آشنایی با ضوابط شهرسازی



آشنایی با ضوابط شهرسازی

* مانند نشریات سازمان مدیریت و برنامه ریزی کشور ( برنامه و بودجه / معاونت راهبردی ریاست جمهوری ) و آیین نامه های مرکز تحقیقات مسکن ، راه و شهرسازی ( مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن )
انواع آیین نامه ها از نظر حوزه شمول و لزوم اجرا

مقدمه
توسعه مجتمع های زیستی و عدم وجود فضای لازم برای پاسخگویی به احتیاجات زندگی اجتماعی سکنه هر مجتمع زیستی و پیامدهای حاصله از آن موجب گردیده که طرح های توسعه و یک سلسله قوانین و مقررات جهت رفع مشکلات و به وجود آوردن یک نظام مناسب و مطلوب ناظر بر ساخت و سازهای شهری تدوین گردد.

انواع طرح های شهرسازی
انواع طرح های شهرسازی به ترتیب مقیاس به شرح زیر می باشند :
طرح آمایش سرزمین
طرح توسعه و عمران ناحیه ای
طرح مجموعه شهری
طرح جامع – طرح هادی
طرح تفصیلی
طرح آماده سازی
سایر طرح ها (به سازی ،نوسازی ،بدنه سازی و … )

مهمترین کمیسیون های مرتبط با موضوعات معماری و شهرسازی
کمیسیون ماده 5
کمیسیونی است که به استناد ماده 5 قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران به منظور بررسی و تصویب طرح های تفصیلی و شهری و تغییرات بعدی آن ، در هر استان و مرکب از استاندار ( به عنوان رئیس و در غیاب ایشان معاونت عمرانی استانداری ) ، مدیر کل راه  و شهرسازی استان ( دبیر ) ، شهردار ، رئیس سازمان جهاد کشاورزی ، مدیر کل میراث و فرهنگی ، صنایع دستی و گردشگری و همچنین رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان و رئیس شورای اسلامی شهر مربوطه ( بدون حق رای ) تشکیل می گردند محل دبیرخانه این کمیسیون در اداره کل راه و شهرسازی است. کمیسیون مذکور با حضور رئیس ، دبیر و دو نفر دیگر از اعضاء کمیته تشکیل یافته و تصمیمات آن با سه رای موافق دارای اعتبار خواهد بود.

کمیسیون ماده 100
این کمیسیون براساس ماده 100 قانون شهرداری ها تشکیل می شود . و وظیفه آن بررسی و تصمیم گیری در خصوص تخلفات شهرسازی می باشد .
اعضاء این کمیسیون شامل نماینده وزیر کشور به انتخاب ایشان ، یک قاضی به انتخاب وزیر دادگستری و یک نفر از اعضای شورای شهر می باشد .

کمیسیون ماده 7
این کمیسیون به استناد ماده 7 آیین نامه اجرایی اصلاح قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها ، تشکیل می گردد . که وظیفه آن بررسی موضوعات مربوط به فضای سبز در پروژه های شهری می باشد.
اعضاء این کمیسیون یک نفر از اعضاء شورای شهر ، یک نفر به انتخاب شهردار ، ترجیحا معاون شهرسازی یا معاون خدمات شهری و مدیرعامل سازمان پارک ها و فضای سبز شهرداری می باشند .

محدوده یا محدوده قانونی شهر
محدوده شهر عبارت است از حد کالبدی موجود شهر و توسعه آتی در دوره طرح جامع و تا تهیه طرح مذکور در طرح هادی شهر ، که ضوابط و مقررات شهرسازی در آن لازم الاجرا می باشد . شهرداری ها علاوه بر اجرای طرحهای عمرانی از جمله احداث وتوسعه معابر و تامین خدمات شهری و تاسیسات زیربنایی در چارچوب وظایف قانونی خودکنترل و نظارت بر احداث هر گونه ساختمان و تاسیسات و سایر اقدامات مربوط به توسعه وعمران در داخل محدوده شهر را نیز به عهده دارند .

محدوده خدماتی
بخشی از محدوده قانونی که شهرداری و سایر سازمان ها و شرکت های خدماتی در آن براساس نظر شهرداری خدمات رسانی می کند .

حریم شهر یا محدوده استحفاظی
حریم شهر عبارت است از قسمتی از اراضی بلافصل پیرامون محدوده شهرکه نظارت و کنترل شهرداری در آن ضرورت دارد و از مرز تقسیمات کشوری ،شهرستان و بخش مربوط تجاوز ننماید. به منظور حفظ اراضی لازم و مناسب برای توسعه موزون شهرها با رعایت اولویت حفظ اراضی کشاورزی ، باغات و جنگلها ، هر گونه استفاده برای احداث ساختمان و تاسیسات در داخل حریم شهر تنها در چارچوب ضوابط و مقررات مصوب طرحهای جامع و هادی امکان پذیر خواهد بود . نظارت بر احداث هر گونه ساختمان و تاسیسات که به موجب طرحها و ضوابط مصوب درداخل حریم شهر مجاز شناخته شده و حفاظت از حریم به استثنای شهرک های صنعتی (که درهر حال از محدوده قانونی و حریم شهرها و قانون شهرداریها مستثنی می باشند ( به عهده شهرداری مربوط می باشد ، هر گونه ساخت و ساز غیر مجاز در این حریم تخلف محسوب و بامتخلفین طبق مقررات رفتار خواهد شد .

کاربری زمین
کابری زمین:چگونگی استفاده از زمین را کاربری زمین میگویند.کاربری زمین به شکلی مرتبط با طرحهای جامع تفضیلی و هادی مفهوم و کارکرد می یابد.تعیین کاربری زمین بر اساس مطالعات اساسی در جهت شناخت شهر و آشنایی با چگونگی و پراکندگی فعالیت های شهری استوار است .

انواع کاربری زمین:
کاربری مسکونی:شامل خانه ها،منازل مسکونی،مجتمعهای سکونتگاهی با تراکم کم ،متوسط،زیاد
کاربری آموزشی:شامل مهدکودک،دبستان ، راهنمایی و دبیرستان و مدارس فنی و حرفه ای و کار و دانش

کاربری اداری:شامل وزارتخانه ها،نهادها،شهرداریها
کاربری تجاری:شامل مغازه ،سوپرمارکت،عمده فروشی ها،رستورانها ،بانکها ، دفاتر خدمات و …
کاربری نظامی و انتظامی : پاسگاه های پلیس ، پادگان ها
کاربری فضای سبز : شامل فضای سبز تجهیز شده ، باغات و اراضی کشاورزی ، حریم های سبز و …
کاربری تاسیسات و تجهیزات شهری : ایستگاه های آتش نشانی ، تاسیسات مربوط به برق ، آب ، گاز و …
کاربری حمل و نقل و انبار داری : پایانه ها ، انبارها ، معابر
کاربری صنعتی : صنایع مزاحم ،کارگاه های تولیدی و …
کاربری درمانی : بیمارستان ،درمانگاه ،خانه بهداشت و …
کاربری ورزشی : استادیوم ها ، سالن های ورزشی و …
کاربری جهانگردی و پذیرایی : هتل ،رستوران ،اردوگاه و …

کاربری آموزش عالی : دانشگاه ها ، حوزه های علمیه
کاربری فرهنگی : کتابخانه ها ، سینما و …
کاربری بهداشتی : حمام ها ، سرویس های عمومی و …
کاربری آثار تاریخی
کاربری مذهبی : مساجد و حسینه ها ، امام زاده ، مصلا و …
کاربری گورستان
حریم ها : حریم تاسیسات ، حریم کاربری های خاص ، حریم آثار تاریخی
اراضی ذخیره

سازمان مجری طرح
شهرداری دستگاهی است که به طور قانونی مسئول اجرای طرح تفضیلی است.
منطقه بنـدی
تقسیم شهر به منطقه های مختلف از نظر استفاده و عملکردهای اصلی شهر است مانند منطقه مسکونی، منطقه تجاری، منطقه صنعتی و … که شامل کلیه اراضی تخصیص یافته جهت کاربری مورد نظر است.
سطح خالص شهر
سطح خالص شهر شامل وسعتی از شهر است که در بردارنده تمامی حوزه های مختلف کاربری های مورد نیاز شهر باشد.

سطح ناخالص شهـر ( محدوده قانونی )
سطح ناخالص شهر شامل مساحت محدوده ی طرح است که دربردارنده سطح خالص شهر به علاوه ی سطوح اراضی مانند حرایم، زمین های کشاورزی، باغ ها و… باشد.

سطح خالص مسکونی
سطح خالص مسکونی شامل مساحت کلیه ی اراضی دارای کاربری مسکونی است.

تراکم جمعیتی
میانگین پراکندگی جمعیت شهر در کل اراضی شهری داخل محدوده، تراکم ناخالص و در اراضی که منحصراً به کاربری مسکونی اختصاص دارد، تراکم خالص مسکونی است و واحد آن نفر در هکتار است. تراکم جمعیتی به شرح زیر محاسبه می گردد:
 جمعیت شهر
= تراکم ناخالص جمعیتی
سطح ناخالص شهر

 جمعیت شهر
= تراکم خالص جمعیتی
سطح خالص شهر
 جمعیت شهر
= تراکم خالص مسکونی
سطح خالص مسکونی

زیربنای ساختمانی
مجموع مساحت زیربنای یک ساختمان شامل سطوح زیرزمین، همکف و طبقات بالای همکف است که معمولاً در پروانه ساختمانی قید می شود.

زیربنای مفیـد ساختمانهای مسکونی
مجموع مساحت زیربنای یک ساختمان مسکونی است که بر اساس دستورالعمل نحوه محاسبه زیربنای مفید ساختمان محاسبه شده و مبنای محاسبه تراکم ساختمانی مسکونی قرار می گیرد.

تراکم ساختمانی مسکونی
نسبت کل مساحت زیربنای مفید مسکونی به کل مساحت قطعه زمین مسکونی است که بدین ترتیب محاسبه می گردد:

 
مساحت زیربنای مفید مسکونی
= تراکم ساختمانی مسکونی
کل مساحت زمین مسکونی

حریم
حریم فضایی است که برای جلوگیری از اثرات سوء یا نگهداری از بعضی عوارض طبیعی (رودخانه، نهر و …)، مصنوعی (جاده، خطوط انتقال نیرو و… ) و یا حفاظت از ارزشهای زیست محیطی یا تاریخی در نظر گرفته می شود.
قطعـه زمین
زمین دارای حدود مشخص و سند مالکیت رسمی.
تفکیک
تقسیم یک قطعه زمین به چند قطعه برای استفاده واحد یا مختلف مانند کاربری مسکونی و یا کاربری تجاری و مسکونی.
تجمیـع
ادغام چند قطعه زمین برای استفاده واحد یا مختلف (عکس عمل تفکیک).
پارکینگ
محل نگهداری وسایط نقلیه بیرون از محوطه و فضای باز مورد نیاز یک پلاک.

سطح خالص طبقات:سطح ناخالص طبقات منهای فضاهای پارکینگ و رفت و آمد (راهرو ، آسانسور ، پله و …)دیوارها و سایر مصارف مربوط .

سطح اشغال ساختمان:سطحی از قطعه زمین که به وسیله ساختمان اشغال شده باشد .

حوزه اشغال ساختمان:حوزه ای از زمین که سطح اشغال می تواند در آن قرار گیرد .

بر:حدی از قطعه زمین(ملک)که مشرف به گذر باشد.
بر اصلاحی:حدی از قطعه زمین(ملک)که مشرف به گذر بوده دارای عرض اصلاحی و مستلزم عقب نشینی باشد .

کف:تراز سطح مبنای ارتفاع ساختمان نسبت به متوسط تراز تمام شده و پیاده روی گذرهای محیطی قطعه زمین یا ملک .

پخ:قاعده مثلث متساوی الساقینی که ساقهای آن منتهی الیه دو ضلع از دو گذر متقاطع در محل تقاطع باشد وطول این قاعده توسط شهرداری مشخص شده یا بشود.

پیلوت:محلی که برای پارکینگ یا فضای بازی کودکان در طبقه همکف احداث می شود .