا مساوی 5 واحد باشد تائید احراز شرایط بند 1-4- پ و 2-4- پ توسط کمیته ای فنی متشکل از شورای اسلامی شهر و شهرداری و در صورتیکه کسری پارکینگ بیش از 5 واحد باشد تائید احراز شرایط بند 1-4- پ- و 2-4- پ توسط کمیته فنی کمیسیون ماده 5 صورت گیرد.
4-4- پ- در صورتیکه شرایط فوق حاکم و امکان تامین پارکینگ وجود نداشته باشد و کسری پارکینگ کمتر یا مساوی 8 واحد باشد عوارضی از طرف شورای شهر که از قیمت روز کمتر نباشد تعیین و توسط شهرداری دریافت و در حساب جداگانه ای واریز تا جهت احداث پارکینگ عمومی مورد استفاده قرار گیرد.
5 – 4 پ – اگر تعدادکسری پارکینگ برای یک پلاک بیش از 8 واحد باشد تامین پارکینگ در مکان دیگری با رعایت ضوابط فاصله بند 1-1- پ ضروری است.

5- پ – ابعاد جاپارک و عرض راهروها و نحوه دسترسی پارکینگ
در نقشه های معماری اریه شده، طرح پارکینگ شامل محلهای ورود، خروج و توقف آنها بوده و می بایست به همراه نقشه های ساختمانی با رعایت ملاحضات زیر ارائه گردد.
1-5- پ – عرض راهروها و اندازه جاپارک با توجه به زوایای قرارگیری مطابق جداول شماره های 2-3 و 3- 4 می باشد.
2-5- پ- حداقل عرض رمپ جهت دسترسی به پارکینگ برای حداکثر 25 دستگاه اتومبیل 5/3 متر و از 25 دستگاه به بالا 5 متر یا با ورودی و خروجی های مجزا با حداقل عرض 5/3 متر تعیین می گردد.
3-5- پ – حداکثر شیب رمپ 15 درصد تعیین می گردد که شروع آن می بایست در حریم ملک باشد.
4-5- پ – ارتفاع سقف رمپ حداقل 9/1 متر می باشد.
5-5- پ- در هر قطعه زمین که ساختمانی در آن احداث و یا ساختمان موجود توسعه یابد و استفاده از ساختمان مذکور مستلزم بارگیری و باراندازی کالا باشد می بایست حداقل یک محل توقف وسیله نقلیه باری به این منظور در داخل پلاک در نظر گرفته شود. بطوریکه توقف وسیله نقلیه و عملیات بارگیری و باراندازی هیچ یک در مسیر گذرگاه عمومی و یا فضای باز مربوط به ساختمان صورت نگیرد.

6- پ – ضوابط و مقررات پارکینگ عمومی:
عدم پیش بینی فضای لازم و کافی جهت وسایل نقلیه در مواقعی که از آنها استفاده نمی شود از معضلات شهرها بخصوص شهرهای بزرگ است. اختصاص دادن قسمتی از عرض خیابان به پارکینگ ( پارکینگ حاشیه ای ) اساساً استفاده درستی از سطح خیابان های شهری نیست و سطح خیابانها که برای عبور وسایل نقلیه مورد استفاده قرار می گیرد و با هزینه گزافی احداث می شود به وسیله توقف و پارک وسایل نقلیه اشغال و از ظرفیت خیابانها کاسته خواهد شد.
در توسعه های جدید شهری و بازسازی بافتهای قدیمی پارکینگ عمومی بعنوان یکی از عناصر اصلی طرح ریزی شهری باید در نظر گرفته شود. لذا در این قسمت به شرایط و ضوابط پارکینگ عمومی می پردازیم.

1-6 – پ – انتخاب محل مناسب برای پارکینگهای عمومی:
توجه شود که محل احداث پارکینگهای عمومی به کاربریهایی که مراجعین آنها توقف کوتاهتری دارند ( نظیر بانک و داروخانه و …) نزدیکتر باشد و برای توقفهای متوسط و بلند مدت با توجه به نوع کاربریها نظیر ورزشگاهها، بیمارستانها و … می توان مسیر پیاده روی بیشتری را در نظر گرفت.
برای اتصال پارکینگ به شبکه گذرگاهها توجه به عوامل زیر ضروری است:
1 – گردش ترافیک در داخل پارکینگ هم جهت با گردش ترافیک در خیابانهای اطراف باشد
2 – عدم تداخل با ترافیک متوقف در تقاطعها در زمان چراغ قرمز
3 – عدم تداخل با ممنوعیت گردش ها
4 – بررسی اثرات ترافیک شبکه مخصوصاً تقاطعهای اطراف

2-6 – پ – راه ورودی و خروجی پارکینگ:
الف: عرض راه ورودی پارکینگ همراه با نصب علائم هشدار دهنده به عابرین پیاده در مواردی که مسیر پیاده را قطع می نماید نمی بایست از 9 متر تجاوز نماید.
ب: در مواقعی که پارکینگ دارای ورودی و خروجی مجاور یکدیگر می باشد، راههای ورودی و خروجی می بایست بوسیله یک جدول جدا کننده، حداقل با عرض 3 متر از یکدیگر جدا شوند.
ج: فاصله محلهای ورودی و خروجی از تقاطعهای سواره رو با عملکرد غیر محلی حداقل50 متر خواهد بود.

3-6- پ – نحوه قرار دادن محل پارکها در پارکینگهای عمومی:
در انتخاب محل و نوع جای پارک توجه به اصول زیر ضروری است:
1- راهروهای اصلی در امتداد طول پارکینگ قرار گیرد.
2- نقاط تقاطع راهروها با یکدیگر حداقل باشد.
3- برای جلوگیری از سبقت اتومبیلها ، طول مستقیم کمتر از 70 متر و فاصله گرده ماهی ها کمتر از 30 متر باشد.
4- سطوحی که برای پارکینگ نباید مورد استفاده قرار گیرد با خط کش و سکو مشخص گردد. ( جلوگیری از پارک غیر مجاز )
5- در راهروهای یکطرفه اگر جهت گردش داخلی بر خلاف جهت حرکت عقربه های ساعت باشد رانندگان دید بهتری دارند.
6- جریان ترافیک در راهرو و جا پارکهای مایل یکطرفه باشد.
7- زاویه پارکینگ مایل از 45 درجه کمتر نباشد.
8- از نظر تخلیه آبهای سطحی سطح پارکینگ شیبی معادل یک یا دو درصد داشته باشد.

4-6- پ- محوطه سازی پارکینگ
حدود پارکینگ عمومی می بایست بوسیله نرده، دیوار، گیاهان و یا فضای باز و سبز از بر گذرگاههای عمومی به قسمی جدا شود که توقف وسیله نقلیه به هیج وجه موجبات خارج شدن قسمتی از بدنه اتومبیل از مالکیت زمین پارکینگ نشود و علاوه بر این در کف پارکینگ می بایست جدولهای کوتاه و برجسته ای پیش بینی شود که راننده به هنگام توقف کردن وسیله نقلیه ضمن برخورد چرخهای آن با این موانع متوجه وضعیت استقرار وسیله نقلیه در محل توقف شود. کف پارکینگ می بایست کف سازی شده و موقعیت نگهبانی جهت کاهش تراکم و توقف در محلهای ورودی می بایست با فاصله از در ورودی در نظر گرفته شود.

7- پ – پارکینگ معلولین جسمی:
در کلیه پارکینگهای عمومی باید تعدادی جای پارک که در جدول8 تعیین گردیده برای استفاده معلولین جسمی در نظر گرفت.

جدول 8 حداقل تعداد جاپارکها برای معلولین جسمی در پارکینگ های عمومی
تعداد کل جا پارک
مناسب
حداقل
1 تا 25
1
–
26 تا 50
1
1
51 تا 100
2 درصد کل جا پارکها
2 درصد کل جا پارکها

نکات زیر در طراحی پارکینگ معلولین جسمی می بایست رعایت گردد:
– باید محل جاپارکهای مخصوص معلولین جسمی باعلامت استاندارد مشخص شود.

شکل 1-4 مشخصات هندسی برای قرارگیری جاپارکها.

جاپارکهایی که با علامت ضربدر مشخص شده در بعضی از قرار گیریها قابل دسترسی نیست.
مقادیر A ، B ، C ، D ، E ، F ، G ، H ،I ،J و K در جدول 4 داده شده اند.

– فاصله واقع بین جاپارکهای معلولین جسمی باید با خط کش مشخص شود.
– معلولین جسمی نباید ناچار شوند در مسیر خود به طرف بنای مورد نظر راهروها را قطع کنند.

ت – مقررات دسترسی:
دسترسی عبارت است از ارتباط یک قطعه زمین به معابر مجاور یا اتصال یک خیابان عریض تر یا هم عرض خود. برای بیان ضوابط مربوط به دسترسی لازم و ضروری است که در ابتدا طبقه بندی گذرگاهها شرح و سپس نحوه ارتباط آنها بیان شود.

1 – ت – طبقه بندی گذرگاهها
بطور کلی طرح و احداث شبکه گذرگاهها می بایست به صورت نظام سلسله مراتبی و منطبق با بار ترافیک و عملکرد آن انجام گیرد. بر اساس عملکرد شبکه ارتباطی، گذرگاهها را می توان به شرح زیر طبقه بندی نمود:
1- گذر گاههای شریانی درجه یک
2- گذرگاههای شریانی درجه دو اصلی
3- گذرگاههای شریانی درجه دو فرعی ( جمع و پخش کننده اصلی )
4- گذرگاههای محلی اصلی ( جمع و پخش کننده فرعی )
5- گذرگاههای محلی فرعی
1-1- ت- راههای شریانی درجه یک
راهی است که در طراحی و بهره برداری از آن به جابجایی وسایل نقلیه موتوری برتری داده می شود. کنترل دسترسیها اساسی ترین مشخصه هندسی این راههاست. نقش اجتماعی برای این راهها در نظر گرفته نمی شود. برای کنترل کردن نقش اجتماعی راههای شریانی درجه یک پیاده ها و دوچرخه سواران نباید جز به صورت غیر هم سطح از عرض راه بگذرند.
راههای شریانی درجه یک ارتباط با راههای برون شهری را تامین می کنند و به دو گروه آزاد راه، بزرگ راه که دارای ویژگیهایی مطابق جدول شماره 9 می باشند تقسیم می شوند.
در آزادراهها ترافیک متقابل جدا شده، تقاطعها غیر همسطح، ورود و خروج کنترل شده، محدودیت حداقل و حداکثر سرعت، محدودیت انتخاب باند وجود دارد. حداقل دارای دو خط عبوری در هر طرف و فاصله تقاطعها حداقل 2 کیلو متر و حداقل عرض پوسته 76 متر و حداقل فاصله معابر موازی هم رده 6 کیلومتر است.
بزرگراه راهی است که حداقل دارای دو خط عبوری در هر طرف بوده و ترافیک دو طرف آن بوسیله موانع فیزیکی از هم جدا شده باشد و عموماً دارای تقاطع های غیر همسطح است، ولی می تواند معدودی تقاطع همسطح و کنترل شده داشته باشد و حداقل عرض پوسته 45 متر و سرعت طرح 80 تا 100 و سرعت مجاز 70 تا 90 کیلو متر در ساعت و حداقل فاصله تقاطع ها از یکدیگر 1500 متر می باشد. امکان دسترسی مستقیم به کاربری های اطراف وجود ندارد و حداقل فاصله معابر موازی هم رده 2500 متر و حداقل عرض جزیره میانی 3 متر است.
راه عبوری ادامه راههای برون شهری دوخطه دوطرفه در داخل شهرهای معمولاً کوچک و متوسط یا روستاهاست به شرطی که عملکرد عبوری آنها در داخل شهر یا روستا نیز حفظ شود. تقاطع های این نوع معابر معمولاً همسطح است و فاصله بین آنها در حدود 5/2 کیلومتر و ورود و خروج به این نوع راهها نیز تنظیم شده می باشد.

2-1- ت- راههای شریانی درجه دو اصلی و فرعی
معابر شریانی در جه دو به معابری گفته می شود که در طراحی و بهره برداری از آن به جابجایی و دسترسی وسایل نقلیه موتوری برتری داده می شود. برای رعایت این برتری حرکت پیاده ها در عرض خیابان کنترل می شود راههای شریانی درجه دو شبکه اصلی راههای درون شهری را تشکیل می دهند.
بر اساس آیین نامه طراحی راههای درون شهری راههای شریانی درجه دو خود به دو دسته خیابان شریانی اصلی و خیابانهای شریانی فرعی ( جمع کننده و پخش کننده اصلی ) تقسیم بندی می شود. در صورتیکه نقش اجتماعی و دسترسی خیابانهای شریانی درجه دو تنظیم و کنترل شود بصورت خیابان شریانی اصلی و در غیر اینصورت خیابانهای جمع و پخش کننده اصلی محسوب می شوند.
شریانهای درجه دو اصلی راهی است که ارتباط بین خیابانهای جمع و پخش کننده و بزرگراها را برقرارمی کنند. ویژگیهای این معابر در جدول شماره 9 نشان داده شده است.
در این خیابانها حداقل تعداد خطوط عبور در هر طرف 2 و سرعت طرح 70 و سرعت مجاز 55 کیلو متر در ساعت می باشد. تقاطع ها معمولاً همسطح و حداقل فاصله تقاطعها 500 متر می باشد در این نوع معابر امکان دسترسی مستقیم به کاربریهای اطراف وجود دارد و حداقل عرض جزیره میانی 8/1 متر می باشد.
شریانی در جه 2 فرعی ( جمع و پخش کننده ) راهی است که ارتباط میان خیابانهای محلی و خیابانهای شریانی درجه 2 اصلی را برقرار می کنند. در خیابانهای جمع و پخش کننده محل عبور عابران پیاده از عرض خیابان باید مشخص باشد. در این معابر تعداد خطوط عبور در هر طرف دو خط و سرعت طرح 50 و سرعت مجاز 40 کیلومتر در ساعت است. حداقل فاصله تقاطع ها 300 متر و تقاطعها همسطح می باشند. حداقل عرض پوسته 16 متر و نیازی به جزیره میانی نیست.

جدول شماره 9 ضوابط فنی معابر شهری
ردیف
نوع راه
مشخصه فنی
شریانی درجه یک
شریانی درجه دو
محلی
ملاحظات

آزاد راه
بزرگراه
اصلی
فرعی
اصلی
فرعی

1
سرعت طرح (کیلومتر بر ساعت)
100 تا 130
80 تا 100
70
50
40
40

2
سرعت مجاز (کیلومتر بر ساعت)
70 تا 110
70 تا 90
55
40
30
30

3
تعداد خط عبور در هر طرف
2 تا 4
2 تا 4
2 تا 3
2
1 تا 2
1 تا 2

4
عرض خط عبور (متر)
65/3
25/3 تا 5/3
3 تا 25/3
75/2 تا 3
75/2 تا 3
75/2

5
حداقل عرض پوسته (متر)
76
45
20
16
12
6

6
حداکثر شیب طولی (درصد)
4
5
6
6
7
7
این شیب در معابر محلی فرعی با توجه به محدودیتها و شیب طبیعی زمین و وضعیت جغرافیایی می تواند تغییر کند
7
نوع تقاطعها
غیرهمسطح
عمدتاًغیرهمسطح
همسطح
همسطح
همسطح
همسطح
بزرگراهها میتوانند دارای تقاطع غیرهمسطح کنترل شده با چراغ راهنمایی باشند.
8
حداقل فاصله تقاطعها از یکدیگر
2000 متر
1500 متر
500 متر
300 متر
100 متر
50 متر

9
امکان ایجاد ایستگاه اتوبوس
وجود ندارد
وجود ندارد
وجود دارد
وجود دارد
وجود دارد
وجود ندارد
در شریانی درجه دو تا جای ممکن خارج از سواره رو
10
پارکینگ حاشیه ای و توقف
مطلقاً ممنوع
ممنوع
وجود دارد
وجود دارد
مجاز
توصیه نمیشود
در شریانی درجه دو به طور نظارت شده میباشد.
11
کنترل با چراغ راهنمایی
ندارد
دارد
دارد
دارد
–
–

12
حرکت عابر پیاده از عرض معبر
غیرهمسطح
غیرهمسطح یا با چراغ
همسطح و غیرهمسطح
همسطح
همسطح
همسطح

13
عبور موتورسیکلت
مطلقاً ممنوع
نظارت شده
مجاز
مجاز
مجاز
مجاز

14
عبور دوچرخه
مطلقاً ممنوع
مطلقاً ممنوع
مجاز
مجاز
مجاز
مجاز
در بزرگراه عبور دوچرخه به صورت مجزا و تفکیک شده خارج از سطح سواره رو، مجاز است
15
توقف اضطراری
در شانه راه
در شانه راه
–
–
–
–

16
امکان دسترسی مستقیم به کاربریهای اطراف
وجود ندارد
وجود ندارد
وجود دارد
وجود دارد
وجود دارد
–

17
حداقل فاصله معابر موازی همرده
6000 متر
2500 متر
800 متر
500 متر
–
–

18
حداقل عرض جزیره میانی رفوژ محوری (متر)
4
3
8/1
–
–
–

3-1- ت- معابر محلی اصلی و فرعی
دسته سوم راههای شهری، خیابانهای محلی هستند که در طراحی و بهره برداری از آن نیازهای وسایط نقلیه موتوری، دوچرخه سواران و عابران پیاده با اهمیت یکسان رعایت می شود. برای رعایت حال عابران پیاده و دوچرخه سواران سرعت وسایط نقلیه موتوری در این معابر پایین نگهداشته می شود. معابر محلی خود به دو دسته خیابانهای محلی اصلی و خیابانهای محلی فرعی تقسیم بندی می شوند.
خیابان محلی اصلی راهی است که با خیابانهای محلی فرعی و خیابانهای جمع و پخش کننده ارتباط دارد و سرعت طرح در آن40 و سرعت مجاز 30 کیلومتر در ساعت است. تعداد خطوط عبور یک یا دو خط و حداقل عرض پوسته 12 متر و نوع تقاطع ها هم سطح است.
معبر محلی فرعی راهی است که در مناطق صرفاً مسکونی قرار گرفته و ارتباط بین کوچه ها و معابر محلی اصلی را برقرار می کند و سرعت طرح 40 و سرعت مجاز 30-15 کیلومتر بر ساعت است، حداقل عرض خط عبور 75/2 متر و حداقل عرض پوسته 6 متر می باشد.
نقش حرکتی در خیابانهای محلی اصلی کم و دسترسی نقش بسیار مهمتری را داشته و در خیابانهای محلی فرعی فراهم آوردن دسترسی برای وسیله نقلیه موتوری بسیار بسیار مهم و نقش حرکتی آن به سمت صفر میل می کند، این نقش باید با توجه به نقش اجتماعی خیابان و نیازهای محیطی هسته شهری تنظیم شود. برای این منظور، شبکه خیابانهای محلی باید طوری طراحی شود که وسایل نقلیه موتوری که کاری در محل ندارند از پارکینگ حاشیه ای این خیابانها استفاده نکنند.
در خیابانهای محلی پیاده ها مجازند در هر نقطه ای که بخواهند از عرض خیابان عبور کنند، به منظور آسان و ایمن تر بودن عبور پیاده ها از عرض خیابان های محلی عرض سواره رو این خیابانها کم گرفته می شود، حداکثر ظرفیت در خیابانهای محلی نه بر اساس راحتی عبور وسایل نقلیه موتوری بلکه با رعایت حال پیاده ها در عبور از عرض خیابان تعیین می شود. در خیابانهایی که ترافیک موتوری، دوچرخه ها و پیاده ها از سطح مشترکی استفاده می کنند حداکثر سرعت مجاز وسایل نقلیه موتوری 15 کیلومتر در ساعت تعیین می شود.
لذا برای عملکرد بهتر شبکه و حفظ سلسله مراتب شبکه ارتباطی برای دسترسی به یک قطعه یا معبر در طرحهای تفکیکی جدید رعایت ضوابط زیر ضروری می باشد.

2- ت- دسترسی گذرگاهها به معابر معادل و یا کوچکتر از آنها
– دسترسی به کوچه ها فقط از کوی و کوچه
– دسترسی به خیابان جمع و پخش کننده (محلی اصلی ) فقط از کوچه (محلی فرعی) و خیابان پخش کننده حداقل در مسافتی معادل 75-50 متر
– دسترسی به خیابان شریانی درجه دو فرعی حداقل در مسافتی معادل 150 متر صرفاً از طریق خیابانهای جمع کننده و پخش کننده ( محلی اصلی )
– دسترسی به خیابان شریانی درجه دو اصلی فقط از خیابانهای جمع کننده و پخش کننده اصلی (شریانی درجه دو فرعی ) حداقل در مسافتی معادل 250 متر
– دسترسی به شریانی درجه یک از خیابان شریانی درجه دو اصلی حداقل در مسافتی معادل 500 متر و در شرایط خاصی کمتر از 250 متر نباشد.

3- ت- دسترسی قطعات
رعایت سلسله مراتب کاربری ها و شبکه معابر و هماهنگی این دو با هم از اصول دسترسی در طرح تفصیلی شهر است.
1-3- ت- دسترسی سواره به شریانی درجه یک از هر نوع کاربری به جز کاربری های شهری که نیاز به دسترسی سریع دارند مانند آتش نشانی – بیمارستانهای بزرگ و پمپ بنزین ها ممنوع می باشد.
2-3- ت-حداقل عرض دسترسی ها برای کار بری های مختلف به شرح جدول10 می باشد:
3-3- ت- هر پلاک فقط مجاز به داشتن یک دسترسی اتومبیل رو با عرض حداکثر 5/3 متر می باشد. در پلاکهایی واقع در خیابانهای محلی با عرض بیش از 20 متر یک دسترسی دیگر مجاز است.
4-3- ت- احداث رامپ و پله در محدوه پیاده رو و گذر ممنوع می باشد و درب ساختامنها نبایستی به بیرون باز شود.
5-3- ت- نصب درماشین رو در پخها ممنوع است و در موارد موجود باید در زمان بازسازی و نوسازی جابجا شود.
6-3- ت- دسترسی و ایجاد نورگیر به زیر زمین از سطح پیاده روها ممنوع می باشد.

جدول10 حداقل عرض دسترسی برای کاربری های مختلف
نوع کاربری
حداقل عرض معبر (متر)
توضیحات

مهد کودک و دبستان
10
در کنار شریانی درجه یک ودو ممنوع می باشد
راهنمایی ودبیرستان
12
در کنار شریانی درجه یک و دو ممنوع می باشد
فرهنگی – مذهبی – درمانی (مقیاس محله)
10
–
فرهنگی – مذهبی – درمانی
(مقیاس ناحیه و شهر)
20
–
بهداشتی- فضای سبز- ورزشی (مقیاس محله)
10
–
بهداشتی- فضای سبز- ورزشی (مقیاس ناحیه و شهر)
16
–
تجهیزات شهری
16
–
تجاری مقیاس محله
10
ممنوعیت درکنار شریانی درجه یک و دو
تجاری مقیاس ناحیه و شهر
20
–
اداری
16

2-5-3- حوزه کاربری تجاری:
کاربری های قابل استقرار در این حوزه عبارتند از :
1- تجاری نواری
2- تجاری محله (خرده فروشی)
3- تجاری ناحیه
4- حوزه مختلط تجاری، اداری ، مسکونی
5- حوزه مختلط فرهنگی، پذیرایی، تفرجگاهی
6- تجاری شهری (عمده فروشی)
7- بازار روز

1-2-5-3- ضوابط عمومی تفکیک و ساختمان در حوزه کاربری اراضی تجاری:
تبصره 1- هر نوع تغییر اساسی یا تکمیل ساختمان تجاری میبایست با توجه به کلیه ضوابط طرح جامع انجام پذیرد
تبصره 2 – در مورد ساختمانهای تجاری واقع در حریمها و محدوده های حفاظت شده رعایت ضوابط ساختمانی ویژه این محدوده ها نسبت به ضوابط عمومی طرح جامع دارای اولویت میباشد.
تبصره 3- ارتفاع مغازه ها از کف تمام شده تا زیر سقف نمیبایست از 5 متر کمتر و همچنین دهانه مغازه کمتر از 4 متر باشد.
تبصره 4- در کلیه ساختمانهای تجاری سطح کل زیر بنا در طبقه همکف نمیبایست از هشتاد درصد و در طبقات بالاتر از همکف 60 درصد سطح کل زمین تجاوز کند.
تبصره 5- کلیه واحدهای تجاری که تا قبل از تصویب طرح جامع دارای مجوز احداث واحد تجاری از شهرداری بوده اند به عنوان تجاری وضعیت موجود تلقی و با همان مساحت زیربنا قابل نوسازی میباشند. (در صورت احداث بنا در دوره زمانی پروانه ساخت)
تبصره 6- هر پنج واحد تجای (مغازه) میبایست دارای یک سرویس بهداشتی (توالت، دستشویی) باشند که در محل مناسب پیش بینی شده باشد.
تبصره 7: تجمیع دو یا چند مغازه یا واحد تجاری به یک مغازه بزرگتر در صورت تطابق کامل با ضوابط طرح بلامانع میباشد.
تبصره 8: احداث زیرزمین حداکثر تا میزان هشتاد درصد سطح قطعه تفکیکی در زیر واحد همکف تجاری جهت استفاده به عنوان (انبار، سرویسهای بهداشتی، پناهگاه، موتورخانه و پارکینگ) تا ارتفاع دو و نیم متر مجاز است. (در صورت استفاده تجاری حداقل ارتفاع 3 متر میباشد)
تبصره 9: تفکیک پلاک و واحد تجاری به دو یا چند مغازه کوچکتر به کلی ممنوع میباشد. (حداقل مساحت یک واحد تجاری محله ای 24 مترمربع، تجاری ناحیه ای 28 مترمربع و تجاری مرکز شهر 32 مترمربع میباشد).
تبصره 10: هرگونه پیش آمدگی و همچنین پله های ورودی مغازه ها به خارج از حدود قطعه زمین تفکیکی مجاز نبوده و صرفاً تزیینات ساختمانی نظیر جای گلدان با رعایت موارد ایمنی با ارتفاع بیش از سه متر از کف معبر و حداکثر تا سی سانتیمتر (30 سانتیمتر) پیشامدگی مجاز میباشد.
تبصره 11: ساختمانهای موجود تجاری تانوسازی اساسی از تبصره های 3، 4، 6 مستثنی خواهند بود.
تبصره 12: در مجتمعهای تجاری، احداث محل پست فشار قوی در صورت لزوم برابر مقررات و ضوابط وزارت نیرو و همچنین احداث و استقرار تاسیسات و تجهیزات آتش نشانی و ایمنی برابر مقررات الزامی است.
تبصره 13: رعایت ضوابط پارکینگ برای کلیه ساختمانهای تجاری براساس جداول پارکینگ پیوست این بخش الزامی است.
تبصره 14: در ساختمانهای تجاری حداقل عرض پله و پاگرد از 3/1 متر کمتر نبوده و حداقل چشمه پله 20 سانتیمتر و ارتفاع پله حداکثر 17 سانتیمتر تعیین میگردد.
تبصره 15: ساختمانهای تجاری واقع در محدوده حریم های مصوب و یا بافتهای تاریخی ملزم به رعایت ضوابط سازمان میراث فرهنگی در جهت هماهنگی با ارتفاع بناها و محوطه های تاریخی و استفاده از نوع مصالح تعیین شده است.

تبصره 18 – ضوابط طراحی و احداث پاساژ:
توضیح: احداث پاساژ صرفاً در کاربریهای تجاری مرکز شهری و مختلط تجاری – اداری و مسکونی، و تجاری ناحیه و تجاری محله مشروط بر اینکه عرض گذرگاه اصلی مجاور آن کمتر از 24 متر نباشد مجاز است.
1-18- به مجموعه های تجاری که علاوه بر احداث واحدهای تجاری در بر گذرگاهها، در عمق پلاک نیز با توجه به ضوابط طرح مجاز به احداث واحدهای تجاری با گذرگاه سرپوشیده میباشد پاساژ اتلاق میگردد.
2-18- احداث پاساژ صرفاً در کاربریهای تجاری مرکز شهری، تجاری مرکز ناحیه و تجاری مرکز محله امکانپذیر بوده و در کاربری مختلط تجاری – اداری – فرهنگی – پذیرایی، احداث واحدهای تجاری مرتبط با این کاربری صرفاً در طبقه همکف امکانپذیر میباشد.
3-18- حداقل تفکیک جهت احداث پاساژ در سطح تجاری مرکز شهری 500 مترمربع و در سطوح مراکز تجاری ناحیه حداقل 400 مترمربع و در سطح تجاری مرکز محله حداقل 300 مترمربع میباشد.
4-18- حداقل دهانه مغازه ها جهت هماهنگی با ضوابط تجاری 4 متر به ترتیب با عمقهای 8 و 7 و 6 متر در مراکز تجاری شهری – ناحیه و محله ای میبایست مورد رعایت قرار گیرد.
توضیح: عرض سی درصد از سطح مغازه در پاساژها میتواند برای مصارف خاصی 3 متر در نظر گرفته شود.
5-18- ارتفاع مغازه ها از کف تمام شده تا زیر سقف در طبقه همکف جهت هماهنگی با ضوابط تجاری شهر 5 متر میباشد. در طبقات بالای همکف در پاساژ بدون لحاظ نیم طبقه ارتفاع مغازه ها میتواند تا حداقل 3 متر کاهش یابد.
6-18- تفکیک مغازه ها به دو یا چند واحد کوچکتر امکان پذیر نمیباشد اما تجمیع دو یا چند مغازه به واحد بزرگتر بلامانع خواهد بود.
7-18- حداقل فضای باز در همکف بیست درصد میباشد که جهت احداث حیاط مرکزی قابل استفاده خواهد بود.
8-18- محل استقرار و اندازه تابلوها برای هر پاساژ قبلاً میبایست مورد طراحی قرار گیرد.
9-18- تعداد طبقات مجاز با توجه به عرض گذرگاه اصلی مجاور پلاک و تراکم مربوطه قابل محاسبه میباشد.
10-18- ارتفاع زیرزمین حداکثر 5/2 متر جهت استفاده انبار، پناهگاه، موتورخانه و پارکینگ مجاز میباشد.
11-18- ارتفاع طبقه زیر همکف (زیرزمین) 5/2، در طبقه همکف 5 متر و طبقه اول و بالاتر حداقل 3 متر خواهد بود.
12-18- سطح گذرگاههای پیاده در طبقه همکف و بالاتر با حداقل عرض 5/2 متر نمیبایست از بیست درصد سطح کل زمین کمتر بوده و عرض ورودی و خروجی اصلی حداقل 5 متر خواهد بود.
13-18- احداث پارکینگ در زیر زمین پاساژ یا در محدوده مناسب از آن به نحوی که حداکثر فاصله تا ورودی پاساژ 100 متر باشد (در فضای باز یا سرپوشیده) میبایست طراحی و تامین گردد.
14-18- به ازا هر یک صد متر مربع سطح کل زیر بنا سه واحد پارکینگ که هر واحد حداقل 25 مترمربع سطح خواهد داشت میبایست در نظر گرفته میشود و سقف حیاط مرکزی میبایست سقف آخرین طبقه باشد.
15-18- هر پاساژ دارای یک ورودی و یک خروجی اصلی و یک خروجی اضطراری بوده دسترسی پاساژ میبایست از دو طریق به شبکه گذرگاههای سواره و پیاده از طریق دو درب خروجی برقرار گردد.
16-18- هر پاساژ میتواند به اندازه صد درصد سطح زمین با ارتفاع حداکثر 5/2 متر زیرزمین احداث نماید و احداث واحد تجاری و مسکونی در زیرزمین مجاز نمیباشد.
17-18- در اراضی با مساحت بیش از 1000 مترمربع در صورتی که عرض زمین بیش از 30 متر باشد در صورت احداث پاساژ لازم است.بنای ساختمان پاساژ معادل نصف عرض پیاده رو از برگذرگاه مجاور عقب نشینی نماید به نحوی که این عقب نشینی از 2 متر کمتر نباشد. (ورودی اصلی پاساژ میتواند دارای عقب نشینی بیشتری باشد)
18-18- در صورتیکه ارتفاع پاساژ بیش از دو طبقه روی زمین و مساحت آن بیش از 700 مترمربع باشد احداث پله اضطراری الزامی و در صورتی که عرض زمین بر خیابان اصلی بیش از 25 متر باشد تعبیه حداقل دو ورودی با عرض حداقل 4 متر الزامی میباشد.
19-18- ارتفاع پله ها حداکثر 17 سانتیمتر و کف پله از 33 سانتیمتر کمتر نبوده حداقل عرض پله ها کمتر از 3/1 متر نباشد و فاصله بین دو پله حداقل 30 سانتیمتر برای نورگیری و دست انداز (جان پناه) در نظر گرفته شود. عرض پاگرد حداقل 130 سانتیمتر و حداکثر تعداد پله ممتد 8 عدد میباشد، حداقل عرض ورودی پله ها 3 متر و در ساختمانهای چهار طبقه و بیشتر وجود آسانسور الزامی است.
20-18- سطح نورگیر مرکزی میبایست حداقل معادل پنجاه درصد سطح حیاط مرکزی (کمتر از 12 درصد کل زمین) نباشد و به گونه ای طراحی گردد تا پاساژ از حداکثر نور طبیعی بهره مند شود.
21-18- پیشامدگی برای پاساژ ممنوع است مگر در ارتفاع بیش از 5 متر و در حد 30 سانتیمتر صرفاً جهت احداث تابلو و جعبه گل و تزیینات ساختمان
22-18- در احداث پاساژ مسائل ایمنی، مقاومت در برابر خطرات زلزله (رعایت آئین نامه 2800)، آتش سوزی و ضوابط عبور و مرور معلولین میبایست در نظر گرفته شود.
23-18- به ازا هر ده مغازه احداث یک سرویس بهداشتی ضروری میباشد.
24-18- ارتفاع طبقه همکف براساس جداول کف تمام شده محاسبه و به متقاضیان اعلام میگردد.
25-18- احداث جان پناه جهت راه رو پیاده در طبقات چنانچه به فضای باز همکف ارتباط داشته باشد با حداقل 8/0 متر ارتفاع و یا استفاده از مصالح بی خطر و زیبا الزامی است.
26-18- در پاساژهایی که بیش از 1000 متر مربع زیربنا داشته باشند احداث محل جمع آوری زباله به مساحت حداقل 6 مترمربع مشروط به داشتن دسترسی به یکی از گذرگاههای ورودی جهت تخلیه زباله الزامی و احداث محل جمع آوری زباله در طبقات ممنوع میباشد.
27-18- تعبیه شیر آتش نشانی و وسائل اطفاء حریق در پاساژ الزامی است.
28-18- احداث هتل یا مسافرخانه و کاربری مشابه (خوابگاه و…)، مطبهای پزشکان در طبقه بالای پاساژ ممنوع میباشد و در صورتی که ایجاد مسافرخانه ها یا مهمانپذیر براساس ضوابط وزارت ارشاد اسلامی صورت پذیرد با ایجاد راه دسترسی جداگانه مجاز میسر خواهد بود.
29-18- رعایت ضوابط میراث فرهنگی و حریم آنها (مجاورتها، اشراف و احداث طبقات با ارتفاع مناسب) و در صورت نوسازی و تجدید بنا در پاساژهای قدیمی میبایست رعایت گردد. نقشه معماری و سازه پاساژ میبایست به تایید شهرداری و به کمیته فنی کمیسیون ماده پنج استان برسد.
30-18- واگذاری واحدهای تجاری ناهماهنگ (با عملکرد اصلی اکثریت واحدهای تجاری پاساژ) نیازمند اخذ مجوز از شهرداری میباشد.

تبصره 19- ضوابط احداث نیم طبقه در داخل واحدهای تجاری:
احداث نیم طبقه در داخل فضای واحدهای تجاری (مغازه ها) باشرایط ذیل مجاز می باشد:
1-19- ارتفاع مغازه ها از زیر سقف حداقل 5 متر و ارتفاع نیم طبقه اول حداقل 60/2 متر باشد.
2-19- مغازه ها دارای در ورودی مشترک برای هر دو طبقه باشدو مالک و یا مالکین دارای یک پروانه کسب برای هر دو طبقه مورد نظر باشد.
3-19- حداقل مساحت و ابعاد لازم بر اساس ضوابط تجاری طرح تفصیلی در موردمغازه تامین شده باشد.
4-19- مجموع سطح نیم طبقه ها از پنجاه درصد سطح مجاز مجتمع تجاری در طبقه همکف (سطح مورد پوشش مغازه ها) تجاوز ننماید.
5-19- در کاربریهای تجاری مختلط مرکز شهری، مرکز ناحیه ، مرکز خدماتی محلات و تجاری نواری پنجاه درصد از سطح نیم طبقه جزء سطح زیربنای تجاری محسوب خواهد شد.
6-19- نیم طبقه می بایست دارای نور طبیعی و حداقل ارتفاع آن 20/2 متر باشد.
تبصره 20- عقب نشینی واحدهای تجاری که به صورت پاساژ. یا بازارچه احداث میشود از بر گذرگاه در طبقه همکف به میزان حداقل دو متر الزامی میباشد و مالک میتواند به اندازه دو برابر میزان عقب نشینی شده به سطح زیربنا اضافه نماید.
تبصره 21- سقف حیاط مرکزی در پاساژها در صورت احداث واحدهای تجاری در طبقات میبایست در حد آخرین طبقه تجاری باشد..
تبصره 22- ساختمانهای موجود تا نوسازی اساسی از تبصره های فوق مستثنی خواهد بود.
تبصره 23- دسترسی قطعات تجاری در حوزه های مختلط و مراکز مناطق و نواحی شهری در طرحهای تفکیکی جدید میبایست از دو طریق به شبکه گذرگاههای پیاده و سواره تنظیم گردد.
تبصره 24- رعایت ضوابط پارکینگ برای کلیه ساختمانهای تجاری بر اساس جدول ارائه شده در این بخش لازم الاجرا می باشد.
تبصره 25- حداقل ارتفاع اطاقها (به استثناء مغازه ها) از کف تمام شده تا زیر سقف در طبقات بالای همکف 70/2 متر و جهت زیرزمین 40/2 متر است.
تبصره 26- حداقل عرض هر قطعه زمین جهت مجتمع تجاری تا 3 طبقه 12 و جهت ساختمان بیشتر از چهار طبقه 15 متر میباشد.

تبصره 27- مقررات عقب نشینی ویژه ساختمانهای تجاری:
در حوزه استفاده از اراضی تجاری ساختمانهائیکه از دو طبقه بلندتر و عرض زمین آنها پانزده متر و بیشتر می باشد میبایست عقب نشینی نسبت به کلیه برهای قطعه زمین که به پلاکهای مجاور محدود می شود از طبقه اول به بالا به ترتیب زیر رعایت گردد.
الف- ساختمانها با ارتفاع تا چهار طبقه مشمول حداقل 5/1 متر عقب نشینی، (ارتفاع طبقه همکف از کف تا زیر سقف پنج متر می باشند.) در کلیه طبقات بالاتر از طبقه اول به عمق حداقل 5 درصد طول پیشامدگی بنا میباشند.
ب- ساختمانهای پنج طبقه و یا بیشتر حداکثر ارتفاع سی و دو متر ارتفاع در کلیه طبقات بالاتر از اول حداقل دو متر نسبت به حد پلاک عقب نشینی نمایند.
پ – طرح معماری ساختمانها برای قطعاتی که به منظور احداث واحدهای تجاری در پلاکهای با مساحت بیش از یکهزار متر مربع در نظر گرفته میشود میبایست جداگانه به تصویب کمیته فنی کمیسیون ماده پنج برسد.
2-2-5-3- حوزه کاربری تجاری نواری:
توضیح: کاربری تجاری – نواری به استثنای ورودی شهر عمدتاً شامل نوارهای موجود تجاری در مناطق مسکونی میباشد که با دریافت مجوز از شهرداری احداث و در طرح جامع به عنوان کاربریهای موجود تثبیت گردیده اند.
اراضی واقع در این حوزه به صورت واحدهای تجاری منفرد یا نواری در مقیاس محله و ناحیه با مساحت حداقل 24 متر مربع برای هر واحد در طبقه همکف و در بر گذرگاههای اصلی و با ارتفاع پنج متر در کاربری تجاری و سه متر در کاربری مسکونی به عنوان تجاری – نواری مجتمع تلقی میگردد.
تبصره 1 – عمق واحدهای تجاری نواری حداقل 6 متر میباشد مگر آنکه عمق پلاک زمین از این مقدار کمتر باشد.
تبصره 2 – حداقل مساحت زمین جهت کاربری تجاری نواری با سند مجزا پنجاه متر مربع تعیین میگردد.
تبصره 3- حداکثر مساحت تجاریهای منفرد مجاز در مناطق مسکونی 24 مترمربع میباشد.
تبصره 4- در تجاری نواری احداث واحد مسکونی در طبقات بالای همکف مجاز نمیباشد.
تبصره 5 – واحدهای منفرد تجاری که به عنوان کاربری مجاز در مناطق مسکونی احداث میگردند یا مساحت آنها حداقل 24 متر مربع با ابعاد (6*4 متر) باشد میبایست دارای دسترسی مستقیم به گذرگاه بوده و ارتفاع آنها جهت امکان نورگیری ساختمانهای شمالی 5/3 متر باشد.

3-2-5-3- حوزه کاربری تجاری محله (خرده فروشی):
1- حداقل تفکیک اراضی در این حوزه 200 متر مربع و حداقل ابعاد قطعه تفکیکی به طول 16 و عرض 10 متر خواهد بود.
2- حداقل مساحت واحدهای مستقل آپارتمانی بدون مشاعات در تراکم تجاری محله 80 متر مربع میباشد.
3- حداکثر سطح اشغال در طبقه همکف 80 درصد سطح پلاک میباشد.
4- حداکثر درصد تراکم ساختمانی در طبقات واحدهای تجاری محله یکصد و چهل درصد میباشد.
5- حداقل فضای باز (سطح خالی) بیست درصد کل زمین تفکیکی میباشد و بنا میتواند در هر قسمت از زمین که برای نورگیری و تهویه مناسبتر است مستقر گردد (مشروط بر اینکه ضمن هماهنگی در نورگیری واحدهای مجاور ایجاد اختلال ننماید).
6- ماهیت فعالیتهای تجارتی مجاز در مرکز تجاری محله در حد تامین احتیاجات روزانه خرده فروشی و خدمات ساکنین هر محله به استثنای کارگاههای مزاحم شهری باشد.
7- عمق واحدهای تجاری در مرکز محله حداقل 6 متر است مگر آنکه عمق پلاک زمین از این مقدار کمتر باشد.

4-2-5-3- حوزه کاربری تجاری ناحیه:
فعالیتهای تجاری مجاز در این مراکز میبایست احتیاجات سطح دو یا به عبارت دیگر نیازمندیهای هفتگی خرده فروشی، خدمات بخش خصوصی، خدمات بخش دولتی و تفریحات تجاری ساکنین هر ناحیه را در زمینه های لازم فراهم نماید.
1- حداقل مساحت قطعات تفکیکی تجاری ناحیه 250 متر مربع و حداقل ابعاد قطعات تفکیکی (طول 18 متر و عرض 12 متر) خواهد بود.
2- عمق واحدهای تجاری ناحیه حداقل 7 متر میباشد مگر آنکه عمق پلاک زمین از این مقدار کمتر باشد.

3- حداکثر سطح زیربنا در طبقه همکف هشتاد درصد سطح کل پلاک تفکیکی و سطح فضای باز (خالی) حداقل بیست درصد سطح کل زمین تفکیکی میباشد و میتواند جهت نورگیری و تهویه بهتر در هر قسمت از زمین ضمن هماهنگی با بناهای مجاور قرار گیرد.
4- حداکثر تراکم ساختمانی در طبقات واحدهای تجاری در مراکز نواحی دویست درصد سطح پلاک میباشد.
5- حداقل مساحت واحدهای مستقل آپارتمانی بدون مشاعات در تراکم تجاری ناحیه 90 متر مربع میباشد.

اراضی تجاری ناحیه:
شامل واحدهای خرید هفتگی مانند سوپرمارکتها، فروشگاههای تعاونی مصرف شهر و روستا، نوشت افزارفروشیها، شعبه بانکها، بنگاههای معاملاتی و غیره میباشد.

5-2-5-3- حوزه کاربری مختلط تجاری – اداری – مسکونی:
1- در اراضی این حوزه صرفاً سطح طبقه همکف با دسترسی مستقیم واحدها به گذرگاه سواره مجاز به استفاده تجاری، باقیمانده سطح همکف و سطح طبقه اول مجاز به استفاده اداری و طبقات بالاتر مجاز به استفاده مسکونی با ضوابط تراکم زیاد میباشند.
2- حداقل مساحت قطعات تفکیکی در این حوزه 300 متر مربع و حداقل ابعاد قطعات تفکیکی (طول 20 متر و عرض 15 متر) خواهد بود.
3- حداکثر زیربنا در طبقه همکف 70 درصد و حداکثر تراکم ساختمانی در کل طبقات ساختمان 240 درصد میباشد.
4- حداقل سطح فضای باز (ساخته نشده) 30 درصد کل سطح قطعه تفکیکی است.
5- حداقل عمق واحدهای تجاری شهری 8 متر میباشد.
6- طول هیچیک از قطعات حاصل از تفکیک نمیبایست از سه برابر عرض آن بیشتر باشد.
7- رعایت میزان مثلث دید (پخ) براساس جداول پیوست در مبحث دسترسیها براساس عرض پیشنهادی گذرگاههای متقاطع در هنگام تفکیک الزامی میباشد.
8- عمق قطعات کاربریهای مختلط تجاری – اداری، یک پلاک حداکثر به عمق 30 متر تعیین میگردد.
9- دسترسی قطعات در حوزه های مختلط تجاری – اداری در طرح های تفکیکی جدید اراضی میبایست از دو جبهه به شبکه گذرگاههای پیاده و سواره تنظیم گردد.
تبصره: در کاربریهای مختلط در صورتی که عمق پلاک بیش از 30 متر بوده و بخش باقیمانده به گذر دیگری دسترسی نداشته باشد و همچنین حد نصاب تفکیک برای کاربری لحاظ شده (صرفاً کاربری مسکونی) را دارا نباشد میتوان با در نظر گرفتن ورودی مشترک به تناسب تراکم هر یک از استفاده های تعیین شده مورد طراحی قرار گیرد.
10- کلیه واحدهای تجاری در طبقه همکف میبایست دارای دسترسی مستقیم به گذرگاههای مجاور باشند. (پلاکهایی که به صورت پاساژ احداث میشوند از این قاعده مستثنی میباشند). بقیه سطح پلاک در طبقه همکف میتواند به صورت آپارتمانهای تجاری احداث شود. بدیهیست در این صورت تامین دسترسی واحدهای آپارتمانی به صورت غیرمستقیم بلامانع خواهد بود

1-5-2-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه استفاده از اراضی مختلط تجاری – اداری و مسکونی ناحیه:
الف – آموزش و خدمات اجتماعی و فرهنگی: احداث تاسیسات آموزشی در حد آموزشگاههای حرفه ای خصوصی، مراکز نگهداری کودکان، موسسات خیریه، فرهنگی – اجتماعی مجاز میباشد مشروط بر اینکه کلیه ضوابط مربوط به حوزه های مختلط را رعایت نماید.
ب – بهداشتی: احداث تاسیسات بهداشتی در حد درمانگاه جهت معالجات سرپایی، آزمایشگاه و مطب پزشکان مجاز میباشد مشروط بر اینکه ضوابط مربوط به حوزه استفاده از اراضی مختلط رعایت گردد.
پ – پمپ بنزین: احداث پمپ بنزینهای کوچک (شامل دو دستگاه پمپ) در صورت رعایت کلیه ضوابط مربوط به فواصل دسترسیها و تنظیم ورود و خروج طبق اصول فنی و موافقت شرکت ملی نفت مجاز خواهد بود. (صرفاً در مراکز مختلط و تجاری ناحیه و در یک طبقه)
ت – تعمیرگاه و سرویس اتومبیل: احداث تعمیرگاه و سرویس اتومبیل به استثنای صافکاری و فعالیتها مشابه که صدای شدید، بو و گازهای نامساعد تولید مینمایند در صورت رعایت ضوابط مربوط به فواصل دسترسیها و تنظیم ورود و خروج وسائط نقلیه به ترتیبی که در امر ترافیک ایجاد اختلال ننماید مجاز میباشد.
ث – احداث کاربریهای تفریحی و پارک: زمینهای بازی و ورزشی با رعایت کلیه ضوابط مربوط به دسترسیها و حوزه استفاده از اراضی مربوطه مجاز میباشد.
ج – واحدهای مسکونی: در طبقات فوقانی اراضی مختلط تجاری احداث واحدهای مسکونی حداکثر معادل سی درصد تراکم مجاز مشروط موارد ذیل مجاز میباشد:
1- ضوابط مربوط به حوزه استفاده از اراضی مسکونی تراکم زیاد رعایت گردد.
2- واحدهای مسکونی میبایست دارای دسترسی مجزا بوده و با فضای باز قطعه زمین نیز رابطه مستقیم داشته باشند.
چ – دولتی – اداری: احداث تاسیسات اداری، دولتی در مراکز شهری مجاز میباشد مشروط بر اینکه کلیه ضوابط ساختمان مربوط به حوزه اداری، دولتی رعایت گردد و صرفاً در سطح طبقه اول مجاز میباشد.
ح – خدمات دفتری – تجاری: از نظر تعریف، انواعی از خدمات تجاری که به منظور ارائه خدمات به بیش از یک فضا نیاز داشته باشند ( به عنوان مثال عکاسی، خیاطی، آرایشگاه زنانه) خدمات دفتی – تجاری نامیده میشوند (از جمله فضاها و پشت واحدهای تجاری).
احداث خدمات تجاری دفتری مانند مراکز خدمات شخصی، مشاوره مالی، بانکی و بیمه، مشاوره حقوقی، ملکی، تبلیغاتی، فنی و مهندسی، ساختمانی، تعمیرات در طبقات فوقانی کاربریهای تجاری و مختلط تجاری با احداث سرویس بهداشتی با مساحت حداقل 4 متر مربع برای هر واحد بلامانع میباشد.
خ – خدمات اجتماعی – فرهنگی – خیریه: احداث این قبیل تاسیسات در حوزه های استفاده از زمین تجاری مرکز ناحیه مختلط (تجاری) مشروط بر اینکه کلیه ضوابط ساختمان حوزه استفاده از زمین آموزشی یا فرهنگ و ارشاد اسلامی در آن رعایت شود مجاز میباشد.

ضوابط معماری و ساختمان در تراکمهای مختلف مسکونی و مراکز مختلف تجاری
نوع کاربری
حداکثر واحد در حداقل تفکیکی
طبقه بندی تراکم
تراکم ناخالص (نفر در هکتار)
حداقل مساحت قطعات تفکیکی (مترمربع)
حداقل (متر)
حداکثر درصد زیربنا در همکف
حداقل سطح حیاط خلوت با پاسیو
حداقل عرض حیاط خلوت
حداکثر درصد پیشامدگی بنا با احتساب حیاط خلوت
حداکثر درصد تراکم در کل طبقات
حداقل درصد سطح فضای باز
حداکثر درصد سطح فضای باز مجاز برای استفاده پارکینگ
حداقل مساحت واحد پارکینگ (مترمربع)

طول قطعه
عرض قطعه

مسکونی
16/2
تراکم ویژه (باغداری)
50-25
غیرقابل تفکیک
–
–
150 مترمربع
30
3
–
300 مترمربع
–
–
25

38/2
تراکم کم
حداقل
108
450
28
12
50 درصد
15
3
50 درصد
60 درصد
55 درصد
20 درصد
20

17/2

متوسط
126
350
23
12
50 درصد
12
3
55 درصد
70 درصد
50 درصد
24 درصد
20

97/1

حداکثر
144
280
20
10
50 درصد
10
2
55 درصد
80 درصد
50 درصد
24 درصد
20

15/2
تراکم متوسط
حداقل
151
250
18
10
55 درصد
5/9
2
60 درصد
90 درصد
45 درصد
25 درصد
20

53/2

متوسط
196
240
18
10
50 درصد
5/9
2
60 درصد
110 درصد
45 درصد
25 درصد
20

63/2

حداکثر
223
220
16
10
55 درصد
9
2
60 درصد
125 درصد
45 درصد
25 درصد
10

83/2
تراکم زیاد
حداقل
236
200
16
10
55 درصد
9
2
60 درصد
135 درصد
45 درصد
25 درصد
20

83/2

متوسط
262
180
15
10
55 درصد
9
2
60 درصد
150 درصد
45 درصد
25 درصد
20

85/2

حداکثر
288
165
15
10
55 درصد
5/8
2
60 درصد
165 درصد
45 درصد
27 درصد
20

اراضی کشاورزی (داخل محدوده)

غیرقابل تفکیک
–
–
250 مترمربع
30
3

250 درصد
–
–
25

تراکم مختلط مسکونی – اداری – تجاری
173
300
25
10
70 درصد
–
–
–
240 درصد
30 درصد
–
25
تجاری
85/3
تجاری مرکز محله
–
200
16
10
70 درصد
–
–
–
140 درصد
20 درصد
–
25

1/6
تجاری مرکز ناحیه
–
250
18
12
80 درصد
–
–
–
200 درصد
20 درصد
–
25

2/13
تجاری مرکز شهری
–
300
18
15
80 درصد
–
–
–
400 درصد
20 درصد
–
25

1- در مواردی که تعداد پارکینگ بیش از 2 واحد باشد مساحت هر واحد 25 مترمربع خواهد بود.
2- در مواردی که (با توجه به ضوابط فوق) پارکینگهای خصوصی کمتر از نصف تعداد خانوارهای ساکن واحد ساخمانی باشد احداث پارکینگ عمومی در فاصله نزدیک (حداکثر 200 متر) واحدهای سکونی الزامی است
3- واحدهای مسکونی جز در مواردی که استفاده تجاری در آن مجاز باشد میبایست در جنوب قطعه زمین استقرار یابند (در مناطق ساخته شده براساس نحوه عمل هشتاد درصد از مستحدثات موجود عمل خواهد شد).
4- کلیه ساختمانهای مسکونی که در بر گذرگاه واقع گردیده اند میبایست به میزان حداقل 5/1 متر نسبت به حریم گذرگاه عقب نشینی ساختمان را با تعبیه نرده آهنی و حفظ مالکیت خصوصی رعایت نمایند.
5- بعد خانوار در تراکمهای زیاد، متوسط، کم در یک واحدمستقل به ترتیب 65/4، 5/4، و 35/4 نغر منظور گردیده است.
6- در کلیه تراکمها در صورتی که پیلوتی صرفاً جهت احداث حداکثر مجاز عملکردهای پارکینگ، انباری واحدهای مسکونی، موتورخانه، اطاق سرایدار، سرویس بهداشتی مورد استفاده قرار گیرد تراکم محسوب نمیگردد در صورتی که در پیلوتی واحد مسکونی یا ت جاری احداث گردد به میزان مساحت واحد احداثی فوق از تراکم مجاز مسکونیو یا تجاری کاسته خواهد شد (مشاعات ساختمانهای چند واحدی جز زیربنا محسوب میشود)
7- در تراکمهای مختلط احداث واحدهای تجاری، خدماتی صرفاً در طبقات همکف مجاز میباشد.
8- حداقل مسحت واحدهای مستقل ساختمانی با مشاعات متعلقه در تراکمهای زیاد، متوسط و کم به ترتیب 105، 115، 125 مترمربع و در تراکمهای تجاری محله، ناحیه و شهری به ترتیب 80، 90، 100 مترمربع میباشد.
9- حداقل مساحت حیاط خلوت برای (خواب و نشیمن) 12 مترمربع برای سرسرا و آشپزخانه 5 مترمربع و برای سرویسهای بهداشتی 5/1 مترمربع میباشد.
تبصره 1- کلیه استفاده های مجاز در حوزه تجاری مراکز مختلط شهری میبایست با ضوابط سازمان میراث فرهنگی و وزارت ارشاد اسلامی مغایر نباشد.
تبصره 2 – احداث تعمیرگاه و سرویس و نیم سرویس اتومبیل در مراکز تجاری شهری، مختلط تجاری اداری و یا فرهنگی – پذیرایی غیرمجاز میباشد.

2-5-2-5-3- ضوابط احداث بازار روز:
1- حداقل مساحت زمین مورد نیاز 2500 مترمربع و حداکثر4500 مترمربع
2- حداکثر تراکم ساختمانی 30 درصد کل زمین میباشد. (حداکثر درصد زیربنا در همکف و نیم طبقه از 35% سطح زمین تجاوز ننماید)
3- حداقل فاصله ردیف ساختمانها از یکدیگر و از حد پلاک 6 متر میباشد.
4- تامین سه واحد پارکینگ به ازاء هر صدمتر مربع زیربنا از فضای باز بلامانع است.
5- احداث ساختمانها در یک طبقه و حداکثر به ارتفاع 5 متر باشد.
6- دهنه هر باب مغازه حداقل 4 متر و عمق هر مغازه 7 متر میباشد.
7- احداث نیم طبقه حداکثر تا 50 درصد مساحت مغازه بلامانع است.
8- احداث مغازه ها به صورت پشت به پشت مجاز نمیباشد.
3-5-2-5-3- حوزه کاربری اراضی مربوط به بازار روز:
تعریف: بازار روز به مجموعه های تجاری نواری اطلاق میگردد که دارای یک محوطه باز، پارکینگ عمومی، بارانداز و تاسیسات مشترک بوده و قیمت کالاهای عرضه شده به صورت روزانه توسط شهرداری کنترل گردد.
تبصره 1- اراضی محدوده بازار روز قابل تفکیک نمیباشد و در صورت وجود تفکیک قبلی طراحی بازار روز میبایست با شرایط ذیل در کل کاربری به صورت یکپارچه صورت پذیرد:
الف – حداکثر درصد زیربنا در همکف از 40 درصد سطح زمین تجاوز ننماید.
ب – ارتفاع غرفه ها از 5 متر (یک طبقه به انضمام نیم طبقه) داخل آن نمیبایست تجاوز نماید.
پ – احداث نیم طبقه با پنجاه درصد پیشامدگی در طول غرفه ها بلامانع میباشد.
ت – طراحی ورودی غرفه ها به صورت توامان میبایست به نحوی صورت پذیرد که دارای یک ورودی به محل دریافت کالا و یک ورودی به محل فروش کالا باشند.
ث – ارتفاع کف تمام شده بارانداز (حداقل با عرض 5/2 متر) در محل دریافت کالا جهت سهولت تخلیه میبایست به صورت سکو حداقل یک متر بالاتر از کف گذرگاه داخلی طراحی و محلی جهت احداث رمپ در آن پیش بینی گردد.
ج – طراحی گذرگاههای داخلی بازار روز با ورودی و خروجیهای مجزا میبایست به نحوی صورت پذیرد که مسیر ورود و خروج کالا کاملاً از یکدیگر مجزا در نظر گرفته شده و هر واحد تجاری تواماً به دو گذرگاه دسترسی داشته باشد.
چ – کف سازی و شیب کف غرفه ها و باراندازها میبایست با توجه به لزوم نظافت و شستشوی روزانه از مصالح مقاوم با شیب مناسب طراحی و احداث گردد.
ح – گذرگاههای مربوط به ورود خریداران به صورت مسقف و یا با طراحی سایه بان در طرح منظور گردد.
خ – سیستم فاضلاب و دفع آبهای سطحی، لوله کشی آب گرم و سرد برای هر یک از غرفه ها و محوطه بازار روز طراحی و احداث گردد.
د – موقعیت و نظام دفع ضایعات و زباله با توجه به جهت وزش بادهای غالب، عدم دید و سهولت جمع آوری با ورودی جداگانه در طرح منظور گرددد.
ذ – تاسیسات جنبی مانند دفتر، اطلاعات، نمازخانه، نگهبانی، سرویسهای بهداشتی، شیرهای آتش نشانی، انبار و سردخانه در طرحها مورد توجه قرار گیرد.
ر – حتی الامکان غرفه های مربوط به عرضه گوشت، طیور، ماهی در طرح به صورت مجزا در نظر گرفته شوند.
ز – در طراحی محوطه سازی، نورپردازی محیط، احداث آبنما، نیمکت، سایه بان، فضای سبز، بوفه، آب فشان، تابلوهای راهنما با مصالح مقاوم مورد توجه قرار گیرد.
ژ – ابعاد پارکینگ میبایست براساس تعداد و نوع و ظرفیت وسائل نقلیه ای که به صورت روزانه از بازار روز استفاده خواهند نمود به طور مجزا برای اتومبیلهای باری و سواری طراحی و تعداد پارکینگ علاوه بر بارانداز میبایست برای مراجعان حداقل به ازا هر غرفه دو محل پارک در طرح منظور گردد.
س – حداقل عرض راهروهای سرپوشیده مربوط به آمد و شد خریداران 5 متر میباشد.
تبصره 2 – در صورتی که مساحت اختصاص داده شده به بازار روز بیش از 2 یا چند برابر حد نصاب تفکیک این کاربری باشد (2500 مترمربع) هریک از مالکین با دارا بودن حد نصاب فوق به صورت مجزا مجاز به احداث بازار روز مستقل خواهند بود.
تبصره 3-

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه استفاده از اراضی تجاری
تجاری
کمتر از چهار واحد
یک واحد پارکینگ به ازاء هر 24 متر مربع زیربنای تجاری یا یک واحد تجاری مستقل، برای نیم طبقه تجاری پارکینگ الزامی است

بیش از چهار واحد
یک واحد مازاد به ازاء هر چهار واحد

4-5-2-5-3- حوزه کاربری خدمات شخصی و عمومی:
تعریف: کاربریهای تحت عنوان خدمات شخصی و عمومی صرفاً با استفاده از تثبیت برداشت کاربریها (وضعیت موجود) در کاربریهای پیشنهادی منعکس گردیده و در شمار کاربریهای پیشنهادی محسوب نمیگردند.
الف – مالکین املاک واقع در کاربریهای فوق الذکر تا زمانی که فعالیت آنها در مناطق شهری از نظر سازمان محیط زیست و شهرداری به عنوان کاربری مزاحم شهری تلقی نگردند و تا زمانی که ساختمان نیازمند تعمیرات اساسی نباشد، مجاز به ادامه فعالیت موجود خود خواهند بود.
ب – در صورتی که ساختمان نیازمند تعمیرات اساسی (تعویض سقف، تعمیرات سازه ای و انجام تغییر در تقسیمات داخلی و نورگیری بنا و غیره) باشد، بازسازی و احداث مجدد بنا صرفاً براساس کاربری غالب محور و یا ضوابط کاربری املاک مجاور پس از پرداخت عوارض و حقوق قانونی شهرداری بلامانع میباشد.
پ – تغییر کاربری فوق برای پلاکهای با مساحت کمتر از پانصد متر مربع راساً براساس درخواست مالک و برابر ضوابط طرح تفصیلی قابل اقدام لیکن برای واحدهای با مساحت بیش از پانصدمترمربع براساس ارائه درخواست به شهرداری و طرح در کمیسیون ماده پنج امکان پذیر میباشد.

6-2-5-3- حوزه کاربری اراضی مختلط – فرهنگی – پذیرایی – تفرجگاهی:
واحدهای فروش مواد غذایی آماده، قهوه خانه، رستوران و تریا، سالنهای غذاخوری، هتل، متل مهمانخانه، گالری و نمایشگاههای هنری، مجتمعهای تفریحات سالم، کلوپهای ویدئو، سینما و تئاتر، بازارچه عرضه آثار هنری، مراکز سازمانهای فرهنگی، اجتماعی، کتابخانه، فرهنگسرا، موزه، باشگاهها، مراکز آموزش هنری، واحدهای فروش گل و گیاه، اشیا عتیقه، کتاب، نشریات، صنایع دستی، تابلو نقاشی هنرهای تجسمی و غیره میباشد.
– در اراضی این حوزه احداث واحدهای پذیرایی، فرهنگی، تفرجگاهی مجاز میباشد.
– احداث کاربریهای مربوط به حوزه های پذیرایی، سیاحتی، تفریحی، تفرجگاهی، فرهنگی، اجتماعی و مسکونی در این حوزه به شرح ذیل با ضوابط تجاری در طبقه همکف مجاز میباشد:
تبصره 1- کلیه کاربریهای مربوط به حوزه پذیرایی – سیاحتی شامل قهوه خانه، ساندویچ فروشی، طباخی، کبابی، آبمیوه و بستنی، رستوران و تریا، کافه قنادی، فروش خشکبار، سالنهای غذاخوری، مهمانخانه ها، پانسیونها، هتلها، متلها
تبصره 2- کلیه کاربریهای مربوط به حوزه تفریحی – تفرجگاهی شامل شهر بازی، سیرک، سالنهای موسیقی و کنسرت، نمایشگاههای هنری، مجتمعهای تفریحات سالم، کلوپهای ویدئو، سینما و تئاتر، سالنهای سخنرانی، بازارچه عرضه آثار هنری، سرویسهای بهداشتی و سونا، مراکز سازمانهای فرهنگی، سیاسی، اجتماعی، فضاهای باز و سبز عمومی
تبصره 3- کلیه کاربریهای مربوط به حوزه فرهنگی، اجتماعی شامل کتابخانه، فرهنگسرا، موزه، مراکز پرورش فکری، مراکز نمایش فیلم، گالریها و نمایشگاههای هنری، سالنهای اجتماعات و سخنرانی، باشگاهها، مجموعه های مذهبی، مراکز آموزش هنری و همچنین واحدهای تجاری مربوط به فروش تابلو نقاشی و فرآورده های هنری، نوار کاست و ویدئو، مجسمه و صنایع دستی، وسایل موسیقی، عکس و پوستر و فیلم، فروش گل و گیاه، اشیا عتیقه، کتاب، نشریات و سایر فرآورده های هنری.
تبصره 4 – کلیه کاربریهایی که به صورت مغازه (واحد تجاری) در این حوزه احداث میگردد با حداکثر عمق 8 متر و عرض چهار متر میبایست به صورت تجاری نواری صرفاً در طبقه همکف با دسترسی مستقیم به گذرگاه سواره باشند.

1-6-2-5-3- ضوابط و مقررات تفکیک و ساختمان در حوزه کاربری اراضی مختلط فرهنگی – پذیرایی – مسکونی:
تبصره 1 – حداقل مساحت تفکیک در این حوزه سیصد متر مربع میباشد.
تبصره 2 – حداکثر درصد زیربنا در کل طبقات ساختمان 240 درصد سطح کل زمین میباشد.
تبصره 3 – حداکثر میزان درصد زیربنا در طبقه همکف (70%) است
تبصره 4 – حداقل فضای باز (ساخته نشده) 30%) سطح زمین خواهد بود.
تبصره 5 – حداقل عرض قطعه زمین 10 و حداقل طول آن 25 متر خواهد بود.
تبصره 6- عقب نشینی ورودی ساختمان از بر گذرگاه حداقل با عرض 5 متر در طبقه همکف برای توقف مراجعین در حوزه کاربری فرهنگی و اجتماعی در سطح محله حداقل سه متر، در سطح ناحیه حداقل 4 متر و با عملکرد شهری حداقل با عمق 5 متر الزامی است. که علاوه بر آن رعایت 2متر نوار سبز در کاربری فرهنگی و اجتماعی الزامیست. (قطعات با محوطه بیش از یکصد هزار مترمربع)
تبصره 7- حداقل مساحت تفکیک جهت کاربری فرهنگی و اجتماعی در سطح محله هفتصد و پنجاه متر مربع – در سطح ناحیه یکهزار و پانصدمترمربع و کاربری فرهنگی و اجتماعی با عملکرد شهری سه هزار مترمربع تعیین میگردد.

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه کاربری خدمات فرهنگی – اجتماعی
مشخصات یا واحد فرهنگی اجتماعی
حداقل پارکینگ به ازاء
حداقل تعداد پارکینگ
کتابخانه، فرهنگسرا، مراکز پرورش فکری کودکان و نوجوانان، مراکز آموزش و آفرینشهای هنری، موزه تاریخ طبیعی، موزه صنایع دستی، نمایشگاه و کادر دفتری
برای هر 100 مترمربع سطح کل زیربنا
1
مراکز نمایش فیلم و اسلاید، سالنهای اجتماعات و سخنرانی، مجموعه کنفرانسها
برای هر 200 مترمربع
1
باشگاهها، اردوگاه فرهنگی، نمایشگاهها
برای هر 50 متر مربع سطح کل زیربنا
1

2-6-2-5-3- سایر استفاده های مجاز در حوزه کاربری اراضی مختلط فرهنگی – پذیرایی – مسکونی:
1- احداث واحدهای مسکونی از طبقات دوم به بالا زیربنای مجاز در کل طبقات و صرفاً در طبقه (بالای طبقه دوم و بیشتر) با ضوابط مسکونی متوسط در صورت درخواست مالک و احراز حسن همجواری با کاربریهای مختلط تحتانی و تحقق کاربری اصلی در طبقات همکف و اول بلامانع میباشد.
2- صدور پروانه کسب برای کلیه فعالیتهای غیرمرتبط با فعالیتهای فرهنگی – پذیرایی – تفرجگاهی و همچنین کاربریهایی که به نحوی واجد آلودگی و مخل آسایش مراجعان باشند در این کاربری غیرمجاز میباشد.
3- با توجه به تراکم آمد و شد پیاده، حداقل عرض گذرگاههای پیاده در این کاربری با رعایت دو متر عقب نشینی واحدها در طبقه همکف علاوه بر نوار سبز میباشد.
3-6-2-5-3- تالارهای پذیرایی و اجتماعات:
الف – ضوابط استقرار:
احداث تالارهای پذیرایی در تجاری محله، تجاری ناحیه، کاربریهای مختلط (تجاری – اداری – مسکونی) و (پذیرایی _ فرهنگی – مسکونی) مجاز میباشد.
ب – حداکثر تراکم و سطح اشغال مجاز: تالارهای پذیرایی، در هر یک از کاربریهای مندرج در بند الف تابع ضوابط مربوط به کاربری فوق میباشد (حداقل ارتفاع سالن نمیبایست از 5/5 متر کمتر باشد)
پ – ملاحظات عمومی:
1- دارا بودن دستگاه برق اضطراری برای مواقع قطع برق
2- مجهز بودن راهروهای داخلی و خارج و سردرهای ورودی به چراغهای راهنما
3- درهای تالارهای پذیرایی میبایست دارای این امکان باشد که در مواقع اضطراری مدعوین قادر به خروج از سالن حداکثر در مدت 7 دقیقه باشند.
4- عرض پله های عمومی میبایست حداقل 2 متر و دارای پاگردهای متناسب با عرض مزبور باشند.
5- در طرف باز پلکان نصب نرده محکم الزامی میباشد.
6- کلیه پلکانها و پاگردها میبایست با مصالح نسوز احداث شوند.

3-5-3- حوزه کاربری خدمات اداری – دولتی:
کاربریهای عمده واقع در این حوزه عبارتند از:
1- ساختمانها و اراضی اداری دولتی و وابسته به دولت (محل استقرار سازمانها، ارگانهای دولتی و شرکتهای وابسته به آنها)
2- ساختمانها و اراضی اداری شهرداری
3- دفاتر سازمانهای منطقه ای و بین المللی و خارجی
4- کاربریهای اداری مربوط به بخش خصوصی مانند دفاتر شرکتها، کارخانجات، بانکها، آموزش حرفه ای و…
انواع عملکردهای کاربری اداری – دولتی برحسب سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل میباشد:
اراضی اداری مربوط به ناحیه شامل شهرداری نواحی، دفاتر اسناد رسمی، دفاتر طلاق و ازدواج، دفاتر پست و کیوسکهای راهنمایی و رانندگی
اراضی اداری شهر عبارت است از: دادسراهای مناطق، اداره برق منطقه، اداره تلفن منطقه، اداره آگاهی، راهنمایی و رانندگی، شعبات تامین اجتماعی، اداره آموزش و پرورش، اداره پست، اداره ثبت احوال، شهرداری مناطق کلانتریها.

1-3-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در اراضی واقع در حوزه اراضی اداری – دولتی:
1- حداقل قطعات تفکیکی جهت این نوع بناها یک هزار متر مربع (1000 متر مربع) برای ارگانهای دولتی و پانصد متر مربع برای کاربریهای بخش خصوصی میباشد.
2- از نظر حفاظت و ایمنی، دوری از سروصدای ترافیک و لزوم تامین آرامش در انجام کار اداری، و تامین فضای باز مکفی ساختمانهای اداری دولتی میبایست حداقل با چهار متر (4 متر) فاصله از حد پلاک مجاور گذرگاه اصلی احداث گردند.
3- جبهه جانبی ساختمان به منظور حفاظت و ایمنی از آتش سوزی و عدم دسترسی نباید به بناهای مجاور چسبیده باشد بلکه میبایست با دو متر فاصله از حد پلاک در طبقات دوم به بالا احداث گردند.
4- در قسمت ورودی از گذرگاه اصلی احداث قسمت نگهبانی با سرایداری به مساحت حداکثر چهل متر مربع با سرویسهای لازمه مجاز میباشد.
5- سطح زیربنا در طبقه همکف حداکثر پنجاه معادل درصد (50%) سطح کل پلاک میباشد.
6- حداقل سطح فضای باز پنجاه درصد (50%) سطح کل زمین است که میبایست صرفاً به اطاق نگهبانی و فضای سبز و درختکاری اختصاص یابد.
7- تعداد طبقات زیرزمین از نظر نوع استفاده از ساختمان (مانند بایگانی یا آرشیو، پناهگاه، خزانه و صندوقهای بانکی و غیره) بستگی به طرح مصوب ساختمان با حداکثر ارتفاع 5/3 بر طبق تراکم و ضوابط عمومی ساختمان مجاز میباشد.
8- احداث پیلوت در طبقه همکف جهت (فضای ورودی، اطلاعات، بخشهای عمومی مراجعین یا پارکینگ یا هر منظور خاص اداری) و احداث پناهگاه در زیر ساختمان اصلی حداکثر در پنجاه درصد (50%) سطح کل پلاک مجاز میباشد.
9- حداکثر درصد زیر بنا در طبقات در کاربریهای اداری دویست درصد (200%) سطح پلاک میباشد.
10- ارتفاع هریک از طبقات برحسب نوع استفاده بستگی به نظر طراح ساختمان دارد.
11- در حوزه استفاده از اراضی دولتی – اداری میبایست سطح لازم جهت پارکینگ عمومی در طراحی ساختمان تامین گردد و این سطح نمیتواند از پنجاه درصد فضای باز مجاز قطعه زمین تامین گردد در واحدهای اداری دولتی به ازاء هر 80 مترمربع زیربنا احداث دو واحد پارکینگ و در واحدهای اداری بخش خصوصی به ازاء هر 50 متر مربع زیربنا احداث یک واحد پارکینگ الزامی میباشد.
12- سطح مورد لزوم پنجره جهت نورگیری فضاهای اداری حداقل مساحت کل فضای مورد نظر خواهد بود.
13- احداث هرگونه تاسیسات تجاری اعم از خرده یا عمده فروشی، کارگاه، نمایشگاه کالا و بانک، خوابگاه غیر مجاز لیکن احداث واحد تعاونی وابسته به کارکنان واحد، بوفه، کتابخانه، چاپخانه اختصاصی آمفی تئاتر و سایر بخشهای اداری براساس طرح مصوب در داخل بنا مجاز میباشد.
14- ارتفاع ساختمانهای اداری که در مناظق تجاری احداث میگردند در طبقه همکف از زیر سقف تا کف ساختمان حداقل میبایست 5 متر باشد.
15- احداث دیوار در محدوده، اراضی اداری ممنوع و در این مورد صرفاً میبایست از نرده و یا فنس یا دیوارهای مجوف استفاده گردد.

2-3-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری اراضی اداری – دولتی:
1- مراکز آموزشی در حد آموزشهای تخصصی و آموزشگاههای بزرگسالان (غیر از مدارس حرفه ای) مشروط بر اینکه کلیه ضوابط ساختمان مربوط به حوزه آموزشی رعایت گردد.
2- مراکز بهداشتی وابسته به ادارت در حد درمانگاه و کمکهای اولیه
3- مراکز سیاسی، کنسولگری و وابسته های مختلف کشورهای خارجی
4- اتحادیه ها و سندیکاها
5- کانونها و انجمنها و جمعیتهای فرهنگی، ادبی، سیاسی، اجتماعی، رفاهی و خیریه
6- مراکز فرهنیگ نظیر کتابخانه، موزه، نمایشگاه، آثار هنری غیرانتفاعی، مساجد و سایر کانونهای مذهبی مجاز
7- آزمایشگاههای تحقیقاتی که هیچگونه مزاحمتی مانند دود، بو، سروصدا، آتش سوزی، انفجار و آلودگی تولید نمیکنند.
8- فضاهای باز و سبز عمومی

4-5-3- حوزه کاربری خدمات آموزشی:
کاربریهای عمومی قابل احداث در این حوزه عبارتند از:
کودکستان (آمادگی)، دبستان، مدرسه راهنمایی، دبیرستان، دانشسراهای مقدماتی، هنرستان و مدارس حرفهای، کلاسهای نهضت سوادآموزی، هنرکندههای رسمی، مدارس دینی و حوزههای علمیه، مدارس کودکان استثنایی، مدارس ویژه نابینایان و ناشنوایان، مدارس تیزهوشان، مدارس اقلیتهای مذهبی و خارجی، آموزشگاههای بهیاری و بهورزی، سایر موسسات آموزشی (در حد تربیت کمک کارشناس)
فعالیتهای مجاز در این اراضی در گروههای مختلف آموزشی به شرح ذیل میباشد:
اراضی آموزشی در مراکز محله: شامل کودکستان، دبستان
اراضی آموزشی در مراکز ناحیه: شامل راهنمایی، دبیرستان، کلاسهای نهضت سوادآموزی، مراکز آموزش و حرفه ای و
هنرکده ها
اراضی آموزشی در مراکز منطقه: شامل مدارس اسلامی، موسسات زبانهای خارجی و هنرستانهای صنعتی
اراضی آموزشی در مراکز شهری: مدارس ویژه نابینایان، مدارس ویژه معلولین کر و لال، مدارس ویژه سایر معلولین، مراکز آموزش کودکان استثنایی

1-4-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در اراضی آموزشی:
1- حداقل استانداردهای داخلی ساختمانی مربوط به هریک از سازمانهای آموزشی میبایست برابر ضوابط و مقررات ساختمانی آن سازمان رعایت و اجرا گردد. برای مثال کلیه مراکز آموزشی تابع آموزش و پرورش برابر ضوابط سازمان نوسازی مدارس، مراکز آموزش حرفه وزارت کار تابع ضوابط آن وزارتخانه و مراکز آموزش کشاورزی با رعایت ضوابط وزارت کشاورزی وغیره.
2- مقررات عمومی ساختمانی و مقررات پارکینگ میبایست علاوه بر مقررات سازمانهای دولتی مربوطه رعایت گردد.
3- در کلیه ساختمانهای آموزشی سطح کل طبقات مربوط به آموزش نمیبایست از صد در صد (100%) سطح کل زمین تجاوز نماید. باقیمانده زیربنا میبایست به کاربریهای کمک آموزشی اداری، ورزشی اختصاص می یابد.
4- حداکثر سطح زیربنا در طبقه همکف چهل درصد (40%) سطح کل پلاک میباشد همچنین سطح زیربنا در هر یک از طبقات اعم از پایین تر از سطح زمین (زیرزمین) یا بالاتر از سطح زمین معادل 40% سطح کل زمین و حداکثر سطح زیربنا در طبقات 200 درصد میباشد.
5- حداقل سطح فضای باز که صرفاً اختصاص به فضای سبز و باز و اطاق سرایدار دارد شصت درصد (60%) سطح کل پلاک میباشد.
6- احداث حداکثر یکصد متر مربع ساختمان شامل (اطاق نگهبان و سرویسهای بهداشتی و اطاق مربوطه برای زندگی شبانه روزی سرایدار) در فضای باز مجاز میباشد.
7- احداث پیلوت در زیر ساختمان اصلی جهت استفاده (انبار، سالن ورزشی، و هر نوع استفاده آموزشی) حداکثر تا 40% سطح کل زمین مجاز است.
8- احداث زیرزمین در زیر ساختمان اصلی با پیلوت حداکثر تا 40% سطح کل زمین جهت استفاده انبار، پناهگاه، سالن ورزشی و سایر استفاده های آموزشی مجاز است.
9- ارتفاع هریک از طبقات اعم از زیرزمینها یا پیلوت و بالاتر از سطح زمین بر اساس نوع استفاده آموزشی متغیر و برحسب ضوابط سازمان مربوطه تعیین میگردد.
10- ابعاد پنجره های کلاسها و سالنهای آموزشی و سایر قسمتهای بنای مورد نظر برحسب ضوابط سازمان مربوطه تعیین و توصیه میگردد با تامین نور طبیعی کافی به صورت مشبک ساخته شود تا در اثر امواج انفجاری آتش سوزی و ضربات از آسیب پذیری کمتری برخوردار باشد.
11- در طرحهای تفکیکی جدید اراضی آموزشی میبایست دارای دو دسترسی
از طریق شبکه عبور و مرور وسائط نقلیه و شبکه گذرگاه پیاده باشد.
12- ابعاد کلاسهای آموزشی بر مبنای سرانه زیربنای هر دانش آموز و ظرفیت کلاس و ضوابط سازمان مربوطه تعیین میگردد.
13- عرض راهروهای عمومی جهت دسترسی کلاسها حداقل 3 متر میباشد.
14- مناسبترین ابعاد برای پله های عمومی با عرض دو متر و عمق سی و دو سانتیمتر و ارتفاع هفده سانتیمتر است.
15- تاسیسات آموزش عالی (تا حد فوق دیپلم) و مدارس متفرقه و استثنایی براساس استانداردهای سازمانهای مربوط به خود و با رعایت کلیه ضوابط ساختمانی عمومی شهر قابل احداث خواهند بود.
16- سطح پارکینگ عمومی جهت مراکز آموزش میبایست در محوطه ای جدا از فضای باز در نظر گرفته شود.
17- از نظر حفاظت و ایمنی، کاهش سروصدای عبور و مرور، حفظ آرامش در امور آموزشی، حفاظت از گرد و غبار ناشی از رفت و آمد، ساختمانهای یاد شده میبایست با حداقل سه متر (3 متر) فاصله از حریم گذرگاههای مجاور احداث گردد.
18- در جبهه جانبی ساختمان به منظور استفاده از نور مستقیم و تهویه کافی رعایت حداقل 2 متر فاصله الزامیست.
19- رعایت ضوابط سازمان تجهیز و نوسازی مدارس در ساختمانهای آموزشی براساس نوع اقلیم الزامیست
20- حداقل زمین مورد نیاز واحدهای آموزشی غیرانتفاعی طبق جداول پیوست خواهد بود.

1-1-4-5-3- ضوابط ساختمانی واحدهای آموزشی غیرانتفاعی به شرح ذیل میباشد:
الف – حداکثر زیر بنا در کل 200% سطح زمین
ب – حداکثر زیربنا در طبقه همکف 50% سطح زمین
پ – حداکثر پیشامدگی بنا در طول پلاک 60% میباشد.
ت – ارتفاع طبقات از کف تمام شده تا زیر سقف 3 متر
ث – ارتفاع پیلوت 40/2 و زیرزمین 60/2 متر
ج – رعایت ضوابط عمومی ساختمان براساس طرح جامع الزامی میباشد.

2-4-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری خدمات آموزشی:
تبصره 1- آموزش تعلیمات ابتدایی: در اراضی که در مطالعات طرح جامع تفصیلی جهت آمادگی و دبستان تعیین گردیده فقط احداث تاسیسات پیش بینی شده مجاز میباشد.
تبصره 2 – آموزش تعلیمات راهنمایی و متوسطه: در اراضی که در طرح جامع و تفصیلی جهت احداث مدارس راهنمایی و دبیرستان پیش بینی گردیده احداث دبستان، راهنمایی، دبیرستان و مدارس حرفه ای یا هر نوع واحد آموزشی که وزارت آموزش و پرورش در حد این واحدهای آموزشی ارزشیابی نموده مجاز میباشد.
تبصره 3 – در اراضی آموزشی پیش بینی شده به استثنای (کودکستان، آمادگی و دبستان) احداث واحدهای ورزشی ویژه استفاده مدارس. واحدهای فعالیتهای هنری و سالنهای سخنرانی و نمایش فیلم، نمایشگاه کارهای دستی
دانش آموزان، واحدهای فعالیتهای اجتماعی دانش آموزان (به صورت پیوسته) واحدهای مربوط به خانه معلم و باشگاه فرهنگیان مجاز میباشد.
تبصره 4 – آموزش تعلیمات حرفه ای: در اراضی مشخص شده این نوع استفاده از زمین، احداث کلیه تاسیسات در رشته های مختلف آموزشگاههای حرفه ای، آموزش در حد دبیرستان، تاسیسات آموزشی مشابه و یا خوابگاه دانش آموزان مجاز میباشد.

رعایت فواصل زیر بین ورودی مدارس و نزدیکترین تقاطع الزامی است
نوع خیابان
شریانی درجه 2
محلی
قبل تقاطع (حداقل)
25 متر
5 متر
بعد از تقاطع (حداقل)
10 متر
5 متر

مقررات تغییر کاربریهای آموزشی مربوط به وزارت آموزش و پرورش توسط کمیسیونهای ماده 5 طرح تفصیلی و مراجع تصویب طرح هادی مجاز نیست مگر با رعایت جمیع شرایط زیر و فقط برای یکبار
– تغییر کاربری توسط وزیر آموزش و پرورش یا نمایندگان معرفی شده از سوی ایشان در هر استان درخواست شده باشد.
– دلایل فنی و اجرایی غیرقابل استفاده بودن محل تعیین شده در طرح یا عدم امکان تملک آن به تایید کمیسیون ماده 5 برسد.
– محل جدیدی با مساحت معادل و موقعیت قابل قبول و عدم مغایرت اساسی با طرح جامع که هم مشکل فنی و اجرایی نداشته و هم دارای امکان تملک باشد معرفی شده و به تایید کمیسیون ماده پنج برسد.

3-4-5-3- احداث بنای آموزشی در کاربریهای مسکونی تجاری و اداری:
احداث بنای آموزشی در کاربریهای مسکونی، تجاری و اداری بلامانع بوده و شهرداری در این گونه موارد با شرایط زیر راساً نسبت به صدور مجوز با تراکم آموزشی ضمن رعایت سایر ضوابط و مقررات اقدام خواهند نمود.
الف – در صورتی که متقاضی وزارت آموزش و پرورش و یا وزارت آموزش عالی باشد ارائه مدارک مالکیت جهت صدور مجوز کافی است.
ب – چنانچه متقاضی شخصی یا بخش خصوصی باشد علاوه بر ارائه مدارک مالکیت به نام متقاضی، تایید وزارتخانه های مربوطه و همچنین ارائه نقشه های مورد تایید وزارتخانه مزبور الزامی است.

4-4-5-3- توسعه بنا در فضای آموزشی:
تسهیلات جهت احداث مدارس در مواردی که توسعه بنا در حد یک یا دو کلاس باشد و همچنین احداث بناهای خدماتی در فضای آموزشی از قبیل سرویسهای بهداشتی، اطاق تاسیسات، اطاق سرایدار، نیاز به تشریفات اخذ مجوز نبوده و ممانعتی نیز از انجام این امور به عمل نخواهد آمد. مسئولیت حسن اجرا اینگونه موارد از نظر فنی و رعایت اصول ایمنی به عهده وزارت آموزش و پرورش میباشد.
با توجه به مصوبه 80856/5/568-3/8/67 هیئت محترم وزیران در خصوص طرح احداث مدارس مورد نیاز وزارت آموزش و پرورش نیز تسهیلاتی به شرح ذیل فراهم شده است.
وزارت آموزش و پرورش پس از اخذ استعلام و تعیین کاربریهای مجاز آموزش و اعمال موارد زیر اقدام به احداث و تکمیل بنا نماید.
– حداکثر سطح زیر بنای هر طبقه از 50 درصد مساحت کل زمین تجاوز ننماید.
– حداکثر مساحت زیربنا به غیر از سطح زیرزمین و پارکینگ نباید از 200 درصد کل زمین تجاوز نماید.
– تامین پارکینگ در زیرزمین و یا در مازاد فضای باز براساس ضوابط طرح جامع الزامی است.
– پاسخگویی و پرداخت حقوق مالکان املاک واقع در کاربریهای مجاز که از طرف وزارت آموزش و پرورش اقدام به احداث بنای آموزشی میگردد به عهده وزارت آموزش و پرورش میباشد.
– مسئولیتهای ایمنی و صحت محاسبات فنی ساختمانهای مورد نظر به عهده وزارت آموزش و پرورش میباشد.
– قبل از شروع عملیات ساختمانی از طرف وزارت آموزش و پرورش مهندس ناظر به شهرداری منطقه مربوطه معرفی و نیازی به اخذ برگ نظارت از امور مهندسین ناظر و سایر تشریفات مربوطه نمیباشد.
– وزارت آموزش و پرورش تعهد مینماید، از تاریخ تصرف ملک کلیه حقوق و عوارض قانونی شهرداری را در زمان انتقال سند مالکیت از مالک به آموزش و پرورش یکجا پرداخت نماید. چنانچه پلاک ثبتی ملک شخصی است تا انتقال قطعی مالکیت عوارض مربوطه را میتوانند به صورت محلی علی الحساب پرداخت نمایند. مدارس غیرانتفاعی نیز در صورت معرفی دفتر مدارس غیرانتفاعی وزارت آموزش و پرورش از تسهیلات فوق برخوردار خواهند بود.

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه تاسیسات آموزشی
حوزه استفاده از اراضی
سایر مشخصات
حداقل پارکینگ به ازا
حداقل تعداد محل پارکینگ در مناطق
مراکز آموزشی
کودکستان، دبستان
برای هر کلاس
5/1

مدارس راهنمایی و دبیرستان
برای هر کلاس
5/1

مدارس عالی و هنرستانها
برای هر کلاس
5/2

انستیتو تکنولوژی، دانشگاه
برای هر 10 دانشجو
1 وحد و برای هر 50 مترمربع اداری 1 واحد

جدول حداقل سرانه زیربنا، محوطه و زمین برای هر دانش آموز به مترمربع در مدارس ابتدایی
تعداد تیپهای مدارس ابتدایی
سرانه زیربنا
سرانه محوطه
سرانه زمین
تراکم
درصد فضای باز
تراکم
درصد فضای باز

در مدارس یک طبقه
در مدارس دو طبقه

یک طبقه

دو طبقه
مدارس ابتدایی
پنج کلاسه
72/3
69/4
68/8
55/6
40%
60%
60%
70%

ده کلاسه
28/3
83/3
11/7
47/5
40%
60%
60%
70%

پانزده کلاسه
05/3
67/3
–
19/5
–
–
60%
70%

بیست کلاسه
97/2
47/3
–
95/4
–
–
60%
70%
میانگین سرانه
25/3
91/3
89/7
54/5
40%
60%
60%
70%

جدول میانگین سرانه فضای آموزشی در دوره ابتدایی و راهنمایی و دبیرستان
نوع مقطع تحصیلی
سرانه زیربنا
سرانه محوطه
سرانه زمین
تراکم
درصد فضای باز
تراکم
درصد فضای باز

در مدارس یک طبقه
در مدارس دو طبقه

یک طبقه

دو طبقه
ابتدایی
25/3
91/3
89/7
53/5
40%
60%
60%
70%
راهنمایی و دبیرستان
59/4
27/4
87/9
18/6
50%
50%
70%
65%

جدول حداقل سرانه زیربنا، محوطه برای هر دانش آموز به مترمربع در مدارس راهنمایی و دبیرستان
تیپهای مدارس راهنمایی
سرانه زیربنا
سرانه محوطه فضای باز
سرانه زمین
تراکم
درصد فضای باز
تراکم
درصد فضای باز

در مدارس یک طبقه
در مدارس دو طبقه

یک طبقه

دو طبقه
سه کلاسه
48/6
15/6
63/12
–
50%
50%
–
–
شش کلاسه
28/5
57/4
85/9
21/7
50%
50%
70%
65%
نه کلاسه
50/4
30/4
80/8
54/6
50%
50%
70%
65%
دوازده کلاسه
22/4
98/3
20/8
09/6
50%
50%
70%
65%
پانزده کلاسه
32/4
79/3
–
59/5
–
–
70%
65%
هجده کلاسه
07/4
93/3
–
96/5
–
–
70%
65%
بیست و یک کلاسه
06/4
80/3
–
83/5
–
–
70%
65%
بیست و چهار کلاسه
96/3
70/3
–
68/5
–
–
70%
65%
میانگین سرانه
59/4
27/4
87/9
18/6
50%
50%
70%
65%

جدول زمین مورد نیاز برای دبستان (غیرانتفاعی)
تعداد کلاس
زمین مورد نیاز (مترمربع)
5
750
10
1100
15
1550
20
1950

جدول زمین مورد نیاز برای مدرسه راهنمایی (غیرانتفاعی)
تعداد کلاس
زمین مورد نیاز (مترمربع)
3
620
6
820
9
1000
12
1260
15
1550
18
1800

3-4-5-3- ضوابط مکانیابی مدارس غیر انتفاعی:
ضوابط نحوه استقرار مدارس غیر انتفاعی مصوب 2/11/1374
بنا به پیشنهاد شماره 4/631/1 مورخ 4/7/1374 وزارت محترم کشور مبنی بر لزوم تنظیم نحوه استقرار مدارس غیر انتفاعی ضوابط زیر به پیشنهاد وزارت مسکن و شهر سازی تصویب شد:
از تاریخ این مصوبه ایجاد مدارس غیر انتفاعی در شهرهای با بیش از یکصد هزار نفر جمعیت در محلهای جدیدی که قبلاً در طرح تفصیلی برای کاربری آموزشی پیش بینی نشده مشروط به رعایت ضوابط زیر است:
1- استقرار مدارس غیر انتفاعی در برراههای شریانی درجه 1 و بزرگراهها و همچنین خیابانهائی که عرض حریم آنها (فاصله دو حد مالکیت طرفین خیابان) کمتر از 18 متر باشد، همچنین خیابانها و کوچه های بن بست ممنوع است.
2- رعایت فواصل زیر بین ورودی مدرسه و نزدیکترین تقاطع الزامی است.

نوع خیابان
قبل از تقاطع (حداقل)
بعد از تقاطع (حداقل)
شریانی درجه 2
25 متر
10 متر
محلی
4 متر
4 متر

3- تعداد جاپارک لازم که باید متصل و همسطح خیابان و قبل از ورودی قرار داشته باشد بشرح زیر تعیین می شود:

محل سوار و پیاده شدن
پارکینگ کوتاه مدت
پارکینگ دراز مدت
دبستان
3 جا پارک برای 5 کلاس اول
2 جا پارک برای 5 کلاس بعدی
3 سواری و 2 مینی بوس
برای هر 5 کلاس
1 سواری برای هر 5 کلاس
راهنمایی
3 جا پارک برای 6 کلاس
1 جا پارک برای هر 3 کلاس بعدی
1 سواری و 1 مینی بوس
برای هر سه کلاس
1 سواری برای هر 6 کلاس
دبیرستان
3 جاپارک برای 4 کلاس
1 جای پارک برای هر 4 کلاس بعدی
1سواری برای هر 4 کلاس
1 سواری برای هر 4 کلاس
ماخذ: سازمان نوسازی مدارس

4- ابعاد جاپارک و راههای اتصالی و سایر ضوابط باید مطابق استانداردهای تعیین شده در بخش 9 آئین نامه طراحی راههای شهری باشد.
5- در اختصاص بناهای موجود به مدارس غیر انتفاعی با یک مقطع تحصیلی که ظرفیت آنها از دبستان 5 کلاسه یا راهنمائی 6 کلاسه یا یا دبیرستان 8 کلاسه بیشتر نباشد رعایت ضوابط فوق الزامی نبوده و فقط لازم است محل مدرسه مجاور خیابان شریانی (طبق آیین نامه طراحی راههای شهری) نباشد. فضای مورد نیاز سوار و پیاده شدن دانش آموزان و پارکینگ با توجه به فواصل موضوع بند 2 برای اینگونه مدارس حتی الامکان با همکاری شهرداریها تامین خواهد شد.
6- در صورتی که ظرفیت مدرسه غیر انتفاعی از یک دبستان 12 کلاسه، یا راهنمائی 18 کلاسه، یا دبیرستان 24 کلاسه بیشتر باشد، بررسیهای سنجش تاثیرات ترافیکی توسعه و اعمال تغییرات لازم طبق فصل 9 آئین نامه طراحی راههای شهری ضروری است.
7- استقرار این مدارس در کنار کاربریهای حساس نسبت به سرو صدا مانند بیمارستانها، آسایشگاهها، خانه های سالمندان، کتابخانه ها و نظایر آن ممنوع است.
8- آن دسته از مدارس غیر انتفاعی که تا این تاریخ از طریق عقد قرارداد با بانکها برای دریافت وام، خریداری شده اند از این ضوابط مستثنی هستند.
9- جدول بند 3 در یک جلسه کمیته فنی با شرکت نمایندگان سازمانهای برنامه و بودجه و حفاظت محیط زیست، وزارت کشور و وزارت آ,وزش و پرورش مورد بررسی مجدد قرار گیرد.

4-4-5-3- فاصله ساختمانهای آموزشی از بر معابر
ساختمانهای آموزشی و کلاسهای مربوطه در مراکز آموزشی حداقل 10 متر از بر خیابان فاصله داشته باشد مگر در حالات استثنایی که شرایط خاص زمین ایجاب مینماید با نظر کیمته اجرایی فاصله تعدیل خواهد شد.

5-5-3- حوزه کاربری خدمات بهداشتی و درمانی:
مرکز تزریقات و پانسمان، مطبها و کلینیکهای تخصصی، داروخانه ها و دراگ استورها پیوسته – مراکز اورژانس، درمانگاهها، مراکز بهداشت، آزمایشگاههای پیوسته، رادیولوژیهای پیوسته، بیمارستانها، زایشگاهها، مراکز روانپزشکی، مراکز ترک اعتیاد، مراکز دامپزشکی، مراکز دیالیز، مراکز مبارزه با بیماریهای واگیردار و بیماریهای خاص، مراکز تنظیم خانواده، مراکز توانبخشی، آسایشگاهها و مراکز پزشکی هسته ای از کاربریهای قابل استقرار در این حوزه میباشند.
این کاربری براساس سلسله مراتب خدمات شهری به شرح زیر توزیع میگردد:
اراضی خدمات درمانی در مرکز محله: شامل مطب پزشکان عمومی و بخشهای تزریقات
اراضی خدمات درمانی مرکز ناحیه: شامل مراکز بهداشت خانواده و مطبهای تخصصی، کلینیکها، داروخانه ها
اراضی خدمات درمانی مرکز منطقه: شامل مراکز درمانی سرپایی، رادیولوژی، آزمایشگاه، درمانگاهها، برخی از داروخانه ها و بیمارستانهای 50 تختخوابی
اراضی خدمات رسانی درمانی شهری: شامل مراکز اورژانس، بیمارستانها، داروخانه های اصلی و شبانه روزی و توزیع کننده داروهای کمیاب، بیارستانهای اصلی شهر، زایشگاهها، بیمارستان و مراکز توانبخشی

1-5-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در اراضی واقع در حوزه خدمات بهداشتی و درمانی:
تبصره 1 – احداث اماکن و مراکز بهداشتی و درمانی در اراضی پیشنهادی طرح جامع که به تصویب رسیده است با توجه به استانداردهای وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی مجاز میباشد.
تبصره 2 – علاوه بر ضوابط وزارت فوق الذکر (بهداشت و درمان) از نظر ملاحظات شهرسازی رعایت مقررات زیر لازم الاجرا میباشد.
1- حداکثر سطح کل زیربنا در طبقه همکف در کلیه ساختمانهای درمانی با تخت بیمارستانی یک چهارم (25%) سطح کل زمین بوده و همچنین حداکثر سطح هریک از طبقات یک چهارم کل سطح زمین میباشد در مورد واحدهای درمانی سرپایی کل زیربنا تا پنجاه درصد سطح پلاک قابل افزایش میباشد.
2- حداقل سطح فضای باز (ساخته نشده) جهت محوطه سازی و راههای ارتباطی، ساختمان نگهبانی و فضای سبز و گردشگاه بیماران هفتاد و پنج درصد (75%) کل زمین میباشد.
3- احداث پیلوت در طبقه همکف جهت پارکینگ خودروهای درمانی مانند آمبولانس و غیره، قسمت اطلاعات و سایر استفاده های مربوط به بهداشت و درمان مجاز است.
4- تعداد طبقات در زیرزمینها یا بالاتر از سطح زمین برحسب مورد استفاده و عملکرد مرکز بهداشتی درمانی منطبق با مقررات و ضوابط وزارت فوق الذکر و طرح مصوب و نوع عملکرد ساختمان میباشد.
5- ارتفاع هریکاز طبقات اعم از زیرزمینها و بالاتر از سطح زمین منطبق با استانداردهای مربوطه و نوع عملکرد ساختمان میباشد.
6- سطح پارکینگ خودروهای متفرقه میبایست در خارج از محوطه مراکز بهداشتی و درمانی تامین گردد.
7- احداث ساختمان آموزشی مانند آموزشگاه پرستاری و بهیاری در اراضی که به ساختمان بیمارستان اختصاص دارد حداکثر تا ده درصد (10%) سطح کل زمین در مجاورت ساختمان بیمارستان مجاز میباشد و تعداد طبقات آن بستگی به نوع استفاده از عملکرد و ظرفیت بنا، و پیشنهادات طرح مصوب و عملکرد ساختمان دارد.
8- از نظر حفاظت در برابر صدای ناشی از عبور و مرور وسائط نقلیه و سایر مسائل ایمنی ساختمان اصلی بیمارستانها میبایست حداقل ده متر از حریم شبکه های ارتباطی مجاور زمین و گذرگاهها فاصله داشته باشد.

2-5-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه استفاده از اراضی بهداشتی و درمانی:
احداث مرکز بهداشت، درمانگاه بیمارستان، زایشگاه، آزمایشگاه تشخیص طبی به صورت پیوسته، پرستاری و بهیاری و خوابگاههای مربوطه مجاز خواهد بود.
– احداث داروخانه پیوسته، رادیولوژی پیوسته، گل فروشی، فروش کمپوت و آبمیوه، تزریقات، آموزشگاههای بهورزی و بهیاری، مراکز رفاه خانواده، اغذیه فروشی به صورتوابسته به مراکز بهداشتی و درمانی و در صورت وجود اراضی مازاد بر نیازمندیهای فضایی با تصویب مجری طرح مجاز میباشد.
تبصره 1- واحدهای مربوط به داروخانه ها و آزمایشگاهها و رادیولوژیها و دراگ استورهای مستقل جزو تاسیسات بهداشتی نبوده و در شمار تاسیسات تجاری محسوب و احداث آن در حوزه کاربری اراضی بهداشتی به طور مستقل مجاز نمیباشد.

جدول ضوابط عمومی پارکینگ برای کاربری بهداشتی – درمانی
توضیح
پارکینگ مورد نیاز
بیمارستانهای اطاق یک تختی
یک واحد به ازای هر اطاق
بیمارستانها اطاق دو تختی
یک و نیم واحد به ازای هر اطاق
مراکز بهداشت اطاق چند تخته
یک واحد به ازای هر 100 مترمربع زیربنای کل

نحوه احداث بیمارستان توسط بخش خصوصی درخارج از محدوده خدماتی:
احداث بیمارستان در خارج از محدوده خدمات شهری توسط بخش خصوصی به طور اصولی مشروط به رعایت ضوابط طرح جامع و با تایید وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی وزارت نیرو دایر بر تامین آب و برق مورد نیاز بلامانع است. حداقل زمین باید 10000 مترمربع باشد.

6-5-3- حوزه کاربری خدمات رفاهی – اجتماعی:
مهدکودک، مراکز مددکاری، مجتمع شبه خانواده، مراکز هلال احمر، بنیادهای عام المنفعه، کانونهای کارآموزی، مراکز رفاه خانواده، مراکز حمایت از خانواده های بی سرپرست، آسایشگاههای روانی، خانه سالمندان، شیرخوارگاه، نقاهتگاه از کاربریهای قابل استقرار در این حوزه محسوب میگردند.

1-6-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در اراضی واقع در حوزه خدمات رفاهی – اجتماعی:
1- حداکثر درصد تراکم ساختمانی در کل طبقات دویست درصد 200% سطح زمین میباشد.
2- حداکثر سطح زیربنا در طبقه همکف چهل درصد سطح کل زمین خواهد بود.
3- حداقل سطح فضای باز (ساخته نشده) شصت درصد سطح کل زمین است.
4- احداث پیلوت و زیرزمین جهت پارکینگ، پناهگاه، انبار و بایگانی اداری مجاز بوده و جزو سطح زیربنا محسوب ولی جزو تراکم محسوب نمیگردد.
5- فضاهای باز در طبقه همکف و دیگر طبقات جزء سطح زیربنا محسوب نمیشود.
6- احداث پارکینگ میبایست در چهل درصد از سطح زمین که برای ساختمان پیش بینی شده در نظر گرفته شود به ازا هر متر 100 مترمربع زیربنا احداث حداقل یک واحد پارکینگ الزامی است.
7- سطوح کاربری در مراکز شهری – منطقهای – ناحیه و محله در طرحهای تفصیلی تعیین خواهد شد.
8- استفاده فضای سبز در اراضی اختصاص یافته تا زمان اجرای طرح توسط شهرداری مجاز است.
9- احداث موسسات خیریه در اراضی اختصاص یافته به این کاربری مجاز است.
دسترسی به عملکرد این کاربری در مراکز محله ها و نواحی از معابر درجه 3 و خیابانهای دسترسی مجاز بوده و در مراکز مناطق و حوزه ها از معابر درجه 2 و درجه 3 مجاز میباشد.

7-5-3- حوزه کاربری خدمات و موسسات اجتماعی:
شوراهای محله، ناحیه، شهر، اتحادیه های صنفی، مراکز سازمانهای حرفه ای، اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و فرهنگی، سندیکاها، کانونهای کارمندان بازنشسته، مراکز نظام پزشکی و مهندسی، جامعه مشاوران و مقاطعه کاران، خانه زنان، کمیته امداد و خدمات حمایتی، مراکز جوانان هلال احمر، مراکز پدافند غیرعامل از کاربریهای قابل استقرار در این حوزه میباشد.

1-7-5-3- مقررت تفکیک و ساختمان در اراضی واقع در حوزه خدمات و موسسات اجتماعی:
مقررات تفکیک و ساختمان در این حوزه معادل تاسیسات تجاری مرکز ناحیه میباشد.

8-5-3- حوزه کاربری اراضی آموزش عالی:
براساس مصوبه جلسه مورخ 10/10/75 شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مقدار سرانه زمین مورد نیاز موسسات آموزش عالی به شرح ذیل میباشد:
1- در کلیه شهرها به استثنای شهرهای با بیش از یک میلیون نفر 30 مترمربع به ازا هر دانشجو
2- در شهرهای با جمعیت بیش از یک میلیون نفر، 24 مترمربع به ازا هر دانشجو
تبصره 1- در مواردی که خوابگاههای دانشجویی و منازل سازمانی بنا به تشخیص شورای گسترش آموزش عالی در داخل محوطه دانشگاه پیش بینی شود 50 مترمربع به سرانه های فوق اضافه خواهد گردید.
تبصره 2 – این ارقام با در نظر گرفتن شرایط خاص زمین از لحاظ وجود حرایم با شیبهای تند و نظایر آن یا وجود محدودیت در واگذاری زمین به تشخیص وزارت مسکن و شهرسازی تا 20 درصد قابل افزایش یا کاهش میباشد.
تبصره 3 – ارقام سرانه موضوع این بند شامل زمینهای مورد نیاز برای مزارع نمونه و تحقیقاتی دانشکده های کشاورزی و منابع طبیعی و دامپزشکی نمیباشد.
3- سطوحی که مطابق سرانه های این مصوبه تخصیص می یابد، تا زمانی که تحت اشغال ساختمان درنیامده باید متناسب با برنامه اجرایی پروژه تحت پوشش فضای سبز درآید.
4- موسسات آموزش عالی به صورت شهرها و شهرکهای مستقل دانشگاهی در خارج از محدوده استحفاظی شهرها باید به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد.
5- چنانچه در دانشگاههای علوم پزشکی، ایجاد بیمارستان در داخل محوطه دانشگاه پیش بینی شود، 20 هکتار برای احداث یک بیمارستان 540 تختخوابی قابل توسعه تا 720 تخت و یک کلینیک دندانپزشکی به سطح مورد نیاز اضافه خواهد شد.
6- در کلیه زمینهای واگذاری قبلی، سطوح مازاد بر سرانه های این مصوبه باید با تصویب کمیسیون ماده پنج شورایعالی به کاربریهای لازم شهر اختصاص یابد.
تبصره 4 – اراضی مربوط به کاربری آموزش عالی قابل تفکیک نبوده و ضوابط ساختمان در آنها بر اساس استانداردهای وزارت مسئول، طرح مصوب و نیازمندیهای فضایی تعیین خواهد گردید.
تبصره 5- در کلیه ساختمانهای آموزش عالی سطح کل طبقات مربوط به آموزش نمیبایست از صد درصد (100%) سطح کل زمین تجاوز نماید. و باقیمانده زیربنا میبایست به کاربریهای کمک آموزشی، اداری – ورزشی اختصاص یابد.
تبصره 6- حداقل سطح فضای باز (ساخته نشده) پنجاه و پنج درصد (55%) سطح کل زمین میباشد.
تبصره 7- چنانچه تامین پارکینگ در فضای سرپوشیده مقدور نباشد میتوان ده درصد (10%) از فضای باز را به فضای پارکینگ اختصاص داد.
تبصره 8- به ازا هر ده دانشجو تامین یک واحد پارکینگ و برای هر پنجاه مترمربع فضای اداری نیز تامین یک واحد پارکینگ الزامی است.
تبصره 9- از نظر حفاظت در برابر صدای ناشی از عبور و مرور وسائط نقلیه و سایر مسائل ایمنی ساختمان اصلی دانشگاه میبایست حداقل ده متر از حریم شبکه های ارتباطی مجاور زمین و گذرگاه فاصله داشته باشد.
تبصره 10- تاسیسات آموزش عالی (تا حد فوق دیپلم) و مدارس متفرقه و استثنایی براساس استانداردهای سازمان مربوط به خود و با رعایت کلیه ضوابط ساختمانی عمومی شهر قابل احداث خواهند بود.

1-8-5-3- ضوابط مربوط به تعیین مقدار زمین مورد نیاز موسسات آموزش عالی مصوب 23/6/1371:
زمین مورد نیاز موسسات آموزش عالی شامل فضاهای آموزشی، کمک آموزشی، فضاهای خدماتی و فوق برنامه، خدمات پشتوانه ای، فضاهای باز و سبز و درختکاری و ورزشی، با توجه به امکانات موجود در شهرهای مختلف کشور بشرح زیر تعیین میگردد:
الف – داخل محدوده توسعه آتی شهرها 100 متر مربع به ازای هر دانشجو
تبصره 1: در مواردی که خوابگاههای دانشجویی و منازل سازمانی بنا به تشخیص شورای گسترش آموزش عالی در داخل محوطه دانشگاه پیش بینی شود در مورد بند الف، 50 متر مربع به سرانه های این بند اضافه خواهد شد.
تبصره 2: این ارقام با در نظر گرفتن شرایط خاص زمین از لحاظ وجود حرایم یا شیبهای تند و نظایر آن یا وجود محدودیت در واگذاری زمین به تشخیص وزارت مسکن و شهر سازی تا 20 در صد قابل افزایش یا کاهش می باشد.
تبصره 3: ارقام سرانه موضوع این بند شامل زمینهای مورد نیاز برای مزارع نمونه و تحقیقاتی دانشکده های کشاورزی و منابع طبیعی و دامپزشکی نمی باشد.
ب – تعیین کاربری آموزش عالی در طرحهای جامع و هادی متناسب با تعداد دانشجویان در 10 سال بعد، بر اساس درخواست وزارت فرهنگ و آموزش عالی و متناسب با مصوبات شورای گسترش آموزش عالی خواهد بود.
پ – سطوحی که مطابق سرانه های این مصوبه تخصیص یابد تا زمانی که تحت اشغال ساختمان در نیامده باید متناسب با برنامه اجرائی پروژه تحت پوشش فضای سبز در آید.
ت – طرح موسسات آموزش عالی به صورت شهرکها باید به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد.
ث – چنانچه در دانشگاههای علوم پزشکی، ایجاد بیمارستان در داخل محوطه دانشگاه پیش بینی شود 20 هکتار برای احداث یک بیمارستان 540 تختخوابی قابل توسعه تا 720 تخت و یک کلینیک دندانپزشکی به سطح مورد نیاز اضافه خواهد شد.
ج – در کلیه زمینهای واگذاری قبلی، سطوح مازاد بر سرانه های این مصوبه باید با تصویب کمیسیون ماده 5 یا شورای عالی به کاربریهای لازم شهر اختصاص یابد.
چ – ضوابط مربوط به تعیین سطوح مورد نیاز دانشگاه پیام نور و مراکز تحقیقاتی و پژوهشی تکمیلی توسط وزارت فرهنگ و آموزش عالی پیشنهاد و به تصویب شورای عالی شهر سازی خواهد رسید. (مصوبه شورای عالی شهر سازی 10/10/1375)
ح – اراضی مربوط به کاربری آموزش عالی قابل تفکیک نبوده و ضوابط ساختمان در آنها براساس استانداردهای وزارت مسئول، طرح مصوب و نیازمندهای فضایی تعیین خواهد گردید.

2-8-5-3- تعیین سرانه مورد نیاز دانشگاه پیام نور :
براساس بررسیهای مشترک وزارت فرهنگ و آموزش عالی و وزارت مسکن و شهرسازی سرانه زمین مورد نیاز دانشگاه پیام نور موضوع بند چ "ضوابط مربوط به تعیین مقدار زمین مورد نیاز موسسات آموزش عالی" مصوب 23/6/1371 بشرح زیر می باشد:
1- در کلیه شهرها به استثنای شهرهای با بیش از یک میلیون نفر 30 متر مربع به ازای هر دانشجو.
2- در شهرهای بیش از یک میلیون نفر 24 متر مربع به ازای هر دانشجو.

9-5-3 حوزه کاربری اراضی تاسیسات ورزشی:
زمین بازی، ورزشی محله، ورزشی ناحیه، سالنهای ورزشی، مجتمعهای ورزشی، استادیومها، استخرهای شنا، پیستهای اسکلی و دوچرخه سواری، اتومبیلرانی، محل ورزشهای باستانی، مراکز سونا و آب درمانی، میادین اسبدوانی، پارک ورزشی از کاربریهای قابل استقرار در این حوزه میباشند:
انواع این کاربریها برحسب سلسله مراتب خدمات شهری عبارتند از:
اراضی ورزشی در مرکز محله: شامل زمین بازی کوچک
اراضی ورزشی در مرکز ناحیه: شامل زمینهای ورزشی و سالنهای کوچک
اراضی ورزشی در مرکز منطقه: شامل کلوپ ورزشی، زمین ورزشی (چمن)، و استخرها و سالنهای ورزش
اراضی ورزشی در مرکز شهر: شامل ورزشگاهها و مجتمعهای ورزشی، باشگاهها، استادیومها، رودخانه ها

1-9-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در اراضی واقع در حوزه کاربری تاسیسات ورزشی:
تبصره 1 – در مواردی که مجری طرح قصد سرمایه گذاری جهت تاسیسات ورزشی در ابعاد شهری در اراضی مربوطه را دارد میتواند مقررات ویژه ای که مورد تایید سازمان تربیت بدنی باشد اعمال نماید.
تبصره 2 – سطح زیربنا در طبقه همکف اعم از فضاهای سرپوشیده فرعی و ساختمانهای اصلی در ورزشهای میدانی حداکثر بیست و پنج درصد سطح کل زمین است.
تبصره 3- حداقل سطح فضای باز شامل ورزشهای میدانی و استخرهای روباز و فضای سبز هفتاد و پنج درصد سطح کل زمین میباشد.
تبصره 4 – سطح لازم جهت پارکینگ بر مبنای ظرفیت ورزشگاه میبایست در زمین مربوطه تامین گردد.
تبصره 5 – ساختمان سالنهای سرپوشیده و فضاهای ورزشی داخل سالن و زورخانه ها از رعایت تبصره 2 معاف و میتواند براساس طرح مصوب تا 60 درصد سطح پلاک مورد عمل قرار گیرد.

2-9-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری اراضی ورزشی
در حوزه کاربری ورزشی در صورت وجود فضای مازاد بر نیازمندیهای ورزشی احداث واحدهای فروش لوازم ورزشی، فروش آب میوه و اغذیه، پارکینگ عمومی، فروش کتاب و مجلات ورزشی، خانه بهداشت، کمکهای اولیه به صورت پیوسته و غیرمستقل با تصویب مجری طرح مجاز میباشد.
توضیح: این گونه واحدها حداکثر در ده درصد از مساحت طبقه همکف قابل احداث میباشند.

ابعاد بهینه سالنهای ورزشی با توجه به ابعاد بین المللی
نوع ورزش
سطح سالن (مترمربع)
ابعاد سالن (ارتفاع × عرض × طول)
والیبال، تنیس، بسکتبال، بدمینتون
1168
9 ×(32×5/36) چند منظوره با ابعاد بهینه
خرک، حلقه، حرکات زمینی، بارفیکس
810
60/7×(5/22×36) پیشنهادی

سالن سرپوشیده شنا
مساحت کف (مترمربع)
ارتفاع ×(عرض×طول)
نوع سالن
665
5×(19×35)
برای تمرینات
1620
6×(27×60)
برای مسابقات

انواع سالنهای سرپوشیده برحسب عملکرد
بازیهای موجود در سالن
نوع سالن
سطح مفید (مترمربع)
ابعاد برحسب
متر (ارتفاع * طول* عرض)
بدمینتون، والیبال
کوچک
180
5/5 * (18*10)
بدمینتون، والیبال، بسکتبال
متوسط
288
5/5 * (24*12)
بدمینتون، والیبال، بسکتبال
بزرگ
540
5/5 * (30*18)
بدمینتون، والیبال، بسکتبال، تنیس

576
6 * (32*18)
بدمینتون، والیبال، بسکتبال، تنیس، هندبال
سالن چندمنظوره
882
7 * (42*21)
تنیس روی میز
سالن پنگ پنگ
81
4 * (9*9)
تنیس روی میز
سالن پینگ پنگ
108
4 * (12*9)
تنیس روی میز، بدمینتون، والیبال
اتاق بازی
225
4 * (15*15)
تنیس روی میز، بدمینتون، والیبال
اتاق بازی
270
4 * (18*15)

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه کاربری ورزشی
حوزه استفاده از اراضی ورزشی
سایر مشخصات
حداقل پارکینگ به ازا
حداقل تعداد محل پارکینگ
ورزشی
باشگاه ورزشی
برای هر 80 متر مربع سطح کل زیربنا
1

استادیوم ورزشی
برای هر 200 متر مربع سطح زیربنا
2

10-5-3- حوزه کاربری اراضی پارکها و فضاهای سبز عمومی:
پارک کودک، پارک محله، پارک ناحیه، پارک شهر، پارک جنگلی، پارکهای نواری گذرگاهها، فضاهای بازشهر ی، پارک ساحلی، نوارهای سبز پیاده، فضاهای سبز حفاظتی از کاربریهای قابل استقرار در این حوزه میباشند.
این اراضی براساس تقسیم بندی خدمات شهری عبارت است از:
اراضی فضای سبز مرکز محله: شامل پارک محله ای و باغات موجود
اراضی فضای سبز مرکز ناحیه: که عبارت است از پارک ناحیه ای و باغات موجود
اراضی فضای سبز مرکز منطقه: شامل پارک منطقه ای و باغات موجود
اراضی فضای سبز مرکز شهری: شامل پارکهای اصلی شهر، پارکهای جنگلی، مزارع و اراضی کشاورزی، جنگلها و فضای سبز حفاظت شده و حرایم سبز شهر

1-10-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در حوزه کاربری اراضی پارکها و فضاهای سبز عمومی:
– در محلهایی که به صورت کاربری فضای سبز در نقشه کاربری اراضی مشخص شده است استفاده از اراضی به عنوان پارک و فضای سبز عمومی به همراه خدمات وابسته مانند کاربری ورزشی و استقرار عملکردهای خدماتی نظیر فرهنگی – مذهبی – تاسیسات و تجهیزات شهری، پذیرایی و تفریحی مشروط به رعایت موارد زیر میباشد.
تبصره 1 – احداث هر نوع ساختمان در فضای باز و سبز عمومی با مجموع بیش از پنج درصد از سطح کل زمین صرفاً در پارکهای شهری و ده درصد از سطح کل پارکهای ناحیه ای و محله ای ممنوع میباشد.
تبصره 2- ساختمانهای گلخانه، پست نگهبانی، پست برق، انبار، توالت عمومی و تاسیسات آبیاری و فضاهای مشابه از تبصره یک مستثنی میباشد.
تبصره 3- احداث تاسیسات تفریحی در فضای آزاد مانند استخر شنا، آبنما، پارکینگ، زمینهای ورزشی در محدوده پارکها بلامانع است.
تبصره 4 – تفکیک اراضی با کاربری پارک و فضای سبز عمومی غیرمجاز میباشد.
تبصره 5- رعایت حداکثر 20 درصد سطح جهت کاربری ورزشی در فضای باز
2-10-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری اراضی پارکها و فضاهای سبز عمومی:
در صورت وجود اراضی مازاد بر نیازمندیهای فضایی، احداث واحدهای فروش آبمیوه و اغذیه، رستوران و تریا، فروش کتاب و احداث شهر بازی و نصب لوازم بازی کودکان مسیرهای ویژه دوچرخه، کلوپ ویدئو، کتابخانه، نمازخانه، قفس پرندگان، پارکینگ عمومی، فروشگاه صنایع دستی، پناهگاه، فروش لوازم ورزشی، فروش گل و گیاه با تصویب مجری طرح مجاز خواهد بود (توضیح: احداث فروشگاهها و رستوران حداکثر صرفاً در طبقه همکف مجاز میباشد).

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه کاربری فضای سبز عمومی
حوزه استفاده از اراضی
سایر مشخصات
حداقل پارکینگ به ازا
حداقل تعداد محل پارکینگ
پارک و فضای سبز
پارک محله
برای هر 200 مترمربع زمین
1 واحد

پارک ناحیه
برای هر 150 مترمربع زمین
1 واحد

پارک شهری
برای هر 150 مترمربع زمین
1 واحد

11-5-3- حوزه کاربری خدمات فرهنگی و اجتماعی:
کتابخانه، فرهنگسرا، موزه ، مراکز پرورش فکری کـــــودکان و نوجوانان، مراکز نمایش فیلم و اسلاید، نمایشگاهها و گالری های هنری، سالنهای اجتماعات و سخنرانی، باشگاهها، کاخها، مراکز موزشی و آفرینش های هنری، موزه تاریخ طبیعی، موز ه صنایع دستی، اردوگاه فرهنگی مجموعه کنفرانسها و نمایشگاهها، مجتمع های فرهنگی و تفریحی، مجموعه سینمایی، بازارچه کتاب، سالنهای سینما، استودیو فیلم سازی و دوبله صدا، مراکز سمعی و بصری، کارگاههای تولید و پخش ، مراکز آموزش فیلمسازی و عکاسی، سالنهای تئاتر و تئاتر عروسکی، مراکز آموزش هنرهای تجسمی، آموزشگاههای موسیقی و هنرکـــــده ها، نگارخانه، سالنهای اجرای موسیقی، مراکز تهیه و ضبط موسیقی، مراکز انتشارات کتاب و مطبوعات، مراکز حروف چینی و لیتوگرافی، مراکز فنی چاپ، آتلیه های عکاسی هنری، مراکز تحقیقات و مطالعات فرهنگی هنری و ادبی، فرهنگستانها، مراکز اطلاع رسانی، مراکز برگزاری جشنواره ها و مسابقات اادبی، کانونهای فیلم، انجمهای ادبی ، فرهنگی و هنری مراکز اشاعه هنرهای ملی، جامعه ها و سندیکاها در شمار کاربریهای قابل استقرار در این حوزه میباشند.

1-11-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در اراضی واقع در حوزه خدمات فرهنگی – اجتماعی:
1- حداکثر سطح اشغال در طبقه همکف جهت حوزه کاربری فرهنگی و اجتماعی در سطح محله شصت درصد پلاک (60%)، در سطح ناحیه پنجاه درصد پلاک (50%) و با عملکرد شهری چهل درصد سطح پلاک (40%) تعیین می گردد.
2- میزان تراکم ساختمانی جهت کاربری فرهنگی و اجتماعی در سطح محله صددرصد (100%) جهت کاربری فرهنگی و اجتماعی در سطح ناحیه یکصد و پنجاه درصد (150%) و جهت کاربری فرهنگی و اجتماعی با عملکرد شهری دویست درصد (200%) تعیین می گردد.
3- حداقل مساحت تفکیک جهت کاربری فرهنگی و اجتماعی در سطح محله هفتصد و پنجاه مترمربع، در سطح ناحیه یکهزار و پانصد مترمربع و کاربری فرهنگی و اجتماعی با عملکرد شهری سه هزار مترمربع تعیین می گردد.
4- عقب نشینی ورودی ساختمان از بر گذرگاه حداقل با عرض 5 متر در طبقه همکف برای توقف مراجعین و حوزه کاربری فرهنگی و اجتماعی در سطح محله حداقل 3 متر و در سطح ناحیه حداقل 4 متر و با عملکرد شهری حداقل با عمق 5 متر الزامی می باشد.
2-11-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری اراضی فرهنگی – اجتماعی:
در صورت وجود اراضی مازاد بر نیازمندیهای فضایی، احداث واحدهای فروش آب میوه و اغذیه، فروشگاه اشیاء یادگاری، فروش عکس و کتاب، فروش نوار ویدئو، صفحه و نوار کاست، کلوپ ویدئو، لوازم التحریر، فروش آثار هنری و تابلو و همچنین احداث پارکینگ جهت مراجعین با تصویب مجری طرح حداکثر در پنج درصد مساحت زیربنای طبقه همکف مجاز میباشد.

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه کاربری خدمات فرهنگی – اجتماعی
حوزه استفاده از اراضی
سایر مشخصات یا واحد فرهنگی – اجتماعی
حداقل پارکینگ به ازا
حداقل تعداد پارکینگ
فرهنگی و اجتماعی
کتابخانه، فرهنگسرا، مراکز پرورش فکری کودکان و نوجوانان، مراکز آموزش و آفرینشهای هنری، موزه تاریخ طبیعی، موزه صنایع دستی
برای هر 70 مترمربع زیربنای کل
1

مراکز نمایش فیلم و اسلاید، سالنهای اجتماعات و سخنرانی، مجموعه کنفرانسها
برای هر 8 صندلی
1

باشگاهها، اردوگاههای فرهنگی، نمایشگاهها
برای هر 50 متر مربع زیربنا
1

ضوابط و مقررات مراکز تفریحی:
– استقرار عملکردهای این نوع کاربری برحسب سلسله مراتب خدمات شهری در فضای سبز رده مربوط مجاز است در این صورت حداکثر سطح مجاز ده درصد است.
توضیح: تغییر کاربری عملکردهای بند فوق مجاز نمیباشد.
– اراضی اختصاص یافته برای این کاربری تا زمان اجرای طرح ذخیره محسوب شده و در این مدت بهره برداری به صورت فضای سبز، زمین باز ورزشی و یا پارکینگ توسط شهرداری مجاز میباشد.

12-5-3- حوزه کاربری تاسیسات مذهبی:
مسجد، مصلی، حسینیه و فاطمیه، کلیسا، خانقاه، کنیسه، امامزاده از جمله کاربریهای قابل تعریف در این حوزه میباشند.
انواع کاربریهای مذهبی در سلسله مراتب شهری عبارت است از:
اراضی مذهبی در مراکز محله: شامل مساجد و فاطمیه ها
اراضی مذهبی در مراکز منطقه: شامل مساجد و هیئتها
اراضی مذهبی در مرکز شهری: شامل مجتمعهای مذهبی، مساجد اصلی شهر، خانقاه، کنیسه ها، امامزاده ها، مهدیه ها، بقاع متبرکه، مصلی، آتشکده ها و معابد

1-12-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در اراضی واقع در حوزه تاسیسات مذهبی:
تبصره 1- حداکثر درصد زیربنا در کل طبقات یکصد و بیست درصد قطعه زمین میباشد.
تبصره 2- حداکثر درصد زیر بنا در طبقه همکف شصت درصد قطعه زمین خواهد بود.
تبصره 3- حداقل سطح فضای باز (ساخته نشده) هر قطعه زمین پس از اتمام بنا چهل درصد زمین میباشد.
تبصره 4- در اراضی این حوزه عقب نشینی ساختمان حداقل چهارمتر از بر گذرگاه اصلی الزامی میباشد.
تبصره 5 – حداکثر معادل ده درصد از سطح اشغال مجاز تاسیسات مذهبی میتواند به کاربری تجاری خطی (عرض 4 و عمق 6 متر) با دسترسی مستقیم واحدها به گذرگاههای سواره اختصاص یابد.
توضیح: نوع کاربری واحدهای تجاری میبایست شامل واحدهای فروش کتاب، نوار کاست و ویدئو، صندوق قرض الحسنه فروش گل اختصاص یابد.
تبصره 6- حداکثر معادل سطح اشغال بنا در همکف میتوان به عنوان زیرزمین، جهت احداث سرویسهای بهداشتی، وضوخانه زنانه و مردانه، انبار، پارکینگ و آشپزخانه با حداکثر سه متر (ارتفاع) علاوه بر تراکم مجاز اختصاص می یابد.
تبصره 7- حداقل حد نصاب تفکیک اراضی با کاربری مذهبی یکهزار متر مربع باحداقل عرض 15 متر میباشد.
تبصره 8- در طراحی اماکن مذهبی میتوان از حیاط مرکزی بدون رعایت پیش آمدگی استفاده نمود.
تبصره 9- چنانچه اماکن مذهبی در کاربری مسکونی با تراکمهای متوسط و زیاد ساخته شود در این صورت حداقل عرض گذرگاه مجاور نمیبایست از 12 متر کمتر باشد.
تبصره 10- احداث نیم طبقه جهت استفاده بانوان با ورودی مجزا با رعایت حداکثر تراکم بلامانع میباشد.
تبصره 11- صدور پروانه ساختمان پس از تایید نقشه اماکن مذهبی توسط سازمان حج و امور خیریه با رعایت ضوابط فوق بلامانع میباشد.
توضیح: طرح مصلی با توجه به عملکرد شهری و ابعاد و مساحت قابل توجه آن میبایست به صورت جداگانه در مراجع ذیربط و کمیسیون ماده پنج مورد تصمیم گیری قرار گیرد.

2-12-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری اراضی مذهبی:
در صورت وجود اراضی مازاد بر نیازمندیهای فضایی، احداث پارکینگ عمومی، کتابخانه، فروش کتاب و نوار کاست و ویدئو کلاسهای آموزشی هنرهای اسلامی در صورت تصویب مجری طرح حداکثر در 10 درصد سطح اشغال مجاز در این حوزه قابل اقدام میباشد.

ضوابط احداث مساجد :
– احداث مساجد ضمن رعایت کلیه برهای اصلاحی علاوه بر کاربریهای مذهبی – فرهنگی در حوزه اراضی مسکونی – تجاری – صنعتی نیز به عنوان کاربری مجاز و کاربری پیوسته (بدون سند مجزا) با ضوابط ذیل امکانپذیر میباشد.
– اخذ موافقت مرکز رسیدگی به امور مساجد جهت مساجد جدید الاحداث الزامی است.
– تراکم ساختمانی مورد نظر تا 200 درصد مجاز میباشد
– در زیرزمین و همکف ساختمان مساجدی که دارای عرصه تا یکهزار متر مربع میباشند رعایت حداکثر 60% احداث بنا الزامی میباشد.
– پیش بینی نیازمندیهای رفاهی مساجد در زیرزمین به طوری که حتی الامکان نور و تهویه لازم را داشته باشد با ارتفاع حداکثر 3 متر بلامانع است.
– پیش بینی یک واحد مسکونی جهت خادم مسجد در حد تراکم و سطح اشغال مجاز بدون مانع میباشد.
– به منظور خودکفایی مسجد از نظر تامین مخارج و در صورت تایید کمیته فنی احداث واحد یا واحدهای تجاری در حد تراکم و سطح اشغال مجاز تا معادل هفت درصد مساحت اولیه ملک و حداکثر تا 150 متر مربع ضمن رعایت ضوابط و مقررات مجاز میباشد و در زمینهای با مساحت 700 متر مربع احداث حداکثر 50 متر مربع تجاری طبق ضوابط و مقررات مجاز میباشد.
تبصره : شرایط کاربری تجاری و موقعیت آن :
1- مسجد در بر خیابانهای 45 متری و بالاتر نباشد (در صورتی که عر ض موجود از عرض طرح کمتر باشد عرض طرح ملاک عمل است)
2- مساحت هر باب مغازه حداقل 12 متر مربع و عرض مفید آن 3 متر و ارتفاع نیز 4 متر باشد.
3- نقشه های مساجد میبایست توسط اداره اوقاف تایید گردد.
4- اخذ تعهد نظارت از مهندس ناظر مجاز الزامی است.
5- عوارض پارکینگ فقط در مورد مغازه ها طبق ضوابط و مقررات اخذ گردد.
6- در مورد انتخاب اسکلت ساختمان محدودیت وجود ندارد مشروط بر اینکه نقشه های محاسباتی توسط مشاورین دارای صلاحیت مورد تایید قرار گیرد.

– ضوابط احداث حسینیهها:
1- تراکم ساختمانی در احداث حسینیه ها همان تراکم مندرج در طرحهای تفصیلی با رعایت سطح اشغال حداکثر معادل 60% مساحت اولیه ملک میباشد.
2- احداث حسینیه فقط در اراضی مذهبی – فرهنگی و مسکونی که امکان احداث ساختمان برای اشخاص حقیقی وجود دارد مجاز میباشد.
3- وقف عام بودن پلاک مورد تقاضا الزامی است.
4- احداث زیرزمین حداکثر معادل مساحت همکف و در محل استقرار ساختمان مجاز میباشد.
5- اعلام موافقت مرکز رسیدگی به امور مساجد مورد لزوم میباشد.
6- تایید نقشه ها توسط سازمان اوقاف الزامی میباشد.
7- نظارت توسط مهندس ناظر الزامی میباشد.
8- در انتخاب اسکلت ساختمان محدودیتی وجود ندارد مشروط بر اینکه نقشه های محاسباتی توسط مشاورین دارای صلاحیت مورد تایید قرار گیرد.

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه کاربری تاسیسات مذهبی
حوزه استفاده از اراضی
سایر مشخصات
حداقل پارکینگ به ازا
حداقل پارکینگ
مساجد و تاسیسات مذهبی
مسجد
برای هر 50 متر مربع سطح کل زیربنا
2

حسینیه
برای هر یکصد متر مربع
1

امامزاده
برای هر یکصدمترمربع کل زیربنا
1

مصلی
برای هر 150 متر مربع سطح زمین
1

13-5-3- حوزه کاربری مربوط به آثار و محوطه های با ارزش تاریخی:
محدوده های مربوط به آثار تاریخی ، آثار ملی، آثار با ارزش معماری و هنری، بافتهای با ارزش شهری از جمله کاربریهای قابل تعریف در این حوزه می باشند.

1-13-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در حوزه اراضی مربوط به آثار و محوطه های باارزش تاریخی:
منظور از ساختمانهای تاریخی و بافت قدیمی شهر عبارت از ابنیه یا مجموعه ابنیه و فضاهایی میباشند که از طرف سازمان میراث فرهنگی به ثبت تاریخی رسیده اند و یا از نظر فرهنگی و تاریخی با ارزش تشخیص داده شده و میبایست مورد حفاظت قرار گیرند.
تبصره 1 – هرگونه دخل و تصرف در اراضی و تعمیر ساختمانها و مجموعه های باارزش تاریخی و فرهنگی و مذهبی میبایست طبق ضوابط سازمان میراث فرهنگی و زیر نظر آن سازمان صورت پذیرد.
تبصره 2 – احداث چاه و کانال تا فاصله 20 متری و نصب تاسیساتی که ایجاد ارتعاش مینمایند تا فاصله 100 متری از اضلاع خارجی پارک ممنوع میباشد.
تبصره 3 – ایجاد تاسیساتی که به نحوی ایجاد بو، دود یا بخار و یا عواملی که بر روی مصالح ساختمانی بنای تاریخی تاثیر سوء نماید در حریم این بناها ممنوع است.
تبصره 4 – احداث واحدهای مسکونی در حریم درجه یک بناهای تاریخی غیرمجاز و در حریم درجه دو آن میبایست با ضوابط میراث فرهنگی صورت پذیرد.
تبصره 5 – حریم بناهای تاریخی میبایست به وسیله فنس و نرده محفوظ و احداث دیوار در اطراف آن غیرمجاز میباشد.
تبصره 6- هرگونه تغییر کاربری، دخل و تصرف، نصب و نوشتن آگهی، شعار و غیره جز با اجازه سازمان میراث فرهنگی غیرمجاز میباشد.
تبصره 7- هرگونه طرح بازسازی، بهسازی میبایست در قالب ملاحظات یک طرح جامع معماری – شهرسازی که در آن نوع مصالح ساختمانی، چگونگی تنظیم فضاهای داخلی و خارجی و رابطه آن با گذرگاههای پیاده برای بنا یا مجموعه بناها در نظر گرفته شده است ضمن دارا بودن ملاحظات ایستایی میبایست با توجه به استفاده از سبک و شیوه های معماری متداول تهیه گردد.
تبصره 8- تفکیک اراضی مربوط به بناهای تاریخی حتی در صورت افراز ممنوع است و این بناها بر طبق طرح جامع میتوانند عملکرد پیشنهادی را حفظ نمایند.
تبصره 9- حریم محوطه های تاریخی در صورتی که به فضاهای باز یا اراضی بایر ختم گردد میبایست به وسیله نرده کوتاه محصور و از احداث دیوار در اطراف محوطه جلوگیری گردد.
تبصره 10- عبور وسائل نقلیه سنگین که ایجاد لرزش یا ارتعاش در بناهای تاریخی نماید از معابر اطراف آنها ممنوع است.
تبصره 11- هرگونه دخل و تصرف که تا زمان تصویب طرح جامع در اماکن تاریخی غیرمجاز اجرا شده در صورت ضرورت طبق مقررات جاری میبایست به کلی حذف و یا در تعمیرات بعدی می بایست به صورت اولیه اصلاح گردد.
تبصره 12- در حریم درجه یک بناهای تاریخی احداث ساختمانهای مختلف مجاز نیست و اراضی مجاور باید به پارک و فضای سبز و محوطه های باز عمومی تخصیص یابد.
تبصره 13- محدوده دقیق حریم اماکن و ساختمانهای تاریخی از طرف کارشناسان ابنیه تاریخی ادارات کل میراث فرهنگی استان به تدریج تهیه و به سازمان مجری طرح ابلاغ خواهد شد که با علامت مخصوص بر طرحهای تفصیلی انعکاس خواهد یافت.
تبصره 14- احداث بنا در پلاک حد فاصل گذرگاه اصلی مجاور بنای تاریخی که به نحوی دید آن را محدود نماید با پیشنهاد شهرداری از طرف کمیسیون ماده پنج قابل اعمال محدودیت میباشد.
تبصره 15- عملکرد اصلی مراکز تاریخی – مسکونی – تجاری و اداری – فرهنگی و خدماتی است. استقرار کاربریهایی که بااین عملکردها نامتجانس و ناهنجار هستند در این محدوده ممنوع است.
تبصره 16- حد و حدود تغییرات در خصوص ساختمانهای ذی ارزش در حد حفاظت و نگهداری بنا از تخریب کاملاً مجاز میباشد.
تبصره 17- تغییر کاربری و عملکرد بنا در جهت احیای بنا براساس یک طرح پیشنهادی پس از تایید کمیسیون فنی دستگاه اجرایی طرح مجاز میباشد.
تبصره 18- تغییرات معماری داخل بنا براساس طرح وضع موجود و طرح پیشنهادی پس از تایید کمیسیون فنی دستگاه اجرایی طرح مجاز میباشد.
تبصره 19- در هیچ شرایطی تغییرات اساسی در بنای ساختمانی باارزش مجاز نبوده و فقط در حد بندکشی محکم سازی سنگها و عناصر متصل به نما، تعمیر سیمان کاری و پوششهای ملاتی در نما مشروط به عدم صدمه به عناصر ارزشمند و حفظ و نگهداری کیفیت کلی نما بلامانع است.
تبصره 20- اصلاحات ساختاری جهت مقاومت ایستایی بنا مطابق یک طرح پیشنهادی پس از تایید کمیسیون فنی دستگاه اجرایی طرح مجاز است.
تبصره 21- تجهیز بنا به امکانات جدید زیربنایی از قبیل آب و برق و گاز و فاضلاب مطابق یک طرح پیشنهادی پس از تایید کمیسیون فنی دستگاه اجرایی طرح مجاز است.
تبصره 22- ایجاد سرویسهای بهداشتی – حمام و آشپزخانه و تغییرات داخلی در جهت تفکیک بنا به واحدهای مستقل به همراه ایجاد پله داخلی و غیره مطابق یک طرح پیشنهادی نسبت به چگونگی این تغییرات پس از تایید کمیسیون فنی دستگاه اجرایی طراح بلامانع میباشد.
پارکینگ: پارکینگ مکانهای تاریخی به ازاء هر 100 مترمربع زیربنای کل 1 واحد میباشد.

آثار تاریخی شهر اهواز عبارتند از:
1- پل سیاه
2- پل معلق
3- کانال و پل بند سمت شرقی رودخانه کارون بعد از پل هشتم
4- مسجد عامری سمت شرقی رودخانه کارون بعد از پل هشتم
5- بیمارستان امام خمینی خیابان آزادگان
6- منزل دکتر طالبی باغ معین روبروی درب جنوبی بیمارستان امام
7- دانشسرا باغ معین ، خیابان دانشسرا
8- منزل خانم اصفهانی (جنب پمپ بنزین) خیابان آزادگان، پشت پمپ بنزین
9- مجموعه معین التجار فلکه 24 متری انتهای خیابان کاوه
10- حجره های آقایان افضلان، کرمیی، فتحی، گیوه چی خیابان طالقانی
11- خانه قدیمی – بنای چوبی (سبزه زار) خیابان شریعتی پشت سینما قدس
12- منزل قدیمی (دهدشتی) انتهای خیابان طالقانی پشت بازار مرکزی
13- ریسندگی و بافندگی خیابان امام خمینی، ابتدای خیابان یوسفی
14- خانه های آقای دادرس خیابان نظامی، پشت ترمینال آزادگان
15- خانه های آقای دادرس خیابان خسروی
16- خانقاه خیابان خسروی
17- باغچه خیابان 30 متری به طرف خیابان زند
18- خانه های هشت بنگله امانیه روبروی فرمانداری
19- دانشکده ادبیات (سه گوش) میدان مولوی
20- منازل راه آهن ابتدای پل نادری، روبروی دانشکده ادبیات
21- منازل بانک ملی امانیه
22- دفتر فنی شهید چمران دانشکده شهید چمران

2-13-5-3- دیگر استفاده های مجاز حوزه کاربری آثار تاریخی:
در صورت وجود اراضی مازاد بر نیازمندیهای فضایی، احداث واحدهای فروش آبمیوه و اغذیه، پارکینگ عمومی، فروش اشیاء یادگاری و کتاب، فروش آثار عتیقه و هنری، فروش صنایع دستی، رستوران، قهوه خانه سنتی، تریا، فروش فیلم و عکس با تصویب مجری طرح حداکثر تا پنج درصد مساحت محدوده باز و صرفاً در یک طبقه مجاز میباشد. احداث یک واحد پارکینگ به ازاء هر 100 مترمربع زیربنا در حوزه کاربری آثار تاریخی الزامی خواهد بود.

14-5-3- حوزه اراضی پذیرائی- گردشگری (توریستی):
قهوه خانه- فروش اغذیه و ساندویچ – طباخی- کبابی- آبمیوه و بستنی فروشی- رستوران و تریا- سالنهای غذاخوری – تالارها- چلوکبابی- سالنهای برگزاری جشنها و میهمانیها- هتل و متل ها- مهمانسراها و مهمانپذیرها – مهمانخانه ها-
مسافرخانه ها- زائر سراها- خوابگاه ها – کمپینگ- پانسیونها- مجتمع های جهانگردی از جمله کاربریهای قابل استقرار در این حوزه می باشد.
1-14-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در حوزه اراضی پذیرایی – گردشگری (جهانگردی):
تعریف: کمپینگ یا اردوگاه توریستی به محوطه ای اطلاق میشودکه با محوطه سازی کامل جهت استقرار چادر یا کاروان با دارا بودن تاسیسات زیربنایی و ساختمانهای عمومی مربوط و سرویسهای بهداشتی، آشپزخانه، سرویس اداری، انبار و غیره احداث میگردد.
تبصره 1- ساختمان ویلاها، بنگالو و هتلهایی که در حوزه اراضی توریستی ساخته میشوند میابیست مستقل و مجزا از یکدیگر و محوطه کمپینگ باشند.
تبصره 2 – در مواردی که بخش خصوصی یا دولتی قضد سرمایه گذاری جهت تاسیسات توریستی در حوزه مربوطه را داشته باشد میتواند مطابق طرحی که به تایید اداره کل ارشاد اسلامی و سازمان مجری طرح رسیده و با خطوط کلی طرح جامع و تفصیل مغایرتی نداشته باشد اقدام نماید.
تبصره 3- ساختمانهای توریستی (هتل و میهمان پذیر) داخل حوزه تجاری از نظر ساختمانی میبایست شرایط عمومی ساختمانهای تجاری را اضافه بر شرایط اختصاص خود را رعایت نمایند.
– ساختمان اصلی هتل میبایست به قسمی طرح شود که از طبقه همکف به بالا ساختمان نسبت به حد زمین به میزان حداقل 2 متر از گذرگاه اصلی و 5/2 متر از جناحین پلاک طبقه اول به بالا با عمق 50 درصد پلاک عقب نشینی نماید.
– حداقل زمین جهت احداث هتل 2000 مترمربع، مهمانپذیر و مسافرخانه 1000 متر مربع میباشد که میبایست ضوابط ساختمان در اراضی تجاری یا مختلط مرکز شهری در آن رعایت گردد.

جدول مشخصات ساختمانی و حداقل قطعات تفکیک اراضی مربوط به تاسیسات پذیرایی و جهانگردی
نوع تاسیسات
(حداقل اطاق)
حداقل قطعات
تفکیک (مترمربع)
حداکثر درصد سطح زیربنا در همکف
حداکثر درصد تراکم ساختمانی
نسبت به زمین به حداکثر تعداد تخت (مترمربع)
حداقل درصد فضاهای باز
حداقل عرض گذرگاه دسترسی (متر)
ویلایی توریستی
500
25
25
50
75
—
اردوگاه توریستی
500-200 تخته
5000
5
5
50
95
—

1000-500 تخته
9000
5
5
50
95
—

1500-1000 تخته
12000
5
5
50
95
—

6000-1500 تخته
38000
5
5
50
95
—
مهمانپذیر
درجه 3 – 10 اطاق
200
50
90
4
50
6

درجه 2- 10 اطاق
200
50
90
4
50
6

درجه 1-15 اطاق
250
50
80
5
50
8

ممتاز 15 اطاق
300
50
80
5
50
8
مهمانخانه (هتل)
1 ستاره 10 اطاق
400
50
100
25
50
8

2 ستاره 20 اطاق
600
50
150
20
50
10

3 ستاره 30 اطاق
1000
50
150
20
50
12

4 ستاره 40 اطاق
2000
50
150
20
50
14

5 ستاره 100 اطاق
25000
50
200
20
50
18
هتل – آپارتمان
1 ستاره
400
60
180
–
40
8

2 ستاره
800
50
250
–
50
10

3 ستاره
1500
50
250
–
50
12

جدول مشخصات ساختمانی و قطعات اراضی مربوط به تاسیسات توریستی
شهر
نوع تاسیسات
حداقل قطعات
تفکیک (مترمربع)
حداکثر درصد سطح زیربنا در همکف
حداکثر درصد سطح زیربنا در طبقات
درصد تراکم ساختمانی
حداقل درصد
فضاهای باز
اردوگاه توریستی (تخت)
500
25
25
50
75
اردوگاه توریستی
500-200
5000
5
–
5
95

1000-500
9000
5
–
5
95

1500-1000
12000
5
–
5
95

6000-1500
38000
5
–
5
95
هتل و مهمانسرا
100
2000
50
50
100
50

120
3000
50
50
100
50

150
3000
50
50
100
50

تبصره 4- جدول پیوست مشخصات ساختمان در تاسیسات توریستی را مشخص نموده است.
تبصره 5- تراکم ساختمانی در مورد احداث هتل (با مشخصات کمتر از 100 تختخواب) حداکثر 200 درصد و سطح اشغال 50 درصد با رعایت مقررات وزارت ارشاد اسلامی و تایید شهرداری میباشد.
تبصره 6- پلاک میبایست حداقل به دو شبکه گذرگاه که عرض یکی از آنها حداقل 20 متر باشد دسترسی داشته باشد.
تبصره 7- به منظور تامین حفاظت و ایمنی از خطرات آتش سوزی و جلوگیری از سرایت آن به ساختمانهای مجاور کلیه اضلاع بناهای توریستی (هتل و مهمانسرا) از پلاکهای مجاور یا شبکه گذرگاههای مجاور میبایست از طبقه اول به بالا حداقل 5/2 متر فاصله رعایت گردد (در مورد مسافرخانه ها این عقب نشینی 5/1 متر با عمق 50 درصد پیشامدگی بنا خواهد بود).
تبصره 8- از نظر حفاظت و ایمنی بیشتر، دوری از سروصدای ناشی از ترافیک و سایر عوامل مزاحم شهری درب ورودی اصلی بنا (هتل و مهمانسرا) میبایست حداقل دو متر از حریم شبکه ارتباطی فاصله داشته باشد.
تبصره 9- تامین فضای پارکینگ از سطح فضای باز غیرمجاز میباشد.
انواع کاربریهای خدمات پذیرایی و جهانگردی براساس سلسله مراتب خدمات شهری به شرح ذیل میباشد:
اراضی خدمات پذیرایی و جهانگردی: عبارت از قهوه خانه ها و ساندویچ فروشیها
اراضی خدمات پذیرایی و جهانگردی مراکز ناحیه: عبارت از کبابیها، کله پاچه فروشیها، طباخیها و آب میوه فروشیها
اراضی خدمات پذیرایی و جهانگردی در مراکز منطقه: عبارت از مهمانسراهای کوچک، تالارها، چلوکبابیها، رستورانها و سالنهای غذاخوری
اراضی خدمات پذیرایی و جهانگردی در مرکز شهر: عبارت از هتلها و مهمانسراهای چهار و پنج ستاره بزرگ

ضوابط مربوط به اقامت موقت (کمپینگ):
– اراضی که جهت این منظور به کار میرود میبایست به امکانات تاسیساتی و تجهیزاتی مجهز و سپس مورد بهره برداری قرار گیرند.
– دسترسی مناسب و آسان به شبکه های حمل و نقل اصلی و ورودیهای شهر
– زهکشی مناسب اراضی و واقع شدن در بلندی نسبت به دیگر اراضی پست
– نورگیری مناسب از تابش خورشید و نبودن در ارتفاع حاشیه ای
– درختکاری در اطراف برای جلوگیری از بادهای مزاحم
– تامین تجهیزات جانبی تکمیلی از قبیل بانک، رستوران، چایخانه، تعمیرگاه اتومبیل و سایر موارد ضروری در محل مناسب نسبت به ورودی کمپینگ الزامی است.
حداقل تاسیسات و تجهیزات فضاهای مورد استفاده جهت اقامت موقت و کمپینگ در یک شعاع دسترسی 100 متری برای هر 25 واحد کمپینگ به شرح زیر میباشد:
1- تعداد 4 واحد توالت، 500 واحد دستشویی
2- تعداد 2 واحد حمام دوش
3- تعداد 2 واحد سینک ظرفشویی دوبل
4- تعداد 3 واحد محل جمع آوری زائدات زغال مصرف شده
5- تعداد 10 محل برای جمع آوری زباله و اشغال

2-14-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری پذیرایی و جهانگردی:
در صورت وجود اراضی مازاد بر نیازمندیهای فضایی، احداث واحدهای فروش اغذیه و آب میوه، فروش اشیاء یادگاری و کتاب، فروش اشیاء هنری، فروش صنایع دستی، رستوران، تریا، فروش فیلم و عکس، فروش طلاجات و جواهر با تصویب مجری طرح حداکثر در پنج درصد مساحت زیربنای همکف در طبقه همکف مجاز میباشد.

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه کاربری پذیرایی و جهانگردی
حوزه استفاده از اراضی
سایر مشخصات
حداقل پارکینگ به ازاء
حداقل تعداد پارکینگ
هتلها و مسافرخانه ها
هتل چهار ستاره
برای هر چهار تخت
2

هتل سه ستاره
برای هر سه تخت
2

هتل دو ستاره و کمتر
برای هر هشت تخت
2

مجتمع جهانگردی
به ازا هر 50 مترمربع زیربنا
1

15-5-3- حوزه کاربری اراضی تفریحی- تفرجگاهی:
دیدگاههای طبیعی و مسیرهای با ارزش ویژه دیداری، شهربازی، باغها و پارکهای حیوانات، سیرکها، سالنهای موسیقی و کنسرت، فضاهای باز عمومی- مجتمع های تفریحات سالم – سینما و تاتر – مجتمع های بهداشتی و سونا- بلوارها و محوطه های ساحلی- باشگاه های تفریحی- اکواریم – دهکده تفریحی- دریاچه قایقرانی از جمله کاربریهای قابل استقرار در این حوزه را تشکیل میدهند.

1-15-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در حوزه اراضی تفریحی – تفرجگاهی:
تبصره 1- شهرداری میتواند بدون اقدام به تفکیک زمین معادل پنج درصد کل و حداکثر سه هزار متر از پلاکهای تا ده هکتاری فضاهای سبز شهری و سه درصد سطح کل و حداکثر شش هزار متر مربع از پلاکهای ده هکتاری و بیشتر مربوط به فضاهای سبز شهری را این حوزه جهت احداث تاسیسات تفریحی – تفرجگاهی اختصاص دهد.
تبصره 2 – بطور کلی احداث هر نوع تاسیسات ساختمانی و فضای باز مربوط به آن برای این قبیل اراضی مستقلاً و بدون توجه به دیگر فضاهای باز مجاور میبایست مورد رعایت قرار گیرد.
تبصره 3- سطح کل زیر بنا در طبقه همکف از بیست و پنج درصد سطح کل زمین تجاوز نکند.
تبصره 4 – سطح کل طبقات از پنجاه درصد سطح کل زمین تجاوز نکند.
تبصره 5- تراکم ساختمانی و سطح اشغال مجاز در مورد سالنهای اجرای موسیقی، نمایش فیلم و تئاتر، تابع ضوابط وزارت ارشاد اسلامی با جزئیات مندرج در بند 2-15-5-3- در این مورد میباشد.

2-15-5-3- مقررات عمومی سالنهای نمایش فیلم:
1- داشتن دستگاه منبع برق جداگانه که در صورت قطع برق بتوان روشنایی موقت ایجاد کرد.
2- مجهز بودن اطاق پروژکتور به دستگاه شیر آب و آتش نشانی و هواکش و با یک دریچه به هوای آزاد
3- داشتن دستگاه اتوماتیک برای تعویض دستگاههای نمایش به منظور نمایش فیلم بالانقطاع و پشت سرهم
4- مجهز بودن راهروی داخلی و خارجی و سردرهای ورودی و خروجی به چراغهای راهنما
5- شماره گذاری پشت و جلو صندلیها
6- نصب چراغهای مخصوص برای مشخص کردن شماره هر ردیف از صندلیها
7- درهای سینما میبایست دارای این امکان باشد که زمان خروج تماشاگران از سالن سینما در مواقع ضروری، حداکثر تا 7 دقیقه صورت پذیرد.
8- عرض پله های عمومی باید حداقل 2 متر و دارای پاگردهای متناسب با عرض مزبور باشد و در مورد پلکانهایی که بیش از چهار پله دارد باید در طرف باز پلکان نرده محکم نصب شود و در مسیر پلکان هیچگونه مانعی وجود نداشته باشد.
9- کلیه پلکانها و پاگردها در ساختمانهای بلند باید با مصالح ساختمانی نسوز ساخته شود.
10- اگر در ساختمان سینماها دهانه یا فضایی آزاد موجود باشد که احتمال سقوط اشخاص برود، باید با نصب پوششهای فلزی محکم و نرده هایی که حداقل ارتفاع آن 120 سانتیمتر است موجبات جلوگیری از سقوط و رفع خطر به عمل آید.
11- سینماها موظف خواهند بود که به تدریج ترتیبی اتخاذ نمایند تا صندلیها در سالن نمایش پشت به پشت قرار نگیرد. بلکه صندلی پشتی باید بین دو صندلی جلو قرار گیرد تا برای دیدن اکران اشکالی به وجود نیاید.
12- فاصله اولین ردیف صندلی تا اکران نباید کمتر از دو سوم عرض اکران باشد. به هر صورت این فاصله نباید کمتر از 7 متر باشد (در سینماهای ممتاز این فاصله نباید کمتر از 12 متر باشد).
13- طول اکران نمایش فیلم باید به نسبت وضع سالن نمایش باشد و این نسبت حداقل به اندازه دو سوم عرض سالن خواهد بود و اکران و صندلیها باید طوری تقسیم شود که تمام صندلیها در محدوده انعکاس نور به وسیله اکران قرار گرفته باشد و رسیدگی و تعیین این اندازه ها با کمیسیون فنی اداره ارشاد اسلامی محل خواهد بود.
14- داشتن جعبه های کمکهای اولیه
15- نصب آبخورهای خودکار (برای هر 200 صندلی یک عدد) در محلهای مناسب
16- جاگذاری زباله دان در دار (برای هر 200 صندلی یک عدد) به طوری که قابل پاک کردن باشد و در شرایط مناسب بهداشتی نگاهداری و گندزدایی شود.
17- دیواره و سقف و پنجره و شیشه و درها باید پاکیزه و بی عیب نگاهداشته شود. کف سالن و راهروها نباید لغزنده باشد.
18- آماده داشتن وسائل آتش نشانی براساس نظر کمیسیون مربوط
19- کلیه سیمهای برق سینما باید حتماً دارای روپوش عایقدار بوده و یا در کانال و در بدنه ساختمان کار گذاشته شده باشد و بطور کلی سیم برق در دسترس تماشاگران قرار نگیرد.
20- سینما از هر درجه ای که باشد باید دارای پرده متناسب سالن خود باشد.
21- برای هر 100 صندلی یک سرویس بهداشتی در بسته تعبیه شود که یک سوم مجموع آن به طور مجزا مخصوص بانوان باشد. تمام سرویسهای بهداشتی باید به سیفون آب برای شستشو مجهز باشد.
22- در توالتها باید وسایل نظافت و بهداشت از هر حیث موجود باشد و دیواره مستراحها تا سقف با پوشش کاشی باشد.
23- برای محل سرویس بهداشتی مردان میبایست امکان تهویه طبیعی و مصنوعی در نظر گرفته شود.
24- دارنده پروانه سالن سینما موظف است حداقل یک سوم کل تعداد صندلیهای سالن خود را اختصاص به بلیطهای (حداقل قیمت) همان سینما دهد.
25- داشتن دستگاه اتوماتیک با باطری و یا موتور برق جداگانه که در صورت قطع برق بتوان روشنایی موقت ایجاد نماید الزامی و قدرت آمپر برق با ولتاژ 220 ولت مولد نباید کمتر از 50 آمپر باشد.

3-15-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری اراضی تفریحی – تفرجگاهی:
در اراضی مشخص شده جهت این حوزه در صورت وجود مازاد بر نیازمندیهای فضایی احداث باغات ملی و پارک شهری، زمینهای بازی کودکان، زمینهای ورزشی، استخر شنا، محل تفریحات در فضای آزاد، تاسیسات فرهنگی مانند کتابخانه عمومی، موزه، نمایشگاههای مختلف علمی و فرهنگی، تئاتر و سینما، مرکز پرورش فکری کودکان، رستوران، سلف سرویس، پارک وحش، فروش اغذیه و آب میوه، پارکینگ عمومی، فروشگاه صنایع دستی با تصویب مجری طرح مجاز میباشد.
توضیح: مساحت واحدهای تجاری صرفاً تا ده درصد مساحت زیربنای همکف در طبقه همکف مجاز میباشد.

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه کاربری تفریحی – تفرجگاهی
حوزه استفاده از اراضی
سایر مشخصات
حداقل پارکینگ به ازاء
حداقل تعداد پارکینگ
تفریحی – تفرجگاهی
سینما و تئاتر
برای هر 8 صندلی
1

سرویس بهداشتی و سونا
به ازای هر 40 متر مربع زیربنای کل
1

مجتمع تفریحات سالم سالن موسیقی و کنسرت
برای هر 8 صندلی
1

شهربازی و پارکهای وحش
برای هر 200 مترمربع مساحت زمین
1

5- 16-5-3- حوزه کاربری اراضی مربوط به تجهیزات شهری:
نمایشگاهها – دفاتر خدمات پستی – کشتارگاه- گورستان و غسالخانه- پمپ بنزین- جایگاههای توزیع گاز (C.N.G) – ایستگاه خدمات شهری- آتش نشانی- مجتمعهای شستشوی اتومبیل (کارواش) – واحد تاکسی تلفنی- پناهگاه – سرویسهای بهداشتی، مرکز جمعآوری زباله – رختشویخانه، گرمابه، آموزشگاههای تعلیم رانندگی، شهرک آزمایش رانندگی – آبریزگاه عمومی- پست های آژیر و اعلام خطر از جمله کاربریهای قابل استقرار در این حوزه می باشد.

6- 16-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در حوزه کاربری اراضی تجهیزات شهری:
حداقل مساحت اراضی اختصاص داده شده به تجهیزات شهری در نقشه های طرح جامع و تفصیلی براساس سرانه های مصوب منعکس و اراضی فوق قابل تفکیک و تجزیه نمیباشند.
تبصره 1: رعایت ضوابط شرکت ملی نفت ایران در مورد احداث ایستگاههای فروش مواد سوختی و پمپ بنزین الزامی میباشد.
تبصره 2: رعایت سرانه های مصوب طرح جامع و مشخصات نقشه های تیپ سازمان برنامه و دفتر فنی وزارت کشور در مورد احداث کشتارگاه، گورستان، آتش نشانی و سایر کاربریهای وابسته به این حوزه در اختصاص زمین و احداث ساختمان ضروری میباشد.
تبصره 3: رعایت ضوابط ساختمانی سازمانهای زیربط و مسئول در احداث واحدهای ساختمانی مربوط به حوزه تجهیزات شهری براساس طرح مصوب الزامی میباشد.

16-5-3- جایگاه تحویل سوخت گاز، صدور مجوز احداث جایگاههای تحویل سوخت گاز:
قبل از صدور مجوز احداث جایگاههای تحویل سوخت گاز مایع به منظور بررسی موازین ایمنی و بهداشتی و عوامل مزاحمت آفرین از سازمان ساماندهی و انتقال صنایع مزاحم استعلام میگردد.

1-16-5-3- ممنوعیت احداث هرگونه ساختمان در جایگاههای فروش مواد نفتی:
با توجه به اشکالاتی که ایجاد ساختمان تجاری و یا مسکونی در داخل جایگاههای فروش فرآورده های نفتی از نظر ایمنی رفت و آمد وسایط نقلیه، آتش سوزی و نظایر آن را ایجاد مینماید لذا در جایگاههای فروش مواد نفتی احداث هرگونه ساختمان مسکونی ممنوع میباشد.
2-16-5-3- ضوابط جایگاههای توزیع سوخت وسائط نقلیه به صورت گاز طبیعی فشرده (C.N.G.):
الف – ضوابط استقرار:
این جایگاهها می تواند در کلیه کاربریهای مسکونی با تراکمهای مختلف با شرایط ذیل استقرار یابند:
1- حداقل عرض گذرگاه 20 متر
2- حداقل فاصله تا تقاطع با گذرگاه هم عرض و یا بیشتر 150 متر
3- حداقل مساحت پلاک با توجه به تعداد پمپها 800 الی 1200 مترمربع (به طور متوسط یکهزارمترمربع) براساس ضوابط شرکت ملی گاز ایران
4- ظرفیت متوسط اسمی جایگاههای سوخت گیری گاز طبیعی فشرده (از انواع delta) معادل m2/h 1080 در نظر گرفته میشود. بنابراین هر جایگاه با فرض استفاده از تمامی ظرفیت خود در شبانه روز میتواند حدود 2500 اتومبیل را پاسخگو باشد و هر جایگاه در بهترین شرایط عملکردی نمیتواند بیش از 18 ساعت در روز دارای سرویس باشد.
بنابراین با توجه به محدودیت (دیسپنسرها) و دارا بودن حدود 8 خروجی و لحاظ زمان سوخت گیری هر خودرو (حداقل 5 دقیقه) یک جایگاه سوخت گیری گاز طبیعی فشرده (C.N.G.) عملاً تنها پاسخگوی 1000 دستگاه خودرو در یک شبانه روز خواهد بود.
5- پاساژهای ورود و خروج اتومبیلها میبایست در داخل پلاک طراحی گردند.
6- همجواری تاسیسات فوق با ساختمانها و کاربریهای عمومی مانند سالنهای نمایش، سینما، مجتمعهای تجاری، بیمارستانها و مجتمعای درمانی، مجتمعهای فرهنگی، مجتمعهای اجتماعات، دانشگاهها، رستورانها، آسایشگاهها، مراکز اداری، مجتمعهای سرپوشیده ورزشی، هتلها، آثار ملی و فرهنگی همچنین مجتمعهای مسکونی بلندمرتبه و کلیه ساختمانهای با امکان تجمع جمعیت زیاد در آنها غیرمجاز میباشد.
7- نصب مخازن سوخت و سکوهای تحویل گاز میبایست براساس استانداردهای شرکت ملی گاز ایران صورت پذیرد.
8- نصب وسائط اطفاء حریق و همچنین پمپ آب فشار قوی، و تجهیزات هشداردهنده در تاسیسات فوق الزامی میباشد.
9- استفاده از مصالح نسوز، دیوارهای ضدحریق در تاسیسات فوق الزامی میباشد.
10- احداث یک واحد فروشگاه و اطاق مدیریت و اطاق استراحت کارگران، سرویسهای بهداشتی حداکثر با مساحت 10 درصد سطح پلاک بلامانع میباشد.

3-16-5-3- ضوابط صدور پروانه گرمابه ها:
1- تراکم ملک طبق طرحهای تفصیلی عمل گردد.
2- قانون و آیین نامه زمین شهری به طور کامل رعایت گردد.
3- سازمان آب منطقه ای میبایست نحوه تامین آب مصرفی را تایید نماید.
4- اخذ تاییدیه اداره عمران منطقه مبنی بر آبکش بودن زمین در صورت استفاده از چاه جذبی مسئولیت بروز مشکلات آتی به عهده مالک بوده و قید آن در پروانه ضروریست.
5- ساختمان احداثی میبایست حداقل به عرض 3 متر از پلاکهای مجاور خود فاصله داشته باشد. در صورتی که برهای ملک به گذر محدود شود رعایت سه متر فاصله الزامی میباشد.
در مورد حمامهای قدیمی رعایت فاصله از مجاورین الزامی میباشد.

4-16-5-3- ضوابط جهت تاسیس اصولی نانواییهای سنتی:
به منظور تاسیس اصولی نانوایی های سنتی و به منظور جلوگیری از مزاحمتهای فزاینده ناشی از استقرار مشتریان در معابر و با قرار دادن کیسه های آرد و منبع سوخت در خارج از مغازه ها و ایجاد سد معبر حداقل فضاهای مورد نیاز برای موارد ذیل باید مورد توجه قرارگیرد. ضوابط مربوط به نانواییهای سنتی عبارتند از:
1- داشتن مجوز تاسیس نانوایی از مراجع ذیصلاح
2- مساحت احداث اعیان واحد نانوایی حداقل 60 مترمربع و حداکثر 90 مترمربع میباشد.
3- ملک مورد نظر سر نبش واقع و یا به دو معبر دسترسی داشته باشد و حداقل عرض یکی از گذرها 12 متر و دیگری 6 متر باشد.
4- احداث واحد نانوایی فقط در پیشامدگی مجاز مقدور میباشد.
5- املاکی که شرایط احداث نانوایی و تجاری پراکنده را داشته باشد، احداث توام دو واحد بلامانع است.
6- در احداث واحد نانوایی ارتفاع 5 متر باید رعایت گردد.
7- واحد نانوایی در کاربری مسکونی ملزم به رعایت دو متر عقب نشینی به صورت پیلوت (جهت انتظار مشتریان) میباشد.
8- دودکش نانوایی از ساختمان مجاور بلندتر احداث گردد.
9- واحدهای نانوایی در بر حریم فضای سبز میتوانند با یک دسترسی پیاده به مسیر اصلی ارتباط داشته باشند.
10- حداکثر 30 متر فضای خواب و استراحت کارگران با احتساب سرویس بهداشتی (حداقل 6 مترمربع) در طبقه فوقانی واحد نانوایی و با ارتباط مستقیم به کارگاه نانوایی مجاز میباشد.
11- احداث طبقه فوقانی واحدهای نانوایی تا حد تراکم مجاز با رعایت مسایل ایمنی و آتش نشانی بلامانع میباشد.
12- عوارض متعلقه به واحد نانوایی شامل عوارض پذیره و پارکینگ میگردد.

4-16-5-3- احداث دفاتر پست:
احداث دفاتر پست در صورت عدم تداخل با طرحهای مورد نیاز شهری در کاربریهای مختلف بلامانع است. رعایت ضوابط مربوط به پارکینگ و درصدهای مجاز احداث بنا در کاربری مربوطه الزامی میباشد. در صورت احداث دفاتر پستی به صورت خصوصی، مورد به عنوان کاربری تجاری با رعایت ضوابط مربوط تلقی خواهد گردید.

5-16-5-3- مجتمع روشوئی و موتورشویی وسائط نقلیه سواری (کارواش):
تعریف: مجتمع کارواش به تاسیساتی اطلاق میگردد که عملیات زیرشویی، روشویی، موتورشویی و تنظیف بخشهای داخلی اتومبیلها در آنها صورت میپذیرد.

الف: ضوابط استقرار (وسائط نقلیه سواری):
این مجتمعها میتوانند در کاربریهای تجاری مرکز محله، مرکز ناحیه، مختلط اداری – تجاری، مجاور گذرگاههای سواره با عرض حداقل 18 متر استقرار یابند.

ب: حداقل مساحت پلاک:
ب – 1: کارواش اتوماتیک حداقل 300 مترمربع
ب -2: کارواش غیراتوماتیک حداقل 200 مترمربع
ب – 3: حداقل عرض قطعه در موارد فوق ترجیحاً 15 متر تعیین میگردد.

پ: حداثکر سطح کل زیربنا و سطح اشغال:
حداکثر سطح زیربنا با ارتفاع حداکثر در کاربریهای تجاری و مختلط معادل هشتاد درصد سطح پلاک کاربریها
ب – 2- حداکثر سطح اشغال معادل شصت درصد سطح پلاک

ت – تجهیزات مورد نیاز:
ت – 1: در مورد کارواشهای اتوماتیک: استقرار دستگاه اتوماتیک کارواش که خودرو زیر دستگاه و روی ریل حرکت نماید و یا محل استقرار خودروها ثابت و دستگاه کاروش بر روی آنها حرکت نماید.
ت -1-1: نصب موتورخانه (پمپها و کمپرسور هوا در بخش فضای ساخته نشده)
ت – 1-2: احداث جکهای بالابر با فیلتر
ت -1-3: تعبیه سیستم جمع آوری و هدایت فاضلاب با جدا کردن گازوئیل از آن
ت-2: کارواشهای غیراتوماتیک:
کلیه موارد ذکر شده در بند (ت -1) به استثنای دستگاههای اتوماتیک کارواش
ت – 3: احداث محل انتظار مراجعین
ت – 4: احداث سرویس بهداشتی عمومی
ت-5: احداث بوفه یا رستوران حداکثر با مساحت 20 مترمربع
ت – 6: نصب سیستمهای هواکش و خنک کننده
ت – 7: اطاق استراحت کارگران
ت – 8: اطاق مدیریت و صندوق
ت – 9: انبار ملزومات
ت – 10: فروشگاه (حداکثر با مساحت 16 مترمربع)
ت – 11: احداث پارکینگ (به تعداد جایگاههای شستشوی اتومبیل در داخل سالن)
در فضای آزاد با مساحت حداقل 15 مترمربع به ازاء هر وسیله نقلیه
ت – 12: اطاقکهای استقرار دوش (یک اطاقک به ازاء هر 5 نفر کارمند)
ت 13- اطاق سرایدار

6-16-5-3- آموزشگاههای تعلیم رانندگی:
الف – ضوابط استقرار:
این واحد میتواند در کاربریهای تجاری مرکز محله، مرکز ناحیه و مسکونی با تراکمهای متوسط و کم در مجاور گذرگاههای سواره با عرض حداقل 18 متر استقرار یابند.

ب – حداقل مساحت پلاک و تراکم:
– حداقل مساحت پلاک معادل 200 متر مربع
– حداکثر سطح اشغال معادل چهل درصد سطح پلاک
– تراکم ساختمانی: معدادل هشتاد درصد سطح پلاک
– توضیح: سطح فضای باز میتواند به عنوان پارکینگ مورد استفاده قرار گیرد.

پ – فضاهای داخلی مورد نیاز:
پ – 1: اطاق انتظار رانندگان
پ -2: اطاق خواب رانندگان
پ – 3: کلاسهای آموزش آئین نامه
پ-4: اطاق مدیریت
پ -5: بایگانی
ت – همجواریهای مناسب:
ت – 1: استقرار این واحدها در پلاکهای دو نبش دارای ارجحیت میباشد.
ت-2: استقرار این واحدها در مجاورت مدارس، واحدهای آموزش عالی، سالنهای نمایش و سینما، هتلها، رستورانها، مراکز گذران اوقات فراغت، مجتمعهای فرهنگی، مجتمعهای تجاری، مجتمعهای مسکونی بلندمرتبه، بیمارستانها و مجتمعهای درمانی غیرمجاز میباشد.

7-16-5-3- احداث واحد تاکسی تلفنی در حوزه اراضی مسکونی با رعایت ضوابط ذیل و سایر مقررات حاکم بر اراضی این حوزه:
1- موقعیت پیشنهادی حداقل به دو گذرگاه که عرض یکی از آنها حداقل 16 متر باشد دسترسی داشته باشد.
20 حداقل مساحت زمین جهت احداث واحد تاکسی تلفنی 300 متر مربع میباشد.
3- حداقل سطح پارکینگ 70% سطح زمین در نظر گرفته شود.
4- به ازاء هر تاکسی استفاده کننده از محوطه (مازاد بر ده واحد) 20 مترمربع به مساحت پارکینگ اضافه میشود.
5- در صورت استفاده از پلاکهای دو نبش به ازاء هر وسیله نقلیه اضافی 15 مترمربع میبایست به مساحت پارکینگ اضافه شود.
6- تامین سرویس بهداشتی، تلفن، محل استراحت رانندگان الزامی است.
تبصره 1- در کلیه مواردی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی استفاده مغایر انجام می پذیرد میبایست کلیه مقررات مربوط به استفاده مورد نظر مانند مقررات پارکینگ غیره کاملاً رعایت گردد به استثنای مقررات مربوط به فضای باز و سطح طبقات که طبق تبصره های 2 و 3 خواهد بود.
تبصره 2- در کلیه مواردی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی استفاده های مغایر انجام پذیرد حداقل سطح فضای باز هر پلاک میبایست برابر مقررات حوزه مسکونی با ضوابط حوزه مورد استفاده هر کدام بیشتر است رعایت گردد.
تبصره 3- در کلیه مواردی که در حوزه استفاده از اراضی مسکونی مغایر انجام پذیرد سطح کل طبقات در هر پلاک میبایست برابر ضوابط حوزه مسکونی با مقررات حوزه استفاده مورد نظر هر کدام که کمتر است رعایت گردد.
تبصره 4- ایجاد پارکینگ در حوزه کاربریهای مسکونی میبایست براساس جداول عمومی پارکینگ محاسبه و اعمال گردد.

8-16-5-3- احداث دفاتر پست:
احداث دفاتر پست در صورت عدم تداخل با طرحهای مورد نیاز شهری در کاربریهای مختلف بلامانع است. رعایت ضوابط مربوط به پارکینگ و درصدهای مجاز احداث بنا در کاربری مربوطه الزامی میباشد. در صورت احداث دفاتر پستی به صورت خصوصی، مورد به عنوان کاربری تجاری با رعایت ضوابط مربوط تلقی خواهد گردید.

1-14-5-3- ضوابط مروبط به احداث هتلهای یک تا پنج ستاره:
براساس بخشنامه شماره 975-1/42 مورخ 19/10/84 مقام معاونت ریاست جمهور و ریاست سازمان میراث فرهنگی و گردشگری کشور، حداقل زمین مورد نیاز برای احداث هتلهای یک تا پنج ستاره جهت صدور موافقت اصولی و صدور مجوز بهره برداری براساس جدول ذیل که نسبت به استانداردهای قبلی مورد کاهش قرار گرفته و لازم الاجرا میباشد.

درجه
حداقل مساحت قبلی زمین به مترمربع
حداقل تعداد اتاق قبلی
حداقل مساحت زمین مورد نیاز در حال حاضر (به مترمربع)
حداقل تعداد اتاق مورد نیاز در حال حاضر
یک ستاره
400
10
200
8
دو ستاره
600
20
500
15
سه ستاره
1000
30
700
20
چهار ستاه
2000
50
1200
40
پنج ستاره
2500
100
1500
70

بدیهیست شرکت مهندسین مشاو رمعمار موظفند با رعایت استانداردهای فنی کلیه تاسیسات مورد نیاز در هتلها را براساس تطابق مساحت حداقل ابلاغ شده د رنقشه های معماری و محاسباتی خود لحاظ نمایند.

– حداقل ابعاد زمین:
حداقل ابعاد زمین هتل ها نباید کمتر از 60 متر طول و 60 متر عرض باشد.
– تعداد طبقات و ارتفاع مجاز ساختمانی:
حداکثر تعداد طبقات در هتل های کوچک 3 طبقه و ارتفاع مجاز در آنها 11 متر می باشد و در هتلهای بالای متوسط حداکثر تعداد طبقات پنج طبقه و ارتفاع حداکثر 17 متر می باشد.

– تراکم و سیستم ساختمانی:
حداکثر تراکم در هتلها 150 نفر در هکتار در نظر گرفته شده و سیستم ساختمانی آنها از نوع ناپیوسته خواهد بود.

ضوابط و مقررات
1- ضوابط و معیارهای استقرار و مکانیابی:
– ساختمان هتل باید دارای شغل مناسب بوده و ترکیب و تشکل پلان آن باید به صورتی باشد که نه تنها دید آن نسبت به مناظر خارج بهتر گردد، بلکه هزینه های آتی انرژی مصرفی برای گرمایش و تهویه مطبوع را کاهش دهد.
– معمولاً در نحوه قرارگیری ساختمانها شمالی – جنوبی بودن به شرقی – غربی بودن ارجحیت دارد.
– در مناطق تفریحی بایستی موقعیت استقرار نحوه طراحی فضاهای داخلی به گونه ای باشد که چشم اندازی خوب بر مناظر اطراف و مناسبت لازم با محیط پیرامون را داشته باشد.
– هتلها بایستی دسترسی مناسب به راههای ارتباطی داشته باشد.
– هتلها نباید در مجاورت مراکز صنعتی و سایر کاربریهای آلوده ساز محیط ساخته شوند.
– خاک بایستی قابلیت لازم برای بارگذاری تاسیساتی مثل هتلها را داشته باشد.
– استقرار هتلها در اراضی مرتفع تر و با ارزش دیداری و view مناسب نسبت به حوزه های اطراف (با رعایت شیب مناسب) پیشنهاد میگردد.
– هتلها و سایر تاسیسات بزرگ تفریحی – توریستی بایستی به تصفیه خانه فاضلاب مجهز باشد.
– در هنگام مکان یابی رعایت حریم کلیه عوامل طبیعی و مصنوع ضروری میباشد.
– زمین باید وسعت کافی داشته باشد.

2- ضوابط و مقررات ساختمانی و طراحی:
– حداکثر سطح اشغال در ساختمان هتل 25 درصد کل سطح زمین میباشد.
– میزان فضا برای هر هتل با توجه به تعداد اتاق خوابها و تعداد تختخواب و نوع عملکرد آن تعیین میگردد و میزان فضای ساختمانی به ازای هر اتاق برای انواع هتلها در جداول پیوست آورده شده است.
– کلیه فضاها بایستی متناسب با ظرفیت هتل باشد.
– حداقل طح فضای آزاد نباید کمتر از 12 متر در جلو و عقب و طرفین باشد.
– اتاق در ابعاد قابل قبول نباید مساحتی کمتر از 9 متر مربع داشته باشد.
– پنجره های مشرف به خیابان باید شیشه دوجداره داشته باشند.
– اگر برخی از اتاقها مشرف به نورگیر بزرگ داخل باشند پنجره اتاق به سمت نورگیر قابل قبول است. اما مساحت نورگیر نباید کمتر از 12 مترمربع باشد.
– تعداد سوئیت در هتلهای یک، دو و سه ستاره اختیاری است اما در هتلهای چهار و پنج ستاره نباید کمتر از 10 درصد تعداد اتاق خوابها باشد.
– حداقل یک پنجره با ابعاد و اندازه مناسب برای ورود نور طبیعی و جریان هوا برای هر اتاق وجود داشته باشد.
– حداقل اتاقها میبایست دارای توالت فرنگی باشند.
– اختصاص 10 درصد از فضای طبقه همکف به کاربری تجاری بلامانع است.
– پیش بینی فضاهای ورزشی مثل استخر، سونا، جکوزی، سالنهای بدنسازی، ورزشهای تنیس و بدمینتون و سایر فضاهای ورزشی مناسب در هتلهای چهار و پنج ستاره (حداقل پاره از این فضاها) الزامی است.
– عرض راهروها حداقل 5/1 متر میباشد.
– پیش بینی پله اضطراری در ساختمانهای 4 طبقه به بالا با عرض 9/0 متر الزامی است.
– فاصله اتاقهای خواب تا پلکان فرار نباید حداکثر بیش از 45 متر باشد.
– بهتر است فضاهای عمومی (رستوران، سالن نشیمن، اتاقهای خواب، فضاهای ورزشی، بخش اداری، پیشخوان لابی، فروشگاه و گاراژ) در اطراف لابی و با مرکزیت آن طراحی گردد.
– قسمت پذیرش هتل در ابتدا ورودی بایستی در بهترین مکان و در معرض دید قرار داشته باشد.
– طراحی داخل اتاق خوابها باید نشان دهنده ادامه سبک و طراحی کل هتل و یادآور فضاهای عمومی آن باشد.
– طراحی میبایستی به گونه ای صورت گیرد که توسعه طرح اولیه هتل را امکانپذیر گرداند. این توسعه میتواند توسط احداث یک برج ثانویه یا گسترش و افزایش یک سری اتاقهای خواب جدید یا ساخت فضایی برای گردهم آیی، سمینار، کلوپ ورزشی ممکن گردد.
– علاوه بر موارد فوق رعایت استاندارد کیفیت خدمات گردشگری، معاونت توسعه و تجهیزات منابع سازمان میراث فرهنگی و گردشگری کشور در مورد سایر امور مربوطه نیروی انسانی و آموزش و کیفیت ارائه خدمات ضروری میباشد.

3- جزییات فضاهای مورد نیاز در هتلها:
هتلها انواع مختلفی دارند و در احداث آنها بسته به شرایط مختلف اهداف متفاوتی دنبال میشود. بنابراین با توجه به نوع هدف و عملکرد هتلها میزان نیاز به فضا در بخشهای مختلف اداری، خدماتی، پذیرایی و… متفاوت میباشد.
به عنوان نمونه فضاهای مربوط به اتاق خوابها در هتلها بین 75-60 درصد فضا را با توجه به نوع هتل و پلان آن در بر میگیرد. علاوه بر این میزان فضای مورد نیاز برای احداث یک هتل بستگی به تعداد اتاقهای خواب و تعداد تختوابهای آن دارد ولی در کل یک هتل مجموعه ای بیش از 8 اتاق خواب را داراست.
در جداول پیوست نمونه ای از استانداردهای مربوط به انواع هتلهای مورد تقاضا در این محدوده به تفکیک برای کلیه فضاها آورده شده است.
کیفیت خدمات موجود در هتلها و سطح کیفی آنها منحصر به این استاندارها نیست و این گونه واحدها میتوانند استاندارد کیفیت خدمات را فراتر از این استانداردها با توجه به هدف خاص تعیین نمایند.

جدول جزئیات فضاهای مورد نیاز در هتلهای ارزان قیمت
نوع فضاها
جزئیات ومشخصات فضاها
ابعاد / اندازه ها
اتاق خوابها
تعداد اتاق
150

تعداد دهانه اتاق
150

زیربنای خالص (مترمربع)
23

ضریب ناخالصی
15/0

جمع کل فضاهای اتاق خوابها (مترمربع)
5/3967
فضاهای عمومی (مترمربع)
لابی
56

کافه تریا
5/139

سالن صرف نوشیدنی
70

ضریب ناخالصی
15/0

جمع کل فضاهای عمومی
305
فضاهای اداری (مترمربع)
دفتر لابی
28

حسابداری
14

ضریب ناخالصی
15/0

جمع کل فضاهای اداری
48
فضاهای خدماتی (مترمربع)
آماده سازی غذا
آشپزخانه اصلی
70

انبار آذوقه و نوشیدنی
14

بارانداز دریافت مواد اولیه انبار
بارانداز دریافت / تحویل زباله
5/30

انبار عمومی
28

فضاهای کارکنان
کمد کارکنان
56

غذاخوری کارکنان
28

رختشورخانه / خانه داری
رختشویخانه
5/83

خانه داری
42

مهندسی / تاسیسات مکانیکی
دفتر / کارگاه فنی
28

تاسیسات مکانیکی
56

جمع کل فضاهای خدماتی
5/501
جمع کل فضاها
4822

جدول جزئیات فضاهای مورد نیاز در هتلهای تمام سوئیت
نوع فضاها
جزئیات و مشخصات فضاها
ابعاد / اندازه ها
فضاهای اتاق خوابها
تعداد اتاقهای مهمان
250

تعداد دهانه
250

مساحت خالص (مترمربع)
42

ضریب ناخالصی
50/0

جمع کل فضاهای اتاق خوابها
15750

لابی
5/232

غذا و نوشیدنی
رستوران
251

نوشیدنی در لابی
5/139

جلسات و ضیافات
سالن جشن
5/383

پیش ورودی سالن جشن
115

جلسات / ضیافات
223
فضاهای اداری (مترمربع)
ضریب ناخالصی
25/0

جمع کل فضاهای عمومی
5/1680

دفتر لابی
5/81

دفاتر مدیران اجرایی
58

پذیرایی و فروش
70

حسابداری
5/46

ضریب ناخالصی
20/0

جمع کل فضاهای اداری
307
فضاهای خدماتی (مترمربع)
آماده سازی غذا
آشپزخانه اصلی
5/175

انبار آذوقه و نوشیدنی
5/52

بارانداز / انبار
بارانداز دریافت / انبار زباله
5/57

انبار عمومی
5/46

فضاهای کارکنان
پرسنل
70

کارکنان
105

غذاخوری کارکنان
5/52

رختشورخانه / خانه داری
رختشویخانه
163

خانه داری
5/82

مهندسی / تاسیسات مکانیکی
دفتر مهندسی / کارگاه
116

تاسیسات مکانیکی
5/232

ضریب ناخالصی
20/0
جمع کل فضاهای خدماتی
1384
فضاهای ورزشی (مترمربع)
استخر شنا و محوطه
5/167

بدنسازی
5/111

جمع کل فضای ورزشی
279
جمع کل فضاها (مترمربع)
5/19400
مساحت به ازای هر اتاق (بدون احتساب فضاهای ورزشی) مترمربع
5/76

جدول جزئیات فضاهای مورد نیاز هتلهای تفریحی
نوع فضاها
جزئیات و مشخصات فضاها
ابعاد / اندازه
فضاهای اتاق خوابها
تعداد اتاق های مهمان
350

تعداد دهانه
364

مساحت خالص (مترمربع)
5/32

ضریب ناخالصی
45/0

جمع کل فضاهای اتاق خوابها
5/16493
فضاهای عمومی (مترمربع)
لابی
325

غذا و نوشیدنی
کافه تریا
5/284

رستوران
223

نوشیدنی در لابی
5/111

سالن تفریحات و سرگرمی
335

جلسات و ضیافات
سالن جشن
423

پیش ورودی سالن جشن
127

جلسات/ضیافات
5/312

ضریب ناخالص
25/0

جمع کل فضاهای عمومی
2677
فضاهای اداری (مترمربع)
دفتر لابی
130

اتاقهای مدیران اجرایی
5/97

پذیرایی و فروش
5/97

حسابداری
5/97

ضریب ناخالص
2/0

جمع کل فضاهای اداری
507
فضاهای خدماتی (مترمربع)
آماده سازی غذا
آشپزخانه اصلی
332

آشپزخانه ضیافات
5/42

انبار آذوقه و نوشیدنی ها
130

بارانداز / انبار
بارانداز دریافت / انبار زباله
130

انبار عمومی
5/97

فضاهای کارکنان
پرسنل
5/97

کارکنان
197

غذا خوری کارکنان
5/88

رختشورخانه
279

دفتر و کارگاه مهندسی
5/325

تاسیسات مکانیکی
488

ضریب ناخالصی
25/0
ورزشی ( مترمربع)
استخر شنا و محوطه
372

بدنسازی
186

کلوپ / گلف / تنیس
279

جمع کل فضاهای ورزشی
837
جمع کل فضاها
23502
مساحت به ازای هر اتاق (بدون احتساب فضاهای ورزشی) ، مترمربع
65

جدول جزئیات فضاهای مورد نیاز هتلهای حومه شهری
نوع فضاها
جزئیات و مشخصات فضاها
ابعاد / اندازه ها
فضاهای اتاق خوابها
تعداد اتاقهای مهمان
350

تعداد دهانه
357

مساحت خالص (مترمربع )
5/30

ضریب ناخالصی
4/0

جمع کل فضای اتاق خوابها
14945
فضاهای عمومی (مترمربع)
لابی
293

غذا و نوشیدنی
کافه تریا
300

رستوران
212

پیشخوان صرف نوشیدنی در لابی
150

جلسات و ضیافات
سالن جشن
651

پیش ورودی سالن جشن
195

جلسات / ضیافات
586

ضریب ناخالصی
25/0

جمع کل فضاهای عمومی
2983
فضاهای اداری
دفتر لابی
130

دفاتر مدیران اجرایی
5/81

پذیرایی و فروش
130

حسابداری
5/97

ضریب ناخالص
20/0

جمع کل فضاهای اداری
527
فضاهای خدماتی
آماده سازی غذا
آشپزخانه اصلی
429

آشپزخانه ضیافات
5/65

انبار آذوقه و نوشدنی ها
5/123

بار انداز / انبار
بار انداز دریافت / انبار زباله
125

انبار عمومی
5/97

فضاهای کارکنان
پرسنل
5/81

کارکنان
205

غذا خوری کارکنان
82

رختشورخانه / خانه داری
رختشویخانه
264

خانه داری
5/158

مهندسی / تاسیسات مکانیکی
دفتر مهندسی / کارگاه
163

تاسیسات مکانیکی
488

ضریب ناخالصی
25/0

جمع کل فضاهای خدماتی
2853
فضاهای ورزشی
استخر شنا و محوطه
279

بدنسازی
149
جمع کل فضاها

21736
مساحت به ازای هر اتاق (بدون احتساب فضاهای ورزشی )، مترمربع
61

جدول جزئیات فضاهای مورد نیاز هتلهای سوپر لوکس
نوع فضاها
جزئیات و مشخصات فضاها
ابعاد / اندازه ها
فضاهای اتاق خوابها
تعداد اتاق های مهمان
250

تعداد دهانه
270

مساحت خالص (مترمربع)
37

ضریب ناخالصی
45/0

جمع کل فضای اتاق خوابها
5/13412
فضاهای عمومی (مترمربع )

لابی
5/232

غذا و نوشیدنی
رستوران
307

سالن صرف نوشیدنی
176

پیشخوان صرف نوشیدنی در لابی
93

جلسات و ضیافات
سالن جشن
5/332

پش ورودی سالن جشن
100

جلسات / ضیافات
349

ضریب ناخالصی
25/0

جمع کل فضاهای عمومی
1965

دفتر لابی
93

دفاتر مدیران اجرایی
5/81

پذیرایی و فروش
93

حسابداری
465

ضریب ناخالصی
20/0

جمع کل فضاهای اداری
377
فضاهای خدماتی (مترمربع)
آماده سازی غذا
آشپزخانه اصلی
5/251

انبار آذوقه و نوشیدنی ها
8/75

بار انداز / انبار
بار انداز دریافت / انبار زباله
5/88

انبار عمومی
70

فضاهای کارکنان
پرسنل
5/81

کارکنان
145

غذاخوری کارکنان
5/72

رختشورخانه / خانه داری
رختشورخانه
5/193

خانه داری
116

مهندسی / تاسیسات مکانیکی
دفتر مهندسی / کارگاه
5/139

تاسیسات مکاننیکی
5/232

ضریب ناخالص
20/0

جمع کل فضاهای خدماتی
1759
فضاهای ورزشی (متر مربع )
بدنسازی
5/111
جمع کل فضاها
5/17624
مساحت به ازای هر اتاق (بدون احتساب فضاهای ورزشی)
70

2-14-5-3- ضوابط مربوط به احداث متل:
متلها بر حسب عملکردشان به چند دسته تقسیم می شوند.
– متل شهری (city motel) : این نوع متل در نقاط شهری یا حاشیه شهرها ساخته می شوند که عمدتاَ توسط افرادی که به منظور کار و فعالیت در شهر مقیم هستند مورد استفاده قرار می گیرد.
با توجه به هزینه نسبتاَ بالای احداث این متلها، بلحاظ قیمت بالای زمین به خصوص در نقاط مرکزی شهرها، تعداد طبقات این نوع متلها حداقل سه طبقه پیشنهاد می شود.
– متل ضمیمه به هتل: ایده نسبتاَ جدیدی است که از اوایل دهه 80 میلادی در کشورهای غربی مورد استقبال قرار گرفت به خصوص در مورد متلهای لوکس که با توجه به قیمت نسبتاَ مناسب خود در مجاورت هتلها احداث می گردند.
– متل میان راهی (highway motel) : اینگونه متلها معمولاَ به صورت دو طبقه ساخته می شوند که با توجه به سطح مورد نیاز برای پارکیینگ و ارزان بودن نسبی زمین معمولاَ در محوطه ای به مساحت 7500 الی 20000 مترمربع احداث می شوند.
– متلهای واقع در نقاط تفریحی- تفرجگاهی (resort motels): اینگونه متلها معمولاَ در مراکز تفریحی و تفرجگاهی خارج از شهر ساخته می شوند و با توجه به اینکه مسافرین اینگونه متلها به مقصد نهایی خود رسیده اند، میبایست از نظر تامین امکانات رفاهی و تفرجگاهی دارای سرویس دهی مناسبی باشند.
اینگونه متلها معمولاَ به صورت فصلی کار می کنند و در برخی از فصول سال ممکن است به دلیل شرایط جوی قابل استفاده نباشند.
حداقل ظرفیت هر متل 50 تختخواب و ضوابط ساختمانی آن به قرار زیر است:
– حداقل سطح مورد نیاز:
حداقل سطح زمین مورد نیاز جهت احداث هر متل 4000 مترمربع است.

– حداقل ابعاد زمین:
حداقل ابعاد زمین هر متل شامل 70 متر طول و 50 متر عرض می باشد.

– تعداد طبقات و ارتفاع مجاز ساختمانی:
حداکثر تعداد طبقات متلها دو طبقه و ارتفاع مجاز 7 متر می باشد.

– تراکم و نوع سیستم ساختمانی:
حداکثر تراکم در مورد متلها 125 نفر در هکتار و سیستم ساختمانی آن ناپیوسته می باشد.

– حداکثر سطح زیربنا:
حداکثر سطح مجاز زیربنا جهت ساختمان متلها 35 درصد سطح زمین می باشد.

– حداقل عمق فضای آزاد:
حداقل عمق فضای آزاد در جلو- عقب و طرفین ساختمان 10 متر خواهد بود.
جزئیات فضاهای مورد نیاز در متلها
فضای اتاق خوابها
تعداد اتاق
150

تعداد دهانه
152

زیربنای خالص (مترمربع )
29

ضریب ناخالص
35/0

جمع کل فضای اتاق ها
5/5872
فضاهای عمومی (مترمربع )
لابی
5/111

غذا و نوشیدنی
کافه تریا
5/167

نوشیدنی
5/104

جلسات و ضیافات
سالن جشن
279

پش ورودی سالن جشن
56

جلسات / ضیافات
5/83

ضریب ناخالصی
15/0

جمع کل فضاهای عمومی
803
فضاهای اداری (مترمربع )
دفتر لابی
42

دفاتر مدیران اجرایی
28

پذیرایی و فروش
28

حسابداری
14

ضریب ناخالصی
18/0

جمع کل فضاهای اداری
132
فضاهای خدماتی ( مترمربع )
آماده سازی غذا
آشپزخانه اصلی
106

انبار آذوقه و نوشیدنی ها
32

بارانه مواد اولیه /انبار
بار انداز دریافت / تحویل زباله
42

انبار عمومی
28

فضاهای کارکنان
کمد کارکنان
63

غذا خوری کارکنان
5/31

رختشویخانه / خانه داری
رختشویخانه
98

خانه داری
49

مهندسی / تاسیسات مکانیکی
دفتر / کارگاه فنی
42

تاسیسات مکانیکی
5/111

ضریب ناخالصی
15/0
فضاهای ورزشی (مترمربع)
استخر شنا ومحوطه
232

بدنسازی
28
جمع کل فضاها (مترمربع )
7761
مساحت به ازای هر اتاق ( بدون احتساب فضاهای ورزشی )، مترمربع
50

3-14-5-3- ضوابط مربوط به احداث کمپینگ (مجموعههای اقامت موقت):
الف – ضوابط مربوط به احداث محوطههای کمپینگ برای اقامت کوتاه مدت (2 تا 4 روز) به شرح ذیل قابل توصیه میباشد:
سطح مورد نیاز برای احداث این نوع کمپینگ برابر با 10 تا 80 هکتار می باشد.
حداقل تجهیزات مورد نیاز عبارتند از:
– مخزن نگهداری توزیع آب
– وجود جاده دسترسی مناسب برای مسافرین
– استفاده از مسیرهای طبیعی برای پیاده روی در محوطه اراضی کمپینگ
– وجود جاده سرویس رسانی
– محوطه کمپینگ
– نمازخانه
– احداث محوطه های ایمنی برای روشن کردن آتش (campfire ground)
– نصب میز و نیمکت ثابت چوبی
– نصب لوترین یا توالت صحرایی
– احداث سپتیک پول (ceptic pool) برای جمع آوری فاضلاب
– برق رسانی به محوطه استقرار چادرها در صورت لزوم
– احداث انبار برای انبار کردن تجهیزات کلی کمپینگ
– احداث لنگرگاه در صورت قرار گرفتن موقعیت منتخب در مجاورت بسترهای آبی
– تبصره شماره یک: حداقل مساحت برای احداث کمپینگ با اندازه کوچک 10 الی 80 هکتار با اندازه متوسط 100 الی 150 هکتار و برای کمپینگ بزرگ 150 هکتار به بالا می باشد.
– تبصره شماره دو: احداث سیستم دفع فاضلاب استخر شنا، فروشگاه، تلفن، برق رسانی، مقر مدیریت، کمپینگ، وسایل کمکهای اولیه، آشپزخانه
حداکثر ظرفیت هر کمپینگ 200 تختخواب تعیین گردیده و ضوابط ساختمانی آن به شرح ذیل می باشد.

– حداقل سطح زمین مورد نیاز:
حداقل سطح زمین جهت احداث کمپینگ ها 10000 متر مربع است.

– حداقل ابعاد زمین:
ابعاد زمین کمپینگ های نمی بایستی کمتر از 80 متر طول در 80 متر عرض باشد.

– تعداد طبقات و ارتفاع مجاز ساختمانی:
حداکثر تعداد طبقات در اراضی کمپینگ ها یک طبقه و ارتفاع مجاز 4 متر تعیین گردیده است.

– حداقل سطح زیربنا:
میزان سطح زیربنا در کمپینگ ها طبق طرح اجرائی تعیین خواهد شد.

– حداقل عمق فضای آزاد:
حداقل عمق فضای آزاد در جلو – عقب و طرفین در کمپینگ ها نبایستی کمتر از 12 متر باشد.

– ضریب ساختمانی :
ضریب ساختمانی یا نسبت سطح زیربنا به سطح کل زمین طبق طرح اجرائی تعیین خواهد شد.

– تراکم و سیستم ساختمانی:
تراکم در سطح اراضی اختصاص یافته به کمپینگ ها نباید بیش از 250 نفر در هکتار باشد. سیستم ساختمانی در
کمپینگ ها ناپیوسته است.
کمپینگ ها:
جدول نمایش ضوابط و معیارهای ساختمانی در احداث کمپینگ
عامل
اندازه
تراکم (نفر در هکتار)
50
حداقل تعداد تختخواب (نفر)
200
حداقل سطح مورد نیاز (متر مربع)
8000
حداقل ابعاد زمین
80 × 80
حداکثر تعداد طبقات
1 طبقه
حداکثر ارتفاع مجاز ساختمانی (متر)
4 متر
نوع سیستم ساختمانی
ناپیوسته
حداکثر زیربنا (درصد)
ــ ــ
فضای آزاد (متر)
جلو- عقب- طرفین 12 متر
ضریب ساختمانی: (نسبت سطح زیربنا به کل سطح زمین)
طبق طرح اجرائی

ب- ضوابط مربوط به احداث جزئیات فضاهای مورد نیاز در واحدهای اقامت موقت (کمپینگ):
ماده 1- سازمان اجرایی طرح، مجاز است در حوزه کاربری پذیرایی جهانگردی جهت ایجاد کمپینگ واقامت موقت مورد بهره برداری یا واگذاری از طریق اجاره بدین منظور قرار دهد.
ماده 2- اراضی که جهت این منظور اختصاص می یابند، می بایستی به امکانات تاسیساتی و تجهیزاتی مجهز و سپس مورد بهره برداری قرار گیرند.
حداقل تاسیسات و تجهیزات فضای مورد استفاده جهت اقامت موقت و کمپینگ در یک شعاع دسترسی 100 متری برای هر 25 واحد کمپ به شرح زیر می باشد:
بند1- تعداد 4 واحد توالت، 5 واحد دستشوئی
بند 2- تعداد 2 واحد حمام دوش
بند 3- تعداد 2 واحد سینک ظرفشویی دوبل
بند 4- تعداد 3 واحد محل جمع آوری زائدات زغال مصرف شده
بند 5- تعداد 1 محل جمع آوری زباله و آشغال
ماده 3- تامین تجهیزات جانبی تکمیلی از قبیل بانک، رستوران، چایخانه، تعمیرگاه اتومبیل و سایر موارد ضروری جهت هر مجموعه کمپینگ در محل مناسب نسبت به ورودی کمپینگ الزامی است.
ماده 4- ضوابط انتخاب اراضی جهت اختصاص به کمپینگ به شرح زیر می باشد:
بند 1- دسترسی مناسب و آسان به شبکه های حمل و نقل اصلی و ورودی های شهر
بند 2- زه کشی مناسب اراضی و واقع شدن در بلندی نسبت به دیگر اراضی پست
بند 3- شیب محدود و کم
بند 4- نورگیری مناسب از تابش خورشید و عدم وقوع در سایه ارتفاعات حاشیه ای.
بند 5- درختکاری پیرامون در سمت وزش بادهای مزاحم به عنوان محافظ محوطه کمپینگ
4-14-5-3- ضوابط مربوط به احداث بنگالو:
بنگالو به مجموعه ای از اقامتگاههای منفرد گفته می شود که دارای یک اتاق بزرگ با امکانات آشپزخانه ، سرویس بهداشتی بوده و اغلب بصورت یک سوئیت یک اتاقه ساخته می شود. حداقل ظرفیت جهت ایجاد هر بنگالو 150 تخت خواب تعیین گردیده است و ضوابط ساختمانی آن به شرح زیر می باشد.

– حداقل سطح مورد نیاز:
حداقل سطح مورد احتیاج جهت احداث هر بنگالو 20000 مترمربع می باشد.

– حداقل ابعاد زمین:
ابعاد زمین جهت هر بنگالو نمی بایستی کمتر از 120 متر طول و 120 متر عرض باشد.

– تعداد طبقات و ارتفاع مجاز ساختمانی:
حداکثر تعداد طبقات بنگالوها دو طبقه و حداکثر ارتفاع مجاز ساختمانی 7 متر خواهد بود.

– تراکم و سیستم ساختمانی:
تراکم در مورد سطوح بنگالوها 75 نفر در هکتار و سیستم ساختمان آنها به سه طریق امکان پذیر می باشد سیستم پیوسته، نیم پیوسته، ناپیوسته

– حداکثر سطح زیربنا:
حداکثر سطح مجاز زیربنا در ساختمان بنگالوها 25 درصد سطح زمین می باشد.

– حداقل سطح فضای آزاد:
حداقل سطح فضای آزاد در جلو- عقب و طرفین ساختمان بنگالو 12 متر تعیین گردیده است.

– ضریب ساختمانی:
ضریب ساختمانی یا نسبت سطح طبقات به سطح کل زمین 3/0 می باشد.

جدول نمایش ضوابط و معیارهای ساختمانی واحدهای بنگالو
عامل
اندازه
تراکم (نفر در هکتار)
75
حداقل تعداد تختخواب (نفر)
150
حداقل سطح مورد نیاز (متر مربع)
20000
حداقل ابعاد زمین
120 × 120
حداکثر تعداد طبقات
2 طبقه
حداکثر ارتفاع مجاز ساختمانی (متر)
7 متر
نوع سیستم ساختمانی
پیوسته- نیم پیوسته- ناپیوسته
حداکثر زیربنا (درصد)
25
فضای آزاد (متر)
جلو- عقب- طرفین 12 متر
ضریب ساختمانی: (نسبت سطح زیربنا به کل سطح زمین)
3/0

1-15-5-3- مقررات مربوط به پارک وحش و موزه ملی تاریخ طبیعی:
1- ایجاد باغ وحش در هر یک از نقاط کشور مستلزم تحصیل پروانه سازمان محیط زیست می باشد؛ ضوابط و مقررات مربوط به باغ وحش توسط سازمان محیط زیست تعیین خواهد شد. صاحبان یا مسئولان باغ وحش موجود مکلف به دریافت پروانه و رعایت ضوابط و مقررات مربوطه می باشد.
2- سازمان محیط زیست می تواند برای ایجاد باغ وحش با شهرداری مشارکت و همکاری نماید.
3- مکانیابی پارکهای فوق با توجه به رعایت مسائل زیست محیطی میباشد. میبایست با ارائه مطالعه در کمیسیون ماده پنج مورد تصویب قرار گیرد.

جدول ضوابط عمومی ایجاد پارکینگ در حوزه کاربری تفریحی – تفرجگاهی
حوزه استفاده از اراضی
سایر مشخصات
حداقل پارکینگ به ازا
حداقل پارکینگ
تفریحی – تفرجگاهی
سینما و تئاتر
برای هر 8 صندلی
1

سرویس بهداشتی و سونا
هر مراجع سرویس بهداشتی
1

مجتمع تفریحات سالم سالن موسیقی و کنسرت
برای هر 8 صندلی
1

شهربازی و پارکهای وحش
برای هر 200 متر مربع مساحت زمین
1

17-5-3- حوزه کاربری اراضی مربوط به تاسیسات شهری:
تاسیسات و خطوط آبرسانی، برق رسانی، گازرسانی، مخابرات، فاضلاب، دفع آبهای سطحی، و خطوط و تاسیسات نفت و مشتقات آن، سدها و لوله های آب خام، قناتها، آب انبار، مخازن آب، نفت، گاز، چاهها، شبکه های رادیو و تلویزیون، تاسیسات هسته ای و تاسیسات فنی وابسته به آنها از کاربریهای قابل استقرار در این حوزه میباشند.

1-17-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در حوزه کاربری اراضی تاسیسات شهری:
تبصره 1- مقررات تفکیک و ساختمان در اراضی مربوط به این حوزه براساس ضوابط و طرحهای مصوب ارگانهای مسئول میباشند.
تبصره 2- هرگونه ساخت و ساز مسکونی، تجاری و یا تاسیساتی و خدماتی در اراضی این حوزه که در رابطه مستقیم با کاربری مربوط به حوزه تاسیسات شهری نباشد ممنوع و در صورت اضطرار میبایست با تصویب کمیسیون ماده پنج صورت پذیرد.
تبصره 3- اراضی که جهت احداث تاسیسات شهری تملک و یا از طرف دولت به صورت بلاعوض و یا به قیمت منطقه به این امر اختصاص می یابد در صورت تغییر کاربری میبایست مجدداً به ارگان واگذارکننده زمین مسترد و در صورت نیاز با تصویب کمیسیون ماده پنج با کاربری جدید مجدداً واگذار گردد.
تبصره 4- رعایت حریمهای مصوب تاسیسات شهری در طرحهای توسعه شهری لازم الرعایه میباشد.
تبصره 5- در صورت عبور گذرگاه، کانال آب، خطوط تاسیساتی از حریمهای مربوط به تاسیسات شهری میبایست ابنیه فنی لازم با نظارت و تایید دستگاه مسئول جهت تامین و حفاظت مطلوب و همچنین رعایت ضوابط و مقررات و مشخصات فنی مربوطه در هنگام صدور پروانه ساختمان لازم الاجرا میباشد.
تبصره 6- اختصاص حداکثر پنجاه درصد از سطح کاربریهای اختصاص یافته به این حوزه به فضای سبز و درختکاری و حریم سبز
تبصره 7- هنگام اخذ پروانه ساختمانی استعلام حریم تاسیسات شهری مجاور پلاک به صورت کتبی توسط متقاضی از سازمانهای ذیربط الزامی میباشد.
تبصره 8- قناتهای متروکه در صورت دارا نبودن ارزش تاریخی میبایست با اطلاع مراجع مسئول و کسب مجوز مربوطه تحکیم و یا پر شوند.
تبصره 9- با توجه به نامه شماره گ / الف ح / 16 مورخ 6/1/64 امور حقوقی شرکت ملی گاز ایران بر طبق استانداردهای فنی جهت ایستگاههای تقلیل فشار گاز هیچگونه حریمی منظور نمیگردد. احداث این ایستگاهها در کلیه کاربریهای طرح تفصیلی حداکثر تا 25 مترمربع میباشد.

1-17-5-3- محل استقرار آنتنهای تلفنهای سیار:
آنتنهای مربوط به تلفنهای سیار با استفاده از مراکز ثقل تعیین شده در نقشه توزیع موقعیت آنتها تا شعاع 200 در بام ساختمانهای بلندمتربه غیرمسکونی و همچنین فضاهای باز کاربریهای عمومی واجد تراکم کم استفاده کنندگان با جلب توافق مالک از طرف شرکت مخابرات قابل نصب میباشد.
توضیح: شعاع موثر تاثیر امواج آنتهای فوق نمیبایست شامل ساختمانهای آموزشی، آموزش عالی، مجتمعهای درمانی و بیمارستانها، آسایشگاهها، مراکز اداری، سالنهای سینما و نمایش و اجتماعات، مجتمعهای بزرگ تجاری، مجتمعهای بلند مسکونی، هتلها و کلیه ساختمانهای با امکان تجمع زیاد در آنها گردد.

18-5-3- حوزه کاربری اراضی پژوهشی و تحقیقاتی:
مراکز تحقیقات علمی، فنی، اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، سیاسی، نظامی، آموزشی، پزشکی، کشاورزی صنعتی، هسته ای، فضایی، نفت و شیمی، باغهای گیاه شناسی از جمله کاربریهای قابل استقرار در اراضی این حوزه میباشند.

1-18-5-3- مقررات تفکیک و ساختمان در حوزه کاربری اراضی پژوهشی و تحقیقاتی:
تبصره 1- مقررات تفکیک و ساختمان در اراضی مربوط به این حوزه براساس ضوابط و طرحهای مصوب ارگانهای مسئول و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران میباشد.
تبصره 2- حداقل شصت درصد از سطح کاربریهای اختصاص یافته به این حوزه میبایست به فضای باز و سبز خصوصی مربوط به محدوده این مراکز اختصاص یابد.
تبصره 3- احداث خوابگاه، آزمایشگاه، انبار تجهیزات، و سایر تاسیسات وابسته براساس طرح مصوب در این اراضی مربوط به کاربری مجاز میباشد.
تبصره 4- در صورت وجود تشعشعات و امواج مضر، ارتعاشات، هرگونه آلودگی، مربوط به هوا، خاک و آب، ضمن احداث ساختمان در مرکز جغرافیایی پلاک میبایست حریم احداث ساختمان و هرگونه فعالیت در داخل خود محوطه تامین گردد.
تبصره 5- با توجه به تعداد مراجعان روزانه و کارکنان میبایست تعداد کافی پارکینگ در داخل اراضی مربوط به این حوزه تامین گردد.
تبصره 6- استقرار کاربریهای دارای آلودگی و متضاد با عملکرد مراکز تحقیقاتی و پژوهشی در فاصله 150 متری آنها ممنوع میباشد.

2-18-5-3- دیگر استفاده های مجاز در حوزه کاربری اراضی پژوهشی و تحقیقاتی:
در صورت وجود اراضی مازاد بر نیازمندیهای فضایی اصلی، احداث رستوران، سلف سرویس، فروشگاه اغذیه و آب میوه، فروشگاه کتاب، فروش گل، واحدهای کمکهای اولیه، فروش لوازم آزمایشگاهی مشروط بر تصویب مجری طرح حداکثر در پنج درصد مساحت (طبقه همکف) مجاز میباشد.
1 جهت انطباق ضوابط مذکور با شرایط شهر اصلاحاتی مختصر در آن انجام شده است.
—————

————————————————————

—————

————————————————————

5
مهندسین مشاور پژوهش و عمران / مطالعات طرح تفصیلی طرح جامع شهر اهواز