سند و اقسام آن


بسم الله ارحمن الرحیم

سند و اقسام آن

تهییه کننده :

شماره دانشجویی:

نام استاد:
فهرست
فصل اول: سند و اقسام آن

مبحث اول: تعریف سند

مبحث دوم: اقسام سند: الف: عادی ب: رسمی

بند اول: سند عادی و تعریف آن

بند دوم: سند رسمی و تعریف آن

بند سوم: اصطلاح سند اصطلاح ثبتی است

بند چهارم: انواع سند رسمی

الف: انواع سند از حیث نوع و ماهیت

ب: انواع سند از حیث نوع استفاده و کاربردی در یک دید کلی

بند پنجم: قدرت اجرائی سند رسمی

بند ششم: تفاوت سندی که اعتبار اسناد رسمی را دارد با سند در حکم سند رسمی لازم الاجراء

فصل دوم: اجرای اسناد رسمی:

مبحث اول: اسنادی که می توان درخواست اجراء آنها را نمود

بند اول: اسناد معلق و منجز

بند دوم: وجود سند لازم الاجرای معتبر

بند سوم: تقاضای کتبی متعهد له

بند چهارم: فرا رسیدن زمان اجرای تعهد

مبحث دوم: مراجع صدور اجرائیه

بند اول: دفتر اسناد رسمی

بند دوم: اجرای ثبت یا اداره ثبت

بند سوم: اجرای سند توسط دادگاه

مبحث سوم: صدور اجرائیه

بند اول: تعریف اجرائیه

بند دوم: انواع اجرائیه

بند سوم: مقایسه اجرائیه ثبتی با اجرائیه دادگاه و جهات شباهت و تفاوت آن دو

لند چهارم: تعداد برگ های اجرائیه

بند پنجم: اشکالات مربوط به صدور اجرائیه

فصل سوم: شروع عملیات اجرائی

مبحث اول: تعریف عملیات اجرائی

مبحث دوم: مراحل عملیات اجرائی

بند اول: صدور دستور اجرائیه و اجرای این دستور

بند دوم: ابلاغ اجرائیه

بند سوم: محل اقامت متعهد و اجرای احکام و اسناد خارجی در ایران

فصل چهارم: ترتیب اجراء:

مبحث اول: اسناد بدون وثیقه

بند اول: ترتیب اجراء اسناد بدون وثیقه

بند دوم: تامین موضوع اجرائیه

بند سوم: اجرائیه بر تسلیم مال منقول

بند چهارم: اجرائیه بر تسلیم مال غیر منقول

بند پنجم: انجام تعهد به وسیلء متعهد له

بند ششم: وجه الااتزام

بند هفتم: رسیدگی به مدارک بدهکار

بند هشتم: بازداشت اموال متعهد

الف: بازداشت اموال منقول

مرحله اول: تقاضای متعهدله

مرحله دوم: ارزیابی

مرحله سوم: تعیین حافظ

ب: بازداشت اموال غیر منقول

بند نهم – بازداشت اموال نزد شخص ثالث

بند دهم – مزایده اموال بازداشت شده

بند یازدهم – مستثنیات دین

بند دوازدهم – آثار بازداشت اموال متعهد

مبحث دوم – اسناد دارای وثیقه

بند اول: ترتیب اجراء اسناد دارای وثیقه

الف: اسناد مربوط به اموال غیرمنقول

ب: اسناد مربوط به اموال منقول

بند دوم: واگذاری ملک به بستانکار

بند سوم: زمان حراج و ختم آن

بند چهارم: تنظیم سند انتقال اجرائی

بند پنجم: تحویل مال منقول و یا مال غیر منقول

بند ششم: تخلیه

بند هفتم: حقوق و تکالیف بدهکار اسناد رهنی و شرطی

بند هشتم: حقوق سایر بستانکاران و امکان استیفاء آن از مورد وثیقه

مبحث سوم: هزینه های اجرائی

مبحث چهارم: خاتمه عملیات اجرائی

فصل پنجم: شکایت اجرائی

مبحث اول: شکایت از اجراء سند

مبحث دوم: شکایت از دستور اجراء سند رسمی به ادعاء معقول بودن آن با معرفی جاعل

مبحث سوم: شکایت از دستور اجراء اسناد رسمی بدون تعیین جاعل

فصل ششم, توقیف عملیات اجرائی

مبحث اول: معانی توقیف

مبحث دوم: موارد توقیف عملیات اجرائی

فصل اول:
تعریف سند و اقسام آن
مبحث اول: تعریف سند:
مستنداً به ماده 1284 قانون مدنی: "سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد".
به دیگر سخت "سند" از جمله دلائل اثبات دعوی و در زمره آن دسته از دلائلی است که غالباً پیش از وقوع اختلاف و تنازع تهیه و تنظیم شده و خود دو گونه است. سند عادی و رسمی. واژه "سند" در معنی لغوی خود نیز از معنی اصطلاحی فوق دور نیست، چه در زبان عربی بر وزن فَعَل صفت مشبه است به معنی چیزی که بدان استناد می کنند و در زبان فارسی نیز به معنی "تکیه گاه، آنچه پشت برروی گذارند و آنچه به وی اعتماد کنند…" آمده است.1
و به استناد ماده 1258 قانون مدنی و مواد 206 تا 229 ق.آ.د.م:
سند جزء ادله اثبات دعوی محسوب است.
الف: سند عادی:
1-ماده 1289 قان ن مدنی می گوید: غیر از اسناد مذکوره در ماده 1287 سایر اسناد عادی است و ماده 1293 تصریح می کند به اینکه "هرگاه سند به وسیله یکی از مامورین رسمی تنظیم اسناد تهیه شد، لیکن مامور صلاحیت تنظیم آن را نداشته و یا رعایت ترتیبات مقرره قانونی را در تنظیم سند نکرده باشد، سند مزبور در صورتی که دارای امضاء یا مهر طرف باشد عادی است" مفهوم این ماده داللت دارد بر اینکه اگر آن سند دارای مهر یا امضاء طرف نباشد سندیت ندارد.
2-وجوه اشتراک و افتراق اسناد عادی و رسمی:
سند اعم از اینکه رسمی باشد یا عادی در مقام اثبات یا رد دعوی معتبر است فقط تفاوتشان در قوت و ضعف این حجیت است.
قوی ترین سند در مقام اثبات سند رسمی است که بین طرفین و اشخاص ثالث حجت است اما سند عادی اگر مُعِد برای اثبات باشد باز هم کمتر از سند رسمی دارای اعتبار و قوت است زیرا اگر طرف دعوی آنرا مورد تردید و انکار قرار دهد اعتباری برای آن باقی نمی ماند مگر اینکه به اصالت آن رسیدگی شود.2
ب: سند رسمی:
بند اول: تعریف سند رسمی:
به استناد ماده 1287 قانون مدنی: "سند رسمی عبارتست از سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفتر اسناد رسمی یا نزد مامورین و در حدود صلاحیت آنان و برابر مقررات قانونی تنظیم شده باشد".
با توجه به تعریف سند رسمی معلوم می گردد که اسناد رسمی از جانب سه دسته اداره ثبت، دفاتر اسناد رسمی و سایر مامورین رسمی تنظیم می گردد و هر کدام این سه دسته باید در حدود صلاحیت خود و بر طبق مقررات قانونی اقدام نمایند والا معتبر نخواهد بود و همچنین غیر از اسناد مذکور سایر اسناد عادی است.
بنابراین اگر سند نزد سردفتری که منفصل شده است یا ماموری که صلاحیت آنرا نداشته است تنظیم گردد آن سند رسمیت نداشته و در بعضی موارد اعتبار هم ندارد.
همچنین اگر سندی نزد مامورین ذیصلاح تنظیم ولی مقررات قانونی در تنظیم آن رعایت نشده باشد آن سند رسمیت نخواهد داشت.
نتیجه می گیریم که تشریفات قانونی ثبت اسناد بر دو قسم است:
1-تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از رسمیت خارج می کند مانند عدم امضاء سردفتر
2-تشریفاتی که عدم رعایت آنها سند را از رسمیت خارج نمی کند، مانند عدم رعایت مقررات راجع به تمبر (ماده 1294 قانون مدنی)
بند دوم: تعریف سند رسمی از نظر قانون ثبت
گرچه در قلنون ثبت تعریف خاصی از سند رسمی نشده است ولی از مطزالعه مجموع مواد مربوط چنین استنباط می شود که سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است که مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد. بنابراین سند رسمی از نظر قانون ثبت اخص است از سند رسمی مذکور در ماده 1287 قانون مدنی، به این توضیح که هر سندی که از نظر قانون ثبت رسمی است از نظر قانون مدنی هم رسمی است، زیرا به تصریح ماده 1287 قانون مدنی اسناد ثبت شده در دفاتر اسناد رسمی یا در اداره ثبت اسناد و املاک رسمی است. اما ممکن است سندی از نظر قانون مدنی سند رسمی باشد ولی از نظر قانون ثبت، سند رسمی به آن گفته نشود مانند شناسنامه که چون توسط مامور ذیصلاح و مطابق مقررات صادر گردیده است، بنا بر تعریف قانون مدنی رسمی است ولی چون در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده است در عرف ثبتی و از نظر قانون ثبت به آن سند گفته نمی شود.3
بند سوم: اصطلذاح سند اصطلاح ثبتی است:
اصطلاح سند در حقوق ثبت متفاوت با اصطلاح سند در حقوق مدنی است. چه در حقوق مدنی، سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.4
چنانکه ملاحظه یم شود در این تعریف، سند از جنبه اثباتی آن تعریف شده است و نه این که هم به جنبه ثبوتی آن توجه شود و هم به جنبه اثباتی آن. زیرا اگر نوشته حاوی حقی نباشد چگونه می توان در مقام دعوی یا دفاع به آن استناد کرد. به همین جهت باید گفت هر نوشته ای قابلیت استناد در دعوی یا دفاع را ندارد. چرا که دعوی اصولاً در باره حق است یکی خود را صاحب حق می داند و دیگری جق او را منکر است و ادعا می کند که خودش صاحب حق است، در این حالت یعنی نزاع طرفین در باره حق، نوشته ای که در آن از حقی سخن گفته شده است نمی تواند در دادگاه ارائه و ابراز شود. در بحث حاضر "سند ثبتی" که می توان به آن سند رسمی نیز گفت، نوشته ای است که دلالت بر وجود حقی به نفع یک شخص می کند (ثبوت حق) و در صورت لزوم خود این نوشته می تواند ثبوت حق موضوع آن را بدون این که نیاز به دلیل دیگری باشد اثبات کند (اثبات حق).
بنابراین "شکست سند" یعنی انجام اعمالی که به حق جنبه رسمی می دهد و این اعمال عبارت از نوشتن است و شامل دو عمل است: یکی تنظیم سند و دیگری ثبت سند.
در این باده ماده 16 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی می گوید: "هیچ سندی را نمی توان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود مگر آن که موافق با مقررات قانون باشد".
پس، تنظیم سند، مقدمه ثبت سند است و ثبت سند در دفتر رسمی که از طرف سازمان ثبت چاپ شده است، انجام می شود.
بند چهارم: انواع سند رسمی
الف: سند رسمی از حیث توع و ماهیت آن:
1-سند رسمی مدنی: مانند تعهدات، عقود و تصرفات قانونی.
2-سند رسمی عمومی: مانند: دستورات و تصمیمات اداری و معاهدات.
3-سند رسمی قضائی: مانند, تصمیمات قضائی، دادنامه، قرارها، احکام.
4-سند رسمی ثبتی: مانند: سند مالکیت که طی تشریفاتی در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می شود.
5-سند رسمی محضری: مانند اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تنظیم می شود.
ب: اقسام سند رسمی از حیث نوا استفاده و کاربردی در یک دید کلی:
1-اسناد رسمی اثباتی: کلیه اسناد این دلالت را دارند (Preure Precostituee).
2-اسناد رسمی اجرائی: صرفاً شامل اسنادی است که قوه اجرا، امکان صدور اجرائیه را دارند و در اصطلاح، اسناد لازم الاجراء نامیده می شوند.
با توجه به ماده 1292
بند پنجم: قدرت اجرائی سند رسمی
یکی از آثار ثبت اسناد آن است که مفاد آنها بدون احتیاج به حکمی از دادگاههای دادگستری لازم الاجرا است و عموم ضابطین دادگستری و سایر قوای دولتی مکلف هستند که در مواقعی که از طرف مامورین اجراء به آنها مراجعه می شود در اجراء مفاد سند اقدام کنند و حتی ادعای مجعولیت سند مانع اجراء آن نیست مگر اینکه بازپرس قرار مجرمیت متهم به جعل را صادر و دادستان با آن موافقت کرده باشد.5
مستفاد از مواد 92 و 93 و 95 و 99 قانون ثبت اینکه مفاد اسناد رسمی فقط در خصوص تعهدات قابل اجراء است و اگر در سند رسمی تعهدی نشده باشد نسبت به آن اجرائیه صادر نخواهد شد.6
آقای سعید نسیمی در مجموعه حقوق ثبت و آئین نامه ها دستورات ثبتی قدرت اجرائی سند رسمی را چنین توضیح می دهند که: منظور از قدرت اجرائی سند رسمی این است که دارنده آن می تواند در صورت ضرورت بدون مراجعه به مراجع قضائی و صدور حکم، اجرای مفاد آن را بخواهد و سند به مورد اجراء گذاشته خواهد شد.
و اضافه می کنند کلیه اسناد رسمی دارای قدرلت اجرائی نیستند بلکه قانون این قدرت اجرائی را اختصاص به اسناد معین داده است و ممکن است این قدرت اجرائی به اسناد عادی هم داده شود مانند چک بلامحل که سند عادی است ولی به موجب مواد 1 قانون صدور چک، دارای قدرت اجرائی بود و لازم الاجراء است.
مدلول کلیه اسناد رسمی مراجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراء است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن می باشد.
کلیه اسناد رسمی راجع به معاهدات املاک ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراء است مانند دفاتر اسناد رسمی، دفاتر ازدواح و طلاق.
دکتر واقف در کتاب حقوق ثبت املاک، ثبت اسناد و اجرای اسناد رسمی در این باره چنین اظهار می دارند که:
اجرای سند، اجرای مفاد آن به درخواست کتبی ذینفع و به دستور مقام صالح است. بنابراین، باید دستور صدور اجرائیه بر مبنای وجود یک سند ثبتی معتبر صادر کرد.7
توضیح اینکه: اگرچه سند ثبتی اصوللً قابلیت صدور اجرائیه را دارد مگر در موارد استثنائی مانند سند مالکیت، ولی این قابلیت تا جائی است که خود سند ثبتی، معتبر باشد. بنابراین، هرگاه سند ثبتی از اعتبار افتاده باشد، نمی توان از لازم الاجراء بودن آن سند سخن گفت تا به اتکاء آن، از مقام صالح درخواست صدور دستور صدور اجرائیه را نمود.
یکی از مهمترین امتیازات و آثار اسناد رسمی ثبتی و لازم الاجراء، آن است که ذینفع هر زمان که بخواهد می تواند مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد. (البته پس از سررسید وعده در صورتی که وعده مدتی داشته باشد) و مدیون یا متعهد نمی تواند به عذر شمول مرور زمان از پرداخت آن امتناع کند و نمی تواند با اقامه دعوی در دادگاه ابطال اجرائیه را از دادگاه، از جهد صدور زمان، درخواست نماید. زیرا حق درخواست صدور اجرائیه محدود به زمان و مدت معینی نشده است و نمی توان ذی حق را بدون نص قانونی از استفاده از حق خود منع کرد.
بند ششم: تفاوت سندی که اعتبار اسناد رسمی را دارد با سند در حکم سند رسمی لازم الاجراء
دکتر بهرام بهرامی در کتاب اجرای مفاد اسناد رسمی تفاوت این دو را چنین بیان کرده اند:
با توجه به مواد 1292 و 1291 قانون مدنی می توان تفاوت بین سند در جکم سند رسمی لازم الاجراء را با سندی که اعتبار سند رسمی را دارد در چند مورد شناخت:
اولاً، هر دو سند در اعتبار و هم سند در حکم امری استثنائی است و باید به قدر متقین بسنده شود؛ با این فرق که مصداق سند در حکم اسناد رسمی لازم الجراء فقط چک به موجب ماده 2 ق. صدور چک، ولی مصادیق سندی که اعتبار اسناد رسمی را دارند در محدوده ماده 1291 قانون مدنی است.
ثانیاً – سندی که اعتبار اسناد رسمی را دارد، مستنداً به ماده 1293 قانون مدنی قابلیت انکار و تردید را ندارد، ولی سند در حکم سند رسمی موضوع ماده 2 ق. صدور چک یک سند عادی است و لذا قابل انکار و تردید است.
ثالثاً – چک فقط از حیث لازم الاجرا بودن در حکم سند رسمی است و لاغیر، ولی مصادیق مذکور در ماده 1291 قانون مدنی از جهات مختلف می تواند اعتبار سند رسمی را باشد.
از نظر مرجع صدور اجرائیه:
مرجع صدور اجرائیه در مورد اسناد رسمی و اسنادی که در حکم اسناد رسمی لازم الاجراء باشد متفاوت است:
بند اول مرجع صدور اجرائیه در مورد اسناد رسمی:
اگر سند ثبت شده راجع به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و یا املاک مورد وثیقه و اجاره ای مشمول قانون روابط مالک و مستاجر بادش اعم از اینکه مورد ثبت شده یا نشده باشد، درخواست اجرائ مفاد آن از دفترخانه ای که سند را ثبت کرده است به عمل می آید و مرجع صدور اجرائیه نسبت به این قبیل اسناد، دفترخانه تنظیم کننده سند است.8
-اگر سند راجع به ملک ثبت نشده باشد و موضوع آن وثیقه یا اجاره مشمول قانون روابط مالک و مستاجر نباشد، اداره یا دفترخانه تنظیم کننده سند نمی تواند نسبت به آن اجرائیه صادر نماید و ذینفع برابر مستفاد از مفهوم ماده 93 قانون ثبت اسناد و املاک و منطبق قسمت اخیر بند الف ماده 1 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی… باید به دادگاه عمومی صلاحیتدار مراجعه نماید.
بند دوم: مرجع صدور اجرائیه در مورد اسنادی که در حکم اسناد رسمی لازم الاجراء می باشند. درخواست صدور اجرائیه برای سایر اسناد لازم الاجرا از قبیل چک و اظهرنامه موضوع ماده 10 مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها و غیره از اداره ثبت محل باید بشود و مرجع صلاحیتدار برای صدور اجرائیه در مورد آنها، اداره ثبت است نه دفترخانه اسناد رسمی، زیرا سند در دفترخانه ثبت نشده است تا بگوئیم که دفترخانه تنظیم کننده سند، باید نسبت به آن اجرائیه صادر کند و تنها ادراره ثبت محل صلاحیت صدور اجرائیه و وظیفه اجراء مفاد آن را دارد. بنابراین مثلاً دارنده چک باید به اداره ثبت اسناد و املاک محلی که بانک محال علیه (یعنی بانکی که چک بر عهده حساب جاری آن بانک صادر ضده است) در آن محل واقع است مراجعه و از آن اداره درخهواست اجراء مفاد چک و وصل وجه از صادرکننده و ایصال آن به دارنده را بنماید. (مستفاد از ماده 245 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی.)
و در مورد اپارتمان ها مدیر یا مدیران اپارتمان ها باید به اداره ثبتی که اپارتمان در حوزه آن واقع است مراجعه و از آن اداره درخواست اجرائیه نمایند. (مستفاد از ماده 242 آئین نامه) مواد دیگری در آئین نامه راجع به موارد دیگر وجود دارد که نیازی به ذکر آنها در این بحث نیست.
اکنون باید به نحوه درخواست اجرائیه و مرجع آن و کیفیت اجراء اسناد و شکایات ناشی از دستور صدور اجرائیه و توقیف عملیات اجرائی بپردازیم بنابراین این باب هم دارای چند فصل است.
فصل دوم: اجرای اسناد ثبتی
مبحث اول: اسنادی که می توان درهخواست اجراء آنها را نمود.
به موجب ماده 92 قانون ثبت "مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراء است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد."
اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراء است مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد."
اسناد رسمی اصولاً در خصوص دیون و اموال منقول قابل اجرا است، آنچه که مستثناء شده است در خصوص "عین منقولی است که در تصرف شخص ثالث و مدعی مالکیت عین می باشد" این مورد نیز ویژه ادعای ملکیت عین می باشد نه تصرف ملک به عللی همچون اجاره، ودیعه، عاریه. بنا به رای وحدت رویه "نظر به اینکه مرجع تظلمات عمومی دادگستری است فلذا به جز آنچه که در قانون مستثنی شده انواع مختلفه دعاوی ازجمله دعاوی مربوط به اسناد رسمی قبوض اقساطی لازم الاجراء در دادگاههای دادگستری قابل استماع و رسیدگی است و حکم ماده 92 قانون ثبت اسناد و املاک مبنی بر اینکه مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم دادگستری لازم الاجراء است منافات و مغایرتی با حق و اختیار اقامه دعوی در دادگاههای دادگستری ندارد و لازم الاجرائ بودن اسناد مزبور مزیتی است که در قانون برای چنین اسنادی درنظر گرفته شده است تا صاحبان حق بتوانند از هر طزریقی که مصلحت و مقتضی می دانند برای احقاق حق خود اقدام نمایند."9
آقای حمید صالحجی در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک در ایران و رشح ثبت املاک و اسناد در این باره چنین بیان می کنند:
با توجه به ماده 92 قانون ثبت مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراست مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالث متصرف و مدعی مالکیت آن باشد و نیز طبق ماده 93 همان قانون کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات ثبت شده، مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست و برای نحوه صدور اجرائیه و چگونگی انجام عملیات اجرائی با اختیارات حاصله از ماده 8 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت مصوب 27 شهریورماه 1322 و تبصره های 1 و 3 و 7 ماده 34 اصلاحی و تبصره های 1 و 3 ماده 34 مکرر و ماده 157 الحاقی به قانون ثبت مصوب 1351 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی مشتمل بر 259 ماده و 35 تبصره در سال 1355 به تصویب رسید و در قالب مواد و تبصره های مذکور، صدور اجرائیه و ادامه عملیات اجرائی انجام می گیرد.
به استناد مواد 92 و 93 قانون ثبت و ماده 15 نظامنامه دفتر ثبت ازدواج و طلاق و ماده 2 نظامنامه ماده 2 قانون ازدواج و بندهای 3 و 4 آئین نامه متحدالشکل شدن ثبت ازدواح و طلاق و مادتین 1 و 245 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرائی و ماده 2 قانون صدور چک و ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا نسبت به اسناد زیر که رسمی یا در حکم اسناد رسمی است می توان اجرائیه صادر صادر نمود10:
1-اسناد رسمی نسبت به دیون و اموال منقول
2-اسناد رسمی نسبت به املاک ثبت شده
3-اسناد رسمی نسبت به مورد وثیقه و اجاره اعم از ثبت شده و نشده.
4-قبوض اقساطی ثبتی.
5-مهریه مذکور در قباله نکاحیه رسمی.
6-تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده است.
7-چک های صادره بر عهده بانک ها.
8-قراردادهای بانکی که در اجراء قانون عملیات بانکی بدون ربا منعقد می شود و اسناد عادی گیرندگان وام از بانک کشاورزی
9-سایر مواردی که در قوانین خاص ذکر شده است از قبیل اظهارنامه ابلاغ شده موضوع ماده 10 مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها اصلاحی سال 1358.
بند اول: اسناد منجز و معلق
موضوعاتی که در سند نوشته می شود یا منجز و بدون قید و شرط است یا مشروط و معلق مطابق ماده 50 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی و تبصره 2 ماده 4 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء ورقه اجرائیه را فقط نسبت به موضوعاتی می توان صادر کرد که در سند منجزاً قید شده باشد بنابراین شرط صدور اجرائیه نسبت به سند رسمی منجز بودن موضوع مورد تقاضای صدور اجرائیه است و نسبت به موضوعات غیر منجز و مشروط و معلق نمی توان اجرائیه صادر کرد و باید برای اثبات تحقق شرط در دادگاه عمومی ذیصلاح اقامه دعوی نمود.
تعلیق در تعهدات، تحت عنوان تعلیق در عقود در حقوق مدنی مطالعه یم شود و در نکاح که از عقود است و همچنین در طلاق که از ایقاعات است، باطل دانسته شده است.11
در بعضی از مواد قانون مدنی، هم از تعلیق در عقد و هم از تعلیق در تعهد به صراحت نام برده شده است. از جمله در ماده 699 قانون مدنی آمده است "تعلیق در ضمان، مثل این که ضامن قید کند که اگر مدیون نداند من ضامنم باطل است ولی التزام به تادیه ممکن است معلق باشد." به این ترتیب. در حقوق مدنی ایران، تعلیق در عقد ضمان مبطل عقد است ولی تعلیق در التزام (تعهد) ناشی از عقد ضمان، صحیح دانسته شده است.
از آنچه گفتیم چنین نتیجه حاصل می شود که هرگاه در سند ثبتی، متعهد، معلق به امری شده باشد، پس از تحقق آن امری است که می توان گفت تعهد نامبرده در سند منجز است و می توان برای اجرای آن، تقاضای صدور اجرائیه نمود. زیرا اگرچه تعلیق در تعهد از نظر حقوقی اصولاً مجاز دانسته شده است، ولی موضوع صحت گنجاندن تعهد نعلق در عقد (سند ثبتی که اعم از عقود و ایقاع و تعهد است) غیر از مطالبه اجرای آن و تقاضای صدور اجرائیه است. زیرا تا تعهد معلق صحیح از تعلیق خارج نشده و به حالت موجود و دست نیافتنی درنیامده باشد، طلب اجرای آن، معقول به نظر نمی رسد.
اسناد رسمی صریح و بدون احتیاج به رسیدگی دیگری قابل اجرا باشد (حکم شماره عمومی هیات عمومی دیوان تمیز) پس نمی توان نسبت به سندی که در دادگاههای دادگستری مورد رسیدگی است صدور اجرائیه را تقاضا کرد بطئر نمونه می توان به نقل مورد ذیل پرداخت "شخص ضامن حسن برای انجام خدمت کارمندی شد، در سند ضمان درج شد که این ضمان تا یکسال پس از عزل مضمون عنه اعتبار دارد پس از گذشت یکسال مذکور درخواست صدور اجرائیه به طرفیت ضامن به عمل آمد و ثبت مربوطه کسب دستور کرد و شورای عالی ثبت در تاریخ 2/10/44 رای داد":
"چون ممکن است ضمانت مربوط به کشف تخلف در مدت یکسال بو.ده نه صرف انقضای مدت یکسال از تاریخ تعهد، مقتضی است متقاضی اجرائیه به دادگاه رجوع کند".
بند دوم: وجود مبنا و جهت قانونی برای صدور اجرائیه:
بند دوم: وجود مبنا و جهت قانوین برای صدور اجرائیه:
حق مطالبه مفاد سند می بایستی بر مبنای جهت قانونی باشد و شخصی که علیه او صادر گردیده می بایستی مطابق جهات قانونی مدیون حقیقی تلقی گردد، بنابراین هرگاه بدهکار وکیل تام الاختیار داشته باشد به صرف اینکه وکیل تام الاختیار می باشد، نمی توان اجرائیه را علیه وکیل صادر کرد.12 در این راستا می توان به ماده 49 آئین نامه دفتر اسناد رسمی اشاره کرد که مقرر می دارد: "دفتری که سند مورد تقاضای اجراء در دفتر او ثبت شد پس از اطمینان به هویت تقاضاکننده و تشخیص اینکه حق مطالبه اجراء مفاد سند را دارد.13"
دکتر حمیتی واقف در کتاب حقوق ثبت در این باره چنین اظهار می دارند:
فرقی نمی کند که ذینفع (متعهدله) همان شخصی باشد که مدیون در سند ثبتی، در مقابل او تعهد به امری یا دادن وجهی نموده است یا طلبکار بودن وی بر اثر جانشینی قراردادی یا قهری حاصل شده است. همچنان که تفاوتی نمی کند که خود طلبکار تقاضای صدور اجرائیه کند و یا وکیل او یا ورثه او. آنچه مهمک است اینکه سمت شخص درخواست کننده از نظر حقوقی اشکال نداشته باشد (طبق تبصره 2 آئین نامه اجرا…)14
بنابراین،؟ اگر بستانکار سند ثبتی به شخص ثالث وکالت می داد که او در باره طلب موضوع سند تقاضای صدور اجرائیه کند و اموال منقول و غیر منقول مدیون را برای بازداشت معرفی نماید و تقاضای ارزیابی کند و در مزایده و حراج شرکت کند و ملک مدیون را به خود یا به هرکس دیگر منتقل کند، در همه این موارد، وکیل و وکیل در توکیل باشد، به ترتیبی که گفته شد، اجرای ثبت یا اداره ثبت یا دفتر اسناد رسمی چنین وکالتنامه ای را نمی پذیرفت ولی با ابطال بند 77 مجموعه بخشنامه های ثبتی شماره 4614/10 مورخ 19/6/136015 بدلیل مغایرت داشتن با ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب 25 تیرماه 135416، اینک منعی برای پذیرش وکالتنامه وجود ندارد. با وجود این دفاتر اسناد رسمی و اداره های ثبت و واحدهای اجرای ثبت به موجب دستورالعمل مشاره 781/34 مورخ 23/8/73 سازمان ثبت، از پذیرش وکالتنامه وکیل دادگستری برای انجام امور ثبتی و ازجمله درخواست صدور اجرائیه به دستاویز این که این وکالتنامه مخصوص دادگاههاست و برای حضور در اداره های ثبت، وکالتنامه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد، امتناع می کردند. با شکایت از مفاد این دستورالعمل به دیوان عدالت اداری، سازمان ثبت در لایجه دفاعی اعلام داشت: "با عنایت به مفاد نامه 781/24-23/8/73 و استنباط از مفاد قانون وکالت مصوب 25/11/1315 و اصلاحات بعدی آن، وکالت نامه هیا وکلای دادگستری مخصوص دادگاه ها بوده و قابل ترتیب اثر و مباشرت در مراحل امضاء مدارک و مستندات مختلف ثبتی نمی باشد…"
هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در رای مورخ 12/8/75 اعلام داشت: "علاوه بر این که اختصاص وکالت نامه های وکلای دادگستری به مراجع قضائی نافی اعتبار آن ها در مراجع غیر قضائی نیست، اساسً با توجه به حکم صریح ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک کشور در باب حصر موارد لزوم تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و این که وضع قاعده مبنی بر الزام وکیل دادگستری به تنظیم وکالتنامه رسمی به منظور مراجعه به ادارات ثبت اسناد و املاک کشور منوط به حکم مقنن و یا ماذون از قبل قانونگذار است، لذا دستورالعمل شماره 781/34-23/8/73 خلاف قانون و خارج از حدود اختیار تشخیص و مستنداً به ماده 25 قانون دیوان عدالت اداری ابطال می گردد".
بند سوم: تقاضای کتبی متعهدله:
بی شک وتمام شرایط حاصله موکول به تقاغضای ذینفع می باشد به موجب ماده 47 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی "تقاضای صدور اجرائیه باید به وسیله تقاضانامه از ناحیه ذینفع و یا قائم مقام او از دفتر اسناد رسمی کردند مورد اجرائیه در آن دفتر ثبت شده به عمل آمده و رسید دریافت دارد."
دکتر حمیتی واقف در این باره اظهار می دارند: قابلیت صدور اجرائیه برای سند ثبتی، ناشی از قوه الزام آور آن است. این قوه یک نیروی بالقوه است که در حقوق فرانسه از آن بااصطلاح (Force obligatiote) یاد می کنند و در سند ثبتی نهفته است. برای این که این قوه به فعل درآلاید ذینفع سند ثبتی باید درخواست کتبی خود را تسلیم مقام صالح نماید. یعنی سردفتر اسناد رسمی یا رییس اجرای ثبت یا رئیس اداره ثبت، تنها با ارائه شماره و تاریخ سند ثبتی یا ارائه خود سند ثبتی معتبر نمی تواند دستور اجراییه را صادر کند و این کار، به مقدمه ای نیاز دارد و آن، تقاضای کتبی ذینفع سند است.
بند چهارم: فرا رسیدن زمان اجرای تعهد:
هر تعهدی را باید در زمانی که برای انجام آن در سند، توافق و تراضی شده است، مطالبه کرد. مثلاً هرگاه در سند تعهدنامه، متعهد تعهد کرده باشد که خانه ای را برای متعهد له ظرف 6 ماه از تاریخ تنظیم و ثبت سند بسازد و تحویل او دهد، حق مطالبه اجرای اعهد برای متعهدله از تاریخ انقضای 6 ماه مقرر در تعهدنامه بوجود می آید. زیرا موعد اجرای تعهد در آن زمان است. بنابراین، وقتی زمان مقرر برای اجرای اعهد فرا نرسیده است، متعهدله حق مطابقه اجرای آن را نخواهد داشت و به همین جهت اجراییه صادر نمی شود.
اگرچه سند ثبتی معتبر در دست ذینفع باشد و متعهدله درخواست نامه چاپی را پس از تنظیم و تکمیل و امضاء آن، تسلیم مقام صالح کند.
در این وضعیت، مقام صالح از صدور دستور اجرائیه خودداری خواهد کرد. بنابراین چنین تقاضائی قانونی نیست و نمی توان به آن ترتیب اثر قانونی داد.
مبحث دوم: مرجع صدور اجراییه:
بند اول: دفتر اسناد رسمی:
"سردفتر یک مقام رسمی است و چون سند ثبتی در دفترخانه او تنظیم و در دفتر مخصوص وی (دفتر سردفتر) ثبت شده استا و سابقه این سند در بایگانی دفترخانه نگهداری می شود، غالباً از او درخواست می کنند که اجراییه را صادر کند".
دفتر اسناد رسمی نسبت به موارد ذیل صالح به صدور اجراییه می باشد:
1-در مورد اسناد رسمی لازم الاجراء نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده.
2-املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط موجر و مستاجر)، اعم از اینکه ملک مورد وثیقه و اجاره ثبت شده یا نشده باشد از دفترخانه ای که سند را ثبت کرده است.
3-اموال غیرمنقول که مهریه قرار گرفته و به ثبت دفتر املاک رسیده است.
4-در مواردی که موجر با درخواست وصول وجه قبوض اقساطی فسخ و تخلیه مورد اجاره را بخواهد.
-بند 201 مجموعه بخشنامه های ثبتی – "صدور اجرائیه های قبوض اقساطی بدون قید و شرط با ثبت محل می باشد ولی در موردی که طلبکار بخوالهد از شرط سند (هر نوع که باشد) استفاده کند صدور اجرائیه با دفترخانه مربوط است."17
در بخش نخست بند "الف" ماده 1 آئین نامه اجرا آمده است: در مورد اسناد رسمی لازم الاجراء نسبت به دیون و اموال منقول و املاک ثبت شده و نیز املاک مورد وثیقه و اجاره (مشمول قانون روابط مالک و مستاجر) اعم از اینکه مورد وثیقه و اجاره ثبت شد یا نشده باشد از دفترخانه ای که سند را ثبت کرده است…"
دکتر واقف در بند 46 ص 136 در این باره اظهار می دارد: در مورد اسناد ثبتی اعم از اسناد ذمه ای و اسناد وثیقه ای و اسناد و اجاره، مقام صالح برای درخواست صدور اجرائیه به او، سردفتر اسناد رسمی است، اگرچه ملک مورد وثیقه و اجاره، در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد. در بند ج ماده 1 آئین نامه اجراء اعلام شده است^ "در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده، نسبت به منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیر منقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است، از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند".
دکتر واقف در این باره توضیح می دهند که در مواردی که سردفتر رسمی ازدواح، سند نکاح را تنظیم و در دفتر خود ثبت می کند، نظر به اینکه قرارداد مهر نیز ضمن عقد نکاج، منعقد شده است، آن را نیز در دفتر خود ثبت می نماید.
بند دوم – اجرای ثبت یا اداره ثبت:
در مورد وجه یا مال موضوع قبوض اقساطی از ثبت محل و در این مورد نیز با بر عین تصویر گواهی شده قبوض اقساطی و سند پیوست درخواست نامه به ثبت محل داده شود. در تهران درخواست نامه اجرائی قبوض اقساطی به اجراء داده می شود.18
-تقاضای صدور اجرائیه چک بی محل باید از اجرای ثبت یا اداره ثبت محلی به عمل آید که بانک محال علیه در آن محل واقع است. (ماده 2 جیدد قانون صدور چک و ماده 245 آئین نامه اجراء).
-در باره سند طلب مدیر یا هیات مدیره مجموعه آپارتمانی از یکی از مالکان آپارتمان ها نیز صدور اجرائیه باید از اجرای ثبت یا اداره ثبت محل ووقع مجموعه آپارتمانی به عمل آید. (ماده 242 آئین نامه اجراء)
-در مورد مطالبات مربوط به برگ وثیقه انبارهای عمومی، ضمائم درخواست نامه اجرائی و نیز عملیات اجرائی تابع مقررات راجع به انبارهای عمومی خواهد بود. (ماده 241 آئین نامه اجرا).
-در باره طلب شهرداری بابت عوارض شهرداری (موضوع ماده 77 قانون شهرداری، اصلاحی 1345).
-طلب شرکت آب و فاضلاب بابت آب بها 0موضوع ماده 53 آب و نحوه ملی شدن آن مصوب 1347).
-اخطاریه ابلاغ شده از سوی شهرداری یا شرکت نامبرده بایدبه ضمیمه تقاضای صدور اجرائیه به اجرای ثبت یا ادره ثبت ارسال شود. (دو ماده 243 و 258 همان آئین نامه و ماده 103 قانون شهرداری)
-صدور اجرائیه نسبت به قبوض اقساطی بدون قید و شرط
-اجرائیه مربوط به قانون مراجع به اعتبار اسناد عادی و وامهای پرداختی شرکتهیا تعاونی صدور اجرائیه 0ماده واحده روستائی، عشایری، و صیادی به اعضاء"19
-صدور اجرائیه موضوع ماده 15 قانون عملیات بانکی بدون ربا
-صدور اجرائیه در خصوص محکومیت های نقدی صادره از محاکم نظامی (ماده 259 آیین نامه)
-صدور اجرائیه به استناد اسناد تنظیمی با وام گیرندگان ('‹"'ٌ ,اده 11 قانون تشکیل بانک تعاون کشاورزی ایران)
بند سوم – اجرای سند توسط دادگاه:
دادگاه اصولاً مرجع صالح برای صدور اجرائیه ثبتی نیست و طبق قواعد تقسیم کار، دادگاه برای صدور دستور صدور اجرائیه نسبت به حکم قطعی، صالح است. آن هم نه هر دادگاهی که به پرونده رسیدگی کرده است؛ دادگاه صالح، دادگاه بدوی است (در مقررات فعلی دادگاه عمومی) اگرچه حکم آن دادگاه، توسط دادگاه تجدیدنظر نقض شده و خود دادگاه تجدیدنظر رای صادر کرده باشد.20
در کتاب حقوق ثبت کاربردی، علیرضا میرزائی در این باره چنین اظهار نظر شده است: مستفاد از بند الف ماده (1) آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء21 نسبت به املاک مورد وثیقه و اجاره که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر باشد و همچنین سایر اسناد راجع به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده است ذینفع برای اجرای مفاد اسناد باید به دادگاه صالحه مراجعه کنند و ادارات و دفاتر اسناد رسمی نسبت به این قبیل اسناد نمی توانند اجراییه صادر کنند.
بنابراین، درخواست صدور اجرائیه باید طبق این مقرره به دادگاه عمومی صالح تقدیم شود. زیرا قانون، این دادگاه را صالح برای صدور دستور اجرائیه نسبت به حکم قطعی در دعاوی مربوط به املاک ثبت شده و ثبت نشده می داند و همین دادگاه نیز برای صدور آن دستور نسبت به سند ثبتی معامله راجع به ملک ثبت نشده (که دیر یا زود اعتراض در باره ثبت آن به دادگاه تقدیم می گردد) صالح است. پس هرگاه مهر، مال غیر منقول ثبت نشده باشد، یعنی ملکی که مهر قرار داده شده است در دفتر املاک اداره ثبت، ثبت نشده باشد، درخواست صدور اجرائیه مهر از دادگاه به عمل می آید. اگرچه سند مربوط به مهر بودن ملک، در دفتر اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد. خواه در دفتر اسناد رسمی سردفتر ازدواج، خواه در دفتر سردفتر اسناد رسمی.
بند ج ماده 1 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی …. می گوید: در مورد مهریه و تعهداتی که ضمن ثبت ازدواج و طلاق و رجوع شده، نسبت به منقول و سایر تعهدات (به استثنای غیرمنقول) از دفتری که سند را تنظیم کرده است و نسبت به اموال غیرمنقول که به ثبت دفتر املاک رسیده است از نظر دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند."
شورای عالی ثبت به شرح رای مورخ 5/2/46 اعلام نموده که صدور اجرائیه در مورد چک لی محل که هنوز موعد پرداخت آن نرسیده اشکالی ندارد، طرف اگر شکایتی داشته باشد می توان به دادگاه مراجعه کند. (آراء شورای عالی ثبت و شرح آن ص 259)22
در بند 2/145 حقوق ثبت اسناد و املاک غلامرضا شهری این مطلب چنین بیان شده است که: مرجع صدور اجرائیه در مورد اسنادی که در حکم اسناد رسمی لازم الاجراء می باشند از قبیل چک و اظهارنامه موضوع ماده 10 مکرر اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها و غیره از اداره ثبت محل باید بشود و مرجع صلاحیتدار برای صدور اجراییه در مورد آنها، اداره ثبت است نه دفترخانه اسناد رسمی، زیرا سند در دفترخانه ثبت نشده تا بگوییم که دفترخانه تنظیم کننده سند باید نسبت به آن اجراییه صادر کند و تنها اداره ثبت محل صلاحیت صدور اجراییه و وظیفه اجراء مفاد آن اسناد را دارد.
مبحث سوم: صدور اجرائیه
بند اول: تعریف اجرائیه:
آقای دکتر جعفری لنگرودی در اصطلاح ش 72 کتاب ترمینولوژی حقوق تحت عنوان "اجرائیه" آورده اند: "ورقه ای است که تحت تشریفات خاص قانونی در مراجع قضائی یا اداری خاص تهیه و متضمن دستور اجراء یک دادگاه یا مفاد سند لازم الاجراء یا دستور قانوین معینی است مانند اجرائیه احکام و قرارهای دادگاهها و اجرائیه اسناد رسمی لازم الاجراء و اجرائیه مالیات یا عوارض شهری و غیره…".
آقای دکتر حمیتی واقف لمن تعریف اجرائیه با این بیان که: "اجرائیه ورقه یا است رسمی که به دنبال درخواست کتبی ذینفع (متعهد له یا محکوم له) برای اجرای مفاد سند ثبتی یا حکم قطعی دادگاه از مقام رسمی، به دستور این مقام صادر و به امضای او و نقش مهر رسمی می رسد و در آن، صریحاً دستور مقام رسمی نامبرده برای اجرای مفاد سند یا حکم، ذکر شده است. به اجرائیه. برگ اجرائی و ورقه اجرائی و ورقه اجرائیه و برگ لازم الاجراء نیز می گویند". در توضیح تعیرف آقای جعفری لنگرودی توضیح می دهد که: نقص این تعریف واضح است، زیرا در آن، از درخواست صدور اجرائیه و صدور دستور مقام رسمی برای صدور آن، سخنی به میان نیانده است و خواننده مبتدی فکر می کند که بدون این دو مقدمه یعنی درخواست صدور اجراییه و دستور مقام رسمی برای صدور آن، دستور اجرای حکم دادگاه یا مفاد سند لازم الاجراء صادر می شود. زیرا عبارت "تحت تشریفات خاص قانونی در مراجع قضایی یا اداری خاص تهیه و متضمن دستور اجراء یک دادگاه یا مفاد سند لازم الاجراء یا دستور قانونی معینی است، دلالت بر این ندارد که اجراییه به دنبال تقاضای ذینفع و صدور دستور مقام رسمی صادر می شود. افزون بر این که "ورقه رسمی" در آن مراجع قضائی یا اداری خاص "تهیه" نمی شود و ورقه نامبرده قبلاص تهیه شده است و در پی صدور دستور صدور اجرائیه، "تنظیم" می شود و همچنین در جمله اخیر آن عبارت، ترکیب "دستور اجراء یک دادگاه" بسیار مهم است و معنی آن بر همه کس روشن نیست.
آقای علیرضا میرزائی در کتاب حقوق ثبت کاربردی ضمن تعیرف احرائیه به طور اجمال از سه نوع اجرائیه سخن می گوید:
تعریف اجرائیه: بطور کلی ورقه است که به دنبال درخواست ذینفع از مرجع رسمی (خواه مرجع قضائی، مرجع اداری یا ثبتی) برای استیفای حق صادر می گردد.
بند دوم: انواع اجرائیه:
الف: اجرائیه دادگاه: ورقه است که از محاکم دادگستری پس از رسیدگی و صدور حکم بنا به درخواست ذینفع (محکوم له) قاضی دادگاه بدوی صادر می شود.
ب: اجرائیه ثبتی: اجرائیه است که از مرجع ثبتی (واحدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی) بر مبنای وجود یک سند لازم الاجرا صادر می گردد. (موضوع ماده 28 قانون مالیات بر درآمد)
"اجرائیه" یا "ورقه اجرائیه" یا "لازم الاجراء" چهار عنوان مختلفقی است که برای اجرائیه ذکر دشه و منظور از آنها یک چیز است.
در تبصره سوم ماده 4 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی و مواد 241 و 242 و 243 و 244 و 246 و 247 و بسیاری دیگر از مواد آن آئین نامه کلمه "اجرائیه" آورده شده است ولی در ماده 4 برگ های اجرائیه ذکر شده و در تبصره 3 ماده 34 قانون ثبت "برگ اجرائیه" و "اجرائیه" ذکر شد. و در تبصره دوم ماده 4 همان آئین نامه و ماده 50 آئین نامه دفاتر اسناد رسمی عنوان "ورقه اجراییه" به کار رفته است و در ماده 15 نظامنامه دفتر ثبت ازدواج و طلاق از آن به "لازم الاجراء" تعبیر گردیده است.
آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک بند 147 "اجرائیه" را چنین تعریف می کنند: منظور از "اجرائیه" یا "ورقه اجرائیه" یا "برگ اجرائیه" یا "لازم الاجراء فرم چاپی مخصوصصی است که مرجع صدور اجرائیه آن را تنظیم و صادر می نماید و به اداره یا شعبه اجراء ثبت اسناد و املاک یا مرجع دیگری که قانون تعیین نموده است می فرستد و مامورین اجراء موظفند که به اجرا بگذارند. و آقای دکتر بهرام بهرامی در کتاب اجرای مفاد اسناد رسمی در ص 19 در تعریف اجرائیه می گویند:
"اجرائیه، ورقه ایست که با تشریفات خاص قانونی در مراجع قضائی یا اداری خاص تهیه و متضمن دستور اجراء یک دادگاه یا مفاد سند لازم اجراء یا دستور قانونی معینی است مانند اجرائیه احکام و قرارهای دادگاهها، و اجرائیه اسناد رسمی لازم الاجراء و اجرائیه مالیات یا عوارض شهرداری و غیره".
بند سوم: مقایسه اجرائیه ثبتی با اجرائیه دادگاه و جهات شباهت و تفاوت آنها:
اگرچه بنا به تعریف ها، اجرائیه شامل اجرائیه ثبتی و اجرائیه دادگاه هر دو می شود، ولی باید دانست که اجرائیه ثبتی با اجرائیه دادگاه از چند جهت شباهت و از چند جهت تفاوت دارند.
1-جهات شباهت این است که:
اولاً: هر دو، ورقه رسمی هستند.
ثانیاً: هر دو بدنبال تقاضای کتبی ذینفع / متعهدله سند یا محکوم له (حکم قطعی) صادر می شوند.
ثااثاً: در هر دو آن ها، حقوق دولتی به موضوع لازم الاجراء یا محکوم به تعلق می گیرد.
رابعاً: امکان دارد که در زمان اجرای عملیات اجرائی، دستور موقت دادگاه به توقف یا توقیف عملیات اجرائی و سپس حکم دادگاه به ابطال عملیات اجرائی نسبت به هر دو آنها صادر شود.
خامساً: در هر دو آن ها، راه شکایت از عملیات اجرائی باز است.
2-جهالت تفاوت این است که:
اولاً: اجرائیه ثبتی را دفترخانه اسناد رسمی یا اجرای ثبت یا اداره ثبت صادر می کند در صورتی که اجرائیه دادگاه را اجرای دادگاه ماده 5 قانون اجرای احکام مدنی اعلام میدارد: در صدور اجراییه با دادگاه نخستین است".
ثانیاً: تقاضای صدور اجراییه به ضمیمه سند یا حتی نوشتن شماره و تاریخ سند در آن برای صدور دستور صدور اجراییه توسط مراجع ثبتی کافی است. در صورتی که برای صدور دستور اجرائیه دادگاه، باید در زمان تقدیم درخواست صدور اجرائیه، حکم قطعی یا قرار اجرای موقت حکم به محکوم علیه ابلاغ شده باشد.23
ثالثاً: اجراییه ثبتی مشمول مرور زمان نیم شود. در صورتی که اجراییهء دادگاه مشمول مرور زمان می شود. یعنی اگر اجرائیه قبتی صادر و ابلاغ شد، عملیات اجرائی دنبال می شود و تا آخرین مرحله ادامه می یابد و حال آن که در اجرائیه دادگاه: "هرگاه از تاریخ صدور اجرائیه بیش از 5 سال گذشته و محکوم عملیات اجرائی را تعقیب نکرده باشد، اجرائیه بلااثر تلقی می شود و در این مورد اگر جق اجراء وصول نشده باشد دیگر قابل وصول نخواهد بود. محکوم له می تواند مجدداً از دادگاه تقاضای صدور اجرائیه نماید ولی در مورد اجرای هر حکم فقط یک بار حق اجراء دریافت می شود. 24
رابعاً: در اجرائیه ثبتی. سند به طور قطعی 0دائمی) اجراء می شود و سحت از اجرای موقت سند نیست. در صورتی که در اجراییه دادگاه ممکن است حکم به طور موقت اجراء شود.25
خامساً: حق اجراء در اجراییه ثبتی پس از ابلاغ اجرائیه بر عهده متعهد تعلق می گیرد. 26 در صورتی که در اجرائیه دادگاه، حق اجرا 10 روز پس از ابلاغ اجراییه بر عهده محکوم علیه حکم قطعی تعلق می گرد. 27 و در باره اجرای احکام موقت حکم، حق اجراء تعلق نمی گیرد مگر اینکه اجرای موقت حکم به اجرای قطعی حکم منتهی شود. 28
سادساً: در اجرائیه ثبتی هرگاه طرفین پس از صدور اجراییه و ابلاغ آن با یکدیگر سازش کنند یا ترتیبی برای پرداخت بدهند متضمناً مسئول پرداخت نیم عشر یعنی 5% مبلغ لازم الاجراء خواند بود. 29 حال آن که در اجراییه دادگاه، هرگاه طرفین پس از انقضای 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه، سازش کنند یا بین خود ترتیبی برای اجرای حکم بدهند، نصف حق الاجراء یعنی 5/2% دریافت خواهد شد. (ماده 160 قانون اجرای احکام)
سابعاً: در اجراییه ثبتی، تقاضای صدور اجراییه به صورت فرم های چاپی رسمی در اختیار ذینفع قراتر می گرد و او باید درخواست خود را در این فرم ها بنویسد و آن را تکمیل و امضاء کند و به مقام صالح تسلیم نماید. 30 در صورتی که در اجرائیه دادگاه، فرم خاصی برای تقاضای صدور اجرائیه درنظر گرفته شده است و درخواست کتبی محکوم له پذیرفته می شود. نهایت این که محکوم له باید گواهی قطعیت دادنامه را ضمیمه درخواست کتبی خود کند.
بند چهارم: تعداد برگ های اجراییه
برابر ماده 4 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و تبصره سوم آن، نسخه های اجرائیه، چه به وسیله دفترخانه صادر شود، چه به وسیله اداره ثبت، باید دو برابر تعداد متعهد یا متعهدین و صاحب یا صاحبان وثیقه باشد به علاوه یک نسخه و اگر اجراییه نسبت به معاملات املاک باشد طبق ماده 5 همان آیین نامه31 یک نسخحه دیگر اضافه صادر و به سویله مسوول اجرا: به ثبت محل فرستاده می شود تا ظرف سه روز وضع مثبتی ملک و حدود و مشخصات آن را به اجراء اطلاع دهد.
دکتر بهرام بهرامی با استناد با مادتین 4 و 5 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی، مصوب 1355 در این باره چنین اظهار می دارند.
الف: اگر متعهد یک نفر باشد پس از احراز هویت درخواست کننده و صلاحیت وی برای درخواست صدور اجراییه، رونوشت سند را در برگ های مخصوص د ر 3 نسخه تنظیم می نماید که یک نسخه در پرونده اجرائی نگهداری و 2 نسخه دیگر تحویل مامور ابلاغ می گردد. مامور ابلاغ یک نسخه را به متعهد و در نسخه دیگر رسید اخذ خواهد نمود.
ب: اگر نتعهد بیش از یک نفر باشد به ازای هر نفر 2 نسخه اضافه می گردد. مثلاً اگر تعداد 2 نفر باشد رونوشت سند باید در 5 نسخه تنظیم و اگر 3 نفر باشد در 7 نسخه باید تنظیم گردد.
-به موجب ماده 7 قانون اجرای احکام مدنی، مصوب 1356 برگ های اجرائیه به تعداد محکوم علیه به اضافه دو نسخه صادر می شود، یک نسخه از آن در پرونده دعوی و نسخه دیگر، پس از ابلاغ به محکوم علیه در پرونده اجرائی بایگانی می گردد و یک نسخه نیز در موقع ابلاغ به محکوم علیه داده می شود، لیکن در مورد اجرائیه موضوع آیین نامه تعداد هر یک از نتعهدین 1 نسخه اضافه می گردد که بنظر می رسد قانون اجرای احکام مدنی در این خصوص مطلوبتر است.
پم: اشکالات مربوط به صدور اجرائیه:
آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک در بند 49 این مطلب را بدین گونه بیان می کنند:
اگر سردفتر در صادر کردن اجراییه با اشکالی مواجه شود و تردید کند که آیا می توان اجراییه صادر نمود یا نه باید از اداره ثبت محل کسب تکلیف نماید و اداره ثبت محل مکلف است که او را راهنمایی و اشکالش را برطرف نماید و اگر اداره ثبت محل هم با اشکال روبرو شود و نتواند تعیین تکلیف کند باید از اداره کل ثبت منطقه کسب تکلیف نماید و به هر حال تا تعیین تکلیف باید از صداجراییه خودداری شود. همین مقررات در موردی هم که صدور اجراییه با اداره ثبت است جاری است.
هرگاه سردفتر در صدور اجراییه با اشکالی روبرو شود باید از صدور آن خودداری کرده و با طرح صریح اشکال از ثبت محل استعلام و کسب تکلیف نماید و ثبت محل مکلف است او را راهنمایی کند و هرگاه ثبت محل هم با اشکال مواجه شود از ثبت منطقه کسب تکلیف خواهد نمود."32
-تبصره سوم همان ماده هم تصریح می کند که: "در مواردی که مرجع صدور اجرائیه اداره ثبت است نیز مدلول این ماده و تبصره های فوق الذکر رعایت می شود".
– فصل سوم: شروع عملیات اجرائی
-مبحث اول: تعریف عملیات اجرائی:عملیات اجرائی یعنی اقدامات اجرائی و کارهائی که به اجرای مفاد سند ثبتی مربوط می شود.
-آئین نامه اجراء، این عملیات را تعریف نکرده است.
-بخش اول ماده 229 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می گوید "عملیات اجرائی، بعد از صدور دستور اجرا"33، شروع و هر کس (اعم از متعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرائی شکایت داشته باشد، می تواند شکایت خود را با ذکر دلیل و ارائه مدارک به رییس ثبت محل تسلیم کند…"
-آقای دکتر حمیتی واقف در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک و اجرای ثبت بند 47 بعد از تعیرف عملیات اجرائی به شرح فوق از سه جهت به آن نقض وارد کرده اند:
اول: این که شروع عملیات اجرائی را بعد از صدور دستور اجرا" دانسته است. در صورتی که صدور دستور صدور اجراییه، خود جزء عملیات اجرائی است. زیرا دستور به اجراء جزئی از اجراء است و دستور به صدور اجرائیه، دستور به اجراء است و آن چه عرف، از عملیات اجرایی می فهمد، این است که این عملیات. با صدور دستور مقام مافوق یعنی رییس به زیردستان او آغاز می شود. چنانکه اگر مثلاً به کارگرانی که در دیرهنگام شب در پیاده رو و یا خیابان مشغول حفاری هستند گفته شود چرا این کار را می کنید و مزاحم خواب و استراحت ما شده اید؟ پاسخ خواهند داد: به ما نگویید، به آن که به ما دستور داده است، یعنی به رئیس ما بگوئید! بنابراین، باید در این بخش از ماده 29 به جای این که شروع این عملیات بعد از صدور دستور اجراء دانسته شود، اعلام گردد که آغاز این عملیات، از زمان صدور دستور اجرائیه است. این نحوه بیان، ابهام موجود در عبارت "بعد از صدور دستور اجراء" را نیز از بین می برد. زیرا در این عبارت، معلوم نیست که دستور اجراء چه دستوری است؟ آیا دستور به صدور اجراییه است یا دستور به اجرای عملیات اجرائی؟ زیرا در مورد اول، این دستور، شامل تمام عملیات اجرائی می شود. درحالیکه در مورد دوم، چون این عملیات مراحل متعددی دارد، انجام هر یک از آن ها، با اجرای دستور است و "دستور اجرا" شامل هر یک از ان ها می شود. مثلاً با توجه به ماده 27 آئین نامه اجرا34 تسلیم عین منقول و منافع آن به متعهدله، یک عمل اجرایی است و به عملیات اجرایی پایان می دهد (بند "د" ماده 213 آیین نامه اجرا) ولی با توجه به سلسله مراتب اداری، در همین مورد هم باید رئیس اجراء دستور تسلیم مال و منافع آن را به مامور اجراء بدهد. آیا صدور این دستور "دستور به اجراء" نیست؟
به نظر می رسد نوشتن عبارت "بعد از صدور دستور اجراء" در این بخش از ناده 229 برای این بوده است که نویسندگان آین نامه اجراء صلاحیت رییس ثبت و هیات نظارت برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را درنظر داشته اند. به خصوص که بعد از این عبارت، عبارت "موضوع ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب شهریور ماه 1322" نوشته شده است. یعنی وقتی مطابق ماده 1 آن قانون، دستور اجراء، مخالف با مفاد سند یا مخالف با قانون باشد یا به جهت دیگری در خور شکایت باشد، می توان از آن دستور به دادگاه شکایت کرد. ولی اگر بعد از صدور دستور اجراء شکایتی از خود عملیات اجرائی وجود داشته باشد، از آن عملیات بادی به رئیس ثبت شکایت کرد و از تصمیم او به هیات نظارت.35 زیرا بعد از صدور این دستور است که عملیات اجرائی شروع یم شود. در حالی که این تفکیک صحیح نیست و صلاحیت دادگاه برای رسیدگی به شکایت از دستور عملیات اجرایی، نباید موجب این شود که آغا ز عملیات اجرائی، "بعد از صدور دستور اجراء" دانسته شود.
دوم: دومین نقص این مققره اینست که پایان عملیات اجرائی مشخص نیست. ولی در ماده 213 آئین نامه اجراء آمده است: "ختم عملیات اجرائی حسب مورد عبارت است از: الف) وصول تمام وجه موضوع لازم الاجراء و هزینه های مربوطه ب) تسلیم مال مکنقول به برنده مزایده ج) تنظیم سند انتقال پس از مدت مذکور در ماده 34 مکرر قانون ثبت د) تحقق تخیله یا تحویل در مواردی که اجرائیه برای تخلیه یا تحویل صادر شده باشد"
بنابراین ختم عملیات اجرایی، بستگی به نوع مضوع لازم الاجراء دارد، چنانکه اگر اجراییه را برای تخلیه ملک مورد اجرا صادر شده باشد، شروع عملیات اجرائی، صدور دستور اجراء است و ختم آن عملیات، تنظیم صورت مجلس تخلیه آن ملک است که دلالت بر تخلیه دارد.
افزون بر این، تبصره 2 ماده 34 مکرر قانون ثبت می گوید: "عملیات اجرائی، با صدور سند انتقال یا تحویل مال منقول یا پرداخت طلب بستانکار و اجرای تعهد بدهکار مختومه خواهد بود. در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد، ختم عملیات اجرایی، تاریخ تنظیم صورت محلس حراج می باشد".
به این ترتیب، پایان این عملیات به نوع موضوع لازم الاجراء از یک سو، و شیوه های ادقامات اجرائی از سوی دیگر، وابسته شده است. توضیح این که اگر مثلاً عملیات اجرائی در باره مفاد سند آغاز و مال غیر منقول متعلّق به بدهکار بازداشت شود، دو عمل برای پایان یافتن آن عملیات مقرر شده اسن: 1-تنظیم سند انتقال 2-تنظیم صورت مجلس حراج.36 زیرا به موجب مواد: 140 و 169 و 175 و 176 و 177 و 179 و … آئین نامه اجراء، نسبت به اموال غیرمنقول نیز حراج انجام می گیرد. بنابراین، اگر در زمان پس از تنظیم صورت مجلس حراج، کار عملیات اجرایی را پایان یافته بدانیم37، سوال اینست که اقدامات دیگری که در فاصله تنظیم این صورت مجلس تا تنظیم سند انتقال صورت می گیرد، از قبیل تهیه متن پیش نویس سند انتقال اجرایی و امضاء و ارسال آن به دفتر اسناد رسمی و پس از امضاء سند انتقال اجرایی و ذیل ثبت سند در دفترخانه، چه نام دارند؟
در صورتی که به موجب این مقرره که تنظیم سند انتقال، پایان عملیات اجرائی است (صدر همان تبصره و بند "ج" ماده 213 آئین نامه اجراء)، آن اقدامات، داخل در محدوده و قلمرو عملیات اجرائی خواهند بود. نتیجه این که در مورد اخیر، می توان از این اقدامات (هرگاه خلاف مقررات باشند) به موجب بخش دیگر همان ماده 229 آئین نامه اجرا نزد رییس ثبت شکایت کرد و از تصمیم رییس ثبت بهد هیات نظارت شکایت کرد. ولی در مورد پیشین نمی توان.
افزون بر این که تنظیم سند انتقال، به موجب مقررات آیین نامه اجراء پس از انجام حراج و تعیین برنده حراج است، باید گفت در مواردی که به موجب ماده 34 قانون ثبت، بدهکار تقاضای حراج ملک را در مدت 6 ماه پس از ابلاغ اجراییه نکند یا به حراج ملک، خریداری پیدا نشود، ملک پس از انقضای 8 ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه با دریافت کلیه حقوق اجرائی و تنظیم سند انتقال به بستانکار واگذار می شود. یعنی این که تنظیم سند انتقال، همیشه نتیجه حراج نیست، با این که نام این سند، در این مورد نیز سند انتقال اجرایی است.
به این ترتیب معلوم می شود که در صدر تبصره 2 نامبرده با ذیل آن در تعارض است. یادآور می شویم که در ماده 34 مکرر قانون ثبت که بند "ج" ماده 213 آین نامه اجراء از آن سخن می کوید، از مدت سخن به میان نیامده تا پس از آن، سند انتقال تنظیم شود و منظور از "مدت مذکور" همان 6 ماه و 8 ماه پس از ابلاغ اجراییه است که اشاره شده یعنی کلمه مکرر در بند "ج" ماده 213 زاید است.
از مجموع آن چه در باره این دو مقرره گفته شد، معلوم می شود که بین ماده 213 آیین نامه اجراء و تبصره 2 ماده 34 مکرر قانون ثبت تعارض وجود دارد. افزون بر اینکه در مفاد تبصره تعارض است.
-هرگاه گفته شود که ماده 213 ناسخ تبصره 2 ماده 34 مکرر است، این سخن را نمی توان پذیرفت زیرا آیین نامه نمی تواند ناسخ قانون باشد.
و اگر گفته شود که ماده 213 تبصره 2 ماده 34 مکگرر را تخصیص می دهد. این را نیز می توان پذیرفت. زیرا تخصیص در مواردی که قانونی عام و قانون دیگر خاص باشد و در اینجا چنین سخنی در بین نیست، افزون بر این که سخن گفتن از تخصیص در اینجا در صورتی است که از قبل پذیرفته باشیم که آیین نامه بتواند مخصص قانون باشد، در این وضعیت، رفع تعارض، با جمع دو مقرره و اجرای هر دو حاصل می شود: اَلجَمعُ مَها اَمکَن اَولی مِنَ الطَّرح.
سوم: سومین نقص مقرره این که با عدم ذکر پایان عملیات اجرائی، حدود و قلمرو این عملیات مشخص و معلوم نیست و به طوری که در بند پیشین گفتیم، ماده 213 آئین نامه اجراء و تبرصه 2 ماده 34 مکرر قانون ثبت، پایان عملیات اجرایی را به طور واضح بیان نمی کنند و در هر دو مورد، باید بررسی شود که عملیات اجرائی با چه ادقامی از سلسله اقدامات اجرایی به پایان می رسد و به این ترتیب با آن چه که در دو بند یاد شده گفتیم، قلمرو عملیات اجرایی معلوم شود.
-طبق قسمت اخیر ماده 4 آئین نامه اجراء مفاد ا سناد رسمی، مقام صادر کننده اجراء ظرف 48 ساعت از تاریخ وصول تقاضای صدور اجرائیه برگ های اجرائیه را امضائ کرده و به مهر ویژه (اجراء شود) رسانیده و برای اجراء نزد مسئول اجرا می فرستد و رسید دریافت می کند، عملیات اجرائی بلافاصله آغاز می شود، پس آغاز عملیات اجرایی بلافاصله پس از وصول اجراییه است.38
مبحث دوم: مراحل عملیات اجرائی:
بند اول: صدور دستور اجراییه و اجرای این دستور
مرحله ای از مراحل عملیات اجرایی، صدور دستور صدور اجرائیه و اجرای این دستور است. این مرحله، در واقع پس از تقاضای ذینفع برای صدور این دستور آغاز می شود. به استناء ماده 4 آیین نامه اجراء مرحله اول از عملیات اجرائی تا 48 ساعت پس از تسلیم تقاضای صدور اجراییه انجام می شود.39 در ماده 4، از این که سردفتر دستور صدور اجراییه را صادر کند و کارمند دفترخانه در پی اجرای این دستور، اجراییه را تنظیم کند و سپس سردفتر آن را بررسی و امضاء و مهر کند، سخنی به میان نیامده است. ولی چنانکه در دفترخانه ها معمول است روش صدور اجراییه به همین ترتیب است که اشاره شد. افزون بر این که اجرای دستور برای صدور اجراییه، حکم قانون است و اگر هم خود سردفتر اجراییه را صادر کند، اشکالی نخواهد داشت. چرا که در این مورد، خودش مقام صالح برای تسلیم تقاضای صدور اجراییه به او بوده است و در مقام صدور اجراییه، دستور قانونگذاری برای صدور آن را اجرا می کند.
در این مرحله است که اگر دستور صدور اجراییه، مخالف با مفاد سند یا مخالف با مفاد قانون باشد یا از جهت دیگری قابل شکایت باشد، ذینفع می تواند به دادگاه شکایت کند.40 برای جلوگیری از اتین وضعیت است که در تبصره ماده 4 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مقرر شده است: "هرگاه سردفتر در صدور اجراییه با اشکالی روبه رو شود باید از صدور آن خودداری کرده وبا طرح اشکال از ثبت محل استعلام و کسب تکلیف نماید و ثبت محل مکلف است او را رهنمایی کند. و هرگاه ثبت محل هم با اشکال مواجه شود از ثبت منطقه کسب تکلیف خواهد نمود". یعنی اجرائیه صادر نکردن بهتر از این است که اجراییه ای از سئی دفترخانه صادر شود که مخالف با مفاد سند یا مخالف با مفاد قانون باشد یا از جهت دیگری قابل شکایت در دادگاه باشد. تکلیف مقرر در تبصره اول این ماده در تبرصه سوم همان ماده به این شرح امده است: "در مواردی که مرجع صدور اجرائیه اداره ثبت است نیز مدولول این ماده و تبصره های مذکور فوق رعایت می شود". پس اجرای ثبت و یا اداره ثبت نیز مکلف به احرای مفاد تبصره اول آن ماده است.
نکته ای که باید در اینجا یادآوری کنیم این است که چنانکه قبلاً اشاره شد در صدور اجراییه دو مقدمه دخالت دارد. یکی تقاضای صدور اجراییه یعنی تقاضای صدور دستور و اجرائیه و دیگری صدور این دستور. مقدمه اول کارساز است و مقدمه دوم خود به خود ایجاد می ش زیرا تکلیف مقام صالح است. لازم به توضیح است که "مرحله" دانستن صدور دستور صدور اجراییه و اجرای این دستور، از این جهت است که بحث در باره مراحل عملیات اجرایی است و از این لحاظ که باید یکایک این عملیات اجرایی دانست. به بیان دیگر، نتیجه تقاضای صدور اجراییه، صدور دستور اجراییه و اجرای این دستور است و این نتیجه چنانکه دیدیم، مرحله یا از مراحل عملیات و اقدامات اجرایی است.
بند دوم – ابلاغ اجراییه:
مرحله دوم از عملیات اجرائی، ابلاغ اجراییه به متعهد است. درست است که او آگاه از سندی است که د ر آن، از تعهد او و موقع اجراء و شرایط دیگر آن سخن به میان آمده است، ویل چون مقام های رسمی به تقاضای ذینفع سند، با صدور اجراییه برای اجرای مفاد سند اقدام می کنند، باید امر به اجراء، ابلاغ شود.41
برابر مادتین 15 و 115 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی، مامور اجراء مکلف است ظرف 48 ساعت از زمان دریافت اوراق اجراییه یک نسخه از آن را به شخص متعهد یا مالک وثیقه تسلیم و در نسخه دیگر با ذکر تاریخ با تمام حروف رسید بگیرد. اگر متعهد یا مالک وثیقه از رویت یا امضاء اجراییه امتناع کند، مامور مراتب را شخصاً و کتباً گواهی خواهد کرد.
-الف: ابلاغ اجرالئیه و عدم حضور متعهد:
اگر متعهد یا مالک وثیقه در اقامتگاه حضور نداشته باشد به یکی از کسان یا خادمین او که در آن محل ساکن و سن ظاهری او برای تمییز اهمیت برگ اجراییه کافی باشد ابلاغ می شود. مشروط بر اینکه بین متعهد و شخصی که برگ اجراییه را دریافت می کند تعارض منفعت نباشد.
اگر متعهد یا مالک وثیقه یا کسان و خادمین آنان بی سواد باشند انگشت آنان در زیر برگ اجراییه گذاشته یم شود و چنانچه به جهتی از جهات نوانند رسید بدهند مامور این نکته را با مسئولیت خود قید خواهد کرد و اگر این اشخاص در محل نباشند یا رسید ندهند مامور باید اجراییه را به اقامتگاه متعهد الصاق کند و مراتب را در نسخه دیگر بنویسد، به یک مورد از آراء صادره از هیئت نظارت استان تهران در این مورد: علیه فروشنده سند شرطی را که محل اقامت او (شهرستان فلان محا، دفتر املاک… خانه شخصی قید شده اجراییه صادر و به وسیله ژاندارمری محل سهواً (به دیوار محل کسب…) الصاق شده و بدهکار نسبت به عمل اجراء در مورد ابلاغ اجراییه شکابت کرده و رئیس ثبت آن را رسیدگی و ابلاغ اجراییه را قانونی تشخیص داده و شکایت را مردود اعلام کرده است. مدیون از نظریه رئیس ثبت شکایت کرده، موضوع در هیات نظارت مطرح و چنین رای داده می شود: "مامور مربوطه به شرح ماده 15 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مکلف بوده که اجراییه را در غیبت مدیون به اقامتگاه (متعهد) الصاق کند و چون به شرح گزارشها و شرح مندرج در غیبت مدیون به اقامتگاه (متعهد) الصاق کند و چون به شرح گزارشها و شرح مندج در ذیل اجرائیه، اجرائیه در غیر محل اقامتگاه متعهد ابلاغ شده، رای صادره از طرف رئیس محل که باید به شرح ماده 229 آیین نامه مزبور با ذکر دلیل باشد ولی فاقد دلیل است رد می شود.
-ب ابلاغ اجرائیه به شرکتها:
طبق بند الف از ماده 15 آیین نامه اجراء در مورد شرکتها اوراق اجرایی به مدیر شرکت یا دارنده حق امضاء به ترتیب مذکور قوق ابلاغ می شود و در صورت انحلال شرکت به مدیر یا مدیران تصفیه ابلاغ می شود. در صورت امتناع از رویت و امضاء مامور مراتب را ضخصاً و کتباً گواهی خواهد کرد. در صورت عدم یا امتناع اشخاص مزبور به ترتیب مقرر در صدر ماده یک نسخه از اوراق اجرائی به محل شرکت الصاق خواهد شد.
ج-ابلاغ اجرائیه به وزارتخانه ها و ادارات دولتی
طبق بند ب ماده 15 آئین نامه اجراء در مورد وزارتخانه ها، ادارات دولتی، سازمانهای وابسته به دولت، موسسات عمومی و شهرداریها، اوراق اجرائی مستقیماً به وسیله پست برای مسئول وزارتخانه، اداره، سازمانو موسسه، و یا شهرداری فرستاده می شود، در این صورت پس از گذشت ده روز از تاریخ تسلیم اوراق به پست با رعایت مواد مقرر در آئین دادرسی مدنی اجراییه ابلاغ شده مصوب است.
آقای دکتر حمیتی واقف در این باره چنین اظهار نظر کرده اند که: ابلاغ اجراییه مبدا اقدامات دیگر اجرائی است، به موجب ماده 20 آیین نامه اجرا42، مدت ده روز، خارج از روز ابلاغ و روز اقدام است. ماده 445 ق.آ.د.ک. دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی اعلام می دارد: "موعدی که ابتدای آن، تاریه ابلاغ یا اعلام ذکر شده است، روز ابلاغ و اعلام و همچنین روز اقدام جزء مدت محسوب نمی شود". مثلاً اگر روز بیستم مرداد اجراییه را به شخص متعهد ابلاغ کرده باشند، او در روز سی و یکم مرداد باید اقدام کند، زیرا در روز بیستم که ارائیه به او ابلاغ شده است، ممکن است ساعت ابلاغ، آخرین ساعت اداری باشد و در این صورت، فرصتی برای اقدام او نیست تا بتوان آن روز را یک روز مهلت محسوب کرد و 10 روز مهلت او از روز بیستن و یکم مرداد آغاز می شود. روز سی ام مرداد، مهلت او پایان می یابد و او باید در این روز اقدام کند. ولی مانند مورد روز ابلاغ، ممکن است او در آخرین ساعت اداری روز سی ام بخهواهد ادقام کند و چون کار اداری به هر حال تشریفاتی دارد، رعایت این تشریفات موجب خواهد شد که در آن روز متعهد نتواند اقدام کند. این است که از روز اول وقت اداری روز بعد تا آخر وقت اداری همان روز یعنی سی و یکم مرداد می تواند اقدام کند. بنابراین، روز سی و یکم که او در حال اقدام است، جزء مهلت 10 روزه محسوب نیم شود و مانند روز بیستم خارج از مهلت است. به این ترتیب، نتایج اعمال قاعده نفی عسر و حرج است که متاسفانه از چشم نویسندگان حقوقی پنهان مانده است.
د- ابلاغ اجرائیه با نشر آگهی:
برابر ماده 17 آیین نامه اجراء، هرگاه محل اقامت متعهد در سند تعیین نشده یا محلی که تعیین شده موافق با واقع نباشد و یا به جهاتی محل مزبور از بین رفته و یا اساساً شناخته نشود اجرائیه یا اخطاریه ظرف 24 ساعت در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار محل و اگر محل روزنامه نباشد، در روزنامه کثیرالانتشار نزدیکترین محل فقط یکبار آگهی خواهد شد. در آگهی باید تصریح شود که ظرف مدت ده روز پس از انتشار آگهی عملیات اجرائی جریان خواهد یافت.
ذ-ابلاغ اجراییه به معرفی متعهد له:
طبق قسمت اخیر ماده 17 آیین نامه در صورتی که محل اقامت متعهد در سند تعیین نشده مشمول صدر ماده مذکور باشد و متعهدله نشانی متعهد را معرفی کند، اجراییه باید طبق مقررات ابلاغ واقع شود.
ر-ابلاغ اجرائیه به وراث متعهد
هرگاه متعهد قبل از صدور اجرائیه فوت شود درخواست صدور اجرائیه باید بر علیه وراث به عمل آید و اگر متعهد بعد از صدور اجرائیه فوت کند در هر مورد ابلاغ اجراییه در محل اقامتگاه مورث به وراث ابلاغ واقعی می شود. و درصورتی که ابلاغ واقعی میسر نباشد ابلاغ با درج در جراید به عمل خواهد آمد و در دو مورد مذکور ادامه عملیات اجرائی بر علیه مورث خلاف است.
ز-ابلاغ اجراییه به محجور:
هرگاه متعهد محجور باشد اجراییه و سایر عملیات اجرائی به ولی یا قیم او ابلاغ می شود و در صورتی که قیم یا ولی نداشته باشد مراتب جهت تعیین قیم به اطلاع دادستان محل می رسد.
(ابلاغ باید به کسی بشود که اهلیت قانونی داشته باشد. خواه ابلاغ واقعی باشد یا قانونی)
بند سوم – تغییر محل اقامت متعهد:
متعهد می تواند محل اقامت خود را تغییر و به دفترخانه تنظیم کننده ثبت یا اجرا معرفی نماید مشروط بر اینکه طبق ماده 16 آئین نامه دلائل اقامت خود را در اقامتگاه جدید، از قبیل سند رسمی که دلالت بر تغییر اقامتگاه داشته باشد یا گواهی شهربانی یا ژاندارمری یا کدخدای محل در داخل کشور و کنسولگری یا مامورین سیاسی ایران در خارج کشور نیز تسلیم و رسید دریافت کند. اگر اعلام تغییر محل اقامت متکی به دلائل نباشد به آن ترتیب اثر داده نخواهد شد.
توضیح: اجرای احکام و اسناد خارجی در ایران:
برای اولین مرتبه در ایران ضمن مواد 291 و 292 قوانین موقتی اصول محاکمات حقوقی مصوب کمیسیون عدلیه مورخ 26 رمضان و 19 ذیقعده 1329 قمری با اصلاحات بعدی مطالبی در خصوص اجرای احکام و اسناد خارجی در ایرتن دیده یم شود.
ماده 291- اسنادیکه در ممالک خارجه موافق قوانین آن ممالک نوشته شده است در محکام عدلیه ایران اسناد قانونی شناخته می شود مادامیکه مفاد آنها مخالف با قوانین ایران نباشد مگر اینکه اعتبار آنها تکذیب و به درجه ثبوت برسد.
ماده 292- در مورد ماده قبل، اسنادیکه در ممالک خارجه نوشته شده است فقط در صورتی در محاکم ایران پذیرفته است که اولاً سفارت یا کنسولگری ایران در خارجه تصدیق کرده باشند که اسناد مذکور موافق قوانین مملکت متوقف فیهای آنان نوشته شده است، و ثانیاً مفالد اسناد مذکور برخلاف قوانین ایران نباشد.
مادتین مذکور به موجب قانون اعتبار اسناد تنظمی شده در خارجه مصوب 17 و 21 تیرماه 1309 فسخ و سه مادیگر آن گردید.
-پس مواد اخیرالذکر یا جرح و تعدیل مختصری بصورت مواد 1295 و 1296 قانون مدنی درآمد. ماده 1295 می گوید: محاکم ایران باسناد تنظیم شده در کشورهای خارجه همان اعتباری را خواهد داد که آن اسناد مطابق قوانین کشوری که در آنجا تنظیم شده دارا یم باشد مشروط بر اینکه:
اولاً: اسناد مزبور به علتی از علل قانونی از اعتبار نیفتاده باشد.
ثانیا: مفاد آنها مخالف با قوانین مربوط و نظم عمومی و یا اخلاق حسنه ایران نباشد.
ثالثاً: کشوری که اسناد در آن جا تنظیمه به موجب قوانین خود یا عهود اسناد تنظیم ر ایرا نیز معتبر بشناسد.
رابعاً نماینده کنسولی یا سیاسی ایران در کشوری که سند در آن جا تنظیم شده یا نماینده سیاسی و کنسولی کشور مزبور در ایران تصدیق کرده باشد که سند موافق قوانین محل تنظیم یافته است.ماده 1296 می گوید: هرگاه موافقت اسناد مزبور در ماده قبل؛ قوانین محل تنظیم خود به توسط نماینده سیاسی یا کنسولی خارجه در ایران تصدیق شده باشد، قبول شدن سند در محاکم ایران متوقف بر این است که وزارت امور خارجه و یا در خارج، حکام و ولایات امضاء نماینده خارجه را تصدیق کرده باشد.
تاکید نویسندگان قانون به لزوم مخالفت قوانین خبا نظم عمومی و اخلاق حسنه به نحو جالبی در ماده 975 منعکس شده است.
ماده 975- محاکم نمی توانند قوانین خارجی یا قراردادهای خصوصی را که بر خلاف اخلاق حسنه بوده و یا بواسطه جریحه دار کردن احساسات جامعه یا به علت دیگر مخالف با نظم عمومی محسوب می شود را به موقع اجراء بگذارد، اگرچه اجراء قوانین مزبور اصولاً مجاز باشد.
-اسناد تنظیم شده در خارج کشور با رعایت ماده 1295 و 1296 قانون مدنی و تائید محاکم معتبر است و آنچه در این باره به دفاتر اسناد رسمی و واحدهای ثبتی ارتباط پیدا می کند وکالتنامه هائی است که ایرانیان در خارج از کشور بعد از پیروزی انقلاب اسلامی تنظیم و برای معاملات غیرمنقول و امورات دیگران تعیین وکیل می کنند.
-گذشته از این که این نوع وکالتنامه ها باید به تایید و امضای مقام مسوول سفارت ایران رسیده و آن را تائید کرده باغشد، امضای مقام مسوول سفارت را نیز وزارت امور خارجه در ایران تائید نموده باشد و در صورتی که دولت ایران با دومحل تنظیم وکالتنامه مراوده و ارتباط سیاسی در سطح سفارت نداشته باشد، ولتی که حفاظت منافع را به عهده دارد، با توجه به ماده 60 قانون ئین دارسی مدنی و آئین نامه مرجع گواهی وکالت در دعاوی ممالکی که دولت ایران در آن نمایندگی سیاسی یا کنسولی ندراد ناظر خواهدب ود، انچه در ارتباط و اقدام با استناد این نوع وکالتنامه قابل تاوجه است، این است که به طور کلی اعتبار وکالتنامه تنظیم شده در خارج پس از تائید به شرح فوق به همان اعتباری است که وکالتنامه تنظیمی در ایران دارد مگر در مواردی که قانون و یا بخشنامه مقررات خاص بنا به مصالح دلائلی اختیارات موکل را محدود و یا موکل به واسطه داشتن جرم و اتهاماتی جلای وطن کرده و مورد تعقیب دستگاه قضائی در ایران باشد.43
فصل چهارم – ترتیب اجراء
مبحث اول – اسناد بدون وثیقه
بند اول – ترتیب اجراء اسناد بدون وثیقه
پس از ابلاغ اجرائیه، مرحله دیگری از عملیات اجرائی آغاز می شود. در این مرحله است که مفاد اجرائیه اجرا می شود و بستانکار (متعهدله) به حق خویش می رسد.
طلب موضوع اجرائیه یا دارای وثیقه است یا نه اگر دارای وثیقه نباشد برابر ماده 20 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی، متعهد باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه مفاد آن را اجراء نماید یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که با فروش آن اجراء سند میسر شود و اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجرائیه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارائی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی نداشته باشد صریحاً اعلام کند.
بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین نبوده مکلف است که هروقت قادر به پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردید آن را پرداخت نماید. طلبکار هم هر وقت مالی از مدیون به دست آید می تواند به تعقیب اجراییه و گرفتن طلب خود اقدام کند.44
آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک در بند 151 علاوه بر مطالب فوق الذکر توضیح می دهند:
-بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین نبوده مکلف است که هر وقت قادر بر پرداخت نماید. طلبکار هم هروقت مالی از مدیون به دست آید می تواند به تعقیب اجراییه و گرفتن طلب خود اقدام کند.
-متعهد می تواند به جای مال، مطالبات خود را معرفی نماید مشروط بر اینکه متعهدله آن را قبول کند و در این صورت فرقی بین طلب حال و موجل نیست.
-شخص ثالث هم می تواند برای اجراء اجرائیه مالی از خود معرفی کند و در این صورت پس از بازداشت آن از طرف اجراء معرفی کننده (صاحب مال) حق انصراف ندارد و باید اجرائیه از آن محل اجراء شود. مدیون هم می توان مال شخص ثالث را برای اجراء اجرائیه معرفی کند به شرط آلانکه از او وکالتنامه رسمی که صریحاً دلالت بر این امر نماید داشته باشد.
-بستانکار (متعهدله) هم می تواند تقاضای بازداشت اموال دیگر بدهکار (متعهد) را بنماید و معرفی مال از طرف بدهکار یا شخص ثالث مانع از این حق طلبکار نخواهد بود مشروط بر آنکه فروش مالی که طلبکار معرفی کرده است اسانتر باشد. استفاده از این حق برای بستانکار فقط یک نوبت و آن هم تا قبل از انتشار آگهی مزایده ممکن است و پذیرفته خواهد شد. در صورتی که بستانکار با شرایط ذکر شده مال دیگری از مدیون معرفی و درخواست بازداشت آن را نماید. اجراء ثبت تقاضای او را پذیرفته و معادل آن از اموالی که قبلاً به معرفی مدیون یا شخص ثالث بازداشت گردیده است رفع بازداشت می نماید. اگر مالی که قبلاً بازداشت شده است به آسانی قابل فروش باشد تبدیل آن به مالی دیگر مجاز نیست مگر با رضایت ذینفع.
توجه به اموال بدهکار، از اینروست که وثیقه هر بدهکار، اموال اوست. در صورت عدم اجرای تعهد مدیون در موعد مقرر و این واقعیت که ابلاغ اجرائیه نیز غالباً منتهی به اجرای ارادی تعهد از سوی او نخواهد شد، این است که اجرای اجباری تعهد، از محل اموال او انجام می شود.
بند دوم: تامین موضوع اجراییه:
در صورتی که متعهد تبدیل مال مورد اجرائیه را به لحاظ دلائل شخصی یا دلائل اقتصادی خواستار شود این امر با معرفی مال دیگری و در صورت وجود شرایط ذیل حاصل می گردد:
الف: مال معرفی شده متناسب با دین بوده و بلامانع بودن ان جهت استیفای موضوع لازم الاجراء از هر جهت محرز باشد.
ب: فروش مال تبدیل آسانتر از فروش مال پیشین 0مورد اجراییه) باشد. در صورتیکه مال مورد اجراییه به آسانی قابل فروش باشدذ نمی توان آن را به مال دیگری تبدیل کرد مگر با رضایت ذینفع.
قبول تقاضای تبدیل مال مورد اجراییه پس از بازداشت معادل آن از اموال که قبلاً بازداشت شده است رفع بازداشت می شود. این تقاضا از طرف متعهدله فقط برای یک مرتبه تا قبل از انتشار مزایده پذیرفته خواهد شد.
-به استناد ماده 20 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، مصوب 1355: "از تاریخ ابلاغ اجرائیه متعهد باید ظرف ده روز مفاد آن را به موقع اجراء بگذارد یاتیبی برای پرداخت دین خود بئدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند باید ظرف همان مدت صورت جامع دارایی خود را به مسئول اجراء بدهد و اگر مالی ندارد صریحاً، اعلام کند. بدهکاری که در مدت مذکور قادر به پرداخت دین خود نبوده، مکلف است هر موقع که متمکن از پرداخت تمام یا قسمتی از بدهی خود گردد، آن را بپردازد".
بنابراین، اگر موضوع اجراییه دارای وثیقه نباشد مطابق ماده 20 آیین نامه عمل می شود، یعنی ابتداء باید ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه مفاد آن را اجراء کند یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که نسبت به فروش آن اقدام و دین وصول شود. البته متعهد میتواند مطالبات خود را نیز جهت استیفاء معرفی کند، در این حالت قبول متعهدله آن را قوبل کند متعهدله نیز می تواند اموالی اگر از متعهد سراغ دارد جهت بازداشت معرفی کند.
-بند سوم: اجرائیه بر تسلیم مال منقول:
اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صالدر شده باشد و تا ده روز پس از ابلاغ متعهد آن را تسلیم نکند، مامور اجراء عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهدله تسلیم کرده قبض رسید خواهد گرفت مگر اینکه مال در تصرف غیر بوده و متصرف نسبت به عین یا منافع آن دعوی مالکیت کند که در این صورت، مامور اجراء متعرض آن نمی شود و متعهد می تواند به دادگاه مراجعه کند45. هرگاه موضوع اجرائیه عین معین منقول بوده و به آن دسترسی نباشد یا مال کلی در ذمه بوده و متعهد از انجام تعهد امتناع ورزد یا مثل آن در خارج یافت نشود متعهدله می تواند بهای مزبور را به وسیله کارشناسی تعیین و از متعهد خواهد گرفت، مگر اینکه در سند ترتیب دیگری بین طرفین مقرر شده باشد که طبق آن عمل می شود.46
بند چهارم – اجراییه بر تسلیم مال غیرمنقول:
حالت اول – اگر جوابیه بر تسلیم مال غیر منقول ثبت شده باشد و متصرف نسبت به منافع آن به استناد حکم دادگاه یا سند رسمی صادر از مالک (که تاریخ آن مقدم بر سند متعهدله باشد) دعوی حق کند مال با رعایت حقوق و تصرفات مستند به حکم یا سند رسمی تحویل متعهدله می شود، متعهدله در صورتی که متعرض باشد می تواند به دادگاه مراجعه کند.
حالت دوم – اگر موضوع اجراییه تسلیم عین غیرمنقول ثبت شده باشد لیکن متعهد سند، آن را در تاریخ مقدم به موجب سند رسمی به دیگری منتقل کرده باشد، متعهدله می تواند ثمن را به وسیله اجراء ثبت در صورتی که نیاز به رسیدگی نباشد استرداد کند. اجراء باید پس از وصول ثمن مراتب را به اداره ثبت املاک و دفترخانه تنظیم کننده سند اطلاع دهد تا جریان امر را در ستون ملاحظات ثبت قید نماید این حکم در موارد ذیل هم جاری است:
لبف: عین مورد معامله وجود خارجی نداشته باشد.
ب: عین مورد معامله مذکور کمتر از میزان مورد معامله باشد، در این صورت متعهدله به نسبت کسری موضوع معامله نیز می تواند درخواست استرداد ثمن را خواستار شود.
ج: متعهد قبلاً مقداری از عین مورد مطالبه را به ثالث منتقل کرده باشد.
د: مورد معامله کلاً یا بعضاً، خود به خود یا توسط متعهد سند یا ثالث قبل از قبض تلف یا غصب شده باشد.47
بند پنجم – انجام تعهد به وسیله متعهدله:
ممکن است موضوع اجراییه انجام تعهدی از قبیل تعمیر ساختمان یا احداث قنات یا ساختن بناء جدید یا تکمیل ساختمان یا غرس اشجار و امثال آن باشد. در این صورت اگر متعهد پس از ابلاغ اجراییه اقدام به انجام تعهد نکند اداره ثبت او را ملزم خواهد کرد با تعهد را انجام دهد و یا هزینه های لازم برای انجام آن را پرداخت نماید. و اگر متعهد اقدام نکند، متعهدله حق دارد که با اطلاع اداره ثبت یا معامله را فسخ کند یا تعهد مزبور را به هزینه خود انجام دهد و اگر چگونگی انجام تعهد یا برآورد میزان هزینه آن احتیاج به جلب نظر کارشناس داشته باشد اداره ثبت یک نفر کارشناس به این منظور تعیین خواهد کرد. دستمزد او وسیله متعهدله پرداخت می شود و با سایر هزینه ها توسط اجراء ثبت از متعهد وصول می شود.
-ماده 34 آئین نامه (1.م.ا.ر) در این مورد چنین بیان می کند:
"در موردی که اجراییه برای انجام تعهدی از قبیل تعمیر بنا، قنات، یا تکمیل ساختمان یا بناء جدید یا غرس اشجار و امثال آن، صادر شده و متعهد پس از ابلاغ اجراییه و اقدام به انجام آن ننماید، اداره ثبت متعهد را الزام به انجام تعهد یا پرداخت هزینه های لازم برای انجام آن می نماید. اگر متعهد اقدام نکند متعهدله می تواند باذاطلاع اداره ثبت به هزینه خود تعهد مزبور را انجام داده و یا معامله را فسخ کند و اگر کیفیت انجام تعهد یا تعیین میزان هزینه آم محتاج به نظر کارشناس باشد، اداره ثبت یک نفر کارشناس برای تعیین کیفیت انجام تعهد یا هزینه آن تعیین خواهد کرد و حق الزحمه کارشناس به میزان مناسبی جزء سایر هزینه ها از متعهدله توسط اجرای ثبت دریافت می گردد و متعهدله حق دارد کلیه هزینه ها را از متعهد توسط اجرای ثبت مطالبه و دریافت نماید".
بند ششم – وجه الالتزام
در بعضی از اسناد برای تخلف از انجام تعهد در موقع مقرر وجه الالتزام مققر می شود. این وجه الالتزام دو نوع ممکن است باشد:
-حالت اول: وجه الالتزام در تاخیر انجام تعهد
این حالت صورتی را در بر می گیرد که برای تاخیر در انجام تعهد وجه الالتزامی تعیین می شود که معمولاً این شرط بر این مبناست که برای هر روز تاخیر از شروع انجام تعهد، متعهد مبلغی به متعهدله بپردازد در صورتی که در سند برای تاخیر انجام تعهد وجه الالتزام معین نشده باشد مطالبه وجه الالتزام مانع اجراء تعهد نمی باشد.
ماده 39 آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی در این باره می گوید: "هرگاه در سند برای تاخیر انجام تعهد، وجه الالتزام معین شده باشد مطالبه وجه الالتزام مانه مطالبه اجراء تعهد نمی باشد."
-حالت دوم – وجه الالتزام در صورت عدم انجام تعهد
در صورتی که نسبت به عدم انجام تعهد پرداخت خسارتی به صورت شرط ضمن عقد تعیین شده باشد (وجه الالتزام)، خسارت عدم انجام تعهد با وجه الالتزام قابل جمع نمی باشد. زریا عدمتاً وجه الالتزام بدل از خسارت عدم انجام تعهد می باشد بنابراین می تواند یکی از آن را مطالبه کند. (مستفاد از ذیل ماده 39 (آ.ا.م.ا)48)
* ابراء زمه مدیون نسبت به اصل طلب یا خسارت:
ابراء زمه مدیون نسبت به خسارت یا قسمتی از اصل مانع از صدور اجراییه ماده 34 قانون اصلاحی قانون ثبت و تملیک تمام مورد وثیقه نمی شود ولی بستالنکار وقتی می تواند تمام مورد وثیقه را تملیک کند که معادل آنچه را که قبلاً وصول کرده به مدیون بپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع نماید.
بند هفتم – رسیدگی به مدارک متعهد:
آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک بند 160 در این باره نوشته اند:
"اگر بدهکار یا متعهد قبض اداره دارایی را راجع به مالیات و یا قبض شهرداری را نسبت به عوارض قانونی و یا فیش بانکی حاکی از پرداخت بدهی به حساب بانکی بستانکار یا متعهد له و یا حکم دادگاه را مشعر بر برائت ذمه او ارائه دهد، اداره ثبت یا اجراء به دستور ماده 35 آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی باید در مورد فیش بانکی را از بانک استعلام نماید و تایید آن را از بانک بخواهد و پس از تایید ومحاسبه نماید و در مورد قبوض مالیاتی و عوارض قانونی وجوه پرداختی را محسوب دارد و در مورد حکم دادگاه مفاد حکم را اجراء کند.
متن ماده 35 آیین نامه چنین است: "در مواردی که متعهد قبوض اداره دارائی و شهرداری را راجع به مالیات و عوارض و یا فبش بانکی که حاکی از تادیه بدهی به حساب بانکی متعهدله باشد و یا حکم دادگاه را که مشعر بر برائت باشد ارائه دهد، اداره ثبت یا اجراء باید وجوه پرداختی را مصوب و مفاد حکم را اجراء کند و در مورد فیش بانکی تائیدیه آن را از بانک بخواهد."
بند هشتم – بازداشت اموال متعهد:
بازداشت اموال متعهد را در سه مبحث تشریح می کنیم:
الف: بازداشت اموال منقول:
مرحله نخست – تقاضای متعهدله – چون ممکن است که مدیون یا متعهد پس از ابلاغ اجراییه اموال خود را به فروش رساند و امکان اجراء سند را منتفی سازد، ماده 47 آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی به متعهدله اجازه داده است که درخواست بازداشت اموال او را بنماید.
بازداشت اموال منقول به درخواست متعهدله صورت می پذیرد و مامور اجراء با حضور نماینده دادگستری و در صورت لزوم، با حضور مامور نیروی انتظامی و با معرفی متعهد اقدام به بازداشت اموال متعلق به متعهد را می نماید. حاضر نبودن متعهد یا کسان یا خادمینش و نیز بسته بودن محلی که مال در آن است مانع بازداشت مال نیست.
مرحله دوم: ارزیابی:
در صورتی که دین و متفرعات تا پنح میلیون ریال ارزش داشته باشد و مال معرفی شده حسب الظاهر، بیش از مبلغ مزبور باشد به تشخیص مامور اجراء در موقع بازداشت اموال نظر ارزیاب یا کارشناس را جلب خواهد کرد و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو عشر اضافه بازداشت می کند اگر مال مورد بازداشت غیرقابل تجزیه و بیش از میزان مذکور فوق باشد تمام آن بازداشت می شود.49
در هر مورد که مالی برای بازداشت معرفی می شود مطابق ماده 48 آئین نامه ارزیابی می شود و هرگاه معرفی کننده مال به ارزیابی متعرض باشد، فقط می تواند ضمن امضای صورت مجلس اعتراض اظهار کند. هرگاه طرف دیگر (متعهد) هم حاضر و به ارزیابی معترض باشد مکلف است به همین نحو عمل کند، ولی چنانچه در محل حضور نداشته باشد مراتب ارزیلبی حداکثر ظرف مدت سه روز به او ابلاغ می شود، در هر مورد که به نظر ارزیاب نخستین به شرح فوق اعتراض شود و دستمزد ارزیاب وصول شود، ریس اجراء در تهران و مدیر ثبت در شهرستانها به قید قرعه از بین سه نفر ارزیاب، یک نفر را انتخاب می کند و با اظهار نظر ارزیاب منتخب و یال نرسیدن اعتراض به ارزیابی اول ارزیابی قطعی تلقی می شود. (آقای حمید صالحی – کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک در ایران)
آقای دکتر حمیتی واقف در باره فوائد ارزیابی چنین نوشته اند:
یک فایده ارزیابی، این است که اموال مهیا برای حراج، مشخص می شود و به این ترتیب وثیقه اختصاصی از بین وثیقه عمومی تعیین می گردد و سایر اموال متعهدله در اختیار او قرار می گیرد تا بتواند آزادانه در آنها تصرف کند.
فایده دیگر، این است که متعهد و متعهدله می توانند در زمان ارزیابی یا بعد از آن، به نظر ارزیاب اعتراض کنند و قبل از قطعی شده ارزیابی (خواه بژا انقضاء مهلت اعتراض به ارزیابی اول یا درصورت انجام ارزیابی دوم) متعهدله می تواند تقاضا کند که از اموال متعهد، مال دیگری که فروش آن اسانتر باشد بازداشت و ارزیابی شود و در این صورت از مال پیشین، رفع بازداشت می گردد.50
اموالی که باید بازداشت شود در همان جائی که هست بازداشت می شود، در صورت لزوم به جای محفوظی نقل می گردد و در حال باید مال بازداشت شده به حافظ سپرده شود. حافظ به قراضی طرفین انتخاب می گردد و در صورت عدم توافق متعهدله، انتخاب حافظ با مامور اجراء است. کسی که مال بازداشت شده را به عنوان حافظ دریافت می کند به اعتراض او به بازداشت پس از قبول مال به عنوان حافظ در ادارات ثبت ترتیب اثر داده نخواهد شد.
ماده 51 آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی می گوید: "حافظ باید به مقدار امکان دارائی داشته باشد تا بر اثر نیاز اموالی را که به او سپرده شده است مصرف نکند و باید واجد صفت امانت باشد و تعهد کند که بدون نقل مال مورد بازداشت به جای دیگر آن را حفاظت نماید.
-تبصرهْ ماده 51 آئین نامه برای وادار کردن مامورین اجراء به دقت در انتخاب قسط می گوید: "مامور اجراء اگر در انتخاب حافظ واجد شرایط امانت و شرایط دیگر راجع به امین تقصیر کند با حافظ متضامناً مسئول خواهد بود".
اینک نمونه ای از رای صادر شده از شورای عالی ثبت را از کتاب آراء شورای عالی ثبت و شرح آن نوشته دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی در باره حافظ نقل می کنیم:
"پس از صدور اجرائیه سند زمه ای اموالی بازداشت شد و به ژاندارمری به عنوان حافظ سپرده شد پس از مدتها حافظ را در شهر دیگری یافتند، درحالیمه مالی نداشت، بستانکار باستناد ماده 37 نظامنامه اجراء عقیده داشت که باید خود مامور اجراء طلب وی را از مال خود بدهد ولی مامور احجراء عقیده داشت که برابر ماده 42 نظامنامه اجراء باید حافظ توقیف شود.
– رای مورخ 21-10-46 شوری
– "با معرفی شدن حافظ و لزوم رعایت ماده 42 آئین نامه اجراء ثبت دعوی هرگونه مسئولیت نسبت به مامور اجراء، محتاج رسیدگی قضائی است."
– نکات توضیحی:
اول: ظاهر دو ماده 37 و 42 نظامنامه اجراء از نظر ضمان و مسئولیت مدنی مامور اجرا تعارض دارد که موقع اصلاح قوانین ثبت باید به آن توجه کرد.
دوم: شوری در رای بالا ماده 42 را ترجیح و مورد عمل قرار داده است باین استدلال که:
اولا:ً مسئئلیت اداری باید به چنین مامور مسوولی حقوق و مزایای قابل ملاحظه ای دار تا از عهده چنین خسارتی برآید و بدون این امر نمی توان او را مسوول دانست و از طرفی حمل ضمان در ماده 37 بر مسئولیت اداری و انتظامی خلاف ظاهر حکم ضمان است.
ثانیاً: تخصیص ماده 43 به موردیکه حافظ به تراضی متعهد و متعهدله انتخاب شده باشد بی دلیل است.
ثالثاً: چون ظاهر دو ماده 37 و 42 تعارض دارند واصل برائت ذمه است لذا نمی توان مامور اجراء را مسئول دانست و دست کم باید گفت بستانکار می تواند علیه مامور اجراء در دادگاه طرح دعوی کند و پس از اثبات تقصیر او در انتخاب قسط، خسارت را از او بگیرد ولی در اجراء ثبت ماده 42 بکار می رود، در هر حال عدل و انصاف هم جانب ماده 42 را ترجیح می دهد.
پ: بارداشت اموال غیرمنقول:
طبق ماده 92 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی، مامور اجراء مشخصات مال غیر منقول را در روی نمونه چاپی که به این منظور تهیه شده است می نویسد و آن را بازداشت می کند. اجراء ثبت مکلف است که فوراً بازداشت ملک را به متعهد و اداره محل اطلاع دهد و در صورت وضعیت و جریان ثبتی آن را از اداره ثبت بخواهد. اداره ثبت اگر ملک ثبت شده باشد، مراتب را در ستون ملاحظات دفتر املاک و در دفتر املاک توقیف شده (دفتر بازداشتی) یادداشت می نماید و اگر به حکایت دفتر املاک و محتویات پرونده ثبتی متعلق به غیر باشد و انتقال آن به متعهد محرز نباشد، اداره ثبت محل فوراً مراتب را به اجراء اطلاع می دهد و اجراء از آن رفع بازداشت می نماید. (ماده 94 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی)
و اگر ملک مورد بازداشت در دفتر املاک ثبت شده به شرح ذیل عمل می شود:
1) اگر ملک معرفی شده مجهول المالک باشد، یا اینکه متعهد درخواست ثبت ان را نموده ولی با سند رسمی به غیر منتقل نکرده باشد، بازداشت در دفتر بازداشتی قید و در پرونده ثبتی یادداشت می شود.
2) اگر نسبت به ملک معرفی شده از طرف غیر متعهد درخواست ثبت شده و به متعهد هم منتقل نشده باشد یا اساساً آن ملک جزء نقاطی که به ثبت عمومی گذارده شده است نباشد، مراتب به اجراء ثبت اطلاع داده می شود.51
– بازداشت مال غیر منقول ثبت شده به نام مدیون که در تصرف مالکانه غیر است و اینکه متعهد به مدعی مالکیت متعهد و یا خود متعهد مدعی مالکیت آن باشد مادام که این ادعا؛ به موجب حکم نهائی به ثبوت نرسیده است ممنوع است.52
بند نهم – بازداشت اموال نزد شخص ثالث:
هرگاه متعهد له اظهار نماید که وجه نقدی یا اموال منقول متعهد نزد شخص ثالثی است آن اموال و وجوه تا اندازه ای که با دین متعهد و سایر هزینه های اجرائی برابری کند، بازداشت می شود و بازداشت نامه به شخص ثالث و متعهد ابلاغ و در نسخه ثانی رسید گرفته می شود اعم از انیکه شخص ثالث شخص حقیقی یا حقوقی و اعم از اینکه دین حال باشد یا موجل53
ابلاغ بازداشت نامه به شخص ثالث او را ملزم می کند که وجه یا اموال بازداشت شده را به صاحب آن بدهد، والا معادل آن وجه یا قیمت آن اموال را اداره ثبت از او وصول خواهد کرد این نکته بازداشت نامه می بایستی قید شود.54
-اگر شخص ثالث منکر وجود تمام یا قسمتی از مال یا طلب متعهد نزد خود باشد ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ بازداشت نامه به شخص او مراتب را به رئیس ثبت اطلاع دهد، در این صورت عملیاتت اجرائی نسبت به او متوقف می شود. اما اگر ظرف مدت مذکور اطلاع ندهد عملیات اجرایی ادامه می یابد و شخص ثالث مسوول پرداخت وجه یا مال خواهد بود و اداره ثبت آن وجه را وصول و یا آن مال را از او اخذ خواهد کرد.
تبصره 1: اگر وجود طلب یا مال متعهد نزد شخص ثالث به موجب سند رسمی محرز باشد، صرف انکار او موجب توقف اجرائی نمی شود و عملیات مذکور تعقیب می گردد.
تبصره 2: متعهد له در صورت انکار شخص ثالث و متوقف شدن عملیات اجرایی نسبت به شخص ثالث در مورد مذکور و در تبصره 1 می توانند برای اثبات ادعاء خود به دادگاه صلاحیتدار دادخواست بدهند.
-اگر شخص ثالث مال یا وجه یا طلب حال متعهد را که نزد او بازداشتا شده است تادیه نکگند برابر مقررات اموال او بازداشت خواهد شد. (مواد 85 و 86 و 87 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی)
بند دهم – مزایده اموال بازداشت شده
مزایده مجموعه اقداماتی است که پس کاز ارزیابی مال بدهکار ذمه ای برای فروش آن انجام می شود.
در این صورت پس از ارزیابی و قطعیت آن آگهی مزایده منتشر می شود اعم از اینکه مالی مورد بازداشت قابل تجزیه باشد یا نه.
=آگهی مزایده به دستور بند ب ماده 111 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی منتشر می شود. نکات مندرج در آگهی مزایده همانند آگهی حراج می باشد که در مواد 140 و 141 آئین نامه ذکر شده است و مفاد مواد 152 و 157 تا 167 و همچنین مواد 173 الی 175 و 182 آیین نامه اجراء در مزایده اموال می بایستی رعایت شود، آگهی مزایده در دو نوبت به فاصله ده روز در روزنامه منتشر و فاصله انتشار آگهی نوبت دوم تا روز مزایده باید از 15 روز کمتر باشد و علاوه بر این آگهی، آگهی الصاقی تهیه و به محل وقوع ملک و محل مورد مزایده و ابنیء عمومی از قبیل فرمانداری، بخشداری، شهرداری، نیروی انتظامی، دادگستری، ثبت اسناد الصاق می شود و در مورد اموالی که به کمتر از 5 میلیون ریال به مزایده گذاشته می شود فقط الصاق آگهی کافی است.
بند یازدهم – مستثنیات دین:
اموال و اشیایی که ذیلاً نوشته می شود جزء مستثنیات دین می باشد و برابر نص ماده 69 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی قابل بازداشت نیست:
الف- لباس و اشیایی که بریا حوایج ضروری متعهد و خانواده او لازم است.
ب-آذوقه موجود به مقدار احتیاج سه ماهه متعهد یا مدیون و نفقه اشخاص واجب النفقه او.
ج- نوشته های متعهد به استثنای اسناد مطالبات و کاغذهای قیمتی و سهان شرکت ها و هر قسم اوراق بهادار دیگر
د- اسلحه و لباس رسمی و نیم رسمی متعهد و نیز اسباب نظامی مامورین ژاندارمری و شهربانی، و اسباب و آلات و ادوات زراعتی و حرفه ای و صنعتی که برای تامین معیشت ضروری یومیه متعهد لازم است، از قبیل اتومبیل های کرایه و تراکتور و غیره و به طور کلی آنچه برای حرفه متعهد اختصاص داده شده است.
هـ – مسکن مورد نیاز و منایب بدهکار و عائله او.
و- وسائل مورد نیاز دیگر از قبیل اتومبیل سواری و تلفن و نظایر آنها55
-در خصوص مستثنیات دین مقرراتی وجود دارد که در این موارد می توان به ماده 65 قانون اجرای احکام مدنی، مصوب 1356، ماده 69 آیین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی مصوب 1355 و ماده 524 قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 وجود دارد با اینحال رعایت مستثنیات دین می بایستی در محدوده خاص آن قانون اجراء گردد. آقای علیرضا میرزائی در کتاب حقوق ثبت کاربردی ص 237 ضمن اشاره به مطلب فوق توضیح می دهند که: متاسفانه قضات محترم دادگستری تهران به چنین امر بدیهی و ساده حقوقی توجه نکرده اند و در تاریخ 24/11/75 و به اکثریت چنین نظر داده اند56 که:
(مستثنیات دین منحصر به مواردی است که دئر ماده 65 قانون اجرای احکام مدنی احصاء شده است)
چنین نظریه ای از هیچ جایگاه و اساس حقوقی برخوردار نیست و خوشبختانه هیچگاه مد نظر مفسرین حقوقی و مجریان امر (حقوقدانان از یک سو و کارشناسان ادارات ثبت اسناد و املاک از سوی دیگر) واقع نگردیده است.
* اعتراض به بازداشت مستثنیات دین:57
هرگاه در بازداشت اموال، ماموران اجراء به مستثنیات دین توجه نکنند، یعنی به مصون بودن بعضی از اموال مدیون از بازداشت بی اعتنا باشند، یکی از اطواری اجرایی حادث می شود. در دو ماده 69 و 165 آئین نامه اجراء از این اموال نام برده شده است. صدر ماده 69 می گوید:
"اموال و اشیاء زیر از مستثنیات دین است و بازداشت نمی شود…". پس در بند اموالی را ذکر کرده است. بنابراین ماده دو اشکال به نظر می رسد: یکی اینکه با آوردن جمله "…از مستثنیات دین است…". نشان می دهد که همه مستثنیات دین را در این ماده نیاورده است. چنانکه در بند 5 نوشته است:
"سایر اموال و اشیائی که به موجب قوانین خاص غیرقابل توقیف می باشد."
اشکال دیگر، این است که در کنار کلمه "اموال" کلمه "اشیاء" را نیز آورده است و توجه نداشته است که "مال" بازداشت می شود نه "شی".
شیء اصطلاح حقوقی نیست و در حقوق جائی ندارد و در عرف، به آن چه خرده ریز است شیء گفته می شود.
-یکی از موارد اعتراض به بازداشت مستثنیات دین، این است که اموال همه مدیون، به جای اموال او بازداشت می شود. در حقوق ایران، چون اموال زن و شوهر از یکدیگر جداست، اگر اجرائیه خطاب به شوهر صادر شده باشد (چنانکه غالباً چنین است)، نمی توان در مقام اجرای مفاد اجرائییه، اموال زن را بازداشت کرد و از این حیث، این اموال مثتسنیات دین است.
اعتراض به بازداشت مستثنیات دین، باید به مدیرکل اجرای مفاد اسناد رسمی (در تهران) یا به رییس اجرای ثبت یا به رییس اداره ثبت (در شهرستان ها) تسلیم شود تا او تصمیم مقتضی اتخاذ کند. تصمیم او ابلاغ می شود. اگر این تصمیم رافع مشکل نبود، می توان ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، به هیات نظارت شکایت کرد.58
زیرا نه اعتراض به بازداشت مستثنیات دین و نه اعتراض به تصمیمی که در رسیدگی به اعتراض صادر شده است، هیچ یک، نیاز به رسیدگی قضائی ندارد. مثلاً هرگاه وسیله نقلیه مورد نیاز و متناسب با شان مدیون را ماموران احراء بازداشت کرده باشند، چون به موجب بند ب ماده 524 قانون آئین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب مصوب 1379، ناظر به بند 5 ماده 69 آیین نامه اجراء، چنی وسیله نقلیه ای از مستثنیات دین محسوب می شود، اعتراض باید به مدیرکل احراء یا رئیس اجرای ثبت یا رییس اداره ثبت تسلیم شود و هم اوست که باید با توحه به وضعیت مدیون، تشخیص دهد که آن وسیله نقلیه با شان مدیون متناسب و مورد نیاز اوست یا نه، که در صورت اول جزء مستثنیات دین است و در صورت دوم، از شمار مستثنیات دین خارج است.59
بند دوازدهم – آثار بازداشت اموال متعهد:
پس از بازداشت اموال منقول و پ ساز ابلاغ بازداشت نامه اموال غیرمنقول به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده ممنوع است و مادام که بازداشت باقی است.
-به تصریح ماده 96 آیین نامه (ا.م.ا.ر) به انتقالات واقع شده بعد از بازداشت ترتیب اثر داده نمی شود، هرچند که انتقال با سند رسمی به عمل آمده باشد مگر در صورتی که شخص که مال برای حفظ منافع او بازداشت شده است اجازه دهد و در این صورت نیز تکلیف لقاء و ادامه بازداشت یا رفع آن را ذینفع باید معین کند یعنی ممکن است که ملک مورد بازداشت با اجازه کسی که به نفع او بازداشت شده است به وسیله صاحب آن به فروش برسد ولی همچنان در بازداشت باقی مباشد و اجازه فروش ملازمه با رفع بازداشت ندارد.
-مال غیر منقول پس از بازداشت، موقتاً در تصرف مالک باقی می ماند ولی مال غیرمنقول بازداشت شده یا محصول دروشده به حافظ سپرده می شود.60
مبحث دوم – اسناد داریا وثیقه
بند اول: ترتیب اجراء اسناد دارای وثیقه
الف: اسناد مربوط به اموال غیر منقول:
اسناد داریا وثیقه یعنی اسناد مربوط هب املاکی که با شرط خیار یا به عنوان قطعی با شرط نذر خارج یا به عنوان قطعی با شرط وکالت منتقل شده و کلیه معاملات شرطی و رهنی راجع به اموال غیرمنقول و به طور کلی اسناد مربوط به معاملات با حق استرداد. اسناد استقراضی محسوب و از نظر قانون ثبت وام با وثیقه شمرده می شود.61
بنابراینت اگر بدهکار ظرف مدت مقرر در سند بدهی خود را نپردازد، بستانکار می تواند از دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست صدور اجراییه نماید.
-مستفاد از ماده 34 اصلاحی قانون ثبت دفترخانه بنا به تقاضای بستانکار، برای وصول طلب واجور و خسارت دیرکرد، اجراییه صادر خواهد کرد و به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال خواهد نمود.
-از تاریخ ابلاغ اجراییه بدهکار هشت ماه مهلت خواهد داشت که نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام نماید.
-بدهکار می تواند ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه درخواست نماید که ملک از طریق حراج به فروش برسد، در این صورت اجرای ثبت یا مثبت محل پس از انقضاء مدت شش ماه اقدام به حراج ملک خواهد نمود.
اگر قبل از فروش ملک بدهکار از درخواست حراج منصرف شود حراج موضوعاً منتفی خواهد شد.
ب: اسناد مربوط به اموال منقول:
اگر مال مورد وثیقه منقول باشد مهلت هشت ماهه مذکور در بند الف به چهار ماه تقلیل می یابد. یعنی بدهکار موظف است که ظرف چهار ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام کند و اگر ظرف مدت مذکور خود را نپرداخت به دستور ماده 34 قانون ثبت، اجرای ثبت وثیقه را به حراج می گذارد و اگر مال به قیمتی بیش از طلب مورد مطالبه و خسارت قانونی و حقوق و عوارض و هزینه های قانونی تا روز حراج به فروش نرود رئیس اجراء پس از دریافت حقوق اجرایی از بستانکار تمام مال مورد وثیقه را ضمن تنظیم صورت مجلسی تحویل بستانکار خواهد داد.
بند دوم: واگذاری ملک به بستانکار –
اگر بدهکار ظرف شش ماه درخواست حراج ملک را نکند، یعنی تقاضای او ظرف مدت مذکور به اداره ثبت یا اجرای ثبت نرسد و یا در صورت وصول تقاضا و اقدام به عملیات حراج و مزایده، خریداری برای ملک پیدا نشود، پس از انقضای هشت ماه مذکور در بند "الف" به دستور ماده 34 قانون ثبت ملک با اخذ کلیه حقوق و عوارض و هزینه های قانوین با سند رسمی انتقال به بستانکار واگذار خواهد شد. "واگر بستانکار غیر از بانک ها و شرکت های دولتی و موسسات دولتی باشد و قبل از واگذاری ملک به او مقداری از طلبش را دریافت نموده باشد. وجوه دریافتی کلاً باید به بدهکار برد نماید. اما اگر بستانکار داریا وثیقه باشد فقط آنچه بابت اصل طلب دریافت کرده است مسترد می گردد.62
-آنچه در بند الف و ب ذکر شد در موردی هم که شخص دیگری مال منقول یا غیرمنقول خود را وثیقه دین یا ضمانتی قرار داده باشد جاری است.
بند سوم: زمان حراج و ختم آن
طبق تبصره 1 ماده 34 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1351 حراج اموال منقول و غیرمنقول مورد وثیقه بدون انتشار آگهی در روزنامه و در مرکز یا مراکز حراج به عمل می آید و باید ظرف دو ماه خاتمه پیدا کند و ختم عملیات حراج نباید از دو ماه تجاوز نماید و انجام حراج باید در هفته آخر دو ماه مذکور باشد.
-تفاوت حراج و مزایده: مزایده مجموعه اقداماتی است که پس از ارزیابی مال بدهکار ذمه ای برای فروش آن انجام یبم شود، اما حراج مجموعه اقداماتی است که در مورد فروش مال بدهکار در اسناد وثیقه یا انجام گردد.63
-آقای دکتر جعفر لنگرودی در ترمینولوژی حقوق، ذیل واژه "مزایده" ()اصلاح ش 5102) نوشته اند "… چون قیمت معینی که از طرف بایع ماخذ و مبدا شروع مزایده و رقابت است رکگن مزایده است، گاهی ممکن است به علت پیدا نشدن طالب، همان قیمت مبدا ثمن محسوب گردد چنانکه در مورد ماده 34 قانون ثبت چنین است، در حراج، مبدا مذکور وجود ندارد…".
-آقای دکتر حمیتی واقف بر این نظر اقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته اند بدین شرح: "اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قائل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده 140 و 141 آئین نامه اجراء، ییک از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، "قیمتی که حراج از ان شروع می شود" دانسته است و ماده 111 همان آئین نامه، رعایت مقررات دو ماده 140 و 141 را در مورد آگهی مزایده، لازم دانسته تاست. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی اشکال وارد ساخته اند بدین شرح: "اشکال این نظر این است که برای حراج، قیمت پایه حراج قایل نیست. درحالی که هر یک از دو ماده 140 و 141 آئین نامه اجراء، یکی از نکاتی را که در آگهی الصاقی برای حراج مال، چه مال منقول و چه مال غیرمنقول، باید به آن تصریح شود، "قیمتی که حراج از آن شروع می شود" دانسته است و ماده 111 همان آیین نامه، رعایت مقررات دو ماده 140 و 141 را در مورد آگهی مزایده، لازم دانسته است. بنابراین، نظر آقای دکتر جعفری لنگرودی، مصداق بارز اجتهاد در برابر نص است.
-درعملیات اجرائی مربوط به اسناد ذمه ای، پس از ارزیابی اموال، نوبت به حراج اموال می رسد، حراج، حکم انصاف و عدالت است و به معنی این است که بدهکار، اموالی را که وثیقه اجرای تعهدات اوست، به عنوان مکافات عدم تعهدات خود باید از دست بدهد.
مفصل ترین بخش از عملیات احرائی، حراج است و از این رو بیشترین مقررات آئین نامه اجرا در باره حراج است.64عملیات حراج، علنی است و نخستین اقدام در عملیات حراج، انتشار آگهی است. حراج اگر بدون آگهی انجام شود، باطل است، زیرا شائبه تخلف از مقررات ثبتی اعم از قانون ثبت و آئین نامه اجرا و بخشنامه هیا ثبتی آن هست. از این رو در هر حراج باید آگهی حراج منتشر شود، بهای مبلغ حراج هرچه می خواهد باشد. پس، انتشار آگهی، یک قاعده آمرانه است و تراضی بستانکار و بدهکار در این باره، بی اثر است.
– در حراج بر اساس اجرائیه اسناد زمه ای، به موجب ماده 111 آئین نامه اجراء هرگاه اموالی که به حراج گذاشته می شود، بیشتر از 5 میلیون ریال باشد، هم آگهی مزایده یابد منتشر شود و هم آگهی الصاقی. آگهی مزایده در اصطلاحات ثبتی در بحث از حراج، مصداق پیدا می کند و منظور از آن، انتشار آگهی در روزنامه کثیرالانتشار است. این آگهی در دو نوبت هر یک به فاصله 10 روز منتشر می شود و فاصله آگهی دوم تا روز مزایده کمتر از 15 روز نباشد. آگهی الصاقی هم باید در روزنامه انتشار آگهی دوم مزایده منتشر شود.
– بنابراین آگهی الصاقی یک بار منتشر می شود. آگهی الصاقی را بر دیوار ساختمان و اداره های عمومی همچون دادگستری، اداره ثبت و شهرداری الصاق یعنی نصب می کنند. اگر اموالی که به حراج گذاشته می شود، کمتر از 5 میلیون ریال باشد، آگهی مزایده لازم نیست و همان آگهی الصاقی کافی است 0ذیل ماده 111 آئین نامه). در مورد اموالی که به کمتر از 50 هزار ریال به حراج گذاشته دمی شود، آگهی الصاقی فقط در مرکز حراج الصاق می گردد. (ذیل ماده 43 آئین نامه)
– در آگهی مزایده و آگهی الصاقی، از جریان حراج مال و مشخصات مال قیمتی که حراج از ان مبلغ شروع می شود و نام و نام خانوادگی مالک (در مورد مال غیرمنقول) و محل روز و ساعت آغاز و پایان حراج سخن گفته می شود و اگر مال مورد حراج بیمه باشد، در آگهی الصاقی به این امر تصریح می گردد.
– "در حراج بر اساس اسناد وثیقه یا، اگهی مزایده منتشر نمی شود و فقط آگهی الصاقی منتشر می شود. اگرچه مالی که به حراج گذاشته می شود، صدها میلیون ریال ارزش داشته باشد.
عملیات حراجچ علنی است پس از اغاز تا پایان چنین باید باشد. پس از انتشار آگهی حراج مردم می توانند مال مورد حراج را ببینید و اوصاف آن را یادداشت کنند و آن اوصاف را با مندرجات آگهی حراج مطابقت دهند، تا در هنگام تحویل (چه منقول و چه غیرمنقول) مال دیگری به جای آن چه دیده داند به آنان داده نشود.
ضرورت مشاهده مال، به خصوص در مورد مال غیرمنقول محسوس تر است.زیرا برخلاف اجراء آمده است، ختم واقعی عملیات اجرایی، در مورد مال غیر منقول، تنظیم سند انتقال اجرایی نیست.
جلسه حراج، خواه به سویله مرکز حراج تشکیل شود، خواه به وسیله اجرای ثبت، یک جلسه 3 نفری است که یکی از اعضای آن، نماینده دادستان (در مقررات فعلی، نماینده رئیس دادگستری) است. رئیس مرکز حراج، یا معاون اوست. عضو سوم، متصدی حراج است. اگر مرکز حراج تشکیل نشده باشد، رییس جلسه، رئیس اجرای ثبت است. انجام حراج، بدون حضور نماینده رئیس دادگستری باطل است.65
حراج در یک جلسه برگزار می شود و از ساعت 9 صبح روز تعیین شده آغاز و تا ساعت 12 صبح همان روز ادامه خواهد یافت و اگر مالی، به قیمت پایه حراج هم مشتری داشته باشد به او فروخته یم شود و دلیلی برای خودداری از این کار وجود ندارد. زیرا در آگهی حراج نوشته نمی شود که "مرکز حراج یا اجرای ثبت در قبول یا رد پیشنهاد آزاد است". هرگاه در این جلسه خریدار پیدا نشود، به تقاضای بدهکار یا بستانکار در جلسه دوم، مال به حراج گذاشته می شود و هرگاه در این جلسه هم خریداری پیدا نشود، مال پس از گرفتن حق اجرا و هزینه بازداشت و هزینه ارزیابی (در اجرای اسناد زمه ای) و حق حراج، به بستانکار واگذار می شود. یعنی مال منقول به متعهدله تحویل داده یم شود و مال غیر منقول، پس از تنظیم و ثبت سند انتقال اجرائی به او تحویل داده می شود. واضح است که هزینه های تنظیم سند به عهده متعهدله یا خریدار است.
دلیل برگزاری جلسه حراج، باید کتبی باشد و صورت مجلس حراج، با انقضاء آخرین ساهت حراج یعنی ساعت 12 صبح روز تعیین شده، باید تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و خریدار و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها برسد. این نیز از علنی بودن عملیات حراج ناشی می شود. حتی اگر حراج منتهی به فروش مال نشود، باز هم باید صورت مجلس حراج تنظیم شود و به امضای اعضای جلسه و مدیون و بستانکار یا نمایندگان آنها ها برسد.
– جلسه حراج، با این که به وسیله مامورین رسمی برگزاری می شود، ولی باید دانست که چون تقاضای صدور اجراییه، از طرف بستانکار (متعهدله) تسلیم شده است و عملیات اجرایی برای نیل او به حق خود است، هر زمان که بستانکار بخواهد، می تواند کتباً تقاضا کند که عملیات حراج مختومه شود. در این صورت، جراج منتفی خواهد شد و مدیون می تواند تا انقضای 8 ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه مطالبات بستانکار و حقوق اجرائی را بپردازد تا وثیقه فک شود.66
طبق ماده 152 آئین نامه اجراء – افراد زیر نمی توانند در حراج شرکت کنند:
-رئیس و کارمندان مرکز حراج و اجراء و مباشرین فروش و کارمندان ثبت محل و نمایندگان دادستان، حق شرکت در حراج به عنوان مشتری به طور مستقیم یا غیر را ندارند.
طبق ماده 144 آئین نامه اجراء – هرگاه در همه وثیقه، سند چند ملک باشد که در حوزه های مختلف ثبتی واقع شده باشند، آگهی در همه نقاط مربوط به ملک الصاق و در آگهی تصریح می شود که جلسه حراج در ثبت محل تنظیم سند که شهر… است تشکیل خواهد شد.
بند چهارم – تنظیم سند انتقال اجرائی:
تنظیم سند انتقال اجرائی فقط در مورد عملیات اجرایی مربوط به اموال غیرمنقول امکان دارد. خواه در اسناد ذمه ای، مال غیرمنقول بدهکار بازداشت و ارزیابی شود و سپس به حراج گذاشته شود، خواه در اسناد وثیقه ای،برای ملک بدهکار، چنین سندی به نام بستانکار و یا رنده حراج تنظیم شود. با وجود این، باید دانست که تنظیم این سند همواره موکول به انجام طرح نیست.
بنابراین، بدون برگزار شدن جلسه حراج و تنظیم صورت محلس حراج نیز ممکناست سند انتقال اجرایی تنظیم شود و به ثبت برسد.
-تفاوت چنین سندی با سندی که پس از تنظیم صورت مجلس نامبرده، تنظیم و به ثبت می رسد، در این است که یک سند نخست، حتماً به نام بستانکار تنظیم می شود ولی سند دوم، ممکن است به نام بستانکار تنظیم شود و یا به نام خریدار. چه، به موجب آن چه که از ماده 34 ق.ث. آوردیم: در صورت حراج، هرگاه خریدار برای مال پیدا نشود، مال با تنظیم سند به بستانکار تحویل داده می شود.
-وجه اشتراک این دو سند در این است که در هر دو مورد باید پیش نویس سند انتقال اجرایی توسط مرکز حراج یا اجرای ثبت یا اداره ثبت به دفترخانه اسناد رسمی ارسال شود تا دفترخانه، با دریافت مدارک لازم مانند مفاصاحساب دارائی و مفاصاحساب شهرداتری از ذینفع. برای تنظیم و ثبت سند به نام او، اقدام کند.
-نکته ای که باید به آن توجه داشت، این است که تنظیم سند انتقال اجرائی، نسبت به بدهکار ختم عملیات اجرائی محسوب می شود. زریا او تا قبل از تنظیم این سند، می تواند کلیه مطالبات بستانکار و حقوق دولتی و هزنیه هیا اجرایی را بپردازد تا پرونده مختومه شود. (ماده 176 آئین نامه اجراء). ولی نسبت به بستانکار، تنظیم سند انتقال اجرایی پایان عملیات اجرایی نیست و تخلیه ملک از متصرف و تحویل آن به مالک جدید، پایان عملیات اجرایی است و همین وضعیت در مورد برنده حراج 0خریدار؟؛) که سند به نام او تنظیم می شود، جایر است.
-با توجه به تبصره 2 ماده 34 مکرر که با صدور سند انتقال عملیات اجرائی خاتمه می یابد، بعد از تنظیم سند انتقال برای تخلیه یا تحویل ملک تکلیفی را برای اداره ثبت وجود دارد یا خیر؟ برای پاسخ به این مسئله نمونه ای از ارای هیئت نظارت استان تهران ذیلاً نقل می شود:
سند انتقال اجرایی پس از طی تشریفات قانوین در دفتر اسناد رسمی ثبت شد و طبق آن ملک به بستانکار واگذار شد، انتقال گیرنده درخواست تخلیه و تحویل مال مورد انتقال را کرد، رئیس ثبت چنین اظهارنظر کرد:
"چون سند انتقال طبق ماده 34 مکرر قانون ثبت شده و با توجه به بند "ج" ماده 213 آیین نامه اجراء با تنظیم سند انتقال اجرائی پرونده مختومه می شود و تخلیه مورد انتقال وسیله اجرای ثبت تکلیف نشده است، با شکایت ذینفع مووضع در هیئت نظارت مزرح و چنین رای داده شد:
"هرچند با توجه به تبصره 2 ماده 34 مکرر با تنظیم سند انتقال اجرائی خاتمه یافته است ولی قائم مقامی فروشنده سند انتقال را تنظیم کمی کند باید مورد معامله را نیز با رعایت آیین نامه مذکور تخلیه و تحویل خریدار دهد. بنابراین نظریه اداره ثبت فسخح می شود".
-آراء صادره از هیئت نظارت استان تهران در این مورد به تایید شورای عالی ثبت نیز رسیده است. هیئت نظارت معتقد است که تحویل مال مورد معامله باید همزمان با تنظیم سند انتقال صورت گیرد که به علت مشکلات جریان اداری تخیله دو تحویل در آن زمان ممکن نیست و قبل از تنظیم سند نیز به احتمال پرداخت دین که از صدور سند انتقال خودداری می گردد تحویل مورد معامله امکان پذیر نخواهد بود.
بند پنجم – تحویل مال منقول یا مال غیرمنقول
در جریان اجرای عملیات، تحویل مال اعم از منقول و غیر منقول به بستانکار یا برنده حراج، مرحله از مراحل عملیات اجرایی را تشکیل می دهد.
به موجب ماده 27 آئین نامه اجراء: "اگر اجراییه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا 10 روز پس از ابلاغ، متعهد آن را تسلیم نکند، مامور اجراء عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجراییه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهدله تسلیم کرده و قبض رسید خواهد گرفت…"
بنابراین، تحویل مال، به متعهدله در مواردی هم انجام می شود که مالی از اموال بدهکار (خواه به معرفی او یا به معرفی بستانکار) بازداشت و ارزیابی شده باشد.
لازم نیست که مال حتی به بستانکار تحویل داده شود. تحویل مال به او در مواردی که مال خریدار نداشته باشد بنابراین، با اجرای عملیات اجرایی که منتهی به حراج مال شود، هرگاه کسی که مال را خریداری کند یعغنی در حراج برنده شود، مال به او تحویل داده خواهد شد.
در غیر اینصورت. مال مورد حراج به بستانکار تحویل داده می شود، واضح است که تحویل مال در هر صورت در صورت مجلس حراج نوشته می شود و به امضای برگزارکنندگان جلسه حراج و برنده حراج و بستانکار و بدهکار یا نماینده آن ها خواهد رسید.
آن چه گفتیم، در مورد حراج بر اساس اسناد زمه ای و اسناد وثیقه یا است که مال مورد بازداشت و وثسقه در آن ها منقول باشد. جز این که در اسناد اخیر، حراج مال مورد وثیقه بعد از 4 ماه از تاریخ ابلاغ اجرائیه به مدیون انجام می شود و در واقع، بدهکار 4 ماه مهلت برای پرداخت طلب بستانکار (اعم از اصل و بهره و خسارت) و حقوق دولتی دارد.
-در باره اسناد وثیقه ای که مال مورد وثیقه، غیر منقول باشد، تحویل مال پس از حراج، در صورتی است که بدهکار ظرف 6 ماه از تاریخ ابلاغ اجراییه درخواست کند که مال مورد وثیقه از طریق حراج به فروش برسد، زیرا برگزاری حراج موکول به درخواست او و عدم استرداد آن قبل از انجام حراج است. در غیر این صورت، مال غیر منقول بعد از انقضای 8 ماه از تاریخ اجرائیه (یعنی بدون برگزار شدن جلسه حراج) به بستانکار تحویل داده می شود. در مورد اسناد ذمه ای، هرگاه متعهدله، مال غیرمنقول متعهد را معرفی کند و این مال بازداشت و ارزیابی شود، بعد از انتشار آگهی حراج، اقدام به فروش مال خواهد شد و بدهکار مهلت های 6 ماهه و 8 ماهه نامبرده را ندارد.
بند ششم: تخلیه
تخلیه به معنی خالی کردن مورد تصرف (ملک) از تصرف متصرف است و این کار با اخراج او از آن محل انجام می شود. مواد تخلیه، معمولاً در اجراییه هائی که موضوع سند آن ها اجاره املاک است، درخواست می شود. خواه به علت انقضای مدت اجاره، خواه به علت تخلف مستاجر از مفاد سند اجاره در مدت عقد اجاره.
-طبق ماده 307 آئین نامه اجراء هرگاه در سند وثیقه سلب حق انتقال منافع از متعهد شده بالشد. تخلف متعهد مانع تخلیه وثیقه به نفع برنده در مزایده نخواهد بود ولو اینکه ثالث به موجب سند رسمی در تاریخ موحر وثیقه را به اجاره گرفته باشد.
-اقای حمید صالحی در بند 207 کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک در ایراتن در این باره نوشته اند: اقدام به تخلیه در اداره اجرا: در دو مورد انجام می گیرد:
1-صدور اجرائیه برای تخلیه ملک
2-تخلیه و تحویل مالی که توسط الداره اجراء مورد انتقال واثع شده است.
و در بند 308 کتاب مذکور آورده اند:
طبق ماده 202، هرگاه اجراییه تخلیه صادر شود و ثالثاً به موجب سند رسمی اجاره در ملک مورد تخلیه ساکن باشد، اجرای ثبت وظیفه ای جز تحویل ندارد. در محلهائی که قانون روابط موجر و مستاجر اجرا می شود، احاره نامه غیررسمی و تراضی موجر (یا نمانیده او) با مستاجر از جهت تخلیه در حکم سند رسمی است و مطابق ماده 203 آئین نامه اجراء چنانچه ملک مشمول قانون روابط مالک و مستاجر باشد و مدت اجاره منقضی شده باشد طبق ماده 202) عمل خواهد شد. ولی اگر ملک مشمول قانون مالک و مستاجر نباشد ودت سند رسمی منقضی شده باشد و شرط سند اجاره مانع از تخلیه نباشد تخلیه ملک به موجب اجراییه به عمل می آید و ثالث براحقاق حق خود می تواند به دادگاه صالح مراجعه کند.
-یک نمونه از رای هیئت نظارت ثبت استان تهران در این مورد نقل می شود:
شخصی به استناد سند قطعی برای تخلیه تحویل و وصول وجه الالتزام تا روز تخلیه اجراییه علیه فروشنده صادر کرد. مامور اجرا گزارش داد که شخص ثالث با ارائه فتوکپی اجاره نامه عادی در محل مورد اجاره سکونت دارد و از تخلیه خودداری می کند و در گزارش دوم اعلام کرد که شخص ثالث یک اتاق تحویل خریدار داد و تعهد کرد که ظرف مدت 15روز ملک را تخلیه کند. .کیل شخص ثالث به عملیات اجرائی اعتراض کرد، رئیس ثبت چنین اظهار نظر کرد.
"به موجب گزارش، چون ضمن سند مورد مطالعه تعریف شده است که ملک مزبور در اجاره شخص ثالث است و از طرفی مدارک ارائه شده را هم نمی توان از مشمول ماده 202 آیین نامه اجراء دانست لذا اعتراض وارد نیست".
-این نظر مورد شکایت قرار گرفت و هیئت نظارت چنین رای داد:
"برطبق تبصره ماده 202 آئین نامه اجراء اداره اجراء وظیفه ای جز تحویل ندارد، نتیجتاً نظریه آقای رئیس ثبت … فسخ می شود".
بند هفتم – حقوق و تکالیف بدهکار اسناد رهنی و شرطی
الف- ماده 34 مکرر قانون ثبت اصلاحی سال 1351 به بدهکار اجازه می دهد که با تودیع کلیه بدهی خود اعم از اصل و اجور و خسارت قانونی و حقوق اجرایی نزد سردفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند یا در صندوق ثبت یا هر مرجع دیگری که در اداره ثبت تعیین می نماید معامله را فسخ و رهن و وثیقه را فک و مورد معامله را آزاد و آن را با دیگری معامله نماید.
-دفاتر اسناد رسمی مکلفند وجوه امانی مذکور را بلافاصله و در صورت انقضای وقت اداری در اولین وقت اداری بعد به صندوق ثبت تحویل نمایند.
ب: توقیف مازاد معاملات رهنی و با حق استرداد:67
در مواردیکه مازاد معاملات شرطی و رهنی یا مال بازداشت شده از طرف دادگاه و سایر مراجع صالحه طبق مقرران به نفع شخص ثالث بازداشت و مراتب به اجرای ثبت رسماً ابلاغ می شود، اجرای ثبت باید عملیات اجرائی را طبق مقررات تعقیب و در صورت وجود مازاد به مرجع بازداشت کننده ارسال والا بلافاصله بعد از تنظیم صورت مجلس مراتب را به مرجع مزبور اعلام دارد. اکر معامله شرطی فسخ و یا بازداشت مقدم، رفع شود، بازداشت موخر جانشین آن خواهد شد.
ج-اعراض از رهن- در معاملات رهنی، بستانکار می تواند از رهن اعراض کند در این صورت با توجه به تبصره 6 ماده 34 قانون ثبت مورد رهن آزاد و عملیات اجرائی بر اساس سند ذمه ای خواهد بود و در این مورد مال بدهکار که برای استیفای طلب بستانکار معرفی می شود طبق تبصره 7 ماده 34 قانون ثبت پس از بازداشت و ارزیابی و قطعیت بهای ارزیابی هرگاه بدهکار ظرف دو ماه بدهی خود را نپردازد دریافت برابر ماده 111 آئین نامه اجرلاء با پرداخت بهای مازاد از طرف بستانکار مال مزبور به نامبرده منتقل و تحویل خواهد شد و اگر بستانکار ظرف 5 روز از تاریخ انقضای مدن، بهای مازاد را نپردازد مورد بازداشت منتهی ظرف دو ماه از طریق حراج به فروش خواهد رسید و از حاصل فروش، بدهی و خسارت قانونی و نیم عشر و حراج برداشت و چنانچه مازادی داشته باشد به صاحب مال تادیه می شود. تکلیف مرتهن و دفتر اسناد رسمی و ادره اجراء در رابطه با اعراض از رهن در مواد 130 و 131 آئین نامه اجراء معین شده است.
بند هشتم – حقو سایر بستگان و امکان استیفا آنها از مورد وثیقه:
-در این مورد ماده 34 مکرر قانون ثبت مققر می دارد که: "… هر بستانکاری که حق درخواست بازداشت اموال بدهکار را دارد نیز می تواند کلیه بدهی موضوع سند به بستانکار دیگر و نیز حقوق دولت را پرداخت و یا در صندوق ثبت و یا هر مرجع دیگری که اداره ثبت تعیین می نماید تودیع و تقاضای استیفای حقوق خود را از اداره ثبت بنماید. هرگاه مدت سند باقی باشد حق بستانکار تا آخر مدت رعایت شود.
-آقای غلامرضا شهری در کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک بند 172 در این باره توضیح می دهند که: استفاده از این حق برای سایر بستگان مشروط به سه شرط است:
الف: اگر مدت سند باقی باشد حق بستانکار اول (دارنده وثیقه) تا آخر مدت باید رعایت شود.
ب: اگر قبلاً نسبت به مورد سند اجراییه صادر شده باشد باید از اداره اجراء ثبت گواهی مبنی بر بلامانع بودن فک سند و فسخ معامله یا انجام معامله نیز تحصیل گردد.
ج: اگر منافع مال مورد معامله با حق استرداد برای مدتی به بستانکار اول منتقل شده باشد باید حق او تا آخر مدت رعایت شود.
مبحث سوم – هزینه های اجرایی:
1-حق الاجراء (نیم عشر)حق الاجرای اسناد لازم الاجراء (نیم عشر) و از کسی که اجراییه علیه اوست، اخذ خواهد شد، مگر آنکه دائن (طلبکار) بدون حق تقاضای اجراء نموده باشد که در این صورت، نسبت به آن قسمتی که دائن (طلبمار؛) حق نداشته از خود او ماخوذ می گردد.
هرگاه طرفین پس از صدور اجرائیه و ابلاغ، در خارج صلح نمایند یا قرار اقساط بگذارند یال مهلت بدهند یا مدت یکسال اجراییه را تعقیب نکنند، متضامناً، مسئول پرداخت نیم عشر خواهند بود و کسی که حق اجراء را به جهت مسئولیت تضامنی می پردازد، می تواند آن را از طرفی که قانوناً، مسئول پرداخت حق اجراء بوده، به وسیله اجراء وصول نماید.
وصول حق الاجراء (نیم عشر) به همان طریقی که بریا ووصل مضووع تعهد مقرر است به عمل خواهد آمد، و مدیر ثبت در شهرستان ها و مدیرکل اجراء در تهران می تواند نظر به مبلغ حق الاجراء به هر طریق دیگری را که برای وصول مناسب بداند، اخذ نماید. هر اداره که حق الاجراء (نیم عشر) را وصول می نماید به حساب درآمد عمومی منظور خواهد کرد.
حق الاجراء در هر پرونده اجرائی با توجه به ماده 13ث1 ق.ث. و تبرصه آن و سایر مقررات حسب مورد پس از ابلاغ اجراییه وصول یم شود، مگر اینکه مرجعی که پرداخت نیم عشر به عهده اوست به موجب مقررات خاصی از پرداخت آن معاف شده باشد.68
2-حق الاجرای اسناد زمه ای: به هر پرونده اجرائی که مستند آن سند ذمه باشد نیم عشر به محض ابلاغ اجرائیه نیم عشر تعلق می گیرد.
3-حق الاجرای اسناد رهنی:
به هر پرونده اجرائی که مستند آن سند رهنی و مورد وثیقه، مال منقول باشد از تاریخ ابلاغ اجرائی که مستند آن سند رهنی و مورد وثیقه، مال منقول باشد از تاریخ ابلاغ اجراییه تا 2 ماه ربع عشر تعلق می گیرد و پس از 2 ماه ربع عشر به نیم عشر تبدیل می شود. در صورتی که مورد وثیقه سند رهنی مال غیرمنقول باشد از تاریخ ابلاغ اجراییه تا 4 ماه مشمول ربع عشر و پس از 4 ماه ربع عشر به نیم عشر تبدیل می شود.69
4-حق الاجرای تخلیه: در مواردی که تخلیه مورد اجاره جزء موضوع لازم الاجراء باشد، نیم عشر برای تخلیه مورد اجاره از میزان مالا الاجاره سه ماه دریافت خواهد شد. اگر بعد از ابلاغ اجراییه و قبل از تخلیه طرفین سازش نمایند و یا موجر (بستانکار) از تخلیه منصرف شود، نیم عشر تخلیه باید وصول شود، لیکن در مواقعی که به علت پرداخت شدن اجور از تخلیه عین مستاجره خودداری و ختم عملیات اجرایی موکول به صدور حکم قطعی دادگاه می شود، مادام که عمل تخلیه انجام نگرددیه مطالبه نیم عشر تخلیه مورد نخواهد داشت.
در غیر از موارد اجاره، هرگاه موضوع لازم الاجراء تحویل عین مورد تعهد باشد طبق تبصره ماده 223 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء، مصوب تیرماه 1355 عمل خواهد شد.
5-حق حراج:
الف- دانستیم که اگر سند رهنی که مورد وثیقه آن اموال منقول است منجر به صدور اجرائیه شود، پس از ابلاغ اجراییه بدهکار 4 ماه فرصت دارد که بدهی خود را پرداخت نماید، در غیر این صورت موارد وثیقه از طریق حراج به فروش می رسد و مبلغ پایه حراج از مجموع مطالبات طلبکار سند رهنی، نیم عشر و حق حراج و سایر هزینه های انجام شده تشکیل می شود.
ب: هرگاه مورد وثیقه سند رهنی اموال غیرمنقول باشد چنانچه پس از صدور اجراییه طبق مقررات حراج شود، حق حراج از مل مطالبات طلبکار سند ذهنی که منجر به صدور اجراییه شده گرفته می شود.
نکته: هرگاه بستانکار درخواست کند که از ابلاغ اجراییه خودداری شود، فقط در صورتی که محرز باشد که اجراییه پیش از ووصل و ثبت تقاضای مذکور در دفتر اداره ثبت صلاحیتدار ابلاغ شده است، حق الاجرا به آن تعلق می گیرد.
و در هر مورد که رای مدیر ثبت یا قائم مقام او بر عدم تعلق نیم عشر (حق الاجراء) باشد به مسئول حسابداری و در واحدهای ثبتی که مسئول حسابداری ندارند به حسابدار ابلاغ و نامبرده مکلف است از رای مزبور شکایت کند.
مبحث چهارم: خاتمه عملیات اجرائی:
برابر تبصره 2 ماده 34 مکرر قانون ثبت، عملیات اجرایی در مورد اسناد دارای وثیقه در یک از صورت های زیر خاتمه می یابد:
الف: با صدور سند انتقال وثیقه
ب: با تحویل مال منقول به طلبکار
ج: با پرداخت طلب بستانکار
د: با اجراء تعهد مذکور در سند
هـ: با تنظیم صورت مجلس حراج در صورتی که مال از طریق حراج به فروش برسد.
نظم عمومی در مقررات ثبتی
-به طوری که از ماده 39 قانون ثبت استفاده می شود مقررات مذکور در مواد 33 و 34 و 37 و 38 قانون ثبت مربوط به نظم عمومی است و هر قراردادی که بر خلاف مقررات مذکور در آن مواد منعقد شود باطل و کان لم یکن است متن ماده 39 چنین است:
"حقوقی که در مواد 33 و 34 و 37 و 38 برای انتقال دهنده مر است قبل از انقضاء مدت حق استرداد قابل اسقاط نیست. هر قرارداد مخالف این ترتیب باطل و کان لم یکن خواهد بود خواه قبل از این قانون باشد خواه بعد و اعم از اینکه به موجب سند رسمی باشد یا غیر رسمی".
-ماده 40 قانون ثبت نیز در تاکید این مطلب تصریح نموده است که هر قاضی یا مامور دولتی که از مقررات مواد 33 تا 39 ثبت تخلف نماید به مجازات انتظامی از درجه چهار (انفصال موقت) به بالا محکوم خواهد شد.70
فصل پنجم: شکایت اجرایی
مبحث اول: شکایت از اجراء سند:
عملیات اجرائی، با صدور دستور اجراییه آغاز می شود. پس. هرگاه این دستور، خلاف مفاد سند یا خلاف مفاد قانون باشد، به موجب ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، مصوب 1322 قابل شکایت نزد دادگاه است. ولی چون دستور صدور اجرائیه توسط مراجع ثبتی صادر می شود (اعم از دفترخانه اسناد رسمی و اجرای ثبت یا اداره ثبت) و اقامه دعوی در دادگاه انجام می شود، شکایت (دادخواست)، خود به خود موجب وقفه در عملیات اجرائی نیست.
-شکایت حاصله در اثر اجراء اسناد رسمی یا از دستور اجراء سند است و یا از عملیات اجرائی یعنی اقدامات اجرای ثبت یا مامورین اجراء و در مورد شکایت از دستور اجراء یا شاکی ادعاء جعلیت سند را دارد و شخص معینی را به عنوان جاعل معرفی می کند یا نه؟
بنابراین سه نوع شکایت از اجراء مفاد اسناد رسمی ممکن است مطرح شود:
الف: شکایت از دستور اجراء سند رسمی به ادعاء مجعول بودن آن با معرفی جاعل:
مرجع رسیدگی به این شکایت دادسرای عمومی محل وقوع جرم یعنی محجع سند او طبق مقررات قانون آیینادرسکیفری و ماده 99 قانون ثبت اسناد و املاک طرح چنین شکایتی عملیات اجرایی را موقوف نمی کند مگر پس از اینکه بازپرس قرار مجرمیت متهم را صادر و دادستان هم با آن موافقت کرده باشد.
ب: شکایت از دستور اجراء رسمی بدون تعیین جاعل:
مطابق ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب 27 شهریورماه 1322 که به این عبارت است:
"هرکسی دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته، یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد می تواند به رتتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوی نماید" و برابر ماده 2 همان قانون "مرجع رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی دادگاه صلاحیتدار محلی است که در حوزه آن دستور اجراء داده شده است".
آقای غلامرضا شهری در توضیح این دو ماده چنین آورده اند.71
1-هرکس یعنی هر بدهکاری یا متعهدی که اجراییه به طرفیت او صادر گردیده است در موارد زیر می تواند با تقدیم دادخواست اقامه دعوی و طرح شکایت نماید:
اولاً – مدعی باشد که دستور اجراء سند مخالف مدلول سند است مثلاً در جایی که مفاد سند تسلیم عین معینی باشد (مانند مهری که صد سکه طلا باشد) و اجراییه نسبت به قیمت آن صادر شود.
ثانیاً – مدعی باشد که دستور اجراء سند مخالف قانون است. مثلاً سند زمه ای حکایت از بدهی شخصی بابت باختن در قمار دارد و به تقاضای طلبکار اجراییه برای وصول آن صادر شده است.
ثالثاً – به جهت دیگری از قبیل مجعول بودن سند یا تادیه وجه آن یا مشروع بودن سند به حصول شرطی که حاصل نشده است شکایت داشته باشد.
2-شکایت باید به صورت دادخواست و طرح دعوی حقوقی باشد و مرجع رسیدگی به آن دادگاه محلی است که در حوزه آن دادگاه دستور اجراء سند داده شده است یعنی دفترخانه یا اداره ثبت صادرکننده اجراییه در حوزه آن واقع است.
ماده 3 قانون مذکور برای تسریع در تکلیف مقرر داشته داست که رسیدگی به دعاوی مزبور خارج از نوبت به عمل آید.
این شکایت هم همان طور که در ماده 4 قانون مذکور آمده است مانع از جریان عملیات اجرایی نیست مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان اجراء بدهد ار توعملیات اجرایی را صادر نماید.
ج- شکایت از اقدامات اجرایی و عملیات مامورین اجراء:
-ماده 8 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب 27 شهریورماه 1322 ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرائی و مرجع رسیدگی به آن را به عهده آئین نامه وزارت دادگستری گذاشته است.
-آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب 6 تیرماه 1355 وزارت دادگستری در فصل دوازدهم این مسئله را مطرح و بیان نموده است.
-به موجب ماده 229 آئین نامه اجراء پس از شروع عملیات اجرایی هر کس (اعم از نتعهد سند و هر شخص ذینفع) که از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد می تواند شکایت خود را با ذکر دلایل و ارائه مدارک به رئیس صبت محل تسلیم کند و رئیس ثبت مکلف است فوراً رسیدگی نموده و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رئیس ثبت به هر حال برابر مقررات به اشخاص ذینفع ابلاغ می شود و اگر آنها شکایتی از نظر رئیس ثبت داشته باشند می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ، شکایت خود را به ثبت محل و یا هیات نظارت صلاحیتدار تسلیم نماید تا قضیه برابر بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیئت نظارت طرح و رسیدگی گردد.
-آنچه ذکر شد مربوط به اسنادی است که به وسیله اجراء ثبت اجرا می شود اما اسناد رسمی مربوط به مطالبات دولت که به وسیله اجراییات اداره امور اقتصادی و دارائی اجراء می شود، رسیدگی به شکایت از اقدامات اجرائی و عملیات مامورین اجراء در مورد آنها خارج از صلاحیت رئیس ثبت بوده و طبق ماده 316 قانون مالیات های مستقیم مصوب اسفند 1366 در هیات حل اختلاف مالیاتی رسیدگی می شود.72
شکایت از عملیات مامورین اجراء و اقدامات اجرائی نیز مانع عملیات اجرایی نیست مگر اینکه رای نهائی بر ابطال آنها صادر شود و در این صورت عملیات اجرایی ابطال شده تجدید خواهد شد.
نمونه ای از آراء صادره در مورد اعتراض به عملیات اجرائی از کتاب آراء شورای عالی ثبت و شرح آن نوشته دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی را نقل می کنیم:
اعتراض پیش از شروع موعد اعتراض – اجرائیه شرطی برای وصول تمام طلب صادر شد درحالیکه مدیون قبل از صدور اجرائیه به موجب رسید عادی که بعداً مورد اقرار دائن هم قرار گرفت قسمتی از دین را داده بود و دائن اعلام کرد که آماده است وجوه را دریافت کرده را به مدیون رد کند قبل از مزایده از عملیات اجرائی شکایت کرد و فروش تمام وثیقه را در قبال تمام طلب درست نمی دانست و عقیده داشت که باید میزان پرداخت شده طبق ماده 112 نظامنامه اجراء از وثیقه فک شود.
مزایده برگزار و خریداری نبود، مدیون شکایت سابق خود را بعد از انقضاء موعد تبصره ناده 13 نظامنامه تجدید کرد و دائره اجرا آن را به علت خارج از موعد بودن رد کرد، هیات تجدیدنظر باعتبار شکایت قبل از مزایده و استصحاب بقاء شاکی بر شکایت خود در مدت تبصره ماده 130 رای رئیس اجراء را فسخ کرد و نظر داد: "چون بدهکار مدعی است وجوهی بابت اجور به بستانکار پرداخته است و بستانکار هم حاضر شده در صورت ارائه قبوض آن را قبول نماید بنابراین پس از احتساب وجوه مورد بحث به سود بدهکار ادامه عملیات اجرائی خالی از اشکال به نظر می رسد.
پس از مزایده مدیون اصل و خسارت را تودیع کرد و تقاضای استرداد حق حراج نمود و استدلال می کرد که عملاً اجرا فاسد بوده است و اثری ندارد و لذا حق حراج باید رد شود.
رای مورخ 4/3/47 شوری – : "اشتباه موثر و شکایت وارد است".
نکات توضیحی ای:
اول: شوری این نکته را ئید کرد که شکایت پیش از مزایده مانند شکایت در تبصره ماده 130 نظامنامه است.
دوم: نظر هیات تجدیدنظر این بود که دائن مبالغ دریافتی را به مدیون رد کند و سند انتقال اجرائی تمام مورد وثیقه را بگیرد و در واقع هیات تجدید نظر عملیات اجرائی را همان طور که صورت گرفته است درست می داند بدلیل اینکه شرائط اعمال ماده 112 نظامنامه (که مدیون جانبدار آن است) در مانحن فیه وجود ندارد، زیرا شرط به کار بردن ان ماده دو چیز است: یکی پرداختن قسمتی از دین قبل از صدور اجرائیه و دیگری صدور اجرائیه برای باقی طلب. در مورد بحث اجراییه برای تمام طلب صادر دشه است (البته اگر کسی از صدور آن برای تمام طلب شاکی است باید به دادگاه مراجعه کند) علیهذا طبق مواد 783 قانون مدنی و ماده 34 قانون ثبت باید تمام وثیقه برای تمام طلب فروخته شود و دائن هم مبالغ دریافتی را رد کند ولی شوری طبق آراء 91-94 ماده 112 را به صرف پرداخت قسمتی از طلب قبل از صدور اجرائیه لازم الرعایه می داند.
سوم: منظور شوری از ورود اشکال و تاثیر اشتباه این است که باید جزئی از وثیقه در قبال مانده طلب آگهی می شد و چون این امر رعایت نشده اشکال مدیون وارد است و با فساد آگهی و مزایده و تودیع اصل و خسارت باید حق حراج به او رد شود.
فصل ششم: توقیف عملیات اجرائی:
مبحث اول: معانی توقیف
"توقیف" در لغت به معنای بازداشتن و بازداشت است. در اصطلاحاتن مختلف به صورت مضاف به کلمه یا کلمات دیگر درمی آید و همه جا، همین معنای لغوی ملحوظ است مانند توقیف مال، توقیف اجرای حکم، توقیف اجرائی، توقیف احتیاطی توقیف اشخاص، توقیف حقوق، توقیف دادرسی، توقیف سرقفلی، توقیف ضامن، توقیف عقود، توقیف مالم یجب، توقیف متعهد یا مدیون، توقیف عملیات ثبتی و توقیف عملیات اجرائی.
توقیف عملیات اجرائی:
عبارتست از متوقف کردن اعمال اجرائی دادگاه یا اداره ثبت یا هرگاه حکم دادگاه قطعیت پیدا کرده است و مراحل اجرایی در اجرای احکام را طی می نماید. ممکن است توسط محکوم علیه تقاضای توقیف عملیات اجرائی شود و همچنین، هرگاه اجرائیه از جانب ثبت صادر و در حال اجراء باشد، عملیات اجرائی به واسطه اعتراض در مرجع ذیصلاح متوقف گردد.
مبحث دوم: موارد توقیف عملیات اجرائی:
در سه مورد عملیات اجرائی نسبت به سند رسمی متوقف می شود:
بند اول: در صورتی که نسبت به سند رسمی مورد اجراء ادعاء جعل شده و شخص معینی به عنوان جاعل معرفی شده و بازپرس قرار مجرمیت او را به اتهام جعل صادر نموده و دادستان با آن قرار موافقت کرده باشد، در این صورت بنابر مستفاد از ماده 99 قانون ثبت. دادستان باید شرحی به اداره ثبت مربوط بنویسد که از ادامه عملیات اجرائی تا صدور حکم قطعی خودداری نمایند.73
بند دوم: در صورتی که از دستور اجراء به دادگاه حقوقی شکایت شده و دادگاه قرار توقیف عملیات اجرائی را صادر نموده باشد. در مورد دادگاه بعد از گرفتن تامین به درخواست مدعی قرار توقیف عملیات اجرا می دهد:
الف: در صورتی که دادگاه دلائل شکایت را قوی بداند. مثلاً مدعی به استناد اینکه مفاد سند مخالف قانون است درخواست ابطال و توقیف اجراییه را نموده باشد و متن سند حاکی از بودن دین حاصل از قمار، باشد.
ب: در صورتی که در اجراء سند ضرر جبران ناپذیر باشد، در اینجا باید دانست که منظور از ضرر جبران ناپذیر ضرر فاحش و زیادی است که بستانکار یا متعهدله قادر بر جبران آن نباشد، نه اینکه اصلاً غیرقابل حبران باشد. مثلاً در مورد اجراییه تخریب ساختمانی باشد که اگر خراب شود، متعهدله توانایی بازسازی آن را در صورت ابطال اجراییه نداشته باشد.74
در دو صورت بالا دادگاه پس از گرفتن تامین که معادل خسارت احتمالی ماشی از تاخیر اجرای مفاد سند خواهد بود قرار توقیف عملیات اجرائی را صادر می کند و اداره ثبت مکلف است که با وصول قرار دادگاه از ادامه عملیات اجرائی تا فسخ قرار یا صدور حکم بر بطلان دعوی خواهان خودداری نماید.
بند سوم: در صورت صدور حکم بر ابطال اجرائیه.
عملیات اجرائی یک زنجیره از اقدام هائی است که هر یک از آن ها را حلقه ای از زنجیره را تشکیل می دهد و باید همه این اقدام ها، سالم باشد تا کل عملیات اجرائی، مصون از تعرض 0ایراد) بماند. از این قرار، هرگاه یکی از اقدام های اجرائی به طور صحیح انجام نشود، آن عمل باطل است و باید از نو انجام شود. پس جالب است که بگوئیم ابطال اقدام اجرائی، در بعضی از موارد اثر قهقهرائی ندارد و موجب ابطال همه کارهای انجام شده نمی گردد.
-حکم ابطال را یا دادگاه صادر می کند یا شورای عالی ثبت. و موارد ابطال صریحاً و به طور جداگانه در قانون ثبت و آئین نامه اجراء مشخص شده اند.
-ماده 4 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت دفاتر رسمی مصوب شهریورماه 1322 می گوید: "اقامه دعوی مانع از جریان عملیات اجرائی نیست مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور اجراء داده و یا قراری دارد بر توقیف ع7ملیات اجرایی بدهد".
مستفاد از ماده مذکور: در مواردی که دادگاه حکم بر ابطال اجرائیه صادر نماید اداره ثبت باید عملیات اجرائی را متوقف سازد.
اکنون نمونه ای از آراء صادره از دیوان عالی کشور در زمینه توقیف عملیات اجرائی از منتخب آراء دیوان عالی کشور پیرامون مسائل و موازین حقوق ثبت نوشته آقای یدالله بازگیر را در اینجا نقل می کنیم:
رای شماره 123- قطع نظر از قولنامه – مورخ 12/11/44 که به موجب آن آقای علی ششدانگ پلاک 2715 فرعی از 2397 اصلی از بخش 10 تهران را به آقای مسعود نقل نموده است.
به موجب دادنامه شماره … حکم به الزام آقای علی بانتقال رسمی ملک مورد بحث صادر و اجرائیه نیز صادر شده و لذا رهن گزاردن ملک فوق الذکر در تاریخ 6/3/54 وجاهت قانونی نداشته و در واقع آقای علی برای دریافت وام، ملکی را که قبلاً به دیگری فروخته به رهن شرکت اعتمادلو قرار داده است.
علیهذا ضمن رد دعوی آقای مصطفی که به عنوان وارد ثالث و به وکالت از شرکت اعتماد دخالت کرده حکم بر ابطال سند شماره … تا جائیکه حقوق متصوره آقای مسعود را متزلزلمی سازد صادر می شود.
مرجع رسیدگی شعبه 83 دادگاه شهرستان تهران
شماره دادنامه 771
-قرار توقیف عملیات اجرائی
در خصوص دادخواست آقای مسعود علیه آقای علی مبنی بر صدور قرار توقیف عملیات اجرائی پرونده 3/3421 دائره 2 اجرای ثبت مووضع سند لازم الاجراء 85167-7/3/54 نظر به تودیع خسارت احتمالی حسب قبض شماره 26343-3/11/56 و قوت ادله ابرازی از جهت احتراز از تفریط حقوق احتمالی خواهان به استناد ماده 5 قانون اجرای اسناد مصوب 1322 شمسی قرار توقیف عملیات اجرائی موضوع پرونده فوق الاشعار را صادر و اعلام می دارد.
مرجع رسیدگی: شعبه 23 دادگاه عمومی تهران
-رای دادگاه تجدیدنظر در خصوص رای فوق الذکر:
در این پرونده بدواً آقای مسعود دادخواستی به خواسته صدور توقیف عملیات اجرائی پرونده شماره 3431 اجرای ثبت و ابطال معامله سند شماره
85167-6/3/54 دفتر اسناد رسمی علیه اقای علی به دادگاههای سابق شهرستان تسلیم و طی آن اعلام کرده است پلاک 2715 فرعی از 2397 اصلی واقع در بخش 10 تهران را از خوانده خریداری کرده و حتی به تصرف او هم درآمده است و به موجب حکم صادره از دادگاه شعبه 7 بخش تهران حکم قطعی به الزام خوانده به تسلیم سند رسمی نیز داده است مع الوصف خوانده پس از صدور حکم قطعی مرقوم پلاک فوق الذکر را در قبال یک میلیون ریال به رهن ثالث درآورده و لذا تقاضای ابطال سند صادره را کرده است، پس از ارجاع پرونده به شعبه 83 سابق شهرستان آقای مصطفی به وکالت از شرکت اعتمادکو علیه آقایان 1-مسعود 2-علی به هواسته وارد ثالث در پرونده مارالذکر داخل و اعلام کرده اقای علی طبق سند رسمی پلاک شماره 2715 را به رهن شرکت اعتمادکو درآورده و در قبال آن مبلغ یک میلیون ریال دریافت نموده است. لیکن آقای مسعود به مقام تسلیم دادخواست و جلوگیری از عملیات اجرائی برآمده و لذا درخواست رسیدگی و صدور حکم بر بی حقی آقای مسعود را نموده پس از وصول این دادخواست و توام شدن با پرونده مطروحه از طرف آقای مسعود و رسیدگی های لازم به شرح ذیل اشهالر نظر می نماید:
قطع نظر از قولنامه مورخ 12/11/44 که به موجب آن اقای علی ششدانگ پلاک 2715 فرعی از 2397 اصلی از بخش 10 تهران را به اقای مسعود منتقل نموده، به موجب دادنامه شماره 810 صادره از شعبه 7 دادگاه بخش تهران 18/1/54 حکم به الزام آقای علی به انتقال رسمی ملک مورد بحث صادر و اجرائیه نیز صادر شده و لذا رهن گزاردن ملک فوق الذکر در تاریخ 6/3/54 وجاهت قانونی نداشته و در واقع آقای علی برای دریافت وام ملکگی را که قبلاً به دیگری فروخته به رهن شرکت اعتمادکو قرار داده است. علیهذا ضمن رد دعوی آقای مصطفی که به عنوان وارد ثالث و به وکالت از شرکت اعتمادکو دخالت کرده حکم به ابطال سند شماره 67/85-6/3/54 صادره از دفترخانه اسناد رسمی شماره 25 تهران تا جائیکه حقوق متصوره اقای مسعود متزلزل می سازد صادر و اعلام می شود. این رای پس از ابلاغ ظرف ده روز قابل استدعای فرجامی در دیوانعالی کشور است.
فهرست منابع و ماخذ:
1- مجموعه محشی از بخشنامه های ثبتی – حمیدآذرپور و غلامرضا حجتی اشرفی –
2- مجموعه بخشنامه های ثبتی – احسان الله پیرداده بیرانوند-
3- ترمینولوژی حقوق – دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی (جلد پنجم)
4- حقوق مدنی و شرح قانون ثبت اسناد – دکتر سید حسن امامی (جلد ششم)
5- مجموعه حقوق ثبت و آئین نامه ها و مقررات ثبتی – سعید نفیسی – چاپ اول – دیماه 1380
6- حقوق ثبت املاک و ثبت اسناد اجرای اسناد رسمی – دکتر احمدعلی حمیتی واقف – چاپ اول – 1382
7- اجرای مفاد اسناد رسمی – دکتر بهرام بهرامی – چاپ دوم – 1382
8- فرهنگ ثبتی – نادر اسکانی – 1377
9- منتخب آراء دیوانعالی کشور پیرامون مسائل و موازین حقوق ثبت به اهتمام – یدالله بازگیر – 1380
10- حقوق ثبت مدخل – بهمن رازانی – چاپ اول – 1379
11- حل مشکلات ثبتی به استناد بندهائی از مجموعه بخشنامه ها – علی رستمی بوکانی – 1379
12- حقوق ثبت اسناد و املاک – غلامرضا شهری – 1381
13- آراء شوری عالی ثبت و شرح آن – دکتر محمدجعفر لنگرودی – 1348
14- حقوق ثبتع کاربردی – علیرضا میرزائی – 1382
15- حقوق ثبت اسناد و املاک در ایران – حمید صالحی –
16- حقوق ثبت – دکتر محمدجعفر جعفری لنگرودی – چاپ دوم – 1356
17- قانون مدنی در نظم کنونی – دکتر ناصر کاتوزیان – چاپ چهارم – 1379
18- مجموعه قوانین و مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک – تهیه و تنظیم اداره کل قوانین و مقررات کشور – تدوین و اتقیح – ربابه شاهین طبع – مصطفی سلیمانی – و مهدی روحانی –
19- مجموعه قوانین و مققرات ثبتی – غلامرضا حجتی اشرفی – 1378
20- قانون اجرای احکام مدنی
21- و کتب دیگر که در پاورقها به آنها اشاره شده است.
1 – دهخدا – علی اکبر – لغت نامه – دانشگاه تهران 1373، ج 8، ص 12115.
2 – ماده 1292 قانون مدنی
3 – شهری – غلامرضا – حقوق ثبت اسناد و املاک صفحه 140
4 – ماده 1284 قانون مدنی
5 – شهری – غلامرضا – حقوق ثبت اسناد و املاک بند 5/134
6 – ماده 92 قانون ثبت می گوید: مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول بدون احتیاج به حکمی از محاکم عدلیه لازم الاجراست مگر در مورد تسلیم عین منقولی که شخص ثالثی متصرف و مدعی مالکیت آن باشد.
ماده 93 قانون ثبت می گوید: "کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات ثبت شده مستقلاً و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراء است.
ماده 95 قانون ثبت می گوید: "عموم ضابطین عدلیه و سایر قوای دولتی مکلف هستند که در مواقعی که از طرف مامورین اجراء به آنها مراجعه می شود در اجراء مفاد ورقه اجرائیه ادقام کنند."
ماده 99 قانون مذکور تصریح می کند: ادعای مجعولیت سند رسمی عملیات راجع به اجرای آن را موقوف نمی کند کگر پس از اینکه مستنطق قرار مجرمیت متهم را صادر و مدعی العموم هم موافقت کرده باشد."

7 – ش 42 ص 124
8 – بند الف ماده 1 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایات عملیات اجرائی مصوب تیرماه 1356.
9 – از رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور به شماره 12-16/3/1360
10 – شهری – غلامرضا – حقوق ثبت اسناد و املاک بند 1/144
11 – ماده 1068 و 1135 قانون مدنی.
12 – رای شماره 49 مورخ 11/8/44 شورای عالی ثبت.
13 – منیرراثی – علیرضا – حقوق ثبت کاربردی – 1383
14 – "هرگاه درخواست اجراء از طرف وکیل یا مدیر شرکت یا ولی یا قیم یا سایر نمایندگان قانونی متعهدله به عمل آمده باشد باید مدارکی که صلاحیت متقاضی را محرز بدارد پیوست شود…"
15 – بند 77 مجموعه بخشنامه هیا ثبتی تصریح دارد: "سردفتران اسناد رسمی از ثبت وکالتنامه ای که مدلولاً انتقال ملک غیرمنقول یا وسایل نقلیه به وکیل یا شخص ثالث و یا متضمن معاوضه ملک یا اعیانی تلقی می شود خودداری نمایند".
16 – ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران می گوید: "سردفتران و دفتریاران موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعین اقدام نمایند. مگر آن که مفادی مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی یا اخلاق حسنه باشد که در این صورت، باید علت امتناع را کتباً به تقاضاکننده اعلام نمایند."
17 – فراز 167 (مجموعه بخشنانه ها) تا آخر سال 49
18 – بند "ب" ماده 1 آئین نامه اجراء (اصلاحی 25/5/1376)
19 – ماده واحده: اسناد و قراردادهای مربوط به وام ها و قرض الحسنه های اتحادیه ها و شرکتهای تعاونی روستائی و کشاورزی عشایری و صیادی به اعضاء مشروط بر اینکه اصل مبلغ وام از یک میلیون ریال تحاوز ننماید در حکم اسناد رسمی تلقی و از حیث اجراء تابع مفاد ایین نامه اجرائی اسناد رسمی است.
20 – دو ماده 1 و 5 قانون اجرای احکام مدنی
21 – ماده (1) آئین نامه اجرا "… در مورد سایر اسناد راجع به املاکی که ثبت در دفتر املاک نشده است، برای اجرای مفاد سند، ذینفع باید به دادگاه صالح مراجعه کند".
22 – گاهی قانونگذار اسناد عادی را نیز صفت لازم الاجرائی اعطا می نماید از آن جمله چک که به موجب قانون چک و قانون چک 1344 در شعبه اجرای ثبت قابل صدور اجراییه می باشد، حتی چک بی محل اگرچه موعد پرداخت آن نرسیده باشد.
23 – ماده 1 و 2 قانون اجرای احکام مدنی
24 – ماده 168 قانون اجرای احکام مدنی
25 – ماده 1 و 164 قانون اجرای احکام مدنی
26 – ماده 217 آئوین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
27 – ماده 160 قانون اجرای احکام مدنی
28 – ماده 164 قانون اجرای احکام مدنی
29 – تبصره ماده 131 قانون ثبت
30 – ماده 2 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء.
31 – ماده 5 آئین نامه چنین می گوید: "نسبت به معادلات املاک یک نسخه اجرائیه از دفتر اضافه صادر می شود که به وسیله مسوول اجراء به ثبت محل ارسال می گردد و ثبت محل مکلف است ظرف سه روز وضع ثبتی ملک و حدود و مشخصات آن را به اجراء اطلاع دهد و تا وصول این اطلاع جزء ابلاغ اجرائیه اقدامی نمی شود".
32 – تبصره اول ماده 4 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
33 – موضوع ماده 1 قانون اصلاح بعضی از موارد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب شهریورماه 1322
34 – ماده 27 ائین نامه اجرا می گوید: اگر اجرائیه بر تسلیم عین منقول صادر شده باشد و تا 10 روز پس از ابلاغ، متعهد آن را تسلیم نکند، مامور اجرا عین مزبور و منافع آن را (در صورتی که اجرائیه بر منافع نیز صادر شده باشد) به متعهد له تسلیم کرده قبض رسید خواهد گرفت…"
35 – بخش دوم ماده د229 آئین نامه اجرا مفاد اسناد رسمی.
36 – صدر تبصره 2 ماده 34 مکرر قانون ثبت و بند ج ماده 213 آئین نامه اجراء و ذیل تبصره 2 ماده 34 مکرر.
37 – ذیل تبصره 2 ماده 24 مکرر قانون ثبت
38 – آقای صالحی – حمید – حقوق ثبت اسناد و املاک در ایران
39 – تبصره سوم ماده 4 آیین نامه اجرا:
"مهلت 48 ساعت برای صدور اجراییه، در مورد اجرای ثبت و اداره ثبت نیز باید رعایت شود اما در باره دادگاه با توجه به مطالبی که در بند دادگاه (مرجع صدور اجرایی) گفته شود نمی توان مهلتی قائل شد.
40 – ماده 1 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی، مصوب شهریورماه 1322
41 – دکتر حمیتی واقف – احند علی – کتاب حقوئق ثبت ش 47. ص 145
42 – ماده 20 آئین نامه اجراء می گوید: "از تاریخ ابلاغ اجراییه، متعهد باید ظرف 10 روز مفاد آن را به موقع اجرا بگذارد یا ترتیبی برای پرداخت دین خود بدهد یا مالی معرفی کند که اجرای سند را میسر گرداند. اگر خود را قادر به اجرای مفاد اجراییه نداند، باید ظرف همان مدت، صورت جامع دارائی خود را به مسئول اجرا بدهد اگر مالی ندارد، صریحاً اعلام کند…".
43 – مجموعه مبحثی از بخشنامه های ثبتی – آقای حمید آذرپور و غلام رضا حجتی اشرفی بند 119.
44 – آقای صالحی – حمید – آقای شهری – غلامرضا – اقای ضریثی – علیرضا و مولفان دیگر دراین باره اتفاق نظر دارند.
45 – مطابق ماده 92 ق.ث و ماده 27 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی
46 – مطابق ماده 29 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
47 – ماده 28 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
48 – ذیل ماده 39 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی می کوید: "…ولی اگر وجه الالتزام برای عدم انجام تعهد مقرر شده باشد متعهدله فقط می تواند یکی از آن دو را مطالبه کند."
49 – آقای میرزائی – علیرضا کتاب حقوق ثبت کاربردی بند 203
50 – ماده 107 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی.
51 – ماده 95 ائین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی.
52 – آقای میرزائی – علیرضا کتاب حقوق ثبت کاربردی بند 218
53 – ماده 81 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی.
54 – ماده 83 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
55 – در سال 1370 ماده 69 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی مجدداً اصلاح و تلفن و اتومبیل از زمره مستثنیات دین حذف شد.
56 – مجموعه دیدگاههای قضائی (قضات دادگستری استان تهران) ص 139-140.
57 -دکتر حمیتی واقف – احمد علی کتاب حقوق ثبت ص 175-172.
58 – ماده 229 آئین نامه اجراء مفاد اسناد رسمی
59 – (تبصره 2 (اصلاحی 23/9/70) ماده 69 آئین نامه اجراء با توجه به ماده 260 (الحاقی 28/3/69) همان آئین نامه)
60 – مواد101 و 102 آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی.
61 -آقای شهری – غلامرضا – کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک بند 166.
62 – ماده 34 اصلاحی قانون ثبت.
63 – آقای میرزائی – علیرضا – حقوق ثبت کاربردی – بند 233
64 – فصل نهم که مرکب از 61 ماده است و از ماده 140 آغاز و به ماده 200 پایان می یابد. بعضی از مقررات حراج مفصل ترین مواد آیین نامه است (دو مادهْ 194 و 196) و در تعدادی از آن مقرقات با ترکیب (عملیات حراج) نام برده شده است (ماده 150 و تبصره آن و مواد 151 و 154 و 182 و 185 و 188 و 191 و 194 و 195 آئین نامه اجراء)
65 – بند 3 ماده 174 آئین نامه اجرا.
66 – آقای دکتر حمیتی واقف – احمدعلی – کتاب حقوق ثبت ص 157.
67 – آقای حمید آذرپور و غلامرضا حجتی اشرفی – بند 223 مجموعه محثی بخش نامه های ثبتی
68 – ماده 131 قانون ثبت.
69 – آقای دکتر بهرامی – بهرام – کتاب اجرای مفاد اسناد رسمی. فصل ششم.
70 – متن ماده 40 قانون ثبت چنین است: "تخلف قضات و مامورین دولتی از مقررات مواد 33-34-35-36-37-38-39 مستلزم مجازات انتظامی از درجه چهار به بالا است".
71 – آقای شهری – غلامرضا – کتاب حقوق ثبت اسناد و املاک بند 2/187.
72 – متن ماده 316 قانون مالیات های مستقیم چنین است: "مرجع رسیدگی به شکایات ناشی از اقدامات اجرایی راجع به مطالبات دولت از اشخاص اعم از حقیقی یا حقوقی که طبق مقررات اجرایی مالیات ها قابل مطالبه و وصل می باشد هیات حل اختلاف مالیاتی خواهد بود. به شکایات مزبور به فوریت و خارج از نوبت رسیدگی و رای صادر خواهد شد. رای صادره قطعی و لازم الاجرا است".
73 – مستفاد از ماده 5 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب شهریورماه 1322.
74 – همان
—————

————————————————————

—————

————————————————————