سرقفلی و چگونگی انتقال آن

فهرست مطالب
مقدمه
فصل اول
تعریف سر قفلی
تفاوت حق سر قفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

فصل دوم
قلمرو زمانی حق کسب و پیشه و تجارت

فصل سوم
قلمرو مکانی حق کسب و پیشه تجارت

فصل چهارم
قلمرو موضوعی حق کسب و پیشه تجارت

فصل پنجم
حاکمیت اراده و توسعه قلمرو حق کسب و پیشه و تجارت

نتیجه گیری
چگونگی انتقال حق سرقفلی
انواع انتقال منافع

مقدمه
پدیده حق سرقفلی (حق کسب و پیشه و تجارت) از جمله حقوقی است که در بستر عرف رشد و نمو کرده و سرانجام در عرصه مجلس مقننه ظهور و جامه قانون بر تن کرده است.
این حق ازبدو پیدایش مسیر پرفراز و نشیبی را طی کرد قانون روابط موجر و مستاجر سال56 این حق را به اوج رساند و قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 آن را به حاشیه راند.
با این وجود حقی که بر اساس قوانین سابق خلق گردیده است ادامه حیات می دهد و اجرای آن توسط محاکم تضمین می شود.

تعریف – سرقفلی
پولی که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می دهد و همچنین مستاجر اول به موجر ( مالک می دهد)1.
سرقفلی حق مالی است و قابل معامله که برای مالک یا متصرف قانونی محل های کسب و تجارت از طرف قانونگزار شناخته شده و میزان آن بستگی به عوامل مادی و معنوی دارد.2
حق کسب و پیشه و تجارت:
حقی است مالی که به تبع مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب و پیشه و تجارت تحقق می یابد و قابلیت انتقال به غیر را توام با منافع عین مستاجره دارد.
(این حق ناشی از تقدم در اجاره، حسن شهرت جمع آوری مشتری و رونق کسبی است که براثر عملکرد مستاجر محل بوجود آمده است.3
تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه و تجارت حق جوانی است اما سرقفلی عمری به در ازای عقد اجاره دارد.
حق اخیر برپایه خواست متعاملین ایجاد می شود و از حمایت قانون بهره می برد. حق سرقفلی مختص مستاجر نیست، مالک بنای تجاری قبل از آنکه منافع عین مستاجره را به دیگران و اگذار کند صاحب این حق است و می تواند آن را به اولین مستاجر واگذار و عوض آن را دریافت کند. این حق نیازمند استمرار رابطه استجاری نیست اما ایجاد آن سبب گسترش دامنه حقوق مستاجر و محدودیت حقوق موجر می شود.4
این حق می تواند در ملکیت مستاجر اول تولید شود و از مستاجر ثانی یا مالک دریافت شود.5
اما حق کسب و پیشه و تجارت به مالک اختصاص ندارد، این حق زاییده رابطه استجاری است و محصول عمل مستاجر است. مستاجر در نتیجه فعالیت کسبی و تجاری مشتریانی جذب میکند و محل را معرفی و موجب رونق تجارت در عین مستاجره می شود مردم از وجود واحد تجاری مطلع می شوند و آن را در خاطر ضبط می کنند.
این حق ریشه در توافق طرفین ندارد و الزامی مافوق اراده موجر را ملزم به رعایت آن می کند.
این حق حامی مستاجر است.
"کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ کنند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد"6.
این حق در پایگاه حاکمیت اراده جایگاهی ندارد در حالیکه تکیه برخواست متعاملین و حقوق متقابل آنان در حق سرقفلی مشهود است.
در اندیشه دینی، مشروعیت حق کسب و پیشه مورد مناقشه است. از یک سو موجر با تکیه بر قاعده تسلیط و استناد به حق مالکیت خویش (ماده 30 ق م) و بهره گیری از قاعده وفای به عهد و حاکمیت اراده استمرار سلطه مستاجر را بی دلیل و برخلاف شرع می داند در مقابل مستاجر مدعی است حاصل مدت ها تلاش در عین مستاجره که رونق تجارت در محل و جذب مشتری است ارزش مالی دارد (بند الف ماده 9 آیین نامه تثبیت قیمت ها مصوب 23/07/1322 بیان میدارد "اگر مورد اجاره محل پیشه است و موجر بخواهد تا یکسال بعد از تخلیه به شغل مستاجر سابق یا شغلی مشابه آن در عین مستاجره اشتغال ورزد در صورتی که سابقه عمل یا نام مستاجر سابق دارای قیمت و اعتباری باشد که نتیجه آن عاید موجر گردد موجر مکلف است برای قیمت اعتبار یا نام مستاجر سابق به میزانی که کارشناس معین خواهد کرد به مستاجر سابق بپردازد در هر حال میزان آن کمتر از معادل 3 ماه اجاره آن محل نخواهد بود".
پس در مقابل چنین دارا شدنی باید ما به ازاء وجود داشته باشد. بی اعتنایی به ادعای مستاجر سبب ضرر وی می شود و با قاعد لاضرر و لا ضرار منافات دارد.
توجیهات بالا جزیی از دلایل شناسایی حق کسب و پیشه و تجارت است اما در آخرین تحولات قانونی مربوط به روابط موجر و مستاجر در ارتباط با این موضوع این حق کلاً نادیده گرفته شده است.

فصل دوم

قلمرو زمانی حق کسب و پیشه یا تجارت

این حق در طول تقریبی شش دهه ایجاد شد و رشد کرد ولی چون پایگاه شرعی نداشت به حاشیه رانده شد و اصل حاکمیت اراده بر روابط استیجاری سایه افکند و وجود حقی به نام کسب و پیشه صرفاً مخصوص زمان حاکمیت قوانین سابق مورد اجاره قرار گرفت قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 این حق را مورد توجه قرار داده است.
ولی پس از پیروزی انقلاب اسلامی مشروعیت آن مورد تردید واقع شد و نظرات شورای نگهبان نیز تردیدها را دوچندان کرد.
لیکن با تصویب ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر سال 1365 و تایید شورای نگهبان این عقیده قوت گرفت که حق کسب و پیشه صرفاً نفی نگردیده بلکه مقتضای قاعده استصحاب، بقای آن است.
( نظریه شماره 1488- مورخ 09/05/1363) شورای نگبهان " حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده 19 ق روابط موجر و مستاجر عنوان شرعی ندارد و اگرمقصود سرقفلی باشد باید طبق تحریر الوسیله عمل شود. در سایر موارد مربوط به حق کسب و پیشه نیز باید این نظر رعایت شود")
( ماده واحده ق الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 15 آبان 1365 بیان می دارد " از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچ گونه سرقفلی و پیش پرداخت به اجاره واگذار می شود، در راس انقضای مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه آن می باشد مگر آن که مدت اجاره با توافق طرفین تمدید شود. در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند".
پس مالکینی که در اندیشه گریز از این حق بودند دستاویزی یافتند که با وجود دو شرط از کمند حق کسب و پیشه رهایی یابند.
اول اینکه قرارداد اجاره را به صورت رسمی تنظیم کنند. دوم اینکه وجهی بابت سرقفلی یا پیش پرداخت دریافت نکنند. در این حالت با خاتمه قرارداد اجاره بر ملک خویش مسلط می گردید و برای وی حق تخلیه ایجاد می شد.

فصل سوم

قلمرو مکانی حق کسب و پیشه و تجارت

اصولاً قوانین مربوط به حق کسب و پیشه و تجارت از جمله قوانینی است که از ابتدای قانونگذاری در ایران در مناطق خاصی اعلام و اجرا شده است.
سخن در اینجاست که مناطق جدیدی که در زمان وضع قانون وجود نداشته و بعداً ایجاد شده است، تحت شمول قانون روابط موجر ومستاجر قرار می گیرد یا خیر؟
بنظر می رسد برای یافتن پاسخ صحیح باید قایل به تفکیک شد برخی از شهرهای امروز مناطقی هستند که قبلاً به عنوان روستاهای تابعه شهرهای مشمول قانون بوده اند در این مناطق ق روابط موجر ومستاجر سال 56 اجرا نمی شود اما مناطقی که از شهرهای سابق جدا شده و امروزه مستقلاً شهر شناخته می شوند به لحاظ ایجاد حق مکتسبه برای مستاجرین و اجرای اصل استصحاب باید گفت قانون مورد بحث صرفاً در نقاط منتزع شده قابل اجراست .
اما در خصوص مناطق جدید که در نتیجه گسترش نقاط شهری سابق به وجود آمده اند. این قانون اجرا می شود.
اما در خصوص شهرهایی که پس از پیروزی انقلاب اسلامی بوجود آمده اند باید گفت که از شمول قانون روابط موجر ومستاجر سال 56 خارج هستند.
چون مشروعیت حق کسب و پیشه پس از پیروزی انقلاب با تردید مواجه شد.

فصل چهارم

قلمرو موضوعی حق کسب و پیشه و تجارت

حقوق شهرسازی مدتی است که در میان سایر رشته های حقوق جا باز کرده و یکی از موضوعات مهم این رشته نوپا مساله کاربری اراضی و املاک است.
(کاربری) نوع استفاده از زمین است که در طرح های مصوب شهری تعیین می شود و شهرداری به هنگام صدور پردانه ساختمان با مراجعه به این طرحها در مورد نقشه مالک و نوع استفاده از ساختمان اظهار نظر و نهایتاً پروانه ساختمان صادر می کند.
یعنی اماکن اداری ، آموزشی، بهداشتی و درمانی ورزشی و تفریحی تجاری، اداری و مسکونی در نقاط از پیش تعیین شده ایجاد می شود و به نوعی بین جمعیت شهر و فضاها و اماکن تجاری تعادل برقرار می شود.
بنابراین مطابق قوانین متعدد در مرحله ساخت و بهره برداری باید مفاد پروانه ساختمان مورد توجه قرار گرفته و تخلف از آن چون از جمله قوانین آمره است با توافق بین اشخاص باطل است و بلا اثر است.
بر این پایه تعلق حق کسب و پیشه و تجارت نسبت به اماکن مسکونی که به فعالیت تجاری اختصاص یافته است بحث انگیز می شود.
گاهی مالکی که خود از فعالیت کسبی غیر تجاری ممنوع بوده است آن را به دیگری اجاره می دهد.
از یک سو ماده 1 ق روابط موجر ومستاجر سال 56 بصورت عام هر محلی را که به اجاره داده می شود مشمول این قانون می داند و از سوی دیگر تبصره ذیل بند 24 ماده 55 ق شهرداری و قوانین شهر ساری بر رعایت کاربری و مفاد پروانه ساختمان تاکید می کنند.
( بند 24 ماده 55 ق شهرداری بیان می دارد " شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه ملی ساختمانی نوع استفاده از ساختمان را قید کند. در صورتی که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیر تجاری محل کسب و پیشه یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در کمیسیون مقرر در تبصره 1 ماده 100 این قانون مطرح می کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر با تعیین مهلت مناسب که نباید از 2 ماه تجاوز کند درمورد تعطیل محل کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مدت یک ماه اتخاذ تصمیم می کند این تصمیم وسیله ماموران شهرداری اجرا می شود و کسی که عالماً از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه یا تجارت استفاده کند به حبس حنجه ای از 6 ماه تا دو سال و جزای نقدی از 5 هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجدداً تعطیل می شود. دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله ودفتر مهندسی وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود".
(ماده 33 ق کارشناسان رسمی دادگستری مصوب 18/10/80 می گوید "مقررات تبصره الحاق بند 24 ماده 55 شهرداری مصوب 05/04/52 و اصلاحات بعدی درمورد کارشناسان رسمی و مترجمان رسمی دادگستری نیز جاری است)
بنابراین رویه قضایی در خصوص دفاتر وکالت و مطب پزشکان مقرر می دارد که به صاحبان این گونه مشاغل حق کسب و پیشه تعلق نمی گیرد.
البته بعضی حقوقدانها عقیده دارند که امتیاز استفاده از اماکن مسکونی برای مشاغل شبه تجاری به استثنای مطب و دفاتر روزنامه و مجله به مالک اختصاص دارد.
بنابراین مستاجرین اگر فعالیت شبه تجاری داشته باشد از نظر قوانین شهرداری ممنوعیت دارند و نمی تواند حق کسب و پیشه برای آنها قائل شد حتی اگر ملک کاربری تجاری هم داشته باشد باز به دلایل ذیل حق کسب و پیشه آنها منتفی است.
1- بدلیل اینکه اینگونه مشاغل از حدود قانون صنفی و ماده 25 قانون تجارت خارج هستند.
2- حق کسب و پیشه یک تاسیس حقوقی خلاف اصل است و با اطلاق حق مالکیت در تعارض است.
3- تبلیغات با امر تجارت قرین است در حالی که پاره ای از مشاغل خاص این امر ممنوع است ( مثل وکلا- دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق)

فصل پنجم

حاکمیت اراده و توسعه قلمرو حق کسب و پیشه و تجارت

ق روابط مالک و مستاجر سال 56 حق ویژه برای مستاجر اماکن تجاری قایل است اینکه پس از خاتمه مدت، بقای مستاجر در مورد اجاره مجاز تلقی می شود.
چنین تجویزی با حقوق مالکین منافات دارد. بنابراین مالکین در اندیشه طرقی بودند که از زیر بار تعهدات چنین قانونی رهایی یابد.
قانونگذار برای سد سوء استفاده در ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر به صراحت اعلام داشته است.
"کلیه طرق مستقیم و غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ کنند پس از اثبات در دادگاه بلا اثر و باطل خواهد شد"
به این ترتیب سلطه ای مافوق اراده طرفین برقرارداد سایه افکنده و ازحقوق مستاجر در مقابل موجر حمایت می کند.
البته این قانون ضامن اجرای ان در مناطقی است که اسامی آن مناطق آگهی و منتشر شده است.

نتیجه گیری
حق کسب و پیشه و تجارت نسبت به سایر حقوق مالی ویژگیهای خاص و منحصر به فردی دارد.
این حق از جهت موضوع و قلمرو جغرافیایی محدود است. این محدودیت موجب شده برخی از اماکن تجاری و غیر تجاری بر لبه های تردید شمول یا عدم شمول قانون قرار گیرند.
البته در حال حاضر مجریان قانون و دادرسان محاکم از شناسایی این حق بی نیاز نیستند چرا که روابط استجاری سابق براساس قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 ارزیابی می شود.
چگونگی انتقال حق سرقفلی
مستند ماده 19 ق روابط موجر و مستاجر در صورتی که مستاجر محل کسب و پیشه یا تجارت بموجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.
حال اگر مستاجری فاقد سند رسمی و یا اجاره نامه بود، اما موجر راضی به انتقال سرقفلی باشد و این انتقال یعنی فروش سرقفلی صورت گرفته باشد خواه با سند خواه بدون سند وضعیت مستاجر جدید از نظر ماده 19 ق و تبصره 2 آن چگونه خواهد بود.

نظریه اکثریت روسای محاکم حقوقی
اگر حق انتقال به وی تفویض نشده یا حق انتقال به غیر مسکوت مانده و برای این کار از دادگاه تحصیل اجازه کرده باشد باز برای انتقال باید سند رسمی تنظیم کند والا بدون سند رسمی این انتقال از حیث تعلق سرقفلی به مستاجر جدید معتبر نیست.
"اگرانتقال با رضایت مالک صورت بگیرد لزومی به تنظیم سند رسمی برای انتقال سرقفلی به مستاجر لاحق نیست و متصرف جدید مستاجر و صاحب حقوق کسب و پیشه شناخته می شود"
زیرا برابر ماده 1 ق مالک و مستاجر اجاره با سند عادی و حتی بدون سند و فقط با اجازه مالک نیز جایز است. پس انتقال سرقفلی هم وقتی که با اجازه مالک باشد قانونی است.

نظریه اقلیت
"با توجه صراحت تبصره 2 ماده 19 ق مالکت و مستاجر دایر بر ضرورت تنظیم سند رسمی برای انتقال سرقفلی و عموم و اطلاق تبصره 2 و مختصر کردن کاربرد آن به ماده 19 خلاف مفهوم و منطوق و ظاهر تبصره مذکور بوده و اجتهاد در مقابل نص است.
علیهذا در هر حال چه در مورد ماده 19 و چه در هر موردی که محل کسب از مستاجر سابق به لاحق منتقل می شود تعلق سرقفلی به متصرف و مستاجر جدید وقتی معتبر است که به موجب سند رسمی باشد وظیفه آن حفظ حقوق صاحب اصلی سرقفلی و رعایت حق دولت از حیث پرداخت مالیات می باشد".
حالت دیگر چگونگی انتقال
هرگاه در سند اجاره حق انتقال به غیر سلب گردیده و یا اینکه اجاره نامه ای بین موجر و مستاجر محل کسب تنظیم نشده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد چه باید کرد؟
مالک باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت را به مستاجر بپردازد.
حالا اگر مالک از پرداخت سرقفلی در قبال تخلیه استنکاف نماید باید مستاجر به دادگاه مراجعه و حکمی مبنی بر تجویز انتقال منافع مورد اجاره را از دادگاه اخذ نماید. با این تصریح که حتماً باید انتقال با سند رسمی صورت گیرد و مدت قانونی برای انتقال منافع به غیر 6 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است والا حکم بی اثر می ماند. ضمناً به نظر قضات دادگاه حقوق در فرض بالا که مالک حاضر به خرید سرقفلی نباشد نیازی به جلب نظر کارشناس برای تعیین میزان سرقفلی نمی باشد.

انتقال به غیر بدون اجازه مالک و دستور دادگاه (کلیدی)
2 صورت دارد
صورت اول- مستاجر حق انتقال به غیر دارد یا اجازه کتبی مالک را کسب کرده است و با گرفتن مبلغ معلومی، مورد اجاره را به دیگری واگذار می نماید و کلید مغازه را در اختیار مستاجر جدید گذارد نهایتاً وکالت نامه ای هم تنظیم که برای خود اجازه انتقال را اخذ کند ( که مشکل مهم آن پرداخت مالیات است که اگر تعهد از ناحیه منتقل الیه باشد مسئله فرق می کند ولی دارایی از واگذارنده و صاحب سرقفلی اولیه آنرا مطالبه می کند.
صورت دوم – مستاجر صاحب سرقفلی، حق انتقال به غیر ندارد و اجازه مالک را نیز اخذ نکرده و بصورت کلیدی محل مورد اجاره را تخلیه و با گرفتن مبالغی از معرکه خارج شده است در این مورد موجر حق دارد به دادگاه مراجعه و تخلیه مورد اجاره را با پرداخت نصف سرقفلی از دادگاه بخواهد.
انواع انتقال منافع
گفته شد که مستاجر ممکن است برابر سند اجاره، در زمان عقد اجاره حق انتقال به غیر را از موجر اخذ نماید که می تواند هر زمان لازم دید، منافع مورد اجاره و یا سرقفلی را به غیر واگذار نماید. البته به ندرت اتفاق می افتد که این حق یا اختیار به مستاجر داده شود و در اکثر قریب به اتفاق اسناد اجاره حق انتقال به غیر سلب می شود و مستاجر حق انتقال به غیر ندارد گفته شد در این شرایط مستاجر باید بدواً اظهار نامه ای خطاب به موجر مبنی بر درخواست اجازه ی انتقال به غیر در صورت عدم نیاز موجر ، ارسال دارد و اگرموجر حاضر به خرید سرقفلی برابر قیمت روز و واقعی نبود و اجازه ی انتقال را نیز به مستاجر اعطا ننمود، مستاجر برابر شرایط وضوابطی که برشمردیم، می تواند با طرح دعوی در دادگاه های حقوقی برابر ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر، اجازه انتقال را برای همان شغل یا شغل های مشابه اخذ نماید و ظرفت مدت 6 ماه با سند رسمی، منافع مورد اجاره را به هر کس که مایل بود اجاره دهد و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر قدیم وجانشین او می شود. اما در عالم واقع ما به نوع دیگری از انتقالات بر می خوریم که جایگاه ویژه ای دارند و متاسفانه اکثر مردم از چگونگی احقاق حق و برخورداری از حقوق خود اطلاعی ندارند که این انتقالات غیر ارادی به انتقالات قهری معروفند و بر 2 نوع می باشد.
1- انتقال ناشی از ارث
2- انتقال اجرایی به وسیله توقیف و تامین سرقفلی
انتقال ناشی از ارث
عقد اجاره بافوت مستاجر یا موجر باطل یا فسخ نمی شود. توضیح اینکه درهر عقد اجاره ای تا پایان مدت و مهلت آن، هرگاه هر یک از موجر یا مستاجر، فوت نمایند وراث آنها قائم مقام وجانشین مورث خود درعقد اجاره می شوند.
چون سرقفلی نیز دارای ارزش اقتصادی و قابل نقل و انتقال است وجنبه مالی دارد و قهراً همانند سایر اموال و حقوق مالی، به وراث متوفی منتقل می شود. پس هرگاه مستاجری فوت نماید، قانوناً و بصورت قهری، وراث وی، صاحب و مالک و قائم مقام و جانشین مورث خود می گردند و دارای همان حق وحقوقی هستند که مستاجر متوفی بوده است.
موضوع مهم و اساسی چگونگی استیفاء منفعت و حق استفاده از این سرقفلی است که عموماً بین وراث ، اختلاف پیش می آید که اغلب ترجیح می دهند سرقفلی مورد اجاره را به فروش و پول آن را بین خود تقسیم نمایند. از طرفی بعضی وراث می خواهند چراغ کاسبی پدر را روشن نگهدارند و این موضوع باعث اختلاف در نحوه استیفاء منفعت میگردد.
اگر اختلافی بین وراث نباشد بوسیله احد وراث یا فردی که نماینده آنهاست محل کسب اداره می شود البته این نماینده معنی وکالت یا نمایندگی که بار انتقال به غیر تلقی شود ندارد و برای موجر حق درخواست تخلیه را به وجود نمی آورد.
تغییر شغل
علاوه بر صدر ماده 19 ق روابط موجر و سمتاجر در شق 7 ماده 14 همان قانون و ماده 492 ق م به مستاجر تکلیف شده است که در مورد اجاره به همان شغل و حرفه ای که در سند اجاره به آن تصریح شده است، بپردازد و تغییر شغل را از موارد فسخ یا تخلیه دانسته است.
تغییر شغل بدون اجازه مالک از ان نوع تخلفاتی است که قانونگذار تمامی حق سرقفلی و کسب و پیشه را از بین رفته می داند.

تعدی و تفریط
هرگاه براثر تعدی و تفریط درعین مستاجر، دادگاه حکم به فسخ اجاره نامه بدهد، دیگرمستاجر حق بر سرقفلی ندارد ، حتی اگر در زمان تنظیم سند اجاره مبالغی را به عنوان سرقفلی پرداخته باشد.
بعضی از حقوقدانان، اعتقادی به زوال سرقفلی براثر تعدی و یا تفریط و تغییر شغل ندارند، بلکه حق کسب و پیشه را زوال ناپذیر می دانند اما با توجه به رویه فعلی و نحوه تنظیم قانون، این نوع تخلفات حتی باعث از بین رفتن اصل مبلغی که در ابتدای سند اجاره به عنوان سرقفلی پرداخت شده است نیز می گردد.
تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء یا تاخیر در پرداخت اجاره بهاء
بند 9 ق روابط موجر و مستاجر مصوب سال 56 و تبصره 1 مربوط به مستاجرین است که اجاره خود را به موقع نمی پردازند. مدلول ماده به گونه ای اساسی و خوب تدوین و تصویب گردیده است که اگر مالک و مستاجر اشراف و احاطه بر دقایق این بند و تبصره داشته باشند و بدانند قانونگذار چه مقررات مشکل و لازم الاجرایی را لحاظ نموده است چه بسا به فکر تخلف و عدم پرداخت اجاره بها بر نمی آیند و مالک نیز به محض تخلف مستاجر با تکیه بر مفهوم ومدلول این ماده به راحتی می تواند، مورد اجاره را بدون پرداخت دیناری بابت سرقفلی تخلیه و تحویل بگیرد.

مواردی که موجر می تواند با دادن سرقفلی مورد اجاره را تخلیه کند
1- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید
2- تخلیه به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و پیشه یا تجارت
3- در صورتی که محل کسب یا پیشه، تجارت مناسب سکنی باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه بنماید.
در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور تخلیه، به پرداخت حق کسب و پیشه و یا تجارت نیز حکم خواهد داد.
موارد سه گانه ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر بعد از ثبوت و احراز آنها به وسیله دادگاه زمانی محقق می گردد که موجر سرقفلی تعیینی به وسیله دادگاه را تودیع نموده باشد. (طرف 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم) که از این تاریخ مهلت 2 ماهه مستاجر برای تخلیه شروع می شود اگر مالک با اهمال و سستی از مهلت قانونی اجرای احکام استفاده ننماید ماده 28 ق روابطط موجر و مستاجر بیان می دارد … در سایر موارد نیز هر گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننماید حکم صادر شده ملغی الاثر است مگر این که بین موجر و مستاجر برای تخلیه توافق شده باشد. نظر فعلی حقوقدانان این است که اعتبار این بخش از ماده 28 و صراحت آن مربوط به اماکن تجاری است.
مواردی که مستاجر می تواند درخواست تخلیه یا اخذ سرقفلی نماید.
ماده 12 ق سال 56 که مربوط به اماکن تجاری است می گوید "در مورد زیر مستاجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:
1- در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد (با رعایت ماده 415 ق. م: خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت فوری است)
2- اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3- در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
4- در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست فسخ از طرف کلیه ورثه.
5- هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود در قانون موجر مستاجر سال 76در مبحث سرقفلی ماده 6 بیان می دارد:"هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجازه واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثنا مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره 1: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره 2: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده 7: هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که رساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می تواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.
در ماده 15- آئین نامه اجرایی این قانون آمده است
اجرای مقررات ماده (7) قانون، ناظر به مواردی است که در عقد اجاره شرط شده باشد که موجر هر ساله مکلف به تمدید مدت اجاره بدون افزایش اجاره بها می باشد.
ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه ودریافت نماید.
ماده 9- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده 10- در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین می شود.
تبصره- مطالبه هر گونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.
ماده 11- اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود .
ماده 13- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون لغو می شود.
در ماده 2 آئین نامه ق روابط موجر و مستاجر 76 آمده است
که موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی باشد.
1- روابط استیجاری قبل از اجرای این قانون
2- روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد.
3- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.
4- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد
5- در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده 2 قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره
رابطه استیجاری در اماکنی که ابتدائا از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون به اجاره واگذار شده یا می شود پس از تاریخ یاد شده توسط طرفهای قرارداد اجاره تمدید می گردد مشمول مقررات قانون مورد اشاره خواهد بود.
ماده 9 در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده به سند به عمل خواهد آمد.
ماده 11- سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده، اوراق اجراییه را ظرف 4ساعت در 3 نسخه با قید تخلیه محل عین مستاجره و موضوع سند تهیه و به مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
ماده 13- اجرای ثبت موظف است وصول اوراق اجراییه از دفترخانه ظرف حداکثر 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور اقدام نموده و مامور مکلف است ظرف 48 ساعت اوراق اجراییه را ابلاغ و طبق قسمت اخیر ماده 6 و مواد 7و8 این آئین نامه عمل نماید.
ماده 14- دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد اجاره مکلفند در سند اجاره اماکن با کاربری تجاری و اماکنی که با رعایت قوانین و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاری واگذار می شوند تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و درقراردادهای عادی اجاره نیز، طرفین مکلفند سند اجاره را با قید همین مطلب تنظیم نمایند.
ماده 16- متساجر اماکن تجاری در مدت اجاره چنانچه حق انتقال؛ غیر از او سلب نشده باشد می تواند با اخذ مبلغی به عنوان سرقفلی، مورد اجاره را برای همان شغل و با رعایت سایر شرایط مندرج در اجاره نامه را به دیگری منتقل نماید.
توقیف و تامین سرقفلی
با توجه به جنبه مالی بودن قضیه و حق و حقوق مالی مالکانه مستاجر و این که از نظر قانونی سرقفلی جز دارایی صاحب سرقفلی می باشد، رویه و اندیشه های مخالف مورد بررسی قرار می گیرد.
گروهی معتقدند سرقفلی قائم به شخص مستاجر است و نوعی سلطه قانونی است که جنبه مالی ندارد و قابل مبادله نیست وانگهی حق معلقی است که ملازمه با کسب و تجارت مستاجر دارد و حقی است احتمالی که ممکن است به دست بیاید یا با تخلف مستاجر در پرداخت اجاره بها یا تغییر شغل موجبات تخلیه فراهم و عملا سرقفلی فاقد جنبه مالی از نظر حقوقی شود گروهی معتقدند که می شود سرقفلی را توقیف و تامین کرد و رویه فعلی، هم سرقفلی را قابل تامین و توقیف می داند. اگر سند رسمی درخصوص مورد اجاره در دست باشد، امکان توقیف سرقفلی ساده تر است.
بدین منوال که اجرای دادگاه یا اجرای احکام مدنی، شرحی به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره مبنی بر جلوگیری درفروش و دستور توقیف سرقفلی صادر می نماید. هم چنین شرحی به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع عین مستاجره در خصوص توقیف سرقفلی ارسال می گردد و جدای از بدهکار (مالک سرقفلی) موجر نیز در جریان توقیف و تامین قرار می گیرد.
البته با صدور قرار تامین خواسته نیز توقیف و تامین سرقفلی انجام می گیرد بعد از توقیف طلبکار باید با اعمال ماده 19، اجازه موجر رادر خصوص انتقال منافع، کسب نماید که البته مالک ملک چون حق اولویت دارد می تواند با پرداخت سرقفلی سند اجاره را فسخ نماید. سرقفلی هم در صندوق دادگستری می ماند تا طلبکار از محل آن، طلب خود را تامین نماید در خاتمه یادآوری می شود که با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر اخیر التصویب (مصوب 1376) حق کسب و پیشه و تجارت به مفهومی که در قانون (1356) قانونگذار مدنظر قرار داده حذف و در حال حاضر منتفی می باشد. لذا مطالب نوشته شده صرفا ناظربه اماکن تجاری مشمول قانون سال 13561 بود ضمن اینکه قانون 1376 نیز در جاهای لازم به آن اشاره گردیده است و نسبت به اجاره نامه های تنظیم قانون اخیرالتصویب مجری است.

منابع و ماخذ
1- قانون روابط موجر و مستاجر سال 56
2- قانون موجر و مستاجر سال 62
3- قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 و آیین نامه آن
4- قانون مدنی
5- بررسی قوانین مالک و مستاجر (دکتر نعمت احمدی)
6- مجله حقوقی کانون وکلای دادگستری (حسینقلی کاتبی)
7- مجله کانون سردفتران و دفتر یاران
8- کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت ( نوشته بهمن کشاورز)
9- دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی، ترمبیولوژی حقوق

1 – دکتر محمد جعفر جعفری لنگرودی- ترمینولوژی حقوق
2 – غلامعلی سیفی – مجله کانون و کلا
3 – بهمن کشاورز( در کتاب سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت)
4 – ماده 8 ق روابط موجر و مستاجر مصوب 76
5 – ماده 7 قانون 76
6 – ماده 30 ق روابط موجر و مستاجر سال 56
—————

————————————————————

—————

————————————————————

– 1 –

تعداد صفحات : 32 | فرمت فایل : WORD

بلافاصله بعد از پرداخت لینک دانلود فعال می شود